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• Felix Villarroel Motta

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FACULTAD DE INGENIERÌA CIVIL

INFORME TÉCNICO DE TASACIÓN Valuación de un Predio Urbano ubicado en la urbanización LOS PORTALES, VILLA DEL SOL TERCERA ETAPA PROPIETARIOS

:

Sr. Carlos Ventura Quispe y Sra. Marilia Paredes de Ventura

SOLICITANTE

:

EMPRESA FINANCIERA SAC.

LOCALIZACIÓN

:

CODIGO N°

: CZUP - 011

LOTE

: 25

CALLE SECTOR

: 2 : ENTRE LA CALLE 2 Y LA CALLE 3

DISTRITO

: ICA

PROVINCIA

: ICA

DEPARTAMENTO : ICA

TIPO DE PREDIO

:

URBANO

FECHA DE VALUACIÓN :

20 DE JUNIO DEL 2016

VALOR COMERCIAL

S/ 162,395.21

PERITO

: :

ING. LUJAN PALLIN, CYTNTHIA CIP Nº 120962

SUPERVISORES

: ING. ABRAHAM MANAY MENOZA CIP Nº 19053

Ica, 14 de julio del 2016

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I.

MEMORIA DESCRIPTIVA

1.1. PROPIETARIOS: I.2.

SOLICITANTE:

Sr. Carlos Ventura Quispe y Sra. Marilia Paredes de Ventura EMPRESA FINANCIERA SAC.

1.3. OBJETO DE LA TASACIÓN Y METODOLOGÍA EMPLEADA Determinar el valor comercial del inmueble. Se efectúa en concordancia con el Reglamento Nacional de Tasaciones del Perú aprobado por RM Nº 73-2016-VIVIENDA.Método de valuación directa (comparación, costo), previa inspección ocular y toma de vistas fotográficas. 1.4. FECHA DE LA TASACIÓN: 30 de junio del 2016 1.5. FECHA DE LA INSPECCIÓN OCULAR: 15 de junio del 2016 1.6. UBICACIÓN: Entre la calle 2 y calle 3, en la Urb. VILLA DEL SOL. LOS PORTALES – ICA.

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1.7. LINDEROS Y PERÍMETRO Por el frente: 6 ml. Por el fondo: 15 ml.

La línea poligonal que delimita el perímetro del Terreno descrito mide 45 ml.

1.8. ÁREA DEL TERRENO  Área del terreno: 90 m2.  Área techada=50.75m2.  

Primer piso =50.75 m2. Segundo piso =50.75 m2.

1.9. ZONIFICACIÓN Y USO ACTUAL DEL PREDIO ZONIFICACIÓN: Urbanización Villas del Sol USO ACTUAL: Vivienda Unifamiliar

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1.10. INFRAESTRUCTURA DE SERVICIOS URBANOS La zona donde se ubica el inmueble cuenta con habilitación urbana y con los servicios de: energía eléctrica pública y privada, red de alcantarillado, agua potable con sus respectivas conexiones domiciliarias y redes de telefonía ENTORNO DEL PREDIO

1.11. CARACTERÍSTICAS DEL ENTORNO DEL PREDIO Ubicado en la urbanización VILLA DEL SOL, entre la calle 2 y la calle 3. con áreas verdes cercanas. El terreno está totalmente urbanizado. Los accesos vehiculares totalmente pavimentados y en buen estado, accesos peatonales de igual manera en buen estado de conservación. 1.12. DESCRIPCIÓN DE LA DISTRIBUCIÓN DE LAS PLANTAS

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Se trata de un proyecto de vivienda construida en base a planos elaborados por un profesional. Presenta la siguiente distribución: Primer piso: Sala, comedor, baño de visita, cocina, jardín y estudio o biblioteca. 1.13. DESCRIPCIÓN DE LA EDIFICACIÓN De acuerdo a lo observado durante la inspección ocular efectuada, Las características de la edificación son las siguientes: •CIMENTACIONES Y ESTRUCTURAS: Sistema de placas • PISOS: en la mayor parte cerámico. • PAREDES: de concreto tarrajeadas y pintadas. • TECHOS: losas de concreto armado tarrajeadas y pintadas. • ACABADOS: de calidad media. • CARPINTERÍA: rejas al exterior de la vivienda y madera para los ambientes interiores. • INSTALACIONES: eléctricas y sanitarias con redes empotradas, red de alcantarillado empotrada.

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1.14. ANTIGÜEDAD DE LA EDIFICACIÓN La Declaratoria de Fábrica, Licencia de Obra y Conformidad de Obra Datan del año 2011 .teniendo hasta la fecha 5 años de antigüedad.

DESCRIPCIÓN

ANTIGÜEDAD

Edificación

5

ESTADO DE CONSERVACIÓ N Bueno

CONSERVACIÓN Y ACABADOS

1.15. ESTADO DE CONSERVACIÓN Y DEPRECIACIÓN De acuerdo a lo apreciado físicamente, la vivienda tiene un estado de conservación INGENIERIA DE VALUACIONES

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Bueno, por lo tanto le corresponde una depreciación del 5% según la Tabla N°1 del Reglamento Nacional de Tasaciones del Perú.

DESCRIPCIÓN

ESTADO DE CONSERVACIÓN

Edificación

Bueno

DEPRECIACIÓ N %

FACTOR DEPRECIACIÓN

5

1.00

1.16. SERVIDUMBRES No presenta ninguna, porque el terreno es independiente y tiene acceso directo a la vía pública, por el frente. 1.17. TITULACIÓN E INSCRIPCIÓN El predio está inscrito en Registros Públicos a nombre del propietario, en el folio 20 del libro VII de la SUNARP. 1.18. GRAVÁMENES No presenta ninguno 1.19. OBSERVACIONES Hasta el momento no ha habido ampliación de su vivienda, pero lo ha proyectado, para construir en el segundo piso sistema de albañilería confinada. II. VALORIZACIÓN: 2.1. VALOR DEL TERRENO (VT) Para la determinación del valor unitario comercial del terreno, se ha tenido en cuenta el estudio de mercado inmobiliario de la zona Donde se ubica el predio. Según los valores comerciales actuales y a criterio del perito, al terreno matriz ubicado en la esquina formada por la calle 2 y la calle 3 se le asignan unos valores unitario de terreno de S/220.00/m² y S/200.00/m²,, Respectivamente. Por lo tanto en aplicación del artículo II. C. 23 del Reglamento Nacional de Tasaciones del Perú, tenemos: ARTÍCULO II.C.23 El lote de terreno urbano que tenga más de un frente a vía pública, se valuará de la siguiente manera: a) El área total del terreno se dividirá en partes proporcionales a cada uno de sus frentes y se procederá con cada porción de área en la forma que se indica en el artículo II.C.22 sumándose luego los resultados parciales. INGENIERIA DE VALUACIONES

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b) Se considerará como frente único separadamente cada uno de los frentes que tiene el terreno y se les aplicará el procedimiento señalado en el artículo II.C.22. c) El valor del lote del terreno será el que resulte mayor De la comparación de los casos a) y b) ARTÍCULO II.C.22 El lote de terreno urbano que tenga un solo frente a vía pública, se valuará de la siguiente manera: a) El área hasta el triple cuadrado del frente, o el total si fuera menor, se multiplica por el valor unitario de terreno. b) El exceso del área, si hubiera, se multiplica por el 50 % del valor del terreno, c) En caso de ser necesario se aplicará los artículos II.C.27, II.C.28 y II.C.29 del presente reglamento.

CASO 1: SUMATORIA DE FRENTES

 DIMENSION DE FRENTE: 6m  AT=90 m2

DEL PLAN MAESTRO SE OBTIENE QUE EL VALOR URBANO DEL TERRENO DE LA CALLE 2 ES DE V.U.T= S/220.00 INGENIERIA DE VALUACIONES

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o AT=90 m2 EN APLICACION DEL ART.II.C.22 DEL R.N.T o

EL TRIPLE CUADRADO DEL FRENTE: 3 (6m)2=108 m2

COMPARAMOS: AT=90 m2 < 3*(f)2=108 m2  ESCOGEMOS : AT=90 m2 Valorización (I)= (90)*(S/220.00) Valorización (I)= S/19,800.00

DETERMINANDO LA VALORIZACION FINAL Según el ARTÍCULO II.C.22 (Inc. a) Valorización final:= S/19,800.00

2.2. VALOR DE LA EDIFICACIÓN (VE)

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De acuerdo a la distribución y a los materiales descritos, obtenemos: VE = AT x VUE [1-(P/100)] Dónde: -AT = Área techada =101.5 m2. -P (Porcentaje de Depreciación) =5 % VUE = valor unitario de edificación DETERMINANDO EL VALOR UNITARIO DE LA EDIFICACION Datos obtenidos durante la evaluación: -Placas: De concreto armado -Techos: losa maciza -Pisos: De cerámica de 1era. -Puertas y Ventanas: Puertas Contaplacadas y Ventanas de Fierro -Revestimiento: Con Pintura Lavable -Baños: Baños completos Blancos y mayólica blanca -instalaciones Eléctricas y sanitarias: Agua fría, agua caliente, corriente monofásica.

CUADRO DE VALOR UNITARIO DE LA INGENIERIA DE VALUACIONES Página 10 EDIFICACION

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1ER NIVEL

ESTRUCTURAS

ACABADOS

INSTALACIONE S

Categorí a

PLACAS DE CONCRETO

VALOR UNIT.

VALOR UNIT.

EDIFICACION

2do NIVEL PLACAS DE CONCRETO

EDIFICACION

B

291.99

B

291.99

TECHOS

C

148.26

TECHOS

C

148.26

PISOS

D

84.53

PISOS

D

84.53

PUERTAS Y VENTANAS

D

73.35

PUERTAS Y ACABADOS

E

62.76

REVESTIMIENTO

F

55.41

REVESTIMIENTO

F

55.41

BAÑOS

D

25.16

BAÑOS

D

25.16

E

53.56

ELECTRICAS Y SANITARIAS

ELECTRICAS Y SANITARIAS E

53.56

S/732.26

 

Categoría

Primer nivel: S/732.26 Segundo Nivel: S/721.67

Entonces: Valor unitario de la edificación por m2 S/732.26+ S/721.67=S/1453.93

DETERMINANDO EL VALOR SIMILAR NUEVO (VSN)

VSN=AT x INGENIERIA DE VALUACIONES

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S/721.67

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Dónde: AT=Área Techada =101.5 m2 VUE=Valor Unitario de la Edificación=S/1453.93 ENTONCES: VSN=AT x VUE VSN=101.5 x 1453.93 VSN=S/ 147,573.90 DETERMINANDO LA DEPRECIACION (D) D=AT x VUE x (P/100) Dónde: AT=Área Techada=101.5 m2 VUE= Valor Unitario de la Edificación=S/1453.93 P=Porcentaje de Depreciación=5% Entonces: D=AT x VUE x (P/100) D=101.5 x 1453.93x (5/100) D=S/ 7378.69

DETERMINANDO EL VALOR DE LA EDIFICACION (VE)

VE=VSN D DONDE:

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VSN=Valor Similar Nuevo= S/ 147,573.90 D=Depreciacion= S/ 7378.69 VE= S/ 147,573.90- S/ 7378.69 VE=S/ 140,195.21 Otra forma:

VE = AT x VUE [1-(P/100)] VE = 101.5 x 1453.93 [1 – (11/100)] VE=S/ 140,195.21

2.3. VALOR DE LAS INSTALACIONES FIJAS DEL PREDIO (VI) Entre las instalaciones fijas tenemos: -Instalaciones telefónicas y Aparatos seguridad: S/ 400.00 -aire acondicionado: S/ 300.00 VI=S/700.00 2.4. VALOR DE LAS OBRAS COPLEMENTARIAS (VOC) Entre las obras complementarias se encuentran las siguientes: Cisterna: S/ 850.00 Tanque elevado: S/ 850.00 VOC= S/ 1700.00

VALOR TOTAL DEL PREDIO (VCUI) VTP= VT + VE +VI+VOC DONDE: VT=VALOR DEL TERRENO INGENIERIA DE VALUACIONES

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VE=VALOR DE LA EDIFICACION VI=VALOR DE LAS INSTALACIONES FIJAS DEL PREDIO VOC=VALOR DE LAS OBRAS COMPLEMENTARIAS ENTONCES: VTP = S/19,800.00+ S/140,195.21+S/700.00+ S/ 1700.00 VTP = S/ 162,395.21 SON: CIENTO SESENTA Y DOS MIL TRESCIENTOS NOVENTA Y CINCO CON 21/100 SOLES.

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ANEXO I CUADRO DE VALORES UNITARIOS OFICIALES DE EDIFICACIÓN LIMA METROPOLITANA Y PROVINCIA CONSTITUCIONAL DELCALLAO, COSTA, SIERRA Y SELVA -EJERCICIO FISCAL 2016 CUADRO DE VALORES UNITARIOS OFICIALES DE EDIFICACIÓN PARA LIMA METROPOLITANA Y PROVINCIA CONSTITUCIONAL DEL CALLAO AL 31 DE OCTUBRE DE 2015 VALORES POR PARTIDAS EN NUEVOS SOLES POR METRO CUADRADO DE AREA TECHADA ESTRUCTURAS MUROS Y COLUMNAS (1)

ACABADOS PISOS (3)

PUERTAS Y VENTANAS (4)

ESTRUCTURAS LOSA O ALIGERADOMÁRMOL LAMINADE IMPORTADO,

ALUMINIO PESADO CON

MÁRMOL IMPORTADO,

RES CURVADAS PIEDRAS CONCRETO ARMADO DE NATURALES

PERFILES ESPECIALES

MADERA (CAOBA

CONCRETO ARMADO

MADERA ORNA-

TECHOS (2)

CON MAYORES

LUCES

IMPORTADAS,

QUE INCLUYEN DE 6 M. CON SOBRE- PORCELANATO. EN UNA

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MENTAL (CAOBA,

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REVESTIMIENTOS (5)

BAÑOS (6)

INSTALACIONES ELECTRICAS Y SANITARIAS (7)

BAÑOS COMPLETOS AIRE ACONDICIONADO, (7) FINA

DE LUJO

ILUMINACION ESPECIAL,

FINAO SIMILAR)IMPORTADO VENTILACIÓN BALDOSA CON FORZADA, ACÚSTICO TECHO

ENENCHAPE FINO

SIST. HIDRONEUMÁTICO,

VALORES POR PARTIDAS EN NUEVOS SOLES POR METRO CUADRADO DE AREA TECHADA ESTRUCTURAS MUROS Y COLUMNAS (1) A

ACABADOS

TECHOS (2)

SOLA ARMADURA LA

PUERTAS Y VENTANAS (4)

PISOS (3)

CARGA MAYOR A

CIMENTACIÓN Y 300 KG/M2 EL TECHO, ESTE

BAÑOS (6)

INSTALACIONES ELECTRICAS Y SANITARIAS (7)

CEDRO O PINO O SIMILAR. SELECTO)

(MÁRMOL O

AGUA FRÍA,

VIDRIO INSULADO. (1)

SIMILAR)

INTERCOMUNICADOR,

PARA

CALIENTE

Y

ALARMAS, ASCENSOR,

CASO NO SE CONSIDERA

SISTEMA BOMBEO DE

LOS VALORES DE LA

AGUA Y DESAGUE.(5)

COLUMNA Nº2

TELÉFONO,GAS NATURAL

457.46

B

REVESTIMIENTOS (5)

277.84

245.37

248.26

COLUMNAS, VIGAS Y/O

ALIGERADOS LOSAS

PLACAS DE

DE CONCRETO

RECONSTITUIDO, FINA (CAOBA O

MADERA (CAOBA

CONCRETO ARMADO

ARMADO

PARQUET (OLIVO,

O SIMILAR)

Y/O METÁLICAS. INCLINADAS

OMÁRMOL NACIONAL O

267.59

ALUMINIO MADERA

FINOSIMILAR) DISEÑO

CHONTA SIMILAR),

90.30

OMÁRMOL NACIONAL,

DE

OESPECIAL, VIDRIO TRA-

ENCHAPES TECHOS.

265.38

BAÑOS COMPLETOS SISTEMA DE BOMBEO (7) FINAIMPORTADOS DE AGUA POTABLE (5), CON MAYÓLICA O ASCENSOR EN

CERÁMICO

TELÉFONO, AGUA

CERÁMICA IMPORTADA

TADO POLARIZADO (2)

DECORATIVO CALIENTE Y FRÍA.

MADERA FINA.

Y CURVADO, LAMINADO

IMPORTADO. GAS NATURAL

O TEMPLADO 294.94

C

181.27

147.07

130.86

202.74

68.66

193.76

BAÑOS COMPLETOS IGUAL AL PUNTO "B" (7)

PLACAS DE ALIGERADO O LOSAS MADERA FINA CONCRETO E=

ALUMINIO MADERA

10 A 15 DE CONCRETO CM.ALBAÑILERÍA

MACHIHEMBRADA

FINA (CAOBA OOBTENIDA SIMILAR) MEDIANTE

NACIONALES SIN ASCENSOR. CON

ARMADA, LADRILLO O

TERRAZO.

VIDRIO TRATADO

ENCOFRADO ESPECIAL,

MAYÓLICA O

SIMILAR CON HORIZONTALES. COLUMNAS

POLARIZADO. (2)

ENCHAPE TECHOS.

Y VIGAS DE AMARRE DE

LAMINADO O

CONCRETO ARMADO

TEMPLADO

203.02 LADRILLO SIMILAR SIN

ARMADO

149.76

96.79

84.58

O PARQUET DE 1era.VENTANAS CALAMINA METÁLICA , ALUMINIO

ELEMENTOS DE FIBROCEMENTO CONCRE-

LAJAS, CERÁMICA

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PUERTAS MADERA

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OSUPERFICIE CARAVISTA

EN

CERÁMICO NACIONAL DE COLOR.

150.40 DEENCHAPE MADERA O DELAMINADOS, PIEDRA O

47.63

122.23

BAÑOS DE COMPLETOS AGUA FRÍA, AGUA (7) NACIONALES CALIENTE, CORRIENTE

VALORES POR PARTIDAS EN NUEVOS SOLES POR METRO CUADRADO DE AREA TECHADA ESTRUCTURAS MUROS Y COLUMNAS (1)

TECHOS (2)

DTO ARMADO. DRYWALL SIMILAR INCLUYE (6)

PISOS (3)

SOBRE VIGUERÍA O METÁLICA.

TECHO

196.33 ADOBE, O

ACABADOS

QUINCHA E

MATERIAL

BLANCOS CON

TRIFÁSICA,

VENECIANA 40x40,

TRATADO

VITRIFICADO.

MAYÓLICA BLANCA.

TELÉFONO,GAS NATURAL

PISO LAMINADO.

TRANSPARENTE (3)

85.38

PUERTAS MADERA

VENECIANA 30x30

IMPERMEABILIZANTE.

LAJAS DESELECTA CEMENTO CON (CAOBA O

35.44

57.21

115.40 DE

25.41

SUPERFICIE DE

DELADRILLO CARAVISTA.

77.22

BAÑOS CON AGUA FRÍA, AGUA MAYÓLICA BLANCA.

CALIENTE, CORRIENTE

PARCIAL

MONOFÁSICA,

SIMILAR) VIDRIO SIMPLE

TELÉFONO.

TRANSPARENTE (4)

GAS NATURAL

63.39

79.39

LOSETA CORRIENTE,

VENTANAS FIERRO O

PUMAQUIRO, HUAYRURO,

FIBROCEMENTO TEJA

CANTO RODADO.

ALUMINIO INDUSTRIAL,

Y/O YESOSIN MOLDURADO, MAYÓLICA.

MONOFÁSICA.

MACHINGA, CATAHUA

SOBRE VIGUERÍA DE ALFOMBRA

PUERTAS CONTRAPLA-

PINTURA LAVABLE.

TELÉFONO

AMARILLA, COPAIBA,

MADERA CORRIENTE.

CADAS MADERA

DE

(CEDRO O SIMILAR), PUER-

TORNILLO SIMILARES)

O

TAS MATERIAL MDF o HDF.

DRY WALL SIMILAR (SIN

O

VIDRIO SIMPLE TRANS-

PIRCADO MEZCLA GDE BARRO.

61.33

AGUA CORRIENTE

FRÍA,

GAS NATURAL

DIABLO FUERTE,

104.09

BAÑOS BLANCOS

56.08

CALAMINA METÁLICA O

DETARRAJEO FROTACHADO

14.94

MADERA (ESTORAQUE,

TECHO)

PARENTE (4) 19.49

39.07

47.59

MADERA CON MADERA RÚSTICA O LOSETA VINÍLICA, CORRIENTE CON

55.97 ESTUCADO YESO Y/O

11.13

CEMENTO BRUÑADO

MARCOS PUERTAS

DE BARRO.

COLOREADO.

Y VENTANAS DE FIERRO TEMPLE O AGUA. PVC O FUNDIDO

TAPIZÓN

MADERA CORRIENTE

13.40

34.48 CEMENTO PULIDO,

25.71 MADERA RÚSTICA.

LADRILLO

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32.08

DESANITARIOS AGUA BÁSICOS CORRIENTE

CAÑA CON TORTA

SIN TECHO H

74.09

PARQUET DE 2da.VENTANAS LOSETA FIERRO

CANTO RODADO.

F

BAÑOS (6)

INSTALACIONES ELECTRICAS Y SANITARIAS (7)

SELECTA, VIDRIO

MATERIAL

138.22

REVESTIMIENTOS (5)

NACIONAL, LOSETA

95.06

TAPIAL MADERA CON

PUERTAS Y VENTANAS (4)

ENBARRO, PINTURADE LOSA DE MONOFÁSICA. AL 2da, TELÉFONO

O GRANITO. 45.89 PINTADO LADRILLO

7.65 ENSIN APARATOS

29.76 AGUA CORRIENTE

RÚSTICO, PLACASANITARIOS. MONOFÁSICA SIN

Página 19

FRÍA,

FRÍA,

VALORES POR PARTIDAS EN NUEVOS SOLES POR METRO CUADRADO DE AREA TECHADA ESTRUCTURAS MUROS Y COLUMNAS (1)

......

ACABADOS

TECHOS (2)

PISOS (3)

PUERTAS Y VENTANAS (4)

REVESTIMIENTOS (5)

CORRIENTE,

DE

ENTABLADO CORRIENTE.

CONCRETO SIMILAR.

0.00

21.57 TIERRA COMPACTADA

I

BAÑOS (6) O

EMPOTRAR.

12.85

18.36

0.00

SIN PUERTAS NI

SIN REVESTIMIENTOS

SIN INSTALACIÓN

VENTANAS.

EN LADRILLO, ADOBE

ELÉCTRICA NI

O SIMILAR. .....

.....

4.31

INSTALACIONES ELECTRICAS Y SANITARIAS (7)

0.00

0.00

16.07

SANITARIA. ......

0.00

EN EDIFICIOS AUMENTAR EL VALOR POR M2 EN 5 % A PARTIR DEL 5 PISO EL VALOR UNITARIO POR M2 PARA UNA EDIFICACIÓN DETERMINADA, SE OBTIENE SUMANDO LOS VALORES SELECCIONADOS DE CADA UNA DE LAS 7 COLUMNAS DEL CUADRO DE ACUERDO A SUS CARACTERÍSTICAS PREDOMINANTES. (1) REFERIDO AL DOBLE VIDRIADO HERMÉTICO, CON PROPIEDADES DE AISLAMIENTO TÉRMICO Y ACÚSTICO. (2) REFERIDO AL VIDRIO QUE RECIBE TRATAMIENTO PARA INCREMENTAR SU RESISTENCIA MECÁNICA Y PROPIEDADES DE AISLAMIENTO ACÚSTICO Y TÉRMICO, SON COLOREADOS EN SU MASA PERMITIENDO LA VISIBILIDAD ENTRE 14% Y 83%. (3) REFERIDO AL VIDRIO QUE RECIBE TRATAMIENTO PARA INCREMENTAR SU RESISTENCIA MECÁNICA Y PROPIEDADES DE AISLAMIENTO ACÚSTICO Y TÉRMICO, PERMITEN LA VISIBILIDAD ENTRE 75% Y 92%. (4) REFERIDO AL VIDRIO PRIMARIO SIN TRATAMIENTO, PERMITEN LA TRANSMISIÓN DE LA VISIBILIDAD ENTRE 75% Y 92%. (5) SISTEMA DE BOMBEO DE AGUA Y DESAGUE, REFERIDO A INSTALACIONES INTERIORES SUBTERRÁNEAS (CISTERNAS, TANQUES SÉPTICOS) Y AÉREAS (TANQUES ELEVADOS) QUE FORMAN PARTE INTEGRANTE DE LA EDIFICACIÓN. (6) PARA ESTE CASO NO SE CONSIDERA LA COLUMNA Nº 2 (7) SE CONSIDERA COMO MÍNIMO LAVATORIO, INODORO Y DUCHA O TINA.

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