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COLEGIO DE ARQUITECTOS DEL PERÚ

REGIONAL

LIMA

CURSO PRÁCTICO

Jueves 22, viernes 23 y lunes 26 de marzo de 2018

Expositor Arq. Humberto Iberico Ocampo

1

1. Contenido del 1er y 2do. día I.

DEFINICIÓN DE TASACIÓN Y VALUACIÓN 1. Generalidades

2. Teoría del Valor 3. Definiciones de diferentes Tipos de Valor 4. Tipos de Tasaciones y Reglamentos que se

deben Aplicar

II. TASACIÓN DE TERRENOS 1. Tipos de Terrenos 2. Tasación de Terrenos Urbanos 3. Tasación de Terrenos Rústicos Urbanizables

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3

Arq. Humberto Iberico Ocampo

I.1 Generalidades: Definición de Tasación y Valuación Según RGTP (aprobado en 1956) del CTTP (creado el 13 de Diciembre 1889)

“Es la estimación del precio que tiene un bien, total o parcialmente considerado, en determinada condición de lugar y tiempo” RGTP = Reglamento General de Tasaciones del Perú CTTP = Cuerpo Técnico de Tasaciones del Perú

Según RNT (aprobado en el 2016 y su modificatoria del 2017) del ex-Consejo Nacional de Tasaciones (CONATA del 19932016), que quedó absorbida por el Ministerio de Vivienda Construcción y Saneamiento “Es el procedimiento por el que el Perito estudia el bien, analiza y dictamina sus cualidades y características en determinada fecha, estimando el valor razonable” RNT = Reglamento Nacional de Tasaciones

Podemos decir que existe una confusión entre el concepto de Valor y Precio, que ni el diccionario diferencia bien el término, pues define: Precio como “el Valor en que se estima algo” Valor como “el Precio de algo”

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Estudiosos de la Economía han definido los siguientes conceptos: Malcolm Hadley: “El Precio es un hecho; el Valor es una estimación de lo que debiera ser el Precio”

Alfred

D.

Bernard:

“El Valor es la expresión de una necesidad, de un deseo o de un capricho”

Ing. Hélio de Caires: “Normalmente se admite que Precio es una suma de dinero por la cual una cantidad de determinada mercadería o bienes puede ser adquirida; y se cita con frecuencia para verificar la complejidad del tema, el ejemplo del salvavidas, cuyo precio es relativamente bajo si se compara con su valor de uso en una situación dramática, difícil de ser estimado”

Finalmente podemos concluir que “El precio es algo relativo, coyuntural, en cambio el valor es algo más sustancial y por lo tanto más significativo, por lo que adoptamos el término Valor, para definir mejor un intercambio de un artículo respecto a otro”. 5

I. 2 Teoría del Valor como Ciencia

Conocimiento

Estudio del valor

Normas Ciencia

VALOR RAZONABLE

Análisis metodológico Arq. Humberto Iberico Ocampo

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Para determinar el Valor de un Bien, es necesario que existan los siguientes Elementos: • Que la propiedad o bien produzca, a otras personas, un interés de adquirirlos para sí. • Que exista la necesidad de uso de esa propiedad o bien. • Que pueda ser transferido a otras personas. • Que el bien tenga la posibilidad de producir ingresos, es decir, renta o utilidad. 7

I. 3 TIPOS DE VALOR Comercial

Capitalización

Mercado

Reposición

Realización

Desecho

Justo

Rescate Intangible

De Uso Contable o en Libros

Arq. Humberto Iberico O.

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I. 4 Tipos de Tasaciones y Reglamentación a aplicar Existen 2 tipos de Tasaciones : a) Oficial o Reglamentaria Es en la que el Estado interviene en alguna medida. Aquí se debe aplicar el Reglamento Nacional de Tasaciones (RNT). Se trabaja con los Aranceles y Valores Unitarios Oficiales de terrenos y edificaciones vigentes, que son aprobados por los dispositivos legales y publicados en el diario Oficial El Peruano.

a)

b)

eruan

Privada o Comercial

Es en la que el Estado no interviene; Aquí se aplica el Reglamento General de Tasaciones del Perú (RGTP). En ella influye el Mercado. Los valores que se utilizan son en base a un estudio de mercado.

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Arq. Humberto Iberico Ocampo

II.1

TIPOS DE TERRENOS

a) Terreno Urbano: Es una propiedad inmueble situada

en un centro poblado, destinado a cualquier fin urbano.

b) Terreno Rústico: Es una propiedad inmueble ubicada fuera del perímetro de la población en zona rural, dedicado a la agricultura, ganadería, forestales o agroindustria. c) Terreno Eriazo: Es aquel terreno rústico que no está cultivado.

d) Terreno Pre- Urbano o en Expansión Urbana: Es aquel ubicado en zona de expansión urbana, que son factibles de urbanizarse. 12

II. 2 TASACIÓN DE TERRENOS URBANOS Se pueden presentar los siguientes casos: 1.

Que de frente a una sola calle.

2.

Que de frente a dos o más calles que no forman esquina.

3.

Que de frente a dos calles que forman esquina.

4.

Que de frente a tres calles formando dos esquinas contiguas.

5.

Que de frente a varias calles formando tres o más esquinas.

6.

Que esté dentro de la manzana y se comunique con una de las calles, a través de otra propiedad.

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CASO 1: 1.Hasta

CALLE

el área que resulte de calcular el doble del cuadrado del frente, se le aplicará el valor unitario de la calle. 2. Al resto del área, si lo hubiere, y hasta el tercer cuadrado del frente se le aplicará el 75% del valor unitario de la calle. 3.Si aún quedase área, esta se tasará al 50% del valor unitario de la calle. 4.El valor del terreno será la suma de los valores parciales referidos anteriormente.

Arq. Humberto Iberico O.

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1.Hasta

el área que resulte de calcular el doble del cuadrado del frente, se le aplicará el valor unitario de la calle.

2.Al

resto del área, si lo hubiere, y hasta el tercer cuadrado del frente se le aplicará el 75% del valor unitario de la calle.

3.Si

aún quedase área, esta se tasará al 50% del valor unitario de la calle.

4.El

valor del terreno será la suma de los valores parciales referidos anteriormente.

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Arq. Humberto Iberico O.

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1.

Se calcula el triple del cuadrado del frente del terreno y se compara con el área del terreno.

2.

Si el área de terreno es igual o menor al triple del cuadrado del frente del terreno, se multiplica el área de terreno por el Valor Arancelario de Terreno Urbano.

3.

Si el área de terreno es mayor al triple del cuadrado del frente del terreno, se multiplica el triple del cuadrado del frente del terreno por el Valor Arancelario de Terreno urbano, y se suma el producto del exceso del área de terreno por el 50 % del Valor Arancelario de terreno Urbano.

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Arq. Humberto Iberico O.

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CALLE B

CASO 2:

CALLE A

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EJEMPLO - CASO 2

Arq. Humberto Iberico O.

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EJEMPLO: CASO 2 ART. 29 RGTP

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Según Art. 20 RNT

Arq. Humberto Iberico O.

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CASO 3: TERRENO CON FRENTE A DOS CALLES QUE FORMAN ESQUINA (ART. 30 RGTP) Se pueden presentar los siguientes casos: 1.

Que cada frente mida 25 metros o menos. Se valuará el área de influencia de la esquina (área resultante del producto de los dos frentes) a los dos tercios de la suma de los valores de las calles y el resto si lo hubiere al 50% de dichos dos tercios.

2.

Que uno de los frentes mida 25 mts. o menos y el otro más de 25 mts. Se valuará el área de influencia de la esquina como se indica en el párrafo anterior y el área restante que corresponde al frente mayor de 25 mts. como caso de terreno con frente a una calle (caso 1 )

3.

Que los dos frentes sean mayores de 25 mts. Se valuará el área de influencia de la esquina como se indicó anteriormente y el exceso de área se repartirá proporcionalmente a los frentes restantes, procediendo a tasar cada una de las áreas parciales como caso de terreno con frente a una calle(caso 1)

Nota: En todo caso, el valor de un terreno en esquina, nunca será menor, al que tendría dicho terreno si sólo diera frente a la calle de mayor precio, valuado como el caso de terreno con frente a una calle (caso 1), más la bonificación de un sexto del valor del área de influencia.

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Ejemplo CASO 3.1

Que cada frente mide 25 metros o menos

VALOR DEFINITIVO – COMPARACIÓN El Valor del terreno en Esquina no será < al que tendría si solo diera frente a la calle de mayor precio + 1/6 del Valor de la esquina”

Arq. Humberto Iberico O.

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Ejemplo CASO 3.2 Que uno de los frentes mida 25.00 m. o

menos y el otro más de 25.00 m.

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Ejemplo Caso 3.3 Que los dos

frentes sean mayores de 25 metros.

Arq. Humberto Iberico O.

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Ejemplo CASO 3.3 Que los

dos frentes sean mayores de 25 metros VALOR DEFINITIVO – COMPARACIÓN Luego este valor no puede ser < que si tuviera frente a la calle de mayor valor + Bonif. 1/6 de la Esquina.

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CASO 4 TERRENO CON FRENTE A TRES CALLES FORMANDO DOS ESQUINAS CONTIGUAS (ART. 32 RGTP) Se tasará el área de influencia de las esquinas de acuerdo como se indicó anteriormente (caso 3) y el saldo restante se repartirá proporcionalmente a los frentes restantes, procediendo a tasar cada una de las áreas parciales como caso de terreno con frente a una (caso 1). En el caso de que el lado común sea menor de 50 m, se tomará para valuar cada esquina, la mitad de este lado común.

Arq. Humberto Iberico O.

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Ejemplo Caso 4

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Ejemplo Caso 4

Arq. Humberto Iberico O.

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CASO 5: TERRENO CON FRENTE A VARIAS CALLES FORMANDO TRES O MAS ESQUINAS (ART. 33 RGTP)

Calle C

Calle D

Calle B

Se tasará el área de influencia de las esquinas de acuerdo como se indicó anteriormente (caso 3) y el saldo restante se repartirá proporcionalmente a los frentes restantes, procediendo a tasar cada una de las áreas parciales como caso de terreno con frente a una (caso 1).

Calle A

Arq. Humberto Iberico O.

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Ejemplo Caso 5

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Ejemplo Caso 5

Valor Total del Terreno:

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Ejemplo: Caso 5 VALOR DEFINITIVO – COMPARACIÓN Luego este valor no puede ser < que si tuviera frente a la calle de mayor valor + Bonif. 1/6 de la Esquina.

Arq. Humberto Iberico O.

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CASO 6: TERRENO DENTRO DE UNA MANZANA Y SE

COMUNICA CON UNA DE LAS CALLES, A TRAVES DE OTRA PROPIEDAD (Lote mediterráneo) - ART. 34 RGTP Calle C

El valor de este terreno será igual al

Calle D

Calle B

producto de su área por el 50 % del

promedio de los valores de las calles que forman la manzana.

Calle A

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Ejemplo: Caso 6

Arq. Humberto Iberico O.

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CASO 7:

TERRENO DENTRO DE UNA PROPIEDAD INTERIOR EN UN CONJUNTO DE VIVIENDAS (ART. 39 RGTP)

 Deberá previamente valuarse el pasaje común de acuerdo con el artículo 28°.

Dividido este valor entre el área del pasaje se obtiene un valor promedio que será el que se tomará en la valuación del terreno interior, teniendo en cuenta que el pasaje actúa como si fuera una calle y el valor se computará de acuerdo con el artículo 28.

Si el terreno tiene frente a la calle, se valuará de acuerdo con el art. 28  Al valor del terreno interior calculado, se añadirá el que resulte de repartir el

valor del pasaje común, entre los condóminos, proporcionalmente a las áreas de cada propietario. 37

Ejemplo Caso 7

V.U. = $ 2,000 38

TASACIÓN DE TERRENO RÚSTICO URBANIZABLE

Art. 7° RGTP: Se tomará como base el valor por metro cuadrado que tienen los terrenos de la zona urbana colindante, o el de venta de urbanizaciones de tipo similar que más se asemeje a la zona en estudio y, a este valor se le descontarán los valores que corresponden a las obras de infraestructura urbana. 39

LAS OBRAS DE INFRAESTRUCTURA URBANA COMPRENDEN… a) El porcentaje de áreas libres que exigen las disposiciones vigentes para pistas,

veredas y parques sobre un mínimo de 35 % y el 2 % de aporte al Estado. Estas áreas totalizan el 37 % aproximadamente, quedando como área útil el 63 % del total del área del terreno urbanizable. b) El costo de las obras de urbanización, como son instalación de agua, desagüe,

alumbrado, nivelación y construcción de calzada y veredas, se reparte en el saldo de 63 % del área total del terreno que corresponde al área útil, arrojando un valor promedio por metro cuadrado que varía según los costos de urbanización de ese momento. c) Porcentaje de utilidad que debe percibir el urbanizador teniendo en consideración el

interés del capital invertido, gastos generales y utilidad. Esta utilidad se estima en 30 %. Arq. Humberto Iberico O.

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TASACIÓN DE TERRENOS RÚSTICOS URBANIZABLES Fórmula

X

= Valor unitario por metro cuadrado del área rústica urbanizable que se desea obtener

Pu = Valor del terreno urbano.

%=Porcentaje de utilidad del urbanizador: 30 % V

= Costo de las obras de urbanización, referidas al metro cuadrado de terreno útil vendible.

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Se considera que la influencia urbana inmediata se desarrolla hasta una profundidad de 400 ml. en los terrenos urbanizables, estableciéndose en esa área tres zonas de distinto valor, con sujeción a las siguientes reglas: 1. Si el terreno urbanizable diera frente a alguna calle, jirón o avenida colindante con el sector urbano o se tomará como primera zona de influencia una faja de terreno comprendida entre la línea del frente y otra paralela a ésta, distanciada 200 ml., el área de esta zona se multiplicará por el valor calculado mediante la fórmula. o del excedente de terreno se tomará como segunda zona otra franja de terreno de 100 ml. de ancho situada a continuación de la franja anterior, y a esta área se le aplicará los 2/3 del valor unitario obtenido para la primera zona. 42

Se considera que la influencia urbana inmediata se desarrolla hasta una profundidad de 400 ml. en los terrenos urbanizables, estableciéndose en esa área tres zonas de distinto valor, con sujeción a las siguientes reglas:

1. //… Si después de calcular estas dos zonas quedase excedente de terreno, o se tomará como tercera zona otra franja de 100 metros que se calculará calculará al 50 % del valor obtenido primitivamente para la primera zona.

2. En ningún caso los valores hallados podrán ser inferiores al valor del terreno tratado como rústico; si ello ocurriera, se adoptará dicho valor de terreno rústico. 3. Si existiese un remanente de área, está será calculada como terreno rústico.

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EJEMPLO

CALLE A

Área del Terreno = 67,500 m2 Valor Unitario de la calle = US. $ 500.00

Arq. Humberto Iberico O.

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VALOR UNITARIO DE TERRENO URBANIZABLE

Para el valor comercial unitario de US $ 500.00

Tomaremos: US. $ 220.00 Cálculo del Valor del Terreno: FRANJA 1: 30,000 m2 x $ 220/m2 = $ 6´600,000 FRANJA 2: 15,000 m2 x 2/3 x $ 220/m2 = $ 2´200,000 FRANJA 3: 15,000 m2 x 50% x $ 220/m2= $ 1´650,000 60,000 m2 $ 10´450,000 45

Para el Saldo, se calcula la zona de menor valor: $ 10´450,000 / 60,000 m2 = US. $ 174

SALDO: 7,500 m2 x $ 62.30/ m2 = $ 467,250 VALOR DEL TERRENO: $ 10´450,000 + $ 467,250 = $ 10´917,250.00 VALOR UNITARIO PROMEDIO: $ 161.74 / m2

Arq. Humberto Iberico O.

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 TASACIÓN DIRECTA DE EDIFICACIONES URBANAS

1.Tasación de Terreno 2.Tasación de Edificaciones y Obras

Complementarias 3.Tasación Propiedad Horizontal

 TASACIÓN INDIRECTA – RENTABILIDAD DE PREDIOS

1.Viviendas 2.Oficinas 3.Locales Comerciales  TASACIÓN DEFINITIVA

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Arq. Humberto Iberico Ocampo

a)

Autoavalúo Licencia de Construcción

Copia literal de dominio o dominio o gravamen de los registros públicos.

Título o Testimonio de Propiedad del Predio.

Declaratoria de Fábrica

Información que debe solicitar el Perito a los propietarios

Certificado de Gravamen

Plano del inmueble, de ser necesario

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b) Materiales utilizados Tipo de estructuras de las construcciones

Acabados de las construcciones

Instalaciones: sanitarias, eléctricas, mecánicas y especiales

Estado de conservación de las instalaciones y la Edificación

Ubicación

Qué verifica el Perito en su inspección al inmueble

Sus obras y equipamiento complementarios • cerco, cisterna, grupo electrógeno

Arq. Humberto Iberico O.

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c) Si el Perito no pudiera obtener la información respectiva del propietario o el

solicitante, deberá conseguir dicha información de los Registros Públicos. Si la propiedad no estuviera legalmente registrada y no contara con su documentación técnica respectiva, el Perito deberá realizar las mediciones del inmueble, para poder realizar la tasación con esta información y deberá dejar constancia en su informe del procedimiento adoptado. d) También se debe efectuar referencialmente en la zona o alrededor del inmueble una

inspección del mercado inmobiliario de toda la zona en estudio, investigando ofertas de ventas o las posibles transacciones comerciales efectuadas, con la finalidad de poder determinar con la máxima aproximación posible el valor unitario del terreno, teniendo un muestreo de los valores referenciales. e) Las edificaciones existentes se valuarán según los metrados y las características

constructivas de cada edificación y de acuerdo a los costos unitarios referenciales

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Son los calculados o estimados a la fecha que se efectúa la tasación.

El producto del metrado por el costo unitario respectivo. Costos unitarios

Costo de Reposición

Depreciación

Es la disminución que sufre el valor de la edificación por efecto del deterioro por el uso, antigüedad, obsolescencia funcional u otro, expresado en porcentaje. Arq. Humberto Iberico O.

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Es la diferencia entre el Valor de reposición o Valor Similar Nuevo y la depreciación calculados. VE = VSN – D Siendo: VSN = At x VUE Donde: VSN = Valor Similar Nuevo

AT = Área Techada D = Depreciación 53

Fórmulas para la tasación de equipos y máquinas: D = (VSN – R) x E/T VA = (VSN – D) x Go Donde: VSN = Valor Similar Nuevo R

= Valor Residual

E

= Edad del Equipo

T

= Vida útil del Equipo

D

= Depreciación

Go = Grado de Operatividad VA = Valor Actual Arq. Humberto Iberico O.

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El valor de la tasación directa, es la suma de los valores del terreno, las edificaciones y las obras y equipamiento complementario. Al valor de la tasación directa hallado se le castiga por: servidumbre y gravamen. Td = VT + VE + VOC – Gravámenes

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Ti =

Rba x 10/12 ÷ Tasa

 El valor de la Tasación Indirecta es el valor que tiene el predio urbano en

función de la renta que produce o pueda generar, comparándola con predios similares considerando una tasa de Interés establecida. Así tenemos :

Ti = Rna ÷ Tasa

 Rendimiento neto anual(Rna): es el Rendimiento bruto anual(Rba) menos 2

meses(debido a mantenimiento del inmueble, malos pagos, impuestos y/o posibles pérdidas por desocupación. Rna = Rba x 10 /12 Arq. Humberto Iberico O.

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 La Tasación definitiva es el verdadero

TD = 1/3(2Td + Ti)

valor del predio, y equivale a la tercera parte de la suma de la tasación indirecta más el doble de la tasación directa.

 En ningún caso el valor de la tasación

definitiva será menor que el valor del terreno, en este caso se adoptará como tasación definitiva el valor del terreno.

Arq. Humberto Iberico O.

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TASACIÓN DE EDIFICACIONES URBANAS

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TASACIÓN DE EDIFICACIONES URBANAS

Arq. Humberto Iberico O.

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TASACIÓN DE EDIFICACIONES URBANAS

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TASACIÓN DE EDIFICACIONES URBANAS

Arq. Humberto Iberico O.

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Arq. Humberto Iberico O.

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Valorización Comercial de Inmueble de 17 Pisos. Ubicado en Av. Javier Prado Oeste N° 780 y 788, Distrito de Magdalena del Mar. Provincia y Departamento de Lima.

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Solicitante:

LAZARO COLQUE PARDO

Propietario: Ubicación:

CESAR GOMEZ SEGURA Y OTROS Av. Javier Prado Oeste 780 y 788, Distrito de Magdalena del Mar. Provincia y Dpto. de Lima

Fecha Valuación:

Lima, 20 de Enero de 2018

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 Los inmuebles que forman parte de un predio matriz conformado por varias secciones de dominio exclusivo de cada propietario y además por otros bienes que son de dominio común y servicios comunes, están comprendidos en este régimen de propiedad horizontal.  Cada propietario de una sección o unidad inmobiliaria es a la vez copropietario del

terreno en el que está construida la edificación y los bienes de dominio común, en proporción al área construida de su sección.

 Están comprendidos bajo este régimen: los edificios Multifamiliares, los edificios de Oficinas, las galerías Comerciales, las Unidades Vecinales, los conjuntos Residenciales, las quintas y los condominios.

Arq. Humberto Iberico O.

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Es necesario tener en cuenta las siguientes definiciones:

Terreno Matriz Unidad Inmobiliaria o Independizada

• El bien común que pertenece a todas las unidades independizadas • Es cada una de las secciones de dominio exclusivo que conforman el predio matriz

Área Ocupada

• Es el área de uso exclusivo, que le pertenece a una unidad inmobiliaria y comprende el área techada, patios, jardines y terrazas

Área Techada

• Es la parte del área de una unidad inmobiliaria que tiene techo

Bienes Comunes

• Son todos los elementos básicos del inmueble matriz, como son: El terreno, las estructuras, las instalaciones eléctricomecánicas y sanitarias

Bienes Propios

• Son todos los elementos constructivos de uso exclusivo de cada unidad inmobiliaria.

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Es necesario tener en cuenta las siguientes definiciones:

Procedimiento de Valuación

•Se tasará el predio matriz como si fuera una sola unidad independizada. •Se le asigna a cada Unidad Independizada el valor proporcional de terreno que corresponde al porcentaje de participación según Título de propiedad o a lo indicado en el Reglamento Interno del inmueble, siempre que ambos estén registrados. •Si no se indica dicho porcentaje, se prorratea el Valor del terreno entre las Secciones del edificio, proporcionalmente al área de Uso Exclusivo de cada Unidad Independizada. 68

Valorización Comercial de 6 Inmuebles Ubicados en Jr. Monterosa 333 y 335. Urb. Chacarrilla. Distrito de Santiago de Surco. Provincia y Departamento de Lima.

Página 48

Solicitante:

Empresa SEATSHOW SAC

Propietario: Ubicación:

Inmobiliaria MONTEROSA SAC Jr. Monterosa 333 y 355, Urb. Chacarilla Distrito de Santiago Santiago de Surco. Provincia y Departamento de Lima

Fecha Valuación: Lima, 17 de Diciembre de 2017

Cuerpo Técnico de Tasaciones

Arq. Humberto Iberico Ocampo Perito

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GRACIAS por su atención