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Julio César Bringas Osorio Arquitecto CAP 2323

INFORME DE VALUACIÓN COMERCIAL DE UN INMUEBLE, A VALOR DE VENTA EN EL MERCADO

PROPIETARIO

:

NUÑEZ MELGAR YÁÑEZ JORGE ENRIQUE

CLIENTE

:

KEIKO ARAGAKI MÁRQUEZ.

LOCALIZACIÓN

:

JIRÓN MIAMI N° 141-133, PASAJE 10, MANZANA D, LOTE Nº 19, DEPARTAMENTO N° 101, ESTACIONAMIENTO Nº 16, URBANIZACIÓN MOLINA REAL, DISTRITO DE LA MOLINA, PROVINCIA Y DEPARTAMENTO DE LIMA.

FECHA DE VALUACIÓN

:

05 DE JUNIO DEL 2,014.

VALOR COMERCIAL

:

US $ 168,000.00 (t/c: 1$: S/. 2.80)

VALOR DE REALIZACIÓN EN EL MERCADO A LA FECHA

:

US $134,400.00

PERITO

:

ARQº JULIO CESAR BRINGAS OSORIO CAP 2323 REPEV Nº 919 PERITO INSCRITO EN LA S. B. y S. HABILITACIÓN VIGENTE

Teléfono Oficina: 476-5548 Celular: 99878-7403 Tele Fax: 476-5548 Correo Electrónico: [email protected] - [email protected]

Julio César Bringas Osorio Arquitecto CAP 2323

INFORME DE VALUACIÓN COMERCIAL DE UN INMUEBLE UBICADO EN EL JIRÓN MIAMI N° 141-133, PASAJE 10, MANZANA D, LOTE Nº 19, DEPARTAMENTO N° 101, Est. Nº 16, URBANIZACIÓN MOLINA REAL, DISTRITO DE LA MOLINA, PROVINCIA Y DEPARTAMENTO DE LIMA. I.I.1

I.2

I.3

I.4 I.5 l.6 l.7

DATOS GENERALES INSTRUCCIONES RECIBIDAS Y OBJETO DE LA VALUACION El objeto de la valuación es determinar el valor comercial y de realización en el mercado del inmueble de acuerdo a la Resolución S.B.S. N° 11356-2008. Recibimos la solicitud de la Sra. Keiko Aragaki para valuar el inmueble con fines comerciales. UBICACIÓN DEL INMUEBLE Jirón Miami 141-133 Pasaje 10 Manzana D, Lote Nº 19, Departamento N° 101, Est. Nº 16, Urbanización Molina Real, Distrito de La Molina, Provincia y Departamento de Lima. DESCRIPCION Y DISTRIBUCION DEL INMUEBLE Descripción: Se trata de un departamento para uso de Casa-Habitación ubicado en el 1º nivel de un edificio de 03 pisos y azotea; actualmente en encuentra ocupado. Distribución: Ingreso peatonal, Ingresos vehiculares, Estacionamientos en fachada, Sendero peatonal, Hall de distribución y Escalera de acceso a pisos superiores. Departamento N° 101: Ingreso, Sala-Comedor, Cocina, Patio-Lavandería, Cuarto y ½ Baño de servicio, Pasadizo de distribución, ¾ de Baño común, Terraza, 02 Dormitorios con closet incorporado, Dormitorio principal con Closet, Baño completo incorporado y Terraza. INFORME DE LA LABOR REALIZADA Se efectuó la evaluación sin contratiempos mayores. ALCANCES Y LIMITACIONES DEL TRABAJO La Valuación es con fines comerciales. FECHA DE ASIGNACIÓN DEL VALOR 05 de Junio del 2,014. PÓLIZA DE SEGUROS Se desconoce.

II.- VERIFICACIONES EFECTUADAS 2.1 INFRAESTRUCTURA DE SERVICIOS URBANOS DEL ENTORNO El entorno donde se ubica el predio cuenta con obras completas de habilitación urbana tales como pistas de asfalto, veredas de concreto, redes de agua potable, redes de desagüe, redes eléctricas de alumbrado público y servicio domiciliario como redes de servicio telefónico. En la zona existen inmuebles para uso de vivienda. Su área de estructuración es urbana. Su zonificación es residencial. 2.2. LINDEROS Y MEDIDAS PERIMÉTRICAS: Se encuentran debidamente detallados en la Partida Nº P02229663 (Dep.) y PO2229655 (Est.) de la SUNARP. 2.3 AREAS: 2 43.95 m . Área del terreno (área proporcional al terreno matriz): 2 Área ocupada: 121.57 m . 2 Área construida: 105.76 m . 2 Área del estacionamiento N° 16: 18.40 m . 2.4 EDIFICACIÓN: • Cimientos y sobrecimientos de concreto armado. • Placas, columnas, vigas y escaleras de concreto armado. • Techos horizontales de concreto armado. • Muros de ladrillos. Revestimiento con tarrajeo frotachado de mezcla cemento-arena en muros y cielo raso pintado al látex. • Pisos laminados en Sala Comedor, Dormitorios y de cerámica en Cocina. Terrazas y Baños. Contra zócalos de madera • Zócalos de cerámica en Cocina-Lavandería y Baños. • Puertas madera apanelada en Ingreso; contraplacado barnizada en interiores. • Ventanas y mamparas de aluminio con vidrio de color e incoloro. • Instalaciones eléctricas empotradas. Teléfono Oficina: 476-5548 Celular: 99878-7403 Tele Fax: 476-5548 Correo Electrónico: [email protected] - [email protected]

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2.5 2.6

2.7

2.8 2.9

• Instalaciones sanitarias empotradas, con conexión para agua fría y caliente. • Aparatos sanitarios de loza vitrificada en Baños. Además el departamento cuenta con: • Sistema de intercomunicador con portero eléctrico operativo. • Tablero de albañilería enchapado en mármol reconstituido, lavadero de acero inoxidable de una poza con escurridero, reposteros altos y bajos de melamine en Cocina. Lavadero de loza en lavandería. • Closets con cajoneras y puertas de melamine en dormitorios. Además el edificio cuenta con: • Estacionamientos con piso de cemento frotachado. • Hall de distribución con piso de cerámica. • Escalera de concreto armado con pasos y contrapasos acabados en cerámica de color, barandas metálicas y pasamanos de madera. • Cisterna, electrobomba y tanque elevado. ANTIGÜEDAD Y ESTADO DE CONSERVACIÓN: El inmueble tiene 8 años de construido y se encuentra en buen estado de conservación. DEPRECIACION: De conformidad con el Reglamento General de Tasaciones del Perú, tabla Nº 2.4.03. (Edificios), le corresponde 3.00% de depreciación, siendo el factor de ajuste en el valor unitario de edificación de 0.97. INSCRIPCION: Los inmuebles se encuentran debidamente inscritos Partida Nº P02229663 (Dep.) y PO2229655 (Est.) de la SUNARP. GRAVÁMENES: No se conocen. SERVIDUMBRES No se conocen.

III.- METODOLOGIA APLICADA 3.1 BASES PARA SU DESARROLLO Se ha realizado una visita de inspección de campo y a la vez al entorno del predio, a fin de determinar los valores comerciales de compra y venta de inmuebles con características similares. 3.2 DESCRIPCION DE LA METODOLOGIA UTILIZADA La Valuación se efectúa en concordancia con lo dispuesto en el R. M. Nº 226-2012Vivienda, aplicando el método de valuación directa y para hallar el valor comercial y de realización en el mercado, del inmueble, la resolución S.B.S. Nº 11356-2008. 3.3 INVESTIGACIÓN DE VALORES COMERCIALES DE TERRENOS EN REFERENCIA DISTANCIA AL PRECIO REFERENCIA UBICACIÓN INMUEBLE UNITARIO 2 Calle Copacabana En la zona US $ 1,000.00/m Tel. 997972361 2 Calle Santa Maria En la zona US $ 850.00/m Tel. 991075754 2 Calle Copacabana En la zona US $ 1,000.00/m Tel. 999465000 2 Calle Las Bahamas En la zona US $ 800.00/m Tel. 3724609 Remax CONCLUSIÓN Se aprecia que la tendencia del mercado por la ubicación y tipo de inmuebles es de menor oferta, actualmente el entorno es adecuado para sectores medios. La evaluación de precios de terrenos considerando que no se aprecia compradores a la 2 fecha, nos permite determinar razonablemente, el precio del terreno en US $ 1,000.00/m . 3.4 DEDUCCIONES APLICABLES Para el caso de realización del inmueble, consideramos las siguientes deducciones: Gastos de publicidad, de valuación para la realización, pérdidas, deterioro y sustracciones estimado en 8.20%. Para realizar el inmueble en un plazo prudente de 180 días y estableciendo que la oferta es mayor que la demanda para este tipo de inmuebles, consideramos un ajuste adicional de 11.80% (a criterio del perito). TOTAL DEDUCCIONES: 20.00% DEL VALOR COMERCIAL. Nota.- El Banco considerará las deducciones de su conocimiento, para así obtener un Valor de Realización Final.

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3.5 ANÁLISIS DEL MEJOR Y MÁS INTENSO USO POSIBLE DEL BIEN Como vivienda. 3.6 SUSTENTACIÓN El análisis efectuado sobre el inmueble, nos permite afirmar que las apreciaciones indicadas son las más razonables para determinar el valor del bien. IV.- CALCULOS EFECTUADOS 4.1 Valor de Reposición del Inmueble (VR) a.- Valor del Terreno (VT) Del análisis de los valores comerciales del mercado inmobiliario de compra y venta de terrenos similares en ubicación y entorno urbano, se considera un valor Comercial 2 Unitario de US $ 1,000.00/m ; por lo tanto: 2 2 x US $ 1,000.00/m VT = 43.95 m VT = US $ 43,950.00 b.- Valor de Edificación (VE) De acuerdo a las características constructivas y materiales que han sido utilizados para la edificación, el Perito asigna un Valor Comercial Unitario de Edificación según lo 2 explicado en el cuadro siguiente de costos por m . de construcción en Lima: -------------------------------------------------------------DESCRIPCION VCU -------------------------------------------------------------Cimentación 39.47 Estructuras 105.60 52.74 Techos 26.10 Pisos 23.80 Revestimiento y Cobertura Puertas y Ventanas 45.54 Roperos y cerrajería 31.12 Baños 19.76 29.85 Cocina Inst. Sanitarias e Inst. Eléctricas 27.59 Obras exteriores 57.82 -------------------------------------------------------------459.39 TOTAL Gastos Grales.+ 25% Utilidad 114.85 -------------------------------------------------------------574.24 VALOR COMERCIAL UNITARIO VALOR COMERCIAL DEPRECIADO Depreciación 0.97 US $ 557.01 -------------------------------------------------------------P

VE = Area construida x Valor Com. Unit. Dep. 2 2 VE = 105.76 m . x US $ 557.01 /m . VE = US $ 67,745.78 c.- VOC = Valor de Obras Complementarias VOC = Estacionamiento Nº 16 (Estimado) VOC = US $ 8,000.00 d.- Valor de Reposición del Inmueble (VR) VT VR = + VE VR = US $ 43,950.00 + US $ 67,745.78 VR = US $ 119,695.78 e.- Valor a Nuevo (VaN) VaN = Area construida x Valor Com. Unitario 2 2 105.76 m . VaN = x US $ 574.24 /m . VaN = US $ 77,841.37

+ +

15.00 % A. comunes 15.00 %

+ +

VOC US $ 8,000.00

+ +

15.00 % A. comunes 15.00 %

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4.2 VALOR COMERCIAL DEL INMUEBLE (VC) De acuerdo a la evaluación de precios en el entorno, el perito considera que el valor de reposición calculado, no refleja adecuadamente el valor comercial a la fecha que tiene el inmueble en el mercado debido a su ubicación; por lo que aplicaremos el Factor de Mejoramiento (F.M.: 1.40); por lo tanto: US $ 119,695.78 x 1.40 = US $ 167,574.09 por redondeo tenemos: VC = US $ 168,000.00 SON : CIENTO SESENTA Y OCHO MIL, Y 00/100 DÓLARES AMERICANOS. 4.3 VALOR DE REALIZACIÓN EN EL MERCADO (VRM) (Resolución S.B.S. Nº 11356-2008)

El Valor de Realización en el Mercado, es el Valor Neto del inmueble, que se esperaría recuperar como consecuencia de la eventual venta del bien en la situación como está, tomando en cuenta la situación económica actual, descontando los castigos y cargos por los conceptos indicados en el punto 3.4. Las Deducciones aplicables son: 20.00 % del Valor Comercial: VRM = 0.80 x VC VRM = 0.80 x US $ 168,000.00; luego el VRM = US $ 134,400.00 SON : CIENTO TREINTA Y CUATRO MIL, CUATROCIENTOS Y 00/100 DÓLARES AMERICANOS 4.4 ANÁLISIS DE CONSISTENCIA La secuencia seguida en la determinación del valor, así como los sustentos aplicados, nos muestra una clara consistencia para la obtención del Valor de Realización. V.- OPINION INTEGRAL DEL PERITO VALUADOR 5.1.- La Valuación se ha efectuado con independencia de criterio, aplicando las normas actuales. 5.2.- Vigencia de la Valuación: De no variar las condiciones del mercado así como de no presentarse imponderables, podría tener una vigencia de 180 días. 5.3.-Recomendaciones: El cliente incluirá las deducciones de su conocimiento a fin de obtener un Valor de Realización Final. 5.4.-Observaciones: El perito no se responsabiliza por la información presentada ni por los vicios ocultos y/o constructivos que pudiera tener el inmueble. VI.- DOCUMENTACION SUSTENTATORIA Se contó con la documentación mínima de carácter Técnico Legal. La información de precios se obtuvo del campo, así como de Revistas Especializadas y se comprobó con nuestra base de datos. Contamos con información de Internet, Casas, Cuerpo Técnico de Tasadores del Perú (CTTP) y artículos del diario El Comercio, sobre la evolución del mercado inmobiliario. Lima, 05 de Junio del 2,014.

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INGRESO

ENTORNO URBANO

ENTORNO URBANO

ESTACIONAMIENTO 16

FACHADA EDIFICIO C

ESCALERA

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SALA COMEDOR

COCINA

LAVANDERÍA - TENDAL

DORMITORIO DE SERVICIO + BAÑO

PASADIZO

TERRAZA

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DORMITORIO

BAÑO

DORMITORIO

DORMITORIO PRINCIPAL

BAÑO PRINCIPAL

TERRAZA

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