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PROMESA DE COMPRAVENTA PRINCIPIOS QUE RIGEN EL CONTRATO DE PROMESA DE COMPRAVENTA: Autonomía privada: La autonomía privada es un principio contractual que rige en materia contractual en temas civiles, este tiene por objeto otorgarle al individuo dentro de un proceso contractual, si contratar o no, elegir la clase de contrato, de igual manera la celebración de contratos atípicos claramente enmarcadas en la legalidad requerida legalmente como requisito de validez, y por ultimo modificar lo dicho en ellos. Obligatoriedad contractual (pacta sunt servanda) principio por medio del cual las partes de un contrato están obligadas a cumplir con lo pactado en él, claramente con excepciones como el principio de nadie estar obligado a lo imposible. Libertad de formas contractuales: permite la realización de contratos atípicos, como ya se sabe, estos son aquellos contratos que no están tipificados es decir que no están regulados en el código civil, sin embargo, el legislador les permite su realización sin salirse del marco legal correspondiente. CONCEPTO: Hay que tener en cuenta que este contrato no está definido expresamente por el código civil, sin embargo, se puede llegar a definir teniendo en cuenta sus características, requisitos y finalidad. La promesa de compraventa es un contrato en que una parte promete comprar y la otra promete vender, llamándose la primera promitente comprador y la segunda promitente vendedor. El contrato de promesa de compraventa es un contrato preparatorio, es decir, es la parte preparatoria o inicial de otro contrato, que es el contrato de compraventa con el cual se materializa o concreta lo prometido en el contrato de promesa. ¿CUANDO SE ENTIENDE CUMPLIDO?: El contrato de promesa de compraventa se entiende cumplido cuando se celebra el contrato de compraventa en las condiciones prometidas. El contrato de promesa de compraventa se hace para

garantizar que el negocio prometido sea cumplido por las partes, que se lleve a cabo. CARACTERISTICAS: Contrato bilateral: Crea derechos y obligaciones para ambas partes. En razón de que en esencia las obligaciones serán reciprocas para ambas partes. El promitente vendedor adquiere la obligación de transmitir la propiedad de una cosa o de un derecho y el promitente comprador a pagar un el precio cierto en dinero. Contrato oneroso: Crea provechos y gravámenes también recíprocos. El contrato de compraventa es oneroso en razón de la naturaleza económica de las contraprestaciones del promitente vendedor y del promitente comprador. La cosa o el derecho que se promete representa una valoración económica. contrato típico: ya que se encuentra regulado por ley. contrato principal: ya que no se subordina su existencia a la de otro contrato. contrato preparatorio: ya que se celebra con un objeto preciso y determinado, cual es que en el futuro se va a celebrar otro contrato. O sea, crea una relación jurídica preliminar para la celebración posterior de un contrato futuro. contrato sujeto a modalidad: por definición, sino la promesa no surtiría efecto. Contrato conmutativo: genera obligaciones y cargas contractuales equivalentes y recíprocas entre las partes.   Contrato solemne: Es aquel que está sujeto a la observancia de ciertas formalidades especiales, de manera que sin ellas no produce ningún efecto civil.

REQUISITOS DE LA PROMESA DE COMPRAVENTA: En Colombia, la promesa de compraventa debe cumplir con los requisitos a que se refiere el artículo 1611 del código civil para que se considere obligatorio lo consignado en ella:

«La promesa de celebrar un contrato no produce obligación alguna, salvo que concurran las circunstancias siguientes: 1a.) Que la promesa conste por escrito. 2a.) Que el contrato a que la promesa se refiere no sea de aquellos que las leyes declaran ineficaces por no concurrir los requisitos que establece el artículo 1511 del Código Civil. 3a.) Que la promesa contenga un plazo o condición que fije la época en que ha de celebrarse el contrato. 4a.) Que se determine de tal suerte el contrato, que para perfeccionarlo solo falte la tradición de la cosa o las formalidades legales. Los términos de un contrato prometido, solo se aplicarán a la materia sobre que se ha contratado.» Ahora bien, es menester explicar cada uno de sus requisitos y su utilidad práctica. QUE LA PROMESA CONSTE POR ESCRITO. El primer requisito es que la promesa de compraventa se tiene que hacer por escrito. Las promesas verbales no tienen ningún valor contractual. La ley no exige el reconocimiento de firmas por lo tanto no es obligatorio autenticar la promesa de compraventa ante notario, pero lo mejor es hacerlo para darle mayor valor jurídico al contrato. CAPACIDAD DE LAS PARTES. El segundo requisito tiene que ver con que quienes firman la promesa de compraventa sean capaces legalmente para obligarse, y que se trate de negocios lícitos. No sólo hay que verificar que la persona que firma no es un interdicto o un menor incapaz, sino que quien firma puede efectivamente obligarse a cumplir lo prometido, puesto que luego la obligación no es oponible porque quien se comprometió no podría hacer lo que dijo que haría.

LA FECHA COMO REQUISITO DE EXIGIBILIDAD DEL LA PRMESA DE COMPRAVENTA. El tercer requisito es muy importante por cuanto la promesa de compraventa debe contener la fecha en que se debe cumplir el negocio prometido, pues de no ser así, no es posible determinar su cumplimiento o incumplimiento. Si no se fija fecha para cumplir con lo prometido, no hay forma de obligar su cumplimiento, pues no es posible constituir en mora al incumplido debido que no existe el elemento principal para determinar la mora en el cumplimiento de una obligación que es la fecha en que debió cumplirse. Si no hay fecha no hay plazo que se venza, y si no hay vencimiento, no hay mora en el cumplimiento de la obligación. DETERMINACION DE LA OBLIGACION: El cuarto requisito es un tanto abstracto, por cuanto supone la existencia de muchas particularidades, debido a que para la realización del contrato que cumple lo prometido sólo deben faltar las formalidades de ley, como el otorgamiento de una escritura en el caso de bienes raíces. Esto supone la necesidad de incluir todo lo necesario para que luego de firmada la promesa no falte más que las formalidades del negocio. Para ello se debe identificar lo prometido en compraventa, ubicarlo, precisarlo, y en general, dejarlo listo para que solo reste firmar el contrato definitivo y cumplir con las formalidades legales de este. Esto implica que el inmueble a negociar debe estar identificado e individualizado claramente en la promesa de compraventa, y para ello se requiere la dirección exacta con su nomenclatura respectiva, y si no tuviera esa por estar ubicado en un sector no urbanizado, debe contener entonces los linderos que permita ubicarlo con respecto a otros e individualizar el predio objeto de negocio. Preferiblemente se debe indicar también la matrícula inmobiliaria a fin de que no exista duda respecto a cuál es el predio se ha prometido negociar, aunque la jurisprudencia no exige que tal dato deba figurar en la promesa de compraventa. ¿QUE PROCEDE ANTE EL INCUMPLIMIENTO DE LA PROMESA DE COMPRAVENTA? Cuando se incumple la promesa de compraventa la parte

incumplida puede hacer una ve varias cosas, dependiente de lo que se haya acordado en el contrato. DEMENDAR EJECUTIVAMENTE SI CUMPLE CON LOS REQUISITOS DE UN TITULO EJECUTIVO (Art. 422 CGP). la parte cumplida debe presentarse ese día en la notaría así de antemano tenga conocimiento que la otra parte no se presentará a firmar, y dejar constancia ante el notario que se presentó a cumplir con el contrato, con lo que prueba que sí cumplió y el otro no. Si no lo hace, no podrá demandar el cumplimiento del contrato. Por otro lado, si la parte se presentó a cumplir su obligación y la otra parte no asistió se levantará acta y podrá demandarse ejecutivamente por obligación de suscribir documento, para lo cual tiene un trámite especial. TRAMITE DE OBLIGACIÓN DE SUSCRIBIR DOCUMENTO. Cuando el hecho debido consiste en suscribir una escritura pública o cualquier otro documento, el mandamiento ejecutivo, además de los perjuicios moratorios que se demanden, comprenderá la prevención al demandado de que en caso de no suscribir la escritura o el documento en el término de tres (3) días, contados a partir de la notificación del mandamiento, el juez procederá a hacerlo en su nombre como dispone el artículo 436. A la demanda se deberá acompañar, además del título ejecutivo, la minuta o el documento que debe ser suscrito por el ejecutado o, en su defecto, por el juez.

Cuando la escritura pública o el documento que deba suscribirse implique la transferencia de bienes sujetos a registro o la constitución de derechos reales sobre ellos, para que pueda dictarse mandamiento ejecutivo será necesario que el bien objeto de la escritura se haya embargado como medida previa y que se presente certificado que acredite la propiedad en cabeza del ejecutante o del ejecutado, según el caso. El ejecutante podrá solicitar en la demanda que simultáneamente con el mandamiento ejecutivo se decrete el secuestro del bien y, si fuere el caso, su entrega una vez registrada la escritura.

No será necesario el certificado de propiedad cuando se trate de actos referentes a terrenos baldíos ocupados con mejoras, semovientes u otros medios de explotación económica, o de la posesión material que se ejerza sobre inmuebles de propiedad privada sin título registrado a su favor. Pero en estos casos se acompañará certificado del registrador de instrumentos públicos acerca de la inexistencia del registro del título a favor del demandado.

Para que el juez pueda ordenar la suscripción de escritura o documento que verse sobre bienes muebles no sujetos a registro se requiere que estos hayan sido secuestrados como medida previa. RESOLUCION DEL CONTRATO. Otra alternativa ante el incumplimiento es demandar la resolución del contrato, es decir, que el juez declare la resolución o terminación del contrato. Para que una de las partes pueda solicitar la resolución del contrato es necesario que haya cumplido, pues la ley tiene dicho que solo la parte cumplida puede exigir la resolución del contrato o su cumplimiento. Si las dos partes han incumplido, lo que el juez hará es declarar la resolución del contrato por mutuo disenso, y allí ninguno puede reclamar indemnizaciones ni el pago de la cláusula penal si la hubiere, excepto las restituciones mutuas. ELEMENTOS

ACCIDENTALES

QUE

PROCEDEN

EN

PROMESA

DE

COMPRAVENTA: ARRAS: permiten que las partes se retracten del negocio, y para ellos se fija un monto, es decir que se permite que una de las partes pague un dinero por el derecho de retractarse. Esto es bien importante porque si hay arras de retracto y una de las partes se retracta y las paga, ahí muere la promesa de compraventa, de modo que ya no se puede exigir su cumplimiento ni se puede exigir la cláusula penal si la hubiere.

Cuando se pactan arras de retracto se está facultando a la otra parte para que se retracte previo pago del monto fijado por ese concepto, y si se paga por el derecho a retractarse luego no se puede demandar por hacer uso de ese derecho. CLAUSULA PENAL: En cuanto a la cláusula penal, tiene como finalidad el pago anticipado de los perjuicios por el incumplimiento del contrato, de manera que si este no se cumple, se cumple tarde o parcialmente, hay lugar a pagar la cláusula penal. NULIDAD EN CONTRATO DE PROMESA DE COMPRAVENTA. La promesa debe constar por escrito, es decir, cuando mediante documento las partes han suscrito un acuerdo de realizar un contrato, este acto genera obligaciones. Que el contrato a que la promesa se refiere no sea de aquellos que las leyes declaran ineficaces por no concurrir los requisitos del artículo 1502, dichos requisitos son los siguientes: Que la persona que suscribe la promesa de contrato sea legalmente capaz. Que se consienta en dicho acto o declaración, y el consentimiento no adolezca de vicio, recordemos que son vicios del consentimiento, el error, la fuerza y el dolo. Que la promesa de contrato recaiga sobre un objeto lícito. Que la causa del contrato recaiga sobre una causa licita. Si en la promesa de contrato se omiten estos requisitos el acto estará viciado de nulidad, según lo establecido en el artículo 1740 del código civil, el cual dice lo siguiente: «Es nulo todo acto o contrato a que falta alguno de los requisitos que la ley prescribe para el valor del mismo acto o contrato según su especie y la calidad o estado de las partes. La nulidad puede ser absoluta o relativa.» Es claro que, si la promesa de contrato de compraventa no se diligencia correctamente, será nulo y por consiguiente inoponible.

JURISPRUDENCIA EN CUANTO A LA PROMESA DE COMPRAVENTA. SC2468-2018 (2008-00... - Corte Suprema de Justicia  Decreto oficioso de nulidad absoluta por estipulación de plazo o condición indeterminada, en proceso que pretende resolución del contrato por incumplimiento

del

promitente

comprador.

Condición

meramente

potestativa. Estudio en casación por violación directa del artículo 1611 del Código Civil, sin que se haya debatido en las instancias. (SC2468-2018; 29/06/2018) SC004-2015 - Corte Suprema de Justicia. 

ha señalado igualmente que el requisito de la determinación del contrato, no tiene el alcance de exigir la presencia en el convenio preparatorio de todos los elementos que debe contener una escritura pública -si el contrato prometido ha de pasar por ella y sólo falte esa formalidad- pues ni una lectura literal del numeral 4° del artículo 89 de la ley 153 de 1887, permite concluir que Únicamente ha de hacer falta el otorgamiento de la escritura y que todo lo demás incluido el texto de la minuta respectiva- deba estar ya puntualizado desde el precontrato. Forzar de tal manera la exigencia, en la forma que precisamente plantea el argumento de la censura, acarrearía por lo demás, la injustificada proscripción de la promesa de venta de bienes futuros y determinables, que por ende no cuentan aún con matrícula inmobiliaria o referencia catastral, pero que pueden quedar desde el acto de la promesa cabalmente especificados, de forma que las partes sepan perfectamente y sólo con base en lo dicho en el precontrato de qué inmueble se trata. Acoger el sentido de interpretación que el cargo plantea, acarrearía de hecho el marchitamiento de la promesa, al quedar por completo privada de utilidad práctica si en ella se exigiera hacer referencia a documentos y constancias fiscales con los cuales de ordinario no se cuenta al momento de la firma del contrato preliminar.

SC2307-2018 - Corte Suprema de Justicia  Apreciación probatoria de la justificación de incumplimiento contractual del promitente comprador. Mutuo disenso. Incumplimiento de los extremos negóciales por falta de comparecencia a suscribir escritura pública. Restituciones mutuas. (SC2307-2018; 25/06/2018)

T-1026-03 Corte Constitucional de Colombia  En relación con la determinación del objeto de la promesa, estimó el tribunal demandado que en la descripción que se pretendió realizar del inmueble no se consignaron los linderos generales del predio de mayor extensión, ni se adjuntó o se hizo referencia a documento alguno en el que ellos constaran, de donde concluyó que el objeto de la promesa de compraventa no se determinó en legal forma y, por ende, se imponía la ineficacia del mismo. Sentencia 7300131030052004-00072-01 del 14 de diciembre de 2013, de la sala civil de la Cortes suprema de justicia



«El artículo 1611 del Código Civil, subrogado por el 89 de la Ley 153 de 1887 prescribe que “la promesa de celebrar un contrato no produce obligación alguna, salvo que concurran las circunstancias siguientes (…) 4. Que se determine de tal suerte el contrato, que para perfeccionarlo sólo falte la tradición de la cosa o las formalidades legales”. Explicando los alcances de este requisito, en tratándose de la promesa que involucra bienes inmuebles, tiene dicho la Sala que "no le bastó al legislador que en la convención promisoria se señalase la especie del contrato prometido y se consignaren indicaciones que permitieran determinarlo marginalmente, para que la promesa pudiera tener poder vinculatorio, sino que, como lo reza el texto legal transcrito, se impuso la precisión de que se determine de tal suerte el contrato, que para perfeccionarlo sólo falte la tradición de la cosa o las formalidades legales (…) Ahora bien, no podrían hacerse en la convención provisoria la

determinación del contrato prometido, en la forma exhaustiva reclamada por la ley, sin la especificación de las cosas objeto de este último. Así que, en tratándose de la promesa de compraventa de un bien inmueble, la singularización de este en el acto mismo de la promesa, por su ubicación y linderos, se impone como uno de los factores indispensables para la determinación del contrato prometido (…) en síntesis, para la ley, la promesa de contrato de un inmueble en que falte el alindamiento del mismo, carece de valor, es absolutamente nula'' (sentencia de casación de 6 de noviembre de 1968).»

Caso Joseph Nicolás Díaz Pinto desea comprar un local comercial en el centro comercial San Nicolás por lo cual pretende vender un local comercial del cual es titular, al señor Diego Zapata Palacios ubicado en el centro comercial Gómez y Valencia, las partes desean realizar un contrato de promesa de compraventa para hacer exigibles las obligaciones, el valor del local comercial tiene un costo de 90.000.000

CONTRATO DE PROMESA DE COMPRAVENTA CELEBRADA ENTRE DIEGO ALEJANDRO ZAPATA PALACIOS y , JOSEPH NICOLAS DIAZ PINTO Comparecieron por una parte JOSEPH NICOLAS DIAZ PINTO, mayor de edad, identificado(a) con Cédula de ciudadanía 1.036.963.039 , con domicilio en la ciudad de Rionegro (Antioquia), con estado civil Soltero sin unión marital de hecho, quien obra en su propio nombre quien(es) para los efectos del presente contrato se denominará(n) EL PROMITENTE VENDEDOR y por la otra DIEGO ALEJANDRO ZAPATA PALACIOS , mayor de edad, identificado(a) con Cédula de ciudadanía 1.018.494.002 ,con domicilio en la ciudad de Rionegro (Antioquia), con estado civil Soltero con unión marital de hecho, quien obra en su propio nombre quien(es) para los efectos del presente contrato se denominará(n) EL PROMITENTE COMPRADOR, con el fin de celebrar el presente contrato de PROMESA DE COMPRAVENTA, que se regirá por las siguientes cláusulas: CLÁUSULA PRIMERA: EL PROMITENTE VENDEDOR promete vender a EL PROMITENTE COMPRADOR y éste se compromete a comprarle, el derecho de dominio pleno y posesión efectiva que EL PROMITENTE VENDEDOR tiene y ejerce sobre el siguiente inmueble de su propiedad: Local ubicado en CALLE 49 No 47-89 LOCAL 207 E con Dependencia y/o Linderos Local 207 E Linda por el norte con el local 208 A, por el occidente con el local 209 A y por el oriente con el local 206 B. El cual tiene matrícula inmobiliaria número 020-21834 , de la oficina de instrumentos públicos respectiva. PARÁGRAFO. No obstante, la cabida, la venta se promete como cuerpo cierto y en ella quedan comprendidos los derechos, usos, costumbres y demás que legalmente le corresponde. CLÁUSULA SEGUNDA: TRADICIÓN DEL INMUEBLE: EL PROMITENTE VENDEDOR adquirió el inmueble materia del presente contrato de PROMESA DE COMPRAVENTA, a través de Compraventa, el cual consta mediante escritura pública número 615-1-01-011-001-. 00007 , de mayo 8, 2010 , de la notaría número 1 de Rionegro (Antioquia) la cual fue registrada en el folio de matrícula inmobiliaria correspondiente al inmueble objeto de este contrato en la oficina de instrumentos públicos respectiva. CLÁUSULA TERCERA: El precio del inmueble que se promete en venta es de ($ 90.000.000 ) NOVENTA MILLONES (DE) PESOS MONEDA LEGAL, suma ésta que EL PROMITENTE COMPRADOR pagará a EL PROMITENTE VENDEDOR de la siguiente forma sera pagadero de la siguiente manera: el primer pago se realizara una vez realizado el presente contrato de promesa de compraventa en la ciudad de Rionegro en la cuenta de ahorros 5674567890454679 de Bancolombia del cual es titular JOSEPH NICOLAS DIAZ PINTO y la otra mitad será pagadera una vez perfeccionado el contrato de promesa de compraventa causado en este contrato en los mismos términos en los cuales se pagó la primera parte de la obligación. CLÁUSULA CUARTA: EL PROMITENTE COMPRADOR y EL PROMITENTE VENDEDOR se comprometen a firmar la ESCRITURA PÚBLICA DE COMPRAVENTA el día: agosto 31, 2019, a las 2:00 PM, en la Notaría 1deRionegro (Antioquia).

CLÁUSULA QUINTA: EL PROMITENTE VENDEDOR garantiza que el inmueble objeto del presente Contrato de PROMESA DE COMPRAVENTA es de su exclusiva propiedad y se encuentra libre de condiciones resolutorias, pleito pendiente, embargo judicial, derechos de usufructo, uso, habitación, limitaciones del dominio, censo, anticresis, hipotecas, contratos de arrendamiento por escritura pública, afectación a vivienda familiar, que no se ha constituido sobre él Patrimonio de Familia Inembargable, y, en general, de todo gravamen, pero que en todo caso responderá del saneamiento conforme a la ley. CLÁUSULA SEXTA: EL PROMITENTE VENDEDOR se obliga a entregar el inmueble que promete en venta a paz y salvo por toda clase de impuestos, tasas, contribuciones, servicios públicos a cargo del inmueble, así como las cuotas de administración para con la copropiedad. EL PROMITENTE VENDEDOR También garantiza(n) que no ha enajenado ni prometido enajenar a ninguna persona distinta al aquí EL PROMITENTE COMPRADOR el derecho de dominio o propiedad sobre el inmueble mencionado en esta promesa de compraventa; además garantiza(n) que tiene(n) el pleno dominio y posesión de la propiedad material del mismo. CLÁUSULA SÉPTIMA: Los gastos que se causen por la escritura de compraventa serán cancelados así: 1. La retención en la fuente por cuenta exclusiva del EL PROMITENTE VENDEDOR; 2. Los gastos notariales por partes iguales entre ambos contratantes; y, 3. Los gastos de beneficencia y registro serán de cuenta exclusiva de EL PROMITENTE COMPRADOR. CLÁUSULA OCTAVA - CLÁUSULA PENAL: El incumplimiento de alguna de la totalidad de las obligaciones derivadas de este contrato, por una de las partes, dará derecho a aquella que hubiere cumplido o se hubiere allanado a cumplir las obligaciones a su cargo, para exigir del primero que no cumplió o no se allanó a cumplir las que le corresponden, el pago de una suma equivalente al veinte por ciento (20%) del valor del inmueble objeto de la presente promesa de compraventa y que EL PROMITENTE VENDEDOR entregará a EL PROMITENTE COMPRADOR; suma que será exigible ejecutivamente desde el día siguiente del incumplimiento, sin necesidad de requerimiento ni constitución en mora, derechos éstos a los cuales renuncian ambas partes en su recíproco beneficio. PARÁGRAFO PRIMERO. La parte que no hubiere cumplido o se hubiere allanado a cumplir sus obligaciones, podrá demandar en caso de que el otro no cumpla o no se allane a cumplir las que le corresponden, bien el cumplimiento del contrato, o bien la resolución del contrato de inmediato con la simple notificación que le haga a la parte incumplida o mediante correo certificado o por vía ordinaria. En ambos casos, conjuntamente con el cumplimiento o la resolución del contrato, tendrá derecho la parte cumplida a pedir el pago de la pena y la indemnización de perjuicios. CLÁUSULA NOVENA: Las partes acuerdan solucionar las controversias que surjan por razón de éste contrato, exceptuando las de carácter ejecutivo, a través del trámite conciliatorio en alguno de los centros de conciliación facultados para este caso. CLÁUSULA DÉCIMA: Las partes fijan como domicilio contractual para el cumplimiento de todas las obligaciones emanadas de este contrato a la ciudad de Rionegro (Antioquia).

Se deja constancia de lo anteriormente pactado por las partes en fecha mayo 30, 2019, y se expiden dos ejemplares que se entregarán a cada una de las partes previo reconocimiento de firma, huella y contenido ante notario. CLÁUSULA DÉCIMA PRIMERA – MÉRITO EJECUTIVO: El presente contrato de promesa de compraventa prestará por sí mismo mérito ejecutivo, por todas las obligaciones claras, expresas y exigibles, de dar o de hacer aquí contenidas, o derivadas del mismo. Para todos los efectos, las obligaciones que presten mérito ejecutivo derivadas del presente contrato podrían ser ejecutadas por medio del procedimiento ejecutivo ante la jurisdicción ordinaria y ante los jueces de la República de Colombia, o a través de un Tribunal de Arbitramento o centro de conciliación competente. CLÁUSULA DÉCIMA SEGUNDA – COMPROMISORIA: Toda controversia o diferencia relativa a este contrato y a su ejecución e interpretación, se resolverá en primera instancia por el arreglo directo entre las partes, mediante una amigable conciliación extrajudicial, transacción, amigable composición o cualquier otro método previsto por la Ley. No obstante, si no fue posible solucionar los inconvenientes acaecidos, éstos se dirimirán a decisión de la parte que decida iniciar el proceso, a través de una de las siguientes vías, (i) por un Tribunal de Arbitramento, que se sujetará al reglamento del Centro de Arbitraje y Conciliación de la Cámara de Comercio de Rionegro (Antioquia), de acuerdo con las siguientes reglas: 

 

A. El Tribunal estará integrado por un (1) árbitro designado por mutuo acuerdo entre las partes y, a falta de acuerdo, por sorteo realizado por la Cámara de Comercio de Rionegro (Antioquia) de sus listas de árbitros, sin recurrir a la Justicia Ordinaria. B. El Tribunal decidirá en derecho. C. El Tribunal tendrá sede en Rionegro (Antioquia) (ii) O, por la justicia ordinaria colombiana, o sea, los jueces y cortes de la República de Colombia.

CLÁUSULA DÉCIMA TERCERA – MODIFICACIONES AL CONTRATO: Esta promesa de compraventa no podrá ser modificada sino por medio de documento escrito y firmado con reconocimiento notarial por ambas partes. CLÁUSULA DÉCIMA CUARTA – CESIÓN: EL PROMITENTE VENDEDOR podrá ceder los derechos adquiridos en el presente contrato a favor de un tercero, previa manifestación expresa y escrita dirigida a EL PROMITENTE COMPRADOR. EL PROMITENTE COMPRADOR podrá ceder la presente promesa de compraventa, previa autorización escrita de EL PROMITENTE VENDEDOR. CLÁUSULA DÉCIMA QUINTA – DOMICILIO CONTRACTUAL: Se fija como domicilio para el cumplimiento judicial o extrajudicial de este contrato, la ciudad de Rionegro (Antioquia).

CLÁUSULA DÉCIMA SEXTA – RESOLUCIÓN IPSO-FACTO: El presente contrato queda resuelto Ipso-Facto sin necesidad de declaración judicial en los siguientes casos:   

A. Por incumplimiento de EL PROMITENTE VENDEDOR por la no entrega del inmueble. B. Por el incumplimiento de EL PROMITENTE COMPRADOR de los pagos pactados en la cláusula relativa al precio. C. Por no firmar la Escritura o por no cumplir con cualquiera de las demás obligaciones que se establecen el presente contrato.

PARÁGRAFO PRIMERO: En caso de resolución del contrato debido al incumplimiento de EL PROMITENTE COMPRADOR , EL PROMITENTE VENDEDOR podrá disponer de los inmuebles prometidos en venta, previa comunicación enviada a EL PROMITENTE COMPRADOR a la dirección registrada en este contrato, comunicación que invocará la causal de incumplimiento, y apropiarse de los dineros recibidos a título de cláusula penal, es decir del 10% del valor total del precio de venta, como se prevé en este contrato, devolviendo el excedente si los hubiere a EL PROMITENTE COMPRADOR sin intereses de ningún tipo en un plazo de ciento veinte (120) días calendario contados a partir de la fecha de la notificación o comunicación por parte de EL PROMITENTE VENDEDOR

PARÁGRAFO SEGUNDO: La presente promesa se encuentra sujeta a la siguiente condición resolutoria. Es claro para las partes que el presente contrato se ha celebrado en especial atención de la calidad de persona(s) que integran o componen la parte EL PROMITENTE COMPRADOR , por lo tanto si se diere el caso de fallecimiento o disolución de una o de algunas de las personas que la integran, el presente contrato se resolverá de pleno derecho, sin necesidad de decisión judicial y EL PROMITENTE VENDEDOR devolverá los dineros recibidos, sin deducción alguna y sin causación de intereses, conforme a las normas del Código Civil y Código General del Proceso Colombianos (adjudicatarios de los derechos, debidamente reconocidos por la sucesión), y en tal virtud EL PROMITENTE VENDEDOR queda en absoluta libertad de disponer de los inmuebles objeto del presente contrato para que sea comercializado y vendido nuevamente a un tercero sin requerir para ello autorización judicial. CLÁUSULA DÉCIMA SÉPTIMA – ENTREGA DEL INMUEBLE: EL PROMITENTE VENDEDOR, hará entrega real y material del inmueble objeto del presente contrato a EL PROMITENTE COMPRADOR al momento de: la firma de la escritura pública. CLÁUSULA DÉCIMA OCTAVA No obstante la mención del área, cabida y linderos de la presente promesa de compraventa sobre el (los) inmueble(s) antes mencionados, se hace sobre cuerpo cierto y comprende todas las mejoras, usos y costumbres, anexidades y servidumbres que legal y naturalmente le(s) corresponda.

CLÁUSULA DÉCIMA NOVENA – NOTIFICACIONES: Cualquier notificación que deba surtirse entre las partes será legalmente válida cuando se dirija por correo certificado a las siguientes direcciones: EL PROMITENTE VENDEDOR E-mail: [email protected] ; Dirección: Calle 30 N° 56 a-34 EL PROMITENTE COMPRADOR E-mail: [email protected];Dirección: calle 36 N° 30 b-06 CLÁUSULA VIGÉSIMA: Anexos: Forman parte del presente contrato de promesa de compraventa los documentos que a continuación se mencionan:       

1.Certificado de libertad y tradición del inmueble objeto de la venta. 2.Escrituras públicas de tradición del inmueble. 3.Fotocopias de las cédulas de ciudadanía de las partes aquí firmantes. 4.Los otros sí que suscriban las partes con posterioridad a la firma del presente documento y antes de la protocolización del contrato de promesa de compraventa. 5.Paz y salvos prediales y de valorización. 6.Copias recientes de certificados de existencia y representación de cámara de comercio, si intervienen personas Jurídicas. 7.Los demás que tengan incidencia en el presente negocio y el de su protocolización.

_______________________________________________ EL PROMITENTE VENDEDOR

____________________________ JOSEPH NICOLAS DIAZ PINTO C.C 1.036.963.039 EL PROMITENTE COMPRADOR

__________________________________ DIEGO ALEJANDRO ZAPATA PALACIOS C.C 1.018.494.002