• Author / Uploaded
• Francisco Sonnenburg

Citation preview

6 Estudio financiero El estudio financiero tiene como objetivo analizar toda la información obtenida en los estudios anteriores, para evaluar finalmente si el proyecto es viable o no. Sus componentes principales son las inversiones, financiamiento, estados e indicadores financieros, los cuales se detallarán a continuación:

6.1

Inversión del proyecto

Debido a las características que presenta el proyecto, la mayor parte de la inversión inicial se destinará a los gastos preoperativos, ya sean construcción, adquisición de materiales como el césped sintético, constitución de la sociedad y adquisición de equipos de cancha como de oficina. En la siguiente tabla, se muestran los principales objetivos que abarcará la inversión inicial. Concepto Inversión ($) Terreno Construcción Césped sintético (canchas) Equipos de cancha Equipos de oficina Provisión sueldos (2 meses) Publicidad para puesta en marcha Constitución de la sociedad Subtotal 2% Imprevistos TOTAL Tabla inversión inicial

464.366.000 100.000.000 6.000.000 966.000 823.850 4.200.000 1.828.000 300.000 578.483.850 11.569.677 590.053.527

Como se puede apreciar la inversión inicial para poner en marcha el proyecto es de $590.053.527, de los cuales el mayor monto corresponde al terreno donde se emplazará el proyecto con una inversión de $464.366.000 equivalente al 78.7% del total de la inversión inicial. Los montos expuestos anteriormente, fueron obtenidos a partir de estudios realizados en el mes de noviembre del 2018 y conforman la inversión inicial la cual se empleará para llevar a cabo los cálculos que se presentarán a continuación.

6.2

Financiamiento del proyecto

El proyecto se llevará a cabo con un 80% de financiamiento aportado por los socios, lo que corresponde a una inversión de $472.042.822. Para lograr la inversión total del

proyecto se recurrirá a endeudamiento del 20% restante de la inversión inicial, lo que corresponde a $118.010.705. A continuación, se presenta el balance general del proyecto, el cual permite observar el estado inicial del proyecto, en este se incluye todos los recursos, obligaciones y patrimonio del proyecto. ACTIVOS Capital de trabajo Provisión de sueldos 2% Imprevistos

PASIVOS 4.200.000 Préstamo Banco Chile 11.533.117

118.010.705

Terreno 464.366.000 PATRIMONIO Construcción 100.000.000 Aporte de Socios 472.042.822 Césped sintético 6.000.000 Equipos de cancha 966.000 Equipos de oficina 823.850 Constitución de la 300.000 sociedad Publicidad 1.828.000 TOTAL ACTIVOS 590.053.527 TOTAL PAS + PAT 590.053.527

20%

80%

Financiamiento préstamo

Financiamiento Socios

6.3

Detalle de la inversión inicial.

A continuación, se detallan cada uno de los puntos de la inversión inicial del proyecto. 6.3.1 Terreno Para la construcción del proyecto, se determinó la adquisición de un terreno, situado en la zona urbana de la ciudad de Valparaíso, donde se instalará toda la infraestructura, su ubicación exacta se definirá eventualmente. El terreno tiene un tamaño de 47x38 [m2], la superficie destinada a la construcción de cada cancha será de 25x15[m2]. Descripción

Cantidad (m2)

Ubicación

Terreno

47x38

Valparaíso

Valor total ($) 464.366.000

6.3.2 Césped sintético Para competir con los otros establecimientos y poder brindar un servicio de excelencia, se hace necesaria la adquisición de esta superficie de tipo sintético para cubrir el terreno de juego. Este producto tiene una duración garantizada de 10 años, y sería adjudicado a la empresa ITALCON, proveedores de césped deportivo de la ciudad de Santiago a regiones. Descripción

Cantidad por cancha (m2)

Césped Sintético

25x15

Cantidad Proveedor de canchas

2

ITALCON

Valor ($/m2)

Dcto. (%)

Total ($)

8.000

0

6.000.000

6.3.3 Construcción instalaciones Las instalaciones del recinto incluirán una recepción, una sala de estar, una oficina, una bodega, dos baños y dos camarines. La construcción completa de estas instalaciones (incluido sistema eléctrico, de datos y obra civil) lo llevará a cabo la empresa constructora Magsol Ltda., la cual entregó en siguiente valor estimado.

Descripción

Cantidad (m2)

Proveedor

Obra Civil

450

Magsol Ltda.

Valor ($/m2)

Subtotal ($)

Dcto. (%)

Total ($)

0

100.000.000

222.222 100.000.000

La construcción incluye la instalación de las mallas perimetrales de las canchas, las cuales tienen la función de limitar en área de juego y separar las canchas. 6.3.4 Arcos de fútbol, balones y petos Los arcos de fútbol serán fabricados por Aceros Gutierres Ag E.i.r.l, empresa especializada en metales y soldadura en la ciudad de Valparaíso, las mallas estarán a cargo de la empresa APRENSPORT Ltda. la cual es especialista en estos productos. Los Balones y petos deportivos serán adquiridos en tiendas del mercado, específicamente en TODOSPORT, empresa deportiva de la ciudad. Los valores fluctúan entre 17.000 y 30.000 pesos para los balones y los petos (unidad) entre 2.500 y 3.000 pesos. Descripción

Cantidad (unid)

Proveedor

Arcos de fútbol, 7m x 2m

4

Aceros Gutierres Ag E.i.r.l

Mallas de fútbol 7m x 2m

8

Balón de fútbol Adidas Petos

Valor unitario ($)

Subtotal Dcto. ($) (%)

Total ($)

120.000 480.000

10%

432.000

APRENSPORT.Ltda

25.000

200.000

10%

180.000

8

TODOSPORT.Ltda

12.000

96.000

15%

82.000

40

TODOSPORT.Ltda

8.000

320.000

15%

272.000

Total 966.000

6.3.5 Mobiliario y equipo de oficina El mobiliario y el equipo de oficina previsto para el proyecto, consta de un computador, una impresora multifuncional y un anexo telefónico, de internet y tv. Además de un set de artículos de oficina.

Descripción

Cantidad (unid)

Proveedor

Valor unitario ($)

Subtotal ($)

Dcto. (%)

Total ($)

Lenovo AIO S200Z Celeron J3060 4GB 500GB 19,5" HD+ Free DOS

1

PC Factory

219.990

219.990

15

186.990

Canon Multifuncional Tinta WiFi Pixma E3110 + CL-54 Color

1

PC Factory

31.590

31.590

15

26.850

Huawei Telefono Fijo Huawei F617 Entel

1

PC Factory

7.990

7.990

-

7.990

LG Televisor 23,6" 24MT48DF VA H

1

PC Factory

113.390

113.390

10

102.050

Escritorio

1

Sodimac

99.990

99.990

-

99.990

Silla PC

1

Sodimac

29.990

29.990

-

29.990

Sillón 2 cuerpos

2

Sodimac

179.990

179.990

-

179.990

Artículos varios de oficina

-

Lápiz López

80.000

80.000

-

80.000

Artículos de aseo para partida

-

Lider

120.000

120.000

-

120.000

TOTAL

823.850

1% 2%

17% 10%

70%

Tereno

Césped sintético

Construcción

Arcos de fútbol, balones y petos

Mobiliario y equipo de oficina

6.3.6 Depreciaciones Las depreciaciones de cada uno de los activos fueron calculadas mediante los datos entregados por el Servicio de Impuestos Internos, para depreciación acelerada, dichos datos son presentados a continuación:

Activo

Valor ($)

VU (año)

Año 1

Año 2

Año3

Año 4

Año 5

Total ($)

Terreno

464.366.000

-

-

-

-

-

-

0

Construcción

100.000.000

26

3.846.154

3.846.154

3.846.154

3.846.154

3.846.154

19.230.770

Césped sintético

6.000.000

3

2.000.000

2.000.000

2.000.000

-

-

6.000.000

Mallas fútbol

25.000

1

25.000

25.000

25.000

25.000

25.000

125.000

Arcos fútbol

120.000

2

60.000

60.000

60.000

60.000

60.000

300.000

Petos

8.000

1

8.000

8.000

8.000

8.000

8.000

40.000

Balón fútbol

12.000

1

12.000

12.000

12.000

12.000

12.000

60.000

Computador

186.990

2

93.495

93.495

-

-

-

186.990

Multifuncional

26.850

1

26.850

-

-

-

-

Teléfono

7990

3

2663

2663

2663

-

-

7990

Televisión

102.050

3

31.017

31.017

31.017

-

-

102.050

Muebles

99.990

2

49.995

49.995

-

-

-

99.990

Sillones

179.990

2

89.995

89.995

-

-

-

179.990

Silla PC

29.990

2

14.995

14.995

-

-

-

29.990

Nótese que algunos artículos se muestran con más depreciaciones, esto se debe a que es necesario invertir nuevamente en ellos cada año. A continuación, se muestran las depreciaciones totales por cada periodo. Total depreciables ($) 106.798.850

Año 1 ($)

Año 2 ($)

Año 3 ($)

Año 4 ($)

Año 5 ($)

6.260.164

6.233.314

5.984.834

3.951.154

3.951.154

Depreciaciones totales

Se muestran también las reinversiones, especificando lo mostrado en la tabla de depreciaciones. Año 0 ($)

Año 1 ($)

Año 2 ($)

Año 3 ($)

Año 4 ($)

Año 5 ($)

0

45.000

105.000

45.000

105.000

45.000

Reinversiones anuales

6.4 Flujo de caja proyectadas 6.4.1 Ingresos A continuación, se desglosarán los ingresos que se esperan obtener con el proyecto. 6.4.1.1 Ingreso por arriendo de canchas. Este ingreso de dinero es considerado la principal fuente para el proyecto y es el motivo por el cual se materializará este. Los valores se obtuvieron de acuerdo con el estudio de mercado (primario y secundario), además del factor de repetición de la clientela, que asciende al 35% de la población muestral, también se consideraron las etapas de introducción, crecimiento y madurez del proyecto.

A continuación, se presentan los ingresos obtenidos por medio del servicio de arriendo de canchas de futbolito anualmente: Ítem

Año 0 ($)

Año 1 ($)

Año 2 ($)

Año3 ($)

Año 4 ($)

Año 5($)

Ingreso arriendo de canchas

0

63.504.000

86.183400

86.183400

86.183400

86.183400

6.4.1.2 Ingresos por Campeonato Estos ingresos incluirán todas las ventas realizadas por la inscripción de los equipos participantes en los diferentes campeonatos que se lleven a cabo en el establecimiento durante la época estival, pronosticando una baja en los ingresos respecto a la demanda del principal cliente objetivo (estudiantes universitarios) durante este periodo. La modalidad del torneo será arrendar las canchas para el torneo por su valor además de un descuento asociado del 30% de acuerdo con la cantidad de partidos que soliciten. En la siguiente tabla se encuentran los valores obtenidos mediante la estimación realizada:

INGRESOS POR CAMPEONATOS Campeonatos

Modalidad

Cantidad de torneos

Ingreso por torneo ($)

Campeonato de organización externa

Babyfútbol

6

468.000

Total ($)

Menos 30% dcto($)

2.808.000 1.965.600

Los ingresos por campeonato dependerán de la cantidad de partidos que se realicen en las instalaciones, pero no se hará la organización de estos, el objetivo será arrendar las cachas por la cantidad de partidos que se realizarán en cada campeonato (para 12

equipos por torneo se realizan 26 partidos), además, la tarifa a cobrar por partido será de 18.000 pesos, con un descuento del 30%. En la tabla se muestra el ingreso por los dos meses estivales anuales. Como el proyecto partirá luego de pasados los meses de verano, el ingreso por torneos se incluirá a partir del segundo año. El flujo neto de fondos es el siguiente.

Ítem

Año 0 ($)

Ingreso por torneo

Año 1 ($)

0

0

Año 2 ($)

Año3 ($)

Año 4 ($)

Año 5($)

1.965.600

1.965.600

1.965.600

1.965.600

6.4.1.3 Ingresos publicitarios Los ingresos por publicidad buscaran aprovechar las instalaciones para disponer de espacios publicitarios a las empresas de la zona. El atractivo de vender este servicio será la cantidad de personas que asistan al recinto. La estrategia que se recomienda es comenzar con un mínimo del 50 por ciento de la capacidad establecida de espacios publicitarios, lo cual comprende la utilización de 4 espacios al inicio del proyecto, esto significa un ingreso al primer año de servicio de 3.840.000 pesos. Para el año, se tendrá como objetivo la utilización en su totalidad de los espacios publicitarios, obteniendo de forma constante un nivel de ingresos de 8.160.000 pesos. Los precios cobrados por cada espacio publicitario, dependiendo de su dimensión, han sido obtenidos de forma comparativa con un recinto de canchas de la competencia de proporciones y condiciones similares, estos datos han sido entregados por el administrador de este. A continuación, se detalla los ingresos por cada espacio publicitario disponible en el proyecto: INGRESOS POR PUBLICIDAD Espacio publicitario

Largo

Ancho

Valor ($)

1

12,5 m

4m

80.000

2

12,5 m

4m

80.000

3

12,5 m

4m

80.000

4

12,5 m

4m

80.000

5

12,5 m

4m

80.000

6

12,5 m

4m

80.000

7

15 m

4m

100.000

8

15 m

4m

100.000

Total mensual

680.000

Total anual

8.160.000

Flujo neto de fondos por espacios publicitarios. Ítem

Año 0

Año 1

Año 2

Año 3

Año 4

Año 5

Espacios publicitarios

0

3.840.000

8.160.000

8.160.000

8.160.000

8.160.000

6.4.2 Costos de operación En esta cuenta se registran todos aquellos gastos que son necesarios para el funcionamiento del proyecto Para determinar el valor de este gasto se tomaron las siguientes variables: La publicidad del proyecto se centrará en plataformas digitales, dado que el público objetivo al que se quiere llegar es relativamente joven. Se presentan los flujos de fondos que se generan por concepto de publicidad y marketing (básicamente en Facebook, volantes y promotores). El monto durante la implementación del proyecto es mayor dado que se debe dar a conocer el servicio. Además, se presentan los costos operacionales que se estiman constantes. Costo de operación

Año 0 ($)

Año 1($)

Año 2($)

Año 3($)

Año 4($)

Año 5($)

Sueldos

0

25.200.000

25.905.600

26.630.957

27.376.624

28.143.169

Luz

0

1.800.000

1.836.000

1.872.720

1.910.174

1.948.378

Agua

0

1.200.000

1.224.000

1.248.480

1.273.450

1.298.919

Oficina

0

500.000

500.000

500.000

500.000

500.000

Publicidad y marketing

1.828.000

1.000.000

1.000.000

1.000.000

1.000.000

1.000.000

Los sueldos se encuentran especificados en el estudio legal, además de su correspondiente reajuste por IPC. El estimado respecto a las cuentas de agua y luz necesaria para el funcionamiento del proyecto (principalmente respecta al consumo de iluminación y agua de canchas y camarines) se consiguieron en base a estudios e información entregada por el mercado y proyectos similares. Además, se proyecta un incremento anual de estas cuentas por un 2 por ciento. A continuación, se muestra el flujo neto de fondos de los principales costos de operación. Ítem

Año 0

Año 1

Año 2

Año 3

Año 4

Año 5

Costos de operación

0

-25.500.000

-30.465.600

-31.252.157

-32.060.248

-32.890.466

Para el flujo correspondiente al primer año se descontaron los dos meses de previsiones estimadas en la inversión inicial. A continuación, se muestra el análisis del desarrollo de la deuda. Se asumirá una tasa de interés ofrecida por el banco del 12% para efectos de cálculo de flujo de fondos, el cual se proyectará a 5 años. Desarrollo de la deuda Año 0 ($)

Año 1 ($)

Año 2 ($)

Año 3 ($)

Año 4 ($)

Año 5 ($)

Saldo insoluto

118.010.705

99.434.672

78.629.514

55.327.738

29.229.748

-

Cuota total

-

32.737.318

32.737.318

32.737.318

32.737.318

32.737.318

Amortización

-

18.576.033

20.805.157

23.301.776

26.097.989

29.229.748

Interés

-

14161285

11932161

9435542

6639329

3507570

6.5 Flujo de caja proyectado para el escenario más probable

Para la evaluación del proyecto se realizó la construcción de un flujo de caja proyectado a cinco años acorde a los factores más probables que puedan afectar al proyecto, sujeto condiciones iniciales detalladas anteriormente, donde se muestra la variación de todos los ingresos y egresos a lo largo del periodo evaluado. Además, se evaluará el proyecto considerando que este se venderá al quinto año. El flujo de caja proyectado a cinco años se muestra a continuación: Concepto Arriendo de canchas Arriendo espacio publicitario Campeonatos Ganancia por venta de infraestructur a Ganancia por venta de terreno

0

1

2

Años 3

4

5

6+

0

63.504.000

86.183.400

86.183.400

86.183.400

86.183.400

86.183.400

0 0

3.840.000 0

8.160.000 1.965.600

8.160.000 1.965.600

8.160.000 1.965.600

8.160.000 1.965.600

8.160.000 1.965.600

4.237.770

847.554

Ingresos ($) Costos de operación Interés préstamo Depreciación Egresos ($) Utilidad antes de impuestos ($) Impuesto (25%) Utilidad Neta ($) Ajuste por venta de terreno Ajuste por venta de infraestructur a Depreciación Reinversiones

0

67.344.000

35.637.000 136.183.77 0

97.156.554

0

-25.500.000 -30.465.600 -31.252.157 -32.060.248 -32.890.466 -32.890.466

0 0 0

-14161285 -11932161 -9435542 -6639329 -3507570 -3507570 -6.260.164 -6.233.314 -5.984.834 -3.951.154 -3.951.154 -3.951.154 -45.921.449 -48.631.075 -46.672.533 -42.650.731 -40.349.190 -40.349.190

0

21.422.551

47.677.925

49.636.467

53.658.269

95.834.580

56.807.364

0

-5355638

-11919481

-12409117

-13414567

-23958645

-14201841

0

16.066.913

35.758.444

37.227.350

40.243.702

71.875.935

42.605.523

Inversión inicial Préstamo ($) Amortización deuda

96.309.000

96.309.000

96.309.000

463.363.00 0

0

0 590.053.52 7 118.010.70 5 0

6.260.164 45.000

6.233.314 105.000

5.984.834 45.000

3.951.154 105.000

80.762.230 3.951.154 45.000

16.152.446 3.951.154 105.000

0

0

0

0

0

0

0

0

0

0

0

0

-18.576.033 -20.805.157 -23.301.776 -26.097.989 -29.229.748 -29.229.748

FLUJO DE CAJA ($)

Acumulado ($)

472.042.82 2 472.042.82 2

3.796.044 468.246.77 8

21.291.601 446.955.17 7

19.955.408 426.999.76 9

18.201.867 408.797.90 2

590.767.57 1

33.584.375

181.969.66 9

215.554.04 4

Los flujos de fondos mostrados previamente fueron proyectados considerando que a los 5 años de operación los dueños del proyecto considerarán venderlo en marcha, por lo que además se muestra un promedio de año futuro proyectando utilidades similares al quinto año. Se puede observar en la tabla que el tiempo para que los flujos netos de efectivo recuperen la inversión inicial es de 5 años debido a la fuerte inversión en terreno. De acuerdo con flujo de caja anteriormente expuesto, se realizó un criterio de evaluación, considerando dos indicadores importantes, VAN y TIR. Calculo VAN y TIR Tasa de descuento

11%

VAN

36.557.002

TIR

12,74% Criterio: Se acepta

La TIR, para el escenario probable, es de 12,74 por ciento, lo cual significa que es la tasa que hace cero el valor presente neto del proyecto. Es decir, si la tasa de descuento es igual a la TIR, el valor presente neto es cero, lo que demuestra un punto de equilibrio financiero. La TIR representa también la tasa máxima de rentabilidad del proyecto, puesto que, si la tasa de descuento es mayor a 12,74 por ciento, entonces el proyecto empezara a arrojar valores presentes netos menores. La tasa de descuento utilizada para este proyecto es de 18 por ciento, con lo cual el VAN es de 36.557.002pesos. El proyecto es aceptado debido a que en el futuro se proyectan flujos de fondo constantes por montos adecuados, por lo que una vez recuperada la inversión inicial el proyecto se vuelve muy rentable.

6.6 Análisis de sensibilidad