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• Diana Cy

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AVALÚO DE LOTES URBANIZADOS - MÉTODO COMPARATIVO 1. Identificación del Lote Tipo:

Es el más se repite dentro de un barrio, sector o zona de la ciudad o cantón

a. Selección de lotes representativos (Escoger una muestra de 10-12 lotes) (VER CUADRO A. CUADRO DE LOTES) b. Selección de lote tipo (moda estadística) (VER CUADRO B. RESUMEN LOTES) NOTA:

2. Homogenización:

(VER CUADRO A. DESCRIPCIÓN DE LOTES)

- La diferencia entre las áreas de los lotes seleccionados ( margen de terreno) para la muestra no debe superar 80 m 2. - La diferencia entre los frentes de los lotes seleccionados para la muestra debe ser como máximo 2 m.

3. Determinación del precio o valor comercial del lote tipo ( VER CUADRO C. DETERMINACIÓN DEL PRECIO COMERCIAL DEL LOTE TIPO A TRAVES DE BARENMO) a. Determinación de los criterios (factores) para la avaluación. b. Asignar un peso (A) (siendo 1 la calificación C= 𝐵/� más baja y 10 la mas alta ) a cada factor para indicar la NOTA: importancia relativa, la calificación asignada dependera del avaluador ; finalmente sumar las calificaciones de todos los criterios. (B) - La determinación del precio o valor comercial del lote tipo mediante Barenmo consitste en calificar a cada uno de los terrenos (3 - 5 terrenos) similares al lote avaluar en base a ponderaciones (dar pesos del 1 -10 , siendo 1 la calificación más baja y 10 la mas alta ) dadas a criterios establecidos por el avaluador de acuerdo a la realidad del sector donde se encuentra el lote a avaluar.

b.Calcular el porcentaje de peso relativo (C) de cada factor (los pesos deben sumar 100%), a través de la siguiente fórmula: D= (𝑃𝑟𝑒𝑐𝑖𝑜 𝑝𝑜𝑟 𝑚2 𝑑𝑒𝑙 𝑙𝑜𝑡𝑒 ∗𝐼 𝑑𝑒𝑙 𝑡𝑒𝑟𝑟𝑒𝑛𝑜 𝑎 𝑎𝑣𝑎𝑙𝑢𝑎𝑟)/(𝐼 𝑑𝑒𝑙 𝑡𝑒𝑟𝑟𝑒𝑛𝑜𝑜 𝑞𝑢𝑒 𝑠𝑒 𝑒𝑠𝑡á 𝑐𝑎𝑙𝑐𝑢𝑙𝑎𝑛𝑑𝑜)

c. Sumar todos los porcentajes de pesos relativos de cada factor, la sua total debe dar un total del 100% d. A cada uno de los terrenos seleccionados para la muestra representativa y que a sus vez se ha investigado el precio de venta (de 3 - 5 terrenos), proceder a calificar del 1 al 10 de acuerdo a cada criterio especifcado en el literal a. e. Determinar el Ïndice de calificación de cada terreno (I), para lo cual dividimos la calificación del criterio por cada terreno para el porcentaje relativo relativo por cada factor (C), finalmente sumamos los ïndices de calificación de los criterios por terreno. f. Calcular los precios comerciales de los lotes o terrenos en la zona, a tarves de la siguiente fórmula:

e. Finalmente determinar el precio comercial por m2 del lote en la zona, realizando un promedio

e. Finalmente determinar el precio comercial por m2 del lote en la zona, realizando un promedio entre los precios comerciales de los lotes calculados en el literal f.

4. Determinación de los factores de configuracion a.Factor Frente (F) b. Factor Fondo (f) c. Factor forma (fe) d. Factor proporción (Fp) e. Factor Tamaño f. Factor de varios frentes g. Factor Topografia (T)

5. Precio del lote a avaluar por metro cuadrado 6. Precio o Valor total del lote avaluado

1. DETERMINACIÓN DEL LOTE TIPO

CUADRO A. DESCRIPCIÓN DE LOTES

REF:PROYECTO URBANO

TRABAJO #1

CURSO DE AVALUOS NOMBRES: GRUPO #

SECTOR

TERRENO FOTO señalar con una x

NOMBRES

CORREOS

ROBERTO CARLOS SUPE SUPE

[email protected]

TERESA GRISELDA PARRA CEPEDA

[email protected]

DOLORES AMPARO CAYAMBE YAMBAY

[email protected]

EDISON ALBERTO NAULA LÓPEZ FOTO foto 1

foto 2

[email protected] M2 V.UNITARI V.TOTAL OBSERVACIONES Determinar el Determinar Determin área total en el precio ar el venta unitario de precio venta por total de Se detalla incluyendo fotografías del terreno, foto de fachada de edificio, vivienda o m2 venta por edificación patrimonio, se anexa la persona m2 que informa el costo del terreno, vivienda, o edificio a la venta

Determinar el sector al que pertenece el terreno, vivienda, edificación, o departamento y lote del centro histórico en venta

SANTA TERESA, AVENIDA 20 DE DICIEMBRE

SANTA TERESA, AVENIDA 20 DE DICIEMBRE

X

X

485

460

40

Posee todos los servicios básicos, el terreno está ubicado en el barrio Santa Teresa en la zona urbana del cantón Guano, presenta una 19400 calle de 10m de ancho la misma que se encuentra adoquinada, con una topografía del terreno q no supera el 1% de inclinación.

40

Posee todos los servicios básicos, el terreno está ubicado en el barrio Santa Teresa en la zona urbana del cantón Guano, presenta una 18400 calle de 10m de ancho la misma que se encuentra adoquinada, con una topografía del terreno q no supera el 1% de inclinación.

SANTA TERESA, AVENIDA 20 DE DICIEMBRE

SANTA TERESA, AVENIDA 20 DE DICIEMBRE

SANTA TERESA, AVENIDA 20 DE DICIEMBRE

SANTA TERESA, AVENIDA 20 DE DICIEMBRE

X

X

X

X

533

501

487

463

33

Posee todos los servicios básicos, el terreno está ubicado en el barrio Santa Teresa en la zona urbana del cantón Guano, presenta una 17589 calle de 10m de ancho la misma que se encuentra adoquinada, con una topografía del terreno q no supera el 1% de inclinación.

35

Posee todos los servicios básicos, el terreno está ubicado en el barrio Santa Teresa en la zona urbana del cantón Guano, presenta una 17535 calle de 10m de ancho la misma que se encuentra adoquinada, con una topografía del terreno q no supera el 1% de inclinación.

35

Posee todos los servicios básicos, el terreno está ubicado en el barrio Santa Teresa en la zona urbana del cantón Guano, presenta una 17045 calle de 10m de ancho la misma que se encuentra adoquinada, con una topografía del terreno q no supera el 1% de inclinación.

35

16205

Posee todos los servicios básicos, el terreno está ubicado en el barrio Santa Teresa en la zona urbana del cantón Guano, presenta una calle de 10m de ancho la misma que se encuentra adoquinada, con una topografía del terreno q no supera el 1% de inclinación.

SANTA TERESA, AVENIDA 20 DE DICIEMBRE

X

SANTA TERESA, AVENIDA 20 DE DICIEMBRE

460

X

SANTA TERESA, AVENIDA 20 DE DICIEMBRE

528

X

SANTA TERESA, AVENIDA 20 DE DICIEMBRE

532

X

451

CUADRO B. RESUMEN DE LOTES LOTE

AREA

FRENTE

FONDO

1

485

16.50

29.50

2

460

15.70

29.10

3

533

16.40

34.00

4

501

15.50

22.20

5

487

17.70

29.10

6

463

15.70

28.50

LOTE TIPO LOTE A AVALUAR

35

Posee todos los servicios básicos, el terreno está ubicado en el barrio Santa Teresa en la zona urbana del cantón Guano, presenta una 16100 calle de 10m de ancho la misma que se encuentra adoquinada, con una topografía del terreno q no supera el 1% de inclinación.

35

Posee todos los servicios básicos, el terreno está ubicado en el barrio Santa Teresa en la zona urbana del cantón Guano, presenta una 18480 calle de 10m de ancho la misma que se encuentra adoquinada, con una topografía del terreno q no supera el 1% de inclinación.

35

Posee todos los servicios básicos, el terreno está ubicado en el barrio Santa Teresa en la zona urbana del cantón Guano, presenta una 18620 calle de 10m de ancho la misma que se encuentra adoquinada, con una topografía del terreno q no supera el 1% de inclinación.

40

Posee todos los servicios básicos, el terreno está ubicado en el barrio Santa Teresa en la zona urbana del cantón Guano, presenta una 18040 calle de 10m de ancho la misma que se encuentra adoquinada, con una topografía del terreno q no supera el 1% de inclinación.

7

460

16.00

29.30

8

528

15.60

33.10

9

532

17.10

34.90

10

451

15.60

29.30

MIN

451

15.50

22.20

MAX

533

17.7

34.9

DIFERENCIA

82

2.2

12.7

OBSERVACIÓN: LA DIFERENCIA ENTRE LOS FRENTES DE LOS LOTES SELECCIONADOS PARA LA MUESTRA NO DEBE SUPERAR 2 M

4. DETERMINACION DE FACTORES LOTE AVALUAR DATOS

Fondo del lote a avaluar (fx)

22.20

Frente del lote a avaluar (FX)

15.50

m

Aréa del lote a avaluar (m2)

344.1

m2

Precio del lote del sector/m2

36.47

m2

Fondo mínimo (Mi)

22.20

m

Fondo Maximo (Ma)

34.9

m

Fondo del lote tipo (ft)

29.10

m

Frente del lote tipo (Ft)

15.70

m

m

fx=

Fx=

15.50

m

22.20

m

Fx=

a. FACTOR FRENTE (F) F=( (𝐹𝑟𝑒𝑛𝑡𝑒 𝑑𝑒𝑙 𝑙𝑜𝑡𝑒 𝑎 𝑎𝑣𝑎𝑙𝑢𝑎𝑟 (𝐹𝑋))/(𝐹𝑟𝑒𝑛𝑡𝑒 𝑑𝑒𝑙 𝑙𝑜𝑡𝑒 𝑡𝑖𝑝𝑜 (𝑓𝑡)) )^0,25 1. Determinación del factor frente (F) con la

2. Aplicación de la condición del LIMITE FACTOR FRENTE

3. Resultado

0.997

OBSERVACIÓN: si el factor frente determinado con la fórmula en el literal 1 es menor a 0,0841 el resultado final es 0,0841; si el factor frente es mayor a 1,189 asumimos como 0,8411,189 resultado final 1,189; en cambio si el factor frente calculado se encuentra entre el rango de 0,0841 -1,189 asumimos como resultado del factor frente el valor obtenido de la aplicación de la fórmula

0.997

b. FACTOR FONDO (f)

Fondo mínimo (Mi) Fondo Maximo (Ma)

22.20 34.9

Mi/2

11.1

2Ma

69.8

f =( (𝐹𝑜𝑛𝑑𝑜 𝑡𝑖𝑝𝑜 (𝑓𝑡))/(𝐹𝑜𝑛𝑑𝑜 𝑑𝑒𝑙 𝑙𝑜𝑡𝑒 𝑎 𝑎𝑣𝑎𝑙𝑢𝑎𝑟 (𝑓𝑥)) )^0,50

22,20

1. Determinación del factor fondo con la fórmula

11,1

34,9 0

69,8

1.14

2. Análisis con la figura

1.00

3. Resultado del factor fondo

c. FACTOR FORMA (fe) OBSERVACIÓN: Cuando son terrenos irregulares no s basamos en la figuras de lotes de la pag 77 y utilizamos la siguientes fórmula:

fe = (𝑎𝑟𝑒𝑎 𝑑𝑒𝑙 𝑙𝑜𝑡𝑒 𝑎 𝑎𝑣𝑎𝑙𝑢𝑎𝑟)/(𝐹𝑟𝑒𝑛𝑡𝑒 𝑑𝑒𝑙 𝑙𝑜𝑡𝑒 𝑎 𝑎𝑣𝑎𝑙𝑢𝑎𝑟 (𝐹𝑥)) Si por el contrario son regulares, asumimos directamente el valor de 1 como factor forma

1.00

Resultado:

d. FACTOR PROPORCIÓN (fp) fp = 𝑓𝑟𝑒𝑛𝑡𝑒/𝑓𝑜𝑛𝑑𝑜 1. Determinación de la relación frente fondo ( 2: A Siempre es la unidad 2. Determinación de la proporción A: B 4. Determinación del factor proporción (fp) 5. Aplicación de la condición 6. Resultado

e. FACTOR TAMAÑO

1.43 1.00 1: 1,43 0.70 resultado final es 0,081; si el factor proporción es mayor a 1,19 asumimos como resultado 0,811,19 final 1,19; en cambio si el factor proporción calculado se encuentra entre el rango de 0,81

0.81

OBSERVACIÓN: Para este parámetro es necesario investigar el área del lote mínimo de construcción en cada zona de estudio, dicho dato se obtiene de la licencia de construcción o plan regulador de cada municipio. 1. Area del lote mínimo de construcción de la zona de ínteres

200 m2

2. Dividir el área del lote a avaluar para el área del lote mínimo de construcción en la zona de interes (Número de veces del tamaño del lote a avaluar con respecto al área mínima de construcción de cada zona).

1.72 veces

3. Comparar el valor obtenido en el literal 2 con la siguiente tabla: Tamaño

Factor

2-4 veces

1

5 - 9 veces

0.9

10-19 veces

0.8

20 veces o más

0.7

4: Resultado del factor forma

1.00 Análisis: El número de veces del tamaño se acerca a los valores de 2-4 veces, por lo tanto el factor corresponde a 1.

f. FACTOR DE VARIOS FRENTES O UBICACIÓN ( E) OBSERVACIÓN: Este factor se determina en el caso de lotes esquineros porque están influenciador por diferentes frentes, en el caso de terrenos intermedios se asume directamente para este factor el valor de la unidad Resultado

1.00

g. FACTOR TOPOGRAFIA (T) Análisis: Se toma en cuenta los siguientes criterios, según la topografía del lote a avaluar:

Resultado:

1.00

"Para un terreno plano utilizar como factor de topografia 1 " FACTOR TOTAL DE CONFIGURACION 𝑭𝒂𝒄𝒕𝒐𝒓 𝒕𝒐𝒕𝒂𝒍 𝒅𝒆 𝒄𝒐𝒏𝒇𝒊𝒈𝒖𝒓𝒂𝒄𝒊ó𝒏:𝑓𝑎𝑐𝑡𝑜𝑟 𝑓𝑟𝑒𝑛𝑡𝑒∗𝑓𝑎𝑐𝑡𝑜𝑟 𝑓𝑜𝑛𝑑𝑜∗ factor proporción∗factor forma∗factor tamaño*factor de varios frentes* factor topografia Resultado:

0.807

5. PRECIO DEL LOTE AVALUADO / METRO CUADRADO

Precio del lote a avaluar /m2 = Precio o valor comercial del lote a avaluar* factor Total de la configuración

Resultado:

29.45

6. PRECIO O VALOR TOTAL DEL LOTE AVALUADO (USD)

Precio total del lote avaluado= Precio del lote avaluado/ m2* ärea Total del lote avaluado

Precio total del lote avaluado= Precio del lote avaluado/ m2* ärea Total del lote avaluado

Resultado:

10132.54

FECHA:

Sábado 28 de Octubre 2017

SECTOR:

CHIMBORAZO

DE AVALUOS CORREOS

#CELULAR

[email protected]

0984138299

[email protected]

0967188637

[email protected]

0995298618

[email protected] FUENTE FRENTE Trabajo de campo y información recabada en el GAD - Municipal de Guano

FONDO

0999758043 LOTE N°

16.50

29.50

1

15.70

29.10

TIPO

Trabajo de campo y información recabada en el GAD - Municipal de Guano

Trabajo de campo y información recabada en el GAD - Municipal de Guano

Trabajo de campo y información recabada en el GAD - Municipal de Guano

16.40

34.00

2

Trabajo de campo y información recabada en el GAD - Municipal de Guano

15.50

22.20

AVALUO

Trabajo de campo y información recabada en el GAD - Municipal de Guano

17.70

29.10

3

Trabajo de campo y información recabada en el GAD - Municipal de Guano

15.70

28.50

4

Trabajo de campo y información recabada en el GAD - Municipal de Guano

16.00

29.30

5

Trabajo de campo y información recabada en el GAD - Municipal de Guano

15.60

33.10

6

Trabajo de campo y información recabada en el GAD - Municipal de Guano

17.10

34.90

7

Trabajo de campo y información recabada en el GAD - Municipal de Guano

15.60

29.30

8

MODA

15.7

29.1

LOTE TIPO

fx=

15.70

m

29.10

m

orma∗factor tamaño*factor de varios frentes* factor topografia

3. DETERMINACIÓN DEL PRECIO COMERCIAL DEL LOTE TIPO (TABLA DE BARENMO) CALCULO DEL PRECIO POR METRO CUADRADO DEL LOTE BLOQUES CONCEPTO

PUNTUACION

Califica- PESO ción / 10 %

Entorno urbanístico

No. 1

No. 2

No. 3

No. 7

No. 8

No. 1

No. 2

No. 3

6 10 10 10 8 8 10 7 8 5 5

2.6% 4.3% 4.3% 4.3% 3.4% 3.4% 4.3% 3.0% 3.4% 2.2% 2.2%

5 7 7 7 5 9 4 6 8 3 5

5 8 9 5 8 5 4 6 8 5 5

5 9 8 5 7 8 4 6 8 5 5

5 9 8 5 7 8 4 6 8 5 5

5 9 8 5 7 8 4 6 8 5 5

5 9 9 5 8 5 4 6 8 5 5

5 9 9 5 8 5 4 6 8 5 5

5 7 7 5 5 9 4 6 8 3 5

5 8 7 7 5 9 4 6 8 3 5

5 9 9 5 8 6 4 6 8 5 5

0.13 0.30 0.30 0.30 0.17 0.31 0.17 0.18 0.28 0.06 0.11

0.13 0.34 0.39 0.22 0.28 0.17 0.17 0.18 0.28 0.11 0.11

0.13 0.39 0.34 0.22 0.24 0.28 0.17 0.18 0.28 0.11 0.11

Frente

10

4.3%

7

6

8

8

8

6

7

6

6

7

0.30

0.26

0.34

Fondo

10

4.3%

7

8

7

7

7

7

8

8

7

6

0.30

0.34

0.30

Topografía

7

3.0%

7

7

7

7

7

7

7

7

7

7

0.21

0.21

0.21

Cercanía a rutas de evacuación

8

3.4%

8

8

8

8

8

8

8

8

8

8

0.28

0.28

0.28

Ubicación (Orientacion al sol)

10

4.3%

7

7

7

7

7

7

7

7

7

7

0.30

0.30

0.30

Categoría socio-económica del sector Polución ambiental Polución acústica Anchura de calles Circulación vehicular Circulación peatonal Areas verdes y parques Parqueo temporal en vías aledañas Seguridad Posibilidades de construcción edificio colindante Servicios de internet, tv cable, etc.

No. 4 No. 5 No. 6

No. 9 Avaluar

Características del lote

Distancias y comunicaciones

0.0%

Distancias a Instituciones Financieras

10

4.3%

4

4

4

4

4

4

4

4

4

4

0.17

0.17

0.17

Distancias a Centros de Salud

10

4.3%

6

6

6

6

6

6

6

6

6

6

0.26

0.26

0.26

Distancias a Centros Religiosos

5

2.2%

5

5

5

5

5

5

5

5

5

5

0.11

0.11

0.11

Distancias a Unidades Educativas

10

4.3%

5

5

5

5

5

5

5

5

5

5

0.22

0.22

0.22

Distancias a Retenes Policiales

10

4.3%

3

3

3

3

3

3

3

3

3

3

0.13

0.13

0.13

Distancias a mercados y abastos

10

4.3%

4

4

4

4

4

4

4

4

4

4

0.17

0.17

0.17

Distancias a Instituciones Públicas

8

3.4%

2

2

2

2

2

2

2

2

2

2

0.07

0.07

0.07

Distancias a paradas del taxis

10

4.3%

7

7

7

7

7

7

7

7

7

7

0.30

0.30

0.30

Distancias a líneas de transporte público

10

4.3%

9

8

8

8

8

8

8

9

9

8

0.39

0.34

0.34

Altura Edificación

7

3.0%

5

6

6

6

6

6

6

5

5

6

0.15

0.18

0.18

Uso de Suelo

6

2.6%

6

6

6

6

6

6

6

6

6

6

0.16

0.16

0.16

Retiros

4

1.7%

4

4

4

4

4

4

4

4

4

4

0.07

0.07

0.07

RESULTADOS FINALES

232

100%

5.53

5.53

5.65

40.31

33.21

34.52

Características del lote

PRECIOS POR M2

40.00

33.00

35.00

35.00

35.00

35.00

35.00

40.00

40.00

36.44

O CUADRADO DEL LOTE BLOQUES SUBTOTALES (INDICES DE CALIFICACIÓN) No. 4

No. 5

No. 6

No. 7

No. 8

No. 9

Avaluar

0.13 0.39 0.34 0.22 0.24 0.28 0.17 0.18 0.28 0.11 0.11

0.13 0.39 0.34 0.22 0.24 0.28 0.17 0.18 0.28 0.11 0.11

0.13 0.39 0.39 0.22 0.28 0.17 0.17 0.18 0.28 0.11 0.11

0.13 0.39 0.39 0.22 0.28 0.17 0.17 0.18 0.28 0.11 0.11

0.13 0.30 0.30 0.22 0.17 0.31 0.17 0.18 0.28 0.06 0.11

0.13 0.34 0.30 0.30 0.17 0.31 0.17 0.18 0.28 0.06 0.11

0.13 0.39 0.39 0.22 0.28 0.21 0.17 0.18 0.28 0.11 0.11

0.34

0.34

0.26

0.30

0.26

0.26

0.30

0.30

0.30

0.30

0.34

0.34

0.30

0.26

0.21

0.21

0.21

0.21

0.21

0.21

0.21

0.28

0.28

0.28

0.28

0.28

0.28

0.28

0.30

0.30

0.30

0.30

0.30

0.30

0.30

0.17

0.17

0.17

0.17

0.17

0.17

0.17

0.26

0.26

0.26

0.26

0.26

0.26

0.26

0.11

0.11

0.11

0.11

0.11

0.11

0.11

0.22

0.22

0.22

0.22

0.22

0.22

0.22

0.13

0.13

0.13

0.13

0.13

0.13

0.13

0.17

0.17

0.17

0.17

0.17

0.17

0.17

0.07

0.07

0.07

0.07

0.07

0.07

0.07

0.30

0.30

0.30

0.30

0.30

0.30

0.30

0.34

0.34

0.34

0.34

0.39

0.39

0.34

0.18

0.18

0.18

0.18

0.15

0.15

0.18

0.16

0.16

0.16

0.16

0.16

0.16

0.16

0.07

0.07

0.07

0.07

0.07

0.07

0.07

5.65

5.65

5.53

5.62

5.44

5.53

5.57

34.52

34.52

35.22

34.68

40.95

40.31

36.44

MEDIANA PROMEDIO

34.68 36.47

AVALUO DE TERRENO URBANO NOMBRE DEL PROPIETARIO:

PROVINCIA:

Chimborazo

SECTOR:

Santa Teresa

FECHA DE AVALUO: 28/12/2017

CANTÓN:

Guano

PARROQUIA:

La Matriz

UBICACIÓN GEOGRÁFICA: COODENADAS X:

765231.6 m

COORDENADA Y:

9822050.8 m

FOTOGRAFIA DEL LOTE

MAPA DE UBICACIÓN

DATOS DEL LOTE AVALUAR TIPO DE LOTE:

MEDIANERO

FRENTE DE LOTE :

15.50

FONDO DE LOTE:

22.20

ÁREA DE LOTE:

344.1

fx: 22,20 m

Fx: 15,50 m

TABLA DE BAREMO PRECIO DEL METRO CUADRADO DEL SECTOR (1):

36.47

FACTOR TOTAL DE CONFIGURACIÓN DE AVALUO TIPO DE FACTOR

FACTOR TOTAL

FACTOR FRENTE (F)

1.00

FACTOR FONDO (f)

1.00

FACTOR FORMA (fe)

1.00

FACTOR PROPORCIÓN (P)

0.81

FACTOR TAMAÑO (t)

1.00

FACTOR UBICACIÓN O DE VARIOS FRENTES €

1.00

FACTOR TOPOGRAFIA (T)

1.00

FACTOR TOTAL (2): FT= f*F*P*t*E*T

0.81 AVALUO DE LOTE

PRECIO POR METRO CUADRADO DE AVALUO (1)*(2) AVALUO DE LOTE: OBSERVACIONES:

Responsables:

29.45

10132.54