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INFORME DE TASACIÓN SUELO URBANIZABLE Exp. nº

120103 - 12

Z-0

Emplazamiento SECTOR BATANEJO; P.R.I. U.E. 1 - Zona 2, Parcela Adjudicada 22 Término Municipal 46340 - REQUENA

Provincia :

Valencia

________________________________________________________________________________________ CIF B-97449680. Calatrava, 13, 3º-5ª - Tel. 963 910 094 - Fax 963 919 291 - 46001 VALENCIA

INFORME DE TASACIÓN DE SOLARES Y OTROS TERRENOS SUELO URBANIZABLE 120103 - 12

Nº DE EXPEDIENTE REFERENCIA

1

SOLICITANTE DE LA TASACIÓN Y FINALIDAD SOLICITANTE

ONIONS TRADING, S.L. 46160 - Valencia (LLIRIA) FINALIDAD

Determinar su valor de mercado La presente tasación se ha realizado de acuerdo con los requisitos de la Orden ECO/805/2003, de 27 de Marzo, sobre normas de valoración de bienes inmuebles y de determinados derechos para ciertas finalidades financieras, publicada en el BOE del 9 de Abril de 2003. Revisada por la Orden EHA/3011/2007, de 4 de octubre, publicada en el B.O.E del 17 de octubre de 2007.

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IDENTIFICACIÓN Y LOCALIZACIÓN DESCRIPCION DEL INMUEBLE

Suelo urbanizable DIRECCIÓN

SECTOR BATANEJO; P.R.I. U.E. 1 - Zona 2, Parcela Adjudicada 22 Linderos P.R.I. U.E. 1 - Zona 2 N: Calle Constitución S: Prolongación calle Verdú Diana E: Barranco de Las Reinas O: calle Verdú Diana MUNICIPIO

46340 REQUENA

PROVINCIA

Valencia

DATOS REGISTRALES

Registro de la Propiedad nº 1 de REQUENA Unidad

Finca Registral

Libro

Tomo

Folio

Inscripción

66279

507

1328

25

---

Residencial Piso Piso

IDENTIFICACION CATASTRAL DEL TERRENO Identificación

Referencia Catastral

GRUPO GENERAL

39278/04/XJ6732F/0001EH

Los datos registrales corresponden a la parcela aportada, y se han obtenido de la documentación del Proyecto de Reparcelación.

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Ref. 120103 - 12

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COMPROBACIONES Y DOCUMENTACIÓN COMPROBACIONES REALIZADAS Exist.derecho aprovechamiento urbanist Estado de ocupación, uso y explotación Estado de conservación aparente No procedimiento de expropiación No Plan o Proyecto de expropiación No han vencido plazos Urbanización/Edif. No existe proced. incumplimiento deberes Comprobación Planeamiento Urbanístico Servidumbres visibles Correspondencia con finca registral No Resolución Admini que implique exprop No incoado exped. que implique expropiac DOCUMENTACIÓN UTILIZADA Reportaje fotográfico Planeamiento urbanístico vigente Documentación catastral Plano de situación Plano urbanístico

4

LOCALIDAD Y ENTORNO LOCALIDAD TIPO DE NÚCLEO Se trata de cabecera comarcal de la comarca "La Plana de Utiel-Requena". Se encuentra a 69 kms. de Valencia capital. OCUPACIÓN LABORAL Y NIVEL DE RENTA La ocupación laboral es agrícola. El nivel de renta es de tipo medio. POBLACIÓN Según el padrón del Instituto Nacional de Estadística de 2009: 21.278 habitantes de derecho. La tendencia, respecto al padrón de 2005, es: Creciente EVOLUCIÓN Y DENSIDAD DE LA POBLACIÓN La evolución de la población es creciente, y la densidad de población media. ENTORNO DELIMITACIÓN Y RASGOS URBANOS Zona urbana periférica ubicada en el acceso este de Requena desde la A-3, entre la calle Constitución, c/ Severo Ochoa, c/ Las Reinas y c/ Verdú Diana. CONSERVACIÓN DE LA INFRAESTRUCTURA Dispone de infraestructuras en un grado de desarrollo suficiente, en aparente buen estado conservación. Actualmente está en fase intermedia la urbanización de la U.E. valorada.

de

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EQUIPAMIENTO El equipamiento comercial es suficiente, disperso por el municipio. COMUNICACIONES Comunicaciones buenas con transportes públicos básicos. El municipio se encuentra junto a la A-3, por lo que conecta rápidamente con otras zonas de la comarca. Además ha entrado en funcionamiento recientemente el AVE Madrid-Valencia, que tiene parada en Requena. OTRAS CARACTERÍSTICAS. Entorno urbano de tipo residencial, en fase actual de expansión. IDENTIFICABILIDAD. La identificabilidad de la zona es buena.

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DESCRIPCIÓN Y SUPERFICIE DEL TERRENO SUPERFICIES Medida: 224,07 m²

Catastral: 224 m²

Registral : 224,07

Proyecto : - - - m²

m²

Adoptada : 224,07 m²

DESCRIPCIÓN COMENTARIOS A LAS SUPERFICIES. Se adopta la superficie de la ficha de parcela adjudicada, coincidente con la catastral. MORFOLOGÍA. Parcela llana de forma rectangular, en la actualidad no está delimitada porque está ejecutándose la urbanización. INFRAESTRUCTURAS ALUMBRADO PÚBLICO. En fase de ejecución ALCANTARILLADO. En fase de ejecución SUMINISTRO DE AGUA. En fase de ejecución ENERGÍA. En fase de ejecución PAVIMENTACIÓN DE VIALES. En fase de ejecución RED DE TELÉFONO. En fase de ejecución CANALIZACIÓN DE GAS. En fase de ejecución El proyecto de reparcelación y de urbanización están aprobados definitivamente y en el momento de la fecha de emisión de este informe se están ejecutando las obras de urbanización, estimándose que se encuentran al 50 %.

6

DESCRIPCIÓN URBANÍSTICA PLANEAMIENTO URBANÍSTICO

PLANEAMIENTO MARCO. Normas Subsidiarias de Planemaiento Municipal. Actualmente está en trámite el nuevo PGOU de Requena, que cuenta con la aprobación incial de fecha 08/06/2009, estando actualmente remitido a Consellerìa para su aprobación definitiva. FASE APROBACIÓN. Normas Subsidiarias aprobadas definitivamente en fecha 09/09/1988. PLANEAMIENTO ESPECÍFICO. Plan de Reforma Interior, Unidad de Ejecución 1 del Sector Batanejo, aprobado definitivamente el 25/05/2009 PLANEAMIENTO ULTERIOR Y PLAZOS. La Gestión está totalmente finalizada. CLASIFICACIÓN URBANÍSTICA. Suelo Urbanizable Residencial

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GESTIÓN URBANÍSTICA

SUJETO. Agente Urbanizador SISTEMA DE ACTUACIÓN. Gestión Directa CARGAS URBANÍSTICAS. Se consideran en los cálculos. ELEMENTOS Y TRÁMITES NIVEL 1. La parcela objeto del presente informe se considera dentro del suelo urbanizable sectorizado, pendiente de finalizar la ejecución de urbanización, por lo que actualmente NO tiene la calificación de SOLAR. PLAZOS DE EJECUCIÓN. CADUCIDAD.Una vez finalizada toda la gestión urbanística pendiente, la edificación se realizará previa solicitud de licencia de obras y con las peculiaridades y caducidad que en ella se especifique. CRITERIOS VALORACIÓN. EXPROPIACIÓN.Se valora conforme a criterios del mayor aprovechamiento del suelo siguiendo las ordenanzas vigentes aplicables a este terreno (Principio de Mayor y Mejor Uso). El Método utilizado, ha sido el Residual Dinámico. CALIFICACIÓN URBANÍSTICA Y EDIFICABILIDAD

USO CARACTERÍSTICO. Zona de Ampliación de Casco (ACA-3) Residencial unifamiliar y plurifamiliar USOS COMPATIBLES. El esto de los que no están prohibidos USOS PROHIBIDOS. Comercial en plantas altas, hotelero, espectáculos, establecimientos públicos y actividades recreativas con aforo mayor de 150 personas o instalaciones mayores de 400 m², industrial, almacén, dotacional, aparcamiento salvo losprivados, infraestructuras y servicios. ALTURA MÁXIMA. 13,50 m. de altura máxima y 17 m. de altura total. RETRANQUEOS. No hay OCUPACIÓN. 100 % EDIFICABILIDAD. Se indica en la ficha de parcela adjudicada: 988,28 m² PARCELA MÍNIMA. 60 m²

7

RÉGIMEN DE PROTECCIÓN, TENENCIA Y OCUPACIÓN TENENCIA Y LIMITACIONES Propietario (Multipropiedad) :

Según se indica en la ficha de parcela adjudicada, la propiedad queda como sigue: - 16,67 %: Onions Trading, S.L. - 33,33 %: QM2 Desarrollo de Iniciativas, S.L. - 50,00 %: DUPOLO Construcciones, S.L. Por tanto, del valor de tasación obtenido le corresponderá el 16,67 % al solicitante de la valoración.

Destino previsto :

Otros: Se desconoce

DERECHOS REALES

SERVIDUMBRES. Servidumbre de luces y vistas de 4 m. a contar desde la parte trasera de la edificación consolidada existente en la calle Constitución, 74. HIPOTECA BANCO O CAJA. Según ficha de parcela adjudicada, no hay.

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NIVELES A EFECTOS DE TASACIÓN Nivel I

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ANÁLISIS DE MERCADO OFERTA

Zona urbana periférica con poca oferta de obra nueva y alta de viviendas disponibles en la zona. La oferta mayoritaria es de pisos entre 80-120 m². La actual situación de crisis está provocando que el stock de viviendas aumente rápidamente, por lo que la oferta aumenta considerablemente. No obstante en Requena la oferta predominante es de adosados y casas de pueblo, representando la oferta de pisos aproximadamente el 30 % del total. No hay apenas ofertas de plazas de garaje en Requena, aunque en la zona centro, por la implantación de la regulación de aparcamiento y por la escasez de plazas, este producto es cada vez más demandado. DEMANDA

El nivel de demanda es medio-bajo, debido a la actual situación de crisis. La puesta en del AVE puede dinamizar el mercado en Requena a medio plazo.

marcha

INTERVALOS DE PRECIOS ACTUALES DE VENTA O DE ALQUILER

Los precios de las viviendas son homogéneos en esta zona, detectando una banda que oscila entre 1.000 hasta 1.600 €/m², para superficies medias en torno a 80-120 m². Según los últimos análisis de empresas especializadas, los precios ofertados suelen caer hasta un 20 % en los procesos de negociación. EXPECTATIVAS DE OFERTA-DEMANDA Y DE REVALORIZACIÓN

Las expectativas de oferta demanda son a medio plazo, ya que el mercado debe asumir una amplia bolsa de viviendas. Además la actual situación de crisis financiera empeora la situación, puesto que los potenciales compradores no pueden obtener la ayuda necesaria en forma de financiación que requiere una compra de vivienda. La posición de este municipio respecto a otros, es más ventajosa por ser una cabecera comarcal y por la reciente puesta en marcha del AVE.

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DATOS Y CÁLCULO DE LOS VALORES TÉCNICOS MÉTODO A EMPLEAR

Residual Dinámico, Otro. RESIDUAL PROMOCIÓN INMOBILIARIA MAS PROBABLE La promoción inmobiliaria más probable para el suelo adjudicado será la construcción de un edifiico de planta baja y 3 altas con un total de 9 viviendas de en torno a 100 m² construidos. Como muestras de mercado, tomamos pisos de Requena, de superficies parecidas y de obra nueva o totalmente reformados.

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COMPARABLES RESIDUAL DINÁMICO(€/m²) O/T

m²

V.VENTA COEF.

T01 1060412000089 Arrabal, -, REQUENA

46340 Piso

O

115

1.347,83 1,000

T02 1060412000090 Arrabal, -, REQUENA

46340 Piso

O

75

1.200,00 1,130

T03 1060412000092 San Agustín, 48, REQUENA

46340 Piso

O

122

1.147,54 1,180

T04 1060412000093 Juan Piqueras, -, REQUENA

46340 Piso

O

99

1.111,11 1,220

T05 1060412000094 Juan Piqueras, -, REQUENA

46340 Piso

O

68

1.176,47 1,150

T06 1060412000095 Pascual Carrión, 12,

46340 Piso

O

130

1.192,31 1,130

REFERENCIA

DIRECCIÓN

C.P. TIPOLOGÍA

REQUENA

Precio homogeneizado por m², Residencial . . . .

1.352,29 €

USOS Y EDIFICABILIDAD USO CONSIDERADO

APROV.URBAN.

EDIFICABILI.

CONST.S/PLAN.

(m²)

(m²)

(m²)

---

988,28

---

UNIDADES

Residencial Piso Piso

9

FLUJOS DE CAJA FLUJOS DE CAJA PREVISIBLES DURANTE LA PROMOCION GRUPO GENERAL GASTOS

TOTAL ASIGNADO

Demoliciones Costes de urbanización

TOTAL CAPITALIZADO

(€)

(€)

---

---

96.009,01

89.829,51

Costes construcción

716.503,00

569.540,76

Gastos construcción

128.970,54

102.517,33

Costes de comercialización

40.093,23

31.869,70

Costes financieros

40.093,23

31.869,70

TOTAL ASIGNADO

TOTAL CAPITALIZADO

INGRESOS RPiso

(€)

(€)

1.336.441,16

901.397,78

RESIDUAL DINÁMICO GRUPO GRUPO GENERAL

FIN PROMOCIÓN

TIPO INGR.CAPITALIZ. GAST.CAPITALIZ.

01-04-2016 14,19

901.397,78

825.627,00

V.RESIDUAL 75.771,43

Se adopta la Metodología Residual Dinámico, estimándose una conclusión en la ejecución de las obras de urbanización de 6 meses desde el presente día, con unos gastos repartidos a lo largo de 2 años, con una hipótesis de inicio de construcción a partir de la segunda mitad del segundo año, con una duración de 2 años, y una venta de los inmuebles construidos que se inicia a partir del año 4 con una duración de 2 años, siempre contando a partir del presente día. La prima de riesgo adoptada es de un 12 % (similar a la de vivienda en los que la Norma incluye el tipo de solar). Se han extrapolado las muestras de mercado a pisos ubicados en el mismo municipio, homogeneizándose según criterios principalmente de situación, superficies, conservación, tamaños de parcela y nivel de acabados.

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VALORES DE TASACIÓN USO CONSIDERADO

SUPERFICIE (m²)

V. UNITARIO (€/m²)

V. TOTAL (€)

224,07

56,37

12.630,83

Residencial Piso Piso

TOTAL 12.600,00 € Asciende el valor de la tasación a la expresada cantidad de DOCE MIL SEISCIENTOS EUROS

12

CONDICIONANTES Y ADVERTENCIAS CONDICIONANTES No existen para el caso concreto de este informe ADVERTENCIAS GENERALES Suelo urbanizable en fase intermedia de urbanización. No se ha dispuesto de cédula o informe urbanístico. Los datos registrales corresponden a la parcela aportada, estando endiende de inscripción parcela adjudicada.

la

El valor de tasación corresponde al 16,67 % de la totalidad de la finca valorada, que es la participación indivisa del solicitante de la valoración.

13

OBSERVACIONES OBSERVACIONES Observaciones: Se valora una parcela adjudicada del suelo urbanizable correspondiente al PRI-U.E. 1 del Sector Batanejo de Requena, pendiente de finalizar la ejecución de la urbanización, actualmente al 50 % aproximadamente. Se adopta para la valoración la superficie edificable indicada en la ficha de parcela adjudicada.

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FECHA DE EMISIÓN, CADUCIDAD Y FIRMAS El presente informe consta de 7 páginas Fecha límite de validez: 3 de Octubre de 2012 El inmueble ha sido visitado por última vez el 02-04-2012 TASADOR FACULTATIVO

VALENCIA, 03-04-2012

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VICENTE LASSALA BAU. ARQUITECTO, Nº de Colegiado: 2895

DOCUMENTACION ANEXA AL INFORME Ver anexos aportados en la documentación.

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FLUJOS DE CAJA Ref: 120103 - 12

Dirección: SECTOR BATANEJO; P.R.I. U.E. 1 - Zona 2, Parcela Adjudicada 22

pag 1

INGRESOS RPiso Total Ingresos

Sem 1

Sem 2

Sem 3

Sem 4

Sem 5

Sem 6

Sem 7

Sem 8

---

---

---

267.288,23

267.288,23

267.288,23

267.288,23

267.288,23

---

0,00

0,00

0,00

267.288,23

267.288,23

267.288,23

267.288,23

267.288,23

0,00

GASTOS Demoliciones Costes de urbanización Costes construcción Gastos construcción Costes de comercialización Costes financieros Total Gastos

Sem 1

Sem 2

Sem 3

Sem 4

Sem 5

Sem 6

Sem 7

Sem 8

Sem 9

---

---

---

---

---

---

---

---

---

96.009,01

---

---

---

---

---

---

---

---

---

179.125,75

179.125,75

179.125,75

179.125,75

---

---

---

---

---

32.242,64

32.242,64

32.242,64

32.242,64

---

---

---

---

---

10.023,31

10.023,31

10.023,31

10.023,31

---

---

---

-0,00

Flujos de caja (E-S) Total periodo capitalizado

Sem 9

---

10.023,31

10.023,31

10.023,31

10.023,31

---

---

---

-0,00

96.009,01

224.126,44

224.126,44

224.126,44

224.126,44

0,00

0,00

0,00

-0,00

-96.009,01

-224.126,44

-224.126,44

43.161,80

43.161,80

267.288,23

267.288,23

267.288,23

0,00

-89.829,51

-196.275,02

-183.642,01

33.101,16

30.970,66

179.512,88

167.958,75

157.148,29

0,00

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ANEXOS DOCUMENTACIÓN MANEJADA Reportaje fotográfico

--------------------------------------------

Planeamiento urbanístico vigente

4 Pag.

-----------------------------------

9 Pag.

-----------------------------------------

2 Pag.

Plano de situación

----------------------------------------------

4 Pag.

Plano urbanístico

-----------------------------------------------

6 Pag.

Documentación catastral

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DOCUMENTACION GRÁFICA

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Fotografía

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Fotografía

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Fotografía

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Plano de emplazamiento

Plano de situación

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Plano de catastro

Fotografía aérea

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Ficha de parcela aportada

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Ficha de parcela adjudicada

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Ficha de parcela adjudicada

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Certificación Catastral

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Ficha Catastral

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Plano Urbanístico

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DOCUMENTACION GRÁFICA

120103 - 12

_____________________________________________________________________________________

Plano Urbanístico

__________________________________________________________________________________ CIF B97449680. Calatrava, 13, 3º-5ª - telf. 963 910 094 - Fax 963 919 291 - 46001 VALENCIA

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