• Author / Uploaded
• Ariel Vinueza

Citation preview

INFORME DE PERITAJE A.- INMUEBLE DE AVALUOS A.1 Elementos generales del informe Nombre del cliente: Fecha de solicitud: Fecha de inspección: Presencia de inspección: Fecha del informe:

9 de septiembre del 2015 15 de septiembre del 2015 30 de septiembre del 2015

A.2 Elementos de identificación 18 de septiembre del 2015 Nerea – Atiaga &Iturbide C.A Edificio de departamentos

Fecha del avalúo: Propietario: Tipo de bien inmueble:

A.3 Conformación física del inmueble Sistema constructivo: Composición general:

Sistema constructivo tradicional: paredes de bloques y estructuras de hormigón armado La edificación se compone de las siguientes zonas: intima (habitacional), servicios generales, administración y áreas comunales generales Cuenta con 8 pisos planta tipo a partir del nivel +3. En la primer planta cuenta con área de recepción y las áreas comunales del mismo y posee un total de 31 unidades de departamentos.

B.- UBICACIÓN Y ESQUEMAS Dirección: Provincia: Cantón: Parroquia actual:

Sector Barbasquillo-Barrio Umiña II Manabí Manta Manta

B.1 Ubicación El edificio de Apartamentos se encuentra implantado en la provincia de Manabí del Cantón Manta, en la parte posterior de la “Ciudadela Universitaria”, la edificación se levanta a pie de la vía Barbasquillo.

B.2 Esquema

N URBANIZACION UMIÑA 2

VIA

AB

AR

BA

SQ UIL L

NEREA O

S AV. FLAVIO REYE

B.3 Entorno urbano

SEMINARIO DE AVALUOS

PAG. 2

C.- ESTRUCTURA Y ENTORNO URBANO

C.1 Características generales Zonificación Municipal: Residencial/habitacional

Uso Predominante: uso secundario:

Comercial

Vías principales:

Vía Barbasquillo Hotel Manta Host, plaza del sol

Hitos urbanos:

C.2 Redes de servicios Redes generales

Servicios adicionales

Energía Eléctrica ( 110v y 220v)

X

Calles asfaltadas

X

Redes de agua potable

X

Servicio de transporte publico

X

Red de alcantarillado

X

Servicio de recolección de basura

X

Red telefónica

X

Alumbrado publico

X

C.3 Categoría y tipología

Sector Norte

Tipo de zona X

Categoría

Comercial

Alta

Centro

Residencial

Oeste

Industrial

Media

Periferia

Otro

Baja

SEMINARIO DE AVALUOS

X

X

Media alta

PAG. 3

C.4 Redes generales Vías de accesos Las vías de acceso a la edificación se encuentran en excelente estado, la capa de rodadura de las mismas es de asfalto, la ruta principal de llegada a las instalaciones del edificio es la vía Barbasquillo-Flavio Reyes Agua potable La dotación del servicio de agua potable proviene de la red pública perteneciente a la empresa encargada de la prestación de dicho servicio en la ciudad, EPAM, la edificación cuenta con el respectivo mecanismo que se encarga del almacenamiento y la distribución interna del servicio, así como de los respectivos elementos de medición de consumo personalizados para cada departamento y los generales correspondientes a las áreas de servicio comunal. Energía eléctrica El suministro del servicio se obtiene mediante la red pública de electricidad, CNEL, la red comprende desde la toma pública general hasta el tablero de medidores personalizados para cada usuario y la distribución interna hacia las respectivas cajas de breakers , la energía presente en el proyecto es de carácter trifásica de baja tensión. Alcantarillado El sector y por tanto la edificación cuenta con el servicio de alcantarillado, el mecanismo de evacuación del edificio se conecta de manera directa a la red pública de AA.SS, la prestación de dicho servicio es eficiente. Líneas de teléfono El edificio cuenta con el servicio de línea de telefónica fija, servicio prestado por la empresa pública CNT. Otros servicios Servicios especiales: el sector cuenta con la dotación de diversos proveedores de internet inalámbrico (fastboy banda ancha, univisa, andinanet), cuenta un servicio de recolección de basura constante y servicio de transporte público limitado ya que son escasas la línea de transporte que llegan hasta las instalaciones del proyecto, el servicio de alumbrado público es bueno.

El proyecto se encuentra implantado en una de las zonas de más alta plusvalía de la ciudad, zona en pleno desarrollo y de mayor demanda debido a las características que presenta como la cercanía al perfil costero y a centros de asistencia masiva de varias tipologías, recreación, educación, etc... SEMINARIO DE AVALUOS

PAG. 4

D.- DOCUMENTACION DEL INMUEBLE D.1 Propiedad horizontal Documento de propiedad horizontal

Si

D.2 Aprobaciones municipales Planos aprobados Permisos de construcción

Si Si

D.3 Título de adquisición Titulo: Otorgado por: A favor de: Notaria: Fecha: Fecha de inscripción:

5 de enero del 2010 14 de enero del 2010

E.- LINDEROS Y DIMENSIONES Lado

Colindante

Dimensión

Frontal

Vía Barbasquillo

42,56 m

Posterior

Propiedad privada

28,70 m

Lateral derecho

Propiedad privada

44,82 m

Lateral izquierdo

Calle 6

45,00 m

Área total

1682.40 m2

Linderos singulares de la propiedad El departamento se encuentra en el séptimo nivel o séptimo piso alto de la edificación, nivel +18,36, código S7C. Frente: hacia terraza personal y espacio vacío (4.57 m) Posterior: vacío hacia área común (6.12 m2) Lateral derecho: departamento S7B (15.60 m2) Lateral izquierdo: área común de circulación vertical – escaleras y ascensor (15.45 m2) Área total: 57.75

m2

SEMINARIO DE AVALUOS

PAG. 5

F.- DESCRIPCION DEL SECTOR Plusvalía Alta Media Baja

X

Observaciones: Se encuentra ubicado en una zona alta de plusvalía de la ciudad de Manta. Clasificación Comercial Residencial Industrial Financiera Otros

X

Observaciones: El bien inmueble específicamente dedicado para el usos residencial

F.1 Zonificación municipal Facilidades del sector Teléfono Energía eléctrica Agua potable Alcantarillado Vías Asfaltadas Adoquinadas Otros Transporte colectivo Cercanías zona comercial Alumbrado publico Servicio de recolección de basura Bordillos y aceras

Vulnerabilidad del sector Riesgos de inundaciones Riesgos de deslaves Contaminación ambiental cercana Contaminación sonara cercana SEMINARIO DE AVALUOS

X X X X X X X X X X X

X X

PAG. 6

F.2 Descripción general del sector Nerea es un edificio de carácter habitacional con vista frente al mar ubicado en la parroquia Manta de la ciudad homónima, aledaño a la edificación se han desarrollado, sin lugar a dudas es uno de los sectores de mayor desarrollo en la ciudad y de mayor demanda para la implantación de grandes proyectos habitacionales. G.- DESCRIPCION DEL BIEN G.1 Edad del inmueble El inmueble es relativamente nuevo, empezó su construcción en el año 2008 y culminó en el año 2010, lleva en función aproximadamente de 5 años, el desarrollo del proyecto fue un éxito se logró vender en su totalidad todos los departamentos. G.2 Actividad desarrollada del inmueble Edificación de índole habitacional / residencial. G.3 Descripción general: El Edificio Nerea “El rostro del pacifico”, se encuentra ubicado en la parte posterior de la ciudadela universitaria, en el barrio Umiña II al pie de la vía a Barbasquillo, aledaño al Hotel Manta Host del cantón Manta. Este es un sector consolidado, en el cual el entorno urbano está definido por una zona residencial cuyo uso principal es vivienda en propiedad vertical (edificio de departamentos), sector que cuenta con todos los servicios básicos; descargas de aguas servidas (aguas negras), agua potable, teléfono, luz, tv cable, transporte público y equipamiento de carácter público y privado necesarios como: lugares de esparcimiento, bares, discotecas, teatro, restaurantes, etc. La torre está conformada por 8 niveles y cuenta con 31 unidades de vivienda. En adicion, el edificio alberga 2 niveles subterraneos que acogen 48 plazas de estacionamiento y 31 bodegas. A nivel de composición programática el edifico está configurado por suites de un dormitorio y departamentos de 2 y 3 dormitorios. De acuerdo a su concepción, el proyecto está enfocado a la clase media-alta. El intercambio social es enriquecedor, no existe mejor lugar que el espacio compartido, y Nerea dispone de áreas comunales concebidas para fortalecer la afinidad de los condóminos, y fomentar varios encuentros agradables. SEMINARIO DE AVALUOS

PAG. 7

En planta baja encontramos, adicionalmente al salón de condómino, toda el área generosa y abierta de piscina, sauna y jacuzzi. La piscina, con una extensión de 165m2 cuenta con un área de piso duro que bordea los 470m2 para disponer de sillas y mesas al aire libre, posee terraza privada con vista al mar. Las suites de Nerea se ubican en el cuerpo del edificio, se dispone de 2 unidades por planta, cada una con acceso desde uno de los elevadores. La conformación alargada de las suites hace una clara distinción entre las áreas sociales y el amplio dormitorio de cada departamento. G.4 Características constructivas del inmueble Construcción tiene las siguientes especificaciones técnicas generales: Estructura: hormigón armado. Entrepisos: losa placa colaborante. Escaleras: hormigón armado. Paredes: mampostería bloques. Instalaciones eléctricas: empotradas en pisos y paredes. Instalaciones sanitarias: debajo de la placa colaborante. a) Instalaciones Acometida de agua potable Acometida de energía eléctrica Acometida de teléfono Acometida de tv cable b) Equipos Medidores de agua potable Medidores de energía eléctrica Sistemas hidroneumáticos y cisterna c) Revestimientos Pisos de cerámica y porcelanato. Mesón de cocina de granito Puertas: madera de laurel + chapas + marcos + batientes

SEMINARIO DE AVALUOS

PAG. 8

G.5 Descripción particular El inmueble presenta espacios de alto confort en cada uno de los departamentos. El departamento al cual vamos a considerar para el respectivo avalúo se encuentra distribuido de la siguiente manera. Espacios Estacionamientos Garita (guardián) Piscina

Si X X X

X

Áreas verdes

X

X

Juegos para niños Sala comunal Canchas múltiples Jacuzzi Área de spa

No

Bueno X X

Regular

Malo

X X

X X

X X

X

Ascensores

X

X

Escaleras

X

X

G.6 Tipo de propiedad Terreno Casa Departamento Oficina Otros

X

G.7 Estado de calificación Terminado

X

En planos En construcción Remodelado En remodelación Re fraccionado

SEMINARIO DE AVALUOS

PAG. 9

G.8 Características de la edificación

8 pisos habitacionales y 2 pisos para parqueos 5 años de uso

Número de plantas Anos de uso G.9 Componentes de departamento

Sala Comedor Baño social Sala de estar Cocina Parqueadero Bodega Baño de servicio

x x

x x x x

Dormitorio principal Baño completo Dormitorio Baño familiar Vestidores Estudio Dormitorio servicio Área de lavado

x x

x

x

G.10 Áreas comunales/Servicios propios

Salas comunales Jardines comunales Juegos infantiles Baños sauna/turco Piscina Terraza Gimnasio Escaleras Gas centralizado Otros

x x x x x x

Guardianía Parqueos/visitas Administración Cisterna Pozo séptico Pozo de agua Conserjería Transformador Agua caliente Lavandería

x x x x

x x x x

G.11 Seguridad del bien

Conserjería

x

Puerta eléctrica vehicular

x

Guardianía Central telefónica

x x

x x

Circ. Cerrado de video

x

Puerta eléctrica peatonal Sistema de alarma Sistema de alarma contra incendios

SEMINARIO DE AVALUOS

x

PAG. 10

Instalaciones eléctricas: Cisternas pozos y drenajes/riesgo de inundación: Seguridades contra incendios: Actividades desarrolladas dentro del inmueble:

SI SI SI NO

G.12 Descripción detallada

Material Puertas de madera Puertas exteriores metálicos Piezas sanitarias Ventanas Griferías Instalaciones eléctricas Instalaciones sanitarias Tinas Baranda de balcones Rejas de puertas Escaleras Porcelanato Granito en mesones Pintura interior Pintura exterior Cerámica de pisos Gypsum Cisterna Sistema hidroneumático Elemento Estructura Piso Sobre piso Entrepiso Paredes exteriores Paredes interiores Enlucidos Cubiertas Estructura de cubierta Tumbado Escalera

SEMINARIO DE AVALUOS

Bueno

Regular

Malo

Regular

Malo

x x x x x x x x x x x x x x x x x x x Bueno x x x x x x x x x x x

PAG. 11

AVALUO DE DEPARTAMENTO VALOR DEL MERCADO REFERENCIAS COMERCIALES

SEMINARIO DE AVALUOS

PAG. 12

Departamento S7C - Suite

Datos proporcionados por el administrador de la edificación Área de departamento: 57.75m2 Costo del metro 2 comercial: $ 1,150.00 Costo del metro2 real: $ 900.00 Valor comercial: $ 66,412.50 Valor real: Área de dpto. X Costo m2= $ 51,975.00

AVALUO VALOR DE REPOSICION Valores generales

Concepto Edificios de apartamentos Áreas comunes Terreno

Concepto Edificio de apartamentos

Unidad Gb Gb Gb

Unidad Gb

SEMINARIO DE AVALUOS

Cantidad 1 1 1

Cantidad 1

Precio unitario

Total

Precio total 3’821487.962 524312.00 500000.00 4’845799.96

Precio unitario 4’845799.96

Precio total 4’845799.96

PAG. 13

Área comunal

Unidad

Cantidad

Precio unitario

Precio total

Piscina

m2

668.20

$537.50

$359,157.50

Halls

m2

49.00

$537.50

$ 26,337.50

Área verde

m2

1230.50

$450.00

$ 553,725.00

Escaleras

m2

99.00

$537.50

$53,212.50

Vivienda de conserje incluye lavandería Sala comunal

m2

49.16

$350.00

$17,206

m2

38.78

$400,00

$15,512.00

Lavandería comunal

m2

11.42

$300.00

$3,420.00

Hall de ingreso, baño, recepción Sauna y duchas

m2

121.37

$400,00

$48,548.00

m2

57.54

$450.00

$25,893.00

Terraza comunal

m2

272.35

$500.00

$136,175.00

Ascensor

m2

67.42

$400.00

$26,968.00

Lobby

m2

85.37

$450.00

$38,416.00

Total

m2

2750.11

$1’304,570.50

Para obtener el valor de la Alícuota procedemos a sacar el 0.0100% del área total común. Este Porcentaje del 0.0100% fue obtenido de la Escritura de Propiedad.

Alícuota = $1’304,570.50 * 0.0100% = 13,045.7050 / 100 = $ 130.46

Estudio comparativo, Valor del mercado, Valor de obra civil

SEMINARIO DE AVALUOS

PAG. 14

Metodología utilizada en la valoración Como se observa en el grafico son variados los valores de venta de departamentos que se encuentran en este sector, dichos valores dependerán de la prestación de servicios internos de cada edificación y en base al plan operativo personalizado. Costo del m2 de venta de terreno por sector Los valores de adquisición de terreno por m2 varían entre: $ 300,00 m2

$ 400.00 m2

$ 500,00 m2

$ 600,00 m2

Costo de m2 de construcción en el sector Los valores de adquisición de terreno por m2 varían entre: 1,000.00

$ 1,100.00

$ 1,200.00

$ 1,300.00

$ 1,400.00

VALOR DE REPOSICION DE LA OBRA CIVIL Descripción Departamento Área común

Cantidad 57.75 47.62

Unidad M2 M2

Valor unit. $ 1,150.00 $ 400.00 TOTAL

Valor toral $ 66,412.50 $ 19,048.00 $ 85,460.50

CUADRO DE RESUMEN DEL VALOR DE REPOSICION Descripción Terreno (0.0100%) Total de la obra civil

Cantidad 9.72 1

Unidad M2 U

Valor unit. $300

Valor total $2,916.00

$1¨900,000.00

$1´900,000.00

TOTAL

$1´902,916.00

Método: (5 años de función tiene la edificación) D= [1-(T/100)]

D= 0 ,95

D= [1-(5/100)] VALORES OBRA CIVIL DEPRECIADOS AL ESTADO ACTUAL Descripción

Cantidad

Edad

Departamento Área común

57.75 47.62

1 1

SEMINARIO DE AVALUOS

Valor reposición $1,150.00 $400.00

Factor de ajuste

Valor unit. Actual

Valor total

0.95 0.95

$1,092.50 $380.00 TOTAL

$63,091.87 $ 18,095.60 $81,187.47

PAG. 15

CONSIDERACIONES PARA LA COMERCIALIZACION Detalle Ventaja del inmueble Deficiencias Riesgos Grupo que demanda el bien

Descripción Se encuentra ubicado en una de las zonas de más alta plusvalía de la ciudad, posee vista al mar, el proyecto está destinado al segmento socioeconómico medio-alto Accesibilidad deficiente de transporte publico Peligro ante imprevistos desastres naturales, sismos, tsunamis, etc... La demanda del proyecto está destinada a familias de un nivel socio-económico estable segmento de denominado como clase media-alta

Niveles de oferta

Nivel alto

Niveles de demanda

Nivel alto

Posibilidad de venta

Rápida -

Descuento para realización

10 %

RESUMEN GENERAL DEL AVALUO Descripción Terreno Departamento Área común

Cantidad 9.72 57.75 47.62

Valor de comercialización =

Unidad M2 M2 M2

Valor unit. $300.00 $1,150.00 $350.00 Total Alícuota Total

Valor total $2,916.00 $ 66,412.50 $ 19,048.00 $ 88376.50 $130.46 $ 88,506.96

$ 88,506.96

Valor de venta rápida (-10%) = $ 79,656.26

SEMINARIO DE AVALUOS

PAG. 16

ANEXOS – PLANOS Y REFERENCIAS

SEMINARIO DE AVALUOS

PAG. 17

SEMINARIO DE AVALUOS

PAG. 18

línea

IMPLANTACION GENERAL

de ica fábr

PATIO LATERAL

N - 0.68

N

n ecció proy

retiro

al later

= 3m

DORMITORIO 1 DORMITORIO 3 BAÑO TERRAZA

COCINA DUCHAS

DORMITORIO 2

BAÑO LAVANDERIA SALA-COMEDOR

V. M.

/ 3"

BAÑO D1A

V. M.

100.32 M2

/ 3"

S

9 10 11 12 13 15 14 17 16

S

7 8

S

5 6 4 3 2 1

B

AREA DE PISCINA

N - 1.53

N + 0.00

3" V. M. / BAÑO

LAVANDERIA COMUNAL

SALIDA AL AREA DE PISCINA

N + 0.00

ac er a ba ja en

ón ecci proy

e de ient pend B

PATIO DE INGRESO

N + 0.00

retir

2.5%

SALA DE ESPERA

= ior ster o po

15% BAJA AL

HALL DE INGRESO

3m

RAMPA

S

3

2

1

7 6

12 13

5 4

14 15 16 17

11

B

10

MEDIDORES

8 9

N - 1.17 S

N + 0.00 S

N - 1.57

B HALL HALL SAUNA

BAÑO

BAÑO

CAMARA DE TRANSFORMACION

DUCHAS

S

N - 1.57 V. M. / 3"

ón ecci proy

DUCHAS

BAÑO

N - 1.57 BAÑO

CONSERJERIA

PATIO DE INGRESO

N - 0.65

retir

GENERADOR DE EMERGENCIA

BAÑO

SALA COMUNAL

o fro

N - 1.57

= ntal

de

5m

línea

DORMITORIO

S

COCINA

ica fábr

LAVANDERIA

AREA DE PISCINA

N - 1.53

proyección retiro lateral = 3m

GUARDIANIA EXTERNA

N - 0.47 L AT ON A

PATIO LATERAL

N - 0.65

PE O ES GR

línea de fábrica

IN

línea de fábrica

B

acera baja en pendiente de 3.5%

N - 1.27

B

INGRESO VEHICULAR

ESCALA

1:100

FACHADA SUR

FACHADA FRONTAL N - 2.43

nivel natural del terreno

N - 1.53 N - 1.17 N - 0.68

N - 0.65

nivel natural del terreno N + 0.00

N + 0.00 N + 3.06 N + 6.12 N + 9.18 N + 12.24 N + 15.30 N + 18.36 N + 21.42 N + 24.48 N + 25.88 N + 28.00

S7B BAÑO DORMITORIO 1

S7C TERRAZA

COCINA

57.75 M2 SALA-COMEDOR

8 7 6 5 9 4 10 3 11 2 12 1 13 14 15 16 17

HALL

N + 18.36

B

S

PLANTA ARQUITECTONICA

ESQUEMAS ZONIFICADOS

SEMINARIO DE AVALUOS

PAG. 19

CUADRO DE AREAS EDIFICIO NEREA PISO

AREA BRUTA M2

NIVEL

AREA NETA M2

AREA NO COMPUTABLE M2

8

+ 21.42

448.51

114.32

334.19

7

+ 18.36

464.19

135.01

329.18

6

+ 15.30

549.28

218.33

330.95

5

+ 12.24

557.18

147.86

409.32

4

+ 9.18

543.51

139.63

403.88

3

+ 6.12

543.51

139.63

403.88

2

+ 3.06

543.51

139.63

403.88

PB

+ 0.00

1666.50

1316.37

350.13

-1

-3.40, -4.30

1080.07

1064.53

15.54

-2

-6.13, -7.03

938.90

938.90

0.00

7335.16

AREA TOTAL

4354.21

AREA TOTAL DEL TERRENO SEGUN ESCRITURA 350.13 m2

COS

2980.95 1666.50M2

21.01% INCLUYE AREAS COMUNALES HABITABLES Y CUBIERTAS

2980.95 m2

CUS

178.87% 13 SUITES

UNIDADES DE VIVIENDA

33 UNIDADES

20 DEPTOS

ESTACIONAMIENTOS

PARTICULARES: 42 UNIDADES

48 UNIDADES

VISITAS: 6 UNIDADES

FACILIDADES PARA GUARDIANIA

2.78 m2

SALA COMUNAL

34.12 m2

HALL DE INGRESO

107.40 m2

LAVANDERIA COMUNAL PLANTA BAJA

11.42 m2 SAUNA y BAÑO AREA DE PISCINA

15.54 m2 607.76 m2

AREA RECREATIVA TERRAZA

TERRAZA ACCESIBLE

TOTAL

SEMINARIO DE AVALUOS

297.82 M2 921.12 M2

PAG. 20