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ANALISIS DEL ARTÍCULO 385 DEL CODIGO GENERAL DEL PROCESO

PRESENTADO POR: KEVIN TORRES BENITEZ

DOCENTE: FERNANDO ARISTIDES REVOLLO PEREZ

CORPORACION UNIVERSITARA ANTONIO JOSE DE SUCRE DERECHO PROCESAL CIVIL ESPECIAL II FACULTAD DERECHO IX SEMESTRE SINCELEJO – SUCRE 2018

El CGP en su Artículo 385 Colombia establece que: Lo dispuesto en el artículo precedente se aplicará a la restitución de bienes subarrendados, a la de muebles dados en arrendamiento y a la de cualquier clase de bienes dados en tenencia a título distinto de arrendamiento, lo mismo que a la solicitada por el adquirente que no esté obligado a respetar el arriendo. También se aplicará, en lo pertinente, a la demanda del arrendatario para que el arrendador le reciba la cosa arrendada. En este caso si la sentencia fuere favorable al demandante y el demandado no concurre a recibir la cosa el día de la diligencia, el juez la entregará a un secuestre, para su custodia hasta la entrega a aquel, a cuyo cargo correrán los gastos del secuestro. Precisemos que en nuestro medio existen cuatro tipos de Contrato de Arrendamiento de Inmueble: vivienda urbana, local comercial, oficinasconsultorios-bodegas-parqueaderos, y de aparcería, para los cuales la regulación legal es más o menos clara, respectivamente, Ley 820 de 2003, Artículos 518 a 524 del Código de Comercio, Decreto 3817 de 1982, y, Código Civil, Ley 6 de 1975 y Decreto 2815 de 1975, el manejo judicial no ha discurrido con la misma precisión y en razón que por su cuantía los procesos de restitución de inmueble no llegan a la Sala Civil de la Corte Suprema de Justicia, más que aisladamente por vía de Tutela, esta no ha tenido oportunidad de estructurar jurisprudencia general, sólida, univoca y vinculante al respecto, de tal forma que la poca que adicionalmente se ha desarrollado, proviene de la Corte Constitucional en Sede de Revisión de Tutela, mediante fallos que aunque produciendo efectos interpartes, si estiman una serie de lucubraciones forzando la interpretación quizá más allá del principio aquel que “donde la ley no hace distinción no cabe al interprete hacerla” concluyente en la aplicación extensiva de normas procesales incluidas en disposiciones objetivas, a unos contextos que dejan en el despabile a abogados, jueces, magistrados y partes procesales

denotamos los aspectos fundamentales : todos los procesos de restitución tendrán tramite preferente y cuando la causal de restitución sea mora en el pago el tramite será de única instancia, que no obstante la Sentencia de Constitucionalidad 670 de 2004, en la cual sorprendentemente la Corte consideró que la Ley 820 de 2003 “no solo regula el contrato de arrendamiento de vivienda urbana sino que se dictan otras disposiciones, entre ellas algunas de tipo procesal aplicables por supuesto a "todos los procesos de restitución de tenencia por arrendamiento…”. La cierta aplicación equitativa de carácter judicial basada en la verdadera intención del legislador como de aplicación social de la ley, había sido unánimemente que las dos connotaciones del Artículo 39, aplican única y restrictivamente, como la simple lógica y elemental diligencia parecían indicar, ubicándose en un Régimen de Arrendamiento de Vivienda Urbana, hombre, pues solo para los contratos de arrendamiento de vivienda urbana, y no como la Corte lo había extendido a "todos los procesos de restitución de tenencia por arrendamiento…”, ya que tal connotación significaba derogar a sombrerazos el procedimiento establecido en los Artículos 424 a 426 del C. de P.C., extendiendo el beneficio de preferencia y única instancia incluso a los procesos de restitución de tenencia de bienes con otras destinaciones.

En la Tutela 820 de 2014, la Corte Constitucional, revoca un fallo de Tutela de segunda instancia de la Sala Laboral de la Corte Suprema de Justicia, pronunciándose ultra petita frente a reclamaciones que nada tenían que ver los derechos al trabajo digno, el mínimo vital y la educación del accionante, sino que a trancas y mochas amparándose en dos pronunciamientos aislados de la Sala Civil, dispone dejar sin efectos la Sentencia de Segunda Instancia de la Sala Civil del Tribunal Superior de Bogotá revocatoria de la proferida dentro de un Proceso de Restitución de Lote Arrendado por Mora en el Pago, que en primera instancia, el Juzgado 41 Civil del Circuito había denegado por no haberse probado la mora del arrendatario demandado.

Este galimatías e inseguridad jurídica creada por los omnisapientes fallos de la Corte Constitucional, ahora en aplicación regresiva del Código General del Proceso, quizá con la expedición de la Ley 1564 de 2012 rigente a partir del 01 de enero de 2014, Artículos 384, 385 y literal C del Artículo 624, que terminó con la preferencia y unificó todos los trámites procesales, se tenga hoy por hoy salvada, aunque queden al garete aquellas controversias surgidas y que surjan de contratos de arrendamiento de cualquier cosa anteriores a esta vigencia. El Arrendamiento de Inmuebles destinados para Vivienda Urbana se encuentra absolutamente reglado de manera especial en la Ley 820 de 2003 y los Decretos 3130 de 2003 y 051 de 2004 así como en lo general en algunos apartados del Código Civil, en tanto que, el de Inmuebles destinados a uso comercial su reglamentación es inversa, esto es, de manera general en los Artículos 518 a 524 del Código de Comercio, siendo la especial, de libre disposición por los contratantes, con alguna remisión residual al Código Civil.

Ahora bien, dentro de la modalidad comercial, se encuentran agrupadas las destinaciones para establecimientos de comercio abiertos o no al público, al igual que para clubes, bancos, canchas, talleres, industria, enseñanza, bodegas, oficinas, y consultorios, entre otras.

Siendo prácticos, comenzaremos por deslindar el subarriendo parcial o total de inmuebles destinados a vivienda urbana, para lo cual nos remitimos al Artículo 17 de la Ley 820 de 2003, en su determinación en cuanto que “…El arrendatario no tiene la facultad para subarrendar, a menos que medie autorización expresa del arrendador…”, esto es, ni más ni menos, que el subarriendo se encuentra tácitamente prohibido, de tal forma que, de no indicarse nada en el contrato, el arrendatario no podrá bajo ninguna circunstancia subarrendar parcial ni totalmente el inmueble, siendo de tal magnitud la transgresión a esta normativa, que el Numeral 3º del Artículo 22 de la Ley 820 de 2003, consagra como causal automática para la inmediata

Terminación Unilateral del Contrato de Arrendamiento por parte de el Arrendador, “… El subarriendo total o parcial del inmueble… o el cambio de destinación del mismo por parte del arrendatario, sin expresa autorización del arrendador…”, sin perjuicio del cobro de la cláusula penal y los perjuicios que le hubiese podido irrogar con dicho subarriendo.

Ahora bien, intratándose del subarriendo parcial o total de inmuebles destinados para actividades comerciales, la situación jurídica es distinta, el Artículo 523 del Código de Comercio, prevé de una parte que: “… El arrendatario no podrá, sin la autorización expresa o tácita del arrendador, subarrendar totalmente los locales o inmuebles…”, nótese, expresa o tácita, esto es, no es necesario que exista autorización expresa [escrita] del arrendador para que el arrendatario a su vez subarriende el 100 % del inmueble, sino basta cualquier gesto o asentimiento del arrendador exteriorizado de cualquier forma para consolidar dicha autorización.

De otra parte, el mismo Artículo 523 del Código de Comercio, dispone que “…El arrendatario podría subarrendar hasta la mitad los inmuebles…”, esto es, por plena y expresa autorización legal, el arrendatario se encuentra autorizado para subarrendar hasta el 50 % del inmueble con la sola limitación que tal subarriendo no tenga una destinación que lesione los derechos del arrendador, siendo de tal fuerza impositiva esta disposición que, a renglón seguido el Artículo 524 del Código de Comercio, dispone que, así se pacte expresamente que el arrendatario no puede subarrendar hasta la mitad del inmueble, esta cláusula, NO PRODUCE EFECTO ALGUNO, es decir, es como si no se hubiese pactado.

Respecto del subarriendo parcial o total de inmuebles de uso mixto simplemente es hacer referencia a la mayor o menor preponderancia del área destinada a determinado uso, de tal forma que si es mayor el área para vivienda, la relación contractual se rige por la Ley 820 de 2003 como Contrato

de Arrendamiento de Vivienda Urbana; si por el contrario, es mayor el área con destinación comercial, se regirá por los Artículos 518 a 524 del Código de Comercio, con la salvedad que las prerrogativas del Artículo 523, solamente se aplicaran respecto de la parte explotada comercialmente; y si es la excepción de la simetría absoluta 50% y 50% de usos iguales, se recurrirá excepcionalmente al Plan de Ordenamiento Territorial del Municipio para determinar el uso reglado del suelo en el sector donde se ubica el inmueble y de tal forma determinar la regulación a seguir, independientemente de aquella que se hubiere pactado.

BIBLIOGRAFIA  CODIGO GENERAL DEL PROCESO

CIBERGRAFIA  https://consejo-estado.vlex.com.co/vid/-509808542  http://www.scielo.org.co/scielo.php?script=sci_arttext&pid=S012 4-05792004000200014  https://docs.supersalud.gov.co/PortalWeb/Juridica/Leyes/L15640 12.pdf  http://www.corteconstitucional.gov.co/relatoria/2017/C-38517.htm  http://repository.ucatolica.edu.co/bitstream/10983/15777/1/Algun os%20Cambios%20Generados%20por%20la%20Entrada%20en %20Vigencia%20del%20CGP.pdf