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ANÁLISIS INTEGRAL DE LA GESTIÓN DEL RIESGO INVERSION INMOBILIARIA EN VENEZUELA

Leidy Alejandra Correa Clavijo Noyra Johana González Polo Alex Gutierrez Rodriguez Diana Alejandra Rueda Correa Adriana LizethVelazco Unirrago. Abril 2019.

Fundación Universitaria del Área Andina. Revisoría Fiscal y Auditoria Forense. Gestión, Administración del Riesgo y Modelos de Control Interno.

Tabla de Contenido

Introducción Análisis integral de la gestión del riesgo ………………………………………………… 1 I- Identificación del riesgo…………………………………………………………………………………………………………. 1 II- Análisis del riesgo…………………………………………………………………………………………………………………. 3 III- Evaluación del escenario de riesgo……………………………………………………………………………………… 6 IV- Tratamiento del riesgo………………………………………………………………………………………………………. 8 Conclusiones y Recomendaciones Bibliografía

Introducción

Los entornos empresariales han tenido una evolución significativa en las últimas décadas, obedeciendo a múltiples factores como lo son la globalización de los mercados y las nuevas tendencias tecnológicas. Pero sin duda, gran parte de esa evolución ha estado relacionada directamente con las afectaciones que han impactado severamente a diversos sectores económicos y financieros a nivel mundial, como lo son la materialización de los riesgos no previstos.

Estas afectaciones han con llevado a la documentación de las lecciones aprendidas, de donde se han generado diversos tipos de doctrina, a través de los cuales se han planteado estrategias para evitar la consecución de riesgos ya conocidos; y de las estrategias se han constituido modelos de control que son aplicables tanto de manera interna como externa en cada una de las entidades.

Uno de estos modelos, corresponde al Modelo de Control Interno COSO III (Committee of Sponsoring Organizations of The Treadway Commission), el cual aplicaremos frente al planteamiento que nos brinda el artículo de la Revista Semana titulado “Por qué invertir en inmuebles de lujo es un suculento negocio en Venezuela pese a la crisis”. Este es un tema, del cual se desprenden diversos aspectos como lo son el político, social, económico y demás, sobre los cuales tendremos que dar aplicación a cuatro puntos fundamentales como lo son la Identificación y Análisis del riesgo, la Evaluación del escenario de riesgo y Tratamiento de este.

Análisis integral de la gestión del riesgo Inversiones en inmuebles en Venezuela ¿oportunidad o Riesgo de pérdida? Los riesgos presentes en la inversión inmobiliaria en Venezuela son: riesgo económico (campo macroeconómico, decisiones del estado, comportamiento económico mundial) y riesgo del entorno (riesgo país, político, social y regulatorio). Se tendrá en cuenta el modelo coso III. Ambiente de control: • Económicos: Existe una constante devaluación de la moneda, debido a decisiones de gobierno interno y externo. En cuanto a decisiones externas, (varios países) han tomado medidas como sanciones que impiden realizar negocios en este país, debido al control que ejerce el gobierno (venezolano) sobre los recursos y decisiones de empresas públicas y privadas. • Entorno: riesgo país debido a sucesos económicos, sociales y políticos, Venezuela se ha convertido en un riesgo alto al momento de invertir debido a que “los costos intangibles como inseguridad, alto riesgo jurídico, la inconformidad política, pública y notoria con las empresas privadas” (Jezerskas, Jorge)2017. 1. Identificación del riesgo. Riesgos: Económicos= Devaluación de la moneda y Entorno= expropiación, los riesgos son demasiado altos, lo cual implica mayor posibilidad de perdidas. Oportunidad: Alta rentabilidad esto si la inversión sea exitosa; es por lo que se analizan los casos en los que dicha inversión sería viable de realizar, en pro de lograr altos rendimientos. Existen 2 escenarios: como lo describe la revista semana “Por qué invertir en inmuebles de lujo es un suculento negocio en Venezuela pese a la crisis”. Sería una buena inversión en los casos que cuente con recursos en moneda nacional, o divisas que no se puedan sacar del país, y las cuales se encuentran en constante devaluación, en cuyo caso más que una inversión lo que se

trataría seria minimizar el del riesgo de pérdida del valor adquisitivo, de los recursos que se tiene y que están perdiendo, pues la amenaza (devaluación) ya se materializo. Y esperar a que dicha economía mejore para lograr obtener la rentabilidad esperada. Segundo caso cuando el inversionista tenga carácter competitivo y arriesgado. Lo cual deja claro que la inversión será a largo plazo. “las inversiones a largo plazo se llevan a cabo a fin de asegurarse un rendimiento mayor del efectivo en el futuro”. (ENCICLOPEDIA DE CARACTERISTICAS 2017 INVERSIÓN A LARGO PLAZO, 2017)

Sistema de referencia inversión inmobiliaria inversión inmobiliaria

Aspectos empresariales objeto de la gestión del riesgo Código Actividad Ámbito de aplicación actividad amenazada

Riesgo económico

Riesgo entorno (país, políticos)

01

inversión en Venezuela inversión en Venezuela

02

IDENTIFICACIÓN DEL RIESGO Escenario de riesgo Amenaza o peligro (descripción) Características del riesgo Tipo de riesgo Código Escenario de Amenaza Código (factor de Consecuencias amenaza riesgo vulnerabilidad) Que la propiedad siga Riesgo económico perdiendo valor, y no Incertidumbre (factor de sea posible recuperar la A rendimientos 01 Devaluación vulnerabilidad) inversión por medio de de inversión (6) renta o venta de dicho inmueble Riesgo entorno Pérdida total de lo Riesgo país (factor de invertido, ya que el B por decisión 02 Expropiación vulnerabilidad) bien pasaría a manos políticas (5) del gobierno. (CORREA, 2019) La razón por las cuales se enfocó este tema y los mapas de esta forma: “para iniciar un proceso de gestión del riesgo la primera actividad que se debe adelantar es la

contextualización del entorno, con el fin de definir un marco situacional que incluya el contexto externo e interno” (gestión, administración de riesgos y modelos de control interno - eje 4 propongamos).Lo más importante al empezar de cero, es conocer el entorno y los riesgos con mayor incidencia para cada caso, es por esto que se aplicaron dos tablas (Aspectos empresariales he identificación del riesgo), en las cuales se perciben los riesgos, la vulnerabilidad y sus consecuencias, y como papeles de trabajo se utilizaron dos herramientas, Análisis preliminar de riesgos y análisis de escenarios. 2. ANALISIS DEL RIESGO. De acuerdo con la identificación de los riesgos contemplados bajo el documento “Por qué invertir en inmuebles de lujo es un suculento negocio en Venezuela pese a la crisis”, se adapta metodología mediante la matriz de vulnerabilidad, la cual considera una a una las actividades que permiten determinar un panorama completo del riesgo, su administración y gestión dentro de la empresa. Considera también su criterio basado en las escalas cualitativa y cuantitativamente, midiendo y reconociendo de esta manera el rango, la posición, el grado y la gravedad del riesgo manifestado o aquel que se pueda materializar. Luego de lo anterior en mención se destaca: GRADO DE SIGNIFICANCIA DE LA AMENAZA: MATRIZ GRADO DE SIGNIFICANCIA DE LA AMENAZA (T) Bajo Tamaño relativo de Escala la amenaza (T). medio alto

Potencial de daño de la amenaza (P)

1

bajo

medio

alto

2 3

1

Escala 2

3

ALTO

3

3

6

9

ALTO

3

3

6

9

CÓDIGO. A

B

INCERTIDUMBRE RENDIMIENTOS DE INVERSIÓN. (ECONÓMICA). RIESGO POR DECISIONES POLÍTICAS. (ENTORNO).

GRADO DE SIGNIFICANCIA DE LA AMENAZA.

(CLAVIJO, 2019)

Una vez realizada la presente matriz se analiza que la problemática sostenida en el país genera versatilidad, considerando su significancia cada vez más alta debido a los nulos procedimientos de control que se pueden ejercer, conllevando al detrimento del país y con ello alejando unilateralmente la inversión del cliente interno y externo y por otro lado la complejidad e imposibilidad de la inversión ya realizada vs la rentabilidad que probablemente se genere a futuro. DIAGRAMA DE VULNERABILIDAD. PUNTUAL

AMENAZA.

INCERTIDUMBRE 1. INVERSIÓN. RENDIMIENTOS DE INVERSIÓN

PROBABILID VULNERABILID REACCIÓN AD AD.

CONSECUENCIA.

IMPACTO

IMPOSIBILIDAD GENERAR LÍQUIDEZ O RENTABILIDAD DE LA INVERSIÓN DEBIDO A LA DEVALUACIÓN CONSTANTE Y ASCENDENTE.

8

0,9

0,5

IV

10

1

0

IV

LA MALA EJECUCIÓN GUBERNAMENTAL CONLLEVA AL DESISTIMIENTO Y RIESGO POR DECISIONES EXPROPIACIÓN DE LOS INMUEBLES, 2. INVERSIÓN. POLÍTICAS. TENIENDO EN CUENTA QUE SE ORIGINA PÉRDIDA TOTAL DE LA INVERSIÓN QUEDANDO A PROPIEDAD DEL GOBIERNO.

(CLAVIJO, 2019)

A partir de generar el diagrama de vulnerabilidad se analiza: 1.

AMENAZAS: Clasificadas dentro de la identificación del riesgo. Es

imprescindible tener en cuenta que estás se encuentran enmarcadas dentro de la evidencia generada y alertada tempranamente y que se fueron convirtiendo en epicentro bajo la cualidad de la crisis económica y global del país. 2.

CONSECUENCIA: Estas unilateralmente vienen luego de presentada la amenaza

y presenta el rumbo consecutivo de no mitigar el pronunciamiento de la amenaza, es por ello por lo que, bajo el esquema de la inversión de inmuebles, se somete a la degradación de la rentabilidad que posiblemente generaría en la venta o arrendamiento de este. Sin embargo, es

claro también que se consolida la probabilidad el valor de adquisición pueda enmarcarse las utilidades futuras derivadas de la restauración económica del país. 3.

IMPACTO: Se cuantifica una escala que denota de 0 (ausencia de impacto) a 10

(máxima expresión de impacto). La amenaza económica se evidencia en un grado 8 teniendo en cuenta que, aunque el estado es crítico en cuanto a pensar en la inversión sin existir una garantía de recuperación de inversión o conservación del bien a título del comprador, se abre también la brecha de la adquisición de inmuebles pese a la complejidad. 4.

PROBABILIDAD: Representadas de forma general en las amenazas de

probabilidad alta que exigen intervención y acciones inmediatas a corto o de inmediato plazo. Es de tener en cuenta que la intervención de las entidades internacionales veedoras ha sido de poca acogida teniendo contrarrestar esta problemática. 5.

REACCIÓN: La capacidad de reacción que tiene Venezuela frente a la amenaza

económica de inversión es mínima, se deriva en la presente matriz la actuación de la venta baja de los inmuebles que cae atractiva para unas multinacionales que auguran tener rentabilidad total futura y tienen su perspectiva desde los negocios. Por otro lado, emerge la nulidad de la amenaza de entorno puesto que la crisis encontrada no cuenta con acciones para emprender la organización del país. 6.

VULNERABILIDAD: Tomada bajo la calificación I indefensa, II en peligro, III

preparada y IV vulnerable. De acuerdo con ello, cabe establecer que las amenazas y lo que deriva de ellas son completamente vulnerables en cuanto a que queda innata la realidad total de la problemática y que cada vez los organismos en su orden jerárquico pueden lograr el salvamiento mediante actos de intervención y auditoria a cada una de las problemáticas absurdas generadas y que puedan brindar el sostenimiento del país nuevamente.

De este modo se puede contemplar que los riesgos existen y no se es ajeno a ello, por tanto, van dando aviso, pero al no contemplar su reacción se hacen aún más grandes al punto que se no se puede controlar de ninguna manera, es claro lo que viene sucediendo en dicho país y adjudicado en el documento estudio. Aunque existen las herramientas y los procesos para su fácil detección y posible mitigación, es de tener en cuenta que si no se alertan sobre dichas amenazas se cae en el error de dejar pasar y por tanto va creciendo tal riesgo. En este caso práctico es de tener en cuenta que los ámbitos sociales, políticos y económicos visualizan la subjetividad de poder tener raíz de surgimiento del riesgo y que son demasiado vulnerables dentro de la devaluación y la crisis inflacionaria de este país que inversionistas ven de manera atractiva pero que realmente se considera de ardua complejidad, tomándose desde la perspectiva de que los procesos de intervención una vez generada la mínima de amenaza no tuvo su proceso evaluativo para la posible radicación. (SEMANA, 2017) 3. EVALUACION DEL ESCENARIO DE RIESGO Con base al análisis realizado, se plantearán los correspondientes cambios, y mejoras posibles, debido al alto riesgo que se tiene al momento de realizar las inversiones en un país como Venezuela, que en la actualidad tiene muchos problemas que influyen circunstancialmente puede o no ser una oportunidad para invertir o un alto riesgo con la gran posibilidad de pérdida de la inversión (devaluación de la moneda, políticos, expropiación de bienes). La finalidad o el objetivo de la elaboración de los escenarios, partiendo de los dos riesgos que se han identificado inicialmente al momento de ver la posibilidad de invertir en inmuebles de lujo en Venezuela nos permite prevenir y garantizar la estabilidad del capital. Se trabajar a con una matriz definiendo los niveles de aceptación del riesgo que se está dispuesto a asumir, permitiendo visualizar los riesgos calificados y partiendo de esa base en el

siguiente punto (4) se realizaran su debido tratamiento estableciendo un perfil de riesgo, teniendo en cuenta las siguientes zonas de aceptabilidad de riesgo: 1.

Zona aceptable: por su frecuencia e impacto, los riesgos no requieren ser

intervenidos ni tratados. 2.

Zona tolerable: los riesgos requieren intervención y tratamiento, pero en una

escala secundaria, adoptando medidas que se puedan proyectar a mediano plazo. 3.

Zona inaceptable: en este nivel, la intervención y el tratamiento demanda una

escala primaria con medidas para su manejo a corto plazo. 4.

Zona inadmisible: el riesgo reviste una alta importancia y por ello debe ser

intervenido y tratado de manera urgente y prioritaria, dado que representa un peligro inminente.

●

A01 se identifica como el Riesgo: Incertidumbre rendimiento de inversión -

Devaluación de la Moneda, escenario de riesgo es Constante con impacto Critico debido al constante baja en la moneda lo cual genera un tipo de riesgo alto debido a que la propiedad siga perdiendo valor y en un futuro no sea posible la recuperación de la inversión. ●

B02 se identifica como el Riesgo País por decisión política, escenario de riesgo

es Moderado con impacto Catastrófico, generando un tipo de riesgo Alto debido a que en Venezuela el gobierno tiene la facultad de tomar los bienes por medio de la Expropiación de bienes y se perdería el total de lo invertido. 4.TRATAMIENTO DEL RIESGO. MATRIZ DE FRECUENCIA O PROBABILIDAD. Zona de Zona de riesgo ALTO 61 - 100% riesgo moderado. importante Zona de Zona de riesgo PROBABILIDAD MEDIO 31 - 60% riesgo tolerable. moderado Zona de Zona de riesgo BAJO 0 - 30% riesgo aceptable. tolerable LEVE

MODERADO

Zona de riesgo inaceptable Zona de riesgo importante. Zona de riesgo moderado. CATASTRÓFICO

IMPACTO

Es indispensable saber que dentro de las medidas del tratamiento del riesgo se debió ANTICIPAR, adelantar las acciones pertinentes para minimizar el impacto que generaría y así hubiese sido posible encausar el país a un nivel de crecimiento o por lo menos de equilibrio, una vez materializado el riesgo que se basan mediante cada una de las amenazas contempladas

(económica y de entorno) da seguimiento a PROTEGER, que son aquellas acciones directas y contundentes para enfrentar el riesgo; de tal modo que emerge las medidas para salvaguardar la soberanía y economía de dicho país centrándose especialmente en la inversión procesada y así mismo la posible expropiación de tales inmuebles, sin garantizar a aquellos inversionistas posibles rentabilidades y a los demás su territorio. Si bien, tratándose de la matriz de probabilidad se ajusta exclusivamente a la “zona de riesgo inaceptable” dentro del nivel “catastrófico”, basados en el análisis de los riesgos ocasionados desde la perspectiva de la facilidad del manejo monopolizado de dicho país, siendo difícilmente intervenido por entes u órganos de control que manifiesten desde cada una de las políticas de manejo de los riesgos el tratamiento inmediato que se debe llevar acabo para el resarcimiento de cada inversionista.

Conclusiones y Recomendaciones

Las características particulares que se pudieron evidenciar en la descripción del artículo se dan, partiendo del diagnóstico y estableciendo el contexto, identificamos un Riesgo Económico, enmarcado dentro del campo macroeconómico junto a decisiones del Estado y al comportamiento económico mundial, y otro Riesgo del Entorno, basado en el Riesgo País, Político, Social y Regulatorio. Cuando se desarrollan este tipo de ejercicios regulatorios, que de una u otra manera crean mecanismos de alertas tempranas y oportunidades de mejoras, se hace un análisis a cada riesgo; y la materia de estudio aquí tratada, también permitió llevar a cabo una Evaluación del Escenario de Riesgo y su respectivo tratamiento. En cuanto a las recomendaciones que podamos emitir dentro del presente documento, consideramos que, en primera medida, todo actuar y accionar celebrado por cualquier tipo de ente económico, ya sea pequeña, mediana o grande empresa, se debe dar aplicación a los modelos de identificación, gestión y administración de riesgos; ya que no hay manera alguna para blindarnos o excluirnos de su materialización. Todas las herramientas que se han generado para tal fin nos permiten minimizar su ocurrencia o el impacto al que nos veamos expuestos, pero es difícil lograr su mitigación a un 100%. Así las cosas, siempre debemos plantear y poner en marcha a través de los sistemas de gestión, un plan de riesgos que nos permita generar un diagnóstico sobre la contextualización del entorno, que condescienda a tipificar la identificación y la valoración de estos a través de los

distintos análisis que le puedan aplicar, para posteriormente dar el debido tratamiento que corresponda. Es de suma importancia que todo el marco que se esté aplicando a los riesgos identificados dentro de la entidad, sea de conocimiento general tanto interno como externo, ya que muchos de ellos tienen la connotación de la transversalidad y puede ocurrir en diferentes entornos, tanto administrativos como operativos; y se requiere que todo el personal esté en la capacidad de efectuar actividades preventivas como listas de chequeo y puntos de control para minimizar su ocurrencia, así como tener el conocimiento de adelantar planes de trabajo y acciones de mejora en caso de una posible materialización. Por otro lado, frente al caso particular que fue el punto de partida de nuestra actividad académica, nos permitimos recomendar que, las inversiones que se puedan llevar a cabo dentro del desarrollo urbanístico en diferentes ciudades de Venezuela contemplan múltiples factores que podrían concluir con resultados muy positivos o por el contrario obteniendo cifras negativas al final del ejercicio. Es de entender que toda inversión refleja un riesgo, y que en muchos de los casos están supeditados a subjetividades que solo pueden ser tratadas a través de análisis fundamentales. El no poder tener una certeza frente a un futuro cercano o de mediano plazo, en el que se pudiera visualizar las condiciones sociopolíticas y socioeconómicas de Venezuela, genera zozobra e incertidumbre, que, a la luz de los fenómenos capitalistas, no auguran promisorios corolarios. En tal sentido, el que sea recomendable o no, llevar a cabo una inversión en inmuebles de lujo o de características más comunes dentro de Venezuela, obedece a la aplicación de análisis demasiado especializados, sobre los cuales se pueda obtener razones más expeditas que visualicen con fuentes confiables los tipos de riesgos a los que se pueda ver expuesta dicha inversión.

REFERENCIA Y BIBLIOGRAFIA:

ENCICLOPEDIA DE CARACTERISTICAS 2017 INVERSIÓN A LARGO PLAZO. (2017). Recuperado el 04 de 2019, de ENCICLOPEDIA DE CARACTERISTICAS 2017 INVERSIÓN A LARGO PLAZO: https://www.caracteristicas.co/inversion-a-largo-plazo/ CLAVIJO, L. A. (04 de 2019). GRADO DE SIGNIFICANCIA DE LA AMENAZA. GRADO DE SIGNIFICANCIA DE LA AMENAZA. FUSAGASUGA, COLOMBIA: AUTORIA PROPIA. CORREA, D. A. (04 de 2019). IDENTIFICACIÓN DEL RIESGO PROPIA. IDENTIFICACIÓN DEL RIESGO PROPIA. COLOMBIA: AUTORIA PROPIA. SEMANA, R. (09 de 01 de 2017). POR QUÉ INVERTIR EN INMUEBLES DE LUJO ES UN SUCULENTO NEGOCIO EN VENEZUELA PESE A LA CRISIS. Recuperado el 04 de 2019, de POR QUÉ INVERTIR EN INMUEBLES DE LUJO ES UN SUCULENTO NEGOCIO EN VENEZUELA PESE A LA CRISIS.: https://www.semana.com/mundo/articulo/por-que-invertir-en-inmuebles-de-lujo-es-unsuculento-negocio-en-venezuela-pese-a-la-crisis/538401