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• Hugo Ayala

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Jurisprudencia

Sentencia de Corte Suprema de Justicia - Sala Constitucional y Social Permanente de 20 de Julio de 2010 (Expediente: 004155-2009) Procedimiento:

CASACION

Materia:

CONTRATOS

Fecha de Resolución:

20 de Julio de 2010

Expediente:

004155-2009

Emisor:

Sala Constitucional y Social Permanente

inCompartir RESUMEN AL SUMARSE LA EXTENSIÓN PREDIO MATERIA DE RETRACTO Y EL PREDIO DE LA PARTE DEMANDANTE, AMBOS VALORES INDIVIDUALMENTE SUMADOS NO

SOBREPASAN LA UNIDAD AGRARIA MÍNIMA DE LAS ZONAS DE COSTA Y SIERRA, APLICABLE AL PRESENTE CASO DE MANERA EXTENSIVA, POR LO QUE EL DERECHO DE RETRACTO SURGE A FAVOR DEL INSTITUTO CULTIVOS TROPICALES CONFORME AL INCISO 7 DEL ARTÍCULO 1599 DEL CÓDIGO CIVIL, DEBIÉNDOSE ESTIMAR EN ESTE EXTREMO EL RECURSO DE CASACIÓN Y AMPARAR EL DERECHO DE RETRACTO DEL REFERIDO INSTITUTO

CONTENIDO Lima, veinte de julio del dos mil diez.LA SALA DE DERECHO CONSTITUCIONAL Y SOCIAL PERMANENTE DE LA CORTE SUPREMA DE JUSTICIA DE LA REPUBLICA: VISTOS; con los acompañados, en audiencia pública llevada a cabo en la fecha con los Vocales Supremos Távara Córdova, Rodríguez Mendoza, Acevedo Mena, Mac Rae Thays y Araujo Sánchez, se emite la siguiente sentencia: 1

- RECURSO DE CASACION: Se trata del recurso de casación de fecha diez de junio del dos mil nueve interpuesto a fojas doscientos ochenta y siete por el Instituto de Cultivos Tropicales, contra la sentencia de vista de fojas doscientos setenta y siete, su fecha veintiséis de mayo de dos mil nueve, expedida por la Segunda Sala Mixta Descentralizada de San Martín - Tarapoto, que revocando la sentencia apelada de fojas doscientos veintiséis de fecha diez de diciembre del dos mil ocho, declara improcedente la demanda en todos sus extremos; en los seguidos por el Instituto de Cultivos Tropicales contra Segundo Mendoza Shuña y otros.

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- FUNDAMENTOS POR LOS CUALES SE HA DECLARADO PROCEDENTE EL RECURSO: Esta Sala Suprema por resolución del diecinueve de abril de dos mil diez, obrante a fojas sesenta y cuatro del cuadernillo formado en esta Suprema Sala, ha declarado procedente el recurso de casación, por la causal de infracción normativa prevista en el artículo 386 del Código Procesal Civil, modificado por el artículo 1 de la Ley N° 29364, cuyos fundamentos son: 1

La infracción normativa del inciso 3) del artículo 1599 del Código Civil, pues la Sala Superior habría efectuado una distinción no contemplada en la citada norma. El

artículo 1599 del Código Civil otorga expresamente el derecho de retracto al litigante, en caso de venta por el contrario, del bien que esté discutiendo judicialmente. Es decir, el debate está contemplado en forma amplia, no limitado ni constreñido a la sola discusión del mejor derecho de propiedad, como ha señalado la Sala Superior. 1

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La infracción normativa del inciso 7 del artículo 1599 del Código Civil, por cuanto en la citada norma no se fija la extensión mínima de la unidad agrícola o ganadera, por lo que se debe buscar en la legislación conexa a dicha medida, en particular en el artículo 42 del Decreto Legislativo N° 653 y en el artículo 80 de su Reglamento aprobado por Decreto Supremo N° 048-91-AG. En este caso, la inferencia hecha por la Sala respecto a la unidad agrícola o ganadera es arbitraria, pues la norma sólo establece un mínimo, mas no un máximo.

CONSIDERANDO S: Primero Con relación a la denuncia contenida en el punto a) ya reseñado es necesario precisar de manera previa, que de los actuados se tiene que el Instituto de Cultivos Tropicales interpuso, el cinco de mayo del dos mil seis, una demanda de retracto contra Segundo Ernesto Mendoza Shuña y su esposa Dolly Ramírez Villanueva de Mendoza, así como contra Roque Amasifuen Gonzáles, proceso que fue signado con el número 2006-127. En aquella ocasión, el Instituto de Cultivos Tropicales, pretendía subrogarse en la posición del adquiriente, Roque Amasifuen Gonzáles en la compra venta que los esposos Mendoza Ramírez hicieron de los predios rústicos inscritos en las fichas R16039 y R17174 acumulados en la ficha R17271, sin embargo, dicha pretensión resultaría desestimada. En efecto, aquel proceso judicial terminaría con una sentencia que desestimó la demanda de retracto. No obstante, cabe precisar que antes de que se emita tal decisión jurisdiccional en el proceso de retracto, los esposos Mendoza - Ramírez, dejaron sin efecto la venta efectuada a favor de Roque Amasifuen Gonzáles y transfirieron la propiedad a los ahora demandados Luis Santillan Delgado y Ruth Tello de Santillan. Al producirse la nueva venta, el Instituto de Cultivos Tropicales volvió a demandar el retracto contra los nuevos compradores, alegando esta vez lo establecido en el inciso 3 del artículo 1599 del Código Civil. Segundo Que, antes de entrar al análisis de lo que es materia de recurso de casación debe señalarse que el derecho de retracto es aquel otorgado por la ley a determinadas

personas en una especial situación, conforme a los casos previstos en el artículo 1599 del Código Civil, a fin de sustituirse en el lugar de la persona que ha adquirido la propiedad de un determinado bien. Así, pues, es un tercero ajeno a una relación jurídica obligacional surgida de la celebración de un contrato de compra venta quien por favorecerlo así la ley y en ejercicio del derecho otorgado, reemplaza al comprador original y asume dicha posición, así como todas las obligaciones establecidas en el contrato de compra venta. Tercero Que, la Sala de mérito por sentencia de vista de fojas doscientos setenta y siete ha desestimado la demanda de retracto, luego de interpretar el inciso 3 del artículo 1599 del Código Civil, cuyo texto es el siguiente: ?Artículo 1599.- Tienen derecho de retracto (?) 3). El litigante, en caso de venta por el contrario del bien que se esté discutiendo judicialmente?. De su interpretación se tiene que el derecho de retracto surge a favor del litigante, cuando en un proceso judicial, el contrario vende el bien que se está discutiendo judicialmente, supuesto de hecho que no se ha producido en el presente caso. En efecto, en un primer proceso de retracto N° 2006-127, el Instituto de Cultivos Tropicales demandó a Segundo Ernesto Mendoza y doña Dolly Ramírez Villanueva de Mendoza (esposos) y Roque Amasifuen Gonzáles, por cuanto estos celebraron un contrato de compra venta respecto de los predios rústicos inscritos en las fichas R12302 y R17200. Al ser un proceso de retracto, queda claro que el objeto materia de litis era únicamente el derecho a subrogarse en la posición de comprador (Roque Amasifuen). Ahora bien, durante el trámite de ese proceso los esposos Mendoza venden el mismo predio a Luis Santillan Delgado y Ruth Tello de Santillan (esposos). Esta nueva venta origina un segundo proceso de retracto, fundado, entre otros, en el inciso 3 del artículo 1599 del Código Civil. Sin embargo, los jueces de merito al desestimar la demanda en este extremo han actuado conforme a Derecho. En efecto, como ya se señaló el derecho de retracto surge a favor del litigante cuando en un proceso judicial la parte contraria vende el bien que se está discutiendo judicialmente, y dado que en el primer proceso no existía discusión alguna respecto de un bien, sino respecto del derecho a subrogarse en la posición del comprador, cabía desestimar la demanda en ese punto. En consecuencia, deviene en infundado el recurso respecto de la infracción normativa del inciso 3 del artículo 1599 del Código Civil. Cuarto Que, de otro lado en cuanto al retracto a favor de predio rústico colindante, la doctrina es pacífica en señalar que este tipo de retracto se ha establecido con el propósito de facilitar la reunión de pequeños predios rústicos a otros de la misma especie removiendo de este modo el obstáculo que la excesiva división de la propiedad opone al desarrollo de la riqueza agrícola así como también acabar con la fragmentación de la propiedad rústica y evitar la formación de los latifundios (entendido como el conjunto de propiedad rurales de

gran extensión pertenecientes a un solo dueño), o de los minifundios (entendido como un predio rústico de extensión tan reducida que dificulta su explotación). Quinto Que, teniendo en cuenta lo expuesto, se ha denunciado la infracción normativa del inciso 7 del artículo 1599 del Código Civil que señala que tienen el derecho de retracto: ?El propietario de la tierra colindante, cuando se trate de la venta de una finca rústica cuya cabida no exceda de la unidad agrícola o ganadera mínima respectiva, o cuando aquélla y ésta reunidas no excedan de dicha unidad?, debiendo considerarse lo siguiente: de autos se tiene que el Ad quem ha desestimado la pretensión del actor apoyándose en el artículo 42 del Decreto Legislativo N° 653 y en el artículo 78 del Decreto Supremo N° 048-91-AG, (Reglamento del Decreto Legislativo N° 653) normas que establecen que la unidad mínima agrícola es de diez hectáreas. Que reunidas las extensiones del predio del actor con la extensión del predio a retraer de propiedad de los demandados se superan las diez hectáreas de tierra. Al superar dicha extensión, ha desaparecido la limitación a la libre enajenación de los demandados, careciendo de derecho de retracto el Instituto de Cultivos Tropicales, ello en atención al inciso 7 del artículo 1599 del Código Civil. Sexto En tal sentido, para evaluar la referida denuncia este Tribunal estima conveniente primero establecer si conforme a las normas citadas debe entenderse que la unidad minima agrícola para efectos de un proceso de retracto es de diez Hectáreas. Al respecto, el artículo 42 del Decreto Legislativo 653 establece: ?La superficie de la unidad agrícola o ganadera mínima para las regiones de Selva y Ceja de Selva será determinada por el Reglamento de la presente Ley. En ningún caso tendrán una superficie inferior a diez (10) hectáreas de tierras con aptitud para el cultivo, o su equivalente. Cuando se trate de unidades mixtas se considerará la equivalencia de una hectárea de tierra de cultivo por hasta veinte hectáreas de tierras para la ganadería, según la cantidad de las mismas?. El artículo 78 del Reglamento de la Ley de Promoción de las Inversiones en el Sector Agrario, aprobado por Decreto Supremo N° 048-91-AG establece: ?Los predios rústicos de selva y Ceja de Selva podrán ser materia de parcelación o independización, sin requerir autorización previa, con la única limitación de que la unidad o unidades resultantes no sean inferiores a diez (10) hectáreas de tierras con aptitud para el cultivo o de treinta (30) hectáreas de tierras con aptitud para la ganadería, según corresponde?. Por su parte el artículo 80 del mismo Decreto establece: ?La superficie de la Unidad Agrícola Mínima y de la Unidad Ganadera Mínima serán fijadas por el Ministerio de Agricultura, teniendo en cuenta la calidad de los suelos, respetando el límite mínimo establecido en el artículo 42 de la Ley, con las equivalencias correspondientes.? Sétimo

De las normas en mención, prima facie se observa que la unidad agrícola mínima para las zonas de selva y ceja de selva es de diez hectáreas. Tal conclusión resultaría concordante con el artículo 42 del Decreto Legislativo 653, que señala que la unidad agrícola mínima ? no podrá? ser menor de diez hectáreas, remitiendo para su determinación final al reglamento establecido mediante Decreto Supremo N° 048-91-AG, el cual en su artículo 80 establece que se debe respetar, para fijar la unidad agrícola mínima, el limite mínimo establecido en el artículo 42 del Decreto Legislativo N° 653, es decir las diez hectáreas. Sin embargo, de la interpretación sistemática de las normas acotadas se observa que la unidad mínima agraria no ha sido determinada de manera fehaciente ni terminante, fijándose solamente diez hectáreas, como limite inferior para fijar la unidad agrícola mínima, sin que se establezca un limite superior para tal fin o una extensión expresa de la unidad agrícola mínima en zonas de selva o ceja de selva. Situación que si ocurre, por ejemplo, en el caso de las tierras agrarias en la costa y la sierra donde se ha establecido, en el artículo 18 del Decreto Legislativo N° 653, que la unidad agrícola y ganadera mínima, en ningún caso, será una superficie menor de tres ni mayor de quince hectáreas de tierras de cultivo bajo riego, o su equivalente en tierras de secano. Octavo En tal sentido, este Tribunal Supremo estima que al no existir en la normativa vigente, de manera expresa la determinación de la unidad mínima agrícola en zonas de Selva o ceja de selva, y considerando que el rango establecido para fijar el límite superior de la unidad mínima agraria en zonas de costa y sierra, es de quince hectáreas, dicho límite superior es susceptible de ser aplicable, vía interpretación extensiva, al caso de las tierras en zonas de selva o ceja de selva. Más aun cuando conforme el artículo VIII del Título Preliminar del Código Civil establece que: ?Los jueces no pueden dejar de administrar justicia por defecto o deficiencia de la ley. En tales casos, deben aplicar los principios generales del derecho y, preferentemente los principios que inspiran el derecho peruano?. Por lo tanto, al efectuarse esta consideración, se infiere que en el presente caso, al sumarse la extensión predio materia de retracto cuya extensión de cuatro hectáreas con siete mil metros cuadrados, y el predio de la parte demandante que es de diez hectáreas, ambos valores individualmente sumados no sobrepasan la unidad agraria mínima de las zonas de costa y sierra, aplicable al presente caso de manera extensiva, por lo que el derecho de retracto surge a favor del Instituto Cultivos Tropicales conforme al inciso 7 del artículo 1599 del Código Civil, debiéndose estimar en este extremo el recurso de casación y amparar el derecho de retracto del referido instituto, conclusión que encuentra concordancia con la Ejecutoria Suprema N° 721-99-Ica del diecisiete de abril del dos mil y atendiendo a los fines que persigue la norma al establecer el retracto a favor de predio rústico colindante tal como se ha señalado en el considerando cuarto de la presente resolución. Por tales consideraciones resulta de aplicación el artículo 396 del Código Procesal Civil.

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DECISIÓN Declararon FUNDADO el recurso de casación interpuesto a fojas doscientos ochenta y siete por el Instituto de Cultivos Tropicales, en consecuencia NULA la sentencia de vista de fojas doscientos setenta y siete, su fecha veintiséis de mayo de dos mil nueve; y actuando en sede de instancia CONFIRMARON la sentencia de primera instancia de fojas doscientos veintiséis, su fecha diez de diciembre de dos mil ocho, que declara INFUNDADA la demanda en el extremo que se peticiona la entrega del predio materia de Retracto y FUNDADA la demanda del Retracto, con lo demás que contiene; DISPUSIERON la publicación del texto de la presente resolución en el Diario Oficial ?El Peruano?; en los seguidos contra don Segundo Ernesto Mendoza Shuña y otros; y los devolvieron.- Señor Juez Supremo Ponente: Távara Córdova. S.S. TÁVARA CÓRDOVA RODRÍGUEZ MENDOZA ACEVEDO MENA MAC RAE THAYS ARAUJO SÁNCHEZ jrs Corte Suprema de Justicia de la República Sala de Derecho Constitucional y Social SENTENCIA CASACIÓN N° 4155-2009 SAN MARTÍN PAGE PAGE 8

FALLO EXTRA PETITA Se advierte que los codemandados no han formulado reconvención alguna para que se declare en su favor el derecho de retracto materia de controversia, ni menos aún han alegado tener la calidad de usufructuarios (sino que indica FALLO EXTRA PETITA

Se advierte que los co-demandados no han formulado reconvención alguna para que se declare en su favor el derecho de retracto materia de controversia, ni menos aún han alegado tener la calidad de usufructuarios (sino que indican ser propietarios del predio en litis en atención a la compraventa anteriormente mencionada), de lo cual es evidente que -y tal como afirman los demandantes- la resolución de vista ha incurrido en exceso al resolver más allá de lo peticionado por las partes, encontrándose incursa en causal de nulidad, pues dicha resolución no ha sido emitida sujetándose al mérito de lo actuado ni al derecho, contraviniendo de esta forma el mandato expreso contenido en el inciso tercero del artículo 122 del C.P.C.

CAS. N° 400-2000-CAJAMARCA

Concordancias: C.C.: Art. 999. C.P.C.: Arts. VII T.P.; 122, inc. 3); 221; 386, inc. 1) y 3).

Lima, ocho de marzo del dos mil dos.LA SALA DE DERECHO CONSTITUCIONAL Y SOCIAL DE LA CORTE SUPREMA DE JUSTICIA DE LA REPUBLICA: VISTOS: en audiencia pública llevada a cabo en la fecha, integrada por los Señores Vocales Supremos: Vásquez Cortez, Mendoza Ramírez, Zubiate Reina, Walde Jáuregui y Gazzolo Villata, luego de verificada la votación con arreglo a ley, emite la siguiente sentencia: MATERIA DEL RECURSO: Recurso de Casación interpuesto por los demandantes Israel Tafur Martínez y Elva Rosa Cabrera Herrera, mediante escrito de fojas trescientos treinta, contra la sentencia de vista de fojas trescientos veinticinco, su fecha dieciocho de noviembre de mil novecientos noventinueve, expedida por la Sala Mixta Descentralizada de Santa Cruz del distrito Judicial de Cajamarca, que revocando la sentencia apelada declara infundada la demanda; en los seguidos por Israel Tafur Martínez y otra contra Gilberto García Carranza y otros sobre Retracto. FUNDAMENTOS DEL RECURSO: Que, mediante resolución de fecha diez de enero del dos mil uno, obrante a fojas doce del cuadernillo formado en esta Suprema Sala, se ha declarado procedente el recurso por las causales contenidas en los incisos primero y tercero del artículo trescientos ochentiséis del Código Procesal Civil, esto es, la aplicación indebida del artículo novecientos noventinueve del Código Civil así como la Contravención de las normas que garantizan el derecho a un debido proceso. Y CONSIDERANDO: Primero: que, habiéndose declarado procedente el recurso de casación por las causales contenidas en los incisos primero y tercero del artículo trescientos ochentiséis del Código Procesal Civil, debe analizarse en primer término la denuncia referida al error in procedendo, puesto que de resultar fundado este extremo del recurso de casación, carecería de objeto emitir pronunciamiento respecto del error in iudicando. Segundo: que, siendo ello así, debe señalarse que tanto la demandada doña Blanca Violeta Bautista Linares como los demandados don Gilberto García Carranza y Delerma Fernández Acuña, en sus escritos de contestación de demanda de fojas cuarentiocho y cincuentisiete respectivamente, han afirmado que el predio en litis fue, en un inicio, de propiedad de la primera de las

nombradas, siendo posteriormente adquirido por compraventa por los ahora co - demandados García Carranza y Fernández Acuña, existiendo discrepancia únicamente en cuanto a la fecha en que se realizó la compra venta y el precio de venta del terreno, pues la adquisición por parte de los co - demandados Gilberto García Carranza y Delerma Fernández Acuña del predio sub - litis en mérito a la compraventa precitada ha sido reconocido por todas las partes que intervienen en este juicio, afirmaciones que han debido ser merituadas por el Juzgador como declaraciones asimiladas de las partes conforme a lo dispuesto en el artículo doscientos veintiuno del Código Procesal Civil, y que no pueden ser variadas mediante "lógica aplicación" de lo dispuesto en el artículo VII del Título Preliminar del Código Procesal Civil, como se ha pretendido en la resolución impugnada. Tercero: que, de otro lado debe dejarse establecido que el orden de prelación establecido en el artículo mil quinientos noventinueve del Código Procesal Civil (específicamente el referido a la preferencia que tiene el usufructuario respecto al colindante para reclamar para sí el derecho de retracto) hubiera podido ser aplicado al resolver la presente litis solamente en el caso de que los demandantes hubiesen formulado reconvención para que se declare la existencia del derecho de retracto en su favor. Cuarto: que, advirtiéndose de autos que los co - demandados Gilberto García Carranza y Delerma Fernández Acuña no han formulado reconvención alguna para que se declare en su favor el derecho de retracto materia de controversia, ni menos aún han alegado tener la calidad de usufructuarios (sino que indican ser propietarios del predio en litis en atención a la compraventa anteriormente mencionada), resulta evidente que efectivamente -y tal como afirman los demandantes-la resolución de vista ha incurrido en exceso al resolver más allá de lo peticionado por las partes, encontrándose incursa en causal de nulidad, pues dicha resolución no ha sido emitida sujetándose al mérito de lo actuado ni al derecho, contraviniendo de esta forma el mandato expreso contenido en el inciso tercero del artículo ciento veintidós del Código Procesal Civil. Quinto: que, los vicios anotados provocan que la resolución de vista deba ser anulada y que se proceda conforme a lo establecido en el numeral dos punto uno del artículo trescientos noventiséis del Código Procesal Civil. Sexto: que, atendiendo a que la denuncia referida al error in procedendo resulta amparable, carece de objeto emitir pronunciamiento alguno respecto de aquella referida a la aplicación indebida del artículo novecientos noventinueve del Código Civil, tal como se indicara en el primer considerando de la presente resolución.DECLARARON: FUNDADO el recurso de casación interpuesto a fojas trescientos treinta y siguientes, en consecuencia NULA la sentencia de vista de fojas trescientos veinticinco, su fecha dieciocho de noviembre de mil novecientos noventinueve, en consecuencia ORDENARON que la Sala Mixta Descentralizada de Santa Cruz del distrito Judicial de Cajamarca expida nuevo fallo con arreglo a las consideraciones precedentes;DISPUSIERON la publicación de la presente resolución en el Diario Oficial El Peruano; en los seguidos por don Israel Tafur Martínez y otra

contra don Gilberto García Carranza y otros sobre Retracto; y los devolvieron.- SS. VASQUEZ CORTEZ; MENDOZA RAMIREZ; ZUBIATE REINA; WALDE JAUREGUI; GAZZOLO VILLATA.

CORTE SUPREMA PRECISA ART. 1592 DEL CÓDIGO CIVIL NO PROCEDE EL RETRACTO SI EL ADQUIRENTE ES COPROPIETARIO 1 abril, 2014 Alexander Rioja Bermudez Deje un comentario

http://laley.pe/not/1133/no_procede_el_retracto_si_el_adquirente_es_copr opietario/ Corte Suprema precisa que si bien el copropietario tiene el derecho de retracto, este no procede si los compradores habían adquirido previamente mediante sucesión intestada un porcentaje de los derechos y acciones del citado predio. No procederá el retracto cuando el adquirente ya tenía la calidad de copropietario antes de celebrado el contrato de compraventa. Así lo ha precisado la Corte Suprema en una reciente sentencia, en la cual señala que para que se ejerza válidamente este derecho es requisito indispensable que el comprador sea un tercero extraño al predio. Así lo ha estipulado la Sala Civil Transitoria de la Corte Suprema en la Casación N° 780-2012-Lima. Sujetos que intervienen en el retracto El retracto es el derecho o facultad que la ley otorga a determinadas personas para sustituirse o subrograse al comprador en todas las estipulaciones del contrato de compraventa. Así lo destaca el artículo 1592 del Código Civil. Sobre el particular, la Suprema señala que en todo proceso de retracto intervienen tres personas. Tenemos al vendedor, que es la persona que

enajena una cosa de su patrimonio sin propósito alguno de retraerla; al comprador, que es la persona que recibe la cosa mediante el pago de su justo valor; y, al retrayente, que es la persona a quien la ley le concede el derecho de pedir preferentemente para sí la cosa vendida, siempre que deje indemne al comprador. En el caso, los recurrentes interpusieron demanda de retracto contra la vendedora y los compradores, pese a que estos últimos tenían ya la calidad de copropietarios desde antes de celebrado el contrato de compraventa materia de retracto. La razón: habían adquirido vía sucesión intestada el 16% de los derechos y acciones del predio. Por tal motivo, al sostener que no procede el retracto contra el comprador copropietario, la Corte Suprema declaró infundada la demanda y el recurso casatorio. Dato legal: El artículo 1599 del Código Civil establece quiénes son los titulares del derecho de retracto. Además del copropietario, en la venta a tercero de las porciones indivisas, también tienen ese derecho el litigante, en caso de venta por el contrario del bien que se esté discutiendo judicialmente; y el propietario, en la venta del usufructo y a la inversa. Asimismo pueden ejercer el derecho al retracto el propietario del suelo y el superficiario, en la venta de sus respectivos derechos; los propietarios de predios urbanos divididos materialmente en partes, que no puedan ejercitar sus derechos de propietarios sin someter las demás partes del bien a servidumbres o a servicios que disminuyan su valor; y el propietario de la tierra colindante, cuando se trate de la venta de una finca rústica cuya cabida no exceda de la unidad agrícola o ganadera mínima respectiva, o cuando aquélla y ésta reunidas no excedan de dicha unidad.