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• Jesús Romero

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01. Rentas de Primera Categoría – Arrendamiento (alquiler) 1era Categoría Arrendamiento ¿Cuáles son las rentas de Primera Categoría? 1. El arrendamiento o subarrendamiento de predios. 2. El arrendamiento o cesión temporal de bienes muebles o inmuebles distintos de predios, así como los derechos sobre estos. 3. El valor de las mejoras introducidas en el bien por el arrendatario o subarrendatario, las cuales no son reembolsadas por el propietario constituyendo un beneficio para este. 4. La cesión gratuita o a precio no determinado de predios efectuada por el propietario a terceros. ¿Quién es el contribuyente del Impuesto a la Renta por rentas de Primera Categoría? El contribuyente es el arrendador o subarrendador, cuando corresponda. Puede ser persona natural, una sucesión indivisa, o una sociedad conyugal. ¿Debo estar inscrito en el RUC para declarar y pagar el impuesto? Así es. Si aún no tienes RUC el trámite es sencillo y gratuito en cualquier Centro de Servicios al Contribuyente o dependencia de SUNAT y en los Centros Móviles. Dos datos básicos para incluir cuando te inscribas en el RUC: Actividad económica (CIIU)

7010-9 Alquiler de viviendas, departamentos, alquiler de edificios no residenciales. 7111-8 Alquiler de vehículos (automóviles).

Tributo afecto

Para otros tipos de alquiler consultar los Códigos CIIU aquí 3041- RTA4CP - RENTA-4TA. CATEGOR.-CTA.PROPIA

¿Cuánto debo pagar cada mes por mis ingresos de alquileres? La tasa efectiva es del 5% de la renta bruta (monto del alquiler). Por ejemplo, si el monto del alquiler mensual pactado es de mil Nuevos Soles (S/. 1,000) el impuesto a pagar será de cincuenta Nuevos Soles (S/.50). El pago del impuesto se hace por cada bien alquilado (predios, bienes inmuebles y bienes muebles), siempre dentro del cronograma de obligaciones mensuales aprobado por la SUNAT. ¿Dónde pago el impuesto? En los bancos autorizados por SUNAT con el sistema Pago Fácil. Acérquese a uno de ellos y proporcione en ventanilla estos datos: 1. Su número de RUC (arrendador) 2. Mes y año (Periodo tributario, por ejemplo noviembre de 2010) 3. Tipo y número del documento de identidad del inquilino o arrendatario (RUC/DNI/Carnet de Extranjería etc.) 4. Monto del alquiler (en nuevos soles). Puede dar estos datos de forma verbal o utilizando la Guía para Arrendamiento donde anotará esos datos. El cálculo del impuesto es automático. Una vez efectuado el pago el banco le entregará el recibo por arrendamiento (Formulario N° 1683) donde consta su declaración y pago. Este recibo es el documento que Ud. debe entregar al inquilino/arrendatario. Es el comprobante de pago del alquiler y sirve para sustentar gasto o costo tributario. Recuerde que El arrendador debe declarar y pagar aun cuando el inquilino no hubiera cancelado el monto del alquiler (criterio de lo devengado).

Presunciones para determinar la renta bruta de primera categoría • En el caso del arrendamiento, se presume sin admitir prueba en contrario que la renta bruta anual del arrendamiento de predios no deberá ser inferior al 6% del valor del autoavalúo del predio. Dicha presunción no se aplica cuando los predios son arrendados al Sector Público Nacional, museos, zoológicos y bibliotecas. • En el subarrendamiento, la renta bruta está constituida por la diferencia entre el alquiler que se le abona al arrendatario y el que éste deba abonar al propietario. •

Tratándose de la cesión temporal de bienes muebles o inmuebles distintos de predios, se presume sin admitir prueba en contrario que la cesión temporal de los referidos bienes de forma gratuita, a precio no determinado o a un precio inferior al de las costumbres de la plaza a contribuyentes generadores de rentas de tercera categoría genera una renta bruta anual no menor al 8% del valor de adquisición, producción, construcción o de ingreso al patrimonio de los referidos bienes.

Dicha presunción no se aplica cuando la cesión se efectúe a favor del Sector Público Nacional, cuando el cedente sea parte integrante de sociedades irregulares, comunidad de bienes y contratos de colaboración empresarial que no lleven contabilidad independiente, así como cuando entre las partes intervinientes exista vinculación. • En caso de la cesión gratuita o a precio no determinado de predios efectuada por el propietario a terceros la renta ficta anual será el 6% del valor del autoavalúo del predio. • La renta ficta o presunta, se calculará en forma proporcional al número de meses del ejercicio por los cuales se hubiera arrendado o cedido el bien mueble o inmueble (incluye predios). Se presume que la cesión se realiza por la totalidad del bien, salvo se pruebe que ésta se ha realizado de manera parcial. Recuerda que Cuando una persona natural, sociedad conyugal o sucesión indivisa cede en uso sus bienes inmuebles a un tercero en forma gratuita o a precio no determinado ¿está generando renta ficta? Se presume que el propietario del bien percibe un ingreso por el tiempo que dure la cesión. Ejemplo: Si Ud. cede en uso un predio que tiene desocupado y no pacta un alquiler con el ocupante. En caso de obtener renta ficta de primera categoría Ud. debe declarar y pagar de manera anual el impuesto a la renta por este concepto. Enlace recomendado Renta ficta de no domiciliado en el país: Informe N° 293-2005-SUNAT/2B0000 Palabras clave en rentas de primera categoría: Alquiler: También llamado contrato de locación-conducción, es aquel contrato por el cual el arrendador se obliga a ceder temporalmente al arrendatario el uso de un bien por cierta renta convenida. Arrendador o locador: Es la persona que cede temporalmente un bien a cambio de un pago. Arrendatario: Es la persona que toma en arrendamiento algún bien. Cuando se trata de bienes inmuebles se le llama también inquilino. Subarrendamiento: Es el arrendamiento total o parcial de un bien arrendado que celebra, a su vez, el arrendatario o inquilino de un bien con un tercero (subarrendatario). Mejoras: Son reparaciones, arreglos, u ornatos que se efectúan en los bienes con el fin de evitar que se destruyan o deterioren, también con el fin de aumentar su valor o simplemente para procurar un mayor lucimiento o comodidad. Bienes accesorios: Son los bienes que, sin perder su individualidad, están orientados permanentemente a un fin económico u ornamental con respecto a otro bien. Son bienes que dependen o complementan otros bienes que poseen existencia independiente y propia. Por ejemplo, los muebles de sala que forman parte del departamento que se alquila como departamento amoblado.

Merced conductiva: Es el monto que paga el arrendatario o inquilino al arrendador por la cesión temporal de un bien. En suma equivale al monto del alquiler pactado. Enlace recomendado Renta ficta de no domiciliado en el país: Informe N° 293-2005-SUNAT/2B0000 SUMILLA: Tratándose de la renta ficta imputada a una persona natural no domiciliada en el Perú, por la cesión gratuita o a precio no determinado de la ocupación de sus predios ubicados en el país, el nacimiento de la obligación tributaria de dicha renta ficta se produce el 31 de diciembre del ejercicio gravable en que se haya efectuado dicha cesión. INFORME N° 293-2005-SUNAT/2B0000 MATERIA: Se consulta en qué momento nace la obligación tributaria del Impuesto a la Renta respecto de la renta ficta que se genera según el inciso d) del artículo 23° de la Ley del Impuesto a la Renta, en el caso en que una persona natural no domiciliada en el Perú ceda gratuitamente o a precio no determinado un predio de su propiedad ubicado en el territorio nacional a favor de un tercero. BASE LEGAL: • •

Texto Único Ordenado (TUO) de la Ley del Impuesto a la Renta, aprobado mediante Decreto Supremo N° 179-2004-EF(1) y norma modificatoria. Reglamento de la Ley del Impuesto a la Renta, aprobado mediante Decreto Supremo N° 122-94-EF (2) y normas modificatorias.

ANÁLISIS: El inciso d) del artículo 23° del TUO de la Ley del Impuesto a la Renta establece que es renta de primera categoría la renta ficta de predios cuya ocupación hayan cedido sus propietarios gratuitamente o a precio no determinado. Añade que la renta ficta será el seis por ciento (6%) del valor del predio declarado en el autoavalúo correspondiente al Impuesto Predial; y que se presume que los predios han estado ocupados durante todo el ejercicio gravable, salvo demostración en contrario a cargo del locador, de acuerdo a lo que establezca el Reglamento. Por su parte, el artículo 84° del referido TUO dispone que los contribuyentes que obtengan renta ficta de primera categoría no están obligados a hacer pagos mensuales por dichas rentas, debiéndolas declarar y pagar anualmente. Como fluye de las normas citadas, para efectos del Impuesto a la Renta, aun cuando no existiera un ingreso real para el propietario, se considera como renta gravada de primera categoría la renta ficta de predios, la cual, por ficción legal, se entiende que existe cuando los propietarios ceden gratuitamente o a precio no determinado la ocupación de sus predios. Cabe advertir que las normas bajo análisis no han restringido la aplicación de la referida ficción legal a los casos en que tales propietarios sean sujetos domiciliados, por lo que tratándose de personas naturales no domiciliadas que ceden gratuitamente o a precio no determinado la ocupación de sus predios ubicados en el país, ellas también generarían renta ficta gravada como renta de primera categoría de fuente peruana. Si bien respecto de sus rentas de fuente peruana gravadas con el Impuesto a la Renta, en general los no domiciliados están sujetos a la retención del impuesto en la fuente; toda vez que en los casos en que se imputa la obtención de una renta ficta de primera categoría se está ante una ficción legal y no ante la percepción real de un ingreso, en tales casos no resulta posible que se efectúe materialmente retención alguna. No obstante, lo señalado en el párrafo precedente no evita que se produzca el nacimiento de la obligación tributaria respecto de la renta ficta de primera categoría en el supuesto materia de análisis. En efecto, se ha dispuesto expresamente que los contribuyentes a quienes se imputa la obtención de rentas fictas de primera categoría deben declararlas y pagar el impuesto correspondiente anualmente; de donde se desprende que, en general, tratándose de la renta ficta imputada a una persona natural (domiciliada o no en el Perú) por la

cesión gratuita o a precio no determinado de la ocupación de sus predios ubicados en el país, el nacimiento de la obligación tributaria se produce el 31 de diciembre de cada ejercicio gravable (3). CONCLUSIÓN: Tratándose de la renta ficta imputada a una persona natural no domiciliada en el Perú, por la cesión gratuita o a precio no determinado de la ocupación de sus predios ubicados en el país, el nacimiento de la obligación tributaria de dicha renta ficta se produce el 31 de diciembre del ejercicio gravable en que se haya efectuado dicha cesión. Lima, 07 de diciembre 2005 ORIGINAL FIRMADO DRA. CLARA URTEAGA GOLDSTEIN Intendente Nacional Jurídico

(1)

Publicado el 8.12.2004.

(2)

Publicado el 21.9.1994.

(3)

Momento que es distinto al de la exigibilidad de la misma, esto es, al momento en que debe efectuarse el pago, lo cual ocurre en un momento posterior. En efecto, conforme al inciso a) del artículo 29° del Texto Único Ordenado del Código Tributario (aprobado mediante Decreto Supremo N° 135-99-EF, publicado el 19.8.1999, y normas modificatorias), tratándose de tributos de determinación anual que se devenguen al término del año gravable, cuya administración o recaudación estuviera a cargo de la SUNAT, los mismos se pagarán dentro de los tres primeros meses del año siguiente; debiéndose tener presente que la SUNAT podrá establecer cronogramas de pagos para que éstos se realicen dentro de los seis días hábiles anteriores o seis días hábiles posteriores al día de vencimiento del plazo señalado para el pago.

02. Caso Práctico 1 Como ayuda para calcular correctamente el impuesto a pagar cada mes por los alquileres de bienes muebles e inmuebles se han preparado algunos casos prácticos como este. Caso 1 El señor Julio Campos Robles por todo el año 2009 alquila su casa amoblada ubicada en Barranco a su sobrino Ramiro Campos, quien se encuentra estudiando en la universidad, cobrándole S/.100 mensuales. El valor del predio según autoavalúo es de S/. 120,000. Determine el Impuesto mensual y el Impuesto Anual de Primera Categoría en caso corresponda. Si la renta mensual pactada es de S/. 100 Nuevos Soles. El impuesto mensual a cargo del señor Julio Campos Robles será del 5% del monto del alquiler (Renta Bruta), es decir 5% de S/. 100 = S/. 5 Nuevos Soles. Sin embargo, el señor Julio Campos Robles deberá regularizar su Impuesto de Primera Categoría, porque su renta bruta anual es inferior al 6% del valor del autoavalúo del predio (Renta mínima presunta). De tal forma que el cálculo para regularizar el Impuesto Anual de Primera Categoría será como sigue: Se considere como renta bruta anual el monto mayor, en este caso S/. 7,200 Nuevos Soles. Concepto (A) Renta Bruta Anual pactada S/.100 x 12 (B) Renta Mínima Presunta S/.120,000 x 6%

S/. 1200 7,200

Concepto Total Renta Bruta Anual de Primera Categoría (-) Deducción 20% de S/. 7,200

S/. 7,200 1,440

Renta Neta de Primera Categoría

5,760

Pérdida de ejercicios anteriores Renta Neta Imponible de Primera Categoría Impuesto calculado (5,760 x 6.25%) Créditos con derecho a devolución Pago directo de rentas de primera categoría Saldo por regularizar por Impuesto Anual de Primera Categoría

0 5,760 360 -60 300

Caso 2 La señorita Gisela Gómez alquila un vehículo de su propiedad a la empresa Decoradores Max S.A. por un valor de S/. 600 Nuevos Soles mensuales por todo el año 2009. El vehículo fue adquirido en agosto de 2005 por un valor de S/.12,000 Nuevos Soles. Determine el Impuesto mensual y el Impuesto Anual de Primera Categoría en caso corresponda Si la renta mensual pactada es de S/. 600 Nuevos Soles. El impuesto mensual a cargo de la señorita Gisela será del 5% del monto del alquiler (Renta Bruta), es decir 5% de S/. 600 = S/. 30 Nuevos Soles. No obstante ello, al cierre del ejercicio la señorita Gisela deberá verificar si es que debe regularizar el Impuesto Anual de Primera Categoría. En tal sentido, si el alquiler anual (Renta bruta anual) es menor al 8% del valor de adquisición del automóvil deberá regularizar el Impuesto Anual de Primera Categoría, caso contrario, si el alquiler

anual es mayor al 8% del valor de adquisición del referido bien no deberá regularizar Impuesto Anual de Primera Categoría. El costo de adquisición se actualiza de acuerdo a la variación del Índice de Precios al Por Mayor (IPM) del mes anterior a la fecha de adquisición y del IPM del mes de diciembre de cada ejercicio. Renta mínima presunta

Valor actualizado del automóvil S/. 12,000 x 1.136 S/. 13,632 Valor de adquisición x IPM Diciembre 2009 189.507766 = = 1.136 IPM Julio 2005 166.783260 Renta mínima presunta

S/. 13,632 x 8 %

S/. 1,090.56

Concepto Renta Bruta Anual pactada S/.600 x 12 Renta Mínima Presunta S/.13,632 x 8% Impuesto Anual por regularizar

S/. 7,200 1,090.56 0

En el presente caso no se debe regularizar Impuesto Anual de Primera Categoría, puesto que, el alquiler anual (S/. 7,200) resulta mayor al 8% del valor de adquisición del automóvil (S/. 1,090.56). Caso 3 La señorita Alexia Cruz alquila su casa al señor Cristóbal Fernández por un monto de S/. 1,000 Nuevos Soles mensuales por todo el año 2009. Asimismo el señor Cristóbal construyó una piscina para sus hijos, por lo que incurrió en gastos ascendentes a S/. 15,000 Nuevos Soles (Este valor coincide con el valor determinado para el pago de tributos municipales) La familia Fernández desocupa la casa en el mes de diciembre y la propietaria no se encuentra obligada a reembolsar el gasto por las mejoras incorporadas a la casa. El valor del predio según el autoavalúo es de S/. 150,000 Nuevos Soles. Determine el Impuesto mensual y el Impuesto Anual de Primera Categoría en caso corresponda. Si la renta mensual pactada es de S/. 1,000 Nuevos Soles. El impuesto mensual a cargo de la señorita Alexia Cruz será del 5% del monto del alquiler (Renta Bruta), es decir 5% de S/. 1,000 = S/. 50 Nuevos Soles. No obstante ello, al cierre del ejercicio la señorita Alexia deberá verificar si es que debe regularizar el Impuesto Anual de Primera Categoría. Para tal fin, deberá verificar dos aspectos: (1) Si el alquiler anual (Renta bruta anual) es menor al 6% del valor de autoavalúo del predio (Renta mínima presunta) deberá regularizar el Impuesto Anual de Primera Categoría. En el presente caso no se debe regularizar el Impuesto a la Renta de Primera Categoría, puesto que, el alquiler anual (S/. 12,000) resulta mayor al 6% del valor del autoavalúo del predio (S/. 9,000). Concepto Renta Bruta Anual pactada S/.1,000 x 12 Renta Mínima Presunta (*) S/.150,000 x 6% Impuesto Anual por regularizar

S/. 12,000 9,000 0

(*)

El valor de las mejoras no se considera para determinar la renta mínima presunta.

(2) El valor de las mejoras no reembolsadas por la propietaria se considera como renta afecta en el ejercicio en que se devuelve el inmueble. De tal forma que el cálculo para regularizar el Impuesto Anual de Primera Categoría por este aspecto será como sigue: Concepto Total Renta Bruta Anual de Primera Categoría (valor de la mejora no reembolsada) (-) Deducción 20% de S/. 15,000

S/. 15,000

Renta Neta de Primera Categoría

12,000

3,000

Pérdida de ejercicios anteriores Renta Neta Imponible de Primera Categoría Impuesto calculado (12,000 x 6.25%) Créditos con derecho a devolución Pago directo de rentas de primera categoría Saldo por regularizar por Impuesto Anual de Primera Categoría

0 12,000 750 0 750

Caso 4 El señor Gabriel Méndez ha cedido a su sobrino su predio ubicado en el distrito de San Bartolo por los meses de enero a marzo de 2009, a título gratuito. El valor del predio según autoavalúo es de S/. 90,000 Nuevos Soles. Determine el Impuesto mensual en caso corresponda y el Impuesto Anual de Primera Categoría En este caso al ser una Renta Ficta, el señor Gabriel Méndez no está obligado a efectuar pagos mensuales. No obstante ello, se encuentra obligado a declarar y pagar dicha renta de forma anual (artículo 84° de la Ley del Impuesto a la Renta). La renta ficta se calcula sobre el 6% del valor del autoavalúo del predio y en forma proporcional al número de meses del ejercicio por los cuales se hubiera cedido el bien. De tal forma que el cálculo para regularizar el Impuesto Anual de Primera Categoría será como sigue: Renta Ficta Anual Casa en San Bartolo Valor del autoavalúo x 6% S/. 90,000 x 6% Renta Bruta Anual por los 3 meses de ocupación de la casa de playa (5,400/12 x 3)

S/. 5,400

Concepto Total Renta Bruta Anual de Primera Categoría (-) Deducción 20% de S/. 1,350

S/. 1,350 270

Renta Neta de Primera Categoría

1,080

Pérdida de ejercicios anteriores Renta Neta Imponible de Primera Categoría Impuesto calculado (1,080 x 6.25%) Créditos con derecho a devolución Pago directo de rentas de primera categoría Saldo por regularizar por Impuesto Anual de Primera Categoría

1.

¿Debe entregar el propietario algún recibo por el arrendamiento?

1,350

0 1,080 68 0 68

Sí. El propietario debe entregar a su inquilino el formulario virtual N° 1683, que es el recibo por arrendamiento (voucher) generado por el Sistema Pago Fácil, que es entregado por las agencias bancarias o la SUNAT como constancia de la presentación de la declaración y Pago a Cuenta del Impuesto a la Renta de Primera Categoría y guardarse una copia de esta constancia 2.

¿Por la cesión de un departamento en forma gratuita, se debe pagar algún impuesto? Si bien en este caso, no existe la obligación de realizar pagos a cuenta mensuales, se debe considerar una renta ficta de 6% del valor de autovalúo del predio, la que constituirá su Renta Bruta de Primera Categoría. Para determinar la Renta Neta de Primera Categoría se deducirá el 20% de la Renta Bruta, a dicho resultado se le aplicará la tasa de 6.25%. El monto resultante constituirá el Impuesto que se debe regularizar.

3.

¿Se puede corregir un error en el monto del alquiler consignado en la declaración? Sí, se puede corregir mediante una declaración sustitutoria o rectificatoria en la que se indica el número de operación o de orden de la declaración original y el monto correcto del alquiler (Formulario Virtual Nº 1683) Para otro tipo de error se debe utilizar el formulario 1093 de Solicitud de Modificación de datos.

4.

¿Sirven para sustentar gasto o costo los recibos por arrendamiento? Sí. Los recibos por arrendamiento de bienes muebles e inmuebles son documentos que permiten sustentar gasto o costo, para efecto tributario, siempre que se identifique al usuario.

5.

¿Sobre qué monto se paga el impuesto en el caso del subarriendo? En el subarrendamiento de predios, sólo se paga el impuesto por la diferencia entre la merced conductiva que el subarrendatario abone al arrendatario y la que éste a su vez deba abonar al propietario.