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• Laura Swieto

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Publicidad

Elementos Fundamentales de Derechos Reales 1

La publicidad registral Publicidad: nociones generales. La publicidad registral Concepto de publicidad La publicidad es lo que se quiere dar a conocer y el medio a emplear para que esa información pueda llegar a los destinatarios. Lo que se quiere dar a conocer son los hechos. “En sentido amplio: los destinatarios son personas y los medios consisten en una actividad conducente al fin propuesto” (Cornejo, 1994, p. 1).

Desde un punto de vista amplio, publicidad es una actividad destinada a producir cognoscibilidad. Decimos cognoscibilidad y no conocimiento, porque siendo el destinatario una o varias personas, el efectivo conocimiento dependerá de la actitud de voluntad del destinatario en conocer la publicidad. (Cornejo, 1994, p. 1). Este concepto es tan amplio que abarca todo tipo de publicidad, incluso la no jurídica. En una noción restringida, decimos que la publicidad es jurídica cuando lo que se da a conocer son hechos jurídicos y su finalidad es la de producir efectos jurídicos, que pueden ir “desde una simple noticia hasta la concreción misma del derecho… No hay publicidad jurídica si no hay efectos jurídicos derivados de esa publicidad” (Cornejo, 1994, p. 2).

Naturaleza jurídica de la publicidad Es una declaración señalativa, entendiendo como tal “a la divulgación directa o indirecta de un hecho que puede perjudicar a terceros, realizada en forma adecuada para que dichos terceros puedan conocer el evento” (Cornejo, 1994, p. 3). La publicidad debe distinguirse de: 

La publicación: “es episódica y falta para su actuación una organización específica, produciendo solamente una situación de notoriedad” (Cornejo, 1994, p. 3). Además, normalmente, se refiere a actos de derecho público.

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La notificación pública: produce un conocimiento legal, en tanto que la publicidad, solo cognoscibilidad. La notificación va dirigida a una persona determinada y es un procedimiento dinámico y episódico, mientras que la publicidad está destinada a la generalidad y es permanente y estática. Forma y publicidad: no es la forma del acto lo que se da a publicidad, sino que es una formalidad del acto (Cornejo, 1994). 

Concepto de publicidad registral Es aquella publicidad jurídica que se obtiene por medio de un órgano específico denominado registro… para algunos autores la publicidad es siempre registral, en cambio para otros, la publicidad jurídica puede ser o no registral, según la actividad o el medio empleado sea o no el registro. (Cornejo, 1994, p. 6).

Clases de publicidad 

Sistemas no registrales

Aquí la publicidad no se cumple a través de la inscripción en registros, sino por otros medios. Así, en el sistema francés originario del Código Civil, anterior a la Ley de 1855, el derecho real se trasmitía por la sola fuerza del contrato y la celebración de este, en consecuencia, constituía suficiente publicidad. Los inconvenientes derivados de este sistema absolutamente imperfecto, puestos de manifiesto por nuestro codificador en la nota al artículo 577 del Código Civil, se hicieron sentir a poco de andar, en la propia Francia, donde en 1855 se sancionó una ley que determinó que el propietario no es propietario respecto de terceros si no hace transcribir sus títulos en un registro especial y público, establecido para ese efecto. Debido a ello es justamente que Vélez Sarsfield adopta la tradición como medio de publicidad, ya que, a su entender, saca de las sombras a los derechos reales y los pone de manifiesto a toda la sociedad a través de la realización de actos materiales sobre la cosa, que son necesarios a los efectos de la consumación de aquella (Mariani de Vidal, 2004).   

Sistemas registrales

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Si bien la tradición puede servir como sistema de publicidad en comunidades pequeñas, se torna totalmente ineficaz cuando no media tal circunstancia, puesto que la tradición queda, en estos casos, prácticamente oculta como la celebración del contrato. Se vuelve entonces indispensable contar con otro medio de poner en conocimiento de los terceros la existencia del derecho real, y este medio son los registros, en los cuales deben inscribirse todos los derechos reales que se constituyen, así como su trasmisión y extinción. Ello, en un primer momento, sólo funcionó para los inmuebles. Mas el incremento cada vez mayor de la riqueza mobiliaria obligó a que aparecieran también registros destinados a las cosas muebles, lo que originó la categoría de las "cosas muebles registrables", teniendo en cuenta la gran importancia económico-jurídica que muchos de ellos revisten (v.g., automotores, aeronaves, buques, etcétera). (Mariani de Vidal, 2004, pp. 469-470). Existen diversos medios de llevar esos registros, de los que daremos una idea esquemática:    

personales y reales; de transcripción y de inscripción; declarativos y constitutivos; validan o no títulos.

Los registros y los sistemas registrales: breve reseña Concepto de registro “En un sentido amplio, se puede afirmar que los registros son los organismos mediante los cuales se produce la publicidad jurídica” (Cornejo, 1994, p. 6). Se deben distinguir los registros administrativos y los registros jurídicos. “Un registro no es jurídico porque se rija por normas jurídicas, ya que en tal caso serían registros jurídicos el de la policía, el de farmacéuticos, etc. No cabe identificar lo normativo con lo jurídico” (Cornejo, 1994, p. 6). Siguiendo a Chico y Ortiz (en Cornejo, 1994):

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Normalmente, se intenta contemplar a los registros desde tres puntos de vista: como oficina pública, como conjunto de libros y como institución, pero se expresa que la única verdadera concepción es aquella que considera al registro como una institución, siendo sólo objeto de su organización el examen de los libros y la caracterización de la oficina. A su juicio, el fin de los registros es proporcionar plena seguridad en el tráfico. La idea del registro… lleva consigo la de publicidad material o sustantiva, base y fundamento del registro. Se refiere a la interferencia necesaria en el régimen jurídico civil, esto es respecto del nacimiento, modificación, extinción, ejercicio y eficacia del derecho. No basta afirmar como efecto sustancial de la publicidad el de la eliminación de la excusabilidad de la ignorancia. (P. 7).

Clasificación de los registros Según su naturaleza y finalidad, se admite la siguiente clasificación:

a) Personales y reales. Los primeros tienen fundamentalmente en miras al sujeto (personas físicas o jurídicas) y no al objeto de la registración… Es personal cuando su eje es el sujeto titular. Las registraciones personales pueden referirse a aspectos generales de la persona y no con relación a bienes determinados. (Cornejo, 1994, p. 9).

En algunos sistemas, los títulos se asientan por orden cronológico y luego se confeccionan los índices alfabéticos con el nombre de las partes. De allí que la búsqueda se realice por el nombre de las personas titulares (por eso la designación como registros personales), es decir que conociendo el nombre del titular puede conocerse si los derechos reales figuran inscriptos a su favor (por ejemplo, el sistema de la Capital Federal anterior a la Ley 17801). “Los reales son aquellos que se refieren al objeto de la registración, generalmente las cosas, sean estas muebles o inmuebles” (Cornejo, 1994, p. 9).

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Como el sistema de registro personal no permite obtener un informe rápido y claro acerca del estado jurídico de cada inmueble, se ha ideado otro que se lleva tomando como base no la persona del titular, sino la cosa sobre la que recaen los derechos, de allí su nombre de registros reales (de res, cosa). Por este sistema, cada inmueble se encuentra matriculado con su correspondiente número de orden, asignándosele una hoja especial llamada folio real, donde se asientan toda constitución, trasmisión o extinción de los derechos reales que tienen por objeto el inmueble al que le corresponde dicho folio; basta el estudio del folio a los efectos de conocer el estatuto jurídico-real del inmueble (por ejemplo, nuestro sistema actual y el alemán). Ahora bien, según la técnica utilizada para realizar la publicidad, los registros reales pueden ser de folio real, cuando la unidad de registración es la cosa, o de folio personal, cuando se los individualiza por titulares del derecho. 

De transcripción y de inscripción.

La registración se efectúa mediante la transcripción literal e íntegra del documento o por medio de su incorporación o la de una copia [por ejemplo, el sistema de la ley francesa de 1855]... Es propio de los registros de documentos. Como ejemplo se puede citar al Registro de Mandatos. En el registro de inscripción, en cambio, el asiento se practica realizando un extracto de las constancias que, según la ley, deben ser publicadas; las que, tratándose de derechos reales, son las llamadas constancias de trascendencia real. (Cornejo, 1994, p. 10).

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Declarativos y constitutivos.

La distinción radica en cuanto a si el derecho real que se inscribe existe o no como tal, antes de practicarse la correspondiente inscripción. En los llamados registros declarativos, el derecho existe antes que ingrese el documento. La inscripción hace que ese 6

derecho existente extrarregistralmente pase a ser oponible a ciertos terceros. Un caso de registro declarativo es el de la Propiedad Inmueble, organizado por la ley 17.801, que en su art. 2° dispone que la inscripción resulte necesaria para la oponibilidad a terceros. (Cornejo, 1994, p. 11).

En el caso de algunos bienes muebles registrables (como los automotores), el sistema es constitutivo, es decir que el derecho real no existe antes de la inscripción, sino que se constituye (o nace) cuando se inscribe en el registro respectivo. En conclusión, la inscripción se exige solamente a los efectos de oponer el derecho a terceros, es decir, que sirve para declarar a estos un derecho real ya existente entre las partes; es un mero medio de publicidad. En otros casos, la inscripción no convalida el título ni subsana los defectos de que adoleciere según las leyes (así dice el tantas veces citado artículo 4 de nuestra Ley 17801 sobre régimen nacional de registros de la propiedad inmueble). Figura 1: Sistemas registrales

Fuente: elaboración propia.

Eficacia de la publicidad El grado de eficacia varía según el criterio legislativo que se adopte, aunque hay un efecto común a todos los sistemas: la divulgación o exteriorización de hechos susceptibles de producir una modificación de interés general.

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Este efecto común es la publicidad noticia, que crea la notoriedad del hecho y el estado de cognoscibilidad general. (Moisset de Espanés, 2003).

Además de este efecto general, cada sistema jurídico asigna a la publicidad otros efectos. Hay sistemas, como el nuestro, en que la eficacia es declarativa, es decir, “…sirve para reforzar la buena fe, haciendo conocer a los demás, la existencia de derechos” (Moisset de Espanés, 2003, p. 29).

Nadie puede alegar desconocimiento cuando viola un derecho si tiene a mano los medios para conocerlo. Por tal motivo, en nuestro sistema inmobiliario toda la protección publicitaria está concebida como una protección para el titular y el tercero de buena fe en el tráfico, y asienta sobre el registro. Pero hay otros sistemas donde se va más allá. En ellos la publicidad no se limita a reforzar el conocimiento del derecho, sino que la inscripción se convierte en constitutiva y es integrativa del derecho mismo (Moisset de Espanés, 2003).

No hay derecho, o no existe el derecho, si no pasa por el registro. Es titular el que está inscripto y pierde el derecho si se pierde la titularidad registral. La publicidad constitutiva es la registrada por nuestra legislación en el régimen de los automotores, en el de equinos de pura sangre de carrera y en el de palomas mensajeras. La publicidad puede, entonces, tener efectos declarativos (oponibilidad de los actos registrados respecto de terceros) o efectos constitutivos (haciendo que el derecho no se adquiera si no se lo registra).

Breves nociones de la publicidad en la historia del derecho y en la legislación comparada a) La publicidad en Roma: en Roma los modos de adquirir el derecho de propiedad se cumplían a través de la realización de determinadas formalidades –así, la mancipatio (en presencia de cinco testigos y el librepens) o la in iure cessio (un proceso de reivindicación ficticio que se llevaba a cabo

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delante del magistrado)– o por la posesión durante un tiempo establecido – así, la usucapio– o como consecuencia de la partición de cosas comunes –así, la adjudicatio– o por la entrega efectiva de la cosa –la traditio, que era el modo más importante de adquirir el derecho de gentes y que terminó por reemplazar totalmente a los otros procedimientos–. Vale decir que la publicidad se realizaba, en estos casos, a través del cumplimiento de las formalidades requeridas para la consumación de cada uno de los distintos modos de adquisición. Posteriormente, y a semejanza de las provincias griegas y egipcias, se tomó la costumbre de transcribir las trasmisiones en los registros públicos –insinuatio–, siendo esta trascripción obligatoria para los actos a título gratuito y facultativa para los celebrados a títulos oneroso. b) La publicidad en el derecho germánico: el sistema del Código Civil alemán plasmó una larga evolución que arrancó de épocas primitivas y sobrevivió a la recepción del derecho romano para llegar a ser uno de los sistemas más perfectos que se conocen. Se sigue el sistema del folio real y deben inscribirse los inmuebles que no tengan naturaleza jurídico-pública. Deben anotarse en dicho folio todos los derechos reales constituidos sobre el fundo, quedando excluidos los personales, inclusive la locación; y la inscripción reviste carácter constitutivo de esos derechos. El Registro sólo actúa en relación con las mutaciones registrales, a pedido de parte interesada (principio de rogación), y sólo puede solicitar tal mutación quien figura inscripto como titular del derecho (principio de tracto sucesivo). La inscripción debe estar consentida por el que en el registro aparece como titular, a través de un documento auténtico, vale decir, que lo que se inscribe no es el acto jurídico causal, sino el acuerdo mediante el cual quien figura en el Registro como titular conviene con otra persona en que determinado derecho se inscriba a su nombre, y ese acuerdo para inscribir es lo que recepta el Registro.

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Cuando la inscripción es una condición del nacimiento del derecho real, el cual no existe, ni entre las partes y menos frente a terceros, si no media la pertinente inscripción por los errores en las inscripciones. Se ve por lo expuesto la enorme importancia que reviste la inscripción registral: es constitutiva y convalida plenamente el acto, purificando al título causal de cualquier vicio e impidiendo la reivindicación contra quien adquirió de buena fe conforme a sus constancias. c) El sistema Torrens: así llamado por haber sido ideado por Roberto Torrens para Australia del Sur (donde comenzó a regir por la "Real Property Act", o "Torrens Act", el 2 de julio de 1853), extendiéndose desde allí a otros países. El registro –para el que se sigue el sistema del "folio real"– es obligatorio para los inmuebles de propiedad del Estado y facultativo para los particulares. Una vez practicada la matriculación, sólo la 1a inscripción confiere validez a las relaciones reales sobre el inmueble. A fin de procederse a la anotación, el propietario acompaña la solicitud de matriculación con un plano confeccionado por agrimensor autorizado, y detalles sobre las circunstancias del inmueble (ubicación, naturaleza, superficie, linderos, gravámenes, número de catastro, entre otros), con todos los títulos en que se origina y la prueba fehaciente de su derecho. Se realiza luego un doble examen de legalidad: por un lado, un estudio topográfico acerca del plano anexo, realizado por agrimensores, para determinar si los límites son claros y si no existe superposición con terrenos vecinos; y por el otro, un estudio de los antecedentes jurídicos, por letrados. Puede completarse este examen llamando a las partes, a los colindantes, a testigos, para requerir informes oficiales, etc., y finalmente se cita por edictos a quienes quisieran oponer cualquier reparo, y a falta de ello, o previo su rechazo, se procede a la inscripción. De dicha inscripción se otorga un "certificado de título", en dos ejemplares, uno de los cuales queda archivado y el otro se entrega al solicitante.

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Ese certificado es trasmisible por simple endoso, con la única formalidad de que esta trasmisión debe inscribirse en el Registro. El certificado reproduce el folio real y lleva el plano del inmueble, y toda mutación jurídico-real deberá inscribirse en el Registro y en el certificado. Este hace fe de que la persona designada se encuentra investida de los derechos en él especificado. La inscripción es constitutiva y juega también el principio de la instancia y del tracto sucesivo, que vimos al tratar el Derecho Alemán. Es rasgo característico la existencia de un fondo de garantía del Estado, que responde no sólo por los errores materiales del Registro, sino también por los riesgos de la insolvencia cuando deben intentarse acciones personales por haber desaparecido las petitorias a raíz de la aplicación del sistema registral. (Mariani de Vidal, 2004, pp. 471-475).

La publicidad registral en la República Argentina. Antecedentes Mientras que los derechos personales no se publicitan, pues interesan a las partes solamente, los derechos reales atañen a la comunidad entera, pues esta tiene el deber de respetarlos. En derecho, dar publicidad significa hacer público y notorio un hecho jurídico, una relación jurídica o una situación jurídica relevante para la comunidad.

El derecho real debe manifestarse por otros caracteres, por otros signos que no sean los del derecho personal, y que estos signos deben ser tan visibles y tan públicos como sea posible. No se concibe que una sociedad esté obligada a respetar un derecho que no conoce.1

Al respecto, Vélez Sarsfield en la nota al artículo 577 del antiguo Código Civil expresaba que hay distintas formas de dar a conocer un hecho jurídico relevante. En la época colonial, esta tarea era cumplida por oficiales que 1

Nota de Vélez Sársfield al art. 577 de la Ley 340 (Código Civil de la Nación, 1869) como se cita en el Código Civil completo con las notas del codificador Vélez Sarsfield. (s. f.). [Versión en línea]. Recuperado de https://goo.gl/LG8pum

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pregonaban las comunicaciones reales en lugares públicos, o bien se pegaban edictos en el muro de las iglesias a la salida de la misa dominical. Tradicionalmente, la doctrina distinguió dos modalidades de publicidad relativa a los derechos reales: la posesoria y la registral. La publicidad posesoria es la elegida por el codificador para dar a conocer las mutaciones de todos los derechos reales que se ejercen por posesión y parte de la doctrina entiende que es insuficiente en grandes poblaciones. En contraposición, la publicidad registral fue utilizada por Vélez Sarsfield solo para las hipotecas, puesto que en ese caso el inmueble queda en poder del deudor y no es posible publicitar la mutación de otro modo. En la nota al artículo 3203, Vélez Sarsfield explica las causas por las cuales no adopta el sistema de publicidad registral para el resto de los derechos reales. Proponemos la lectura de algunos extractos:

Se han creado registros públicos en muchas naciones, en las cuales las leyes mandan inscribir los títulos traslativos del dominio de los inmuebles… Nosotros no nos hemos decidido a proponer leyes semejantes. Creemos que solo debía hacerse lo más indispensable: reglar de una manera precisa los derechos hipotecarios… hasta que la experiencia y el ejemplo de otras naciones nos enseñen los medios de salvar las dificultades del sistema de inscripción… la inscripción no es más que un extracto de los títulos y puede ser inexacta y causar errores de graves consecuencias. La inscripción nada garantiza ni tiene fuerza de verdadero título, ni aumenta el valor de un título existente… si fuese posible por este sistema la legitimación de la propiedad, el examen justificativo debería confiarse a una magistratura que conociera la verdad de los actos y sus formas necesarias, pero entonces se transformaría su jurisdicción voluntaria en contenciosa, sometiéndose la voluntad libre de las partes a una autoridad que ellos no habían reclamado… ¿cómo obrará el Poder Judicial, sin que el interés de las partes venga a solicitar su intervención? Entre tanto el título no podrá registrarse, ni se podrá imponer una hipoteca en esta propiedad, aun cuando lo quieran el acreedor y el deudor. En un país como el nuestro, donde el dominio de los inmuebles no tiene en la mayor parte de los casos títulos incontestables, la necesidad del registro público crearía un embarazo más al crédito hipotecario. El mayor valor que vayan tomando los bienes territoriales, irá regularizando los

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títulos de propiedad, y puede llegar un día en que podamos aceptar la creación de los registros públicos. Hoy en las diversas provincias de la República sería difícil encontrar personas capaces de llevar esos registros, y construir el catastro de las propiedades, y sus mil mutaciones por la división continua de bienes raíces que causan las leyes de sucesión, sin sujetar la propiedad a gravámenes que no corresponden a su valor para satisfacer los honorarios debidos por la inscripción o transcripción de los títulos de propiedad.2

A pesar de lo expresado por el codificador, en el afán de consolidar la seguridad del tráfico jurídico, las provincias extendieron las funciones de los registros de hipotecas (únicos previstos por el Código Civil) a la inscripción de todos los actos jurídicos que causaban mutaciones en los derechos reales sobre inmuebles. El precursor fue el registro de la provincia de Buenos Aires, inaugurado en el año 1879. Las leyes que creaban los registros provinciales solían exigir la inscripción de los títulos a los fines de dotar de oponibilidad a los derechos y, al ser materia delegada el régimen de adquisición y pérdida de la propiedad, etcétera, eran inconstitucionales. La Corte Suprema de Justicia de la Nación tuvo ocasión de expedirse al respecto en numerosas ocasiones3 respecto de los requisitos exigidos por los registros provinciales, tachando en todos los casos de inconstitucionales estas leyes provinciales. A pesar del escollo de la inconstitucionalidad (considerada por la doctrina una sana anomalía), el requisito de registración se generalizó en todo el país, al comprobarse sus conveniencias prácticas (incluso algunos lo consideraban parte del poder de policía no delegado). En casos extremos, se llegó a dotar de carácter constitutivo a la inscripción de derechos reales sobre inmuebles deshabitados (provincia de La Rioja). En un principio, estos registros estuvieron a cargo de los particulares (caso actual de los registros del automotor), pasando posteriormente a depender de oficinas administrativas del Estado o, en algunas provincias, del Poder Judicial.

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Nota de Vélez Sársfield al art. 3203 de la Ley 340 (Código Civil de la Nación, 1869) como se cita en el Código Civil completo con las notas del codificador Vélez Sarsfield. (s. f.). [Versión en línea]. Recuperado de https://goo.gl/LG8pum 3 Por ejemplo en “Jorba, Juan y otra C/ Bambicha, F. y otro” (25/11/1935) y en “Papa, José, administrador definitivo de la testamentaria Susso C/ Sociedad Compagno Hnos.” (25/11/1935).

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La publicidad registral en el artículo 2505 del Código Civil y en el actual artículo 1893 del nuevo Código Civil y Comercial de la Nación Con la reforma de la Ley 177114 se modifica el artículo 2505 del Código Civil, agregando un requisito a la transmisión de derechos reales sobre inmueble.

En el Código de Vélez, los derechos reales que se ejercen por la posesión se transmiten y/o constituyen por la conjunción de título suficiente y modo suficiente. La Ley Nº 17.711 introdujo una modificación en el art. 2505, en cuanto a que "la adquisición o transmisión de derechos reales sobre inmuebles solamente se juzgará perfeccionada mediante la inscripción (...)". Pero, ¿qué es lo que perfecciona esta inscripción declarativa en el Registro de la propiedad? Lo respondía el propio art. 2505 referenciado y lo ratificaba el art. 2° de la Ley 17.801: la adquisición o transmisión de derechos reales sobre inmuebles, de modo tal que el derecho real seguirá constituyéndose fuera del registro mediante la conjunción de título suficiente y de modo suficiente, conclusión que ratificaba el art. 20 de la ley 17.801.5

La inscripción es meramente declarativa, pues sabemos que el derecho real nace con título y modo (tradición) y el efecto es la oponibilidad; esto surge del articulado de la Ley 17801, particularmente de su artículo 20:

Las partes, sus herederos y los que han intervenido en la formalización del documento, como el funcionario autorizante y los testigos en su caso, no podrán prevalerse de la falta de inscripción, y respecto de ellos el derecho documentado se considerará registrado. En caso contrario,

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Ley 17711. (1968). Modificaciones al Código Civil. Poder Ejecutivo Nacional. Art. 1893, Código Civil y Comercial Comentado Infojus de la Nación Argentina. (2015). Recuperado de https://goo.gl/qCWcrz 5

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quedarán sujetos a las responsabilidades civiles y sanciones penales que pudieran corresponder.6

Con motivo de esta reforma que incorpora la Ley 17711, se procede al dictado de la Ley 17801 del Registro de la Propiedad Inmueble y de las consecuentes leyes registrales provinciales, que siguen los lineamientos de la ley nacional. De esta forma, el nuevo sistema dotó de constitucionalidad a los registros de la propiedad inmueble provinciales, legitimándose el efecto de oponibilidad que emana de la publicidad registral. Fernando López de Zavalía (1983) define la publicidad registral como “la cognoscibilidad permanente y general de hechos jurídicos en base a la declaración señalativa de un órgano competente, puesta a disposición del público por los medios previstos por la ley” (p. 56). Vemos, entonces, que para este eminente jurista tucumano, publicidad no es conocimiento efectivo, sino posibilidad de conocer, conocimiento puesto a disposición del público. Asimismo, será permanente toda vez que el dato se encuentre en el registro disponible en cualquier momento y general, porque está destinado a la generalidad de los individuos de la comunidad, sin distinciones. Esta cognoscibilidad será posible gracias a una declaración señalativa efectuada por el registrador (o sea, el asiento), que señala o hace presente los datos que figuran en los títulos presentados. Por último, los medios de publicidad mencionados pueden ser: exhibición directa de libros, copias, informes o certificados. Veremos cada uno de ellos más adelante.

El artículo 1893 del Código Civil y Comercial de la Nación (CCCN) El artículo 1893 del CCCN establece que:

La adquisición o transmisión de derechos reales constituidos de conformidad a las disposiciones de este Código no son oponibles a terceros interesados y de buena fe mientras no tengan publicidad suficiente. Se considera publicidad suficiente la inscripción registral o posesión, según el caso… No pueden prevalerse de la falta de publicidad quienes participaron en los actos, ni aquellos que conocían o debían conocer la existencia del título del derecho real.7 6

Art. 20, Ley 17801. (1968). Registro de la Propiedad Inmueble. Poder Ejecutivo Nacional. Art. 1893, Ley 26994. (1 de octubre de 2014). Código Civil y Comercial de la Nación. Honorable Congreso de la Nación Argentina. 7

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Se considera, entonces, publicidad suficiente la inscripción registral o la posesión, según el caso. Esto, unido a los claros términos del mensaje de elevación del proyecto, no deja dudas respecto de varias cuestiones que planteamos hasta ahora:

1) el carácter declarativo de la inscripción registral; 2) el valor de la publicidad posesoria, equiparada en rango a la publicidad registral; 3) la adquisición del derecho real por la conjunción de título y modo que opera extrarregistralmente; 4) el alcance de la oponibilidad de la inscripción en el registro.

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Referencias Código Civil completo con las notas del codificador Vélez Sarsfield. (s. f.). [Versión en línea]. Recuperado de http://www.consejosdederecho.com.ar/codigocivilanotado.htm Código Civil y Comercial Comentado Infojus de la Nación Argentina. (2015). Recuperado de http://universojus.com/ccc-comentado-infojus/ Cornejo, A. (1994). Derecho registral. Buenos Aires, AR: Astrea. Ley 17711. (1968). Modificaciones al Código Civil. Poder Ejecutivo Nacional. Ley 17801. (1968). Registro de la Propiedad Inmueble. Poder Ejecutivo Nacional. Ley 26994. (1 de octubre de 2014). Código Civil y Comercial de la Nación Argentina [B. O. 08/10/2014 Suplemento Promulgado según Decreto 1795/2014; B. O. 08/10/2014. Vigencia: 1 de agosto de 2015, texto según artículo 1° de la Ley N.° 27077 B. O. 19/12/2014]. Honorable Congreso de la Nación Argentina. Recuperado de http://servicios.infoleg.gob.ar/infolegInternet/anexos/235000239999/235975/norma.htm López de Zavalía, F. (1983). Curso introductorio al Derecho Registral. Buenos Aires, AR: Zavalía. Mariani de Vidal, M. (2004). Derechos reales. Buenos Aires, AR: Zavalía. Moisset de Espanés, L. (2003). Publicidad Registral. Buenos Aires, AR: Zavalía.

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