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METODO DE LA OFERTA INMOBILIARIA

SEMINARIO DE AUTOGESTION INMOBILIARIA

METODO DE LA OFERTA INMOBILIARIA

INTRODUCCION El mercado de viviendas en el Perú ha mostrado, en los últimos años, un escaso dinamismo, como resultado de la contracción de la demanda interna y de los ingresos de la población, así como por el exceso de oferta inmobiliaria en el segmento tradicional; esta tendencia, sin embargo, ya se habría revertido en los últimos meses las empresas inmobiliarias se han visto afectadas por la competencia de la autoconstrucción, la informalidad y los sobrecostos existentes en las actividades de habilitación de terrenos y edificación; además, las dificultades financieras del sector restringen su acceso a las fuentes de financiamiento tradicionales. En consecuencia, durante los últimos años se ha ampliado el déficit habitacional (actualmente alrededor de 1.2 millones de viviendas). Asimismo, los factores mencionados han ocasionado una sostenida disminución en los precios y alquileres, se observa una recuperación del sector construcción, y el negocio inmobiliario se beneficiaría de la reactivación y la progresiva recuperación de los ingresos de la población, en el 2003, sólo el efecto de las viviendas bajo los Programas: Mi vivienda y Techo Propio, aportarían tres puntos porcentuales al crecimiento del PBI del sector, que sería el más dinámico. El principal atractivo del negocio inmobiliario es la incursión en el mercado de viviendas económicas, gracias al Programa Mí vivienda, y al naciente Programa Techo Propio, dado su elevado potencial de crecimiento y rentabilidad , los créditos de Mí vivienda han experimentado un crecimiento considerable desde mediados del 2001, y la dinámica es cada vez mayor a nivel de instituciones financieras, el Banco Wiese Sudameris lidera las colocaciones bajo Mí vivienda de fortalecerse el sustento institucional de este Programa, se produciría en los próximos años un fuerte crecimiento en la edificación de viviendas económicas, contribuyendo a reducir el déficit habitacional existente. No obstante, para ello deben Impulsarse mecanismos integrales de apoyo tanto a la demanda como a la oferta. Una vez consolidados los programas habitacionales, en el futuro sería recomendable la revisión de los subsidios existentes a fin de ordenarlos y asegurar un uso eficiente de los recursos públicos.

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DEFINICION DE LA DEMANDA INMOBILIARIA La demanda inmobiliaria involucra la habilitación y edificación de oficinas y locales comerciales, por parte de empresas promotoras y constructoras (empresas inmobiliarias), así como las transacciones de venta o alquiler de tales inmuebles, también efectuadas por éstas. Se incluye la edificación de oficinas de tipo corporativo (edificios ocupados por una sola empresa) y de locales comerciales para tiendas por departamentos, locales de entretenimiento, locales ubicados en centros comerciales, entre otros, para su venta o alquiler. Existen dos situaciones que pueden generarse:  

ventas o alquiler por parte de las empresas inmobiliarias (mercado primario) ventas posteriores (mercado secundario) y alquiler, realizados por agentes o propietarios de inmuebles (personas o empresas) no inmobiliarios (que inicialmente adquirieron, en el mercado primario, los inmuebles edificados por inmobiliarias). SITUACION ACTUAL DEL MERCADO A pesar de la reorientación que se viene produciendo en el negocio inmobiliario, impulsada por el dinamismo que empiezan a adquirir los programas habitacionales auspiciados por el Estado, siguen vigentes, Así, el escaso crecimiento de la actividad edificadora en el 2005 no ha contribuido a resolver el enorme déficit habitacional existente en el país, de más de 1 millón de viviendas, según fuentes oficiales. De mantenerse el actual ritmo de edificación habitacional, dicho déficit se incrementaría sostenidamente, dado el crecimiento natural de la demanda de viviendas, derivado del crecimiento vegetativo de la población. Si consideramos que el crecimiento poblacional implica la formación de 97,000 nuevos hogares al año, para resolver el problema del déficit de viviendas, en un plazo de 20 años, sería necesario edificar 147,000 viviendas anuales. La solución a este grave problema necesariamente debe ser gradual. Para ello, es imprescindible el desarrollo de un plan estratégico nacional de largo plazo, para el cual los programas Mí vivienda y Techo Propio constituyen un eje de inicio, sobre el cual armonizar los esfuerzos y las políticas del sector. Dicha solución necesariamente debe incorporar un profundo conocimiento de las características socioeconómicas de la población, que permita conocer los determinantes de la demanda por vivienda en el Perú, así como las dificultades de ciertos segmentos para acceder a fuentes de financiamiento que les permita "suavizar" su consumo en forma intertemporal, de modo que puedan adquirir una vivienda, como alternativa a la autoconstrucción. Estos factores explican, como se ha mencionado, el escaso aumento de la oferta de viviendas.

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SITUACION Y PERSPECTIVAS DE LA DEMANDA POR VIVIENDA La demanda por viviendas terminadas está relacionada al nivel de ingreso. Mientras menores sean los ingresos, la competencia de productos sustitutos "inferiores" en términos cualitativos y fuera del mercado inmobiliario formal (autoconstrucción, hacinamiento, etc.) será más intensa. Adicionalmente, la demanda por viviendas está condicionada por los siguientes elementos:    

Expectativas de los compradores sobre la estabilidad política, económica y social del país en el largo plazo. Ritmo de crecimiento de la población. Financiamiento. Atributos propios de la vivienda, tales como ubicación geográfica, materiales utilizados y tipo de edificación (casa o departamento).

CARACTERISTICAS DE LA Y EMPRESAS CONSTRUCTORAS

OFERTA: SISTEMA BANCARIO

Las empresas inmobiliarias y constructoras han mostrado un creciente interés por participar en el Programa Mi vivienda, dada la alta rentabilidad del esquema actual y la baja morosidad en estos préstamos. En este sentido, si bien inicialmente dichas empresas se enfocaron primero en el estrato B, cuya demanda se orienta a viviendas entre US$20,000 y US$30,000, actualmente la incursión en proyectos habitacionales destinados a hogares de menores ingresos presenta una oportunidad interesante. En estos casos, las preferencias de las empresas constructoras se orientan al desarrollo de grandes megaproyectos habitacionales. En ciertos casos, los terrenos necesarios estaban destinados a casas y departamentos para el segmento socioeconómico A; sin embargo, el exceso de oferta disponible para dicho segmento, así como el fuerte impulso que ha cobrado Mi vivienda, ha hecho que acondicionen su oferta a las posibilidades del NSE C. En términos generales, la constitución de un Fideicomiso Inmobiliario involucra el aporte de los principales partícipes de un proyecto inmobiliario. Así, dicho Fideicomiso se conforma mediante:

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El terreno en el que se edificará el proyecto inmobiliario, aportado por su Propietario. La concepción del proyecto y las preventas y "ventas futuras", proveídas por la empresa constructora y/o promotora; asimismo, esta empresa presenta una garantía que cumplirá con la ejecución del proyecto una vez que disponga de fuentes de financiamiento. El financiamiento del proyecto apenas se registre un mínimo de preventas; estos recursos son aportados por la institución financiera.

Comprar una vivienda puede generar impactos financieros que durarán toda tu vida. Algunos compradores eligen comprar casas que se encuentren al borde superior de lo que pueden pagar y se quedan con poco ingreso disponible para el entretenimiento, el ahorros e inversiones. La oferta y la demanda en el mercado de la vivienda influye en los precios inmobiliarios de varias formas que pueden presentar oportunidades para quienes quieren comprar una vivienda.

OFERTA EXCESIVA

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METODO DE LA OFERTA INMOBILIARIA La oferta en el mercado inmobiliario funciona de la misma manera que lo hace en cualquier otro mercado: cuando hay una gran cantidad de oferta disponible, los precios tienden a bajar porque los vendedores tienen qu e competir con otros para obtener una venta. Por ejemplo, si hay un gran número de casas a la venta en un determinado barrio, los vendedores pueden reducir los precios para atraer a los compradores. Si los constructores edifican casas nuevas, aumenta la oferta de vivienda y esto puede genera más presión sobre la reducción de los precios.

OFERTA BAJA

Si la oferta de viviendas es baja en un área determinada, los precios de las casas tienden a ser altos porque los vendedores enfrentan poca competencia. Por ejemplo, si sólo hay una casa a la venta en un barrio determinado, el vendedor no tendrá la presión de bajar el precio de venta, ya que los compradores interesados tienen sólo una opción.

DEMANDA BAJA Y ALTA

La demanda de vivienda influye en los precios porque los vendedores tienen más probabilidades de atraer a los compradores cuando la demanda es alta. Si muchas personas están interesadas en la compra de viviendas en un área determinada, los vendedores tienen más oportunidades para establecer precios más altos para vender las propiedades. Cuando hay pocos compradores interesados en la compra de viviendas, los vendedores suelen sentirse presionados y reducen los precios para atraer a más compradores potenciales. METODO DE LA OFERTA INMOBILIARIA 5

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ANEXOS: DIARIO EL COMERCIO

Grupo Brescia alista varios proyectos inmobiliarios y comerciales en el país.

Construye edificio de oficinas en la zona financiera de San Isidro. Y edificará un centro comercial en La Molina y tres 'strip centers' en Lima Hace unas semanas, el grupo Brescia remeció el mercado inmobiliario al poner la primera piedra de lo que será el edificio más alto del Perú (118 metros), el hotel Westin Libertador Lima, cuya construcción demandará US$100 millones. Sin embargo, ese no es el único proyecto de envergadura que los Brescia están realizando.

Ricardo Delgado Badani, gerente de la División Inmobiliaria de Corporación AESA, empresa del grupo Brescia, informó que a finales de junio del 2009 culminará la construcción de Alto Caral, un edificio de oficinas de clase A+ ubicado en la calle Dionisio Derteano, en pleno centro financiero de San Isidro (al lado del edificio de Scotiabank), y que demandará una inversión de US$23 millones.

El edificio de 21 pisos, sótano y un área rentable de 13.598 m2, incluye seis niveles de estacionamiento para 486 vehículos --con lo que esperan no afectar a la zona ya de por sí congestionada con un alto tránsito vehicular-- y un área comercial de 533 m2, además de sala de conferencias. Delgado señaló que Alto Caral será operado por AESA y que el diseño es del arquitecto Bernardo Fort Brescia. Agregó que evalúan construir un edificio de oficinas similar en la calle Las Begonias, justo al lado del edificio de Rímac, también en San Isidro.

EL LADO COMERCIAL En enero pasado, AESA ingresó el expediente del proyecto --en la Municipalidad de La Molina-- de lo que será Monterrico Plaza, un centro METODO DE LA OFERTA INMOBILIARIA 6

METODO DE LA OFERTA INMOBILIARIA comercial que estará sobre un terreno de 60.000 m2 ubicado en el cruce de las avenidas Prolongación Javier Prado y La Molina.

"Ante la escasez de estacionamientos en esa zona, hemos incluido en el proyecto la construcción de un sótano de 22.000 m2 para parqueo vehicular. Iniciaremos la construcción a mediados de año y esperamos concluirla en setiembre del 2009", señaló Delgado. Aunque el ejecutivo solo confirmó la presencia del hipermercado Plaza Vea en el centro comercial, se supo que este contará, además, con una tienda por departamentos (sería Topitop), salas de cine (Cineplanet), gimnasio, tiendas menores distribuidas en dos pisos y hasta un centro médico de la Clínica Internacional.

Monterrico Plaza no es el único proyecto comercial de la familia Brescia. Delgado informó que desarrollarán tres 'strip centers' en la capital. Estos estarán ubicados en la Av. Caminos del Inca, a dos cuadras de la avenida Benavides en Surco; en la Av. Manco Cápac, a dos cuadras de la plaza del mismo nombre, en el distrito de La Victoria; y en el Cercado de Lima, muy cerca de la plaza Grau. Cabe señalar que los Brescia ya operan dos 'strip centers': uno en la Av. La Molina, en el distrito del mismo nombre, y otro en la calle Morelli, en San Borja. ¿Cuáles son las características de los 'strip centers'? Ocupan una extensión de entre 800 m2 y 3.000 m2, dos pisos, están ubicados en esquinas de grandes avenidas y tienen entre otros servicios minimarkets, panadería, farmacia, café, gimnasio, peluquería, renovadoras de calzado, sastrería, agencias de viaje y corretajes y hasta centros de idiomas con cómodos estacionamientos. Dado su tamaño, están dirigidos a vecinos de un determinado distrito y no de varios, a METODO DE LA OFERTA INMOBILIARIA 7

METODO DE LA OFERTA INMOBILIARIA diferencia de los centros comerciales. Cada uno de ellos implica una inversión aproximada de entre tres y cinco millones de dólares. Si usted está buscando comprar un departamento debe saber que, existen cinco distritos en Lima que concentran una oferta de 24 mil unidades, según el Fondo Mivivienda. Estamos hablando de Comas, Ate, Carabayllo, El Agustino y San Miguel donde se ofrecen propiedades para todos los bolsillos desde los US$30 mil. El valor del inmueble dependerá del lugar y de la dimensión. En Ate y en El Agustino, por ejemplo, se efectúan hasta 12 ventas de viviendas en promedio cada mes, dice el presidente del Comité de Obras de Edificación de Capeco, Ricardo Arbulú. La disponibilidad –en el marco del programa Mivivienda– es la siguiente: en Comas están listas para la venta 7,209 unidades, en Ate la oferta es de 5,015, en Carabayllo se venden 4,500, en El Agustino hay 3,934 y en San Miguel se ofrecen 3,389. La mayor oferta inmobiliaria está orientada al sector socioeconómico B y C de la población.

El precio de las viviendas se ha incrementado 3% entre abril y junio. Este resultado es mucho menor en comparación con el mismo trimestre del año pasado, según datos de Capeco. El próximo año, la oferta del sector inmobiliario se concentrará en la venta de departamentos de US$70 mil a US$80 mil para el segmento socioeconómico B METODO DE LA OFERTA INMOBILIARIA 8

METODO DE LA OFERTA INMOBILIARIA y C de la población, aseguró el director de la carrera de Ingeniería Civil de la Universidad Peruana de Ciencias Aplicadas (UPC), Manuel García-Naranjo. “La tendencia es construir viviendas que puedan estar en el orden de los 60 a los 80 metros cuadrados y cuyos precios de venta oscilarían entre US$1,000 y US$1,200 por metro cuadrado”, sostuvo el experto. García-Naranjo agregó que existe un segmento bastante amplio por cubrir entre las familias que tienen la capacidad financiera para pagar US$400 o US$500 al mes por un crédito hipotecario. El monto representaría un 30% del ingreso familiar, añadió. Al respecto, la consultora inmobiliaria Tinsa Perú reportó que, al tercer trimestre, el 56.8% de las viviendas en construcción se orienta al nivel socioeconómico B. La tendencia de las empresas inmobiliarias es apostar por proyectos que permitan la construcción de hasta mil viviendas. “Por el momento existen alrededor de 20 proyectos bajo ese esquema, aunque en los próximos meses podrían incorporarse más”, indicó Gino Layseca, gerente general de Tinsa. Precios estables

Por su lado, el experto de la UPC comentó que existe cierto potencial para construir viviendas en Jesús María, Lince, San Miguel y Pueblo Libre. En cambio, en los distritos de San Isidro, Miraflores, San Borja, Surco y La Molina, el metro cuadrado puede llegar a cotizarse entre US$1,800 y US$2,500. No obstante, dijo que es muy difícil hacer una proyección precisa sobre la tendencia de los precios para las viviendas en lo que resta del año y en el 2013. METODO DE LA OFERTA INMOBILIARIA 9

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“En la medida en que haya una mayor demanda, los precios podrían ser empujados al alza. Por ahora, en lo que respecta al segmento B y C, se mantienen estables”, aseguró el docente de la UPC. Uno de los problemas que afronta el sector es la falta de planeamiento para la construcción, por lo que García-Naranjo recomendó modernizar algunos distritos (hacia arriba) que no han tenido atención en las últimas décadas, como Rímac, Cercado de Lima (Santa Beatriz), La Victoria, Barrios Altos y El Agustino, entre otros. CONSIDERACIONES

La oferta, la demanda y los precios de las viviendas se pueden ver influenciados por factores subyacentes. Por ejemplo, si los bancos dificultan la posibilidad de que los compradores obtengan hipotecas, pocas personas podrán comprar una vivienda y, de esa forma, la demanda se reduce. Cuando la economía crece y los salarios suben, la gente tiene más dinero para gastar, por eso la demanda de viviendas aumenta, al mismo tiempo que aumentan los precios inmobiliarios. Por otro lado, una recesión puede conducir a una tasa de desempleo alta, a la caída de los salarios y al aumento de las ejecuciones hipotecarias, que reducen la demanda de viviendas y aumentan la oferta.

CONCLUSIONES

Los mercados de oficinas y locales comerciales han mostrado en los últimos años, una débil demanda y un exceso de oferta, lo que ha repercutido en la caída de los precios de venta y alquileres, así como en el debilitamiento financiero del sector inmobiliario. En consecuencia, las empresas inmobiliarias han concentrado sus esfuerzos en la colocación de los excedentes de oferta, en espera de que se consolide la reactivación de la demanda. Adicionalmente, en el segmento de locales comerciales es posible explotar nichos de mercado no adecuadamente atendidos en la actualidad. Así, la oferta inmobiliaria podría orientarse a locales con un menor grado de sofisticación y menores precios, lo que facilita su masificación.

Al respecto, debe destacarse la reactivación que viene experimentando la demanda interna, la cual continuaría durante el 2003. Así, se estima que el próximo año, el sector construcción sería el más dinámico, beneficiando a las empresas inmobiliarias. Sin embargo, en principio el impulso se centraría METODO DE LA OFERTA INMOBILIARIA 10

METODO DE LA OFERTA INMOBILIARIA básicamente en la edificación de viviendas, gracias a los programas habitacionales Mi vivienda y Techo Propio. Sin embargo, en la medida en que el crecimiento económico sea sostenido, a continuación se dinamizaría la actividad inmobiliaria en los segmentos de locales comerciales primero, y de oficinas después (mediante la absorción u ocupación de los inmuebles actualmente vacantes). La reactivación en la edificación de viviendas permitiría a las inmobiliarias generar un volumen de actividad hasta que el resto del mercado inmobiliario se recupere. Mientras tanto, las empresas del sector podrían implementar mecanismos de financiamiento especiales (por ejemplo, fideicomisos), dada su debilidad financiera actual. No obstante, en última instancia es importante que el impulso reactivador se vuelva sostenible y permanente, para lo cual es necesario que se emitan señales claras favorables a la inversión privada, de la cual depende la actividad inmobiliaria.

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