• Author / Uploaded
• anya garcia

• Categories
• Burbuja inmobiliaria
• Ciencias económicas
• Dinero
• Business
• Bienes raíces

Citation preview

INDICE PROBLEMAS A INVESTIGAR....................................................................................2 BURBUJA INMOBOBILIARIA EN EL PERU.......................................................2

LA BURBUJA INMOBILIARIA EN EL PERU Y EN LOS PAISES DESARROLLADOS ECONOMIA GENERAL INTEGRANTES:

OBJETIVOS A INVESTIGAR..............3 OBJETIVOS PRINCIPALES.............3 OBJETIVOS ESPECIFICOS.............4

PROFESOR:

HIPOTESIS......................3 MARCO TEORICO........4 DEFINICIONES..........4 CICLO INMOBILIARIO..........4 LA BURBUJA INMOBILIARIA...............................................................................5 EN LOS PAISES DESARROLLADOS Y EN EL PERU.............................................6 CONCLUSIONES.........................................................................................................21

FACULTAD DE ADM

RECOMENDACIONES...............................................................................................23

ECONOMIA GENERAL

1. PROBLEMAS A INVESTIGAR 1.1.

BURBUJA INMOBOBILIARIA EN EL PERU

Una burbuja inmobiliaria Es el alza de precios de manera acelerada e inexplicable de un bien (en este caso, la vivienda), que llega a alcanzar precios más allá de su valor fundamental. Precio que es elevado por la excesiva demanda de este bien, que a su vez, debido a la proliferación de créditos hipotecarios y a la especulación, contribuyen al crecimiento de este fenómeno. El sector inmobiliario mantiene un importante crecimiento en el Perú, nuestro país se encuentra en un boom económico de la construcción. El resurgimiento económico viene relacionado con la demanda insatisfecha de viviendas,

sobretodo

en

Lima,

ya

que

se

necesitarán

construir

aproximadamente 50,000 viviendas cada año. El crecimiento elevado de precios sugiere que el Perú podría estar inmerso en una fase de burbuja inmobiliaria que podría dividirse en dos componentes: La primera conocida como especulación donde las personas compran viviendas con la esperanza de que los precios seguirán subiendo y cuando éste empiece a caer deciden venderlos causando que el precio de los inmuebles se vayan al suelo.

UNIVERSIDAD SAN IGNACIO DE LOYOLA

Página 1

ECONOMIA GENERAL El segundo componente para que haya una burbuja inmobiliaria es que las personas designen más de 40% de sus ingresos netos para cumplir con sus cuotas, es decir estén sobre endeudadas; Para el Fondo Monetario Internacional no se observan los elementos que determinen la existencia de una Burbuja, pues asegura que una burbuja se gesta cuando hay un aumento generalizado de los precios en todos los segmentos, de manera sostenida y por un período largo, Por estas razones nos plantaremos la siguiente interrogane:

¿Qué factores afectan en general el desarrollo de una burbuja inmobiliaria en los países desarrollados?

¿Existe una burbuja inmobiliaria en el Perú?

2. OBJETIVOS A INVESTIGAR

2.1.

OBJETIVOS PRINCIPALES

 Conocer los factores que afectan el desarrollo de una burbuja

inmobiliaria.  Conocer el impacto del desarrollo de una burbuja inmobiliaria en países desarrollados  Conocer los efectos de un posible desarrollo de una burbuja inmobiliaria en el Perú.

UNIVERSIDAD SAN IGNACIO DE LOYOLA

Página 2

ECONOMIA GENERAL

2.2.

OBJETIVOS ESPECIFICOS

 Identificar si hay o no burbuja inmobiliaria en el Perú.  Determinar qué factores estarían detrás de una burbuja inmobiliaria.  Explicar las consecuencias de una burbuja inmobiliaria

3. HIPOTESIS Plantaremos como posible hipótesis, que debido a las señales que existen podemos estar hablando de una burbuja inmobiliaria en el Perú. Entre algunas señales que nos sugieren presencia de burbuja inmobiliaria tenemos: un alza acelerada de los precios por metro cuadrado, un alto crecimiento de los créditos y bajos niveles de inflación que no justifican un alza significativa de los precios

“Se empieza a hablar de una burbuja (o crisis) cuando hay un exceso de liquidez en el mercado. Como ingresa una masa de dinero y hay escasez de terrenos, los precios se elevan ante una mayor demanda y los insumos de la industria también van al alza”, señala César Peñaranda, director del Instituto de Economía y Desarrollo Empresaria de la Cámara de Comercio de Lima (CCL).

4. MARCO TEORICO

4.1.

DEFINICIONES

UNIVERSIDAD SAN IGNACIO DE LOYOLA

Página 3

ECONOMIA GENERAL

4.1.1.

Mercado Inmobiliario: Es un importante sector de la

economía de una nación donde se proyecta, desarrolla, construye, promociona, avalúa, financia, administra, intermedia, y comercializa bienes raíces, el activo tangible más importante de una nación y la base del patrimonio familiar, que condiciona el desempeño y bienestar de una sociedad.

4.1.2.

Burbuja Inmobiliaria: Exageraciones en el alza del precio

de la vivienda durante un largo período de tiempo. Ocurre porque en tiempos de auge se tiende a sobre valorar las expectativas, de los inversores, por lo que los precios suben drásticamente. Como consecuencia de estimar erróneamente el mercado se produce una revalorización desproporcionada, basada en las expectativas, y alejada de una evolución de precios que responda a la oferta y a la demanda basadas en factores objetivos.

4.2.

CICLO INMOBILIARIO El ciclo inmobiliario son períodos de tiempo que con una

frecuencia entre cinco y siete años, presentan características parecidas con respecto a la evolución del precio o al alquiler de viviendas y de oficinas. El ciclo inmobiliario tiene fases muy parecidas a las del ciclo económico:

Expansión de la actividad inmobiliaria que se ven seguidas por fases de desaceleración de dicha actividad económica (muy bajas tasas de crecimiento) o incluso recesión (crecimiento negativo en la construcción de inmuebles), para después pasar a una nueva recuperación y expansión.

UNIVERSIDAD SAN IGNACIO DE LOYOLA

Página 4

ECONOMIA GENERAL El mercado inmobiliario está a su vez condicionado por factores externos e internos, como puedan ser la situación económica general, el coste de capital y los tipos de interés, trabajo, precio y los costes de la construcción. Una caída fuerte de las rentas de alquileres de oficinas, directamente influida por el menor crecimiento económico y las expectativas de inversión, no arrastra inmediatamente al mercado de la vivienda.

El

comportamiento

mercado más

de

la

vivienda

conservador

en

suele

sus

manifestar

variaciones

y

un más

dependiente de las necesidades de la población.

4.3.

LA BURBUJA INMOBILIARIA

Toda burbuja tiene su ciclo de vida; así lo tipifico el reconocido economista HymanMinsky. 1° fase.- Planeamiento de la burbuja: Toda crisis financiera se inicia con un cambio, que puede ser por la tecnología, cambio en la política económica. etc. 2° fase.- Los precios comienzan a subir: Al principio la subida de precios casi no es percibido por los compradores. Muchas veces, estos precios más altos reflejan una mejora en los indicadores económicos, es decir pueden confundirse con una mejora en la economía 3° fase.- Crédito fácil: El aumento de los precios no es suficiente para la creación de una burbuja, en este caso acceso fácil al el crédito, cada vez los créditos son más accequibles a sectores inclusive de baja solvencia.

UNIVERSIDAD SAN IGNACIO DE LOYOLA

Página 5

ECONOMIA GENERAL 4°.- Fase.- Recalentamiento del mercado: Según el efecto del crédito fácil, el mercado se va recalentando. Este recalentamiento estimula los volúmenes y aparecen las escaseces. Los precios empiezan a acelerarse, y se recogen los beneficios fáciles. 5° Fase.- Euforia: Es cuando ya el aumento de precios injustificable en materia económica se hace más que evidente. 6° Fase.- Los expertos recogen beneficios: En esta fase es donde los expertos intentan vender asi obtener beneficios por lo elevado de los precios. 7° Fase.- El estallido: La euforia es reemplazada por el miedo. Se empiezan a vender las propiedades, pero no hay compradores, llega el pánico, el precio se desploma, el crédito se corta las personas no pueden pagar sus créditos, y las perdidas comienzan a acumularse.

5. BURBUJA INMOBILIARIA EN LOS PAISES DESARROLLADOS Y EN EL PERU

Por burbuja inmobiliaria se conoce el avance, en la mayoría de los países

industrializados occidentales,

de

los precios de

los bienes

inmuebles muy por encima de los del resto de bienes y servicios, materializado en dos oleadas o impulsos durante las dos décadas que van desde mediados de los años 1980 hasta mediada la primera década del siglo XXI, con la consiguiente fractura generacional que ello genera al involucrar un bien básico de consumo obligatorio como es la vivienda. DESCRIPCIÓN DE LA BURBUJA

UNIVERSIDAD SAN IGNACIO DE LOYOLA

Página 6

ECONOMIA GENERAL Los Informes de la Reserva Federal Americana y de otros organismos económicos oficiales, reflejan el incremento explosivo del precio de los bienes inmuebles, en prácticamente todos los países industrializados, concentrados en dos períodos: hasta 1989 y hasta 2006. Alemania y Japón presentan diferencias, en el primer caso, por los costes de la llamada Reunificación alemana, y, en el segundo, por el pronto estallido de la burbuja tras un alza inicial extraordinariamente exagerada ORIGEN DE LA BURBUJA La burbuja inmobiliaria arranca en el seno del propio mercado inmobiliario, por razones de índole no solo económica, siendo realimentada al alza, en una segunda etapa, por abundante crédito hipotecario favorecido por políticas monetarias expansivas. La maduración final de la burbuja inmobiliaria comienza tras el pinchazo de la burbuja, a finales de los años 1990, y la subsiguiente bajada de tipos de interés acordada para combatir sus efectos recesivos; laxitud monetaria intensificada tras los atentados del 11 de septiembre de 2001 y la Guerra de Irak, por un lado, y, por otro, la culminación del proceso de unificación monetaria europea. Otro factor importante fue la expansión del mercado de obligaciones colateralizadas por deuda (CDO) que incentivó sobre manera la concesión de hipotecas a prestatarios poco calificados y con alto riesgo de impago. Se aprecia que la estructura de dichos productos financieros derivados se alteró notoriamente entre 2000 y 2006, predominando al final del periodo entre los activos que respaldaban activos financieros como las CDO, las hipotecas de baja

calificación

(y

alto

riesgo

de

impago).

Las agencias

de

calificación asignaron calificaciones buenas (triple A o AAA) y bajo riesgo de impago a esos productos financieros, así por ejemplo Standard & Poor's cifró en solo 0,12% (1 entre 850) la probabilidad de impago de varias CDO en los siguientes 5 años a su calificación, aunque posteriormente los datos internos de S&P para calificación revelaron que dicha probabilidad había sido 28% (unas doscientas veces superior). Las quiebras de entidades financieras por UNIVERSIDAD SAN IGNACIO DE LOYOLA

Página 7

ECONOMIA GENERAL culpa de los problemas de las CDO, dispararon la crisis económica de 20082015 que tendría un impacto diferente en diversas regiones, pero que afectaría notoriamente a los países de renta alta. LA BURBUJA INMOBILIARIA: ¿EN QUÉ CONSISTE Y CUÁL ES EL PELIGRO? Hay preocupación

por

el

alza

de

precios

en

el

sector.

No

obstante, expertos aseguran que estamos fuera de peligro.

La especulación es complicada, por ejemplo, cuánto pierde alguien que ha comprado una casa con la esperanza de venderla a futuro al doble del precio, para darse cuenta al final que nadie estaría dispuesto a pagarle siquiera la mitad de lo que invirtió. Si esta situación se replica en todos los miembros de una población que ignoró el riesgo y compró casas o departamentos intempestivamente con la confianza puesta en una demanda alta. ¿Crisis? UNIVERSIDAD SAN IGNACIO DE LOYOLA

Página 8

ECONOMIA GENERAL Todavía. Multiplique esto en una cadena de compra y venta de créditos hipotecarios de personas que pensaron vender sus contratos al doble del precio que los adquirió, pero cuyo valor se desplomó cuando la demanda se contrajo y resultó siendo artificial. Ahora sí hablamos de una crisis. Un efecto dominó de este tipo, que comienza cuando el último eslabón del negocio pierde la capacidad de pagar sus créditos, dejando sin sustento a la otra parte con la cual hizo su contrato, derribará una a una la economía de todos los que participaron en el negocio, quienes al final quedarán con un cúmulo de créditos que no tienen un valor real. Esa es una crisis inmobiliaria, llamada también burbuja inmobiliaria.

DEMANDA ARTIFICIAL Se empieza a hablar de una burbuja (o crisis) cuando hay un exceso de liquidez en el mercado. Como ingresa una masa de dinero y hay escasez de terrenos, los precios se elevan ante una mayor demanda y los insumos de la industria también van al alza”, señala César Peñaranda, director del Instituto de Economía y Desarrollo Empresaria de la Cámara de Comercio de Lima (CCL). Sin embargo, esta demanda, cuando se vuelve artificial, es capaz de elevar los precios a un nivel absurdo. “Hay una exigencia real porque la población crece y su poder adquisitivo también. Pero si se suman capitales ilícitos de parte de, por ejemplo, narcotraficantes que buscan lavar dinero, se genera una sensación de demanda que no existe”. Otro factor que influye en la generación de una expectativa falsa es la mala interpretación de la información que da el mercado. “Los precios de los activos (las casas, en este caso) se ponen en base a expectativas a futuro. Mucha liquidez puede generar la ilusión de una situación de crecimiento UNIVERSIDAD SAN IGNACIO DE LOYOLA

Página 9

ECONOMIA GENERAL indefinido, lo que implica un funcionamiento ineficiente del mercado, porque se está valorando mal los datos”, sostiene Hugo Perea, economista jefe para el Perú de BBVAResearch. ¿EL PERÚ APUNTA EN ESTA DIRECCIÓN? En las crisis de Estados Unidos y de España, a los factores arriba mencionados se sumaron otros, como los casos de familias sobre endeudadas que no pudieron pagar sus créditos hipotecarios cuando las tasas de interés se elevaron, un sistema financiero dependiente de productos hipotecarios o créditos colocados en portafolios bancarios, situaciones que no existen en el país. “En el Perú no tenemos un mercado tan sofisticado como en estos países desarrollados”, señala Perea. Los créditos que se otorgan para facilitar el acceso a vivienda en el Perú, según el especialista, son para primera vivienda, para que el cliente viva realmente en el inmueble adquirido y, si bien nadie compra algo sin la ilusión de generar ganancias, la compra de inmuebles para generar ingresos no se presenta de manera sistemática. Por esto, ambos coinciden en que no existe una burbuja inmobiliaria en nuestro país: no hay un precio desalineado de los factores de mercado y tampoco hay mecanismos de amplificación que repliquen un ajuste en el precio de las casas a nivel macroeconómico. Pero no se puede mantener la tasa de crecimiento de los últimos años. “En los últimos cinco años se vio un alza de 14% en promedio anual, eso es insostenible. Nuestros cálculos señalan que esto debe reducirse a un 7% u 8% en los próximos años (para) mantener un ritmo sostenible y razonable”, agregó Perea.

INMOBILIARIA EN EL PERÚ

UNIVERSIDAD SAN IGNACIO DE LOYOLA

Página 10

ECONOMIA GENERAL El

desarrollo

saludable

del

mercado

de

viviendas

depende

principalmente de dos variables: Los factores de oferta y demanda, y el financiamiento hipotecario. En la medida que haya demanda efectiva (familias que necesitan y pueden pagar una vivienda), y financiamiento hipotecario (financiamiento de largo plazo) disponible, las ventas de inmuebles aumentarán. Aquellos que obtuvieron un crédito hipotecario antes del año 2000 recordarán claramente que se trataba de un producto muy exclusivo. Para calificar necesitabas un sueldo en planilla estable y con antigüedad. El inmueble a financiar tenía que ser nuevo y con un precio no menor de US$80,000. Y la tasa de interés rondaban el 14% en dólares. En un país donde más del 70% de la economía de personas era informal, el crédito hipotecario fue en aquel tiempo un producto disponible sólo para unos cuantos. En la medida que no existía un financiamiento hipotecario masivo, la construcción de viviendas se desarrollaba muy lentamente. Tres factores luego se encontraron para generar un círculo virtuoso para el crecimiento del sector: 

A finales de los años noventa se creó el Fondo Mi vivienda, con el objetivo de que la población pudiera acceder masivamente a una vivienda propia. Si bien demoró en funcionar de manera eficiente, demostró cómo la vivienda propia era una receta políticamente potente y económicamente multiplicadora.



Durante los primeros años del nuevo siglo, el crecimiento económico del país fue sólido y más familias que necesitaban una vivienda propia ahora podían pagarla.



Muy relacionado a este crecimiento, el sistema bancario creció. Una vez más sólido y globalizado, empezó a ver con mucho interés no sólo la conveniencia de las hipotecas a largo plazo, sino también el enorme

UNIVERSIDAD SAN IGNACIO DE LOYOLA

Página 11

ECONOMIA GENERAL potencial hipotecario de los sectores medios, hasta ese momento desatendido.

Es así como en el 2004 empezaron a generarse desarrollos inmobiliarios, algunos por primera vez dirigidos a la clase media, y con la participación importante de la banca local y el Fondo Mivivienda. Lo que pasó después

es

historia

conocida

y

se

empezó

a

vivir

plenamente

el boom inmobiliario. Lamentablemente entre el 2008 y 2009 se dio la crisis financiera internacional y se empezó a hablar mucho en el Perú sobre una sus principales causas: Las burbujas inmobiliarias, sobre todo las ocurridas en Estados Unidos y España. En ese entonces, en pleno desarrollo de un boom inmobiliario, muchos se empezaron a preguntar si se estaba formando una burbuja inmobiliaria aquí también.

La definición clásica de burbuja inmobiliaria es el efecto por el cual las ventas y sobretodo los precios de las viviendas crecen muy rápidamente y muy por encima de sus fundamentos; de tal forma que en un momento dado, las ventas y los precios de las viviendas caen abrupta y simultáneamente. Las consecuencias todos las sabemos, ¿pero existió o existe una burbuja inmobiliaria en el Perú? Esta pregunta se responde con tres argumentos: 1. En los países donde se dieron burbujas inmobiliarias, los mercados de vivienda eran maduros y una buena parte de las ventas –sino la mayoría– se destinó para lograr espacios más grandes: un dormitorio más, un mejor barrio, pasar de un departamento a una casa, etc. Cuando la situación aprieta, la gente se mantiene dónde está y esperará un mejor momento para comprar el departamento más grande o en un mejor barrio. Y las ventas caen. Pero en el Perú la mayoría de los peruanos no tiene una casa propia o ésta no califica como vivienda digna. Además el déficit de viviendas aún ronda los dos millones de

UNIVERSIDAD SAN IGNACIO DE LOYOLA

Página 12

ECONOMIA GENERAL viviendas. Por lo tanto, el que no tiene una vivienda propia seguirá buscándola mientras la pueda pagar, pues se trata de una necesidad básica. Y las ventas seguirán. 2. Ejemplos como el de España grafican muy bien cómo un sistema financiero irresponsable puede ser una causa fundamental de la burbuja. Los bancos financiaban hasta el 120% de la vivienda, es decir, financiaban la cuota inicial, el saldo del precio hasta el 100%, y un 20% adicional para equiparla. Sobre endeudaron a las familias y generaron una morosidad récord. Al final, las hipotecas tuvieron que ser ejecutadas. Este caso se grafica con mucho humor en el siguiente video de Alex Saló (youtube.com/watch?v=WcbKHPBL5G8). Este claramente no es el caso del sistema financiero local. El LTV (loan-to-value) en el Perú, que es el ratio del préstamo sobre el precio de la vivienda es alrededor del 70%, y los procesos de calificación son muy estrictos. 3. Un factor adicional a tomar en cuenta es que los precios de las viviendas en Lima y en el Perú vienen creciendo pero recuperándose después de décadas de depreciación del suelo e inmuebles. Aquí se puede ver que, en soles constantes, los precios recién se están recuperando a los niveles de 1998.

UNIVERSIDAD SAN IGNACIO DE LOYOLA

Página 13

ECONOMIA GENERAL

Fuente: BCRP Por lo tanto la respuesta es que aquí no se dio una burbuja inmobiliaria. Aún mayor evidencia es el hecho que en el último año, pese a la desaceleración en las ventas de viviendas, los precios no han bajado…ni se espera que lo hagan. ¿Por qué? Porque la demanda por viviendas continúa y sigue siendo muy alta. Si el déficit de vivienda en el Perú sigue cercano a los dos millones de viviendas, y cada año se construyen menos de 50,000 viviendas, ni siquiera le estamos haciendo cosquillas al déficit. Lo que se construye ni siquiera cubre el aumento de demanda por el bono demográfico. Y esta es la buena noticia, no hay ninguna burbuja y todavía queda una gran oportunidad por delante.

¿DÓNDE ESTALLARÁ LA PRÓXIMA BURBUJA INMOBILIARIA?

UNIVERSIDAD SAN IGNACIO DE LOYOLA

Página 14

ECONOMIA GENERAL Aunque se teme que la próxima crisis puede desatarse en los países emergentes (las convulsiones que se viven en países como Indonesia, Argentina o Venezuela, por ejemplo) el peso relativo de estos países en la economía global es demasiado pequeño como para generar grandes turbulencias. Mayor impacto podría tener una tormenta financiera iniciada en los países BRICS, acrónimo de Brasil, Rusia, India, China y Sudáfrica. Estos países atraviesan por serias dificultades y acumulan enormes déficit en sus cuentas corrientes lo que los hace muy vulnerables a una salida repentina de capitales. Sin embargo, una crisis que estallara en estos países no podría generar un efecto dominó que impactara en todo el mundo. Si bien la salida de capitales que sufre Brasil, Rusia o Turquía genera un impacto fuertemente negativo al interior de estos países, no se teme una reacción en cadena dado que estos países tienen amplias holguras de política y cuentan, además, con su soberanía monetaria. Brasil y Turquía pueden devaluar sus monedas y elevar las tasas de interés en forma drástica, como Turquía, que las elevó de 4 a 10 por ciento. Estos movimientos producen mucho dolor, pero permiten revertir el golpe y volver al crecimiento que le facilitan las medidas de política. Por eso una crisis que estalle en los BRICS no podría tener consecuencias serias en los países desarrollados. Sin embargo, los países que sí están complicados y acumulan deudas impagables y sufren el más serio estancamiento de la historia son los principales candidatos al próximo tsunami financiero. Francia, Alemania, Reino Unido, Australia y Canadá son los principales candidatos a cruzar la línea de peligro y arrastrar a todo el mundo en una recesión significativa. Todos estos países han acumulado enormes burbujas de crédito y sus bancos centrales se han encargado de negar estas evidencias cada vez que se menciona el tema. Además, han inyectado enormes cantidades de liquidez que sólo reproducen el endeudamiento sin generar efectos en el crecimiento y el empleo dado que solo aumentan los déficit públicos.

LA POTENCIAL AMENAZA DE LAS BURBUJAS UNIVERSIDAD SAN IGNACIO DE LOYOLA

Página 15

ECONOMIA GENERAL

Las burbujas de todo tipo alimentadas desde hace seis años por las más bajas tasas de interés de la historia son una amenaza potencial para la economía. El Bundesbank reconoció ayer que Alemania se enfrenta al estallido de una peligrosa burbuja inmobiliaria generada por las tasas de interés cercanas el cero por ciento de la Reserva Federal y el Banco Central Europeo. Estas tasas han facilitado la creación de enormes burbujas especulativas en el mercado inmobiliario. De acuerdo a la información del Bundesbank, hay zonas en Alemania donde los valores de la vivienda se han inflado un 25 por ciento en menos de dos años. Esto no se condice con la salud del país, que ha perdido fortaleza con el declive de su producción industrial y el aumento de su deuda pública. Francia también ha visto crecer su deuda pública con un lento pero persistente aumento del desempleo. Las quiebras empresariales alcanzaron en 2013 su mayor volumen desde el estallido de la crisis. El país está endeudado y está próximo a la asfixia del estancamiento. Australia, como nos reseña Steve Keen en este artículo de Business Spectator tiene una deuda privada del 145 por ciento del PIB y una insostenible burbuja de crédito. Su nivel de desempleo se ha elevado al mayor nivel de los últimos diez años. El Reino Unido también ha incubado una burbuja inmobiliaria que ha sido camuflada por las turbulencias de la zona euro. Pero ninguna burbuja dura para siempre y tarde o temprano todo lo sólido se desvanece en el aire. Debido al carácter prolongado y complejo de la actual crisis económica, esta ha experimentado distintas fases en su desarrollo desde 2008. La primera etapa estuvo protagonizada por la crisis hipotecaria derivada de la burbuja inmobiliaria de distintos países. Ni qué decir tiene que España, además de los EEUU donde se originó el colapso, era uno de los países más dependientes de este sector en aquellos momentos. Aquella traumática experiencia podría haber “vacunado” a nuestro país, cosa que no ocurrió en otros lugares.

UNIVERSIDAD SAN IGNACIO DE LOYOLA

Página 16

ECONOMIA GENERAL

Más de cinco años después de la simbólica quiebra de Lehman Brothers distintos

países

podrían

estar

incubando

una

burbuja

inmobiliaria relativamente similar a la que protagonizaron en su día España, EEUU, Islandia o Irlanda. Concretamente, David Nowakowski, analista de la consultora Roubini Global Economics, habla de catorce naciones en las que el mercado de la vivienda registra precios históricamente elevados. El motivo de este comportamiento es que las inmobiliarias locales, ajenas al frenazo del ladrillo en otras zonas, han seguido hinchando los precios ante la creciente demanda. El resultado es una situación en la que se antoja difícil predecir qué ocurrirá a continuación. Por un lado, es probable que, tal y como aconteció en los países anteriormente señalados, la corrección de los precios no se produzca de manera gradual sino repentina. Este hecho inundaría de incertidumbre los mercados internacionales aunque los estados donde ya se ha experimentado este derrumbe podrían salir indemnes, con excepción del Reino Unido. El país europeo ha repetido algunos errores que desembocaron en el crítico 2008 y podría vivir una segunda crisis inmobiliaria Otros países situados en el ojo del huracán serían Francia, Suiza, Noruega, Canadá, Australia, Nueva Zelanda, Brasil, Turquía, China, Emiratos Árabes Unidos y Hong-Kong, quedando otros dos puntos a vigilar sin especificar. Como puede verse, la mayoría de países presentan una economía boyante y muy desarrollada, a pesar de que también se incluyen varias naciones emergentes. Lógicamente, cada uno de los países afectados merece un análisis específico, destacando como notas predominantes el elevado poder adquisitivo de importantes sectores sociales y la opacidad bancaria.

UNIVERSIDAD SAN IGNACIO DE LOYOLA

Página 17

ECONOMIA GENERAL

¿QUE FACTORES HAN INFLUENCIADO PARA QUE DESARROLLE LA BURBUJA INMOBILIARIA EN LOS PAÍSES DESARROLLADOS Y EN EL PERÚ ? El elemento fundamental es el supuesto compartido por todos los participantes en los mercados financieros e inmobiliarios de que los precios nominales de la vivienda no podían caer. El hecho de que todos los agentes del sistema hicieran la misma apuesta genera un enorme riesgo sistémico (no diversificable). El volumen de esta apuesta era tan alto que John Paulson, gestos de un “hedge fund”, ganó 3.500 millones de dólares tan solo en el año 2007 apostando a que los precios de la vivienda caerían. Otro indicador claro de la intensidad de la apuesta se puede encontrar en las declaraciones del CEO de Freddie Mac quien reconocía que sus “stress tests” consideraban como la situación más desfavorable una caída de los precios máxima del 2%. Más allá de este límite la estabilidad financiera de Freddie Mac se veía comprometida, como se comprobó con posterioridad. Se deben diferenciar tres elementos en el efecto de la crisis inmobiliaria sobre el sistema financiero: el impacto inicial, la propagación y los factores determinantes de la intensidad del efecto. En esta sección se comentan los dos primeros apartados. La siguiente sección contiene un análisis detallado de los incentivos perversos en el sistema de financiación inmobiliaria que han determinado la intensidad del efecto de la crisis inmobiliaria sobe el sector financiero. EN EL PERU Los factores de oferta y demanda, y el financiamiento hipotecario. En la medida que haya demanda efectiva (familias que necesitan y pueden pagar una vivienda), y financiamiento hipotecario (financiamiento de largo plazo) disponible, las ventas de inmuebles aumentarán. Aquellos que obtuvieron un crédito hipotecario antes del año 2000 recordarán claramente que se trataba de un producto muy exclusivo. Para calificar necesitabas un sueldo en planilla estable y con antigüedad. El UNIVERSIDAD SAN IGNACIO DE LOYOLA

Página 18

ECONOMIA GENERAL inmueble a financiar tenía que ser nuevo y con un precio no menor de US$80,000. Y la tasa de interés rondaban el 14% en dólares. En un país donde más del 70% de la economía de personas era informal, el crédito hipotecario fue en aquel tiempo un producto disponible sólo para unos cuantos. En la medida que no existía un financiamiento hipotecario masivo, la construcción de viviendas se desarrollaba muy lentamente. El sector inmobiliario ha venido evolucionando positivamente, de tal manera que hoy es uno de los sectores más dinámicos de la economía; pues en los últimos ocho años viene creciendo a pasos agigantados a partir del tercer trimestre del año 2005 como se puede observar en el gráfico. Este crecimiento que refleja el sector inmobiliario es por el dinamismo que existe en la zona centro de nuestro país, como son las obras públicas y privadas; exactamente las construcciones de viviendas y departamentos.

Hoy en día las personas tienden a especular sobre un alza en los precios de las viviendas, creyendo que será un buen negocio a futuro. Es por ello que han venido endeudándose con las instituciones financieras, aumentando el número de colocaciones en cuanto a créditos hipotecarios y

UNIVERSIDAD SAN IGNACIO DE LOYOLA

Página 19

ECONOMIA GENERAL esto a su vez el número de deudores. Las expectativas hacen su aparición en la adquisición de una segunda vivienda para posteriormente revenderlas a un valor apreciado. El auge crediticio es una de las principales causantes de una burbuja inmobiliaria. Así mismo las tasas de los créditos hipotecarios se ajustan a la situación en que los bancos supuestamente incursionan hoy en día con fuerza en el crédito inmobiliario. Aún así no encontramos alguna explicación del alza de la variable Precio por M2 construido de vivienda. 54 En el estudio de materiales de construcción y mano de obra pudimos observar y comparar la situación moderada que llevan dichas variables desde el 2000 hasta el presente año 2013, a diferencia de la tendencia muy creciente de los precios por M2 construido de viviendas, en ambos casos existe una gran brecha de variables en donde los precios se disparan sin ser explicados por alguna de ellas.

UNIVERSIDAD SAN IGNACIO DE LOYOLA

Página 20

ECONOMIA GENERAL

6. CONCLUSIONES  Por su propia dinámica, la burbuja inmobiliaria ya se encontraba muy madura en 2004, si bien todavía habría que esperar entre uno y dos años más para su desmoronamiento final. En dicho año, la Reserva Federal de los Estados Unidos comenzó a subir los anormalmente bajos tipos de interés no solo para controlar la inflación y administrar el tipo de cambios sino también con el objetivo no indisimulado de acabar con la burbuja. Desde ese año hasta 2006, el tipo de interés de intervención en Estados Unidos pasaría del 1 % al 5,25 %. El avance del precio de la vivienda, que había sido estridente entre 2001 y 2005, se frenó.  Ya en agosto de 2005, el precio de la vivienda comenzó a caer en buena parte

de

los

Estados

Unidos.

Pronto

vendrían

las ejecuciones

hipotecarias por impago de la deuda. Y el sistema financiero

UNIVERSIDAD SAN IGNACIO DE LOYOLA

Página 21

ECONOMIA GENERAL estadounidense comenzaría a tener problemas de solvencia al tener colateralizada su inversión crediticia con inmuebles cuyo valor menguaba y seguiría haciéndolo por mucho tiempo.

 En Estados Unidos, el total de ejecuciones hipotecarias de 2006 ascendió a 1 200 000,7 lo que llevó a la quiebra a medio centenar de entidades relacionadas con el negocio hipotecario en el plazo de un año. Para 2006, la crisis inmobiliaria ya se había trasladado a la Bolsa. El índice bursátil de la construcción estadounidense (U.S. Home Construction Index) cayó un 40 %. Finalmente, en agosto de 2007, se declaró la llamada Crisis de las hipotecas subprime.  La zona euro, si bien el Banco Central Europeo, primero, partía de un tipo de interés mayor, el 2 %, y esperó a finales de 2005 para la escalada del tipo de interés de intervención que habría de acabar con la burbuja y con la distorsiones que había creado en el sistema productivo.  Los factores más importantes que podrían explicar una burbuja inmobiliaria en el Perú son la especulación que presenta la población peruana, quienes tienen la esperanza de que su compra aumente su valor en los años posteriores. A esto acompaña el auge crediticio, el cual estaría yendo más allá del aumento promedio de los ingresos de la población. Finalmente, si fuera el caso en el que posteriormente nos encontremos inmersos en una burbuja inmobiliaria mayor, su estallido causaría serios daños a nuestra economía, puesto que como en casos anteriores (España y Estados Unidos) el precio de las viviendas empezarían a bajar, luego vendrían las ejecuciones hipotecarias por el impago de la deuda, lo cual llevaría a la quiebra de muchas entidades dedicadas al rubro y por ende el sistema financiero peruano tendría problemas de solvencia  Sin embargo ante las evidencia presentadas en el Perú aun no nos encontramos inmersos en la burbuja inmobilairia, aun hay oportunidad UNIVERSIDAD SAN IGNACIO DE LOYOLA

Página 22

ECONOMIA GENERAL de crecimiento en esa área, sin embargo si los precios continúan en alza podríamos estar al inicio de ello.

7. RECOMENDACIONES  El Gobierno debe tomar medidas preventivas en cuanto al programa de viviendas del Fondo Mivivienda, Techo Propio, esto con la finalidad de evitar el otorgamiento de viviendas a las personas que cuentan con un ingreso familiar transitorio y bajo, y que no cumplen con los requisitos mínimos para acceder a un crédito hipotecario.

 Las entidades financieras deben ajustarse a la nueva normativa de medidas de la SBS para reducir el riesgo de los créditos hipotecarios y no se tan fácil acceder a una segunda vivienda. UNIVERSIDAD SAN IGNACIO DE LOYOLA

Página 23

ECONOMIA GENERAL

 Las universidades del Perú deben proveer cursos de capacitación en materia económica financiera para empresarios, con el fin de concientizar a la industria inmobiliaria para un mejor manejo de los precios y mejorar el conocimiento de nuevas formas de financiamiento sin caer en riesgos crediticios.

8. BIBLIOGRAFIA  Anna Katherine Barnett-Hart (2009): "The story of the CDO Market Meltdown: An Empirical Analysis", thesis, Harvard University, p. 113.

 Volver arriba↑ Mark Adelson (2008): "Default, Transition and Recovery: A Global Cross-Asset Report Card of Ratings Performance in Times of Stress", Standard&Poors, 8/junio/2010.  https://es.wikipedia.org/wiki/Burbuja_inmobiliaria UNIVERSIDAD SAN IGNACIO DE LOYOLA

Página 24

ECONOMIA GENERAL

 Eco-finanzas (sf). Teoría del ciclo inmobiliario. Disponible en: http://www.ecofinanzas.com/diccionario/C/CICLO_INMOBILIARIO.htm

UNIVERSIDAD SAN IGNACIO DE LOYOLA

Página 25