• Author / Uploaded
• Marylind Silva

• Categories
• Propiedad
• Mercado (economía)
• Publicidad
• Tecnología (general)
• Ciencia

Citation preview

CONSTITUCIÓN DE UNA AGENCIA INMOBILIARIA PROYECTO DE CONSTITUCIÓN DE UNA EMPRESA INMOBILIARIA DEDICADA A LA VENTA, ARRIENDO Y AUTOVALÚOS DE VIVIENDAS EN LA CIUDAD DE LIMA

CONSTITUCIÓN DE UNA AGENCIA INMOBILIARIA

RESUMEN EJECUTIVO El proyecto plantea la creación de “TAKANA INMOBILIARIA EIRL”. Será una empresa con sede en la ciudad de Lima, que desea incursionar en el mercado de servicios inmobiliarios, específicamente los de venta, arriendo y avalúo de viviendas. La empresa busca satisfacer las necesidades q tienen los habitantes de la ciudad de comercializar sus inmuebles de manera rápida y segura. El mercado objetivo que percibe la empresa está compuesto por las personas que son dueñas de inmuebles en vivienda de los estratos A, B y C que tienen la necesidad de vender o arriendar su vivienda pero que no lo hacen a través de un intermediario. Aunque los servicios que ofrece TAKANA INMOBILIARIA EIRL son similares a los de la competencia ya que son los mismos de ventas, arriendos y avaluó, se diferencia en varios aspectos como la evidencia física que presenta en cada momento de contacto con el cliente para que este se lleve la impresión que queremos vender: confianza, respaldo y calidad.

UNIVERSIDAD JOSÉ CARLOS MARIATEGUI

1

CONSTITUCIÓN DE UNA AGENCIA INMOBILIARIA

PROYECTO

DE

CONSTITUCIÓN

DE

UNA

EMPRESA

INMOBILIARIA DEDICADA A LA VENTA, ARRIENDO Y AUTOVALÚOS DE VIVIENDAS EN LA CIUDAD DE LIMA. I.

ANÁLISIS PRELIMINAR

1.1.

ANTECEDENTES El mayor estimado de crecimiento en el PBI, la baja de las tasas de interés para créditos hipotecarios, y que haya proyectos de mediana escala en muchos distritos, además de estar en un año electoral, será lo que impulse que la venta de inmuebles crezca hasta 10%.

El segmento B, en el que están las viviendas de hasta S/.275.000, seguirá siendo el motor de la venta inmobiliaria en Lima. Aquí está el público que puede acceder sin muchos problemas a un crédito hipotecario y están también los productos que pueden ser más rentables para los desarrolladores. Sin embargo, la mayor necesidad de vivienda no está allí, sino en los segmentos C y D. Se piensa que una mayor construcción de unidades que encajen con este público se dará en provincias antes que en Lima, donde hay menor disposición de terrenos y son pocas las inmobiliarias que tienen las espaldas financieras para invertir en

UNIVERSIDAD JOSÉ CARLOS MARIATEGUI

2

CONSTITUCIÓN DE UNA AGENCIA INMOBILIARIA

grandes proyectos multifamiliares. Rodolfo Bragagnini, presidente de la Asociación de Empresas Inmobiliarias del Perú (ASEI), dice que la menor venta ha estado dominada por una expectativa negativa de la gente, que esperaba un sacudón en el sector, pero que al ver que los precios no bajan y que hay menos oferta van a tener que tomar la decisión de comprar. Sobre el valor de las viviendas, se indica que tanto la oferta como la demanda se acostumbraron a una subida de precios, porque la clase media aumentó. Hoy estos precios se mantendrán o crecerán pero no al mismo ritmo de años anteriores. Además, en un escenario en el que se compran menos viviendas en planos, se recomienda que las inmobiliarias tengan un precio más atractivo de preventa para sus nuevos proyectos con el fin de competir mejor con los precios de viviendas que han quedado en stock y que sí se pueden tomar de inmediato. Ventas Distritales •

El año pasado, salvo Lince y La Molina, todos los distritos de Lima vendieron menos unidades que en el 2013.

•

Las viviendas con una mayor área promedio están en San Borja, San Isidro, Surco y Miraflores. Pueden alcanzar hasta 140 m2.

•

La mayor velocidad de venta de unidades por mes está en Magdalena (88), San Miguel (79), Ate (71) y Surco (70).

•

Los menores precios por m2 están en Carabayllo (S/.2.140) y Puente Piedra (S/.2.246).

•

Salvo en Barranco, Miraflores, La Molina, Surquillo y El Agustino, en los demás distritos se mantuvo la tendencia al alza de precios en el 2014.

•

El precio promedio por m2 en viviendas del segmento B, que vendió más de 6.450 unidades en el 2014, está en S/.3.389.

1.2.

MARCO CONCEPTUAL

1.2.1. El Agente Inmobiliario El Agente Inmobiliario es cualquier persona natural o jurídica, formalmente reconocida por el Estado y que realiza operaciones inmobiliarias a cambio de contraprestación económica. Este Agente es reconocido por Ley (Ley 29080 de Creación del Registro de Agentes UNIVERSIDAD JOSÉ CARLOS MARIATEGUI

3

CONSTITUCIÓN DE UNA AGENCIA INMOBILIARIA

Inmobiliarios) y desarrolla el servicio de intermediación destinado a la adquisición, administración, arrendamiento, comercialización, asesoramiento, consultoría, transferencia, venta, cesión, uso, usufructo, permuta u otra operación inmobiliaria a título oneroso de inmuebles. Mediante la Ley Nº 29080, se crea el Registro del Agente Inmobiliario del Ministerio de Vivienda, Construcción y Saneamiento - MVCS, en el cual se inscriben los Agentes Inmobiliarios que han cumplido con los requisitos correspondientes, de acuerdo a lo señalado en la citada Ley y en su Reglamento; estableciendo como efectos jurídicos de la inscripción, el reconocimiento estatal de la idoneidad del Agente Inmobiliario para desarrollar actividades inmobiliarias de intermediación, así como dotar de seguridad jurídica a las operaciones en las que interviene. El artículo 9º de la Ley Nº 29080, Ley de Creación del Registro del Agente Inmobiliario, publicada en el Diario Oficial El Peruano el 11 de setiembre de 2007, dispuso el registro de inscripción de los agentes inmobiliarios que hayan cumplido con los requisitos previstos en dicha ley, así como en su Reglamento publicado el 15 de febrero de 2008. La citada norma entró en vigencia el 09 de diciembre del 2007 y determinó un plazo de tres años para la inscripción obligatoria en el registro creado. En cumplimiento de las normas mencionadas, el Ministerio de Vivienda, Construcción y Saneamiento pone a disposición de la ciudadanía en su portal web la relación de agentes inmobiliarios inscritos y habilitados para poder realizar cualquier tipo de transacción inmobiliaria de conformidad a lo establecido en la norma vigente. 1.2.2. Terminología Inmobiliaria Se presenta a continuación un marco conceptual donde se encuentran definiciones pertinentes acerca del negocio inmobiliario que se deben conocer para entender mejor dicho negocio. •

Agencia Inmobiliaria: Empresa especializada en transacciones inmobiliarias, especialmente alquiler y venta de inmuebles, que cobra un porcentaje por sus servicios.

•

Agente: Una persona autorizada que conduce o tramita negocios por otros.

•

Amortización: Cantidad económica necesaria para restituir un inmueble a su

UNIVERSIDAD JOSÉ CARLOS MARIATEGUI

4

CONSTITUCIÓN DE UNA AGENCIA INMOBILIARIA

situación inicial como nuevo, puesto que su valor se ha ido reduciendo por el paso del tiempo y su acción negativa sobre la edificación. Una edificación se tiene por amortizada cuando el valor atribuido al inmueble, constituido por el conjunto de suelo y edificación, es inferior al del suelo libre de esa edificación. En terminología financiera, la amortización implica la devolución del capital prestado. Contablemente, cantidad destinada a reconocer la pérdida de valor del inmovilizado, tanto material como inmaterial. •

Arras: Cantidad de dinero que supone una parte del precio de la vivienda que el comprador da al vendedor como garantía de que se cerrará el acuerdo en el plazo fijado. Si en el plazo determinado, el comprador no cierra el acuerdo, el vendedor tendrá derecho a quedarse con el importe entregado por el comprador. Si fuera el vendedor quien no cierra el acuerdo tendrá que devolver al comprador el doble de la cantidad entregada por éste.

•

Arrendador: Persona que cede el derecho a uso de un inmueble de su propiedad a un tercero a cambio de una renta.

•

Arrendatario: Persona obligada al pago de una renta por el derecho a uso de una vivienda, que no es de su propiedad.

•

Avalista: Persona que interviene como garante de un préstamo y se responsabiliza en el caso de que el prestatario (deudor) no responda de la cantidad o sus intereses

•

Avalúo: Una opinión calificada de un grupo sobre el valor de una propiedad.

•

Bienes Inmuebles: Los inmuebles son aquellos que tienen una situación fija y no pueden ser desplazados sin ocasionar daños a los mismos. Pueden serlo por naturaleza, por incorporación, por accesión, etc.

•

Capacidad Económica: Aptitud o capacidad que se revela al realizar una serie de acciones jurídicas o económicas que pueden elevar o disminuir el patrimonio o riqueza de una persona física o jurídica.

•

Depreciación: Pérdida de valor de un inmueble antiguo con relación al mercado de nueva edificación. Puede producirse por el paso del tiempo - depreciación funcional-, o por causas ajenas al inmueble -depreciación económica-.

•

Derecho De Usufructo: Derecho real de uso, por el que el propietario de una cosa, mueble, inmueble o semoviente, cede a un tercero el uso y disfrute de la

UNIVERSIDAD JOSÉ CARLOS MARIATEGUI

5

CONSTITUCIÓN DE UNA AGENCIA INMOBILIARIA

misma, con la condición de salvaguardar su conservación y custodia. •

Escritura Pública: Documento firmado y autorizado por un notario que da fe de su contenido y le permite ser inscrito en el Registro de la Propiedad.

•

Hipoteca: Un documento legal pignorando la propiedad como garantía por el pago de la deuda.

•

Impuesto: Tributo exigido sin contraprestación, cuyo hecho imponible está causado por hechos de naturaleza jurídica o económica que revelan loa capacidad económica del sujeto que los realiza.

•

Intermediación Financiera: Actuación de las entidades bancarias que reciben los fondos que los ahorradores depositan en ellas para, posteriormente, prestarlos a los que necesitan financiación.

•

Permuta: La permuta es la cesión de cosa por cosa. Es la translación de un sujeto a otro de una cosa por otra. No hay dinero o precio en el intercambio, sino simplemente un cambio de un objeto por otro.

•

Prestatario: Persona titular del préstamo. Que asume todas las obligaciones y adquiere los derechos del contrato que firma con al entidad financiera (prestamista).

•

Plazo De Amortización: es el tiempo que se establece en el préstamo para su total devolución.

•

Préstamo Hipotecario: Cantidad de dinero concedida generalmente por una entidad bancaria, a una persona física o jurídica, con la garantía de un bien inmueble.

•

Propiedad Horizontal: Régimen jurídico instaurado para regular las relaciones jurídicas que se dan entre los distintos copropietarios de un inmueble en el que cada propietario dispone en exclusiva de un derecho de pro piedad sobre los elementos arquitectónicos situados en el interior de su piso, y de un derecho de copropiedad sobre el conjunto de elementos comunes que componen el inmueble.

•

Refinanciar: Obtener un nuevo préstamo para amortizar un préstamo existente. La refinanciación en una práctica muy popular cuando las tasas de interés caen.

•

Títulos De Propiedad: Certificados públicos y/o privados que acreditan el carácter de propietario de la persona que los ostenta.

UNIVERSIDAD JOSÉ CARLOS MARIATEGUI

6

CONSTITUCIÓN DE UNA AGENCIA INMOBILIARIA

•

Valor Catastral: Valor establecido por la aplicación de las normas técnicas de valoración específicas, para el cálculo del valor catastral a efectos impositivos. Relacionado con la valoración fiscal.

•

Valor De Mercado: El precio con el que una propiedad se establece en el mercado abierto.

•

Valor Urbanístico: Valor basado en el aprovechamiento urbanístico del que el suelo es susceptible, en función del planeamiento que le afecta.

• 1.3.

Valorización: Un incremento en el valor histórico de un inmueble.

ANÁLISIS DEL MERCADO Existe un interés creciente de la población en general para invertir en inmuebles, de hecho, dado esta demanda en los últimos años hubo una tendencia hacia el crecimiento de licencias de construcción y se dan valorizaciones que superan en promedio el 12% anual. El contexto que genera la reestructuración en la ciudad, fomenta zonas específicas para proyectos urbanos; así mismo la falta de tecnología en sistemas de información (falta de valor agregado en el servicio), el boom de la demanda en bodegas, el cambio del negocio inmobiliario y el tipo de demanda personalizada que requieren las empresas multinacionales y nacionales, generan oportunidades e incentivos para incursionar en el mercado inmobiliario. Finalmente en los últimos años el uso de nuevas tecnologías como el software para el manejo de inventarios de propiedades y la publicación de las ofertas de venta y arriendo en la Web han revolucionado la forma de hacer negocios inmobiliarios en el mundo. Esta revolución se debe a las nuevas estrategias de los agentes de finca raíz que encontraron en internet la herramienta precisa para crear un sistema integrado de información, especialmente en Estados Unidos, que le permitió disminuir los costos publicitarios y el tiempo de venta de las propiedades. Esto conlleva a poder innovar en el negocio con sistemas de información y tecnológicos que representen ventajas competitivas las cuales sean un atractivo para nuestro modelo de negocio.

UNIVERSIDAD JOSÉ CARLOS MARIATEGUI

7

CONSTITUCIÓN DE UNA AGENCIA INMOBILIARIA

1.4.

OBJETIVOS DEL NEGOCIO Objetivos Cuantitativos •

De entrada en el negocio inmobiliario, se pretende obtener el 0.1% del mercado de ventas y en arriendo el l % de los estratos A, B y C.

Objetivos Cualitativos •

Enfocarnos en el estrato alto de Lima, ya que presenta las mejores oportunidades de negocio.

•

Desarrollar un portafolio con productos Innovadores que capten nuevos clientes.

II.

•

Buscar posicionamiento de marca.

•

Contar con una página web para la comunicación con los clientes.

PRESENTACIÓN DE LA EMPRESA Nombre de la Empresa TAKANA INMOBILIARIA EIRL Descripción de la empresa Empresa dedicada a la prestación de servicios inmobiliarios en Lima para sectores del estratos A, B y C que ofrece a sus clientes la posibilidad de vender, comprar, alquilar o avaluar sus inmuebles, así como conocer diferentes proyectos de vivienda. Misión TAKANA INMOBILIARIA EIRL es una empresa dedicada a satisfacer las necesidades de compra, venta y arrendamientos de inmuebles para vivienda; a su vez realiza avalúos, asesoría jurídica, asesoría contable y asesoría financiera a sus clientes brindando un servicio de intermediación inmobiliaria personalizado del más alto nivel, con el fin de expandir y crecer buscando el bienestar de sus empleados, clientes y de la comunidad en general. Visión Posicionarnos como la número 1 en manejo de vivienda en estratos A, B y C resaltándose por ser una empresa de calidad por cumplimiento y confiabilidad; así mismo para dicho año, posicionar a TAKANA INMOBILIARIA EIRL como una de las inmobiliarias preferidas y la más visitada en Internet.

UNIVERSIDAD JOSÉ CARLOS MARIATEGUI

8

CONSTITUCIÓN DE UNA AGENCIA INMOBILIARIA

Ubicación Así mismo se ha establecido la necesidad de montar su oficina principal en el corazón del distrito de Miraflores, que es donde se concentran gran parte de los estratos altos de Lima, estableciendo la necesidad de fijar un punto de venta físico para la distribución directa del servicio y un sitio web que pretende competir con las actuales compañías que ofrecen estos servicios. Comunicación y Distribución Se buscara realizar una estrategia de comunicación agresiva, esta se basara en una publicidad intensa, pagando pautas en: Radio, Televisión, Servicio de publicidad móvil y medios impresos. Las tácticas de comunicación para transmitir dicho mensaje serán: •

Pauta en medios impresos dirigidos a estratos altos, tales como revistas semanales de publicación semanal de análisis y opinión como cambio o semana.

•

Pagar publicidad en vallas móviles tanto en carros-valla como en taxis-valla, ya que estos generan un gran impacto publicitario.

•

Utilizar vallas fijas en zonas estratégicas, haciendo uso de estructuras de gran impacto visual que permitirán transmitir nuestra imagen y productos a un gran número de personas que transitan por estos puntos.

•

Elaboración de la página WEB de la empresa la cual tendrá una interfaz amigable, donde encuentre todo lo relacionado con la búsqueda de inmuebles para la venta, compra, arrendamiento y avaluó con una base de datos de los inmuebles disponibles, así mismo atención al cliente en línea por medio de chat virtual. En la página los clientes podrán encontrar simuladores financieros para créditos hipotecarios, como nivel de rentabilidad del inmueble que arrienda (TIR, VPN y demás), sectores de mayor valorización, etc.

Para desarrollar las estrategias de satisfacción integral del cliente se pondrá atención a las siguientes tácticas de distribución: •

Dar estímulos, es decir regalos de oficina a sus clientes preferenciales tales como USB, vasos, esferos, agendas, etc.

•

Contratar personal capacitado para el manejo integrar de los servicios inmobiliarios.

UNIVERSIDAD JOSÉ CARLOS MARIATEGUI

9

CONSTITUCIÓN DE UNA AGENCIA INMOBILIARIA

•

Capacitar a los empleados para la asesoría y asistencia de los servicios, con el fin de ofrecer un servicio de calidad.

•

Contactarse con el cliente para verificar la correcta asistencia de los servicios en lugar solicitado.

•

Ofrecer en la Internet un canal de consulta con información amplia, confiable y actualizada de los servicios e inmuebles.

•

Confirmar con los clientes fecha, lugar y hora de servicio y ofrecer.

La creación de un Boletín Mensual Gratis sobre información inmobiliaria que será enviado al mail de los clientes y personas que se inscriban a la página. La atención al público se hará en la oficina principal o en el inmueble del cliente con cita previa. Estrategia de Servicio El objetivo es poder cambiar la percepción del cliente con servicios que sean innovadores y que generen una experiencia inolvidable y enriquecedora de forma que aumente la frecuencia y se capten nuevos clientes de esta forma. La estrategia es por medio de una infraestructura administrativa adecuada y con servicios adicionales de asesoría en información constante con el cliente y con el mercado, es decir buscar la forma que el cliente piense que su inmueble es importante para nosotros y que buscamos comercializarlo en un tiempo menor y en condiciones favorables si el cliente lo comercializara por sus propios medios. Entonces desde el servicio queremos basarnos en las siguientes acciones: •

Estructura administrativa adecuada

•

Retroalimentación constante con el cliente

•

Base de datos de clientes (compradores y arrendatarios)

•

Asesoría Integral (financiación, análisis de rentabilidad, seguimiento del inmueble, nivel de satisfacción del arrendatario, tiempo de colocación del inmueble.)

Estrategia de Precio Encontramos que hay una preferencia y tendencia de las personas por pagar un porcentaje menor entre venta y arrendamiento. Se decidió establecer una estrategia para una cartera de productos con un conjunto

UNIVERSIDAD JOSÉ CARLOS MARIATEGUI

10

CONSTITUCIÓN DE UNA AGENCIA INMOBILIARIA

de precios que maximice los beneficios de la disparidad del valor de los inmuebles, el valor de los cánones y el tamaño de los inmuebles; es decir desagregar los precios de acuerdo a los factores anteriormente descritos. •

Para la venta decidimos establecer una tabla entre el 2% como mínimo y un 4% como máximo de acuerdo al valor del inmueble.

•

Para el arrendamiento consideramos cobrar una comisión de acuerdo al valor del inmueble que tendría un mínimo de 6% y un máximo de 9%.

•

Para la parte de avalúos la comisión será de acuerdo a los fijados por el gobierno según lo establece el Reglamento Nacional de Tasaciones del Perú, Resolución Ministerial Nº 126-2007-VIVIENDA del 7 de mayo de 2007 y que contiene las modificaciones aprobadas con la Resolución Ministerial Nº 266-2012-VIVIENDA de 28 de noviembre de 2012.

Estrategia de Ventas Para la comercialización de los inmuebles y prestación de servicios la estrategia en ventas se basara en la atención vía Chat virtual, Servicio a domicilio en el inmueble del cliente o donde lo desee con cita previa, en las oficinas de la inmobiliaria y por medio telefónico. III.

ASPECTOS LEGALES PARA SU CONSTITUCIÓN

3.1.

Procedimiento para el Registro como Agente Inmobiliario La inscripción es obligatoria a partir de los tres años de la entrada en vigencia de la Ley N° 29080. El registro es gratuito, debiendo presentar el Formulario de Inscripción o Renovación - FIR en Mesa de Partes del Ministerio de Vivienda, Construcción y Saneamiento - VIVIENDA, adjuntando los siguientes documentos: Persona Natural: a) Copia certificada de la Constancia del Curso de Especialización para Agentes Inmobiliarios. b) Declaración jurada de encontrarse en pleno goce y ejercicio de derechos civiles. c) Copia certificada del DNI. d) Copia del RUC. e) Declaración jurada de domicilio.

UNIVERSIDAD JOSÉ CARLOS MARIATEGUI

11

CONSTITUCIÓN DE UNA AGENCIA INMOBILIARIA

f) Constancia de no registrar antecedentes penales por sentencia condenatoria. g) Dos fotografías tamaño pasaporte en fondo blanco. h) Certificado de Estudio. i) Formulario de Inscripción (FIR) Persona Jurídica: a) Copia Literal de la Partida Registral, expedida por Registros Públicos. b) Nombre del representante legal y vigencia de poder. c) Copia del RUC. d) Copia certificada del DNI del representante legal; e) Relación del personal que cuente con la capacitación especializada. f) Copias certificadas de las constancias de capacitación del oersonal presentado. g) Formulario de Inscripción (FIR) En el caso de los solicitantes residentes en el interior del país podrán remitir sus documentos a través de correo certificado •

Presentación del expediente y emisión de Constancia e inscripción en el Registro La Dirección Nacional de Vivienda - DNV, verificará la documentación presentada. En caso de tener alguna observación, la DNV notificará al solicitante, para que en un plazo no mayor a (10) diez días hábiles, subsane las observaciones. De estar conforme con el cumplimiento de la documentación, en un plazo de 30 días hábiles, VIVIENDA emitirá la Constancia de Inscripción en el Registro. La Constancia de Inscripción en el Registro incluye los datos del Agente Inmobiliario, además de lo siguiente: •

Fecha de Registro

•

Fecha de expedición de la constancia

•

Fecha de expiración

La expedición de las constancias, será comunicado mediante correo electrónico. En el caso de los solicitantes del interior del país también serán notificados vía correo electrónico, remitiendo el físico de la constancia vía correo certificado al domicilio. La relación de los Agentes inmobiliarios registrados será publicada a través de

UNIVERSIDAD JOSÉ CARLOS MARIATEGUI

12

CONSTITUCIÓN DE UNA AGENCIA INMOBILIARIA

la página web del Ministerio de Vivienda, Construcción y Saneamiento, la cual será actualizada mensualmente. •

Vigencia de la Inscripción en el Registro La inscripción en el Registro tendrá una vigencia de tres (03) años, computados a partir de la fecha de Registro.

•

Renovación de la Inscripción en el Registro Se presentará el FIR con los datos actualizados, en caso se presente alguna variación, se deberá adjuntar la documentación sustentatoria de dicha variación. No podrán renovar aquellas personas, a quienes se les haya cancelado el registro por sanción. Los Agentes que hayan recibido sanción de multa deberán acreditar el pago de la misma al momento de solicitar dicha renovación.

3.2.

Procedimiento para la formalización de la Agencia Inmobiliaria 1) Búsqueda y reserva del nombre de la empresa en Registros Públicos. La inmobiliaria TAKANA INMOBILIARIA EIRL será constituida bajo la forma jurídica de Empresa Individual de Responsabilidad Limitada para lo cual nos remitimos a la Ley Nº 26887, Ley General de Sociedades. 2) La Minuta Se redactó el pacto social y los estatutos, además de los insertos correspondientes a la sociedad. 3) La Escritura Pública. La Minuta fue llevada a la notaría para que sea elevada a escritura pública; presentando además el comprobante de depósito del capital aportado en el Banco de Crédito del Perú, junto al inventario detallado y valorizado de los bienes no dinerarios y el certificado de Búsqueda Mercantil emitido por la Oficina de Registros Públicos de la inexistencia de una razón social igual o similar a la nuestra. 4) Inscripción de la Escritura Pública en Registros Públicos Se llevó la Escritura Pública a la Oficina de Registros Públicos para su debida inscripción en los Registros Públicos. 5) Obtención del número de RUC Nos inscribimos ante la SUNAT y obtuvimos nuestro Registro Único de

UNIVERSIDAD JOSÉ CARLOS MARIATEGUI

13

CONSTITUCIÓN DE UNA AGENCIA INMOBILIARIA

Contribuyentes (RUC) Nº 20536677880 6) Elección del régimen tributario En la misma SUNAT, fuimos registrados en Régimen General de Renta; y luego procedimos a imprimir los comprobantes de pago (boleta y/o factura) que utilizaremos en la empresa. 7) Compra y legalización de Hojas sueltas para los libros contables Nuestra contabilidad será automatizada, por lo tanto tuvimos que comprar y legalizar hojas sueltas ante notario público. 8) Inscripción de trabajadores en EsSalud En este paso registramos a nuestros trabajadores en el T-Registro de la página web de la SUNAT, el cual permitirá que nuestros trabajadores accedan a las prestaciones que otorga dicha entidad. 9) La Licencia Municipal En la Municipalidad Provincial de Tacna, tramitamos la obtención de la licencia de funcionamiento, presentando una fotocopia del RUC.; un croquis de la ubicación de la empresa; una copia del contrato de alquiler del local; una copia de la Escritura Pública; el recibo de pago por derecho de licencia y el formulario de solicitud. IV.

ORGANIGRAMA DE “TAKANA INMOBILIARIA EIRL”.

UNIVERSIDAD JOSÉ CARLOS MARIATEGUI

14

CONSTITUCIÓN DE UNA AGENCIA INMOBILIARIA

V.

ANÁLISIS TÉCNICO Y OPERATIVO

5.1.

PROMESAS DE SERVICIO La promesa de servicio es la manifestación de los compromisos voluntariamente asumidos por TAKANA INMOBILIARIA EIRL con sus clientes, con el fin de establecer con claridad y transparencia el marco de actuación con los clientes para poder generar confianza en la relación. En cada servicio se centraran esfuerzos a prestar una atención profesional, cortés y que responda a las necesidades de nuestros clientes. En este sentido se respetara las necesidades del cliente, y seremos honestos y directos.

5.1.1. Promesa de Servicio de Arrendamiento En el caso de recibir un inmueble en arriendo, TAKANA INMOBILIARIA EIRL, se compromete a publicitar los inmuebles, pautando en los diferentes medios de comunicación y la colocación de vallas, pancartas o avisos. La asesoría se basa en la visita a los inmuebles, el trámite ante la aseguradora y el seguimiento del negocio, como la coordinación las citas diarias para finalmente, con la aprobación, elaborar el contrato de arrendamiento, inventario físico y acta de entrega del inmueble. El principal objetivo es trabajar siempre buscando el beneficio los clientes, con la obtención de excelentes arrendatarios para los inmuebles. Ya una vez entregado el inmueble al arrendatario, se cancelara oportunamente, en fechas fijas mensuales, el valor del arrendamiento pactado, pague o no el arrendatario. 5.1.2. Promesa de Servicio de Venta En este proceso promocionamos el inmueble pautando en los periódicos locales, metro cuadrado y ofrecemos el inmueble a nuestro Banco de Clientes. Ubicamos los avisos, pancartas o vallas. Mostramos los inmuebles a los interesados y si deciden la compra, los asesoramos en el cierre del negocio, los trámites del crédito bancario, si es el caso y en la firma por parte de los interesados de la promesa de compraventa y la escritura. En el transcurso del tiempo que permanezca el inmueble con nosotros, se le proporcionara al dueño informes sobre los avances del proceso con regularidad y se

UNIVERSIDAD JOSÉ CARLOS MARIATEGUI

15

CONSTITUCIÓN DE UNA AGENCIA INMOBILIARIA

hablará con él sobre los comentarios que reciba sobre la propiedad. De acuerdo a lo anterior, se harán recomendaciones para mejorar las posibilidades la propiedad en el mercado. Se utilizará un documento por escrito con el Análisis Competitivo de Mercado e información sobre el mercado local poner a la venta la propiedad con el precio adecuado y conseguir el valor justo. Una vez que el propietario haya aceptado una de las ofertas, los procedimientos de preacuerdo (custodia/depósito) hasta el proceso de cierre de la venta se vigilarán en la medida en que la ley lo permita. Al final si el cliente lo desea se le ayudara a encontrar su próxima vivienda. 5.1.3. Promesa de Servicio de Avalúo El Avaluó es básicamente un estudio que analiza diversos factores arquitectónicos, urbanísticos, estructurales y de mercado, entre otros aspectos, para determinar el valor comercial de una propiedad. Mediante un Proceso técnico, lógico y coherente que les permite analizar, procesar e interpretar información inmobiliaria, obtenida mediante investigaciones directas e indirectas, para determinar el valor comercial más probable de un bien, en términos monetarios, en un mercado abierto y en condiciones normales. Este estudio tendrá como contenido mínimo: •

Indicación de la clase de avalúo que se realiza y la justificación de por qué es el apropiado para el propósito pretendido.

•

Identificación y descripción de los bienes o derechos avaluados, precisando la cantidad y estado o calidad de sus componentes.

•

Características de la propiedad. Se trata de una descripción física del terreno, las dependencias, los acabados y en algunos casos comentarios relacionados con la estructura.

•

Información jurídica y de titulación. Deben relacionarse los linderos, la cabida, la tradición de propietarios y tenedores de la propiedad, la titulación actual y la situación jurídica, entre otros datos.

•

Los datos urbanísticos del sector. Descripción de la zona y análisis de aspectos incidentes (positiva o negativamente) sobre el valor de la propiedad.

•

Consideraciones sobre usos. Se refiere a la destinación que puede darse al bien

UNIVERSIDAD JOSÉ CARLOS MARIATEGUI

16

CONSTITUCIÓN DE UNA AGENCIA INMOBILIARIA

en relación con las normas urbanísticas aplicables como por ejemplo, comercial, residencial, industrial, mixto. •

Los valores de referencia o unitarios que se utilicen y sus fuentes.

•

Las cantidades de que se compone el bien o derecho valorado, que se utilizaron para realizar los cálculos.

•

La vigencia del avalúo, que no podrá ser inferior a un año.

•

Metodologías aplicadas (por lo menos dos). Se deben incluir los datos y referencias de los modelos de cálculo utilizados.

•

Cuando la metodología del avalúo utilice un sistema de depreciación, se debe indicar el método de depreciación utilizado y la razón por la cual se considera que resulta más apropiado que los métodos alternativos.

•

Cuando la metodología utilice proyecciones, se deben señalar todos y cada uno de los supuestos y el procedimiento usado para proyectar. En el caso de variables proyectadas se deben incluir las fuentes de donde fueron tomadas y/o los supuestos que se tuvieron en cuenta para realizar la proyección.

•

Si la metodología del avalúo utiliza índices, se debe señalar cuáles se utilizaron y la fuente de donde fueron tomados.

•

Memorias de los cálculos realizados. Hace referencia a las fórmulas, valores y resultados obtenidos en las diferentes metodologías- durante la estimación del precio.

•

Estimaciones sobre valorización. Qué posibilidades tiene el tiempo de crecer el precio de la propiedad de acuerdo con el comportamiento del mercado, las obras de infraestructura del sector, la fisonomía social y de seguridad de la zona y en general, teniendo en cuenta los demás elementos urbanísticos y propios de la propiedad que puedan afectar su valor positiva o negativamente.

•

La identificación de la persona que realiza el avalúo y la constancia de su inclusión en las listas que componen el Registro Nacional de Avaluadores.

•

Avalúo comercial (valor del inmueble). El precio real estimado de acuerdo con los cálculos y demás consideraciones tenidas en cuenta por el avaluador. Debe discriminar los valores de suelo, áreas con diferentes usos y/o tratamientos, entre otros datos.

•

Registro fotográfico de la visita. Imágenes de la propiedad con comentarios que

UNIVERSIDAD JOSÉ CARLOS MARIATEGUI

17

CONSTITUCIÓN DE UNA AGENCIA INMOBILIARIA

permitan identificar cada una de las áreas y su estado. •

Anexos de documentos consultados. Al documento final se le deben adjuntar las notas, fichas, documentos y/o mapas en que se relaciona la normatividad aplicable a la propiedad. También los planos, levantamientos topográficos (si se realizó), documentos de titulación y otros que hayan podido utilizarse durante el avalúo.

5.2.

ASESORÍA JURÍDICA: En cuanto a la asesoría jurídica, se ofrecerá estos servicios: •

Elaboración de contratos de compraventa.

•

Elaboración de Minutas.

•

Elaboración y reformas a la propiedad horizontal.

•

Estudio de títulos.

•

Cobro de Cartera.

•

Estudio de solicitudes de Arrendamiento.

•

Elaboración de contratos de arrendamiento.

•

Liquidación de contratos.

•

Recuperación de sumas por Servicios Públicos.

VI.

INFRAESTRUCTURA E IMPLEMENTACIÓN DEL LOCAL COMERCIAL

6.1.

LOCALIZACIÓN Para la ubicación de nuestra sede central, se ha dispuesto arrendar una casa en la Cdra. 12 de la Av. 28 de Julio la cual cuenta con sala de espera, área de recepción, tres ambientes para oficinas, sala de reuniones, tres baños, áreas para implementar una cocina-comedor y un deposito o zona de archivo, dos estacionamientos y dos puertas de acceso en el distrito de Miraflores. Su valor de arriendo es de S/. 2,200.00 mensuales junto con un valor de administración de S/. 800.00; esta cuenta con: cables de red y línea telefónica, iluminación natural, circuito cerrado de TV, recepción, detección de humo, alarma de incendio, escaleras de emergencia, tanques de agua, garaje y parqueadero visitantes.

UNIVERSIDAD JOSÉ CARLOS MARIATEGUI

18

CONSTITUCIÓN DE UNA AGENCIA INMOBILIARIA

6.2.

EQUIPOS Y MAQUINARIA Los servicios inmobiliarios no requieren de tanto equipo o maquinaria dado que solo se requiere equipar una oficina para la atención al cliente y las respectivas áreas funcionales como son la jurídica, la administrativa, técnica y comercial. Entre las necesidades básicas en cuanto a equipos de oficina se encuentran escritorios, sillas, mesas, estantes, etc.; y equipos informáticos (computadoras, impresoras, fotocopiadoras, teléfono s, fax, etc.) y los respectivos implementos de librería.

6.3.

TECNOLOGÍA Cuando se habla de tecnología en este proyecto, se refiere al manejo de bases de datos, fundamental para la operación del negocio. TAKANA INMOBILIARIA EIRL piensa incluir en sus operaciones el sistema fácil; este es un sistema de datos informáticos que contiene los inmuebles que han sido dados en administración a las inmobiliarias para facilitar su venta. El sistema fácil provee información detallada de las propiedades disponibles para ser vendidas, recibiendo la información en su servidor y divulgándola a los miembros y usuarios mediante un acceso exclusivo para afiliados mediante claves de inclusión y consulta.

VII.

RECURSOS HUMANOS Al inicio de reclutamiento se harán convocatorias a través de avisos clasificados y bolsas de trabajo en donde se publicara el perfil de los cargos requeridos. Para el proceso de selección del trabajador se llevaran los siguientes pasos: a) Revisión de las hojas de vida de los interesados y selección de posibles calificados. b) Se realizara una entrevista inicial. c) Se realizaran pruebas de personalidad, de inteligencia y de rendimiento para definir el potencial intelectual y la personalidad del aspirante al cargo y verificar sus capacidades. d) Una vez escogido los candidatos se procederá a comprobar la veracidad de la información proporcionada; se realizara una investigación de antecedentes de

UNIVERSIDAD JOSÉ CARLOS MARIATEGUI

19

CONSTITUCIÓN DE UNA AGENCIA INMOBILIARIA

trabajo, investigación de antecedentes penales, investigación de cartas de recomendaciones y referencias. e) En el proceso de contratación se legaliza la relación de trabajo para garantizar los intereses y los derechos de las dos partes, trabajador y empresa. Posteriormente se firma el contrato definiendo su duración, la forma de pago, cantidad remunerada, periodo de prueba, prestaciones sociales y finalmente se firma por el gerente general, el responsable directo y el trabajador. f) Por último se realizara la inducción al individuo para que conozca los elementos, tareas y funciones del trabajo que va desarrollar, estableciendo planes, manuales y programas. Así mismo se le presenta el equipo de trabajo y se le indicaran sus funciones. Todo esto con el objetivo de que la persona se integre a la organización y a su puesto de trabajo lo más rápido posible.

UNIVERSIDAD JOSÉ CARLOS MARIATEGUI

20

CONSTITUCIÓN DE UNA AGENCIA INMOBILIARIA

-ANEXO 01CONTRATO DE CORRETAJE Conste por el presente documento el Contrato de Corretaje Inmobiliario que celebran de una parte TAKANA INMOBILIARIA EIRL, identificada con R.U.C. N° 20536677880 inscrita en la partida electrónica N° P-005274 del Registro de Personas Jurídicas de Lima, con domicilio en Av. 28 de Julio Nº 1255 distrito de Miraflores, Provincia y Departamento de Lima, debidamente representada por su Gerente General Don Abdón Huanca Jarecca, identificado con D.N.I. N° 00502060, con poderes inscritos en el asiento F-320 de la referida partida electrónica, a quien en lo sucesivo se denominará EL CORREDOR; y, de otra parte, Nelson Perez Ale, identificado con D.N.I. N° 40512855, de estado civil soltero y con domicilio en Av. Pinto Nº 315 distrito, provincia y departamento de Tacna, a quien en lo sucesivo se denominará EL PROPONENTE; en los términos contenidos en las cláusulas siguientes: ANTECEDENTES PRIMERA.- EL PROPONENTE es propietario del inmueble ubicado en la Av. Argentina No. 220, La Negrita, en el distrito, provincia y departamento de Arequipa, cuyo dominio se encuentra inscrito en la partida electrónica N° 11002020 del Registro de la Propiedad Inmueble de Arequipa, dejando establecido que sobre dicho bien no pesa gravamen de ninguna especie, ni medida judicial o extrajudicial alguna y en general, acto o contrato que limite su libre disponibilidad. SEGUNDA.- EL CORREDOR es una persona jurídica de derecho privado constituida bajo el régimen de la sociedad anónima, cuya actividad principal es la intermediación en la celebración de contratos de compraventa y arrendamiento de inmuebles de toda naturaleza: casa- habitación, oficinas, tiendas, departamentos, etc. OBJETO DEL CONTRATO TERCERA.- En virtud del presente contrato, EL CORREDOR se obliga a promover la venta del inmueble al que se refiere la cláusula primera, durante un plazo de 90 días. En contraprestación, EL PROPONENTE se obliga a pagar a EL CORREDOR una comisión que se deducirá del precio de venta del inmueble. OBLIGACIONES Y DERECHOS DEL CORREDOR CUARTA.- En virtud del presente contrato, EL CORREDOR se obliga a: • Publicitar la venta del referido inmueble. • Informar semanalmente a EL PROPONENTE sobre los potenciales compradores. • Mostrar el inmueble a los interesados. • Proponer el proyecto de contrato para la compraventa del inmueble.

UNIVERSIDAD JOSÉ CARLOS MARIATEGUI

21

CONSTITUCIÓN DE UNA AGENCIA INMOBILIARIA

QUINTA.- EL CORREDOR, en cumplimiento de lo establecido en la cláusula anterior, deberá publicar por su cuenta, avisos publicitando la venta del inmueble tanto en periódicos, afiches y cualquier otro medio de comunicación masivo. SEXTA.- EL CORREDOR deberá brindar a los potenciales compradores o interesados en el inmueble, toda la información que estos requieran como lo referente a los antecedentes registrales, planos, antigüedad, etc., que obtendrá directamente de EL PROPONENTE. SETIMA.- En caso de no efectuarse la venta en el plazo pactado, o de efectuarse en condiciones distintas a las acordadas, no hay obligación de EL CORREDOR de pagar indemnización alguna. OBLIGACIONES Y DERECHOS DEL PROPONENTE OCTAVA.- EL PROPONENTE de acuerdo a lo señalado anteriormente, pagará a EL CORREDOR una comisión que asciende al 3% del precio de la venta del inmueble, en caso que se realice la operación. De ocurrir esto último, dicho pago se efectuará al momento de la suscripción del contrato de compraventa. NOVENA.- EL PROPONENTE se obliga a abstenerse de ofertar la venta del inmueble de su propiedad, mientras esté vigente el contrato. DÉCIMA.- Si EL PROPONENTE incumple la cláusula anterior y promociona y vende el inmueble durante la vigencia del contrato, se obliga a pagarle a EL CORREDOR la comisión establecida en la cláusula octava. DÉCIMO PRIMERA.- EL PROPONENTE se obliga a brindar todas las facilidades para que EL CORREDOR cumpla con la labor encomendada. GASTOS Y TRIBUTOS DÉCIMO SEGUNDA.- Las partes acuerdan que todos los gastos y tributos que origine la celebración, formalización y ejecución del presente contrato serán asumidos por EL PROPONENTE. RESOLUCIÓN DEL CONTRATO DÉCIMO TERCERA.- El incumplimiento de la obligación asumida por EL CORREDOR en la cláusula octava, constituirá causal de resolución del presente contrato, al amparo del artículo 1430° del Código Civil. En consecuencia, la resolución se producirá de pleno derecho cuando EL PROPONENTE comunique, por carta notarial, a EL CORREDOR que quiere valerse de esta cláusula. COMPETENCIA ARBITRAL

UNIVERSIDAD JOSÉ CARLOS MARIATEGUI

22

CONSTITUCIÓN DE UNA AGENCIA INMOBILIARIA

DÉCIMO CUARTA.- Las controversias que pudieran suscitarse en torno al presente contrato, serán sometidas a arbitraje, mediante un Tribunal Arbitral integrado por tres expertos en la materia, uno de ellos designado de común acuerdo por las partes, quien lo presidirá y los otros designados por cada uno de ellos. Si en el plazo de 120 días de producida la controversia, no se acuerda el nombramiento del presidente del Tribunal Arbitral, éste deberá ser designado por el Centro de Arbitraje Nacional y Extranjero de la Cámara de Comercio de Lima, cuyas reglas serán aplicables al arbitraje. El laudo del Tribunal Arbitral será definitivo e inapelable, así como de obligatorio cumplimiento y ejecución para las partes y, en su caso, para la sociedad. DOMICILIO DÉCIMO QUINTA.- Para la validez de todas las comunicaciones y notificaciones a las partes, con motivo de la ejecución de este contrato, ambas señalan como sus respectivos domicilios los indicados en la introducción de este documento. El cambio de cualquiera de las partes surtirá efectos desde la fecha de comunicación de dicho cambio a la otra parte, por vía notarial. APLICACIÓN SUPLETORIA DE LA LEY DÉCIMO SEXTA.- En todo lo no previsto por las partes en el presente contrato, ambas se someten a lo establecido por el Código Civil y demás del sistema jurídico que resulten aplicables. En señal de conformidad, las partes suscriben este documento en la ciudad de Arequipa, a los 02 días del mes de julio del 2016.

UNIVERSIDAD JOSÉ CARLOS MARIATEGUI

23