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INTRODUCCIÓN La emisión de cédulas hipotecarias nace a iniciativa del órgano ejecutivo, con el propósito de solucionar problemas de liquidez, que en algún momento podría estar pasando el banco hipotecario; para lo cual se configuró una serie de garantías que le dieran un mayor respaldo a la emisión de las cédulas hipotecarias. Las cedulas hipotecarias son valores emitidos por particulares, mediante la intervención de un banco hipotecario y garantizadas con hipoteca sobre un inmueble propiedad del emisor, además de la garantía solidaria del banco hipotecario que interviene en su emisión. En el presente trabajo, pretendemos dar solución a la interrogante de si la primera emisión de cédulas hipotecarias emitidas por el banco hipotecario de el salvador, es o no un verdadero proceso de titularización; para ello es necesario hacer una serie de consideraciones tanto técnicas como legales para poder dar una opinión más acertada acerca del tema. LETRA HIPOTECARIA ANTECEDENTES En el Perú existe desde hace años un déficit de vivienda muy alto que los sucesivos gobiernos y las empresas privadas han tratado de reducir recurriendo a diversas formulas. Así, se han planteado diversas alternativas de solución desde el sector público y desde el sector privado. Las empresas del sector financiero han venido ofreciendo productos encaminados a solucionar este problema. El problema central radica en que los demandantes de las viviendas no cuentan con los recursos necesarios para construir o comprar una vivienda, por lo que tienen que recurrir necesariamente a financiarse, ya sea directa o indirectamente. Al mismo tiempo, la poca estabilidad de nuestra economía ha conspirado para que existan personas interesadas en invertir o depositar sus ahorros a largo plazo. A fin de atender esta evidente y creciente necesidad de financiamiento con fines de vivienda, en nuestro país existe un instrumento y mecanismo de préstamo que pretende solucionar este problema. Tal como los valores representativos de deudas; bonos, letras y cedulas hipotecarias. El mecanismo legal mas utilizado en nuestro país ha sido siempre el contrato de mutuo hipotecario, mediante el cual, una institución financiera, denominada mutuante, se obliga a otorgar a su cliente, denominado mutuatario, una cantidad de dinero o bienes, a cambio de que se le devuelvan otros de la misma especie, calidad o cantidad. En garantía del pago del mutuo, el cliente hipoteca su inmueble.

Las letras hipotecarias son una suerte de mutuo en especie que surgen en le Perú como una alternativa de solución al problema planteado. BASE LEGAL A la fecha, las normas que regulan las letras hipotecarias, son: * Artículos 269 y 270 de la Ley de Títulos Valores. * Artículos 236 de la Ley de Bancos * Circular B-1953-94 de la SBS, norma que establece disposiciones reglamentarias de las operaciones de crédito que se otorguen con la emisión de las letras hipotecarias. * Circular B- 1959-94 de la SBS, norma referida a la emisión de las letras hipotecarias para el financiamiento de viviendas. * Circular B- 1963 – 94 de la SBS, norma que establece las disposiciones sobre las garantías hipotecarias de los créditos concedidos mediante la emisión de las letras hipotecarias. * Carta Circular b-014-94 de la SBS, norma que establece consideraciones generales, así como el procedimiento para el otorgamiento de la autorización de emisión de letras hipotecarias. DEFINICION DE LETRAS HIPOTECARIAS Las letras hipotecarias son aquellos valores mobiliarios representativos de deuda, emitidos por empresas del sistema financiero, que son entregados como prestaciones en contratos de mutuo no dinerario con garantía hipotecaria, cuyo objeto sea financiar créditos hipotecarios. Los créditos hipotecarios son otorgados por los Bancos a personas naturales, mediante la emisión de letras hipotecarias que podrán ser colocadas en el mercado de valores para conseguir el financiamiento para la adquisición y/o construcción de viviendas, y que será pagado mediante cuotas mensuales entre cinco y veinte años. Por tanto las letras hipotecarias son instrumentos financieros de renta fija emitida por un Banco emisor con la finalidad de otorgar un préstamo para ser destinado a la construcción o adquisición de una vivienda. Sin embargo, su objetivo a mediano plazo comprende la adquisición además de locales comerciales, industriales, recreativos, etc. De conformidad con lo establecido en el Artículo 2690 de la Ley de Títulos Valores Nº 27287, las letras hipotecarias deben ser emitidas en series y según el año calendario de su emisión, exclusivamente por los Bancos que han sido previamente autorizados por la SBS. En la emisión de las letras hipotecarias los Bancos son los únicos obligados a su pago.

CARACTERISTICAS Si el Banco aprueba un crédito hipotecario, financia hasta el máximo del 75% del valor del inmueble o del proyecto de construcción, y la diferencia del 25% restante será asumida por el comprador con sus propios recursos. Los contratos de préstamo hipotecario deberán elevarse a escritura pública, y en la misma se deberán señalar en forma expresa los montos que el prestatario deberá rembolsar por concepto de amortización, intereses, comisión, seguro de desgravamen y cualquier otro gasto, en una tabla de reembolso que deberá insertarse en la escritura. Las letras hipotecarias son emitidas por el Banco por un monto no mayor al préstamo otorgado. Las letras hipotecarias sólo pueden ser emitidas a fecha fija, en moneda nacional o extranjera y deberán incluir la siguiente información: a. Identificación de la empresa emisora. b. Valor nominal de la emisión. e. Número y serie de la letra. d. Fecha de emisión. e. Fecha de vencimiento. f. Tasa de interés. g. Forma de amortización. h. El valor de los cupones, según la forma de amortización convenida. i. Firma de los representantes del Banco emisor. LA CÉDULA HIPOTECARIA. CONSIDERACIONES GENERALES CÉDULAS HIPOTECARIAS: Por cédula hipotecaria se entiende todo título de renta fija privada que emite una entidad bancaria y que está respaldada por el global de los préstamos hipotecarios de la misma. Nótese la diferencia importante con la titulación que sólo se refiere a un grupo seleccionado mientras que las cédulas están respaldadas por el total (todos) de los préstamos hipotecarios. Dependiendo de las características de cada emisión lo habitual es que tengan amortización al vencimiento pero que sean negociables a través del mercado secundario de renta fija. En otras ocasiones no se negocian en el mercado secundario y la contrapartida la ofrecen las propias entidades emisoras. Artículo 272 de la LTV.- Contenido a) b) c) d)

La Cédula Hipotecaria debe contener: La denominación de Cédula Hipotecaria; El lugar y fecha de emisión; El importe que representa;

e) La fecha de vencimiento para el pago del capital y de los intereses periódicos que deben estar representados en los cupones respectivos; o, la indicación de que los mismos representan el pago de los intereses y la alícuota o alicuanta respectiva del capital; f) La indicación que no es redimible antes de su vencimiento; g) Las demás condiciones que señale la Superintendencia; y h) El nombre de la empresa emisora y la firma de su representante, de tratarse de Cédula Hipotecaria emitida en título. Las cédulas hipotecarias deberán negociarse a través del mercado bursátil. Se excluyen de esta obligación a las transferencias de cédulas hipotecarias originadas en:  Daciones En Pago;  El Pago Del Principal Con Cédulas Hipotecarias Que Realiza El Propio Deudor A La Institución Emisora;  Fusiones;  Escisiones;  Herencias;  Legados;  Donaciones;  Liquidación De La Sociedad Conyugal;  Liquidación De La Sociedad De Bienes Originada Por La Unión De Hecho;  Cambios De Valores Entre Portafolios Administrados Por Una Casa De Valores De Propiedad De Un Mismo Comitente; Y,  Otras Que La Ley Lo Permita. Únicamente podrán emitir cédulas hipotecarias los bancos, cooperativas de ahorro y crédito y sociedades financieras, legalmente constituidas, que se encuentren bajo el control y vigilancia de la superintendencia de bancos y seguros. Los préstamos de amortización gradual con emisión de cédulas hipotecarias deberán contar con seguro de incendios y líneas aliadas, que cubran cuando menos terremotos e inundaciones sobre las edificaciones hipotecadas y con seguro de desgravamen del deudor o deudores personas naturales. Los seguros serán contratados por la institución financiera emisora en empresas de seguros legalmente establecidas en el ecuador y su costo será asumido por el deudor. En todo caso en que el pago de los dividendos se encontrare vencido, la institución financiera emisora podrá cobrar sobre la cuantía del dividendo del capital en mora, la máxima tasa de mora permitida por la ley, vigente al momento del pago. Las instituciones del sistema financiero pueden demandar, en todo o en parte, si el pago de los dividendos estuviere en mora, por más de sesenta días: a) el saldo del préstamo o capital reducido, cortado a la fecha del último dividendo en mora, asimismo, con la máxima tasa de mora permitida, sobre el capital, hasta la solución del préstamo; b) la comisión pactada; c) las

primas de seguro satisfechas por la institución financiera; y, d) los gastos del juicio. El deudor tendrá derecho, en cualquier momento, o al tiempo de los pagos regulares, a hacer pagos adicionales de todo o parte del saldo de su préstamo. Si el pago se produce por anticipado, la institución financiera emisora obligatoriamente deberá realizar un sorteo extraordinario de cédulas hipotecarias con las mismas normas y procedimientos contemplados en el reglamento. Este pago adicional o total, en ningún caso se lo podrá realizar dentro del primer año de la emisión de las cédulas hipotecarias. Ningún pago adicional será menor de cincuenta dólares de los estados unidos de américa, y los de mayor cantidad serán múltiplos de esta suma. Cada semestre empezado se considerará vencido, para efectos del pago. Todo pago por concepto de amortización de capital podrá efectuarse con cédulas hipotecarias y/o con cupones de capital emitidos por la misma institución financiera emisora, siempre que su vencimiento corresponda al mismo semestre o a semestres anteriores, del capital que se está cancelando. Los intereses devengados por las cédulas hipotecarias se pagarán a sus tenedores. Terceras personas no podrán oponerse al pago, a menos que aleguen la pérdida de la cédula respectiva y rindan caución ante la institución financiera emisora. Las instituciones financieras podrán comprar, poseer y vender sus propias cédulas hipotecarias y constituir con ellas los depósitos en garantía que la ley exige que se mantenga, excepto el encaje en el banco central del ecuador; podrán adquirirlas, así mismo por dación en pago o que se adjudique judicialmente a su favor en pago de sus créditos, y en cualquiera de esos casos deberán volverlas a poner en circulación dentro del año de su adquisición. Estas negociaciones deberán realizarse a través del mercado bursátil. La junta bancaria reglamentará los procedimientos, forma y condiciones para la aplicación de la norma contenida en este artículo, como también dictará las resoluciones de carácter general para la aplicación de esta ley. El mecanismo de creación Es el siguiente: una persona que tenga la disposición de un bien inmueble constituye, por declaración unilateral de voluntad que se debe hacer constar en acta notarial, un crédito hipotecario a su cargo, con garantía hipotecaria del inmueble. Se establece en el acta que el crédito hipotecario quedará dividido en tantas porciones como cédulas hipotecarias se creen, y en cada una de las cédulas quedará incorporada la respectiva porción del crédito hipotecario. En esta forma, el crédito hipotecario, inmobiliario por su naturaleza, se atomiza y se incorpora en cosas mercantiles muebles, como son los títulos de las cédulas. Así, se da al crédito hipotecario gran movilidad, que hace fácilmente movilizables grandes capitales, y que ha dado gran aplicación a la cédula, la que es considerada como uno de los mejores valores de inversión. La sociedad o banco hipotecario intervendrá en el acta de creación, para certificar la existencia y valor de las garantías y para prestar su aval en cada

una de las cédulas. El banco tiene, consecuentemente, la calidad de avalista, pero su situación de intermediario entre el deudor hipotecario creador de las cédulas y el tomador de estas, tiene especiales perfiles. Se constituye en representante común obligado del conjunto de tenedores, y debe velar por los intereses de estos. De las explicaciones anteriores se desprende, que los títulos del banco hipotecario definidas por la ley del mismo, como cédulas hipotecarias, en realidad tienen las características del bono hipotecario.

Clases de cedulas hipotecarias Dos clasificaciones pueden hacerse de las cédulas hipotecarias, a saber: a) una que las agrupa según su manera de circular, es decir, el modo de efectuar su transferencia, y b) otra, que lo hace tomando en cuenta la garantía que les sirve de respaldo. Tomando en cuenta su manera de circular, las cédulas hipotecarias pueden ser “nominativas” o al “portador”. De la posibilidad de que las cédulas hipotecarias puedan ser nominativas o al portador, se infiere claramente que las mismas no pueden ser expedidas a la orden. Las Cédulas Hipotecarias Al Portador Son las que no precisan la designación de la persona autorizada para ejercer el derecho expresado en ellas; tales cédulas, cuyo régimen de circulación es el más sencillo, se transfieren por la simple entrega, por lo que constituyen títulos de legitimación real, en oposición a los títulos a la orden y a los nominativos, a los cuales se les conoce con la denominación de títulos de legitimación nominal. Las Cédulas Nominativas Sujetas a un régimen de transmisión más complejo, son las extendidas a favor de una persona determinada; su transferencia, comporta la notificación al banco emisor, lo cual puede hacerse mediante declaración inscrita en los registros del mismo. Naturaleza jurídica de las cédulas hipotecarias Con el objeto de ir profundizando en el estudio de las cédulas hipotecarias, es necesario destacar que por sí mismas, son consideradas como títulos valores, esto en conformidad a lo preceptuado por nuestro código de comercio, ya que reúnen las siguientes características:

a) La incorporación: el derecho es consustancial al documento y está indisolublemente unido a él desde el momento en que se cumplen los requisitos solemnes señalados en la ley, se opera de una transformación y se eleva el documento simple a la categoría de título de crédito. El derecho queda fusionado en el título. b) Integración: consiste en que en el título de crédito deben de constar textualmente todos los actos cambiarios exigidos o autorizados por la ley. En otras palabras, todos los actos relativos al mismo deben incluirse en él. De allí, que podemos decir, que solo lo que consta en el texto es lo que tiene validez. Así, cuando un título de crédito es aceptado por una persona que se obliga a pagarlo, debe hacerse constar esa aceptación en el mismo; no bastará que el aceptante manifieste su conformidad ante el juez, notario público o testigo y que se ofrezcan como pruebas de su aceptación la fe pública del juez o del notario y del dicho de los testigos. c) La literalidad: en palabras de vibrante, quién es el intérprete más inspirado del principio de la literalidad, sostenía que es “la pauta y medida del derecho” y, por lo mismo, pauta y medida de la obligación a cargo del girador, es decir, en palabras de Ascarelli, que el derecho que brota del título es literal en el sentido de que es todo aquello que mira a su contenido, extensión y modalidades; es decir, en su esencia y en su forma es decisivo exclusivamente el elemento objetivo del tenedor del título. Literalidad significa simple y sencillamente que lo escrito en el texto del documento es lo que constituye el derecho: el que lo suscribe se obliga a pagar tal día la cantidad de tantos colones al señor fulano de tal en tal plaza; esa es la pauta, medida y alcance de la obligación; y el que legítimamente, adquiere el título, tiene exactamente el derecho literal en él consignado d) La legitimación: es la característica que tiene el título de crédito, según la ley de su circulación, de facultar a quien lo posee para exigir del suscriptor o endosante en su caso, el pago de la prestación en él consignada y de autorizar al obligado a solventar válidamente su deuda a favor del tenedor. En caso de que dicha deuda no sea cumplida voluntariamente por el obligado, por el que suscribió o endosó el título, es evidente que el poseedor de éste podrá exigir el cumplimiento en forma coactiva mediante la intervención de las autoridades judiciales correspondientes. El documento de legitimación, hace ver que en materia de títulos de crédito no importa quién sea el propietario real del derecho consignado en el título, sino quién es el poseedor del mismo de acuerdo con la ley de su circulación e) La abstracción: consiste en la imposibilidad de excepciones y defensas derivadas del negocio causal de un título de crédito contra cualquier tenedor de buena fe que no esté con aquel. Parte pues, este principio de la circunstancia de que el tenedor de un título de crédito tiene un derecho autónomo por la necesaria separación que hay entre dicho título y la causa que lo origino, para proteger a posteriores acreedores contra

excepciones, a menudo desconocidas, que podrían derivar del negocio subyacente. f) la autonomía: el título de crédito endosado, destinado a circular y puesto ya en circulación, es independiente y autónomo respecto del negocio que le dio origen y lo que vale y obliga es únicamente lo que está inserto en el mismo. Por virtud de los principios de integración y literalidad sólo son actos válidos los que están consignados y escritos en el documento y nada de lo que ocurrió en el negocio causal que dio origen al título de crédito puede prevalecer en la vida jurídica de ese documento. La Cédula como título de crédito La cédula hipotecaria es un documento, es decir, un escrito, impreso, extendido a favor de una persona determinada (cédula nominativa) o de indeterminada persona (cédula al portador), que forma parte de una emisión seriada, en cuyo texto han de indicarse su clase (cédulas con garantía especial o cédulas con garantía global), la letra o número que le corresponde, y otras menciones. Nada impide que en el texto de la cédula figuren otras cláusulas o estipulaciones que el banco emisor juzgue insertar en dicho texto, siempre que tales cláusulas o estipulaciones no alteren ni desvirtúen su naturaleza propia. Lo que se pretende es que en el cuerpo de la cédula aparezca diáfanamente identificado el banco deudor, y que allí mismo se señalen las características de la emisión y se puntualicen aquellas circunstancias acreditativas de que la misma ha sido válidamente expedida. de la definición que nos hemos permitido dar de la cédula hipotecaria, fluye con meridiana claridad que ella es un título de crédito, contentivo de una promesa de pago emanada del banco emisor: tal promesa puede ser “nominativa” o al “portador”, esto es, hallarse formulada en beneficio de determinada persona o de sujetos indeterminados; y decimos que la cédula hipotecaria es un título de crédito, porque es encuadrable en la especie de documentos necesarios para ejercer (función de legitimación) y para transferir (función de transmisión) el derecho expresado en ellos, el cual, por exigencias propias de la circulación, siempre que ésta se realice conforme con la ley respectiva, se considera literal y autónomo en cabeza de los adquirientes de buena fe. Por ser un título de crédito, la cédula hipotecaria se haya regida por los principios de la autonomía, de la literalidad y de la necesidad. Resulta, de lo que precede, que la cédula hipotecaria es una promesa escrita de pago; en virtud de la declaración inserta en ella, y el banco emisor se obliga a pagar una determinada cantidad de dinero, en un cierto momento; el derecho a su beneficiario o tenedor al exigir el pago de dicha cantidad de dinero, y sus réditos, se ejerce con independencia del derecho de los precedentes poseedores del título; los límites del derecho se hallan determinados por el tenedor del documento, y la presentación y entrega de este es indispensable para tener derecho al pago de la cantidad señalada en el texto. Tasa de interés de la cédula:

El tipo de interés devengado por las cédulas y las oportunidades en las cuales dichos intereses serán satisfechos debe hacerse constar en los correspondientes títulos de créditos (cédulas) La cedula hipotecaria entre particulares Se podría decir que los bienes inmuebles además del servicio que conforme a su naturaleza prestan, representan un valor pecuniario que puesto en circulación sirve para allegar recursos cuando se necesitan y para proporcionar ganancias al propietario, mediante provechosas negociaciones. La hipoteca común ha sido y es de indudable provecho, pero debido a sus condiciones especiales, no facilita suficientemente la movilización del crédito territorial. De allí que para lograr este objetivo se hayan imaginado diversos medios más o menos adecuados, entre los que se distinguen de modo notable Conclusiones El proceso de titularización es mucho más complicado, no solo requiere de este elemento debido que involucra a diversos actores o figuras y de requisitos especiales para su existencia. En el caso que nos ocupa la respuesta es sencilla, con las cédulas hipotecarias lo que se constituía era una prenda sobre los títulos a favor de quien los adquiría, los cuales en caso de “no pago” el acreedor prendario, por llamarlo así, se subrogaba en los derechos del banco embargando los créditos para poder efectuar el mismo los cobros de los créditos hipotecarios, pero el banco nunca perdió la propiedad de los activos. la respuesta más imperante a lo que era necesario investigar para dar una respuesta al tema, es que se considera que el simple hecho de que las cédulas hipotecarias sean consideradas como títulos valores por nuestro código de comercio, es suficiente para afirmar que su emisión por el banco hipotecario fue un proceso de titularización en un concepto limitado de lo que esta significa, afirmando que si titularización es volver activos títulos valores para obtener liquidez por medio de su circulación entonces bajo este punto restringido el proceso dado fue un proceso de titularización .