• Author / Uploaded
• Mauricio Cardona Serna

Citation preview

FIDUCIA INMOBILIARIA ¿QUÉ ES LA FIDUCIA INMOBILIARIA? Oikos Títulos tiene como finalidad la administración de recursos y bienes de un proyecto inmobiliario, administración de los recursos asociados al desarrollo y ejecución de ese proyecto. Esta es una herramienta para el desarrollo de inmuebles AAA y la participación de pequeños inversionistas en los mismos. Con el respaldo de Grupo Empresarial Nuestras sociedades fiduciarias aliadas, evalúan los riesgos, cuentan con contratos adecuados al negocio específico y divulgan la información al público sobre el alcance de su participación en el proyecto de acuerdo con la modalidad del negocio fiduciario inmobiliario. Derechos Fiduciarios Los derechos fiduciarios son una fracción de participación dentro de un patrimonio. Al invertir en estos usted adquiere la propiedad en un inmueble específico según su porcentaje de participación proporcional a los derechos fiduciarios totales dentro del patrimonio. Esta figura fiduciaria permite la democratización de la finca raíz, donde con pequeños capitales se puede participar y ser parte de la valorización y rentabilidad de inmuebles AAA. Para construir un proyecto inmobiliario AAA se necesita dinero, por lo que hay que invertir un capital que cubra los costos de su construcción. A los dueños de ese capital se les denomina inversionistas de finca raíz e inmobiliario, lo que podría ser usted, si decide invertir con nosotros. Cuando el proyecto todavía está sobre planos, y para tener mayor seguridad sobre su inversión, OIKOS Títulos crea un fideicomiso, que es una figura jurídica que representa en un solo paquete la totalidad del capital que deberá invertirse para realizar dicho proyecto. De esta manera, usted como inversionista compra derechos fiduciarios, es decir un porcentaje de ese fideicomiso, proporcional al tamaño de su inversión. El encargo fiduciario le evitará muchos de los trámites, impuestos y registros que normalmente se originan en la transferencia de finca raíz. Negocios Fiduciarios Según se transfiera o no la propiedad de los bienes entregados, los negocios fiduciarios se dividen en los siguientes: 1.Fiducia de Inversión Fideicomiso de inversión con destinación específica Es el negocio fiduciario celebrado con arreglo a lo dispuesto en el numeral 3 del art. 151 del EOSF en el cual se consagra como finalidad principal la inversión o colocación a cualquier título de suma de dinero, de acuerdo con las instrucciones impartidas por el constituyente. Se entiende incluidos en este tipo de negocios, para efectos de su clasificación, los fondos de inversiones capital extranjero establecidos en el decreto 2080 de 2000 y el régimen de transición establecidos en el art. 10 del Decreto 4800 de 201 así como los contratos celebrados con arreglos a lo dispuesto en el Título 1 del Libro 33 de la parte 2 del Decreto 2555 de 2010.

Administración de inversión de fondos mutuos de inversión Es el negocio fiduciario celebrado con los fondos mutuos de inversión para la administración fiduciaria de sus inversiones.

2.Fiducia inmobiliaria Es el negocio fiduciario que, en término generales, tienen como finalidad la administración de recursos y bienes afectos a un proyecto inmobiliario o a la administración de los recursos asociados al desarrollo y ejecución de un proyecto, de acuerdo con las instrucciones señaladas en el contrato. Puede presentar varias modalidades:

De Administración y Pagos En virtud de cual se trasfiere un bien inmueble a la sociedad fiduciaria, sin prejuicio de la transferencia o no de otros bienes o recursos, para que administre el proyecto inmobiliario, efectué los pagos asociados a su desarrollo de acuerdo con las instrucciones señaladas en el acto constitutivo y transfiere las unidades construidas a quienes resultan beneficiarios del respectivo contrato. En desarrollo de este negocio la sociedad fiduciaria puede asumir la obligación de efectuar la escrituración de las unidades resultantes del proyecto inmobiliario.

De Tesorería Tienen como finalidad principal encontrar a la sociedad fiduciaria la inversión y administración de los recursos en efectivo destinados a la ejecución de un proyecto inmobiliario.

De Preventas Conlleva para la sociedad fiduciaria como obligación principal, efectuar el recaudo de los dineros provenientes de la promoción y consecución de interesados en adquirir un inmueble dentro de un proyecto inmobiliario. En este caso, la fiduciaria recibe los recursos como mecanismos de vinculación a un proyecto inmobiliario y los administra e invierte mientras se cumple las condiciones establecidas para ser destinados al desarrollo del proyecto inmobiliario. 3.Fiducia de administración El negocio fiduciario en virtud del cual se entregan bienes a una sociedad fiduciaria, transfiriendo o no su propiedad, para que los administre y desarrollo la gestión encomendada por el constituyente, destinado los bienes fideicomitidos junto con sus respectivos rendimientos, si los hay, al cumplimiento de la finalidad señalada. Puede tener varias modalidades: Administración y Pagos Tiene como finalidad la administración de sumas de dinero y/u otros bienes que junto con sus rendimientos, si los hay, pueden ser destinados al cumplimiento oportuno y adecuado de las obligaciones que señale. Deben entenderse incluidos en este subtipo, aquellos patrimonios autónomos afectados a la realización de actividades empresariales de que trata el art. 2 de la ley 1116 de 2006. Administración de Procesos de Titularización Tienen por objeto la emisión y/o administración de una emisión de valores emanados de un proceso de titularización de activos y bines. Con este negocio se pretende crear mecanismos para respaldar la rentabilidad y el pago de los títulos emitidos, contando la sociedad fiduciaria con la potesta de utilizar los activos que conforman el patrimonio autónomo, para realizar las gestiones pertinentes al pago oportuno de las obligaciones de la titularización.

Administración de Cartera Tienen como finalidad principal la administración de carteras e improductivas de entidades financieras y/o del sector real.

Administración de Procesos Concursales Este negocio fiduciario se genera en virtud de la designación efectuada a una sociedad fiduciaria como agente liquidador o promotor de un proceso concursal y tiene como objetivo la administración de los recursos afectos a su finalidad. Debe entenderse por procesos concursales, a los acuerdos de reestructuración de que trata la ley 550 de 199 en cuanto esté vigente, el proceso de reorganización y el proceso de liquidación judicial consagrado en la ley 1116 de 2006. La fiducia para proyectos inmobiliarios Es un conjunto de bienes que se constituye mediante un acuerdo de voluntades denominado contrato de fiducia mercantil, en el que el constituyente puede o no transferir a favor del fideicomiso la propiedad de tales bienes para ser administrados por una sociedad fiduciaria. Lo anterior con el objeto de cumplir una finalidad específica conforme las instrucciones dadas por el constituyente en el contrato o en documento separado. ¿Qué funciones tiene el fideicomiso en el desarrollo de proyectos inmobiliarios? Existen las siguientes modalidades: (i) Fideicomisos inmobiliarios de administración y pagos: el fideicomitente transfiere el lote de terreno para que la sociedad fiduciaria administre el proyecto, efectúe pagos asociados a su desarrollo con recursos suministrados por el fideicomitente, y transfiera las unidades construidas a los beneficiarios con quienes el fideicomitente o fideicomiso haya suscrito promesas de compraventa. (ii) Fideicomisos inmobiliarios de tesorería: el fideicomitente transfiere dinero en efectivo al fideicomiso para que la sociedad fiduciaria los invierta y administre, siempre destinándolos a la ejecución del proyecto. (iii) Fideicomisos inmobiliarios de preventas: los compradores se vinculan comprometiéndose a entregar recursos a la fiduciaria para que los administre e invierta, mientras el desarrollador cumple con las condiciones de viabilidad para la construcción del proyecto. ¿Quiénes intervienen en la celebración de un contrato de fiducia? Intervienen el constituyente, denominado fideicomitente; la sociedad fiduciaria, quien tendrá la administración del fideicomiso; y la persona designada por el fideicomitente como beneficiario. El fideicomitente puede estar conformado por una pluralidad de personas que cumplen diferentes roles, como el fideicomitente tradente (transfiere el derecho de dominio del inmueble para el desarrollo del proyecto), el fideicomitente gerente y el fideicomitente constructor. Los beneficiarios del fideicomiso podrán ser los mismos fideicomitentes o terceros que se vinculan y son designados para recibir un beneficio fiduciario consistente en la transferencia de inmuebles construidos o recursos. ¿Qué diferencia hay entre encargo fiduciario y fideicomiso? Se utilizan indistintamente; sin embargo, son figuras legales diferentes. En el encargo fiduciario el constituyente no transfiere la propiedad de los bienes, mientras que en el patrimonio autónomo sí hay una efectiva transferencia del derecho de dominio de los bienes.

En los fideicomisos, los bienes que se transfieren serán de su propiedad y no hacen parte del patrimonio, del constituyente, ni de la sociedad fiduciaria administradora del fideicomiso. Por tanto, posibles acciones de embargos, remates, etc. que se dirijan contra el constituyente o la sociedad fiduciaria no afectan tales bienes.

La fiducia inmobiliaria: un beneficio ¿Cuáles son los beneficios para los adquirentes de vivienda? El principal beneficio que da la estructura de fiducia inmobiliaria para el adquirente de vivienda es la seguridad que su dinero va a ser debidamente invertido en la obra. En efecto, el adquirente de unidad inmobiliaria puede estar seguro que su dinero se va a mantener en su patrimonio a través de un encargo fiduciario, hasta el momento en que la obra alcance su punto de equilibrio, o sea, el punto en que se declara que la obra es viable técnica, comercial y jurídicamente. De esta manera no compromete recursos a una obra que está llamada al desastre. En segundo lugar, la fiducia inmobiliaria de administración y pagos da transparencia sobre el manejo de los recursos, en especial porque una entidad vigilada por la Superintendencia Financiera es la encargada de administrar los recursos y bienes que se han destinado al proyecto, garantizando así que los recursos se destinarán efectivamente a la construcción.

En tercer lugar, el beneficio del esquema fiduciario se da en un abaratamiento de costos en el proceso de construcción, lo que permite que el constructor oferte precios altamente competitivos en el mercado, lo cual claramente es un beneficio a dos bandas.

CONTRATO DE FIDEICOMISO- Proceso de Estructuración, - Conocimiento total del contrato de fideicomiso y normatividad aplicable. - Definición clara de los derechos y obligaciones de las partes (Fideicomitentes, Fideicomisarios, Comité Técnico, Fiduciaria). MANUAL DE POLITICAS Y PROCEDIMIENTO FIDUCIARIOS CONTRATO PROMESA DE COMPRAVENTA TEMA DE LA INVERSION DE LOS FONDOS TASA DE INTERES FORMAS DE PAGO PLAZOS

VENTA DEL ACTIVO-INMUEBLE DOCUMENTACION LEGAL DE VENTA A CREDITO ENTREGA DEL BIEN- TRADICION ( transferencia del bien)

¿Por qué buscar proyectos con una fiducia? Para Stella Villegas de Osorio, presidenta de Asofiduciarias (gremio fiduciario en Colombia), la fiducia inmobiliaria ha sido uno de los motores en la construcción de nuevos proyectos habitacionales en el país. Además, las personas naturales pueden tener la certeza que sus recursos se encuentran respaldados en una entidad que los custodia y administra. Según esta entidad, en la fiducia inmobiliaria se administran los recursos y bienes de un proyecto inmobiliario, o a la administración de los recursos asociados al desarrollo y ejecución del proyecto respaldado. Las sociedades fiduciarias deben identificar los riesgos del negocio a celebrar mediante la evaluación de sus particularidades, contar con contratos adecuados y divulgar la información al público sobre el alcance de su participación en el proyecto, según la modalidad de la fiducia. A propósito, hay tres clases: 1. La fiducia inmobiliaria de preventas: esta es la más común y la que más se ajusta a las personas que están buscando un proyecto habitacional nuevo. Es la que se celebra en virtud de encargar a las fiduciarias del recaudo y administración de los dineros provenientes de la promoción del proyecto inmobiliario entregados por los interesados en adquirir los inmuebles del proyecto mientras se cumplen con ciertas condiciones necesarias para ser destinados al desarrollo del mismo. Le ofrecemos Cómo acceder a créditos de vivienda baratos 2. Fiducia inmobiliaria de tesorería: su finalidad es encargar a la sociedad fiduciaria de la inversión y administración de los recursos destinados a la ejecución del proyecto inmobiliario, conforme lo establecido en el respectivo contrato fiduciario. 3. Fiducia inmobiliaria de administración y pagos: mediante la celebración de un contrato de fiducia mercantil se constituye un patrimonio autónomo, al que se le transfiere el inmueble a partir del cual se adelantará el proyecto inmobiliario, y se transfieren o no otros bienes o recursos con el fin de que la fiduciaria efectúe los pagos del proyecto, según las instrucciones señaladas en el contrato, y para que posteriormente transfiera las unidades construidas a los adquirientes. Recomendaciones Hablamos con Aristóbulo Borja, gerente de inversiones de la fiduciaria Fiducoldex, quien nos contó que las personas pueden escoger, según su libre voluntad, entre un proyecto de vivienda a quien se le entrega el dinero directamente al constructor, u optar por construcciones nuevas, sobre planos, que están cobijados por una fiduciaria. En su opinión, no es que tenga nada de malo ir por la primera alternativa, pero si elige el segundo camino, hay más tranquilidad para quien está comprando y para la compañía constructora¿Por qué entonces elegir la alternativa fiduciaria? 1. Porque el dinero está rentando: cuando el comprador busca una fiduciaria, estos recursos se manejan a través de un fondo de inversión colectivo (FIC) que los pone a rentar. Es una alternativa más atractiva que guardar la plata debajo del colchón o que ponerlos en una cuenta de ahorros, donde el dinero incluso puede perder valor, dado que la valorización en este producto termina siendo inferior a la inflación. 2. Porque le da tranquilidad a las partes: es la figura más atractiva para el constructor, ya que cuando las ventas llegan a punto de equilibrio, recibe el dinero y se ejecuta el proyecto. De otro lado, el comprador va a la fija de que su inversión no será utilizada para propósitos distintos que la terminación de su proyecto habitacional. 3. Las condiciones se mantienen: la fiducia se pacta con unas condiciones que se mantienen a largo de la ejecución del proyecto. Es otra manera de darle más garantías al inversionista y a la constructora.