• Author / Uploaded
• sofia ccorimanya

• Categories
• Ley de Fideicomisos
• Valores
• Economías
• Business
• Finanzas (General)

Citation preview

FIDUCIA Y TITULARIZACION INMOBILIARIA Una de las características más importantes en el negocio de la construcción es la necesidad de invertir cantidades altas de los recursos financieros antes de iniciar y durante el periodo de construcción, recursos que pueden retornas al concluir el proyecto. Es posible que el promotor no cuente con la totalidad de recursos para llevar a cabo el proyecto, en estos casos es adecuado acudir a una sociedad fiduciaria, las cuales ofrecen mecanismos que permiten obtener recursos, es decir desarrollar el proyecto a través de la fiducia. GENERALIDADES En el derecho Romano existía: 

Fideicommissum: Persona transfería a otra en su testamento uno o varios de sus bienes para que los administrara



“Pactum Fiduciae”: Acuerdo entre 2 personas en el que una le transfiere a otra, uno o varios bienes

La palabra Fiducia significa confianza, fe. La fiduciaria mercantil requiere la manifestación de las partes involucradas por medio de un contrato, donde el Fiduciario es el propietario temporal, administrando en beneficio al Fideicomitente o Beneficiario.

FIDUCIA INMOBILIARIA El objetivo del Fideicomiso inmobiliario es minimizar riesgos económicos y poder desarrollar un proyecto inmobiliario, de acuerdo con el contrato, promoviendo de esta forma seguridad, confianza y transparencia entre las Partes involucradas en el Proyecto. Se transfiere al Fideicomiso un bien inmueble, licencias, permisos, recursos para que sean administrados con el fin de desarrollar un proyecto de infraestructura o un desarrollo inmobiliario de acuerdo con las instrucciones señaladas en el propio contrato. Las partes que intervienen en un proyecto de fiducia inmobiliaria son: 

Fideicomitente inicial: Conformado por una o más personas, las cuales aportan el terreno y de ser el caso, los estudios y promoción del proyecto.



Fideicomitentes adherentes o de inversión: Personas interesadas en involucrarse como inversionista al proyecto, a cambio de una retribución al final del mismo.



Las Fiduciarias: Es la entidad encargada de la administración del proyecto, puede ser en los aspectos jurídicos, técnicos, administrativos y financieros.

TIPOS DE FIDEICOMISOS Las fiduciarias ofrecen tipos de fideicomisos, basada en la experiencia y necesidad de los clientes, en los que tenemos:  Fideicomiso Inmobiliario:  Es un tipo de fiducia por la cual se entrega a la fiduciaria un lote de terreno sin construir, de manera que sobre el mismo desarrolle un proyecto de construcción y al finalizar transfiera las unidades resultantes, implicando para ello todas las gestiones de gerencia, promoción y ventas necesarias, según el caso.  Esta

estructura

permite

mitigar

el

riesgo

de

financiar

proyectos

inmobiliarios.  El Fideicomiso provee a los financiadores del proyecto (bancos e inversionistas) y a los compradores, un mecanismo ejecutivo, extrajudicial y transparente para administrar el riesgo.  Fideicomiso de Administración de Recursos: Este tipo de Fideicomiso se desarrolla con o sin transferencia del inmueble a la Fiduciaria y busca la administración de los recursos que se vinculen al proyecto, para asegurar a los inversionistas que el avance y cumplimiento de los procedimientos establecidos en el contrato; de esta manera, la Fiduciaria traslade recursos (mayormente efectivo) al gerente de la construcción del proyecto. Características:  Desarrollo con o sin transferencia de inmueble.  Participación de gerente responsable.

 Los contratos relacionados con el desarrollo y ejecución del proyecto son celebrados por el gerente del proyecto o los inversionistas. En ambos casos de Fideicomisos se pueden llevar a cabo mediante un esquema “A PRECIO FIJO” o “AL COSTO”

ESQUEMA DE VENTAS “AL COSTO”  El fideicomitente inicial aporta el lote y documentación que hace viable el proyecto. Como beneficio recibe un ingreso correspondiente al valor de lote, los estudios aportados y una utilidad pactada con anterioridad.  Costos asumidos por terceros.  Los fideicomitentes de inversión ingresan sin saber con riguridad técnica el costo final del proyecto.  Los inversores deben afrontar el costo total de la obra, lo que puede inducir a la falta de motivación para administrar eficientemente los recursos por parte del desarrollador.

ESQUEMA DE VENTAS “A PRECIO FIJO” El fideicomitente de inversión aporta un valor prefijado, calculado sobre valores de mercado, por el derecho a que le escrituren una unidad funcional. El anticipo para ingresar generalmente es mayor. Mayor incentivo para el desarrollador para realizar esfuerzo por reducir costos y generar ahorros para obtener la mejor relación costo/beneficio. El fideicomitente inicial percibe como beneficio la diferencia entre los ingresos provenientes de las ventas y el costo final de la construcción hasta la fecha de liquidación del negocio fiduciario.

La fiducia inmobiliaria puede tener muchas alternativas en cuanto a su alcance, pudiendo ser desde una simple recaudadora y administradora hasta quien maneja mayor parte del proyecto. Por esta razón, las tarifas y el costo de estos servicios, también son muy variables.

TITULARIZACION INMOBILIARIA GENERALIDADES Es un mecanismo de financiamiento que consiste en la creación de títulos valores, a partir de activos diferentes, para obtener liquidez en condiciones competitivas de mercado, con la consecuente reducción de los costos financieros.

Una característica muy importante de la titularización, es que como sistema de mercadeo permite dosificar la venta e interesa al comprador en la medida de sus capacidades para invertir.

Fuente de financiación • Somos propietarios de una empresa

• Nuestro patrimonio personal y lo que podamos obtener de prestamos bancarios

• Necesitamos mas capital del que tenemos de nuestro patrimonio personal y lo que nos podría financiar el banno

Bien ilíquido

Titularización • Transformamos nuestra empresa en una sociedad por acciones (estos títulos ahora se pueden negociar).

Problema

MECANISMOS PARA ESTRUCTURAR LA TITULARIZACION  Mecanismo del patrimonio autónomo: Un patrimonio autónomo está conformado por los bienes que administra una entidad fiduciaria, este mecanismo se refiere a que mediante la celebración de un contrato de fiducia mercantil con la entidad fiduciaria se constituye un patrimonio autónomo con los bienes que vayan a ser titularizados, o con los dineros destinados a la adquisición de bienes.  Mecanismo del fondo común especial: Constiucion de un fondo común especial en la fiduciaria, con el fin de ofrecer en el mercado de valores las constancias o certificados de participación en este. En este caso las vinculaciones de los clientes debe hacerse mediante contratos. CLASES DE TITULOS Según el tipo de documento que se emita, puede ser: 

Los títulos de contenido crediticio (renta fija) Los títulos de contenido crediticio son aquellos que incorporan la obligación de pagar por concepto de capital e intereses.



Los títulos de participación (renta variable) El inversionista recibe su renta por el arriendo del inmueble y por su valorización.



Los títulos de Rienda Mixta Incorporan los dos derechos.

ACTORES QUE INTERVIENEN EN EL PROCESO Las personas o entidades que intervienen son: 

Originador: Persona natural o jurídica, nacional o extranjera, privada o pública quien es propietario de los activos a titularizarse.



Estructurador del Proceso: Encargado de realizar proyecciones financieras en emisión, análisis de riesgo, diseño de títulos, estudio de mercado.



Agente de Manejo: Es una sociedad fiduciaria o una sociedad comisionista de bolsa. También otras entidades financieras pueden actuar como agente de manejo. Se encarga de dirigir y controlar el proceso de titularización.



Administrador: Es el agente encargado de cumplir con las tareas administrativas en el proceso de titularización.