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• José Alberto Herrera

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CASO DEL AREA DE DERECHO PRIVADO. María llega al consultorio y solicita su asesoría, María le comenta que realizo un contrato de promesa de compraventa con juan por valor de ciento cinco millones ($ 105.000.000) el cual se firmó en la ciudad de Montería el diez (10) de diciembre del dos mil diecinueve (2019) tenía como objeto, la venta de un bien inmueble ubicado en la ciudad de Bogotá, en el mismo se pactó lo siguiente, a la firma de la promesa un primer pago por la suma de cincuenta millones de pesos ($ 50.000.000) ,un segundo pago el 16 de enero por la suma de ($ 50.000.000) y realizado este se entregaría las llaves del inmueble al comprador, un tercer pago se realizaría el 28 de enero en efectivo por la suma de cinco millones de pesos ( $ 5.000.000) para así cumplir con la totalidad del precio pactado , por último se pactó que el treinta 30 de enero del 2020 se realizaría la firma de la escritura en la ciudad de Montería, María manifiesta que realizo la entrega del inmueble en la fecha acordada y llegada la fecha del ultimo pago Juan no lo realizo el pago alegando que el valor que faltaba por cancelar era muy poco, solicitando que primero se firme la escritura y después se cancela el saldo a lo cual ella no accedió, por lo cual juan le contesta que si no quiere firmar la escritura que le devuelva lo que ya le cancelo y él le restituye el inmueble. María solicita su ayuda ya que a la fecha no ha sido posible el pago por parte de juan y les manifiesta que a ella no le interesa que le restituyan el bien inmueble, su fin es que se le cancelen lo que le adeudan y si hay lugar a indemnización exigirlas, toda vez que el dinero que le fue cancelado ya lo gasto. María le informa que juan tiene un carro identificado con placas No IUQ 638, y es representante legal de la empresa BONGA CARPITEROS ubicada en la ciudad de Montería en la calle 35 No 7-89, y esta segura que tiene dinero en cuentas bancarias, así mismo le señala que ella vive en la calle 33 No 25-15. De la ciudad de Montería.

1) Teniendo en cuenta los hechos narrados y la promesa de compraventa la cual se adjunta realice la demanda correspondiente a esta situación y los actos de defensa que usted cree necesario para que a María le sea pagado e indemnizada la suma adeudada.

SOLUCIÓN AL CASO. Teniendo en cuenta el caso concreto, ninguna de las dos partes ha cumplido con su obligación. María no ha entregado la casa, toda vez que “La entrega de un bien inmueble se entiende que tiene lugar con la firma de la escritura pública de compraventa” y ella no ha

firmado la escritura, por lo tanto, ella sigue siendo la propietaria del bien inmueble y Juan no ha cancelado el valor restante. Por lo anterior, yo le aconsejaría a María que firmara la escritura para que pueda optar por las opciones que le ofrece el artículo 1546 del código civil: «CONDICION RESOLUTORIA TACITA. En los contratos bilaterales va envuelta la condición resolutoria en caso de no cumplirse por uno de los contratantes lo pactado. Pero en tal caso podrá el otro contratante pedir a su arbitrio, o la resolución o el cumplimiento del contrato con indemnización de perjuicios.» Y al respecto tiene dicho la sala civil de la corte suprema de justicia en sentencia STC7636 – 2017 (01 de julio) con ponencia del magistrado Wilson Quirós: «En los contratos bilaterales en que las recíprocas obligaciones deben efectuarse sucesivamente, esto es, primero las de uno de los contratantes y luego las del otro, el que no recibe el pago que debía hacérsele previamente sólo puede demandar el cumplimiento dentro del contrato si él cumplió o se allanó a cumplir conforme a lo pactado, pero puede demandar la resolución si no ha cumplido ni se allana a hacerlo con fundamento en que la otra parte incumplió con anterioridad”. Sin embargo, si las obligaciones son simultáneas, “el contratante cumplido o que se allana a cumplir con las suyas, queda en libertad de ejercer, o la acción de cumplimiento o la acción resolutoria si fuere el caso.» Seguidamente ha dicho la misma sala. «Si las obligaciones recíprocas son sucesivas, atendido este orden cronológico el contratante que no vio satisfecha la previa obligación sólo puede pretender el cumplimiento del contrato si cumplió o se allanó a cumplir. Si no ha cumplido ni se ha allanado a hacerlo, puede pretender la resolución con fundamento en el art. 1609, es decir, por el incumplimiento de las obligaciones antecedentes del otro contratante.

Tratándose de obligaciones simultáneas el contratante cumplido o que se allana a cumplir, cuenta sin limitación con la alternativa que le ofrece el art. 1546, o sea que puede pretender la resolución o el cumplimiento del contrato.» Es así que mi asesoría para María es que tiene dos opciones: 1. Pedir la resolución del contrato más no el cumplimiento, toda vez que Juan incumplió y María también lo está haciendo al negarse a firmar la escritura, (Pero es algo que ella no quiere y no le interesa que Juan le restituya el inmueble). 2. Cumplir con su parte, firmar la escritura para así poder pedir a un juez que se ordene el cumplimiento del contrato, exigir el pago de la cláusula penal o de incumplimiento y lo adeudado por parte de Juan. Por lo tanto, no puedo redactar una demanda en este momento para María toda vez que ella no le interesa la resolución del contrato y que se le restituya el inmueble, ella quiere es que Juan cumpla con su parte y que pague indemnizaciones. Esta decisión la tomo con fundamento en lo dicho por la Corte mencionado anteriormente y porque para demandar a otra persona que ha incumplido, primero se debe probar que el demandante ha cumplido con su parte, o se allanó a cumplir.