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• Fiorela Villegas

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5)CLASES DE COPROPIEDAD:

a) Copropiedad común o sin indivisión forzosa.- Se presenta en el caso en que los propietarios tiene una cosa o varias sujetas a su dominio, las mismas que pueden dividirse en cualquier momento a simple solicitud de uno de los copropietarios, división y partición que podrá hacerse de forma voluntaria o por la vía judicial si fuese necesario. b) Copropiedad con indivisión forzosa.- Se presenta en el caso de que la cosa común no puede ser objeto de división, ni siquiera por voluntad de las partes, ya que la normativa aplicable al caso puede llegar a limitar el derecho a dividir la cosa por ser indivisible materialmente o si al ser dividido pierda su esencia y utilidad. 6) DERECHOS DE LOS COPROPIETARIOS: 6.1)DE USAR EL BIEN COMUN: (art 974) ESFERA INDIVIDUAL NO CUANTIFICABLE COMPRENDE EL DERECHO QUE TIENEN TODOS LOS COPROPIETARIOS A SERVIRSE DEL BIEN COMUN, EL ATRIBUTO DE SERVIRSE. LIMITACIONES: SI UN COPROPIETARIO SE VE AFCETADO POR EL USO INDEBIDO DEL BIEN COMUN POR PARTE DE OTRO COPROPIETARIO,PUEDE PEDIR QUE ESTE RETIRE LA CAUSA QUE ORIGINO EL PERJUICIO,EL LIMITE ES EL DE NO PERJUDICAR EL INTERES DE LOS OTROS COPROPIETARIOS, ES DECIR EL USO TENDRA QUE EJERCITARSE RESPETANDO EL INTERES DE LOS DEMAS USO CON EXCLUSION (ART 975) AQUEL COPROPIETARIO QUE NO SE ENCUENTRE EN USO PARCIAL O TOTAL DEL BIEN, POR VENIR EJERCITANDO TAL DERECHO OTRO COPROPIETARIO DE MANERA EXCLUSIVA, PUEDE RECLAMAR SE LE INDEMNICE POR TAL APROVECHAMIENTO,ESTO SE DA CUANDO HAY UN DAÑO AL COPROPIIETARIO QUE NO HACE USO DEL BIEN. 6.2)DE OBTENER LOS PROVECHOS ( FRUTOS Y PRODUCTOS) ART 976 6.3)DE DISPOSICION: SOBRE EL DERECHO COLECTIVO (ART 971 INCISO 1) consecuencia del acto unilateral LAS DECISIONES SOBRE EL BIEN COMÚN SE ADOPTAN POR: UNANIMIDAD,PARA DISPONER,GRAVAR O ARRENDAR EL BIEN,DARLO EN COMODATO O INTRODUCIR MODIFICACIONES EN EL. VERSA SOBRE LA ESFERA DE ACTUACIÓN COLECTIVA DE LOS COPROPIETARIOS SOBRE EL BIEN COMÚN, EN LA QUE SE REQUIERE UNANIMIDAD PARA GRAVAR O ARRENDAR EL BIEN,ETC; ES ASI QUE PODEMOS ENTENDER QUE TODO ELLO ES EN FUNCION DE LA PROPIEDAD COLECTIVA QUE COMPRENDE A TODOS LOS CONDOMINOS.ASI POR EJEMPLO SI SE VENDE UN INMUEBLE Y HAY COPROPIETARIOS RESPECTO A EL ,QUE POR CIERTO NO HAYAN MANIFESTADO SU VOLUNTAD PARA DICHA COMPRAVENTA,ESTAMOS ANTE UN ACTO NULO. SOBRE EL DERECHO INDIVIDUAL: ART 977: DISPOSICION DE LA CUOTA Y SUS FRUTOS:

CADA COPROPIETARIO PUEDE DISPONER DE SU CUOTA IDEAL Y DELOS RESPECTIVOS FRUTOS.PUEDE TAMBIEN GRAVARLOS.

SE CONCIBE EL DERECHO A LA CUOTA IDEAL COMO UN DERECHO AMPLIO, PUES CADA CONDOMINO TIENE LA APTITUD DE TRANSFERIR A TITULO GRATUITO U ONEROSO SU CUOTA IDEAL O CONSTITUIR SOBRE ELLA UN DERECHO DE USUFRUCTO O AFCETARLA CON GARANTIA REAL. NO HAY DERECHO DE PREFERANCIA PERO SI DERECHO DE RETRACTO( ART 1599 TITULARES DEL DERECHO DE RETRACTO) EL COPROPIETARIO, EN LA VENTA A TERCERO DE LAS PORCIONES INDIVISAS. EL RETRACTO IMPORTA UN OBSTACULO EN LA FLUIDEZ DEL TRAFICO COMERCIAL INMOBILIARIO,DEBIDO A LOS CONFLICTOS QUE SE ORIGINAN ENTRE LAS PARTES INVOLUCRADAS,ES TAMBIEN UNA RESTRICCION AL PRINCIPIO DE LIBERTAD DE CONTRATAR. 6.4) DE REIVINDICAR Y DEFENDER EL BIEN COMÚN ( ART 979) CUALQUIER COPROPIETARIO PUEDE REIVINDICAR EL BIEN COMUN. 6.5) A LAS MEJORAS: HAY UNANIMIDAD EN CUNATO A LOS BENEICIOS QUE PRODUZCAN LAS MEJORAS QUE SE REALICEN EN LA PROPIEDAD, INCLUSO LOS COPROPIETARIOS DEBREAN PAGAR POR EL GASTO QUE OCASIONEN ESTAS. MIENTRAS LAS MEJORAS NO ESTAN HECHAS LA OPONIBILIDAD PUEDE HACERSE. 6.6) DE PREFERENCIA: ART 989 SOLO EN CASOS DE SUBASTA PÚBLICA SE RECONOCE EL DERECHO D ETANTEO O PREFERENCIA EN CUALQUIER CASO DE REMATE DEL BIEN OBJETO DE CONDOMINIO. 7) OBLIGACIONES DE LOS COPROPIETARIOS: 7.1) PAGO DE LOS GASTOS DE CONSERVACIÓN Y CARGAS DEL BIEN COMUN : CADA COPROPIETARIO RESPONDE EN PROPORCION A SU PARTE 7.2) SANEAMIENTO POR EVICCION DEL BIEN COMUN :

Para comprender la figura del saneamiento por evicción u obligación de saneamiento es necesario definir evicción, hay evicción cuando por sentencia judicial se ha despojado al comprador de la cosa que compró, en virtud de un derecho que pertenecía a un tercero. Por ejemplo una persona que poseía la cosa antes de que fuera vendida inicia un proceso de pertenencia y por medio de sentencia se le reconoce la prescripción adquisitiva de dominio y este despoja al

comprador en virtud del derecho reconocido por medio de la providencia judicial. La evicción puede ser total o parcial como lo expresa el artículo 1894 del código civil: “hay evicción de la cosa comprada, cuando el comprador es privado del todo o parte de ella, por sentencia judicial” Entonces teniendo en cuenta lo anterior el saneamiento por evicción es una obligación que le corresponde al vendedor de una cosa cuando el comprador es despojado o perturbado en todo en parte, es decir, amparar en el dominio y uso de la cosa, pero además el saneamiento por evicción comprende responder por los vicios ocultos de la cosa. Para que se dé el saneamiento por evicción es necesario que la causa de la evicción sea anterior a la venta. La obligación de saneamiento por evicción comprende lo siguiente: 

La restitución de precio de la cosa vendida.



El pago de los gastos del contrato sufragados por el comprador.



El pago del valor de los frutos que el comprador hubiese sido obligado a restituir al vendedor.



El pago de las costas que el comprador hubiere sufrido a causa de la demanda.



El pago de aumento del valor de la cosa evicta que esta haya tomado en poder del comprador.

Con esta acción se busca proteger al comprador de una cosa, para que, cuando este se vea perturbado o privado de su derecho de propiedad por medio de una sentencia judicial, el comprador pueda exigir al vendedor que responda por dicha perturbación o privación de la cosa y además reclamar por los vicios ocultos de la misma. 7.3) HACER LA PARTICION ART 984 PARA PRETENDER LA DIVISION Y PARTICION DE UN INMUEBLE, PRIMERO EL PRETENSOR DEBE OSTENTAR LA CONDICION Y TITULO DE COPROPIETARIO QUE LO AUTORICE A EJERCITAR EL DERECHO DE PARTICION Y LA OBLIGACIÓN DE PARTICIÓN.

8) GESTION DE BIENES COMUNES: CONJUNTO DE ACTIVIDADES ENCAMINADAS AL APROVECHAMIENTO DE LOS BIENES COMUNES Y DE MEDIOS ESTABLECIDOS POR LEY PARA ENCAUZAR EL INETRES DE LOS COPROPIETARIOS Y DE LOS TERCEROS PARA QUE LOS BIENES CUMPLAN SU DESTINO ECONÓMICO. CLASES GESTION DIRECTA: A CARGO DE LOS COPROPIETARIOS ACTOS DE DISPOSICIÓN Y DE ADMINISTRACIÓN EXTRAORDINARIA REQUIEREN LA UNANIMIDAD, PUESTO QUE HAY COPROPIEDAD DEBE HABER MANIFESTACION DE VOLUNTAD POR PARTE DE TODOS PARA TOMAR ACUERDOS. GESTION INDIRECTA : CONVENCIONAL JUDICIAL DE FACTO : El copropietario que asume la administración por decisión propia debe dejar en claro que ha tomado esa condición, sea actuando materialmente como administrador (apropiándose del control real y comercial del inmueble), y/o informando a los demás que se está ocupando del bien.

9) PARTICION: EL PROCESO JUDICIAL DE DIVISION Y PARTICION NO CONLLEVA AL DEBATE SOBRE LA TITULARIDAD DE NINGUNA DE LAS PARTES, SINO PRESUPONE LA TITULARIDAD DE LOS INTERVINIENTES EN LA RELACIÓN JURÍDICA, LIMITANDOSE A CALIFICAR SI PROCEDE LA PARTICION DEL BIEN PROPUESTO. CARACTERISTICAS: OBLIGATORIA: HAY QUE DEMOSTRAR QUE EL BIEN ESCOMÚN. PRETENSIÓN IMPRESCRIPTIBLE: NINGUNO DE LOS COPROPIETARIOS NI SUS SUCESORES PUEDEN ADQUIRIR BIENES COMUNES POR PRESCRIPCION ADQUISITIVA. OMNICOMPRENSIVA: LA PARTICION VERSA SOBRE BIENES QUE DAN ORIGEN A UN MISMO TITULO DE PROPIEDAD.

CLASES: CONVENCIONAL: SE REALIZA MEDIANTE CONVENIO UNÁNIME, SORTEO, NO HAY FORMALIDAD SOLEMNE. REQUIERE ANTICIPACIÓN. CONVENCIONAL ESPECIAL: EN LA DIVISION Y PARTICION DE BIENES DE MENORES DE EDAD,DEBE SOMETERSE A APROBACIÓN JUDICIAL. JUDICIAL: HOMOLOGACION DE LA PARTICION. 10) OTRAS FORMAS DE EXTINCION DE LA COPROPIEDAD:

CONSOLIDACIÓN: consolidación es una causa de extinción de los derechos reales que consiste que en una misma persona se reúnen las cualidades de titular dominical y de titular del derecho real que lo grava. DESTRUCCION TOTAL O PÉRDIDA DEL BIEN. ENAJENACIÓN DEL BIEN A UN TERCERO PÉRDIDA DEL DERECHO.

11) PACTO DE INDIVISIÓN SU PLAZO ES DE 4 AÑOS, EL CUAL PUEDE SER RENOVADO POR OTOROS CUATRO AÑOS MAS, CUANDO EN UN PACTO NO CONSTE PLAZO SE ENTENDERA QUE ES POR 4 AÑOS. ES UN ACUERDO UNÁNIME DE LOS COPROPIETARIOS PARA ASEGURAR QUE LA COPROPIEDAD NO SE EXTINGUIRA. EFECTOS: OBJETIVO: IMPEDIR QUE SE PUEDA PEDIR LA PARTICIÓN. SUBJETIVO: A QUIENES OBLIGA O AFECTA. LOS COPROPIETARIOS Y SUS HEREDEROS: HAY TRANSMISIBLIDAD DE LOS EFECTOS A LOS HEREDEROS SIEMPRE Y CUANDO NO LOS EXCLUYAN MEDINATE ALGUN PACTO. LOS TERCEROS: PARA QUE DICHOS EFECTOS DEL PACTO DE INDIVISION PUEDAN SER RESPETADOS POR TERCEROS DEBE ESTAR INSCRITO EN EL ASIENTO DE LA FICHA REGISTRAL RESPECTIVA, CASO CONTRARIO SOLO TENDRA EFECTO PARA LA ESFERA DE LAS PARTES QUE LO HAN CONVENIDO.

12) MEDIANERÍA: ES LA COPROPIEDAD FORZOSA DE MUROS,CERCOS, FOSOS UBICADOS ENTRE LOS LIMITES DE DOS PREDIOS COLINDANTES. CARACTERÍSTICAS LA SITUACIÓN DE COPROPIEDAD ES IMPUESTA POR LEY. SE EXTIENDE Y RECAE SOBRE LA OBRA Y EL SUELO OCUPADO. ES UNA SITUACION DE CARÁCTER PERMANENTE PORQUE NO SE PERMITE LA CCIÓN DE PARTICÓN. REGULACIÓN: PRESUNCION DE IURIS TANTUM MEDIANERIA ( DEBE PROBARSE QUE SE HA ALTERADO LOS LIMITES DEL INMUEBLE DEL AFECTADO) IMPOSICIÓN DE LA MEDIANERIA:

USO DE LA MEDIANERIA: TODO COLINDANTE PUEDE COLOCAR TITANTES Y VIGAS EN LA PARED MEDIANERA Y SERVIRSE DE ESTA SIN DETERIORARLA. LEVANTAMIENTO DE LA PARED MEDIANERA: CUALQUERIA DE LOS COLIDNATES PUEDE LEVANTAR PARED MEDIANERA ,SIENDO DE US CARGO LOS GASTOS DE LA REPARACIÓN Y CUALESQUIERA OTROS QUE EXIGIERA LA MAYOR ALTURA. CARGAS DE LA MEDIANERÍA: LOS COLINDANTES DEBEN CONTRIBUIR A PRORRATA PARA LA CONSERVACIÓN, REPARACIÓN O RECONSTRUCCIÓN DE LA PARED MEDIANERA, A NO SER QUE RENUNCIEN A LA MADIANERIA, HAGAN O NO USO DE ELLA.

REGIMEN DE UNIDADA INMOBILIARIA DE PROPIEDAD EXCLUSIVA Y DE PROPIEDAD COMÚN:

PRESUPUESTO FACTICO: EDIFICACIÓN O CONJUNTO DE EDIFICACIONES ARTICULO 37 : De la definición Los edificios de departamentos; quintas; casas en copropiedad; centros y galerías comerciales o campos feriales; y otras unidades inmobiliarias con bienes comunes, cuando pertenezcan a propietarios distintos, están sujetos al régimen al que se refiere el presente Título. NO ES NECESARIO QUE LAS SECCIONES PERTENEZCAN A PROPIETARIOS DISTINTOS: ARTICULO 39: REGLAMENTO INTERNO. o

Las edificaciones a que se refiere el artículo 37 de la presente Ley deben contar necesariamente con un Reglamento Interno elaborado o aprobado por el promotor o constructor o, en su caso, por los propietarios con el voto favorable de más del 50% (cincuenta por ciento) de los porcentajes de participación Artículo 125.- Objeto y Alcances La presente sección norma el régimen legal al que deberán someterse las unidades inmobiliarias en las que coexistan secciones de propiedad exclusiva y bienes y/o servicios comunes. Su aplicación es obligatoria cuando las secciones que la conforman pertenezcan a dos o más propietarios y optativa cuando pertenezcan a uno solo. NOCIÓN LEGAL DE EDIFICACIÓN: ART 2 : DE LAS DEFINICIONES Para los efectos de la presente Ley se considera: a) Edificios de Departamentos: Unidades inmobiliarias que cuentan con bienes y servicios comunes y secciones de propiedad exclusiva ubicados en edificaciones de más de un piso. b) Quintas: Unidades inmobiliarias de propiedad exclusiva que cuentan, por lo menos, con un pasaje de acceso en calidad de bien común. c) Casas en Copropiedad: Unidades inmobiliarias de propiedad exclusiva que cuentan con áreas recreativas adyacentes de propiedad común y/o servicios comunes. d) Centros y Galerías Comerciales o Campos Feriales: Unidades inmobiliarias que cuentan con bienes y servicios comunes y secciones de propiedad exclusiva para uso comercial. e) Otras unidades inmobiliarias con bienes comunes: Unidades inmobiliarias de propiedad exclusiva que han sido

independizadas y que cuentan con el terreno como bien de propiedad común. f) Unidades de propiedad exclusiva: Unidades inmobiliarias que no cuentan con bienes ni servicios comunes

EDIFICACIONES SUJETAS AL REGIMEN ART 126 Artículo 126.- Unidades inmobiliarias reguladas por este Reglamento Las unidades inmobiliarias que comprenden bienes de propiedad exclusiva y de propiedad común, reguladas por el presente Reglamento, son: a) Edificios de departamentos de uso residencial, comercial, industrial o mixto. b) Quintas. c) Casas en copropiedad. d) Centros y galerías comerciales o campos feriales. e) Otras unidades inmobiliarias con bienes comunes.