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• Fernando Vera Abarzúa

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Copropiedad o comunidad

1. Comunidad y copropiedad Cuando hablamos de comunidad, hablamos de dos o más personas que detentan un derecho de dominio u otro tipo de derecho real sobre una cosa, o sea, abarca a todos los derechos reales; mientras que la copropiedad involucra a dos o más personas que detentan un derecho de dominio, en específico, sobre una cosa y sobre la totalidad de esa cosa. Hay autores que piensan de otra manera y establecen que se va a referir a comunidad la indivisión que recae sobre una universalidad, y copropiedad la que recae sobre una cosa singular.

2. Clasificación de la copropiedad Hay diversas clases de copropiedad dependiendo de los criterios que utilicemos para clasificarla: 

En cuanto a su origen puede ser voluntaria o legal: a) Voluntaria: Es voluntaria cuando resulta de acto voluntario de dos o más personas. Por ejemplo cuando se compra un predio entre dos personas. b) Legal: También puede ser legal, o sea, tiene su origen en la ley. El caso más claro son las copropiedades que se forman por las herencias. Ésto es así porque todavía no están establecidos los derechos exclusivos de cada uno de los herederos, por tanto son todos comuneros de la universalidad jurídica (herencia). También se produce cuando se muere un cónyuge y hay sociedad conyugal. Al fallecimiento de un cónyuge se produce una copropiedad entre el otro cónyuge y los hijos de ese matrimonio. También se produce cuando hay varios dueños de departamentos pues la copropiedad se produce respecto de los espacios comunes.

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La copropiedad puede recaer sobre una cosa singular o simple objeto múltiple, o sobre una universalidad jurídica:

Sobre una cosa singular puede ser una copropiedad que recaiga sobre un libro; cuando se trate de un simple objeto múltiple, la copropiedad recaerá, por ejemplo, sobre un libro,

unos lentes y un celular; y cuando se habla de una universalidad jurídica generalmente nos estamos refiriendo a las herencias.

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En cuanto a la duración la copropiedad puede ser indefinida, limitada o perpetua: a) Indefinida: Es indefinida cuando la indivisión se mantiene, la cosa se mantiene indivisa, por tanto no tenemos todavía un derecho exclusivo sobre la cosa que recae, solo tenemos cuotas. Por ejemplo, aquella comunidad formada por el fallecimiento de una persona que dura mientras no se realice la partición. b) Limitada: es aquella que se establece por un pacto de indivisión, pacto que no puede durar más de cinco años. Es decir, los comuneros pueden pactar que la cosa se mantenga indivisa hasta por cinco años, porque al CC le interesa que las propiedades se parcelen, se dividan y surja el derecho pleno en una persona determinada. c) Perpetuo: También puede ser perpetuo y esto se genera en los casos de indivisión forzosa como en el caso de las tumbas y mausoleos, los edificios divididos por juicios, servidumbres, etc.

3.

Naturaleza jurídica de la copropiedad.

a) Teoría de la cuota ideal o abstracta en el total de la comunidad: básicamente plantea que cada comunero tiene una cuota ideal o abstracta en el total dela comunidad, sin que los derechos de los comuneros se radiquen en ningún bien individual. Por tanto, el comunero tiene una cuota abstracta, no tiene un bien individual asignado. Por ello, se ha dicho que esa cuota depende a una condición suspensiva, lo cual significa que es un hecho incierto. Ese hecho futuro, para que esa cuota ideal se radique en un bien individual, tiene que adjudicarse ese bien al comunero que corresponde. También se ha dicho, a contrario sensu, que estas personas tienen un derecho de dominio sujeto condición resolutiva, ¿en qué evento? En el evento de que no se le adjudique el bien singular. b) Teoría romana: se establece que el comunero tiene un derecho de dominio individual sobre su cuota en la comunidad. En la teoría anterior solo había una cuota ideal o abstracta, ahora se reconoce un derecho de propiedad sobre esa cuota,

lo cual le concede a su titular la posibilidad de utilizar las facultades que acarrea el derecho de propiedad (usar, gozar y disponer), mientras que en el caso de la cuota ideal no podíamos hacer eso. Y, además, el comunero tienen un derecho colectivo sobre los bienes comunes. c) Teoría germánica o de las manos juntas: los comuneros no tienen derecho sobre una cuota de la comunidad, y el uso y goce de los bienes comunes pertenece a todos los copropietarios y está limitada por el derecho de los otros. En resumen, en la primera teoría teníamos una cuota ideal o abstracta y no dijimos nada sobre los bienes comunes; en la teoría romana tenemos un derecho de dominio individual sobre la cuota y también tenemos un derecho colectivo sobre los bienes comunes; y, en la teoría germánica no tenemos cuota ni derecho sobre cuotas pero si tenemos uso y goce sobre los bienes comunes. Nuestro código siguió la teoría romana y ellos se refleja tanto en el art 892 (“se puede determinar una cuota”), en el 1812 (“vender su cuota aún sin el consentimiento de las otras”), y el 2417 que se refiere a la hipótesis de hipotecar una cuota.

4. Consecuencias de la adopción de la teoría romana por nuestro cc:

a) Cada comunero no tiene sobre la cosa común un derecho radicado en ningún parte de ella y en principio no podría transferir o gravar su derecho antes de la división, sin embargo, la enajenación o gravamen que se haga va a subsistir si ¿qué cosa ocurre? Lo que tiene que ocurrir específicamente es que se divida la cosa. b) La segunda consecuencia es que el comunero puede enajenar, transferir o gravar su cuota. c) La tercera consecuencia es que los comuneros conjuntamente pueden enajenar la cosa común.

5. Derechos de los comuneros: ¿Cuáles son los derechos de los comuneros? a) Cualquiera puede servirse de la cosa común para su uso personal en la medida que respete la naturaleza de la cosa. Por ejemplo, en un condominio cualquier comunero puede utilizar las áreas verdes para pasear, hacer un asado, etc… b) También cualquier comunero puede oponerse a los actos de administración de otro.

c) Cualquier comunero puede obligar a los otros a contribuir a las expensas necesarias para la conservación de la cosa. Estas expensas son los gastos comunes. d) Cada comunero tiene derecho sobre los frutos que produzca la cosa común, proporcionalmente a esa cuota. Sin embargo, siempre debemos analizar el reglamento de cada comunidad para ratificar si esto se encuentra abalado por el reglamento. e) En quinto lugar, ningún comunero puede hacer innovaciones en la cosa común sin el consentimiento de los otros.

TERMINACION DE LA COMUNIDAD Hay tres formas: a) Por la reunión de las cuotas de todos los comuneros en una sola persona, fenómeno conocido como confusión. b) Por la destrucción de la cosa común. c) Por división de la cosa común o del haber común . Por ejemplo, cuando se reparten concretamente los bienes específicos que pertenece a cada heredero.

COPROPIEDAD INMOBILIARIA Es un subproducto de la copropiedad. Se encuentra regulada por la ley de copropiedad inmobiliaria N°19.537 La copropiedad inmobiliaria corresponde a las diferentes viviendas, oficinas, locales comerciales, estacionamientos y sitios en que se divide un condominio y que puedan pertenecer a distintos propietarios. En lo primero que debemos pensar cuando hablamos de copropiedad inmobiliaria es en un edificio con muchos departamentos, pues en ellos hay un derecho de dominio individual -que recae sobre el departamento concreto que se posee- y un dominio colectivo, el cual recae sobre los espacios comunes. Por tanto, el concepto de copropiedad inmobiliaria es el siguiente: forma especial y excepcional de división de la propiedad que se ejerce sobre las distintas viviendas, bodegas, locales, etc… atribuyendo al titular de cada una de dichas unidades un derecho de propiedad exclusivo y absoluto sobre la unidad que posee, y un derecho de comunidad forzada entre los bienes de dominio común. Esta copropiedad inmobiliaria le asigna un derecho de dominio absoluto y excluyente sobre la unidad específica que se adquiere, y luego tenemos un derecho de dominio colectivo y forzado que se produce sobre los bienes comunes.

ADMINISTRACIÓN DE LA COPROPIEDAD INMOBILIARIA Los órganos que administran este tipo de propiedad son: a) La asamblea de copropietarios: es la autoridad suprema, es el pueblo en definitiva, y está conformada por todos los propietarios. En consecuencia, si se es arrendatario no se le incluye en dicha asamblea (puesto que el propietario conserva su facultad de disposición sobre la unidad) a menos que el arrendador le otorgue un mandato o poder al arrendatario. Las decisiones de este órgano se toman por mayoría y estas decisiones son obligatorias incluso para los copropietarios que no concurrieron a la asamblea, o sea, la asamblea es vinculante. La asamblea se desarrolla por medio de sesiones ordinarias y extraordinarias. Las ordinarias son aquellas que se celebran con la periodicidad que determine la misma asamblea, y la asamblea extraordinaria se convoca cuando las necesidades así lo señalen. Los requisitos para participar en la asamblea es ser propietario y estar al día con los gastos comunes. b) El comité de administración: es un órgano de carácter resolutivo, no consultivo, y que está dotado de atribuciones para dictar normas que faciliten el buen orden y administración del condominio. Entre otras cosas, representa a la asamblea, puede imponer multas siempre que estén contempladas en el arreglamiento, puede autorizar al administrador para suspenderla suministro eléctrico a los propietarios morosos, etc. También puede abrir cuenta corriente o de ahorro en un banco. c) El Pdte. del comité de administración: va a actuar en representación del mismo comité y de la asamblea en la celebración de ciertos actos y contratos; también citará a la asamblea de los copropietarios, etc. d) El administrador: es una persona natural o jurídica (una empresa que se especializa en el rubro), interesada (por ejemplo, un copropietario) o extraña (una empresa), designada por la asamblea de los copropietarios al cual le corresponde el cuidado de los bienes de dominio común y la ejecución de actos de administración y conservación de tales bienes. En definitiva, el administrador es un mandatario de la comunidad. Entre otras cosas, puede contratar seguros, representar a la asamblea en la celebración de ciertos actos y contratos, etc.

REGIMEN DE BIENES DEL SISTEMA DE COPROPIEDAD INMOBILIARIA En el régimen de copropiedad inmobiliaria existen dos derechos reales, en donde uno de ellos se denomina bien propio o privativo o de propiedad exclusiva y que son aquellas unidades que posee cada persona individualmente (por ejemplo, el departamento), y el

otro son los bienes de dominio común. Por tanto, una persona tiene un derecho de dominio individual y otro colectivo. En los primeros, van a constituirse por las viviendas, los locales comerciales, estacionamientos, etc… y sobre ellos se va a tener un derecho de propiedad exclusivo y excluyente. Por ende, podremos transferir el dominio de esa unidad, hipotecarla, hacer la sucesión por causa de muerte. Sin embargo, existen algunas pequeñas limitaciones como por ejemplo el derecho de obligación de utilizar la unidad de manera ordenada y tranquila, y la obligación de realizar las reparaciones y mantenciones correspondientes sobre estos bienes. En lo relativo a la conservación de los bienes, se refiere , por ejemplo, a que si existe una filtración en una de nuestras cañerías realicemos esa reparación para no afectar al vecino del departamento de abajo, puesto que si no se hiciera estaríamos afectando el derecho de dominio, exclusivo y excluyente, de nuestro vecino. En segundo lugar hay bienes de dominio común y se definen como aquellos que ya sean por accidentes, circunstancias, por la naturaleza o por la voluntad de las partes, tengan por objeto servir o permitir el adecuado goce sobre los bienes de uso privado. Por tanto, estos bienes de dominio común están establecidos para permitir que se puedan gozar de mejor manera los bienes de dominio privado porque puede ocurrir, por ejemplo, que una persona que tiene su departamento y quiere realizar una gran celebración, pero no caben todos sus invitados en su departamento, puede utilizar el salón de eventos; y es por esto que los bienes comunes colaboran al mejor aprovechamiento del espacio privado. Las características de estos bienes son las siguientes: son indivisibles forzosamente, y son accesorios a la propiedad del bien singular. En cuanto a los derechos y a las obligaciones de estos bienes de dominio común, entre los derechos, cada propietario tiene un derecho cuotativo o de cuota respecto de estos bienes que se determina en el respectivo reglamento. Otro derecho es aquel en virtud del cual se tiene la posibilidad de enajenar, arrendar o constituir gravámenes sobre esos bienes de dominio común, para lo cual, en general, se va a requerir el acuerdo de la asamblea de los copropietarios, entre otras cosas. Entre las obligaciones, la principal obligación sobre los bienes de dominio común corresponde a pagar los gastos comunes (mantención, seguridad, etc.). Los gastos comunes son aquellos necesarios para la administración, manutención, reparación y uso de los bienes comunes. Y existen gastos comunes ordinarios y extraordinarios; los ordinarios son los de administración, mantención, reparación, uso y consumo, y los extraordinarios, aquellos adicionales que se pueden presentar. Los pagos debe hacerlos: 1. el propietario de la respectiva unidad, 2. en el caso de transferencia de la propiedad, el adquirente y el tradente son los obligados al pago 3. en el caso de un arrendamiento, se puede establecer que sea el arrendatario quien pague los gastos comunes.

4. En la situación de copropiedad de una unidad, o sea, dos o más personas que son titulares de derecho de dominio sobre una sola unidad, esas personas, los dos o más titulares, son solidariamente obligados al pago. Por último, dentro de los gastos comunes, se contempla la posibilidad de suspensión el suministro electro, y si el reglamento de copropiedad inmobiliaria permite suspender el suministro de energía eléctrica, se debe hacer sujeto al cumplimiento de los siguientes requisitos: 1. debe existir morosidad del propietario en el pago de tres o más cuotas, continuas o discontinuas. Debe estar estipulado en el reglamento de copropiedad respectivo. Por ejemplo, si el propietario no paga Febrero, y después no paga Agosto y Octubre, entonces ya se le puede suspender el suministro de energía a dicho propietario moroso, no importa que los meses adeudados sean discontinuos! 2. La posibilidad de suspender el suministro eléctrico debe estar determinado en el reglamento de copropiedad respectivo. Por tanto, a pesar de que la ley autorice el corte del siniestro eléctrico, dicha posibilidad debe ser acordada por al asamblea para posteriormente consagrarse en el reglamento. Es decir, una cosa es que se tenga ese derecho porque está señalado por ley, y otra cosa es que los copropietarios decidan hacer uso de ese derecho mediante su consagración en el reglamento. 3. Autorización en el reglamento al administrador para requerir la suspensión. 4. Debe existir un acuerdo en el comité de administración. 5. Por último, para que el administrador pueda suspender el suministro, será necesario que el condominio tenga su propio sistema de control de electricidad.