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• Natalia Barra

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DERECHOS REALES Copropiedad En doctrina se suelen emplear diversos términos para hacer referencia a un mismo fenómeno jurídico. Así, se habla indistintamente de comunidad, indivisión, condominio o copropiedad. Todos ellos indican que un derecho pertenece al mismo tiempo a más de un titular. Algunos autores han creído ver en los dos primeros términos (comunidad, indivisión) una referencia a las que se forman sobre una universalidad jurídica, y los restantes (condominio y copropiedad) a la que se forma sobre especies o cuerpos ciertos. Sin embargo, la nomenclatura más aceptada es la que distingue a la comunidad como el género, y alude a la indivisión que se forma respecto de cualquier derecho que se ejerce al mismo tiempo por dos o más titulares sobre un mismo objeto. Y la copropiedad o condominio dice relación con la indivisión que se forma respecto del derecho de propiedad o dominio. También se suele hablar de comunidad proindiviso y de comunidad prodiviso. Comunidad proindiviso: Es la verdadera especie de comunidad, el derecho de cada comunero o condómine se extiende a la totalidad de la especie común. Comunidad prodiviso: El derecho de cada titular se ejerce sobre una parte determinada de la cosa común en forma exclusiva, existiendo ciertas partes que requieren ser comunes, para permitir la existencia y aprovechamiento de la cosa en su totalidad. Nuestro Derecho trata la comunidad a propósito de los cuasicontratos (2304 y siguientes), en el Libro IV sobre Las Obligaciones y no en el Libro II referido a Los Bienes. Sin embargo, se encuentran ciertas normas en otras partes del Código, como sucede con los arts.1317 y siguientes, relativa a las particiones de los bienes hereditarios extensivas a toda partición de bienes comunes. En todo caso, se critica al legislador chileno por la regulación que dio a las comunidades por diversas razones: Críticas a su regulación: primero, porque al regularla a propósito de los cuasicontratos parece indicar que ellas nacen sólo de hechos voluntarios. Sin embargo, muchas comunidades tienen orígenes contractuales e incluso legales; en segundo lugar, porque no se consideró ninguna norma que diga relación con la administración de las comunidades, lo que dificulta

enormemente su funcionamiento, especialmente cuando se generan problemas entre los comuneros, ya que no encuentran regla legal que solucione el conflicto, que no pase por la división de la comunidad; y tercero, porque, atendido a lo anterior, el denominado ius prohibiendi o derecho a veto de los comuneros para que los otros realicen actos jurídicos o materiales sobre la cosa llega a límites insanos para el desarrollo de las comunidades. En efecto, ante la carencia de normas sobre administración, se ha sostenido que todo lo que se acuerde sobre un bien común requiere de unanimidad para que se materialice, de manera que basta que uno se oponga o vete el acuerdo para que éste no pueda llevarse a cabo. Estas críticas evidencian el antecedente románico de nuestras normas sobre la comunidad, que mira este estado indiviso como algo transitorio y no querido, y es por ello que el art.1317 establece como principio de orden público la imprescriptibilidad de la acción de partición, y limita los pactos de indivisión al máximo de 5 años, aunque admite renovación expresa. Naturaleza Jurídica de la Copropiedad. Ha sido tradicional distinguir dos concepciones antagónicas que tratan de explicar la naturaleza jurídica de la comunidad. La doctrina romana, a la que ya aludíamos, considera a la comunidad como una modalidad del dominio. Conforme esta concepción, se debe distinguir entre la parte ideal o cuota que pertenece a cada comunero y la cosa misma. Sobre la cuota cada comunero tiene un derecho exclusivo que le permite disponer de ella arbitrariamente; así, por ejemplo, para enajenar su cuota, el comunero no debe pedir autorización de ningún tipo a sus condómines. Pero, tratándose de la cosa misma, ninguno de los comuneros tiene un derecho exclusivo y para gozar de la cosa debe contar con la autorización de los demás. Algunas legislaciones que han seguido la doctrina romana han establecido algunas limitaciones, especialmente respecto de la administración, estableciendo sistemas que funcionan en base a mayorías y no con unanimidad. La doctrina germánica es la otra cara de la moneda pues niega la propiedad exclusiva y consagra la colectiva o de manos juntas, en que el objeto se considera perteneciente a todos los comuneros como si fueran un solo titular, y por ende desaparece el concepto de cuota. Los comuneros tienen un derecho a usar la cosa en forma parcial ya que se encuentra limitado por el derecho de los demás. Las

decisiones se adoptan por mayorías y en determinados casos se excluye la posibilidad de pedir la partición. Clases de indivisión: En doctrina se suelen distinguir las siguientes especies de indivisión: a) Según el objeto sobre el que recae puede haber comunidad sobre cosa universal o sobre cosa singular. Esta es la única clasificación que reconoce nuestra legislación (arts.1317 y 2304). Respecto de la comunidad sobre universalidades: Se sostiene que podrá haberla tanto respecto de universalidades de hecho como de derecho. Sin embargo, no hay acuerdo en la doctrina nacional, en especial respecto de las comunidades sobre universalidades jurídicas, como la herencia (a la que se refiere el art. 2306), la que queda al disolverse la sociedad conyugal o cualquiera sociedad comercial o civil, o en general cuando exista indivisión sobre un patrimonio con activo y pasivo. Se niega la comunidad sobre universalidades jurídicas ya que en Chile ello está vedado, pues por el solo ministerio de la ley en estos casos el pasivo se encuentra dividido entre los copartícipes, conforme los arts.1354 y 2306, y no existen universalidades jurídicas sin pasivo, por lo que sólo habría comunidades sobre universalidades de hecho. El punto no tiene una solución aceptada en forma general. Art. 2304. “La comunidad de una cosa universal o singular, entre dos o más personas, sin que ninguna de ellas haya contratado sociedad o celebrado otra convención relativa a la misma cosa, es una especie de cuasicontrato”. Art. 1317. “Ninguno de los coasignatarios de una cosa universal o singular será obligado a permanecer en la indivisión; la partición del objeto asignado podrá siempre pedirse con tal que los coasignatarios no hayan estipulado lo contrario. No puede estipularse proindivisión por más de cinco años, pero cumplido este término podrá renovarse el pacto”. Art. 1354. “Las deudas hereditarias se dividen entre los herederos a prorrata de sus cuotas. Así el heredero del tercio no es obligado a pagar sino el tercio de las deudas hereditarias. Pero el heredero beneficiario no es obligado al pago de ninguna cuota de las deudas hereditarias sino hasta concurrencia de lo que valga lo que hereda…….” Art. 2306. “Si la cosa es universal, como una herencia, cada uno de los comuneros es obligado a las deudas de la cosa común, como los herederos en las deudas hereditarias”. Otro aspecto de la mayor relevancia respecto a las comunidades sobre una universalidad es lo referente a la comunicabilidad entre

el derecho del comunero y los bienes que componen la universalidad. Es decir, el derecho de cada comunero se extiende a cada una de las cosas que integran la comunidad, de manera que si ella esta compuesta por una casa, un auto y un caballo, el comunero es titular de una porción o cuota en el dominio de cada uno de dichos bienes. En Roma la comunicabilidad era la regla Sin embargo, en Chile se ha sostenido que no se ha seguido el precedente romano hasta estos extremos y en base a diversas disposiciones, en especial el art.1909 (que establece que en caso de cesión del Derecho Real de Herencia el cedente no responde sino de su calidad de heredero y no de los bienes que integran la herencia) y en menor medida los arts. 718 y 1344 (que consagran el efecto declarativo de la partición, contrario a la idea de la comunicabilidad y al efecto atributivo de la partición, vigentes en Roma). Art. 1909. “El que cede a título oneroso un derecho de herencia o legado sin especificar los efectos de que se compone, no se hace responsable sino de su calidad de heredero o de legatario”. Art. 718. “Cada uno de los partícipes de una cosa que se poseía proindiviso, se entenderá haber poseído exclusivamente la parte que por la división le cupiere, durante todo el tiempo que duró la indivisión”. Art. 1344. “Cada asignatario se reputará haber sucedido inmediata y exclusivamente al difunto en todos los efectos que le hubieren cabido, y no haber tenido jamás parte alguna en los otros efectos de la sucesión. Por consiguiente, si alguno de los coasignatarios ha enajenado una cosa que en la partición se adjudica a otro de ellos, se podrá proceder como en el caso de la venta de cosa ajena”. Hay otros autores, minoritarios, que sostienen que el Código chileno sigue los criterios romanos asilándose en lo dispuesto en los arts.951 inc.2º y 580. Art. 951 inc 2°. “El título es universal cuando se sucede al difunto en todos sus bienes, derechos y obligaciones transmisibles, o en una cuota de ellos, como la mitad, tercio o quinto”. Art. 580. “Los derechos y acciones se reputan bienes muebles o inmuebles, según lo sea la cosa en que han de ejercerse, o que se debe. Así el derecho de usufructo sobre un inmueble, es inmueble. Así la acción del comprador para que se le entregue la finca comprada, es inmueble; y la acción del que ha prestado dinero, para que se le pague, es mueble”. Aun hay quienes señalan que respecto de la comunidad hereditaria cabe distinguir entre el derecho real de herencia que sí recae sobre una universalidad jurídica, que es la herencia, y la comunidad de dominio, que se forma entre todos los herederos sobre los bienes del causante.

¿Es importante determinar si existe comunicabilidad? R. La decisión que se adopte para zanjar esta contienda es de la mayor relevancia pues si se niega la comunicabilidad todo lo que diga relación con la enajenación de la cuota se sujetará a las reglas de los bienes muebles, que son las normas generales, y no respecto de los bienes inmuebles, que constituye una reglamentación especial. De esta forma, la tradición se hará conforme se dispone en el art.684 y cuando el cedente sea incapaz, no se requerirán las autorizaciones y formalidades especiales prevenidas en caso de inmuebles. A su vez, en caso de admitirse la comunicabilidad, habrá que observar que clase de bienes existen en la comunidad y conforme a la naturaleza de los mismos se seguirán una u otras normas. Los problemas señalados no se presentan cuando la comunidad existe sobre una cosa singular, ya que en este caso la cuota del comunero se radica en el bien común, y participa de su carácter, conforme lo dispuesto en el art.580. b) Según el origen o fuente de la comunidad. Esta puede deberse a un hecho voluntario, como sucede con la herencia (no es la muerte el hecho voluntario, sino la aceptación de la herencia por parte de los herederos), un contrato (por ejemplo cuando dos o más compran una cosa en común) o la ley (como en los casos de copropiedad inmobiliaria); y c) Según la duración de la comunidad. Puede ser temporal o perpetua. Las comunidades temporales son generalmente indeterminadas en el tiempo, desde que el derecho para pedir la partición es renunciable solo por periodos determinados de tiempo (art.1317). Las perpetuas las establece la ley, y están fundamentadas en la naturaleza de las cosas como, por ejemplo, las copropiedades inmobiliarias (Ley 19.537) Extinción de la comunidad. Se va a producir por la partición de los bienes comunitarios, sean bienes singulares o universales. La partición es el reemplazo de un derecho o cuota sobre un bien común por un derecho exclusivo en una parte determinada del bien común o sobre uno de ellos, lo que se produce por medio de la adjudicación de esa parte o bien. ¿Cómo puede ser la partición? R. Voluntaria o convencional y Judicial o Forzosa. La partición de bienes y la adjudicación encuentran su regulación principalmente en título X del Libro III del Código Civil y en los títulos VIII y IX del Libro III del Código de Procedimiento Civil. La cuota.

Corresponde a una noción romana y corresponde a la porción ideal que a cada comunero le corresponde en la cosa común. Se expresa en fracciones (un medio, un tercio, un cuarto, etc.) ¿Qué ocurre si nada se dice? R. Si nada se dice, se entienden que todos los comuneros tienen porciones iguales (arts.1098 y 2307). Art. 1098. “El asignatario que ha sido llamado a la sucesión en términos generales que no designan cuotas, como "Sea Fulano mi heredero", o "Dejo mis bienes a Fulano", es heredero universal. Pero si concurriere con herederos de cuota, se entenderá heredero de aquella cuota que con las designadas en el testamento complete la unidad o entero. Si fueren muchos los herederos instituidos sin designación de cuota, dividirán entre sí por partes iguales la herencia o la parte de ella que les toque”. Art. 2307. “A las deudas contraídas en pro de la comunidad durante ella, no es obligado sino el comunero que las contrajo; el cual tendrá acción contra la comunidad para el reembolso de lo que hubiere pagado por ella. Si la deuda ha sido contraída por los comuneros colectivamente, sin expresión de cuotas, todos ellos, no habiendo estipulado solidaridad, son obligados al acreedor por partes iguales, salvo el derecho de cada uno contra los otros para que se le abone lo que haya pagado de más sobre la cuota que le corresponda”. Cada comunero puede disponer libremente de su cuota por acto entre vivos (por ejemplo, arts.1320, 1812, 2417) o por causa de muerte (art.1110), puede reivindicarse (art.892) y embargarse (art.524 del Código de Procedimiento Civil). Por su parte, los comuneros podrán realizar los actos materiales que acuerden (arts.2081 y 2305), pudiendo cualquiera de ellos pedir el cese del goce gratuito que de la cosa común hace otro comunero (655 del Código de procedimiento Civil). La coposesión. Se suele comparar la coposesión a la copropiedad señalándose que corresponde a la misma concepción referida al hecho de la posesión. De esta forma, la coposesión es la posesión (es decir, la tenencia de una cosa corporal con ánimo de señor y dueño) de una misma cosa por dos o más personas conjuntamente. Esto es admitido expresamente en los arts.687 y 718.