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Los derechos reales (iura in rem) constituían una relación inmediata entre el hombre y la cosa objeto. Se clasifican en derechos reales sobre l acosa propia y derechos reales sobre la cosa ajena. Los derechos reales sobre la cosa propia son: el condominio y la propiedad. Los derechos reales sobre la cosa ajena pueden ser de dos clases: de goce y de garantía. Eran de goce aquellos derechos que le brindaban al titular el uso y disfrute de una cosa; en cambio los de garantía, eran aquellos derechos que garantizan al acreedor el cumplimiento de la obligación o, en el caso de que el deudor no cumpla la prestación objeto de su obligación, la satisfacción de su interés. Son derechos reales sobre la cosa ajena de goce: la servidumbre, la enfituesis y la superficie. Son derechos reales sobre la cosa ajena de garantía: la prenda , la hipoteca y la enfituesis. Propiedad La propiedad es un derecho real de goce sobre la cosa propia. Es un poder jurídicp sobre una cosa corporal caracterizado por ser: Absoluto: pues comparado con otros derechos es el mas completo, ya que las facultades del titular no tenia limite expreso. Exclusivo: no se admiten dos derechos de propiedad simultáneos sobre una misma osa. Perpetua: no admite transferencia por un plazo determinado. La propiedad da al titular el derecho de gozar y abusar de la cosa (disponer de ella). Pero que pueda gozar de los frutos y virtudes de la cosa no quiere decir que pueda hacer usufructo. Con la Ley de las XII Tablas, el derecho romano solo reconoce la propiedad quiritaria. En la época clásica, aparecen 3 clases de propiedad, la quiritaria, la bonaria y la provincial. Luego, en la época de Justinieano, se vuelve a una sola clase de propiedad, pero enriquecida por los aportes del derecho de gentes y la propiedad provincial. Propiedad quiritaria: aquella del ciudadano romano por la adquisición del derecho civil. Propiedad bonitaria: del derecho de gentes, se la reconoce como un derecho subjetivo. Propiedad provincial: disponía la tierra en fundos que estaban dentro del ager publicus. Los fundos provinciales se dividían en fundos tributarios y fundos estipendarios, según que el dominio correspondiera al emperador o al senado. Condominio Es un derecho real sobre la cosa propia que le corresponde a una pluralidad de sujetos pero sobre una misma cosa. Pero la aplicación de este concepto, acarrea ciertos problemas: - Ningún propietario puede ejercer su derecho totalmente, están limitados. - Dos o más personas pueden ser dueños de una cosa cuando la tienen en comunidad de bienes. - El condominio es solo uno, la propiedad de la cosa. Existen dos tipos de condominio: aquel que procede del consentimiento o de la voluntad de las partes: aquel que se produce por un hecho ajeno a la voluntad, como una herencia compartida. Los copropietarios podían enajenar, gravar o renunciar a su derecho sobre la cosa. Podían además, ejercer cualquier acción real o personal contra terceros o contra los copropietarios. Servidumbre Consiste en un sufrir o no hacer por parte del titular de la cosa sirviente. Era una relación de sumisión del fundo sirviente al fundo dominante. No existe servidumbre sobre la cosa propia.

Las servidumbres se clasifican en: a) Reales o Prediales: según recaigan sobre el suelo y a favor del suelo o sobre el edificio y a favor del edificio, sin importar el lugar donde se encuentren los inmuebles, pueden ser: • Rústicas: eran establecidas en beneficio de la agricultura. Las principales eran: Iter: derecho de pasar a pie, caballo o en litera a favor del fundo dominante sobre el fundo sirviente. El fundo dominante no era una persona. Actus: derecho de paso con carro o carruaje con mercadería o carga y de conducir animales, a favor del fundo dominante sobre el sirviente. Via: derecho de construir un camino en el fundo sirviente, cuyas medidas según la ley de las XII Tablas debían ser: 2.40 metros en las rectas y 4.80 metros en las curvas. Aquaeductus: derechos de conducir agua por una canaleta o conducto del fundo sirviente al dominante. • Urbanas: Stillicidum: derecho de conducir agua de lluvia del fundo del vecino gota a gota. Flumen: recibir agua de lluvia del fundo del vecino por medio de una canaleta. Tigni Inmittendi: derecho a empotrar una viga en la pared del fundo vecino (fundo sirviente). Honréis ferendi: derecho a apoyar la pared o construcción sobre el pilar o la pared del vecino. Ne luminibus offiatur: no impedir la entrada de luz sobre el fundo dominante. Prospecto: no impedir la vista sobre el fundo vecino. Protegendi: derecho del fundo dominante de construir sobre el fundo vecino sirviente un balcón saliente o alero. b) Personales: • Usufructo: derecho real sobre la cosa ajena, de uso y goce de la cosa dejado a salvo su escencia. Debe ser sobre la cosa ajena y la cosa a su vez, no debe ser consumible, pues no se puede alterar su naturaleza. Era un derecho real inherente a la persona, pues se extinguía con la muerte de ésta. No era transmisible a herederos. Solo puede ser transmitido en vida por el propietario al usufructario. Existen tres clases de usufructos: naturalez, industriales y civiles (interese y rentas). Hay cinco formas de adquirir los frutos naturales e industriales: por accesión, separación, percepción, consumición y por el trabajo. Los frutos civiles se adquieren día a día o por la efectiva percepción de los mismos. • Uso: derecho a usar la cosa ajena sin alterar su esencia. No es uso y goce, es solo uso, el usuario no puede recoger los frutos de la cosa. • Habitación: el titular puede vivir en una casa o alquilar una habitación. • Trabajo de esclavos o animales: derecho de emplear esclavos o animales del fundo sirviente a favor del dominante. Las servidumbres estaban protegidas por acciones reales y por interdictos. Las acciones reales eran la confesoria y la negatoria. Enfituesis Es un derecho real sobre la cosa ajena de cultivar y poseer un fundo por medio del pago de un canon anual por un periodo largo Sirve pára designar 2 instituciones: el pacto de enfituesis y el derecho real de enfituesis. Este último se caracteriza por que el infetuasta es poseedor de la cosa y puede enajenarla por actos entre vivos o por actos mortis causa y se transmite a sus herederos. El titular esta protegido por acciones iura in rem, por esto se afirma que es un derecho real.

Superficie Es un derecho real pretoriano. Recae sobre el edificio, y le permite a su dueño y utilizarlo y explotarlo como si fuera propio por el pago de un solarium al propietario del suelo. Prenda Es un derecho real de garantía por el cual se otorga la posición de una cosa en garantía para el cumplimiento de una obligación. La cosa puede ser mueble o inmueble. El acreedor tienen la posesión de la cosa pero no puede usarla. Este derecho esta protegido por la acción iura in rem llamada quasi serviana. Anticresis Pacto accesorio al de prenda que autoriza al acreedor a usar y gozar del objeto prendado, para imputar los frutos a interés o a capital si quedara algún saldo de deuda. Hipoteca Se entrega la posesión de una cosa como garantía a una obligación. La diferencia que sostiene con la prenda, es que la cosa debe permanecer en manos del deudor y solo llegado el momento debe ser trasladada. Las romanos conocían las hipotecas generales y las tácitas. Las generales consistían en una hipoteca sobre todo el patrimonio del deudor y sobre cualquier clase de bienes. Las tácitas, son aquellas que no han sido convenidas o establecidas.