• Author / Uploaded
• Vitza Cole De León

Citation preview

UNIVERSIDAD CENTRAL DE COSTA RICA

CARRERA DE DERECHO

CURSO: DERECHO CONTRACTURAL 1

PROFESOR JIMMY VARGAS

ALUMNA DORIS ARIAS ARIAS

TRABAJO: CONTRATOS

TEMA: COMPRA VENTA

FECHA DE ENTREGA 31/05/2013

PRIMER CUATRIMESTRE

Contrato de compra - venta

INTRODUCCION

Me permito iniciar este trabajo investigativo desarrollando en primera instancia el concepto de contrato, sus requisitos, elementos (tanto presentes como ausentes en un contrato), además de la noción del mismo, para de esta forma y a continuación desarrollar el concepto del contrato de compra venta. Nuestro Código Civil en su título tres, capitulo uno a partir del artículo 11049 regula este tipo de contrato de compraventa. Para desarrollar este trabajo la metodología empleada será; investigativo desde el punto de vista del Licenciado Alberto Brenes Córdoba y el Licenciado Diego Baudrid Carrillo.

2

Contrato de compra - venta

DESARROLLO

El contrato es un acto jurídico donde convergen acuerdos de voluntades de dos o más sujetos y hacen nacer, modificar o extinguir una relación jurídica. Hay una diferencia entre acto jurídico y negocio jurídico pero este aparece como una cuestión de método, más que de fondo. El contrato tiene efectos queridos por las partes, desde luego, pero también soporta un cúmulo de consecuencias de derecho que provienen de la ley, la equidad y los principios generales de derecho y no de la voluntad de los contratantes. Como todo acto jurídico el contrato debe contener todos los requisitos y elementos que lo constituyen, la ausencia o la presencia defectuosa de esos requisitos y elementos tiene consecuencias específicas sobre su eficacia y su validez. Dentro de los requisitos jurídicos podemos encontrar los siguientes: Los sujetos: Los especifica el artículo 1022 del Código Civil “los contratos tienen fuerza

de ley entre las partes contratantes”. Para llegar a ese resultado las partes contratantes, es decir, los sujetos del contrato deben ser capaces. Los objetos: El objeto es la prestación o prestaciones que las partes resultan obligadas a rendirse en virtud del acuerdo. Todo contrato tiene un objeto, este objeto debe ser posible, lícito y determinado.

Los sujetos deben de tener capacidad jurídica para actuar, esta capacidad es la potencialidad de ser sujeto de efectos de derecho.

3

Contrato de compra - venta

Podemos encontrar dos tipos de capacidad: Capacidad de actuar: Es referido al poder que tienen un sujeto de derecho de crear con una manifestación de voluntad efectos de derecho. Está capacidad de actuar concierne a las personas físicas, la ley lo otorga a personas mayores de edad y sanos de espíritu. Capacidad de legitimación: El artículo 1068 del Código Civil nos indica “No pueden

comprar directamente, ni por interpuesta persona.1. Los empleados públicos, corredores, peritos, los tutores, curadores y demás personas que administran bienes ajenos, las cosas en cuya venta intervenga como tales empleados, corredores etc.” Dentro de los elementos jurídicos podemos encontrar los siguientes:

La voluntad: Es el querer interno que cuando es exteriorizado por una manifestación de la persona produce efectos de derecho. La forma: Esta es el conjunto de esos signos sensibles por medio de los que se manifiesta el consentimiento de los contratantes. La causa: Es el motivo impulsivo y determinante que llevó a las partes a contratar siempre y cuando estuviera determinado, expresa o tácitamente el acuerdo. Es importante tener presente que la validez de todo contrato está sujeta a que todos los requisitos y elementos se encuentren en el acto respectivo en la etapa de formación de la convención. La noción del contrato nos indica que es de aplicación continua en la vida práctica, no necesita de una definición para ser comprendida. Como instrumento indispensable de la vida en sociedad, el contrato es utilizado cotidianamente para ordenar intereses de personas que necesitan relacionarse para el intercambio de bienes y servicios.

4

Contrato de compra - venta

Todo contrato es un acuerdo de personas el cual tiene por objeto la producción de efectos jurídicos, los contratos refieren a situaciones de naturaleza jurídica patrimonial. CONTRATO DE COMPRAVENTA Este contrato es el más frecuente y de mayor importancia, por servir para la adquisición de los objetos que el hombre requiere a efecto de llenar sus necesidades o para satisfacer su apetito de adquisición. A cada momento y en todas partes se verifican operaciones de esa índole, pues aunque no todos tienen que vender, todos tienen algo que comprar. La compraventa se define diciendo que es un contrato en cuya virtud se traspasa la propiedad de una cosa, a cambio de un precio que se estipula. Vendedor: Este es la persona que verifica la enajenación el objeto. Comprador: Es a quien se traspasa la propiedad. La compra venta se define como la operación realizada entre ambos. El contrato de compraventa se clasifica como un contrato bilateral perfecto, consensual y a título oneroso. El mismo es bilateral pues produce mutuas prestaciones entre el comprador y el vendedor. Es consensual porque se forma y perfecciona por el sólo consentimiento de las partes independientemente de cualquier formalidad extrínseca, como otorgamiento de escritura, entrega de la cosa o pago del precio. Y es onerosa pues el adquiriente del objeto llega a ser dueño mediante un contravalor que debe entregar al enajante. Dentro de este contrato de compraventa se tienen que distinguir tres elementos: Consentimiento: Este debe recaer tanto respecto a la cosa materia del contrato como relativamente al precio y a las condiciones bajos las cuales debe verificarse la operación. Cosa 5

Contrato de compra - venta

Precio Al solo hecho de faltar algunos de los elementos anteriores el contrato no se realiza Con referencia a la cosa que forma el objeto de la compraventa, han de realizarse tres condiciones: I.

Ella tiene que existir en el momento de la celebración del contrato, o por lo menos, debe haber posibilidad de que exista en fecha posterior. Por ejemplo una cría por nacer, una cosecha más o menos próxima.

II.

Ha de estar en el comercio de los hombres y por lo mismo ser susceptible de enajenación.

III.

Es preciso que se halle en condiciones de poder entrar en el dominio de adquiriente por efecto de la compra.

La inexistencia de la cosa al tiempo del contrato a causa de haber perecido, produce la invalidez de la compraventa; pero si la pérdida fuere apenas parcial, el adquiriente podrá mantener la compra respecto a la porción que haya quedado, y exigir la reducción proporcional del precio. Cuando la contratación se refiere a cosas indeterminadas pertenecientes a cierta especie, por ejemplo cien quintales de harina de tal marca, el traslado de la propiedad no se verifica sino una vez que los objetos se particularizan de suerte que no quepa la menor duda respecto de lo que constituye la cosa comprada. Y lo mismo acontece siempre que la enajenación verse acerca de cosas o mercancías que se cuentan, pesan o miden, pues tomando en consideración la incertidumbre que existe tocante a la cantidad, el pacto no se perfecciona sino una vez que lo vendido se ha circunscrito o determinado mediante la operación correspondiente de contar, pesar o medir, según el caso. A veces, para cerciorarse el comprador de la buena calidad de la cosa que se propone adquirir, formula la propuesta pero a reserva de someter aquélla a la prueba que tuviere por conveniente. Si el vendedor acepta esta condición, se entiende que el contrato queda en suspenso hasta que el 6

Contrato de compra - venta

adquirente manifieste su aceptación.

El Código de Comercio, promulgado por Ley Nº 3284 de 1964, también regula estos tipos de ventas, muy usuales tratándose de bienes muebles, típicos del tráfico mercantil, e incluye otras, como son la "compraventa de degustación" o de cosa que se acostumbre gustar y la "compraventa sobre muestras o calidades", siendo todas ellas compraventas sujetas a la condición suspensiva de que se realice la prueba o determinación respectivas.

El precio de la venta debe consistir en una suma de dinero, porque si se estipulara otra cosa, se transformaría la naturaleza jurídica del contrato, que dejaría de ser compraventa para convertirse en "cambio" o "permuta". Por dinero hay que entender no sólo el numerario, sino la moneda corriente consistente en billetes de banco y aun los valores comerciales como cheques, letras de cambio, pagarés a la orden. Las partes, al realizar el contrato, deben fijar la cantidad que constituye el precio, o por lo menos sentar las bases para su fijación ulterior. Así, pues, una venta en que se dejara a la voluntad del adquirente pagar lo que guste, no tendría valor legal por faltar una de las condiciones esenciales en esta clase de pactos. Se designa como "promesa de venta", el ofrecimiento que hace el vendedor al comprador de transmitirle la propiedad de una cosa mediante un precio determinado. Si la promesa es aceptada inmediatamente, la compraventa queda concluida, pudiendo cualquiera de los estipulantes exigir del otro el cumplimiento del contrato. Pero si el comprador se ha reservado el derecho de contestar en cierto plazo, el traslado del dominio no tiene lugar sino una vez que exprese su aceptación. Esta es la promesa de venta propiamente tal, que no implica compromiso sino de parte del propietario: constituye un simple proyecto de futura venta, una "opción", como suele decirse, por ser optativo para aquel a quien se hace la promesa, aceptarla o no.

7

Contrato de compra - venta

Consumada la traslación del dominio habiendo mediado promesa de venta, o recíproca de compraventa, no hayretroacción de fecha al tiempo de la promesa, sino que la operación se tiene por realizada en la época en que se formalizó; de lo cual se desprende que todos los frutos que la cosa produzca en el tiempo intermedio, pertenecen al vendedor, a cuyo cargo ella está, por otra parte, hasta su entrega al adquirente.

Las Arras

Con el nombre de "arras" se designa la prenda o señal que se da en un contrato en fe y seguridad de su cumplimiento. En la compraventa, según nuestro derecho civil y comercial, la cantidad entregada en concepto de arras debe entenderse a cuenta del precio y como ratificación del contrato, no siendo permitido a quien la dio retractarse de éste perdiéndolas, a no ser que así se haya convenido de modo expreso.

De la Venta de Cosas futuras y de las Ajenas Siempre que la compraventa recaiga sobre bienes futuros, como una cosecha próxima, dividendos procedentes de acciones de banco y otras cosas por el estilo, la eficacia de la transmisión y por lo tanto del convenio mismo, queda pendiente de una condición suspensiva implícita, a saber: que lo existirá en la época en que conforme al convenio o a la naturaleza de la cosa, ésa debe producirse. Sin embargo, es permitida la estipulación que ponga a cargo del comprador la pérdida resultante de no llegar a producirse el objeto sobre que versare la compra, y entonces deberá satisfacer el precio, sea cual fuere el resultado que se obtenga. Puesto que toda venta implica traspaso de propiedad, es de todo punto necesario que quien la 8

Contrato de compra - venta

verifique seadueño de la cosa que vende, siendo así que nadie puede transmitir válidamente laque se halla fuera de su patrimonio.De ahí que deba considerarse como nula la venta de cosa ajena, regla que por lo común consignan los cuerpos legales al estatuir sobre esta materia, como necesaria medida para el restablecimiento de la situación normal de derecho, perturbada por la acción ilegítima del enajenarte.

Gastos de Escritura

Puesto que la compraventa es un contrato bilateral que se entiende celebrado en interés de ambos estipulantes, los gastos que se originen con el otorgamiento de escritura y respecto a demás accesorios, deben correr de cuenta de ellos por iguales partes, a no ser que hubieren convenido en otra forma de pago. Mas cualesquiera erogaciones relativas a la cancelación de gravámenes del fundo que se enajene, son a costa del vendedor exclusivamente, puesto que es de su obligación hacer por lo general, el traspaso libre de cargas reales.

Prohibición de Adquirir A pesar del principio de libre contratación que domina en materia de compraventa, está prohibido a algunas personas en casos determinados, actuar como adquirentes de ciertos bienes. Comprende la prohibición: a los empleados públicos, corredores, peritos, tutores, curadores demáspersonas que administran bienes ajenos, respecto a aquellos en cuya venta intervengan en alguno de los caracteres mencionados; a los jueces ante quienes penda o deba pender el negocio, lo mismo que a lo empleados del juzgado; y a los abogados y procuradores, con referencia a las cosas pertenecientes a su cliente que fueren sacadas a remate, y en cuanto a los derechos a cosas corporales litigiosos sobre que verse el pleito en que figuren como representantes. Lo anterior se basa en la consideración del conflicto que no puede menos de establecerse entre el interés personal de los individuos antes mencionados, y el deber que les comprende como 9

Contrato de compra - venta

funcionarios o auxiliares de la justicia, o como defensores de los derechos de la persona cuyos bienes se venden. Esto reza-en particular con las enajenaciones que se operan por medio de las autoridades judiciales o con autorización de las mismas.

Obligaciones del Vendedor Entrega de la Cosa Vendida La entrega o tradición de la cosa vendida es deber que pesa sobre el enajenante, como necesario complemento del acto contractual, una vez que la posesión es indispensable para someter las cosas al uso y disfrute a que se las destina. La formalidad de la entrega no tiene lugar, sin embargo, cuando anticipadamente el comprador se hallare en posesión de lo comprado, mediante un título precario, como el arrendamiento o el comodato (tradición brevi manu), porque entonces el acto material traslativo no tiene razón de ser, pues desde el instante de efectuarse la compraventa la posesión precaria pasó a ser definitiva a título de dominio. La entrega del objeto debe hacerse en el lugar convenido y en falta de convenio al respecto, en el punto donde aquél se hallaba al tiempo de la venta, a no ser que las circunstancias indiquen otra cosa. Atiende esto último a los casos en que, tratándose de ciertos objetos muebles -como un navío, un vehículo terrestre para pasajeros o mercancías, una bestia-, no se hubieren tenido presentes al contratar por encontrarse distantes a causa del servicio a que están destinados; porque en ese supuesto se entiende que la tradición debe hacerse cuando la cosa vuelva a su lugar ordinario de parada: puesto, estación, caballeriza, o lo que fuere. Si la tradición no se realizare por culpa del vendedor, podrá el adquirente pedir que se le ponga en posesión de la cosa o que se resuelva el contrato, con daños y perjuicios a cargo del 10

Contrato de compra - venta

omiso en realizar la entrega.

Cuando no se hubiere convenido en señalar plazo, sea para el pago del precio, sea para la entrega de la cosa, ambas operaciones deben hacerse al mismo tiempo, pudiendo uno u otro de los estipulantes, rehusar la prestación que le incumbe, siempre que la otra parte no verifique la prestación correlativa. A menos que el comprador a quien se ha concedido plazo garantice a satisfacción el pago del precio, el vendedor puede rehusar la entrega de la cosa si después de verificada la venta, descubriere que aquél se encuentra en estado de insolvencia. Desde que la compraventa se realiza y hasta la entrega, el vendedor no debe hacer nada que desmejore la condición de la cosa o la ponga en peligro de perderse, pues a él toca velar por su integridad y conservación.

Diferencias de Cabida en los Fundos En punto a las diferencias que en la extensión de los fundos resultaren con relación a las medidas consignadas en los respectivos contratos de venta, conviene tomar en consideración varias hipótesis: Cuando la venta se refiere a un inmueble determinado, con expresión el área total y a razón de tanto la medida, sea que se diga o no el precio general del fundo.

Si faltare o sobrare terreno según la medida asignada a toda la finca, la diferencia se salda disminuyendo o aumentado el precio, proporcionalmente al que fue asignado por medida. En sentido contrario, si sobrare ese u otro número de hectáreas, corre a cargo del comprador reconocer el valor del terreno excedente.

11

Contrato de compra - venta

Esta solución concuerda con la intención presunta de los contratantes, que fue la de verificar un contrato ajustándose a la extensión efectiva del terreno y al precio señalado por medidas parciales. Celebrada la venta de un inmueble o de un cuerpo de bienes, esto es, de dos o más parcelas o fundos, estén o no contiguos, por un precio alzado, no a tanto la medida, con indicación del área total, sólo hay derecho a aumento o disminución del precio, cuando la diferencia que resulte entre la cabida real y la señalada en el contrato no baje de su diez por ciento. Aunque en el caso del contrato no se dijere nada acerca de la medida, ésta: se entenderá expresada cuando en la escritura pública que se otorgue se haga referencia a la inscripción en el Registro Público: el área que en esa inscripción aparezca, es la que deberá tenerse por estipulada en falta de acuerdo habido entre las partes contratantes, modificativo de esa situación. El déficit o exceso de cabida menor del diez por ciento, no da lugar a reclamo, por entrar en el tanto de tolerancia que por la imperfección de las medidas registradas, tiene señalado la ley. Si la venta, aunque se refiera a un inmueble como unidad, determina la cabida y precio de cada una de las partes en que se divide, las diferencias de extensión que pudieran resultar entre las diversas porciones, teniendo unas más y otras menos, se compensan hasta donde quepa, siempre con relación al precio de cada una. Siempre que el comprador deba reconocer un tanto más por aumento en la medida, le es permitido desistir de la compra, pues a causa de la alteración sobrevenida en punto tan esencial como lo es el precio, sería injusto obligarle a un desembolso mayor del que tenía previsto. Pero si quiere llevar adelante el contrato, deberá satisfacer el exceso de precio, con intereses legales desde el día en que tomó posesión del inmueble, porque a partir de esa fecha entró en el disfrute del terreno excedente.

12

Contrato de compra - venta

El comprador que resultare perjudicado por faltar cabida al predio que compró, tiene derecho para exigir de su vendedor en el supuesto de que la disminución sobrepase el límite de tolerancia legal, le complete hasta donde fuere necesario para obtener la extensión estipulada, o que disminuya el precio en un tanto proporcional. Esto último procederá también si al vendedor no le fuere posible dar el terreno complementario que se le exija, sea porque no tenga más terreno contiguo, sea porque no pueda adquirirlo de un vecino. En ningún caso procede condenación en daños y perjuicios; pero el comprador podrá demandar la resolución del contrato cuando a causa del déficit de cabida, el inmueble resultare impropio para el fin a que se le destinaba y de que tenía conocimiento el vendedor; condición esta última encaminada a impedir que el comprador que se arrepintiese del contrato, echara mano del pretexto de serle inútil el fundo para un objeto que realmente no tuvo en mira al contratar.

El derecho del vendedor de pedir aumento de precio por la mayor cabida del inmueble, y el que corresponde al comprador para exigir disminución de precio por falta de terreno, prescriben al año de celebrado el contrato o, de cumplido el plazo que se hubiere estipulado para la práctica de la medida; término suficiente para que los interesados hayan podido cerciorarse de la extensión verdadera del inmueble.

Saneamiento por los Vicios Ocultos Entre las obligaciones que pesan sobre el vendedor están, la garantía referente a la "evicción", y la conocida con el nombre de "saneamiento". La evicción se define: la pérdida del todo o parte de la cosa vendida a causa de acción judicial intentada contra el comprador.

13

Contrato de compra - venta

Cuando a éste trate un tercero, en virtud de acción reivindicatoria, de privarle del bien adquirido, le asiste el derecho de "citar de evicción" a su vendedor, esto es, de exigirle que salga a la defensa de la cosa vendida, o que le indemnice debidamente en caso de que sea declarada con lugar la demanda del tercero.

El saneamiento consiste en la obligación que tiene el vendedor de responder por los vicios ocultos de que la cosa vendida adolezca. Y es que por el hecho de la venta, el enajenante responde al comprador no sólo de la efectividad del derecho real que le transmite, sino también de que la cosa vendida se halla en condiciones de servir útilmente conforme a su natural destino. Por eso los vicios ocultos de las cosas puestas al tráfico, llamados "redhibitorios" (de redhibere, volver a tomar), que las hacen desmerecer en términos de producir su total o parcial pérdida de valor, pueden dar lugar a la nulidad de la venta o a una rebaja en el precio convenido; sin que debe tomarse en cuenta la circunstancia de que el enajenante conozca o no el defecto. Para que la reclamación pueda prosperar, es necesario que el vicio no sea manifiesto, porque si lo fuera, es de suponer que de él tuvo o pudo tener conocimiento el comprador y que por lo mismo se conformó con la calidad del objeto. La nulidad de la compraventa sólo tiene lugar, cuando el vicio sea de tal importancia, que racionalmente deba inferirse que el comprador no habría realizado el contrato si hubiera conocido el verdadero estado de la cosa, porque la invalidación de lo practicado, se funda en este caso en el error, que es causal destructora del consentimiento.

En los demás casos en que el defecto fuere de menos gravedad pero bastante a desmerecer de modo sensible el valor de lo comprado, es improcedente la acción redhibitoria. Mas algunas legislaciones en cuyo número figura la nuestra, admiten la acción "estimatoria", que es 14

Contrato de compra - venta

la encaminada a obtener del vendedor disminución del precio estipulado, en relación con la desmejora. En consecuencia, debe entenderse que rige el de cuatro años, por ser el correspondiente a la prescripción de la nulidad relativa, a cuyo número pertenece la que proviene de vicios redhibitorios.

De las Obligaciones del Comprador Puesto que la compraventa es un contrato sinalagmático, ambos contratantes están sujetos a mutuas prestaciones. Expresadas como quedan las que pesan sobre el vendedor, deben puntualizarse ahora las que atañen al comprador, y son las siguientes: recibo de la cosa, pago del precio, y abono de expensas y otros gastos.

Recibo de la Cosa Como desde la celebración del contrato la cosa pasa a propiedad del comprador, éste debe posesionarse de ella para exonerar al enajenante de las molestias y responsabilidad que el cuido de las cosas ajenas suele producir. Por eso, excepto el caso en que se haya señalado en el convenio término particular para el recibo, o cuando según los usos locales la entrega ha de verificarse con posterioridad, el adquirente debe recibirla en el acto de la compra. Lo anterior en el caso de la compraventa civil que es traslativa, en tanto trasmite la propiedad o dominio del bien desde el momento mismo en que se perfecciona el contrato. Tratándose de la venta mercantil, se afirma que nuestro C. de C. acoge la llamada compraventa obligacional, que no transmite la propiedad sino al momento de la entrega o tradición de la cosa objeto del contrato. Esta especialidad de la compraventa mercantil ha dado lugar a formas diversas de entrega de la cosa; que se distinguen de la entrega o tradición de la legislación civil. 15

Contrato de compra - venta

Dispone el Código Civil que cuando se tratare de cosa mueble que el comprador dejare de recibir, está facultado el vendedor para pedir la resolución del contrato, o que la cosa se deposite por cuenta de su dueño, y perseguir el pago del precio; todo sin menoscabo de su derecho a exigir las cosas, daños y perjuicios que la conservación de ella le ocasionare. La resolución del contrato podrá tener lugar de pleno derecho, esto es, sin necesidad de requerimiento ni de declaratoria judicial, cuando la compra versare sobre cosa mueble cuyo precio no ha sido satisfecho y el comprador deje de retirarla en el término que al efecto se hubiere determinado en el contrato. Mas la resolución de la venta debe entenderse como facultad concedida al vendedor únicamente, por ser la parte perjudicada con la falta de pago y de retiro del objeto; por consiguiente, si no quisiere o no le conviene tomar éste de nuevo para sí, la asiste todo derecho para demandar el precio y hacerse autorizar a fin de proceder al depósito.

Pago del Precio La principal obligación del comprador consiste en el pago del precio estipulado, puesto que para obtenerlo convino el vendedor en traspasarle su derecho de propiedad. Cuando no se ha señalado plazo, el pago debe hacerse al tiempo de la entrega de la cosa, por ser éstas, prestaciones que se suponen una a otra, o sea, recíprocamente. En dos casos está facultado el comprador para no entregar el precio en el tiempo en que debiera hacerlo: cuando abrigue fundado temor de ser perturbado con acciones de carácter real, como la reivindicatoria y la relativa a la imposición de servidumbres; y cuando el vendedor no le entregue la cosa conforme a lo estipulado o a lo que tenga derecho a exigir de él, con arreglo a la ley. Sin embargo, en el primer caso, la facultad que incumbe al comprador no es la de retener el precio, sino la de depositarlo judicialmente mientras se decide lo que proceda, en el respectivo juicio; mas 16

Contrato de compra - venta

el vendedor puede entrar en posesión del dinero destinado al pago, dando fianza en garantía de la devolución, si a ello fuere obligado. Si el precio hubiere sido satisfecho, el comprador no puede exigir su devolución fundado en cualesquiera perturbaciones con que estuviere amenazado en el disfrute o en el dominio de la cosa, por no tratarse en la especie, de un pago indebido. La falta de pago es susceptible de acarrear la resolución de la venta a instancia del vendedor, por aplicación del principio de que en los contratos bilaterales va implícita la condición resolutoria por falta de cumplimiento.

Abono de expensas y otros gastos Puesto que a partir del momento en que se consuma la compraventa, la cosa objeto de la misma corre de cuenta de su nuevo dueño, sobre él pesa la obligación de satisfacer las expensas que el vendedor haga en la conservación de aquélla salvo si la entrega no hubiere tenido lugar por culpa o morosidad del propio vendedor, pues todo el tiempo que la cosa permaneciere indebidamente en su poder son a su cargo los gastos que para conservarla en buen estado fuere preciso verificar. De otro lado, así como al vendedor corresponde hacer los gastos que la entrega de lo vendido exigiere, por ser ésta obligación que le incumbe, de igual modo toca al comprador realizar de su cuenta los gastos que ocasionen el recibo y acarreo de la cosa a su domicilio o a cualquier otro lugar de destinación, a no ser que existiere pacto o costumbre en contrario. Así se observa que tratándose de mercancías que se compran al pormenor en almacenes y tiendas, la costumbre tiene establecido que el vendedor haga la remisión por su cuenta al lugar indicado por el cliente, siempre que sea dentro de la misma población.

17

Contrato de compra - venta

Modalidades de la Compraventa Las Condiciones No obstante que el fin de la compraventa es el traspaso de la propiedad de una cosa, de poder del vendedor a poder del comprador, el contrato es susceptible de ser condicionado de diversos modos por voluntad de las partes, con tal que con ello no se quebrante ninguna disposición legal; porque dentro de las líneas generales que a esa forma de convenio el derecho positivo tiene trazadas, los estipulantes gozan de amplias facultades para acomodar la transferencia del dominio, a sus particulares conveniencias. A cerca de esto, son de tomar en consideración tres situaciones de derecho modificativas de la compraventa pura y simple: la condición suspensiva, la resolutoria y el pacto de retroventa. Modernamente su utiliza también el llamado pacto de reserva de dominio. La venta que se hace bajo condición suspensiva, no confiere el domino actual de la cosa sobre que versa el contrato: otorga nada más que un derecho futuro puramente eventual, que sólo será eficaz en caso de que la condición se cumpla. De ahí que en el tiempo intermedio, el adquirente condicional no tiene el goce de la cosa ni se le considera dueño de ella, sobre todo, con referencia a terceros. Sin embargo, si por tratarse de un inmueble, la adquisición condicional constare en el Registro Público, una vez cumplida la condición, este hecho afecta a terceros a quienes con posterioridad a la inscripción, el anterior dueño hubiere conferido derechos reales sobre el inmueble. Precisamente, el mencionado pacto de reserva de dominio es una cláusula constitutiva de una condición suspensiva del contrato de compraventa, que se utiliza sobre todo en la venta de muebles a plazos. Mediante ella el efecto principal del contrato, el traslado del dominio, se pospone o condiciona 18

Contrato de compra - venta

al cumplimiento del comprador en cuanto al pago del precio, operando así el efecto traslativo cuando éste se paga en su totalidad. Durante el tiempo en que el precio no se ha pagado, el comprador puede, sin embargo, disfrutar de la posesión del bien, pero no a título de dueño, ya que el titular continúa siendo el vendedor. Por el contrario, el comprador bajo condición resolutoria adquiere el domino del bien de que se trate; tiene derecho de entrar en su posesión y disfrute, y aun puede venderlo o gravarlo, aunque con subordinación a la eventualidad contemplada en el convenio de donde su derecho proce de.

Pacto de Retroventa Esta especie de pacto se conoce también con el nombre de "retracto convencional". Puede definirse: el convenio en cuya virtud el vendedor de un cosa se reserva el derecho de recuperarla dentro de cierto plazo, mediante la devolución del precio recibido y el pago de todo lo demás que la ley o el convenio determinen. Porque además de la devolución del precio, el vendedor retractante debe, conforme a derecho, reembolsar al comprador los gastos del contrato y del transporte de la cosa, lo mismo que las reparaciones necesarias o útiles que hubiere efectuado; las primeras, en la totalidad de lo gastado con ocasión de ellas; y las segundas, en el tanto equivalente al aumento de valor que hayan dado a la cosa. Al verificarse la retroventa, no se celebra, propiamente hablando, una nueva operación contractual que dé por resultado una venta en favor del anterior dueño, sino que más bien tiene lugar la resolución del derecho del comprador en mérito del cumplimiento de la condición resolutoria que en el pacto de retroventa virtualmente se contiene. 19

Contrato de compra - venta

Para la eficacia legal del pacto de retroventa, es preciso que éste se celebre al tiempo que fuere celebrado el contrato principal, porque si tuviere lugar posteriormente, más bien implicaría promesa de venta, que se rige en un todo como los actos contractuales de su clase. Las consecuencias que de ambos estados de derecho se desprenden, son de importancia. Convenida e inscrita una enajenación con cláusula de retracto, al ocurrir éste, todos los derechos reales que el comprador tenga concedidos a terceras personas, desaparecen, como sucede cuando se realiza una condición resolutoria ordinaria. Pero si el retracto fuere ajustado con posterioridad, cualquier gravamen o limitación que el adquirente le impusiere en el tiempo que transcurra entre la venta y la promesa, permanece invariable a pesar de que el antiguo dueño recobre la propiedad. Con relación al tiempo dentro del cual es ejercitable el retracto, las partes no gozan de entera libertad para fijarlo, porque las leyes acostumbran limitar a ciertos períodos el plazo, atendiendo a la conveniencia pública de que el dominio de las cosas no permanezca incierto durante mucho tiempo. Una vez transcurrido el término estipulado por las partes o el que como máximo marca la ley (5años), sin que el vendedor ejercite su derecho de retracto, la venta se tiene como irrevocable y se considera haber surtido todos sus efectos desde que fue celebrada. Pero cuando el retracto tiene lugar, al comprador incumbe la entrega de la cosa principal junto con los aumentos provenientes de accesiones, lo mismo que con todas aquellas otras cosas que conforme a la ley tienen que pasar a poder de la persona a cuyo favor se cumple una condición resolutoria común. El comprador responde de los deterioros que por su culpa hubiesen ocurrido, pero no está obligado a devolver los frutos que percibiera durante el tiempo que ejerció la posesión, pues se consideran compensados con el interés del precio de la venta, de que a su vez estuvo gozando el vendedor. 20

Contrato de compra - venta

En lo que atañe a los gravámenes que pendiente el derecho de retracto el comprador impusiere al bien que adquirió con esa limitación, él deberá hacer lo necesario para que sean cancelados a fin de hacer entrega de modo que en nada se perjudique el retractarte. En el supuesto de que ello no fuere posible a causa de derechos adquiridos en firme por terceras personas, de los cuales no quieran desprenderse, el comprador debe reponer en dinero el tanto equivalente a la desmejora.

Si por muerte del vendedor que se reservó la facultad de rescate, su derecho pasare a dos o más herederos, ninguno de ellos está autorizado para ejercitarlo con limitación a su parte, por el perjuicio que esto pudiera traer al comprador: el rescate deberá referirse a todo, para lo cual se requiere la acción conjunta de los interesados. Son conocidas dos especies de retracto: el "convencional" de que acaba de hablarse, y el "legal" que consiste en el derecho que por ley compete a ciertas personas para anular la venta de cosa raíz hecha a favor de otra, y de tomar para sí el inmueble, por el mismo precio. Es una facultad de rescate encaminada a impedir que personas extrañas vengan a alterar la buena armonía de una posesión, o a hace salir un inmueble de poder de una familia después de largos años de haberse conservado bajo su dominio y constituido por lo mismo el solar familiar al cual están vinculados los afectos y recuerdos de varias generaciones de individuos de una misma sangre.

De la Permuta o Cambio Este es un contrato por el cual las partes se dan recíprocamente en propiedad una cosa por otra. La permuta encierra, pues, una doble venta, sólo que en vez de mediar precio en dinero como en las ventas propiamente tales, cada una de las cosas permutadas constituye el precio de 21

Contrato de compra - venta

la otra. Por lo mismo, los preceptos que rigen la compraventa en general, son aplicables al contrato de permuta, con las modificaciones requeridas por la especialidad del caso. Así, la acción reivindicatoria que diera por resultado que uno de los objetos saliera de poder de su adquirente, es susceptible de producir la invalidación de la permuta por faltar el contravalor representativo del precio que recibiera el contratante perdidoso, a causa de la reivindicación. Y si una de las partes antes de hacer entrega de la cosa que convino en permutar, conociere y probare que la otra que le fue entregada o que se pretenda entregarle no pertenece a quien ha tratado de enajenarla, no estará obligada a dar la que ofreció, bastándole devolver la que hubiera recibido, puesto que en realidad es como si en una venta común debiendo pagarse el precio de presente, el comprador no lo satisficiera o intentara entregar uno ficticio. El contrato no pierde su carácter de permuta cuando a de más del cambio de cosas, uno de los contratantes estipula a favor del otro el pago de una suma de dinero, con tal que ésta sea muy inferior al importe de la cosa con que va acompañada, de modo que apenas intervenga para equilibrar los valores de las cosas permutadas.

Naturaleza Jurídica El contrato de compraventa es el que tiene mayor importancia entre los de su clase porque se trata del contrato tipo traslativo de dominio y además, porque constituye la principal forma moderna de adquisición de riqueza es decir, tanto en su función jurídica como económica, debe merecer un estado especial.

Diferencia con otros contratos Con el de arrendamiento: en el arrendamiento no existe la traslación de dominio, mas en la compraventa si existe, ya que el de arrendamiento, solo existe el cese temporal de la posesión. Tanto en la compraventa como en el arrendamiento se entrega un bien y se paga un precio en dinero. 22

Contrato de compra - venta

Con la permuta: en la permuta no existe precio en dinero, mientas que en la compraventa si lo hay. Como se expresara, la compraventa tiene como antecedente remoto a la permuta o trueque, y se ha dicho que esta última no es otra cosa sino una venta recíproca. Con la donación: La compraventa es onerosa, mientras que la donación es gratuita y no existe contraprestación. En ambos casos existe la traslación de dominio.

23

Contrato de compra - venta

CONCLUCIONES

A través de la realización de la presente investigación sobre el tema asignado, Contrato de Compraventa, se concluye: Se define la importancia de la regulación del derecho contractual, referente al contrato de compraventa. Se determina que es un acuerdo entre las partes. Se determina que el mismo se encuentra regulado en el Código Civil de nuestra legislación. Se empieza a formar a partir de una oferta o un requerimiento. Se completa con el consentimiento de las partes de proceder a la compra o venta de un objeto.

24

Contrato de compra - venta

ANEXOS

CONTRATO DE COMPRAVENTA

Entre nosotros:

Perico De Los Palotes, mayor, casado, Arquitecto, vecino de Santa Ana, San José, cédula de identidad 1-532-0389, quien comparece en su condición de PRESIDENTE con facultades de Apoderado Generalísimo sin límite de suma de las siguiente sociedad: LALAN SOCIEDAD ANONIMA, cédula de persona jurídica 3-101-800178, sociedad con domicilio en San José, en adelante denominada como “La Vendedora”;

Y la señora Beatriz FaronAway, mayor, casada, Empresaria, vecino de Santa Ana San José, cédula de identidad 1-296-789, en su condición de APODERADO ESPECIAL con suficientes facultades legales para este acto de la sociedad esta plaza KOLVENIK S.A., cédula jurídica 3-101-525258 en adelante denominado como“La Compradora”.

Asimismo Vendedora y Compradora, se denominarán colectivamente como “Las Partes”

Quienes dicen que vienen a suscribir un contrato “DE COMPRA VENTA”, que se regirá por las siguientes condiciones. CONSIDERANDOS

A) Que la sociedad LALAN SOCIEDAD ANONIMA, en adelante denominada " La Propietaria" es dueña de la Finca Folio Real, San José, Matrículacero cero nuevecero cuatro-f--cero cerocero, que es naturaleza destinado a uso comercial, local 8A, situada en el Distrito ocho Mata Redonda, Cantón San José, Provincia San José, . Linderos: Erlia Tapia, Sur Local 7; Este Elia Tapia y Otros., Oeste Área Pública pasillo local 8B; Medida: 247metros cuadrados con 90 decímetros cuadrados, plano Catastrado por asignar; Anotaciones sobre la finca no hay; Gravámenes: Hipoteca inscrita al tomo 375, Asiento 03195, secuencia 01, subsecuencia 0900-001; 25

Contrato de compra - venta Para efectos de este contrato esta finca se denominará como “ El Inmueble”

B). Que las Vendedoras no tienen ninguna restricción para la suscripción del presente contrato, ni para la venta de los inmuebles señalados.

C) Que la Compradora, desea comprar los inmuebles antes indicados, por el precio y condiciones que se indicarán, teniendo en cuenta que la Vendedora actualmente es la única propietaria, y no existen restricciones para la venta del inmueble.

D) Que conforme lo anterior, las partes acuerdan el presente “Contrato de Compra Venta” conforme a los términos y condiciones que a continuación se indican.

ARTICULADO PRIMERA: Del Objeto: “LA VENDEDORA” se obligan a vender la finca inscrita que a continuación se indica bajo las siguiente matricula: a) 009047-F-000 la cual se describió en el considerando a) anterior como “El Inmueble”. La venta incluirá todos los accesorios, remodelaciones, muebles adheridos y cualquier otra estructura que se encuentra en las Propiedades a la fecha de hoy, así como las áreas comunes relativas a la proporción asignada al efecto. La venta se hará en el plazo, precio y condiciones que se dirán. La Compradora se obliga a comprar el inmueble indicado, en las condiciones que se dirán.

SEGUNDA: Del Plazo para Ejecutar la Venta: La venta de los inmuebles se podrá llevar a cabo en cualquier momento, y hasta en un plazo máximo de treinta días naturales a partir de la fecha de hoy, sea el día siete de Abril del año 2010 en horario de oficina, en la firma legal C.A.G Abogados, sito en San José, Sabana Norte, Edificio Torre La Sabana, piso siete. Para los efectos de este contrato esta fecha se conocerá como la “Fecha de Cierre”. Se establece un derecho adicional de prórroga del plazo a favor de la Compradora, de treinta días adicionales luego de la fecha de cierre. Este derecho deberá ser ejercido a mas tardar una semana antes de la fecha de cierre, en el tanto La Compradora envíe comunicación por escrito al lugar designado en este contrato para recibir comunicaciones, indicando que se procederá a prorrogar el plazo treinta días calendario adicionales. Con solo el envío de esta comunicación, bastará para tener por prorrogado el plazo.

26

Contrato de compra - venta

TERCERA: Precio, forma de pago.

El precio de la venta de la totalidad de la finca descrita (sus accesorios,

remodelaciones y parte proporcional de aéreas comunes) en el punto primero anterior, es la suma de trescientos mil dólares (USD$ 300, 000. 00), moneda en curso legal de los Estados Unidos de América. A la fecha de hoy el Comprador entregó la suma de treinta y tres mil trescientos treinta y tres dólares con treinta y tres centavos (USD$ 33, 333. 33) en condición de arras confirmatorias y pago de parte del precio al ejecutarse la venta en la fecha de firma de dicho contrato. El resto del precio, sea la suma de doscientos sesenta y seis mil seiscientos sesenta y seis dólares con sesenta y siete centavos (USD$ 266, 666.67), serán pagados a la Compradora en la fecha ------------------, en el tanto las condiciones de venta se mantengan a dicha fecha. La posesión y disfrute de la propiedad la conservará LAVENDEDORA hasta la fecha de cierre, por lo cual el cuido, defensa de la propiedad, pago de impuestos de cualquier naturaleza, será a cargo de la Vendedora. Se hace constar que a la fecha de hoy las propiedades se encuentran actualmente arrendadas a la sociedad “ Arte en Luz de Costa Rica S.A.”, cédula jurídica 3-101- 183221

CUARTO: Garantías y manifestaciones de LA VENDEDORA: Garantiza y se obliga a mantener, las siguientes condiciones sobre el inmueble, como condiciones indispensables para la realización de este contrato: a) Que es la única y absoluta propietaria de la finca sujeto de este contrato, sin que exista al día de hoy ningún tercero con mejor derecho sobre los mismos o reclamos en su contra; b) Que el inmueble se encuentra libre de gravámenes

y de anotaciones de cualquier naturaleza, con las hipotecas canceladas tanto

administrativamente como registralmente que aparecen a la fecha de hoy inscritas y que se describieron en el punto a) de los Considerandos. c) Que el único arrendatario existente en los inmuebles es la sociedad “Arte en Luz de Costa Rica S.A.”, cédula jurídica 3-101- 183221. d) Que no hay subarrendatarios, ni poseedores en precario o por tolerancia, o cualquier tercero con derecho alguno sobre la propiedad, que no existen reclamos en las colindancias o con los colindantes, que no tienen conocimiento ni han sido notificados de procesos de expropiación de ninguna naturaleza. e) Que no conocen, ni han sido notificados por parte de algún ente municipal o gubernamental de restricciones para el uso en el inmueble, salvo aquellas establecidas en el plan regulador aplicable y/o por la naturaleza del centro comercial. f) Que los inmuebles se encuentran al día en el pago de impuestos municipales y territoriales, por lo cual presentarán recibo de pago de los impuestos indicados sobre la propiedad a adquirir. Asimismo que se encuentran al día en las cuotas ordinarias y extraordinarias de mantenimiento y de otra índole del Centro Comercial Las Torres, conforme a las constancias que así deberán de entregar. g) Manifiesta el representante legal de la “Vendedora”, que no tiene ninguna limitación legal para la firma de este contrato, y que no existe ningún acuerdo de socios actual, que lo limite en cuanto a las facultades legales para la firma del mismo. 27

Contrato de compra - venta

QUINTO: Gastos Legales: La “Vendedora” y el “Comprador” asumirán los costos correspondientes a la asesoría legal que cada uno requiera en relación con este contrato. En cuanto a los costos del contrato, tal como honorarios de Notario Público, impuesto de transferencia, especies fiscales y otros, estos serán asumidos cincuenta por ciento cada uno de las partes.

SEXTO: RESOLUCIÓN DE CONFLICTOS. ARBITRAJE 6.1.- Las partes acuerdan expresamente que para los efectos de interpretación, ejecución o cualquier controversia por incumplimiento de los términos del presente contrato, falsedad de las declaraciones rendidas, o reclamo provenientes del ejercicio o incumplimiento de cualquiera de las cláusulas de este contrato, se someterán a un proceso arbitral de derecho, de conformidad con la Ley de Resolución de conflictos y promoción de la Paz Social, Ley RAC. El arbitraje será ad-hoc y será compuesto el tribunal arbitral por tres árbitros. Cada parte designará un árbitro de reconocida solvencia moral y profesional, y entre los dos árbitros nombrados entre las partes, nombrarán al tercer árbitro, el cuál presidirá el Tribunal Arbitral. 6.2.- La parte que por alguna razón no nombre su árbitro, dentro del plazo del requerimiento arbitral, su contraparte, solicitará al Colegio de Abogados de Costa Rica, el nombramiento del segundo árbitro, debido a la omisión del nombramiento, y el árbitro nombrado por el Colegio de Abogados, así como el árbitro de la contraparte, designarán el tercer árbitro, de conformidad con lo establecido en la subcláusula anterior. 6.3.- El Centro de Arbitraje Administrador del Proceso, será el Centro de Resolución de conflictos de la Cámara de Comercio. 6.4.- Tanto el requerimiento arbitral como la notificación del traslado de la demanda interpuesta ante el Tribunal Arbitral serán notificados en el domicilio señalado para los efectos en el presente contrato. SETIMO: Notificaciones: Las partes señalan los siguientes domicilios para atender cualquier tipo de notificación judicial o extrajudicial relativa al presente contrato. LA VENDEDORA: en Santa Ana de la Cruz Roja 800 norte contiguo Condominio Puerta de Hierro, horario de oficina de 8 am a 5 pm teléfono 2588 6500 fax 2203 3767 con copia a Olman Fernández Bonilla.LA COMPRADORA: En San José, Sabana Norte, frente al Colegio Los Ángeles, Centro Comercial Las Torres, oficinas de la empresa Arte en Luz, de lunes a viernes en horario de oficina, y con copia dirigida al Lic. Mauricio Campos Brenes, sito de lunes a viernes en horario de oficina, en San José, Sabana Norte, Edificio Torre La Sabana, C.A.G Abogados Piso siete. Cada una de las partes podrá modificar el domicilio antes señalado, dando aviso previo y por escrito a la otra, con acuse de recibo. . 28

Contrato de compra - venta

OCTAVO: Misceláneos: a) El Comprador se reserva el derecho de verificar e inspeccionar el inmueble objeto de este contrato. b) Se establece el derecho del Comprador de ceder los derechos que le confiere este contrato, a favor de una sociedad accionariamente controlada por él, al momento de la fecha de firma del contrato y/o a un Fondo de Inversión Inmobiliario. c) El presente contrato solo podrá adicionarse o modificarse por acuerdo firmado entre las partes y por escrito. d) El representante de la Vendedora manifiesta que no conoce defectos de construcción o de alguna otra naturaleza, en los inmuebles sujeto del contrato. e) Se hace constar que laVendedora ha verificado el contenido del presente documento previo a su firma con su asesor legal. f) la Vendedora entrega en este acto una copia del reglamento de condominio a la Compradora.

TRANSITORIO SOBRE LOS DAÑOS Y LAS REPARACIONES A EFECTUAR EN UN LOCAL: Las Partes expresamente manifiestan que en el local numero ----------, que es parte del inmueble objeto de este contrato, se requiere efectuar una reparación en el techo debido a los daños existentes, para lo cual se requiere inspeccionar el mismo, y determinar el precio a pagar para un correcto arreglo en los daños que al efecto se determine (Costo de reparación). Conforme a lo anterior, las partes acuerdan que tanto la Compradora como la Vendedora efectuaran cotizaciones del costo de la reparación a efectuar, para luego proceder a acordar el costo de las reparaciones, costo el cual se procederá a rebajar del precio total a pagar en la fecha de firmar el contrato. En caso de que las partes no se pongan de acuerdo sobre el monto de la mano de obra y materiales (Costo de Reparación) en el día de la firma de este contrato, se procederá a determinar el “Costo de Reparación” con el peritazgo de una firma constructora de primer orden no relacionada a las partes. Dicho peritaje será debidamente aceptado por las partes. Es todo. Leído lo escrito, resulta conforme y firmamos en señal de aceptación en la ciudad de San José, al ser las once horas del día siete de Abril del dos mil trece. Cada parte firme un tanto y lo remite a la contraparte.

Beatriz FaronAway

Perico De Los Palotes

Kolvenik S.A.

Lalan S.A

R/ Compradora

R/ Vendedor

29

Contrato de compra - venta

BIBLIOGRAFÍA

Libro Teoría General del Contrato de Diego Baudrit Carrillo. Libro Tratados de los Contratos de Alberto Brenes Córdoba. Estudios sobre el Contrato de Compraventa de Manuel De La Puente y Lavalle.

30