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ARRENDAMIENTO ANTECEDENTES: En los albores de la humanidad los hombres vivían en comunidad y no tenían necesidad del contrato en mención, por eso su origen hay que buscarla en la época en que aparece la propiedad privada y con ella la desigualdad entre poseedores y desposeídos. El arrendamiento de cosas resulta así un desprendimiento y una consecuencia del derecho de propiedad al permitirse a personas que no eran propietarias pudieran obtener el uso y disfrute de la cosa, primero en forma de comodato (gratuito) y, posteriormente, a cambio de una contraprestación en servicios, especies o dinero. Desde luego, en el Derecho antiguo, especialmente en el Derecho romano, refiere Aguilar Gorrondona, el arrendamiento era concebido en forma amplia que comprendía tres figuras jurídicas: a) La locatio conductio rerum por el cual una parte obligaba a hacer gozar a la otra de una cosa a cambio de una remuneración. b) La locatio conductio operis faciendi, que tenía por objeto la ejecución remunerada de una obra. c) La locatio conductio operarum, que consistía en la prestación remunerada de servicios. Pero, se trataba de un tipo contractual único, porque ni Gayo en las escasas letras dedicadas a la locatio conductio, ni Ulpiano y Paulo, en sus comentarios sistemáticos dedicados a la materia, trataban separadamente los casos de arrendamiento que los intérpretes modernos agrupan en tres categorías. Es más, en Roma el arrendamiento no tuvo notable desarrollo; sin embrago, aparece con nitidez, como efecto de su expansión y conquistas, por el desarrollo del comercio y el aumento de la población. La incorporación de extranjeros en la vida de las urbes y la emancipación de los esclavos sintieron la necesidad de contar con un techo, dándose las condiciones para una regulación ordenada e inmediata sobre la materia. Ya en el Derecho medioeval los arrendamientos de fincas urbanas y rústicas tuvieron como finalidad la vivienda, la explotación agrícola y forestal. El nacimiento del feudo implicaba que el señor se reservaba el dominio absoluto del suelo, entregando los terrenos a siervos y colonos para que los cultivaran bajo condición de dividirse los frutos y productos agrícolas (colonia parcelaria), luego lo hacen por una anualidad en dinero (censos precarios y enfitéuticos) a cambio de una prestación militar o personal. Los Mazeud afirman que el sistema feudal se caracterizó por la perpetuidad de las relaciones entre el propietario y el terrazguero, perpetuidad que le confería al explotado el dominio útil, es decir, un derecho real y directo sobre la cosa. Los terrazgos perpetuos subsistieron hasta la Revolución Francesa. En el Derecho moderno, la perpetuidad del arrendamiento fue condenada por revolucionarios franceses y también por los redactores del Código Civil; igualmente quedó prohibida la perpetuidad del arrendamiento de servicios por temor a un retorno de la reglas feudales. El aumento posterior de la población marca el nacimientode la gran urbe y las ciudades industriales, con el problema común a los tiempos antiguos y modernos como es el de la escasez de vivienda, pero con rezagos feudales lo que se evidencia con la existencia de diferentes contratos agrarios con sus formas de arrendamiento propio, aparecería, arrendamiento forestal, ganadera, de buques y de otra índole.

Por último, en el Derecho contemporáneo, se desarrollan tipos contractuales tan diversos como el arrendamiento de casas-habitación, departamentos, locales comerciales, industriales y profesionales. Es más, aparece el arrendamiento aeronaves, de derechos, el arrendamiento financiero o leasing y otros de compleja estructura. En cuanto a su regulación se dan dos orientaciones: a) Legislaciones que todavía regulan el arrendamiento dentro de la locación y conducción (cosas, servicios y obra) a la manera del Derecho romano y el Código Civil francés, confundiéndose algunas veces con el contrato de trabajo. b) Legislaciones que gobiernan el arrendamiento como un contrato autónomo e independiente de la locación de servicios y de la locación de obra. así, el BGB alemán descompuso la locatio conductio romana en tres tipos contractuales. El Código Civil para el Estado de Parna modifica notablemente algunos aspectos del Código Civil francés tratándolos separadamente en tres tipos de contratos. El Código brasileño ha sido muy encomiado por tratar los diversos contratos en su individualidad jurídica. Finalmente, resta decir, que el Código Civil peruano de 1852 y de 1936 adoptan la primera orientación, advirtiendo que en este contrato se ha manifestado con fuerza el fenómeno del dirigismo contractual e intervencionismo estatal, así lo evidencia la legislación del inquilino y el Decreto Ley 21938; en cambio, el Código actual acoge la segunda. Con relación al nomen juris, los códigos derogados denominaron locación y conducción de cosas, mientras que el vigente lo redenomina arrendamiento, que obedece a una necesaria separación de la locación de servicios y de la locación de obra. Está disciplinado en el Libro VII: Fuente de las Obligaciones y, particularmente, en los artículos 1666 al 1712. CONCEPTO Y DEFINICIÓN Dentro de la concepción clásica algunos autores, consideran que el nombre del contrato ha sido recogido del término latino locatio conductio derivado del principio contractual romano locatio conductio rerum (locación de cosas). No obstante ello se denomina “contrato de alquiler” y más técnicamente de “contrato de arrendamiento”. En sentido amplio, se dice que es “un contrato en el que dos partes se obligan recíprocamente, la una a conceder el goce de una cosa o a ejecutar una obra o prestar un servicio y, la otra, a pagar por este goce, obra o servicio un precio determinado”. De este concepto se desprende que existen tres categorías de arrendamiento: de cosas, de servicios y de confección de una obra. en ese sentido, Guillermo Borda, refiriéndose al primero conceptualiza manifestando: “Hay locación de cosas cuando uan persona (locador) se obliga a entregar el uso y goce de uan cosa durante un cierto tiempo a otra (locatario) que a su vez se obliga a pagar el precio en dinero”. La conceptualización precedente es susceptible de algunas observaciones. En caunto a su denominación no compatibiliza con la doctrina mas reciente que prefiere el de arrendamiento. Se refiere al uso y goce de la cosa, el primero, describe la utilización de la cosa misma y, el segundo, el aprovechamiento de los frutos que no contempla nuestro Código. También, el arrendamiento se

circunscribe sólo a las cosas, mas no a los derechos. Por último, destaca el precio, pero no la renta convenida. Por su parte, Josseran dice: “el arrendamiento de cosas es un contrato en virtud del cual una persona, llamada arrendador, se compromete a procurar a otra persona, llamada arrendatario, el goce temporal de una cosa mediante un precio (alquiler o renta) que el arrendatario se compromete a pagarle”. El único defecto de esta definición es no haber incluido a los derechos como objeto de la prestación en el contrato de arrendamiento. Luego, nosotros decimos que el arrendamiento es un contrato en virtud del cual el arrendador se obliga a ceder temporalmente a favor del arrendatario el uso del bien a cambio de una renta convenida. Desde el punto de vista legal, el artículo 1490 del Código derogado establecía: por la locación conducción uan persona cede a otra el uso de alguna cosa, o se obliga a prestarse su servicio o trabajo personal durante un plazo y por cierta renta convenida. En contraste, el numeral 1666 del Código actual prescribe: por el arrendamiento el arrendador se obliga a ceder temporalmente al arrendatario el uso de un bien por cierta renta convenida. Aquí, se destacan algunos elementos como: a) los sujetos de la relación obligatoria contractual, b) la cesión temporal del bien }(cosas y derechos), c) la renta convenida y d) no se incluye en la definición el disfrute de bien, puesto que el término “uso” implícitamente comprende el goce o disfrute. AFINIDADES Y DIFERENCIAS: EL ARRENDAMIENTO GUARDA SIMILITUDES Y DIFERENCIAS CON VARIOS CONTRATOS. Estos son: a) Arrendamiento y compraventa: Pothier decía que “el contrato de locación no es sino una venta del uso y goce de la cosa locada”; pero son notorias sus diferencias: El arrendamiento es un acto simple administración por el que una parte se obliga a transferir un derecho personal como es el de usar el bien por tiempo limitado, mientras que la compraventa es un acto de disposición ya que una parte se obliga a transferir la propiedad del bien. El arrendamiento es un contrato de tracto sucesivo que se ejecuta por actos repetidos y recíprocos del uso del bien y el pago de la renta durante un tiempo, la compraventa en cambio es uno de ejecución instantánea que se concluye con la entrega del bien y el pago del precio, aún cuando éste se realice por plazos. b) Arrendamiento y permuta: Su afinidad resulta en razón de sus caracteres comunes, pues, son contratos consensuales, de prestaciones recíprocas, onerosos y conmutativos, pero sus diferencias son bastante notorias. En el primer contrato se da un elemento que no es común, que consiste en la cesión temporal del uso de un bien; mientras que, en el segundo, no existe este elemento y más bien una recíproca transmisión de bienes objeto de permuta. En el arrendamiento se cede el uso de un bien para ser devuelto a su propietario después de un tiempo de duración; en la permuta, contrariamente, se da la transmisión de la propiedad en forma definitiva. c) Arrendamiento y suministro: Entre uno y otro contrato, sin duda, existen analogías por tratarse de contratos consensuales, de prestaciones recíprocas, de tracto sucesivo y de duración. No obstante ello sus diferencias son significativas. Así en el arrendamiento una parte se obliga a ceder temporalmente al otro el uso de un bien; en tanto que el

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suministro se obliga a ejecutar a favor de otras, prestaciones periódicas y continuadas de bienes. El primero es un contrato oneroso; mientras que el segundo puede ser a título oneroso y también gratuito. El arrendamiento es un acto de simple administración; el suministro uno de disposición de bienes. Arrendamiento y mutuo: Sólo existe similitud entre el contrato de arrendamiento y el de mutuo con intereses, desde que en uno y otro se obligan a entregar bienes y también dinero. Se distinguen porque en el primero el objeto de la prestación consiste en bienes no consumibles, mientras que en el mutuo se trata de una cantidad de dinero o de bienes consumibles. En el arrendamiento se transfiere sólo el uso del bien para ser devuelto después de cierto tiempo, en el mutuo, existe obligación de transferir el bien con la sola obligación de devolver otros bienes de la misma especie, calidad o cantidad. Por último, en el primero, la contraprestación viene a ser la renta convenida y, en el segundo, los intereses pactados. Arrendamiento y hospedaje: Ambos contratos presentan similitudes respecto al uso del bien por tiempo determinado y el pago de una suma de dinero. Es imposible confundirlos puesto que existe entre ellos significativas diferencias, así en el arrendamiento una de las partes se obliga ceder temporalmente el uso de un bien determinado, en el hospedaje, aquélla parte se obliga a prestar al huésped albergue y, adicionalmente, alimentos y otros servicios. En el primero, se puede arrendar bienes muebles e inmuebles, en el segundo, sólo prestar albergue, alimentación, asistencia, limpieza, depósito y otros servicios. Es más, el arrendamiento genera la obligación de pagar la renta convenida, en el hospedaje una retribución que puede ser fijada en forma de tarifas. Arrendamiento y comodato: Si bien existe semejanza derivada del derecho del uso de la cosa, pero al lado encontramos las diferencias siguientes: el arrendamiento es un contrato a título oneroso, porque la renta debe pagarse en dinero, no existiendo posibilidad de que sea gratuito, el comodato, en contraste, es a título gratuito. No existe pues posibilidad de confusión, pero cabe aclarar que el Código derogado consideraba el comodato como un contrato real, pero ahora en el Código actual es consensual como el contrato de arrendamiento. Arrendamiento y contrato de obra: Se asemejan porque en ambos contratos existe entrega de un bien y de una suma de dinero como contraprestación. En el primer contrato, una de las partes se obliga a entregar un bien para el uso de la otra a cambio de una renta convenida, en el segundo, una parte se obliga a prestaciones recíprocas consistentes en hacer una obra determinada y la otra a pagar una retribución convenida. En el arrendamiento se produce la cesión temporal de un bien que no debe ser alterada en su sustancia, en tanto que en el de obra el factor decisivo es la transformación de la materia para lograr la obra señalada. Arrendamiento y depósito: Sus semejanzas son obvias en razón de que tanto el arrendatario como el depositario tienen la posesión de un bien que no les pertenece, pero ambos contratos se distinguen en uno del otro. En el primer contrato, el arrendatario tiene derecho para usar temporalmente el bien arrendado, en el segundo, el depositario se obliga a recepcionar el bien para custodiarlo y devolverlo cuando lo solicite el

depositante. El arrendamiento es un contrato oneroso, mientras que el depósito, gratuito por presunción, lo cual significa que puede ser oneroso por pacto. Es más, las obligaciones y responsabilidades del arrendatario son más severas que las del depositario. CARACTERES JURÍDICOS El arrendamiento reúne ciertas notas distintivas que los distinguen de los demás contratos, siendo las principales las siguientes: a) Típico: El arrendamiento es un contrato que está disciplinado en el ordenamiento jurídico civil, por consiguiente, su régimen, naturaleza, efectos y conclusión las podemos encontrar en el Código Civil a partir del numeral 1666. b) Principal: También es un contrato autónomo e independiente, en primer lugar, porque ya no constituye una modalidad de la locación y conducción junto a la locación de servicios y el contrato de obra como se consideró en el Código derogado y, luego, porque para su existencia y validez no depende de otro contrato. c) Con prestaciones recíprocas: El arrendamiento es igualmente un contrato con prestaciones correspectivas en razón de que el arrendador es al mismo tiempo acreedor de la renta que ha convenido y deudor del bien que debe ceder temporalmente para su uso. De similar forma el arrendatario es acreedor del bien materia de arrendamiento y deudor de la merced conductiva, esto es, que las partes deben cumplir prestaciones mutuas. d) Oneroso: El arrendamiento es un contrato susceptible de cuantificarse económicamente, por mediar una prestación y contraprestación de valor patrimonial, por tanto, existen sacrificios que se compensan con una ventaja determinada, como cuando el arrendador pierde el uso del bien que se compensa con el canon conductivo que percibe. e) Conmutativo: El arrendamiento es además un contrato conmutativo porque desde el momento de su celebración las partes contratantes conocen los sacrificios y ventajas económicas que pretenden lograr. f) De tracto sucesivo: En razón del tiempo es un contrato de duración ya que la obligación del arrendador de proporcionar al arrendatario el uso del bien se cumple a cada instante en forma continuada, así como recíprocamente el arrendatario cumple con pagar la merced conductiva por cada instante del uso del bien en forma proporcional. Estos actos repetidos y recíprocos de concesión del uso del bien y el pago de los alquileres se sirven mutuamente de causa y la falta de uno de ellos significa la cesión del otro de pleno derecho. g) Consensual: Porque las obligaciones que nacen del mismo no dependen de la observancia de formalidad alguna ni de la entrega del bien. En este sentido se perfecciona con el solo consensus de las partes sobre el bien materia de arrendamiento y la renta convenida, así como el tiempo de la duración. Excepcionalmente, en la legislación comparada se han dado casos de contratos de arrendamiento forzoso. h) Sujeto a la libertad de forma: Finalmente, el arrendamiento es un contrato que se peculiariza porque predomina el principio de la libertad de forma, lo cual significa que las partes pueden escoger la forma o formalidad que más se ajuste a sus intereses, aún

cuando se recomienda su celebración escrita. Los contratos de arrendamiento sujetos a las leyes de excepción requieren de alguna formalidad. SUJETOS Y CAPACIDAD A. Nociones previas: Los sujetos del contrato de arrendamiento son: a) el arrendador o locador que generalmente es el dueño del bien o persona con facultades para dar en arrendamiento y, b) el arrendatario, locatario o inquilino que no es más que la persona que toma posesión del bien arrendado, que lo usa o disfruta en forma temporal a cambio de una merced conductiva o renta convenida. A fin de establecer cual es la capacidad requerida para dar o tomar en arrendamiento un bien se hace necesario tomar en cuenta la naturaleza del arrendamiento. Según la doctrina general, es un acto de administración, más no de disposición en la medida que se realiza para llevar a cabo la normal explotación de los bienes o la normal obtención de rendimientos periódicos de los mismos. Luego, para dar o tomar en arrendamiento un bien, basta que las partes posean capacidad plena para administrar que se alcanza a los dieciocho años, aun cuando excepcionalmente pueden hacerlo los representantes legales si fueran incapaces como se verá luego. B. Personas facultadas para arrendar: El artículo 1667 establece, que puede dar en arrendamiento todas las personas que tengan esta facultad respecto de los bienes que administran. Entonces, están facultadas para arrendar las personas siguientes: a) El propietario del bien (dominus), desde que tiene facultades para disponer, usar y percibir frutos, por eso no es discutible su capacidad para arrendar. b) El administrador judicial del bien o persona encargada de una administración con facultades generales y especiales de mandato. c) Los menores capacitados por matrimonio o por obtener título oficial que los autorice para ejercer una profesión u oficio. d) Los padres que ejercen la patria potestad de sus menores hijos, por tres años sin autorización judicial y, por más de tres, si cuentan con dicha autorización. (448, 1688, 533) e) Los autores necesitan de autorización judicial concedida previa audiencia del consejo de familia para arrendar los bienes del menor por más de tres años y con limitaciones legales. (532, 1688) f) El curador de bienes, sólo podrá arrendar los bines del incapaz, si justifica su necesidad o utilidad, lo autoriza el juez, previa audiencia del consejo de familia. (602, 1667) C. Capacidad para tomar en arrendamiento: por regla general no existe limitación o impedimento alguno respecto a la capacidad de las personas para tomar en arrendamiento un bien determinado o un conjunto de ellos, excepto si se tratara de personas absolutamente incapacitadas para ello. Inclusive, los incapaces no privados de

discernimiento, pueden tomar en alquiler una bicicleta u otros bienes análogos que se estiman como necesidades ordinarias de la vida diaria (1358). Sin embargo, algunas personas están impedidas de tomar en arrendamiento determinados bienes en función a la relación que tienen con los mismos, por eso el numeral 1668 señala, que no pueden tomar en arrendamiento: a) El administrador respecto de los bienes que administra: En este sentido, no pueden tener calidad de arrendatarios los padres, tutores, curadores y albaceas respecto de los bienes que administran. El fundamento se halla en la necesidad de proteger los bienes de menores, incapaces, ausentes y herederos. b) Las personas que estan impedidas por ley: Se refieren propiamente a los funcionarios estatales taxativamente señalados en el artículo 1366 y siguientes, a quienes la ley expresamente impide adquirir derechos directa o indirectamente o por interpósitas personas, aún cuando creemos que no solamente se refiere a los derechos reales, sino también a los personales como el arrendamiento del que se derivan algunos efectos de carácter real. D. Arrendamiento de bien indiviso: Por mandato de la ley el copropietario de un bien indiviso no puede arrendarlo sin el consentimiento de los demás copartícipes; pero, si lo hiciera, el arrendamiento es sólo válido si los demás copropietarios lo ratifican expresa o tácitamente, por la sencilla razón, de que ningún condueño tiene derecho exclusivo para entregar en arrendamiento un bien que pertenece a varias personas por cuotas ideales. El artículo 1669 se refiere a este caso. La primera parte tiene antecedentes en el Código derogado, con la diferencia de que un solo copropietario no podía arrendar un bien indiviso ni aún en la parte alícuota que le pertenece. Todo esto en razón a que obra las decisiones sobre un bien en copropiedad, se adoptan por unanimidad cuando se trata de disponer, gravar o arrendarlos. Sin embargo, se desprende de la segunda parte, que el arrendamiento se reputará válido si los demás copropietarios lo ratifican expresa o tácitamente. En la ratificación expresa no existe problema alguno, porque pueden hacerlo adhiriendo su firma al contrato suscrito o emitiendo otro instrumento en este sentido. La ratificación tácita en cambio crea un margen de duda, pues la ratificación deviene en algo meramente subjetivo de difícil probanza. Por último, dice Muñiz Ziches, “otro problema que puede suscitar este artículo (1669) en su interpretación se refiere a si la prohibición se extiende a la posibilidad que el copropietario alquile el bien para él, pues el artículo no diferencia entre dar o tomar en arrendamiento. Debe entenderse que la prohibición es para “tomar” en arrendamiento el bien, pues de lo contrario sería redundante el artículo 971 inciso 1 del Código Civil”. E. Prelación en caso de concurrencia de arrendamientos: El Código regula el arrendamiento de un mismo bien a dos o más personas, estableciendo las preferencias a que da lugar. En efecto, cuando se arrienda un mismo bien a dos o más personas, se prefiere al arrendatario de buena fe cuyo título ha sido primeramente inscrito o, en defecto de

inscripción, al que ha empezado a poseerlo; pero, si ninguno ha empezado a poseerlo, será preferido el arrendatario cuyo título sea de fecha anterior, salvo que el de alguno conste de documento de fecha cierta. En este sentido, el artículo 1670 determina el orden de preferencias que será el siguiente: a) En primer lugar, el arrendatario que de buena fe haya inscrito primeramente su título en los registro públicos, lo que obliga a celebrarlo por escritura pública. b) Luego, en defecto de inscripción, la preferencia lo tiene el arrendatario que haya empezado a poseer el bien, lo que supone también la buena fe. c) Por último, si ninguno ha empezado todavía a poseerlo, tiene preferencia en primer término el arrendatario cuyo título conste de fecha cierta y, luego, el arrendatario cuyo título sea de fecha anterior. El Código actual le el mismo tratamiento que el Código derogado añadiendo el concepto de buena fe, calificando de esta manera no solamente el elemento objetivo de la primera inscripción, sino además la necesidad de que exista buena fe de parte del arrendatario como elemento subjetivo, según se expone en la Exposición de Motivos y Comentarios. OBJETO DE LA PRESTACIÓN A. Nociones Previas: El bien materia de arrendamiento es uno de los elementos propios y esenciales del contrato de arrendamiento, sin el cual, el contrato no podría existir o simplemente no tendría validez. Viene a ser la prestación que debe cumplir el arrendador a favor del arrendatario y que recae sobre toda clase de bienes (con algunas limitaciones) que serán cadidas para su uso temporal. En este sentido, el bien objeto de arrendamiento debe reunir los requisitos siguientes: a) tener existencia actual o posibilidad de existencia futura y b) estar determinado o ser susceptible de determinación. En algunas legislaciones, puede ser objeto de arrendamiento las cosas indeterminadas, pero debe entenderse que se refiere sólo a la indeterminación relativa, como alquilar un caballo de paso, una bicicleta, etc.; en cambio, arrendar cosas genéricas resultaría un contrato absurdo, por lo que es conveniente determinarlo cuando menos por su especie y, c) hallarse en el comercio de los hombres, esto es, que el bien que se arrienda no sea contrario a las leyes que interesan al orden público nia las buenas costumbres. B. Bienes que pueden arrendarse: Arias Schreiber expresa que “puede ser objeto de la prestación materia de la obligación que surge del contrato de arrendamiento, todo tipo de bienes muebles e inmuebles que se encuentren en el comercio y que no sean consumibles, ya que es de la esencia de este contrato, la obligación por que no sena consumibles, ya que es de la esencia de este contrato, la obligación por parte del arrendatario de devolver el bien al arrendador al vencerse el plazo del contrato, en el estado en que la recibió y sin más deterioro que el de su uso ordinario”.