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• Grecia Alvarado

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DERECHO CIVIL V: CONTRATOS

FACULTAD DE DERECHO CURSO:DERECHO CIVIL V; CONTRATOS

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DERECHO CIVIL V: CONTRATOS

DOCENTE: TICONA LUNA , RENE RAUL ALUMNOS:  ESTELA PILCO JHONATAN

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 REAÑO LOPEZ CESAR  RUIZ GUITIERREZ YURITH

 SALAZAR AQUINO JHON

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 VIGIL SAAVEDRA KATHERINNE

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29 de octubre de 2015

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Contenido

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DERECHO CIVIL V: CONTRATOS INTRODUCCIÓN..................................................................................................3 CAPITULO I..........................................................................................................4 EL CONTRATO DE ARRENDAMIENTO..........................................................5 1. 1.1.

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CONCEPTOS GENERALES...............................................................5 Antecedentes, historia y concepto:...................................................6

2.

TERMINOLOGÍA:.................................................................................13

3.

CARACTERES:....................................................................................13

4.

OBJETO DE LA PRESTACIÓN:..........................................................14

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5.

DIFERENCIACIÓN DEL CONTRATO:.................................................14

6.

CARACTERÍSTICAS DEL CONTRATO DE ARRENDAMIENTO.......15

7.

COMPARACIÓN CON OTRAS FIGURAS JURÍDICAS:.....................18

8.

CARACTER PERSONAL DEL ARRENDAMIENTO:...........................20

9.

OBLIGACIONES DEL ARRENDADOR:..............................................20

10.

OBLIGACIONES DEL ARRENDATARIO:........................................22

11.

EL SUBARRENDAMIENTO:.............................................................23

12.

CESIÓN DEL ARRENDAMIENTO:...................................................24

DERECHO CIVIL V: CONTRATOS 13.

MEJORAS:........................................................................................25

14.

PAGO DE LAS MEJORAS:...............................................................25

15.

REGLAS SOBREREFACCION ES POR EL ARRENDATARIO:......25

16.

RESOLUCION DEL CONTRATO DE ARRENDAMIENTO:.............26

17.

CONCLUSIÓN DEL CONTRATO DE ARRENDAMIENTO:.............27

18.

OTROS DERECHOS DE LOS INQUILINOS:...................................29

MODELOS DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO....................................30

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INTRODUCCIÓN

El presente trabajo narra el contrato de arrendamiento tanto como el de permuta en

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nuestro ordenamiento jurídico peruano. Tanto sus conceptos generales, como sus requisitos, sus agentes y cuáles son sus obligaciones que cumplen cada uno de ellos, la función que cumple

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cada uno de los contratos en la sociedad y en el mundo jurídico.

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CAPITULO I

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EL CONTRATO DE

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ARRENDAMIENT O

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1. CONCEPTOS GENERALES

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DERECHO CIVIL V: CONTRATOS El contrato de arrendamiento ocupa un lugar de privilegio dentro del Código Civil Peruano de 1984. Decimos esto porque, después de la compraventa, es el contrato típico que recibe la regulación más extensa y detallada. El mismo se encuentra regulado en el título VI de la sección segunda, relativa a los Contratos Nominados, entre los artículos 1666 y 1712. Además, la importancia práctica del arrendamiento es muy gran de, y los problemas derivados de relaciones contractuales de esta na turaleza son también muy frecuentes.

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DERECHO CIVIL V: CONTRATOS 1.1. Antecedentes, historia y concepto: El contrato de arrendamiento siempre estuvo regulado en la legisla ción peruana. Esto se entiende, pues es uno de los contratos más usuales y antiguos. El Proyecto de Código Civil elaborado por el Doctor Manuel Lo renzo de Vidaurre, de 1835 y 1836, trataba el tema en el título 19, entre los artículos 1 a 22.

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Por su parte, el Código Civil de la Confederación Perú-boliviana, de1836, lo hacía en el título IX, entre los artículos 1128 a 1178, cada uno de los cuales contenía diversos capítulos. Así, el capítulo I trataba sobre las disposiciones generales; el capítulo II, acerca de las reglas comunes a los arrendamientos de predios urbanos y rústicos; el capítulo III, de las reglas particulares al alquiler de casas y muebles; el capítulo IV, de las reglas particulares a los arrendamientos de predios rústicos; el capítulo V, del arrendamiento de ganados, y así sucesiva mente (pues son nueve capítulos). El Código Civil de 1852 abordaba el tema en el título III, entre los artículos 1540 a 1631, tratando sobre las obligaciones del locador, las

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obligaciones del conductor, los modos de rescindir y de acabar la locación y las mejoras. Por su parte, el Código Civil de 1936 regulaba el tema en el títu lo V, artículos 1490 a 1546. El Código Civil de 1984 lo hace en el título VI, artículos 1666 a 1712. En el capítulo I trata sobre las disposiciones generales; en el capítulo II, sobre las obligaciones del arrendador; en el capítulo III, sobre las obligaciones del arrendatario; en el capítulo IV, acerca de la duración del arrendamiento; en el capítulo V, sobre el subarrenda miento y la cesión del arrendamiento; en el capítulo VI, acerca de la resolución del

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arrendamiento; y, por último, en el capítulo VII, de la conclusión del arrendamiento. Este es el orden que hemos seguido para el desarrollo del presente estudio. Como señala Jack Bigio Chrem, uno de los más destacados miembros de la Comisión Revisora del Código Civil, el contrato de arrendamiento, ubicado dentro del Libro VII sobre Fuentes de las Obligaciones, Sección Segunda de los Contratos Nominados, Título VI del Código Civil de 1984, ha sido regulado de manera autónoma. El Código vigente le da un tratamiento distinto al que tenía en el Código de 1936,

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empezando por su denominación, continuando con la hace respecto a los contratos de locación de servi cios como la ampliación del ámbito de aplicación de dicho limitarlo a la cesión del uso de cosas únicamen te, como Código derogado.

distinción que y de obra, así contrato al no se hacía en el

Recuerda Bigio que el Código de 1936, incluía en el contrato de arrendamiento la locatio-conductio, ya de una cosa, ya de un servicio o de una obra, siguiendo el esquema del Derecho Romano. Sin embargo, estas tres clases de relaciones contractuales importan diferencias fundamentales, por lo cual se justifica su tratamiento diferenciado.

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Según el citado profesor, al separar estas categorías no se hace otra cosa que reconocer, a nivel teórico y normativo, la distinta naturaleza de estas relaciones jurídicas y regular con más propiedad la realidad socio-económica, ya que no se pueden equiparar las relaciones origi nadas por la cesión del uso de un bien con las que se producen con motivo de la prestación de un servicio, que involucra la actividad hu mana, razón por la cual las actuales legislaciones se han apartado del esquema anterior. Así, el contenido de la obligación en el contrato de arrendamiento de un bien, la prestación, consiste en ceder el uso de ese bien; mien tras que en los contratos de prestación de servicios y de obra se tiene como

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contenido de la obligación la realización de un servicio que involucra el esfuerzo "del hombre. Bigio Chrem estima importante indicar, además, que se cambió la denominación .del contrato, que antes era llamado locación-conduc ción de cosas y pasó a ser designado como arrendamiento, siguiendo el modelo de los Códigos Civiles de Italia y Bolivia. El contrato de arrendamiento ha merecido regulación en todos los Códigos Civiles y proyectos de Código de nuestra tradición jurídica. Como referencia, podemos mencionar que el Código Civil Francés contiene tres normas que tratan acerca de las disposiciones gene rales

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del contrato de arrendamiento; las cuales establecen lo siguiente: Artículo 1708.- «Existen dos clases de contratos de arrendamiento: el de las cosas, y el de las obras». Artículo 1709.- «El arrendamiento de cosas es un contrato por el cual una de las partes se obliga a hacer que la otra goce de una cosa durante cierto tiempo, y mediante un cierto precio que éste se obliga a pagarle». Artículo 1710.- «El arrendamiento de obras es un contrato por el cual una de las partes de comprometer a hacer una cosa para la otra, mediante un precio convenido entre ellas».

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Posteriormente, en el artículo 1713 se trata acerca del arrenda miento de cosas: Artículo 1713.- «Cabe arrendar toda clase de bienes muebles o inmuebles». En tanto que en el artículo 1800 y en el 1802 se regula la aparce ría de ganado: Artículo 1800.- «La aparcería de ganado es un contrato por el cual una de las partes le da a la otra un conjunto de animales para guardarlo, alimentarlo y cuidarlo, en las condiciones convenidas entre ellas».

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Artículo 1802.- «Cabe dar en aparcería de ganado toda especie de animales susceptibles de cría o de provecho para la agricultura y el comercio». Por su parte, el Código Civil Boliviano de 1831 regulaba el tema del arrendamiento en su artículo 1129: Artículo 1129.- «El arrendamiento o alquiler es de dos especies: uno de cosas y otro de obras. El de cosas es un contrato por el cual una de las partes se obliga a dar a la otra una cosa, por cierto precio y tiempo determinado». El Código Civil Peruano de 1852 abordaba al arrendamiento bajo el

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título de Locación y conducción, señalando en el artículo 1540 lo si guiente: Artículo 1540.- «La locación y conducción es un contrato por el cual una persona cede a otra el uso de alguna cosa, o se obliga a prestarle su servicio o trabajo personal, durante un tiempo determinado y por cierta renta convenida». El Proyecto de Código Civil elaborado por don Andrés Bello esta blecía el tratamiento del arrendamiento de cosas en su artículo 2092: Artículo 2092.- «Son susceptibles de arrendamiento todas las cosas corporales o incorporales que pueden usarse sin consumirse, excepto

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aquéllas que la ley prohíbe arrendar, y los derechos estrictamente personales, como los de habitación y uso. Puede arrendarse aun la cosa ajena, y el arrendatario de buena le tendrá acción de saneamiento contra el arrendador, en caso de evicción». El Código Civil Chileno aborda el tema del arrendamiento en el artículo 1915 y el de arrendamiento de cosas en el artículo 1916: Artículo 1915.- «El arrendamiento es un contrato en que las dos partes se obligan recíprocamente, la una a conceder el goce de alguna cosa, o a ejecutar una obra o prestar un servicio, y la otra a pagar por este

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goce, obra o servicio un precio determinado».

Artículo 1916.- «Son susceptibles de arrendamiento todas las cosas corporales o incorporables, que pueden usarse sin consumirse; excepto aquéllas que la ley prohíbe arrendar, y los derechos estrictamente personales, como los de habitación y uso. Puede arrendarse aun la cosa ajena, y el arrendatario de buena fe tendrá acción de saneamiento contra el arrendador, en caso de evicción». Por su parte, el Código Civil Italiano de 1865 tocaba el tema del arrendamiento bajo el nombre de contrato de locación, señalando en

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sus artículos 1568 y 1569 lo siguiente:

Artículo 1568.- «El contrato de locación tiene por objeto las cosas o las obras». Artículo 1569.- «La locación de cosas es un contrato por el cual una de las partes contratantes se obliga a hacer gozar a la otra de una cosa por un determinado tiempo y mediante un determinado precio que ésta se obliga a pagarle». El Código Civil Uruguayo trata acerca del arrendamiento en sus artículos 1776 y 1777:

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Artículo 1776.- «El arrendamiento es un contrato en que las dos partes se obligan recíprocamente la una a conceder el uso o goce de una cosa, o a ejecutar una obra o prestar un servicio, y la otra a pagar por este uso, goce o servicio un precio determinado. El que recibe el precio es arrendador, y el que lo paga arrendatario. El arrendamiento se perfecciona por el mutuo consentimiento de las partes». Artículo 1777.- «Pueden ser objeto del arrendamiento los bienes mue bles no fungibles y todos los inmuebles. Exceptúense aquellas cosas que la ley prohíbe arrendar y los derechos estrictamente personales,

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como los de uso y habitación».

El Código Civil Argentino trata el tema en sus artículos 1493, 1499 y 1501, entre otras normas: Artículo 1493.- «Habrá locación cuando dos partes se obliguen recíprocamente, la una a conceder el uso o goce de una cosa, o a ejecutar una obra, o prestar un servicio; y la otra a pagar por este uso, goce, obra o servicio, un precio determinado en dinero. El que paga el precio, se llama en este Código, ‘locatario’, arrendatario’ o ‘inquilino’, y el que lo recibe ‘locador’ o ‘arrendatario’. El precio se lla ma también ‘arrendamiento’ o alquiler’».

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Artículo 1499.- «Las cosas muebles no fungibles y las raíces sin excepción pueden ser objeto de la locación». Artículo 1501.- «Las cosas que estén fuera del comercio, y que no pueden ser enajenadas, o que no pueden enajenarse sin previa licencia o autorización, pueden ser dadas en arrendamiento, salvo que estuvieran fuera del comercio por nocivas al bien público u ofensivas a la moral y buenas costumbres». Por su parte, el Código Civil Colombiano aborda el contrato de arrendamiento en sus artículos 1973 y 1974: Artículo 1973.- «El arrendamiento es un contrato en que las dos partes

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se obligan recíprocamente, la una a conceder el goce de una cosa, o a ejecutar una obra o prestar un servicio, y la otra a pagar por este goce, obra o servicio un precio determinado». Artículo 1974.- «Son susceptibles de arrendamiento todas las cosas corporales o incorporales, que pueden usarse sin consumirse; excepto aquéllas que la ley prohíbe arrendar, y los derechos estrictamente personales, como los de habitación y uso». El Código Civil Venezolano de 1880 abordaba el tema en sus ar tículos 1486 y 1487: Artículo 1486.- «El contrato de arrendamiento tiene por objeto las

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cosas y las obras del hombre».

Artículo 1487,- «El arrendamiento de cosas es un contrato en el cual una de las partes contratantes se obliga a hacer gozar a la otra de una cosa por cierto tiempo y mediante un precio determinado que ésta se obliga a pagarle». El Código Civil Ecuatoriano trata acerca del contrato de arrenda miento en sus artículos 1883 y 1884: Artículo 1883.- «Arrendamiento es un contrato en que las dos partes se obligan recíprocamente, la una a conceder el goce de una cosa, o a ejecutar una obra o prestar un servicio, y la otra a pagar por este goce,

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obra o servicio un precio determinado, salvo lo que disponen las leyes del trabajo y otras especiales». Artículo 1884 .- «Son susceptibles de arrendamiento todas las cosas corporales o incorporales que pueden usarse sin consumirse; excepto aquéllas que la ley prohíbe arrendar, y los derechos estrictamente personales, como los de habitación y uso». El Código Civil Español establece en sus artículos 1542, 1543 y 1 545, lo siguiente:

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Artículo 1542.- «El arrendamiento puede ser de cosas, o de obras y servicios». Artículo 1543.- «En el arrendamiento de cosas, una de las partes se obliga a dar a la otra el goce o uso de una cosa por tiempo determinado y precio cierto». Artículo 1 545.- «Los bienes fungibles que se consumen con el uso no pueden ser materia de este contrato».

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ARRENDAMIENTO (Arts. 1666-1712) 1. CONCEPTO:

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El art. 1666 del Código civil define el contrato de arrendamiento al establecer que por el arrendamiento el arrendador se obliga a ceder temporalmente al arrendatario el uso de un bien por cierta renta convenida. El precio se calcula sobre la duración del goce, por unida de tiempo (hora, día. mes, trimestre, año). Con esta definición se le ha separado con propiedad de la locación de servicios con la que estaba integrado en la figura de la locación -conducción en el Código Civil de 1936. En el Derecho Romano se distinguían tres clases o especies de

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locación: la locación de cosas (ya sean inmuebles o muebles), la locación de obra (o sea la realización de un determinado trabajo) y la locación de servicios. Se distinguía la locatio reí, la locatio operarum y la locatio operis faciendi. Antaño la asimilación tenía interés debido a la natural consensual del contrato y al carácter de las acciones que de derivaban y que eran acciones de buena fe. En la actualidad locación de obra del Código Civil ha tomado el nombre contrato de obra (arts. 1771 al 1789 del Código Civil arrendamiento (arts. 1666 al 1712) y locación de servicios [arts. 1764al 1770). Para este último contrato quedó reservado el término locación.

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La definición que da el art. 1666 precisa con claridad obligaciones recíprocas del contrato de arrendamiento concesión temporal del uso de un bien y el pago de un alquiler al arrendador. 2. TERMINOLOGÍA:

Los términos usados en relación con este contrato proceden directa o indirectamente del latín, salvo "alquiler", de indudable origen árabe. Todos hacen a una de esas tres ideas: lugar, habitación o renta: a) Del sustantivo "locus" y el verbo "locare" pro\1enenl términos

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"locación", "locatario", porque en este contrato de las partes coloca o pone en u n lugar a disposición de la o parte una determinada cosa para que la use o realice en él un trabajo. Por esto, en el derecho romano el empresario, osea el que realiza el trabajo, no era como ahora "locador", sino "locatario", o mejor dicho "conductor operis", porque se llevaba la cosa para trabajar en ella. Ahora bien, para evitar toda vacilación terminológica, nuestro derecho pone el criterio de distinción, no en la entrega del bien, sino en el pago del precio o mejor dicho el que paga el precio se llama en este Código arrendatario inquilino, y el que lo recibe arrendador" (art. 1666).

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En realidad, en la locación de servicios y en el contrato de obra no se usan los términos "inquilino, arrendador o arrendatario", sino sólo los de locador o locatario de obra, comitente, etc. según los casos. Es de observar que en castellano existió un antiguo verbo ”logar”, pero nunca el verbo "locar", de modo que es incorrecto, aunque ya admitido por el uso, decir "inmueble locado". b) "Inquilino" viene del verbo latino "incolare" que significa habitar o residir en un lugar. c) "Arrendamiento" hace a la idea de "renta", del bajo latín “rendita", que a su vez proviene del verbo "reddere", que significa restituir,

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distribuir y finalmente producir una utilidad. 3.

CARACTERES:

El contrato de arrendamiento presenta los siguientes caracteres jurídicos: 1. - Bilateral o sinalagmático, en cuanto contiene recíprocas (uso del bien y pago del alquiler).

obligaciones

Es un contrato sinalagmático: el arrendador debe procurar el uso del

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bien y el arrendatario debe pagar el alquiler o arrendamiento. 2. - Consensual, porque "queda concluido por el mutuo consentimiento de las partes", Es no formal. 3. - A título oneroso contraprestación.

en

cuanto

hay

una

prestación

a

una

4. - Conmutativo, desde que se celebra el contrato el contrato el Arrendador y el arrendatario conocen el sacrificio y desventaja. 5. - De ejecución o tracto sucesivo, ya que ambas partes deben cumplir su obligación en forma continuada o no pueden interrumpir este

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cumplimiento durante un determinado período.

6. - Es un contrato principal, el contrato de arrendamiento no depende de ningún otro contrato que exista con anterioridad a él. 7. –Constitutivo, porque genera una relación jurídica patrimonial. 4.

OBJETO DE LA PRESTACIÓN:

En principio, todo bien puede ser objeto de u n contrato de arrendamiento, sea mueble o inmueble. No es necesario que el bien

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sea enajenable, puesto que el propietario cede solamente su goce temporario. Por ejemplo, los bienes dótales pueden alquilarse. Cuando los bienes están puestos fuera del comercio por la ley, debe distinguirse según que el fin de la ley sea el de impedir su intercambio o bien asegurar su explotación por el mismo propietario.

5.

DIFERENCIACIÓN DEL CONTRATO:

La esencia del contrato de arrendamiento consiste, en la concesión del

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uso temporario por parte del propietario y el pago de un precio por parte del inquilino. Estos elementos han se reunir, además, ciertas condiciones. En cuanto al uso es necesario cierto grado de autonomía del arrendatario; y así no existe arrendamiento de inmueble cuando se fija minuciosamente la manera como se desarrollará la actividad en el inmueble, apone de trabajo y de capital, atención de público, etc. En cuanto al precio debe ser total o parcialmente en dinero, determinado o determinable. Para definir mejor estas características, los autores comparan el arrendamiento con otros contratos similares (compraventa, sociedad, comodato, etc.) y con otras situaciones jurídicas en que el uso

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exclusivo de u n bien se otorga a un persona (comodatario, coheredero, etc.). 6. CARACTERÍSTICAS DEL CONTRATO DE ARRENDAMIENTO

Antes de abordar el análisis de las características del contrato de arrendamiento en el Código Civil Peruano de 1984, debemos preci sar que la metodología empleada se basa —como es habitual— en la clasificación general de los contratos elaborada por el Doctor Manuel de la Puente y Lavalle, dictada en su curso de «Contratos parte gene ral» en la Pontificia Universidad Católica del Perú durante el primer

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Semestre Académico de 1986, cuando fui su alumno, además de la contenida en su obra El contrato en general (primera parte, tomo I, páginas 209 a 248), por considerar se trata de la clasificación más completa que conocemos. En cuanto al nombre: El arrendamiento es un contrato nominado. En cuanto a su regulación: El arrendamiento es un contrato típico social y legal, pues está jurídi -

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camente regulado en la ley (el Código Civil).

Sin embargo, es necesario anotar que el arrendamiento reviste gran parecido con un derecho real principal. Nos referimos al derecho de uso, regulado en los artículos 1026 a 1029 del Código Civil. En tal sentido, resultan pertinentes las expresiones que al respecto formula

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Bigio 1 , quien indica que cuando el derecho de uso se cons tituye a título oneroso, presenta similitud con el derecho que adquie re el arrendatario mediante el arrendamiento. En efecto, según la definición de cada una de estas figu ras, cabe señalar como coincidencia entre ellas, que tanto el usuario tomo el arrendatario adquieren solo el derecho al uso del bien, mas no a los provechos que este pudiera generar. Agrega Bigio que coincide el derecho de uso con el arrendamien to, en que su constitución no está sujeta a ninguna formalidad, pudiendo

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celebrar uno u otro mediante la forma que las partes o el constituyente elijan, según el caso.^ Sin embargo, según anota el citado profesor, hay algunas diferen cias que considera necesario precisar. En primer término, como con secuencia de carácter real del derecho de uso, la transferencia del bien durante el curso del contrato no importa su extinción, efecto que sí se puede producir por voluntad del nuevo propietario, en el caso, por ejemplo, de la venta del bien arrendado, a tenor de la facultad que le concede al adquirente el inciso 2 del artículo 1708 del Código Civil. 1

Ibidem,

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Agrega Bigio que el derecho de uso es intransferible; en consecuencia, pp. 44-45

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no puede ser objeto de cesión a tercera persona (artículo 1029 del Código Civil), como sí puede suceder con el arrendamien to, que admite ser objeto de cesión de posición contractual en los casos permitidos por ley. Índica Bigio que si bien, tanto el arrendamiento como el derecho de uso tienen origen contractual, el derecho de uso puede constituir se mediante acto unilateral y por testamento. En cambio, el arrenda miento sólo tiene como fuente al contrato. De otro lado —agrega—, si por ejemplo se concede por medio de contrato el derecho de uso de un inmueble a tercero, por un plazo

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determinado, y si al finalizar éste, el usuario permanece en posesión del bien y el propietario no exige su devolución, aquél se habrá con vertido en ocupante precario, por cuanto su título posesorio ha ter minado. No ocurre lo mismo en el contrato de arrendamiento, en que la permanencia del arrendatario en el uso del bien, más allá del plazo convenido, se entiende como la continuación de la relación obligacional, bajo sus mismas estipulaciones de acuerdo a lo dispues to en el artículo 1700 del Código Civil. En cuanto a su estructura: Por su estructura, el arrendamiento es un contrato simple, pues da

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lugar a una relación jurídica.

En cuanto a su contenido o área Por su contenido, el arrendamiento puede ser de naturaleza civil o mercantil. Sin embargo, apreciamos que resulta más frecuente encontrarnos frente a arrendamientos de naturaleza civil que frente a arrendamien tos de naturaleza mercantil; salvo que estemos hablando del arrenda miento financiero (leasing), contrato mercantil por excelencia, al cual haremos breve mención oportuna, pero que escapa al concepto y re gulación del arrendamiento tradicional o arrendamiento propiamente dicho.

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En cuanto a su autonomía: Por su autonomía, el arrendamiento es un contrato principal, pues no depende jurídicamente de otro contrato. Sin embargo, cuando analizamos el contrato de arrendamiento, no podemos dejar de tratar acerca de un contrato derivado del mis mo; es decir, de un contrato que sí depende jurídicamente del arren damiento y que adopta sus principales caracteres: se trata del subarrendamiento.

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El Proyecto de Código Civil del Doctor Manuel Lorenzo de Vidaurre de 1836, en el artículo 3 del título 19, relativo al contrato de arrendamiento, establecía que el arrendatario podía subarrendar, pero para el mismo objeto que se le arrendó, no variando sus obligaciones con motivo del subarriendo. Este artículo señalaba, adicionalmente Ya en lo referente a la cesión del arrendamiento, el Código Civil de 1984 regula el tema en el artículo 1696. Allí establece que la cesión del arrendamiento constituye la transmisión de los derechos y obligaciones del arrendatario en favor de un tercero que lo sustituye, y se rige por las reglas de la cesión de posición contractual (artículos 1435 a 1439 del Código Civil).

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En cuanto a su formación:

Por su formación, el arrendamiento es un contrato consensual; vale decir, que se celebra con el solo consentimiento de las partes. Cabe recordar, sin embargo, que el ya derogado Decreto-ley N° 21938 y su reglamento, el Decreto Supremo N° 052-77-VC, los cua les regulaban los arrendamientos de predios urbanos destinados a casa habitación, prescribían la obligatoriedad. de celebrar dichos contratos en formularios impresos con cláusulas generales de contratación, en donde casi no cabía incluir algún punto adicional, salvo los datos ele mentales sobre el bien, la renta que tenía topes y los nombres de las

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partes; El Decreto-ley aludido fue derogado por el Decreto Le gislativo N° 709, del 8 de noviembre de 1991. Adicionalmente, debemos señalar que si nos remitimos a los Có digos Civiles que antecedieron al vigente, comprobaremos también que no siempre el arrendamiento fue considerado un contrato consensual. Dentro de tal orden de ideas, diremos que el Proyecto de Código del Doctor Manuel Lorenzo de Vidaurre, de 1835 y 1836, establecía en su artículo 22 que la escritura pública era de rito en el contrato de arrendamiento, salvo en el servicio personal u obras de industrias; en tales casos, podía extenderse el contrato en documento privado. Lue go

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agregaba que la escritura debía contener el inventario y tasación de lo movible, semoviente, consumible o deteriorable. Con relación a esta última norma, el autor del mencionado Pro yecto de Código Civil expresaba lo siguiente: «Habiendo en otro tí tulo designado los contratos que exigen escritura, y entre ellos el de arrendamiento, es inútil la repetición. Añado que en la escritura debe insertarse un cuidadoso inventario de todo lo que se recibe y debe devolverse, que todo lo movible, semoviente, consumible o deteriorable, debe tazarse, y esta tasación es muy preciso. Es un sacrilegio contra la patria el que dilapida los instantes. La vida es

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muy corta, es menester aprovecharla útilmente. Levanto mi tarea». Por otra parte, debemos mencionar que el Código Civil del estado Norperuano de la Confederación Perú-boliviana, de 1836, prescribía, en su artículo 1133, que se podía arrendar o alquilar por escritura o verbalmente. El artículo siguiente señalaba que si el arrendamiento o alquiler hecho sin escritura aún no tenía principio, y una de las partes lo negaba, no debía recibirse prueba de testigos, y solo se estaría al juramento prestado por aquel que negaba el contrato.; Por último, el artículo 1135 de este cuerpo legal prescribía que, cuando hubiera contestaciones sobre el precio del arriendo o alquiler verbal, y

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no existiese documento de pago, se estaría al juramento del propietario. Luego se precisaba que si el conductor no convenía, se haría la estimación por peritos inteligentes; y si el precio que regula sen fuera menor que el declarado por el propietario, este pagaría los gastos de la diligencia, sujetándose a la regulación. Asimismo, si el precio hubiese sido hecho en mayor cantidad que la declarada por el propietario, sería esta la cantidad que pagaría al conductor, al igual que los gastos ocasionados en la diligencia. De otro lado, el Código Civil de 1852, en su artículo 1546, esta blecía que podía celebrarse el contrato de locación ya sea de palabra, por carta o por escritura pública o privada. Por su parte, el artículo 1 547

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agregaba que el contrato de locación se perfeccionaba por el mero consentimiento, del locador y del conductor, en la cosa arren dada y en la renta que se pagaría por usarla. El Código Civil de 1936 no establecía ninguna formalidad especí fica para el contrato de arrendamiento, por lo que se entendía que este era consensual. 7.

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COMPARACIÓN CON OTRAS FIGURAS JURÍDICAS:

DERECHO CIVIL V: CONTRATOS A) COMPRAVENTA: Habituales disquisiciones doctrinarias sobre las diferencias entre los contratos de compraventa y de arrendamiento pierden su interés tratándose de bienes muebles, ya que aquí la confusión entre ambos contratos no existe; pero en cambio lo conservan en cuanto las normas sobre la compraventa tienen aplicación supletoria en el arrendamiento. En este sentido las dos diferencias fundamentales son: mientras la

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compraventa es un acto de disposición y un contrato de cumplimiento instantáneo, el arrendamiento es un acto de administración y un contrato de tracto sucesivo. Estas diferencias llevan a una regulación legal distinta en muchos aspectos: entrega del bien (En el estado en que se encuentra o en buen estado); uso bien (cualquier uso o bien sólo el uso convenido o el propio del bien): bienes ajenos (venta prohibida y arrendamiento permitido); bienes fuera de comercio (no enajenables pero arrendables): vicios redhibitoríos (los preexistentes y también los subsiguientes); privilegios.

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DERECHO CIVIL V: CONTRATOS B) HOSPEDAJE: Existe la diferencia clara y decidida entre el contrato de arrendamiento de inmuebles urbanos y el contrato de hospedaje. En este último contrato lo esencial no es la tenencia del inmueble, que nunca es total o limitada, sino la prestación del determinado servicio (portería, electricidad, agua calienta, cambio de ropa, servicio doméstico, etc.) que no son propiamente -accesorios" sino esenciales y

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característicos del hospedaje.

No obstante, se ha declarado que hay arrendamiento y no hospedaje si, a pesar de prestarse todos estos servicios, el contrato inicial dice ser de arrendamiento y se dan recibos por "alquiler", sobre todo cuando durante muchos años se mantiene inalterable el precio fijado en el contrato. El pago mensual arrendamiento.

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del

precio

no

constituye

presunción

del

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C) COMODATO:

Si bien entre ambos hay u n elemento común, cual es el derecho al uso de u n bien ajeno, las diferencias son tan fundamentales como para evitar toda confusión. La similitud esencial entre ambos conceptos es que su objeto es el derecho al uso y goce de un bien ajeno. La obligación de restituir el bien en el estado en que se hallaba al tiempo de recibirlo es común a ambos contratos. Las diferencias sustanciales estriban en que el arrendamiento es un contrato a título oneroso, consensual y que da

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derecho también al aprovechamiento de los frutos, mientras que el comodato es esencialmente gratuito y real con el derecho limitado al uso del bien y no a la percepción de los frutos. Además, como consecuencia de la respectiva onerosidad y gratuidad, la responsabilidad del arrendatario es mucho más restringida que la del comodatario.

8.

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CARACTER PERSONAL DEL ARRENDAMIENTO:

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En principio, el contrato de arrendamiento no se concluye el intuítu personae. No se termina por la muerte del arrendador, y las obligaciones derivadas del arrendamiento pasan a sus herederos. 9. OBLIGACIONES DEL ARRENDADOR:

De acuerdo con lo establecido por el artículo 1666 del Código Civil: «Por el arrendamiento el arrendador se obliga a ceder temporalmente al arrendatario el uso de un bien por cierta renta convenida». En lo que respecta al arrendador, es claro que este contratante asume,

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como obligación fundamental, una obligación de dar; la cual consiste en la entrega del bien que deberá hacer al arrendatario a título de uso. El Código Civil no establece distinción alguna en torno a la natu raleza del bien que puede ser objeto de arrendamiento. En tal sentido, podrían ser materia de este contrato tanto bienes muebles como inmuebles. Sin embargo, posteriormente abordaremos lo relativo a los bienes quien puede ser materia de este contrato. Dentro de tal orden de ideas, dado que el arrendador solamente se obliga a ceder el uso del bien, no podría entenderse que el contra to de arrendamiento versase sobre bienes de naturaleza consumible (vale

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decir, aquellos que se destruyen o deterioran notablemente con el primer uso). El arrendamiento, entonces, deberá recaer sobre bienes no consu mibles, en tanto que ellos deberán ser devueltos por el arrendatario al arrendador cuando concluya el plazo establecido en el contrato. Además, debe señalarse que el arrendamiento, dada su naturaleza, 110 puede versar sobre bienes de naturaleza fungible. Así, si el arren dador entregase un bien fungible al arrendatario y este asumiera la obligación de devolverlo pagando durante el plazo del arrendamiento una cierta renta convenida, resultaría sumamente discutible que este contrato

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fuese, por su naturaleza jurídica, un contrato de arrenda miento, ya que prácticamente reuniría todas las características del contrato de mutuo. En tal sentido, el arrendamiento debe recaer sobre bienes ciertos o inciertos. El bien cierto es aquel que se encuentra absolutamente determina do al momento del nacimiento de la obligación; vale decir, aquel que ha sido identificado como único objeto de la prestación al momento de la celebración del contrato. Las partes saben que ese bien tendrá que entregarse y que no podrá entregarse otro. Como se recuerda, las obligaciones de dar bienes ciertos son regu -

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ladas por el Código Civil Peruano entre sus artículos 1132 y 1141. Pero el arrendamiento también podría recaer sobre bienes incier tos. Estos, regulados entre los artículos 1142 y 1147 del Código Ci vil, deben especificarse, al menos, en su especie y cantidad (argumento del artículo 1142 del Código Civil). Es claro que los bienes inciertos pueden ser objeto de arrenda miento, caso en el cual el arrendador deberá efectuar una elección para determinar el bien a entregar (argumento de los artículos 1143 y 1144 del Código Civil); pudiendo, naturalmente, acordarse que esta elección sea realizada por el arrendatario o por un tercero.

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Lo importante es que, de acuerdo con lo establecido por el artícu lo 1147 del Código Civil: «Practicada la elección, se aplican las reglas establecidas sobre obligaciones de dar bienes ciertos». Esto equivale a decir que, cuando se entrega el bien arrendado, este tendrá como ca racterística la de ser cierto, y, en tal virtud, se aplicarán al caso las mismas consideraciones esgrimidas por nosotros cuando nos referi mos a los bienes ciertos como objeto del arrendamiento. Lo antes expresado equivale a decir que, ya se trate de un bien cierto o de un bien incierto, el arrendamiento finalmente terminará versando sobre un bien cierto. Y ello no podría ser de otro modo, ya que toda la regulación que la ley brinda a este contrato carecería de sentido si se

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tratara de bienes fungibles; especialmente en lo relativo a las obligaciones del arrendador, las obligaciones del arrendatario y la conservación del bien durante el plazo que dure el arrendamiento. Ahora bien, consideramos importante resaltar lo expuesto por Jack

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Bigio 2 , en el sentido que el objeto del contrato puede ser un bien ma terial o inmaterial. De este modo, el arrendador puede dar en arrenda miento una cosa u objeto corporal al arrendatario; o también, un bien incorporal, es decir un bien que no puede ser apreciado por los sentidos. Por consiguiente —agrega—, el ámbito del contrato se amplía en relación a lo que podía ser objeto del contrato de locación-conducción de cosas, según lo dispuesto en el artículo 1490 del Código Ci vil de 1936. Recuerda que en el régimen anterior, el numeral 1490 limitaba el

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arrendamiento a la cosas; es así que, la cesión del uso de una cosa a cambio del pago de una merced conductiva constituía un contrato de locación-conducción y la cesión del uso de un bien incorporal era un contrato atípico. Así, como consecuencia de la sustitución del voca blo «cosa» por el término «bien» se amplió el ámbito de aplicación del contrato de arrendamiento y se confirió carácter de contrato típi co al arrendamiento de derechos a cambio del pago de una renta. 10. OBLIGACIONES DEL ARRENDATARIO:

2

Ibidem,

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p. 32

DERECHO CIVIL V: CONTRATOS Están contenidos en el art. 1681 del C. C, que establece que el arrendatario está obligado: 1. - A recibir el bien y cuidarlo con diligencia, así como usarlo para el destino que se le concedió en el contrato o que pueda presumirse de las circunstancias. Es una obligación antiquísima, sustancial a la naturaleza del contrato.

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La doctrina concuerda en que la determinación del uso distinto, es una cuestión de hecho, que debe apreciar el juez en cada caso particular. Dentro del concepto de uso estipulado, se encuentra el de uso honesto. 2. - A pagar, puntualmente, el alquiler. El contrato anual, etc. A falta de convenio es pagada cada mes en el domicilio del arrendatario. En predios urbanos, de conformidad con el inc. A, del art. 38 del D. L. 21938, aplicable actualmente sólo en el caso contemplado en la Ley 26400, varias veces citada, el pago debe hacerse por mensualidades vencidas. El propietario no puede exigir al inquilino el pago por

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períodos menores, ni tampoco que el alquiler sea abonado por meses adelantados, por cuanto se trata de una disposición de orden público, en beneficio del inquilino. La ley supone que es por meses, si se paga por meses, por semestres, si se paga por semestres y por años si se paga por años. Entonces, en general, las reglas para el pago de la renta son: a) Según lo estipula el contrato b) Si no se dice nada, la renta se paga cada mes en el domicilio de arrendatario.

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3. - A pagar, puntualmente, los servicios .públicos suministrados en beneficio del bien. 4. - A dar aviso al arrendador de cualquier usurpación, perturbación o imposición de servidumbre. Es una obligación natural, porque el arrendador no puede ampararlo, por no estar en contacto directo con la cosa. Así por ejemplo: el propietario puede ejercitar sus derechos para reivindicar el bien, porque esta acción es atribución exclusiva de quien tiene el dominio. 5. - A permitir al arrendador que inspeccione, por causas justificadas, el bien, previo aviso de siete días.

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6. - A hacer los reparos que por ley o pacto le corresponde, y si no le corresponde, debe poner en conocimiento del propietario, de los daños que se están produciendo o se producirán para que haga la reparación. 7. - A no hacer uso imprudente del bien o contrario al orden público o a las buenas costumbres. 8. - A no introducir cambios ni modificaciones en el bien, sin asentimiento del arrendador. 9. - A no subarrendar el bien, total o parcialmente, ni ceder el contrato, sin consentimiento escrito del arrendador.

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10. - A devolver la cosa, vencido el término, sin más detrimento que su natural desgaste. El arrendatario que abusa de la cosa, ya excede a su natural desgaste. 11. - A cumplir las demás obligaciones que establezca la ley o el contrato. Por otra parte, el art. 1683, establece que el arrendatario es responsable de la pérdida o deterioro del bien que ocurren en el curso del arrendamiento, aun cuando deriven del incendio, a no ser que provenga de caso fortuito, fuerza mayor o vicio de construcción, es decir por causas no imputables al arrendatario.

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DERECHO CIVIL V: CONTRATOS En este aspecto, surge el problema de probar. Un incendio causado por un rayo, una horda, etc., es fácil de probar, pero hay otros casos en que es muy difícil, por ejemplo: un incendio que sólo deja cenizas. Todo esto, indujo seguramente al legislador, para establecer que al arrendatario se le presume responsable del incendio, salvo que pruebe lo contrario. 11. EL SUBARRENDAMIENTO:

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El subarrendamiento no es otra cosa, que un arrendamiento superpuesto, o sea que existiendo un contrato de arrendamiento, el arrendatario, a su vez, busca un arrendatario para él y le entrega la cosa que ha arrendado, a cambio de una renta. Hay concurrencia de dos contratos paralelos, el arrendatario, sigue obligado en todas las formas frente al arrendador, pero asimismo hay otro contrato entre el subarrendatario y el arrendatario, llamándose a éste, arrendador. En cada caso hay vinculaciones contractuales propias. Esta figura del subarrendamiento está autorizado desde muy antiguo,

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considerándose que el arrendatario tiene derecho a entregar la cosa de un tercero, siempre que cumpla con pagar al arrendador. El legislador se ha olvidado de dos cosas: 1. - Que es un mecanismo de especulación, por lo cual se ha prohibido en nuestra legislación, salvo excepciones. 2. - El contrato de arrendamiento supone confianza con el arrendatario, por tanto, si el arrendador no desea que se subarriende, está disposición tiene eficacia y debe de cumplirse. El Código Civil define el subarrendamiento diciendo que es el

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arrendamiento total o parcial del bien arrendado que celebra el arrendatario en favor de un tercero, a cambio de una renta, con asentimiento escrito de arrendador (art.1692). La prohibición de dar en subalquiler un predio sujeto al régimen especial del inquilinato (Ley 26400 de 8-12-94 se infiere del inciso. A, de art. 14 del D. L.21938, cuyo cuarto párrafo establece que el propietario tiene expedita a acción de desahucio, si el inquilino subalquila total o parcialmente el predio. Hay algunos casos de excepción a esta regla general y están establecidos en el art. 7 del mencionado D. L. que permite al inquilino a

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subarrendar el predio a plazo fijo, cuando debe ausentarse de la localidad por razones de trabajo, salud o estudios. El inquilino, no requiere el consentimiento del propietario, para subalquilar la vivienda en los casos permitidos que hemos hecho referencia anteriormente. Le basta poner en conocimiento de éste y del Concejo Provincial respectivo, de la celebración del contrato, acompañando el certificado que acredite la necesidad de ausentarse de la localidad por alguna de las razones antes indicadas, de trabajo, salud o estudio, que se supone no puede ser por más tiempo, ni con mayor merced conductiva que el

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establecido en el convenio con el propietario. 12. CESIÓN DEL ARRENDAMIENTO:

La diferencia entre el subarrendamiento y la cesión del arrendamiento, está en que mientras en el subarrendamiento hay dos contratos de arrendamiento superpuestos, en la cesión del arrendamiento, es el mismo contrato de arrendamiento que pasa de un arrendatario a un nuevo arrendatario. De conformidad con el art. 1696 del C. C., la cesión del arrendamiento

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constituye la trasmisión de los derechos y obligaciones del arrendatario en favor de un tercero que lo sustituye y se rige por las reglas de la cesión de posición contractual. El inc. 4 del art. 1697 del C. C. señala como causas de resolución del contrato, la cesión de arrendamiento, contra pacto expreso o sin consentimiento escrito del arrendador. La distinción entre subarrendamiento y cesión del arrendamiento o traspaso, tiene importancia práctica, por cuanto el beneficio que otorga la cuarta Disposición del D.L. 21938, sólo alcanzan a los subinquilinos, naturalmente sólo en el caso de la Ley 26400.

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DERECHO CIVIL V: CONTRATOS 13. MEJORAS:

El arrendatario tiene la facultad de hacer en el bien arrendado, sin alterar la forma, todas las mejoras que quiera gozar durante el tiempo que dure el contrato. En el arrendamiento, desde que el arrendatario recibe la cosa para estar un tiempo más o menos largo, es lógico suponer que haga mejoras para aprovechar con mayor rendimiento el bien que tiene en su poder. Todo contrato de arrendamiento debe prever un sistema de realización

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de mejoras, para evitar que el arrendatario pueda efectuar las que perjudiquen al propietario o que el propietario se quede con ellas. 14. PAGO DE LAS MEJORAS:

El propietario no paga las mejoras, si no ha autorizado su ejecución. Según el art. 916 del C. C. las mejoras son necesarias cuando tiene por objeto impedir la destrucción o deterioro del bien. Son útiles cuando sin pertenecer a la clase de necesarias, aumentan el

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valor y la renta del bien en que se ponen, y, son de recreo, cuando sin ser necesarias ni útiles, sirven para ornato, lucimiento y para mayor comodidad. Hay que tener en cuenta que las mejoras necesarias no se confunden con las reparaciones necesarias o mejoras lucrativas que corren por cuenta del propietario (art. 1682). La razón es clara, porque quien tiene el mayor empeño en que la cosa se conserve es el propietario. Las reparaciones necesarias, se presentan, además, por vicio de construcción y, por tanto, no deben correr por cuenta del arrendatario, salvo pacto en contrario o imposición de la costumbre.

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Tratándose de las mejoras útiles y de recreo corren a cargo del arrendatario, por eso, variando el sistema de la posesión, las mejoras en el arrendamiento, se presumen gratuitas. La gratuidad de las mejoras, es la forma general en el arrendamiento, mientras que la onerosidad, lo es en la posesión. 15. REGLAS SOBREREFACCION ES POR EL ARRENDATARIO:

Existen reglas sobre las reparaciones que se haya de efectuar en el bien arrendado, que se encuentran en el art. 1682 del Código Civil, que

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son:

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1. - Las reparaciones corren a cargo del arrendador. 2. - Si se trata de reparaciones urgentes deben ser hechas directamente por el arrendatario, con derecho a reembolso, siempre que avise al mismo tiempo al arrendador, 3. - En los demás casos, los gastos de conservación y de mantenimiento ordinario son de cargo del arrendatario, salvo pacto distinto. En este artículo, se nota claramente el favoritismo a una parte de la

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relación contractual, que es el arrendador, cuando por el contrario debe orientarse a favorecer a la otra parte, es decir al arrendatario, en concordancia con los postulados de la justicia social. La ley concede al inquilino el derecho de retener el predio hasta que el propietario le reembolse el importe de las mejoras, por consiguiente no podrá ejecutarse la sentencia que declare fundada la demanda de desalojo, si el inquilino ha obtenido, que también se declare fundada la reconvención que planteó sobre el pago de mejoras, en cuyo caso, los alquileres que se devenguen, podrán descontarse del monto de las mejoras (art.917 y 918).

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16. RESOLUCION DEL CONTRATO DE ARRENDAMIENTO:

Las causales de resolución del contrato de arrendamiento están comprendidas en el art. 1697 del C. C. En cambio, el art.1699, se ocupa de la conclusión que se produce por acción extraña a los sujetos del arrendamiento, mientras que la resolución o rescisión se produce por causas imputables a uno de los

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sujetos. Todo contrato resuelto ha terminado, pero no todo contrato terminado ha sido resuelto. Se resuelve el contrato de arrendamiento, según los vigentes incisos del art. 1697: 1.- Si el arrendatario no ha pagado la renta del mes anterior y se vence otro mes, y además l5 días. Si la renta, se paga por plazos mayores bastará el vencimiento de un solo período y además 15 días. Si el alquiler se conviene por períodos menores a un mes, basta que devengan tres períodos.

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Esta causal es la esencia misma del contrato, que ninguna ley, ni la del inquilinato la ha dejado de lado. Si el arrendatario ha dejado de pagar 2 meses y 15 días, el propietario tiene derecho a ejercer la acción de desalojo. Se ha establecido esta disposición por razones de equidad, dándole a l arrendatario la oportunidad de proveerse de fondos en este plazo y según la ley del inquilinato, todavía puede pagar hasta el momento del lanzamiento, si se trata de casa-habitación (sólo en el caso de la Ley26400). Cuando el arrendamiento se pacta por períodos mayores, como trimestre, semestre o año, basta el vencimiento de un periodo más 15 días. Cuando el alquiler se conviene por periodos menores a un mes,

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basta el vencimiento de tres periodos.

2. - En los casos previstos en el inc. 1, si el arrendatario necesitó que hubiese contra él sentencia para pagar todo o parte de la renta, y se vence con exceso de quince días el plazo siguiente, sin que haya pagado la nueva renta devengada. 3. - Si el arrendatario abusa de la cosa arrendada, dándole destino diferente de aquel para el que se le concedió expresa o tácitamente, o permite en ella algún acto contrario al orden público o las buenas costumbres. Se ve claramente que lo que quiere el legislador, es que el arrendatario

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no perjudique la reputación del propietario, porque si alquila una casa para habitar y la destina por ejemplo: a casa de tolerancia, desprestigia al propietario. 4. - Por subarrendar o ceder el arrendamiento contra pacto expreso o sin asentimiento del arrendador. 5. - Si el arrendador o arrendatario no cumplen sus respectivas obligaciones. Tratándose de casa-habitación todavía incluida en la ley del inquilinato

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conforme a la ley 26400, las únicas causales de resolución del contrato de arrendamiento son: a) Por casa única; y b) Por falta de pago de por lo menos dos mensualidades y 15 días de la merced conductiva. 17. CONCLUSIÓN DEL CONTRATO DE ARRENDAMIENTO:

El contrato de arrendamiento concluye en los siguientes casos: 1. - Por concluirse el término fijado por las partes, porque si se ha

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pactado por meses o años, cumplidos los meses o años, ha concluido el contrato. Pero si después de vencido el plazo transcurren los días sin que el arrendador solicite la cosa ni el arrendatario lo haya devuelto, la ley considera que no se ha producido un nuevo arrendamiento de plazo indeterminado, por tácita reconducción, sino que se entiende que hay la continuación del arrendamiento, bajo las mismas estipulaciones, hasta que el arrendador solicite su devolución en cualquier momento (arts. 1699 y 1700) 2. - En el arrendamiento cuya duración se pacta por períodos forzosos para ambas partes y voluntarios a opción de una de ellas, los períodos voluntarios se irán convirtiendo uno a uno en forzosos, si la parte a la

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que se concedió la opción no avisa a la otra que el arrendamiento concluirá al finalizar los períodos forzosos o cada uno de los voluntarios. El aviso a que se refiere el párrafo anterior, debe cursarse con no menos de dos meses de anticipación al día de vencimiento del respectivo período, si se trata de inmuebles, y de no menos de un mes, en el caso de los demás bienes. 3. - Si el contrato de arrendamiento es de duración indeterminada, se le pone fin dando aviso judicial o extrajudicial al otro contratante (art. 1703 del C. C).

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4. " Cuando el arrendador es vencido en proceso sobre el derecho que tenía.- En este caso, porque estaba arrendando una cosa ajena, ya que nadie puede disponer un derecho que no tiene. 5. " Por muerte del arrendatario, si dentro de 90 días después del fallecimiento, sus herederos comunican al arrendador que no pueden continuar el contrato. Muchos creen que con la muerte del arrendatario se extingue el contrato de arrendamiento, pero la realidad es que la muerte del arrendatario no pone fin al contrato, si es que los herederos no manifiestan su decisión de poner término al mismo, porque si manifiestan su deseo de continuar con el contrato, el arrendamiento continúa.

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DERECHO CIVIL V: CONTRATOS El arrendamiento se transmite, lo que quiere decir, que es un contrato personal, pero no personalísimo, el cual' termina con el titular del derecho. Si fallece el arrendatario, los herederos continúan y se les considera como arrendatarios, salvo que ellos, expresamente, digan que no quieren continuar con el contrato. Un punto interesante es el relativo al momento en que se considera a una persona heredera y entonces hay que seguir un proceso judicial que demora. Basta que exista presunto heredero, para que continúe el arrendamiento, porque si no la ley no tendría eficacia, ya que, entre la

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muerte del arrendatario y la declaratoria de herederos, pasa cierto tiempo. 6. - Por entrar en el ejercicio de sus derechos civiles el menor de edad. 7. - Por terminar el albaceazgo, en el arrendamiento que hubiere hecho algún albacea. Son situaciones de orden temporal. Además si entra el menor en su mayoría de edad, acaba el contrato de arrendamiento, aunque el plazo del mismo todavía no se haya vencido. L a doctrina establece que el menor obtiene la plenitud de sus derechos y, por tanto, puede poner término al contrato.

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El albacea es un mandatario/post mortem. E s aquella persona que recibe el encargo del causante para que haga cumplir el testamento. Como quiera que el albacea puede haber arrendado, este arrendamiento concluye al finalizar el albaceazgo, porque la ley desea que los herederos reciban los bienes sin problemas. 8. - Si es preciso para la conservación del bien que el arrendatario lo devuelva con el fin de repararlo. 9. - Por destrucción total o pérdida del bien arrendado. 10. - E n caso de expropiación.

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De otro lado, el D. L. 21938, regula la extinción del contrato de alquiler de predios incluidos en el régimen especial de inquilinato, sólo en el caso de la Ley 26400. El art. 13 enumera explícitamente las causales de extinción del contrato de alquiler que son: a) Acuerdo de las partes, o sea el mutuo convenio para poner fin al contrato de alquiler a plazo indeterminado o a plazo fijo. b) Decisión unilateral del inquilino.- E l inquilino de un predio comprendido en el régimen especial del inquilinato, puede poner fin al contrato de alquiler en cualquier momento.

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La extinción se produce con la desocupación del predio y mediante carta notarial, con un mes de anticipación.

propietario

Si el inquilino omite el aviso, deberá abonar el importe de un mes adicional como indemnización. c) Por muerte del inquilino, si sus herederos comunica que no pueden continuar el contrato. La ley otorga a los herederos del inquilino dicha facultad unilateral, en razón de que tal vez no se encuentren en condiciones de continuar cumpliendo con las obligaciones del inquilino o que no necesiten de la vivienda.

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Distinta es la situación de los herederos del propietario, quienes siguen obligados como lo estuvo el causante. Pero en el caso de los predios sujetos al régimen especial del inquilinato (Ley 26400), sólo tienen derecho a continuar el arrendamiento, los herederos que ocupaban el predio a la muerte del inquilino. Lo cual al excluir del derecho de la sucesión del arrendamiento a otros herederos preferenciales y excluir igualmente a la conviviente, favorece solamente al propietario. 18. OTROS DERECHOS DE LOS INQUILINOS:

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DERECHO CIVIL V: CONTRATOS Los inquilinos sujetos a la Ley del Inquilinato, cuya aplicación ultractiva se ha prorrogado para los predios comprendidos en la Ley 26400, tienen además los siguientes derechos:

a) Opción de compra de la vivienda- El art. 22 del D. L. 21938, concede al inquilino la facultad de adquirir el predio que ocupa, cuando el propietario decida transferirlo los Contratos Nominados en el Código Civil en venta, permuta, dación en pago, aporte a la sociedad o

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cualquier acto jurídico de transferencia de dominio a título oneroso. El plazo que tiene el inquilino para ejercer el derecho de preferencia es de 60 días, a partir del aviso por carta notarial, que le hace el propietario, de su voluntad de enajenar el predio, indicando su oferta de precio y forma de pago, vencido el cual, el propietario puede vender el predio en las mismas condiciones ofrecidas al arrendatario. b) Retracto.- El inquilino tiene el derecho de retracto, en caso de que el propietario hubiera transferido el predio sin darle el aviso correspondiente, o haber realizado su enajenación en condiciones más favorables.

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El retracto también procede en el caso de remate judicial. El plazo para ejercer el retracto, es de 60 días a partir de la fecha en que toma conocimiento de la transferencia, el mismo que se hará mediante la interposición de la correspondiente demanda y siempre que se encuentre en posesión conductiva del predio.

MODELOS DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO

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Contrato de arrendamiento de casa-habitación

En la ciudad de…………………………………, a los días del de…………… del año……………….. , entre con L. E. N° denominado en adelante el Arrendador y con L.E.N°……………………………………………… denominado en adelante el Arrendatario, se celebra el presente Contrato de Arrendamiento sujeto a las cláusulas y condiciones siguientes: PRIMERO: El Arrendador da en arrendamiento al Arrendatario el inmueble ubicado en compuesto principalmente de los siguientes ambientes………………………………………………………………….

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SEGUNDO: El inmueble sólo podrá ser destinado a ……………………………… estando prohibida la cesión y el subarrendamiento total o parcial, permanente o temporal del inmueble y las transferencias totales o parciales, onerosas o gratuitas. TERCERO: Está prohibido realizar modificaciones en el inmueble. CUARTO: El precio del alquiler será de……………………………………… NUEVOS SOLES (S/..……………) mensuales, pagaderos por mes adelantado del……………de cada mes en…………………………………….. o en cualquier otro domicilio que el arrendador determine o lo notifique al arrendatario fehacientemente.

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QUINTO: El presente contrato tendrá una vigencia de…………………….. meses a partir del………………….

total

SEXTO: El arrendatario deberá restituir el inmueble al término de la vigencia del presente contrato, sin necesidad de interpelación alguna, caso contrario será automáticamente deudor del Arrendador por una suma de………………………… NUEVOS SOLES (S/…………….) diarios que en este acto queda estipulada entre las partes como cláusula penal. SEPTIMO: El importe de la cláusula penal es independiente del monto del alquiler y del importe de los períodos que se devenguen con motivo

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de la continuación del arrendatario en el inmueble. OCTAVO: Para la percepción de la cláusula penal queda convenida la vía ejecutiva que procederá agregándose este contrato y acta notarial en la que conste la falta de restitución del inmueble, o su ocupación por parte del Arrendatario una vez vencido el plazo convenido. NOVENO: En garantía del fiel cumplimiento del presente contrato, el Arrendatario entrega en este acto en efectivo la suma de…………………………………………………... NUEVOS SOLES (S/ ……………………………………………………) que quedarán en poder del

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arrendador sin devengar intereses, ni indexaciones mientras el arrendatario continúe ocupando el inmueble. DECIMO: El señor……………….con L.E N°…………………… domiciliado en……………………………………………………. y constituyendo domicilio especial en el inmueble arrendado, se constituye fiador principal, pagador de todas y cada una de las obligaciones que emerjan de este contrato para el arrendatario, durante los Contratos Nominados en el Código Civil todo el lapso de ocupación del inmueble y hasta la devolución del mismo a satisfacción del arrendador, renunciando expresamente a los beneficios de excusión y división.

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DECIMO PRIMERO: En caso de falencia, irresponsabilidad manifiesta o fallecimiento del fiador, el arrendador podrá pedir otra garantía en reemplazo de la presente y el Arrendatario deberá presentarla en el plazo de……………….. Días, si así no lo hiciere se considerará resuelto el arrendamiento. DECIMO SEGUNDO: Todas las sumas emergentes de alquileres serán reajustadas acumulativamente en forma anual de acuerdo a, pactándose expresamente que los reajustes sólo podrán aumentar y no disminuir el monto de los alquileres. DECIMO TERCERO: El arrendatario declara haber visitado el inmueble

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y que se encuentra en buen estado y con todos los accesorios e instalaciones y se obliga a devolverlos en el mismo estado en que los recibe, salvo los deterioros originados por el uso y el transcurso del tiempo, en caso contrario responderá por los daños y perjuicios. DECIMO CUARTO: Las partes y el fiador quedan sometidos a la competencia de los tribunales ordinarios de………………….. DECIMO QUINTO: A todos los efectos judiciales o extrajudiciales del presente contrato el arrendador constituye domicilio en……………………………………………………. y el arrendatario, en el inmueble arrendado donde tendrán validez todas las notificaciones.

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DECIMO SEXTO: Los gastos de ley del presente contrato serán abonados en mitades por las partes. DECIMO SEPTIMO: El incumplimiento del arrendatario de cualquiera de las cláusulas del presente contrato o la falta de pago del alquiler, dará derecho al arrendador a resolver el contrato así como pedir daños y perjuicios. Se firman los ejemplares de ley y cada parte recibe el suyo en este acto.

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EL CONTRATO DE PERMUTA

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1. CONCEPTO Y RÉGIMEN LEGAL:

Permuta es el trueque de una cosa por otra; desde el punto de vista jurídico, el contrato queda configurado desde que las partes se han prometido transferirse recíprocamente la propiedad de dos cosas (art. 1485). Es la forma primitiva del intercambio entre los hombres; históricamente, es el antecedente de la compraventa que supone la existencia de moneda y por consiguiente un grado de organización

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social más avanzado. Actualmente el papel económico de este contrato es muy modesto, aunque no ha desaparecido. Subsisten todavía algunas permutas manuales y también se dan casos de trueque de inmuebles (sobre todo entre coherederos); pero desde luego, el gran instrumento moderno de intercambio es la compraventa. Al considerar la naturaleza jurídica de este contrato, resalta de inmediato su analogía con la compraventa, que en el fondo no es otra cosa que el trueque de una cosa por un precio en dinero. Ello explica la disposición del artículo 1492, según el cual la permuta se rige por las disposiciones concernientes a la compraventa, en todo lo que no tenga una regulación especial. Estas reglas especiales y propias de nuestro

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contrato son contadísimas (arts. 1486 a 1489 y 2128 a 2131) y bien pudo prescindirse de ellas. Tanto Bibiloni (art. 1505) como el Proyecto de 1936 (art. 947) tratan de la permuta en un solo artículo que remite al régimen de la compraventa. Cabe agregar que los artículos 1490 y 1491 establecen dos reglas perfectamente sobreabundantes e inútiles. El primero dispone que no puedan permutar los que no pueden comprar y vender; el segundo que no pueden permutarse las cosas que no pueden venderse. Si una o ambas prestaciones consisten en un derecho, estaremos en presencia de un contrato innominado, al cual se aplicarán las reglas de

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la compraventa o de la cesión de créditos, según los casos. Si una de las contraprestaciones fuera parte en dinero y parte en especie, el contrato será calificado como compraventa o permuta siguiendo las reglas que hemos visto en otro lugar. 2. CARACTERES:

Son los mismos de la compraventa: a) la permuta es consensual, porque produce efectos por el solo acuerdo de voluntades;

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b) no es formal; en el caso de los inmuebles, la escritura pública exigida por el artículo 1184, es un requisito de la transferencia del dominio pero no del contrato en sí, que puede ser válidamente celebrado en instrumento privado (véase nro. 422); c) es bilateral, porque engendra obligaciones para ambas partes; d) es oneroso, pues las contraprestaciones son recíprocas; e) es conmutativo, porque las contraprestaciones recíprocas son por naturaleza equivalentes.

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DERECHO CIVIL V: CONTRATOS 3. DISPOSICIONES ESPECIALES:

a) Justos motivos de duda sobre el derecho del copermutante: Si uno de los permutantes tiene justos motivos para creer que la cosa recibida en permuta no era de propiedad del que la dio, no puede ser obligado a entregar la que él ofreció (art. 1486). Se trata de un derecho de retención análogo al que el artículo 1425 reconoce al comprador. Análogo, pero no exactamente igual en sus efectos, como hemos de verlo. En cuanto a lo que debe considerarse por "justos motivos" entendemos que tal expresión debe asimilarse a la de "tenor fundado" por lo que nos remitimos a lo dicho en el número 324.

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Pero el derecho del permutante que tiene justos motivos para dudar de la legitimidad de la propiedad de la cosa que se le ofrece, no se reduce a la retención; puede también pedir la resolución (el Código dice erróneamente nulidad) del contrato, aunque no fuese molestado en la posesión de la cosa recibida (art. 1486). Lo que se protege no es sólo el daño o turbación actual, sino el peligro de que ello se produzca. Es claro que en tal caso está obligado a devolver por su parte la cosa que hubiera recibido. Pero el copermutante que hubiese enajenado la cosa que se le dio en cambio, sabiendo que ella no pertenecía a la parte de quien la recibió, no podrá anular el contrato, mientras que el poseedor a quien hubiese

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pasado la cosa, no demandase contra él la nulidad de su contrato de adquisición (art. 1488). Esta disposición tiene un fundamento obvio: si el permutante ha transferido ya el dominio de la cosa a un tercero, carece de interés en la acción por resolución del contrato mientras el tercero no haga valer, a su vez, la garantía de evicción. Por ello, aunque este artículo sólo se pone en la hipótesis del permutante que ha enajenado la cosa recibida sabiendo que no pertenecía a1 permutante de quien la recibió, también debe aplicarse al caso de que lo hubiera ignorado. Pues aquí no se trata de un derecho, negado en razón de la mala fe del que enajenó la cosa a un tercero, sino en la circunstancia de que no tiene interés en la acción, de tal modo que

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tampoco podría reconocerse al enajenante de buena fe. b) Nulidad: Según el artículo 1487, la anulación del contrato de permutación tiene efecto contra los terceros poseedores de 1a cosa inmueble entregada a la parte, contra la cual la nulidad se hubiese pronunciado. Desde luego, el artículo 1487 sólo se aplica a los inmuebles según resulta de su propio texto; en cuanto a los muebles, la acción reivindicatoria contra el poseedor se vería detenida por el artículo 2412. c) Gastos de contrato:

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Según el artículo 1424, relativo a la compraventa, los gastos del contrato son a cargo del comprador. Va de suyo que esta disposición es inaplicable en la permuta, en la cual la solución no puede ser otra sino que ambos contratantes soporten estos gastos por partes iguales. Así lo propone el artículo 1133 del Anteproyecto de 1954. d) Evicción: El caso de evicción total está regido por los artículos 1489, 2128 y 2129. En el primero se dispone que el copermutante que ha sufrido la evicción puede reclamar la restitución de la propia cosa o el valor de la que se le hubiese dado en cambio; el artículo 2128, tratando el mismo

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punto, dispone que el permutante vencido puede reclamar la cosa que dio en cambio o que se le pague el valor de ella. El vicio de técnica legislativa que supone tratar el mismo problema en dos disposiciones diferentes, ubicadas en distintos capítulos, trae consigo estos defectos de concordancia. Sin embargo, es posible armonizar estas disposiciones admitiendo que el copermutante que ha sufrido la evicción tiene a su disposición tres posibilidades: a) reclamar la restitución de la cosa que entregó; b) reclamar su valor; c) demandar el valor de la cosa que se le dio. En cualquier caso, tiene además, derecho a pedir se le indemnicen los daños y perjuicios sufridos (arts. 1489 y 2128).

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Si el permutante vencido en la evicción optase por la resolución del contrato y la restitución de la cosa que dio, el copermutante debe restituirla en el estado en que se halla, como poseedor de buena fe (art. 2129). Se le aplican, por tanto, los artículos 2422 y siguientes. Supongamos ahora que el copermutante haya enajenado a un tercero la cosa que recibió. El artículo 2130 dispone que si la cosa fue enajenada por título oneroso por el copermutante, o constituyó sobre ella algún derecho real, el permutante no tendrá derecho alguno contra l08 terceros adquirentes; pero si hubiese sido enajenada por título gratuito, el permutante puede exigir del adquirente, o el valor de la cosa o la restitución de ella.

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El primer apartado no ofrece ninguna dificultad y la solución es lógica; puesto que la transmisión del dominio ha sido legítima, el tercero no tiene por qué ser alcanzado por la reivindicación. Por lo tanto, el permutante que ha sufrido la evicción sólo tiene acción contra el copermutante por el valor de la cosa que él entregó o de la cosa que recibió y de la que fue privado por la evicción. Más discutible es la solución del segundo apartado, pues se afectan los derechos de un tercero de buena fe y la seguridad jurídica. El criterio de la ley ante la colisión de intereses entre el tercero y el permutante,

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ha sido el de preferir a éste, puesto que el primero ha recibido la cosa por un título gratuito. En caso de evicción parcial, es aplicable lo dispuesto para la compraventa (art. 2131). Es otra disposición inútil, porque bastaba con lo dicho en el artículo 1492. 4. OBJETO:

En primer lugar, hay que establecer que para la permuta en el C.C, existen sólo dos arts. Uno, el 1602 ya transcrito y el art.1603 que dice:

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La permuta se rige por las disposiciones sobre la compraventa, en lo que le sean aplicables. Entonces por indiferencia de lo dispuesto en el art.1529 que dice: “Por la compraventa el vendedor se obliga a transferir al propiedad de un bien al comprador y éste a pagar el precio del dinero”, habría que pensar que la permuta tiene por objeto la transferencia domínica de cosas y de créditos o derechos. Por consiguiente la permuta puede constituir en el trueque de cosas corporales o incorporales o de una corporal y otra incorporal.

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DERECHO CIVIL V: CONTRATOS 5. REMISIÓN A LAS NORMAS DE LA COMPRAVENTA:

Según el art. 1603, anteriormente transcrito, que se refiere la permuta, se ha consagrado el principio de la remisión a las normas, que tiene un carácter universal. Su fundamento radica en dos circunstancias: Una evidente economía legislativa, puesto que reglamentación completa y autónoma del contrato, hubiera supuesto la repetición de una gran parte de las normas y disposiciones ya adoptadas para la compraventa; y El hecho de que, en cierto modo, en el contrato de permuta cada una

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de las partes, reúne a la vez, la condición de vendedor y comprador de lo que recibe en cambio.

ENNECERUS, KIPP Y WOLFF: Obra citada, pág.1881

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VALENCIA ZEA, Arturo: Derecho Civil T. IV. De los Contratos 4°. Edición, Editorial Temis Bogotá 1975, pág.157.

Naturalmente dicha aplicación, tiene que hacerse con las adaptaciones necesarias, es decir adecuando los preceptos en cuestión, a la naturaleza específica dl contrato de permuta. Como expresa el art.1603 las disposiciones de la compraventa regirán para la permuta “en lo que le sean aplicables.” En este sentido, tiene aplicación para la permuta las reglas tenientes al bien, a las

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incapacidades de los contratantes, a los derechos y Obligaciones de los permutantes, con las excepciones impuestas por la naturaleza de la permuta. En cambio, no tienen aplicación las disposiciones sobre la venta a crédito, a reserva de dominio, el pacto de retroventa, la lesión, el retracto, el precio en dinero, etc. 6. FUCIÓN ECONOMICA:

Su función económica es preponderante, pues ha sido el primer contrato transmisorio de dominio cuando no se había establecido aún la

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moneda.

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7. ELEMENTOS ESECIALES:

Son los elementos de todo contrato: consentimiento, objeto físico y jurídicamente posible, finalidad lícita y forma prescrita bajo sanción de nulidad. El consentimiento debe hacerse con el ánimo de transferir la propiedad, y el objeto debe existir en la naturaleza y estar en el comercio de los hombres; así como debe ser determinado o determinable.

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Su finalidad debe estar conforme a ley y su formalidad es similar a la compraventa. 8. PERMUTA DE CODA AJENA:

Cuando se entrega en permuta cosas ajenas, se aplica la misma solución de la venta de la cosa ajena.

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En esta situación, según Leopoldo Aguilar 3 no se trata de un acto nulo, sino de un caso de inoponibilidad. 9. SUJETOS DEL CONTRATO:

Mientras en la compra-venta existen sujetos diferenciados con el nombre de "comprador" y "vendedor", en la permuta, los contratantes tienen un nombre común: "permutantes".

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Contrato de Permuta de Inmuebles D/ña__________________________________________________, mayor de edad, domiciliado en la ciudad de ___________, con D.N.I.___________, expedido en ______________ y D/ña_____________________________________ también mayor de edad con domiciliado en la ciudad de ______________, con D.N.I. ____________, han convenido en celebrar el presente contrato de permuta que se rige por las estipulaciones que a continuación se enuncian y en lo no previsto en ellas por las disposiciones comerciales legales aplicables a la materia de qué trata este contrato: 3 AGUILAR CARBAJAL, Leopoldo: Obra citada,pág. 120

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DERECHO CIVIL V: CONTRATOS PRIMERA. Los aquí contratantes han decido enajenar los siguientes bienes: D/ña ___________________________________ permuta(n) en favor de D/ña ________________________ los siguientes bienes aquí descritos: __________________________________________________________ Por su parte el otro permutante D/ña __________________________________________ permuta en favor de D/ña_______________________________________________________________ los siguiente bien/es aquí descrito:

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DERECHO CIVIL V: CONTRATOS ________________________________________________________________________ ___ (Ambos especifican en forma concreta los bienes objeto de la permuta, por sus características más importantes). SEGUNDA. La enajenación mutua que ambas de las partes hacen de los bienes que se describen a continuación e identifican, es a título de Permuta. Ellos han pactado los siguientes valores para los bienes que se intercambian: Los bienes descritos en la Primera cláusula de propiedad de D/ña_______________________________ suma la cantidad de ____________€uros.

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DERECHO CIVIL V: CONTRATOS Citando también en la Primera cláusula, que la propiedad de D/ña. ________________________________ se avalúa en la siguiente suma de___________ €uros. Por ser el precio de este último, mayor que la del permutante D/ña._________________________________ y que entregará la diferencia de precio en dinero en (efectivo, cheque, etc.). Los permutantes se harán entrega de los respectivos bienes el día ___ de ___________ de________ TERCERA. Obligaciones de los contratantes.

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DERECHO CIVIL V: CONTRATOS Los contratantes declaran que los bienes que enajenan son de su propiedad y se obligan a hacer entrega de ellos en buen estado, quedando comprometidos, en todo caso, a resolver daños en los eventos permutados donde la ley lo exige. Declaran, además, que los bienes se encuentran libres de embargo, gravámenes, multas, impuestos, condiciones resolutorias, pactos incluyendo de reserva de dominio- y cualquiera otra circunstancia que afecte el libre comercio de los bienes que cada uno se compromete a entregar y que se identifican plenamente en la cláusula primera de este documento. CUARTA. Cláusula penal.

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DERECHO CIVIL V: CONTRATOS Las partes establecen como sanción pecuniaria a cargo de quien incumpla una cualquiera de las obligaciones emanadas de esta convención el pago de ______________ €uros, suma de la cual será acreedora la otra parte sin necesidad de requerimiento ya que los contratantes renuncian expresamente a los requerimientos de ley, para constituir la mora. Los contratantes acuerdan que en caso de mora el saldo insoluto podrá ser exigido ejecutivamente y que para tal fin este documento constituye título ejecutivo. QUINTA. Gastos. Los gastos que se ocasionen con motivo de este negocio jurídico serán cubiertos por partes iguales.

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DERECHO CIVIL V: CONTRATOS Cláusula compromisoria. Toda controversia o diferencia relativa a este contrato, su ejecución y liquidación se resolverá por un Tribunal. Permuta celebrada en ___________ el día _____ de _____________ del año_____

Firma de los contratantes y testigos. _________________________

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CONCLUSIONES:

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

El contrato de arrendamiento está regulado en el ordenamiento jurídico peruano en su artículo 1666 al 1712.



El arrendador hace uso de su bien con fines lucrativos dando solo la posesión al arrendatario.

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

La permuta se rige por las mismas normas y condiciones que la compraventa.



En el contrato de permuta va a existir un bien jurídicamente posible, es decir sin contravención al sistema jurídico que rige nuestro país.



Que en el contrato de arrendamiento sólo se sede la posesión, más en el contrato de permuta se cede la posesión y titularidad.

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BIBLIOGRAFÍA:

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  

DERECHO CIVIL V: CONTRATOS EDUARDO LAVALLE ZAGO, MODELOS DE CONTRATOS CIVILES Y COMERCIALES, PRESENTACIÓN: MANUEL MIRANDA CANALES, EDICIONES JURIDICAS, LIMA – PERU. HECTOR LAFAILLE, DERECHO CIVIL CONTRATOS TOMO II, 2ºEDICION BUENOS AIRES, EDITORIAL LA LEY; EDIAR 2009. MANUEL JESUS MIRANDA CANALES, DERECHO DE LOS CONTRATOS, EDICIONES JURIDICAS, LIMA-PERU.PAGINA 501.

LINKOGRAFÍA:

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DERECHO CIVIL V: CONTRATOS http://www.monografias.com/trabajos42/contratos/contratos2.shtml http://todoelderecho.com/Apuntes/Civil/Apuntes/permuta.htm

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