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• José Méndez Dominguez

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CAPITULO III ENAJENACION DE BIENES (INMUEBLES) 1. DE LOS INGRESOS 1.1. Ingresos Gravables De acuerdo con el artículo 119 de la Ley, se consideran ingresos por enajenación de bienes, los que deriven de los casos previstos en el Código Fiscal de la Federación: a) En los casos de permuta2 se considerará que hay dos enajenaciones. b) Se considerará como ingreso el monto de la contraprestación obtenida, inclusive en crédito, con motivo de la enajenación. c) Cuando por la naturaleza de la transmisión no haya contraprestación, se atenderá al valor de avalúo practicado por persona autorizada por las autoridades fiscales. 1.2. Ingresos que no se Consideran Enajenación No se considerarán ingresos por enajenación, de acuerdo con el último párrafo de este artículo, los que deriven de la transmisión de propiedad de bienes por: a) Causa de muerte, y b) La donación. Comentario: Para efectos de este capítulo, únicamente señalamos los casos más comunes relacionados con inmuebles.

2 Es un contrato por el cual cada uno de los contratantes se obliga a dar una cosa por otra. (Art. 2327 CC).

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EDICIONES FISCALES ISEF 1.3. Ingresos Exentos La enajenación de la casa habitación del contribuyente

El artículo 93, fracción XIX, inciso a) de la Ley, señala como ingreso exento la enajenación de la casa habitación del contribuyente, siempre que el monto de la contraprestación obtenida no exceda de setecientas mil unidades de inversión y la transmisión se formalice ante fedatario público. Por el excedente se determinará la ganancia y se calcularán el impuesto anual y el pago provisional en los términos del Capítulo IV, Sección I, del Título IV, de esta Ley, considerando las deducciones en la proporción que resulte de dividir el excedente entre el monto de la contraprestración obtenida. El cálculo y entero del impuesto que corresponda al pago provisional se realizará por el fedatario público conforme a dicho Capítulo. La exención prevista en este inciso será aplicable siempre que durante los cinco años inmediatos anteriores a la fecha de enajenación de que se trate el contribuyente no hubiere enajenado otra casa habitación por la que hubiera obtenido la exención prevista en este inciso y manifieste, bajo protesta de decir la verdad, dichas circunstancias ante el fedatario público ante quien se protocolice la operación. El fedatario público deberá consultar al Servicio de Administración Tributaria a través de la página de Internet de dicho órgano desconcentrado y de conformidad con las reglas de carácter general que al efecto emita este último, si previamente el contribuyente ha enajenado alguna casa habitación durante los cinco años anteriores a la fecha de enajenación de que se trate, por la que hubiera obtenido la exención prevista en este enciso y dará aviso al citado órgano desconcentrado de dicha enajenación, indicando el monto de la contraprestación y, en su caso, del impuesto retenido. Conceptos que comprenden la casa habitación Asimismo, el Reglamento aclara en su artículo 129, que para los efectos del artículo 93, fracción XIX, inciso a) de la Ley, se considera que la casa habitación del contribuyente comprende además la superficie del terreno que no exceda de tres veces el área cubierta por las construcciones que integran la casa habitación. Criterio normativo 42/ISR/N. Ingresos por enajenación de bienes inmuebles destinados a casa habitación. El artículo 93, fracción XIX, inciso a) de la Ley del ISR establece que no se pagará ISR por la obtención, entre otros, de los ingresos derivados de la enajenación de casa habitación, siempre que el monto de la contraprestación obtenida no exceda de setecientas mil uni-

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dades de inversión y la transmisión se formalice ante fedatario público. La exención prevista en el artículo 93, fracción XIX, inciso a) de la Ley del ISR, se refiere al supuesto en que solo una parte de la superficie del inmueble sea destinada a casa habitación y la otra se utilice para un fin diverso o no se destinen exclusivamente para el uso habitacional, el ISR se pagará sólo por la parte que no corresponda a la superficie destinada a casa habitación. El artículo 129 del Reglamento de la Ley del ISR dispone que, para los efectos de esta misma exención, la casa habitación comprende también al terreno donde se encuentre esta construida, siempre que la superficie de dicho terreno no exceda de tres veces el área cubierta por las construcciones que integran la casa habitación. Por lo anterior, para efectuar el cálculo de la superficie del terreno precisado en el párrafo anterior, no deberá tomarse en cuenta el área cubierta por las construcciones destinadas a un fin diverso al habitacional. Documentos para acreditar la exención El Reglamento en su artículo 130, obliga a los contribuyentes a acreditar ante el fedatario público que formalice la operación, que el inmueble es la casa habitación del contribuyente, con cualquiera de los documentos comprobatorios que se mencionan a continuación, siempre que el domicilio consignado en dicha documentación coincida con el del domicilio del bien inmueble enajenado: 1. La credencial de elector, expedida por el Instituto Federal Electoral. 2. Los comprobantes de los pagos efectuados por la prestación de los servicios de energía eléctrica o de telefonía fija. 3. Los estados de cuenta que proporcionan las instituciones que componen el sistema financiero o por casas comerciales o de tarjetas de crédito no bancarias. La documentación a que se refieren los numerales anteriores, deberá estar a nombre del contribuyente, de su cónyuge o de sus ascendientes o descendientes en línea recta. Comentario: Si el enajenante no presenta ningún documento de los mencionados pagará el ISR.

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EDICIONES FISCALES ISEF Enajenación de derechos parcelarios o comuneros

Este mismo artículo 93, exceptúa del pago del impuesto sobre la renta, en su fracción XXVIII, los ingresos que deriven de la enajenación de derechos parcelarios, de las parcelas sobre las que hubiera adoptado el dominio pleno o de los derechos comuneros, siempre y cuando sea la primera trasmisión que se efectúe por los ejidatarios o comuneros y la misma se realice en los términos de la legislación de la materia. La enajenación a que se refiere esta fracción deberá realizarse ante fedatario público, y el enajenante deberá acreditar que es titular de dichos derechos parcelarios o comuneros, así como su calidad de ejidatario o comunero mediante los certificados o los títulos correspondientes a que se refiere la Ley Agraria. En caso de no acreditar la calidad de ejidatario o comunero conforme a lo establecido en el párrafo anterior, o que no se trate de la primera transmisión que se efectúe por los ejidatarios o comuneros, el fedatario público calculará y entendrá el impuesto en los términos de este Título. 2. DEL CALCULO ANUAL 2.1. Determinación de la Ganancia Acumulable y No Acumulable El artículo 120, señala que las personas que obtengan ingresos por enajenación de bienes, podrán efectuar las deducciones a que se refiere el artículo 121 de esta Ley; con la ganancia así determinada se calculará el impuesto anual como sigue: I. La ganancia se dividirá entre el número de años transcurridos entre la fecha de adquisición y la de enajenación, sin exceder de 20 años. II. El resultado que se obtenga conforme a la fracción anterior, será la parte de la ganancia que se sumará a los demás ingresos acumulables del año de calendario de que se trate y se calculará, en los términos de este Título, el impuesto correspondiente a los ingresos acumulables. III. La parte de la ganancia no acumulable se multiplicará por la tasa de impuesto que se obtenga conforme al siguiente párrafo. El impuesto que resulte se sumará al calculado conforme a la fracción que antecede. El contribuyente podrá optar por calcular la tasa a que se refiere el párrafo que antecede, conforme a lo dispuesto en cualquiera de los dos incisos siguientes:

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a) Se aplicará la tarifa que resulte conforme al artículo 152 de esta Ley a la totalidad de los ingresos acumulables obtenidos en el año en que se realizó la enajenación, disminuidos por las deducciones autorizadas por la propia Ley, excepto las establecidas en las fracciones I, II, y III del artículo 151 de la misma. El resultado así obtenido se dividirá entre la cantidad a la que se le aplicó la tarifa y el cociente será la tasa. ESQUEMA Tasa =

Tarifa art. 152 =% Base a la cual se le aplicó la tarifa del art. 152

b) La tasa promedio que resulte de sumar las tasas calculadas conforme a lo señalado en el inciso anterior para los últimos cinco ejercicios, incluido aquél en el que se realizó la enajenación, dividida entre cinco. ESQUEMA Tasa = Suma de las tasas de los últimos 5 ejercicios = % 5 Cuando el contribuyente no hubiera obtenido ingresos acumulables en los cuatro ejercicios previos a aquél en que se realice la enajenación, podrá determinar la tasa promedio a que se refiere el párrafo anterior con el impuesto que hubiese tenido que pagar de haber acumulado en cada ejercicio la parte de la ganancia por la enajenación de bienes a que se refiere la fracción I de este artículo. La regla 3.15.1. (DOF 30-12-2014), estipula que para los efectos del artículo 120, fracción III, inciso b) de la Ley del ISR, las personas físicas que no hubieran obtenido ingresos acumulables en cualquiera de los cuatro ejercicios previos a aquél en que se realice la enajenación, podrán determinar la tasa en términos de la fracción III, inciso b), segundo párrafo del referido artículo, respecto de los ejercicios en los cuales no obtuvieron ingresos.

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Total de ingresos por enajenación Menos: Ingresos exentos Ingresos gravados Menos: Deducciones autorizadas actualizadas (art. 121) Ganancia total (cuando las deducciones son inferiores) Entre: Años transcurridos entre la fecha de adquisición y enajenación (sin exceder de 20 años) Ganancia acumulable que se sumará a los demás ingresos

$ $ $ $ $ X $

Por lo tanto: Ganancia total Menos: Ganancia acumulable GANANCIA NO ACUMULABLE

$ $ $

2.2. Cálculo del Impuesto del Ejercicio Ganancia no acumulable Por: Tasa de impuesto (tomando cualquiera de las dos opciones anteriores) Impuesto de la ganancia no acumulable Más: Impuesto de los ingresos acumulables IMPUESTO DEL EJERCICIO

$ % $ $ $

En este esquema se consideró que no existen pérdidas por enajenación de bienes. 2.3. Enajenación de Inmuebles en Copropiedad El Reglamento en su artículo 198, menciona las siguientes reglas: En la enajenación de inmuebles cuyo dominio pertenezca en proindiviso a varias personas físicas, cada copropietario determinará la ganancia y calculará el impuesto que le corresponda. En el caso de que no pudieran identificarse las deducciones que correspondan a cada copropietario, éstas se harán en forma proporcional a los derechos de copropiedad.

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Lo dispuesto en el primer párrafo de este artículo, será aplicable a la enajenación de inmuebles que realice el representante de la sucesión con consentimiento de los herederos o legatarios, considerando la proporción que a cada uno de ellos le corresponda en la sucesión. 3. PAGO DEL ISR EN ENAJENACIONES A PLAZOS El último párrafo del artículo 120 de la Ley, tipifica que cuando el pago se reciba en parcialidades el impuesto que corresponda a la parte de la ganancia no acumulable se podrá pagar en los años de calendario en los que efectivamente se reciba el ingreso, siempre que el plazo para obtenerlo sea mayor a 18 meses y se garantice el interés fiscal. Para determinar el monto del impuesto a enterar en cada año de calendario, se dividirá el impuesto calculado conforme a la fracción III de este artículo, entre el ingreso total de la enajenación, y el cociente se multiplicará por los ingresos efectivamente recibidos en cada año de calendario. La cantidad resultante será el monto del impuesto a enterar por este concepto en la declaración anual. ESQUEMA Ganancia total Menos: Ganancia acumulable Ganancia no acumulable Por: Tasa (calculada considerando cualquiera de las opciones del art. 120 de la Ley) Impuesto a la ganancia no acumulable Entre: Ingresos totales por la enajenación Cociente Por: Ingresos efectivamente recibidos en el año de calendario MONTO DEL IMPUESTO A ENTERAR EN LA DECLARACION ANUAL

$ $ $ X $ $ X $ $

El artículo 190 del Reglamento del ISR menciona los procedimientos que deben seguirse para efectos del último párrafo del artículo 120 de la Ley, esto es, cuando se pacte el pago en parcialidades.

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Responsabilidad solidaria de los fedatarios públicos en la enajenación de inmuebles a plazo Regla 3.15.3. (DOF 30-12-2014), esta regla limita la responsabilidad de los fedatarios públicos en las enajenaciones de inmuebles a plazos, en lo que respecta al cálculo y entero del IVA y del ISR, por lo que corresponda a la parte del precio que ya se hubiera cubierto, el cual se deberá consignar en la escritura pública. 4. DE LAS DEDUCCIONES 4.1. Deducciones Autorizadas El artículo 121 de la Ley del ISR da la opción de efectuar las siguientes deducciones: I. El costo comprobado de adquisición que se actualizará en los términos del artículo 124 de esta Ley. En el caso de bienes inmuebles, el costo actualizado será cuando menos 10% del monto de la enajenación de que se trate. II. El importe de las inversiones hechas en construcciones, mejoras y ampliaciones, cuando se enajenen bienes inmuebles o certificados de participación inmobiliaria no amortizables. Estas inversiones no incluyen los gastos de conservación. El importe se actualizará en los términos del artículo 124 de esta Ley. III. Los gastos notariales, impuestos y derechos, por escrituras de adquisición y de enajenación, así como el impuesto local por los ingresos por enajenación de bienes inmuebles, pagados por el enajenante. Serán deducibles los pagos efectuados con motivo del avalúo de bienes inmuebles. IV. Las comisiones y mediaciones pagadas por el enajenante, con motivo de la adquisición o de la enajenación del bien. La diferencia entre el ingreso por enajenación y las deducciones a que se refiere este artículo, será la ganancia sobre la cual, siguiendo el procedimiento señalado en el artículo 120 de esta Ley, se calculará el impuesto. 4.2. Actualización de Gastos Notariales, Impuestos y Derechos, Avalúos, Comisiones y Mediaciones Las deducciones a que se refieren las fracciones III y IV se actualizarán por el período comprendido desde el mes en el que se efectuó la erogación respectiva y hasta el mes inmediato anterior a aquél en el que se realice la enajenación.

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ESQUEMA (Actualización de gastos notariales, impuestos y derechos, avalúos pagados por el enajenante) Gastos notariales, impuestos y derechos y avalúos Por: INPC del mes inmediato anterior a aquél en el que se realice la enajenación FA = INPC del mes en que se efectuó la erogación respectiva GASTOS NOTARIALES, IMPUESTOS Y DERECHOS POR ESCRITURAS Y AVALUOS ACTUALIZADOS

$

=

X

$

ESQUEMA (Actualización de comisiones y mediaciones pagadas por el enajenante) Comisiones y mediaciones Por: INPC del mes inmediato anterior a aquél FA = en el que se realice la enajenación INPC del mes en que se efectuó la erogación respectiva COMISIONES Y MEDIACIONES ACTUALIZADAS

$

=

X $

La regla 3.15.2. (DOF 30-12-2014), esta regla da la opción de actualizar las deducciones señaladas en el artículo 121, conforme la tabla contenida en el anexo 9 de la RMF.

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Con factor: Costo de adquisición de terreno Por: Factor (si el terreno se adquirió el 25-04-2004 y se enajenó el 24-11-2014) COSTO ACTUALIZADO

$ 85,400.00 1.45 $ 123,830.00

Con INPC: Costo de adquisición Por: FA = 10-2014 = 114.5690 = 04-2004 75.0525 COSTO ACTUALIZADO

$ 85,400.00 1.5265 $ 130,363.10

Comentario: Como podrá observarse, el costo actualizado con Factor es menor, originándose con ello mayor utilidad y en consecuencia mayor impuesto. En los casos prácticos que se presentan por enajenación de inmuebles, se tomará la opción para la actualización de las deducciones, con base en los Indices Nacionales de Precios al Consumidor, sin embargo el contribuyente siempre debe comparar por conveniencia. 4.3. Determinación del Costo Comprobado de Adquisición De acuerdo con el artículo 123 de la Ley el costo de adquisición será igual a la contraprestación que se haya pagado para adquirir el bien, sin incluir los intereses ni las erogaciones a que se refiere el artículo 122, cuando el bien se hubiese adquirido a título gratuito o por fusión o escisión de sociedades, se estará a lo dispuesto por el artículo 124 de esta Ley. 4.4. Costo de Adquisición con Aviso de Terminación de Obra o Avalúo El artículo 192 del Reglamento tiene previsto que cuando el enajenante no pueda comprobar el costo de las inversiones hechas en construcciones, mejoras y ampliaciones del inmueble, se considerará como costo el valor que se contenga en el aviso de terminación de obra. Cuando dicho aviso precise la proporción del valor de las inversiones hechas en construcciones, mejoras y ampliaciones del inmueble que corresponde al terreno y la que se refiere a la construcción, el contribuyente considerará únicamente como costo el valor que corresponda a la construcción.

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Las autoridades fiscales podrán ordenar, practicar o tomar en cuenta el avalúo de las inversiones por los conceptos mencionados, referidos a la fecha en la que las construcciones, mejoras y ampliaciones del inmueble se hayan terminado. Cuando el valor de avalúo sea inferior en más de un 10% de la cantidad que se contenga en el aviso de terminación de obra, se considerará el monto del avalúo como costo de las inversiones. Cuando por cualquier causa los contribuyentes no puedan comprobar el costo de las inversiones en construcciones, mejoras y ampliaciones realizadas en un inmueble, podrán considerar como costo de dichas inversiones el 80% del valor de las construcciones que reporte el avalúo que al efecto se practique, referido a la fecha en que las mismas inversiones fueron terminadas, tomando en consideración la antigüedad que el citado avalúo reporte. 4.5. Costo de Adquisición Conforme Avalúo en Adquisición por Prescripción El Reglamento en su artículo 196, menciona que cuando un bien inmueble se adquiera por prescripción se determinará su costo conforme al avalúo que haya servido de base para el pago de impuestos con motivo de la adquisición, disminuido por las deducciones señaladas por el artículo 131. • Si en la fecha en que se adquirió no procedía la realización del avalúo se efectuará uno referido al momento en que la prescripción se hubiera consumado, independientemente de la fecha de la sentencia que la declare. • Cuando no pueda determinarse la fecha en que se consumó la prescripción adquisitiva, se tomará como tal aquélla en que se haya interpuesto la demanda. • Queda excluido de esta disposición el caso en que se acuda a la prescripción para purgar vicios en los supuestos del artículo 205 de este Reglamento. 4.6. Costo de Adquisición por Herencia, Legado o Donación Tratándose de bienes inmuebles adquiridos por herencia, legado o donación, se considerará como costo de adquisición o como costo promedio por acción, según corresponda el que haya pagado el autor de la sucesión o el donante, y como fecha de adquisición, la que hubiere correspondido a estos últimos. Cuando a su vez el autor de la sucesión o el donante hubieran adquirido dichos bienes inmuebles a título gratuito, se aplicará la misma regla. Tratándose Comentario: En lo que respecta a los avalúos para efectos fiscales, favor de revisar el numeral 7.4. de este tema.

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de la donación por la que se haya pagado el impuesto sobre la renta, se considerará como costo de adquisición el valor de avalúo que haya servido para calcular dicho impuesto y como fecha de adquisición aquélla en que se pagó el impuesto mencionado. (Artículo 124, párrafo sexto, de la Ley). En relación con el artículo anterior, el Reglamento en su artículo 200 subraya que para los efectos del artículo 124 de la Ley, en el caso de inmuebles que hubieren sido adquiridos por herencia, legado o donación, sobre los que un ejidatario hubiere asumido el dominio pleno en los términos del artículo 82 de la Ley Agraria, se podrá considerar lo siguiente: I) Como costo de adquisición de dicho ejidatario, el valor de avalúo realizado por las personas a que se refiere el artículo 4o. del Reglamento del Código Fiscal de la Federación, referido a la fecha de expedición del título de propiedad por parte del Registro Agrario Nacional. II) Como fecha de adquisición del ejidatario, la señalada en la fracción anterior. 4.7. Costos de Adquisición por Otros Conceptos Continuando con el Reglamento, el artículo 195 nos indica que para efectos de los artículos 123 y 124 de la Ley, se considerará costo de adquisición: 1. Tratándose de bienes adquiridos en rifa o sorteo antes del 1 de enero de 1981, el que haya servido para efectos del impuesto federal sobre loterías, rifas, sorteos y juegos permitidos. 2. Tratándose de bienes adquiridos en rifa o sorteo a partir de la fecha antes citada, el que haya servido para efectos del impuesto. 3. Si para determinar la base de los mencionados impuestos se practicó avalúo, éste servirá como costo referido a la fecha de adquisición. 4. Tratándose de bienes adquiridos por donación hecha por la Federación, Estados, Distrito Federal, Municipios u organismos descentralizados, el costo de adquisición que dicho bien haya tenido para el donante. Si no pudiera determinarse el costo que el bien tuvo para el donante, se considerará costo de adquisición del donatario el 80% del valor de avalúo practicado al bien de que se trate referido al momento de la donación.

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4.8. Separación del Costo Comprobado de Adquisición por Construcción y Terreno De conformidad con el artículo 124 de la Ley, para actualizar el costo comprobado de adquisición y, en su caso, el importe de las inversiones deducibles, tratándose de bienes inmuebles y de certificados de participación inmobiliaria no amortizables, se procederá como sigue: I. Se restará del costo comprobado de adquisición, la parte correspondiente al terreno y el resultado será el costo de construcción. Cuando no se pueda efectuar esta separación se considerará como costo del terreno el 20% del costo total. ESQUEMA Costo comprobado de adquisición del inmueble Menos:

$

Importe correspondiente al terreno (cuando se conoce) COSTO DE CONSTRUCCION

$ $

ESQUEMA Costo comprobado de adquisición del inmueble Por: Proporción del terreno (cuando no se conoce) COSTO DEL TERRENO

$ 20% $

El Reglamento en su artículo 197, da otras formas de separación, mencionando que cuando no pueda separarse del costo comprobado de adquisición, la parte que corresponda al terreno y la que se refiere a la construcción, los contribuyentes podrán considerar la proporción que se haya dado en el avalúo practicado a la fecha de la adquisición del bien de que se trate, o bien se podrán considerar las proporciones que aparezcan en los valores catastrales que correspondan a la fecha de adquisición. 4.9. Actualización de Construcciones, Mejoras y Adaptaciones II. El costo de construcción deberá disminuirse a razón del 3% anual por cada año transcurrido entre la fecha de adquisición y la de enajenación; en ningún caso dicho costo será inferior al 20% del costo inicial. El costo resultante se actualizará por el período comprendido desde el mes en el que se realizó la adquisición y hasta el mes inmediato anterior a aquél en el que se efectúe la

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enajenación. Las mejoras o adaptaciones que implican inversiones deducibles deberán sujetarse al mismo tratamiento. ESQUEMA Costo de construcción Por: Tasa de disminución (3% anual por año transcurrido desde la fecha de adquisición hasta la fecha de enajenación) IMPORTE A DISMINUIR DEL COSTO DE CONSTRUCCION

$

% $

Es decir: Costo de construcción Menos: Disminución del costo de construcción Costo de construcción por disminuir (en ningún caso inferior al 20% del costo inicial), considerando como costo inicial, al costo de construcción Por: INPC del mes inmediato anterior a aquél en el que se efectúe la enajenación = FA = INPC del mes en que se realizó la adquisición COSTO DE LA CONSTRUCCION ACTUALIZADO (NUNCA INFERIOR AL 10% DEL MONTO DE LA ENAJENACION), CUANDO SE ENAJENE UN TERRENO CON CONSTRUCCION, PARA COMPARAR EL 10% DEL MONTO DE LA ENAJENACION, SE TOMARA EL COSTO ACTUALIZADO DEL TERRENO Y EL DE LA CONSTRUCCION

$ $ $

X

$

4.10. Actualización de Terrenos En el caso de terrenos el costo de adquisición se actualizará por el período comprendido desde el mes en el que se realizó la adquisición y hasta el mes inmediato anterior a aquél en el que se efectúe la enajenación, esto es, de acuerdo al cuarto párrafo del artículo 124, de la Ley.

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ESQUEMA Costo del terreno Por: INPC del mes inmediato anterior a aquél en el que se efectúe la enajenación = FA = INPC del mes en que se realizó la adquisición COSTO ACTUALIZADO DEL TERRENO (NUNCA INFERIOR AL 10% DEL MONTO DE LA ENAJENACION)

$

X

$

El ingreso presunto para el adquirente en la enajenación de bienes inmuebles, a que se refiere el artículo 125 de la Ley, es tratado en el Capítulo de Adquisición de bienes inmuebles. 5. DE LOS PAGOS PROVISIONALES 5.1. Pago Provisional por Cada Operación El artículo 126, primer párrafo, señala que los contribuyentes que obtengan ingresos por la enajenación de bienes inmuebles, efectuarán pago provisional por cada operación, aplicando la tarifa que se determine conforme al siguiente párrafo a la cantidad que se obtenga de dividir la ganancia entre el número de años transcurridos entre la fecha de adquisición y la de enajenación, sin exceder de 20 años. El resultado que se obtenga conforme a este párrafo se multiplicará por el mismo número de años en que se dividió la ganancia, siendo el resultado el impuesto que corresponda al pago provisional. El segundo párrafo, se refiere a la tarifa aplicablde para los pagos provisionales, tarifa que aparece en el apéndice C. ESQUEMA Total de ingresos por enajenación Menos: Deducciones autorizadas actualizadas (art. 121) Ganancia del período (cuando las deducciones son inferiores) Entre: Años transcurridos entre la fecha de adquisición y enajenación (sin exceder de 20 años) GANANCIA ANUALIZADA (BASE DEL IMPUESTO)

$ $ $

X $

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Aplicación de la tarifa: Menos: Límite inferior Excedente del límite inferior Por: Porcentaje aplicable Impuesto marginal Más: Cuota fija ISR anualizado Por: Número de años (mismos en que se dividió la ganancia) PAGO PROVISIONAL

$ $ % $ $ $ X $

5.2. Responsabilidad de Fedatarios Públicos El tercer párrafo del artículo 126 señala las obligaciones de los fedatarios públicos respecto a los pagos provisionales. 5.3. Proporcionar Información a los Contribuyentes por la Determinación del ISR La regla 3.15.5. (DOF 30-12-2014), menciona que para los efectos del artículo 126, tercer párrafo de la Ley del ISR, los notarios, corredores, jueces y demás fedatarios públicos ante quienes se consignen operaciones de enajenación de bienes inmuebles, acreditarán que cumplieron con la obligación de entregar al contribuyente la información relativa a la determinación del cálculo del ISR, siempre que para ello, conserven el acuse de recibo del documento que le hayan entregado al enajenante y que contenga como mínimo los siguientes datos: I. Nombre y clave del RFC del fedatario. II. Nombre y clave del RFC del contribuyente o, en su caso, la CURP. III. Precio de enajenación del terreno y de la construcción, desglosando ingresos gravados y exentos. IV. Fecha de enajenación del terreno y de la construcción, señalando día, mes y año. V. Costo del terreno y de la construcción (histórico y actualizado).

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VI. Fecha de adquisición del terreno y de la construcción (desglosando día, mes y año). VII. Desglose de las deducciones autorizadas, señalando en su caso día, mes y año; así como el monto histórico y actualizado. VIII. El ISR causado y retenido generado por la enajenación. IX. El procedimiento utilizado para el cálculo de la retención del impuesto. La regla 3.15.6. (DOF 30-12-2014), da el procedimiento para cumplir la obligación de los fedatarios públicos de pagar el ISR y el IVA. 5.4. Pagos Provisionales con Fecha de Adquisición de Terreno y Construcción Distinta Para resolver el problema cuando se enajena un bien inmueble cuya fecha de adquisición del terreno no coincida con la fecha de la construcción, el Reglamento en su artículo 191 nos indica el procedimiento para calcular la ganancia anual y los pagos provisionales, de acuerdo con lo siguiente: I. Del importe total de la operación, se separará el precio de enajenación tanto del terreno como el de la construcción. II. Se obtendrá por separado la ganancia relativa al terreno y a la construcción, calculada conforme al artículo 121 de la Ley del ISR. Tratándose de deducciones que no puedan identificarse si fueron efectuadas por el terreno o por la construcción, se considerarán hechas en relación con ambos conceptos en la proporción que les corresponda conforme al precio de enajenación. III. Las ganancias obtenidas conforme al párrafo anterior se dividirán entre el número de años transcurridos, sin que exceda de veinte, entre la fecha de adquisición y construcción, respectivamente, y la de enajenación; la suma de ambos resultados será la parte de la ganancia que se acumulará a los demás ingresos obtenidos en el año de calendario de que se trate. IV. El pago provisional se calculará como sigue: a) Al monto de la ganancia acumulable conforme a la fracción anterior se le aplicará la tarifa del artículo 152 de la Ley y el resultado que se obtenga se dividirá entre dicha ganancia acumulable.

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EDICIONES FISCALES ISEF b) El cociente que se obtenga conforme al inciso a) se multiplicará por el monto de la ganancia acumulable correspondiente al terreno y a la construcción, respectivamente; cada resultado se multiplicará por el número de años que corresponda, según se trate del terreno o de la construcción. c) La suma de los resultados obtenidos con base en el inciso anterior, será el monto del pago provisional a enterar. 5.5. Enajenación de Inmuebles por Adjudicación Judicial

Del artículo 202 del Reglamento, en su primer párrafo, podemos extraer que las personas físicas que obtengan ingresos por la enajenación de inmuebles por adjudicación judicial o fiduciaria, para los efectos del artículo 14, fracción II del Código Fiscal de la Federación, se considerará que la enajenación se realiza en el momento en que se finque el remate del bien, debiendo realizar, en su caso, el pago provisional en los términos del tercer párrafo del artículo 126 de la Ley. Las disposiciones contempladas en el segundo párrafo de este artículo reglamentario, se encuentran en el Capítulo IV “Adquisición de Bienes Inmuebles”. De los dos párrafos del artículo 201 del Reglamento destacamos lo siguiente: Para efectos del tercer párrafo del artículo 126 de la Ley, los notarios, corredores, jueces y demás fedatarios públicos, quedan relevados de la obligación de efectuar el cálculo y entero de los pagos provisionales, cuando la enajenación de inmuebles se realice por personas físicas dedicadas a actividades empresariales, éstas declaren que el inmueble forma parte del activo de la empresa y exhiban copia sellada de la declaración correspondiente al último año de calendario, debidamente requisitada. Tratándose del primer año de calendario deberá presentarse copia de la constancia o de la solicitud de inscripción en el Registro Federal de Contribuyentes. Sin embargo, cuando las actividades empresariales las lleven a cabo pequeños contribuyentes, los fedatarios públicos deberán efectuar el cálculo y entero del impuesto en los términos del artículo 126 de esta Ley. Comentario: Desde luego, de acuerdo a la nueva Ley del ISR, a partir del 1o. de enero del 2014, ya no existirán los pequeños contribuyentes, por lo que debemos de enterder que el Reglamento se referirá al “Régimen de Incorporación Fiscal”, señalado en la Sección II, del Capítulo II, Título IV, de la Ley.

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6. ISR A ENTIDADES FEDERATIVAS El artículo 127, de la Ley, obliga a los contribuyentes que enajenen terrenos, construcciones o terrenos y construcciones, a efectuar un pago por cada operación, aplicando la tasa del 5% sobre la ganancia obtenida, el cual se enterará mediante declaración que presentarán ante las oficinas autorizadas de la Entidad Federativa en la cual se encuentre ubicado el inmueble de que se trate. Este pago es con independencia del que tenga que efectuarse de acuerdo con el artículo 126 de la Ley. 6.1. Acreditamiento Contra el Pago Provisional El segundo párrafo de este artículo, establece que será acreditable contra el pago que se efectúe por la misma operación en los términos del artículo 126 de la Ley. Cuando el pago a que se refiere este artículo exceda del pago provisional determinado conforme al artículo 126 de la Ley, únicamente se enterará el impuesto que resulte conforme al citado artículo a la Entidad Federativa de que se trate. ESQUEMA (Cuando el ISR a la entidad federativa es menor al de la Federación) Ingresos por enajenación de bienes inmuebles Menos: Deducciones autorizadas Ganancia Por: Tasa estatal ISR A PAGAR A LA ENTIDAD FEDERATIVA EN DONDE SE ENCUENTRE EL INMUEBLE

$ $ $ 5% $

Acreditamento: ISR conforme al art. 126 Menos: ISR pagado a la entidad federativa en donde se encuentre el inmueble (cuando es menor) ISR A PAGAR A LA FEDERACION

$ $ $

74

EDICIONES FISCALES ISEF ESQUEMA (Cuando el ISR a la entidad federativa es mayor al de la Federación)

Ingresos por enajenación de bienes inmuebles Menos: Deducciones autorizadas Ganancia Por: Tasa estatal ISR A PAGAR A LA ENTIDAD FEDERATIVA EN DONDE SE ENCUENTRE EL INMUEBLE

$ $ $ 5% $

Acreditamento: ISR conforme al art. 126 Menos: ISR pagado a la entidad federativa en donde se encuentre el inmueble (cuando es mayor) ISR A LA FEDERACION (NO HAY PAGO)

$

$ ($)

Por lo tanto: SE PAGARA UNICAMENTE EL ISR CONFORME AL ART. 126 A LA ENTIDAD FEDERATIVA

$

Comentario: De acuerdo con los esquemas anteriores, deja claro que el ISR que corresponda a la Entidad Federativa nunca podrá ser mayor al determinado conforme al artículo 126. 6.2. Responsabilidad de Fedatarios Públicos El tercer párrafo de este artículo 127 responsabiliza a los fedatarios públicos a calcular y enterar el impuesto en el mismo plazo que señala el tercer párrafo del artículo 126 de la Ley, desde luego, cuando la operación sea consignada en escritura pública. 6.3. Opción por Ventas a Plazos Los contribuyentes que ejerzan la opción a que se refiere el último párrafo del artículo 120 de esta Ley, aplicarán la tasa del 5% sobre la ganancia que se determine de conformidad con dicho párrafo en el ejercicio de que se trate, la cual se enterará mediante declaración que presentarán ante la Entidad Federativa en las mismas fechas de pago establecidas en el artículo 150 de esta Ley.

ESTUDIO PRACTICO DEL ISR E IVA DE BIENES INMUEBLES

75

6.4. Acreditamiento contra el ISR del Ejercicio El pago efectuado conforme a este artículo será acreditable contra el impuesto del ejercicio. 7. DE LAS PERDIDAS POR ENAJENACION DE BIENES INMUEBLES Notas aclaratorias: Estimado lector, en el estudio de este apartado favor de considerar lo siguiente: a) Cuando se utilice el término “enajenación de bienes”, debe entenderse que se refiere a inmuebles, acciones, partes sociales o certificados de aportación patrimonial. b) Asimismo, cuando se mencione el término “pérdida(s)” o “ganancia por enajenación de bienes” deberá entenderse que se refiere a la originada por cualquiera de los conceptos antes mencionados. Lo anterior, es para que usted no se quede con la idea de que las pérdidas sólo proceden para inmuebles, sin embargo, el objetivo de este apartado sólo está enfocado al tratamiento fiscal de las pérdidas por la enajenación de dichos inmuebles. 7.1. Determinación de la Pérdida El último párrafo del artículo 121, menciona que cuando los contribuyentes efectúen las deducciones a que se refiere este artículo y sufran pérdidas en la enajenación de bienes inmuebles, podrán disminuir dichas pérdidas en el año de calendario de que se trate o en los tres siguientes, conforme a lo dispuesto en el artículo 122 de la Ley. ESQUEMA Total de ingresos por enajenación de bienes (en nuestro caso inmuebles) Menos: Ingresos exentos Ingresos gravados Menos: Deducciones autorizadas del art. 121 de la Ley (cuando sean mayores a los ingresos) PERDIDA FISCAL

$

$ $ $ $

76

EDICIONES FISCALES ISEF 7.2. Tratamiento de las Pérdidas Disminuibles

Del artículo 122, de la Ley, indica que los contribuyentes, que sufran pérdidas en la enajenación de inmuebles, disminuirán dichas pérdidas conforme a lo siguiente: De acuerdo con la fracción I: La pérdida se dividirá entre el número de años transcurridos entre la fecha de adquisición y la de enajenación del bien de que se trate; cuando el número de años transcurridos exceda de diez, solamente se considerarán diez años. El resultado que se obtenga será la parte de la pérdida que podrá disminuirse de los demás ingresos, excepto de los ingresos a que se refieren los Capítulos I y II de este Título, que el contribuyente deba acumular en la declaración anual de ese mismo año o en los siguientes tres años de calendario. Comentario: El Capítulo I se refiere a los ingresos por sueldos y salarios, y el Capítulo II a los ingresos por actividades empresariales en régimen de incorporación fiscal. ESQUEMA Pérdida fiscal Entre: Años transcurridos entre la adquisición y la enajenación (no debe exceder de diez) PERDIDA DISMINUIBLE

$ $ $

Por lo tanto: Demás ingresos acumulables del año en el que ocurrió la pérdida, en su caso Menos: Ingresos acumulables por salarios, actividad empresarial y profesional Ingresos acumulables sujetos a disminución Menos: Pérdida disminuible TOTAL DE INGRESOS ACUMULABLES EN EL EJERCICIO

$ $ $ $ $

ESTUDIO PRACTICO DEL ISR E IVA DE BIENES INMUEBLES

77

Por lo tanto: Pérdida fiscal Menos: Pérdida disminuida PERDIDA NO DISMINUIDA SUJETA AL ACREDITAMIENTO

$ $ $

El artículo 194 del Reglamento aclara, que la disminución de la pérdida a que se refiere la fracción I del artículo 122 de la Ley, deberá hacerlo después de efectuar, en su caso, las deducciones correspondientes a los ingresos por arrendamiento de inmuebles. 7.3. Acreditamiento por Pérdidas no Disminuidas De acuerdo con la fracción II: La parte de la pérdida no disminuida conforme a la fracción anterior se multiplicará por la tasa de impuesto que corresponda al contribuyente en el año de calendario en que se sufra la pérdida; cuando en la declaración de dicho año no resulte impuesto, se considerará la tasa correspondiente al año de calendario siguiente en que resulte impuesto, sin exceder de tres. El resultado que se obtenga conforme a esta fracción, podrá acreditarse en los años de calendario a que se refiere la fracción anterior, contra la cantidad que resulte de aplicar la tasa de impuesto correspondiente al año de que se trate al total de la ganancia por la enajenación de bienes que se obtenga en el mismo año. ESQUEMA Determinación del impuesto acreditable Pérdida sujeta al acreditamiento Por: Tasa Impuesto acreditable en el ejercicio en que ocurrió la pérdida o en los tres años de calendario siguientes sólo contra la ganancia de enajenación de bienes

$ % $

78

EDICIONES FISCALES ISEF

Determinación del impuesto causado base para el acreditamiento Ganancia por enajenación de bienes en el ejercicio siguiente Por: Tasa Impuesto acreditable por la pérdida en enajenación de bienes Menos: Acreditamiento en el ejercicio

$

% $ $

Determinación de la tasa La tasa a que se refiere la fracción II de este artículo se calculará dividiendo el impuesto que hubiera correspondido al contribuyente en la declaración anual de que se trate, entre la cantidad a la cual se le aplicó la tarifa del artículo 152 de esta Ley para obtener dicho impuesto; el cociente así obtenido se multiplicará por cien y el producto se expresa en por ciento. ESQUEMA

Tasa =

Impuesto del ejercicio (art. 152) Base gravable

x 100

=

%

Cuando el contribuyente en un año de calendario no deduzca la parte de la pérdida a que se refiere la fracción I anterior o no efectúe el acreditamiento a que se refiere la fracción II de este artículo, pudiéndolo haber hecho, perderá el derecho a hacerlo en años posteriores hasta por la cantidad en la que pudo haberlo hecho. Comentario: Si no se aplicó la pérdida, en su caso, siempre se tendrá el derecho a presentar declaración complementaria. 7.4. Disposiciones sobre los avalúos para efectos fiscales El artículo 3, del Reglamento del Código Fiscal de la Federación, establece; que los avalúos que se practiquen para efectos fiscales tendrán vigencia de un año, contado a partir de la fecha en que se emitan, para lo cual, las Autoridades Fiscales aceptarán los avalúos en relación con los bienes que se ofrezcan para garantizar el interés

ESTUDIO PRACTICO DEL ISR E IVA DE BIENES INMUEBLES

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fiscal o cuando sea necesario contar con un avalúo en términos de lo previsto en el Capítulo III del Título V del Código. Los avalúos a que se refiere el párrafo anterior, deberán ser practicados por los peritos valuadores siguientes: I. El Instituto de Administración y Avalúos de Bienes Nacionales; II. Instituciones de crédito; III. Corredores públicos que cuenten con registro vigente ante la Secretaría de Economía, y IV. Empresas dedicadas a la compraventa o subasta de bienes. La Autoridad Fiscal en los casos que proceda y mediante el procedimiento que al efecto establezca el Servicio de Administración Tributaria mediante reglas de carácter general, podrá solicitar la práctica de un segundo avalúo. El valor determinado en dicho avalúo será el que prevalezca. En aquellos casos en que después de realizado el avalúo se lleven a cabo construcciones, instalaciones o mejoras permanentes al bien inmueble de que se trate, los valores consignados en dicho avalúo quedarán sin efecto, aun cuando no haya transcurrido el plazo señalado en el primer párrafo de este artículo. En los avalúos referidos a una fecha anterior a aquélla en que se practiquen, se procederá conforme a lo siguiente: a) Se determinará el valor del bien a la fecha en que se practique el avalúo; b) La cantidad obtenida conforme a la fracción anterior se dividirá entre el factor que se obtenga de dividir el Índice Nacional de Precios al Consumidor del mes inmediato anterior a aquél en que se practique el avalúo, entre el índice del mes al cual es referido el mismo, y c) El resultado que se obtenga conforme a la operación a que se refiere el inciso anterior será el valor del bien a la fecha a la que el avalúo sea referido. El valuador podrá efectuar ajustes a este valor cuando existan razones que así lo justifiquen, antes de la presentación del avalúo, las cuales deberán señalarse expresamente en el mismo documento. Cuando existan razones que así lo justifiquen, antes de la presentación del avalúo, las cuales deberán señalarse expresamente en el mismo documento.

80

EDICIONES FISCALES ISEF CASO PRACTICO 1 Pago Provisional del ISR por Enajenación de un Terreno sin Construcción Planteamiento Integral

1 2 3 4 5

Fecha de adquisición Costo de adquisición Fecha de enajenación Precio de enajenación La operación se escrituró Respecto al contribuyente: A No es copropietario, ni integrante de sociedad conyugal B Percibe ingresos por arrendamiento de inmuebles C No realiza actividades empresariales

11-Jul-90 250.00 14-Ene-15 950,000.00

1

Mecánica de Cálculo 1

Actualización del costo: Costo de adquisición del terreno

Por:

Vs Igual: Vs

FACT. = INPC del mes anterior a la enajenación = Dic-14 ACT. = INPC del mes de Jul-90 adquisición (Opción tabla de factores) Costo actualizado (Nunca inferior al 10% del monto de la enajenación, o sea de $ 95,000.00)

250.00

=

116.0590 = 11.5790

10.0232

(A) 2,505.81

95,000.00 Continúa...

ESTUDIO PRACTICO DEL ISR E IVA DE BIENES INMUEBLES 2

Ganancia anualizada: Precio de enajenación

Menos: Costo actualizado Igual:

81

Ganancia del período

Entre: Años transcurridos entre la fecha de adquisición y enajenación

950,000.00 95,000.00 855,000.00 20

(Sin exceder de 20 años) Igual:

Ganancia anualizada

Entre: Enajenantes Igual: 3

Ganancia por enajenante

42,750.00 1 42,750.00

Pago provisional: Base gravable

Menos: Límite inferior Igual:

Excedente

Por:

Tasa

Igual:

Impuesto marginal

Más:

Cuota fija

Igual:

ISR Anualizado

Por:

Años transcurridos

Igual:

Pago provisional por enajenante

Por:

Enajenantes

Igual:

ISR para la Federación

42,750.00 5,952.85 36,797.15 6.40% 2,355.02 114.29 2,469.31 20 49,386.15 1 49,386.15

DISTRIBUCION DEL ISR Ganancia del período Por: Igual: A

Tasa ISR para la entidad

855,000.00 5% 42,750.00

Cálculo del ISR a pagar a la Entidad: ISR para la federación

49,386.15

Contra: ISR para la entidad

42,750.00

Igual:

42,750.00

ISR a pagar a la entidad (el menor)

82

EDICIONES FISCALES ISEF B

ISR a pagar a la Federación ISR para la federación

Menos: ISR pagado a la entidad

49,386.15 42,750.00

Igual:

ISR a pagar a la federación

6,636.15

Nota:

De acuerdo a este cálculo, el ISR a pagar a la Federación únicamente será la diferencia COMPARACION DE LAS ACTUALIZACIONES

(A)

Costo de adquisición del terreno

Por:

Factor (más de 24 años hasta 25 años)

Igual:

Costo actualizado (convendría más con factor, en su caso)

250.00 10.87 2,717.50

ESTUDIO PRACTICO DEL ISR E IVA DE BIENES INMUEBLES

83

CASO PRACTICO 2 Pago Provisional del ISR por la Enajenación de un Terreno sin Construcción, en Copropiedad, con Impuesto y Gastos Notariales por la Adquisición y Gastos por Avalúo por la Enajenación Planteamiento Integral 1 2 3 4 5 6 7 A B D

Fecha de adquisición Costo de adquisición Fecha de enajenación Precio de enajenación Impuesto y gastos notariales por la adquisición Gastos por avalúo por la enajenación La operación se escrituró Respecto al contribuyente: Existe copropiedad (con porcentajes iguales de participación) Percibe ingresos por arrendamiento de inmuebles No realiza actividades empresariales

04-Jun-03 55,300.00 14-Ene-15 650,000.00 04-Jun-03 14-Ene-15

12,243.91 27,450.00

3

Mecánica de Cálculo 1

Actualización del costo del terreno: Costo de adquisición

FACT. = INPC del mes anterior a la enajenación Dic-13 111.5080 = = = ACT. = INPC del mes de Jun-03 71.8473 adquisición Vs (Opción tabla de factores) (A) Igual: Costo Actualizado del Terreno Vs (Nunca inferior al 10% del monto de la enajenación, o sea $ 65,000.00)

55,300.00

Por:

1.6154

89,329.21

84

EDICIONES FISCALES ISEF 2

Actualización del impuesto y gastos notariales por la adquisición Impuesto y gastos 12,243.91 FACT. = INPC del mes anterior a la enajenación Dic-14 116.0590 = = = Por: 1.6154 ACT. = INPC del mes de Jun-03 71.8473 la erogación Vs (Opción tabla de factores) (B) Igual: Impuesto y gastos notariales por la adquisición 19,778.28 actualizado 3 Ganancia anualizada: Precio de enajenación 650,000.00 Menos: COSTO DEDUCIBLE TOTAL: A Costo actualizado del terreno 89,329.21 B Impuesto y gastos notariales actualizados 19,778.28 C Gastos por avalúo en la enajenación 27,450.00 136,557.49 Igual: Ganancia del período 513,442.51 Entre: Años transcurridos entre la fecha de adquisición y enajenación 11 (Sin exceder de 20 años) Igual: Ganancia anualizada 46,676.59 Entre: Enajenantes 3 Igual: Ganancia por enajenante 15,558.86 4 Pago provisional: Menos: Límite inferior 5,952.85 Igual: Excedente 9,606.01 Por: Tasa 6.40% Igual:

Impuesto marginal

Más: Igual: Por: Igual: Por: Igual:

Cuota fija ISR anualizado Años transcurridos Pago provisional por enajenante Enajenantes ISR para la federación

614.78 114.29 729.07 11 8,019.82 3 24,059.47

ESTUDIO PRACTICO DEL ISR E IVA DE BIENES INMUEBLES

85

DISTRIBUCION DEL ISR Ganancia del período 513,442.51 Por: Tasa 5% Igual: ISR para la entidad 25,672.13 A Cálculo del ISR a pagar a la Entidad ISR para la federación 24,059.47 Contra: ISR para la entidad 25,672.13 Igual: ISR a pagar a la entidad (el que corresponde a la federación) 24,059.47 B ISR a pagar a la Federación ISR para la federación 24,059.47 Menos: ISR pagado a la entidad 24,059.47 Igual: ISR a pagar a la federación Nota:

De acuerdo a este cálculo, no existe pago a la Federación, ya que no se puede pagar a la Entidad Federativa más ISR del que le corresponda a dicha Federación.

COMPARACION DE LAS ACTUALIZACIONES (A) Costo de adquisición del terreno Por:

Factor (más de 11 años hasta 12 años)

Igual: Costo actualizado (convendría más con INPC) (B) Impuesto y gastos notariales por la adquisición Por: Factor (más de 11 años hasta 12 años) Igual: Impuesto y gastos actualizados actualizado (convendría más con INPC)

55,300.00 1.58 87,374.00 12,243.91 1.58 19,345.38

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EDICIONES FISCALES ISEF CASO PRACTICO 3

Pago Provisional del ISR por la Enajenación de un Terreno con Construcción, Adquiridos en la Misma Fecha Planteamiento Integral 1 Fecha de adquisición del inmueble 2 Costo de adquisición del inmueble (se desconoce el valor del terreno) 3 Fecha de enajenación 4 Precio de enajenación 5 El inmueble no es utilizado para casa habitación 6 La operación se escrituró Respecto a los contribuyentes: A Existe sociedad conyugal (porcentajes iguales de participación)

22-Sep-94 70,000.00 14-Ene-15 950,000.00

2

B El inmueble lo estaba dando en arrendamiento C No realizan actividades empresariales

Mecánica de Cálculo Determinación del costo de adquisición del terreno: Costo comprobado de adquisición del inmueble 70,000.00 Por: 20% Proporción del terreno Igual: Costo de adquisición del terreno 14,000.00 Actualización del costo del terreno: 2 Costo de adquisición 14,000.00 Fact. = INPC del mes anterior a la enajenación Dic-14 116.0590 Por: 5.9982 = = = Act. = INPC del mes de adSep-94 19.3490 quisición (Opción tabla de factores) (A) Vs Igual: Costo actualizado del terreno 83,974.68 3 Actualización del costo de la construcción: Costo de adquisición (70,000.00 - 14,000.00) 56,000.00 Menos: Disminución: Costo de adquisición 56,000.00 Tasa anual 3% Por: Años transcurridos 20 60% 33,600.00 Igual: Costo de construcción por disminuir 22,400.00 1

Continúa...

ESTUDIO PRACTICO DEL ISR E IVA DE BIENES INMUEBLES

87

Vs

(En ningún caso inferior al 20% del costo inicial, o sea de $ 11,200.00) FACT. = INPC del mes anterior a la enajenación Dic-14 116.0590 5.9982 Por: = = = ACT. = INPC del mes de Sep-94 19.3490 adquisición Vs (Opción tabla de factores) Igual: Costo actualizado de la construcción 134,359.48 4 Ganancia: Precio de enajenación 950,000.00 Menos: Costos actualizados: Más: Costo actualizado del terreno 83,974.68 Más: Costo actualizado de la construcción 134,359.48 218,334.16 (Nunca inferior al 10% del monto de la enajenación, o sea de $ 95,000.00) Igual: Ganancia del período 731,665.84 Entre: Años transcurridos entre la fecha de adquisición y enajenación (sin (exceder de 20) 20 Igual: Ganancia anualizada 36,583.29 Entre: Enajenantes 2 Igual: Ganancia por enajenante 18,291.65 5 Pago provisional: Menos: Límite inferior 5,952.85 Igual: Excedente 12,338.80 Por: Tasa 6.40% Igual: Impuesto marginal 789.68 Más: Cuota fija 114.29 Igual: ISR Anualizado 903.97 Por: Años transcurridos 20 Igual: Pago provisional por enajenante 18,079.46 Por: Enajenantes 2 Igual: ISR para la federación y para la entidad federativa 36,158.92 NOTA: El ISR que corresponda a la Entidad Federativa, se calculará conforme a los casos prácticos 1 y 2 que anteceden. (A)

El factor opcional para actualizar se determinará conforme a los casos prácticos 1 y 2 que anteceden.

88

EDICIONES FISCALES ISEF CASO PRACTICO 4 Pago Provisional del ISR por la Enajenación de un Terreno con Construcción Adquiridos en Distintas Fechas (Art. 191 del Reglamento) Planteamiento Integral

A 1 2 4 B 1 2 3 C 1 2 3 4

Del terreno: Fecha de adquisición Costo de adquisición Precio de enajenación De la construcción: Fecha de adquisición Costo de adquisición Precio de enajenación Otra información: Fecha de enajenación La operación se escrituró No existe copropiedad, ni sociedad conyugal No realizan actividades empresariales en régimen general

14-dic-85 1,090.62 400,000.00 02-jul-91 15,500.00 800,000.00 14-ene-15 1

Mecánica de Cálculo 1

Actualización del costo del terreno: Costo de adquisición 1,090.62 FACT.=INPC del mes anterior a la enajenación dic-14 116.0590 = = = Por: 113.7833 ACT.=INPC del mes de dic-85 1.0200 adquisición Vs (Opción tabla de factores) (A) Igual: Costo actualizado del terreno 124,094.38 (Nunca inferior al 10% del monto de la enajenación, o sea $ 40,000.00) 2

Ganancia del terreno: Precio de enajenación Menos: Costo actualizado Igual: Ganancia del período Entre: Años transcurridos entre la fecha de adquisición y enajenación (Sin exceder de 20 años) IGUAL: Ganancia anualizada

400,000.00 124,094.38 275,905.62 20 13,795.28 Continúa...

ESTUDIO PRACTICO DEL ISR E IVA DE BIENES INMUEBLES 3

89

Actualización del costo de la construcción:

Costo de adquisición Menos: Disminución: Costo de adquisición Tasa anual

15,500.00 15,500.00 3%

Por: Igual: Vs

Años transcurridos 23 69% 10,695.00 Costo de construcción por disminuir 4,805.00 (En ningún caso inferior al 20% del costo inicial, o sea de $ 3,100.00) FACT.=INPC del mes anterior a la enajenación dic-14 116.0590 Por: = = = 8.2180 ACT.=INPC del mes de jul-91 14.1226 adquisición Vs (Opción tabla de factores) (A) Igual: Costo actualizado 39,487.31 (Nunca inferior al 10% del monto de la enajenación, o sea $ 80,000.00) 80,000.00 4 Ganancia : Precio de enajenación 800,000.00 Menos: Costo actualizado 80,000.00 Igual: Ganancia del período 720,000.00 Entre: Años transcurridos entre la fecha de adquisición y enajenación 20 (Sin exceder de 20 años) Igual: Ganancia anualizada 36,000.00 5 Determinación de la ganancia acumulable: A Del terreno: 13,795.28 B De la construcción: 36,000.00 Igual: Ganancia acumulable 49,795.28 6 ISR anualizado Menos: Límite inferior 5,952.85 Igual: Excedente 43,842.43 Por: Tasa 6.40% Igual: Impuesto marginal 2,805.92 Más: Cuota fija 114.29 Igual: ISR Anualizado 2,920.21 7 Determinación del cociente: ISR anualizado 2,920.21 Entre: Ganancia anualizada 49,795.28 Igual: Cociente 0.0586 Continúa...

90

EDICIONES FISCALES ISEF 8

Por: Igual: Por: Igual: Igual: NOTA: NOTA: (A)

Pago provisional Terreno Construcción Ganancia acumulable 13,795.28 36,000.00 Cociente 0.0586 0.0586 Resultado 808.40 2,109.60 Número de años transcurridos 20 20 ISR de cada uno 16,168.00 42,192.00 Pago provisional de ISR (suma de ambos) 58,360.00 Tratándose de deducciones que no puedan identificarse con el terreno y con la construcción, se aplicará la fracción II, del artículo 191 del reglamento. El ISR que corresponda a la entidad federativa, se calculará conforme a los casos prácticos 1 y 2 que anteceden. El factor opcional para actualizar se determinará conforme a los casos prácticos 1 y 2 que anteceden.

CASO PRACTICO 5 Costo Actualización de la Inversión en Construcciones, Mejoras y Ampliaciones, cuando no se puede Comprobar su Costo de Adquisición (Art. 192 del Reglamento) Planteamiento Integral 1 Valor del avalúo de la construcción referenciado al 02-05-1985 2 Valor del avalúo de las mejoras y ampliaciones referenciado al 10-09-1990 3 Fecha de enajenación

4,200.00 900.00 14-Ene-15

4 No se pudo comprobar el costo de adquisición de las inversiones 5 El inmueble no es para casa habitación

Mecánica de Cálculo 1

Por:

Determinación del costo de la construcción: Valor según avalúo referenciado Tasa

4,200.00 80%

3,360.00 Continúa...

ESTUDIO PRACTICO DEL ISR E IVA DE BIENES INMUEBLES 2

91

Actualización del costo: Costo de la inversión

3,360.00

Menos: Disminución: Costo de la inversión Tasa anual Por: Igual: Vs

Por: Vs Igual:

3,360.00 3%

Años transcurridos

29 87% 2,923.20 Costo de la inversión pendiente de disminuir 436.80 (En ningún caso inferior al 20% del costo inicial, o sea de $ 672.00) FACT. = INPC del mes anterior a la enajenación Dic-14 116.0590 = = = 151.9296 ACT. = INPC del mes de May-85 0.7639 adquisición (Opción tabla de factores) Costo actualizado de la construcción

66,362.84

Mecánica de cálculo: 1

Por: 2

Determinación del costo de las mejoras y ampliaciones: Valor según avalúo referenciado 900.00 Tasa 80%

720.00

Actualización del costo: Costo de la inversión

720.00

Menos: Disminución: Costo de la inversión Tasa anual Por: Igual: Vs

Por: Vs Igual:

Años transcurridos

720.00 3%

24 72% Costo de la inversión pendiente de disminuir (En ningún caso inferior al 20% del costo inicial, o sea de $ 144.00) Fact. = INPC del mes anterior a la enajenación Dic-14 116.0590 = = = Act. = INPC del mes de Sep-90 11.9442 adquisición (Opción tabla de factores) Costo actualizado de las mejoras y ampliaciones

518.40 201.60

9.7168

1,958.90

92

EDICIONES FISCALES ISEF CASO PRACTICO 6

Cálculo de la Enajenación Gravable de un Terreno, cuya Superficie Excede tres veces el Area de las Construcciones para Casa Habitación (Art. 93 fracción XIX, inciso a) de la Ley y 129 del Reglamento) Planteamiento Integral 1 Precio de enajenación del inmueble 2 El contribuyente no ha enajenado otra casa habitación durante los cinco años inmediatos anteriores a la fecha de enajenación 3 Se comprobó con documentación la casa habitación 4 Fecha de enajenación 5 La operación se escrituró 6 Superficie del terreno (metros cuadrados) 7 Gasto por avalúo 8 Superficie del terreno construida ( metros cuadrados )

4’680,000.00

14-ene-15 3,120 25,800 960

9 El contribuyente no percibe ingresos gravados del capítulo II ó III, del Título IV, de la LISR

Mecánica de Cálculo 1

Cáculo del límite de la exención: Valor de la unidad de inversión (UDIS) en la fecha de enajenación Por: Cantidad de UDIS Igual: Límite de exención por enajenación 2 Cálculo del monto gravado: Precio de la enajenación Menos: Importe exento Igual: Enajenación gravada ( a la cual se le aplicará el procedimiento señalado en el Capítulo IV, Sección I, del Título IV) 3 Proporción de deducciones autorizadas: Enajenación gravada Entre: Precio de enajenación Igual: Proporción

5.285509 700,000 3’699,856.30 4’680,000.00 3’699,856.30 980,143.70 980,143.70 4’680,000.00 0.2094 Continúa...

ESTUDIO PRACTICO DEL ISR E IVA DE BIENES INMUEBLES

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4

Cálculo de las deducciones: Gasto por avalúo Por: Proporción Igual: Deduccion autorizada 5 Metros cuadrados del terreno exentos: Area cubierta por la construcción para casa habitación (metros ) Por: Veces Igual: Metros exentos: 6 Metros cuadrados gravados del terreno: Superficie del terreno (metros cuadrados) Menos: Metros cuadrados exentos del terreno Igual: Metros gravados: Por: Valor unitario del terreno Igual: Importe sujeto a pago de ISR

25,800.00 0.2094 5,403.36

960 3 2,880 3,120 2,880 240 540.00 129,600.00

NOTA: En mi opinión, este valor unitario debe tomarse del avalúo del terreno, pues la disposición fiscal no deja claro este cálculo.

CASO PRACTICO 7 Pago Provisional del ISR por Enajenación de un Terreno Adquirido por Herencia (Art. 124 de la Ley del ISR) Planteamiento Integral A 1 2 3 4 5 6 7 8 B 1 2

Respecto al enajenante (heredero): Fecha de adquisición del inmueble heredado Costo de adquisición del inmueble heredado Fecha de enajenación Precio de enajenación No existe copropiedad, ni sociedad conyugal El inmueble lo estaba dando en arrendamiento No realizan actividades empresariales La operación se escrituró Respecto al autor de la sucesión: Fecha de adquisición del inmueble en sucesión Costo de adquisición del inmueble en sucesión

20-Mar-90 50,360.00 14-Ene-15 832,700.00 1

13-May-85 3,500.00 Continúa...

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EDICIONES FISCALES ISEF Mecánica de Cálculo

1

Actualización del costo: Costo de adquisición del terreno (del autor de la sucesión) FACT.= INPC del mes anterior a la enajenación Dic-14 116.0590 = = = Por: ACT.= INPC del mes de May-85 0.7639 adquisición (del autor de la sucesión) Igual: Costo actualizado Vs (Opción tabla de factores) (A) (Nunca inferior al 10% del monto de la enajenación, o sea de $ 83,270.00) 2 Ganancia anualizada: Precio de enajenación Menos: Costo actualizado Igual: Ganancia del período Entre: Años transcurridos entre la fecha de adquisición y enajenación (Sin exceder de 20 años) Igual: Ganancia anualizada Entre: Enajenantes Igual: Ganancia por enajenante 3 Pago provisional: Base gravable Menos: Límite inferior Igual: Excedente Por: Tasa Igual: Impuesto marginal Más: Cuota fija Igual: ISR Anualizado Por: Años transcurridos Igual: Pago provisional por enajenante Por: Enajenantes Igual: ISR para la Federación DISTRIBUCION DEL ISR Ganancia del período Por: Tasa Igual: ISR para la entidad

3,500.00

151.9296

531,753.60

832,700.00 531,753.60 300,946.40 20 15,047.32 1 15,047.32 15,047.32 5,952.85 9,094.47 6.40% 582.05 114.29 696.34 20 13,926.72 1 13,926.72 300,946.40 5% 15,047.32 Continúa...

ESTUDIO PRACTICO DEL ISR E IVA DE BIENES INMUEBLES Cálculo del ISR a pagar a la entidad: ISR para la federación Contra. ISR para la entidad Igual: ISR a pagar a la entidad (el menor) B ISR a pagar a la federación ISR para la federación Menos: ISR pagado a la entidad Igual: ISR a pagar a la Federación

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A

COMPARACION DE LAS ACTUALIZACIONES (A) Costo de adquisición del terreno Por: Factor (más de 29 años hasta 30 años) Igual. Costo actualizado (convendría más con factor, en su caso)

13,926.72 15,047.32 13,926.72 13,926.72 13,926.72 -

3,500.00 168.13 588,455.00