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INSTITUTO POLITÉCNICO NACIONAL ESCUELA SUPERIOR DE INGENIERÍA Y ARQUITECTURA UNIDAD ZACATENCO

INGENIERÍA CIVIL SEMINARIO DE TITULACIÓN:

VALUACIÓN DE INMUEBLES QUE PARA OBTENER EL TÍTULO DE INGENIERO CIVIL E INGENIERO ARQUITECTO PRESENTAN: CASTILLO MUÑOZ JESÚS CASTORENA OLGUÍN DANIEL CONTRERAS CASAS MARÍA LUISA CORREA SANDOVAL LAURA CAROLINA CRUZ CALZADA ISAEL CUAPIO CHAVARRIA PEDRO DE LA CRUZ DE LA CRUZ JOSÉ ESCOBAR ARCE MARÍA GUADALUPE FIGUEROA RAMÍREZ ISRAEL FLORES FLORES BRENDA VICTORIA FLORES VIDAL LAURA HERNÁNDEZ GONZÁLEZ FABIOLA JIMÉNEZ LÓPEZ EDGAR FERNANDO JIMÉNEZ ZAVALA REY ARMANDO MARES JIMÉNEZ DONOVAN MARIO PÉREZ SOLTERO ESTEBAN JAVIER RAYA AGUILAR ALEJANDRO RIVERA LÓPEZ ENNIA YUKSABELLY RODRÍGUEZ FLORES CÉSAR EDUARDO RUÍZ CEBALLOS EDUARDO RUÍZ MARTÍNEZ LUIS ERASTO SALMERÓN CAMPOS ARACELI SAN JUAN HERNÁNDEZ MARTÍN SÁNCHEZ HERNÁNDEZ MANUEL ALEJANDRO SÁNCHEZ MORALES ARELI JOCABED SAUCEDO VÁZQUEZ ISAO ENRIQUE SILVA TADEO MANUEL VALDIVIA SALGADO SERGIO ADOLFO VÁZQUEZ VARGAS NANCY

COORDINADOR DEL SEMINARIO: E. EN V. ING. ARQ. MANUEL EFRÉN SÁNCHEZ VÁZQUEZ

EXPOSITOR: ING. ARQ. EMANUEL CONTRERAS MONROY REGISTRO DE SEMINARIO: DES/ESIA-ZAC/4682004/08/09 AGOSTO DE 2009. AV. JUAN DE DIOS BATIZ S/N EDIFICIOS 10,11 Y 12 UNIDAD PROFESIONAL “ADOLFO LÓPEZ MATEOS” ZACATENCO MÉXICO, D.F.

AGRADECIMIENTO.

Los participantes de éste seminario de titulación agradecemos a las personas que física y moralmente estuvieron con nosotros, y a la memoria de todos nuestros seres queridos que desde donde se encuentren están compartiendo esta inmensa alegría; por iluminar nuestro camino, nuestro corazón y nuestra mente pero sobre todo por orientarnos en este destino en el cual después de agradables vivencias, esfuerzos, éxitos y fracasos culminamos una meta mas en la vida, por que a pesar de todo nos ayudaron a vencer obstáculos, crecer y madurar; nos brindaron su apoyo, comprensión y paciencia pero sobre todo creyeron en nosotros indudablemente.

Ahora que concluimos este sueño sabemos que ya no lo es, pues es hoy una realidad, es por ello que valoramos cada experiencia y persona que influyeron en nosotros para llegar a este momento y hacemos extenso este logro para todos ustedes.

ALUMNOS DEL SEMINARIO.

AGOSTO DE 2009.

III AV. JUAN DE DIOS BATIZ S/N EDIFICIOS 10,11 Y 12 UNIDAD PROFESIONAL “ADOLFO LÓPEZ MATEOS” ZACATENCO MÉXICO, D.F.

ÍNDICE.

Oficio de autorización del seminario ………………………………………………………

II

Agradecimiento………………………………………………………………………………………….

III

Introducción……………………………………………………………………………………………..

V

Presentaciones………………………………………………………………………………………….

IX

Equipo No. 1 Ética y Moral……………………………………………………………………...

1

Equipo No. 2 Modificación al Artículo 27…………………………………………….

24

Equipo No. 3 Ley de Propiedad en Condominio………………………………………

43

Equipo No. 4 Cetes…………………………………………………………………………………..

75

Equipo No. 5 Régimen de Propiedad……………………………………………………….

96

Equipo No. 6 Experiencia y Pericia…………………………………………………………

109

Avalúos……………………………………………………………………………………………………….

X

IV AV. JUAN DE DIOS BATIZ S/N EDIFICIOS 10,11 Y 12 UNIDAD PROFESIONAL “ADOLFO LÓPEZ MATEOS” ZACATENCO MÉXICO, D.F.

INTRODUCCIÓN.

INICIOS DE LA BUSQUEDA DEL VALOR La historia del pensamiento económico nos ubica el inicio de la economía como ciencia, con el advenimiento de los clásicos: Adam Smith, David Ricardo y Carlos Marx. Fue una necesidad de encontrar una medida invariable del valor, la cual les permitiera resolver los principales problemas que se planteaba la nueva ciencia que fue la Economía. Esta inquietud se ha mantenido latente a través de los tiempos con la idea de encontrar el valor único de los bienes.

Así en el ámbito de la valuación el objeto de está es asociar los bienes con el valor económico.

BREVE HISTORIA DE LA VALUACION EN MÉXICO

En el último cuarto del siglo XIX, una vez consolidada la república sobre el imperio de Maximiliano, se inició una lenta recuperación económica del país hasta afianzarse durante los 30 años del gobierno del General Porfirio Díaz. En aquellos tiempos, la actividad económica era reducida, estando enfocada en la agricultura, minería, ferrocarriles y comercio y en menor escala a la industria. Los avalúos comerciales en aquel tiempo casi no eran practicados para efecto del otorgamiento de créditos por parte de los bancos, sino que dicho otorgamiento se basaba en la confianza y la honorabilidad de los acreditados con una garantía hipotecaria o prendaria de por medio. El conceder o no algún préstamo hipotecario se decidía con una apreciación de la propiedad hipotecaria, hecha por un ingeniero o por un arquitecto. Los pocos avalúos practicados eran de carácter judicial; no se ajustaban a normas preestablecidas sino que cada perito tenía su propia percepción y metodología de valuación según si experiencia. Los trabajos de valuación inmobiliaria en nuestro país se iniciaron a fines del siglo pasado, con fines tributarios del impuesto predial, estableciéndose así las bases para el Catastro de la Cd. De México. Posteriormente, se realizaron estudios de métodos catastrales usados en otros países y al compararlos se adoptó el usado en Italia, redactándose el Proyecto del Reglamento de Catastro (1899) y de inmediato se fijaron las normas para la formulación de avalúos catastrales. Que desde entonces hasta la fecha, son de carácter físico. Con el tiempo se empezaron a establecer formatos para unificar los procedimientos de avalúo, hasta llegar a implementar un formato general aprobado por la Comisión Nacional Bancaria. Se dio a conocer el 13 de julio de 1950, a las instituciones hipotecarias el machote de avalúo, así como el instructivo para llenarlo.

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LA VALUACIÓN HOY EN DIA

Hoy en día el avalúo es la estimación del valor comercial o físico de un inmueble o artículo reflejado en cifras monetarias por medio de un dictamen técnico imparcial, a través de sus características físicas, de uso, de investigación y el análisis de mercado, tomando en cuenta las condiciones físicas y urbanas del inmueble. Beneficios de realizar un avalúo: * Es una estimación precisa, detallada e informativa del valor de tus bienes muebles e inmuebles. * Es un documento personal y confidencial, por lo tanto es exclusivo del propietario. * Es un proceso técnico y práctico para estimar un valor determinado. * Son realizados por personas profesionales en el ramo. * Tienen un enfoque uniforme y definido sin barreras. Tipos de avalúos que se realizan * Comerciales * Para notarias (fiscales) * Catastrales (Tesorería) * Bancarios (Garantía Hipotecaria) EL PROCESO DE VALUACION Técnica de avaluó por comparación de mercado Cuando se emplea esta técnica se obtiene una estimación de valor de una propiedad comparando el bien que se valúa (propiedad sujeto) con ventas recientes de propiedades cercanas similares, llamadas comparables. La teoría detrás de esta técnica es que el valor de la propiedad sujeto esta relacionado directamente con los precios de venta de propiedades comparables. Su objetivo es estimar el valor de mercado de la propiedad. El valuador debe reunir, clasificara analizar e interpretar un conjunto de datos que arroja el mercado; su razonamiento es que un comprador bien informado no pagara más que el precio de una propiedad comparable (principio de sustitución). Los ajustes al precio de venta de una propiedad comparable se hacen sumando el valor de características presentes en la propiedad sujeto, pero no en la propiedad comparable, y restando el valor de características presentas en la propiedad comparable, con las que no cuenta el sujeto.

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Los precios de venta que se compararon representan el rango más probable del valor de la propiedad sujeto. A partir de este rango, se puede llegar a un estimado del valor demercado de la propiedad en venta. Los principales ajustes que se llevan a cabo incluyen los relacionados con las características físicas del predio en el terreno, su ubicación fuera del terreno, condiciones de venta (motivación de comprador/ vendedor y condiciones financieras) y el tiempo que tomara la operación a partir de la fecha de venta Técnica del Calculo de Costos Con este método, el valuador hace una estimación del costo actual que significaría reproducir la casa, mas cualquier otra mejora que se le haya añadido, como si fuera nueva. Resta luego cualquier pérdida de valor causada por la depreciación de las mejoras. La depreciación incluye todos los factores que reducen el valor de la casa sujeta por debajo de su costo actual de reproducción. Por ultimo, el valuador suma el valor estimado del terreno mismo, que resulta de un análisis de ventas de lotes baldíos similares. El razonamiento detrás de método es que el comprador bien informado no pagara mas por una casa que el costo que le significaría construir otra casa parecida, en un lote similar y condiciones semejantes. La formula para representar este método es:

Costo de mejoras nuevas – Depreciación de mejoras + Valor del Predio= Valor de la propiedad La depreciación puede ocurrir por deterioro o por obsolescencia. El deterioro es una perdida del valor de una vivienda como resultado del desgaste ordinario por uso, desintegración y exposición a los elementos a lo largo del tiempo. La obsolescencia puede ser funcional o externa Técnica de Capitalización por Ingresos Se basa en la relación entre el porcentaje de rendimiento que un inversionista o comprador espera o requiere de una propiedad y el ingreso neto que produce la misma. Este método se usa principalmente para valuar propiedades que producen dividendos tales como edificios de departamentos, oficinas y centros comerciales. Cuando se aplica este método el valuador debe de elaborar un informe para la propiedad que se esta valuando. El valor se puede calcular son la siguiente formula: Ingreso Neto de Operación = Valor de la propiedad Porcentaje de Capitalización Es evidente que la técnica de ingreso puede ser el método técnicamente mas complejo de valuación cuando se aplica a propiedades que producen grandes utilidades.

VII AV. JUAN DE DIOS BATIZ S/N EDIFICIOS 10,11 Y 12 UNIDAD PROFESIONAL “ADOLFO LÓPEZ MATEOS” ZACATENCO MÉXICO, D.F.

Relación entre las técnicas Las tres técnicas para determinar el valor de propiedades se orientan al mercado, y deben de reflejar datos de mercado y comportamiento dentro de los compradores y constructores en el caso del método de cálculo de costos. Todos los elementos que influyen en un costo son fenómenos de mercado, al igual que todos los tipos de depreciación. El deterioro físico se mide por el costo de la mano de obra y los materiales necesarios para efectuar la reparación. La obsolescencia funcional y la externa se miden por el comportamiento de compradores típicos, ya que proporcionan datos confiables sobre la magnitud de la perdida en que se ha incurrido

BIBLIOGRAFIA www.biblioteca.uson.mx/digital/.../docs%5C9135%5CCapitulo1.pdf www.avaluosinmobiliarios.com.mx/AvalúosInmobiliarios/Quéesunavalúo.aspx www.alipso.com/...Valuacion_de_Inmuebles/index.php

VIII AV. JUAN DE DIOS BATIZ S/N EDIFICIOS 10,11 Y 12 UNIDAD PROFESIONAL “ADOLFO LÓPEZ MATEOS” ZACATENCO MÉXICO, D.F.

PRESENTACIONES

IX AV. JUAN DE DIOS BATIZ S/N EDIFICIOS 10,11 Y 12 UNIDAD PROFESIONAL “ADOLFO LÓPEZ MATEOS” ZACATENCO MÉXICO, D.F.

Seminario de titulación

“ Valuación de Inmuebles” Instituto Politécnico Nacional

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“ Valuación de Inmuebles” Instituto Politécnico Nacional

TEMA: CÓDIGO DE ÉTICA Y MORAL PRINCIPIOS QUE REGULAN EL EJERCICIO DE LA VALUACIÓN EN MÉXICO:

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INTEGRANTES:     

CRUZ CALZADA ISAEL. HERNÁNDEZ GONZÁLEZ FABIOLA. RAYA AGUILAR ALEJANDRO. SALMERÓN CAMPOS ARACELI. SÁNCHEZ MORALES ARELI JOCABED.

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“ Valuación de Inmuebles” Instituto Politécnico Nacional

•

II.- CÓDIGO DE ÉTICA.

• Conjunto de valoraciones generales de los seres humanos que viven en sociedad • •

MORAL:

Es aplicado en el aspecto practico y concreto, las normas establecidas o propuestas por los hombres, o por una sociedad y época histórica determinadas.

2.1.- DEBERES Y OBLIGACIONES PRIMORDIALES DEL VALUADOR.

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Conducirse con justicia, honradez, honestidad, diligencia, lealtad, respecto, formalidad, discreción, honorabilidad, responsabilidad, sinceridad, probidad, dignidad, buena fe, y en estricta observancia a las normas legales y éticas de su profesión.

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Seminario de titulación

“ Valuación de Inmuebles” 2.1.1.- OBLIGACIÓN DEL VALUADOR DE • 2.1.1.DETERMINAR Y DESCRIBIR EL VALOR ADECUADO.

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1.-Determinar, describir y definir la expresión de valor adecuado, las cuales tienen validez en la conclusión final, es obligación del valuado elegir cual es la adecuada particular.

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3.- Su propósito de obviar un mal ESIA U-Z entendido y así evitar la aplicación equivoca, incorrecta o mala, ya sea en forma deliberada o no deliberada. 2.1.2.- OBLIGACIÓN DEL VALUADOR DE DETERMINAR RESULTADOS NUMÉRICOS ADECUADOS Y APLICABLES CON EL GRADO DE EXACTITUD QUE EXIGE EL PROPÓSITO MISMO DE LA VALUACIÓN.

2.- El valuador puede considerar las instrucciones de su cliente o puede buscar asesoría legal o profesional. azoresejecutivo.mex.tl

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SEMINARIO: VALUACIÓN DE INMUEBLES. Seminario de titulación

“ Valuación de Inmuebles”

2.1.3.- ES OBLIGACIÓN DEL VALUADOR EVITAR DAR RESULTADOS NUMÉRICOS FALSOS.

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2.1.4.- OBLIGACIÓN DEL VALUADOR DE LOGRAR COMPETENCIA Y PRACTICAR ÉTICAMENTE.

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2.1.5.-- CARÁCTER PROFESIONAL DEL EJERCICIO DE LA VALUACIÓN. 2.1.5. VALUACIÓN.

El cliente, debido a que no tiene el conocimiento especializado, deposita toda su confianza en el valuador para que aplique sus conocimientos y habilidades profesionales, para lograr los objetivos del trabajo. FUENTE: http://www.conaii.org.mx Fuente: (http://www.banxico.org.mx). 5

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“ Valuación de Inmuebles” Instituto Politécnico Nacional

2.1.6.- RESPONSABILIDAD DEL VALUADOR PARA CON TERCERAS PERSONAS.

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Frecuentemente el avalúo pasa de manos del cliente a terceras personas para su uso. Estas terceras personas pueden o no conocer al Valuador, pero independientemente de ello tienen tanto derecho a confiar en la validez y objetividad de las conclusiones como lo tiene el cliente

2.1.7.-- RELACIÓN DEL VALUADOR CON LA SOCIEDAD. 2.1.7. Debido a que el bienestar del publico en general frecuentemente se involucra en la ejecución de asignaciones de valuación taringa.net

El valuador tiene la obligación y responsabilidad hacia el publico en general, que invalida y sobre su obligación hacia su cliente. mirefilosofia1b.wordpress.com El valuador tiene la obligación y responsabilidad hacia el publico en general, que invalida y sobre su FUENTE: azoresejecutivo.mex.tl obligación hacia su cliente. http://www.conaii.org.mx Fuente: (http://www.banxico.org.mx). 6

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2.2- OBLIGACIONES DEL VALUADOR HACIA SU CLIENTE

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2.2.1 Obligación del Valuador hacia su cliente. La principal obligación del Valuador hacia su taringa.net cliente es entregar un trabajo completo, sin error y oportunamente, con resultados independientes de los deseos ó anhelos del cliente, de otras personas, organismos ó instituciones públicas ó taringa.net privadas. 2.2.2. Carácter confidencial de una Valuación. El hecho de que un Valuador sea contratado para hacer una valuación es asunto confidencial. En algunos casos, el simple hecho de que un Valuador peregrinopoemas.blog sea contratado, puede constituir información que el mudblood.wordpress.com cliente, sea un ciudadano particular ó una Institución de crédito prefiere, por razones válidas, FUENTE: mantener en secreto. http://www.conaii.org.mx Fuente: (http://www.banxico.org.mx). 7

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2.2- OBLIGACIONES DEL VALUADOR HACIA SU CLIENTE

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2.2.4. Obligación del Valuador relativa a rendir testimonio. Cuando un Valuador es contratado por una de las partes en un litigio, se considera práctica contraria a la ética que el Valuador, en su avalúo, suprima u oculte cualquier hecho, dato u opinión que sea adverso a la causa de su cliente; o que destaque o haga resaltar cualesquiera hechos, datos u opiniones. Fuente: (http://www.banxico.org.mx). FUENTE: http://www.conaii.org.mx

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2.2.3. Obligación del Valuador de ofrecer servicio competentes Es incorrecto que un Valuador acepte un trabajo que involucre la valuación de un bien para cuya valuación no esta calificado; a menos que se asocie ó consulte con otro Valuador debiendo informar al cliente con antelación

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2.2- OBLIGACIONES DEL VALUADOR HACIA SU CLIENTE 2.2.5. Obligación del Valuador relativa a prestar servicio a más de un cliente en el mismo asunto Cuando dos ó más clientes potenciales buscan los servicios de un Valuador con respecto a la misma propiedad ó con respecto a la misma causa legal, el Valuador no puede servir apropiadamente a más de uno, excepto en el caso en que todas las partes estén enteradas y de acuerdo taringa.net

Fuente: (http://www.banxico.org.mx). FUENTE: http://www.conaii.org.mx

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2.2.6. Acuerdos y Contratos para servicios de Valuación. Es buena práctica llegar a un contrato escrito ó al menos un acuerdo verbal claro, entre el valuador y el cliente, especificando los objetivos y el propósito del trabajo, tiempo en que se entregará el informe y el monto de los honorarios.

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2.3. OBLIGACIONES DEL VALUADOR PARA CON OTROS VALUADORES Y HACIA SU I.M.V.

2.3.1. Protección de la reputación profesional de otros Valuadores El Valuador tiene la obligación de proteger la reputación profesional de todos los Valuadores, (sean éstos miembros de un I.M.V. ó no), que trabajen conforme a los “Principios que regulan el ejercicio de la Valuación”. La Asociación declara que es contrario a la ética el que un Valuador perjudique ó trate de perjudicar a través de declaraciones falsas ó tendenciosas ó por insinuaciones, la reputación profesional de cualquier Valuador. Fuente: (http://www.banxico.org.mx). FUENTE: http://www.conaii.org.mx

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2.3.2. Competencia Contraria a la ética La Asociación declara que se considera conducta contraria a la ética el que un Valuador disminuya los honorarios que ha cotizado a un cliente, para un servicio especifico de valuación, con el propósito de desplazar a otro valuador, cuando él se ha enterado de la cotización del mismo.

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OBLIGACIONES DEL VALUADOR Relación a las acciones disciplinarias del I.M.V.

 Si se tiene conocimiento de un acto, que en su opinión constituye una violación de los principios éticos  Se reporta, la violación, a la comisión de Honor y de Justicia del Instituto.  Cooperar con el I.M.V., con la investigación, censura, disciplina o la expulsión de los que haya violado los “Principios que Regulan el ejercicio de la valuación y el Código de Ética de la Asociación” 

Respecto a cumplir y respetar el Estatuto de la Asociación y el particular de su Instituto. 

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Cumplir y hacer cumplir los Estatuto de la Asociación y el particular de su Instituto Mexicano de Valuación al que esta afiliado.

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Área Geográfica

Limites del área geográfica asignada al Instituto.  Podrá asociarse con Valuadores de otros Instituto para la realización de trabajos.

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Practica contraria a la ética y ejercicio no profesional de la valuación.

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 Establecimiento de la confianza de los clientes y terceros interesados en la validez del resultado de la valuación.  Se declaran ciertas practicas contrarias a la ética. seccionfemenina.com

a) Honorarios Condicionados o Dependientes Monto de sus honorarios dependiera del total del reparto en un convenio inmobiliario o en una causa judicial.  Dependa de la cantidad de reducción de impuestos obtenida por un cliente. Se sujete a la consumación de venta. El financiamiento inmobiliaria.

de

una

operación

Contratar por o aceptar ese tipo de honorarios condicionados o dependientes de un resultado es contrario a la ética. Fuente: (http://www.banxico.org.mx).

1) Altere los resultados numéricos de un

trabajo de valuación.

2)Page o acepte conceder, a fin de obtener un

trabajo valuatorio, cualquier tipo de comisión, reembolso, división de comisión de corretaje o cualquiera que se les asimile. 3)Compita o concurse por un trabajo o comisión de avaluó sobre la base de postura en subasta cuando el monto de los honorarios sea la única base para que contratación; sin embargo esta ultima restricción no debe interpretarse como impedimento para la entrega de propuestas para la presentación de servicios.

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 



Responsabilidad respecto a las Firmas en los Informes de Valuación.

Responsable de las conclusiones, por que ejecuto personalmente el trabajo o porque dicho trabajo fue hecho bajo supervisión. Dos o mas valuadores son contratados son colectiva e individualmente responsable en la validez de todas las conclusiones. Dos o mas valuadores son contratados para valuar individualmente tiene derecho a esperar recibir opiniones independientes y a usarlas como forma de cotejo entre los diversos informes.

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Constituye comportamiento contrario a la ética: a)Engañar en cuanto a quien realizo la valuación,

añadiendo la firma de cualquier persona que, ni hizo el trabajo personalmente, ni tuvo a su cargo la supervisión del mismo. b)En caso de informes colectivos, omitir cualesquiera firmas u opiniones disidentes. c)En caso de que dos o mas valuadores han hayan intervenido conjuntamente en el trabajo valuatorio, el que alguno o algunos de ellos, emitan informes valuatorios separados . d)En el caso de que dos o mas valuadores han sido contratados por un mismo cliente para hacer avalúos independientes del mismo bien, el que colaboren ente si o el que usen el producto y la información de las pesquisas o los resultados numéricos de él o los otros.

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“ Valuación de Inmuebles” Opiniones No ponderadas e Informes Preliminares.  Si prepara un informe preliminar, sin señalarlo como tal y estipula que las cifras podrán estar sujetas a modificación, la impresión de un grado de exactitud y confiabilidad que estas no poseen.  Los resultados de esta confianza errónea pueden ser negativos para valuadores.  Para eliminar la posibilidad, la Asociación declara que omitir una declaración limitante apropiada y calificadora en un informe preliminar es practica no profesional en la valuación.

Instituto Politécnico Nacional

Fuente: (http://www.banxico.org.mx).taringa.net

Publicidad y procuración del servicio profesional

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Lo anuncios auto laudatorios mediante el uso de pretensiones o promesas falsas, inexactas o desorientadoras, son practicas totalmente negativas al establecimiento y mantenimiento de la confianza publica en los resultados de los trabajos de valuación.

comportamiento08.blogspot

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III.PRINCIPIOS QUE REGULAN EL EJERCICIO DE LA VALUACIÓN 3.1. Objetivos en un trabajo de Valuación 3.1.1. Objetivo de un trabajo de valuación. Una valuación se realiza para uno ó más propósitos: para determinar el valor de un bien; para estimar el costo de producir, adquirir, modificar ó terminar un bien; para estimar el importe de los daños a un bien: y para pronosticar las rentas potenciales que puede generar un bien.

web.educastur.princast.es

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3.1.2. Carácter objetivo de los resultados de una valuación. El objetivo primordial de una valuación en términos de dinero es un resultado numérico. Este resultado numérico es objetivo y no está relacionado con los deseos, anhelos ó necesidades del cliente que contrata al Valuador para hacer el trabajo. 15

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III.PRINCIPIOS QUE REGULAN EL EJERCICIO DE LA VALUACIÓN 3.2 Métodos y prácticas de Valuación

3.2.1. Varios tipos de Valor La Asociación reconoce que las diferentes clases de bienes pueden tener diferentes tipos de valor. La buena práctica profesional requiere que el Valuador describa con suficiente detalle en cada caso la naturaleza y significado del valor especifico que se le ha pedido determinar.

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3.2.2 Selección del Método de Valuación.

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El procedimiento y método para determinar el valor requerido, es una elección que el Valuador mismo debe realizar. No se le puede hacer responsable del resultado a menos que tenga la libertad de seleccionar el proceso a través del cual se obtendrá ese resultado. No obstante, el método seleccionado debe ser el adecuado e incluir los factores que influyen en el valor y que sea presentado en forma clara y lógica.

FUENTE: http://www.conaii.org.mx Fuente: (http://www.banxico.org.mx).

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III.PRINCIPIOS QUE REGULAN EL EJERCICIO DE LA VALUACIÓN 3.2 Métodos y prácticas de Valuación 3.2.3. Valuaciones Parciales.

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Ciertas clases de bienes pueden ser consideradas como compuestas por partes (por ejemplo: en el caso de empresas; terreno, edificios, planta, maquinaria y equipo, etc.) Si se considera un elemento como parte de un bien, su valor en general es diferente del valor del mismo elemento si se considera como una fracción separada del bien o de la propiedad.

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3.2.4. Condiciones Contingentes y Limitantes que Afectan una Valuación.

En muchas ocasiones, la validez de las conclusiones del Valuador sobre el valor de un bien o de una propiedad dependen de la validez de las declaraciones, información y/o los datos en que el Valuador se ha basado, hayan sido proporcionados por el cliente, miembros de otras profesiones u obtenidos por él de fuentes oficiales. Fuente: (http://www.banxico.org.mx). FUENTE: http://www.conaii.org.mx

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III.PRINCIPIOS QUE REGULAN EL EJERCICIO DE LA VALUACIÓN 3.2 Métodos y prácticas de Valuación

3.2.5 Valuaciones en que el Acceso a los Datos Necesarios es Negado Muchas veces, el valuador se encuentra en situaciones en que los datos que considera pertinentes y necesarios para una valuación no le son suministrados y el acceso le es negado, sea por el cliente mismo ó por cualquier otra de las partes involucradas, en tal caso el valuador puede negarse a prestar sus servicios y cuando considere insuficientes los datos para llevar a cabo su trabajo, no debe realizarlo. Fuente: (http://www.banxico.org.mx).

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3.2.6. Rangos de Valor o Costos Estimados y Estimaciones de Confiabilidad Algunos trabajos de valuación requieren la determinación de rangos probables del valor o de costo estimado con o sin una declaración colateral de la cifra mas probable dentro de ese rango. Se considera completamente dentro del ámbito del correcto ejercicio profesional de la valuación determinar tal rango de valor o de estimación de costo.

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3.2.7. Valores Bajo Diferentes Hipótesis. El objetivo de realizar una valuación puede ser la determinación de valores basados en hipótesis diferentes, considerando siempre su mejor uso (avalúos residuales).considera dentro de los cánones del correcto ejercicio de la valuación producir e informar de dichos resultados diferentes, siempre que el Valuador se guíe por los principios establecidos en este Código.

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3.2.8 Inspección, Investigación, Análisis y Descripción del Bien a Valuar. La buena práctica de la valuación requiere que la descripción del bien, sea tangible ó intangible, cubra adecuadamente. a) Identificación del bien b) Derechos y restricciones legales incluidos en el título o documentos que acrediten la propiedad c) Las características del bien que incrementan ó disminuyen su valor. Fuente: (http://www.banxico.org.mx). FUENTE: http://www.conaii.org.mx

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3.2.9. Colaboración entre Valuadores y Utilización de los Servicios de Miembros de Otras Profesiones.

La colaboración entre Valuadores es deseable en algunas situaciones para facilitar la realización del trabajo y en otros casos, para obtener los beneficios de juicio y datos combinados. Tal colaboración es apropiada siempre y cuando todos los colaboradores firmen el informe ó, si existen opiniones disidentes, estas se incluyan como parte del informe.

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3.3- INFORMES DE VALUACIÓN

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3.3.1. Descripción del Bien Sujeto a Valuación. Se requiere que el bien sujeto a valuación, sea tangible ó intangible, real ó personal, se describa detalladamente en el informe. Los elementos de tal descripción son: a) identificación, b)derechos legales y servidumbres y restricciones consignadas en los documentos de propiedad, cuando estas no sean obvias, c)características de valor d)condición física cuando sea aplicable.

umsoi.com

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3.3.2 Declaración de los Objetivos del Trabajo de Valuación Se requiere que un informe de valuación incluya una declaración de los objetivos para los cuales se llevó a cabo el estudio: determinar un valor, para estimar un costo ó para pronosticar el potencial de ingresos, etc. Se requiere que el significado dado por el Valuador a cualquier clase especifica de valor ó costo estimado que sea el propósito del trabajo de valuación, se describa y explique en el informe.

Fuente: http://www.conaii.org.mx (http://www.banxico.org.mx). FUENTE:

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3.3.3 Declaración de las Condiciones Contingentes y limitantes a las Cuales las conclusiones de la Valuación estén Sujetas. Se requiere que las declaraciones, información y datos que fueron obtenidos por el Valuador de miembros de otras profesiones o de fuentes oficiales ó presumiblemente confiables, cuya validez afecte las conclusiones de la valuación, puedan ser verificadas en caso requerido.

taringa.net

taringa.net

Fuente: (http://www.banxico.org.mx).

ESIA U-Z

taringa.net

3.3.4. Declaración de Desinterés Se requiere que el Valuador incluya una declaración o certificación en el informe de valuación de que no tiene interés actual o futuro en el bien sujeto a valuación u otro interés cualquiera que pudiera evitar el que haga una valuación justa, imparcial y sin prejuicio o, si tuviere tal interés, que estipule completa y claramente la naturaleza y alcance del mismo. FUENTE: http://www.conaii.org.mx

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FUENTE BIBLIOGRAFICA:

ESIA U-Z

El Colegio Nacional de Ingenieros Industriales (CONAII), es una asociación civil, constituida el 24 de febrero de 1978 dentro de las disposiciones que emanan de los artículos 4º y 5º Constitucionales.

Los fines del Colegio son los de promover entre los Ingenieros Industriales su actualización y mejoramiento profesional así como proyectar a la profesión a través de la participación en diferentes eventos académicos y en la elaboración de propuestas y recomendaciones que mejoren su formación. CODIGO DE ETICA PROFESIONAL (REG. DGP. NO. DGP/356/01-1375) Este Código de Ética Profesional se elabora integrando el esfuerzo y aportaciones de otros colegios tomando como base un Prototipo del mismo que nos presentó la Dirección General de Profesiones de la SEP, y el cual consideramos valioso para tal fin, por que servirá como un documento rector para los integrantes del Colegio. El Código de Ética Profesional tiene como función sensibilizar al profesionista para que el ejercicio profesional se desenvuelva en un ámbito de honestidad, legitimidad y moralidad, en beneficio de la sociedad.

Fuente: (http://www.banxico.org.mx).

FUENTE: http://www.conaii.org.mx

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INTRODUCCIÓN

Preservación de: recursos naturales, la tenencia de la tierra, reparto agrario de la misma.

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Contenidos en el artículo 27 Constitucional, las constantes modificaciones que ha sufrido la propiedad de la tierra, desde la Colonia, pasando por la Independencia, la Reforma, así como por el período de la Revolución Mexicana hasta nuestros días.

www.soyamigo.com/distribuidores/mexico.jpg

La Reforma hecha al artículo 27 constitucional en el año de 1992, cuyo efecto principal fue diversificar los mecanismos de incorporación de suelo de propiedad social al mercado inmobiliario urbano y provocar un auge del mercado libre. http://segundo.informe.fox.presidencia.gob.mx/fotosbig/ http://www.diputados.gob.mx/LeyesBiblio/pdf/1.pdf CONSTITUCION POLIITICA DE LOS ESTADOS UNIDOS MEXICANOS

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Las tierras ejidales podían incorporarse al desarrollo urbano mediante el mercado ilegal de suelo. Las autoridades municipales urbanas, carecían de toda posibilidad de acción para procurar la incorporación ordenada del suelo ejidal al crecimiento urbano. Ello derivó en una doble ilegalidad, la de la venta del ejido y de los terrenos comunales, y la conformación de colonias populares (principalmente) que incumplían la normatividad exigida por las autoridades .

La Ley Agraria que reglamenta lo relativo a la tenencia del suelo ejidal prohibía su enajenación y su conversión a usos urbanos a pesar de lo inminente de su urbanización.

www.cmq.edu.mx/docinvest/document/DI121407.pdf http://www.diputados.gob.mx/LeyesBiblio/pdf/13.pd

3

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La propiedad de la tierra ha sido, a través de los inicios de la humanidad, motivo de conflictos y en la República Mexicana no es la excepción, tradicionalmente se ha considerado a la tierra como el bien más preciado; la riqueza va casi siempre en relación directa a la cantidad que se posea.

Todas las reformas al artículo 27 constitucional, que se han hecho en México, considerando también a la época colonial, se caracterizaron por tratar de separar o desplazar al productor ya sea indígena, comunero, campesino o ejidatario de su único instrumento de producción, que es la tierra, en favor de un proceso de reconcentración de la misma en manos privadas así como de su incorporación a la economía de mercado.

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ANTECEDENTES

www.cmq.edu.mx/docinvest/document/DI121407.pdf

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EPOCAS QUE DESTACAN POR LA TENENCIA DE LA TIERRA

PREHISPÁNICA (EL CALPULLI)



representa una propiedad con valor de uso y no podía venderse venderse..



se pierde los derechos al usufructo, si se dejaba de cultivar por dos ciclos agrícolas consecutivos consecutivos..



Surge al respecto de las tierras de los pueblos, con las normas y la dotación de tierras otorgadas a los conquistadores de la Nueva España, por el rey de España.. España



aparecen los latifundios formados por las haciendas que crecieron a expensas de las tierras y de la libertad de los pueblos pueblos..



Los campesinos serían dotados de tierras de cultivo para gozar del usufructo de ésta, más no para venderla, pero eso sí, trabajarla para producir producir..



Además podían nombrar un sucesor para que la siguiera trabajando y gozar de dicho usufructo usufructo..



Se reconoce el régimen de tenencia de la tierra en tres partes partes:: la comunal, la ejidal y la pequeña propiedad propiedad..



el régimen de tenencia de la tierra señalado en la carta magna en el artículo 27 y modificado en 1992 1992,, reconoce que las tierras de los ejidatarios son propiedad de los mismos mismos..

COLONIAL INDEPENDENCI A

POS REVOLUCIO NARIA

ACTUAL

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www.cmq.edu.mx/docinvest/document/DI121407.pdf

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•

EL ARTICULO 27 Y SU REFORMA

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Las reformas de este articulo constitucional, las políticas de gobierno que se manejaban en cada una de ellas, que transforma dicho texto desde su creación hasta la actualidad, da pie para que sociedades mercantiles incursionen en el campo, por mencionar solo alguno de los cambios realizados en el campo mexicano. 

La propiedad de las tierra y aguas comprendidas dentro de los límites del territorio nacional, corresponden a la Nación, la cual ha tenido y tiene el derecho de transmitir el dominio de ellas a los particulares; constituyendo la propiedad privada.

www.soyamigo.com/distribuidores/mexico.jpg



La Nación tiene en todo momento el derecho de regular y lograr el desarrollo equilibrado del país así como el mejoramiento de las condiciones de vida rural y urbana. www.imagenes.reuniones.jpg

http://www.ub.es/geocrit/sn/sn-194-33.htm

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

Las leyes de la Federación y de los Estados determinarán los casos en que sea de utilidad pública la ocupación de la propiedad.



En los Estados Unidos Mexicanos quedan prohibidos los latifundios por lo que se declaran revisables todos los contratos y concesiones hechas por los gobiernos anteriores desde 1876.



Se reconoce la personalidad jurídica de los núcleos de población ejidal y comunal.



La ley, establecerá un órgano dotado de autonomía y plena jurisdicción para la procuración de justicia agraria.

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http://www.ub.es/geocrit/sn/sn-194-33.htm

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“ Valuación de Inmuebles” Permite por primera vez la venta del suelo ejidal y comunal, lo que paulatinamente permitirá su incorporación ordenada al desarrollo urbano.

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Rompe con el tabú del ejido como institución intocable y se le retira su carácter de inalienable imprescriptible e inembargable.

REFORMA AL ARTICULO 27

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Induce la modernización del campo e incide en una mayor inversión privada con el objeto de hacerlo mas productivo.

Permite que los núcleos de población se beneficien con la urbanización de sus tierras, sujetándose a las leyes, reglamentos y planes vigentes en materia de asentamientos humanos. http://www.ub.es/geocrit/sn/sn-194-33.htm

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Argumentos que motivaron la reforma al articulo 27: I. El sistema ejidal es una limitante para el desarrollo económico del país debido a la falta de incentivo. Falta de propiedad de los campesinos. El ejido actúa y opera contrario a los principios de vialidad de crecimiento. Se presume que la industrialización es la base del crecimiento económico. II. No establece Capital Individual El campesino no es dueño de su parcela por lo que no tiene motivo alguno para cuidar de ella. El campesino no puede usar ese capital para obtener algún beneficio. No es posible la superación económica individual usando el sistema ejidal.

http://www.ub.es/geocrit/sn/sn-194-33.htm

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El conjunto de medidas políticas, económicas, sociales y legislativas cuyo fin es definir la estructura de la tenencia y producción de la tierra se plasman en esta ley, cuyo decreto es de observancia para toda la República Mexicana

En casos de manifiesta utilidad para los núcleos de población ejidal, se tendrá todo el derecho por ley; de transmitir el dominio, de vender, enajenar, rentar, hipotecar y explotar en asociación con terceros las tierras de uso común, en caso de terrenos baldíos con carácter de nacionales; la SRA esta facultada para enajenarlos a titulo oneroso a particulares, de acuerdo al valor que fije el comité técnico de VALUACION o bien la Comisión de Avalúos de Bienes Nacionales.

LEY AGRARIA

En el caso de terrenos turísticos, urbanos, industriales y cuya índole no sea agropecuaria, la SRA esta facultada para enajenarlos de a cuerdo al VALOR COMERCIAL que determine la Comisión de Avalúos de Bienes Nacionales.

El sustento legal de las acciones mencionadas con anterioridad, se encuentra en los artículos: 46, 51, 75 fracción IV, 86, 94 y 161 de la llamada Ley Agraria.

http://www.diputados.gob.mx/LeyesBiblio/pdf/13.pdf. LEY AGRARIA. Nueva Ley publicada en el Diario Oficial de la Federación el 26 de febrero de 1992

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FORMAS DE INCORPORACION DEL SUELO

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PROCEDE

• Disposición mas relevante por sus implicaciones tanto para el sector agrario como urbano es el Programa de Certificación de Derechos Ejidales y Titulación de Solares.

¿Qué es el PROCEDE?

• Programa del Gobierno Federal obviamente de carácter Nacional, Gratuito y Voluntario; producto de la decisión soberana de la Asamblea ejidal, cuyo objetivo es dar seguridad legal a los campesinos entregándoles certificados parcelarios y de derechos sobre la tierra de uso común.

OBJETIVOS Y PROPOSITOS

• Otorgar certeza jurídica y seguridad en la tenencia de la tierra a través de certificados parcelarios. • Fomenta respeto a la autonomía y voluntad de los núcleos agrarios. • Protege y consolida los derechos sociales de los campesinos y sus familias. • Resuelve conflictos surgidos por la tenencia de la tierra • Propicia la inversión privada, el acceso a créditos y mayores apoyos institucionales. • Fomenta el desarrollo económico y combate la pobreza en los ejidos.

http://www.maderasdelpueblo.org.mx/procede/folletoprocede.pdf

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PROGRAMA DE INCORPORACIÓN DE SUELO SOCIAL (PISO)

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 Creado en 1996  Instrumento del Gobierno Federal  Promueve la incorporación de suelo apto de origen ejidal y comunal al desarrollo urbano e inmobiliario,  aplica procedimientos previstos en las legislaciones vigentes tanto en materia agraria como en materia de asentamientos humanos. PISO

 Coordina entre los tres órdenes de gobierno y de concertación con la sociedad civil  facilita la incorporación ágil y legal de suelo , mediante este programa  Pone en oferta legal suelo al servicio de las instituciones públicas, privadas y sociales de la vivienda y desarrollo inmobiliario, de organizaciones sociales y personas físicas y morales en general, para la construcción, promoción, venta y utilización de vivienda, equipamiento urbano y desarrollo regional.

http://www.pa.gob.mx/publica/revista7/piso.pdf

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En este programa los núcleos agrarios, estarán en condiciones de poner en oferta legal suelo al servicio de:

I.

II.

Instituciones

•

privadas

•

publicas

•

sociales de la vivienda

•

desarrollo inmobiliario

•

organizaciones sociales

Personas físicas y morales en general www.gifmania.com/ www.gifanimados.com/

http://www.pa.gob.mx/publica/revista7/piso.pdf

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OBJETIVO: Contar con disponibilidad legal y suficiente suelo en cada ciudad para satisfacer ordenada y anticipadamente, a costos razonables, las necesidades de vivienda equipamiento urbano y desarrollo regional.

Que deseen acceder a la tierra para su:

♦

Construcción

♦

Promoción

♦

Venta

♦

Utilización de vivienda

♦

Equipamiento urbano y desarrollo regional.

www.gifmania.com/ www.gifanimados.com/

http://www.pa.gob.mx/publica/revista7/piso.pdf

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I N S T I T U C I O N E S

ESTANCIAS NORMATIVAS

Secretaria de la Reforma Agraria (SRA)

COORDINADORA NACIONAL

Comisión para la Regularización de la Tenencia de la Tierra (Corett)

Secretaria de Desarrollo Social (SEDESOL)

Procuraduría Agraria (PA) Registro Agrario Nacional (RAN).

OTRAS

Fideicomiso Fondo Nacional de Fomento Ejidal (Fifonafe) Instituto Nacional de Desarrollo Agrario (INDA)

Instituciones que estén relacionadas con la vivienda, el suelo, el medio ambiente y el desarrollo urbano.

http://www.pa.gob.mx/publica/revista7/piso.pdf

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¿ QUE ES LA CORETT ?

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La Comisión para la Regularización de la Tenencia de la Tierra, (Corett), es un organismo público descentralizado del Poder Ejecutivo Federal, de carácter técnico y social, con personalidad jurídica y patrimonio propios, cuyos objetos principales son: I.

Regularizar la tenencia de la tierra en donde existan asentamientos humanos irregulares ubicados en predios de origen social (ejidal y comunal) y de propiedad federal, y

II. Promover la adquisición y enajenación de suelo y reservas territoriales para el desarrollo urbano y la vivienda. La Comisión, a partir de 1999, está integrada al Sector Social del Gobierno Federal coordinado por la Secretaría de Desarrollo Social (SEDESOL), en el marco de la planeación nacional de las políticas de combate a la pobreza y de la ordenación de los asentamientos humanos en los centros de población. http://www.corett.gob.mx/corett.html

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DIAGRAMA DE OPERACIÓN

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SELECCION

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SOLICITUD DE REGULARIZACIÓN

INTEGRACION DE EXPEDIENTE TECNICO APROBADA

NO APROBADA

http://www.corett.gob.mx/corett.html

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EFECTOS DE LA REFORMA AL ARTÍCULO 27 CONSTITUCIONAL

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▼ Afecta el carácter y las características de las relaciones sociales como económicas en el medio rural y urbano.

▼ Pretende consolidar un sistema de mercado en la esfera de la producción como en el mercado inmobiliario. ▼ Afecta los procesos de urbanización, en la distribución territorial de los negocios, nuevos patrones en la migración y la distribución territorial de la población, deterioro del medio ambiente, principalmente. ▼ La falta de visión en el reparto agrario de los años 20 a los 40, causó la proliferación de asentamientos irregulares en el crecimiento urbano y metropolitano.

▼ Es causa de que la enajenación de la pequeña propiedad y ejidos en calidad enajenable sea uno de los móviles que explican el crecimiento de las ciudades medias, la extinción de localidades de 99 o menos habitantes, y sobre todo el cambio de patrones en la migración y la distribución territorial de la población.

▼ El ejido deja de ser un instrumento de control político y lo deja a la sociedad civil y a las fuerzas del mercado. http://www.cddhcu.gob.mx/bibliot/publica/inveyana/polint/pdf/DPI-ISS-07-05.pdf

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▼ Implicó desde su concepción nuevas fórmulas de control político, cambios en el ordenamiento territorial y en la organización del territorio, así como de la planeación urbana (Nava, 1992; 15 –23). ▼ Los conflictos en la transición rural – urbano que se viven en el país, así como en la configuración urbano – metropolitano, a razón de dicha reforma constitucional, expresa nuevos conflictos.

▼ La desaparición del ejido se presenta como una estrategia más del desmantelamiento del aparato corporativo del estado social-demócrata, para poder ir configurando la nueva fórmula de control estatal basada en la democracia cristiana. ▼ La reforma resta apoyo a los pequeños agricultores quienes, al no contar con el respaldo del Estado ( sin subestimar el apoyo de procampo), y evidente incapacidad de producir con precios competitivos en el mercado, causan la inminente enajenación y renta de esta nueva pequeña propiedad surgida de la extinción del ejido. ▼ Los antiguos ejidatarios, ahora pequeños propietarios pronto se ven obligados a bien, rentar sus parcelas, o bien venderlas y emigrar a las zonas urbanas. Lo que explica el reciente crecimiento de las ciudades medias y el sustancial aumento de la migración. http://www.cddhcu.gob.mx/bibliot/publica/inveyana/polint/pdf/DPI-ISS-07-05.pdf

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CONCLUSIONES

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Principios que siguen sin haberse modificado son los siguientes: 1. 2. 3. 4. 5. 6.

Propiedad originaria y propiedad privada: Expropiación Recursos naturales Propiedad de la nación sobre aguas Concesionabilidad Exclusividad del Estado en el aprovechamiento y la explotación de energía eléctrica y nuclear. 7. Zona económica exclusiva. 8. Zona prohibida para extranjeros. 9. Limitaciones a instituciones de crédito para adquirir inmuebles. 10. Sólo a los que sean indispensables para el cumplimiento de su objeto. 11. Justicia agraria. 12. Desarrollo rural integral.

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 La Reforma Agraria parte desde 1915 y 1917 cubrió el reparto agrario. www.gifmania.com/ www.gifanimados.com/

 La etapa de 1915 a 1934; se fijo el Código Agrario.  La Reforma Agraria fue volviéndose cada vez más completa hasta que en el sexenio 1958-64 del licenciado Adolfo López Mateos. www.gifmania.com/ www.gifanimados.com/

 El gran reparto agrario con Lázaro Cárdenas, se extendió en cifras de magna consideración hasta finales del sexenio del licenciado Gustavo Díaz Ordaz, en 1970.

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I. El reparto de las tierras legalmente afectables. II. El apoyo a la producción mediante una infraestructura económicoproductiva y una infraestructura de bienestar social rural; y III. El apoyo al desarrollo integral, desde: 1.- La organización productiva de los campesinos y de los productos; 2.- La comercialización, el transporte y el almacenamiento; hasta 3.- La distribución y el abasto popular nacional; 4.- La comercialización internacional de los productos agropecuarios y forestales”.

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FRASE

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• EL ARBOL DE LEYES HA DE PODARSE CONTINUAMENTE CONTINUAMENTE..

JACQUES ANATOLE

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LEY DE PROPIEDAD EN CONDOMINIO TEMA

CORREA SANDOVAL LAURA CAROLINA CONTRERAS CASAS MARIA LUISA ESCOBAR ARCE MARIA GUADALUPE FIGUEROA RAMÍREZ ISRAEL RUÍZ CEBALLOS EDUARDO INTEGRANTES

Fuente: (http://www.banxico.org.mx).

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1. OBJETO

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REGULAR LA CONSTITUCIÓN, MODIFICACIÓN, ORGANIZACIÓN, ADMINISTRACIÓN, TERMINACIÓN Y REGULACIÓN DEL RÉGIMEN DE CONDOMINIO.

ESTABLECE LOS DERECHOS Y LAS LIMITACIONES PARA MANEJAR LA PROPIEDAD PRIVATIVA Y LA COMÚN.

Fuente: (http://www.banxico.org.mx). LEY DE PROPIEDAD EN CONDOMINIO DE INMUEBLES PARA EL DISTRITO FEDERAL PUBLICADO EN LA GACETA OFICIAL DEL DISTRITO FEDERAL EL 7 DE ENERO DE 1999

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2. LA CONSTITUCIÓN DE RÉGIMEN DE PROPIEDAD EN CONDOMINIO

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SE HACE ANTE NOTARIO PÚBLICO, EN EL QUE SE OBTIENE UN DERECHO PRIVATIVO, Y SI UTILIZAN Y COMPARTEN ÁREAS O ESPACIOS DE USO COMÚN OBTENDRÁN PROPIEDAD COMÚN 3. LA LEY CLASIFICA LOS CONDOMINIOS SEGÚN SU ESTRUCTURA Y SU USO: 1.- ESTRUCTURA (CONDOMINIO VERTICAL, HORIZONTAL, MIXTO) 2.- USO (HABITACIONAL, COMERCIAL Y SERVICIOS, INDUSTRIAL, MIXTO)

Fuente: (http://www.banxico.org.mx).

LEY DE PROPIEDAD EN CONDOMINIO DE INMUEBLES PARA EL DISTRITO FEDERAL PUBLICADO EN LA GACETA OFICIAL DEL DISTRITO FEDERAL EL 7 DE ENERO DE 1999

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I. - POR SU ESTRUCTURA: a) CONDOMINIO VERTICAL, II.- POR SU USO: A) HABITACIONAL

COMITÉ DE ADMINISTRACIÓN, EL CUAL QUEDARÁ INTEGRADO POR: I. - UN ADMINISTRADOR, II. .- UN SECRETARIO, III. .- UN TESORERO,

Fuente: (http://www.banxico.org.mx). EJEMPLO OBTENIDO DEL REGIMEN DE CONDOMINIO HABITACIONAL LEONARDO DA VINCI 87 EN COLONIA MIXCOAC

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4. LA LEY ESTABLECE LO NECESARIO PARA CONSTITUIR UN RÉGIMEN DE PROPIEDAD: 1. 2. 3. 4.

LICENCIA DE CONSTRUCCIÓN. UBICACIÓN, DIMENSIONES, MEDIDAS Y COLINDANCIAS. DESCRIPCIÓN DE CADA UNA DE LAS PROPIEDADES PRIVATIVAS. CARACTERÍSTICAS DEL CONDOMINIO. 5. 6.

7.

DESCRIPCIÓN DE LOS BIENES DE PROPIEDAD COMÚN. LA OBLIGACIÓN DE LOS CONDOMINIOS DE CONTRATAR PÓLIZA DE SEGURO CONTRA TERREMOTO, INUNDACIÓN, EXPLOSIVOS, INCENDIO Y COBERTURA DE DAÑOS A TERCEROS. DE LA ESCRITURA SE AGREGARAN DEBIDAMENTE CERTIFICADOS EL PLANO GENERAL, MEMORIA TÉCNICA, INSTALACIONES HIDRÁULICAS, ELÉCTRICAS, ESTRUCTURALES Y AÉREAS COMUNES.

Fuente: (http://www.banxico.org.mx). LEY DE PROPIEDAD EN CONDOMINIO DE INMUEBLES PARA EL DISTRITO FEDERAL PUBLICADO EN LA GACETA OFICIAL DEL DISTRITO FEDERAL EL 7 DE ENERO DE 1999

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SOLICITUD DE ENTRADA DE TRAMITE CERTIFICADO DE GRAVAMENES

CERTIFICADO DE EXISTENCIA O NO DE GRAVAMENES

LICENCIA DE CONSTRUCCION

Fuente: (http://www.banxico.org.mx). EJEMPLO OBTENIDO DEL REGIMEN DE CONDOMINIO HABITACIONAL LEONARDO DA VINCI 87 EN COLONIA MIXCOAC

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Fuente: (http://www.banxico.org.mx). EJEMPLO OBTENIDO DEL REGIMEN DE CONDOMINIO HABITACIONAL LEONARDO DA VINCI 87 EN COLONIA MIXCOAC

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Fuente: (http://www.banxico.org.mx). EJEMPLO OBTENIDO DEL REGIMEN DE CONDOMINIO HABITACIONAL LEONARDO DA VINCI 87 EN COLONIA MIXCOAC

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5. ¿QUE ESTABLECE LA LEY DE CONDOMINIO?

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LA LEY PROHÍBE HACER CAMBIOS A FACHADAS O A LA ESTRCUTURA DEL EDIFICIO

EL TERRENO, SOTANOS, ELEVADORES, ESCALERAS, PUERTA PRINCIPAL FACHADAS, CISTERNAS, DRENAJE, ETC.; SON DE PROPIEDAD COMÚN

LA ASAMBLEA ASIGNAR UN ADMINISTRADOR, RESULVER PROBLEMAS ENTRE LOS CONDOMINOS, EN CASO DE QUE NO LOS PUEDA RESOLVER INFORMARAN A LA PROCURADURIA SOCIAL Fuente: (http://www.banxico.org.mx). LEY DE PROPIEDAD EN CONDOMINIO DE INMUEBLES PARA EL DISTRITO FEDERAL PUBLICADO EN LA GACETA OFICIAL DEL DISTRITO FEDERAL EL 7 DE ENERO DE 1999

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EJEMPLO OBTENIDO DEL CONDOMINIO HABITACIONAL LEONARDO DA VINCI 87 EN COLONIA MIXCOAC

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AREA DE USO EXCLUSIVO

AREA COMUN

AREAS DE COMUN USO ASIGNADO

Fuente: (http://www.banxico.org.mx). EJEMPLO OBTENIDO DEL REGIMEN DE CONDOMINIO HABITACIONAL LEONARDO DA VINCI 87 EN COLONIA MIXCOAC

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ART. 10 FRACCION VI

ART 31

ART 33

ART 47

Fuente: (http://www.banxico.org.mx). EJEMPLO OBTENIDO DEL REGIMEN DE CONDOMINIO HABITACIONAL LEONARDO DA VINCI 87 EN COLONIA MIXCOAC

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6. REGLAMENTO DEL CONDOMINIO

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LA ELABORACIÓN SERÁ POR QUIENES OTORGUEN LA ESCRITURA CONSTITUTIVA DEL CONDOMINIO. CUALQUIER MODIFICACIÓN SE ACORDARÁ EN ASAMBLEA GENERAL, LAS RESOLUCIONES REQUERIRÁN DE UN MÍNIMO DE VOTOS QUE REPRESENTE EL 51% DEL VALOR DEL INDIVISO DEL CONDOMINIO.

EL CONDOMINO ESTA OBLIGADO A CUMPLIR CON SUS CUOTAS PARA EL PAGO DEL MANTENIMIENTO, VIGILANCIA Y ALGUN DESPERFECTO EN AREAS COMUNES Fuente: (http://www.banxico.org.mx). LEY DE PROPIEDAD EN CONDOMINIO DE INMUEBLES PARA EL DISTRITO FEDERAL PUBLICADO EN LA GACETA OFICIAL DEL DISTRITO FEDERAL EL 7 DE ENERO DE 1999

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PROHÍBE HACER UN ACTO QUE AFECTE LA TRANQUILIDAD, SALUD, SEGURIDAD O DIFICULTE EL USO DE LAS ÁREAS COMUNES.

LOS CONDOMINOS PODRAN PEDIR A LA SECRETARIA DE DESARROLLO URBANO Y VIENDA RECURSOS PARA EL MEJORAMIENTO Y REPARACIONES DE LAS AREAS COMUNES.

Fuente: (http://www.banxico.org.mx). LEY DE PROPIEDAD EN CONDOMINIO DE INMUEBLES PARA EL DISTRITO FEDERAL PUBLICADO EN LA GACETA OFICIAL DEL DISTRITO FEDERAL EL 7 DE ENERO DE 1999

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EJEMPLO OBTENIDO DEL CONDOMINIO HABITACIONAL LEONARDO DA VINCI 87 EN COLONIA MIXCOAC

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Fuente: (http://www.banxico.org.mx). EJEMPLO OBTENIDO DEL REGIMEN DE CONDOMINIO HABITACIONAL LEONARDO DA VINCI 87 EN COLONIA MIXCOAC

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BIBLIOGRAFIA

LEY DE PROPIEDAD EN CONDOMINIO DE INMUEBLES PARA EL DISTRITO FEDERAL PUBLICADO EN LA GACETA OFICIAL DEL DISTRITO FEDERAL EL 7 DE ENERO DE 1999

EJEMPLO OBTENIDO DEL REGIMEN DE CONDOMINIO HABITACIONAL LEONARDO DA VINCI 87 EN COLONIA MIXCOAC

Fuente: (http://www.banxico.org.mx).

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Logotipo Secretaria de Hacienda y Crédito Publico Fuente: http://www.banxico.org.mx

Equipo 4 •De la Cruz De la Cruz José. •Pérez Soltero Esteban Javier. •Flores Flores Brenda Victoria.

Fuente: (http://www.banxico.org.mx).

Logotipo de los Certificados de la Tesorería de la Federación Fuente: http://www.banxico.org.mx

Logotipo del Banco de México Fuente: http://www.banxico.org.mx

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ÍNDICE 1.- INTRODUCCIÓN 2. DESCRIPCIÓN DE LOS TÍTULOS 2.1 Nombre 2.2 Valor Nominal 2.3 Plazo 2.4 Pago de Intereses 2.5 Colocación Primaria 2.6 Mercado Secundario 2.7 Identificación de los Títulos ANEXO 1 VALUACIÓN DE LOS CETES METODOLOGÍA GENERAL PARA VALUAR LOS CETES ANEXO 2 EJEMPLO PRÁCTICO

Fuente: (http://www.banxico.org.mx).

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DESCRIPCIÓN TECNICA DE LOS CERTIFICADOS DE LA TESORERÍA DE LA FEDERACIÓN

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1. INTRODUCCIÓN

Los Certificados de la Tesorería de la Federación (CETES) son el instrumento de deuda bursátil más antiguo emitido por el Gobierno Federal. Se emitieron por primera vez en enero de 1978 y desde entonces constituyen un pilar fundamental en el desarrollo del mercado de dinero en México. Estos títulos pertenecen a la familia de los bonos cupón cero, esto es, se comercializan a descuento (por debajo de su valor nominal), no devengan intereses en el transcurso de su vida y liquidan su valor nominal en la fecha de vencimiento. A continuación se presenta una descripción detallada de los mismos. Fuente: (http://www.banxico.org.mx).

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2. DESCRIPCIÓN DE LOS TÍTULOS

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2.1 Nombre Certificados de la Tesorería de la Federación (CETES). 2.2 Valor Nominal 10 pesos (diez pesos). Esto es el Gobierno Federal se compromete a pagar $10.00 por cada CETE a la fecha de su vencimiento. 2.2.2 Características: • Son Títulos de deuda del Gobierno Federal. • Su compra y venta es únicamente a través de las Casas de Bolsa e Instituciones de Crédito. • Está garantizado por el Gobierno Federal, por lo que su seguridad es prácticamente total. • Es una inversión de gran liquidez ya que los CETES se pueden comprar y vender en cualquier día hábil en lo que se llama el mercado secundario. Fuente: (http://www.banxico.org.mx).

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2.3 Plazo Se pueden emitir a cualquier plazo siempre y cuando su fecha de vencimiento coincida con un jueves o la fecha que sustituya a este en caso de que fuera inhábil. De hecho, estos títulos se han llegado a emitir a plazos mínimos de 7 días y a plazos máximos de 728 días. En la actualidad los CETES se emiten y colocan a plazos de 28 y 91 días, y a plazos cercanos a los seis meses y un año1.

1

Con el fin de incrementar la bursatilidad de estos títulos, el Gobierno Federal a buscado reducir el número de emisiones vigentes en el mercado e incrementar el valor de las mismas. Para ello, en los últimos años la SHCP ha colocado una misma emisión de CETES a plazo cercano a seis meses y a plazo cercano a un año en varias ocasiones. Por lo anterior, en las subastas semanales se emiten y colocan CETES de entre 335 y 364 días para el caso de los de un año y de entre 153 y 182 días para el caso de los de seis meses.

Fuente: (http://www.banxico.org.mx).

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2.4 Pago de Intereses

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Estos títulos no devengan intereses debido a que son bonos cupón cero. Sin embargo, la tasa de interés del título está implícita en la relación que existe entre su precio de adquisición, el valor nominal del título y su plazo a vencimiento. 2.5 Colocación Primaria La colocación primaria de estos títulos se realiza mediante subastas, en la cual los participantes presentan posturas por el monto que desean adquirir y la tasa de descuento que están dispuestos a pagar. Las reglas para participar en dichas subastas se encuentran descritas en el Anexo 6 de la Circular 2019/95 emitida por el Banco de México y dirigida a las Instituciones de Crédito. (http://www.banxico.org.mx/tipo/disposiciones/Circular2019/anexo06.html#TopOfPage ).

Fuente: (http://www.banxico.org.mx).

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2.6 Mercado Secundario Existe un mercado secundario amplio para estos títulos. En la actualidad se pueden realizar operaciones de compra-venta en directo, así como operaciones de préstamo de valores. Las compra-ventas en directo de estos títulos se pueden realizar ya sea cotizando su precio, su tasa de descuento o su tasa de rendimiento. Sin embargo, la convención actual del mercado es cotizarlos a través de su tasa de rendimiento. El anexo 1 describe la metodología que se utiliza como convención para calcular el precio de los CETES y para convertir una tasa de rendimiento a una tasa de descuento y viceversa. El anexo 2 presenta un ejemplo práctico de dichos cálculos.

Fuente: (http://www.banxico.org.mx).

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2.7 Identificación de los Títulos

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La clave de identificación de la emisión de los CETES está diseñada para que los instrumentos sean fungibles entre sí. Esto es, CETES emitidos con anterioridad y CETES emitidos recientemente pueden tener la misma clave de identificación siempre y cuando venzan en la misma fecha. Para ello, la referida clave está compuesta por ocho caracteres, el primero para identificar el título (“B”), el segundo es un espacio en blanco, y los seis restantes para indicar su fecha de vencimiento (año, mes, día). Como se puede observar, lo relevante para identificar un CETE es su fecha de vencimiento, esto significa que dos CETES emitidos en fechas distintas pero que vencen el mismo día cuentan con la misma clave de identificación, por lo que son indistinguibles entre sí. Ejemplo de clave de identificación de CETES que se emiten el 24 de agosto del 2000 a plazo de 28 días y que vencen el 21 de septiembre del 2000: B 000921. Fuente: (http://www.banxico.org.mx).

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ANEXO 1

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VALUACIÓN DE LOS CETES El objetivo de este anexo es mostrar una metodología que permita valuar el precio de los CETES de forma general y, adicionalmente, presentar un ejemplo de acuerdo a las prácticas de mercado.

METODOLOGÍA GENERAL PARA VALUAR LOS CETES El precio de un CETE se puede calcular a partir de su tasa de rendimiento o de su tasa de descuento, el precio final puede variar ligeramente en función del número de cifras decimales que se ocupen. Fuente: (http://www.banxico.org.mx).

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Fuente: (http://www.banxico.org.mx).

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Fuente: http://www.bancomer.com/mercado/pdf/1.4CETES.PDF

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ANEXO 2

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EJEMPLO PRÁCTICO “Compra en directo” Una empresa desea invertir el sobrante de tesorería en un instrumento de renta fija y conservarlo a vencimiento. Por tanto, compra Cetes a 28 días cuya tasa de descuento es del 6% anual. El precio de los Cetes es de $9.9533 pesos por título, es decir,

Formula para determinar precio de los Cetes Fuente: http://www.bancomer.com/mercado/pdf/1.4CETES.PDF

Dentro de 28 días la empresa recibirá $10.00 pesos por título, por lo que el rendimiento nominal de la inversión es del 6.0281% anual, o sea,

Formula para determinar La Tasa de Rendimiento Nominal Fuente: http://www.bancomer.com/mercado/pdf/1.4CETES.PDF

Fuente: (http://www.banxico.org.mx).

Fuente: http://www.bancomer.com/mercado/pdf/1.4CETES.PDF

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“Venta Anticipada” Un inversionista adquiere Cetes a 91 días cuya tasa de rendimiento es del 7% anual, a un precio de$9.8261 pesos por título, lo que equivale al valor presente del nominal, es decir,

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Formula para determinar precio de los Cetes Fuente: http://www.bancomer.com/mercado/pdf/1.4CETES.PDF

Transcurridos 28 días, el inversionista requiere de liquidez, por lo que decide vender su posición en Cetes con 63 días por vencer. Las condiciones del mercado le favorecen al inversionista ya que se encuentran demandados los Cetes, por tanto, logra vender la posición al 6.50% anual a 63 días, lo que implica un precio de $9.8875 pesos por título.

Formula para determinar precio de los Cetes Fuente: http://www.bancomer.com/mercado/pdf/1.4CETES.PDF

Fuente: (http://www.banxico.org.mx).

Fuente: http://www.bancomer.com/mercado/pdf/1.4CETES.PDF

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Por lo tanto, el rendimiento generado es del 8.0339% anual en 28 días, siendo éste superior al inicialmente planteado y en un plazo de inversión menor, es decir,

Formula para determinar El Rendimiento generado Fuente: http://www.bancomer.com/mercado/pdf/1.4CETES.PDF

Cabe señalar, que el rendimiento generado del ejemplo anterior, depende fundamentalmente de las condiciones del mercado en ese momento; ganando un mayor rendimiento si las tasas de interés disminuyen o un menor rendimiento si éstas suben.

En algunos criterios de la Valuación se utilizan las tasas de rendimiento de los CETES. Fuente: (http://www.banxico.org.mx).

Fuente: http://www.bancomer.com/mercado/pdf/1.4CETES.PDF

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REGIMEN DE PROPIEDAD REGIMEN DE PROPIEDAD Fuente: (http://www.banxico.org.mx).

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• • • • •

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CONTENIDO

INTRODUCCION PROPIEDAD PRIVADA PROPIEDAD PUBLICA PROPIEDAD SOCIAL PROPIEDAD RURAL

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INTRODUCCION

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El articulo 27 constitucional establece las bases constitucionales referidas al alcance de los derechos de particulares sobre los llamados ELEMENTOS NATURALES SUCEPTIBLES DE APROPIACIÓN. La Constitución permite que estos elementos naturales susceptibles de apropiación sean aprovechados por sus propietarios. Sin embargo, la propia Constitución definió un régimen regulatorio que el Estado puede establecer con el propósito de asegurar la conservación, la distribución equitativa de tales elementos, el desarrollo equilibrado del país y el mejoramiento de las condiciones de vida de la población tanto rural como urbana. Cabe aclarar que la Constitución determina que el aprovechamiento de los mencionados elementos naturales susceptibles de apropiación pueden ser regulados únicamente por el Congreso de la Unión. Fuente: (http://www.banxico.org.mx).

http://info.juridicas.unam.mx/sisjur/dercompa/pdf/2-112s.pdf http://www.ine.gob.mx/publicaciones/libros/43/tres.html http://www.ine.gob.mx/publicaciones/libros/43/tres.html

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PROPIEDAD PRIVADA

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•

La propiedad privada sufrio un gran cambio para la Constitución de 1917, en lugar de ser considerada como un derecho natural que debía permanecer intocado e inalterado por el estado, pasó a ser un derecho relativo, derivado de un derecho superior, y sujeto en razón de ello a la posibilidad de regulación “fuerte” por parte del propio Estado, por medio de la imposición de las “modalidades” que dicte el interés público.

•

Dichas modalidades han implicado el establecimiento de ciertos límites al ejercicio del derecho de propiedad privada. Dichos límites podrían resumirse de la siguiente forma:

Fuente: (http://www.banxico.org.mx).

http://info.juridicas.unam.mx/sisjur/dercompa/pdf/2-112s.pdf

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• No todos los bienes pueden ser objeto de apExisten límites en cuanto a la capacidad legal de los extranjeros para ser propietarios de bienes raíces dentro del territorio nacional. • También hay límites en cuanto a la capacidad de algunas personas para tener en propiedad ciertos bienes. • Apropiación privada. • La propiedad privada agraria, en el ámbito rural, tiene límites precisos en cuanto a su extensión, establecidos en el propio artículo 27 Constitucional fracciones IV y XV.

Fuente: (http://www.banxico.org.mx).

http://info.juridicas.unam.mx/sisjur/dercompa/pdf/2-112s.pdf

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• El uso de la propiedad privada por parte de los propietarios puede ser límitada por diversas leyes de carácter administrativo. • La propiedad privada puede ser expropiada u ocupada, por causas de utilidad pública y mediante indemnización.

Fuente: (http://www.banxico.org.mx).

http://info.juridicas.unam.mx/sisjur/dercompa/pdf/2-112s.pdf

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Como puede apreciarse, la Constitución de 1917 estableció un régimen de propiedad que tiene como trasfondo el modelo de un Estado intervencionista y regulador, que chocó con la concepción de la propiedad imperante anteriormente, que correspondía a un modelo de Estado liberal no interventor y garantista. Ambos modelos conviven actualmente en el texto de la Constitución, y la tarea de conciliarlos no siempre es tarea sencilla para los operadores jurídicos.

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El artículo 14 constitucional establece el requisito del la “previa audiencia” y el “debido proceso legal” para que una persona pueda ser privada de sus propiedades; y el artículo 16 constitucional requiere mandamiento escrito de autoridad competente, que funde y motive la causa legal del procedimiento, para que una autoridad pueda ejercer “actos de molestia” sobre una persona, su familia, domicilio papeles o posesiones. Fuente: (http://www.banxico.org.mx).

http://info.juridicas.unam.mx/sisjur/dercompa/pdf/2-112s.pdf

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PROPIEDAD PUBLICA

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• La constitución señala en su art 27 hay cierto tipo de bienes que corresponden al dominio directo de la nación y son susceptibles de ser apropiados por los particulares. además dispone que el dominio sobre estos bienes. es decir no se pueden enajenar a otras personas con la pretensión de que salgan del patrimonio de la nación.

http://info.juridicas.unam.mx/sisjur/dercompa/pdf/2-112s.pdf Fuente: (http://www.banxico.org.mx). http://www.indaabin.gob.mx/leyinfo/marco/Compilacion/bases%20legislativas.htm#III

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• Corresponde a la nación el dominio directo de todos los recursos naturales de la plataforma continental y los zócalos submarinos de las islas; de todos los minerales o substancias que en vetas, mantos, masas o yacimientos, constituyan depósitos cuya naturaleza sea distinta de los componentes de los terrenos, tales como los minerales de los que se extraigan metales y metaloides utilizados en la industria; los yacimientos de piedras preciosas, de sal de gema y las salinas formadas directamente por las aguas marinas; los productos derivados de la descomposición de las rocas, cuando su explotación necesite trabajos subterráneos; los yacimientos minerales u orgánicos de materias susceptibles de ser utilizadas como fertilizantes; los combustibles minerales sólidos; el petróleo y todos los carburos de hidrogeno sólidos, líquidos o gaseosos; y el espacio situado sobre el territorio nacional, en la extensión y términos que fije el derecho internacional.

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http://www.fd.uach.mx/joomla/index2.php?option=com_content&do_pdf=1&id=66 Fuente: (http://www.banxico.org.mx).

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• la nación es propietaria directa para ejercer actos y dominio sobre ellos • el art. 27 admite que la explotación, uso y aprovechamiento de estos bienes (con excepción los hidrocarburos y minerales radioactivos) puede ser transferida a particulares o sociedades conforme a las leyes mexicanas mediante concesiones otorgadas por el ejecutivo federal de acuerdo a leyes respectivas • La capacidad para adquirir el dominio de las tierras y aguas de la nación, se regirá por las siguientes prescripciones: http://info.juridicas.unam.mx/sisjur/dercompa/pdf/2-112s.pdf http://www.fd.uach.mx/joomla/index2.php?option=com_content&do_pdf=1&id=66 Fuente: (http://www.banxico.org.mx).

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• La capacidad para adquirir el dominio de las tierras y aguas de la nación, se regirá por las siguientes prescripciones: • I. solo los mexicanos por nacimiento o por naturalización y las sociedades mexicanas tienen derecho para adquirir el dominio de las tierras, aguas y sus accesiones o para obtener concesiones de explotación de minas o aguas. el estado podrá conceder el mismo derecho a los extranjeros, siempre que convengan ante la secretaria de relaciones en considerarse como nacionales respecto de dichos bienes y en no invocar, por lo mismo, la protección de sus gobiernos por lo que se refiere a aquellos; bajo la pena, en caso de faltar al convenio, de perder en beneficio de la nación, los bienes que hubieren adquirido en virtud del mismo. en una faja de cien kilómetros a lo largo de las fronteras y de cincuenta en las playas, por ningún motivo podrán los extranjeros adquirir el dominio directo sobre tierras y aguas.

http://info.juridicas.unam.mx/sisjur/dercompa/pdf/2-112s.pdf http://www.fd.uach.mx/joomla/index2.php?option=com_content&do_pdf=1&id=66 Fuente: (http://www.banxico.org.mx).

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• II. las asociaciones religiosas que se constituyan en los términos U-Z del articulo 130 y su ley reglamentaria tendrán capacidad para adquirir, poseer o administrar, exclusivamente, los bienes que sean indispensables para su objeto, con los requisitos y limitaciones que establezca la ley reglamentaria; • III. las instituciones de beneficencia, publica o privada, que tengan por objeto el auxilio de los necesitados, la investigación científica, la difusión de la enseñanza, la ayuda reciproca de los asociados, o cualquier otro objeto licito, no podrán adquirir mas bienes raíces que los indispensables para su objeto, inmediata o directamente destinados a el, con sujeción a lo que determine la ley reglamentaria; • IV. las sociedades mercantiles por acciones podrán ser propietarias de terrenos rústicos pero únicamente en la extensión que sea necesaria para el cumplimiento de su objeto. http://info.juridicas.unam.mx/sisjur/dercompa/pdf/2-112s.pdf • http://www.fd.uach.mx/joomla/index2.php?option=com_content&do_pdf=1&id=66 Fuente: (http://www.banxico.org.mx).

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• V. los bancos debidamente autorizados, conforme a las leyes de instituciones de crédito, podrán tener capitales impuestos sobre propiedades urbanas y rusticas de acuerdo con las prescripciones de dichas leyes, pero no podrán tener en propiedad o en administración mas bienes raíces que los enteramente necesarios para su objeto directo

http://info.juridicas.unam.mx/sisjur/dercompa/pdf/2-112s.pdf http://www.fd.uach.mx/joomla/index2.php?option=com_content&do_pdf=1&id=66 Fuente: (http://www.banxico.org.mx).

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PROPIEDAD SOCIAL

http://www.ccemx.org/procomun/?p=42 http://info.juridicas.unam.mx/sisjur/dercompa/pdf/2-112s.pdf http://www.fd.uach.mx/joomla/index2.php?option=com_content&do_pdf=1&id=66 Fuente: (http://www.banxico.org.mx).

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PROPIEDAD SOCIAL • La propiedad social es Aquella que tiene un impacto directo en el entorno social o en la sociedad en su conjunto. • Reforma Agraria: Estuvo regida hasta el año de 1992 por el Artículo 27 constitucional. Como principal objetivo tuvo que fraccionar los grandes latifundios existentes.

http://www.ccemx.org/procomun/?p=42 http://info.juridicas.unam.mx/sisjur/dercompa/pdf/2-112s.pdf http://www.fd.uach.mx/joomla/index2.php?option=com_content&do_pdf=1&id=66 Fuente: (http://www.banxico.org.mx).

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REFORMA AGRARIA ACCIONES REFORMA AGRARIA

ACCIÓN DE RESTITUCIÓN

AQUELLOS RECLAMANTES DE TIERRA

ACCIÓN DE DOTACIÓN

AQUELLOS SIN NINGUN TIPO DE TITULO

ESTAS ACCIONES MEDIANTE LAS CUALES OPERO DICHO PROGRAMA DE REFORMA, LA ACCION DE RESTITUCION, PARA AQUELLOS RECLAMANTES DE TIERRA (PUEBLOS, RANCHERIAS, CONGREGACIONES, TRIBUS) QUE CONTARAN CON TITULO SOBRE TIERRA DE LA CUAL HABIAN SIDO DESPOJADOS; LA ACCION DE DOTACION, PARA AQULLOS GRUPOS DE CAMPESINOS SIN NINGUN TIPO DE TITULO SOBRE TIERRA ALGUNA. http://www.ccemx.org/procomun/?p=42 http://info.juridicas.unam.mx/sisjur/dercompa/pdf/2-112s.pdf http://www.fd.uach.mx/joomla/index2.php?option=com_content&do_pdf=1&id=66 Fuente: (http://www.banxico.org.mx).

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PROPIEDAD SOCIAL

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EL EJERCICIO DE ESTOS DOS TIPOS DE ACCION Y EL CONSIGUIENTE REPARTO DE TIERRAS DIO LUGAR A DOS TIPOS DE PROPIEDAD RURAL: LA COMUNAL Y LA EJIDAL CUYOS TITULARES NO SON LOS INDIVIDUOS, SINO EL NUCLEO DE POBLACION CONFORMADO POR GRUPOS DECAMPESINOS. LA CANTIDAD DE LA TIERRA SUJETA A ESTE4 TIPO DE PROPIEDAD EQUIVALE ALREDEDOR DEL 50% DE LA SUPERFICIE DEL TERRITORIO MEXICANO. EL REGIMEN DE ESTOS DOS TIPOS DE PROPIEDAD RURAL FUE BASICAMENTE EL MISMO. http://www.ccemx.org/procomun/?p=42 http://info.juridicas.unam.mx/sisjur/dercompa/pdf/2-112s.pdf http://www.fd.uach.mx/joomla/index2.php?option=com_content&do_pdf=1&id=66 Fuente: (http://www.banxico.org.mx).

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PROPIEDAD RURAL • Limitaciones al derecho de disposición. • Prohibición de cambio de régimen. • Prohibición de asociación. • En 1992 se dio por concluido el reparto agrario. • Las razones fueron capitalizar el campo y brindar certidumbre a la tenencia de la tierra. http://www.ccemx.org/procomun/?p=42 http://info.juridicas.unam.mx/sisjur/dercompa/pdf/2-112s.pdf http://www.fd.uach.mx/joomla/index2.php?option=com_content&do_pdf=1&id=66 Fuente: (http://www.banxico.org.mx).

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ORGANIZACIÓN DE LA PROPIEDAD SOCIAL

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 La máxima autoridad es el comisariado ejidal  Un consejo de vigilancia

 Ejidatarios que poseen los títulos de propiedad  Los posesionarios http://www.ccemx.org/procomun/?p=42 http://info.juridicas.unam.mx/sisjur/dercompa/pdf/2-112s.pdf http://www.fd.uach.mx/joomla/index2.php?option=com_content&do_pdf=1&id=66 Fuente: (http://www.banxico.org.mx).

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BIBLIOGRAFIA

Instituto Politécnico Nacional

•

http://www.fd.uach.mx/joomla/index2.php?option=com_content&do _pdf=1&id=66

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http://www.indaabin.gob.mx/leyinfo/marco/Compilacion/bases%20l egislativas.htm#III

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http://info.juridicas.unam.mx/sisjur/dercompa/pdf/2-112s.pdf

•

http://www.ine.gob.mx/publicaciones/libros/43/tres.html

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PRESENTÓ:

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• CASTORENA OLGUIN DANIEL

• RODRÍGUEZ FLORES CÉSAR EDUARDO • SAN JUAN HERNÁNDEZ MARTÍN • MARES JIMÉNEZ DONOVAN MARIO • JIMÉNEZ ZAVALA REY ARMANDO Fuente: (http://www.banxico.org.mx).

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SEMINARIO DE VALUACION DE INMUEBLES “EXPERIENCIA Y PERICIA”

• INTEGRANTES: RIVERA LOPEZ ENNIA YUKSABELLY SAUCEDO VAZQUEZ ISAO ENRIQUE SANCHEZ HERNANDEZ MANUEL ALEJANDRO JIMENEZ LOPEZ EDGAR FERNANDO

REGIMEN DE PROPIEDAD

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Experiencia (del Lat. experiri = comprobar) es una forma de conocimiento o habilidad derivados de la observación, de la vivencia de un evento o proveniente de las cosas que suceden en la vida.

REGIMEN DE PROPIEDAD POR MEDIO DE LA OBSERVACION PODEMOS ADQUIRIR LA EXPERIENCIA http://www.masternewmedia.org/images/eye-water_id620886_size1.jpg Fuente: (http://www.banxico.org.mx).

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•

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El concepto de experiencia generalmente se refiere al conocimiento procedimental (cómo hacer algo), en lugar del conocimiento factual (qué son las cosas). Los filósofos tratan el conocimiento basado en la experiencia como "conocimiento empírico" o "un conocimiento a posteriori".

PRIMERO HAY QUE APRENDER COMO HACER LAS COSAS

REGIMEN DE PROPIEDAD

http://2.bp.blogspot.com/_JN4k50IR3OM/Rjw2kfeqLw I/AAAAAAAABak/qotHkBAdyJg/s320/experiencia.jpg

PARA DESARROLLARLAS MAS FACILMENTE

http://justoserna.files.wordpress.com/200 9/03/viejovs.jpg

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La experiencia contribuye sensiblemente a la sabiduría. Aunque se puede obtener cierto grado de sabiduría al sufrir castigo u observar a otros recibirlo, una mejor manera de adquirir sabiduría, y que además ahorra tiempo, es beneficiarse y aprender de la experiencia de los que ya son sabios.

REGIMEN DE PROPIEDAD PODEMOS OBTENER EXPERIENCIA DE OTRAS PERSONAS http://www.cubaencuentro.com/var/cubaencuentro.com/storage/images/galeri as/omar-santana/experiencia/462282-1-esl-ES/experiencia_popup.jpg

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Es el conocimiento de algo o habilidad para ello que se adquiere al haberlo realizado, sentido o vivido una o más veces.

REGIMEN DE PROPIEDAD

CUANDO SE TRABAJA EN ALGO POR MUCHO TIEMPO, TAMBIEN SE OBTIENE EXPERIENCIA

http://img.pymesyautonomos.com/2009/04/experiencia-laboral.jpg

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• TANTO EL SER HUMANO COMO TAMBIEN MUCHOS ANIMALES PUEDEN OBTENER ESTA FORMA DE CONOCIMIENTO LLAMADA EXPERIENCIA A LO LARGO DE SUS VIDAS. • EL ESTUDIO ACERDA DE CÓMO ADQUIRIR EXPERIENCIA SE RELACIONA CON LA NEUROPSICOLOGIA, LA PSICOLOGIA EDUCACIONAL, LA PEDAGOGIA Y LA ACTITUD PERSONAL DE CADA SER HUMANO.

REGIMEN DE PROPIEDAD

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PERICIA

Aptitudes o habilidades adquiridas a través del estudio o la experiencia en una disciplina.

REGIMEN DE PROPIEDAD PARA OBTENER PERICIA HAY QUE TENER DISCIPLINA http://www.pilotosretiradoslan.cl/gajes/pericia_clip_image002_0000.jpg

Fuente: (http://www.banxico.org.mx).

103

Seminario de titulación

“ Valuación de Inmuebles” Instituto Politécnico Nacional

•

ESIA U-Z

HABILIDAD PARA RESOLVER CON ACIERTO, FACILIDAD Y RAPIDEZ UNA COSA DE CIERTA DIFICULTAD COMO POR EJEMPLO TRAS REVENTAR UN NEUMÁTICO EN UNA AUTOPISTA, SOLO LA PERICIA DEL CONDUCTOR EVITA LA TRAGEDIA.

REGIMEN DE PROPIEDAD PERICIA AL MANEJAR http://jpnascar.com/images/pericia%20de%20montoya.jpg

Fuente: (http://www.banxico.org.mx).

104

Seminario de titulación

“ Valuación de Inmuebles” Instituto Politécnico Nacional

•

ESIA U-Z

PERITO:

Se define como sabio, práctico, experto, hábil, versado en una ciencia, arte u oficio. El diccionario Larousse indica que es la persona autorizada legalmente para dar su opinión acerca de una materia.

REGIMEN DE PROPIEDAD CON LA EXPERIENCIA Y DEDICACION SE PUEDE LLEGAR A SER UN PERITO

Fuente: (http://www.banxico.org.mx). http://www.belt.es/noticias/2005/mayo/19/mar.jpg

http://www.laregioninternacional.com/resize.php?pic=imagene s/elementos/938_ense.jpg&tipo=350

105

Seminario de titulación

“ Valuación de Inmuebles” Instituto Politécnico Nacional

ESIA U-Z

• CONCEPTO DE PERITAJE. • ES EL EXAMEN Y ESTUDIO QUE REALIZA EL PERITO SOBRE EL PROBLEMA ENCOMENDADO PARA LUEGO ENTREGAR SU INFORME O DICTAMEN PERICIAL CON SUJECIÓN A LO DISPUESTO POR LA LEY.

REGIMEN DE PROPIEDAD Fuente: (http://www.banxico.org.mx).

106

Seminario de titulación

“ Valuación de Inmuebles” Instituto Politécnico Nacional

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• LA PRUEBA PERICIAL. • ES LA QUE SURGE DEL DICTAMEN DE LOS PERITOS, QUE SON PERSONAS LLAMADAS A INFORMAR ANTE EL JUEZ O TRIBUNAL, POR RAZÓN DE SUS CONOCIMIENTOS ESPECIALES Y SIEMPRE QUE SEA NECESARIO TAL DICTAMEN CIENTÍFICO, TÉCNICO O PRÁCTICO SOBRE HECHOS LITIGIOSOS.

REGIMEN DE PROPIEDAD

Fuente: (http://www.banxico.org.mx).

107

Seminario de titulación

“ Valuación de Inmuebles” Instituto Politécnico Nacional

ESIA U-Z

•

CONCLUSION

•

LA EXPERIENCIA SE VA ADQUIRIENDO A TRAVES DE LOS CONTINUOS ACONTECIMIENTOS SUCITADOS EN LA VIDA DIARIA ASI COMO TAMBIEN SE GENERA DEL CONTINUO REPETIR DE LAS ACTIVIDADES. PERO DEPENDE DE LA ACTITUD Y LA MADUREZ CON QUE SE DESARROLLEN ESTOS.

•

LA PERICIA SE OBTIENE A TRAVES DE LA REALIZACION CONSTANTE DE DIVERSAS ACTIVIDADES POR ELLO LA EXPERIENCIA Y LA PERICIA

REGIMEN DE PROPIEDAD

VAN DE LA MANO.

Fuente: (http://www.banxico.org.mx).

108

Seminario de titulación

“ Valuación de Inmuebles” Instituto Politécnico Nacional

ESIA U-Z

BIBLIOGRAFÍA http://www.inacipe.gob.mx/ http://www.pgr.gob.mx/ EL AVALÚO DE LOS BIENES RAÍCES ANTONIO ANTUÑANO ITURBIDE ED. LIMUSA

REGIMEN DE PROPIEDAD Fuente: (http://www.banxico.org.mx).

109

AVALÚOS

X AV. JUAN DE DIOS BATIZ S/N EDIFICIOS 10,11 Y 12 UNIDAD PROFESIONAL “ADOLFO LÓPEZ MATEOS” ZACATENCO MÉXICO, D.F.

AISA

AVALÚO No. A-DPTO-08-09

AVALUOS INMOBILIARIOS S.A.

Viaducto Rio de la Piedad Num.7266,Col.Velodromo Olimpico;Deleg.Iztacalco Tel.5726-5646,Cel.55 5896-2376

Calle: Número: Colonia: Delegación: Código Postal: Entidad Federativa:

Once 35,101-A Valentín Gómez Farías Venustiano Carranza 15010 Distrito Federal

Fecha del avalúo: CONCLUSIÓN DEL AVALÚO:

VALOR COMERCIAL:

1

$452.374,32

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II.- DATOS GENERALES. PERITO VALUADOR:

Jesús Castillo Muñoz

ESPECIALIDAD

En Inmuebles

REGISTRO DE LA :

94310444

INMUEBLE QUE SE VALÚA:

Un Departamento en Condominio

RÉGIMEN DE PROPIEDAD:

En Condominio

PROPIETARIO DEL INMUEBLE:

C. Rodolfo Muñoz Herrera

USO DEL AVALÚO:

Para su Posible Venta

PROPÓSITO DEL AVALÚO:

Determinar su Valor Comercial

: UBICACIÓN DEL INMUEBLE:

Calle:

Once

Número:

35,101-A

Colonia:

Valentín Gómez Farías

Delegación:

Venustiano Carranza

Código Postal:

15010

Entidad Federativa: Distrito Federal NÚMERO DE CUENTA PREDIAL:

02208804001-3

NÚMERO DE CUENTA DE AGUA:

27-42-569-414-01-001-0

III.- CARACTERÍSTICAS URBANAS. CLASIFICACIÓN DE LA ZONA:

Habitacional

TIPO DE CONSTRUCCIÓN DOMINANTE EN LA CALLE:

Casas Habitación de dos niveles, Tipo medio y de Buena calidad

ÍNDICE DE SATURACIÓN EN LA ZONA:

100%

DENSIDAD DE POBLACIÓN:

Media

CONTAMINACIÓN AMBIENTAL:

Alta, Provocada por el ruido de las Aeronaves y el trafico de Vehículos Automotores HC 3/20/Z

USO DEL SUELO:

VÍAS DE ACCESO, IMPORTANCIA Y CONDICIONES DE Boulevard Puerto Aereo,Calzada Gral. Ignacio Zaragoza y Av.8 (Gral. Francisco Morazán) LAS MISMAS: SERVICIOS PÚBLICOS:

Completos

EQUIPAMIENTO URBANO:

Estación del Metro Boulevard Puerto Aereo,Escuelas,Centros comerciales y Zona de Bancos

2

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IV.- TERRENO. TRAMOS DE CALLE, CALLES TRANSVERSALES LIMÍTROFES Y ORIENTACIÓN: Al Norte Av.4 Al Sur Av.6 Al Oriente Av.11 Al Poniente Av.9 LINDEROS Y COLINDANCIAS SEGÚN: Escritura Publica Numero Trescientos Sesenta y Siete P.A.E. Asentada en el Tomo Uno, Volumen Cuarto Ante Notario Publico Lic. Francisco Daniel Sánchez Dominguez,Titular de la Notaria 117 del D.F. La primera ORIENTACIÓN

DISTANCIA

COLINDANCIAS

Al Norte

0.95 m y 5.85 m

Con Área Común

Al Sur

6.80 m 8.20 m

Con Propiedad Particular

Al Oriente Al Poniente

2.35 m y 5.85 m

Con Calle 11 Con Área Común y con Vivienda B-101,Por Muro Medianero Respectivamente y Arriba con Vivienda 201-A

155,00

m2

SUPERFICIE DEL TERRENO:

155.OO

m2

SUPERFICIE TOTAL DEL TERRENO

155,00 41,18

m2

SUPERFICIE DE CONSTRUCCIÓN: INDIVISO:

19,010

SUPERFICIE DEL TERRENO: La segunda

m2 %

TOPOGRAFÍA Y CONFIGURACIÓN:

Terreno Plano a Nivel de Banqueta y de Forma Regular

NÚMERO DE FRENTES:

Uno

CARACTERÍSTICAS PANORÁMICAS:

Urbanas

DENSIDAD HABITACIONAL:

184 Hab/Ha

INTENSIDAD DE CONSTRUCCIÓN:

Coef.Ocup.Suelo=12.76 m2 (Área libre neta), y Coef.Utilizac.Suelo= 9.0 Viviendas

SERVIDUMBRES y/o RESTRICCIONES:Ninguno que Afecte

CROQUIS DE LOCALIZACIÓN:

NORTE

3

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V.- DESCRIPCIÓN DEL INMUEBLE. USO ACTUAL:

Se trata de un Terreno de Forma Regular, Donde se Construyo un Edificio de Tres Niveles y en el cual se Encuentra Ubicado dicho Departamento; Situado en la Planta Baja, con uso Habitacional y con la siguiente distribucion:Dos recamaras, Sala-Comedor-Cocina, Un Baño y Una Zote huela

TIPOS DE CONSTRUCCIÓN:

Mediano moderno

CALIDAD Y CLASIFICACIÓN:

Tipo

Clasificación

Superficie

Edad

T-1

5

155.00 m2

24 años

NÚMERO DE NIVELES:

3

EDAD APROXIMADA:

24

VIDA ÚTIL REMANENTE:

66 Años

VIDA TOTAL:

90 Años

ESTADO DE CONSERVACIÓN:

Bueno

CALIDAD DEL PROYECTO:

Regular

UNIDADES SUSCEPTIBLES DE RENTARSE: Una, La Casa Habitación

VI.- ELEMENTOS DE LA CONSTRUCCIÓN. a) OBRA NEGRA O GRUESA: CIMIENTOS:

Se supone: Cimentación de Mampostería con Refuerzos Horizontales y Verticales

ESTRUCTURA:

Se Supone: Muros de Carga y Marcos Rígidos

MUROS:

De Block

ENTREPISOS:

Se Supone: Losa de Concreto Armado

TECHOS:

Planos

AZOTEAS:

Impermeabilizado

BARDAS:

De Block

4

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b) REVESTIMIENTOS Y ACABADOS INTERIORES: APLANADOS INTERIORES:

Tirol Planchado

APLANADOS EXTERIORES:

Junteado de Cemento Arena

PLAFONES:

Tirol Rustico

LAMBRINES:

En Baño

PISOS:

De Loseta Cerámica

ESCALERAS:

Estructura Metálica, Huellas con Recubrimiento de Loseta Cerámica

PINTURA:

Vinilica

RECUBRIMIENTOS ESPECIALES:

Ninguno

c) CARPINTERÍA:

Puertas de Intercomunicación y Closet de Madera

d) INSTALACIONES HIDRÁULICAS Y SANITARIAS:

Ramaleo de Cobre, Tubería de PVC y Albañal

MUEBLES DE BAÑO / COCINA:

W.C. y Lavabo de Color

e) INSTALACIONES ELÉCTRICAS:

Oculta con Salidas Normales

f) PUERTAS Y VENTANERÍA:

Puerta de Acceso: Metálica con Vidrio Puerta de Patio de Servicio: Metálica con Vidrio Ventanas de Aluminio Anodizado

HERRERÍA: g) VIDRIERÍA:

Protecciones en Ventanas y Portón de Acceso al Edificio

h) CERRAJERÍA:

Chapa de Acceso y de Intercomunicación Normales (Nacionales)

i) FACHADA:

Color Verde Esmeralda, con Lambrin de Azulejo a una altura de 1.00 metros, Jambas de Color Blanco en las Ventanas, Protecciones a base de Cuadrado, Angulo y Solera

Traslucidos y Normales (Delgados)

j) INSTALACIONES ESPECIALES, ELEMENTOS ACCESORIOS Y OBRAS COMPLEMENTARIAS: ( Ver detalle en hoja específica.)

5

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VII.- DEFINICIONES. DEFINICIONES: Existen tres enfoques de valuación: el Comparativo de Mercado, de Costos y de Ingresos.

ENFOQUE COMPARATIVO DE MERCADO: Este enfoque involucra la recopilación de información pertinente del mercado de los bienes similares al bien valuado, analizando la oferta y demanda, para poder llegar a un indicador que permita establecer el precio más probable de venta para los bienes que se están valuando. Al resultado obtenido por este enfoque, se le denomina VALOR COMPARATIVO DE MERCADO. ENFOQUE DE COSTOS: Se basa en el costo de reproducción o de reemplazo de un bien similar al analizado a la fecha del avalúo; al resultado de este análisis se le denomina COSTO DE REPOSICIÓN NUEVO (C.R.N.). Si el bien no es nuevo, su valor se afectará por los diversos factores de depreciación y obsolescencia aplicables, según sea el caso. Al resultado obtenido por este enfoque, se le denomina VALOR FÍSICO o COSTO NETO DE REPOSICIÓN. ENFOQUE DE INGRESOS: Este enfoque considera el valor presente de los beneficios futuros, derivados del bien a valuar y es generalmente medido a través de la capitalización de un nivel específico de ingresos. Al resultado obtenido por este enfoque, se le denomina VALOR DE CAPITALIZACIÓN DE RENTAS. VALOR COMERCIAL (Valor Justo de Mercado): Es el resultado del análisis y ponderación de los enfoques valuatorios: Comparativo de Mercado, Ingresos y/o Costos. Es el precio estimado por el cual una propiedad se intercambiaría en la fecha del avalúo entre un comprador y un vendedor actuando por voluntad propia, en una transacción sin intermediarios, con un plazo razonable de exposición, donde ambas partes actúan con conocimiento de los hechos pertinentes, con prudencia y sin compulsión.

La Escritura de Propiedad no cuenta con la Superficie total del Terreno, dicho dato se tomo de la pagina http://www.seduvi.df.gob.mx El Croquis de Localización se tomo de la pagina http://www.guiaroji.com.mx El Reporte Fotográfico y los datos que se utilizaron para los tres Analisis:Comparativo de Mercado, Físico y de Capitalización de Rentas se tomaron de la pagina http://www.metroscubicos.com

6

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VIII.- ENFOQUE COMPARATIVO DE MERCADO. INMUEBLES SIMILARES EN VENTA:

No. 1

Colonia

Calle Teléfono Informante No. Jamaica Jamaica S/N 5591-1013 Grupo Aitex S.A. de C.V. Dos Recamaras, Un Baño, Un Espacio para Auto, Edad Un Año, Ubicado en el Cuarto Nivel, Cerca de Estación del Metro

2

Jardín Balbuena Av. Morelos S/N 5523-2099 Century 21 Covarrubias Una Recamara, Un Baño, Un Espacio para Auto, Edad Siete Años, Ubicado en el Segundo Nivel, Pisos con Loseta

3

Magdalena Mixhuca Av. Morelos S/N 5523-2099 Dos Recamaras, Un Baño, Edad Ocho Años, Ubicado en el Primer Nivel, Pisos Laminados

4

Revolución 6 de Marzo 30 5673-6448 Alter House Inmobiliaria,S.C. Dos Recamaras, Un Baño, Edad Seis Meses, Ubicado en el Quinto Nivel, Acabados de Buena Calidad, Cerca de Estación del Metro

5

Federal Universidad Nacional 4 5658-3000 Rosario Zamora Dos Recamaras, Un Baño, Un Espacio para Auto, Edad Cero Años, Ubicado en la Planta Baja, Pisos con Loseta

Century 21 Covarrubias

Factores de Homologación No.

Oferta

Sup.

$/m² NEG.

UBIC.

SUP.

CALID.

EDO. CONS.

$/m² OTRO

FRe

1

502.100,00

43,00

11.676,74

0,90

1,00

1,00

0,90

1,00

0,90

0,73

8.512,35

2

620.000,00

42,00

14.761,90

0,90

0,95

1,00

0,95

1,00

1,10

0,89

13.189,39

3

630.000,00

42,02

14.992,86

0,90

0,95

1,00

0,90

1,00

1,00

0,77

11.537,01

4

450.000,00

42,00

10.714,29

0,90

1,05

1,00

0,90

1,00

0,90

0,77

8.201,25

5

616.758,00

44,79

13.769,99

0,90

1,00

0,95

0,85

1,00

0,90

0,65

9.006,61

VALOR HOMOLOGADO:

10.089,32

11.244,34

EN N.R. $/m² m2

41,18

SUBTOTAL:

$

463.041,75

MONTO ADICIONAL A CONSIDERAR:

$

SUPERFICIE DE CONSTRUCCIÓN:

VALOR COMPARATIVO DE MERCADO:

$

0,10 0,90

Factores utilizados: Negociación Es el factor que a juicio del perito valuador, con base en las observaciones del mercado en operaciones de contado, ajusta al precio de la oferta. Ubicación :

Este factor califica la localización física de la oferta vs. el inmueble valuado, así como el corredor de valor

Superficie

En función de la superficie de la OFERTA con respecto al predio valuado

Calidad

Es el factor que considera las diferencias entre la oferta y el inmueble a valuar, relacionado con el tipo y calidad de construcción.

Edo. Cons. Uso Colonia Edad

Considera las diferencias del nivel de deterioro entre la oferta y el inmueble valuado.

del Considera las diferencias en el uso del suelo entre el inmueble a valuar y las ofertas Considera las diferencias que existen entre la colonia donde se ubica el inmueble y las colonias de las ofertas Considera la diferencia de edad entre el inmueble a valuar y las ofertas

7

463.041,75

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ANÁLISIS COMPARATIVO DE MERCADO DEL TERRENO. TERRENOS SIMILARES EN VENTA:

No. 1

Colonia

Calle No. Teléfono Informante Chimalhuacán S/N 5687-2654 Umbral Bienes Raíces Forma Irregular, Terreno Plano, Ubicado a Media Calle, Un Frente, Uso de Suelo HM/05/30,a un costado del Hotel Camino Real Aeropuerto Internacional de C.M.

2

Ignacio Zaragoza 29 S/N 5563-1314 Forma Regular, Terreno Plano, Ubicado a Media Calle, Un Frente, Uso de Suelo H3/20/60,Techado y con Sanitarios

3

Moctezuma 1ra Sección Oriente 174 Forma Regular, Terreno Plano, Ubicado en Esquina, Dos Frentes

4

Valle Gómez Proaño S/N 5525-3411 Forma Regular, Terreno Plano, Ubicado a Media Calle, Un Frente, Uso de Suelo HC/03/20,

5

Veinte de Noviembre Apicultura S/N Forma Regular, Terreno Plano, Ubicado en Esquina, Dos Frentes, Uso de Suelo H4

No.

Oferta

Sup.

$/m²

1 2 3 4 5

3.500.000,00 1.500.000,00 1.900.000,00 6.049.400,00 1.890.000,00

419,00 190,00 207,00 1.043,00 300,00

8.353,22 7.894,74 9.178,74 5.800,00 6.300,00

446

2455-1166

5398-0665

Juan Contreras

Century 21 Amici-Premier

Grupo HIR Impulsores Inmobiliarios

Padilla y Alcalá Asociados

Factores de Homologación NEG.

UBIC.

ZONA

0,90 0,90 0,90 0,90 0,90

1,00 1,00 0,90 1,00 0,90

1,00 1,00 1,10 1,10 1,10

FORMA

SUP.

OTRO

1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 0,90 1,00 1,00 1,00 0,90 1,00 0,90 1,00 1,00 VALOR HOMOLOGADO: EN N.R. $/m²

FRe 0,90 0,90 0,80 0,89 0,80

Factores Utilizados: Negociación

Es el factor que a juicio del perito valuador, con base en las observaciones del mercado en operaciones de contado, ajusta al precio de la oferta.

Ubicación :

Este factor califica la localización física de la oferta vs. el inmueble valuado

Zona:

Califica el entorno de la oferta vs. el inmueble valuado, así como el corredor de valor

Forma :

Es el resultado de calificar la irregularidad de la oferta respecto al inmueble valuado

Superficie

En función de la superficie de la OFERTA con respecto al predio valuado

Uso del Suelo Considera las diferencias del uso del suelo entre el inmueble a valuar y las ofertas Colonia

Considera las diferencias en el tipo de colonia entre el inmueble a valuar y las ofertas

8

$/m² 7.517,90 7.105,26 7.360,43 5.167,80 5.051,97 6.440,67 6.441,00

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ANÁLISIS COMPARATIVO DE MERCADO EN RENTA. INMUEBLES SIMILARES EN RENTA:

No.

1

Colonia Calle No. Teléfono Álvaro Obregón Av. del Taller 321 5574-2959 Dos Recamaras, Un Baño, Un Espacio para Auto, Edad Treinta Años, Ubicado en el Primer Nivel

Informante Erika Boeneker

2

Cuatro Arboles Seguro Social S/N 5786-0625 VBW Bienes Raíces S.A. de C.V. Una Recamara, Un Baño, Edad Cinco Años, Ubicado en el Primer Nivel, A Cinco minutos de la Terminal dos del Aeropuerto

3

Lorenzo Boturini Ixnahualtongo S/N 5277-1888 Dos Recamaras, Un Baño, Un Espacio para Auto, Edad Cero Años, Ubicado en el Segundo Nivel, Elevador

4

Nicolás Bravo Boleo 75 1054-6554 Century 21 Prestigio Dos Recamaras, Un Baño, Edad Dos Años, Ubicado en el Segundo Nivel, Pisos(laminados-alfombra),Cerca del Deportivo Venustiano Carranza Nicolás Bravo Boleo S/N 5603-7181 Rent A House Inmobiliaries Dos Recamaras, Un Baño, Un Espacio para Auto, Edad Un Año, Ubicado en el Quinto Nivel, Elevador, Cerca de Congreso de la Unión

5

Century 21 Cedros

Factores de Homologación

No.

Oferta

Sup.

$/m²

1 2 3 4 5

5.000,00 3.000,00 5.000,00 3.400,00 4.200,00

52,50 50,00 54,00 47,00 50,00

95,24 60,00 92,59 72,34 84,00

NEG.

UBIC.

SUP.

0,90 0,90 0,90 0,90 0,90

1,05 1,10 1,00 1,10 1,10

0,90 0,90 0,90 1,00 0,90

CALID.

Edo Cons

OTRO

1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 0,95 0,95 1,00 0,95 0,95 1,00 0,95 0,95 1,00 VALOR HOMOLOGADO: EN N.R. $/m²

FRe 0,85 0,89 0,73 0,89 0,80

0,10 0,90

FACTORES UTILIZADOS: Negociación

Es el factor que a juicio del perito valuador, con base en las observaciones del mercado en operaciones de contado, ajusta al precio de la oferta.

Ubicación :

Este factor califica la localización física de la oferta vs. el inmueble valuado

Superficie

Este factor califica la superficie de la oferta con respecto al inmueble valuado.

Calidad

Es el factor que considera las diferencias entre el inmueble a valuar y la oferta, en relación al tipo y calidad de construcción.

Edo. Cons

Considera las diferencias del nivel de deterioro entre la oferta y el inmueble valuado

Uso de suelo Considera las diferencias del uso del suelo entre el inmueble a valuar y las ofertas Considera las diferencias que existen entre la colonia donde se ubica el inmueble y las colonias de las ofertas Colonia Edad

Considera la diferencia de edad entre el inmueble a valuar y las ofertas

9

$/m² 81,00 53,46 67,69 64,63 67,55 66,87 67,00

AVALÚO No. A-DPTO-08-09

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Viaducto Rio de la Piedad Num.7266,Col.Velodromo Olimpico;Deleg.Iztacalco Tel.5726-5646,Cel.55 5896-2376

j) INSTALACIONES ESPECIALES, ELEMENTOS ACCESORIOS Y OBRAS COMPLEMENTARIAS: p/c

INSTALACIONES ESPECIALES:

Unidad

Cantidad

EDAD

C.R.N. (unitario)

FACTOR DE DEMÉRITO Cons.

Edad

Otro

FRe

V.N.R.

VALOR

(unitario)

PARCIAL

Ninguna

SUMA

p/c

EA10

ELEMENTOS ACCESORIOS: Equipo de Bombeo

Unidad

Pza.

Cantidad

1

EDAD

24

V.N.R.

VALOR

(unitario)

C.R.N.

Cons.

Edad

Otro

FRe

(unitario)

PARCIAL

$6.000,00

0,9

0,9

1,0

0,77

$4.590,00

$4.590,00

FACTOR DE DEMÉRITO

SUMA p/c

OC01 OC10 OC17 OC03

OBRAS COMPLEMENTARIAS: Bardas Cisterna Portón de Acceso al Edificio Patios y Andadores CONSTANTE CONSTANTE

Unidad

Cantidad

EDAD

C.R.N.

FACTOR DE DEMÉRITO

(unitario)

Cons.

Edad

Otro

FRe

$4.590,00

V.N.R.

VALOR

(unitario)

PARCIAL

M

19,65

24

$2.373,43

0,90

0,85

1,00

0,77

$1.815,67

$35.677,99

Pza.

1,00

24

$35.000,00

0,90

0,85

1,00

0,77

$26.775,00

$26.775,00

Pza.

1,00

24

$2.624,92

0,90

0,85

1,00

0,77

$2.008,06

$2.008,06

M2

48,82

24

$559,95

0,90

0,85

1,00

0,77

$428,36

$20.912,62

0,10 0,90

VIDA UTIL

80,00

EDAD

24,00

SUMA: $

85.373,68

SUBTOTAL PRIVATIVAS:$

472.025,02

SUBTOTAL COMUNES: $

89.963,68

0,73

Nota: Indicar p=privativas; c=comunes

INDIVISO % TOTAL: $

10

19,01 89.982,69

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IX.- ENFOQUE DE COSTOS. a) DEL TERRENO: M2.

LOTE TIPO

6.441,00

VALOR COMPARATIVO DE MERCADO:

$/m²

TERRENO

ESTIMACIÓN DEL VALOR DEL TERRENO: FRACCIÓN

SUPERFICIE:

VALOR UNIT.

m²

$/m²

Única

155,00

6.441,00

TOTAL:

155,00

COEFICIENTE

MOTIVO COEFICIENTE

VALOR UNITARIO RESULTANTE

PARCIAL: $

6.441,00

998.355,00

SUMA (a): $

998.355,00

Ninguno

1,00

INDIVISO

VALOR

19,01%

SUBTOTAL $

189.787,29

b) DE LAS CONSTRUCCIONES: ESTIMACIÓN DEL VALOR DE LAS CONSTRUCCIONES: TIPO:

1

USO o DESTINO DE

ÁREA

C.R.N.

FACTOR DE

V.N.R.

VALOR

LAS CONSTRUCCIONES

m²

(unitario)

DEMÉRITO

(unitario)

PARCIAL: $

Departamento

41,18

5.187,39

0,90

4.668,65

192.255,05

TOTAL

41,18

m²

SUBTOTAL (b): $

192.255,05

SUBTOTAL (c): $

89.982,69

c) INSTALACIONES ESPECIALES, ELEMENTOS ACCESORIOS Y OBRAS COMPLEMENTARIAS: (Ver desglose:)

% DE PARTICIPACIÓN DATOS PARA7% GRAFICA: 15% Terr. 998.355,00 Const. Inst.

192.255,05 89.982,69 78%

VALOR FÍSICO o V.N.R. : Terr. Const. Inst.

11462,4823

11

(a+b+c) $

472.025,02

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X.- ENFOQUE DE INGRESOS. a).- IMPORTE DE DEDUCCIONES: VACÍOS

4%

IMP. PREDIAL SERV. DE AGUA

3%

CONS/ MANT

8%

ADMÓN.

3,00%

ENERG. ELÉC.

3,00%

DEDUCC. FISCALES (ISR) I.S.R

SEGUROS

2,00%

OTROS

TOTAL DEDUCCIONES :

23,00%

b).- CALCULO DE TASA: CONCEPTO

T

A

S

A

S

7%

8%

9%

10%

11%

12%

0-5

5 - 20

20-40

40-50

50-60

MAS DE 60

VIDA ÚTIL REMANENTE

MAS DE 60

50-60

40-50

20-40

5 - 20

TERMINADA

calificación

1

ESTADO DE CONSERV.

NUEVA

MUY BUENO

BUENO

REGULAR

MALO

RUINOSO

ADECUADO

REGULAR

DEFICIENTE

MALO

Terr = Const.

Terr > Const.

Terr > Const.

HASTA 3-1

MAYOR 3-1

EDAD (años) calificación

1

calificación

1

PROYECTO

MUY BUENO

BUENO

calificación

1

REL. SUP. (TERR/CONST)

Const. > Terr

Const. > Terr

Const. > Terr

MAYOR 3-1

HASTA 3-1

HASTA 2-1

calificación

1

USO DEL INMUEBLE

CASA

EDIF. PROD.

DEPTO/CASA

OFNA/LOCAL

OFNA/LOCAL

BODEGA/

INMUEBLE

UNIF.

HAB-COM.

CONDOMINIO

CONDOMINIO

UNIF.

INDUSTRIA

LUJO

1er ORDEN

2o. ORDEN

3er ORDEN

PROL. SERV.COM.

Proll. SERV/INC.

1,5714

1,7143

calificación CLASIF. ZONA

1

calificación

1

SUMA CALIF.

2

1

3

1

CAPITALIZACIÓN

1,0000

1,1429

1,2857

1,4286

TASAS PARCIALES

2,0000

1,1429

3,8571

1,4286

TASA RESULTANTE:

8,43%

DETERMINACIÓN DEL VALOR POR CAPITALIZACIÓN DE RENTAS: TIPO T-1

DESTINO: Departamento TOTAL:

SUPERFICIE: VALOR/m² 41,18

RENTA MENS.

67,00

2.759,06

RENTA BRUTA MENSUAL: Red. $ TOTAL DEDUCCIONES:

23,00%

RENTA NETA MENSUAL:

2.124,48

RENTA NETA ANUAL:

25.493,71

2.759,06

634,58

CAPITALIZANDO LA RENTA ANUAL AL:

8,43% TASA DE CAPITALIZACIÓN APLICABLE AL CASO, RESULTA UN VALOR DE: P.U. $/M2.

12

#¡DIV/0!

$

302.467,80

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XI.- RESUMEN DE LOS VALORES OBTENIDOS.

DATOS PARA GRAFICA MERC.

MERC.

463.000

FÍSICO

472.000

INGRESOS

302.000

53% 56% INGRESOS 100%

Valor Comparativo de mercado Valor Físico o C.R.N. Valor de Capitalización de Rentas

FÍSICO

$463.041,75 472.025,02 302.467,80

PONDERADO $463.041,75

30,00%

$138.912,52

$472.025,02

60,00%

$283.215,01

$302.467,80

10,00%

$30.246,78

100,00%

$452.374,32

VALOR COMERCIAL

XII.- CONSIDERACIONES PREVIAS A LA CONCLUSIÓN. El Valor Comercial es el Resultado de la Ponderación de los Tres Análisis: De Mercado: 30% Físico: 60% De Capitalización: 10%

XIII.- CONCLUSIÓN DEL AVALÚO. Los valores estimados en el presente avalúo, están calculados con cifras al: VALOR COMERCIAL:

$452.374,32

(CUATROCIENTOS CINCUENTA Y DOS MIL TRESCIENTOS SETENTA Y CUATRO PESOS 32/100 M.N.)

VALUADOR:

C.Jesús Castillo Muñoz

13

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REPORTE FOTOGRAFICO DEL INMUEBLE QUE SE ESTA VALUANDO

Sala: Piso de Loseta Ceramica,Tirol Planchado y Pintura Vinilica en Muros

Baño con Lambrin de Azulejo

Recamaras con Closet de Madera

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REPORTE FOTOGRAFICO DEL INMUEBLE QUE SE ESTA VALUANDO

Baño con Muebles sanitarios de Color

Lavabo con Pedestal de Color

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REPORTE FOTOGRAFICO DEL INMUEBLE QUE SE ESTA VALUANDO

Fachada Principal con Vista a la Calzada Gral. Ignacio Zaragoza

Fachada Principal con Vista a la Av.8 (Gral. Francisco Morazán)

Fachada Principal

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AVALÚO No.

001/HGV

FOTO DEL INMUEBLE

Calle: Número: Colonia: Delegación: Código Postal: Entidad Federativa: Fecha del avalúo: CONCLUSIÓN DEL AVALÚO:

7 MZ. 64 LT. 13A VALLE DE LOS REYES LA PAZ 56430 ESTADO DE MÉXICO ago-09 VALOR COMERCIAL:

$1,522,064.00

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II.- DATOS GENERALES. PERITO VALUADOR:

Daniel Castorena Olguín

ESPECIALIDAD

Inmuebles

REGISTRO DE LA :

ESIA 2004310556

INMUEBLE QUE SE VALÚA:

Casa Habitación

RÉGIMEN DE PROPIEDAD:

Privado

PROPIETARIO DEL INMUEBLE:

C. Maria Elena Olguín Cerón

USO DEL AVALÚO:

Venta

PROPÓSITO DEL AVALÚO:

Estimar Valor comercial

Calle: 7

UBICACIÓN DEL INMUEBLE:

Número: Mz 64 Lt 13A Colonia: Valle de los Reyes Delegación: La Paz Código Postal: 56430 Entidad Federativa: Estado de Mexico NÚMERO DE CUENTA PREDIAL:

21630

NÚMERO DE CUENTA DE AGUA:

351321

III.- CARACTERÍSTICAS URBANAS. CLASIFICACIÓN DE LA ZONA:

Habitacional

TIPO DE CONSTRUCCIÓN DOMINANTE EN LA CALLE:

Casa habitacion de 1 nivel

ÍNDICE DE SATURACIÓN EN LA ZONA:

90%

DENSIDAD DE POBLACIÓN:

Media

CONTAMINACIÓN AMBIENTAL:

Baja, principalmente por vehiculos, zona libre de industrias

USO DEL SUELO:

HB1

VÍAS DE ACCESO, IMPORTANCIA Y CONDICIONES DE Calzada Ignacio Zaragoza, Carretera Distribuidor vial "La Concordia" LAS MISMAS:

Mexico - Texcoco,

SERVICIOS PÚBLICOS:

Completos

EQUIPAMIENTO URBANO:

Bancos, Escuelas, Iglesias, Centros Comerciales, Mercados, Gasolineras, Jardines, Parques, Gimnasios, Señalización y Nomenclatura de Calles, Deportivos, Panteones, Centros Nocturnos.

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IV.- TERRENO. TRAMOS DE CALLE, CALLES TRANSVERSALES LIMÍTROFES Y ORIENTACIÓN: Al norte se encuentra la calle 8, al sur la calle 6, al este la calle Ixtapan y al oeste la calle Acambay.

LINDEROS Y COLINDANCIAS SEGÚN: Se trata de dos fracciónes de terreno de las cuales se indican sus linderos, colindancias y superficies La primera ORIENTACIÓN Al Norte

DISTANCIA 20.000

Predio

COLINDANCIAS

Al Sur

20.000

Calle 7

Al Este

10.000

Predio

Al Oeste

10.000

Predio

SUPERFICIE DEL TERRENO:

200.00 m2

La segunda

SUPERFICIE DEL TERRENO: SUPERFICIE TOTAL DEL TERRENO SUPERFICIE DE CONSTRUCCIÓN: INDIVISO:

200.00 m2 200.00 m2 207.00 m2 100.000 %

TOPOGRAFÍA Y CONFIGURACIÓN:

Terreno plano y con forma rectangular

NÚMERO DE FRENTES:

Uno

CARACTERÍSTICAS PANORÁMICAS:

Urbana

DENSIDAD HABITACIONAL:

101 Habitantes / Hectarea Aproximadamente

INTENSIDAD DE CONSTRUCCIÓN:

1.4

SERVIDUMBRES y/o RESTRICCIONES:

Ninguno que afecte

CROQUIS DE LOCALIZACIÓN:

NORTE

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V.- DESCRIPCIÓN DEL INMUEBLE. USO ACTUAL:

Casa Habitación con un frente Habitacional, para acceder ala casa habitación encontramos un portón de herrería, por el cual podemos acceder al patio que tiene espacio para tres automoviles, al fondo del patio se encuentra la entrada que comunica a la cocina,sala, comedor y al fondo un baño, en el comedor hay unas escaleras, al llegar al primer nivel vamos a encontrar dos habitaciones, una sencilla y una mas grande con un baño, contamos con 2 lavaderos, tanque estacionario, calentadores de agua, tinacos. En la planta baja hay 3 habitaciones a las que solo se les tiene acceso por la parte del patio, en este patio hay un medio baño y a un costado una escalera que conduce a dos recamaras en obra negra, los cuales no cuentan con losa de concreto.

TIPOS DE CONSTRUCCIÓN: Casa Habitacion Mediano Moderno CALIDAD Y CLASIFICACIÓN:

5

NÚMERO DE NIVELES:

Uno

EDAD APROXIMADA:

30

VIDA ÚTIL REMANENTE:

60

VIDA TOTAL:

90

ESTADO DE CONSERVACIÓN:

Bueno

CALIDAD DEL PROYECTO:

Bueno

UNIDADES SUSCEPTIBLES DE RENTARSE: Una

VI.- ELEMENTOS DE LA CONSTRUCCIÓN. a) OBRA NEGRA O GRUESA: CIMIENTOS:

Se supone cimientos de mampostería

ESTRUCTURA:

Marcos rigiddos de concreto

MUROS:

Tabique rojo recocido mortero cemento arena.

ENTREPISOS:

Losa de concreto armada con varilla de 1/2 @20 en claros medianos.

TECHOS:

Planos con yeso

AZOTEAS:

Impermeabilizada en algunas partes, transitable

BARDAS:

De tabique, con castillos y cerramientos de concreto

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AVALÚO No. 001/HGV b) REVESTIMIENTOS Y ACABADOS INTERIORES: APLANADOS INTERIORES:

Aplanados con yeso, pasta y mortero

APLANADOS EXTERIORES:

Aplanado fino con mortero y pintura

PLAFONES:

yeso

LAMBRINES:

azulejo en cocina

PISOS:

Terrazo, colocado en el mes de mayo del año 2009

ESCALERAS:

De rampa de Concreto armado con escalones forjado y recubrimiento de terrazo

PINTURA:

Pintura de aceite en fachada y muros exteriores

RECUBRIMIENTOS ESPECIALES:

no

c) CARPINTERÍA:

2 Habitaciones con closet de madera

d) INSTALACIONES HIDRÁULICAS Y SANITARIAS: MUEBLES DE BAÑO / COCINA:

Muebles de Baño de calidad media ; Cocina Integral consta de alacena, estufa, tarja y barra

e) INSTALACIONES ELÉCTRICAS:

Oculta, Salida spot normales.

f) PUERTAS Y VENTANERÍA:

Hechas en herreria

HERRERÍA:

Zahuan de fachada, puerta de acceso, escalera de azotea, cancel de cocina, cancel de recamara

g) VIDRIERÍA:

Cristales Claros Normales, Filtra sol y Traslucidos

h) CERRAJERÍA:

Normales

i) FACHADA:

Aplanada y pintada, incluye herreria en zahuan y parte superior

j) INSTALACIONES ESPECIALES, ELEMENTOS ACCESORIOS Y OBRAS COMPLEMENTARIAS: ( Ver detalle en hoja específica.)

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VII.- DEFINICIONES.

DEFINICIONES: Existen tres enfoques de valuación: el Comparativo de Mercado, de Costos y de Ingresos.

ENFOQUE COMPARATIVO DE MERCADO: Este enfoque involucra la recopilación de información pertinente del mercado de los bienes similares al bien valuado, analizando la oferta y demanda, para poder llegar a un indicador que permita establecer el precio más probable de venta para los bienes que se están valuando. Al resultado obtenido por este enfoque, se le denomina VALOR COMPARATIVO DE MERCADO. ENFOQUE DE COSTOS: Se basa en el costo de reproducción o de reemplazo de un bien similar al analizado a la fecha del avalúo; al resultado de este análisis se le denomina COSTO DE REPOSICIÓN NUEVO (C.R.N.). Si el bien no es nuevo, su valor se afectará por los diversos factores de depreciación y obsolescencia aplicables, según sea el caso. Al resultado obtenido por este enfoque, se le denomina VALOR FÍSICO o COSTO NETO DE REPOSICIÓN. ENFOQUE DE INGRESOS: Este enfoque considera el valor presente de los beneficios futuros, derivados del bien a valuar y es generalmente medido a través de la capitalización de un nivel específico de ingresos. Al resultado obtenido por este enfoque, se le denomina VALOR DE CAPITALIZACIÓN DE RENTAS. VALOR COMERCIAL (Valor Justo de Mercado): Es el resultado del análisis y ponderación de los enfoques valuatorios: Comparativo de Mercado, Ingresos y/o Costos. Es el precio estimado por el cual una propiedad se intercambiaría en la fecha del avalúo entre un comprador y un vendedor actuando por voluntad propia, en una transacción sin intermediarios, con un plazo razonable de exposición, donde ambas partes actúan con conocimiento de los hechos pertinentes, con prudencia y sin compulsión.

NOTAS: El domicilio valuado no cuenta con escrituras Las superficies consideradas se obtuvieron de planos proporcionados por el cliente En la inspección ocular del bien motivo del presente avalúo, no es posible detectar todos los vicios ocultos que pudieran existir en la propiedad A pesar de que el inmueble se encuentra en el estado de Mexico se ha tomado el criterio para avaluos del D.F. La vigencia de este avalúo esta determinada por por su proposito o destino y dependerá básicamente de la temporabilidad que establezca en su caso la instituciòn emisora

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VIII.- ENFOQUE COMPARATIVO DE MERCADO. INMUEBLES SIMILARES EN VENTA:

Colonia Calle Teléfono Informante No. Agicola Oriental Oriente 251 B 126 28846461 Jose Carlos Peréz Vazquez Casa Sola, con 120 m² y 200 m² de Construcción cuenta con 4 recamaras y un baño. Con un a edad de 40 años con 2 Niveles

No. 1

2

Construidos y estado de conservación: Bueno Los Reyes Acaquilpan Privada de Puebla S/N 24553641 VAC Inmobiliaria Casa Sola, con 94 m² y 180 m² de Construcción cuenta con 3 recamaras y 2 baños. Con un a edad de 2 años con 2 Niveles Construidos y

3

estado de conservación: Excelente Ixtapaluca Centro Cerrada 2 de Abril S/N 56706298 Grec Grupo Inmobiliario Casa Sola, con 362.24 m² y 128 m² de Construcción cuenta con 3 recamaras y un baño. Con un a edad de 10 años con 2 Niveles

4

Construidos y estado de conservación: n/d Loma Bonita Josefa Ortiz de Dominguez S/N 55198478 Eduardo Chavez Nuñez Casa Sola, con 200 m² y 140 m² de Construcción cuenta con 3 recamaras y 3 baños. con 2 Niveles Construidos y estado de

5

conservación: Bueno Loma Bonita Igancio Zaragoza S/N 41974975 Bandin Haro Casa Sola, con 201 m² y 296 m² de Construcción cuenta con 5 recamaras y 4 baños. Con un a edad de 25 años con 2 Niveles Construidos y estado de conservación: Bueno Factores de Homologación

No.

Oferta

Sup.

$/m² NEG.

UBIC.

SUP.

CALID.

$/m²

EDO. CONS.

OTRO

FRe

1

1,500,000.00

200.00

7,500.00

0.90

1.00

1.00

1.00

1.00

1.15

1.04

7,762.50

2

1,200,000.00

180.00

6,666.67

0.90

1.00

1.10

0.90

0.90

1.20

0.96

6,415.20

3

1,250,000.00

128.00

9,765.63

0.90

1.00

1.20

1.10

0.95

0.80

0.90

8,817.19

4

1,000,000.00

140.00

7,142.86

0.90

1.00

1.15

1.10

1.00

1.10

1.25

8,945.36

5

1,600,000.00

296.00

5,405.41

0.90

1.00

0.90

1.00

1.10

0.90

0.80

4,334.59

VALOR HOMOLOGADO: EN N.R. $/m² SUPERFICIE DE CONSTRUCCIÓN:

m2

SUBTOTAL:

$

7,255.00

MONTO ADICIONAL A CONSIDERAR:

$

25,000.00

$

1,526,785.00

VALOR COMPARATIVO DE MERCADO:

Se considera un valor adicional de $25,000.00 por tener 32m2 de construcción en obra negra. 0.90

Factores utilizados: Negociación Es el facto que a juicio del perito valuador, con base en las observaciones del mercado en operaciones de contado, ajusta al precio de la oferta. Ubicación :

Este factor califica la localización física de la oferta vs. el inmueble valuado, así como el corredor de valor

Superficie

En función de la superficie de la OFERTA con respecto al predio valuado

Calidad

Es el facto que considera las diferencias entre la oferta y el inmueble a valuar, relacionado con el tipo y calidad de construcción.

Edo. Cons. Uso suelo Colonia Edad

Considera las diferencias del nivel de deterioro entre la oferta y el inmueble valuado.

del Considera las diferencias en el uso del suelo entre el inmueble a valuar y las ofertas Considera las difefencias que exiten entre la colonioa donde se ubica el inmueble y las colonias de las ofertas Considera la diferencia de edad entre el inmueble a valuar y las ofertas

7,254.97 7,255.00 207.00

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ANÁLISIS COMPARATIVO DE MERCADO DEL TERRENO. TERRENOS SIMILARES EN VENTA:

No. 1

Colonia Calle Teléfono Informante No. Los Reyes 9 13 52778366 Coldwell Banker Acro Terreno excelente ubicación, centro de los reyes, a 4 cuadras del tren suburbano, uso de suelo mixto, 490m2, 24.5m de frente y 20m de fondo.

2

Santo Tomas Ajusco Carretera al ajusco s/n Lugar en expansión, cuenta con cimentación de 2 mts, agua luz y telefono

3

Lindavista Vicente Villada s/n 53431555 Century 21 Terreno plano en zona mixta, piso de concreto, muro perimetral de tabicon y una tuchumbre de 60m2, 215m2 de superficie, 10m de frente y 21.5 de fondo La Fama Joaquin Romo 24 445540711242 Agustin Rodriguez a 100m de la estación del metrobus ayuntamiento, a espaldas de la Ecaroz de Insurgentes sur, 260m2

4

5

No. 1 2 3 4 5

(55)58100813

Rey Lucky Real Estate

Pedregal de santo domingo Tosnene s/n 56640505 Proyecsa Inmobiliaria Cerca del metro CU, tiene una construcción de un nivel, uso de suielo HC3.30, CUS 0.36, 209m2, 10m de frente y 20m de fondo

Oferta 2,700,000.00 280,000.00 1,050,000.00 2,548,000.00 1,485,000.00

Sup. 490.00 200.00 215.00 260.00 209.00

$/m² 5,510.20 1,400.00 4,883.72 9,800.00 7,105.26

Factores de Homologación NEG.

UBIC.

ZONA

0.90 0.90 0.90 0.90 0.90

0.90 1.20 0.90 0.80 0.80

1.00 1.20 1.00 0.80 0.80

FORMA

SUP.

OTRO

1.00 0.80 0.80 1.00 1.00 1.20 1.00 1.00 1.00 0.90 0.80 0.85 1.00 1.00 0.85 VALOR HOMOLOGADO: EN N.R. $/m²

FRe 0.52 1.56 0.81 0.35 0.49

Factores Utilizados: Negociación

Es el facto que a juicio del perito valuador, con base en las observaciones del mercado en operaciones de contado, ajusta al precio de la oferta.

Ubicación :

Este factor califica la localización física de la oferta vs. el inmueble valuado

Zona:

Califica el entorno de la oferta vs. el inmueble valuado, así como el corredor de valor

Forma :

Es el resultado de calificar la irregularidad de la oferta respecto al inmueble valuado

Superficie

En función de la superficie de la OFERTA con respecto al predio valuado

Uso del Suelo Considera las difererencias e el uso del suelo entre el inmueble a valuar y las ofertas Colonia

Considera las diferencias en el tipo de colonia entre el inmueble a valuar y las ofertas

$/m² 2,856.49 2,177.28 3,955.81 3,454.62 3,478.74 3,184.59 3,185.00

AVALÚO No.

SERVICIOS DE AVALUOS CASTORENA S.A.

001/HGV

ANÁLISIS COMPARATIVO DE MERCADO EN RENTA. INMUEBLES SIMILARES EN RENTA:

No.

Colonia

Calle

No.

Teléfono

Informante

1

Lomas Estrella

Mauritania

s/n

56597777

Maricela Camarillo

Cuenta con una pequeña bodega, vigilancia en el fraccionamiento, 180m2 de terreno, 180m2 de construcción, 3 recamaras, 2 baños Cacama

2

Sur 83

s/n

56978325

Miriam Figueroa

Muy bien cuidada, closet de blancos, techo doble altura en estancia, puerta automatica, 128m de terreno, 200m2 de construcción, 3 recamaras, 2 baños 3

Valle Dorado

5370

s/n

54872054

Rafael Martinez

s/n

2771000

Mary Hernandez

s/n

7222197964

Noé H. Silva

3 Recamaras, 1.5 baños, 160m2 de terreno, 160m2 de construcción 4

San Mateo Otzacatipan

Nicolas Tolentino

3 Recamaras, 1.5 Baños, 268m2 de terreno, 140m2 de construcción 5

Xinantecatl

Jorullo

250m2 de Terreno, 220m2 de construcción, 4 recamaras, 3.5 baños

Factores de Homologación

No.

Oferta

Sup.

$/m²

1 2 3 4 5

9,500.00 11,000.00 8,000.00 5,500.00 10,000.00

180.00 200.00 160.00 140.00 220.00

52.78 55.00 50.00 39.29 45.45

NEG.

UBIC.

SUP.

0.90 0.90 0.90 0.90 0.90

0.90 0.95 0.90 1.10 1.15

1.05 1.00 1.20 1.20 0.90

CALID.

Edo Cons

OTRO

1.15 1.15 1.10 1.20 1.10 1.10 0.90 1.00 1.00 1.10 1.10 1.20 0.90 0.90 0.80 VALOR HOMOLOGADO: EN N.R. $/m²

FRe 1.24 1.24 0.87 1.72 0.60

0.10 0.90

FACTORES UTILIZADOS: Negociación Es el facto que a juicio del perito valuador, con base en las observaciones del mercado en operaciones de contado, ajusta al precio de la oferta. Ubicación :

Este factor califica la localización física de la oferta vs. el inmueble valuado

Superficie

Este factor califica la superficie de la oferta con respecto al inmueble valuado.

Calidad

Es el facto que considera las diferencias entre el inmueble a valuar y la oferta, en relación al tipo y calidad de construcción.

Edo. Cons

Considera las diferencias del nivel de deterioro entre la oferta y el inmueble valuado

Uso de suelo Considera las difererencias e el uso del suelo entre el inmueble a valuar y las ofertas Considera las diferencias que existen entre la colonia donde se ubica el inmueble y las colonias de las ofertas Colonia Edad

Considera la diferencia de edad entre el inmueble a valuar y las ofertas

$/m² 65.30 68.28 43.74 67.77 27.44 54.50 55.00

AVALÚO No.

001/HGV

SERVICIOS DE AVALUOS CASTORENA S.A.

j) INSTALACIONES ESPECIALES, ELEMENTOS ACCESORIOS Y OBRAS COMPLEMENTARIAS: p/c

INSTALACIONES ESPECIALES:

Unidad

Cantidad

EDAD

V.R.N. (unitario)

FACTOR DE DEMÉRITO Cons.

Edad

Otro

FRe

V.N.R.

VALOR

(unitario)

PARCIAL

SUMA

p/c

ELEMENTOS ACCESORIOS:

EA1 GAS ESTACIONARIO EA2 TINACO Y BOMBA

Unidad

Cantidad

EDAD

V.N.R.

VALOR

(unitario)

C.R.N.

Cons.

Edad

Otro

FRe

(unitario)

PARCIAL

FACTOR DE DEMÉRITO

PZA

1

10

$3,646.00

1.0

0.4

1.0

0.40

$1,458.40

$1,458.40

PZA

1

5

$5,350.00

1.0

0.6

1.0

0.60

$3,210.00

$3,210.00

SUMA p/c

OBRAS COMPLEMENTARIAS:

OC MARQUESINA OC1 PATIO

CONSTANTE CONSTANTE

Unidad

Cantidad

EDAD

V.R.N.

FACTOR DE DEMÉRITO

(unitario)

Cons.

Edad

Otro

FRe

$4,668.40

V.N.R.

VALOR

(unitario)

PARCIAL

PZA

1.00

15

$12,000.00

1.00

0.51

1.00

0.51

$6,120.00

$6,120.00

PZA

1.00

20

$30,000.00

1.00

0.51

1.00

0.51

$15,300.00

$15,300.00

0.10

SUMA: $

0.90

VIDA UTIL

90.00

EDAD

30.00

21,420.00

0.70

Nota: Indicar p=privativas; c=comunes

SUBTOTAL PRIVATIVAS:$ SUBTOTAL COMUNES: $

26,088.40

INDIVISO %

100

TOTAL: $

26,188.40

SERVICIOS DE AVALUOS CASTORENA S.A.

AVALÚO No.

001/HGV

IX.- ENFOQUE DE COSTOS. a) DEL TERRENO: M2.

LOTE TIPO

3,185.00

VALOR COMPARATIVO DE MERCADO:

$/m²

TERRENO

ESTIMACIÓN DEL VALOR DEL TERRENO: FRACCIÓN

TOTAL:

SUPERFICIE:

VALOR UNIT.

m²

$/m²

200.00

3,185.00

COEFICIENTE

MOTIVO COEFICIENTE

VALOR UNITARIO RESULTANTE

PARCIAL: $

3,185.00

637,000.00

SUMA (a): $

637,000.00

1.00

200.00 INDIVISO

VALOR

100.00%

SUBTOTAL $

637,000.00

b) DE LAS CONSTRUCCIONES: ESTIMACIÓN DEL VALOR DE LAS CONSTRUCCIONES: TIPO:

1

USO o DESTINO DE

ÁREA

V.R.N.

FACTOR DE

V.N.R.

VALOR

LAS CONSTRUCCIONES

m²

(unitario)

DEMÉRITO

(unitario)

PARCIAL: $

207.00

4,859.32

0.90

4,373.39

905,291.32

CASA HABITACIÓN

TOTAL

207.00

m²

SUBTOTAL (b): $

905,291.32

SUBTOTAL (c): $

26,188.40

c) INSTALACIONES ESPECIALES, ELEMENTOS ACCESORIOS Y OBRAS COMPLEMENTARIAS: (Ver desglose:)

%PARA DE PARTICIPACIÓN DATOS GRAFICA: Terr. Const. Inst.

2%

VALOR FÍSICO o V.N.R. :

637,000.00 905,291.32 26,188.40

40%

Terr. Const.

58%

Inst.

7577.196696

(a+b+c) $

1,568,479.72

SERVICIOS DE AVALUOS CASTORENA S.A.

AVALÚO No.

001/HGV

X.- ENFOQUE DE INGRESOS. a).- IMPORTE DE DEDUCCIONES: VACÍOS

4%

IMP. PREDIAL SERV. DE AGUA

3%

CONS/ MANT

8%

ADMÓN.

3.00%

ENERG. ELÉC.

3.00%

DEDUCC. FISCALES (ISR) I.S.R

SEGUROS

2.00%

OTROS

TOTAL DEDUCCIONES :

23.00%

b).- CALCULO DE TASA: CONCEPTO

T

A

S

9%

10%

11%

12%

0-5

5 - 20

20-40

40-50

50-60

MAS DE 60

MAS DE 60

50-60

40-50

20-40

5 - 20

TERMINADA

REGULAR

MALO

RUINOSO

calificación

1

VIDA ÚTIL REMANENTE calificación

1

ESTADO DE CONSERV.

NUEVA

MUY BUENO

BUENO

MUY BUENO

BUENO

ADECUADO

REGULAR

DEFICIENTE

MALO

Terr = Const.

Terr > Const

Terr > Const

HASTA 3-1

MAYOR 3-1

calificación

1

calificación REL. SUP. (TERR/CONST)

S

8%

EDAD (años)

PROYECTO

A

7%

1 Const > Terr

Const > Terr

Const > Terr

MAYOR 3-1

HASTA 3-1

HASTA 2-1

calificación

1

USO DEL INMUEBLE

CASA

EDIF. PROD.

DEPTO/CASA

OFNA/LOCAL

OFNA/LOCAL

BODEGA/

INMUEBLE

UNIF.

HAB-COM.

CONDOMINIO

CONDOMINIO

UNIF.

INDUSTRIA

1er ORDEN

2o. ORDEN

3er ORDEN

PROL. SERV.COM.

Proll. SERV/INC.

1.5714

1.7143

calificación

1

CLASIF. ZONA

LUJO

calificación

1

SUMA CALIF.

1

1

3

2

CAPITALIZACIÓN

1.0000

1.1429

1.2857

1.4286

TASAS PARCIALES

1.0000

1.1429

3.8571

2.8571

TASA RESULTANTE:

8.86%

DETERMINACIÓN DEL VALOR POR CAPITALIZACIÓN DE RENTAS: TIPO H1

DESTINO: HABITACIONAL

SUPERFICIE: VALOR/m² 207.00

TOTAL:

RENTA MENS.

55.00

11,385.00

207.00

RENTA BRUTA MENSUAL: Red. $ TOTAL DEDUCCIONES:

23.00%

RENTA NETA MENSUAL:

8,766.45

RENTA NETA ANUAL:

11,385.00

2,618.55

105,197.40

CAPITALIZANDO LA RENTA ANUAL AL:

8.86%

TASA DE CAPITALIZACIÓN APLICABLE AL CASO, RESULTA UN VALOR DE: P.U. $/M2.

$5,737.74

$

1,187,712.58

SERVICIOS DE AVALUOS CASTORENA S.A.

AVALÚO No.

001/HGV

Valor Comparativo de mercado Valor Físico o C.R.N. Valor de Capitalización de Rentas

1,526,785.00 1,568,479.72 1,187,712.58

XI.- RESUMEN DE LOS VALORES OBTENIDOS.

DATOS PARA GRAFICA MERC.

MERC.

1,527,000

FÍSICO

1,568,000

INGRESOS

1,188,000

29% 32% INGRESOS 100% FÍSICO

$1,522,064.06

XII.- CONSIDERACIONES PREVIAS A LA CONCLUSIÓN. Para poder dar una conclusión del valor comercial se hizo una ponderación considerando un 70% del valor fisico, un 20% del valor comparativo de mercado y un 10% del valor de capitalización de rentas.

XIII.- CONCLUSIÓN DEL AVALÚO. A MI LEAL SABER Y ENTENDER.

VALOR COMERCIAL:

VALUADOR:

$1,522,064.00 (UN MILLÓN QUINIENTOS VEINTIDOS MIL SESENTA Y CUATRO PESOS 00/100 M.N.)

DANIEL CASTORENA OLGUÍN

SERVICIOS DE AVALUOS CASTORENA S.A.

SUJETO

SERVICIOS DE AVALUOS CASTORENA S.A.

OFERTA DE CASAS EN VENTA

SERVICIOS DE AVALUOS CASTORENA S.A.

OFERTA DE TERRENOS

SERVICIOS DE AVALUOS CASTORENA S.A.

OFERTA DE RENTAS

María Luisa Contreras Casas

AVALÚO No.

INM-HAB-001

FOTO DEL INMUEBLE

Calle: Número: Colonia: Delegación: Código Postal: Entidad Federativa:

Av. 613 35 San Juan de Aragon Gustavo A. Madero 7979 Distrito Federal

Fecha del avalúo:

19-ago-09

CONCLUSIÓN DEL AVALÚO:

AGOSTO 2009

$1,627,930.00

VALOR COMERCIAL:

1

$1,627,929.94

María Luisa Contreras Casas

PATIO DELANTERO

FACHADA PRINCIPAL

RECAMARA PLANTA ALTA

COCINA

RECAMARA PLANTA BAJA

PATIO TRASERO

PATIO TRASERO

AGOSTO 2009

ESTANCIA PLANTA ALTA

BAÑO

2

María Luisa Contreras Casas

AVALÚO No. INM-HAB-001

II.- DATOS GENERALES. PERITO VALUADOR:

María Luisa Contreras Casas

ESPECIALIDAD

Inmuebles

REGISTRO :

2004310170

INMUEBLE QUE SE VALÚA:

Casa habitacion

RÉGIMEN DE PROPIEDAD:

Privado

PROPIETARIO DEL INMUEBLE:

C. Aurora Calderon

USO DEL AVALÚO:

Venta

PROPÓSITO DEL AVALÚO:

Determinar el Valor Comercial

UBICACIÓN DEL INMUEBLE:

Calle: Av. 613 Número: 35 Colonia: San Juan de Aragon Delegación: Gustavo A. Madero Código Postal: 7979 Entidad Federativa: Distrito Federal

NÚMERO DE CUENTA PREDIAL:

066-477-41-000-6

NÚMERO DE CUENTA DE AGUA:

30-45-556-926-01-000-2

III.- CARACTERÍSTICAS URBANAS. CLASIFICACIÓN DE LA ZONA:

Predomina la habitacional, con una calle comercial

TIPO DE CONSTRUCCIÓN DOMINANTE EN LA CALLE:

Casa habitacional de dos niveles, tipo medio

ÍNDICE DE SATURACIÓN EN LA ZONA:

100%

DENSIDAD DE POBLACIÓN:

Media

CONTAMINACIÓN AMBIENTAL:

No

USO DEL SUELO:

Habitacional

VÍAS DE ACCESO, IMPORTANCIA Y CONDICIONES DE LAS MISMAS:

Metro bosque de aragon a 1.78 km, metro deportivo oceania 4 km y Av. 602

SERVICIOS PÚBLICOS:

Completos

EQUIPAMIENTO URBANO:

Escuelas, mercados, metros, tienda de abarrotes, iglesias, señalizacion en calles, parques y sitio de taxi

AGOSTO 2009

3

María Luisa Contreras Casas

AVALÚO No.INM-HAB-001

IV.- TERRENO. TRAMOS DE CALLE, CALLES TRANSVERSALES LIMÍTROFES Y ORIENTACIÓN: Al norte c. 1a 603 Al sur Av. 602 al oriente Al oriente c. 615 Al poniente Av. 613 LINDEROS Y COLINDANCIAS SEGÚN:

Escritura 10430 de fecha 09 de noviembre de 1974 ante la fé del notaio 129 Ingnacio Soto borja

La primera ORIENTACIÓN Al norte

DISTANCIA 21.850

con el lote seis

COLINDANCIAS

Al sur

21.850

con el lote ocho

Al oriente

8.000

con el lote cuarenta y uno

Al poniente

8.000

con la av. Seiscientos trece

SUPERFICIE DEL TERRENO:

174.80

m2

SUPERFICIE DEL TERRENO:

174.80

m2

SUPERFICIE DE CONSTRUCCIÓN:

129.51

INDIVISO:

100.00

m2 %

TOPOGRAFÍA Y CONFIGURACIÓN:

A nivel de banqueta de forma regular

NÚMERO DE FRENTES:

Uno

CARACTERÍSTICAS PANORÁMICAS:

Urbana

DENSIDAD HABITACIONAL:

203 hab /ha

INTENSIDAD DE CONSTRUCCIÓN:

HC2/20

SERVIDUMBRES y/o RESTRICCIONES:

Ninguno que afecte

AGOSTO 2009

5

María Luisa Contreras Casas

AVALÚO No.INM-HAB-001

CROQUIS DE LOCALIZACIÓN:

AGOSTO 2009

5

María Luisa Contreras Casas

AVALÚO No. INM-HAB-001

V.- DESCRIPCIÓN DEL INMUEBLE.

USO ACTUAL:

TIPOS DE CONSTRUCCIÓN:

Casa habitacional de dos plantas sobre un terreno regular en Av. principal, con la siguiente distribucion: en planta baja un baño completo, cocina, comedor, sala y tres recamaras una con un baño completo; y en planta alta un vestibulo y una recamara. Con patio delantero bastante amplio para cuatr automoviles y patio trasero con escalera de servicio para la azotea de la planta baja, con un pasillo de servicio que comunica el patio principal con patio de servicio y con dos Mediano moderno

CALIDAD Y CLASIFICACIÓN:

Tipo

Clasificacion

Superficie

Edad

Vida total

Vida util remanente

T-1 T-2 T-3

4 4 3

90.69 6.75 32.07

35 25 20

80 80 70

45 55 50

NÚMERO DE NIVELES: 2 ESTADO DE CONSERVACIÓN: Muy bueno CALIDAD DEL PROYECTO: Regular UNIDADES SUSCEPTIBLES DE RENTARSE:

1

VI.- ELEMENTOS DE LA CONSTRUCCIÓN. a) OBRA NEGRA O GRUESA: CIMIENTOS:

Se supone de maposteria de junteada con mamposteria cemento mortero arena

ESTRUCTURA:

Muros de carga

MUROS:

Se supone de concreto armado

ENTREPISOS:

Losa nervada de concreto armado

TECHOS:

Planos

AZOTEAS:

Impermeabilizada

BARDAS:

Si, tabicon asentado con mortero cemento arena

AGOSTO 2009

6

María Luisa Contreras Casas

AVALÚO No. INM-HAB-001 b) REVESTIMIENTOS Y ACABADOS INTERIORES: APLANADOS INTERIORES:

Aplanados de yeso en muros y tirol planchado en techos

APLANADOS EXTERIORES:

Aplano fino de cemento arena

PLAFONES:

No

LAMBRINES:

No

PISOS:

Loseta de granito

ESCALERAS:

Escalera de concreto armado forrada de granito

PINTURA:

Pintura vinilica en interiores y exteriores

RECUBRIMIENTOS ESPECIALES:

Loseta ceramica en baños y cocina

c) CARPINTERÍA:

Mubles de cocina integral

d) INSTALACIONES HIDRÁULICAS Y SANITARIAS:

Instalacion hidraulica tuberia de cobre e instalacion sanitaria tuberias de pvc

MUEBLES DE BAÑO / COCINA:

W.c, regadera, lavabo y en cocina tarja

e) INSTALACIONES ELÉCTRICAS:

Tubera de poliducto y cableado de cobre

f) PUERTAS Y VENTANERÍA:

De herreria

HERRERÍA:

puertas y ventanas

g) VIDRIERÍA:

Vidrios de 3mm transparentes

h) CERRAJERÍA:

Cerraduras de seguridad en puertas principales de acceso

i) FACHADA:

Muro de tabique rojo con aplanado fino y pintura vinilica con porton de herreria y marquesina

j) INSTALACIONES ESPECIALES, ELEMENTOS ACCESORIOS Y OBRAS COMPLEMENTARIAS:

1.- Cocina integral movil

5.- Antena satelital

2.- Gas estacionario 3.- Equipo de bombeo 4.- Bardas

6.- Marquesinas 7.- Cisterna 8.- Patios y andadores

AGOSTO 2009

7

( Ver detalle en hoja específica.)

María Luisa Contreras Casas

AVALÚO No. INM-HAB-001

VII.- DEFINICIONES. DEFINICIONES: Existen tres enfoques de valuación: el Comparativo de Mercado, de Costos y de Ingresos. ENFOQUE COMPARATIVO DE MERCADO: Este enfoque involucra la recopilación de información pertinente del mercado de los bienes similares al bien valuado, analizando la oferta y demanda, para poder llegar a un indicador que permita establecer el precio más probable de venta para los bienes que se están valuando. Al resultado obtenido por este enfoque, se le denomina VALOR COMPARATIVO DE MERCADO.

ENFOQUE DE COSTOS: Se basa en el costo de reproducción o de reemplazo de un bien similar al analizado a la fecha del avalúo; al resultado de este análisis se le denomina COSTO DE REPOSICIÓN NUEVO (C.R.N.). Si el bien no es nuevo, su valor se afectará por los diversos factores de depreciación y obsolescencia aplicables, según sea el caso. Al resultado obtenido por este enfoque, se le denomina VALOR FÍSICO o COSTO NETO DE REPOSICIÓN.

ENFOQUE DE INGRESOS: Este enfoque considera el valor presente de los beneficios futuros, derivados del bien a valuar y es generalmente medido a través de la capitalización de un nivel específico de ingresos. Al resultado obtenido por este enfoque, se le denomina VALOR DE CAPITALIZACIÓN DE RENTAS.

VALOR COMERCIAL (Valor Justo de Mercado): Es el resultado del análisis y ponderación de los enfoques valuatorios: Comparativo de Mercado, Ingresos y/o Costos. Es el precio estimado por el cual una propiedad se intercambiaría en la fecha del avalúo entre un comprador y un vendedor actuando por voluntad propia, en una transacción sin intermediarios, con un plazo razonable de exposición, donde ambas partes actúan con conocimiento de los hechos pertinentes, con prudencia y sin compulsión.

AGOSTO 2009

9

María Luisa Contreras Casas

CONCIDERACIONES PREVIAS 1.- Quienes intervenimos en el avaluo declaramos bajo protesta de decir verdad que no guardamos ningun tipo de relación o nexo de parentesco con el propietario del inmuebl.e 2.- El presente avaluo no podra ser utilizado para otro fin que no sea el que esta establecido en este documento.

3.- La vigencia del presente avaluo dependera de la temporalidad que establesca en su caso la institucion emisora o autoridad competente

4.- Los metodos de valuacion empleados son el metodo físico, de mercado y comercial 5.- Las medidas de colindancias no son las de escritura por lo que ESCRITURA ACTUALES LOTE 6 LOTE 37 LOTE 8 LOTE 33 Las otras colindancias siguen igual a la escritura

6.- El numero de la boleta predial establecido en la escritura es f-4-3-66-477-41 por lo que no concide con el actual numero de boleta predial que es 066-477-41-00-6 7.- En la inspeccion oculta del bien motivo del presente avaluo no es posible detectar todos los vicios ocultos que puedan existir en la propiedad los considerados son los resultados de la observacion o por informe del propietario 8.- El cliente a presentado la escritura de la propiedad , la boleta predial y plano de construcción

9.- Debido a que no se encontraron terrenos baldios por la zona donde se encuentra el inmueble que se va a evaluar, se toma el estudio de mercado en venta para obtener el valor del terreno mediante el costo de reposicion nuevo de la construccion actualizado al mes de agosto del 2009 obtenido del libro Bimsa edicion abril 2009 y se le restara el valor de la construccion al de terreno.

10.- En el mercado de rentas se olimina la oferta No. 2 y No. 5 debido a que no es representativo

AGOSTO 2009

9

María Luisa Contreras Casas

AVALÚO No.

INM-HAB-001

VIII.- ENFOQUE COMPARATIVO DE MERCADO. INMUEBLES SIMILARES EN VENTA:

No.

Colonia

Calle

No.

Teléfono

Informante

1

Naeciso Bassol

Av. 606 Agrupamiento "a" 66

s/n

(55) 1054 6554

Alejandro Mendoza

Preciosa casa excelente estado de conservacion, pequeño estudio, cuarto de lavado y bodega en azotea, cisterna de 3000 lt lista para habitarse, estacionamiento comintario, cuart 2

San juan de Aragon 4ta secc

647

14

3537 9210

Gustavo Martinez Garcia

2451 5555

century 21 Soluciones

5257 0099

Century 21 Trueba de torres

Excelente ubicación 3

San Juan de Aragon 6ta seccion

412-402

s/n Excelente ubicación

4

Lindavista

Poniete (Wilfrido Massieu)

S/N

Excelente ubicación con todos los ervicios, recamaras amplias con estacionamiento para dos autos, cerca de plaza lindavista 5

Guadalupe tepeyac

Guadalupe Tepeyac

S/N

5379 2458

Mariana estarada

Excelente ubicación, muy amplia, capaciad para ampliar y hacer mas modificaciones, calle tranquila, todo a la mano Factores de Homologación No.

Oferta

Sup.

$/m² NEG.

UBIC.

SUP.

CALID.

EDO. CONS.

$/m² OTRO

FRe

1

780,000.00

45.00

17,333.33

0.90

1.00

1.20

0.95

1.05

1.00

1.08

18,673.20

2

1,000,000.00

90.00

11,111.11

0.90

1.00

1.20

0.95

1.05

1.00

1.08

11,970.00

3

2,700,000.00

207.42

13,017.07

0.90

1.05

0.90

0.95

1.10

1.00

0.89

11,569.21

4 5

3,990,000.00

266.00

15,000.00

2,300,000.00

144.00

15,972.22

0.90 0.90

0.85 0.85

0.85 1.10

0.80 0.95

0.95 1.05

1.00 1.00

0.49 0.84

7,412.85 13,407.02

VALOR HOMOLOGADO: EN N.R. $/m² m2

12,606.00 129.51

SUBTOTAL:

$

12,606.00

MONTO ADICIONAL A CONSIDERAR:

$

SUPERFICIE DE CONSTRUCCIÓN:

VALOR COMPARATIVO DE MERCADO:

Factores utilizados: Negociación

Es el facto que a juicio del perito valuador, con base en las observaciones del mercado en operaciones de contado, ajusta al precio de la oferta.

Ubicación :

Este factor califica la localización física de la oferta vs. el inmueble valuado, así como el corredor de valor

Superficie

En función de la superficie de la OFERTA con respecto al predio valuado

Calidad

Es el facto que considera las diferencias entre la oferta y el inmueble a valuar, relacionado con el tipo y calidad de construcción.

Edo. Cons.

Considera las diferencias del nivel de deterioro entre la oferta y el inmueble valuado.

Uso del suelo Colonia

Considera las diferencias en el uso del suelo entre el inmueble a valuar y las ofertas Considera las difefencias que exiten entre la colonioa donde se ubica el inmueble y las colonias de las ofertas

Edad

Considera la diferencia de edad entre el inmueble a valuar y las ofertas

AGOSTO 2009

10

12,606.46

$

1,632,603.06

María Luisa Contreras Casas

AVALÚO No.

INM-HAB-001

ANÁLISIS COMPARATIVO DE MERCADO DEL TERRENO. TERRENOS SIMILARES EN VENTA:

No. 1

Colonia Naeciso Bassol

No. s/n

Calle Av. 606 Agrupamiento "a" 66

Teléfono (55) 1054 6554

Informante Alejandro Mendoza

Preciosa casa excelente estado de conservacion, pequeño estudio, cuarto de lavado y bodega en azotea, cisterna de 3000 lt lista para habitarse, estacionamiento comintario, cuarto 2

San juan de Aragon 4ta secc

647

14

3537 9210

Gustavo Martinez Garcia

2451 5555

century 21 Soluciones

5257 0099

Century 21 Trueba de torres

Excelente ubucacion 3

San Juan de Aragon 6ta seccion

412-402

s/n Excelente ubicación

4

Lindavista

Poniete (Wilfrido Massieu)

5

Guadalupe tepeyac

S/N

Excelente ubicación con todos los ervicios, recamaras amplias con estacionamiento para dos autos, cerca de plaza lindavista Guadalupe Tepeyac

S/N

5379 2458

Mariana estarada

Excelente ubicación, muy amplia capaciad para ampliar y hacer mas modificaciones, calle tranquila, todo a la mano Factores de Homologación

No.

Oferta

Sup.

$/m²

1 2 3 4 5

617,617.67 321,724.04 800,060.56 2,601,382.43 1,583,354.08

45.00 90.00 207.42 266.00 144.00

13,724.84 3,574.71 3,857.20 9,779.63 10,995.51

NEG.

UBIC.

ZONA

0.90 0.90 0.90 0.90 0.90

1.00 1.00 1.05 0.85 0.85

1.20 1.20 0.80 0.85 1.10

FORMA

SUP.

OTRO

0.95 1.20 1.00 0.95 1.15 1.00 0.95 0.95 1.00 0.80 0.90 1.00 0.95 1.05 1.00 VALOR HOMOLOGADO: EN N.R. $/m²

FRe 1.23 1.18 0.68 0.47 0.84

Factores Utilizados: Negociación Ubicación :

Es el facto que a juicio del perito valuador, con base en las observaciones del mercado en operaciones de contado, ajusta al precio de la oferta. Este factor califica la localización física de la oferta vs. el inmueble valuado

Zona:

Califica el entorno de la oferta vs. el inmueble valuado, así como el corredor de valor

Forma :

Es el resultado de calificar la irregularidad de la oferta respecto al inmueble valuado

Superficie

En función de la superficie de la OFERTA con respecto al predio valuado

Uso del Suelo

Considera las difererencias e el uso del suelo entre el inmueble a valuar y las ofertas

Colonia

Considera las diferencias en el tipo de colonia entre el inmueble a valuar y las ofertas

AGOSTO 2009

11

$/m² 16,898.02 4,217.80 2,631.73 4,578.63 9,229.59 7,511.15 7,511.00

María Luisa Contreras Casas

COSTO DE TERRENO FACTOR DE GRADO DE RUINOSO MALO NORMAL BUENO

0.0 0.8 1.0 1.1

ELEGIDO

1.0

FACTOR DE ESTADO DE Fed = 0.1 VP +0.9 (VP-E) VP VP = 40 E= 25

OFERTA

IMPORTE (TERRENO + CONSTRUCCION)

SUP. CONSTRUIDA

COSTO DE REPOSICION NUEVO (C.R.N.)

FACTOR DE EDAD (Fed)

EDO. DE CONSERVACION (Fco)

FRET

COSTO NUEVO DE REPOSICION (C.N.R.)

TERRENO (M2)

VALOR DEL CONSTRUCCION

VALOR DEL TERRENO

$/M2 DE TERRENO

1

$780,000.00

100.50

4971.52

0.33

1.0

0.325

$1,615.74

45.00

$162,382.33

$617,617.67

$13,724.84

2

$1,000,000.00

115.00

6938.88

0.85

1.0

0.85

$5,898.05

90.00

$678,275.96

$321,724.04

$3,574.71

3

$2,700,000.00

324.00

10471.45

0.70

0.8

0.56

$5,864.01

207.42

$1,899,939.44

$800,060.56

$3,857.20

4

$3,990,000.00

332.00

10724.57

0.39

1.0

0.39

$4,182.58

266.00

$1,388,617.57

$2,601,382.43

$9,779.63

5

$2,300,000.00

187.00

8709.84

0.44

1.0

0.44

$3,832.33

144.00

$716,645.92

$1,583,354.08

$10,995.51

OFERTA

COSTO DE REPOSICION DE ABRIL

INPC

COSTO AL MES DE AGOSTO

1

4963.58

1.0016

4971.52

2

6927.80

1.0016

6938.88

3

10454.72

1.0016

10471.45

4

10707.44

1.0016

10724.57

5

8695.93

1.0016

8709.84

AGOSTO 2009

12

María Luisa Contreras Casas

AVALÚO No.

INM-HAB-001

ANÁLISIS COMPARATIVO DE MERCADO EN RENTA. INMUEBLES SIMILARES EN RENTA:

No.

Colonia

Calle

No.

Teléfono

Informante

1

San Juan de Aragon

Av 412

S/N

57744440

Ramon Paredes

Excelente casa para negoocio o habitacional ,se renta la perte alta ideal para escuela gym o salon multi usos 2

Aragon

S/N

35379210

Gustavo Martinez Garcia

Bonita casa, muy amplia estacionamiento para tres autos, 3 recamaras, 3 baños, cuarto de servicio, sala comedor, cocina equipada, salon de reuniones. 3

Lindavista

Pisco

716

55868164

Administradora Lindavista

53431555

Century 21 Batíz y Cía

Zona tranquila 4

Valle Tepeyac

Moctezuma

S/N

Eespacios comodos y amplios, iluminada, estacionamiento cubierto, jardin con asador 5

lindavista

Matagalpa

S/N

51191000

Century 21 Beta

Espacios comodos y amplios, iluminada, estacionamiento cubierto

No.

Oferta

Sup.

$/m²

1 2 3 4 5

7,000.00 9,000.00 14,000.00 14,500.00 5,600.00

132.00 300.00 161.04 154.00 200.00

53.03 30.00 86.93 94.16 28.00

Factores de Homologación NEG.

UBIC.

SUP.

0.90 0.90 0.90 0.90 0.90

0.95 0.90 0.85 0.95 0.80

1.15 0.85 1.05 1.10 0.80

CALID.

Edo Cons

OTRO

1.05 0.95 1.00 0.95 0.80 1.00 1.05 0.90 1.00 0.90 0.95 1.00 0.95 1.00 1.00 VALOR HOMOLOGADO: EN N.R. $/m²

FACTORES UTILIZADOS: Negociación Ubicación :

Es el facto que a juicio del perito valuador, con base en las observaciones del mercado en operaciones de contado, ajusta al precio de la oferta. Este factor califica la localización física de la oferta vs. el inmueble valuado

Superficie

Este factor califica la superficie de la oferta con respecto al inmueble valuado.

Calidad

Es el facto que considera las diferencias entre el inmueble a valuar y la oferta, en relación al tipo y calidad de construcción.

Edo. Cons

Considera las diferencias del nivel de deterioro entre la oferta y el inmueble valuado

Uso de suelo

Considera las difererencias e el uso del suelo entre el inmueble a valuar y las ofertas

Colonia

Considera las diferencias que existen entre la colonia donde se ubica el inmueble y las colonias de las ofertas

Edad

Considera la diferencia de edad entre el inmueble a valuar y las ofertas

AGOSTO 2009

13

FRe 0.98 0.52 0.76 0.80 0.55

$/m² 52.01 15.70 65.99 75.71 15.32 64.47 64.47

María Luisa Contreras Casas

AVALÚO No. INM-HAB-001 j) INSTALACIONES ESPECIALES, ELEMENTOS ACCESORIOS Y OBRAS COMPLEMENTARIAS:

p/c

INSTALACIONES ESPECIALES:

Unidad

Cantidad

EDAD

C.R.N. (unitario)

FACTOR DE DEMÉRITO Cons.

Edad

Otro

FRe

V.N.R.

VALOR

(unitario)

PARCIAL

SUMA

p/c

ELEMENTOS ACCESORIOS:

P P P

Cocinas integral movil Equipo de bombeo Gas estacionario

Unidad

Cantidad

EDAD

V.R.N.

FACTOR DE DEMÉRITO

(unitario)

Cons.

Edad

Otro

FRe

V.N.R.

VALOR

(unitario) $10,169.64

PARCIAL $10,169.64

pza

1

5

$11,458.75

1.0

0.89

1.0

0.89

pza

1

15

$13,327.71

1.0

0.66

1.0

0.66

$8,796.29

$8,796.29

pza

1

30

$50,121.96

1.0

0.33

1.0

0.33

$16,289.64

$16,289.64

SUMA p/c

P P P P P

OBRAS COMPLEMENTARIAS: Bardas Rejas Patios y Andores Marquesinas Cisterna de 8m3

Unidad

Cantidad

EDAD

V.R.N.

$35,255.57

V.N.R.

VALOR

(unitario)

Cons.

Edad

Otro

FRe

(unitario)

PARCIAL

FACTOR DE DEMÉRITO

m

56.00

30

$2,692.04

1.00

0.33

1.00

0.33

$874.91

$48,995.13

m

3.70

30

$2,629.12

1.00

0.33

1.00

0.33

$867.61

$3,210.16

m2

91.79

25

$245.15

1.00

0.44

1.00

0.44

$107.87

$9,901.09

m

3.70

35

$5,001.63

1.00

0.21

1.00

0.21

$1,050.34

$3,886.27

pza

1.00

30

$27,349.12

1.00

0.33

1.00

0.33

$9,025.21

$9,025.21

SUMA: $

65,992.64

Nota: Indicar p=privativas; c=comunes

FACTOR DE GRADO DE CONSERVACION (FCo)

FACTOR DE ESTADO DE CONSERVACION (Fed)

RUINOSO 0.0 MALO

0.8

NORMAL 1.0

SUBTOTAL PRIVATIVAS:$ Fed = 0.1 VP +0.9 (VP-E) VP

SUBTOTAL COMUNES: $

101,248.21

BUENO 1.1 INDIVISO % TOTAL: $

AGOSTO 2009

14

101,248.21

María Luisa Contreras Casas

AVALÚO No.

INM-HAB-001

IX.- ENFOQUE DE COSTOS. a) DEL TERRENO: LOTE TIPO

175

M2.

VALOR COMPARATIVO DE MERCADO:

7,511.00

$/m²

TERRENO

ESTIMACIÓN DEL VALOR DEL TERRENO: FRACCIÓN

SUPERFICIE:

VALOR UNIT.

m²

$/m²

174.80

7,511.00

TOTAL:

COEFICIENTE

MOTIVO COEFICIENTE

VALOR UNITARIO RESULTANTE

1.00

174.80

VALOR PARCIAL: $

7,511.00

1,312,922.80

SUMA (a): $

1,312,922.80

INDIVISO

100.00%

SUBTOTAL $

1,312,922.80

b) DE LAS CONSTRUCCIONES: ESTIMACIÓN DEL VALOR DE LAS CONSTRUCCIONES: TIPO:

1

USO o DESTINO DE

ÁREA

V.R.N.

FACTOR DE

V.N.R.

VALOR

LAS CONSTRUCCIONES

m²

(unitario)

DEMÉRITO

(unitario)

PARCIAL: $

CASA HABITACIÓN

90.69

3,741.44

0.61

2,282.28

206,979.65

CASA HABITACIÓN

6.75

1,872.89

0.71

1,329.75

8,975.83

CASA HABITACIÓN

32.07

1,872.89

0.74

1,385.94

44,447.09

TOTAL

129.51

m²

SUBTOTAL (b): $

260,402.58

SUBTOTAL (c): $

101,248.21

c) INSTALACIONES ESPECIALES, ELEMENTOS ACCESORIOS Y OBRAS COMPLEMENTARIAS: (Ver desglose:)

DATOS GRAFICA: % PARA DE PARTICIPACIÓN Terr. Const. Inst.

16%

6%

VALOR FÍSICO o V.N.R. :

1,312,922.80 260,402.58 101,248.21 Terr.

Const.

78%

AGOSTO 2009

Inst.

15

(a+b+c) $

1,674,573.59

María Luisa Contreras Casas

AVALÚO No.

INM-HAB-001

X.- ENFOQUE DE INGRESOS. a).- IMPORTE DE DEDUCCIONES: VACÍOS

4%

IMP. PREDIAL SERV. DE AGUA

3%

CONS/ MANT

8%

ADMÓN.

3.00%

ENERG. ELÉC.

3.00%

DEDUCC. FISCALES (ISR) I.S.R

SEGUROS

2.00%

OTROS

TOTAL DEDUCCIONES :

23.00%

b).- CALCULO DE TASA: CONCEPTO

T

A

S

A

S

7%

8%

9%

10%

11%

12%

0-5

5 - 20

20-40

40-50

50-60

MAS DE 60

MAS DE 60

50-60

40-50

20-40

5 - 20

TERMINADA

BUENO

REGULAR

MALO

RUINOSO

ADECUADO

REGULAR

DEFICIENTE

MALO

Terr = Const.

Terr > Const

Terr > Const

HASTA 3-1

MAYOR 3-1

EDAD (años) calificación

1

VIDA ÚTIL REMANENTE calificación

1

ESTADO DE CONSERV.

NUEVA

calificación

MUY BUENO 1

PROYECTO

MUY BUENO

BUENO

calificación

1

REL. SUP. (TERR/CONST)

Const > Terr

Const > Terr

Const > Terr

MAYOR 3-1

HASTA 3-1

HASTA 2-1

calificación

1

USO DEL INMUEBLE

CASA

EDIF. PROD.

DEPTO/CASA

OFNA/LOCAL

OFNA/LOCAL

BODEGA/

INMUEBLE

UNIF.

HAB-COM.

CONDOMINIO

CONDOMINIO

UNIF.

INDUSTRIA

1er ORDEN

2o. ORDEN

3er ORDEN

PROL. SERV.COM.

Proll. SERV/INC.

1.4286

1.5714

calificación

1

CLASIF. ZONA

LUJO

calificación

1

SUMA CALIF.

1

1

4

CAPITALIZACIÓN

1.0000

1.1429

1.2857

TASAS PARCIALES

1.0000

1.1429

5.1429

1 1.7143

1.5714

TASA RESULTANTE:

8.86%

DETERMINACIÓN DEL VALOR POR CAPITALIZACIÓN DE RENTAS: TIPO

DESTINO:

SUPERFICIE:

VALOR/m²

RENTA MENS.

T-1

casa habitacion

129.00

64.47

8,316.63

TOTAL:

RENTA BRUTA MENSUAL: Red. $8,316.63 TOTAL DEDUCCIONES:

23.00%

RENTA NETA MENSUAL:

6,403.81

RENTA NETA ANUAL:

76,845.66

CAPITALIZANDO LA RENTA ANUAL AL:

8.86%

$867,612.30

TASA DE CAPITALIZACIÓN APLICABLE AL CASO, RESULTA UN VALOR DE:

AGOSTO 2009

1,912.82

16

María Luisa Contreras Casas

AVALÚO No.

INM-HAB-001

XI.- RESUMEN DE LOS VALORES OBTENIDOS.

DATOS PARA GRAFICA MERC.

1,633,000

88% MERC.

FÍSICO

1,675,000

INGRESOS

868,000

93% FÍSICO 100% INGRESOS

Valor Comparativo de mercado Valor Físico o C.R.N. Valor de Capitalización de Rentas

1,632,603.06 1,674,573.59 867,612.30

PONDERACION 1,632,603.06

15%

$244,890.46

1,674,573.59

80%

$1,339,658.87

867,612.30

5%

VALOR COMERCIAL

$43,380.62

$1,627,929.94

XII.- CONSIDERACIONES PREVIAS A LA CONCLUSIÓN. LOA VALORES UTILIZADOS EN EL PRESENTE ESTUDIO TANTO PARA LOS TERRENOS EN VENTA, LOS INMUEBLES EN VENTA Y EN RENTA, SON PRODUCTO DE LA INVESTIGACION REALIZADA DE DIVERSAS PUBLICACIONES ESPECIALIZADAS EN BIENES RAICES. DICHO ESTUDIO SIRVIO PARA DETERMINAR EL VALOR COMERCIAL DE ESTE INMUEBLE, EL CUAL SE OBTUVO MEDIAMTE EL METODO DE PONDERACION.

XIII.- CONCLUSIÓN DEL AVALÚO. Los valores estimados en el presente avalúo, están calculados con cifras al: VALOR COMERCIAL:

$1,627,930.00

(UN MILLON SEISCIENTOS VEINTI SIETE MIL NOVECIENTOS TREINTA PESOS 00/100 M.N.)

VALUADOR:

Ma. Luisa Contreras Casas

AGOSTO 2009

17

CASA EN VENTA No.1 UBICACIÓN: Av. 606 Agrupamiento "a" 66, col. Narciso Bassol, Gustavo a. Madero OBSERVACIONES: Preciosa casa excelente estado de conservacion, pequeño estudio, cuarto de lavado y bodega en azotea, cisterna de 3000 lt lista para habitarse, estacionamiento comintario, cuarto DELEGACION PRECIO DE VENTA METROS DE TERRENO MTREOS DE CONSTRUCCION No. DE RECAMARAS

Gustavo A. Madero

NIVLES CONSTRUIDOS

2

$780,000.00

CUARTO DE SERVICIO

N/D

45 M2

LINEA TELEFONICA

1

100.5 M2

TIPO DE TERRENO

PLANO

3

EDO. DE CONCERVACION

REGULAR

1.5

M2 DE JARDIN

N/D

PI00A4V000YB

GAS NATURAL

NO

No. DE ESPACIO PARA AUTOS

1

AMUEBLADO

NO

EDAD

27

COCINA INTEGRAL

No. DE BAÑOS CLAVE

ESCUELAS CERCANAS

AGOSTO 2009

18

CASA EN VENTA No.2 UBICACIÓN: 607 No. 14 604 y 604 A San Juan de Aragon OBSERVACIONES: Excelente ubicación DELEGACION PRECIO DE VENTA

Gustavo A. Madero

NIVELES CONSTRUIDOS

$1,000,000.00

TIPO DE TERRENO

2 N/D

METROS DE TERRENO

90 M2

EDO. DE CONCERVACION

METROS DE CONSTRUCCION

115 M2

M2 DE JARDIN

N/D

No. DE RECAMARAS

3

GAS NATURAL

NO

No. DE BAÑOS

1

AMUEBLADO

NO

CLAVE

GU0NU4V000YL

No. DE ESPACIO PARA AUTOS

3

EDAD

26

AGOSTO 2009

19

BUENO

CASA EN VENTA No.3 UBICACIÓN: Av. 412 402 San Juan de Aragon 6a secc. OBSERVACIONES: Excelente ubicación DELEGACION PRECIO DE VENTA METROS DE TERRENO

Gustavo A. Madero

NIVELES CONSTRUIDOS

2,700,000 pesos 207.42 M2

3

TIPO DE TERRENO

Regular

EDO. DE CONCERVACION

BUENO

324 M2

M2 DE JARDIN

N/D

No. DE RECAMARAS

4

GAS NATURAL

NO

No. DE BAÑOS

2

AMUEBLADO

CE0GN4V000Z6

TELEFONO

METROS DE CONSTRUCCION

CLAVE No. DE ESPACIO PARA AUTOS

3

EDAD

23

AGOSTO 2009

20

NO

SI

CASA EN VENTA No.4 UBICACIÓN: Poniente (wilfrido Massieu) , Lindavista, Distrito Federal OBSERVACIONES: Excelente casa con todos los servicios, recamaras muy amplias con estacionamiento para 2 autos soleada, todos los servicios cerca a plaza lindavista. Julia andrade 04455.3012.3279 DELEGACION PRECIO DE VENTA

Gustavo A. Madero

NIVELES CONSTRUIDOS

3,990,000 pesos

2

TIPO DE TERRENO

N/D N/D

METROS DE TERRENO

266 M2

EDO. DE CONCERVACION

METROS DE CONSTRUCCION

332 M2

CHIMENEA

No. DE RECAMARAS

4

GAS NATURAL

NO

No. DE BAÑOS

4

AMUEBLADO

NO

CLAVE

CE0174V002PP

No. DE ESPACIO PARA AUTOS

4

EDAD

27

AGOSTO 2009

21

CASA EN VENTA No.5 UBICACIÓN: GUADALUPE TEPEYAC , Guadalupe Tepeyac, Distrito Federal OBSERVACIONES: Excelente Ubicación muy amplia, capacidad para ampliar más y hacer las remodelaciones que se gusten pues es un excelente terreno. Calle super tranquila, todo a la mano. Escuchamos ofertas DELEGACION PRECIO DE VENTA

Gustavo A. Madero

NIVELES CONSTRUIDOS

2,300,000 pesos

METROS DE TERRENO

144 M2

EDO. DE CONCERVACION

METROS DE CONSTRUCCION

187 M2

LINEA TELEFONICA

No. DE RECAMARAS No. DE BAÑOS CLAVE

N/D REMODELADA 1

4

GAS NATURAL

NO

1

AMUEBLADO

NO

US0014V00RKA

CUARTO DE SERVICIO SEPARADO

No. DE ESPACIO PARA AUTOS

3

ESCUELAS CERCANAS

EDAD

25

ZONA ARBOLADA

AGOSTO 2009

2

TIPO DE TERRENO

22

CASA EN RENTA No.1 UBICACIÓN: AV. 412 , San Juan De Aragón 7a Secc., Distrito Federal OBSERVACIONES: EXCELENTE CASA PARA NEGOCIO O HABITACION SE RENTA LA PARTE ALTA IDEAL PARA ESCUELA,LABORATORIO, GYM,SALON Y USOS MULTIPLES PRECIO NEGOCIABLE 57744440 av. principal DELEGACION PRECIO DE rENTA

Gustavo A. Madero

NIVLES CONSTRUIDOS

2

7,000 pesos

CUARTO DE SERVICIO

N/D

METROS DE TERRENO

132M2

LINEA TELEFONICA

0

MTREOS DE CONSTRUCCION

250 M2

TIPO DE TERRENO

PLANO

No. DE RECAMARAS

4

EDO. DE CONCERVACION

No. DE BAÑOS

3

M2 DE JARDIN

N/D

AD0NJ4R0000Q

GAS NATURAL

NO

No. DE ESPACIO PARA AUTOS

0

AMUEBLADO

NO

EDAD

30

ESTUDIO

CLAVE

ESCUELAS CERCANAS

AGOSTO 2009

CISTERNA

23

REGULAR

CASA EN RENTA No.2 UBICACIÓN: COL. ARAGON , Aragón, Distrito Federal OBSERVACIONES: BONITA CASA EN ARAGON, MUY AMPLIA, ESTACIONAMIENTO PARA 3 AUTOS, 3 RECAMARAS, 3 BAÑOS, CUARTO DE SERVICIO, SALA COMEDOR, COCINA EQUIPADA, SALÓN DE REUNIONES. TERRENO 300 M CONSTRUCCIÓN 300 M2 DELEGACION PRECIO DE VENTA

Gustavo A. Madero

NIVLES CONSTRUIDOS

2

9,000 pesos

CUARTO DE SERVICIO

AZOTEA

METROS DE TERRENO

300 M2

LINEA TELEFONICA

0

MTREOS DE CONSTRUCCION

300 M2

TIPO DE TERRENO

N/D

No. DE RECAMARAS

3

EDO. DE CONCERVACION

No. DE BAÑOS

3

M2 DE JARDIN

N/D

GU0NU4R000YU

GAS NATURAL

NO

No. DE ESPACIO PARA AUTOS

2

AMUEBLADO

NO

EDAD

10

ESTUDIO

CLAVE

ESCUELAS CERCANAS

AGOSTO 2009

COCINA INTEGRAL

24

BUENO

CASA EN RENTA No.3 UBICACIÓN: PISCO 716, Lindavista, Distrito Federal OBSERVACIONES: Excelente casa en renta. Zona tranquila de Lindavista DELEGACION PRECIO DE VENTA METROS DE TERRENO MTREOS DE CONSTRUCCION No. DE RECAMARAS No. DE BAÑOS

Gustavo A. Madero

NIVLES CONSTRUIDOS

2

14,000 pesos

CUARTO DE SERVICIO

N/D

161.04 M2

LINEA TELEFONICA

0

250 M2

TIPO DE TERRENO

N/D

3

EDO. DE CONCERVACION

EXCELENTE

1.5

M2 DE JARDIN

N/D

AD0114R000OE

GAS NATURAL

NO

No. DE ESPACIO PARA AUTOS

2

AMUEBLADO

NO

EDAD

15

CLAVE

AGOSTO 2009

25

CASA EN RENTA No.4 UBICACIÓN: MOCTEZUMA 0, Valle Del Tepeyac, Distrito Federal OBSERVACIONES: ESPACIOS COMODOS Y AMPLIOS, ILUMINADA, ESTACIONAMIENTO A CUBIERTO, JARDIN CON ASADOR. DELEGACION PRECIO DE VENTA

Gustavo A. Madero

NIVLES CONSTRUIDOS

2

14,500 pesos

CUARTO DE SERVICIO

SEPARADO

METROS DE TERRENO

154 M2

LINEA TELEFONICA

0

MTREOS DE CONSTRUCCION

248 M2

TIPO DE TERRENO

PLANO

EDO. DE CONCERVACION

BUENO

No. DE RECAMARAS No. DE BAÑOS

4 2.5

M2 DE JARDIN

60

CE0134R001SC

GAS NATURAL

NO

No. DE ESPACIO PARA AUTOS

1

AMUEBLADO

NO

EDAD

30

CISTERNA

CLAVE

PARRILLA

AGOSTO 2009

ESCUELAS CERCANAS

26

CASA EN RENTA No.5 UBICACIÓN: MATAGALPA , Lindavista, Distrito Federal OBSERVACIONES: ESPACIOS COMODOS Y AMPLIOS, ILUMINADA, ESTACIONAMIENTO A CUBIERTO, JARDIN CON DELEGACION PRECIO DE VENTA

Gustavo A. Madero

NIVLES CONSTRUIDOS

3

19,500 pesos

CUARTO DE SERVICIO

INTEGRADO

METROS DE TERRENO

262 M2

LINEA TELEFONICA

0

MTREOS DE CONSTRUCCION

400 M2

TIPO DE TERRENO

PLANO BUENO

No. DE RECAMARAS

4

EDO. DE CONCERVACION

No. DE BAÑOS

2

M2 DE JARDIN

N/D

CE01G4R000JH

GAS NATURAL

NO

No. DE ESPACIO PARA AUTOS

4

AMUEBLADO

NO

EDAD

35

PARQUES CERCANOS

CLAVE

COCINA INTEGRAL

AGOSTO 2009

ESCUELAS CERCANAS

27

TERRENO No.1 UBICACIÓN: Av. 606 Agrupamiento "a" 66, col. Narciso Bassol, Gustavo a. Madero OBSERVACIONES: Preciosa casa excelente estado de conservacion, pequeño estudio, cuarto de lavado y bodega en azotea, cisterna de 3000 lt lista para habitarse, estacionamiento comintario, cuarto DELEGACION PRECIO DE VENTA METROS DE TERRENO MTREOS DE CONSTRUCCION No. DE RECAMARAS

Gustavo A. Madero

NIVLES CONSTRUIDOS

2

$780,000.00

CUARTO DE SERVICIO

N/D

45 M2

LINEA TELEFONICA

1

100.5 M2

TIPO DE TERRENO

PLANO

3

EDO. DE CONCERVACION

REGULAR

1.5

M2 DE JARDIN

N/D

PI00A4V000YB

GAS NATURAL

NO

No. DE ESPACIO PARA AUTOS

1

AMUEBLADO

NO

EDAD

27

COCINA INTEGRAL

No. DE BAÑOS CLAVE

ESCUELAS CERCANAS

AGOSTO 2009

28

TERRENO No.2 UBICACIÓN: 607 No. 14 604 y 604 A San Juan de Aragon OBSERVACIONES: Excelente ubicación DELEGACION PRECIO DE VENTA

Gustavo A. Madero

NIVELES CONSTRUIDOS

$1,000,000.00

TIPO DE TERRENO

2 N/D

METROS DE TERRENO

90 M2

EDO. DE CONCERVACION

METROS DE CONSTRUCCION

115 M2

M2 DE JARDIN

N/D

No. DE RECAMARAS

3

GAS NATURAL

NO

No. DE BAÑOS

1

AMUEBLADO

NO

CLAVE

GU0NU4V000YL

No. DE ESPACIO PARA AUTOS

3

EDAD

26

AGOSTO 2009

29

BUENO

TERRENO No.3 UBICACIÓN: Av. 412 402 San Juan de Aragon 6a secc. OBSERVACIONES: Excelente ubicación DELEGACION PRECIO DE VENTA METROS DE TERRENO

Gustavo A. Madero

NIVELES CONSTRUIDOS

2,700,000 pesos 207.42 M2

3

TIPO DE TERRENO

Regular

EDO. DE CONCERVACION

BUENO

324 M2

M2 DE JARDIN

N/D

No. DE RECAMARAS

4

GAS NATURAL

NO

No. DE BAÑOS

2

AMUEBLADO

CE0GN4V000Z6

TELEFONO

METROS DE CONSTRUCCION

CLAVE No. DE ESPACIO PARA AUTOS

3

EDAD

23

AGOSTO 2009

30

NO

SI

TERRENO No.4 UBICACIÓN: Poniente (wilfrido Massieu) , Lindavista, Distrito Federal OBSERVACIONES: Excelente casa con todos los servicios, recamaras muy amplias con estacionamiento para 2 autos soleada, todos los servicios cerca a plaza lindavista. Julia andrade 04455.3012.3279 DELEGACION PRECIO DE VENTA

Gustavo A. Madero

NIVELES CONSTRUIDOS

3,990,000 pesos

2

TIPO DE TERRENO

N/D N/D

METROS DE TERRENO

266 M2

EDO. DE CONCERVACION

METROS DE CONSTRUCCION

332 M2

CHIMENEA

No. DE RECAMARAS

4

GAS NATURAL

NO

No. DE BAÑOS

4

AMUEBLADO

NO

CLAVE

CE0174V002PP

No. DE ESPACIO PARA AUTOS

4

EDAD

27

AGOSTO 2009

31

TERRENO No.5 UBICACIÓN: GUADALUPE TEPEYAC , Guadalupe Tepeyac, Distrito Federal OBSERVACIONES: Excelente Ubicación muy amplia, capacidad para ampliar más y hacer las remodelaciones que se gusten pues es un excelente terreno. Calle super tranquila, todo a la mano. Escuchamos ofertas DELEGACION PRECIO DE VENTA

Gustavo A. Madero

NIVELES CONSTRUIDOS

2,300,000 pesos

METROS DE TERRENO

144 M2

EDO. DE CONCERVACION

METROS DE CONSTRUCCION

187 M2

LINEA TELEFONICA

No. DE RECAMARAS No. DE BAÑOS CLAVE

N/D REMODELADA 1

4

GAS NATURAL

NO

1

AMUEBLADO

NO

US0014V00RKA

CUARTO DE SERVICIO SEPARADO

No. DE ESPACIO PARA AUTOS

3

ESCUELAS CERCANAS

EDAD

25

ZONA ARBOLADA

AGOSTO 2009

2

TIPO DE TERRENO

32

C+D CONSTRUCCION + DISEÑO

AVALÚO No.

ACH/001/09

FOTO DEL INMUEBLE

Calle: Número: Colonia: Municipio: Código Postal: Entidad Federativa:

CALLE BATALLA DE CULIACAN 15 ALVARO OBREGON IZTAPALAPA 9230 MEXICO, D. F.

Fecha del avalúo:

20/08/09.

CONCLUSIÓN DEL AVALÚO: 20/08/09.

03-08

VALOR COMERCIAL:

1

$1,451,631.71

C+D CONSTRUCCION + DISEÑO

AVALÚO No. ACH/001/09

II.- DATOS GENERALES. PERITO VALUADOR:

CORREA SANDOVAL LAURA CAROLINA

ESPECIALIDAD

Inmuebles.

REGISTRO DE LA :

96070211

INMUEBLE QUE SE VALÚA:

CASA HAB ITACION

RÉGIMEN DE PROPIEDAD:

HABITACIONAL

PROPIETARIO DEL INMUEBLE:

SR. MANUEL DAVID CORREA GARCIA

USO DEL AVALÚO:

PARA SU VENTA

PROPÓSITO DEL AVALÚO:

DETERMINACION DE SU VALOR COMERCIAL

: Calle: CALLE BATALLA DE CULIACAN

UBICACIÓN DEL INMUEBLE:

Número: 15 Colonia: ALVARO OBREGON Municipio: IZTAPALAPA Código Postal: 9230 Entidad Federativa: MEXICO, D. F. NÚMERO DE CUENTA PREDIAL:

569-777-32-000-7

NÚMERO DE CUENTA DE AGUA:

AJ-146-569-777-00166690-10

III.- CARACTERÍSTICAS URBANAS. CLASIFICACIÓN DE LA ZONA:

HABITACIONAL

TIPO DE CONSTRUCCIÓN DOMINANTE EN LA CALLE:

CASAS HABITACIONALES NIVELES

ÍNDICE DE SATURACIÓN EN LA ZONA:

90%

DENSIDAD DE POBLACIÓN:

MEDIA

CONTAMINACIÓN AMBIENTAL:

EL RUIDO ES MINIMO PRODUCIDO POR LOS AUTOS, SIENDO ESTA LA UNICA CONTAMINACION AMBIENTAL HABITACIONAL

USO DEL SUELO:

DE

DOS

NIVELES

A TRES

VÍAS DE ACCESO, IMPORTANCIA Y CONDICIONES DE CALZ. IGNACIO ZARRAGOZA Y AV. GUELATAO LAS MISMAS:

03-08

SERVICIOS PÚBLICOS:

COMPLETO

EQUIPAMIENTO URBANO:

SE ENCUENTRAN ESCUELAS DE NIVEL PREESCOLAR, PRIMARIAS, SECUNDARIAS, UNIVERSIDAD. EL METRO GUELATAO ESTA RELATIVAMENTE CERCA, SE ENCUENTRA EL MERCADO MUY CERCA DEL INMUEBLE ASI COMO LICONSA DE ACUERDO AL ESPERCIMIENTO Y/O DIVERSION SE ENCUENTRAN CANCHAS DE FUTBOL RAPIDO Y UN PARQUE.

3

C+D CONSTRUCCION + DISEÑO AVALÚO No. ACH/001/09

IV.- TERRENO. TRAMOS DE CALLE, CALLES TRANSVERSALES LIMÍTROFES Y ORIENTACIÓN: NORTE: BATALLA DE ACAPONETA, AL SUR BATALLA DE CALVILLO,

LINDEROS Y COLINDANCIAS SEGÚN: TITULO DE PROPIEDAD No. 5077. Ante notario publico No. 121 LIC. JORGE ALEJANDRO HERNANDEZ OCHOA La primera ORIENTACIÓN

DISTANCIA

NORTE

9.000

ANDADOR

COLINDANCIAS

SUR

9.000

LOTES 4 Y 32

ORIENTE

12.000

LOTE 3

PPONIENTE

12.000

LOTE 7

108.00

m2

SUPERFICIE DEL TERRENO:

108.00

m2

SUPERFICIE TOTAL DEL TERRENO

108.00

m2

SUPERFICIE DE CONSTRUCCIÓN:

230.00

INDIVISO:

100.000

m2 %

SUPERFICIE DEL TERRENO: La segunda

TOPOGRAFÍA Y CONFIGURACIÓN:

LA TOPOGRAFIA DEL LIGAR ES CON LIGERAS PENDIENTES

NÚMERO DE FRENTES:

Un sólo frente.

CARACTERÍSTICAS PANORÁMICAS:

URBANA

DENSIDAD HABITACIONAL:

15071.4

INTENSIDAD DE CONSTRUCCIÓN: SERVIDUMBRES y/o RESTRICCIONES:

Urbanas

CROQUIS DE LOCALIZACIÓN:

NORTE

TOMADO DE GUIA ROJI PLANO 99 B5

03-08

4

C+D CONSTRUCCION + DISEÑO

ACH/001/09

V.- DESCRIPCIÓN DEL INMUEBLE. USO ACTUAL:

INMUEBLE DE TIPO HABITACIONAL, ADECUADO PARA SER TAMBIEN UTILIZADO COMO DEPARTAMENTOS EN LA PLANTA BAJA Y PLANTA ALTA DE TIPO HABITACIONAL, CONSTA DE 5 RECAMERAS, 2 BAÑOSEQUIPADOS DE MANERA INDEPENDIENTE, EN CONSTRUCCION UN BAÑO EN LA PLANTA DE AZOTEA, CUENTA CON UNA COCINA HECHA EN OBRA EN EL PRIMER NIVEL, LOS ACABADOS EN LOS MUROS SON DE YESO Y PASTA EN EL INTERIOR, EN LA PARTE EXTERIOR SE ENCUENTRA UN APLANADO FINO DE MORTERO CEMENTO ARENA, EN LA PARTE POSTERIOR DE LA VIVIENDA SE ENCUENTRA EL AREA DE LAVADO, CUENTA CON TANQUES DE ALMACENAMIENTO DE AGUA POTABLE, NO CUENTA CON CISTERNA, EN EL

TIPOS DE CONSTRUCCIÓN:

MEDIO MODERNO

T-4

CLASIFICACIÓN MEDIANO MODERNO

CALIDAD Y CLASIFICACIÓN:

TIPO

SUP.

CLASIFICACION

SUPERFICIE

EDAD

T-1 NÚMERO DE NIVELES:

3 niveles

EDAD APROXIMADA (años):

25

VIDA ÚTIL REMANENTE:

55

VIDA TOTAL (años):

80

ESTADO DE CONSERVACIÓN:

Bueno

CALIDAD DEL PROYECTO:

BUENO

UNIDADES SUSCEPTIBLES DE RENTARSE: Una casa habitación. Y/O POR DEPARTAMENTOS EN EL CASO DE LOCAL COMERCIAL, READECUAR EL TIPO DE USO DE SUELO

VI.- ELEMENTOS DE LA CONSTRUCCIÓN. a) OBRA NEGRA O GRUESA: CIMIENTOS:

P.E. SE SUPONE CIMENTACION DE MAMPOSTERIA CON REFUERZOS HORIZONTALES Y VERTICALES DE CONCRETO ARMADO

ESTRUCTURA:

A BASE DE MUROS DE CARGA Y/O MARCOS RIGIDOS

MUROS:

TABIQUE

ENTREPISOS:

LOSA DE CONCRETO ARMADO

TECHOS:

PLANOS

AZOTEAS:

IMPERMEABILIZADA

BARDAS:

DE TABIQUE CON UNA CARA APARENTE Y LA OTRA APLANADA

03-08

5

C+D CONSTRUCCION + DISEÑO

AVALÚO No. ACH/001/09

VII.- DEFINICIONES.

DEFINICIONES: Existen tres enfoques de valuación: el Comparativo de Mercado, de Costos y de Ingresos.

ENFOQUE COMPARATIVO DE MERCADO: Este enfoque involucra la recopilación de información pertinente del mercado de los bienes similares al bien valuado, analizando la oferta y demanda, para poder llegar a un indicador que permita establecer el precio más probable de venta para los bienes que se están valuando. Al resultado obtenido por este enfoque, se le denomina VALOR COMPARATIVO DE MERCADO. ENFOQUE DE COSTOS: Se basa en el costo de reproducción o de reemplazo de un bien similar al analizado a la fecha del avalúo; al resultado de este análisis se le denomina COSTO DE REPOSICIÓN NUEVO (C.R.N.). Si el bien no es nuevo, su valor se afectará por los diversos factores de depreciación y obsolescencia aplicables, según sea el caso. Al resultado obtenido por este enfoque, se le denomina VALOR FÍSICO o COSTO NETO DE REPOSICIÓN. ENFOQUE DE INGRESOS: Este enfoque considera el valor presente de los beneficios futuros, derivados del bien a valuar y es generalmente medido a través de la capitalización de un nivel específico de ingresos. Al resultado obtenido por este enfoque, se le denomina VALOR DE CAPITALIZACIÓN DE RENTAS. VALOR COMERCIAL (Valor Justo de Mercado): Es el resultado del análisis y ponderación de los enfoques valuatorios: Comparativo de Mercado, Ingresos y/o Costos. Es el precio estimado por el cual una propiedad se intercambiaría en la fecha del avalúo entre un comprador y un vendedor actuando por voluntad propia, en una transacción sin intermediarios, con un plazo razonable de exposición, donde ambas partes actúan con conocimiento de los hechos pertinentes, con prudencia y sin compulsión. SE REALIZA LEVANTAMIENTO FISICO DE LA PROPIEDAD, EL INMUEBLE SE INVESTIGA Y SE CONSIDERA QUE NO TIENE GRAVAMENES; CON RESPECTO A LO ESTRUCTURAL SE NOTAN ALGUNOS ASENTANIENTOS POR LO QUE SE RECOMIENDA UN ANALISIS Y/O ESTUDIO ESTRUCTURAL; SE ASIENTA EN ESTE APARTADO QUE NO SE TIENE NEXO ALGUNO CON EL PROPIETARIO; ESTE AVALUO ES EXCLUSIVO DEL SOLICITANTE PARA USO UNICAMENTE DEL QUE FUE SOLICITADO.

03-08

7

C+D CONSTRUCCION + DISEÑO

AVALÚO No. ACH/001/09 b) REVESTIMIENTOS Y ACABADOS INTERIORES: APLANADOS INTERIORES: APLANADOS EXTERIORES:

MORTERO CEMENTO ARENA Y APLICACIÓN DE PINTURA VINILICA

PLAFONES:

YESO CON APLICACIÓN DE PINTURA VINILICA

LAMBRINES:

NO CUENTA CON LAMBRINES

PISOS:

PISOS EN SU MAYORIA DE LOSETA CERAMICA Y VINILICA

ESCALERAS:

RAMPA DE CONCRETO ARMADO Y ESCALONES DE CONCRETO, ESCALERA CON RAMPA Y ESCALONES DE MADERA

PINTURA:

PINTURA VINILICA EN MUROS ASI COMO PINTURA ESMALTE EN HERRERIAS

RECUBRIMIENTOS ESPECIALES:

c) CARPINTERÍA:

PUERTAS DE PINO

d) INSTALACIONES HIDRÁULICAS Y SANITARIAS: MUEBLES DE BAÑO / COCINA:

LOS MUEBLES DE BAÑO 1 EN COLOR AZUL,BAÑO 2 EN COLOR NEGRO Y COCINA HECHA EN OBRA

e) INSTALACIONES ELÉCTRICAS:

INSTALACION ELECTRICA OCULTA Y FOCOS NORMALES

f) PUERTAS Y VENTANERÍA:

PUERTAS Y VENTANAS DE HERRERIA CON VIDRIOS DE 09MM

HERRERÍA: g) VIDRIERÍA:

CLAROS GRANDES Y CORTOS DEPENDE ESTA DE LOS ESPACIOS

h) CERRAJERÍA:

CERRAJERIA DE TIPO NORMAL

i) FACHADA:

ACABADOS EN FACHADA DE APLANADO FINO CEMENTO- ARENA

j) INSTALACIONES ESPECIALES, ELEMENTOS ACCESORIOS Y OBRAS COMPLEMENTARIAS: ( Ver detalle en hoja específica.) COMOOBRASCOMPLEMENTARIAS SE CONSIDERAN BARDAS, BALCON Y COCINA HECHA EN OBRA

03-08

6

C+D CONSTRUCCION + DISEÑO

AVALÚO No. ACH/001/09

VIII.- ENFOQUE COMPARATIVO DE MERCADO. INMUEBLES SIMILARES EN VENTA:

Colonia Calle Teléfono Informante No. STA. MARTHA ACATITLA REPUBLICA FEDERAL 88 52555521 CENTURY 21 ORION CASA DE DOS NIVELES TIENE DOS DEPARTAMENTOS TIPO LOFT, CON ENTRADA INDEPENDIENTE, COCINA ABIERTA PATIO

No. 1

DE SERVICIO, AREA DE LAVADO, CALLE TRANSITADA STA. MARTHA ACATITLA JOSE MARIA FACHA 48 5208 3424 INMOBILIARIA INTEGRAL EJEMPLO: CASA CON DOS RECAMARAS Y TODOS LOS SERVICIOS CUENTA CON UN PEQUEÑO JARDIN PRIVADO Y TIENE AREA DE JUEGOS PRECIO MUY ACCESIBLE LA CASA TIENE UNA HIPOTECA INFONAVIT QUE CUENTEN CON ESE TIPO DE CARACTERISTICAS PRADOS DE CEDROS PRADOS DE ARAGON 52644759 HORIZONTES BIENES RAICES

2

3

PLANTA BAJA DOS LUGARES PARA ESTACIONAMIENTO, EN PLANTA ALTA ESTANCIA CON BALCON, 3 BAÑOS Y ZOTEHUELA, CUENTA CON DOBLE MURO DE CARGA PARA CONSTRUIR ADICIONALMENTE EJERCITO CONSTITUCIONALISTA SUPER MZ.1 43 4197 4975 BADIN HARO CASA CERCA DE AVENIDAS IMPORTANTES, METRO, METROBUS, ESCUELAS, ZONAZ COMERCIAL Y HOSPITALES

4

EJERCITO DEORIENTE 2 ANDADOR MIGUEL AUNZA 119 56581515 CASA CON BUENOS ESPACIOS, SE LOCALIZA A< UNA CUADRA ATRÁS DE LA FES ZARAGOZA (UNAM)

5

No.

Oferta

Sup.

Factores de Homologación

$/m² NEG.

UBIC.

SUP.

CALID.

EDO. CONS.

$/m² OTRO

FRe

1

900,000.00

193.00

4,663.21

0.90

0.90

1.10

1.00

0.95

2

850,000.00

120.00

7,083.33

0.90

1.05

1.20

1.05

1.00

PRECIO 1.00 METRO 0.85CUADRADO3,947.18 INCLUYE TERRENO, CONST 1.00

1.19

8,434.13

3

1,000,000.00

169.00

5,917.16

0.90

0.80

1.15

0.95

0.95

1.00

0.75

4,421.72

4

750,000.00

120.00

6,250.00

0.90

0.90

1.20

0.95

1.00

1.00

0.92

5,771.25

5

736,000.00

119.00

6,184.87

0.90

1.10

1.20

1.05

0.95

1.00

1.19

7,329.26

VALOR HOMOLOGADO: EN N.R. $/m² SUPERFICIE DE CONSTRUCCIÓN:

m2

SUBTOTAL:

$

MONTO ADICIONAL A CONSIDERAR:

$

VALOR COMPARATIVO DE MERCADO:

$

5,980.71 5,981.00 230.00 5,981.00 1,375,630.00

Factores utilizados: Negociación Es el facto que a juicio del perito valuador, con base en las observaciones del mercado en operaciones de contado, ajusta al precio de la oferta. Ubicación :

Este factor califica la localización física de la oferta vs. el inmueble valuado, así como el corredor de valor

Superficie

En función de la superficie de la OFERTA con respecto al predio valuado

Calidad

Es el facto que considera las diferencias entre la oferta y el inmueble a valuar, relacionado con el tipo y calidad de construcción.

Edo. Cons. Uso suelo Colonia Edad

03-08

Considera las diferencias del nivel de deterioro entre la oferta y el inmueble valuado.

del Considera las diferencias en el uso del suelo entre el inmueble a valuar y las ofertas Considera las difefencias que exiten entre la colonioa donde se ubica el inmueble y las colonias de las ofertas Considera la diferencia de edad entre el inmueble a valuar y las ofertas

8

C+D CONSTRUCCION + DISEÑO

AVALÚO No.

ACH/001/09

ANÁLISIS COMPARATIVO DE MERCADO DEL TERRENO. TERRENOS SIMILARES EN VENTA:

No. 1

Colonia Calle LAS PEÑAS INSURGENTES BUENA UBICACIÓN CUENTA CON CONSTRUCCION A DEMOLER

2

No. 11

Teléfono 5171 7009

Informante RE/MAX UNLIMITED

SAN ANDRES TETEPILCO ANDRES MOLINA ENRIQUEZ TERRENO BIEN UBICADO CUENTA CON TODOS LOS SERVICIOS

55232099

CENTURY 21 COVARRUBIAS

3

SAN PEDRO CUAUHTEMOC TERRENO CON CONSTRUCCION DEMOLIDA PARCIALMENTE

5786 0625

VBW BIENES RAICES, S.A. DE C. V.

4

VICENTE VILLADA LINDAVISTA 5343 1555 CENTURY 21 BATIZ Y CIA TERRENO PLANO EN ZONA MIXTA CON USO DE SUELO PARA INDUSTRIA PEQUEÑA, EL TERRENO CUENTA CON UNA TECHUMBRE

5

SAN ANDRES TETEPILCO ANDRES MOLINA ENRIQUEZ 5523 2099 CENTURY 21 COVARRUBIAS TERRENO BIEN UBICADO, CON TODOS LOS SERVICIOS, CUENTA CON CONSTRUCCION EN DESUSO

No. 1 2 3 4 5

Oferta 660,000.00 1,500,000.00 589,000.00 1,050,000.00 1,700,000.00

Sup. 110.00 157.32 150.00 215.00 180.00

$/m² 6,000.00 9,534.71 3,926.67 4,883.72 9,444.44

Factores de Homologación NEG.

UBIC.

ZONA

0.90 0.90 0.90 0.90 0.90

0.85 0.80 1.10 0.95 0.80

1.05 0.85 1.05 0.95 0.85

FORMA

SUP.

OTRO

1.00 1.00 1.00 1.05 0.90 1.00 1.05 0.95 1.00 1.00 0.80 1.00 1.05 0.85 1.00 VALOR HOMOLOGADO: EN N.R. $/m²

FRe 0.80 0.58 1.04 0.65 0.55

Factores Utilizados: Negociación Es el facto que a juicio del perito valuador, con base en las observaciones del mercado en operaciones de contado, ajusta al precio de la oferta. Ubicación : Este factor califica la localización física de la oferta vs. el inmueble valuado Zona:

Califica el entorno de la oferta vs. el inmueble valuado, así como el corredor de valor

Forma :

Es el resultado de calificar la irregularidad de la oferta respecto al inmueble valuado

Superficie

En función de la superficie de la OFERTA con respecto al predio valuado

Uso del Suelo Considera las difererencias e el uso del suelo entre el inmueble a valuar y las ofertas Considera las diferencias en el tipo de colonia entre el inmueble a valuar y las ofertas Colonia

03-08

9

$/m² 4,819.50 5,514.30 4,071.57 3,173.44 5,158.65 4,547.49 4,547.00

C+D CONSTRUCCION + DISEÑO

AVALÚO No.

ACH/001/09

ANÁLISIS COMPARATIVO DE MERCADO EN RENTA. INMUEBLES SIMILARES EN RENTA:

No.

Colonia

Calle

1

VICENTE GUERRERO

CASIMIRO DEL VALLE

No.

Teléfono

Informante

55110133

ANPRO INMOBILIARIA

EN EXCELENTE ESTADO LA CASA TIENE DOS BAÑOS COMPLETOS, PATIO DE SERVICIO Y ÁREA DE TENDIDO EN LA AZOTEA, ACABADOS DE 2

MADERA, LA RECÁMARA PRINCIPAL TIENE BALCÓN Y ES MUY AMPLIA. A 10 MINUTOS DEL METRO CONSTITUCIÓN. REFORMA IZTACCIHUATL SUR PLAYA CUYUTLAN 5688 0541 CENTURY 21 TRUEBA DE TORRES CASA CON BUENOS ESPACIOS, ILUMINADA, CERCANA A VIALIDADES IMPORTANTES

3

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5582 3611

CORPORATIVO ALFA

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EL INMUEBLE CUENTA CON COCINETA, AREA DE SERVICIO, TV, GAS ESTACIONARIO 4

SINATEL AMPLIACION

CONMUTADOR

39

UBICADA EN ZONA TRANQUILA A UN COSTADO DE RIO CHURUBUSCO, BUEN ESTADO DE CONSERVACION 5

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CASA EN BUEN ESTADO, GAS ESTACIONARIO TECHO DOBLE ALTURA, PUERTA AUTOMATICA, JARDIN DELANTERO

No.

Oferta

Sup.

$/m²

1 2 3 4 5

3,500.00 12,000.00 5,775.00 12,500.00 11,000.00

70.00 185.00 70.00 199.00 200.00

50.00 64.86 82.50 62.81 55.00

Factores de Homologación NEG.

UBIC.

SUP.

0.90 0.90 0.90 0.90 0.90

1.00 1.00 0.90 1.05 1.10

1.20 1.05 1.20 1.05 1.05

CALID.

Edo Cons

OTRO

0.95 1.05 1.00 0.90 1.00 1.00 1.00 1.10 1.00 0.95 1.00 1.00 0.85 1.00 1.00 VALOR HOMOLOGADO: EN N.R. $/m²

FRe 1.08 0.85 1.07 0.94 0.88

FACTORES UTILIZADOS: Negociación

Es el facto que a juicio del perito valuador, con base en las observaciones del mercado en operaciones de contado, ajusta al precio de la oferta.

Ubicación :

Este factor califica la localización física de la oferta vs. el inmueble valuado

Superficie

Este factor califica la superficie de la oferta con respecto al inmueble valuado.

Calidad

Es el facto que considera las diferencias entre el inmueble a valuar y la oferta, en relación al tipo y calidad de construcción.

Edo. Cons

Considera las diferencias del nivel de deterioro entre la oferta y el inmueble valuado

Uso de suelo Considera las difererencias e el uso del suelo entre el inmueble a valuar y las ofertas Considera las diferencias que existen entre la colonia donde se ubica el inmueble y las colonias de las ofertas Colonia Edad

Considera la diferencia de edad entre el inmueble a valuar y las ofertas

03-08

10

$/m² 53.87 55.17 88.21 59.21 48.60 61.01 61.00

C+D CONSTRUCCION + DISEÑO

AVALÚO No. ACH/001/09

j) INSTALACIONES ESPECIALES, ELEMENTOS ACCESORIOS Y OBRAS COMPLEMENTARIAS: p/c

INSTALACIONES ESPECIALES:

Unidad

Cantidad

EDAD

C.R.N. (unitario)

FACTOR DE DEMÉRITO Cons.

Edad

Otro

FRe

V.N.R.

VALOR

(unitario)

PARCIAL

P P

SUMA

ELEMENTOS ACCESORIOS:

p/c

Unidad

Cantidad

EDAD

C.R.N. (unitario)

FACTOR DE DEMÉRITO Cons.

Edad

Otro

FRe

V.N.R.

VALOR

(unitario)

PARCIAL

P P

SUMA p/c

OBRAS COMPLEMENTARIAS: terrazas y balcones cocina integral hecha en obra bardas celosias CONSTANTE CONSTANTE

Unidad

Cantidad

EDAD

C.R.N.

FACTOR DE DEMÉRITO

(unitario)

Cons.

Edad

Otro

FRe

V.N.R.

VALOR

(unitario)

PARCIAL

pza

1.00

18

$4,500.00

0.95

0.95

1.00

0.90

$4,061.25

$4,061.25

pza

1.00

22

$15,000.00

0.85

0.95

1.00

0.81

$12,112.50

$12,112.50

m

20.00

24

$2,687.74

0.80

0.85

1.00

0.68

$1,827.66

$36,553.26

0.10

SUMA: $

0.90

VIDA UTIL

80.00

EDAD

5.00

52,727.01

0.94

Nota: Indicar p=privativas; c=comunes

SUBTOTAL PRIVATIVAS:$

03-08

11

SUBTOTAL COMUNES: $

52,727.01

INDIVISO %

100

TOTAL: $

52,827.01

C+D CONSTRUCCION + DISEÑO

AVALÚO No.

ACH/001/09

IX.- ENFOQUE DE COSTOS. a) DEL TERRENO: LOTE TIPO

M2.

VALOR COMPARATIVO DE MERCADO:

4,547.00

$/m²

TERRENO

ESTIMACIÓN DEL VALOR DEL TERRENO: FRACCIÓN

TOTAL:

SUPERFICIE:

VALOR UNIT.

m²

$/m²

108.00

4,547.00

COEFICIENTE

MOTIVO COEFICIENTE

1.00

VALOR UNITARIO RESULTANTE

PARCIAL: $

4,547.00

491,076.00

SUMA (a): $

491,076.00

intermedio

108.00

VALOR

100.00%

INDIVISO

SUBTOTAL $

491,076.00

b) DE LAS CONSTRUCCIONES: ESTIMACIÓN DEL VALOR DE LAS CONSTRUCCIONES: TIPO:

1

USO o DESTINO DE

ÁREA

C.R.N.

FACTOR DE

V.N.R.

VALOR

LAS CONSTRUCCIONES

m²

(unitario)

DEMÉRITO

(unitario)

PARCIAL: $

230.00

4,332.00

0.92

3,985.44

916,651.50

CASA HABITACIÓN

TOTAL

230.00

m²

SUBTOTAL (b): $

916,651.50

SUBTOTAL (c): $

52,827.01

c) INSTALACIONES ESPECIALES, ELEMENTOS ACCESORIOS Y OBRAS COMPLEMENTARIAS: (Ver desglose:)

VALOR FÍSICO o V.N.R. :

DATOS PARA GRAFICA: Terr. Const. Inst.

491,076.00 916,651.50 52,827.01

% DE PARTICIPACIÓN

6350.237024

3% 34%

Terr. Const.

63%

03-08

Inst.

12

(a+b+c) $

1,460,554.52

C+D CONSTRUCCION + DISEÑO

AVALÚO No.

ACH/001/09

X.- ENFOQUE DE INGRESOS. a).- IMPORTE DE DEDUCCIONES: VACÍOS

4%

ADMÓN.

1.00%

IMP. PREDIAL

2%

ENERG. ELÉC.

3.00%

DEDUCC. FISCALES (ISR) I.S.R

SERV. DE AGUA

3%

SEGUROS

1.00%

OTROS

CONS/ MANT

8%

TOTAL DEDUCCIONES :

22.00%

b).- CALCULO DE TASA: CONCEPTO

T

A

S

9%

10%

11%

12%

0-5

5 - 20

20-40

40-50

50-60

MAS DE 60

MAS DE 60

50-60

40-50

20-40

5 - 20

TERMINADA

BUENO

REGULAR

MALO

RUINOSO

DEFICIENTE

MALO

Terr > Const

Terr > Const

HASTA 3-1

MAYOR 3-1

calificación

1

VIDA ÚTIL REMANENTE calificación

1 NUEVA

ESTADO DE CONSERV.

MUY BUENO

calificación

1 MUY BUENO

BUENO

ADECUADO

calificación REL. SUP. (TERR/CONST)

S

8%

EDAD (años)

PROYECTO

A

7%

REGULAR 1

Const > Terr

Const > Terr

Const > Terr

MAYOR 3-1

HASTA 3-1

HASTA 2-1

calificación

Terr = Const.

1

USO DEL INMUEBLE

CASA

EDIF. PROD.

DEPTO/CASA

OFNA/LOCAL

OFNA/LOCAL

BODEGA/

INMUEBLE

UNIF.

HAB-COM.

CONDOMINIO

CONDOMINIO

UNIF.

INDUSTRIA

1er ORDEN

2o. ORDEN

3er ORDEN

calificación

1

CLASIF. ZONA

LUJO

calificación

PROL. SERV.COM. Proll. SERV/INC.

1

SUMA CALIF.

1

1

2

3

CAPITALIZACIÓN

1.0000

1.1429

1.2857

1.4286

TASAS PARCIALES

1.0000

1.1429

2.5714

4.2857

1.5714

1.7143

TASA RESULTANTE:

9.00%

DETERMINACIÓN DEL VALOR POR CAPITALIZACIÓN DE RENTAS: TIPO T-1

DESTINO: HABITACIONAL

SUPERFICIE: VALOR/m² 230.00

TOTAL:

RENTA MENS.

61.00

14,030.00

230.00

RENTA BRUTA MENSUAL: Red. $ TOTAL DEDUCCIONES:

22.00%

RENTA NETA MENSUAL:

3,086.60

10,943.40

RENTA NETA ANUAL:

131,320.80

CAPITALIZANDO LA RENTA ANUAL AL:

9.00%

TASA DE CAPITALIZACIÓN APLICABLE AL CASO, RESULTA UN VALOR DE: P.U. $/M2.

03-08

14,030.00

13

$6,344.00

$

1,459,120.00

C+D CONSTRUCCION + DISEÑO

AVALÚO No.

ACH/001/09

Valor Comparativo de mercado Valor Físico o C.R.N. Valor de Capitalización de Rentas

1,375,630.00 1,460,554.52 1,459,120.00

XI.- RESUMEN DE LOS VALORES OBTENIDOS.

DATOS PARA GRAFICA MERC.

1,376,000

FÍSICO

1,461,000

INGRESOS

1,459,000

MERC.

-6% 0% INGRESOS 100% FÍSICO

PONDERADO 1,375,630.00

10%

137,563.00

1,460,554.52

60%

876,332.71

30%

437,736.00

VALOR COMERCIAL

1,451,631.71

1,459,120.00

XII.- CONSIDERACIONES PREVIAS A LA CONCLUSIÓN. EL VALOR COMERCIAL ES EL RESULTADO DE LA PONDERADO DE LOS TRES ANALISIS CON LOS SIGUIENTES PORCENTAJES: ENTRE EL VALOR DE MERCADO (10%), VALOR FISICO (60%)Y VALOR DE CAPITALIZACION (30%) DANDO COMO RESULTADO LA CANTIDAD $1,486,208.11 SIENDO CONSIDERADO EL VALOR FISICO EL QUE SE LE DA MAYOR PARTICIPACION EN LA PONDERACION

XIII.- CONCLUSIÓN DEL AVALÚO. Los valores estimados en el presente avalúo, están calculados con cifras al: VALOR COMERCIAL:

$1,451,631.71 (UN MILLON CUATROCIENTOS CINCUENTA Y UN MIL SEISCIENTOS TREINTA Y UN PESOS 71/100 M.N.)

VALUADOR: LAURA CAROLINA CORREA SANDOVAL

03-08

14

C+D CONSTRUCCION + DISEÑO

AVALÚO No. ACH/001/09

REPORTE FOTOGRAFICO DEL INMUEBLE

C+D CONSTRUCCION + DISEÑO

AVALÚO No. ACH/001/09

REPORTE FOTOGRAFICO DEL INMUEBLE

C+D CONSTRUCCION + DISEÑO

AVALÚO No. ACH/001/09

REPORTE FOTOGRAFICO DEL INMUEBLE

C+D CONSTRUCCION + DISEÑO

AVALÚO No. ACH/001/09

REPORTE FOTOGRAFICO DEL INMUEBLE

AVALÚO No. AC-001

AVALUOS CALZADA |

FOTO DEL INMUEBLE

Calle:Emiliano Zapata Número: 2 Colonia: Bo. Belem Municipio: Cd. Tultitlan Código Postal: 54900 Entidad Federativa: Estado de Mexico Fecha del avalúo: 20/08/09 CONCLUSIÓN DEL AVALÚO:

ISAEL CRUZ CALZADA

VALOR COMERCIAL:

1

$1,991,281.00

AVALÚO No. AC-001

AVALUOS CALZADA

II.- DATOS GENERALES. PERITO VALUADOR: C. Isael Cruz Calzada. ESPECIALIDAD: Inmuebles. REGISTRO DE LA : 2004310176. INMUEBLE QUE SE VALÚA: Casa habitacion. RÉGIMEN DE PROPIEDAD: Privada. PROPIETARIO DEL INMUEBLE: C. Ma. Elena Calzada Aguirre USO DEL AVALÚO: Su posible Venta PROPÓSITO DEL AVALÚO: Determinar su valor comercial : Calle:Emiliano Zapata

UBICACIÓN DEL INMUEBLE:

Número: 2 Colonia: Bo. Belem Municipio: Cd. Tultitlan Código Postal: 54900 Entidad Federativa: Estado de Mexico NÚMERO DE CUENTA PREDIAL: 008-18-473-49-00-0000 NÚMERO DE CUENTA DE AGUA:10100100

III.- CARACTERÍSTICAS URBANAS. CLASIFICACIÓN DE LA ZONA: Habitacional TIPO DE CONSTRUCCIÓN DOMINANTE EN LA CALLE: Casa habitacion de 2 niveles tipo medio ÍNDICE DE SATURACIÓN EN LA ZONA: 90 % DENSIDAD DE POBLACIÓN: Media CONTAMINACIÓN AMBIENTAL: Contaminacion visual terrenos baldios. USO DEL SUELO: Habitacional. VÍAS DE ACCESO, IMPORTANCIA Y CONDICIONES DE LAS MISMAS: Via Jose Lopez Portillo, Carretera TlanenpantlaCuautitlan,Via Mexiquense , Av. Independencia, Av. San Antonio SERVICIOS PÚBLICOS: Servicios publicos basicos completos EQUIPAMIENTO URBANO: Mercado Municipal, Escuelas secundarias, Jardin de Niños,Coopel, Elecktra, Iglesias,Nomenclatura en calles, Parques, Ayuntamiento Municipal, Bancos .

ISAEL CRUZ CALZADA

2

AVALÚO No. AC-001

AVALUOS CALZADA

IV.- TERRENO. TRAMOS DE CALLE, CALLES TRANSVERSALES LIMÍTROFES Y ORIENTACIÓN: Al norte Calle Jose Lopez Mendez , Al Este Calle Amado Nervo, Al sur Calle Emiliano Zapata, Al oeste Calle Juan de dios Peza LINDEROS Y COLINDANCIAS SEGÚN: Bajo la sentencia con el numero de expediente 967/87 , quedando inscrita en el registro publico de la propiedad en el libro 1 seccion primera, bajo la partida numero 1164 del volumen 329 La primera ORIENTACIÓN Al norte

DISTANCIA 12,30 mts.

C. Roman Reyes Rosales

COLINDANCIAS

Al sur

12,30 mts.

C. Roman Reyes Rosales

Al oriente

15,10 mts.

C.Jose Mendoza y C.Celso Aguilar

Al poniente

15,10 mts.

C. Roman Reyes Rosales

SUPERFICIE DEL TERRENO:

m2

185.73

SUPERFICIE DEL TERRENO: SUPERFICIE TOTAL DEL TERRENO SUPERFICIE DE CONSTRUCCIÓN:

INDIVISO:

185.73 m2 185.73 m2 253.99 m2 100.000 %

TOPOGRAFÍA Y CONFIGURACIÓN: plana y regular NÚMERO DE FRENTES: Uno CARACTERÍSTICAS PANORÁMICAS: En transicion DENSIDAD HABITACIONAL: 66,51 hab/ha INTENSIDAD DE CONSTRUCCIÓN: COS=0.66 Y CUS=1.98 SERVIDUMBRES y/o RESTRICCIONES: Ninguno que afecte

CROQUIS DE LOCALIZACIÓN:

NORTE

ISAEL CRUZ CALZADA

3

AVALÚO No. AC-001

AVALUOS CALZADA

V.- DESCRIPCIÓN DEL INMUEBLE. USO ACTUAL: Se encuentra en un terreno de forma regular , con topografia plana, cuenta con dos niveles con espacio para dos automoviles, cuenta con la siguiente distribucion planta baja, Cocina , baño completo, comedor, sala, cantina, area de lavado, primer nivel cuenta con cinco recamaras, sala t.v, baño completo y en el segundo nivel un cuarto de almacenaje.

TIPOS DE CONSTRUCCIÓN: Corriente moderno CALIDAD Y CLASIFICACIÓN: TIPO

CLASIFICACION

T-1

H05-5

T-2

H05-5

T-3

H05-1

NÚMERO DE NIVELES: 3 EDAD APROXIMADA: 29 AÑOS VIDA ÚTIL REMANENTE: 61 años VIDA TOTAL: 90 años ESTADO DE CONSERVACIÓN: Bueno CALIDAD DEL PROYECTO: Bueno UNIDADES SUSCEPTIBLES DE RENTARSE: Una

VI.- ELEMENTOS DE LA CONSTRUCCIÓN. a) OBRA NEGRA O GRUESA: CIMIENTOS: Se supone zapatas corridas de mamposteria, con rtefuerzos de concreto armado. ESTRUCTURA: A base de castillos y trabes de concreto armado,muros de carga.

MUROS: A base de tabique. ENTREPISOS: Losa de concreto armado. TECHOS: Planos. AZOTEAS: Enladrillado y pretil. BARDAS: A base de tabique y aplanado.

ISAEL CRUZ CALZADA

4

SUPERFICIE

122.3 119.49 12.2

EDAD

29 24 10

AVALÚO No. AC-001

AVALUOS CALZADA b) REVESTIMIENTOS Y ACABADOS INTERIORES: APLANADOS INTERIORES: Los aplanados son a base de cemento. APLANADOS EXTERIORES: Los aplanados son a base de cemento-arena. PLAFONES: Cemento pulido y tirol. LAMBRINES:Azulejo y madera.

PISOS: los pisos en la cocina y sala de visita son a base de lozeta ,la sala tv a base de piedra de marmol y las recamaras a base de cemento pulido. ESCALERAS: Son de forma de caracol con acabado en marmol. PINTURA:Toda la casa es a base de pntura vinilica. RECUBRIMIENTOS ESPECIALES: marmol .

c) CARPINTERÍA: Closets de madera en todas las recamaras,forrada la sala de visita de madera,puertas y marcos,cancel de madera. d) INSTALACIONES HIDRÁULICAS Y SANITARIAS: MUEBLES DE BAÑO / COCINA: Muebles de baño de ceramica y tarja del fregadero de lamina.

e) INSTALACIONES ELÉCTRICAS:Interruptor de seguridad y clable de cobre con aislante plastico. f) PUERTAS Y VENTANERÍA: Puertas de madera con marco,puertas de aluminio con marcos,ventanas de aluminio y ventanas de fierro tubular. HERRERÍA: Reja a base de fierro forjado. g) VIDRIERÍA: Vidrios templado en ventanas y domos de acrilico . h) CERRAJERÍA: del pais i) FACHADA: Aplanado de cemento-arena y pintura vinilica. j) INSTALACIONES ESPECIALES, ELEMENTOS ACCESORIOS Y OBRAS COMPLEMENTARIAS: ( Ver detalle en hoja específica.) Cocina integral,equipo de bombeo,patios,gas estacionario,reja y balcones.

ISAEL CRUZ CALZADA

5

AVALÚO No. AC-001

AVALUOS CALZADA

VII.- DEFINICIONES.

DEFINICIONES: Existen tres enfoques de valuación: el Comparativo de Mercado, de Costos y de Ingresos.

ENFOQUE COMPARATIVO DE MERCADO: Este enfoque involucra la recopilación de información pertinente del mercado de los bienes similares al bien valuado, analizando la oferta y demanda, para poder llegar a un indicador que permita establecer el precio más probable de venta para los bienes que se están valuando. Al resultado obtenido por este enfoque, se le denomina VALOR COMPARATIVO DE MERCADO. ENFOQUE DE COSTOS: Se basa en el costo de reproducción o de reemplazo de un bien similar al analizado a la fecha del avalúo; al resultado de este análisis se le denomina COSTO DE REPOSICIÓN NUEVO (C.R.N.). Si el bien no es nuevo, su valor se afectará por los diversos factores de depreciación y obsolescencia aplicables, según sea el caso. Al resultado obtenido por este enfoque, se le denomina VALOR FÍSICO o COSTO NETO DE REPOSICIÓN. ENFOQUE DE INGRESOS: Este enfoque considera el valor presente de los beneficios futuros, derivados del bien a valuar y es generalmente medido a través de la capitalización de un nivel específico de ingresos. Al resultado obtenido por este enfoque, se le denomina VALOR DE CAPITALIZACIÓN DE RENTAS. VALOR COMERCIAL (Valor Justo de Mercado): Es el resultado del análisis y ponderación de los enfoques valuatorios: Comparativo de Mercado, Ingresos y/o Costos. Es el precio estimado por el cual una propiedad se intercambiaría en la fecha del avalúo entre un comprador y un vendedor actuando por voluntad propia, en una transacción sin intermediarios, con un plazo razonable de exposición, donde ambas partes actúan con conocimiento de los hechos pertinentes, con prudencia y sin compulsión.

CONSIDERACIONES PREVIAS AL AVALUO Me fueron proporcionados por el propietario los siguientes documentos: a) plano de la construccion b) Boleta de agua. c) -Escritura de la propiedad. d) Boleta Predial. Bajo protesta de decir verdad, no guardo ningun tipo de relacion o parentesco con el cliente. Para el V.R.N se tomo el especificado en las tablas de tesoreria correspondiente al tipo de construccion y numero de niveles,mas el valor de recubriminetos especiales.

ISAEL CRUZ CALZADA

6

AVALÚO No. AC-001

AVALUOS CALZADA

VIII.- ENFOQUE COMPARATIVO DE MERCADO. INMUEBLES SIMILARES EN VENTA:

Colonia Calle Teléfono Informante No. Bo. San Juan Adolfo Ruiz Cortinez s/n 044-55-28-49-88-31 casa con 5 recámaras con closet, puertas de caoba, cocina integral, cisterna, garage para 2 autos, piso porcelanite, cancelería de aluminio,

No. 1

tanque estacionario, 2 1/2 baños, lista para habitar, accesible a vías rápidas , zona muy tranquila , con areas verdes Bo. San Bartolo Gral. Abundio Gomez s/n 044-55-59-40-24 Laura Ramirez Casa de 2 niveles, buena ubicacion, 5 recamaras, 3 baños, 2 estacionamientos, sala comedor amplios, cocina amplia, area de lavado

2

Bo. La concepcion Teoloyucan s/n 2 niveles,3 recamaras, 2 espacios para autos, 2.5 baños, cocina integral

3

Atizapan de Zaragoza

4

Alamo Dorado

s/n

044-52-39-17-78

Arq. Javier Navarro

044-55-22-60-77-51

Martha Cuevas

2 niveles ,4 recamaras, 2 espacios para autos, línea telefónica, cisterna, cocina integral, 2 baños , jacuzzi Unidad Barrientos Circunvalacion 1 5 recamaras, 2 niveles construidos, línea telefónica, 3 baños

5

No.

Oferta

Sup.

s/n

Factores de Homologación

$/m²

$/m²

NEG.

UBIC.

SUP.

CALID.

EDO. CONS.

EDAD

FRe

1

1,430,000.00

180.00

7,944.44

0.90

1.00

1.20

1.00

1.10

0.80

0.95

7,550.40

2

2,250,000.00

253.00

8,893.28

0.90

1.00

1.00

0.95

0.95

1.10

0.89

7,945.92

3

2,500,000.00

216.00

11,574.07

0.90

1.10

1.15

0.90

0.90

0.80

0.74

8,538.75

4

3,200,000.00

252.00

12,698.41

0.90

0.80

1.05

0.95

1.10

0.80

0.63

8,025.60

5

1,800,000.00

244.81

7,352.64

0.90

0.90

1.10

0.95

1.20

1.10

1.12

8,215.21

VALOR HOMOLOGADO: EN N.R. $/m² SUPERFICIE DE CONSTRUCCIÓN:

m2

SUBTOTAL:

$

MONTO ADICIONAL A CONSIDERAR:

$

VALOR COMPARATIVO DE MERCADO:

$

0.10 0.90

Factores utilizados: Negociación Es el facto que a juicio del perito valuador, con base en las observaciones del mercado en operaciones de contado, ajusta al precio de la oferta. Ubicación :

Este factor califica la localización física de la oferta vs. el inmueble valuado, así como el corredor de valor

Superficie

En función de la superficie de la OFERTA con respecto al predio valuado

Calidad

Es el facto que considera las diferencias entre la oferta y el inmueble a valuar, relacionado con el tipo y calidad de construcción.

Edo. Cons. Uso suelo Colonia Edad

Considera las diferencias del nivel de deterioro entre la oferta y el inmueble valuado.

del Considera las diferencias en el uso del suelo entre el inmueble a valuar y las ofertas Considera las difefencias que exiten entre la colonioa donde se ubica el inmueble y las colonias de las ofertas Considera la diferencia de edad entre el inmueble a valuar y las ofertas

ISAEL CRUZ CALZADA

7

8,055.18 8,055.00 253.99 8,055.00 2,045,889.45

AVALÚO No. AC-001

AVALUOS CALZADA

ANÁLISIS COMPARATIVO DE MERCADO DEL TERRENO. TERRENOS SIMILARES EN VENTA:

Colonia sta. Rosa de lima

No. 1

Calle Nopaltepec

No. s/n

Teléfono (55)-12-73-87-88

Informante

s/n

(55)32-53-63-13

Lic. Alejandro Juarez

Terreno plano de 190 m2 , uso casa-habitacion con los servicios Bo. Belem

2

Amado Nervo

Terreno plano de 200 m2, 10 m de frente y 20 de fondo,uso casa-habitacion con los servicios. El huerto

3

Abasolo

s/n

.(55) 53431555

Century 21 Bátiz y Cía

Terreno plano con buena ubicación, superfie del terreno 185 m2 , 10.57m de frente, 17.51m de fondo, numero de frentes uno. Francisco Villa

4

Alvaro Obregon

s/n

(55)52391778

Arq. Javier Navarro

Superfie de 200 m2 tipo medio, terreno plano, todos los servicios, transporte, colegios, comercios Bo. Reyes

5

Gral. Lucio Blanco

s/n

(55)13385370

Antonio Rosales

Terreno plano de 200 m2, 10 m de frente y 20 de fondo,uso casa-habitacion con los servicios.

No. 1 2 3 4 5

Oferta 340,000.000 600,000.000 750,000.000 440,000.000 580,000.000

Sup. 190.00 200.00 185.00 200.00 200.00

$/m² 1,789.47 3,000.00 4,054.05 2,200.00 2,900.00

Factores de Homologación NEG.

UBIC.

ZONA

FORMA

0.90 0.90 0.90 0.90 0.90

1.05 0.95 0.80 1.20 1.00

1.10 1.00 0.95 1.15 1.00

1.00 1.00 1.00 1.00 1.00

SUP.

Uso de suelo

1.05 1.00 0.95 1.00 1.00 1.00 0.95 1.00 0.95 1.00 VALOR HOMOLOGADO: EN N.R. $/m²

FRe 1.09 0.81 0.68 1.18 0.86

Factores Utilizados: Negociación

Es el facto que a juicio del perito valuador, con base en las observaciones del mercado en operaciones de contado, ajusta al precio de la oferta.

Ubicación :

Este factor califica la localización física de la oferta vs. el inmueble valuado

Zona:

Califica el entorno de la oferta vs. el inmueble valuado, así como el corredor de valor

Forma :

Es el resultado de calificar la irregularidad de la oferta respecto al inmueble valuado

Superficie

En función de la superficie de la OFERTA con respecto al predio valuado

Uso del Suelo Considera las difererencias e el uso del suelo entre el inmueble a valuar y las ofertas Colonia

Considera las diferencias en el tipo de colonia entre el inmueble a valuar y las ofertas

ISAEL CRUZ CALZADA

8

$/m² 1,953.17 2,436.75 2,772.97 2,595.78 2,479.50 2,447.63 2,448.00

AVALÚO No. AC-001

AVALUOS CALZADA ANÁLISIS COMPARATIVO DE MERCADO EN RENTA. INMUEBLES SIMILARES EN RENTA:

Colonia

No.

1

2

Calle

No.

Teléfono

Informante

Cumbria Acambay s/n (55)-22-60-77-51 2 niveles construidos, 1 linea telefónica, 3 recamaras, 2 baños, cisterna, 3 espacios para auto. Lomas de San Miguel

Pensamiento

Martha Cuevas

s/n

Century 21

2 niveles, 3 habitaciones, 2.5 baños,garaje para 1 auto 3

4

San Mateo Ixtacalco Francisco Sarabia 2 niveles construidos,3 espacios para autos, 5 recamaras, 4 baños Concorde 123

Lomas Boulevares

s/n

72-22-61-75-50

s/n

(55)-25-63-72-65

Blanca Ruiz

2 niveles construido, 2 espacios para autos, jacuzzi, línea telefónica,cisterna, 3 recamaras , 2.5 baños 5

Villa de las flores

Oyameles

s/n

(55)-53-64-23-32

Antonio Herrera

2 niveles , 3 recamaras, 2.5 baños , garage para 2 autos , línea telefónica, jacuzazi, cocina integral,jardin Factores de Homologación

No.

Oferta

Sup.

$/m²

1 2 3 4 5

9,000.000 7,500.000 6,500.000 7,500.000 9,000.000

200.00 200.00 180.00 210.00 200.00

45.00 37.50 36.11 35.71 45.00

NEG.

UBIC.

SUP.

0.90 0.90 0.90 0.90 0.90

0.80 0.80 1.20 0.85 0.80

1.10 1.10 1.20 1.15 1.10

CALID.

Edo Cons

OTRO

1.15 0.90 1.00 1.15 1.20 1.00 0.80 1.00 1.00 1.10 1.05 1.00 1.05 1.00 1.00 VALOR HOMOLOGADO: EN N.R. $/m²

FRe 0.82 1.09 1.04 1.02 0.83

0.10 0.90

FACTORES UTILIZADOS: Negociación Es el facto que a juicio del perito valuador, con base en las observaciones del mercado en operaciones de contado, ajusta al precio de la oferta. Ubicación :

Este factor califica la localización física de la oferta vs. el inmueble valuado

Superficie

Este factor califica la superficie de la oferta con respecto al inmueble valuado.

Calidad

Es el facto que considera las diferencias entre el inmueble a valuar y la oferta, en relación al tipo y calidad de construcción.

Edo. Cons

Considera las diferencias del nivel de deterioro entre la oferta y el inmueble valuado

Uso de suelo Considera las difererencias e el uso del suelo entre el inmueble a valuar y las ofertas Considera las diferencias que existen entre la colonia donde se ubica el inmueble y las colonias de las ofertas Colonia Edad

Considera la diferencia de edad entre el inmueble a valuar y las ofertas

ISAEL CRUZ CALZADA

9

$/m² 36.89 40.99 37.44 36.29 37.42 37.81 38.00

AVALÚO No.

AC-001

AVALUOS CALZADA j) INSTALACIONES ESPECIALES, ELEMENTOS ACCESORIOS Y OBRAS COMPLEMENTARIAS: p/c

INSTALACIONES ESPECIALES:

Unidad

Cantidad

V.R.N.

EDAD

(unitario)

FACTOR DE DEMÉRITO Cons.

Edad

Otro

FRe

V.N.R.

VALOR

(unitario)

PARCIAL

SUMA

p/c

ELEMENTOS ACCESORIOS:

EA09 COCINA INTEGRAL MOVIBLE EA10 EQUIPOS DE BOMBEO EA11 GAS ESTACIONARIO

Unidad

Cantidad

V.N.R.

VALOR

(unitario)

V.R.N.

Cons.

Edad

Otro

FRe

(unitario)

PARCIAL

EDAD

FACTOR DE DEMÉRITO

PZA

1

2

$10,000.00

1.0

1.0

1.0

1.00

$10,000.00

$10,000.00

PZA

1

5

$3,000.00

1.0

1.0

1.0

0.95

$2,850.00

$2,850.00

PZA

1

15

$7,000.00

0.9

0.8

1.0

0.72

$5,040.00

$5,040.00

SUMA p/c

OC01 OC03 OC08 OC01

OBRAS COMPLEMENTARIAS: REJAS PATIOS Y ANDADOR BALCONES BARDAS CONSTANTE CONSTANTE

Unidad

Cantidad

V.R.N.

$17,890.00

V.N.R.

VALOR

(unitario)

Cons.

Edad

Otro

FRe

(unitario)

PARCIAL

EDAD

FACTOR DE DEMÉRITO

m2

34.43

25

$285.34

0.90

0.80

1.00

0.72

$205.44

$7,073.46

m2

63.43

25

$285.34

0.90

0.80

1.00

0.72

$205.44

$13,031.36

m2

18.32

24

$285.34

0.95

0.80

1.00

0.76

$216.86

$3,972.85

m2

35.64

29

$285.34

0.90

0.80

1.00

0.72

$205.44

$7,322.05

0.10

SUMA: $

0.90

VIDA UTIL

90.00

EDAD

29.00

31,399.73

0.71

Nota: Indicar p=privativas; c=comunes

SUBTOTAL PRIVATIVAS:$ SUBTOTAL COMUNES: $

49,289.73

INDIVISO % TOTAL: $

ISAEL CRUZ CALZADA

10

49,289.73

AVALÚO No. AC-001

AVALUOS CALZADA

IX.- ENFOQUE DE COSTOS. a) DEL TERRENO: M2.

LOTE TIPO

2,448.00

VALOR COMPARATIVO DE MERCADO:

$/m²

TERRENO

ESTIMACIÓN DEL VALOR DEL TERRENO: FRACCIÓN

TOTAL:

SUPERFICIE:

VALOR UNIT.

m²

$/m²

185.73

2,448.00

COEFICIENTE

MOTIVO COEFICIENTE

VALOR UNITARIO RESULTANTE

PARCIAL: $

2,448.00

454,667.04

SUMA (a): $

454,667.04

1.00

185.73 INDIVISO

VALOR

100.00%

SUBTOTAL $

454,667.04

b) DE LAS CONSTRUCCIONES: ESTIMACIÓN DEL VALOR DE LAS CONSTRUCCIONES: TIPO:

1

USO o DESTINO DE

ÁREA

V.R.N.

FACTOR DE

V.N.R.

VALOR

LAS CONSTRUCCIONES

m²

(unitario)

DEMÉRITO

(unitario)

PARCIAL: $

253.99

9,000.00

0.71

6,390.00

1,622,996.10

CASA HABITACIÓN

TOTAL

253.99

m²

SUBTOTAL (b): $

1,622,996.10

SUBTOTAL (c): $

49,289.73

c) INSTALACIONES ESPECIALES, ELEMENTOS ACCESORIOS Y OBRAS COMPLEMENTARIAS: (Ver desglose:)

%PARA DE PARTICIPACIÓN DATOS GRAFICA: Terr. Const. Inst.

VALOR FÍSICO o V.N.R. :

454,667.04 1,622,996.10 2% 49,289.73 22% Terr.

Const.

76%

Inst.

8374.159875

ISAEL CRUZ CALZADA

11

(a+b+c) $

2,126,952.87

AVALÚO No. AC-001

AVALUOS CALZADA

X.- ENFOQUE DE INGRESOS. a).- IMPORTE DE DEDUCCIONES: VACÍOS

4%

ADMÓN.

3.00%

IMP. PREDIAL

2%

ENERG. ELÉC.

3.00%

DEDUCC. FISCALES (ISR) I.S.R

SERV. DE AGUA

3%

SEGUROS

2.00%

OTROS

CONS/ MANT

8%

TOTAL DEDUCCIONES :

25.00%

b).- CALCULO DE TASA: CONCEPTO

T

A

S

A

S

7%

8%

9%

10%

11%

12%

0-5

5 - 20

20-40

40-50

50-60

MAS DE 60

VIDA ÚTIL REMANENTE

MAS DE 60

50-60

40-50

20-40

5 - 20

TERMINADA

calificación

1

ESTADO DE CONSERV.

NUEVA

MUY BUENO

BUENO

REGULAR

MALO

RUINOSO

ADECUADO

REGULAR

DEFICIENTE

MALO

Terr = Const.

Terr > Const

Terr > Const

HASTA 3-1

MAYOR 3-1

EDAD (años) calificación

1

calificación

1

PROYECTO

MUY BUENO

calificación

BUENO 1

REL. SUP. (TERR/CONST)

Const > Terr

Const > Terr

Const > Terr

MAYOR 3-1

HASTA 3-1

HASTA 2-1

calificación

1

USO DEL INMUEBLE

CASA

EDIF. PROD.

DEPTO/CASA

OFNA/LOCAL

OFNA/LOCAL

BODEGA/

INMUEBLE

UNIF.

HAB-COM.

CONDOMINIO

CONDOMINIO

UNIF.

INDUSTRIA

LUJO

1er ORDEN

2o. ORDEN

3er ORDEN

PROL. SERV.COM.

Proll. SERV/INC.

1.4286

1.5714

1.7143

calificación

1

CLASIF. ZONA calificación

1

SUMA CALIF.

1

1

5

CAPITALIZACIÓN

1.0000

1.1429

1.2857

TASAS PARCIALES

1.0000

1.1429

6.4286

TASA RESULTANTE:

8.57%

DETERMINACIÓN DEL VALOR POR CAPITALIZACIÓN DE RENTAS: TIPO T-1

DESTINO: CASA-HABITACION TOTAL:

SUPERFICIE: VALOR/m² 253.99

RENTA MENS.

38.00

9,651.62

253.99

RENTA BRUTA MENSUAL: Red. $ TOTAL DEDUCCIONES:

25.00%

RENTA NETA MENSUAL:

7,238.72

RENTA NETA ANUAL:

2,412.91

86,864.58

CAPITALIZANDO LA RENTA ANUAL AL:

8.57%

TASA DE CAPITALIZACIÓN APLICABLE AL CASO, RESULTA UN VALOR DE: P.U. $/M2.

ISAEL CRUZ CALZADA

9,651.62

12

$3,990.00

$

1,013,420.10

AVALÚO No. AC-001

AVALUOS CALZADA

XI.- RESUMEN DE LOS VALORES OBTENIDOS.

DATOS PARA GRAFICA MERC.

MERC.

2,046,000

FÍSICO

2,127,000

INGRESOS

1,013,000

102% 110% INGRESOS 100%

Valor Comparativo de mercado Valor Físico o C.R.N. Valor de Capitalización de Rentas

FÍSICO

2,045,889.45 2,126,952.87 1,013,420.10

VALOR PONDERADO

Valor de mercado Valor fisico o C.R.N Valor de capit. de rentas VALOR COMERCIAL

30.00% $613,766.84 60.00% $1,276,171.72 10.00% $101,342.01 100%

$1,991,280.57

XII.- CONSIDERACIONES PREVIAS A LA CONCLUSIÓN. El valor comercial se obtubo de la ponderacion de los tres analisis,con los siguientes porcentajes valor fisico 60%, Valor del mercado 30% y valor de capitalizacion de rentas 10 %.

XIII.- CONCLUSIÓN DEL AVALÚO. Los valores estimados en el presente avalúo, están calculados con cifras al: VALOR COMERCIAL:

$1,991,281.00 (UN MILLON NOVECIENTOS NOVENTA Y UN MIL DOSCIENTOS OCHENTA Y UN PESOS 00/100 M.N.)

VALUADOR:

C. ISAEL CRUZ CALZADA

ISAEL CRUZ CALZADA

13

FOTOGRAFIAS DEL SUJETO

AVALUOS CALZADA

T1-PATIO DE SERVICIO

T1-BODEGA

T1-COCINA

T1-COCINA

T1-SALA DE VISITAS

T1-COMEDOR

T1-CANTINA

T1-BAÑO

T1-ESCALERAS

T2-ENTRADA DEL BAÑO

ISAEL CRUZ CALZADA

AVALUOS CALZADA

T2-BAÑO

T2-ENTRADA A RECAMARAS

T2-SALA TV

T2-RECAMARA 1

T2-CLOSET RECAMARA 1

T2-RECAMARA 2

T2-CLOSET RECAMARA 3

T2-CLOSET RECAMARA 4

T2-RECAMARA 5

T3-AZOTEA

ISAEL CRUZ CALZADA

OFERTAS EN VENTA AVALUOS CALZADA

FACHADA DE OFERTA 1

CROQUIS OFERTA 1

FACHADA DE OFERTA 2

CROQUIS OFERTA 2

FACHADA DE OFERTA 3

CROQUIS OFERTA 3

FACHADA DE OFERTA 4

CROQUIS OFERTA 4

FACHADA DE OFERTA 5

CROQUIS OFERTA 5

ISAEL CRUZ CALZADA

TERRENOS

AVALUOS CALZADA

TERRENO 1

CROQUIS DE TERRENO 1

TERRENO 2

CROQUIS DE TERRENO 2

TERRENO 3

CROQUIS DE TERRENO 3

TERRENO 4

CROQUIS DE TERRENO 4

TERRENO 5

CROQUIS DE TERRENO 5

ISAEL CRUZ CALZADA

OFERTAS EN RENTA

AVALUOS CALZADA

FACHADA OFERTA 1

CROQUIS RENTA 1

FACHADA OFERTA 2

CROQUIS RENTA 2

FACHADA OFERTA 3

CROQUIS RENTA 3

FACHADA OFERTA 4

CROQUIS RENTA 4

FACHADA OFERTA 5

CROQUIS RENTA 5

ISAEL CRUZ CALZADA

AVALÚO No. ACH/001-08.09

FOTO DEL INMUEBLE

Calle: Número: Colonia: Municipio: Código Postal: Entidad Federativa: Fecha del avalúo: CONCLUSIÓN DEL AVALÚO:

Unidad 32 Chamizal Ecatepec 55270 Edo de México 20-ago-09 VALOR COMERCIAL:

$1,382,563.00

Av Independencia No 180, San Sebastian Buenos Aires; Morelos, Edo de Mexico. CP 50550 03-08

1

AVALÚO No. ACH/001-08.09

II.- DATOS GENERALES. PERITO VALUADOR:(PASANTE)

Pedro Cuapio Chavarria.

ESPECIALIDAD

Inmuebles.

REGISTRO DE LA :

2000310089

INMUEBLE QUE SE VALÚA:

Casa Habitación.

RÉGIMEN DE PROPIEDAD:

Privado.

PROPIETARIO DEL INMUEBLE:

C. Eduardo Villar Chavarria.

USO DEL AVALÚO:

Posible venta del inmueble.

PROPÓSITO DEL AVALÚO:

Determinar el valor comercial del inmueble

: Calle: Unidad

UBICACIÓN DEL INMUEBLE:

Número: 32 Colonia: Chamizal Municipio: Ecatepec Código Postal: 55270 Entidad Federativa: Edo de México NÚMERO DE CUENTA PREDIAL:

No se proporciono este dato

NÚMERO DE CUENTA DE AGUA:

No se proporciono este dato

III.- CARACTERÍSTICAS URBANAS. CLASIFICACIÓN DE LA ZONA:

Habitacional

TIPO DE CONSTRUCCIÓN DOMINANTE EN LA CALLE:

Casas habitación de 2 niveles de calidad regular.

ÍNDICE DE SATURACIÓN EN LA ZONA:

98%

DENSIDAD DE POBLACIÓN:

Media

CONTAMINACIÓN AMBIENTAL:

Malos olores producidos por el canal de desagüe, Río de los Remedios, Ruido producido por el ferrocarril(esporadico)

USO DEL SUELO:

Habitacional.

VÍAS DE ACCESO, IMPORTANCIA Y CONDICIONES DE Via rapida, anillo periferico entre Av Central y Av R-1 LAS MISMAS: SERVICIOS PÚBLICOS:

Completo

EQUIPAMIENTO URBANO:

Mercado municipal, escuelas hasta nivel medio superior,Universidad a 5 min, base de taxis , Centro comercial a 5 min, Gimnasios, Esteticas, Tiendas de mascotas, Deportivos, vigilancia

03-08

3

AVALÚO No. ACH/001-08.09

IV.- TERRENO. TRAMOS DE CALLE, CALLES TRANSVERSALES LIMÍTROFES Y ORIENTACIÓN: Al Norte Av ferrocarril de Cuernavaca, el Este calle Veracruz, el Sur Calle JF Kenedy y al Oeste Calle Progreso.

LINDEROS Y COLINDANCIAS SEGÚN: Según la escritura No X citada ante el notario publico X Se trata de dos fracciónes de terreno de las cuales se indican sus linderos, colindancias y superficies La primera ORIENTACIÓN

DISTANCIA(mts)

Norte

27.000

Don chencho

Este

9.400

lote x

Sur

27.000

don pollo

Oeste

9.400

calle unidad

253.80

m2

SUPERFICIE DEL TERRENO:

253.80

m2

SUPERFICIE TOTAL DEL TERRENO

253.80

m2

SUPERFICIE DE CONSTRUCCIÓN:

198.00

INDIVISO:

100.000

m2 %

SUPERFICIE DEL TERRENO:

COLINDANCIAS

La segunda

TOPOGRAFÍA Y CONFIGURACIÓN:

Plana a nivel de banqueta de forma regular.

NÚMERO DE FRENTES:

Uno

CARACTERÍSTICAS PANORÁMICAS: Urbanas DENSIDAD HABITACIONAL:

pendiente

INTENSIDAD DE CONSTRUCCIÓN:

perdiente por hacer

SERVIDUMBRES y/o RESTRICCIONES:Ninguno

CROQUIS DE LOCALIZACIÓN:

NORTE

03-08

4

AVALÚO No.

ACH/001-08.09

V.- DESCRIPCIÓN DEL INMUEBLE. USO ACTUAL:

Es un terreno de forma regular a nivel de banqueta con 253.8 m2, cuenta con un jardin de 36 m2, una cisterna de 1.5m3, construccion de 2 plantas para uso habitacional, espacio para 4 autos.

TIPOS DE CONSTRUCCIÓN:

Mediano Moderno. T1 y T2

CALIDAD Y CLASIFICACIÓN:

Tipo

Clasificacion

Superficie m2

Edad (años)

Vida Rem(años)

Tipo 1

3

Tipo 2

3

99.0 99.0

26 15

44 55

NÚMERO DE NIVELES:

EDAD APROXIMADA:

VIDA ÚTIL REMANENTE:

2

Veintiseis y Quince años

T-1 = 44 años

VIDA TOTAL:

T-2 = 55 años

70

ESTADO DE CONSERVACIÓN:

1

CALIDAD DEL PROYECTO:

Regular

UNIDADES SUSCEPTIBLES DE RENTARSE:

Una.

Una

VI.- ELEMENTOS DE LA CONSTRUCCIÓN. a) OBRA NEGRA O GRUESA:

03-08

CIMIENTOS:

Se supone cimiento de mamposteria con refuerzos horizontales y verticales a base de concreto armado

ESTRUCTURA:

Estructura a base de muros de carga y marcos rigidos

MUROS:

Muros de Carga.

ENTREPISOS:

Losa de Concreto Armado

TECHOS:

Plano

AZOTEAS:

Con recubrimiento de mortero

BARDAS:

bardas de tabicon con una altura de 2.8 m

5

AVALÚO No. ACH/001-08.09 b) REVESTIMIENTOS Y ACABADOS INTERIORES: APLANADOS INTERIORES:

En T1 aplanado con mortero cemento-arena, en T2 tirol planchado

APLANADOS EXTERIORES:

Tirol Planchado rustico y serroteado

PLAFONES:

En T1 plafon de mortero cemento-arena, en T2 plafon con tirol y extremos con yeso

LAMBRINES: PISOS:

En T1 loseta de ceramica 0.20 x 0.2 en color azul y en T2 loseta vinilica

ESCALERAS:

Escalera con piso de ceramica y barandal de madera

PINTURA:

Pintura vinilica lavable comex en color ostion

RECUBRIMIENTOS ESPECIALES:

No existen recubrimiento especiales

c) CARPINTERÍA:

Las puertas de acceso a las recamaras, cocina y barandal de escalera son de madera lo que representan trabajos de carpinteria

d) INSTALACIONES HIDRÁULICAS Y SANITARIAS:

Las instalaciones son a base de cobre y pvc

MUEBLES DE BAÑO / COCINA:

Muebles basicos (lavabo, wc, tarja)

e) INSTALACIONES ELÉCTRICAS:

Instalaciones basicas para iluminacion de cada espacio

f) PUERTAS Y VENTANERÍA:

Ventanas y algunas puertas a base de herreria

HERRERÍA: g) VIDRIERÍA:

Vidrios claros

h) CERRAJERÍA:

Cerradura de alta seguridad en puerta de acceso

i) FACHADA:

Acabados rusticos con pintura vinilica

j) INSTALACIONES ESPECIALES, ELEMENTOS ACCESORIOS Y OBRAS COMPLEMENTARIAS: ( Ver detalle en hoja específica.)

03-08

6

AVALÚO No. ACH/001-08.09

VII.- DEFINICIONES.

DEFINICIONES: Existen tres enfoques de valuación: el Comparativo de Mercado, de Costos y de Ingresos.

ENFOQUE COMPARATIVO DE MERCADO: Este enfoque involucra la recopilación de información pertinente del mercado de los bienes similares al bien valuado, analizando la oferta y demanda, para poder llegar a un indicador que permita establecer el precio más probable de venta para los bienes que se están valuando. Al resultado obtenido por este enfoque, se le denomina VALOR COMPARATIVO DE MERCADO. ENFOQUE DE COSTOS: Se basa en el costo de reproducción o de reemplazo de un bien similar al analizado a la fecha del avalúo; al resultado de este análisis se le denomina COSTO DE REPOSICIÓN NUEVO (C.R.N.). Si el bien no es nuevo, su valor se afectará por los diversos factores de depreciación y obsolescencia aplicables, según sea el caso. Al resultado obtenido por este enfoque, se le denomina VALOR FÍSICO o COSTO NETO DE REPOSICIÓN. ENFOQUE DE INGRESOS: Este enfoque considera el valor presente de los beneficios futuros, derivados del bien a valuar y es generalmente medido a través de la capitalización de un nivel específico de ingresos. Al resultado obtenido por este enfoque, se le denomina VALOR DE CAPITALIZACIÓN DE RENTAS. VALOR COMERCIAL (Valor Justo de Mercado): Es el resultado del análisis y ponderación de los enfoques valuatorios: Comparativo de Mercado, Ingresos y/o Costos. Es el precio estimado por el cual una propiedad se intercambiaría en la fecha del avalúo entre un comprador y un vendedor actuando por voluntad propia, en una transacción sin intermediarios, con un plazo razonable de exposición, donde ambas partes actúan con conocimiento de los hechos pertinentes, con prudencia y sin compulsión.

El proposito del presente avaluo es para obtener el valor comercial y la probable venta tanto del terreno como de la construccion ubicada al fondo del mismo, para efectos del estudio en cuestion se reciben: la escritura y boleta predial por lo que se toma la informacion de medidas y colindancias tal y como se indica en los documentos y no se realizan levantamientos topograficos. Quienes intervenimos en el presente avaluo declaramos bajo protesta de decir verdad que no guardamos ningun tipo de relacion o nexo de parentesco con el propietario del bien que se valua. El resultado de la inspeccion ocular en la visita se limita a la experiencia y juicio del perito y de lo expresado por el dueño por lo que no es posible determinar todos los vicios ocultos que pudieran afectar al bien en estudio. No es objeto verificar la probable existencia de gravamen, reserva de dominio, adeudos fiscales o cualquier otro tipo que pudiera afectar el bien que se valua salvo sean expresamente declarados por el solicitante y/o propietario por lo que no se asume responsabilidad alguna en el avaluo. En el terreno existen 2 construcciones; para efecto del presentre estudio solo se obtendra el valor de la construccion ubicada al fondo del mismo.factwegcrgdfdenufeurfehnfdjeybufbguffbyr

03-08

7

AVALÚO No. ACH/001-08.09

VIII.- ENFOQUE COMPARATIVO DE MERCADO. INMUEBLES SIMILARES EN VENTA:

No. 1

Colonia

Calle

Informante

Andador Kabul

No. 15

Teléfono

Cd Oriente

52.54.27.45

Olivia Hernandez

2

Valle de Aragon 3° Secc

Valle del Nazas

14

52.55.55.21

Inmobiliaria Century 21 Orion

3

Jardines de Morelos 5° Secc

Circuito Morelia Sur esq la Paz

x

(01) 722.19.63.697

Luis Eduardo Blanco Olmedo

4

Granjas Valle de Gpe Secc A

Fco Javier Gonzales

57

(55) 85.74.82.83

Eduardo Campos Cruz

5

Valle de Aragon 3° Seccion

Valle del Niemen

x

(55) 41.97.49.75

Inmobiliaria Bandin Haro

No.

Oferta

Sup.

Factores de Homologación

$/m² NEG.

UBIC.

SUP.

CALID.

EDO. CONS.

$/m² OTRO

FRe

1

650,000.00

122.00

5,327.87

0.90

1.10

1.20

0.90

0.90

1.00

0.96

5,126.90

2

900,000.00

88.00

10,227.27

0.90

0.90

1.30

0.90

0.90

1.00

0.85

8,723.15

3

1,150,000.00

276.00

4,166.67

0.90

0.90

0.85

0.85

0.85

1.00

0.50

2,072.67

4

1,160,000.00

180.00

6,444.44

0.90

0.85

1.05

0.80

0.80

1.00

0.51

3,312.96

5

1,400,000.00

140.00

10,000.00

0.90

0.95

1.15

0.80

0.85

1.00

0.67

6,686.10

VALOR HOMOLOGADO: EN N.R. $/m² SUPERFICIE DE CONSTRUCCIÓN:

m2

SUBTOTAL:

$

MONTO ADICIONAL A CONSIDERAR:

$

VALOR COMPARATIVO DE MERCADO:

$

0.10 0.90

Factores utilizados: Negociación Es el facto que a juicio del perito valuador, con base en las observaciones del mercado en operaciones de contado, ajusta al precio de la oferta. Ubicación :

Este factor califica la localización física de la oferta vs. el inmueble valuado, así como el corredor de valor

Superficie

En función de la superficie de la OFERTA con respecto al predio valuado

Calidad

Es el facto que considera las diferencias entre la oferta y el inmueble a valuar, relacionado con el tipo y calidad de construcción.

Edo. Cons. Uso suelo Colonia Edad

03-08

Considera las diferencias del nivel de deterioro entre la oferta y el inmueble valuado.

del Considera las diferencias en el uso del suelo entre el inmueble a valuar y las ofertas Considera las difefencias que exiten entre la colonioa donde se ubica el inmueble y las colonias de las ofertas Considera la diferencia de edad entre el inmueble a valuar y las ofertas

8

5,184.36 5,184.00 198.00 5,184.00 1,026,432.00

AVALÚO No. ACH/001-08.09

ANÁLISIS COMPARATIVO DE MERCADO DEL TERRENO. TERRENOS SIMILARES EN VENTA:

No. 1

Colonia Santa Clara Coatitla

Calle 3° Cerrada de Toltecas

No. Lote 7 A

Teléfono 53.42.24.05

Informante Maria Guadalupe Angulo

2

San Carlos

Diagonal 1 Manzana 21

x

45.97.27.07

Lic Dileri Olmedo Rosales

3

Sagitario 6

Geminis

x

55.25.20.45

Orobrama Bienes Raices

4

Villa de Guadalupe Xalostoc

Calle 77

x

55.25.20.45

Orobrama Bienes Raices

5

Villa de Guadalupe Xalostoc

Calle 76

x

55.25.20.45

Orobrama Bienes Raices

No. 1 2 3 4 5

Oferta 412,500.00 290,000.00 275,000.00 390,000.00 350,000.00

Sup. 125.00 145.00 120.00 135.51 96.00

$/m² 3,300.00 2,000.00 2,291.67 2,878.02 3,645.83

Factores de Homologación NEG.

UBIC.

ZONA

0.90 0.90 0.90 0.90 0.90

1.20 1.05 1.05 1.05 1.05

1.15 1.20 1.00 0.95 0.95

FORMA

SUP.

OTRO

1.00 1.35 1.00 1.00 1.25 1.00 1.00 1.40 1.00 1.00 1.30 1.00 1.00 1.45 1.00 VALOR HOMOLOGADO: EN N.R. $/m²

FRe 1.68 1.42 1.32 1.17 1.30

Factores Utilizados: Negociación

Es el facto que a juicio del perito valuador, con base en las observaciones del mercado en operaciones de contado, ajusta al precio de la oferta.

Ubicación :

Este factor califica la localización física de la oferta vs. el inmueble valuado

Zona:

Califica el entorno de la oferta vs. el inmueble valuado, así como el corredor de valor

Forma :

Es el resultado de calificar la irregularidad de la oferta respecto al inmueble valuado

Superficie

En función de la superficie de la OFERTA con respecto al predio valuado

Uso del Suelo Considera las difererencias e el uso del suelo entre el inmueble a valuar y las ofertas Colonia

03-08

Considera las diferencias en el tipo de colonia entre el inmueble a valuar y las ofertas

9

$/m² 5,533.11 2,835.00 3,031.88 3,358.86 4,745.92 3,900.95 3,901.00

AVALÚO No. ACH/001-08.09

ANÁLISIS COMPARATIVO DE MERCADO EN RENTA. INMUEBLES SIMILARES EN RENTA:

No.

Colonia

Calle

No.

Teléfono

Informante

1

Valle de Aragon 3° Secc

Valle de Niemen

x

(55) 41.97.49.75

Inmobiliaria Bandin Haro

2

Valle de Aragon 2° Secc

Oaxaca

x

57.74.44.40

Isaac Paredes

3

Jardines de Santa Clara

Calle 9218

x

56.98.64.68

Martinez Ballesteros Ser. Inmobiliarios

4

Nvo Paseo de San Agustin

San Juan

175

57.99.42.84

Yosoyconsultores SRL de CV

5

Valle de Aragon

De Los Diez Mil Humos

96

57.74.44.40

Ramon Paredes

Factores de Homologación

No.

Oferta

Sup.

$/m²

1 2 3 4 5

9,000.00 3,500.00 3,800.00 4,000.00 3,500.00

140.00 100.00 150.00 94.00 70.00

64.29 35.00 25.33 42.55 50.00

NEG.

UBIC.

SUP.

0.90 0.90 0.90 0.90 0.90

0.95 1.00 0.95 0.95 1.00

1.15 1.50 1.10 1.50 1.55

CALID.

Edo Cons

OTRO

0.80 0.85 1.00 0.95 1.00 1.00 1.05 1.00 1.00 0.95 0.95 1.00 1.10 1.10 1.00 VALOR HOMOLOGADO: EN N.R. $/m²

FRe 0.67 1.28 0.99 1.16 1.69

0.10 0.90

FACTORES UTILIZADOS: Negociación

Es el facto que a juicio del perito valuador, con base en las observaciones del mercado en operaciones de contado, ajusta al precio de la oferta.

Ubicación :

Este factor califica la localización física de la oferta vs. el inmueble valuado

Superficie

Este factor califica la superficie de la oferta con respecto al inmueble valuado.

Calidad

Es el facto que considera las diferencias entre el inmueble a valuar y la oferta, en relación al tipo y calidad de construcción.

Edo. Cons

Considera las diferencias del nivel de deterioro entre la oferta y el inmueble valuado

Uso de suelo Considera las difererencias e el uso del suelo entre el inmueble a valuar y las ofertas Considera las diferencias que existen entre la colonia donde se ubica el inmueble y las colonias de las ofertas Colonia Edad

03-08

Considera la diferencia de edad entre el inmueble a valuar y las ofertas

10

$/m² 42.98 44.89 25.02 49.25 84.40 49.31 49.00

AVALÚO No.ACH/001-08.09

j) INSTALACIONES ESPECIALES, ELEMENTOS ACCESORIOS Y OBRAS COMPLEMENTARIAS: p/c

INSTALACIONES ESPECIALES:

Unidad

Cantidad

EDAD

C.R.N (unitario)

FACTOR DE DEMÉRITO Cons.

Edad

Otro

FRe

V.N.R.

VALOR

(unitario)

PARCIAL

SUMA

p/c

ELEMENTOS ACCESORIOS: Equipo de Bombeo Gas estacionario

Unidad

Cantidad

EDAD

V.N.R.

VALOR

(unitario)

C.R.N.

Cons.

Edad

Otro

FRe

(unitario)

PARCIAL

FACTOR DE DEMÉRITO

pza

1

15

$3,500.00

0.8

0.8

1.0

0.64

$2,240.00

$2,240.00

pza

1

6

$6,000.00

0.9

1.0

1.0

0.86

$5,130.00

$5,130.00

SUMA p/c

OBRAS COMPLEMENTARIAS: Cisterna Jardin Barda Terraza Patio CONSTANTE CONSTANTE

Unidad

Cantidad

EDAD

C.R.N

$7,370.00

V.N.R.

VALOR

(unitario)

Cons.

Edad

Otro

FRe

(unitario)

PARCIAL

FACTOR DE DEMÉRITO

pza

1.00

10

$3,000.00

0.90

0.90

1.00

0.81

$2,430.00

$2,430.00

m2

36.00

20

$350.00

1.00

0.90

1.00

0.90

$315.00

$11,340.00

m2

50.00

15

$200.00

1.00

0.90

1.00

0.90

$180.00

$9,000.00

m2

16.00

15

$320.00

0.85

0.90

1.00

0.77

$244.80

$3,916.80

m2

64.00

26

$200.00

0.85

0.90

1.00

0.77

$153.00

$9,792.00

0.10

SUMA: $

0.90

VIDA UTIL

80.00

EDAD

5.00

36,478.80

0.94

Nota: Indicar p=privativas; c=comunes

SUBTOTAL PRIVATIVAS:$ SUBTOTAL COMUNES: $

43,848.80

INDIVISO % TOTAL: $

03-08

11

43,848.80

AVALÚO No.

ACH/001-08.09

IX.- ENFOQUE DE COSTOS. a) DEL TERRENO: 250 M2.

LOTE TIPO

3,901.00

VALOR COMPARATIVO DE MERCADO:

$/m²

TERRENO

ESTIMACIÓN DEL VALOR DEL TERRENO: FRACCIÓN

TOTAL:

SUPERFICIE:

VALOR UNIT.

m²

$/m²

253.80

3,901.00

COEFICIENTE

MOTIVO COEFICIENTE

VALOR UNITARIO RESULTANTE

PARCIAL: $

3,901.00

990,073.80

SUMA (a): $

990,073.80

1.00

253.80

VALOR

100.00%

INDIVISO

SUBTOTAL $

990,073.80

b) DE LAS CONSTRUCCIONES: ESTIMACIÓN DEL VALOR DE LAS CONSTRUCCIONES: TIPO:

1

USO o DESTINO DE

ÁREA

V.R.N.

FACTOR DE

V.N.R.

VALOR

LAS CONSTRUCCIONES

m²

(unitario)

DEMÉRITO

(unitario)

PARCIAL: $

198.00

3,200.00

0.94

3,020.00

597,960.00

CASA HABITACIÓN

TOTAL

198.00

m²

SUBTOTAL (b): $

597,960.00

SUBTOTAL (c): $

43,848.80

c) INSTALACIONES ESPECIALES, ELEMENTOS ACCESORIOS Y OBRAS COMPLEMENTARIAS: (Ver desglose:)

DATOS PARA GRAFICA: Terr. Const. Inst.

% DE

VALOR FÍSICO o V.N.R. :

990,073.80 597,960.00 PARTICIPACIÓN 43,848.80

3% Terr.

36%

Const.

61%

03-08

12

8241.831313

(a+b+c) $

1,631,882.60

AVALÚO No. ACH/001-08.09

X.- ENFOQUE DE INGRESOS. a).- IMPORTE DE DEDUCCIONES: VACÍOS

4%

ADMÓN.

IMP. PREDIAL SERV. DE AGUA

5%

CONS/ MANT

8%

DEDUCC. FISCALES (ISR)

ENERG. ELÉC.

6.00%

I.S.R

SEGUROS

2.00%

OTROS

TOTAL DEDUCCIONES :

25.00%

b).- CALCULO DE TASA: CONCEPTO

T

A

S

A

S

7%

8%

9%

10%

11%

12%

0-5

5 - 20

20-40

40-50

50-60

MAS DE 60

MAS DE 60

50-60

40-50

20-40

5 - 20

TERMINADA

BUENO

REGULAR

MALO

RUINOSO

DEFICIENTE

MALO

Terr > Const

Terr > Const

HASTA 3-1

MAYOR 3-1

EDAD (años) calificación

1

VIDA ÚTIL REMANENTE calificación

1

ESTADO DE CONSERV.

NUEVA

MUY BUENO

calificación

1

PROYECTO

MUY BUENO

BUENO

ADECUADO

calificación

REGULAR 1

REL. SUP. (TERR/CONST)

Const > Terr

Const > Terr

Const > Terr

MAYOR 3-1

HASTA 3-1

HASTA 2-1

calificación

Terr = Const. 1

USO DEL INMUEBLE

CASA

EDIF. PROD.

DEPTO/CASA

OFNA/LOCAL

OFNA/LOCAL

BODEGA/

INMUEBLE

UNIF.

HAB-COM.

CONDOMINIO

CONDOMINIO

UNIF.

INDUSTRIA

1er ORDEN

2o. ORDEN

3er ORDEN

calificación

1

CLASIF. ZONA

LUJO

calificación

PROL. SERV.COM. Proll. SERV/INC.

1

SUMA CALIF.

1

1

1

4

CAPITALIZACIÓN

1.0000

1.1429

1.2857

1.4286

TASAS PARCIALES

1.0000

1.1429

1.2857

5.7143

1.5714

1.7143

TASA RESULTANTE:

9.14%

DETERMINACIÓN DEL VALOR POR CAPITALIZACIÓN DE RENTAS: TIPO T-1

DESTINO: Habitacional

SUPERFICIE: VALOR/m² 198.00

TOTAL:

RENTA MENS.

49.00

9,702.00

198.00

RENTA BRUTA MENSUAL: Red. $ TOTAL DEDUCCIONES:

25.00%

RENTA NETA MENSUAL:

7,276.50

RENTA NETA ANUAL:

2,425.50

87,318.00

CAPITALIZANDO LA RENTA ANUAL AL:

9.14%

TASA DE CAPITALIZACIÓN APLICABLE AL CASO, RESULTA UN VALOR DE:

03-08

9,702.00

13

$

955,040.63

AVALÚO No. ACH/001-08.09

XI.- RESUMEN DE LOS VALORES OBTENIDOS.

DATOS PARA GRAFICA MERC.

1,026,000

FÍSICO

1,632,000

INGRESOS

955,000

MERC.

7% 71% INGRESOS 100%

Valor Comparativo de mercado Valor Físico o C.R.N. Valor de Capitalización de Rentas

FÍSICO

Valor Comparativo de mercado Valor Físico o C.R.N. Valor de Capitalización de Rentas

1,026,432.00 30.00% 1,631,882.60 60.00% 955,040.63 10.00%

Valor Comercial

100.00%

1,026,432.00 1,631,882.60 955,040.63

$307,929.60 $979,129.56 $95,504.06 $1,382,563.22

XII.- CONSIDERACIONES PREVIAS A LA CONCLUSIÓN. Se concluye que el valor COMERCIAL es el resultado de la ponderacion de los 3 analisis(Valor de mercado=30%, valor fisico=60% y valor de capitalizacion=10%).

XIII.- CONCLUSIÓN DEL AVALÚO. Los valores estimados en el presente avalúo, están calculados con cifras al: VALOR COMERCIAL:

$1,382,563.00 UN MILLON TRESCIENTOS OCHENTA Y DOS MIL QUINIENTOS SESENTA Y TRES MIL PESOS 00/100 M.N.

VALUADOR:

03-08

14

FOTOGRAFIAS DEL SUJETO

Fig. 1.- Vista frontal del sujeto

Fig. 2.- Vista frontal de las dos plantas de la casa habitacion

Fig. 3.- Vista panoramica en el baño de la planta alta

Fig. 4.- Vista panoramica de la estancia en la planta alta

Fig. 5.- Vista panoramica del acceso a la planta alta

Fig. 6.- Vista panoramica de la cosina

Fig. 7.- Vista panoramica de la estancia en la planta baja

Fig. 8.- Vista panoramica del comedor y acceso a la zotejuela

Fig. 9.- Vista panoramica del baño en la planta baja

Fig. 10.- Vista panoramica del jardin

OFERTA 1

OFERTA 2

OFERTA 3

OFERTA 4

OFERTA 5

oferta 1

oferta 3

oferta 4

AVALÚO No. EAG-8409-AV Asesor y Consultor de Inmuebles

FOTO DEL INMUEBLE

03-08

Calle: Número: Colonia: Municipio: Código Postal: Entidad Federativa:

Ignacio zaragoza. Mz.1 Lt.2. San andrés de la cañada. Ecatepec de morelos. 55519 Estado de méxico.

Fecha del avalúo:

20/08/2009

CONCLUSIÓN DEL AVALÚO:

VALOR COMERCIAL:

1

$1,081,012.46

Asesor y Consultor de Inmuebles

AVALÚO No. EAG-8409-AV

II.- DATOS GENERALES. PERITO VALUADOR:

Escobar arce maría guadalupe.

ESPECIALIDAD

Inmuebles.

REGISTRO DE LA :

2004310197

INMUEBLE QUE SE VALÚA:

Casa habitación.

RÉGIMEN DE PROPIEDAD:

Privada.

PROPIETARIO DEL INMUEBLE:

C. Benita arce gonzález.

USO DEL AVALÚO:

Venta.

PROPÓSITO DEL AVALÚO:

Valor comercial.

Calle: Ignacio zaragoza.

UBICACIÓN DEL INMUEBLE:

Número: Mz.1 Lt.2. Colonia: San andrés de la cañada. Municipio: Ecatepec de morelos. Código Postal: 55519 Entidad Federativa: Estado de méxico. NÚMERO DE CUENTA PREDIAL:

71961

NÚMERO DE CUENTA DE AGUA:

84222

III.- CARACTERÍSTICAS URBANAS. CLASIFICACIÓN DE LA ZONA:

Habitación.

TIPO DE CONSTRUCCIÓN DOMINANTE EN LA CALLE:

Casas habitación de 1 niveles tipo medio.

ÍNDICE DE SATURACIÓN EN LA ZONA:

85%.

DENSIDAD DE POBLACIÓN:

Media.

CONTAMINACIÓN AMBIENTAL:

Contaminación de basura, arrastres de piedra y arena.

USO DEL SUELO:

Habitacional

VÍAS DE ACCESO, IMPORTANCIA Y CONDICIONES DE Avenida san andrés, autopista méxico-pachuca a una distancia de 3km, avenida vía morelos a una distancia de 8km. LAS MISMAS: SERVICIOS PÚBLICOS:

Servicio del agua, drenaje, luz, teléfono son completos.

EQUIPAMIENTO URBANO:

Escuela primaria, kinder, sitio de tasis, centro deportivo, transporte público, iglesia, señalización en calles.

03-08

3

Asesor y Consultor de Inmuebles AVALÚO No. EAG-8409-AV

IV.- TERRENO. TRAMOS DE CALLE, CALLES TRANSVERSALES LIMÍTROFES Y ORIENTACIÓN: Calle tierra larga al norte, calle benito juárez al sur, calle miguel hidalgo al noroeste, calle morelos al este, calle durazno oeste.

LINDEROS Y COLINDANCIAS SEGÚN: No cuenta con escrituras Se trata de dos fracciónes de terreno de las cuales se indican sus linderos, colindancias y superficies La primera ORIENTACIÓN

DISTANCIA

Norte

29.400

COLINDANCIAS C. Juan Rodríguez Frias

Sur

29.480

C. Juan Rodríguez Frias

Oriente

8.800

Calle Ignacio Zaragoza

Poniente

8.800

C. Rosario Frias

259.07

m2

SUPERFICIE DEL TERRENO:

259.07

m2

SUPERFICIE TOTAL DEL TERRENO

259.07

m2

SUPERFICIE DE CONSTRUCCIÓN:

117.60

m2 100.000 %

SUPERFICIE DEL TERRENO: La segunda

INDIVISO:

h2/40/117.60

TOPOGRAFÍA Y CONFIGURACIÓN:

Topográfia descendente de forma irregular

NÚMERO DE FRENTES:

un frente

CARACTERÍSTICAS PANORÁMICAS:

Urbana.

DENSIDAD HABITACIONAL:

media

INTENSIDAD DE CONSTRUCCIÓN:

1.40

1.4

SERVIDUMBRES y/o RESTRICCIONES: Ninguno que afecte. USO DEL SUELO:

COS= 70% CUS= 1.4

CROQUIS DE LOCALIZACIÓN:

NORTE

03-08

4

AVALÚO No. EAG-8409-AV Asesor y Consultor de Inmuebles

V.- DESCRIPCIÓN DEL INMUEBLE. USO ACTUAL: La casa cuenta con amplio patio con un medio baño, cuenta con varias construcciones, en la planta baja hay dos casa; una cuenta con todos los servicios,baño completo, dos recamaras, sala-comedor y cocina, la otra casa cuenta con un medio baño, una recamara, cocina, aparte cuentan con cisterna que alimenta a las construcciones de abajo. En la parte superior existe dos contrucciones, la primera es un cuarto con medio baño, la segunda una casa tiene un medio baño, un cuarto y una cocina, comparten patio. También se cuenta con un pequeño jardín a la entrada principal.

Mediano moderno

TIPOS DE CONSTRUCCIÓN: CALIDAD Y CLASIFICACIÓN:

T-1 Construcción casa completa 2000 T-2 Construcción casa incompleta 2006 NÚMERO DE NIVELES:

T-1 Ningún nivel, altura nivel de piso terminado 2.30 metros. T-2 Ningún nivel, altura nivel de piso 2.30 metros. EDAD APROXIMADA:

Superficie

Edad

T-1 T-2

Clasificaicon 4

130 m2

15

3

128 m2

6

T-1 T-2

65

T-1 T-2

80

VIDA ÚTIL REMANENTE: 54

VIDA TOTAL: 60

ESTADO DE CONSERVACIÓN:

Bueno

CALIDAD DEL PROYECTO:

Bueno

UNIDADES SUSCEPTIBLES DE RENTARSE: una

VI.- ELEMENTOS DE LA CONSTRUCCIÓN. a) OBRA NEGRA O GRUESA: CIMIENTOS:

Se supone cimentación de zapatas corridas de mamposteria de esfuerzos transversales.

ESTRUCTURA:

Marcos rígidos.

MUROS:

Tabique.

ENTREPISOS:

Losa de concreto armado.

TECHOS:

Planos.

AZOTEAS:

Pretil.

BARDAS:

Tabique.

03-08

5

Asesor y Consultor de Inmuebles

AVALÚO No. EAG-8409-AV b) REVESTIMIENTOS Y ACABADOS INTERIORES: APLANADOS INTERIORES: Yeso. APLANADOS EXTERIORES: Mortero-cemento-arena PLAFONES:

Yeso

LAMBRINES:

Baños, cocina

PISOS:

Loseta vinilica, piso de concreto.

ESCALERAS:

Tubular

PINTURA:

Vinilica

RECUBRIMIENTOS ESPECIALES:

Ninguno

c) CARPINTERÍA:

Puertas, Muros.

d) INSTALACIONES HIDRÁULICAS Y SANITARIAS:

Agua fria, agua caliente y drenaje.

MUEBLES DE BAÑO / COCINA:

Wc, regadera, labavo, accesorios de acero inoxidable, estufa con horno, refrigerador, fregadero, alacenas.

e) INSTALACIONES ELÉCTRICAS:

Lamparas, apagadores y contactos.

f) PUERTAS Y VENTANERÍA:

Madera, Herrería.

HERRERÍA:

Tubular.

g) VIDRIERÍA:

Vidrios polarizados y normal.

h) CERRAJERÍA:

Chapas, seguros en ventanas.

i) FACHADA:

Ladrido aparente.

j) INSTALACIONES ESPECIALES, ELEMENTOS ACCESORIOS Y OBRAS COMPLEMENTARIAS: ( Ver detalle en hoja específica.) Barda, patio, marquesina, cocina integral hecha en obra.

03-08

6

Asesor y Consultor de Inmuebles AVALÚO No. EAG-8409-AV

VII.- DEFINICIONES.

DEFINICIONES: Existen tres enfoques de valuación: el Comparativo de Mercado, de Costos y de Ingresos.

ENFOQUE COMPARATIVO DE MERCADO: Este enfoque involucra la recopilación de información pertinente del mercado de los bienes similares al bien valuado, analizando la oferta y demanda, para poder llegar a un indicador que permita establecer el precio más probable de venta para los bienes que se están valuando. Al resultado obtenido por este enfoque, se le denomina VALOR COMPARATIVO DE MERCADO. ENFOQUE DE COSTOS: Se basa en el costo de reproducción o de reemplazo de un bien similar al analizado a la fecha del avalúo; al resultado de este análisis se le denomina COSTO DE REPOSICIÓN NUEVO (C.R.N.). Si el bien no es nuevo, su valor se afectará por los diversos factores de depreciación y obsolescencia aplicables, según sea el caso. Al resultado obtenido por este enfoque, se le denomina VALOR FÍSICO o COSTO NETO DE REPOSICIÓN. ENFOQUE DE INGRESOS: Este enfoque considera el valor presente de los beneficios futuros, derivados del bien a valuar y es generalmente medido a través de la capitalización de un nivel específico de ingresos. Al resultado obtenido por este enfoque, se le denomina VALOR DE CAPITALIZACIÓN DE RENTAS. VALOR COMERCIAL (Valor Justo de Mercado): Es el resultado del análisis y ponderación de los enfoques valuatorios: Comparativo de Mercado, Ingresos y/o Costos. Es el precio estimado por el cual una propiedad se intercambiaría en la fecha del avalúo entre un comprador y un vendedor actuando por voluntad propia, en una transacción sin intermediarios, con un plazo razonable de exposición, donde ambas partes actúan con conocimiento de los hechos pertinentes, con prudencia y sin compulsión.

El inmueble no cuenta con escrituras solo un titulo de propiedad.

03-08

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AVALÚO No. EAG-8409-AV

Asesor y Consultor de Inmuebles

VIII.- ENFOQUE COMPARATIVO DE MERCADO. INMUEBLES SIMILARES EN VENTA:

Colonia Calle Teléfono Informante No. Santa Clara Indeco Jose Clemente Orozco 17 59351618 Asesor Century 21 enlace Casa amplia, cocina integral, tanque de gas estacionario, terraza, cuarto de servicio, estudio, 4 recámaras, dos baños y medio.

No. 1

Acolman Ecatepec de Morelos Centro No. 24877029 Cmc Inmobiliaria Casa en calle cerrada con puerta automática, cocina integral, garage, área de baño, dos recámaras, u baño.

2

Circuito Morelia Sur Esquina La PazJardines de Morelos 5a secc. Escriturado, 4 recámaras, 3 baños.

3

14

23012721

C. Luis Eduardo Blanco Olmedo

4

Av. Cisne Rinconada de aragón No. Casa cuadrupex, piso de loseta y cemento pulido, dos recámaras, un baño.

53708484

Coldwell Banker Arboleda

5

Av. Hank González Villa de Guadalupe Xalostoc No. Buen estado de conservación, en un solo nivel, tres recámaras, un baño.

55252045

Orobrama Bienes Raíces

No.

Oferta

Sup.

Factores de Homologación

$/m² NEG.

UBIC.

SUP.

CALID.

EDO. CONS.

$/m² OTRO

FRe

1

1,100,000.00

126.00

8,730.16

0.90

1.10

1.00

1.10

1.00

1.00

1.09

9,507.14

2

550,000.00

60.00

9,166.67

0.90

1.00

1.00

1.10

1.10

1.00

1.09

9,982.50

3

1,000,000.00

120.00

8,333.33

0.90

1.10

1.00

1.00

1.00

1.00

0.99

8,250.00

4

390,000.00

48.00

8,125.00

0.90

1.00

1.00

0.90

0.90

1.00

0.73

5,923.13

5

680,000.00

96.00

7,083.33

0.90

1.10

1.00

0.95

0.95

1.00

0.89

6,328.78

VALOR HOMOLOGADO: EN N.R. $/m² SUPERFICIE DE CONSTRUCCIÓN:

m2

SUBTOTAL:

$

MONTO ADICIONAL A CONSIDERAR:

$

VALOR COMPARATIVO DE MERCADO:

$

7,998.31 7,998.00 117.60 7,998.00 940,564.80

0.10 0.90

Factores utilizados: Negociación Es el facto que a juicio del perito valuador, con base en las observaciones del mercado en operaciones de contado, ajusta al precio de la oferta. Ubicación :

Este factor califica la localización física de la oferta vs. el inmueble valuado, así como el corredor de valor

Superficie

En función de la superficie de la OFERTA con respecto al predio valuado

Calidad

Es el facto que considera las diferencias entre la oferta y el inmueble a valuar, relacionado con el tipo y calidad de construcción.

Edo. Cons. Uso suelo Colonia Edad

03-08

Considera las diferencias del nivel de deterioro entre la oferta y el inmueble valuado.

del Considera las diferencias en el uso del suelo entre el inmueble a valuar y las ofertas Considera las difefencias que exiten entre la colonioa donde se ubica el inmueble y las colonias de las ofertas Considera la diferencia de edad entre el inmueble a valuar y las ofertas

8

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Asesor y Consultor de Inmuebles

ANÁLISIS COMPARATIVO DE MERCADO DEL TERRENO. TERRENOS SIMILARES EN VENTA:

No. 1

Colonia Calle Teléfono No. Santa Clara Coatitla 3ra. Cerrada de Toltecas 7A 53422405 Para uso habitacional, pagos al corriente, ubicado en priada, a una cuadra de vía Morelos.

Informante C. Maria guadalupe Angulo

2

San Carlos Diagonal 1 21 Remato terreno, excelente ubicación a tan solo 20 min del metro indios verdes.

3

Santa Clara Coatitla Santa Clara No. 52036210 Alejandro Meyer Feldman Ideal para centro comercial de conveniencia, mini bodegas, etc, actualmente tiene 100 m2, rentado para bodega Aurrera un contrato de 10 años.

4

Calle 76 Excelente Baldio.

5

Ecatepec de Morelos Centro No. Terreno cerca de la central de abastos perfecto para hacer un centro comercial.

No. 1 2 3 4 5

Oferta 412,500.00 290,000.00 1,750,000.00 350,000.00 9,077,984,00

Villa de Guadalupe Xalostoc

Sup. 125.00 145.00 500.00 96.00 2,836.87

$/m² 3,300.00 2,000.00 3,500.00 3,645.83 3,200.00

76

4597270

Lic. Olmedo Rosales

55252045

Orobrama Bienes Raices S.A de C.V.

56444470

La Campana S.A. de C.V.

Factores de Homologación NEG.

UBIC.

ZONA

0.90 0.90 0.90 0.90 0.90

1.00 1.00 1.00 1.00 1.00

1.00 0.90 1.00 0.95 1.20

FORMA

SUP.

OTRO

1.00 0.90 1.00 1.00 0.90 1.00 1.00 1.10 1.00 1.00 0.85 1.00 1.20 1.20 1.10 VALOR HOMOLOGADO: EN N.R. $/m²

FRe 0.81 0.73 0.99 0.73 1.71

Factores Utilizados: Negociación

Es el facto que a juicio del perito valuador, con base en las observaciones del mercado en operaciones de contado, ajusta al precio de la oferta.

Ubicación :

Este factor califica la localización física de la oferta vs. el inmueble valuado

Zona:

Califica el entorno de la oferta vs. el inmueble valuado, así como el corredor de valor

Forma :

Es el resultado de calificar la irregularidad de la oferta respecto al inmueble valuado

Superficie

En función de la superficie de la OFERTA con respecto al predio valuado

Uso del Suelo Considera las difererencias e el uso del suelo entre el inmueble a valuar y las ofertas Colonia

03-08

Considera las diferencias en el tipo de colonia entre el inmueble a valuar y las ofertas

9

$/m² 2,673.00 1,458.00 3,465.00 2,649.61 5,474.30 3,143.98 3,144.00

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ANÁLISIS COMPARATIVO DE MERCADO EN RENTA. INMUEBLES SIMILARES EN RENTA:

No.

Colonia

Calle

No.

Teléfono

Informante

1

Valle de Aragón 3a. Secc.

Valle de Niemen

s/n

15568925

Lic. Armando Frias González

Casa en perfecto estado de conservación, muy bien ubicada, cerca del metro muzquiz, tres recámaras y una master con baño integrado. 2

Conjunto América

Condominio San Rafael

s/n

57967808

RC Bienes Raices

218

5519278938

C. Salvador Carbó

175

57994284

Consultores Asociados S.R. de C. V.

s/n

57744440

Isaac Paredes

Casa en renta en privada de dos recámaras, un baño y un garage. 3

Jardines de Santa Clara

Calle 9

Sala comedor, cuarto para tv, vestidor con closet de pared, zotehuela. 4

Nuevo Paseo de Sn Agustín 2a Secc.

San Juan

Casa en muy buenas condiciones a 5 min del metro plaza aragón. 5

Valle de Aragón 2a. Secc.

Oaxaca

Casa ubicada dentro de privada con bonito jardín, dos niveles construidos, dos recámaras, dos baños, espacio para un carro.

Factores de Homologación

No.

Oferta

Sup.

$/m²

1 2 3 4 5

8,500.00 3,500.00 3,800.00 4,000.00 3,000.00

122.00 60.00 91.00 110.00 60.00

69.67 58.33 41.76 36.36 50.00

NEG.

UBIC.

SUP.

0.90 0.90 0.90 0.90 0.90

1.10 0.90 1.00 1.00 1.00

1.00 1.00 1.00 1.00 1.00

CALID.

Edo Cons

OTRO

1.00 1.00 1.00 1.00 1.00 1.00 0.95 0.85 1.00 1.00 1.00 1.00 0.95 0.90 1.00 VALOR HOMOLOGADO: EN N.R. $/m²

FRe 0.99 0.81 0.73 0.90 0.77

0.10 0.90

FACTORES UTILIZADOS: Negociación Es el facto que a juicio del perito valuador, con base en las observaciones del mercado en operaciones de contado, ajusta al precio de la oferta. Ubicación :

Este factor califica la localización física de la oferta vs. el inmueble valuado

Superficie

Este factor califica la superficie de la oferta con respecto al inmueble valuado.

Calidad

Es el facto que considera las diferencias entre el inmueble a valuar y la oferta, en relación al tipo y calidad de construcción.

Edo. Cons

Considera las diferencias del nivel de deterioro entre la oferta y el inmueble valuado

Uso de suelo Considera las difererencias e el uso del suelo entre el inmueble a valuar y las ofertas Considera las diferencias que existen entre la colonia donde se ubica el inmueble y las colonias de las ofertas Colonia Edad

03-08

Considera la diferencia de edad entre el inmueble a valuar y las ofertas

10

$/m² 68.98 47.25 30.35 32.73 38.48 43.56 44.00

AVALÚO No.EAG-8409-AV

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j) INSTALACIONES ESPECIALES, ELEMENTOS ACCESORIOS Y OBRAS COMPLEMENTARIAS: p/c

INSTALACIONES ESPECIALES:

Unidad

Cantidad

EDAD

V.R.N. (unitario)

FACTOR DE DEMÉRITO Cons.

Edad

Otro

FRe

V.N.R.

VALOR

(unitario)

PARCIAL

SUMA

p/c

ELEMENTOS ACCESORIOS:

Unidad

Cantidad

EDAD

V.R.N. (unitario)

FACTOR DE DEMÉRITO Cons.

Edad

Otro

FRe

V.N.R.

VALOR

(unitario)

PARCIAL

SUMA p/c

p p p p

OBRAS COMPLEMENTARIAS: Patio Marquesinas Cisterna cocina integral CONSTANTE CONSTANTE

Unidad

Cantidad

EDAD

V.N.R.

VALOR

(unitario)

V.R.N.

Cons.

Edad

Otro

FRe

(unitario)

PARCIAL $7,776.00

FACTOR DE DEMÉRITO

pza

60.00

8

$180.00

0.80

0.90

1.00

0.72

$129.60

pza

15.00

10

$220.00

0.80

0.70

1.00

0.56

$123.20

$1,848.00

pza

1.00

5

$20,000.00

1.00

0.95

1.00

0.95

$19,000.00

$19,000.00

pza

1.00

4

$4,000.00

1.00

1.00

1.00

1.00

$4,000.00

$4,000.00

0.10

SUMA: $

0.90

VIDA UTIL

80.00

EDAD

5.00

32,624.00

0.94

Nota: Indicar p=privativas; c=comunes

SUBTOTAL PRIVATIVAS:$ SUBTOTAL COMUNES: $

32,624.00

INDIVISO % TOTAL: $

03-08

11

32,624.00

AVALÚO No.

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IX.- ENFOQUE DE COSTOS. a) DEL TERRENO: 259.07 M2.

LOTE TIPO

3,144.00

VALOR COMPARATIVO DE MERCADO:

$/m²

TERRENO

ESTIMACIÓN DEL VALOR DEL TERRENO: FRACCIÓN

TOTAL:

SUPERFICIE:

VALOR UNIT.

m²

$/m²

259.07

3,144.00

COEFICIENTE

MOTIVO COEFICIENTE

VALOR UNITARIO RESULTANTE

PARCIAL: $

3,144.00

814,516.08

SUMA (a): $

814,516.08

1.00

259.07

VALOR

100.00%

INDIVISO

SUBTOTAL $

814,516.08

b) DE LAS CONSTRUCCIONES: ESTIMACIÓN DEL VALOR DE LAS CONSTRUCCIONES: TIPO:

1

USO o DESTINO DE

ÁREA

V.R.N.

FACTOR DE

V.N.R.

VALOR

LAS CONSTRUCCIONES

m²

(unitario)

DEMÉRITO

(unitario)

PARCIAL: $

117.60

4,000.00

0.94

3,775.00

443,940.00

CASA HABITACIÓN

TOTAL

117.60

m²

SUBTOTAL (b): $

443,940.00

SUBTOTAL (c): $

32,624.00

c) INSTALACIONES ESPECIALES, ELEMENTOS ACCESORIOS Y OBRAS COMPLEMENTARIAS: (Ver desglose:)

%PARA DE PARTICIPACIÓN DATOS GRAFICA: Terr. Const. Inst.

3%

VALOR FÍSICO o V.N.R. :

814,516.08 443,940.00 32,624.00 Terr.

34%

Const.

63%

Inst.

10978.57211

03-08

12

(a+b+c) $

1,291,080.08

AVALÚO No.

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X.- ENFOQUE DE INGRESOS. a).- IMPORTE DE DEDUCCIONES: VACÍOS

4%

IMP. PREDIAL SERV. DE AGUA

3%

CONS/ MANT

8%

ADMÓN.

3.00%

ENERG. ELÉC.

3.00%

DEDUCC. FISCALES (ISR) I.S.R

SEGUROS

2.00%

OTROS

TOTAL DEDUCCIONES :

23.00%

b).- CALCULO DE TASA: CONCEPTO

T

S

A

S

8%

9%

10%

11%

12%

0-5

5 - 20

20-40

40-50

50-60

MAS DE 60

MAS DE 60

50-60

40-50

20-40

5 - 20

TERMINADA

MUY BUENO

BUENO

REGULAR

MALO

RUINOSO

ADECUADO

REGULAR

DEFICIENTE

MALO

Terr = Const.

Terr > Const

Terr > Const

HASTA 3-1

MAYOR 3-1

EDAD (años) calificación

1

VIDA ÚTIL REMANENTE calificación

1

ESTADO DE CONSERV.

NUEVA

calificación

1

PROYECTO

MUY BUENO

calificación REL. SUP. (TERR/CONST)

A

7%

BUENO 1

Const > Terr

Const > Terr

Const > Terr

MAYOR 3-1

HASTA 3-1

HASTA 2-1

calificación

1

USO DEL INMUEBLE

CASA

EDIF. PROD.

DEPTO/CASA

OFNA/LOCAL

OFNA/LOCAL

BODEGA/

INMUEBLE

UNIF.

HAB-COM.

CONDOMINIO

CONDOMINIO

UNIF.

INDUSTRIA

calificación

1

CLASIF. ZONA

LUJO

1er ORDEN

2o. ORDEN

3er ORDEN

PROL. SERV.COM.

Proll. SERV/INC.

1.5714

1.7143

calificación

1

SUMA CALIF.

2

3

1

1

CAPITALIZACIÓN

1.0000

1.1429

1.2857

1.4286

TASAS PARCIALES

2.0000

3.4286

1.2857

1.4286

TASA RESULTANTE:

8.14%

DETERMINACIÓN DEL VALOR POR CAPITALIZACIÓN DE RENTAS: TIPO T-1

DESTINO: Casa habitación

SUPERFICIE: VALOR/m² 259.07

RENTA MENS.

44.00

11,399.08

TOTAL:

RENTA BRUTA MENSUAL: Red. $ TOTAL DEDUCCIONES:

23.00%

RENTA NETA MENSUAL:

8,777.29

RENTA NETA ANUAL:

2,621.79

105,327.50

CAPITALIZANDO LA RENTA ANUAL AL:

8.14%

TASA DE CAPITALIZACIÓN APLICABLE AL CASO, RESULTA UN VALOR DE: P.U. $/M2.

03-08

11,399.08

13

#¡DIV/0!

$

1,293,495.60

Asesor y Consultor de Inmuebles

AVALÚO No. EAG-8409-AV

XI.- RESUMEN DE LOS VALORES OBTENIDOS.

DATOS PARA GRAFICA MERC.

941,000

FÍSICO

1,291,000

INGRESOS

1,293,000

MERC.

-27% 0% INGRESOS 100%

Valor Comparativo de mercado Valor Físico o C.R.N. Valor de Capitalización de Rentas

FÍSICO

940,564.80 1,291,080.08 1,293,495.60

PONDERANDO 60% Valor comparativo 30% Valor físico

10% Valor de rentas

$ 564,338.88 $ 387,324.02 $ 129,349.56 $ 1,081,012.46

XII.- CONSIDERACIONES PREVIAS A LA CONCLUSIÓN. El valor comercial es el resultado de la poderación de los tres análisis con el siguiente porcentaje; el 60% del valor de mercado, un 30% del valor físico y un 10% del valor de rentas.

XIII.- CONCLUSIÓN DEL AVALÚO. El valor se hizo a mi leal saber y entender. VALOR COMERCIAL:

$1,081,012.46 (UN MILLON OCHENTA Y UN MIL, DOCE PESOS 46/100 M.N.)

VALUADOR: Maria Guadalupe Escobar Arce

03-08

14

Asesor y Consultor de Inmuebles

CASA EN VENTA

Asesor y Consultor de Inmuebles

TERRENOS EN VENTA

Asesor y Consultor de Inmuebles

CASA EN RENTA

AVALÚO No.

1104

FOTO DEL INMUEBLE

Calle: Número: Colonia: Delegación: Código Postal: Entidad Federativa:

Cerro Tlalpuente 5 Manzana 3 Maria Esther Zuno de Echeverria Tlalpan D.F. 14659 México, Distrito Federal

Fecha del avalúo:

22 de Agosto del 2009

CONCLUSIÓN DEL AVALÚO:

03-08

VALOR COMERCIAL:

1

$1,822,172.34

AVALÚO No.

II.- DATOS GENERALES. PERITO VALUADOR:

Israel Figueroa Ramírez

ESPECIALIDAD

Inmuebles

REGISTRO DE LA :

88040585

INMUEBLE QUE SE VALÚA:

Casa Habitacion

RÉGIMEN DE PROPIEDAD:

Privado

PROPIETARIO DEL INMUEBLE:

C. Laureano Figueroa Lopez

USO DEL AVALÚO:

Para Posible Venta

PROPÓSITO DEL AVALÚO:

Determinar Valor Comercial

: Calle: Cerro Tlalpuente

UBICACIÓN DEL INMUEBLE:

Número: 5 Manzana 3 Colonia: Maria Esther Zuno de Echeverria Delegación: Tlalpan D.F. Código Postal: 14659 Entidad Federativa: México, Distrito Federal NÚMERO DE CUENTA PREDIAL:

2532-5212-0006

NÚMERO DE CUENTA DE AGUA:

0555-5679-9879

III.- CARACTERÍSTICAS URBANAS. CLASIFICACIÓN DE LA ZONA:

Mixta- Habitacional Comercial

TIPO DE CONSTRUCCIÓN DOMINANTE EN LA CALLE:

Casa Habitacion de dos niveles de nivel medio con acabados

ÍNDICE DE SATURACIÓN EN LA ZONA:

99%

DENSIDAD DE POBLACIÓN:

Media

CONTAMINACIÓN AMBIENTAL:

Poca ya que hay zonas boscosas alrededor

USO DEL SUELO:

20/091995 la agroindustrial

zona

aparece como

P

R

A

(produccion

VÍAS DE ACCESO, IMPORTANCIA Y CONDICIONES DE Carretera Federal a Cuernavaca a 900 metros del pie de la carretera LAS MISMAS: SERVICIOS PÚBLICOS:

Completos

EQUIPAMIENTO URBANO:

Escuelas de educacion basica, Bancos, Mercados, Iglesias, Parques, Comercios pequeños

03-08

3

1104

AVALÚO No.

IV.- TERRENO. TRAMOS DE CALLE, CALLES TRANSVERSALES LIMÍTROFES Y ORIENTACIÓN: Calle la Troje al Sur, Calle Cerro Papastla al Oriente, Calle Cerro Tetenco al Poniente, Circuito Cerro Tlalpuente al Norte

LINDEROS Y COLINDANCIAS SEGÚN: De la Sentencia Numero 141/99 Del Juzgado31 de lo Civil con Folio real Numero 1188744 La primera ORIENTACIÓN NORESTE

DISTANCIA 30.320

COLINDANCIAS Con Lote Numero 12

NORESTE

9.940

Con Calle Cerro tlalpuente

SUROESTE

20.640

Con lote Numero 14

NOROESTE

9.380 193.95 m2

SUPERFICIE DEL TERRENO: La segunda

193.95 m2 193.95 m2

SUPERFICIE DEL TERRENO: SUPERFICIE TOTAL DEL TERRENO

242.00 m2 100.000 %

SUPERFICIE DE CONSTRUCCIÓN: INDIVISO: TOPOGRAFÍA Y CONFIGURACIÓN:

Plana a Nivel de Banqueta de Forma Irregular

NÚMERO DE FRENTES:

Uno

CARACTERÍSTICAS PANORÁMICAS:

Urbanas con Zonas Boscosas 315.000

DENSIDAD HABITACIONAL: INTENSIDAD DE CONSTRUCCIÓN:

cos y cus de la carta de uso de suelo de la delegacion

SERVIDUMBRES y/o RESTRICCIONES:

No existen

CROQUIS DE LOCALIZACIÓN:

NORTE

03-08

4

1104

AVALÚO No.

V.- DESCRIPCIÓN DEL INMUEBLE. Se trata de un terreno de forma irregular en el cual se encuentra una construccion de dos niveles con

USO ACTUAL:

local comercial en planta alta se encuentran tres recamaras, cuarto de television, baño completo, en planta baja se encuentra sala comedor, recamara para visitas cocina, baño, patio de servicio, garage, y local comercial, toda la construccion se encuentra con acabados tanto en muros como en pisos, existe ademas un area jardinada de aproximadamente 4 metros cuadrados y un sotano en el cual se encuentra la bodega y una recamara adicional con baño TIPOS DE CONSTRUCCIÓN: TIPO 4: Mediano Moderno

CALIDAD Y CLASIFICACIÓN:

Tipo

Clasificacion Superficie

Edad

t-1

5

190mts

28 años

t-2

5

52 mts

10 años

NÚMERO DE NIVELES:

2 Dos Niveles

EDAD APROXIMADA:

28 Años

VIDA ÚTIL REMANENTE:

62 Años

VIDA TOTAL:

90 Años

ESTADO DE CONSERVACIÓN:

1.10 Bueno

CALIDAD DEL PROYECTO:

Regular

UNIDADES SUSCEPTIBLES DE RENTARSE: 1 una y un local

VI.- ELEMENTOS DE LA CONSTRUCCIÓN. a) OBRA NEGRA O GRUESA: CIMIENTOS:

De mamposteria y refuerzos horizontales y verticales de concreto armado

ESTRUCTURA:

Muros de Carga y Marco Rigido

MUROS:

De Tabicon

ENTREPISOS:

Losa de Concreto Armado

TECHOS:

Plano

AZOTEAS:

De concreto Armado con pretil sin impermeabilizar

BARDAS:

Con Bardas en las colindancias

03-08

5

1104

AVALÚO No.

b) REVESTIMIENTOS Y ACABADOS INTERIORES: APLANADOS INTERIORES:

Yeso con pintura Vinilica, pastas

APLANADOS EXTERIORES:

Mortero De cemento Arena con Pintura Vinilica

PLAFONES:

De yeso con tirol planchado y Pintura Vinilica

LAMBRINES:

De ceramica en baños

PISOS:

De ceramica en todos los locales excepto recamaras, Laminado en Recamaras

ESCALERAS:

De Concreto Forradas con ceramica y barandal de madera

PINTURA:

Vinilica y Esmalte en area de cocina y pasta en recamara principal

RECUBRIMIENTOS ESPECIALES:

c) CARPINTERÍA:

Puertas de Intercomunicacion de tambor en cada uno de los locales, closets en las recamaras y barandal de escalera de planta baja a planta alta

d) INSTALACIONES HIDRÁULICAS Y SANITARIAS:

Instalaciones Hidraulicas con cobre y bronce en llaves, Instalacion Sanitaria con tuberia de PVC dentro del inmueble y en patios con tuberia de albañal

MUEBLES DE BAÑO / COCINA:

Muebles de baño con base de madera, cocina integral de aglomerado y melamina

e) INSTALACIONES ELÉCTRICAS:

Ocultas con poliducto y aparentes para areas libres con tuberia conduit

f) PUERTAS Y VENTANERÍA:

Puertas de acceso principal y posterior de herreria tubular, canceleria de herreria tubular

HERRERÍA:

barandales patio posterior

g) VIDRIERÍA:

Cristal de 6mm filtrasol, y en puertas de acceso principal y posterior con vidrio translucido

h) CERRAJERÍA:

Chapa Sencilla nacional

i) FACHADA:

Con aplanados de mortero cemento arena y pintura vinilica

j) INSTALACIONES ESPECIALES, ELEMENTOS ACCESORIOS Y OBRAS COMPLEMENTARIAS: ( Ver detalle en hoja específica.)

03-08

6

1104

AVALÚO No.

VII.- DEFINICIONES. DEFINICIONES: Existen tres enfoques de valuación: el Comparativo de Mercado, de Costos y de Ingresos.

ENFOQUE COMPARATIVO DE MERCADO: Este enfoque involucra la recopilación de información pertinente del mercado de los bienes similares al bien valuado, analizando la oferta y demanda, para poder llegar a un indicador que permita establecer el precio más probable de venta para los bienes que se están valuando. Al resultado obtenido por este enfoque, se le denomina VALOR COMPARATIVO DE MERCADO. ENFOQUE DE COSTOS: Se basa en el costo de reproducción o de reemplazo de un bien similar al analizado a la fecha del avalúo; al resultado de este análisis se le denomina COSTO DE REPOSICIÓN NUEVO (C.R.N.). Si el bien no es nuevo, su valor se afectará por los diversos factores de depreciación y obsolescencia aplicables, según sea el caso. Al resultado obtenido por este enfoque, se le denomina VALOR FÍSICO o COSTO NETO DE REPOSICIÓN. ENFOQUE DE INGRESOS: Este enfoque considera el valor presente de los beneficios futuros, derivados del bien a valuar y es generalmente medido a través de la capitalización de un nivel específico de ingresos. Al resultado obtenido por este enfoque, se le denomina VALOR DE CAPITALIZACIÓN DE RENTAS. VALOR COMERCIAL (Valor Justo de Mercado): Es el resultado del análisis y ponderación de los enfoques valuatorios: Comparativo de Mercado, Ingresos y/o Costos. Es el precio estimado por el cual una propiedad se intercambiaría en la fecha del avalúo entre un comprador y un vendedor actuando por voluntad propia, en una transacción sin intermediarios, con un plazo razonable de exposición, donde ambas partes actúan con conocimiento de los hechos pertinentes, con prudencia y sin compulsión. En la zona en la actualidad los documento de ubicación nos indican diferentes nombres de las direccion El dato de la densidad de poblacion se tomo de datos de la gaceta del 97 conceguida en cetravi Los planos se realizaron por el valuador ya que el cliente no los presento Se reviso en la medida de lo posible los posibles vicios ocultos que tuviera la construccion El presente avaluo es con el fin de proporcionar una idea al cliente del valor comercial que maneja al momento el inmueble No es proposito del presente avaluo el verificar deslindes de propiedad ni de ocupacion irregular o cualquier otra restriccion, el valor comercial estimado se concluye solo considerando lo expresado en el presente avaluo Durante el presente avaluo se realizaron algunas modificaciones al inmueble Algunos datos que no estaban bien definidos respecto al inmueble como son el numero oficial se estan tramitando en la actualidad para tener actualizados los mismos

03-08

7

1104

AVALÚO No.

1104

VIII.- ENFOQUE COMPARATIVO DE MERCADO. INMUEBLES SIMILARES EN VENTA:

No. 1

Colonia

Calle

Maria Esther Zuno

Cerro de Trueno

No.

Teléfono

Informante

55131010

Rayo Vende

2

Ejidos de San pedro Martir Agapando Casa sola con dos recamaras sin terminar

55253411

Hir

3

Los Volcanes Monte Himalaya No cuenta con lugares de estacionamiento

56033434

Century 21

4

San Pedro Martir Fovisste

Cerrada Clavelinas

35479977

Lasal Construcciones

5

San pedro Martir

Tepozan

56517121

Vapisa Inmobiliaria

No.

Oferta

Sup.

Factores de Homologación

$/m² NEG.

UBIC.

SUP.

CALID.

EDO. CONS.

$/m² OTRO

FRe

1

1,650,000.00

184.00

8,967.39

0.90

1.00

1.05

1.05

1.00

1.00

0.99

8,897.89

2

2,500,000.00

266.00

9,398.50

0.90

0.90

0.95

1.05

1.00

1.00

0.81

7,593.75

3

1,400,000.00

230.00

6,086.96

0.90

1.10

0.95

1.05

1.00

1.05

1.04

6,311.57

4

1,750,000.00

190.00

9,210.53

0.90

0.90

1.10

1.00

0.90

1.05

0.84

7,755.22

5

1,480,000.00

210.00

7,047.62

0.90

0.95

1.10

1.00

1.00

1.00

0.94

6,628.29

VALOR HOMOLOGADO: EN N.R. $/m² SUPERFICIE DE CONSTRUCCIÓN:

m2

SUBTOTAL:

$

MONTO ADICIONAL A CONSIDERAR:

$

VALOR COMPARATIVO DE MERCADO:

$

7,437.34 7,437.00 242.00 7,437.00 1,799,754.00

0.10 0.90

Factores utilizados: Negociación Es el facto que a juicio del perito valuador, con base en las observaciones del mercado en operaciones de contado, ajusta al precio de la oferta. Ubicación :

Este factor califica la localización física de la oferta vs. el inmueble valuado, así como el corredor de valor

Superficie

En función de la superficie de la OFERTA con respecto al predio valuado

Calidad

Es el facto que considera las diferencias entre la oferta y el inmueble a valuar, relacionado con el tipo y calidad de construcción.

Edo. Cons. Uso suelo Colonia Edad

03-08

Considera las diferencias del nivel de deterioro entre la oferta y el inmueble valuado.

del Considera las diferencias en el uso del suelo entre el inmueble a valuar y las ofertas Considera las difefencias que exiten entre la colonioa donde se ubica el inmueble y las colonias de las ofertas Considera la diferencia de edad entre el inmueble a valuar y las ofertas

8

AVALÚO No.

1104

ANÁLISIS COMPARATIVO DE MERCADO DEL TERRENO. TERRENOS SIMILARES EN VENTA:

Colonia Maria Esther Zuno Terreno bardeado

Calle Cerro tlalpuente

No. 1

Teléfono 58496031

Informante Miguel Arroyo Angeles

2

Maria Esther Zuno

Cerro Tetenco

4

58491933

Blas Flores Carranco

3

San Pedro Martir

Tepozan

12

55136138

Blanca Aguilar

4

San Andres Totoltepec

5 de Febrero

99

58493649

Erika Espina Lezama

5

Maria Esther Zuno

Cerro Papastla

5

58494400

Alejandro Corral Olvera

No. 1

No. 1 2 3 4 5

Oferta 750,000.00 1,200,000.00 730,000.00 1,700,000.00 350,000.00

Sup. 400.00 700.00 450.00 1,000.00 200.00

$/m² 1,875.00 1,714.29 1,622.22 1,700.00 1,750.00

Factores de Homologación NEG.

UBIC.

ZONA

0.90 0.90 0.90 0.90 0.90

1.00 1.05 0.90 1.10 1.05

1.00 1.00 0.90 0.95 1.00

FORMA

SUP.

OTRO

1.10 0.95 1.10 0.90 0.90 1.05 1.20 0.95 1.05 0.85 0.80 1.10 1.05 1.00 1.00 VALOR HOMOLOGADO: EN N.R. $/m²

FRe 1.03 0.80 0.87 0.70 0.99

Factores Utilizados: Negociación

Es el facto que a juicio del perito valuador, con base en las observaciones del mercado en operaciones de contado, ajusta al precio de la oferta.

Ubicación :

Este factor califica la localización física de la oferta vs. el inmueble valuado

Zona:

Califica el entorno de la oferta vs. el inmueble valuado, así como el corredor de valor

Forma :

Es el resultado de calificar la irregularidad de la oferta respecto al inmueble valuado

Superficie

En función de la superficie de la OFERTA con respecto al predio valuado

Uso del Suelo Considera las difererencias e el uso del suelo entre el inmueble a valuar y las ofertas Colonia

03-08

Considera las diferencias en el tipo de colonia entre el inmueble a valuar y las ofertas

9

$/m² 1,939.78 1,377.81 1,415.57 1,195.94 1,736.44 1,533.11 1,533.00

AVALÚO No.

1104

ANÁLISIS COMPARATIVO DE MERCADO EN RENTA. INMUEBLES SIMILARES EN RENTA:

No.

Colonia

Calle

1

San Andres Totoltepec

San Buena Ventura

54363374

2

San Pedro Martir

Carretera Federal

55131010

3

San Pedro Martir

Carretera Federal 5758

56730298

4

Ejidos de San Pedro Martir

Papatzin 158

56516677

5

San Miguel Ajusco

San Miguelito

55493400

No.

Teléfono

Informante

Factores de Homologación

No.

Oferta

Sup.

$/m²

1 2 3 4 5

5,000.00 13,800.00 14,500.00 15,000.00 12,000.00

60.00 247.00 220.00 200.00 180.00

83.33 55.87 65.91 75.00 66.67

NEG.

UBIC.

SUP.

0.90 0.90 0.90 0.90 0.90

1.10 0.95 0.80 1.05 1.20

1.20 1.10 0.90 0.80 0.90

CALID.

Edo Cons

OTRO

0.90 1.00 1.00 0.90 0.80 1.00 0.85 0.90 1.00 0.90 0.95 1.00 1.05 1.10 1.00 VALOR HOMOLOGADO: EN N.R. $/m²

FRe 1.07 0.68 0.50 0.65 1.12

0.10 0.90

FACTORES UTILIZADOS: Negociación Es el facto que a juicio del perito valuador, con base en las observaciones del mercado en operaciones de contado, ajusta al precio de la oferta. Ubicación :

Este factor califica la localización física de la oferta vs. el inmueble valuado

Superficie

Este factor califica la superficie de la oferta con respecto al inmueble valuado.

Calidad

Es el facto que considera las diferencias entre el inmueble a valuar y la oferta, en relación al tipo y calidad de construcción.

Edo. Cons

Considera las diferencias del nivel de deterioro entre la oferta y el inmueble valuado

Uso de suelo Considera las difererencias e el uso del suelo entre el inmueble a valuar y las ofertas Considera las diferencias que existen entre la colonia donde se ubica el inmueble y las colonias de las ofertas Colonia Edad

03-08

Considera la diferencia de edad entre el inmueble a valuar y las ofertas

10

$/m² 89.10 37.83 32.67 48.48 74.84 56.59 57.00

AVALÚO No.

1104

j) INSTALACIONES ESPECIALES, ELEMENTOS ACCESORIOS Y OBRAS COMPLEMENTARIAS: p/c

INSTALACIONES ESPECIALES: cisterna

Unidad

pza

Cantidad

1

EDAD

25

V.N.R.

VALOR

(unitario)

V.R.N.

Cons.

Edad

Otro

FRe

(unitario)

PARCIAL

$32,000.00

1.00

0.90

0.80

0.72

$23,040.00

$23,040.00

FACTOR DE DEMÉRITO

SUMA

p/c

ELEMENTOS ACCESORIOS: porton de operación electrica equipos de bombeo

Unidad

Cantidad

EDAD

V.R.N.

V.N.R.

VALOR

(unitario)

Cons.

Edad

Otro

FRe

(unitario)

PARCIAL

FACTOR DE DEMÉRITO

pza

1

2

$7,000.00

0.9

1.1

1.0

0.99

$6,930.00

$6,930.00

pza

1

15

$3,000.00

0.8

0.9

1.0

0.72

$2,160.00

$2,160.00

SUMA p/c

OBRAS COMPLEMENTARIAS: bardas jardines barandal de granito CONSTANTE CONSTANTE

$23,040.00

Unidad

Cantidad

EDAD

V.R.N.

$9,090.00

V.N.R.

VALOR

(unitario)

Cons.

Edad

Otro

FRe

(unitario)

PARCIAL $7,220.00

FACTOR DE DEMÉRITO

PZA

2.00

10

$4,000.00

0.95

0.95

1.00

0.90

$3,610.00

PZA

2.00

15

$500.00

0.90

0.85

1.00

0.77

$382.50

$765.00

PZA

1.00

10

$8,000.00

0.90

0.95

1.00

0.86

$6,840.00

$6,840.00

1.00

1.00

1.00

1.00

0.10

SUMA: $

0.90

VIDA UTIL

80.00

EDAD

5.00

14,825.00

0.94

Nota: Indicar p=privativas; c=comunes

SUBTOTAL PRIVATIVAS:$

03-08

11

SUBTOTAL COMUNES: $

46,955.00

INDIVISO %

100

TOTAL: $

47,055.00

1104

AVALÚO No.

IX.- ENFOQUE DE COSTOS. a) DEL TERRENO: M2.

LOTE TIPO

1,533.00

VALOR COMPARATIVO DE MERCADO:

$/m²

TERRENO

ESTIMACIÓN DEL VALOR DEL TERRENO: FRACCIÓN

TOTAL:

SUPERFICIE:

VALOR UNIT.

m²

$/m²

193.95

1,533.00

COEFICIENTE

MOTIVO COEFICIENTE

VALOR UNITARIO RESULTANTE

PARCIAL: $

1,533.00

297,325.35

SUMA (a): $

297,325.35

1.00

193.95

VALOR

100.00%

INDIVISO

SUBTOTAL $

297,325.35

b) DE LAS CONSTRUCCIONES: ESTIMACIÓN DEL VALOR DE LAS CONSTRUCCIONES: TIPO:

1

USO o DESTINO DE

ÁREA

V.R.N.

FACTOR DE

V.N.R.

VALOR

LAS CONSTRUCCIONES

m²

(unitario)

DEMÉRITO

(unitario)

PARCIAL: $

242.00

6,587.00

0.94

6,216.48

1,504,388.46

CASA HABITACIÓN

TOTAL

242.00

m²

SUBTOTAL (b): $

1,504,388.46

SUBTOTAL (c): $

47,055.00

c) INSTALACIONES ESPECIALES, ELEMENTOS ACCESORIOS Y OBRAS COMPLEMENTARIAS: (Ver desglose:)

%PARA DE PARTICIPACIÓN DATOS GRAFICA: Terr. Const. Inst.

VALOR FÍSICO o V.N.R. :

297,325.35 1,504,388.46 3% 16% 47,055.00 Terr.

Const. Inst.

81% 7639.540548

03-08

12

(a+b+c) $

1,848,768.81

AVALÚO No.

1104

X.- ENFOQUE DE INGRESOS. a).- IMPORTE DE DEDUCCIONES: VACÍOS

4%

IMP. PREDIAL SERV. DE AGUA

3%

CONS/ MANT

8%

ADMÓN.

3.00%

ENERG. ELÉC.

3.00%

DEDUCC. FISCALES (ISR) I.S.R

SEGUROS

2.00%

OTROS

TOTAL DEDUCCIONES :

23.00%

b).- CALCULO DE TASA: CONCEPTO

T

A

S

A

S

7%

8%

9%

10%

11%

12%

0-5

5 - 20

20-40

40-50

50-60

MAS DE 60

MAS DE 60

50-60

40-50

20-40

5 - 20

TERMINADA

NUEVA

MUY BUENO

BUENO

REGULAR

MALO

RUINOSO

ADECUADO

REGULAR

DEFICIENTE

MALO

Terr > Const

Terr > Const

HASTA 3-1

MAYOR 3-1

EDAD (años) calificación VIDA ÚTIL REMANENTE calificación

1

ESTADO DE CONSERV. calificación PROYECTO

1 MUY BUENO

BUENO

calificación REL. SUP. (TERR/CONST)

1 Const > Terr

Const > Terr

Const > Terr

MAYOR 3-1

HASTA 3-1

HASTA 2-1

calificación

Terr = Const.

1

USO DEL INMUEBLE

CASA

EDIF. PROD.

DEPTO/CASA

OFNA/LOCAL

OFNA/LOCAL

BODEGA/

INMUEBLE

UNIF.

HAB-COM.

CONDOMINIO

CONDOMINIO

UNIF.

INDUSTRIA

2o. ORDEN

3er ORDEN

PROL. SERV.COM.

Proll. SERV/INC.

1.5714

1.7143

calificación CLASIF. ZONA

1 LUJO

1er ORDEN

calificación

1

SUMA CALIF. CAPITALIZACIÓN

1.0000

TASAS PARCIALES

3

1

2

1.1429

1.2857

1.4286

3.4286

1.2857

2.8571

TASA RESULTANTE:

7.57%

DETERMINACIÓN DEL VALOR POR CAPITALIZACIÓN DE RENTAS: TIPO

DESTINO:

SUPERFICIE: VALOR/m²

RENTA MENS.

T-1

CASA HABITACION

208

56.59

11,769.81

T-1

LOCAL COMERCIAL

34.00

70.73

2,404.89

TOTAL:

242.00

RENTA BRUTA MENSUAL: Red. $ TOTAL DEDUCCIONES:

23.00%

RENTA NETA MENSUAL:

3,260.18

10,914.52

RENTA NETA ANUAL:

130,974.25

CAPITALIZANDO LA RENTA ANUAL AL:

7.57%

TASA DE CAPITALIZACIÓN APLICABLE AL CASO, RESULTA UN VALOR DE: P.U. $/M2. 03-08

14,174.70

13

$7,148.13

$

1,729,848.55

AVALÚO No.

1104

XI.- RESUMEN DE LOS VALORES OBTENIDOS.

DATOS PARA GRAFICA MERC.

1,800,000

FÍSICO

1,849,000

INGRESOS

1,730,000

MERC.

4% 7% INGRESOS 100%

Valor Comparativo de mercado Valor Físico o C.R.N. Valor de Capitalización de Rentas

FÍSICO

1,799,754.00 1,848,768.81 1,729,848.55

PONDERADO $

1,799,754.00 30.00%

$539,926.20

$

1,848,768.81 60.00%

$1,109,261.29

$

1,729,848.55 10.00%

$172,984.85

VALOR COMERCIAL

$1,822,172.34

XII.- CONSIDERACIONES PREVIAS A LA CONCLUSIÓN. EL VALOR COMERCIAL ES EL RESULTADO DE LA PONDERACION DE LOS TRES ANALISIS CON RESPEPECTO A LOS SIGUIENTES PORCENTAJE PARA EL MARCADO DSE CONSIDERO UN PORCENTACE DEL 30 % DEL VALOR FISICO DEL 60% Y DEL VALOR DE CAPITALIZACION UN PORCENTAJE DEL 10%

XIII.- CONCLUSIÓN DEL AVALÚO. Los valores estimados en el presente avalúo, están calculados con cifras al: VALOR COMERCIAL:

$1,822,172.34 ( UN MILLON OCHOCIENTOS VEINTIDOS MIL CIENTO SETENTA Y DOS PESOS 34/100 M.N.)

VALUADOR:

Israel Figueroa Ramírez

03-08

14

AVALÚO No.

1104

FACHADA PRINCIPAL CON ACABADO EN APLANADO CEMENTO MORTERO ACABADO FINO Y PINTURA VINILICA, MARQUESINA DE CONCRETO ARMADO

FACHADA PRINCIPAL PARTE INTERIOR CON ACABADO EN APLANADO CEMENTO MORTERO ACABADO FINO Y PINTURA VINILICA, MARQUESINA DE CONCRETO ARMADO Y TEJA DE BARRO Y PORTON DE HERRERIA TUBULAR

AVALÚO No.

1104

SALA CON ACABADOS DE YESO Y PINTURA VINILICA, PISO DE LOSETA DE CERAMICA, HERRERIA DE PERFIL TUBULAR, PLAFON DE YESO, TIROL PLANCHADO Y PINTURA VINILICA

SALA CON ACABADOS DE YESO Y PINTURA VINILICA, PISO DE LOSETA DE CERAMICA, HERRERIA DE PERFIL TUBULAR, PLAFON DE YESO, TIROL PLANCHADO Y PINTURA VINILICA

AVALÚO No.

1104

escaleras, y cocina en escaleras de concreto forradas con piso de ceramica y barandal de madera, en cocina cocina integral, piso de ceramica y muros con yeso y pintura.

Recamara principal, piso laminado muros de yeso y pintura vinilica y plafon de yeso con tirol planchado y pintura vinilica

AVALÚO No.

1104

Comedor muros de yeso con pintura vinilica piso de ceramica canceleria de herreria tubular.

Recamara 2 muros de yeso con pintura vinilica y papel tapiz canceleria de herreria tubular,piso laminado y closets y puerta de intercomunicacion de madera

AVALÚO No.

1104

Recamara 3 piso laminado, muros de yeso con pintura vinilica closet y puerta de intercomunicacion de madera

Antecomedor muros de yeso con pintura vinilica plafon de yeso con pintura vinilica piso de ceramica, puerta de intercomunicacion de madera

AVALÚO No.

1104

Baño muros y pisos de ceramica cenceleria de herreria tubular

AVALÚO No.

1104

TERRENO EN VENTA OPCION 1

TERRENO EN VENTA OPCION 1

AVALÚO No.

1104

CASA EN VENTA OPCION 1

TERRENO EN VENTA OPCION 2

AVALÚO No.

1104

TERRENO EN VENTA OPCION 3

TERRENO EN VENTA OPCION 4

AVALÚO No.

1104

CASA EN RENTA OPCION 1 CASA EN VENTA OPCION 2

CASA EN RENTA OPCION 2

AVALÚO No.

1104

CASA EN VENTA OPCION 3

CASA EN VENTA OPCION 4

AVALÚO No.VC18-2009-96

FOTO DEL INMUEBLE

Calle: Número: Colonia: Delegación: Código Postal: Entidad Federativa:

Andador 25 de Francisco J Macín . 18 interior 2. Unidad C.T.M. El Risco. Gustavo A. Madero. 7090 Distrito Federal.

Fecha del avalúo: CONCLUSIÓN DEL AVALÚO:

VALOR COMERCIAL:

$1,227,663.00

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AVALÚO No.VC18-2009-96

II.- DATOS GENERALES. PERITO VALUADOR:

Brenda Victoria Flores Flores

ESPECIALIDAD

Inmueble.

REGISTRO DE LA :

2004310030

INMUEBLE QUE SE VALÚA:

Departamento en condominio.

RÉGIMEN DE PROPIEDAD:

En condominio.

PROPIETARIO DEL INMUEBLE:

C.Gregorio Flores Buitron.

USO DEL AVALÚO:

Posible Venta.

PROPÓSITO DEL AVALÚO:

Determinación de valor comercial. Calle: Andador 25 de Francisco J Macín .

UBICACIÓN DEL INMUEBLE:

Número: 18 interior 2. Colonia: Unidad C.T.M. El Risco. Delegación: Gustavo A. Madero. Código Postal: 7090 Entidad Federativa: Distrito Federal. NÚMERO DE CUENTA PREDIAL:

06253711002-5

NÚMERO DE CUENTA DE AGUA:

27-52-659-689-02-000-5

III.- CARACTERÍSTICAS URBANAS. CLASIFICACIÓN DE LA ZONA:

Habitacional.

TIPO DE CONSTRUCCIÓN DOMINANTE EN LA CALLE: ÍNDICE DE SATURACIÓN EN LA ZONA:

Departamento tipo dúplex en condominio y en andador casa habitación de dos niveles. 100%.

DENSIDAD DE POBLACIÓN:

Alta con 55 personas por hectárea.

CONTAMINACIÓN AMBIENTAL:

Alta producida por paso de camiones pesados y río de los remedios. Habitacional. H2/10/110.

USO DEL SUELO:

VÍAS DE ACCESO, IMPORTANCIA Y CONDICIONES DE Avenida Periférico Norte en buenas condiciones, Avenida Insurgentes con problemas de transito lento y Avenida LAS MISMAS: Centenario están en condición media. SERVICIOS PÚBLICOS:

Completo.

EQUIPAMIENTO URBANO:

Preparatorias,primarias,secundarias,iglesias,jardines, parques, centros comerciales,tianguis,tiendas de abarrotes, salones de fiestas, bases de camiones y taxis,señalameintos y nomenclaturas de calles y avenidas.

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IV.- TERRENO. TRAMOS DE CALLE, CALLES TRANSVERSALES LIMÍTROFES Y ORIENTACIÓN: Norte avenida Francisco J. Macín , al sur retorno Hermilo Heredia, este con el andador 27 de Francisco J. Macín y Av. Pedro Galán y al oeste con el andador con el andador 25 de Francisco J. Macín LINDEROS Y COLINDANCIAS SEGÚN: La escritura con fecha del 9 de diciembre de 1987 por el juez Jorge Sánchez Cordero de la notaria 153, del volumen 271, fojas 175 con número 13,911PN Terreno ORIENTACIÓN

norte sur este oeste SUPERFICIE DEL TERRENO:

DISTANCIA 1.560

COLINDANCIAS Casa sola.

1.200

Jardín central.

2.000

Departamento.

2.200

Andador 25 de Francisco. J.Macin

120.11

m2

Área privativa ORIENTACIÓN

DISTANCIA

COLINDANCIAS

SUR ESTE SUR OESTE NORTE ESTE SUR ESTE ARRIBA ABAJO

4.85 1.15 6.05 6.55 12 1.90 1.10 3.5 59.54 62.24

VACIO JARDIN DE ACCESO VACIO JARDIN DE ACCESO VACIO JARDIN DE ACCESO VACIO ANDADOR CASA HABITACION DEPARTAMENTO CUBO DE ESCALERA ACCESO GENERAL Y CUBO DE LA ESCALERA AZOTEA DEL DEPARTAMENTO DEPARTAMENTO

SUPERFICIE TOTAL DEL TERRENO

120.11

m2

SUPERFICIE DE CONSTRUCCIÓN:

110.74

INDIVISO:

24.45%

m2 %

TOPOGRAFÍA Y CONFIGURACIÓN:

Ligeramente plana.

NÚMERO DE FRENTES:

Dos.

CARACTERÍSTICAS PANORÁMICAS:

Urbana.

DENSIDAD HABITACIONAL:

250

INTENSIDAD DE CONSTRUCCIÓN:

COS 92% Y CUS 1.84%

SERVIDUMBRES y/o RESTRICCIONES:

Ninguno.

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CROQUIS DE LOCALIZACIÓN:

NORTE

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V.- DESCRIPCIÓN DEL INMUEBLE. USO ACTUAL:

Departamento de cinco recamaras con sala-comedor, cocina, un baño, patio de servicio así como cuarto de lavado , actualmente se utilizan cuatro recamaras como dormitorios y un como estudio , es un departamento habitado desde hace 30 años , cuenta con todos los servicio de agua, con dos tinacos, gas natural, luz y servicio de telefonía e internet inalámbrico, cuenta con escaleras de herrería en forma de caracol para acceso a el piso superior,

TIPOS DE CONSTRUCCIÓN:

Mediano moderno

CALIDAD Y CLASIFICACIÓN:

clasificación

superficie

edad

TIPO 1:

cinco

10

TIPO 2:

cuatro

30

NÚMERO DE NIVELES:

Dos.

EDAD APROXIMADA:

Diez años.

VIDA ÚTIL REMANENTE:

Setenta años.

VIDA TOTAL:

Ochenta años.

ESTADO DE CONSERVACIÓN:

Bueno.

CALIDAD DEL PROYECTO:

Buena.

UNIDADES SUSCEPTIBLES DE RENTARSE:

Una.

VI.- ELEMENTOS DE LA CONSTRUCCIÓN. a) OBRA NEGRA O GRUESA: CIMIENTOS:

Trabes de cimentación hechos con concreto armado.

ESTRUCTURA:

Se compone por muros de carga los cuales están de concreto armado, con castillos en el segundo piso del departamento.

MUROS:

durock con armado

ENTREPISOS:

losa de concreto armado.

TECHOS:

planos con panel w con una colocación precaria.

AZOTEAS:

impermeabilizada y con bajas de agua .

BARDAS:

Hecha con celosía de barro en forma de círculos, los cuales están unidos con cemento-arena.

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AVALÚO No.VC18-2009-96 b) REVESTIMIENTOS Y ACABADOS INTERIORES: T-1 Pintura en color verde fuerte. T-2 Aplanado de yeso, pintura color blanco y verde fuerte. APLANADOS INTERIORES: T-1 Aplanado de yeso con pasta con figura de abanico, en todos las recamaras . T-2 Aplanado de yeso. APLANADOS EXTERIORES: T-1 Sin aplanado. T-2 Aplanado de yeso con pintura color blanco y verde. PLAFONES: T-1 Sin aplanado. T-2 Aplanado de yeso con pintura color blanco y verde. LAMBRINES T-1 No tiene. T-2 No tiene. PISOS: T-1 Piso laminado color madera natural. T-2 Loseta vinilica olor azul, blanco y rosa pálido. ESCALERAS T-1 Piso con loseta cerámica de color café. T-2 Escalera de herrería con pintura color negro. PINTURA: T-1 En muros pintura de agua color durazno, arena, rojo y azul. T-2 En muros pintura de agua color durazno, blanco y azul . RECUBRIMIENTOS ESPECIALES T-1 Pasta texturizada en forma de picos. T-2 No tiene. c) CARPINTERÍA: T-1 Cocina integral con muebles de madera y closet de madera en las recamaras . T-2 Closet de madera en las dos recamaras. d) INSTALACIONES HIDRÁULICAS Y SANITARIAS: T-1 Hidráulica a base de tubería de cobre , así instalación para el uso de calentador de agua, Sanitaria a base de instalación con tubería de PVC con bajas de agua, hacia la toma principal de la dúplex. T-2 Instalación hidráulica para el asenso de agua por medio de tubería de cobre, hacia los tinacos y el cuarto de lavado. MUEBLES DE BAÑO / COCINA: T-1 Muebles de baño completos los cuales son de cerámica de color azul y la regadera esta hecha con block de color azul y los muebles de la cocina integral con de cerámica color gris. T-2 No tiene. e) INSTALACIONES ELÉCTRICAS: T-1 La instalación esta hecha con forme a las necesidades del habitante, en la sala hay 3 contactos y 3 grupos de focos, en las recamas hay 2 contactos y 1 apagador al igual que el baño. T-2 Tiene 2 contactos en cada cuarto a el igual que el cuarto de servicio y apagador, en la escalera tiene una instalación de escalera, bien hecha..

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AVALÚO No.VC18-2009-96 HERRERÍA: T-1 En escalera y en protecciones de ventanas. T-2 Escalera y ventana corrediza que se encuentra en el pasillo. f) PUERTAS Y VENTANERÍA: T-1 Todas son de madera barnizadas y en la principal con barniz especial para exteriores y ventanas de aluminio puestas desde la construcción menos la ventana principal que es de aluminio negro con protecciones. T-2 Puertas de los dos cuartos de madera , una pintada de planco y la otra solo barnizada, y ventanas de aluminio sin protecciones . Se cuenta con una puerta en la parte del cuarto de servicio que el para que no pasen animales. g) VIDRIERÍA: T-1 En ventana principal de seis metros cuadrados y de las recamaras de un metros cuadrados y uno de el baño de medio metro . T-2 En ventana de pasillo de cuatro metros cuadrados aproximadamente y dos en recamaras de dos metros cuadrados y en el cubo de la escalera una ventana de punto setenta y cinco metros cuadrados. h) CERRAJERÍA: T-1 Están hechas de acero inoxidable de color amarillo brillante en buenas condiciones , todas sirven T-2 Las recamaras cuentan con manijas de acero color amarillo con llave las dos y seguro . i) FACHADA: T-1 Es con el acabado de ladrillo , con pintura color verde claro , y en la parte de la puerta con color rosa claro con aplanado de yeso . T-2 Aplanado de yeso , con pintura color verde y en la parte de patio delantero con aplanado de yeso y pintura color blanco. j) INSTALACIONES ESPECIALES, ELEMENTOS ACCESORIOS Y OBRAS COMPLEMENTARIAS: ( Ver detalle en hoja específica.) T-1 Celosía color rojo que se encuentra en la parte del cubo de la escalera de acceso y una cocina integral hecha en el lugar con azulejo color blanco con terminados en café y puertas de madera con barniz natural y una mesa en cocina hecha con granito color azul. T-2 Terraza color rojo con orillas en color verde hechas con barro color rojo.

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VII.- DEFINICIONES.

DEFINICIONES: Existen tres enfoques de valuación: el Comparativo de Mercado, de Costos y de Ingresos.

ENFOQUE COMPARATIVO DE MERCADO: Este enfoque involucra la recopilación de información pertinente del mercado de los bienes similares al bien valuado, analizando la oferta y demanda, para poder llegar a un indicador que permita establecer el precio más probable de venta para los bienes que se están valuando. Al resultado obtenido por este enfoque, se le denomina VALOR COMPARATIVO DE MERCADO. ENFOQUE DE COSTOS: Se basa en el costo de reproducción o de reemplazo de un bien similar al analizado a la fecha del avalúo; al resultado de este análisis se le denomina COSTO DE REPOSICIÓN NUEVO (C.R.N.). Si el bien no es nuevo, su valor se afectará por los diversos factores de depreciación y obsolescencia aplicables, según sea el caso. Al resultado obtenido por este enfoque, se le denomina VALOR FÍSICO o COSTO NETO DE REPOSICIÓN. ENFOQUE DE INGRESOS: Este enfoque considera el valor presente de los beneficios futuros, derivados del bien a valuar y es generalmente medido a través de la capitalización de un nivel específico de ingresos. Al resultado obtenido por este enfoque, se le denomina VALOR DE CAPITALIZACIÓN DE RENTAS. VALOR COMERCIAL (Valor Justo de Mercado): Es el resultado del análisis y ponderación de los enfoques valuatorios: Comparativo de Mercado, Ingresos y/o Costos. Es el precio estimado por el cual una propiedad se intercambiaría en la fecha del avalúo entre un comprador y un vendedor actuando por voluntad propia, en una transacción sin intermediarios, con un plazo razonable de exposición, donde ambas partes actúan con conocimiento de los hechos pertinentes, con prudencia y sin compulsión.

CONSIDERACIONES PRELIMINARES 1.- En el estudio de mercado se encontraron irregularidades , ya que el inmueble a valuar se le realizo en el año 2000 una ampliación en el cual se incrementaron dos cuartos con un pasillo y el cuarto de lavado, con lo que no fue posible encontrar inmuebles con las mismas características que el inmueble presentaba.

2.- Los terrenos encontrados en la investigación de mercado, tenían especificados el costo del terreno sin la construcción, con esto quitando el calculo de solo el terreno.

3.- Los papeles que se le pidieron a el Sr. Gregorio Flores Buitron fueron: Copia de la escritura, recibo del predial y recibo del agua.

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VIII.- ENFOQUE COMPARATIVO DE MERCADO. INMUEBLES SIMILARES EN VENTA:

Colonia Calle Teléfono Informante No. C.T.M. Culhuacán Cafetales 8 56089483 Sra. Margarita Hernández Departamento en delegación coyoacan con dos recamaras, un baño, un espacio para auto, 26 años de edad, se encuentra en el tercer

No. 1

nivel indiviso de 15%, cuenta con gas natural. C.T.M. Culhuacán Calzada de la virgen 10 04455-27496977 Sr. Ivan Vergara Departamento en delegación coyoacan con tres recamaras, un baño, un espacio para auto, 29 años de edad, se encuentra en el cuarto

2

nivel. C.T.M. Atzacoalco Reparto agrario 24 57140305 Sr. Hugo Rodríguez Departamento de delegación Gustavo a. Madero con tres recamaras, 1 baño, sala y comedor cocina, 34 años de edad, con gas natural y

3

4

todos los impuestos pagados, esta en segundo nivel. El Rosario 2 De los planetas 64A 56387237 Departamento en el estado de México, con dos recamarás, un baño, sala-comedor, cocina, con 19 años de edad, se encuentra en el

5

tercer nivel. Acueducto de Guadalupe Andador 46 34 57693747 Sr. Rodrigo Reyna Departamento en la delegación Gustavo a madero con tres recamaras, un baño, sala-comedor, cocina integral, gas natural

No.

Oferta

Sup.

Factores de Homologación

$/m² NEG.

UBIC.

SUP.

CALID.

EDO. CONS.

$/m² COLONIA

FRe

1

490,000.00

52.00

9,423.08

0.90

0.90

1.20

1.10

1.10

0.90

1.06

9,974.40

2

740,000.00

76.00

9,736.84

0.90

0.90

1.20

1.00

1.00

0.90

0.87

8,517.79

3

550,000.00

80.00

6,875.00

0.90

1.00

1.00

1.10

1.20

1.00

1.19

8,167.50

4

500,000.00

81.00

6,172.84

0.90

1.20

1.20

1.20

1.10

1.10

1.88

11,616.00

5

495,000.00

60.00

8,250.00

0.90

1.10

1.20

1.10

1.10

1.00

1.44

11,859.21

VALOR HOMOLOGADO: EN N.R. $/m² SUPERFICIE DE CONSTRUCCIÓN:

m2

SUBTOTAL:

$

MONTO ADICIONAL A CONSIDERAR:

$

VALOR COMPARATIVO DE MERCADO:

$

10,026.98 10,027.00 110.74 10,027.00 1,110,389.98

0.10 Factores utilizados: Negociación Es el facto que a juicio del perito valuador, con base en las observaciones del mercado en operaciones de contado, ajusta al precio de la oferta. Ubicación :

Este factor califica la localización física de la oferta vs. el inmueble valuado, así como el corredor de valor

Superficie

En función de la superficie de la OFERTA con respecto al predio valuado

Calidad

Es el facto que considera las diferencias entre la oferta y el inmueble a valuar, relacionado con el tipo y calidad de construcción.

Edo. Cons. Uso suelo Colonia Edad

Considera las diferencias del nivel de deterioro entre la oferta y el inmueble valuado.

del Considera las diferencias en el uso del suelo entre el inmueble a valuar y las ofertas Considera las diferencias que existen entre la colonia donde se ubica el inmueble y las colonias de las ofertas Considera la diferencia de edad entre el inmueble a valuar y las ofertas

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ANÁLISIS COMPARATIVO DE MERCADO DEL TERRENO. TERRENOS SIMILARES EN VENTA:

No. 1

Colonia Calle No. Teléfono Martin Carrera Pedro Negrete 179 57153544 Terreno de dos frentes ideal para desarrollo habitacional de interés medio y es una buena esquina.

2

Salvador Díaz Mirón Ferrocarril Hidalgo Es un terreno con dos espacios de terreno divididos .

3

San Francisco Culhuacán Ejido Santa Úrsula 84 56723784 Debido a su uso de suelo es ideal para llevar a cabo el desarrollo de una casa habitación.

4

Las peñas Insurgentes Terreno en condiciones favorables con todo el papeleo en regla.

5

Prados de Coyoacan Vega 13 160 m2 único en la zona, todos los servicios, 8 m de frente por 20 m de fondo

No. 1 2 3 4 5

Oferta 980,000.00 900,000.00 1,000,000.00 880,000.00 1,100,000.00

Sup. 156.00 120.50 120.00 110.00 160.00

$/m² 6,282.05 7,468.88 8,333.33 8,000.00 6,875.00

23

11

Informante Sandra Pérez

57465312

Silvia Sánchez

57162544

4455.322429

Rosa María Arana

Factores de Homologación NEG.

UBIC.

ZONA

0.90 0.90 0.90 0.90 0.90

1.10 0.80 0.80 0.80 1.00

1.10 1.15 0.90 0.80 0.90

FORMA

SUP.

COLONIA

0.80 1.00 1.10 1.15 1.00 1.10 1.00 1.00 0.90 1.00 1.00 1.20 1.00 1.00 1.10 VALOR HOMOLOGADO: EN N.R. $/m²

FRe 0.96 1.05 0.58 0.69 0.89

Factores Utilizados: Negociación

Es el facto que a juicio del perito valuador, con base en las observaciones del mercado en operaciones de contado, ajusta al precio de la oferta.

Ubicación :

Este factor califica la localización física de la oferta vs. el inmueble valuado

Zona:

Califica el entorno de la oferta vs. el inmueble valuado, así como el corredor de valor

Forma :

Es el resultado de calificar la irregularidad de la oferta respecto al inmueble valuado

Superficie

En función de la superficie de la OFERTA con respecto al predio valuado

Uso del Suelo Considera las difererencias e el uso del suelo entre el inmueble a valuar y las ofertas Considera las diferencias en el tipo de colonia entre el inmueble a valuar y las ofertas Colonia

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$/m² 6,020.22 7,823.05 4,860.00 5,529.60 6,125.63 6,071.70 6,072.00

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ANÁLISIS COMPARATIVO DE MERCADO EN RENTA. INMUEBLES SIMILARES EN RENTA:

No.

Colonia

Calle

No.

Teléfono

Informante

1

Peralvillo

González Bocanegra

2

56789403

Sr. Hugo Fernandez

56166093

Sra.Alma Hernández

Departamento muy amplio bien distribuido, tres recamaras sala, comedor, cocina, un baño. 2

Santa María la Ribera

Santa María

151

Departamento en la delegación Cuauhtémoc con dos recamaras y dos baños y un espacio para auto con 5 años de edad . 3

Petrolera Nueva Ampliación

Renacimiento

120

56734898

S.r. Hector Dominguez

Departamento amplio en la delegación Atzacoalco, con dos recamaras y dos baños con cuatro años de edad . 4

Lindavista

Sierravista

87

57342656

Sr. Rafael Carmona

Departamento en la Gustavo a madero con tres recamaras y dos baños y un lugar para auto con 35 años de edad 5

San Pedro Xalpa

San Isidro

1

56829317

Sr. Oscar Garza

Departamento en atzcapotzalco con dos recamaras y dos baños , un lugar para auto un año de edad y se encuentra en el cuarto nivel con cuota de mantenimiento de 650

Factores de Homologación

No.

Oferta

Sup.

$/m²

1 2 3 4 5

5,500.00 5,500.00 7,500.00 8,000.00 6,500.00

76.00 65.00 78.00 90.00 72.00

72.37 84.62 96.15 88.89 90.28

NEG.

UBIC.

SUP.

0.90 0.90 0.90 0.90 0.90

1.10 0.90 1.00 0.90 1.00

1.10 1.20 1.10 1.00 1.20

CALID.

Edo Cons

COLONIA

1.00 1.00 1.20 1.00 1.00 1.00 1.00 0.90 0.90 1.00 0.90 0.90 1.00 0.90 1.10 VALOR HOMOLOGADO: EN N.R. $/m²

FRe 1.31 0.97 0.80 0.66 1.07

0.10 0.90

$/m² 94.57 82.25 77.11 58.32 96.53 81.75 82.00

#¡REF! #¡REF! #¡REF! #¡REF! #¡REF!

FACTORES UTILIZADOS: Negociación Es el facto que a juicio del perito valuador, con base en las observaciones del mercado en operaciones de contado, ajusta al precio de la oferta. Ubicación :

Este factor califica la localización física de la oferta vs. el inmueble valuado

Superficie

Este factor califica la superficie de la oferta con respecto al inmueble valuado.

Calidad

Es el facto que considera las diferencias entre el inmueble a valuar y la oferta, en relación al tipo y calidad de construcción.

Edo. Cons

Considera las diferencias del nivel de deterioro entre la oferta y el inmueble valuado

Uso de suelo Considera las difererencias e el uso del suelo entre el inmueble a valuar y las ofertas Considera las diferencias que existen entre la colonia donde se ubica el inmueble y las colonias de las ofertas Colonia Edad

Considera la diferencia de edad entre el inmueble a valuar y las ofertas

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j) INSTALACIONES ESPECIALES, ELEMENTOS ACCESORIOS Y OBRAS COMPLEMENTARIAS: p/c

INSTALACIONES ESPECIALES:

Unidad

Cantidad

EDAD

V.R.N. (unitario)

FACTOR DE DEMÉRITO Cons.

Edad

Otro

FRe

V.N.R.

VALOR

(unitario)

PARCIAL

SUMA

p/c

ELEMENTOS ACCESORIOS:

Unidad

Cantidad

EDAD

V.R.N. (unitario)

FACTOR DE DEMÉRITO Cons.

Edad

Otro

FRe

V.N.R.

VALOR

(unitario)

PARCIAL

SUMA p/c

OBRAS COMPLEMENTARIAS:

c celosías P terrazas P cocinas integrales hechas en obra CONSTANTE CONSTANTE

Unidad

Cantidad

EDAD

V.N.R.

VALOR

(unitario)

V.R.N.

Cons.

Edad

Otro

FRe

(unitario)

PARCIAL $273.00

FACTOR DE DEMÉRITO

m2

6.00

4

$45.50

1.00

1.00

1.00

1.00

$45.50

m2

8.00

4

$50.00

1.00

1.00

1.00

1.00

$50.00

$400.00

pza.

1.00

5

$21,000.00

1.00

1.00

1.00

1.00

$21,000.00

$21,000.00

1.00

1.00

1.00

1.00

0.10 0.90

VIDA UTIL

80.00

EDAD

5.00

SUMA: $

21,673.00

SUBTOTAL PRIVATIVAS:$

796,928.20

SUBTOTAL COMUNES: $

21,673.00

INDIVISO %

24.45%

TOTAL: $

5,299.05

0.94

Nota: Indicar p=privativas; c=comunes

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IX.- ENFOQUE DE COSTOS. a) DEL TERRENO: M2.

LOTE TIPO

6,072.00

VALOR COMPARATIVO DE MERCADO:

$/m²

TERRENO

ESTIMACIÓN DEL VALOR DEL TERRENO: FRACCIÓN

TOTAL:

SUPERFICIE:

VALOR UNIT.

m²

$/m²

120.11

6,072.00

COEFICIENTE

MOTIVO COEFICIENTE

VALOR UNITARIO RESULTANTE

PARCIAL: $

6,072.00

729,307.92

SUMA (a): $

729,307.92

1.00

120.11

VALOR

24.45%

INDIVISO

SUBTOTAL $

178,315.79

b) DE LAS CONSTRUCCIONES: ESTIMACIÓN DEL VALOR DE LAS CONSTRUCCIONES: TIPO:

USO o DESTINO DE

ÁREA

V.R.N.

FACTOR DE

V.N.R.

VALOR

LAS CONSTRUCCIONES

m²

(unitario)

DEMÉRITO

(unitario)

PARCIAL: $

T-1

DEPARTAMENTO

62.24

5,919.12

0.94

5,586.17

347,683.19

T-2

CUARTO

48.50

5,919.12

0.94

5,586.17

270,929.22

TOTAL

110.74

m²

SUBTOTAL (b): $

618,612.41

SUBTOTAL (c): $

5,299.05

c) INSTALACIONES ESPECIALES, ELEMENTOS ACCESORIOS Y OBRAS COMPLEMENTARIAS: (Ver desglose:)

% DE PARTICIPACIÓN DATOS PARA GRAFICA: Terr. Const. 46% Inst.

VALOR FÍSICO o V.N.R. :

0% 729,307.92 618,612.41 5,299.05

(a+b+c) $

1,353,219.38

Terr.

54%

Const.

Inst.

12219.7885

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X.- ENFOQUE DE INGRESOS. a).- IMPORTE DE DEDUCCIONES: VACÍOS

4%

IMP. PREDIAL SERV. DE AGUA

3%

CONS/ MANT

8%

ADMÓN.

2.00%

ENERG. ELÉC.

2.00%

DEDUCC. FISCALES (ISR) I.S.R

SEGUROS

1.00%

OTROS

TOTAL DEDUCCIONES :

20.00%

b).- CALCULO DE TASA: CONCEPTO

T

A

S

A

S

7%

8%

9%

10%

11%

12%

0-5

5 - 20

20-40

40-50

50-60

MAS DE 60

VIDA ÚTIL REMANENTE

MAS DE 60

50-60

40-50

20-40

5 - 20

TERMINADA

calificación

1

ESTADO DE CONSERV.

NUEVA

MUY BUENO

BUENO

REGULAR

MALO

RUINOSO

ADECUADO

REGULAR

DEFICIENTE

MALO

Terr = Const.

Terr > Const.

Terr > Const.

HASTA 3-1

MAYOR 3-1

EDAD (años) calificación

1

calificación PROYECTO

1 MUY BUENO

calificación REL. SUP. (TERR/CONST)

BUENO 1

Const. > Terr

Const. > Terr

Const. > Terr

MAYOR 3-1

HASTA 3-1

HASTA 2-1

calificación

1

USO DEL INMUEBLE

CASA

EDIF. PROD.

DEPTO/CASA

OFNA/LOCAL

OFNA/LOCAL

BODEGA/

INMUEBLE

UNIF.

HAB-COM.

CONDOMINIO

CONDOMINIO

UNIF.

INDUSTRIA

LUJO

1er ORDEN

2o. ORDEN

3er ORDEN

PROL. SERV.COM.

Proll. SERV/INC.

1.4286

1.5714

1.7143

calificación

1

CLASIF. ZONA calificación

1

SUMA CALIF.

2

3

2

CAPITALIZACIÓN

1.0000

1.1429

1.2857

TASAS PARCIALES

2.0000

3.4286

2.5714

TASA RESULTANTE:

8.00%

DETERMINACIÓN DEL VALOR POR CAPITALIZACIÓN DE RENTAS: TIPO T-1

DESTINO: DEPARTAMENTO

SUPERFICIE: VALOR/m² 110.74

RENTA MENS.

82.00

9,080.68

TOTAL:

RENTA BRUTA MENSUAL: Red. $ TOTAL DEDUCCIONES:

20.00%

RENTA NETA MENSUAL:

7,264.54

RENTA NETA ANUAL:

9,080.68

1,816.14

87,174.53

CAPITALIZANDO LA RENTA ANUAL AL:

8.00%

TASA DE CAPITALIZACIÓN APLICABLE AL CASO, RESULTA UN VALOR DE: P.U. $/M2.

$

1,089,681.60

#¡DIV/0!

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XI.- RESUMEN DE LOS VALORES OBTENIDOS.

DATOS PARA GRAFICA MERC.

1,110,000

FÍSICO

1,353,000

INGRESOS

1,090,000

2% 24% MERC. 100% FÍSICO INGRESOS

Valor Comparativo de mercado Valor Físico o C.R.N.

1,110,389.98 1,353,219.38

Valor de Capitalización de Rentas

1,089,681.60

PONDERACION $

1,110,389.98

$

1,353,219.38

$

1,089,681.60

VALOR COMERCIAL

30% 50% 20% 100%

$

333,116.99

$

676,609.69

$

217,936.32

$

1,227,663.00

XII.- CONSIDERACIONES PREVIAS A LA CONCLUSIÓN. EL VALOR COMERCIAL ES EL RESULTADO DE LA PONDERACION DE LOS TRES ANALISIS CON LOS SIGUIENTES PORCENTAJES PARA EL VALOR COMPARATIVO DE MERCADO SE CONSIDERO UN PORCENTAJE DE 30%, CON EL VALOR FISICO DE 50% , YA QUE ES EL MAS REPRESENTATIVO PARA EL AVALUO Y PARA EL VALOR DE CAPITALIZACION O RENTAS ES DE UN 20%. CON LOS CUALES SE REALIZO LA SUMA DE LOS TRES Y CON ESTE RESULTADO SE CONCLUYO CON EL VALOR COMERCIAL DE UN MILLOS DOSCIENTOS VEINTISIETE MIL SEISCIENTOS SECENTA Y TRES PESOS.

XIII.- CONCLUSIÓN DEL AVALÚO. Los valores estimados en el presente avalúo, están calculados con cifras al: VALOR COMERCIAL:

$1,227,663.00 (UN MILLON DOSCIENTOS VIENTE Y SIETE MIL SEISCIENTOS SESENTA Y TRES PESOS 00/100 M.N.)

VALUADOR:

Brenda Victoria Flores Flores

1,110,389.98 1,353,219.38 1,089,681.60 valor comercial

30% 50% 20% 100%

$ $ $ $

333,116.99 676,609.69 217,936.32 1,227,663.00

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Andador 25 de Francisco J Macín #18-2 Unidad.C.T.M. El Risco. C.P. 07090

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DEPARTAMENTOS EN VENTA CTM CULHUACAN

1

CTM CULHUACAN

2

CTM ATZACOALCO

3

EL ROSARIO 2

4

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ACUEDUCTO DE GUADALUPE

5

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DEPARTAMENTOS EN RENTA PERALVILLO

1

SANTA MARIA LA RIBERA

2

PETROLERA

3

LINDAVISTA

4

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SAN PEDRO XALPA

5

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TERRENOS EN VENTA MARTIN CARRERA

1

SALVADOR DIAZ MIRON

2

SAN FRANCISCO CULHUACAN

3

LAS PEÑAS

4

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PRADOS COYOACAN

5

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20-Agosto-2009

FOTO DEL INMUEBLE

Casa-Habitación

1 Estacionamiento

Calle: Número: Colonia: Delegación: Código Postal: Entidad Federativa:

Norte 196 685 Pensador Mexicano Venustiano Carranza 15510 Distrito Federal

Fecha del avalúo:

20-ago-09

CONCLUSIÓN DEL AVALÚO:

VALOR COMERCIAL:

20-Agosto-2009

ANÁLISIS COMPARATIVO DE MERCADO DEL TERRENO. TERRENOS SIMILARES EN VENTA:

No. 1

Colonia Peñon de los Baños

Calle Chimalhuacan

No. S/N

Teléfono 56872654

Informante Umbral Bienes Raíces

2

Moctezuma 1a Secc.

Oriente 174

446

24551166

Century Amici-Premier

3

Valle Gómez

Proaño

S/N

55253411

Grupo HIR

4

Ignacio Zaragoza

29

S/N

55631314

Juan Contreras

5

Veinte de Noviembre

Apicultura

S/N

53980665

Padilla y Alcala Asociados

No. 1 2 3 4 5

Oferta 3,500,000.00 1,900,000.00 3,700,000.00 1,500,000.00 1,890,000.00

Sup. 419.00 207.00 415.00 190.00 300.00

$/m² 8,353.22 9,178.74 8,915.66 7,894.74 6,300.00

Factores de Homologación NEG.

UBIC.

ZONA

FORMA

0.90 0.90 0.90 0.90 0.90

1.00 0.90 1.00 1.00 1.00

0.90 0.95 1.10 1.05 1.05

1.00 1.05 1.10 0.95 1.05

SUP.

OTRO

0.80 1.00 1.00 1.00 0.80 1.05 1.00 1.00 0.95 1.05 VALOR HOMOLOGADO: EN N.R. $/m²

FRe 0.65 0.81 0.91 0.90 0.99

Factores Utilizados: Negociación Ubicación :

Es el factor que a juicio del perito valuador, con base en las observaciones del mercado en operaciones de contado, ajusta al precio de la oferta.

Zona:

Este factor califica la localización física de la oferta vs. el inmueble valuado

Forma :

Califica el entorno de la oferta vs. el inmueble valuado, así como el corredor de valor

Superficie

Es el resultado de calificar la irregularidad de la oferta respecto al inmueble valuado

Uso del Suelo

En función de la superficie de la OFERTA con respecto al predio valuado

Colonia

Considera las difererencias en el uso del suelo entre el inmueble a valuar y las ofertas Considera las diferencias en el tipo de colonia entre el inmueble a valuar y las ofertas

$/m² 5,412.89 7,416.20 8,155.69 7,087.50 6,235.55 6,861.56 6,862.00

20-Agosto-2009

II.- DATOS GENERALES. PERITO VALUADOR:

Laura Flores Vidal

ESPECIALIDAD:

Inmuebles

REGISTRO DE LA :

2004310573

INMUEBLE QUE SE VALÚA:

Casa Habitación

RÉGIMEN DE PROPIEDAD:

Privado

PROPIETARIO DEL INMUEBLE:

C. Manuel Jimenez Reynoso

USO DEL AVALÚO:

Venta

PROPÓSITO DEL AVALÚO:

Estimar el Valor Comercial

Calle: Norte 196

UBICACIÓN DEL INMUEBLE:

Número: 685 Colonia: Pensador Mexicano Delegación: Venustiano carranza Código Postal:

15510

Entidad Federativa: Distrito Federal. NÚMERO DE CUENTA PREDIAL:

01932914000-8

NÚMERO DE CUENTA DE AGUA:

29-45-136-356-01-000-5

III.- CARACTERÍSTICAS URBANAS. CLASIFICACIÓN DE LA ZONA:

Mixta Habitacional-comercial.

TIPO DE CONSTRUCCIÓN DOMINANTE EN LA CALLE:

Casas Habitación de 1 Nivel. Tipo Bueno.

ÍNDICE DE SATURACIÓN EN LA ZONA:

100%

DENSIDAD DE POBLACIÓN:

Normal.

CONTAMINACIÓN AMBIENTAL:

Visual, por el ruido de automóviles y aviones.

USO DEL SUELO:

H00-02

VÍAS DE ACCESO, IMPORTANCIA Y CONDICIONES DE Acceso por Circuito Interior, en buenas condiciones. LAS MISMAS: SERVICIOS PÚBLICOS:

Completos.

EQUIPAMIENTO URBANO:

Aeropuerto Internacional, Farmacias, Microbuses urbanos, Metro (línea 5 y B, Abarrotes), Bancos, Aduanas, Nomenclatura de las calles.

20-Agosto-2009

IV.- TERRENO. TRAMOS DE CALLE, CALLES TRANSVERSALES LIMÍTROFES Y ORIENTACIÓN: Al norte con el lote trece, al Sur con el lote once, al Este con norte 196, al Oeste con el lote cuatro y cinco.

LINDEROS Y COLINDANCIAS SEGÚN: OBSERVACIÓN, apoyado en Escritura (de Familiar con casa en el mismo fraccionamiento y de las mismas dimensiones) Número 6726 Volúmen: tercero del Tomo 135 Fojas: 202 La primera ORIENTACIÓN

DISTANCIA

NORTE

21.73

Por el lote trece

COLINDANCIAS

SUR

21.73

Por lote once

ESTE

9.00

Por norte 196

OESTE

9.00

Por lotes cuatro y cinco

SUPERFICIE DEL TERRENO:

195.57

SUPERFICIE DEL TERRENO:

195.57 m2 126.00 m2

SUPERFICIE DE CONSTRUCCIÓN:

TOPOGRAFÍA Y CONFIGURACIÓN: NÚMERO DE FRENTES: CARACTERÍSTICAS PANORÁMICAS:

m2

Plano Un solo frente Urbanas

DENSIDAD HABITACIONAL: INTENSIDAD DE CONSTRUCCIÓN: SERVIDUMBRES y/o RESTRICCIONES:

Ninguna Casa

CROQUIS DE LOCALIZACIÓN:

NORT

20-Agosto-2009

V.- DESCRIPCIÓN DEL INMUEBLE.

USO ACTUAL:

Casa habitación desarrollada en un nivel con la siguiente distribución: en planta baja: una sala comedor con medio baño, cocina, un baño completo, dos recamaras, pasillo, patio central y escalera para ascender al primer nivel; tres recámaras, una sala.

TIPO DE CONSTRUCCIÓN:

T1 Casa Habitación

CALIDAD Y CLASIFICACIÓN:

H-02-3

NÚMERO DE NIVELES:

1

EDAD APROXIMADA:

40 años

VIDA ÚTIL REMANENTE:

30 años

VIDA TOTAL:

70años

ESTADO DE CONSERVACIÓN:

Regular

CALIDAD DEL PROYECTO:

Adecuado

Una, la casa completa UNIDADES SUSCEPTIBLES DE RENTARSE:

VI.- ELEMENTOS DE LA CONSTRUCCIÓN.

a) OBRA NEGRA O GRUESA: CIMIENTOS:

Se supone losa de cimentación de concreto reforzado con contratrabes.

ESTRUCTURA:

Muros de carga con refuerzos horizontales y verticales de concreto armado.

MUROS:

Se suponen de tabique asentado con mortero.

ENTREPISOS:

Se suponen losas de concreto armado en toda la construcción.

TECHOS:

Planos en planta baja y 1er.nivel.

AZOTEAS:

Impermeabilizantes.

BARDAS:

De tabique.

20-Agosto-2009

VII.- DEFINICIONES. DEFINICIONES: Existen tres enfoques de valuación: el Comparativo de Mercado, de Costos y de Ingresos. ENFOQUE COMPARATIVO DE MERCADO: Este enfoque involucra la recopilación de información pertinente del mercado de los bienes similares al bien valuado, analizando la oferta y demanda, para poder llegar a un indicador que permita establecer el precio más probable de venta para los bienes que se están valuando. Al resultado obtenido por este enfoque, se le denomina VALOR COMPARATIVO DE MERCADO. ENFOQUE DE COSTOS: Se basa en el costo de reproducción o de reemplazo de un bien similar al analizado a la fecha del avalúo; al resultado de este análisis se le denomina COSTO DE REPOSICIÓN NUEVO (C.R.N.). Si el bien no es nuevo, su valor se afectará por los diversos factores de depreciación y obsolescencia aplicables, según sea el caso. Al resultado obtenido por este enfoque, se le denomina VALOR FÍSICO o COSTO NETO DE REPOSICIÓN. ENFOQUE DE INGRESOS: Este enfoque considera el valor presente de los beneficios futuros, derivados del bien a valuar y es generalmente medido a través de la capitalización de un nivel específico de ingresos. Al resultado obtenido por este enfoque, se le denomina VALOR DE CAPITALIZACIÓN DE RENTAS. VALOR COMERCIAL (Valor Justo de Mercado): Es el resultado del análisis y ponderación de los enfoques valuatorios: Comparativo de Mercado, Ingresos y/o Costos. Es el precio estimado por el cual una propiedad se intercambiaría en la fecha del avalúo entre un comprador y un vendedor actuando por voluntad propia, en una transacción sin intermediarios, con un plazo razonable de exposición, donde ambas partes actúan con conocimiento de los hechos pertinentes, con prudencia y sin compulsión. Los factores de eficiencia del suelo que serán aplicables para la elaboración y revisión de los valores de referencia de las áreas y corredores de valor según las características del terreno respectivo son: Factor de Zona (Fzo): Factor que influye en el valor de un predio según su ubicación dentro de un área de valor específica. Factor de ubicación (FUb): Factor que influye en el valor unitario medio correspondiente al área o corredor de valor en su aplicación a un predio, en función de la posición del mismo en la manzana en que se ubica. Factor de frente (FFr): Factor que influye en el valor unitario del área o corredor de valor al aplicarse a predios con menor frente del que autorizan los reglamentos correspondientes. Factor de forma (FFo): Factor que influye en el valor unitario del área o corredor de valor, en su aplicación a un predio de forma irregular, es decir, que no es de forma rectangular. Factor de superficie (FSu): Factor que afecta al valor unitario del área o corredor, al aplicarse a un predio mayor de dos veces la superficie del lote moda.

Factor resultante de tierra (FRe): Factor que se obtiene de multiplicar los cinco factores anteriores.

20-Agosto-2009

VII.- DEFINICIONES. DEFINICIONES:

Se considero un factor de negociación (NEG) de 0.90 para todos los terrenos en el análisis del mercado de terrenos, considerando el 0.10 como el rango a negociar en la transacción. En el análisis de mercado de terrenos se considero: En el terreno 1 se tomo el factor de zona en la cual la oferta es mejor por lo que se considera de 0.90 y en cuanto al factor superficie es mucho mayor a nuestro sujeto quedando de 0.80 y en otro factor de 1.00. En el terreno 2 se considero un 0.05 como factor de colonia al ser de mayor nivel que la del sujeto, quedando en 0.95 y el factor en otro quedo de 1.00. También en este terreno 2 se considero un factor de ubicación por tener 2 frentes y el sujeto 1, quedando de 0.90 al homologar. En el terreno 3 se considero un factor de zona de 1.10 al ser de menor nivel que la del sujeto también se considero un factor de 0.80 de la superficie ya que es el doble y el factor otro quedo en 1.05 En el terreno 4 se considero un factor zona 1.05 ya que en donde se ubica el sujeto es mas tranquila, también se considero el factor forma en 0.95 ya que tiene una ubicación para negocio, y el factor otro quedo en 1. En el terreno 5 se considero un factor zona 1.05 ya que la zona del sujeto es de mejor nivel, en el factor forma se considero de 1.05 ya que existe mucho comercio informal, el factor superficie se considero de 0.95 ya que es mayor al sujeto y el factor quedo en 1.05 En el análisis de mercado de inmuebles similares se considero: En la casa No. 1 un factor de acabados de 0.85 ya que esta cuenta con mejores acabados que el sujeto y 1 baño 1/2 mas, la vida util se considero de 0.90 y el factor otro quedo en 0.90 En la casa 2 se considero un factor de amplitud de 0.90 ya que cuenta con una recamara y el estado de conservacion es de 0.95 ya que el sujeto esta en mejores condiciones y el factor otro es de 0.85 ya que cuenta con dos cajones de estacionamiento y medio baño mas. En la casa 3 se conto considero un factor de estacionamiento ya que la oferta cuenta con un lugar y en caso del sujeto no de 0.95, y un factor de 1.10 al estar en condiciones mas bajas que el sujeto en otro factor quedo en 0.95

20-Agosto-2009

En la casa 4 se considero un factor de vida util de 0.90 ya que esta en mejores condiciones que nuestro sujeto, la oferta cuenta con mejores instalaciones que nuestro sujeto por lo cual esta en 0.80, el otro factor quedo en 0.90 ya que tiene medio baño más. En la casa 5 se considero un factor de amplitud ya que cuenta con 3 recamaras mas que el sujeto quedando en 0.85 en la columna de otro factor, en el factor de conservacion esta mejor que el sujeto quedando en 0.80 y tienen mejores acabados e instalaciones por lo que queda en 0.80

VII.- DEFINICIONES. DEFINICIONES: En el análisis de mercado de rentas se considero: En la casa No. 1 un factor de superficie ya que la oferta es menor a nuestro sujeto quedando en 1.10, la oferta tiene mejores acabados quedando en 0.90 y la vida util de la construccion es mejor que la nuestro sujeto quedando en 0.90 y el factor otro en 0.95, ya que cuenta con estacionamiento. En la casa 2 se considero el factor del area del terreno y nuestro sujeto es mayor quedando en 1.15, tambien respecto a los acabados es mejor al sujeto quedando en 0.90 y el factor otro quedando en 0.95 ya que eata en ub zona de mejor nivel. En la casa 3 se considera el factor otro en 0.95 ya que esta en una zona de mejor nivel que nuestro sujeto en el factor de mantenimiento quedo en 0.90 ya que es mejor al sujeto.

En la casa 4 se considera el factor de superficie en 1.20 ya que nueastro sujeto cuenta con mayor superficie que nuestra oferta, en el factor de acabados quedo en 0.90 ya que es mejor que el sujeto.

En la casa 5 se considera el factor de otro en 0.95 ya que cuenta con estacionamiento, en cuanto al area del terreno es mayor que nuestro sujeto quedando en 1.10, respecto a los acabados es mejor la oferta quedando en 0.95

20-Agosto-2009

b) REVESTIMIENTOS Y ACABADOS INTERIORES: APLANADOS INTERIORES:

Mortero cemento arena a plomo.

APLANADOS EXTERIORES:

De mezcla de cemento acabado sencillo.

LAMBRINES:

Loseta y azulejo en Baño Completo y Loseta en Medio Baño.

PISOS:

Loseta sencilla.

ESCALERAS:

En Escuadra Con Escalones y Descanso de concreto.

PINTURA:

Vinilica Color Verde Agua.

RECUBRIMIENTOS ESPECIALES:

Ninguno.

c) CARPINTERÍA:

Puertas de Madera de Pino en Recamaras.

d) INSTALACIONES HIDRÁULICAS Y SANITARIAS:

Tubería galvanizada y ramales de cobre, tubería de pvc y albañal.

MUEBLES DE BAÑO / COCINA:

Buena calidad.

e) INSTALACIONES ELÉCTRICAS:

Ocultas, Lamparas de Diverso Voltaje, Buena Calidad.

f) PUERTAS Y VENTANERÍA:

Puerta Principal de Fierro , ventanas de Aluminio.

g) VIDRIERÍA:

Transparente de 3mm.

h) CERRAJERÍA:

Del país de mediana calidad, Chapas normales.

i) FACHADA:

Aplanado de mezcla acabado piedrin.

j) INSTALACIONES ESPECIALES, ELEMENTOS ACCESORIOS Y OBRAS COMPLEMENTARIA: Ninguna

20-Agosto-2009

VIII.- ENFOQUE COMPARATIVO DE MERCADO. INMUEBLES SIMILARES EN VENTA:

No. 1

Colonia

Calle

Informante

Norte 180

No. 669

Teléfono

Pensador Mexicano

55-21675222

Alberto Vazquez Medina

2

Pensador Mexicano

Norte 182

652

55-55369858

Emma Rios Rivera

3

Pensador Mexicano

Transval

253

55 5539 9507

Century 21 Orion

4

Pensador Mexicano

Norte 184

S/N

55-55646409

Coldwell Banker Arboleda

5

Pensador Mexicano

Norte 170

S/N

55-56032461

Century 21 Beta

No.

Oferta

Sup.

Factores de Homologación

$/m² NEG.

UBIC.

SUP.

CALID.

EDO. CONS.

$/m² OTRO

FRe

1

1,650,000.00

200.00

8,250.00

0.90

1.00

1.00

0.85

0.90

0.90

0.62

2

2,100,000.00

197.00

10,659.90

0.90

1.00

1.00

0.90

0.95

0.85

0.65

5,112.11 6,972.37

3

2,150,000.00

202.00

10,643.56

0.90

1.00

1.00

1.00

1.10

0.95

0.94

10,010.27

4

2,200,000.00

200.00

11,000.00

0.90

1.00

1.00

0.80

0.90

0.90

0.58

6,415.20

5

2,850,000.00

205.00

13,902.44

0.90

1.00

1.00

0.80

0.80

0.85

0.49

6,806.63

VALOR HOMOLOGADO: EN N.R. $/m² SUPERFICIE DE CONSTRUCCIÓN:

m2

SUBTOTAL:

$

MONTO ADICIONAL A CONSIDERAR:

$

VALOR COMPARATIVO DE MERCADO:

$

7,063.32 7,063.00 126.00 7,063.00 889,938.00

0.10 0.90

Factores utilizados: Negociación Es el factor que a juicio del perito valuador, con base en las observaciones del mercado en operaciones de contado, ajusta al precio de la oferta. : Ubicación : Este factor califica la localización física de la oferta vs. el inmueble valuado, así como el corredor de valor Superficie:

En función de la superficie de la OFERTA con respecto al predio valuado

Calidad:

Es el factor que considera las diferencias entre la oferta y el inmueble a valuar, relacionado con el tipo y calidad de construcción.

Edo. Cons.: Considera las diferencias del nivel de deterioro entre la oferta y el inmueble valuado. Uso suelo:

del Considera las diferencias en el uso del suelo entre el inmueble a valuar y las ofertas

Colonia:

Considera las difefencias que existen entre la colonia donde se ubica el inmueble y las colonias de las ofertas

Edad:

Considera la diferencia de edad entre el inmueble a valuar y las ofertas

20-Agosto-2009

ANÁLISIS COMPARATIVO DE MERCADO EN RENTA. INMUEBLES SIMILARES EN RENTA:

No.

Colonia

Calle

No.

Teléfono

Informante

1

Jardín Balbuena

Retorno 18

S/N

56775664

María Eugenia Ramírez

2

Jardín Balbuena

Retorno 49

13

52356177

Century 21 Elite

3

Jardín Balbuena

Retorno 5

18

53655328

Arso Bienes Raíces y Arquitectura

4

Pensador Mexicano

Norte 194

158

57616289

Century 21

5

Pensador Mexicano

Norte 198

239

57618422

Arturo Buendia Sanchez

Factores de Homologación

No.

Oferta

Sup.

$/m²

1 2 3 4 5

8,000.00 10,000.00 12,000.00 7,500.00 8,000.00

130.00 137.00 160.00 120.00 170.00

61.54 72.99 75.00 62.50 47.06

NEG.

UBIC.

SUP.

0.90 0.90 0.90 0.90 0.90

1.00 1.00 1.00 1.00 1.00

1.10 1.15 1.20 1.20 1.10

CALID.

Edo Cons

OTRO

0.90 0.90 0.95 0.90 0.90 0.95 0.85 0.90 0.95 0.90 0.95 1.00 0.95 1.00 0.95 VALOR HOMOLOGADO: EN N.R. $/m²

FRe 0.76 0.80 0.78 0.92 0.89

0.10 0.90

FACTORES UTILIZADOS: Negociación Es el factor que a juicio del perito valuador, con base en las observaciones del mercado en operaciones de contado, ajusta al precio de la oferta. Ubicación :

Este factor califica la localización física de la oferta vs. el inmueble valuado.

Superficie

Este factor califica la superficie de la oferta con respecto al inmueble valuado.

Calidad

Es el factor que considera las diferencias entre el inmueble a valuar y la oferta, en relación al tipo y calidad de construcción.

Edo. Cons

Considera las diferencias del nivel de deterioro entre la oferta y el inmueble valuado.

Uso de suelo Considera las difererencias en el uso del suelo entre el inmueble a valuar y las ofertas. Considera las diferencias que existen entre la colonia donde se ubica el inmueble y las colonias de las ofertas. Colonia

$/m² 46.88 58.13 58.87 57.71 42.05 52.73 53.00

20-Agosto-2009 Edad

Considera la diferencia de edad entre el inmueble a valuar y las ofertas.

20-Agosto-2009

j) INSTALACIONES ESPECIALES, ELEMENTOS ACCESORIOS Y OBRAS COMPLEMENTARIAS: p/c

INSTALACIONES ESPECIALES:

Unidad

Cantidad

EDAD

V.R.N. (unitario)

FACTOR DE DEMÉRITO Cons.

Edad

Otro

FRe

V.N.R.

VALOR

(unitario)

PARCIAL

SUMA

p/c

ELEMENTOS ACCESORIOS:

Unidad

Cantidad

EDAD

V.R.N. (unitario)

FACTOR DE DEMÉRITO Cons.

Edad

Otro

FRe

V.N.R.

VALOR

(unitario)

PARCIAL

SUMA p/c

OBRAS COMPLEMENTARIAS:

Unidad

Cantidad

EDAD

V.R.N. (unitario)

FACTOR DE DEMÉRITO Cons.

Edad

Otro

FRe

V.N.R.

VALOR

(unitario)

PARCIAL

SUBTOTAL PRIVATIVAS:$ SUBTOTAL COMUNES: $ INDIVISO % TOTAL: $

20-Agosto-2009

IX.- ENFOQUE DE COSTOS. a) DEL TERRENO: M2.

LOTE TIPO

6,862.00

VALOR COMPARATIVO DE MERCADO:

$/m²

TERRENO

ESTIMACIÓN DEL VALOR DEL TERRENO: FRACCIÓN

TOTAL:

SUPERFICIE:

VALOR UNIT.

m²

$/m²

195.57

6,862.00

COEFICIENTE

MOTIVO COEFICIENTE

1.00

VALOR UNITARIO RESULTANTE

PARCIAL: $

6,862.00

1,342,001.34

SUMA (a): $

1,342,001.34

Ninguno

195.57

VALOR

100.00%

INDIVISO

SUBTOTAL $

1,342,001.34

b) DE LAS CONSTRUCCIONES: ESTIMACIÓN DEL VALOR DE LAS CONSTRUCCIONES: TIPO:

1

USO o DESTINO DE

ÁREA

V.R.N.

FACTOR DE

V.N.R.

VALOR

LAS CONSTRUCCIONES

m²

(unitario)

DEMÉRITO

(unitario)

PARCIAL: $

126.00

6,000.00

0.95

5,709.00

719,334.00

CASA HABITACIÓN

TOTAL

126.00

m²

SUBTOTAL (b): $

719,334.00

c) INSTALACIONES ESPECIALES, ELEMENTOS ACCESORIOS Y OBRAS COMPLEMENTARIAS:

SUBTOTAL (c): $

DATOS PARA GRAFICA: Terr. Const. Inst.

VALOR FÍSICO o V.N.R. :

1,342,001.34 719,334.00

% DE PARTICIPACIÓN 0%

35%

Terr.

16359.80429

(a+b+c) $

2,061,335.34

20-Agosto-2009

X.- ENFOQUE DE INGRESOS. a).- IMPORTE DE DEDUCCIONES: VACÍOS

4%

ADMÓN.

3.00%

DEDUCC. FISCALES (ISR)

IMP. PREDIAL

2%

ENERG. ELÉC.

3.00%

I.S.R

SERV. DE AGUA

3%

SEGUROS

2.00%

OTROS

CONS/ MANT

8%

4.00%

TOTAL DEDUCCIONES :

25.00%

b).- CALCULO DE TASA: CONCEPTO

T

A

S

A

S

7%

8%

9%

10%

11%

12%

0-5

5 - 20

20-40

40-50

50-60

MAS DE 60

VIDA ÚTIL REMANENTE

MAS DE 60

50-60

40-50

20-40

5 - 20

TERMINADA

calificación

1

ESTADO DE CONSERV.

NUEVA

MUY BUENO

BUENO

REGULAR

MALO

RUINOSO

ADECUADO

REGULAR

DEFICIENTE

MALO

Terr = Const.

Terr > Const

Terr > Const

HASTA 3-1

MAYOR 3-1

EDAD (años) calificación

1

calificación PROYECTO

1 MUY BUENO

calificación REL. SUP. (TERR/CONST)

BUENO 1

Const > Terr

Const > Terr

Const > Terr

MAYOR 3-1

HASTA 3-1

HASTA 2-1

calificación

1

USO DEL INMUEBLE

CASA

EDIF. PROD.

DEPTO/CASA

OFNA/LOCAL

OFNA/LOCAL

BODEGA/

INMUEBLE

UNIF.

HAB-COM.

CONDOMINIO

CONDOMINIO

UNIF.

INDUSTRIA

LUJO

1er ORDEN

2o. ORDEN

3er ORDEN

PROL. SERV.COM.

Proll. SERV/INC.

1.5714

1.7143

calificación CLASIF. ZONA

1

calificación

1

SUMA CALIF.

1

4

1

1

CAPITALIZACIÓN

1.0000

1.1429

1.2857

1.4286

TASAS PARCIALES

1.0000

4.5714

1.2857

1.4286

TASA RESULTANTE:

8.29%

DETERMINACIÓN DEL VALOR POR CAPITALIZACIÓN DE RENTAS: TIPO T-1

DESTINO: CASA HABITACIÓN

SUPERFICIE: VALOR/m² 126.00

RENTA MENS.

53.00

6,678.00

TOTAL:

RENTA BRUTA MENSUAL: Red. $ TOTAL DEDUCCIONES:

25.00%

RENTA NETA MENSUAL:

5,008.50

RENTA NETA ANUAL: CAPITALIZANDO LA RENTA ANUAL AL:

6,678.00

1,669.50

60,102.00 8.29%

TASA DE CAPITALIZACIÓN APLICABLE AL CASO, RESULTA UN VALOR DE: #¡DIV/0!

$

725,368.97

20-aGOSTO-2009

XI.- RESUMEN DE LOS VALORES OBTENIDOS.

MERC.

890,000

FÍSICO

2,061,000

MERC.

INGRESOS

725,000

FÍSICO

Resultados Valor Comparativo de mercado: Valor Físico o C.R.N.: Valor de Capitalización de Rentas:

889,938.00 2,061,335.34 725,368.97

INGRESOS

Ponderado 889,938.00 2,061,335.34

725,368.97

30% 60% 10%

618400.602 533962.8 72536.89655 1224900.299

XII.- CONSIDERACIONES PREVIAS A LA CONCLUSIÓN. EL PRESENTE AVALUO DE ESTE INMUEBLE ESTA BASADO BAJO LAS CONDICIONES EN QUE SE ENCUENTRA ESTA PROPIEDAD ACTUALMENTE Y MEDIANTE UN ESTUDIO DE MERCADO, EN CASAS Y TERRENOS, ASÍ COMO LA HOMOLOGACION DEL CRITERIO DE SU VALOR FISICO Y COMERCIAL, ES POR ELLO QUE EL VALOR COMERCIAL DE ESTE INMUEBLE ES NETO.

XIII.- CONCLUSIÓN DEL AVALÚO. Los valores estimados en el presente avalúo, están calculados con cifras al: VALOR COMERCIAL:

$1,224,900.00

VALUADOR: LAURA FLORES VIDAL

(UN MILLÓN DOSCIENTOS VEINTICUATRO MIL NOVECIENTOS 00/100 M.N.)

PESOS

20-Agosto-2009

FOTOS DEL INMUEBLE A VALUAR PLANTA BAJA 1

20-Agosto-2009

FOTOS DEL INMUEBLE A VALUAR PLANTA ALTA 2

20-Agosto-2009

FOTOS ESTUDIO DE TERRENOS 1

TERRENO 1

TERRENO 2

20-Agosto-2009

20-Agosto-2009

FOTOS ESTUDIO DE TERRENOS 2

TERRENO 5

20-Agosto-2009

OFERTAS CASAS EN VENTA 1 CASA 1

CASA 2

20-Agosto-2009

20-Agosto-2009

OFERTAS CASAS EN VENTA 2 CASA 3

CASA 4

20-Agosto-2009

20-Agosto-2009

OFERTAS CASAS EN VENTA 3

CASA 5

20-Agosto-2009

FOTOS CASAS RENTA 1 CASA 1

CASA 2

20-Agosto-2009

20-Agosto-2009

FOTOS CASAS RENTA 2 CASA 3

CASA 4

20-Agosto-2009

20-Agosto-2009

FOTOS CASAS RENTA 3 CASA 5

20-aGOSTO-2009

CROQUIS 1

CASA 4-VENTA

CASA 1-VENTA CROQUIS 2

CASA 3-VENTA

CASA 5-VENTA

20-aGOSTO-2009

CROQUIS 5

TERRENOS 2-VENTA

CROQUIS 6 TERRENOS 3-VENTA

CROQUIS 7

TERRENOS 4-VENTA

20-aGOSTO-2009

CROQUIS 3

A 4-VENTA CASA 3-RENTA

CASA 1-RENTA

CASA 2-RENTA

CROQUIS 4

CASA 4-RENTA

CASA 5-RENTA

20-aGOSTO-2009

CROQUIS 8

TERRENOS 5-VENTA

CROQUIS 8

TERRENOS 1-VENTA

  AVALÚO No.

A-CH-01/08/09

FOTO DEL INMUEBLE

Calle: Benito Juárez Número: 89 Colonia: Isidro Fabela Delegación: Tlalpan Código Postal:14030 Entidad Federativa: Distrito Federal Fecha del avalúo: 20-Agosto-2009 CONCLUSIÓN DEL AVALÚO:

VALOR COMERCIAL:

1

03-08

 

$2,698,021.00

  AVALÚO No. A-CH-01/08/09

II.- DATOS GENERALES. PERITO VALUADOR:

C. Fabiola Hernández González

ESPECIALIDAD:

Inmuebles

REGISTRO DE LA :

2004310259

INMUEBLE QUE SE VALÚA:

Casa Habitación

RÉGIMEN DE PROPIEDAD:

Privado

PROPIETARIO DEL INMUEBLE:

C. Soledad Rivera Hernández

USO DEL AVALÚO:

Para su Posible Venta

PROPÓSITO DEL AVALÚO:

Para determinar el valor comercial del inmueble

UBICACIÓN DEL INMUEBLE:

Calle: Benito Juárez Número: 89 Colonia: Isidro Fabela Delegación: Tlalpan Código Postal:14030 Entidad Federativa: Distrito Federal

NÚMERO DE CUENTA PREDIAL:

153-151-13-000 9

NÚMERO DE CUENTA DE AGUA:

No se proporciono

III.- CARACTERÍSTICAS URBANAS. CLASIFICACIÓN DE LA ZONA:

Mixta

TIPO DE CONSTRUCCIÓN DOMINANTE EN LA CALLE: Casas habitación de 2 niveles, tipo medio ÍNDICE DE SATURACIÓN EN LA ZONA: 100% DENSIDAD DE POBLACIÓN:

Media

CONTAMINACIÓN AMBIENTAL:

Contaminación visual debido a la pinta de graffiti

USO DEL SUELO:

H02

VÍAS DE ACCESO, IMPORTANCIA Y CONDICIONES DE LAS MISMAS:

Periférico Sur, Insurgentes Sur, Calzada de Tlalpan, San Fernando.

SERVICIOS PÚBLICOS:

Completos

EQUIPAMIENTO URBANO:

Escuelas, Centros Comerciales, Bancos, Tiendas de Abarrotes, Estéticas, Iglesias y Parques.

2

03-08

 

  AVALÚO No. A-CH-01/08/09

IV.- TERRENO. TRAMOS DE CALLE, CALLES TRANSVERSALES LIMÍTROFES Y ORIENTACIÓN: Delimita con Anillo Periférico (Blvd. Adolfo Ruiz Cortines) al Norte, Av. San Fernando al Sur, Insurgentes Sur al Oeste, Calzada de Tlalpan al Este.

LINDEROS Y COLINDANCIAS SEGÚN: La Escritura No. Mil Trescientos Ochenta y Dos, en México Distrito Federal, a los 6 días del mes de junio, bajo la constancia del Notario Publico No. 53 el Lic. Genaro Trias Castillo son los siguientes: La primera ORIENTACIÓN

DISTANCIA

Al Norte

10 mts

COLINDANCIAS Con Lote Siete

Al Sur

10 mts

Con Calle Benito Juárez

Al Oriente

20 mts

Con Séptima Oriente

Al Poniente

20 mts

Con Lote Cuatro

SUPERFICIE DEL TERRENO:

m2

La segunda

SUPERFICIE DEL TERRENO:

200.00 m2 200.00 m2

SUPERFICIE TOTAL DEL TERRENO SUPERFICIE DE CONSTRUCCIÓN:

339.20 m2 100.000 %

INDIVISO: TOPOGRAFÍA Y CONFIGURACIÓN:

Plana, a nivel de banqueta, de forma regular

NÚMERO DE FRENTES:

Dos Frentes

CARACTERÍSTICAS PANORÁMICAS:

Urbanas

DENSIDAD HABITACIONAL:

106

INTENSIDAD DE CONSTRUCCIÓN:

COS= 0.59 y CUS= 1.70

SERVIDUMBRES y/o RESTRICCIONES: Ninguno que afecte

N

CROQUIS DE LOCALIZACIÓN:

S

3

03-08

 

  AVALÚO No. A-CH-01/08/09

V.- DESCRIPCIÓN DEL INMUEBLE. USO ACTUAL: Terreno en el cual se encuentra construido un inmueble de uso habitacional de tres niveles y un sótano; en el primer nivel se encuentran al fondo dos recamaras, una de ellas con salida al patio trasero y la otra a la sala, la cocina y la sala, el cuarto de servicio y un baño completo, el segundo nivel cuenta con tres recamaras, sala y una baño completo, tiene un patio delantero con capacidad para dos automóviles y un patio trasero de servicio. TIPOS DE CONSTRUCCIÓN:

Mediano Moderno

CALIDAD

CLASIFICACIÓN

SUPERFICIE (m2) 118.2

T-1

Muy Buena

T-3

Precaria

15.02

T-3

Precaria

T-1

Muy Buena

T-2

Buena

6 110 90

NÚMERO DE NIVELES:

3

EDAD APROXIMADA:

12

VIDA ÚTIL REMANENTE:

78

VIDA TOTAL:

90

ESTADO DE CONSERVACIÓN:

Bueno

CALIDAD DEL PROYECTO:

Regular

UNIDADES SUSCEPTIBLES DE RENTARSE: Una

VI.- ELEMENTOS DE LA CONSTRUCCIÓN. a) OBRA NEGRA O GRUESA: CIMIENTOS:

Se suponen zapatas corridas de mampostería

ESTRUCTURA:

Marcos rígidos y muros de carga a base de concreto armado

MUROS:

Muros de tabique y tabicon

ENTREPISOS:

Losa de concreto armado

TECHOS:

Planos a base de concreto armado y de lamina acrílica

AZOTEAS:

Impermeabilizada y enrejada

BARDAS:

No existen

4

03-08

 

EDAD (AÑOS)

25 18 12 12 25

  AVALÚO No. A-CH-01/08/09 b) REVESTIMIENTOS Y ACABADOS INTERIORES: TIPO DE APLANADO

APLANADOS INTERIORES AP1

Yeso

AP2

Pasta

AP3

Azulejo

AP4

Loseta Cerámica

APLANADOS EXTERIORES:

Mortero (cemento-arena)

PLAFONES:

Pasta

LAMBRINES:

Azulejo y Loseta

PISOS:

Loseta vinílica, linolium, loseta cerámica y concreto

ESCALERAS:

De rampa

PINTURA:

Vinílica y de agua

RECUBRIMIENTOS ESPECIALES:

Impermeabilizante

c) CARPINTERÍA:

Closets y puertas

d) INSTALACIONES HIDRÁULICAS Y SANITARIAS:

Toma domiciliaria, red de alimentación, tinaco, muebles de baño ( lavabos, excusados y regaderas), muebles de cocina (fregadero), calentador de agua y lavaderos.

MUEBLES DE BAÑO / COCINA:

Regadera, lavabo, escusado; cocina hecha en obra

e) INSTALACIONES ELÉCTRICAS:

Oculta

f) PUERTAS Y VENTANEARÍA:

De herrería, cancelaría y madera

HERRERÍA:

Puertas y Ventanas

g) VIDRIERÍA:

Vidrios templados en puertas y ventanas.

h) CERRAJERÍA:

Del país

i) FACHADA:

Color rojo, zaguán de herrería color blanco, marquesina con techo de lamina color rojo, alambrado perimetral en la barda

j) INSTALACIONES ESPECIALES, ELEMENTOS ACCESORIOS Y OBRAS COMPLEMENTARIAS:

Patio delantero y trasero, marquesinas, cocina integral hecha en obra,

5

03-08

 

  AVALÚO No. A-CH-01/08/09

VII.- DEFINICIONES. Existen tres enfoques de valuación: el Comparativo de Mercado, de Costos y de Ingresos. ENFOQUE COMPARATIVO DE MERCADO: Este enfoque involucra la recopilación de información pertinente del mercado de los bienes similares al bien valuado, analizando la oferta y demanda, para poder llegar a un indicador que permita establecer el precio más probable de venta para los bienes que se están valuando. Al resultado obtenido por este enfoque, se le denomina VALOR COMPARATIVO DE MERCADO. ENFOQUE DE COSTOS: Se basa en el costo de reproducción o de reemplazo de un bien similar al analizado a la fecha del avalúo; al resultado de este análisis se le denomina COSTO DE REPOSICIÓN NUEVO (C.R.N.). Si el bien no es nuevo, su valor se afectará por los diversos factores de depreciación y obsolescencia aplicables, según sea el caso. Al resultado obtenido por este enfoque, se le denomina VALOR FÍSICO o COSTO NETO DE REPOSICIÓN. ENFOQUE DE INGRESOS: Este enfoque considera el valor presente de los beneficios futuros, derivados del bien a valuar y es generalmente medido a través de la capitalización de un nivel específico de ingresos. Al resultado obtenido por este enfoque, se le denomina VALOR DE CAPITALIZACIÓN DE RENTAS. VALOR COMERCIAL (Valor Justo de Mercado): Es el resultado del análisis y ponderación de los enfoques valuatorios: Comparativo de Mercado, Ingresos y/o Costos. Es el precio estimado por el cual una propiedad se intercambiaría en la fecha del avalúo entre un comprador y un vendedor actuando por voluntad propia, en una transacción sin intermediarios, con un plazo razonable de exposición, donde ambas partes actúan con conocimiento de los hechos pertinentes, con prudencia y sin compulsión.

CONSIDERACIONES PREVIAS AL AVALUÓ 1.-La información y antecedentes de la propiedad asentados en el presente avaluó es la proporcionada por el cliente la cual asumido como correcta entre la que puedo mencionar. a) La Escritura No. Mil Trescientos Ochenta y Dos, en México Distrito Federal, a los 6 días del mes de junio, bajo la constancia del Notario Publico No. 53 el Lic. Genaro Trias Castillo. b) La Boleta Predial con No. 153-151-13-000 9. c) Los Planos de la construcción (planos arquitectónicos y de instalaciones) 2.-No es propósito del presente avaluó verificar probable existencia de gravámenes, reserva de dominio, deudas fiscales o de cualquier otro tipo que pueda afectar el bien que se avalúa 3.-Esta avaluó se emite bajo protesta de decir la verdad y que no guardamos ningún tipo de parentesco con el cliente, o alguna relación que afecte los resultados que se emiten 4.-En la inspección visual no es posible detectar todos los vicios ocultos que puedan existir en la propiedad, los considerados en este avaluó son los observados o los dichos por el cliente.

5.-El presente avaluó es para los fines que se expresan y para lo pactado con el cliente. 6.-La vigencia de el presente avaluó esta determinada por su propósito y dependerá básicamente de la temporabilidad que establezca la institución emisora o autoridad competente 7.-Se da como verdadera la superficie del terreno según la documentación proporcionada. 8.-Toda vez que l objeto del presente avaluó no es verificar deslindes de propiedad, ni ocupación irregular, o cualquier otra restricción legal, al valor comercial estimado al que se concluye solo considera las expresadas por el propio avaluó

SALVEDADES DEL AVALUÓ 9.- Sobre la documentación del terreno o la propiedad. Ninguna salvedad 10.-Sobre la inspección del terreno o la propiedad. Ninguna salvedad

6

03-08

 

  AVALÚO No. A-CH-01/08/09

VIII.- ENFOQUE COMPARATIVO DE MERCADO. INMUEBLES SIMILARES EN VENTA:

Colonia Calle Teléfono Informante No. ISIDRO FABELA PIEDRA FILOSFAL S/N 5510908224 REAL ESTATE BROKERS Residencia en un piso totalmente remodelada con muy finos acabados, dos recamaras y agradable jardín con terraza fuente y parrilla. Fina

No. 1

cocina integral, garage dos autos Isidro Fabela Cerrada de San Vicente Guerrero 6 54243614 Century 21 De la Fuente & Asociados Bonita casa, cuenta con una buena ubicación cerca de hospitales, escuelas, centros comerciales, agradable colonia.

2

3

Isidro Fabela 2da Cerrada de Vicente Guerrero s/n 56620247 Century 21 Dela Fuente & Asociados Tiene dos niveles de construcción, con capacidad para 3 autos, un buen estado de conservación, con tres recamaras y tres baños, bonita ubicación. Isidro Fabela Jhon F, Kennedy s/n 56620247 Century 21 Dela Fuente & Asociados Casa en excelente estado, buena ubicación, con todos los servicios, con el interior alfombrado y estacionamiento

4

5

Isidro Fabela Calle 1ra Norte s7n 54243614 Century 21 Dela Fuente & Asociados la construcción cuenta con planta baja y primer piso, con tres recamaras, cocina integral, baño y medio, cercana a la s plazas "Gran Sur", Perisur y "Cuicuilco"

No.

Oferta

Sup.

Factores de Homologación

$/m² NEG.

UBIC.

SUP.

CALID.

EDO. CONS.

$/m² OTRO

FRe

1

1,250,000.00

220.00

5,681.82

0.90

1.00

1.10

0.90

0.90

1.00

0.80

4,556.25

2

1,200,000.00

100.00

12,000.00

0.90

1.00

1.20

1.20

0.90

1.00

1.17

13,996.80

3

1,300,000.00

192.00

6,770.83

0.90

1.00

1.10

1.00

1.00

1.00

0.99

6,703.13

4

1,200,000.00

205.00

5,853.66

0.90

1.00

0.95

1.00

1.00

1.00

0.86

5,004.88

5

1,300,000.00

230.00

5,652.17

0.90

1.00

0.90

1.00

0.90

1.00

0.73

4,120.43

VALOR HOMOLOGADO: EN N.R. $/m² SUPERFICIE DE CONSTRUCCIÓN:

m2

SUBTOTAL:

$

MONTO ADICIONAL A CONSIDERAR:

$

VALOR COMPARATIVO DE MERCADO:

$

0.10 0.90

Factores utilizados: Negociación Es el facto que a juicio del perito valuador, con base en las observaciones del mercado en operaciones de contado, ajusta al precio de la oferta. Ubicación :

Este factor califica la localización física de la oferta vs. el inmueble valuado, así como el corredor de valor

Superficie

En función de la superficie de la OFERTA con respecto al predio valuado

Calidad

Es el facto que considera las diferencias entre la oferta y el inmueble a valuar, relacionado con el tipo y calidad de construcción.

Edo. Cons. Uso suelo Colonia Edad

Considera las diferencias del nivel de deterioro entre la oferta y el inmueble valuado.

del Considera las diferencias en el uso del suelo entre el inmueble a valuar y las ofertas Considera las diferencias que existen entre la colonia donde se ubica el inmueble y las colonias de las ofertas Considera la diferencia de edad entre el inmueble a valuar y las ofertas

7

 

6,876.30 6,876.00 339.20 6,876.00 2,332,339.20

  AVALÚO No. A-CH-01/08/09

ANÁLISIS COMPARATIVO DE MERCADO DEL TERRENO. TERRENOS SIMILARES EN VENTA:

No. 1

No. s/n

Teléfono 56056953

Informante IAGSA

2

San Miguel Ajusco Cerrito s/n Buena ubicación, bonita vista, se encuentra cercado, en buen estado de conservación

36135380

Eduardo Maciel

3

Toriello Guerra Periférico Sur s/n 55958873 Grupo Inmobiliario ADIZA Se encuentra en una excelente ubicación puede ser utilizado principalmente para comercio debido a que la zona es comercial

4

San Miguel Ajusco 4ta. Cerrada s/n 55131010 Últimos terrenos ubicados dentro de una zona de unidades habitacionales, en buen estado de conservación.

5

Picacho Ajusco Cuenta con todos los servicios, una buena ubicación.

No.

Colonia Calle Santo Tomas Ajusco Cruz Eslava Cuenta con todos los servicios, para comenzar a construir, excelente ubicación.

Oferta

1 2 3 4 5

1,500,000.00 3,000,000.00 2,000,000.00 1,500,000.00 3,000,000.00

Sup. 231.00 320.00 332.00 240.00 384.00

s/c

145

Rayo Vende

56512115

Rosario Ezcurra

Factores de Homologación

$/m² 6,493.51 9,375.00 6,024.10 6,250.00 7,812.50

NEG.

UBIC.

ZONA

FORMA

0.90 0.90 0.90 0.90 0.90

1.00 1.10 1.00 1.00 1.00

1.00 1.00 1.00 1.00 1.00

1.00 1.00 1.00 1.00 1.00

SUP.

OTRO

0.95 1.00 0.80 1.00 0.80 1.00 0.90 1.00 0.80 1.00 VALOR HOMOLOGADO: EN N.R. $/m²

Factores Utilizados: Negociación

Es el facto que a juicio del perito valuador, con base en las observaciones del mercado en operaciones de contado, ajusta al precio de la oferta.

Ubicación :

Este factor califica la localización física de la oferta vs. el inmueble valuado

Zona:

Califica el entorno de la oferta vs. el inmueble valuado, así como el corredor de valor

Forma :

Es el resultado de calificar la irregularidad de la oferta respecto al inmueble valuado

Superficie

En función de la superficie de la OFERTA con respecto al predio valuado

Uso del Suelo Considera las diferencias e el uso del suelo entre el inmueble a valuar y las ofertas Colonia

Considera las diferencias en el tipo de colonia entre el inmueble a valuar y las ofertas

8

 

FRe 0.86 0.79 0.72 0.81 0.72

$/m² 5,551.95 7,425.00 4,337.35 5,062.50 5,625.00 5,600.36 5,600.00

  AVALÚO No. A-CH-01/08/09

ANÁLISIS COMPARATIVO DE MERCADO EN RENTA. INMUEBLES SIMILARES EN RENTA:

No.

Colonia

Calle

No.

Teléfono

Informante

1

Toriello Guerra

Cuahutemoc

s/n

85898923

Espacio Inmobiliario

Excelente estado, tiene tres baños, dos niveles, tres recamaras, espacio para dos autos, una superficie construida de 250 m2 2

Toriello Guerra

Chimalcoyotl

s/n

52645499

Kasa Bienes raíces

Buena ubicación a unas cuadras del centro de Tlalpan, dentro del inmueble hay tres recamaras, cuatro y medio baños, tiene una edad aproximada de 12 años 3

Toriello Guerra

Cuitlahuac

85

56512115

Apolo Bienes Raíces

Residencia con tres recamaras, un baño, alfombrada, espacio de estacionamiento para un auto, por la zona en la que se encuentra puede ser rentada también 4

para comercio. Toriello Guerra

Cuauhtémoc

122

5510908224

Real Estate Brokers

Inmueble en buen estado, con tres recamaras, dos baños y medio baños, dos niveles construidos 5

Isidro Fabela

Nueve Poniente

s/n

56623340

Century 21

Casa en renta con tres recamaras, dos baños, con espacio de estacionamiento para 2 autos, excelente ubicación

Factores de Homologación

No.

Oferta

Sup.

$/m²

1 2 3 4 5

22,000.00 30,000.00 10,000.00 22,000.00 5,600.00

250.00 270.00 110.00 252.00 200.00

88.00 111.11 90.91 87.30 28.00

NEG.

UBIC.

SUP.

0.90 0.90 0.90 0.90 0.90

1.00 1.00 1.00 1.00 1.00

1.10 1.10 1.20 1.10 1.00

CALID.

Edo Cons

OTRO

0.90 0.90 1.00 0.90 0.90 1.00 0.90 0.90 1.00 0.90 0.90 1.00 1.00 1.00 1.00 VALOR HOMOLOGADO: EN N.R. $/m²

FRe 0.80 0.80 0.87 0.80 0.90

0.10 0.90

FACTORES UTILIZADOS: Negociación Es el facto que a juicio del perito valuador, con base en las observaciones del mercado en operaciones de contado, ajusta al precio de la oferta. Ubicación :

Este factor califica la localización física de la oferta vs. el inmueble valuado

Superficie

Este factor califica la superficie de la oferta con respecto al inmueble valuado.

Calidad

Es el facto que considera las diferencias entre el inmueble a valuar y la oferta, en relación al tipo y calidad de construcción.

Edo. Cons

Considera las diferencias del nivel de deterioro entre la oferta y el inmueble valuado

Uso de suelo Considera las diferencias e el uso del suelo entre el inmueble a valuar y las ofertas Considera las diferencias que existen entre la colonia donde se ubica el inmueble y las colonias de las ofertas Colonia Edad

Considera la diferencia de edad entre el inmueble a valuar y las ofertas

9

 

$/m² 70.57 89.10 79.53 70.01 25.20 66.88 67.00

  AVALÚO No. A-CH-01/08/09

j) INSTALACIONES ESPECIALES, ELEMENTOS ACCESORIOS Y OBRAS COMPLEMENTARIAS: p/c

INSTALACIONES ESPECIALES:

Unidad

Cantidad

EDAD

C.R.N (unitario)

FACTOR DE DEMÉRITO Cons.

Edad

Otro

FRe

V.N.R.

VALOR

(unitario)

PARCIAL

SUMA

p/c

ELEMENTOS ACCESORIOS:

Unidad

Cantidad

EDAD

V.R.N. (unitario)

FACTOR DE DEMÉRITO Cons.

Edad

Otro

FRe

V.N.R.

VALOR

(unitario)

PARCIAL

SUMA p/c

OBRAS COMPLEMENTARIAS: Patios Cocina Integral Rejas CONSTANTE CONSTANTE

Unidad

Cantidad

EDAD

V.N.R.

VALOR

(unitario)

V.R.N.

Cons.

Edad

Otro

FRe

(unitario)

PARCIAL

FACTOR DE DEMÉRITO

m2

20.00

10

$836.00

1.00

0.90

1.00

0.90

$752.40

$15,048.00

m2

21.00

10

$283.86

1.00

0.90

1.00

0.90

$255.47

$5,364.95

m2

12.00

10

$836.00

1.00

0.90

1.00

0.90

$752.40

$9,028.80

0.10

SUMA: $

0.90

VIDA ÚTIL

90.00

EDAD

12.00

29,441.75

0.88

Nota: Indicar p=privativas; c=comunes

SUBTOTAL PRIVATIVAS:$ SUBTOTAL COMUNES: $

29,441.75

INDIVISO %

100

TOTAL: $

29,541.75

10

03-08

 

  AVALÚO No.

A-CH-01/08/09

IX.- ENFOQUE DE COSTOS. a) DEL TERRENO: 220 M2.

LOTE TIPO

5,600.00

VALOR COMPARATIVO DE MERCADO:

$/m²

TERRENO

ESTIMACIÓN DEL VALOR DEL TERRENO: FRACCIÓN

TOTAL:

SUPERFICIE:

VALOR UNIT.

m²

$/m²

200.00

5,600.00

COEFICIENTE

MOTIVO COEFICIENTE

VALOR UNITARIO RESULTANTE

PARCIAL: $

5,600.00

1,120,000.00

SUMA (a): $

1,120,000.00

1.00

200.00

VALOR

100.00%

INDIVISO

SUBTOTAL $

1,120,000.00

b) DE LAS CONSTRUCCIONES: ESTIMACIÓN DEL VALOR DE LAS CONSTRUCCIONES: TIPO:

1

USO o DESTINO DE

ÁREA

V.R.N.

FACTOR DE

V.N.R.

VALOR

LAS CONSTRUCCIONES

m²

(unitario)

DEMÉRITO

(unitario)

PARCIAL: $

339.20

6,000.00

0.88

5,280.00

1,790,976.00

CASA HABITACIÓN

TOTAL

339.20

m²

SUBTOTAL (b): $

1,790,976.00

SUBTOTAL (c): $

29,541.75

c) INSTALACIONES ESPECIALES, ELEMENTOS ACCESORIOS Y OBRAS COMPLEMENTARIAS: (Ver desglose:)

%PARA DE PARTICIPACIÓN DATOS GRAFICA: Terr. Const. Inst.

1,120,000.00 1%1,790,976.00 29,541.75

VALOR FÍSICO o V.N.R. :

38%

Terr. Const.

61%

Inst.

8668.979228

11

03-08

 

(a+b+c) $

2,940,517.75

  AVALÚO No.

A-CH-01/08/09

X.- ENFOQUE DE INGRESOS. a).- IMPORTE DE DEDUCCIONES: VACÍOS

4%

ADMÓN.

2.00%

IMP. PREDIAL

2%

ENERG. ELÉC.

3.00%

DEDUCC. FISCALES (ISR) I.S.R

SERV. DE AGUA

3%

SEGUROS

2.00%

OTROS

CONS/ MANT

8%

TOTAL DEDUCCIONES :

24.00%

b).- CALCULO DE TASA: CONCEPTO

T

A

S

A

S

7%

8%

9%

10%

11%

12%

0-5

5 - 20

20-40

40-50

50-60

MAS DE 60

VIDA ÚTIL REMANENTE

MAS DE 60

50-60

40-50

20-40

5 - 20

TERMINADA

calificación

1

ESTADO DE CONSERV.

NUEVA

MUY BUENO

BUENO

REGULAR

MALO

RUINOSO

MUY BUENO

BUENO

ADECUADO

REGULAR

DEFICIENTE

MALO

Terr > Const

Terr > Const

HASTA 3-1

MAYOR 3-1

EDAD (años) calificación

1

calificación PROYECTO

1

calificación REL. SUP. (TERR/CONST)

1 Const > Terr

Const > Terr

Const > Terr

MAYOR 3-1

HASTA 3-1

HASTA 2-1

calificación

Terr = Const.

1

USO DEL INMUEBLE

CASA

EDIF. PROD.

DEPTO/CASA

OFNA/LOCAL

OFNA/LOCAL

BODEGA/

INMUEBLE

UNIF.

HAB-COM.

CONDOMINIO

CONDOMINIO

UNIF.

INDUSTRIA

LUJO

1er ORDEN

2o. ORDEN

3er ORDEN

PROL. SERV.COM.

Proll. SERV/INC.

1.5714

1.7143

calificación

1

CLASIF. ZONA calificación

1

SUMA CALIF.

1

CAPITALIZACIÓN

1.0000

TASAS PARCIALES

1.0000

1.1429

5

1

1.2857

1.4286

6.4286

1.4286

TASA RESULTANTE:

8.86%

DETERMINACIÓN DEL VALOR POR CAPITALIZACIÓN DE RENTAS: TIPO T-1

DESTINO: Casa Habitacion

SUPERFICIE: VALOR/m² 339.20

RENTA MENS.

67.00

22,726.40

TOTAL:

RENTA BRUTA MENSUAL: Red. $ TOTAL DEDUCCIONES:

24.00%

RENTA NETA MENSUAL:

22,726.40

5,454.34

17,272.06

RENTA NETA ANUAL:

207,264.77

CAPITALIZANDO LA RENTA ANUAL AL:

8.86%

TASA DE CAPITALIZACIÓN APLICABLE AL CASO, RESULTA UN VALOR DE:

12

 

$

2,340,086.09

  P.U. $/M2.

#¡DIV/0!

12

 

  AVALÚO No. A-CH-01/08/09

XI.- RESUMEN DE LOS VALORES OBTENIDOS.

DATOS PARA GRAFICA MERC.

2,332,000

FÍSICO

2,941,000

INGRESOS

2,340,000

MERC.

0% 26% INGRESOS 100%

Valor Comparativo de mercado Valor Físico o C.R.N. Valor de Capitalización de Rentas

FÍSICO

2,332,339.20 2,940,517.75 2,340,086.09

Valor Ponderado Valor de mercado Valor físico o C.N.R Valor de capitalización

Valor Ponderado

$699,701.76 60.00% $1,764,310.65 $234,008.61 10.00% $2,698,021.02 30.00%

XII.- CONSIDERACIONES PREVIAS A LA CONCLUSIÓN. Se concluye que el valor comercial se obtuvo con el valor ponderado de: *30% del valor de mercado *60% del valor físico o C.N.R *10% del valor de capitalización de rentas

XIII.- CONCLUSIÓN DEL AVALÚO. Los valores estimados en el presente avalúo, están calculados con cifras al: VALOR COMERCIAL:

$2,698,021.00 (DOS MILLONES SEISCIENTOS NOVENTA Y OCHO MIL VEINTIUN PESOS 00/100 M.N.)

VALUADOR: Fabiola González Hernández

13

03-08

 

KIND CONSTRUCCIONS S.A. DE C.V.

AVALÚO No. A-CH-V-01/08/09

Calle: Número: Colonia: Delegación: Código Postal: Entidad Federativa:

Av. Jalalpa Mz. 7. 87 Calzada Jalalpa. Alvaro Obregón. 01260. Distrito Federal.

Fecha del avalúo:

20 de agosto de 2009

CONCLUSIÓN DEL AVALÚO:

VALOR COMERCIAL:

$903,489.00

ING. EDGAR FERNANDO JIMENEZ LOPEZ

KIND CONSTRUCCIONS S.A. DE C.V.

AVALÚO No. A-CH-V-01/08/09

II.- DATOS GENERALES. PERITO VALUADOR:

Edgar Fernando Jiménez López.

ESPECIALIDAD

Inmuebles.

REGISTRO DE LA :

2004310284

INMUEBLE QUE SE VALÚA:

Casa Habitación.

RÉGIMEN DE PROPIEDAD:

Privado.

PROPIETARIO DEL INMUEBLE:

C. Benito Jiménez Mejía.

USO DEL AVALÚO:

Venta.

PROPÓSITO DEL AVALÚO:

Determinar el valor comercial.

Calle: Av. Jalalpa Mz. 7.

UBICACIÓN DEL INMUEBLE:

Número: 87 Colonia: Calzada Jalalpa. Delegación: Alvaro Obregón. Código Postal: 01260. Entidad Federativa: Distrito Federal. NÚMERO DE CUENTA PREDIAL:

No se proporciono éste dato.

NÚMERO DE CUENTA DE AGUA:

No se proporciono éste dato.

III.- CARACTERÍSTICAS URBANAS. CLASIFICACIÓN DE LA ZONA:

Habitacional.

TIPO DE CONSTRUCCIÓN DOMINANTE EN LA CALLE:

Habitacional de 2 niveles del tipo medio.

ÍNDICE DE SATURACIÓN EN LA ZONA: DENSIDAD DE POBLACIÓN: CONTAMINACIÓN AMBIENTAL: USO DEL SUELO:

100%. 400 Media. Contaminacion de basura en un nivel bajo, hay ruido por el transito de vehiculos. H2

VÍAS DE ACCESO, IMPORTANCIA Y CONDICIONES DE Av. Revolución, Importancia alta, En buenas condiciones. LAS MISMAS: SERVICIOS PÚBLICOS:

Completos.

EQUIPAMIENTO URBANO:

Tiendas de abarrotes, Escuelas, Iglesia, Peluquerias, Tortillerias, Señalizacion de calles.

ING. EDGAR FERNANDO JIMENEZ LOPEZ

KIND CONSTRUCCIONS S.A. DE C.V.

AVALÚO No. A-CH-V-01/08/09

IV.- TERRENO. TRAMOS DE CALLE, CALLES TRANSVERSALES LIMÍTROFES Y ORIENTACIÓN: Al Noreste con la calle

LINDEROS Y COLINDANCIAS SEGÚN:

Escritura No. , Volumen,Notario

La primera ORIENTACIÓN

DISTANCIA

Noreste

9.970

Propiedad Privada

COLINDANCIAS

Sureste

5.630

Calzada Jalalpa

Suroeste

9.790

Propiedad Privada

Noroeste

5.770

SUPERFICIE DEL TERRENO:

Lote 9 56.31 m2

La segunda

SUPERFICIE DEL TERRENO:

56.31 m2 56.31 m2

SUPERFICIE TOTAL DEL TERRENO SUPERFICIE DE CONSTRUCCIÓN:

112.60

INDIVISO:

Con pendiente descendente, de forma regular.

1

NÚMERO DE FRENTES: CARACTERÍSTICAS PANORÁMICAS:

Urbana

DENSIDAD HABITACIONAL:

400.00

INTENSIDAD DE CONSTRUCCIÓN:

COS Y CUS CALCULAR

SERVIDUMBRES y/o RESTRICCIONES:

No

VICENTE GUERRERO

HERMENEGILDO GALEANA

BALEDON

TOPOGRAFÍA Y CONFIGURACIÓN:

m2 100.000 %

M-7, LOTE 87 AV. JALALPA

ING. EDGAR FERNANDO JIMENEZ LOPEZ

KIND CONSTRUCCIONS S.A. DE C.V.

AVALÚO No. A-CH-V-01/08/09

V.- DESCRIPCIÓN DEL INMUEBLE. USO ACTUAL:

El terreno donde esta ubicado el inmueblke es de forma regular y su uso es habitacional, esta conformado por dos niveles en el primer nivel encontramos la sala, el comedor, la cocina y un baño completo, en el segundo nivel nos encontramos con dos recamaras y un baño completo.

TIPOS DE CONSTRUCCIÓN:

Mediano moderno

CALIDAD Y CLASIFICACIÓN:

CASIFICACION

SUPERFICIE

EDAD

T-1 TRES

52.31

35

T-2 TRES

12.00

9

NÚMERO DE NIVELES:

2

EDAD APROXIMADA:

9

VIDA ÚTIL REMANENTE:

61

VIDA TOTAL:

70

ESTADO DE CONSERVACIÓN:

Bueno

CALIDAD DEL PROYECTO:

Bueno

UNIDADES SUSCEPTIBLES DE RENTARSE: Una

VI.- ELEMENTOS DE LA CONSTRUCCIÓN. a) OBRA NEGRA O GRUESA: CIMIENTOS:

Se supone es de mamposteria con refuerzos horizontales y verticales de concreto armado.

ESTRUCTURA:

Muros de carga y Marcos rígidos.

MUROS:

Tabique

ENTREPISOS:

Losa de concreto armado

TECHOS:

Planos

AZOTEAS:

Con pretil, impermeabilizada

BARDAS:

No

ING. EDGAR FERNANDO JIMENEZ LOPEZ

KIND CONSTRUCCIONS S.A. DE C.V.

AVALÚO No. A-CH-V-01/08/09 b) REVESTIMIENTOS Y ACABADOS INTERIORES: APLANADOS INTERIORES:

Cemento-Arena, Yeso, Lambrin

APLANADOS EXTERIORES:

Cemento-Arena

PLAFONES:

Tirol

LAMBRINES:

Si

PISOS:

Si

ESCALERAS:

De rampa con concreto armado

PINTURA:

Vinilica

RECUBRIMIENTOS ESPECIALES:

c) CARPINTERÍA:

Los closets son de madera, una comoda y un mueble tipo ropero.

d) INSTALACIONES HIDRÁULICAS Y SANITARIAS: MUEBLES DE BAÑO / COCINA:

Hay dos baños completos, en cada uno hay un retrete, un lavabo y una regadera. La cocina es integral con dos muebles extras de lamina.

e) INSTALACIONES ELÉCTRICAS:

Oculta

f) PUERTAS Y VENTANERÍA:

Tubular

HERRERÍA: g) VIDRIERÍA:

Sencillo

h) CERRAJERÍA:

Del Pais

i) FACHADA:

Tiene una puerta y del lado derecho una ventana, la parte de arriba tiene una puerta al centro y dos ventanas una a cada lado de la puerta.

j) INSTALACIONES ESPECIALES, ELEMENTOS ACCESORIOS Y OBRAS COMPLEMENTARIAS: ( Ver detalle en hoja específica.)

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VII.- DEFINICIONES.

DEFINICIONES: Existen tres enfoques de valuación: el Comparativo de Mercado, de Costos y de Ingresos. ENFOQUE COMPARATIVO DE MERCADO: Este enfoque involucra la recopilación de información pertinente del mercado de los bienes similares al bien valuado, analizando la oferta y demanda, para poder llegar a un indicador que permita establecer el precio más probable de venta para los bienes que se están valuando. Al resultado obtenido por este enfoque, se le denomina VALOR COMPARATIVO DE MERCADO. ENFOQUE DE COSTOS: Se basa en el costo de reproducción o de reemplazo de un bien similar al analizado a la fecha del avalúo; al resultado de este análisis se le denomina COSTO DE REPOSICIÓN NUEVO (C.R.N.). Si el bien no es nuevo, su valor se afectará por los diversos factores de depreciación y obsolescencia aplicables, según sea el caso. Al resultado obtenido por este enfoque, se le denomina VALOR FÍSICO o COSTO NETO DE REPOSICIÓN. ENFOQUE DE INGRESOS: Este enfoque considera el valor presente de los beneficios futuros, derivados del bien a valuar y es generalmente medido a través de la capitalización de un nivel específico de ingresos. Al resultado obtenido por este enfoque, se le denomina VALOR DE CAPITALIZACIÓN DE RENTAS. VALOR COMERCIAL (Valor Justo de Mercado): Es el resultado del análisis y ponderación de los enfoques valuatorios: Comparativo de Mercado, Ingresos y/o Costos. Es el precio estimado por el cual una propiedad se intercambiaría en la fecha del avalúo entre un comprador y un vendedor actuando por voluntad propia, en una transacción sin intermediarios, con un plazo razonable de exposición, donde ambas partes actúan con conocimiento de los hechos pertinentes, con prudencia y sin compulsión.

Cuando llueve se inunda la mitad de la calle pero no entra el agua a la casa, hay un poco de basura sobre la avenida, en ocaciones se hace mucho transito ya que circulan camiones grandes. Se realizo el levantamiento del lugar para determinar que las areas correspondieran con la informacion proporcionada (escrituras)

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VIII.- ENFOQUE COMPARATIVO DE MERCADO. INMUEBLES SIMILARES EN VENTA:

Colonia Calle Teléfono Informante No. LOMAS DE TARANGO PROLONGACION 5 DE MAYO 3021 55-2755-0012 MIGUEL ANGEL RODRIGUEZ TIENE 60M2 DE TERRENO Y 85M2 DE CONSTRUCIION, 3 RECAMARAS, 2 BAÑOS COMPLETOS, TRES NIVELES CONSTRUIDOS

No. 1

CUENTA CON CISTERNA, SEMI AMUEBLADO COLINAS DEL SUR CALZADA DE LA ROMERIA S/N 5688-0541 CENTURY 21 TIENE 65.35 M2 DE TERRENO Y 180 M2 DE CONSTRUCCION, 3 RECAMARAS, 3 BAÑOS, TRES NIVELES CONSTRUIDOS.

2

UNIDAD STA. FE IMSS 5291-1908 KRK TIENE 70 M2 DE TERRENO Y 120 M2 DE CONSTRUCCION, 3 RECAMARAS, 2 BAÑOS, 2 NIVELES CONSTRUIDOS, COCINA

3

INTEGRAL. AMPLIACION LAS AGUILAS SERRANIA 5659-5831 MEJORES CASAS EN VENTA TIENE 50 M2 DE TERRENO Y 70 M2 DE CONSTRUCCION, 1 RECAMARA, 1 BAÑO, 1 NIVEL CONSTRUIDO, COCINA INTEGRAL

4

LOMAS DE TARANGO 5 DE MAYO 5520-5679 MA. EUGENIA CASTILLO TIENE 50 M2 DE TERRENO Y 80 M2 DE CONSTRUCCION, 3 RECAMARAS, 2 BAÑOS, 3 NIVELES CONSTRUIDOS.

5

No.

Oferta

Sup.

Factores de Homologación

$/m² NEG.

UBIC.

SUP.

CALID.

EDO. CONS.

$/m² OTRO

FRe

1

945,000.00

85.00

11,117.65

0.90

0.90

0.80

0.90

0.90

1.00

0.52

5,835.43

2

2,200,000.00

180.00

12,222.22

0.90

0.95

0.80

0.85

1.05

1.00

0.61

7,461.30

3

1,500,000.00

120.00

12,500.00

0.90

1.05

0.90

0.95

0.95

1.00

0.77

9,594.70

4

985,000.00

70.00

14,071.43

0.90

1.05

1.10

0.80

0.85

1.00

0.71

9,946.53

5

890,000.00

80.00

11,125.00

0.90

1.05

1.10

0.95

0.90

1.00

0.89

9,887.59

VALOR HOMOLOGADO: EN N.R. $/m² SUPERFICIE DE CONSTRUCCIÓN:

m2

SUBTOTAL:

$

MONTO ADICIONAL A CONSIDERAR:

$

VALOR COMPARATIVO DE MERCADO:

8,545.11 8,545.00 112.60

$

8,545.00 962,167.00

Factores utilizados: Negociación Es el facto que a juicio del perito valuador, con base en las observaciones del mercado en operaciones de contado, ajusta al precio de la oferta. Ubicación :

Este factor califica la localización física de la oferta vs. el inmueble valuado, así como el corredor de valor

Superficie

En función de la superficie de la OFERTA con respecto al predio valuado

Calidad

Es el facto que considera las diferencias entre la oferta y el inmueble a valuar, relacionado con el tipo y calidad de construcción.

Edo. Cons. Uso suelo Colonia Edad

Considera las diferencias del nivel de deterioro entre la oferta y el inmueble valuado.

del Considera las diferencias en el uso del suelo entre el inmueble a valuar y las ofertas Considera las difefencias que exiten entre la colonioa donde se ubica el inmueble y las colonias de las ofertas Considera la diferencia de edad entre el inmueble a valuar y las ofertas

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ANÁLISIS COMPARATIVO DE MERCADO DEL TERRENO. TERRENOS SIMILARES EN VENTA:

No. 1

Colonia Calle No. Teléfono Informante SANTA ROSA XOCHIAC CACALOAC 5292-2128 ALEJANDRO CARVALLO COUTLLOLENC EL TIPO DE TERRENO ES ASCENDENTE, METROS DE FRENTE 140 Y 58 DE FONDO, ES DE FORMA IRREGULAR.

2

LAS AGUILAS MINAS 110 1285-4460 ARTURO RUDOLF KOMMER MOLINA EL TIPO DE TERRENO ES ESCALONADO, METROS DE FRENTE 22 Y 56 DE FONDO, ES DE FORMA REGULAR Y TIENE UN FRENTE

3

COLINAS DEL SUR CALLE 36 5370-8484 COLDWELL BANKER ARBOLEDA EL TIPO DE TERRENO ES PLANO, METROS DE FRENTE 8 Y 18 METROS DE FONDO, ES DE FORMA REGULAR Y TIENE UN FRENTE

4

TORRES DE POTRERO JOSE MARIA MORELOS 29 5243-8973 STANZIA INMOBILIARIA EL TIPO DE TERRENO ES DESCONOCIDO, METROS DE FRENTE 10 Y 32.2 DE FONDO, ES DE FORMA IRREGULAR Y TIENE TRES FRENTES

5

SANTA FE VASCO DE QUIROGA 1526 5292-7256 DOLORES DELGADO ORTUÑO EL TIPO DE TERRENO ES PLANO, METROS DE FRENTE 7.21 Y 22.88 DE FONDO, ES DE FORMA REGULAR Y TIENE DOS FRENTES

No. 1 2 3 4 5

OFERTA

Oferta

Sup.

5,790,400.00 1,250,000.00 1,400,000.00 1,650,000.00

IMPORTE

1.00

8,120.00 1,232.00 144.00 322.00 165.00

$/m² 4,700.00 8,680.56 4,347.83 10,000.00

Factores de Homologación NEG.

UBIC.

ZONA

FORMA

0.90 0.90 0.90 0.90 0.90

1.05 1.05 0.95 1.00 0.90

1.05 1.05 0.80 0.90 0.80

1.10 1.00 1.00 1.05 1.00

SUP.

OTRO

1.20 1.00 1.20 1.00 1.05 1.00 1.05 1.00 1.05 1.00 VALOR HOMOLOGADO: EN N.R. $/m²

FRe 1.31 1.19 0.72 0.89 0.68

$/m² 5,596.29 6,234.38 3,882.72 6,804.00 4,503.48 4,503.00 4,739.50

SUP. CONSTRUCCION

CRN

Fed

EDO. DE CONSERVA

FRED

CNR

TERRENO

CONSTRUCCIO N

TERRENO

$/M2

200.00

$6,000.00

0.70

0.9

0.63

$3,780.00

8,120.00

$756,000.00

########

-$93.10

$5,000.00

0.70

0.9

0.63

$3,150.00

1,232.00 $3,880,800.00 ########

-$1,526.62

2.00

$2,000,000.00

1,232.00

3.00

$1,250,000.00

144.00

144.00

########

4.00

$1,400,000.00

322.00

322.00

########

$4,347.83

5.00

$1,650,000.00

165.00

165.00

########

$10,000.00

$8,680.56

Factores Utilizados: Negociación

Es el facto que a juicio del perito valuador, con base en las observaciones del mercado en operaciones de contado, ajusta al precio de la oferta.

Ubicación :

Este factor califica la localización física de la oferta vs. el inmueble valuado

Zona:

Califica el entorno de la oferta vs. el inmueble valuado, así como el corredor de valor

Forma :

Es el resultado de calificar la irregularidad de la oferta respecto al inmueble valuado

Superficie

En función de la superficie de la OFERTA con respecto al predio valuado

Uso del Suelo Considera las difererencias e el uso del suelo entre el inmueble a valuar y las ofertas Colonia

Considera las diferencias en el tipo de colonia entre el inmueble a valuar y las ofertas

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ANÁLISIS COMPARATIVO DE MERCADO EN RENTA. INMUEBLES SIMILARES EN RENTA:

Colonia

Calle

LOMAS DE TARANGO

AV. CENTENARIO

No.

No.

Teléfono

Informante

5664-0505

PROYECSA INMOBILIARIA

1

TIENE 51M2 DE TERRENO, 131 M2 DE CONSTRUCCION, CUENTA CON DOS RECAMARAS Y 2.5 BAÑOS, TIENE 2 NIVELES.

2

TIENE 80 M2 DE TERRENO Y 160 M2 CONSTRUIDOS, 3 RECAMARAS, 2.5 BAÑOS, TIENE 2 NIVELES CONSTRUIDOS.

3

TIENE 46M2 DE TERRENO Y 163 M2 CONSTRUIDOS, 3 NIVELES CONSTRUIDOS, 3 RECAMARAS, 3.5 BAÑOS.

4

CUENTA CON 74.5 M2 DE TERRENO Y 200 M2 DE CONSTRUCCION, TIENE 3 RECAMARAS, 3.5 BAÑOS, 3 NIVELES CONSTRUIDOS

5

TIENE 58M2 DE TERRENO Y 200 M2 DE CONSTRUCCION, TIENE 3 RECAMARAS, 3 BAÑOS, 3 NIVELEZ CONSTRUIDOS

LOMAS DE LOS ANGELES TETELPAN CALZ. DEL DESIERTO DE LOS LEONES

OLIVAR DE LOS PADRES

ALCANTARILLA

SAN CLEMENTE

4770

AV. TOLUCA

Sup.

$/m²

1 2 3 4 5

7,000.00 11,000.00 12,000.00 13,500.00 12,000.00

131.00 160.00 163.00 200.00 200.00

53.44 68.75 73.62 67.50 60.00

CIRCULO BIENES RAICES

5698-6468

CALZ. LAS AGUILAS

Oferta

J&C CONSULTORES

5135-5930

PRIVADA DE LOS CEDROS

No.

5605-9490

MARTINEZ BALLESTEROS

5595-3210

MINGO BIENES RAICES

Factores de Homologación NEG.

UBIC.

SUP.

0.90 0.90 0.90 0.90 0.90

1.10 1.00 1.05 1.00 1.05

1.05 0.85 1.10 0.90 0.80

CALID.

Edo Cons

OTRO

1.00 1.00 1.00 0.90 0.90 1.00 0.95 0.95 1.00 0.90 0.95 1.00 0.90 0.95 1.00 VALOR HOMOLOGADO: EN N.R. $/m²

FRe 1.04 0.62 0.94 0.69 0.65

$/m² 55.55 42.60 69.07 46.75 38.78 50.55 51.00

FACTORES UTILIZADOS: Negociación Es el facto que a juicio del perito valuador, con base en las observaciones del mercado en operaciones de contado, ajusta al precio de la oferta. Ubicación :

Este factor califica la localización física de la oferta vs. el inmueble valuado

Superficie

Este factor califica la superficie de la oferta con respecto al inmueble valuado.

Calidad

Es el facto que considera las diferencias entre el inmueble a valuar y la oferta, en relación al tipo y calidad de construcción.

Edo. Cons

Considera las diferencias del nivel de deterioro entre la oferta y el inmueble valuado

Uso de suelo Considera las difererencias e el uso del suelo entre el inmueble a valuar y las ofertas Considera las diferencias que existen entre la colonia donde se ubica el inmueble y las colonias de las ofertas Colonia Edad

Considera la diferencia de edad entre el inmueble a valuar y las ofertas

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AVALÚO No.

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j) INSTALACIONES ESPECIALES, ELEMENTOS ACCESORIOS Y OBRAS COMPLEMENTARIAS: p/c

INSTALACIONES ESPECIALES:

Unidad

Cantidad

EDAD

C.R.N. (unitario)

FACTOR DE DEMÉRITO Cons.

Edad

Otro

FRe

V.N.R.

VALOR

(unitario)

PARCIAL

SUMA

p/c

ELEMENTOS ACCESORIOS:

EA09 COCINAS INTEGRALES MOVIBLES

Unidad

PZA

Cantidad

1

EDAD

12

V.N.R.

VALOR

(unitario)

C.R.N.

Cons.

Edad

Otro

FRe

(unitario)

PARCIAL

$9,000.00

0.9

0.8

1.0

0.72

$6,480.00

$6,480.00

FACTOR DE DEMÉRITO

SUMA p/c

OBRAS COMPLEMENTARIAS:

OC02 REJAS

Unidad PZA

CONSTANTE CONSTANTE

Cantidad 1.00

EDAD 12

C.R.N.

$6,480.00

V.N.R.

VALOR

(unitario)

Cons.

Edad

Otro

FRe

(unitario)

PARCIAL

$6,500.00

0.85

0.90

1.00

0.77

$4,972.50

$4,972.50

FACTOR DE DEMÉRITO

0.10

SUMA: $

0.90

VIDA UTIL

80.00

EDAD

5.00

4,972.50

0.94

Nota: Indicar p=privativas; c=comunes

SUBTOTAL PRIVATIVAS:$ SUBTOTAL COMUNES: $

11,452.50

INDIVISO % TOTAL: $

11,452.50

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IX.- ENFOQUE DE COSTOS. a) DEL TERRENO: M2.

LOTE TIPO

4,503.00

VALOR COMPARATIVO DE MERCADO:

$/m²

TERRENO

ESTIMACIÓN DEL VALOR DEL TERRENO: FRACCIÓN

TOTAL:

SUPERFICIE:

VALOR UNIT.

m²

$/m²

56.31

4,503.00

COEFICIENTE

MOTIVO COEFICIENTE

VALOR UNITARIO RESULTANTE

PARCIAL: $

4,503.00

253,563.93

SUMA (a): $

253,563.93

1.00

56.31

VALOR

100.00%

INDIVISO

SUBTOTAL $

253,563.93

b) DE LAS CONSTRUCCIONES: ESTIMACIÓN DEL VALOR DE LAS CONSTRUCCIONES: TIPO:

1

USO o DESTINO DE

ÁREA

V.R.N.

FACTOR DE

V.N.R.

VALOR

LAS CONSTRUCCIONES

m²

(unitario)

DEMÉRITO

(unitario)

PARCIAL: $

104.70

6,726.87

0.94

6,348.48

664,686.23

CASA HABITACIÓN

TOTAL

104.70

m²

SUBTOTAL (b): $

664,686.23

SUBTOTAL (c): $

11,452.50

c) INSTALACIONES ESPECIALES, ELEMENTOS ACCESORIOS Y OBRAS COMPLEMENTARIAS: (Ver desglose:)

DATOS PARA GRAFICA: Terr. Const. Inst.

% DE

VALOR FÍSICO o V.N.R. :

(a+b+c) $

929,702.66

253,563.93 PARTICIPACIÓN 664,686.23 11,452.50

1% 27%

Terr. Const.

72%

Inst.

8879.681557

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AVALÚO No. A-CH-V-01/08/09

a).- IMPORTE DE DEDUCCIONES: VACÍOS

4%

ADMÓN.

3.00%

IMP. PREDIAL

1%

ENERG. ELÉC.

3.00%

DEDUCC. FISCALES (ISR) I.S.R

SERV. DE AGUA

4%

SEGUROS

2.00%

OTROS

CONS/ MANT

8%

TOTAL DEDUCCIONES :

25.00%

b).- CALCULO DE TASA: CONCEPTO

T

A

S

A

S

7%

8%

9%

10%

11%

12%

0-5

5 - 20

20-40

40-50

50-60

MAS DE 60

VIDA ÚTIL REMANENTE

MAS DE 60

50-60

40-50

20-40

5 - 20

TERMINADA

calificación

1

ESTADO DE CONSERV.

NUEVA

MUY BUENO

BUENO

REGULAR

MALO

RUINOSO

ADECUADO

REGULAR

DEFICIENTE

MALO

Terr = Const.

Terr > Const

Terr > Const

HASTA 3-1

MAYOR 3-1

EDAD (años) calificación

1

calificación PROYECTO

1 MUY BUENO

calificación REL. SUP. (TERR/CONST)

BUENO 1

Const > Terr

Const > Terr

Const > Terr

MAYOR 3-1

HASTA 3-1

HASTA 2-1

calificación

1

USO DEL INMUEBLE

CASA

EDIF. PROD.

DEPTO/CASA

OFNA/LOCAL

OFNA/LOCAL

BODEGA/

INMUEBLE

UNIF.

HAB-COM.

CONDOMINIO

CONDOMINIO

UNIF.

INDUSTRIA

1er ORDEN

2o. ORDEN

3er ORDEN

PROL. SERV.COM.

Proll. SERV/INC.

1.5714

1.7143

calificación

1

CLASIF. ZONA

LUJO

calificación

1

SUMA CALIF.

2

2

1

2

CAPITALIZACIÓN

1.0000

1.1429

1.2857

1.4286

TASAS PARCIALES

2.0000

2.2857

1.2857

2.8571

TASA RESULTANTE:

8.43%

DETERMINACIÓN DEL VALOR POR CAPITALIZACIÓN DE RENTAS: TIPO T2

DESTINO: CASA HABITACION

SUPERFICIE: VALOR/m² 104.70

RENTA MENS.

51.00

5,339.70

TOTAL:

RENTA BRUTA MENSUAL: Red. $ TOTAL DEDUCCIONES:

25.00%

RENTA NETA MENSUAL:

4,004.78

RENTA NETA ANUAL:

5,339.70

1,334.93

48,057.30

CAPITALIZANDO LA RENTA ANUAL AL:

8.43%

TASA DE CAPITALIZACIÓN APLICABLE AL CASO, RESULTA UN VALOR DE: P.U. $/M2.

$

570,171.36

#¡DIV/0!

ING. EDGAR FERNANDO JIMENEZ LOPEZ

KIND CONSTYRUCCION S.A. DE C.V.

AVALÚO No. A-CH-V-01/08/09

XI.- RESUMEN DE LOS VALORES OBTENIDOS.

DATOS PARA GRAFICA MERC.

962,000

69% MERC.

FÍSICO

930,000

INGRESOS

570,000

63% FÍSICO 100%

INGRESOS

Valor Comparativo de mercado Valor Físico o C.R.N. Valor de Capitalización de Rentas

$962,167.00 $929,702.66 $570,171.36

Valor Comparativo de mercado 30.00% Valor Físico o C.R.N. 60.00% Valor de Capitalización de Rentas 10.00%

$288,650.10 $557,821.60 $57,017.14 $903,488.83

XII.- CONSIDERACIONES PREVIAS A LA CONCLUSIÓN. Se elimina la oferta No. 1 en terrenos ya que se encuentra fuera del mercado de este avaluo

XIII.- CONCLUSIÓN DEL AVALÚO. Los valores estimados en el presente avalúo, están calculados con cifras al: VALOR COMERCIAL:

$903,489.00 (NOVECIENTOS TRES MIL CUATROCIENTOS OCHENTA Y NUEVE PESOS 00/100 M.N.)

VALUADOR:

ING. EDGAR FERNANDO JIMENEZ LOPEZ

ING. EDGAR FERNANDO JIMENEZ LOPEZ

KIND CONSTRUCCIONS S.A. DE C.V.

INMUEBLE : UBICACIÓN:

No1 PROLONGACION 5 DE MAYO, COL. LOMAS DE TARANGO No. 3021.

ING. EDGAR FERNADNO JIMENEZ LOPEZ

KIND CONSTRUCCIONS S.A. DE C.V.

INMUEBLE : UBICACIÓN:

No2 CALZADA DE LA ROMERIA COL. COLINAS DEL SUR

ING. EDGAR FERNADNO JIMENEZ LOPEZ

KIND CONSTRUCCIONS S.A. DE C.V.

INMUEBLE : UBICACIÓN:

No3 UNIDAD STA. FE IMSS

ING. EDGAR FERNADNO JIMENEZ LOPEZ

KIND CONSTRUCCIONS S.A. DE C.V.

INMUEBLE : UBICACIÓN:

No4 SERRANIA, COL. AMPLIACION LAS AGUILAS

ING. EDGAR FERNADNO JIMENEZ LOPEZ

KIND CONSTRUCCIONS S.A. DE C.V.

INMUEBLE : UBICACIÓN:

No5 5 DE MAYO COL. LOMAS DE TARANGO

ING. EDGAR FERNADNO JIMENEZ LOPEZ

KIND CONSTRUCCIONS S.A. DE C.V.

RENTA UBICACIÓN:

No1 AV. CENTENARIO, COL. LOMAS DE TARANGO

.

ING. EDGAR FERNADNO JIMENEZ LOPEZ

KIND CONSTRUCCIONS S.A. DE C.V.

RENTA UBICACIÓN:

No2 CALZ DEL DESIERTO DE LOS LEONES, COL. LOMAS DE LOS ANGELES TETELPAN No. 4770

ING. EDGAR FERNADNO JIMENEZ LOPEZ

KIND CONSTRUCCIONS S.A. DE C.V.

RENTA UBICACIÓN:

No3 AV. TOLUCA, COL. OLIVAR DE LOS PADRES

ING. EDGAR FERNADNO JIMENEZ LOPEZ

KIND CONSTRUCCIONS S.A. DE C.V.

RENTA UBICACIÓN:

No4 ALCANTARILLA, COL. PRIVADA DE LOS CEDROS.

ING. EDGAR FERNADNO JIMENEZ LOPEZ

KIND CONSTRUCCIONS S.A. DE C.V.

RENTA UBICACIÓN:

No5 CALZ. LAS AGUILAS, COL. SAN CLEMENTE

ING. EDGAR FERNADNO JIMENEZ LOPEZ

KIND CONSTRUCCIONS S.A. DE C.V.

TERRENO UBICACIÓN:

No1 CACALOAC, COL. SANTA ROSA XOCHIAC

ING. EDGAR FERNADNO JIMENEZ LOPEZ

KIND CONSTRUCCIONS S.A. DE C.V.

TERRENO UBICACIÓN:

No2 MINAS, COL. LAS AGUILAS

ING. EDGAR FERNADNO JIMENEZ LOPEZ

KIND CONSTRUCCIONS S.A. DE C.V.

TERRENO UBICACIÓN:

No3 CALLE 36 , COL. COLINAS DEL SUR

ING. EDGAR FERNADNO JIMENEZ LOPEZ

KIND CONSTRUCCIONS S.A. DE C.V.

TERRENO UBICACIÓN:

No4 JOSE MARIA MORELOS, COL. TORRES DE POTRERO

ING. EDGAR FERNADNO JIMENEZ LOPEZ

KIND CONSTRUCCIONS S.A. DE C.V.

TERRENO UBICACIÓN:

No5 VASCO DE QUIROGA, COL. SANTA FE.

ING. EDGAR FERNADNO JIMENEZ LOPEZ

KIND CONSTRUCCIONS S.A. DE C.V.

INMUEBLE A VALUAR: UBICACIÓN: AV. JALALPA , COL. CALZADA JALALPA

ING. EDGAR FERNADNO JIMENEZ LOPEZ

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ING. EDGAR FERNADNO JIMENEZ LOPEZ

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ING. EDGAR FERNADNO JIMENEZ LOPEZ

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AVALÚO No. LSA/NOR77/2009

Calle: Número: Colonia: Delegación: Código Postal: Entidad Federativa:

CERRO DE LA MESA # 65 65 DR. JORGE JIMENEZ CANTU TLALNEPANTLA 54190 ESTADO DE MEXICO

Fecha del avalúo:

20/08/2009

CONCLUSIÓN DEL AVALÚO:

VALOR COMERCIAL:

JIMENEZ ZAVALA REY ARMANDO

1

$1,294,228.00

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AVALÚO No. LSA/NOR77/2009

II.- DATOS GENERALES. PASANTE

REY ARMANDO JIMENEZ ZAVALA

ESPECIALIDAD

INMUEBLES

REGISTRO DE LA :

2004310975

INMUEBLE QUE SE VALÚA:

CASA HABITACION

RÉGIMEN DE PROPIEDAD:

PRIVADA

PROPIETARIO DEL INMUEBLE:

MANUEL ZAVALA VEGA

USO DEL AVALÚO:

PARA SU POSIBLE VENTA

PROPÓSITO DEL AVALÚO:

DETERMINAR SU VALOR COMERCIAL

: Calle: CERRO DE LA MESA # 65

UBICACIÓN DEL INMUEBLE:

Número: 65 Colonia: DR. JORGE JIMENEZ CANTU Delegación: TLALNEPANTLA Código Postal: 54190 Entidad Federativa: ESTADO DE MEXICO NÚMERO DE CUENTA PREDIAL:

11400030514682

NÚMERO DE CUENTA DE AGUA:

11400030514682

III.- CARACTERÍSTICAS URBANAS. CLASIFICACIÓN DE LA ZONA:

HABITACIONAL

TIPO DE CONSTRUCCIÓN DOMINANTE EN LA CALLE:

CASA HABITACION TIPO MEDIO DE 2 NIVELES

ÍNDICE DE SATURACIÓN EN LA ZONA:

95%

DENSIDAD DE POBLACIÓN:

MEDIA

CONTAMINACIÓN AMBIENTAL:

ALTA POR TRANSITO VEHICULAR Y POR FABRICAS ALEDAÑAS HABITACIONAL

USO DEL SUELO:

VÍAS DE ACCESO, IMPORTANCIA Y CONDICIONES DE INSURGENTES NORTE, VIA MORELOS Y AUTOPISTA MEXICO-PACHUCA LAS MISMAS: SERVICIOS PÚBLICOS:

COMPLETOS

EQUIPAMIENTO URBANO:

CUENTA CON BANCOS, CENTROS COMERCIALES, ESCUELAS, PARQUES, ESCUELAS, PRINCIPALES AVENIDAS, HOSPITALES Y DELEGACION

JIMENEZ ZAVALA REY ARMANDO

2

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IV.- TERRENO. TRAMOS DE CALLE, CALLES TRANSVERSALES LIMÍTROFES Y ORIENTACIÓN:

CALLE AL NORTE 1RA. CDA DE CERRO DE LAS CRUCES, CALLE SUR CERRO TEPOZANES, CALLE ORIENTE CALLE CERRO DE LAS CRUCES Y CALLE PONIENTE CERRO DEL MEZQUITAL

LINDEROS Y COLINDANCIAS SEGÚN: ESCRITURA PUBLICA NO. MIL SETECIENTOS SETENTA Y UNO CITADA ANTE EL NOTARIO PUBLICO LIC. MARIA CRISTINA DEL SOCORRO RODRIGUEZ CABRERA Se trata de dos fracciónes de terreno de las cuales se indican sus linderos, colindancias y superficies La primera ORIENTACIÓN

DISTANCIA

NE

10.030

CON CALLE CERRO DE LA MESA

SE

30.640

CON LOTE 04

SO

10.060

CON LOTE 14

30.720

CON LOTE 02

307.32

m2

SUPERFICIE DEL TERRENO:

307.32

m2

SUPERFICIE TOTAL DEL TERRENO

307.32

m2

SUPERFICIE DE CONSTRUCCIÓN:

155.00

INDIVISO:

100.000

m2 %

NO SUPERFICIE DEL TERRENO:

COLINDANCIAS

La segunda

TOPOGRAFÍA Y CONFIGURACIÓN:

PLANA DE FORMA IRREGULAR

NÚMERO DE FRENTES:

UNO

CARACTERÍSTICAS PANORÁMICAS:

URBANAS

DENSIDAD HABITACIONAL:

8191.28 HAB X KM2

INTENSIDAD DE CONSTRUCCIÓN:

COS= 0.7; CUS=430.25

SERVIDUMBRES y/o RESTRICCIONES:REGLAMENTO DE CONSTRUCCION

CROQUIS DE LOCALIZACIÓN:

NORTE

3 JIMENEZ ZAVALA REY ARMANDO

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V.- DESCRIPCIÓN DEL INMUEBLE. USO ACTUAL:

EL TERRENO DEL INMUEBLE SE ENCUENTRA EN SEGUN LA CARTA DE USO DE SUELO ES REGOSOL, ACOMPAÑADOS DE LITOOLES Y DE AFLORAMIENTO DE ROCAS DE TEPETATE, ESTOS ULTIMOS SE CARACTERIZAN POR PRESENTAR CAPAS HOMOGENEAS EN CONCORDANCIA CON LAS ROCAS QUE LOS SUBYACEN, EL USO ACTUAL DE LA CONSTRUCCION ES DE CASA HABITACION DE 2 NIVELES CON COCHERA Y UN PEQUEÑO JARDIN EN LA PARTE DE ATRAS DEL PATIO TRASERO EN LA PLANTA BAJA SE TIENEN 2 BAÑOS, SALA COMEDOR Y LA COCINA, ADEMAS DE UN CUARTO QUE SE OCUPA COMO BODEGA, EL LA PLANTA ALTA SE TIENEN 3 RECAMARAS CON BAÑO EN CADA CUARTO, Y EN LA AZOTEA SE TIENE EL CUARTO DE LAVADO.

TIPOS DE CONSTRUCCIÓN: MEDIANO MODERNO

TIPO 1

CALIDAD Y CLASIFICACIÓN:

2

NÚMERO DE NIVELES: EDAD APROXIMADA:

30

VIDA ÚTIL REMANENTE:

40 70

VIDA TOTAL:

NORMAL

ESTADO DE CONSERVACIÓN:

REGULAR

CALIDAD DEL PROYECTO:

UNA

UNIDADES SUSCEPTIBLES DE RENTARSE:

JIMENEZ ZAVALA REY ARMANDO

4

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VI.- ELEMENTOS DE LA CONSTRUCCIÓN. a) OBRA NEGRA O GRUESA: CIMIENTOS:

Se supone cimiento de concreto F'c= 200 kg/cm2, construido a base de zapata corrida de 1.00 m. de ancho por 20 cm. de peralte armado con varillas de 1/2" a cada 20 cm. en el sentido transversal y 6 de 3/8" en el sentido longitudinal, con contrabe de 20 cm. de ancho por 80 cm. de peralte armada con 4 varillas de 3/4" y dos de 3/8", con estribos de varilla de 3/8" a cada 20 cm.

ESTRUCTURA:

Murosde carga y marcos rigidos

MUROS:

De 14 cm. de espesor, de tabique rojo recocido, asentado con mezcla cemento arena 1:5 acabado común.

ENTREPISOS:

Formada en la parte superior por duela de encino piso fino de cemento de 4 cm. losa plana de 10 cms, falso plafon de tablaroca y pintura por la parte inferior.

TECHOS:

De 10 cm. de espesor de concreto F'c=250 kg/cm2, armada con varilla del No. 3 a cada 15 cm. en ambos sentidos

AZOTEAS:

Formada por impermabilización a base de capas, en la capa superior, entrotado, relleno de 10 cm., losa de concreto, aplanado de yeso, tirol y pintura.

BARDAS:

De 14 cm. de block natural de 20x14x10 cm. de espesor asentado con mezcla cemento arena 1:4.

JIMENEZ ZAVALA REY ARMANDO

4

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AVALÚO No. LSA/NOR77/2009 b) REVESTIMIENTOS Y ACABADOS INTERIORES: APLANADOS INTERIORES:

De yeso en muros con yeso-cemento

APLANADOS EXTERIORES:

Acabado fino en muros con mezcla cemento arena 1:4.

PLAFONES:

Tirol rústico en plafond a base de cemento blanco-cal-cero fino.

LAMBRINES:

De triplay de caoba de 6 mm. para forro de columna, acabado con barniz transparente, incluye: bastidor de madera de pino de 2"x1" a cada 30 cms.

PISOS:

De loseta vinilica de 1.6 mm, con firme de concreto de 10 cm. de espesor, con malla.

ESCALERAS:

De desarrollo de 0.7 m. de ancho y 16 escalones de ángulo y solera de 1/8x1 pulgada soldados a alfardas de ángulo de 1/8 x 1 pulgada, con un barandal a base de dos tubos de 1 pulgada de diámetro exterior, soportados a cada dos escalones con tubo de 90 cms. de altura, con aplicación de primer anticorrosivo y acabado con pintura de esmalte

PINTURA:

De esmalte 100 de la marca Comex, a dos manos,

RECUBRIMIENTOS ESPECIALES:

c) CARPINTERÍA:

Closet de 2.20x2.40 m, con bastidor de pino forrado con triplay de caoba.

d) INSTALACIONES HIDRÁULICAS Y SANITARIAS: MUEBLES DE BAÑO / COCINA:

Galeria Plaza de pedestal en color blanco ostion.

e) INSTALACIONES ELÉCTRICAS:

Oculta y con salidas normales.

f) PUERTAS Y VENTANERÍA:

Metalicas a base de solera, ángulo y perfiles tubulares de acero

HERRERÍA:

A base de perfiles de aluminio andizado natural linea bolsa de 3" con postes a cada 1.00 m, dos fijos uno de duela y otro de cristal de 6 mm. de espesor

g) VIDRIERÍA:

Cristal claro de 4 mm. de espesor, sellado con silicon

h) CERRAJERÍA:

DE SOBREPONER MODELO 715, MARCA PHILLIPS

i) FACHADA:

Aplanado acabado pulido con mezcla cemento arena 1:4 y pintado de color verde con amarillo.

j) INSTALACIONES ESPECIALES, ELEMENTOS ACCESORIOS Y OBRAS COMPLEMENTARIAS: ( Ver detalle en hoja específica.) Cisterna de 2 m3 de capacidad de 1.20x1.20x1.40 m, a base de muros y losa de concreto de 10 cm. de espesor, armado con varilla de 3/8" a cada 20 cms. en ambos sentidos

JIMENEZ ZAVALA REY ARMANDO

6

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VII.- DEFINICIONES.

DEFINICIONES: Existen tres enfoques de valuación: el Comparativo de Mercado, de Costos y de Ingresos.

ENFOQUE COMPARATIVO DE MERCADO: Este enfoque involucra la recopilación de información pertinente del mercado de los bienes similares al bien valuado, analizando la oferta y demanda, para poder llegar a un indicador que permita establecer el precio más probable de venta para los bienes que se están valuando. Al resultado obtenido por este enfoque, se le denomina VALOR COMPARATIVO DE MERCADO. ENFOQUE DE COSTOS: Se basa en el costo de reproducción o de reemplazo de un bien similar al analizado a la fecha del avalúo; al resultado de este análisis se le denomina COSTO DE REPOSICIÓN NUEVO (C.R.N.). Si el bien no es nuevo, su valor se afectará por los diversos factores de depreciación y obsolescencia aplicables, según sea el caso. Al resultado obtenido por este enfoque, se le denomina VALOR FÍSICO o COSTO NETO DE REPOSICIÓN. ENFOQUE DE INGRESOS: Este enfoque considera el valor presente de los beneficios futuros, derivados del bien a valuar y es generalmente medido a través de la capitalización de un nivel específico de ingresos. Al resultado obtenido por este enfoque, se le denomina VALOR DE CAPITALIZACIÓN DE RENTAS. VALOR COMERCIAL (Valor Justo de Mercado): Es el resultado del análisis y ponderación de los enfoques valuatorios: Comparativo de Mercado, Ingresos y/o Costos. Es el precio estimado por el cual una propiedad se intercambiaría en la fecha del avalúo entre un comprador y un vendedor actuando por voluntad propia, en una transacción sin intermediarios, con un plazo razonable de exposición, donde ambas partes actúan con conocimiento de los hechos pertinentes, con prudencia y sin compulsión. En nuestra vivienda se cuenta con servicios totales de agua, luz, telefonia, cable, internet, ademas que las escuelas estan muy cercanas desde el nivel prescolar hasta el nivel superior, a 3 calles existe un parque para hacer ejercicio, tiendas, y 3 lugares para poder estacionar vehiculos, ademas de servicio de vecinos unidos para mayor seguridad y alumbrado perfecto ya que es el predio de un costado de tiene un poste de luz y esta perpendicular a la avenida principal. La unica desventaja es tener a un costado las oficinal del pago del predio y agua ya que en dias de pago se saturan las filas y llegan hasta la entrada de la vivienda.

JIMENEZ ZAVALA REY ARMANDO

7

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VIII.- ENFOQUE COMPARATIVO DE MERCADO. INMUEBLES SIMILARES EN VENTA:

Colonia Calle Teléfono Informante No. CIUDAD ORIENTE ANDADOR KABUL 15 52542745 OLIVIA HERNANDEZ 2 ESPACIOS PARA AUTOS, DE 15 AÑOS DE EDAD, CUENTA CON 2 NIVELES, CUARTO DE SERVICIO EN LA AZOTEA, COCINA

No. 1

2

INTEGRAL, SU ESTADO DE CONSERVACION ES BUENO, CUENTA CON CISTERNA Y BUENA UBICACIÓN. VALLE DE ARAGON 3RA SECCION VALLE DEL NAZAS 14 52555521 CENTURY 21 ORION 1 ESPACIO PARA AUTO, DE 30 AÑOS DE EDAD, CUENTA CON 2 NIVELES, SU ESTADO DE CONSERVACION ES BUENO Y ESTA

3

UBICADO EN UNA ESQUINA. JARDINES DE MORELOS CIRCUITO MORELIA SUR 14 17221963697 LUIS EDUARDO BLANCO 3 ESPACIOS PARA AUTOS, DE 5 AÑOS DE EDAD, CUENTA CON 2 NIVELES, CUARTO DE SERVICIO EN LA AZOTEA, SU

4

ESTADO DE CONSERVACION ES BUENO, CUENTA CON CISTERNA Y BUENA UBICACIÓN. CIUDAD AZTECA TOLLOCAN 23 27351826 MOISES MENDOZA 1 ESPACIO PARA AUTO, DE 20 AÑOS DE EDAD, CUENTA CON 2 NIVELES, CUARTO DE SERVICIO INTEGRADO, COCINA

5

INTEGRAL, ESTUDIO, SU ESTADO DE CONSERVACION ES BUENO, CUENTA CON CISTERNA Y BUENA UBICACIÓN. FRANCISCO JAVIER GONZALES VALLE DE GUADALUPE 57 5585748283 EDUARDO CAMPOS CRUZ 3 ESPACIOS PARA AUTOS, DE 15 AÑOS DE EDAD, CUENTA CON 2 NIVELES, COCINA INTEGRAL, SU ESTADO DE CONSERVACION ES BUENO, CUENTA CON CISTERNA Y BUENA UBICACIÓN.

No.

Oferta

Sup.

Factores de Homologación

$/m² NEG.

UBIC.

SUP.

CALID.

EDO. CONS.

$/m² OTRO

FRe

1

650,000.00

122.00

5,327.87

0.90

1.00

1.05

1.05

1.00

1.00

0.99

5,286.58

2

900,000.00

88.00

10,227.27

0.90

0.90

1.10

1.00

1.05

1.00

1.00

10,227.27

3

1,000,000.00

276.00

3,623.19

0.90

1.00

0.90

1.05

1.00

1.00

0.85

3,081.52

4

875,000.00

194.00

4,510.31

0.90

0.90

0.95

1.05

1.00

1.00

0.81

3,644.22

5

1,160,000.00

180.00

6,444.44

0.90

1.00

1.00

1.00

1.05

1.00

0.95

6,090.00

VALOR HOMOLOGADO: EN N.R. $/m² SUPERFICIE DE CONSTRUCCIÓN:

m2

SUBTOTAL:

$

MONTO ADICIONAL A CONSIDERAR:

$

VALOR COMPARATIVO DE MERCADO:

$

0.10 0.90

Factores utilizados: Negociación Es el facto que a juicio del perito valuador, con base en las observaciones del mercado en operaciones de contado, ajusta al precio de la oferta. Ubicación :

Este factor califica la localización física de la oferta vs. el inmueble valuado, así como el corredor de valor

Superficie

En función de la superficie de la OFERTA con respecto al predio valuado

Calidad

Es el facto que considera las diferencias entre la oferta y el inmueble a valuar, relacionado con el tipo y calidad de construcción.

Edo. Cons. Uso suelo Colonia Edad

Considera las diferencias del nivel de deterioro entre la oferta y el inmueble valuado.

del Considera las diferencias en el uso del suelo entre el inmueble a valuar y las ofertas Considera las difefencias que exiten entre la colonioa donde se ubica el inmueble y las colonias de las ofertas Considera la diferencia de edad entre el inmueble a valuar y las ofertas

JIMENEZ ZAVALA REY ARMANDO

8

5,665.92 5,666.00 155.00 5,666.00 878,230.00

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ANÁLISIS COMPARATIVO DE MERCADO DEL TERRENO. TERRENOS SIMILARES EN VENTA:

No. 1

Colonia Calle Teléfono No. SANTA CLARA TOLTECAS 74-A 53422405 TIPO DE TERRENO PLANO, NUEMRO DE FRENTES 1 Y USO DE SUELO HABITACIONAL

Informante GUADALUPE ANGULO

2

SAN CARLOS DIAGONAL 1 21 45972707 TIPO DE TERRENO PLANO, NUEMRO DE FRENTES 1 Y USO DE SUELO HABITACIONAL

DILERI OLMEDO

3

SANTA CLARA SANTA CLARA S/N 52036210 TIPO DE TERRENO PLANO, NUEMRO DE FRENTES 1 Y USO DE SUELO HABITACIONAL

ALEJANDRO MEYER

4

VILLA DE GUADALUPE CALLE 76 S/N 55252045 TIPO DE TERRENO PLANO, NUEMRO DE FRENTES 1 Y USO DE SUELO HABITACIONAL

OROBRAMA BIENES

5

ECATEPEC DE MORELOS CENTRAL DE ABASTOS S/N 56444470 TIPO DE TERRENO PLANO, NUEMRO DE FRENTES 2 Y USO DE SUELO HABITACIONAL

LA CAMPANA INMOBILIARA

No. 1 2 3 4 5

Oferta 412,500.00 290,000.00 1,750,000.00 350,000.00 9,077,984.00

Sup. 125.00 145.00 500.00 96.00 2,836.87

$/m² 3,300.00 2,000.00 3,500.00 3,645.83 3,200.00

Factores de Homologación NEG.

UBIC.

ZONA

0.90 0.90 0.90 0.90 0.90

1.10 1.05 1.15 1.05 1.05

1.05 1.15 1.05 1.10 1.05

FORMA

SUP.

OTRO

1.05 1.15 1.00 1.10 1.10 1.00 1.05 0.95 1.00 1.10 1.10 1.00 1.00 0.80 1.20 VALOR HOMOLOGADO: EN N.R. $/m²

FRe 1.26 1.31 1.08 1.26 0.95

Factores Utilizados: Negociación

Es el facto que a juicio del perito valuador, con base en las observaciones del mercado en operaciones de contado, ajusta al precio de la oferta.

Ubicación :

Este factor califica la localización física de la oferta vs. el inmueble valuado

Zona:

Califica el entorno de la oferta vs. el inmueble valuado, así como el corredor de valor

Forma :

Es el resultado de calificar la irregularidad de la oferta respecto al inmueble valuado

Superficie

En función de la superficie de la OFERTA con respecto al predio valuado

Uso del Suelo Considera las difererencias e el uso del suelo entre el inmueble a valuar y las ofertas Colonia

Considera las diferencias en el tipo de colonia entre el inmueble a valuar y las ofertas

JIMENEZ ZAVALA REY ARMANDO

9

$/m² 4,142.15 2,629.94 3,794.12 4,585.71 3,048.19 3,640.02 3,640.00

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ANÁLISIS COMPARATIVO DE MERCADO EN RENTA. INMUEBLES SIMILARES EN RENTA:

No.

Colonia

Calle

No.

Teléfono

Informante

1

CONJUNTO AMERICA

SAN RAFAEL

6

57967908

RC BIENES RAICES

1 ESPACIO PARA AUTO, DE 15 AÑOS DE EDAD, CUENTA CON 2 NIVELES, CUARTO DE , COCINA INTEGRAL, SU ESTADO DE CONSERVACION ES BUENO. 2

JARDINDES DE STA. CLARA

CALLE 9

218

56986468

MARTIN BALLESTEROS

DE 22 AÑOS DE EDAD, CUENTA CON 2 NIVELES, CUARTO DE SERVICIO EN LA AZOTEA, COCINA INTEGRAL, SU ESTADO DE CONSERVACION ES BUENO, CUENTA CON CISTERNA Y BUENA UBICACIÓN. 3

SAN AGUSTIN

SAN JUAN

175

57994284

YOSOL MARTINEZ

2 ESPACIOS PARA AUTOS, DE 35 AÑOS DE EDAD, CUENTA CON 1 NIVEL, COCINA INTEGRAL, SU ESTADO DE CONSERVACION ES BUENO, CUENTA CON CISTERNA. 4

VALLE DE ARAGON

OAXACA

25

57744440

ISACC PAREDES

1 ESPACIO PARA AUTO, DE 35 AÑOS DE EDAD, CUENTA CON 2 NIVELES, BUENA UBICACIÓN. 5

CONJUNTO AMERICA

SAN RAFAEL

8

57967908

RC BIENES RAICES

1 ESPACIO PARA AUTO, DE 10 AÑOS DE EDAD, CUENTA CON 2 NIVELES, CUARTO DE , COCINA INTEGRAL, SU ESTADO DE CONSERVACION ES BUENO. Factores de Homologación

No.

Oferta

Sup.

$/m²

1 2 3 4 5

3,500.00 3,800.00 4,000.00 3,500.00 3,500.00

60.00 150.00 94.00 100.00 60.00

58.33 25.33 42.55 35.00 58.33

NEG.

UBIC.

SUP.

0.90 0.90 0.90 0.90 0.90

1.10 1.15 1.15 1.10 1.10

1.20 1.00 1.10 1.05 1.20

CALID.

Edo Cons

OTRO

1.05 1.10 1.00 1.00 1.05 1.00 1.05 1.10 1.00 1.10 1.05 1.00 1.05 1.00 1.00 VALOR HOMOLOGADO: EN N.R. $/m²

FRe 1.37 1.09 1.31 1.20 1.25

0.10 0.90

FACTORES UTILIZADOS: Negociación Es el facto que a juicio del perito valuador, con base en las observaciones del mercado en operaciones de contado, ajusta al precio de la oferta. Ubicación :

Este factor califica la localización física de la oferta vs. el inmueble valuado

Superficie

Este factor califica la superficie de la oferta con respecto al inmueble valuado.

Calidad

Es el facto que considera las diferencias entre el inmueble a valuar y la oferta, en relación al tipo y calidad de construcción.

Edo. Cons

Considera las diferencias del nivel de deterioro entre la oferta y el inmueble valuado

Uso de suelo Considera las difererencias e el uso del suelo entre el inmueble a valuar y las ofertas Considera las diferencias que existen entre la colonia donde se ubica el inmueble y las colonias de las ofertas Colonia Edad

Considera la diferencia de edad entre el inmueble a valuar y las ofertas

JIMENEZ ZAVALA REY ARMANDO

10

$/m² 80.04 27.53 55.96 42.02 72.77 55.66 56.00

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LSA/NOR77/2009

j) INSTALACIONES ESPECIALES, ELEMENTOS ACCESORIOS Y OBRAS COMPLEMENTARIAS: p/c

INSTALACIONES ESPECIALES: EQUIPO DE LAVADO

Unidad

PZA

Cantidad

1

EDAD

5

V.N.R.

VALOR

(unitario)

V.R.N.

Cons.

Edad

Otro

FRe

(unitario)

PARCIAL

$6,400.00

0.85

0.95

1.00

0.81

$5,168.00

$5,168.00

FACTOR DE DEMÉRITO

SUMA

p/c

ELEMENTOS ACCESORIOS:

Unidad

Cantidad

EDAD

V.R.N. (unitario)

FACTOR DE DEMÉRITO Cons.

Edad

Otro

FRe

$5,168.00

V.N.R.

VALOR

(unitario)

PARCIAL

SUMA p/c

OBRAS COMPLEMENTARIAS: CISTERNA

Unidad PZA

CONSTANTE CONSTANTE

Cantidad 1.00

EDAD 20

V.N.R.

VALOR

(unitario)

V.R.N.

Cons.

Edad

Otro

FRe

(unitario)

PARCIAL

$7,500.00

0.90

0.80

1.00

0.72

$5,400.00

$5,400.00

FACTOR DE DEMÉRITO

0.10

SUMA: $

0.90

VIDA UTIL

70.00

EDAD

30.00

5,400.00

0.61

Nota: Indicar p=privativas; c=comunes

SUBTOTAL PRIVATIVAS:$ SUBTOTAL COMUNES: $

10,568.00

INDIVISO % TOTAL: $

JIMENEZ ZAVALA REY ARMANDO

11

10,568.00

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IX.- ENFOQUE DE COSTOS. a) DEL TERRENO: M2.

LOTE TIPO

3,640.00

VALOR COMPARATIVO DE MERCADO:

$/m²

TERRENO

ESTIMACIÓN DEL VALOR DEL TERRENO: FRACCIÓN

TOTAL:

SUPERFICIE:

VALOR UNIT.

m²

$/m²

307.32

3,640.00

COEFICIENTE

MOTIVO COEFICIENTE

VALOR UNITARIO RESULTANTE

PARCIAL: $

3,640.00

1,118,641.89

SUMA (a): $

1,118,641.89

1.00

307.32

VALOR

100.00%

INDIVISO

SUBTOTAL $

1,118,641.89

b) DE LAS CONSTRUCCIONES: ESTIMACIÓN DEL VALOR DE LAS CONSTRUCCIONES: TIPO:

1

USO o DESTINO DE

ÁREA

V.R.N.

FACTOR DE

V.N.R.

VALOR

LAS CONSTRUCCIONES

m²

(unitario)

DEMÉRITO

(unitario)

PARCIAL: $

155.00

3,542.37

0.61

2,176.03

337,284.23

CASA HABITACIÓN

TOTAL

155.00

m²

SUBTOTAL (b): $

337,284.23

SUBTOTAL (c): $

10,568.00

c) INSTALACIONES ESPECIALES, ELEMENTOS ACCESORIOS Y OBRAS COMPLEMENTARIAS: (Ver desglose:)

%PARA DE PARTICIPACIÓN DATOS GRAFICA: Terr. Const. Inst. 23%

VALOR FÍSICO o V.N.R. :

1,118,641.89 1% 337,284.23 10,568.00 Terr. Const.

76%

Inst.

9461.25237

JIMENEZ ZAVALA REY ARMANDO

12

(a+b+c) $

1,466,494.12

SERVICIOS INTEGRALES DE ASOCIACION DE PERITOS S.A. DE C.V. AVALÚO No.

LSA/NOR77/2009

X.- ENFOQUE DE INGRESOS. a).- IMPORTE DE DEDUCCIONES: VACÍOS

4%

IMP. PREDIAL SERV. DE AGUA

3%

CONS/ MANT

8%

ADMÓN.

3.00%

ENERG. ELÉC.

3.00%

DEDUCC. FISCALES (ISR) I.S.R

SEGUROS

2.00%

OTROS

TOTAL DEDUCCIONES :

23.00%

b).- CALCULO DE TASA: CONCEPTO

T

A

S

A

S

7%

8%

9%

10%

11%

12%

0-5

5 - 20

20-40

40-50

50-60

MAS DE 60

VIDA ÚTIL REMANENTE

MAS DE 60

50-60

40-50

20-40

5 - 20

TERMINADA

calificación

1

ESTADO DE CONSERV.

NUEVA

MUY BUENO

BUENO

REGULAR

MALO

RUINOSO

MUY BUENO

BUENO

ADECUADO

REGULAR

DEFICIENTE

MALO

Terr = Const.

Terr > Const

Terr > Const

HASTA 3-1

MAYOR 3-1

EDAD (años) calificación

1

calificación

1

PROYECTO calificación

1

REL. SUP. (TERR/CONST)

Const > Terr

Const > Terr

Const > Terr

MAYOR 3-1

HASTA 3-1

HASTA 2-1

calificación

1

USO DEL INMUEBLE

CASA

EDIF. PROD.

DEPTO/CASA

OFNA/LOCAL

OFNA/LOCAL

BODEGA/

INMUEBLE

UNIF.

HAB-COM.

CONDOMINIO

CONDOMINIO

UNIF.

INDUSTRIA

1er ORDEN

2o. ORDEN

3er ORDEN

PROL. SERV.COM.

Proll. SERV/INC.

calificación

1

CLASIF. ZONA

LUJO

calificación

1

SUMA CALIF.

2

CAPITALIZACIÓN

1.0000

TASAS PARCIALES

2.0000

4 1.1429

1

1.2857

1.4286

1.5714

5.1429

1.7143

1.5714

TASA RESULTANTE:

8.71%

DETERMINACIÓN DEL VALOR POR CAPITALIZACIÓN DE RENTAS: TIPO T-1

DESTINO: C ASA HABITACION TOTAL:

SUPERFICIE: VALOR/m² 155.00

RENTA MENS.

56.00

8,680.00

155.00

RENTA BRUTA MENSUAL: Red. $ TOTAL DEDUCCIONES:

23.00%

RENTA NETA MENSUAL:

6,683.60

RENTA NETA ANUAL:

1,996.40

80,203.20

CAPITALIZANDO LA RENTA ANUAL AL:

8.71%

TASA DE CAPITALIZACIÓN APLICABLE AL CASO, RESULTA UN VALOR DE: P.U. $/M2.

JIMENEZ ZAVALA REY ARMANDO

8,680.00

13

$5,937.84

$

920,364.59

SERVICIOS INTEGRALES DE ASOCIACION DE PERITOS S.A. DE C.V.

AVALÚO No. LSA/NOR77/2009

XI.- RESUMEN DE LOS VALORES OBTENIDOS.

DATOS PARA GRAFICA MERC.

878,000

FÍSICO

1,466,000

INGRESOS

920,000

MERC.

-5% 59% INGRESOS 100%

Valor Comparativo de mercado $878,230.00 Valor Físico o C.R.N. $1,466,494.12 Valor de Capitalización de Rentas $920,364.59

FÍSICO

PONDERAR Valor Comparativo de mercado Valor Físico o C.R.N. Valor de Capitalización de Rentas

20% 70% 10%

PROMEDIO

$175,646.00 $1,026,545.88 $92,036.46

$1,294,228.34

XII.- CONSIDERACIONES PREVIAS A LA CONCLUSIÓN. EL VALOR COMERCIAL ES EL RESULTADO DE LA PONDERACION DE LOS TRES ANALISIS CON LOS SIGUIENTES PORCENTAJES, PARA EL VALOR DE MARCADO EL 20 %, PARA EL VALOR FISICO UN PORCENTAJE DEL 70% Y PARA EL VALOR DE RENTAS UN PORCENTAJE DE 10 %.

XIII.- CONCLUSIÓN DEL AVALÚO. Los valores estimados en el presente avalúo, están calculados con cifras al: VALOR COMERCIAL:

$1,294,228.00 (UN MILLON DOSCIENTOS NOVENTA Y CUATRO MIL DOSCIENTOS VEINTIOCHO PESOS 00/100M.N.)

VALUADOR:

C. REY ARMANDO JIMENEZ ZAVALA

JIMENEZ ZAVALA REY ARMANDO

14

SERVICIOS INTEGRALES DE ASOCIACION DE PERITOS S.A. DE C.V.

FOTOS DE OFERTAS EN VENTA Colonia

Teléfono

CIUDAD ORIENTE

52542745

Calle

No. 15

ANDADOR KABUL Informante OLIVIA HERNANDEZ Colonia

Teléfono

VALLE DE ARAGON 3RA SECCION

52555521

Calle

No. 14

VALLE DEL NAZAS Informante CENTURY 21 ORION Colonia

Teléfono

JARDINES DE MORELOS

17221963697

Calle

No. 14

CIRCUITO MORELIA SUR Informante LUIS EDUARDO BLANCO Colonia

Teléfono

CIUDAD AZTECA

27351826

Calle

No. 23

TOLLOCAN Informante MOISES MENDOZA Colonia

Teléfono

VALLE DE GUADALUPE

5585748283

Calle FRANCISCO JAVIER GONZALES Informante EDUARDO CAMPOS CRUZ

JIMENEZ ZAVALA REY ARMANDO

15

No. 57

SERVICIOS INTEGRALES DE ASOCIACION DE PERITOS S.A. DE C.V.

FOTOS DE OFERTAS DE TERRENOS Colonia

Teléfono

SANTA CLARA

53422405

Calle

No. 74-A

TOLTECAS Informante GUADALUPE ANGULO Colonia

Teléfono

SAN CARLOS

45972707

Calle DIAGONAL 1

21

Informante DILERI OLMEDO Colonia

Teléfono

SANTA CLARA

52036210

Calle SANTA CLARA

S/N

Informante ALEJANDRO MEYER Colonia

Teléfono

VILLA DE GUADALUPE

55252045

Calle CALLE 76

S/N

Informante OROBRAMA BIENES Colonia

Teléfono

ECATEPEC DE MORELOS

56444470

Calle CENTRAL DE ABASTOS Informante LA CAMPANA INMOBILIARA

JIMENEZ ZAVALA REY ARMANDO

16

S/N

SERVICIOS INTEGRALES DE ASOCIACION DE PERITOS S.A. DE C.V.

FOTOS DE OFERTAS EN RENTA Colonia

Teléfono

CONJUNTO AMERICA

57967908

Calle

No. 6

SAN RAFAEL Informante RC BIENES RAICES Colonia

Teléfono

JARDINDES DE STA. CLARA

56986468

Calle

No. 218

CALLE 9 Informante MARTIN BALLESTEROS Colonia

Teléfono

SAN AGUSTIN

57994284

Calle

No. 175

SAN JUAN Informante YOSOL MARTINEZ Colonia

Teléfono

VALLE DE ARAGON

57744440

Calle

No. 25

OAXACA Informante ISACC PAREDES Colonia

Teléfono

CONJUNTO AMERICA

57967908

Calle SAN RAFAEL Informante RC BIENES RAICES

JIMENEZ ZAVALA REY ARMANDO

17

No. 8

SERVICIOS INTEGRALES DE ASOCIACION DE PERITOS S.A. DE C.V.

RECAMARA

PISO

LOSA Y MUROS

COCINA

BAÑO

BAÑO CON REGADERA

SALA

PUERTA DE RECAMARAS

CUARTO DE LAVADO

ESCALERAS P/AZOTEA

PUERTA DE ACCESO A COCINA

AZOTEA

VENTANALES Y JARDIN

JIMENEZ ZAVALA REY ARMANDO

18

INSTITUTO POLITECNICO NACIONAL ESCUELA SUPERIOR DE INGENIERIA Y ARQUITECTURA UNIDAD ZACATENCO AVALUO No.01

Calle: Número: Colonia: Delegación: Código Postal: Entidad Federativa:

Martín García Mz.34 Lt.27 19 de Septiembre Ecatepec de Morelos 55055 Edo. de Méx.

Fecha del avalúo:

19-ago-09

CONCLUSIÓN DEL AVALÚO:

MARES JIMENEZ DONOVAN MARIO

VALOR COMERCIAL:

1

$941,487.61

2004310064

INSTITUTO POLITECNICO NACIONAL ESCUELA SUPERIOR DE INGENIERIA Y ARQUITECTURA UNIDAD ZACATENCO

AVALUO No.01

II.- DATOS GENERALES. PERITO VALUADOR:

Ing. Donovan Mario Mares Jiménez

ESPECIALIDAD

Ing. Civil

REGISTRO DE LA :

2004310064

INMUEBLE QUE SE VALÚA:

CASA HABITACION

RÉGIMEN DE PROPIEDAD:

PRIVADO

PROPIETARIO DEL INMUEBLE:

ARTURO G. MARES GARCÍA

USO DEL AVALÚO:

VENTA

PROPÓSITO DEL AVALÚO:

CONOCER EL VALOR COMERCIAL

: Calle: Martín García Mz.34 Lt.27

UBICACIÓN DEL INMUEBLE:

Número: Mz.34 Lt27 Colonia: 19 de Septiembre Delegación: Ecatepec de Morelos Código Postal: 55055 Entidad Federativa: Edo. De Méx. NÚMERO DE CUENTA PREDIAL:

521233

NÚMERO DE CUENTA DE AGUA:

06003500012762

III.- CARACTERÍSTICAS URBANAS. CLASIFICACIÓN DE LA ZONA:

Habitacional de 2o orden

TIPO DE CONSTRUCCIÓN DOMINANTE EN LA CALLE:

Casa habitación del tipo moderno, desarroladas en uno y dos niveles de calidad media.

ÍNDICE DE SATURACIÓN EN LA ZONA: DENSIDAD DE POBLACIÓN: CONTAMINACIÓN AMBIENTAL: USO DEL SUELO:

Altos niveles de ozono con regularidad y partículas en suspensión. Habitacional.

VÍAS DE ACCESO, IMPORTANCIA Y CONDICIONES DE Av. Central y Av. Palomar por el oriente y sur respectivamente como vialidades primarias y de acceso LAS MISMAS: principal al inmueble, av. La Veleta por el poniente como vialidad de tipo secundario.

SERVICIOS PÚBLICOS:

Agua Potable, red de alcantarillado y drenaje, energía eléctrica y línea telefónica.

EQUIPAMIENTO URBANO:

Calles pavimentadas con asfalto, asi como banquetas y guarniciones de concreto, escuelas, iglesias, mercado, transporte público.

MARES JIMENEZ DONOVAN MARIO

2

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AVALUO No.01

IV.- TERRENO. TRAMOS DE CALLE, CALLES TRANSVERSALES LIMÍTROFES Y ORIENTACIÓN:

LINDEROS Y COLINDANCIAS SEGÚN: Se trata de dos fracciónes de terreno de las cuales se indican sus linderos, colindancias y superficies La primera ORIENTACIÓN NORTE

DISTANCIA 8.000

COLINDANCIAS Calle Martín García

SUR

8.000

Lote 30

ORIENTE

15.000

Lote 28

PONIENTE

15.000

Lote 26 120.00 m2

SUPERFICIE DEL TERRENO: La segunda

120.00 m2 120.00 m2

SUPERFICIE DEL TERRENO: SUPERFICIE TOTAL DEL TERRENO SUPERFICIE DE CONSTRUCCIÓN:

210.00

INDIVISO:

m2 100.000 %

TOPOGRAFÍA Y CONFIGURACIÓN:

Predio urbano de forma regular con topografía sensiblemente plana.

NÚMERO DE FRENTES:

UNO

CARACTERÍSTICAS PANORÁMICAS:

Paisaje urbano con calle de tipo medio

DENSIDAD HABITACIONAL: INTENSIDAD DE CONSTRUCCIÓN: SERVIDUMBRES y/o RESTRICCIONES:Unicamente las estipuladas por el municipio.

CROQUIS DE LOCALIZACIÓN:

NORTE

MARES JIMENEZ DONOVAN MARIO

3

2004310064

MARES JIMENEZ DONOVAN MARIO

3

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AVALUO No.01

V.- DESCRIPCIÓN DEL INMUEBLE. HABITACIONAL Y COMERCIAL, CONSTUCCION DESARROLLADA EN DOS NIVELES QUE CONSTAN DE LA SIGUIENTE DISTRIBUCION:

USO ACTUAL:

PLANTA BAJA: ACCESORIA, GARAGE, SALA, COMEDOR, COCINA, BAÑO COMPLETO, ESTUDIO, PATIO DE SERVICIO, ACCESORIA. PLANTA ALTA: SALA, TRES RECAMARAS, BAÑO, CUARTO DE LAVADO.

TIPOS DE CONSTRUCCIÓN: TIPO 2: De económica y popular calidad.

CALIDAD Y CLASIFICACIÓN:

T-1=HB. B. Y HA. A.

NÚMERO DE NIVELES:

2

EDAD APROXIMADA:

19 AÑOS

VIDA ÚTIL REMANENTE:

61 AÑOS

VIDA TOTAL:

80 AÑOS

ESTADO DE CONSERVACIÓN:

BUENIO

CALIDAD DEL PROYECTO:

ADECUADO

UNIDADES SUSCEPTIBLES DE RENTARSE: EFICIENTE PARA SU USO Y DESTINO.

VI.- ELEMENTOS DE LA CONSTRUCCIÓN. a) OBRA NEGRA O GRUESA: CIMIENTOS:

MAMPOSTERIA CON REFUERZOS DE CONCRETO ARMADO.

ESTRUCTURA:

DALAS, CASTILLOS, TRABES, COLUMNAS, CERRAMIENTOS, MUROS DE CARGA.

MUROS:

DE TABICON DE 14 CM. DE ESPESOR ASENTADO CON MORTERO-CEMENTO-ARENA

ENTREPISOS:

LOSA MACIZA DE CONCRETO ARMADO EN CLAROS CORTOS.

TECHOS:

LOSA MACIZA DE CONCRETO ARMADO Y REFUERZO EN CLAROS CORTOS.

AZOTEAS:

IMPERMEABILIZADAS A BASE DE SELLADO ASFALTICO.

BARDAS:

DE TABICON DE 14 CM. DE ESPESOR ASENTADO CON MORTERO-CEMENTO-ARENA. MARES JIMENEZ DONOVAN MARIO

4

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b) REVESTIMIENTOS Y ACABADOS INTERIORES: APLANADOS INTERIORES:

APLANADOS EN PASTA EN MUROS DE PLANTA BAJA, YESO EN PLANTA ALTA Y AZULEJO EN BAÑO.

APLANADOS EXTERIORES:

MEZCLA FINA EN PLANTA BAJA Y SIN APLANADO EN PLANTA ALTA.

PLAFONES:

LOSAS CON APLANADO EN TIROL

LAMBRINES:

NO HAY

PISOS:

EN LOSETA DE GRANITO

ESCALERAS:

RAMPA CON ESCALONES DE CONCRETO Y ACABADOS EN LOSETA DE GRANITO Y YESO

PINTURA:

VINILICA Y ESMALTE

RECUBRIMIENTOS ESPECIALES:

c) CARPINTERÍA:

EN PINO

d) INSTALACIONES HIDRÁULICAS Y SANITARIAS:

BAJADAS Y DESAGÜES EN Fo. Y ALBAÑAL DE TUBO DE CONCRETO DE 15 CM. DE DIAMETRO.

MUEBLES DE BAÑO / COCINA:

DE COLOR AZUL Y RESPECTIVAMENTE

e) INSTALACIONES ELÉCTRICAS:

ENTUBADA OCULTA CON SALIDAS MINIMAS A BASE DE SPOT.

f) PUERTAS Y VENTANERÍA:

DE TUBULAR Y LAMINA GALVANIZADA

HERRERÍA:

DE TUBULAR

g) VIDRIERÍA:

MEDIO DOBLE Y OPACO EN BAÑO

h) CERRAJERÍA:

DE CALIDAD ECONOMICA DEL PAIS

i) FACHADA:

ACABADO EN TABICON ROJO

DE

ECONOMICA

CALIDAD

Y

MADERA

DE

PINO

j) INSTALACIONES ESPECIALES, ELEMENTOS ACCESORIOS Y OBRAS COMPLEMENTARIAS: ( Ver detalle en hoja específica.)

MARES JIMENEZ DONOVAN MARIO

5

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VII.- DEFINICIONES.

DEFINICIONES: Existen tres enfoques de valuación: el Comparativo de Mercado, de Costos y de Ingresos.

ENFOQUE COMPARATIVO DE MERCADO: Este enfoque involucra la recopilación de información pertinente del mercado de los bienes similares al bien valuado, analizando la oferta y demanda, para poder llegar a un indicador que permita establecer el precio más probable de venta para los bienes que se están valuando. Al resultado obtenido por este enfoque, se le denomina VALOR COMPARATIVO DE MERCADO. ENFOQUE DE COSTOS: Se basa en el costo de reproducción o de reemplazo de un bien similar al analizado a la fecha del avalúo; al resultado de este análisis se le denomina COSTO DE REPOSICIÓN NUEVO (C.R.N.). Si el bien no es nuevo, su valor se afectará por los diversos factores de depreciación y obsolescencia aplicables, según sea el caso. Al resultado obtenido por este enfoque, se le denomina VALOR FÍSICO o COSTO NETO DE REPOSICIÓN. ENFOQUE DE INGRESOS: Este enfoque considera el valor presente de los beneficios futuros, derivados del bien a valuar y es generalmente medido a través de la capitalización de un nivel específico de ingresos. Al resultado obtenido por este enfoque, se le denomina VALOR DE CAPITALIZACIÓN DE RENTAS. VALOR COMERCIAL (Valor Justo de Mercado): Es el resultado del análisis y ponderación de los enfoques valuatorios: Comparativo de Mercado, Ingresos y/o Costos. Es el precio estimado por el cual una propiedad se intercambiaría en la fecha del avalúo entre un comprador y un vendedor actuando por voluntad propia, en una transacción sin intermediarios, con un plazo razonable de exposición, donde ambas partes actúan con conocimiento de los hechos pertinentes, con prudencia y sin compulsión.

MARES JIMENEZ DONOVAN MARIO

6

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VIII.- ENFOQUE COMPARATIVO DE MERCADO. INMUEBLES SIMILARES EN VENTA:

Colonia Calle Teléfono Informante No. ESTRELLA ARIES 19 57886465 RAUL MUCIÑO GARAGE, SALA COMEDOR, PATIO DE SERVICIO, COCINA C/COCINA INTEGRAL,3 RECAMARAS, BAÑO COMPLETO, ESTUDIO

No. 1

2

CISTERNA 1100 LTS. ESTRELLA VENUS ESQ. AV. NEPTUNO 16 57559440 PEDRO SILVA SALA, COMEDOR, COCINA, 2 BAÑOS COMPLETOS, GARAGE CUARTO DE LAVADO Y PLANCHADO, ESTUDIO 4 RECAMARAS,

3

CISTERNA DE 7000 LTS. 19 DE SEP. 4 DE SEPTIEMBRE S/N 58376366 LUIS MORALES SALA COMEDOR, 2 BAÑOS COMPLETOS, GARAGE PARA 2 AUTOS, 3 RECAMARAS, PATIO DE SERVICIO.

4

JARDINES DE MORELOS PLAYAS DE GUADALUPE S/N 59588722 DAVID RIOS GARAGE, 2 BAÑOS COMPLETOS, GARAGE, 3 RECAMARAS, SALA, COMEDOR, COCINA, ESTUDIO, CISTERNA.

5

VALLE DE ARAGON 3A SEC. VALLE DE CAZONES 4 51201756 ANTONIO PACHECO TRES NIVELES, SALA, COMEDOR, GARAGE, ESTUDIO, 3 BAÑOS, 3 RECAMARAS, GARAGE PARA 2 AUTOS, CHIMENEA.

No.

Oferta

Sup.

Factores de Homologación

$/m² NEG.

UBIC.

SUP.

CALID.

EDO. CONS.

$/m² OTRO

FRe

1

780,000.00

125.00

6,240.00

0.90

1.10

0.95

1.10

1.10

0.95

1.08

6,746.09

2

1,300,000.00

335.64

3,873.20

0.90

0.85

0.80

1.00

1.20

0.95

0.70

2,702.25

3

1,100,000.00

350.00

3,142.86

0.90

0.95

0.80

0.90

0.90

0.95

0.53

1,654.21

4

900,000.00

110.00

8,181.82

0.90

0.95

0.90

0.95

1.15

1.00

0.84

6,878.28

5

1,000,000.00

260.00

3,846.15

0.90

0.90

0.90

0.95

1.00

1.00

0.69

2,663.65

VALOR HOMOLOGADO: EN N.R. $/m² SUPERFICIE DE CONSTRUCCIÓN:

m2

SUBTOTAL:

$

MONTO ADICIONAL A CONSIDERAR:

$

VALOR COMPARATIVO DE MERCADO:

$

4,128.90 4,129.00 210.00 4,129.00 867,090.00

0.10 0.90

Factores utilizados: Negociación Es el factor que a juicio del perito valuador, con base en las observaciones del mercado en operaciones de contado, ajusta al precio de la oferta. Ubicación :

Este factor califica la localización física de la oferta vs. el inmueble valuado, así como el corredor de valor

Superficie

En función de la superficie de la OFERTA con respecto al predio valuado

Calidad

Es el facto que considera las diferencias entre la oferta y el inmueble a valuar, relacionado con el tipo y calidad de construcción.

Edo. Cons. Uso suelo Colonia Edad

Considera las diferencias del nivel de deterioro entre la oferta y el inmueble valuado.

del Considera las diferencias en el uso del suelo entre el inmueble a valuar y las ofertas Considera las difefencias que exiten entre la colonioa donde se ubica el inmueble y las colonias de las ofertas Considera la diferencia de edad entre el inmueble a valuar y las ofertas

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AVALUO No.01

ANÁLISIS COMPARATIVO DE MERCADO DEL TERRENO. TERRENOS SIMILARES EN VENTA:

No. 1

Colonia Calle Teléfono No. CORDELES ANA S/N 24860402 ZAGUAN, CIMENTACION DE CONCRETO ARMADO, BARDA PERIMETRAL,ESQUINA.

Informante LOURDES FLORES

2

19 DE SEP. BARDA, CIMIENTOS.

12 DE SEPTIEMBRE

S/N

51476605

JUAN ANTONIO MORALES

3

19 DE SEP. BARDAS, ZAGUAN, CIMENTACION.

2 DE SEPITIEMBRE

S/N

58392770

LUZ MARIA DURON

4

VICENTE VILLADA 45.00 M² DE CONSTRUCCION

CALLE 14

S/N

57427791

KARINA RAMIREZ

ARIES

4

57881200

LUIS ROMERO

ESTRELLA

5 BALDIO.

No. 1 2 3 4 5

Oferta 130,000.00 350,000.00 290,000.00 250,000.00 360,000.00

Sup. 108.50 215.00 145.00 150.00 156.92

$/m² 1,198.16 1,627.91 2,000.00 1,666.67 2,294.16

Factores de Homologación NEG.

UBIC.

ZONA

0.90 0.90 0.90 0.90 0.90

1.20 1.00 1.00 1.10 0.95

1.00 1.00 1.00 1.00 1.00

FORMA

SUP.

OTRO

1.00 1.10 1.00 1.00 0.85 1.00 1.00 0.95 1.00 1.00 0.95 1.00 1.00 0.90 1.00 VALOR HOMOLOGADO: EN N.R. $/m²

FRe 1.19 0.77 0.86 0.94 0.77

$/m² 1,423.41 1,245.35 1,710.00 1,567.50 1,765.36 1,542.32 1,542.00

Factores Utilizados: Negociación

Es el facto que a juicio del perito valuador, con base en las observaciones del mercado en operaciones de contado, ajusta al precio de la oferta.

Ubicación :

Este factor califica la localización física de la oferta vs. el inmueble valuado

Zona:

Califica el entorno de la oferta vs. el inmueble valuado, así como el corredor de valor

Forma :

Es el resultado de calificar la irregularidad de la oferta respecto al inmueble valuado

Superficie

En función de la superficie de la OFERTA con respecto al predio valuado

Uso del Suelo Considera las difererencias e el uso del suelo entre el inmueble a valuar y las ofertas Colonia

Considera las diferencias en el tipo de colonia entre el inmueble a valuar y las ofertas

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8

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AVALUO No.01

ANÁLISIS COMPARATIVO DE MERCADO EN RENTA. INMUEBLES SIMILARES EN RENTA:

No.

Colonia

Calle

No.

Teléfono

Informante

1

LLANO DE LOS BAEZ

AGUILAS

S/N

58384889

LUIS RIOS

SALA, COMEDOR, 2 BAÑOS, GARAGE, 3 RECAMARAS, ESTUDIO, CUARTO DE LAVADO, TERRAZA. 2

19 DE SEP.

19 DE SEPTIEMBRE

S/N

24860521

EDGAR ALVAREZ

26

57832781

JESUS SANCHEZ

GARAGE, SALA, COMEDOR, COCINA, 2 RECAMARAS, BAÑO. 3

VALLE DE ARAGON 3A SEC.

VALLE DE TAPAJOZ

COCINA C/COCINA INTEGRAL, 2 BAÑOS COMPLETOS, GARAGE PARA 2 AUTOS, 2 RECAMARAS SALA-COMEDOR 4

ESTRELLA

TAURO

18

57559414

FRANCISCO ZAVALA

ESPACIO PARA UN AUTO, TRES RECAMARAS, 2 BAÑOS, PATIO DE SERVICIO, SALA, COMEDOR,. 5

EL CHAMIZAL

AV. JOHN F. KENNEDY

S/N

53068686

ARMANDO FLORES

SALA-COMEDOR,BAÑO,2 RECAMARAS, COCINA, ZOTEGÜELA.

Factores de Homologación

No.

Oferta

Sup.

$/m²

1 2 3 4 5

8,500.00 3,500.00 3,800.00 4,000.00 3,000.00

140.00 60.00 150.00 94.00 90.00

60.71 58.33 25.33 42.55 33.33

NEG.

UBIC.

SUP.

0.90 0.90 0.90 0.90 0.90

1.00 1.00 1.10 1.10 0.90

0.95 1.15 0.90 1.10 1.10

CALID.

Edo Cons

OTRO

1.00 1.00 1.00 1.20 1.20 1.20 1.10 1.10 1.00 0.95 1.00 1.00 1.10 1.20 1.20 VALOR HOMOLOGADO: EN N.R. $/m²

FRe 0.86 1.79 1.08 1.03 1.41

$/m² 51.91 104.33 27.31 44.02 47.04 54.92 55.00

0.10 0.90

FACTORES UTILIZADOS: Negociación Es el facto que a juicio del perito valuador, con base en las observaciones del mercado en operaciones de contado, ajusta al precio de la oferta. Ubicación :

Este factor califica la localización física de la oferta vs. el inmueble valuado

Superficie

Este factor califica la superficie de la oferta con respecto al inmueble valuado.

Calidad

Es el facto que considera las diferencias entre el inmueble a valuar y la oferta, en relación al tipo y calidad de construcción.

Edo. Cons

Considera las diferencias del nivel de deterioro entre la oferta y el inmueble valuado

Uso de suelo Considera las difererencias e el uso del suelo entre el inmueble a valuar y las ofertas Considera las diferencias que existen entre la colonia donde se ubica el inmueble y las colonias de las ofertas Colonia Edad

Considera la diferencia de edad entre el inmueble a valuar y las ofertas

MARES JIMENEZ DONOVAN MARIO

9

2004310064

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AVALUO No.01

j) INSTALACIONES ESPECIALES, ELEMENTOS ACCESORIOS Y OBRAS COMPLEMENTARIAS: p/c

INSTALACIONES ESPECIALES: EQUIPO DE LAVADO

Unidad

PZA

Cantidad

1

EDAD

3

V.N.R.

VALOR

(unitario)

V.R.N.

Cons.

Edad

Otro

FRe

(unitario)

PARCIAL

$3,500.00

0.95

0.90

1.00

0.86

$2,992.50

$2,992.50

FACTOR DE DEMÉRITO

SUMA

p/c

ELEMENTOS ACCESORIOS: EQUIPO DE BOMBEO

Unidad

PZA

Cantidad

1

EDAD

8

V.R.N.

V.N.R.

VALOR

(unitario)

Cons.

Edad

Otro

FRe

(unitario)

PARCIAL

$1,800.00

0.8

0.8

0.8

0.51

$921.60

$921.60

FACTOR DE DEMÉRITO

SUMA p/c

OBRAS COMPLEMENTARIAS: REJAS TERRAZA JARDIN COCINA INTEGRAL CONSTANTE CONSTANTE

Unidad

Cantidad

EDAD

$2,992.50

V.R.N.

$921.60

V.N.R.

VALOR

(unitario)

Cons.

Edad

Otro

FRe

(unitario)

PARCIAL

FACTOR DE DEMÉRITO

PZA

2.00

10

$6,000.00

0.90

0.80

1.00

0.72

$4,320.00

$8,640.00

PZA

1.00

15

$3,500.00

0.90

0.90

1.00

0.81

$2,835.00

$2,835.00

PZA

1.00

15

$5,000.00

0.95

0.90

1.00

0.86

$4,275.00

$4,275.00

PZA

1.00

3

$9,500.00

1.00

1.00

1.00

1.00

$9,500.00

$9,500.00

0.10

SUMA: $

0.90

VIDA UTIL

80.00

EDAD

5.00

25,250.00

0.94

Nota: Indicar p=privativas; c=comunes

SUBTOTAL PRIVATIVAS:$

MARES JIMENEZ DONOVAN MARIO

10

SUBTOTAL COMUNES: $

29,164.10

INDIVISO %

100

TOTAL: $

29,264.10

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AVALUO No.01

IX.- ENFOQUE DE COSTOS. a) DEL TERRENO: M2.

LOTE TIPO

1,542.00

VALOR COMPARATIVO DE MERCADO:

$/m²

TERRENO

ESTIMACIÓN DEL VALOR DEL TERRENO: FRACCIÓN

SUPERFICIE:

VALOR UNIT.

m²

$/m²

TOTAL

120.00

1,542.00

TOTAL:

120.00

COEFICIENTE

MOTIVO COEFICIENTE

VALOR UNITARIO RESULTANTE

PARCIAL: $

1,542.00

185,040.00

SUMA (a): $

185,040.00

1.00

VALOR

100.00%

INDIVISO

SUBTOTAL $

185,040.00

b) DE LAS CONSTRUCCIONES: ESTIMACIÓN DEL VALOR DE LAS CONSTRUCCIONES: TIPO:

1

USO o DESTINO DE

ÁREA

V.R.N.

FACTOR DE

V.N.R.

VALOR

LAS CONSTRUCCIONES

m²

(unitario)

DEMÉRITO

(unitario)

PARCIAL: $

210.00

3,542.37

0.94

3,343.11

702,053.45

CASA HABITACIÓN

TOTAL

210.00

m²

SUBTOTAL (b): $

702,053.45

SUBTOTAL (c): $

29,264.10

c) INSTALACIONES ESPECIALES, ELEMENTOS ACCESORIOS Y OBRAS COMPLEMENTARIAS: (Ver desglose:)

%PARA DE PARTICIPACIÓN DATOS GRAFICA: Terr. Const. Inst.

3%

185,040.00 702,053.45 29,264.10 20%

VALOR FÍSICO o V.N.R. :

(a+b+c) $

916,357.55

Terr.

Const.

77%

Inst.

4363.607402

MARES JIMENEZ DONOVAN MARIO

11

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X.- ENFOQUE DE INGRESOS. a).- IMPORTE DE DEDUCCIONES: VACÍOS

4%

IMP. PREDIAL SERV. DE AGUA

3%

CONS/ MANT

8%

ADMÓN.

3.00%

ENERG. ELÉC.

3.00%

DEDUCC. FISCALES (ISR) I.S.R

SEGUROS

2.00%

OTROS

TOTAL DEDUCCIONES :

23.00%

b).- CALCULO DE TASA: CONCEPTO

T

A

S

A

S

7%

8%

9%

10%

11%

12%

0-5

5 - 20

20-40

40-50

50-60

MAS DE 60

MAS DE 60

50-60

40-50

20-40

5 - 20

TERMINADA

NUEVA

MUY BUENO

BUENO

REGULAR

MALO

RUINOSO

REGULAR

DEFICIENTE

MALO

Terr = Const.

Terr > Const

Terr > Const

HASTA 3-1

MAYOR 3-1

EDAD (años) calificación

1

VIDA ÚTIL REMANENTE calificación

1

ESTADO DE CONSERV. calificación

1

PROYECTO

MUY BUENO

BUENO

calificación

ADECUADO 1

REL. SUP. (TERR/CONST)

Const > Terr

Const > Terr

Const > Terr

MAYOR 3-1

HASTA 3-1

HASTA 2-1

calificación

1

USO DEL INMUEBLE

CASA

EDIF. PROD.

DEPTO/CASA

OFNA/LOCAL

OFNA/LOCAL

BODEGA/

INMUEBLE

UNIF.

HAB-COM.

CONDOMINIO

CONDOMINIO

UNIF.

INDUSTRIA

calificación

1

CLASIF. ZONA

LUJO

1er ORDEN

2o. ORDEN

3er ORDEN

PROL. SERV.COM.

Proll. SERV/INC.

1.4286

1.5714

1.7143

calificación

1

SUMA CALIF.

1

2

4

CAPITALIZACIÓN

1.0000

1.1429

1.2857

TASAS PARCIALES

1.0000

2.2857

5.1429

TASA RESULTANTE:

8.43%

DETERMINACIÓN DEL VALOR POR CAPITALIZACIÓN DE RENTAS: TIPO T-1

DESTINO: HABITACIONAL

SUPERFICIE: VALOR/m² 210.00

TOTAL:

RENTA MENS.

55.00

11,550.00

210.00

RENTA BRUTA MENSUAL: Red. $ TOTAL DEDUCCIONES:

23.00%

RENTA NETA MENSUAL:

8,893.50

RENTA NETA ANUAL:

2,656.50

106,722.00

CAPITALIZANDO LA RENTA ANUAL AL:

8.43%

TASA DE CAPITALIZACIÓN APLICABLE AL CASO, RESULTA UN VALOR DE: P.U. $/M2.

MARES JIMENEZ DONOVAN MARIO

11,550.00

12

$

1,266,193.22

$6,029.49

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XI.- RESUMEN DE LOS VALORES OBTENIDOS.

DATOS PARA GRAFICA MERC.

867,000

FÍSICO

916,000

INGRESOS

1,266,000

MERC.

-32% -28% INGRESOS 100%

Valor Comparativo de mercado Valor Físico o C.R.N. Valor de Capitalización de Rentas

FÍSICO

867,090.00 916,357.55 1,266,193.22

VCM=20%= $173,418.00 VF=70%= $641,450.29 VCR=10%= $126,619.32

XII.- CONSIDERACIONES PREVIAS A LA CONCLUSIÓN. Para laconclusión del valor comercial se hizo la ponderación del 70% para el valor fisico, el 20% para el valor comparativo de mercado y el 10% para el valor de capitalización de rentas.

XIII.- CONCLUSIÓN DEL AVALÚO. Los valores estimados en el presente avalúo, están calculados con cifras al: VALOR COMERCIAL:

$941,487.61 (NOVECIENTOS CUARENTA Y UN MIL CUATROCIENTOS OCHENTA Y SIETE PESOS 61/100 M.N.)

VALUADOR:

ING. DONOVAN M. MARES

MARES JIMENEZ DONOVAN MARIO

13

2004310064

INSTITUTO

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OFERTA DE RENTAS

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AVALUO No.01

OFERTA DE RENTAS

INSTITUTO POLITECNICO NACIONAL ESCUELA SUPERIOR DE INGENIERIA Y ARQUITECTURA UNIDAD ZACATENCO

AVALUO No.01

OFERTA DE RENTAS

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AVALUO No.01

OFERTA DE RENTAS

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AVALUO No.01

OFERTA DE RENTAS

INSTITUTO POLITECNICO NACIONAL ESCUELA SUPERIOR DE INGENIERIA Y ARQUITECTURA UNIDAD ZACATENCO

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OFERTA DE RENTAS

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OFERTA DE TERRENOS

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AVALUO No.01

OFERTA DE TERRENOS

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AVALUO No.01

OFERTA DE TERRENOS

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AVALUO No.01

OFERTA DE TERRENOS

INSTITUTO POLITECNICO NACIONAL ESCUELA SUPERIOR DE INGENIERIA Y ARQUITECTURA UNIDAD ZACATENCO

AVALUO No.01

OFERTA DE TERRENOS

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AVALUO No.01

OFERTA DE TERRENOS

INSTITUTO POLITECNICO NACIONAL ESCUELA SUPERIOR DE INGENIERIA Y ARQUITECTURA UNIDAD ZACATENCO AVALUO No.01

OFERTA DE VENTAS

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AVALUO No.01

OFERTA DE VENTAS

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AVALUO No.01

OFERTA DE VENTAS

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AVALUO No.01

OFERTA DE VENTAS

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AVALUO No.01

OFERTA DE VENTAS

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INSTITUTO POLITECNICO NACIONAL ESCUELA SUPERIOR DE INGENIERIA Y ARQUITECTURA UNIDAD ZACATENCO AVALUO No.01

OFERTA DE VENTAS

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INMUEBLE VALUADO

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 

AVALÚO No. A-CH-001

Habitación



DONDE LA

INSPIRACION SURGE DE TUS IDEAS

PTO. COZUMEL No. 192 COL. CASAS ALEMAN C.P. 07580 DEL. GUSTAVO A. MADERO, MEXICO D.F. TEL. 27-34-10-28

FOTO DEL INMUEBLE

Calle: LA PAZ Número: 38 Colonia: SAN CRISTÓBAL Municipio: ECATEPEC Código Postal: 55000 Entidad Federativa: EDO. MÉXICO Fecha del avalúo: CONCLUSIÓN DEL AVALÚO:

03-08

20-ago-09 VALOR COMERCIAL:

1

$298,739.00

 



DONDE LA

INSPIRACION SURGE DE TUS IDEAS

PTO. COZUMEL No. 192 COL. CASAS ALEMAN C.P. 07580 DEL. GUSTAVO A. MADERO, MEXICO D.F. TEL. 27-34-10-28

AVALÚO No. A-CH-001 Habitación

II.- DATOS GENERALES. PERITO VALUADOR:

Esteban Javier Pérez Soltero

ESPECIALIDAD

Inmuebles.

REGISTRO DE LA :

96010742

INMUEBLE QUE SE VALÚA:

Casa habitación.

RÉGIMEN DE PROPIEDAD:

Privada

PROPIETARIO DEL INMUEBLE:

C. Manuel González Flores

USO DEL AVALÚO:

Para su posible venta.

PROPÓSITO DEL AVALÚO:

Determinar el valor comercial.

: UBICACIÓN DEL INMUEBLE:

Calle: LA PAZ Número: 38 Colonia: SAN CRISTÓBAL Municipio: ECATEPEC Código Postal: 55000 Entidad Federativa: EDO. MÉXICO

NÚMERO DE CUENTA PREDIAL:

No se proporciono este dato.

NÚMERO DE CUENTA DE AGUA:

No se proporciono este dato.

III.- CARACTERÍSTICAS URBANAS. Habitacional.

CLASIFICACIÓN DE LA ZONA:

Casas Habitación de 2 y 3 niveles, tipo medio bajo.

TIPO DE CONSTRUCCIÓN DOMINANTE EN LA CALLE: ÍNDICE DE SATURACIÓN EN LA ZONA:

80%

DENSIDAD DE POBLACIÓN:

Alta. Media (producida por vehículos automotriz)

CONTAMINACIÓN AMBIENTAL:

Habitacional.

USO DEL SUELO:

VÍAS DE ACCESO, IMPORTANCIA Y CONDICIONES DE Av. Revolución (regular), Av. López Portillo (buena) y Av. Vía Morelos (malas condiciones) LAS MISMAS: SERVICIOS PÚBLICOS:

03-08

Abastecimiento de Agua Potable:

Mediante tomas domiciliarias

Alcantarillado:

Combinado

Red de electrificación:

Mediante redes aéreas

Alumbrado Publico:

Luminarias, reflectores, candiles

Guarniciones:

Concreto Simple

Banquetas:

Concreto Simple

Vialidades:

8 mts aprox. de ancho

Pavimento:

Emulsión Asfáltica

EQUIPAMIENTO URBANO:

Parques y jardines, escuelas, iglesias, centros comerciales, canchas deportivas, centro de salud, bancos y vigilancia

OTROS SERVICIOS:

Red Telefónica:

Aérea

Gas :

L.P. en cilindros

Recolección de basura:

Pasa el camión

Vigilancia:

Privada

Señal de T.V.:

Televisión por cable

Transporte Urbano:

Microbús y Taxis 3

 



DONDE LA

INSPIRACION SURGE DE TUS IDEAS

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AVALÚO No. A-CH-001 Habitación

IV.- TERRENO. Al noroeste : Cerrada de la concordia Al sureste: Independencia Al noreste: Juárez Norte Al suroeste: Hidalgo

TRAMOS DE CALLE, CALLES TRANSVERSALES LIMÍTROFES Y ORIENTACIÓN:

LINDEROS Y COLINDANCIAS SEGÚN: Se trata de dos fracciones de terreno de las cuales se indican sus linderos, colindancias y superficies La primera ORIENTACIÓN

DISTANCIA

suroeste

4.07mts

con lotes 40 y 42

noreste

35.35mts

con calle Juárez norte

sureste

9.85mts

con lotes 37 y 39

noroeste

16.54mts

SUPERFICIE DEL TERRENO:

COLINDANCIAS

lote 35 cerrada de la concordia 55.69 m2

La segunda

SUPERFICIE DEL TERRENO: SUPERFICIE TOTAL DEL TERRENO SUPERFICIE DE CONSTRUCCIÓN: INDIVISO:

55.69 m2 55.69 m2 53.21 m2 %

TOPOGRAFÍA Y CONFIGURACIÓN:

Plana, de forma regular

NÚMERO DE FRENTES:

Uno

CARACTERÍSTICAS PANORÁMICAS:

Urbana

DENSIDAD HABITACIONAL: INTENSIDAD DE CONSTRUCCIÓN:

133.65m2 máximo de construcción

SERVIDUMBRES y/o RESTRICCIONES:

No existe

CROQUIS DE LOCALIZACIÓN:

NORTE

03-08

4

 

AVALÚO No. A-CH-001



DONDE LA

INSPIRACION SURGE DE TUS IDEAS

PTO. COZUMEL No. 192 COL. CASAS ALEMAN C.P. 07580 DEL. GUSTAVO A. MADERO, MEXICO D.F. TEL. 27-34-10-28

Habitación

V.- DESCRIPCIÓN DEL INMUEBLE. Casa-Habitación: en terreno de topografía plana de forma regular, desarrollada en dos niveles con la siguiente distribucion: En planta baja: una cocina, sala comedor y patio de servicio, cisterna , una escalera, garaje y escalera de servicio. En planta alta: 1 Recamara principal, 1 Recamara Secundaria y 1 baño

USO ACTUAL:

Mediano moderno

TIPOS DE CONSTRUCCIÓN: TIPO 1:

CALIDAD Y CLASIFICACIÓN:

TIPO 1: T-1

TIPO 1

CLASIFICACIÓN

SUP.

EDAD APROX.

T-1

DOS

55.69

20

NÚMERO DE NIVELES:

2

EDAD APROXIMADA:

20

VIDA ÚTIL REMANENTE:

40

VIDA TOTAL:

60

ESTADO DE CONSERVACIÓN:

Buena

CALIDAD DEL PROYECTO:

Mala

UNIDADES SUSCEPTIBLES DE RENTARSE: Una la casa habitación

VI.- ELEMENTOS DE LA CONSTRUCCIÓN. a) OBRA NEGRA O GRUESA: CIMIENTOS:

Se supone losa de cimentación (balsa o plataforma)

ESTRUCTURA:

A base de marcos y muros de carga con refuerzos horizontales y verticales

MUROS:

Tabique rojo recocido de 14 cm. de espesor

ENTREPISOS:

Losa de concreto armado de 10 cm. de espesor

TECHOS:

Horizontales, dos aguas

AZOTEAS:

Enladrillado e Impermeabilizada

BARDAS:

De tabique ligero a muros medianeros

03-08

5

VIDA ÚTIL VIDA REMANENTE 60

40

 



DONDE LA

INSPIRACION SURGE DE TUS IDEAS

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AVALÚO No. A-CH-001 Habitación

b) REVESTIMIENTOS Y ACABADOS INTERIORES: APLANADOS INTERIORES:

Aplanados a base de yeso y aplicación de pintura vinílica en sala-comedor, recamaras, área de escaleras, cocina y baño están aplanados de mortero (cemento, arena y cal) y recubierto con azulejo.

APLANADOS EXTERIORES:

A base de mortero y aplicación de pintura vinílica

PLAFONES:

Aplanado de yeso con aplicación de pintura vinílica

LAMBRINES:

No existen

PISOS:

Son de concreto y recubiertos con loseta cerámica en planta baja y baño y en recamaras con loseta vinílica

ESCALERAS:

Rampa de concreto armado con escalones pulidos a grano fino de mármol

PINTURA:

Vinílica en general

RECUBRIMIENTOS ESPECIALES:

No se cuenta con este tipo de acabado

c) CARPINTERÍA:

Puertas de recamaras y baño

d) INSTALACIONES HIDRÁULICAS Y SANITARIAS:

Hidráulicas: ocultas con ramaleo de tubería de cobre Sanitaria : a base de PVC sanitario; al exterior con tubería de albañal

MUEBLES DE BAÑO / COCINA:

W.C., lavabo y tarja y barra hecha de concreto y recubierta de loseta

e) INSTALACIONES ELÉCTRICAS:

Ocultas y completas con salidas normales

f) PUERTAS Y VENTANERÍA:

Puertas: de madera y cancelaría de fierro Ventanas: cancelaría de fierro en totalidad de la casa

HERRERÍA:

Protecciones en ventanas y puertas de fierro

g) VIDRIERÍA:

Cristal esmerilado en puertas y cristal translucido en ventanas de 4mm de espesor

h) CERRAJERÍA:

En recamaras a base de chapas de bola

i) FACHADA:

A base de mortero y aplicación de pintura vinílica, existen ventanas de cancelaría de fierro con geometría regular

j) INSTALACIONES ESPECIALES, ELEMENTOS ACCESORIOS Y OBRAS COMPLEMENTARIAS: ( Ver detalle en hoja específica.) áreas jardinadas, canchas deportivas, juegos infantiles y salón de eventos

03-08

6

 



DONDE LA

INSPIRACION SURGE DE TUS IDEAS

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AVALÚO No. A-CH-001 Habitación

VII.- DEFINICIONES.

DEFINICIONES: Existen tres enfoques de valuación: el Comparativo de Mercado, de Costos y de Ingresos.

ENFOQUE COMPARATIVO DE MERCADO: Este enfoque involucra la recopilación de información pertinente del mercado de los bienes similares al bien valuado, analizando la oferta y demanda, para poder llegar a un indicador que permita establecer el precio más probable de venta para los bienes que se están valuando. Al resultado obtenido por este enfoque, se le denomina VALOR COMPARATIVO DE MERCADO. ENFOQUE DE COSTOS: Se basa en el costo de reproducción o de reemplazo de un bien similar al analizado a la fecha del avalúo; al resultado de este análisis se le denomina COSTO DE REPOSICIÓN NUEVO (C.R.N.). Si el bien no es nuevo, su valor se afectará por los diversos factores de depreciación y obsolescencia aplicables, según sea el caso. Al resultado obtenido por este enfoque, se le denomina VALOR FÍSICO o COSTO NETO DE REPOSICIÓN. ENFOQUE DE INGRESOS: Este enfoque considera el valor presente de los beneficios futuros, derivados del bien a valuar y es generalmente medido a través de la capitalización de un nivel específico de ingresos. Al resultado obtenido por este enfoque, se le denomina VALOR DE CAPITALIZACIÓN DE RENTAS. VALOR COMERCIAL (Valor Justo de Mercado): Es el resultado del análisis y ponderación de los enfoques valuatorios: Comparativo de Mercado, Ingresos y/o Costos. Es el precio estimado por el cual una propiedad se intercambiaría en la fecha del avalúo entre un comprador y un vendedor actuando por voluntad propia, en una transacción sin intermediarios, con un plazo razonable de exposición, donde ambas partes actúan con conocimiento de los hechos pertinentes, con prudencia y sin compulsión. consideraciones que afecten al inmueble para bien o par mal

03-08

7

 

AVALÚO No. A-CH-001



DONDE LA

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Habitación

VIII.- ENFOQUE COMPARATIVO DE MERCADO. INMUEBLES SIMILARES EN VENTA:

No. IN1

Colonia

Calle

Fraccionamiento Villa del Real

Privada Fabriano Mza. 8

Teléfono

Informante

(55) 59-35-16-18

Century 21 Enlace

IN2

Las Americas

Simón Bolívar

(55) 41-97-49-75

Bandín Haro

IN3

Villa de las Flores

Cda. Tollocan

(55) 53-70-84-84

Coldwell Banker Arboleda

IN4

Los Héroes Coacalco II

Mza. 40

(55) 55-14-01-06

Gan Edén Inmobiliaria

IN5

Los Héroes Tecamac I

56-01-42-04

Grupo Vive

No.

Oferta

Sup.

No. Lte. 3

Lte. 7

Factores de Homologación

$/m² NEG.

UBIC.

SUP.

CALID.

EDO. CONS.

$/m² OTRO

FRe

1

350,000.00

51.00

6,862.75

0.90

1.05

1.00

1.00

0.95

1.00

0.90

6,161.03

2

460,000.00

60.00

7,666.67

0.90

1.00

1.00

0.95

0.95

0.90

0.73

5,604.53

3

400,000.00

62.00

6,451.61

0.90

1.00

1.00

0.95

0.95

1.00

0.81

5,240.32

4

440,000.00

62.00

7,096.77

0.90

1.00

1.00

1.00

0.95

1.00

0.86

6,067.74

5

350,000.00

62.00

5,645.16

0.90

1.00

1.00

1.00

0.95

1.00

0.86

4,826.61

VALOR HOMOLOGADO: EN N.R. $/m² SUPERFICIE DE CONSTRUCCIÓN:

m2

SUBTOTAL:

$

MONTO ADICIONAL A CONSIDERAR:

$

VALOR COMPARATIVO DE MERCADO:

$

0.10 0.90

Factores utilizados: Negociación Es el facto que a juicio del perito valuador, con base en las observaciones del mercado en operaciones de contado, ajusta al precio de la oferta. Ubicación :

Este factor califica la localización física de la oferta vs. el inmueble valuado, así como el corredor de valor

Superficie

En función de la superficie de la OFERTA con respecto al predio valuado

Calidad

Es el facto que considera las diferencias entre la oferta y el inmueble a valuar, relacionado con el tipo y calidad de construcción.

Edo. Cons. Uso suelo Colonia Edad

03-08

Considera las diferencias del nivel de deterioro entre la oferta y el inmueble valuado.

del Considera las diferencias en el uso del suelo entre el inmueble a valuar y las ofertas Considera las diferencias que existen entre la colonia donde se ubica el inmueble y las colonias de las ofertas Considera la diferencia de edad entre el inmueble a valuar y las ofertas

8

5,580.05 5,580.00 53.21 5,580.00 296,911.80

 

AVALÚO No. A-CH-001



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Habitación

ANÁLISIS COMPARATIVO DE MERCADO DEL TERRENO. TERRENOS SIMILARES EN VENTA:

No. T1

Colonia Villa de Guadalupe Xalostoc Se encuentra en ecatepec Edo. de México

T2

Teléfono (55) 55-25-20-45

Informante Orobrama Bienes Raíces , S.A. de C.V.

Teyahualco Fraccionamiento el membrillo Se encuentra en Tultepec Edo. de México

(55) 41-68-20-95

INARMEX

T3

San pablo de las Salina fraccionamiento la esperanza Se encuentra en Tultitlan Edo. de México

(55) 13-24-01-35

Grupo Inmobiliario Industrial de México

T4

San Carlos Diagonal 1 Mza 1 Se encuentra en ecatepec Edo. de México

45-97-27-07

Lic. Dileri Olmedo Rosales

T5

No. 1 2 3 4 5

3ra. Cerrada de toltecas lote 7A

Oferta 350,000.00 260,000.00 220,000.00 290,000.00 412,500.00

Sup. 96.00 204.00 80.00 145.00 125.00

Calle calle 76

No.

Sta. Clara Coatitla

$/m² 3,645.83 1,274.51 2,750.00 2,000.00 3,300.00

7A

Ma. Guadalupe Angulo

Factores de Homologación NEG.

UBIC.

ZONA

0.90 0.90 0.90 0.90 0.90

0.90 1.20 1.00 1.10 1.00

1.20 1.10 1.00 1.00 1.00

FORMA

SUP.

OTRO

1.00 0.80 1.00 1.00 0.80 1.00 1.00 0.80 1.00 1.00 0.80 1.00 1.00 0.80 1.00 VALOR HOMOLOGADO: EN N.R. $/m²

FRe 0.78 0.95 0.72 0.79 0.72

$/m² 2,835.00 1,211.29 1,980.00 1,584.00 2,376.00 1,997.26 1,997.00 1,591.76

Factores Utilizados: Negociación

Es el facto que a juicio del perito valuador, con base en las observaciones del mercado en operaciones de contado, ajusta al precio de la oferta.

Ubicación :

Este factor califica la localización física de la oferta vs. el inmueble valuado

Zona:

Califica el entorno de la oferta vs. el inmueble valuado, así como el corredor de valor

Forma :

Es el resultado de calificar la irregularidad de la oferta respecto al inmueble valuado

Superficie

En función de la superficie de la OFERTA con respecto al predio valuado

Uso del Suelo Considera las diferencias e el uso del suelo entre el inmueble a valuar y las ofertas Colonia

03-08

Considera las diferencias en el tipo de colonia entre el inmueble a valuar y las ofertas

9

 

AVALÚO No. A-CH-001



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ANÁLISIS COMPARATIVO DE MERCADO EN RENTA. INMUEBLES SIMILARES EN RENTA:

No.

Colonia

Calle

No.

Teléfono

Informante

R1

Hacienda de cuautitlan

Hacienda del Nogal Mza 13 lte 20

140

(55) 52-60-16-64

Administracion Amsterdam

R2

Hacienda de cuautitlan

Hacienda de las arboledas

(55) 53-70-84-84

Colwelld Banker Arboleda

R3

Los Heroes Tecamac I

Calle bosque de Francia lote 2

130

(55) 52-60-16-64

Administracion Amsterdam

R4

Villa de las flores 2da. Seccion

Dalias

224

(55) 55-11-01-33

Anpro Inmobiliaria

R5

Jardines de Sta. Clara

Calle 9

218

044-55-19-27-89-38

Sr. Salvador Carbo

Factores de Homologación

No.

Oferta

Sup.

$/m²

1 2 3 4 5

2,000.00 3,500.00 2,000.00 3,000.00 3,800.00

55.00 99.00 55.00 100.00 150.00

36.36 35.35 36.36 30.00 25.33

NEG.

UBIC.

SUP.

0.90 0.90 0.90 0.90 0.90

1.10 1.10 1.10 1.00 1.10

0.95 0.80 1.00 0.80 0.80

CALID.

Edo Cons

OTRO

1.00 0.95 1.00 1.00 1.10 1.00 1.00 0.95 1.00 1.00 0.95 1.00 0.90 0.95 1.20 VALOR HOMOLOGADO: EN N.R. $/m²

FRe 0.89 0.87 0.94 0.68 0.81

0.10 0.90

FACTORES UTILIZADOS: Negociación Es el facto que a juicio del perito valuador, con base en las observaciones del mercado en operaciones de contado, ajusta al precio de la oferta. Ubicación :

Este factor califica la localización física de la oferta vs. el inmueble valuado

Superficie

Este factor califica la superficie de la oferta con respecto al inmueble valuado.

Calidad

Es el facto que considera las diferencias entre el inmueble a valuar y la oferta, en relación al tipo y calidad de construcción.

Edo. Cons

Considera las diferencias del nivel de deterioro entre la oferta y el inmueble valuado

Uso de suelo Considera las difererencias e el uso del suelo entre el inmueble a valuar y las ofertas Considera las diferencias que existen entre la colonia donde se ubica el inmueble y las colonias de las ofertas Colonia Edad

03-08

Considera la diferencia de edad entre el inmueble a valuar y las ofertas

10

$/m² 32.49 30.80 34.20 20.52 20.59 27.72 28.00

 

AVALÚO No. A-CH-001

Habitación



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j) INSTALACIONES ESPECIALES, ELEMENTOS ACCESORIOS Y OBRAS COMPLEMENTARIAS: p/c

INSTALACIONES ESPECIALES:

Unidad

Cantidad

EDAD

V.R.N. (unitario)

FACTOR DE DEMÉRITO Cons.

Edad

Otro

FRe

V.N.R.

VALOR

(unitario)

PARCIAL

SUMA

p/c

ELEMENTOS ACCESORIOS: Escalera Metálica

Unidad

pza

Cantidad

1

EDAD

10

V.N.R.

VALOR

(unitario)

V.R.N.

Cons.

Edad

Otro

FRe

(unitario)

PARCIAL

$6,500.00

0.8

0.8

1.0

0.64

$4,160.00

$4,160.00

FACTOR DE DEMÉRITO

SUMA p/c

OBRAS COMPLEMENTARIAS: Bardas Cisterna Cocina hecha en obra CONSTANTE CONSTANTE

Unidad

Cantidad

EDAD

V.R.N.

FACTOR DE DEMÉRITO

(unitario)

Cons.

Edad

Otro

FRe

$4,160.00

V.N.R.

VALOR

(unitario)

PARCIAL $6,708.82

m2

23.23

3

$320.00

0.95

0.95

1.00

0.90

$288.80

pza

1.00

3

$5,500.00

0.90

0.95

1.00

0.86

$4,702.50

$4,702.50

pza

1.00

3

$15,000.00

1.00

0.95

1.00

0.95

$14,250.00

$14,250.00

1.00

1.00

1.00

1.00

0.10

SUMA: $

0.90

VIDA ÚTIL

80.00

EDAD

5.00

25,661.32

0.94

Nota: Indicar p=privativas; c=comunes

SUBTOTAL PRIVATIVAS:$ SUBTOTAL COMUNES: $

29,821.32

INDIVISO % TOTAL: $

03-08

11

29,821.32

 

AVALÚO No. A-CH-001



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Habitación

IX.- ENFOQUE DE COSTOS. a) DEL TERRENO: M2.

LOTE TIPO

1,997.00

VALOR COMPARATIVO DE MERCADO:

$/m²

TERRENO

ESTIMACIÓN DEL VALOR DEL TERRENO: FRACCIÓN

TOTAL:

SUPERFICIE:

VALOR UNIT.

m²

$/m²

55.69

1,591.76

COEFICIENTE

MOTIVO COEFICIENTE

VALOR UNITARIO RESULTANTE

PARCIAL: $

1,591.76

88,645.38

SUMA (a): $

88,645.38

1.00

55.69

VALOR

100.00%

INDIVISO

SUBTOTAL $

88,645.38

b) DE LAS CONSTRUCCIONES: ESTIMACIÓN DEL VALOR DE LAS CONSTRUCCIONES: TIPO:

1

USO o DESTINO DE

ÁREA

C.R.N.

FACTOR DE

V.N.R.

VALOR

LAS CONSTRUCCIONES

m²

(unitario)

DEMÉRITO

(unitario)

PARCIAL: $

55.69

4,800.00

0.80

3,840.00

213,849.60

CASA HABITACIÓN

TOTAL

55.69

m²

SUBTOTAL (b): $

213,849.60

SUBTOTAL (c): $

29,821.32

c) INSTALACIONES ESPECIALES, ELEMENTOS ACCESORIOS Y OBRAS COMPLEMENTARIAS: (Ver desglose:)

%PARA DE PARTICIPACIÓN DATOS GRAFICA: Terr. Const. Inst.

9%

88,645.38 213,849.60 29,821.32 27%

VALOR FÍSICO o V.N.R. :

Terr. Const.

64%

Inst.

5967.252657

03-08

12

(a+b+c) $

332,316.30

 

AVALÚO No. A-CH-001



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X.- ENFOQUE DE INGRESOS. a).- IMPORTE DE DEDUCCIONES: VACÍOS

4%

IMP. PREDIAL SERV. DE AGUA

3%

CONS/ MANT

8%

ADMÓN.

3.00%

ENERG. ELÉC.

3.00%

DEDUCC. FISCALES (ISR) I.S.R

SEGUROS

2.00%

OTROS

TOTAL DEDUCCIONES :

23.00%

b).- CALCULO DE TASA: CONCEPTO

T

A

S

A

S

7%

8%

9%

10%

11%

12%

0-5

5 - 20

20-40

40-50

50-60

MAS DE 60

MAS DE 60

50-60

40-50

20-40

5 - 20

TERMINADA

NUEVA

MUY BUENO

BUENO

REGULAR

MALO

RUINOSO

DEFICIENTE

MALO

EDAD (años) calificación

1

VIDA ÚTIL REMANENTE calificación

1

ESTADO DE CONSERV. calificación

1

PROYECTO

MUY BUENO

BUENO

ADECUADO

REGULAR

calificación

1

REL. SUP. (TERR/CONST)

Const > Terr

Const > Terr

Const > Terr

MAYOR 3-1

HASTA 3-1

HASTA 2-1

calificación

Terr = Const.

Terr > Const

Terr > Const

HASTA 3-1

MAYOR 3-1

1

USO DEL INMUEBLE

CASA

EDIF. PROD.

DEPTO/CASA

OFNA/LOCAL

OFNA/LOCAL

BODEGA/

INMUEBLE

UNIF.

HAB-COM.

CONDOMINIO

CONDOMINIO

UNIF.

INDUSTRIA

calificación

1

CLASIF. ZONA

LUJO

1er ORDEN

2o. ORDEN

3er ORDEN

PROL. SERV.COM.

Proll. SERV/INC.

calificación

2

SUMA CALIF.

1

1

3

2

1

CAPITALIZACIÓN

1.0000

1.1429

1.2857

1.4286

1.5714

TASAS PARCIALES

1.0000

1.1429

3.8571

2.8571

1.5714

1.7143

TASA RESULTANTE:

10.43%

DETERMINACIÓN DEL VALOR POR CAPITALIZACIÓN DE RENTAS: TIPO T-1

DESTINO: Habitacion

SUPERFICIE: VALOR/m² 55.69

RENTA MENS.

28.00

1,559.32

TOTAL:

RENTA BRUTA MENSUAL: Red. $ TOTAL DEDUCCIONES:

23.00%

RENTA NETA MENSUAL:

1,200.68

RENTA NETA ANUAL:

358.64

14,408.12

CAPITALIZANDO LA RENTA ANUAL AL:

10.43%

TASA DE CAPITALIZACIÓN APLICABLE AL CASO, RESULTA UN VALOR DE: P.U. $/M2.

03-08

1,559.32

13

#¡DIV/0!

$

138,160.02

 



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AVALÚO No. A-CH-001

Habitación

XI.- RESUMEN DE LOS VALORES OBTENIDOS.

DATOS PARA GRAFICA MERC.

297,000

115% MERC.

FÍSICO

332,000

141% FÍSICO

INGRESOS

138,000

100% INGRESOS

Valor Comparativo de mercado Valor Físico o C.R.N. Valor de Capitalización de Rentas

296,911.80 332,316.30 138,160.02

VALOR PONDERADO Valor Comparativo de mercado Valor Físico o C.R.N. Valor de Capitalización de Rentas

40% $118,764.72 50% $166,158.15 10% $13,816.00 $298,738.87

XII.- CONSIDERACIONES PREVIAS A LA CONCLUSIÓN. EL VALOR COMERCIAL ES EL VALOR PONDERADO DEL ANÁLISIS DEL VALOR DE MERCADO CONSIDERANDO EL 40%, EL VALOR FÍSICO 50% Y EL VALOR DE CAPITALIZACIÓN 10% DÁNDONOS COMO RESULTADO VALOR COMERCIAL

XIII.- CONCLUSIÓN DEL AVALÚO. Los valores estimados en el presente avalúo, están calculados con cifras al: VALOR COMERCIAL:

$298,739.00

(DOSCIENTOS NOVENTA Y OCHO MIL SETECIENTOS TREINTA Y NUEVE PESOS 00/100 M.N.)

VALUADOR: Pérez Soltero Esteban Javier

03-08

14

 

AVALÚO No. A-CH-001



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FOTOS INMUEBLE A VALUAR

INMUEBLE A VALUAR

COCINA

RECAMARA

SALA

COMEDOR

BAÑO

Habitación

 

AVALÚO No. A-CH-001



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FOTOS MERCADO INMUEBLES SIMILARES

(IN 1) FACHADA

(IN 1) SALA COMEDOR

(IN 2) FACHADA

(IN 2) RECAMARA

(IN 3) FACHADA

(IN 3) SALA COMEDOR

Habitación

 

AVALÚO No. A-CH-001



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FOTOS MERCADO INMUEBLES SIMILARES

(IN 4) FACHADA

(IN 4) SALA COMEDOR

(IN 5) FACHADA

Habitación

 

AVALÚO No. A-CH-001



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PTO. COZUMEL No. 192 COL. CASAS ALEMAN C.P. 07580 DEL. GUSTAVO A. MADERO, MEXICO D.F. TEL. 27-34-10-28

FOTOS MERCADO TERRENOS SIMILARES

(T1) TERRENO

(T2) TERRENO

(T3) TERRENO

(T4) TERRENO

(T5) TERRENO

Habitación

 

AVALÚO No. A-CH-001



DONDE LA

INSPIRACION SURGE DE TUS IDEAS

PTO. COZUMEL No. 192 COL. CASAS ALEMAN C.P. 07580 DEL. GUSTAVO A. MADERO, MEXICO D.F. TEL. 27-34-10-28

FOTOS MERCADO RENTA SIMILARES

(R1) FACHADA

(R2) FACHADA

(R3) FACHADA

(R4) FACHADA

(R5) FACHADA

Habitación

 

CONSULTORIA Y AVALUOS RAYA S.A. DE C.V. AVALÚO No.

A-CH-01

Calle: Huitzilin Número: 99 Colonia: San Martín xochinahuac Delegación: Azcapotzalco Código Postal: 02120 Entidad Federativa: Distrito federal Fecha del avalúo: 20 de Agosto de 2009 VALOR COMERCIAL: $1,504,343.00

CONCLUSIÓN DEL AVALÚO:

    Alejandro Raya Aguilar 1 

CONSULTORIA Y AVALUOS RAYA S.A. DE C.V. AVALÚO No. A-CH-01

II.- DATOS GENERALES. PERITO VALUADOR: C. Alejandro Raya Aguilar ESPECIALIDAD: En inmuebles REGISTRO DE LA:2004310831 INMUEBLE QUE SE VALÚA: Casa habitación RÉGIMEN DE PROPIEDAD: Privado PROPIETARIO DEL INMUEBLE: C. Martha H. Gonzaléz Jimenéz USO DEL AVALÚO: Para su posible venta PROPÓSITO DEL AVALÚO: Determinar su valor comercial : Calle: Huitzilin

UBICACIÓN DEL INMUEBLE:

Número: 99 Colonia: San Martín xochinahuac Delegación: Azcapotzalco Código Postal: 02120 Entidad Federativa: Distrito federal NÚMERO DE CUENTA PREDIAL: 050985040000 NÚMERO DE CUENTA DE AGUA: 16-51-818-513-01-000-4

III.- CARACTERÍSTICAS URBANAS. CLASIFICACIÓN DE LA ZONA: Habitacional TIPO DE CONSTRUCCIÓN DOMINANTE EN LA CALLE: Casa habitacion de 3 niveles, tipo medio ÍNDICE DE SATURACIÓN EN LA ZONA: 98% DENSIDAD DE POBLACIÓN: Media CONTAMINACIÓN AMBIENTAL: Contaminacion visual por pancartas y autos abandonados USO DEL SUELO: Habitacional VÍAS DE ACCESO, IMPORTANCIA Y CONDICIONES DE LAS MISM AS: Av. Aquiles Serdan, Av. 16 de Septiembre y Av. El Rosario

SERVICIOS PÚBLICOS: Servicios publicos basicos completos EQUIPAMIENTO URBANO: Escualas primarias y jardin de niños, Mercado, Complejo comercial, Banco, Iglasias, Parques, señalizacion en calles

  Alejandro Raya Aguilar 2 

 

CONSULTORIA Y AVALUOS RAYA S.A. DE C.V. AVALÚO No. A-CH-01

IV.- TERRENO. TRAMOS DE CALLE, CALLES TRANSVERSALES LIMÍTROFES Y ORIENTACIÓN: Av. El Rosario al Norte, Andador 1 al Este, Calle Huitzilin al Sur, Av. Puente de Guerra al Oeste. LINDEROS Y COLINDANCIAS SEGÚN: Escritura No 043838 del volumen tercero, tomo segundo del instrumento un mil doscientos y cuatro ante notario publico Maestro Victor R. Aguilar M. de la Notaria 174 ORIENTACIÓN

DISTANCIA

COLINDANCIAS Lote 14 y lote 4

NW

14.200

SW

10.000

Calle Huitzilin

NE

14.200

Lote 5 y lote 6

SE

10.000

SUPERFICIE DEL TERRENO:

Lote 12 m2

142.00

La segunda

SUPERFICIE DEL TERRENO:

142.00 m 2

SUPERFICIE TOTAL DEL TERRENO

142.00 m 2

SUPERFICIE DE CONSTRUCCIÓN:

162.00 m 2 100.000 %

INDIVISO: TOPOGRAFÍA Y CONFIGURACIÓN:

Plano a nivel de banqueta de forma regular

NÚMERO DE FRENTES:

Un frente

CARACTERÍSTICAS PANORÁMICAS: Urbano DENSIDAD HABITACIONAL:

93.000

INTENSIDAD DE CONSTRUCCIÓN:

COS= 0.53CUS= 1.58

SERVIDUMBRES y/o RESTRICCIONES: Ninguno que afecte

CROQUIS DE LOCALIZACIÓN:

NORTE

  Alejandro Raya Aguilar 3 

 

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V.- DESCRIPCIÓN DEL INMUEB LE. USO ACTUAL: Inm ueble desplantado sobre terreno de topogr afia plana de form a regular con uso habitacional, el inm ueble consta de tres niveles ; la distribucion general del inm ueble es la siguiente: estacionam iento con espacio para 2 vehiculos, zona de lavado, cocina, com edor, sala, tres recam aras 1.5 baños y cuarto de servicio en azotea TIPOS DE CONSTRUCCIÓN: Mediano m oderno CALIDAD Y CLASIFICACIÓN: C L A SIFI C A C ION H05-5

T-1 NÚMERO DE NIVELES:

3

EDAD APROXIMADA:

22 años

VIDA ÚTIL REMANENTE:

68 años

VIDA TOTAL:

90 años

ESTADO DE CONSERVACIÓN:

Bueno

CALIDAD DEL PROYECTO:

Bueno

UNIDADES SUSCEPTIBLES DE RENTARSE: Una

VI.- ELEMENTOS DE LA CONSTRUCCIÓN. a) OBRA NEGRA O GRUESA: CIMIENTOS: Se supone zapatas corridas de mamposteria, con refuerzos de concreto armado ESTRUCTURA: A base de m uros de carga, castillos y trabes de co ncreto arm ado

MUROS: A base de tabique de cemento arena ENTREPISOS: Losa de concreto armado en claros cortos TECHOS: Planos AZOTEAS: Con pretil, enladrillado y entortado BARDAS: Tabiques y aplanado

  Alejandro Raya Aguilar 4 

SUPERFICIE

162.00

EDAD

22

 

CONSULTORIA Y AVALUOS RAYA S.A. DE C.V. AVALÚO No. A-CH-01 b) REVESTIMIENTOS Y ACABADOS INTERIORES: APLANADOS INTERIORES: Yeso APLANADOS EXTERIORES: Cemento-arena PLAFONES: Tirol LAMBRINES: Azulejo PISOS: Cemento pulido ESCALERAS: Estructura metalica con escalones de madera PINTURA: Vinilica RECUBRIMIENTOS ESPECIALES: No existen

c) CARPINTERÍA: Puertas de madera con marco y closts d) INSTALACIONES HIDRÁULICAS Y SANITARIAS: MUEBLES DE BAÑO / COCINA: Muebles de baño de ceramica ac abado vidriado y tarja de fregadero de lamina

e) INSTALACIONES ELÉCTRICAS: Cable de cobre con ais lante plastico u interruptor de seguridad f) PUERTAS Y VENTANERÍA: Puertas de madera con marco y ventanas de aluminio anodizado. HERRERÍA: Porton de acceso a base de tubular y lamina de a cero y ventanas de aluminio anodizado g) VIDRIERÍA: Vidrios templado en ventanas h) CERRAJERÍA: Cerradura de seguridad en porton de acces o y chapa simple en puerta principal i) FACHADA: Aplanado de cemento-arena y pintura vinilica j) INSTALACIONES ESPECIALES, ELEMENTOS ACCESORIOS Y OBRAS COMPLEMENTARIAS: ( Ver detalle en hoja específica.) Cocina integral, equipo de bombeo, patio, andadores, cisterna y jardin

  Alejandro Raya Aguilar 5 

 

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VII.- DEFINICIONES. DEFINICIONES: Existen tres enfoques de v aluación: el Comparativo de Mercado, de Costos y de Ingresos. ENFOQUE COMPARATIVO DE MERCADO: Este enfoque involucra la recopilación de información pertinente del mercado de los bienes similares al bien valuado, analizando la oferta y demanda, para poder llegar a un indicador que permita establecer el precio más probable de venta para los bienes que se están valuando. Al resultado obtenido por es te enfoque, se le denomina VALOR COMPARATIVO DE MERCADO. ENFOQUE DE COSTOS: Se basa en el costo de reproducción o de reemplazo de un bien similar al analizado a la fecha del avalúo; al resultado de este análisis se le denomina COSTO DE REPOSICIÓN NUEVO (C.R.N.). Si el bien no es nuevo, su valor se afectará por los diversos factores de depreciación y obsolescencia aplicables, según sea el caso. Al resultado obtenido por es te enfoque, se le denomina VALOR FÍSICO o COSTO NETO DE REPOSICIÓN. Este enfoque considera el valor presente de los ENFOQUE DE INGRESOS: beneficios futuros, derivados del bien a valuar y es generalmente medido a través de la capitalización de un nivel específico de ingresos. Al resultado obtenido por es te enfoque, se le denomina VALOR DE CAPITALIZACIÓN DE RENTAS. VALOR COMERCIAL (Valor Justo de Mercado): Es el resultado del análisis y ponderación de los enfoques valuatorios: Comparativo de Mercado, Ingresos y/o Costos. Es el precio estimado por el cual una propiedad se intercambiaría en la fecha del avalúo entre un comprador y un vendedor actuando por voluntad propia, en una transacción sin intermediarios, c on un plazo razonable de exposición, donde ambas

CONSIDERACIONES PREVIAS AL AVALUO 1.-INFORMACION Y ANTECEDENTES DE LA PROPIEDAD PROPORCIONADOS POR EL PROPIETARIO DEL MISMO: a) Escritura de propiedad. b) Plano de la construccion e) Boleta de agua d) Boleta Predial

2.- PARA EL VALOR DE REPOSICION NUEVO SE TOMO EL ESPECIFICADO EN LAS TABLAS DE LA TESORERIA CORRESPONDIENTE AL TIPO DE CONSTRUCCION Y AL NUMERO DE NIVELES

  Alejandro Raya Aguilar 6 

 

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A-CH-01

VIII.- ENFOQUE COMPARATIVO DE MERCADO. INMUEBLES SIMILARES EN VENTA:

No. 1

Colonia

Calle

Prados de Coyoacan

Eridano

No. 53

Teléfono

Inform ante

044 55 32 24 04 31

María Romo

Casa sola de 3 niveles, 3 recamaras, 1.5 baños y 2 lugares para estacionamiento 2

Canal Imperial

Insurgentes

(55) 55 94 41 39

S/N

Patricia González

Casa sola de 3 niveles, 3 recamaras, 1.5 baños y 2 lugares para estacionamiento 3

Presidentes Amp. 1a sec.

Tomas Wilson

(55) 52 35 61 77

17

Century 21 Elite

Casa sola de 3 niveles, 3 recamaras, 1.5 baños y 2 lugares para estacionamiento 4

Laboratoristas

Benito Juárez

(55) 52 35 61 77

8

Century 21 Elite

Casa sola de 3 niveles, 3 recamaras, 1.5 baños y 2 lugares para estacionamiento 5

Prados de Coyoacan

Ofiuco

(55) 55 13 10 10

S/N

Rayo verde - A seso res Inmo viliario s

Casa sola de 3 niveles, 3 recamaras, 2 baños y 2 lugares para estacionamiento

No. 1 2 3 4 5

Oferta 2,650,000.00 1,300,000.00 1,300,000.00 2,500,000.00 2,800,000.00

Sup.

Factores de Hom ologación

$/m ²

160.00 16,562.50 162.00 8,024.69 156.00 8,333.33 180.00 13,888.89 170.00 16,470.59

NEG.

UB IC.

SUP .

CA LID.

EDO. CONS.

EDA D

FRe

0.90 0.90 0.90 0.90 0.90

0.90 1.15 1.10 0.95 0.90

1.00 1.00 1.10 1.15 1.10

0.90 1.15 1.05 0.85 0.80

0.90 1.10 1.10 0.90 0.95

0.95 0.90 0.95 1.00 0.95

0.62 1.18 1.19 0.75 0.64

VALOR HOMOLOGADO: EN N.R. $/m² SUPERFICIE DE CONSTRUCCIÓN:

m2

SUBTOTAL:

$

MONTO ADICIONAL A CONSIDERAR:

$

VALOR COMPARATIVO DE MERCADO:

$

$/m ² 10,323.32 9,455.88 9,957.54 10,447.03 10,595.56 10,155.87 10,156.00 162.00 10,156.00 1,645,272.00

Factores utilizados: Nego ciació n Es el facto que a juicio del perito valuado r, co n base en las o bservacio nes del mercado en o peracio nes de co ntado , ajusta al precio de la o ferta. Ubicació n :

Este facto r califica la lo calizació n física de la o ferta vs. el inmueble valuado , así co mo el co rredo r de valo r

Superficie

En funció n de la superficie de la OFERTA co n respecto al predio valuado

Calidad

Es el facto que co nsidera las diferencias entre la o ferta y el inmueble a valuar, relacio nado co n el tipo y calidad de co nstrucció n.

Edo . Co ns.

Co nsidera las diferencias del nivel de deterio ro entre la o ferta y el inmueble valuado .

Uso del suelo Co nsidera las diferencias en el uso del suelo entre el inmueble a valuar y las o fertas Co lo nia

Co nsidera las difefencias que exiten entre la co lo nio a do nde se ubica el inm ueble y las co lo nias de las o fertas

Edad

Co nsidera la diferencia de edad entre el inmueble a valuar y las o fertas

  Alejandro Raya Aguilar 7 

 

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A-CH-01

ANÁLISIS COMPARATIVO DE MERCADO DEL TERRENO. TERRENOS SIMILARES EN VENTA:

No. 1

No. Colonia Calle Teléfono Inform ante San Bartolomé Xicomulco Tehuisco (55) 55 39 95 07 Javier Morales Arias S/N Terreno de 145 m2, 9.5 m de frentey 15.3 m de fondo, uso de suelo habitacional, terreno plano, en media calle

2

Huayatla (55) 56 03 71 81 Rent a house Inmobiliaries S/N Gardenia Terreno de 120 m2, 10 m de frentey 12 m de fondo, uso de suelo habitacional, terreno plano, en media calle

3

Exhacienda buenavista 044 55 19 49 49 81 Yolanda Granados Ortega Santa Rosa Xochiac 30 Terreno de 150 m2, 10 m de frentey 15 m de fondo, uso de suelo habitacional, terreno plano, en media calle

4

(55) 57 86 06 25 Cuahutemoc VBW Bienes Raices S.A. de C.V. San Pedro S/N Terreno de 150 m2, 10 m de frentey 15 m de fondo, uso de suelo comercial, terreno plano, en media calle

5

Insurgentes Las Peñas (55) 51 71 70 09 11 Terreno de 110 m2, 12 m de frentey 8 m de fondo, uso de suelo comercial, terreno plano, en esquina

No. 1 2 3 4 5

Oferta 125,000.00 240,000.00 255,000.00 589,000.00 660,000.00

Sup. 145.00 120.00 150.00 150.00 110.00

$/m ² 862.07 2,000.00 1,700.00 3,926.67 6,000.00

RE/MAX Unlimited

Factores de Hom ologación NEG.

UB IC .

ZONA

0.90 0.90 0.90 0.90 0.90

1.20 1.20 1.15 1.05 0.80

1.20 1.10 1.20 1.10 0.90

FORM A

SUP .

U. DE S.

1.00 1.00 1.00 1.00 1.10 1.00 1.00 0.95 1.00 1.00 0.96 0.80 1.00 1.10 0.80 VALOR HOMOLOGADO: EN N.R. $/m ²

FRe 1.30 1.31 1.18 0.80 0.57

Factores Utilizados: Nego ciació n

Es el facto que a juicio del perito valuado r, co n base en las o bservacio nes del mercado en o peracio nes de co ntado , ajusta al precio de la o ferta.

Ubicació n :

Este facto r califica la lo calizació n física de la o ferta vs. el inmueble valuado

Zo na:

Califica el ento rno de la o ferta vs. el inmueble valuado , así co mo el co rredo r de valo r

Fo rma :

Es el resultado de calificar la irregularidad de la o ferta respecto al inmueble valuado

Superficie

En funció n de la superficie de la OFERTA co n respecto al predio valuado

Uso del Suelo Co nsidera las difererencias e el uso del suelo entre el inmueble a valuar y las o fertas Co lo nia

Co nsidera las diferencias en el tipo de co lo nia entre el inmueble a valuar y las o fertas

  Alejandro Raya Aguilar 8 

$/m ² 1,117.24 2,613.60 2,005.83 3,134.80 3,421.44 2,458.58 2,459.00

 

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ANÁLISIS COMPARATIVO DE MERCADO EN RENTA. INMUEBLES SIMILARES EN RENTA:

No.

1

C o l o nia

C all e

Lo s Olivo s

M ar de la crisis

T eléf o no

I nf o r mant e

(55)32 24 39 68

Katya Orquin Cuellar

No.

44

Casa sola de 3 niveles, 3 recamaras, 1.5 baños y 2 lugares para estacionamiento 2

Lo mas de las A guilas

Grullas

Century 21Co nfo rt

(55) 56 68 12 22

S/N

Casa sola de 3 niveles, 3 recamaras, 2 baños y 2 lugares para estacionamiento 3

Santa Ursula Co apa

San Go nzalo

Century 21Hermes

(55) 15 57 50 66

4

Casa sola de 3 niveles, 3 recamaras, 1.5 baños y 2 lugares para estacionamiento 4

San P edro de lo s pino s

Calle 13

P atricia Zuñiga

(55) 55 63 13 14

S/N

Casa sola de 3 niveles, 3 recamaras, 1.5 baños y 2 lugares para estacionamiento 5

Cuajimalpa

Co ahuila

(55) 52 57 37 37

S/N

M &M Inmo biliario s

Casa sola de 3 niveles, 3 recamaras, 1.5 baños y 2 lugares para estacionamiento

No.

Oferta

Sup.

$/m ²

1 2 3 4 5

10,000.00 12,000.00 13,000.00 10,000.00 13,000.00

160.00 165.00 167.00 165.00 167.00

62.50 72.73 77.84 60.61 77.84

Factores de Hom ologación NEG.

UB IC .

SUP .

0.90 0.90 0.90 0.90 0.90

1.05 0.95 0.95 1.05 1.00

1.00 1.00 1.00 0.95 0.95

CA LID.

Edo Cons

EDA D

0.95 1.05 1.10 1.00 1.00 1.05 1.00 0.95 1.00 0.95 1.10 1.10 0.95 0.95 1.00 VALOR HOMOLOGADO: EN N.R. $/m ²

FRe 1.04 0.90 0.81 1.03 0.77

$/m ² 64.81 65.29 63.23 62.54 60.07 63.19 63.00

0.10 0.90

FACTORES UTILIZADOS: Nego ciació n

Es el facto que a juicio del perito valuado r, co n base en las o bservacio nes del mercado en o peracio nes de co ntado , ajusta al precio de la o ferta.

Ubicació n :

Este facto r califica la lo calizació n física de la o ferta vs. el inmueble valuado

Superficie

Este facto r califica la superficie de la o ferta co n respecto al inmueble valuado .

Calidad

Es el facto que co nsidera las diferencias entre el inmueble a valuar y la o ferta, en relació n al tipo y calidad de co nstrucció n.

Edo . Co ns

Co nsidera las diferencias del nivel de deterio ro entre la o ferta y el inmueble valuado

Uso de suelo Co lo nia

Co nsidera las difererencias e el uso del suelo entre el inmueble a valuar y las o fertas Co nsidera las diferencias que existen entre la co lo nia do nde se ubica el inmueble y las co lo nias de las o fertas

Edad

Co nsidera la diferencia de edad entre el inmueble a valuar y las o fertas

  Alejandro Raya Aguilar 9 

 

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j) INSTALACIONES ESPECIALES, ELEMENTOS ACCESORIOS Y OBRAS COMPLEMENTARIAS: p/c

INSTALACIONES ESPECIALES:

Unidad

Cantidad

EDAD

C .R .N . ( unit a rio )

FACTOR DE DEM ÉRITO Cons.

Edad

Otro

FRe

V .N .R .

V A LO R

( unit a rio )

P A R C IA L

SUMA

p/c

ELEMENTOS ACCESORIOS:

EA09 COCINA INTEGRAL EA10 EQUIPO DE BOMBEO

Unidad

Cantidad

EDAD

V .N .R .

V A LO R

( unit a rio )

V .R .N .

Cons.

Edad

Otro

FRe

( unit a rio )

P A R C IA L

FACTOR DE DEM ÉRITO

PZ A

1

10

$10 ,0 0 0 .0 0

0.95

0.9

1.0

0 .8 6

$ 8 ,5 5 0 .0 0

$ 8 ,5 5 0 .0 0

PZA

1

7

$ 3 ,0 0 0 .0 0

0.90

0.9

1.0

0 .8 1

$ 2 ,4 3 0 .0 0

$ 2 ,4 3 0 .0 0

SUMA $ 10 ,9 8 0 .0 0 p/c

OBRAS COMPLEMENTARIAS:

OC03 PATIOS O ANDADORES OC06 JARDIN OC10 CISTERNA CONSTANTE CONSTANTE

Unidad

Cantidad EDAD

V .N .R .

V A LO R

( unit a rio )

V .R .N .

Cons.

Edad

Otro

FRe

( unit a rio )

P A R C IA L $ 19 ,3 3 7 .2 4

FACTOR DE DEM ÉRITO

m2

72.00

22

$ 394.96

0.85

0.80

1.00

0 .6 8

$ 2 6 8 .5 7

m2

5.00

22

$ 250.00

0.90

0.80

1.00

0 .72

$ 18 0 .0 0

$ 9 0 0 .0 0

m3

3.00

22

$ 6,500.00

0.90

0.80

1.00

0 .72

$ 4 ,6 8 0 .0 0

$ 14 ,0 4 0 .0 0

0.10

SUMA: $

0.90

VIDA UTIL

90.00

EDAD

22.00

34,277.24

0.78

Nota: Indicar p=privativas; c=comunes SUBTOTAL PRIVATIVAS:$ SUBTOTAL COMUNES: $

45,257.24

INDIVISO % TOTAL: $

  Alejandro Raya Aguilar 10 

45,257.24

 

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A-CH-01

IX.- ENFOQUE DE COSTOS. a) DEL TERRENO: 142 M2.

LOTE TIPO

VALOR COMPARATIVO DE MERCADO:

2,459.00

$/m²

TERRENO

ESTIMACIÓN DEL VALOR DEL TERRENO: F R A C C IÓ N

TOTAL:

S UP E R F IC IE :

V A LO R UN IT .

m²

$ / m²

142.00

2,459.00

C O E F IC IE N T E

M O T IV O C O E F IC IE N T E

V A LO R UN IT A R IO R E S ULT A N T E

1.00

142.00 IN D IV IS O

V A LO R P A R C IA L: $

2,459.00

349,178.00

SUMA (a): $

349,178.00

100.00%

SUBTOTAL $

349,178.00

b) DE LAS CONSTRUCCIONES: ESTIMACIÓN DEL VALOR DE LAS CONSTRUCCIONES: T IP O :

1

US O o D E S T IN O D E

Á R EA

V .R .N .

F A C T OR D E

V .N .R .

V A LO R

LA S C O N S T R UC C IO N E S

m²

( unit a rio )

D E M ÉR IT O

( unit a rio )

P A R C IA L: $

162.00

8,819.96

0.78

6,879.57

1,114,490.15

CASA HABITACIÓN

TOTAL

162.00

m²

SUBTOTAL (b): $

1,114,490.15

SUBTOTAL (c): $

45,257.24

c) INSTALACIONES ESPECIALES, ELEMENTOS ACCESORIOS Y OBRAS COMPLEMENTARIAS: (Ver desglose:)

% DE PARTICIPACIÓN DATOS PARA 3% GRAFICA: Terr. Const. Inst. 74%

23% 349,178.00 1,114,490.15 45,257.24

VALOR FÍSICO o V.N.R. : (a+b+c) $ Terr. Const. Inst.

  Alejandro Raya Aguilar 11 

1,508,925.39

 

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A-CH-01

X.- ENFOQUE DE INGRESOS. a).- IMPORTE DE DEDUCCIONES: VACÍOS

4%

ADM ÓN.

3.00%

IM P. PREDIAL

2%

ENERG. ELÉC.

3.00%

DEDUCC. FISCALES (ISR) I.S.R

SERV. DE AGUA

3%

SEGUROS

2.00%

OTROS

CONS/ M ANT

8%

TOTAL DEDUCCIONES :

25.00%

b).- CALCULO DE TASA: C ON C EP T O

T

A

S

A

S

7%

8%

9%

10 %

11%

12 %

0-5

5 - 20

20-40

40-50

50-60

M A S DE 60

V ID A ÚT IL R E M A N E N T E

M A S DE 60

50-60

40-50

20-40

5 - 20

TERM INA DA

calificació n

1

EST A D O D E C ON SER V.

NUEVA

M UY B UENO

B UENO

REGULA R

M A LO

RUINOSO

REGULA R

DEFICIENTE

M A LO

Terr = Co nst.

Terr > Co nst

Terr > Co nst

HA STA 3-1

M A YOR 3-1

E D A D ( a ño s ) calificació n

1

calificació n

1 M UY B UENO

P R OYEC T O

B UENO

A DECUA DO

calificació n

1

R E L. S UP . ( T E R R / C O N S T )

Co nst > Terr

Co nst > Terr

Co nst > Terr

M A YOR 3-1

HA STA 3-1

HA STA 2-1

calificació n

1

US O D E L IN M UE B LE

CA SA

EDIF. P ROD.

DEP TO/CA SA OFNA /LOCA L

OFNA /LOCA L

B ODEGA /

IN M UE B LE

UNIF.

HA B -COM .

CONDOM INIO CONDOM INIO

UNIF.

INDUSTRIA

LUJO

1er ORDEN

calificació n

1

C LA S IF . Z O N A calificació n

2o . ORDEN

3er ORDEN

P ROL. SERV.COM . P ro ll. SERV/INC.

1

SUM A CA LIF.

1

CA P ITA LIZA CIÓN

1.0000

TA SA S P A RCIA LES

1.0000

6 1.1429

1.2857

1.4286

1.5714

1.7143

7.7143

TASA RESULTANTE:

8.71%

DETERMINACIÓN DEL VALOR POR CAPITALIZACIÓN DE RENTAS: TIPO

DESTINO:

T-1

CASA HABITACION TOTAL:

SUPERFICIE: VALOR/m ² 162.00

RENTA MENS.

63.00

10,206.00

162.00

RENTA BRUTA MENSUAL: Red. $ TOTAL DEDUCCIONES:

25.00%

RENTA NETA MENSUAL:

7,654.50

RENTA NETA ANUAL:

10,206.00

2,551.50

91,854.00

CAPITALIZANDO LA RENTA ANUAL AL:

8.71%

TASA DE CAPITALIZACIÓN APLICABLE AL CASO, RESULTA UN VALOR DE:

  Alejandro Raya Aguilar 12 

$

1,054,062.30

 

CONSULTORIA Y AVALUOS RAYA S.A. DE C.V. AVALÚO No.

A-CH-01

XI.- RESUMEN DE LOS VALORES OBTENIDOS.

DATOS PARA GRAFICA MERC.

MERC. 1,645,000

56%

Valor Comparativo de mercado

1,645,272.00

FÍSICO 1,509,000

43% INGRESOS

Valor Físico o C.R.N.

1,508,925.39

INGRESOS 1,054,000

100%

FÍSICO

Valor de Capitalización de Rentas 1,054,062.30

VALOR PONDERADO VALOR DE MERCADO

30.00%

$493,581.60

Valor Físico o C.R.N.

60.00%

$905,355.23

Valor de Capitalización de Rentas

10.00%

$105,406.23

VALOR PONDERADO

$1,504,343.06

XII.- CONSIDERACIONES PREVIAS A LA CONCLUSIÓN. EL VALOR COMERCIAL SE CONSIDERO CON LA PONDERACION DE LOS TRES VALORES, DANDOLE UN PORCENTAJE DEL 60% AL VALOR FISICO YA QUE ES EL VALOR DE MAYOR IMPORTANCIA DEBIDO A QUE SE TRATA DE UNA CASA HABITACION; EL 30% DEL VALOR DE MERCADO Y 10% AL VALOR DE CAPITALIZACION

XIII.- CONCLUSIÓN DEL AVALÚO. Los valores estimados en el presente avalúo, están calculados con cifras al: VALOR COMERCIAL:

$1,504,343.00

(UN MILLON QUINIENTOS CUATRO MIL TRESCIENTOS CUARENTA Y TRES PESOS 00/100 M.N.)

VALUADOR:

C. Alejandro Raya Aguilar

Alejandro Raya Aguilar 13 

CONSULTORIA Y AVALUOS RAYA S.A. DE C.V. AVALUO No. A-CH-01

FACHADA PRINCIPAL

SALA

COMEDOR

COCINA

Alejandro Raya Aguilar 14 

 

CONSULTORIA Y AVALUOS RAYA S.A. DE C.V. AVALUO No. A-CH-01

RECAMARA PRINCIPAL

RECAMARA 1

RECAMARA 2       Alejandro Raya Aguilar 15 

BAÑO

 

CONSULTORIA Y AVALUOS RAYA S.A. DE C.V. AVALUO No. A-CH-01

CUARTO DE TV

ESCALERA

ESTUDIO

JARDIN

  Alejandro Raya Aguilar 16 

 

CONSULTORIA Y AVALUOS RAYA S.A. DE C.V. AVALUO No. A-CH-01

OFERTAS EN VENTA

OFERTA 1

OFERTA 2

OFERTA 3

OFERTA 4

OFERTA 5

 

Alejandro Raya Aguilar 17 

 

CONSULTORIA Y AVALUOS RAYA S.A. DE C.V. AVALUO No. A-CH-01

TERRENOS

OFERTA 1

OFERTA 2

OFERTA 3

OFERTA 4

OFERTA 5

  Alejandro Raya Aguilar 18 

 

CONSULTORIA Y AVALUOS RAYA S.A. DE C.V. AVALUO No. A-CH-01

OFERTAS EN RENTA

OFERTA 1

OFERTA 2

OFERTA 3

OFERTA 4

OFERTA 5

Alejandro Raya Aguilar 19 

Ennia Yuksabelly Avalúos AVALÚO No.

1

AVALÚO DE INMUEBLE.

FOTO DEL INMUEBLE

DELFIN

Calle: Número: Colonia: Delegación: Código Postal: Entidad Federativa:

251 DEL MAR TLAHUAC 13270 DISTRITO FEDERAL

Fecha del avalúo: CONCLUSIÓN DEL AVALÚO:

17/08/2009 VALOR COMERCIAL:

(Un Millón Trescientos Cincuenta mil pesos 00/100 m.n.)

08-09

1

$1,350,000.00

ENNIA YUKSABELLY AVALÚOS

AVALÚO No. 1

II.- DATOS GENERALES. PERITO VALUADOR:

ENNIA YUKSABELLY RIVERA LÓPEZ

ESPECIALIDAD

Inmuebles

REGISTRO DE LA : INMUEBLE QUE SE VALÚA:

Casa habitacion

RÉGIMEN DE PROPIEDAD:

PRIVADA

PROPIETARIO DEL INMUEBLE:

MARIA DEL CARMEN ISLAS CHAVEZ

USO DEL AVALÚO:

Venta

PROPÓSITO DEL AVALÚO:

Estimar el Valor Comercial

Calle: DELFIN

UBICACIÓN DEL INMUEBLE:

Número: 251 Colonia: DEL MAR Delegación: TLAHUAC Código Postal: 13270 Entidad Federativa: DISTRITO FEDERAL 157-474-09-000 6

NÚMERO DE CUENTA PREDIAL:

III.- CARACTERÍSTICAS URBANAS. CLASIFICACIÓN DE LA ZONA:

HABITACION POPULAR

TIPO DE CONSTRUCCIÓN DOMINANTE EN LA CALLE:

CASA HABITACION DE 2 NIVELES

ÍNDICE DE SATURACIÓN EN LA ZONA:

90%

DENSIDAD DE POBLACIÓN:

NORMAL

CONTAMINACIÓN AMBIENTAL:

CONTAMINACION PRODUCIDA COMBUSTION INTERNA HABITACIONAL DE 2 NIVELES

USO DEL SUELO:

POR

VEHICULOS

DE

VÍAS DE ACCESO, IMPORTANCIA Y CONDICIONES DE VIA PRINCIPAL PERIFERICO SUR,SECUNDARIA CANAL DE GARAY Y COMO CALLES DE TERCER ORDEN PIRAÑA Y ALETA LAS MISMAS: SERVICIOS PÚBLICOS:

COMPLETOS

EQUIPAMIENTO URBANO:

PARQUES Y JARDINES, IGLESIAS, MERCADOS Y CANCHAS DEPORTIVAS

08-09

2

ENNIA YUKSABELLY AVALÚOS

AVALÚO No. 1

IV.- TERRENO. TRAMOS DE CALLE, CALLES TRANSVERSALES LIMÍTROFES Y ORIENTACIÓN:

LINDEROS Y COLINDANCIAS SEGÚN:

ESCRITURAS DE NOTARIO No. 5. EN CUAUTITLAN ESTADO DE MEXICO Se trata de terreno de las cual se indican sus linderos, colindancias y superficies La primera ORIENTACIÓN NORESTE

DISTANCIA 20.00

COLINDANCIAS LOTE SEIS

SURESTE

7.95

CON CALLE DELFIN

SUROESTE

20.00

LOTE DIEZ

NOROESTE

8.75

LOTE VEINTE

SUPERFICIE DEL TERRENO:

166.00

m2

SUPERFICIE DE CONSTRUCCIÓN:

177.00

m2 100.000 %

INDIVISO: TOPOGRAFÍA Y CONFIGURACIÓN:

Terreno sensiblemente plano, de forma rectangular

NÚMERO DE FRENTES:

Uno

CARACTERÍSTICAS PANORÁMICAS:

Urbanas

DENSIDAD HABITACIONAL:

200 HAB/Ha

INTENSIDAD DE CONSTRUCCIÓN: NINGUNA

SERVIDUMBRES y/o RESTRICCIONES:

CROQUIS DE LOCALIZACIÓN:

08-09

3

ENNIA YUKSABELLY AVALÚOS

AVALÚO No. 1

V.- DESCRIPCIÓN DEL INMUEBLE. Casa habitación, desarrollada en dos niveles con la siguiente distribución. En planta baja: accesos peatonal y a estacionamiento, sala, comedor, cocina, estudio, baño y patio trasero con escalera ala azotea, escalera de acceso a la planta alta y estacionamieto cubierto para un auto. En planta alta: tres recamaras dos baños completos y espacio para sala de TV, terraza. En la azotea: se encuentran dos cuartos de servicio uno de ellos con baño completo.

USO ACTUAL:

TIPOS DE CONSTRUCCIÓN: TIPO 1: Casa habitación CALIDAD Y CLASIFICACIÓN:

H02-3

NÚMERO DE NIVELES:

2

EDAD APROXIMADA:

15 años

VIDA ÚTIL REMANENTE:

70 años

VIDA TOTAL:

85 años

ESTADO DE CONSERVACIÓN:

MUY BUENO

CALIDAD DEL PROYECTO:

EXCELENTE

UNIDADES SUSCEPTIBLES DE RENTARSE: TODA LA CASA

VI.- ELEMENTOS DE LA CONSTRUCCIÓN. a) OBRA NEGRA O GRUESA: CIMIENTOS:

SE SUPONE ZAPATAS CORRIDAS DE MAMPOSTERIA

ESTRUCTURA:

MARCOS Y MUROS DE CARGA, TRABES Y COLUMNAS DE CONCRETO ARMADO

MUROS:

TABIQUE ROJO RECOSIDO, ESPESOR DE 15 CM CON TIROL PLANCHADO

ENTREPISOS:

LOZA DE CONCRETO ARMADO, CON CLAROS PEQUEÑOS Y MEDIANOS

TECHOS:

LOZA DE CONCRETO ARMADO, CON CLAROS PEQUEÑOS HORIZONTALES

AZOTEAS:

CON PRETIL DE 60 CM DE ALTURA DE TABIQUE ROJO CON REPELLADO Y PENDIENTE DEL 2%

BARDAS:

MEDIANERAS DE TABIQUE ROJO CON 2.5 M DE ALTURA CON ACABADOS

08-09

4

ENNIA YUKSABELLY AVALÚOS

AVALÚO No. 1

b) REVESTIMIENTOS Y ACABADOS INTERIORES: APLANADOS INTERIORES:

TIROL PLANCHADO BLANCO CON EXCEPCION DE LOS BAÑOS Y COCINA DONDE ESTAN RECUBIERTOS DE AZULEJO

APLANADOS EXTERIORES:

REPELLADO

PLAFONES:

NO

LAMBRINES:

NO

PISOS:

TIPO MARMOL VERDE ESMERALDA

ESCALERAS:

ESTRUCTURA DE METAL CON ESCALONES DE CONCRETO

PINTURA:

VINILICA BLANCA

RECUBRIMIENTOS ESPECIALES:

NO

c) CARPINTERÍA:

PUERTAS DE TAMBOR CON MARCO DE MADERA

d) INSTALACIONES HIDRÁULICAS Y SANITARIAS: MUEBLES DE BAÑO / COCINA:

REDES OCULTAS CON MOBILIARIO DE BUENA CALIDAD EN COLIRES VERDE, GRIS Y BLANCO, CANCELERIA EN NEGRO Y GRIS. CUENTA CON DOS CALENTADORES DE 4O LT QUE FUNCIONAN CON GAS LP.

e) INSTALACIONES ELÉCTRICAS:

LAS INSTALACIONES SON OCULTAS Y COMPLETAS, CON SALIDAS EN MUROS, LA ILUMINACION ES DE TIPO DIRECTA

f) PUERTAS Y VENTANERÍA:

LA VENTANERIA ES DE ALUMINIO NEGRO Y CON PROTECCIONES SENCILLAS

HERRERÍA:

SENCILLA

g) VIDRIERÍA:

VIDRIO AHUMADO DE 5MM DE ESPESOR

h) CERRAJERÍA:

BUENA CALIDAD PHILLIPS

i) FACHADA:

REVESTIMIENTO DE CONCRETO LANZADO

j) INSTALACIONES ESPECIALES, ELEMENTOS ACCESORIOS Y OBRAS COMPLEMENTARIAS: ( Ver detalle en hoja específica.)

08-09

5

ENNIA YUKSABELLY AVALÚOS

AVALÚO No. 1

VII.- DEFINICIONES.

DEFINICIONES: Existen tres enfoques de valuación: el Comparativo de Mercado, de Costos y de Ingresos.

ENFOQUE COMPARATIVO DE MERCADO: Este enfoque involucra la recopilación de información pertinente del mercado de los bienes similares al bien valuado, analizando la oferta y demanda, para poder llegar a un indicador que permita establecer el precio más probable de venta para los bienes que se están valuando. Al resultado obtenido por este enfoque, se le denomina VALOR COMPARATIVO DE MERCADO. ENFOQUE DE COSTOS: Se basa en el costo de reproducción o de reemplazo de un bien similar al analizado a la fecha del avalúo; al resultado de este análisis se le denomina COSTO DE REPOSICIÓN NUEVO (C.R.N.). Si el bien no es nuevo, su valor se afectará por los diversos factores de depreciación y obsolescencia aplicables, según sea el caso. Al resultado obtenido por este enfoque, se le denomina VALOR FÍSICO o COSTO NETO DE REPOSICIÓN. ENFOQUE DE INGRESOS: Este enfoque considera el valor presente de los beneficios futuros, derivados del bien a valuar y es generalmente medido a través de la capitalización de un nivel específico de ingresos. Al resultado obtenido por este enfoque, se le denomina VALOR DE CAPITALIZACIÓN DE RENTAS. VALOR COMERCIAL (Valor Justo de Mercado): Es el resultado del análisis y ponderación de los enfoques valuatorios: Comparativo de Mercado, Ingresos y/o Costos. Es el precio estimado por el cual una propiedad se intercambiaría en la fecha del avalúo entre un comprador y un vendedor actuando por voluntad propia, en una transacción sin intermediarios, con un plazo razonable de exposición, donde ambas partes actúan con conocimiento de los hechos pertinentes, con prudencia y sin compulsión.

08-09

6

AVALÚO No. 1

ENNIA YUKSABELLY AVALÚOS

VIII.- ENFOQUE COMPARATIVO DE MERCADO. INMUEBLES SIMILARES EN VENTA:

Colonia Calle Teléfono Informante No. DEL MAR CHARAL 134 56-05-33-54 SR MEJIA ########### 300 M TERRENO, 200 M CONSTRUCCION DOS NIVELES AMPLIO, TRES RECAMARAS, DOS TERRAZAS Y COCHERA AMPLIA RECIEN REMODELADA. 2 $575,000.00 150 M TERRENO, 120 M DE CONSTRUCCION, PATIO Y JARDIN No. 1

MIGUEL HIDALGO

3

DEODATO

S/N

5518862639

EDUARDO GARZA

5515749221

SRA. CAZARES

########### 130 M TERRENO, 155 M CONSTRUCCON, AMPLIO ESTACIONAMIENTO.

SAN JUAN IXTAYOPA

4

CAMINO REAL TETELCO

S/N

########### 670M TERRENO, 200 M CONSTRUCCION, AMPLIO JARDIN Y ESTACIONAMIENTO.

No.

Oferta

Sup.

Factores de Homologación

$/m² NEG.

UBIC.

SUP.

CALID.

EDO. CONS.

$/m² OTRO

FRe

1

1,350,000.00

200.00

6,750.00

0.90

1.00

1.00

0.90

1.00

1.00

0.90

2

575,000.00

120.00

4,791.67

0.90

1.00

0.80

1.00

1.00

1.00

1.00

6,075.00 4,791.67

3

1,600,000.00

155.00

10,322.58

0.90

1.00

0.90

1.10

0.90

1.00

1.10

11,354.84

4

1,600,000.00

200.00

8,000.00

0.80

1.00

1.00

1.10

1.00

1.00

1.10

8,800.00

VALOR HOMOLOGADO: EN N.R. $/m² SUPERFICIE DE CONSTRUCCIÓN:

m2

SUBTOTAL:

$

MONTO ADICIONAL A CONSIDERAR:

$

VALOR COMPARATIVO DE MERCADO:

$

7,755.38 7,755.00 177.00 7,755.00 1,372,635.00

0.10 0.90

Factores utilizados: Negociación Es el facto que a juicio del perito valuador, con base en las observaciones del mercado en operaciones de contado, ajusta al precio de la oferta. Ubicación :

Este factor califica la localización física de la oferta vs. el inmueble valuado, así como el corredor de valor

Superficie

En función de la superficie de la OFERTA con respecto al predio valuado

Calidad

Es el facto que considera las diferencias entre la oferta y el inmueble a valuar, relacionado con el tipo y calidad de construcción.

Edo. Cons. Uso suelo Colonia Edad

08-09

Considera las diferencias del nivel de deterioro entre la oferta y el inmueble valuado.

del Considera las diferencias en el uso del suelo entre el inmueble a valuar y las ofertas Considera las difefencias que exiten entre la colonioa donde se ubica el inmueble y las colonias de las ofertas Considera la diferencia de edad entre el inmueble a valuar y las ofertas

7

AVALÚO No. 1

ENNIA YUKSABELLY AVALÚOS

ANÁLISIS COMPARATIVO DE MERCADO DEL TERRENO. TERRENOS SIMILARES EN VENTA:

No. 1

Colonia Calle No. ZAPOTITLA CAMINO REAL TLALTENCO S/N ############ 20000 M, TODOS LOS SERVICIOS, BARDEADO. USO 2608-7601. ODI: 703 2 $120,000.00

POTRERO DE SN LUIS ACUESCOMATL S/N 220 M, FACILIDADES CON EL 40% DE ANTICIPO A PAGAR EN 2 AÑOS.

Teléfono 26089171

Informante GILBERTO GARCIA

56-76-24-80

EDUARDO ZAVALA ROSAS

56742480

SERGIO CARILLO

3 $416,000.00

260 M, EN ESQUINA Y ESCRITURADO

4 $2,200,000.00 800 M, ZONA CENTRICA CERCA DE LA DELEGACION TLAHUAC.

5

SN. FCO. CULHUACAN

EJIDO DE SANTA ANA

S/N

$1,280,000.00 250M PAGO DE CONTADO

No. 1 2 3 4 5

Oferta 23,000,000.00 120,000.00 416,000.00 2,200,000.00 455,000.00

Sup.

$/m²

20,000.00 200.00 260.00 800.00 57.00

1,150.00 600.00 1,600.00 2,750.00 7,982.46

Factores de Homologación NEG.

UBIC.

ZONA

FORMA

0.90 1.00 1.00 1.00 1.00

1.10 1.10 1.10 1.20 1.10

1.00 1.00 1.00 1.00 1.00

1.00 1.00 1.00 1.00 1.00

SUP.

Fac. UC.

1.10 1.00 1.00 1.00 1.00 1.00 0.96 1.00 1.00 1.00 VALOR HOMOLOGADO: EN N.R. $/m²

FRe 1.09 1.10 1.10 1.15 1.10

Factores Utilizados: Negociación

Es el factor que a juicio del perito valuador, con base en las observaciones del mercado en operaciones de contado, ajusta al precio de la oferta.

Ubicación :

Este factor califica la localización física de la oferta vs. el inmueble valuado

Zona:

Califica el entorno de la oferta vs. el inmueble valuado, así como el corredor de valor

Forma :

Es el resultado de calificar la irregularidad de la oferta respecto al inmueble valuado

Superficie

En función de la superficie de la OFERTA con respecto al predio valuado

Uso del Suelo Considera las difererencias e el uso del suelo entre el inmueble a valuar y las ofertas Colonia

08-09

Considera las diferencias en el tipo de colonia entre el inmueble a valuar y las ofertas

8

$/m² 1,252.35 660.00 1,760.00 3,168.00 8,780.70 3,124.21 3,124.00

AVALÚO No. 1

ENNIA YUKSABELLY AVALÚOS ANÁLISIS COMPARATIVO DE MERCADO EN RENTA. INMUEBLES SIMILARES EN RENTA:

No.

Colonia

Calle

No.

DEL MAR

MARLIN

234

Teléfono

Informante

SR. ROBLES

$3,000.00

DOS RECAMARAS, 1 Y 1/2 BAÑO, ESTACIONAMIENTO DOS AUTOS, SALA COMEDOR Y COCINA

$2,300.00

DOS RECAMARAS, 1 BAÑO, ESTACIONAMIENTO DOS AUTOS, SALA COMEDOR Y COCINA

$6,500.00

TRES RECAMARAS 2 Y 1/2 BAÑOS ESTACIONAMIENTO DOS AUTOS SALA-COMEDOR ESTUDIO CISTERNA, CUARTO DE TV

$4,000.00

TRES RECAMARAS SALA-COMEDOR, COCINA ESTACIONAMIENTO DOS AUTOS

$4,000.00

TRES RECAMARAS SALA-COMEDOR, COCINA ESTACIONAMIENTO DOS AUTOS

DEL MAR

DELFIN

DEL MAR

121

LISA

DEL MAR

231

LA TURBA

DEL MAR

SRA. GONZALES

SR. BERMUDEZ

112

LA TURBA

JORGE ALCANTARA

123

YOLANDA MARTINEZ

Factores de Homologación

No.

Oferta

Sup.

$/m²

1 2 3 4 5

3,000.00 2,300.00 6,500.00 4,000.00 4,000.00

95.00 85.00 290.00 155.00 150.00

31.58 27.06 22.41 25.81 26.67

NEG.

UBIC.

SUP.

1.10 0.90 0.90 0.90 0.90

1.10 1.00 1.00 1.00 1.00

1.00 1.00 1.00 1.00 1.00

CALID.

Edo Cons

OTRO

1.00 1.00 1.00 1.00 1.00 1.00 1.20 1.00 1.00 1.00 1.00 1.00 1.00 1.00 1.00 VALOR HOMOLOGADO: EN N.R. $/m²

FRe 1.21 0.90 1.08 0.90 0.90

0.10 0.90

FACTORES UTILIZADOS: Negociación Es el facto que a juicio del perito valuador, con base en las observaciones del mercado en operaciones de contado, ajusta al precio de la oferta. Ubicación :

Este factor califica la localización física de la oferta vs. el inmueble valuado

Superficie

Este factor califica la superficie de la oferta con respecto al inmueble valuado.

Calidad

Es el facto que considera las diferencias entre el inmueble a valuar y la oferta, en relación al tipo y calidad de construcción.

Edo. Cons

Considera las diferencias del nivel de deterioro entre la oferta y el inmueble valuado

Uso de suelo Considera las difererencias e el uso del suelo entre el inmueble a valuar y las ofertas Considera las diferencias que existen entre la colonia donde se ubica el inmueble y las colonias de las ofertas Colonia Edad

08-09

Considera la diferencia de edad entre el inmueble a valuar y las ofertas

9

$/m² 38.21 24.35 24.21 23.23 24.00 26.80 27.00

AVALÚO No. 1

ENNIA YUKSABELLY AVALÚOS

j) INSTALACIONES ESPECIALES, ELEMENTOS ACCESORIOS Y OBRAS COMPLEMENTARIAS: p/c

INSTALACIONES ESPECIALES: SISTEMA BOMBEO AGUA

Unidad

PZA

Cantidad

1

V.N.R.

VALOR

(unitario)

V.R.N.

Cons.

Edad

Otro

FRe

(unitario)

PARCIAL

$2,500.00

1.00

1.00

1.00

1.00

$2,500.00

$2,500.00

EDAD

10

FACTOR DE DEMÉRITO

SUMA

p/c

ELEMENTOS ACCESORIOS:

Unidad

Cantidad

V.R.N.

EDAD

(unitario)

FACTOR DE DEMÉRITO Cons.

Edad

Otro

FRe

$2,500.00

V.N.R.

VALOR

(unitario)

PARCIAL

SUMA p/c

OBRAS COMPLEMENTARIAS: CISTERNA COCINA CONSTANTE CONSTANTE

Unidad

Cantidad

V.N.R.

VALOR

(unitario)

V.R.N.

Cons.

Edad

Otro

FRe

(unitario)

PARCIAL

EDAD

FACTOR DE DEMÉRITO

PZA

1.00

10

$12,000.00

1.00

1.00

1.00

1.00

$12,000.00

$12,000.00

PZA

1.00

10

$6,000.00

1.00

1.00

1.00

1.00

$6,000.00

$6,000.00

0.10

SUMA: $

0.90

VIDA UTIL

80.00

EDAD

5.00

18,000.00

0.94

Nota: Indicar p=privativas; c=comunes

SUBTOTAL PRIVATIVAS:$ SUBTOTAL COMUNES: $

20,500.00

INDIVISO % TOTAL: $

08-09

10

20,500.00

AVALÚO No. 1

ENNIA YUKSABELLY AVALÚOS IX.- ENFOQUE DE COSTOS. a) DEL TERRENO: M2.

LOTE TIPO

3,124.00

VALOR COMPARATIVO DE MERCADO:

$/m²

TERRENO

ESTIMACIÓN DEL VALOR DEL TERRENO: FRACCIÓN

SUPERFICIE:

VALOR UNIT.

m²

$/m²

1

166.00

3,124.00

TOTAL:

166.00

COEFICIENTE

MOTIVO COEFICIENTE

VALOR UNITARIO RESULTANTE

PARCIAL: $

3,124.00

518,584.00

SUMA (a): $

518,584.00

1.00

VALOR

100.00%

INDIVISO

SUBTOTAL $

518,584.00

b) DE LAS CONSTRUCCIONES: ESTIMACIÓN DEL VALOR DE LAS CONSTRUCCIONES: TIPO:

1

USO o DESTINO DE

ÁREA

V.R.N.

FACTOR DE

V.N.R.

VALOR

LAS CONSTRUCCIONES

m²

(unitario)

DEMÉRITO

(unitario)

PARCIAL: $

5,200.00

0.94

4,907.50

868,627.50

CASA HABITACIÓN

177.00 TOTAL

177.00

m²

SUBTOTAL (b): $

868,627.50

SUBTOTAL (c): $

20,500.00

c) INSTALACIONES ESPECIALES, ELEMENTOS ACCESORIOS Y OBRAS COMPLEMENTARIAS: (Ver desglose:)

DATOS PARA GRAFICA: Terr. Const. Inst.

VALOR FÍSICO o V.N.R. :

% DE PARTICIPACIÓN 518,584.00 868,627.50 20,500.00

1%

37%

Terr. Const.

62%

% a Números Redondos terreno 62.00% construcción 37.00% instalaciones 1.00% 100.00%

Inst. 7953.172316

08-09

11

(a+b+c) $

1,407,711.50

AVALÚO No. 1

ENNIA YUKSABELLY AVALÚOS

X.- ENFOQUE DE INGRESOS. a).- IMPORTE DE DEDUCCIONES: VACÍOS

4%

ADMÓN.

3.00%

IMP. PREDIAL

3%

ENERG. ELÉC.

4.00%

DEDUCC. FISCALES (ISR) I.S.R

SERV. DE AGUA

3%

SEGUROS

2.00%

OTROS

CONS/ MANT

8%

TOTAL DEDUCCIONES :

27.00%

b).- CALCULO DE TASA: CONCEPTO

T

S

A

S

8%

9%

10%

11%

12%

0-5

5 - 20

20-40

40-50

50-60

MAS DE 60

MAS DE 60

50-60

40-50

20-40

5 - 20

TERMINADA

BUENO

REGULAR

MALO

RUINOSO

BUENO

ADECUADO

REGULAR

DEFICIENTE

MALO

Const > Terr

Const > Terr

Const > Terr

Terr = Const.

Terr > Const

Terr > Const

MAYOR 3-1

HASTA 3-1

HASTA 2-1

HASTA 3-1

MAYOR 3-1

EDAD (años) calificación

1

VIDA ÚTIL REMANENTE calificación

1

ESTADO DE CONSERV.

NUEVA

calificación

MUY BUENO 1

PROYECTO

MUY BUENO

calificación

1

REL. SUP. (TERR/CONST)

A

7%

calificación

1

USO DEL INMUEBLE

CASA

EDIF. PROD.

DEPTO/CASA

OFNA/LOCAL

OFNA/LOCAL

BODEGA/

INMUEBLE

UNIF.

HAB-COM.

CONDOMINIO

CONDOMINIO

UNIF.

INDUSTRIA

1er ORDEN

2o. ORDEN

3er ORDEN

calificación

1

CLASIF. ZONA

LUJO

PROL. SERV.COM. Proll. SERV/INC.

calificación

1

SUMA CALIF.

2

3

CAPITALIZACIÓN

1.0000

1.1429

TASAS PARCIALES

2.0000

3.4286

1.2857

1

1

1.4286

1.5714

1.4286

1.5714

1.7143

TASA RESULTANTE:

8.43%

DETERMINACIÓN DEL VALOR POR CAPITALIZACIÓN DE RENTAS: TIPO T-1

DESTINO: CASA HABITACION TOTAL:

SUPERFICIE: VALOR/m² 166.00

RENTA MENS.

27.00

4,482.00

166.00

RENTA BRUTA MENSUAL: Red. $ TOTAL DEDUCCIONES:

27.00%

RENTA NETA MENSUAL:

3,271.86

RENTA NETA ANUAL:

1,210.14

39,262.32

CAPITALIZANDO LA RENTA ANUAL AL:

8.43%

TASA DE CAPITALIZACIÓN APLICABLE AL CASO, RESULTA UN VALOR DE: P.U. $/M2.

08-09

4,482.00

12

$2,806.17

$

465,824.14

ENNIA YUKSABELLY AVALÚOS

AVALÚO No. 1

XI.- RESUMEN DE LOS VALORES OBTENIDOS.

DATOS PARA GRAFICA MERC.

1,373,000

FÍSICO

1,408,000

INGRESOS

466,000

195% 202% MERC. 100%

Valor Comparativo de mercado $1,372,635.00 Valor Físico o C.R.N. $1,407,711.50 Valor de Capitalización de Rentas $465,824.14

FÍSICO INGRESOS

EN N.R

$1,343,078.88 $1,350,000.00

XII.- CONSIDERACIONES PREVIAS A LA CONCLUSIÓN. EL VALOR COMERCIAL QUE SE OBTUVO ES UNA PONDERACION ENTRE EL VALOR DE MERCADO, EL VALOR FISICO Y EL VALOR DE CAPITALIZACION CONSIDERANDO PARA EL PRIMERO UN 50%, EL SEGUNDO UN 45% Y EL TERCERO UN 5%, POR ELLO SE DA EL VALOR DE SIG.

XIII.- CONCLUSIÓN DEL AVALÚO. Los valores estimados en el presente avalúo, están calculados con cifras al: 17 de agosto de 2009 VALOR COMERCIAL:

$1,350,000.00 (UN MILLON TRESCIENTOS CINCUENTA MIL PESOS 00/100 M.N.)

VALUADOR:

ENNIA YUKSABELLY RIVERA LÓPEZ

08-09

13

ENNIA YUKSABELLY AVALÚOS

08-09

FACHADA

BAÑO PLANTA BAJA

SALA

ESTUDIO

GARAGE 1 AUTO

ESCALERAS

PATIO SERVICIO

COCINA

14

AVALÚO No. 1

ENNIA YUKSABELLY AVALÚOS

RECAMARA PRINCIPAL

BAÑO RECAMARA PRINCIPAL

CUARTOS DE SERVICIO

08-09

15

AVALÚO No. 1

VOEC VALUACION, CONSTRUCCION, PROYECTOS Y SUPERVISION S.C.  AVALÚO No.

CERF-001-09

FOTO DEL INMUEBLE

Calle: Número: Colonia: Delegación: Código Postal: Entidad Federativa: Fecha del avalúo: CONCLUSIÓN DEL AVALÚO:

Expropiación Petrolera. 23 interior 1. U.CTM Atzacoalco. Gustavo A. Madero. 07090 Distrito Federal. 20/08/2009 VALOR COMERCIAL:

$1,006,046.80

CESAR EDURDO RODRIGUEZ FLORES RIO NEVA No. 5 COL SAN SABASTIAN XHALA, CUAUTITLAN IZCALLI ESTADO DE MEXICO

VOEC VALUACION, CONSTRUCCION, PROYECTOS Y SUPERVISION S.C.  AVALÚO No. CERF-001-09

II.- DATOS GENERALES. César Eduardo Rodríguez Flores.

PERITO VALUADOR: ESPECIALIDAD

Inmuebles.

REGISTRO DE LA : INMUEBLE QUE SE VALÚA:

Departamento Dúplex

RÉGIMEN DE PROPIEDAD:

En condominio

PROPIETARIO DEL INMUEBLE:

C. Rafael Flores Carmona.

USO DEL AVALÚO:

Venta.

PROPÓSITO DEL AVALÚO:

Determinar el valor comercial.

: Calle: Expropiación Petrolera.

UBICACIÓN DEL INMUEBLE:

Número: 23 interior 1. Colonia: U.CTM Atzacoalco. Delegación: Gustavo A. Madero. Código Postal: 07090 Entidad Federativa: Distrito Federal. NÚMERO DE CUENTA PREDIAL:

05284611038-8

NÚMERO DE CUENTA DE AGUA:

27-68-632-698-25-000-1

III.- CARACTERÍSTICAS URBANAS. CLASIFICACIÓN DE LA ZONA: TIPO DE CONSTRUCCIÓN DOMINANTE EN LA CALLE:

Casas Habitación y Departamento Dúplex tipo medio.

ÍNDICE DE SATURACIÓN EN LA ZONA:

100%

DENSIDAD DE POBLACIÓN:

Alta

CONTAMINACIÓN AMBIENTAL:

Contaminación auditiva moderada por causa de vehículos pesados, poca de contaminación de smog ya que existen áreas verdes

USO DEL SUELO:

H2/29/106

VÍAS DE ACCESO, IMPORTANCIA Y CONDICIONES DE LAS AV. Periférico en condiciones aceptables para el transito vehicular, Av. Insurgentes en buenas condiciones aunque existe el problema MISMAS: d l i h i A C i l l SERVICIOS PÚBLICOS:

Completo.

EQUIPAMIENTO URBANO:

Líneas del metro 6,4,3, bancos, centros comerciales, escuelas, parques, transporte publico, gran variedad de comercios, salones de fiestas, hospitales, templos, restaurantes.

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IV.- TERRENO. TRAMOS DE CALLE, CALLES TRANSVERSALES LIMÍTROFES Y ORIENTACIÓN: AL ESTE SE ENCUENTRA LA AV LUIS YUREN, AL OESTE RETORNO MARIANO CEBALLOS, ALNORTE SE ENCUENTRA EL ANDADOR REPARTO AGRARIO Y AL SUR FERNANDO AMILPA

LINDEROS Y COLINDANCIAS SEGÚN: Se trata de dos fracciónes de terreno de las cuales se indican sus linderos, colindancias y superficies La primera ORIENTACIÓN

DISTANCIA

ESTE

1.050

COLINDANCIAS AREAS VERDES

OESTE

1.500

CASA HABITACION

NORTE

2.000

PATIO DE ACCESO A CASAs DUPLEX.

SUR

1.500

ANDADOR EXPROPIACION PETROLERA 135.00 m2

SUPERFICIE DEL TERRENO: La segunda

135.00 m2 135.00 m2

SUPERFICIE DEL TERRENO: SUPERFICIE TOTAL DEL TERRENO

106.84 m2 24.450 %

SUPERFICIE DE CONSTRUCCIÓN: INDIVISO: TOPOGRAFÍA Y CONFIGURACIÓN:

Plana

NÚMERO DE FRENTES:

Dos

CARACTERÍSTICAS PANORÁMICAS:

Urbana

DENSIDAD HABITACIONAL:

250 hab/ha

INTENSIDAD DE CONSTRUCCIÓN:

1.4 H2/29/106

USO DE SUELO COS

71%

CUS

1.420

SERVIDUMBRES y/o RESTRICCIONES:

Ninguno

CROQUIS DE LOCALIZACIÓN:

NORTE

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V.- DESCRIPCIÓN DEL INMUEBLE. USO ACTUAL: EL INMUEBLE ACTUALMENTE EL DUEÑO LO UTILIZA PARA RENTARLO PERO EL OBJETO DEL AVALUO ES PARA CALCULAR SU VALOR COMERCIAL Y VENDERLO A LA FAMILIA QUE RENTA EL INMUEBLE EN LA ACTUALIDAD TIPOS DE CONSTRUCCIÓN: TIPO

UNO

CLASIFICACION:

CUATRO

SUPERFICIE

70 MTS

EDAD

30 AÑOS

TIPO

DOS

CLASIFICACION:

CINCO

SUPERFICIE

36.84MTS

EDAD

10 AÑOS

TIPO 1 CALIDAD Y CLASIFICACIÓN: NÚMERO DE NIVELES:

1

EDAD APROXIMADA:

50

VIDA ÚTIL REMANENTE:

30

VIDA TOTAL:

80

ESTADO DE CONSERVACIÓN:

NORMAL

CALIDAD DEL PROYECTO:

BUENO

UNIDADES SUSCEPTIBLES DE RENTARSE:

UNO

TIPO DOS NÚMERO DE NIVELES:

1

EDAD APROXIMADA:

10

VIDA ÚTIL REMANENTE:

80

VIDA TOTAL:

90

ESTADO DE CONSERVACIÓN:

NORMAL

CALIDAD DEL PROYECTO:

BUENO

UNIDADES SUSCEPTIBLES DE RENTARSE:

UNO

VI.- ELEMENTOS DE LA CONSTRUCCIÓN. a) OBRA NEGRA O GRUESA: CIMIENTOS:

ZAPATAS CORRIDAS DE CONCRETO ARMADO

ESTRUCTURA:

MUROS DE CARGA Y MARCOS RIGIDOS

MUROS:

TABIQUE ROJO RECOCIDO

ENTREPISOS:

CONCRETO ARMADO

TECHOS:

CONCRETO ARMADO

AZOTEAS:

NINGUNO

BARDAS:

BLOCK

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VOEC VALUACION, CONSTRUCCION, PROYECTOS Y SUPERVISION S.C.  AVALÚO No. CERF-001-09 b) REVESTIMIENTOS Y ACABADOS INTERIORES: APLANADOS INTERIORES:

TIROL PLANCHADO, APLANADO DE YESO EN RECAMARAS Y AZULEJO EN COCINA Y BAÑO

APLANADOS EXTERIORES:

ACABADO DE CEMENTO ARENA MORTERO CON PINTURA VINILICA

PLAFONES:

DE CONCRETO ARMADO CON TIROL PLANCHADO DE RECUBRIMIENTO

LAMBRINES:

DE AZULEJOP EN BAÑO

PISOS:

DE LOSETA VINILICA

ESCALERAS:

NINGUNO

PINTURA:

VINILICA

RECUBRIMIENTOS ESPECIALES:

NINGUNO

c) CARPINTERÍA:

CUENTA CON CLOSETS DE MADERA EN LAS 3 RECAMARAS, ASI COMO LA PUERTA EN PRINCIPAL, DE RECAMARAS, DE COCINA, DE PATIO DELANTERO, ALACENA DE COCINA, VENTANERIA DE SALA SON HECHAS DE MADERA

d) INSTALACIONES HIDRÁULICAS Y SANITARIAS:

TUBERIA DE FIERRO FUNDIDO

MUEBLES DE BAÑO / COCINA:

CUENTA CON LAS INSTALACIONES BASICAS WC, LABAMANOS Y REGADERAS

e) INSTALACIONES ELÉCTRICAS:

CUENTA CON 9 APAGADORES, 15 ENCHUFES Y 10 SOCKETS

f) PUERTAS Y VENTANERÍA:

PUERTAS DE MADERA EN CUARTOS Y PUERTA PRINCIPAL, PUERTAS DE ALUMINIO EN PATIO DE SERVICIO. VENTANAS DE MADERA EN SALA Y VENTANAS DE ALUMINIO EN RECAMARAS, BAÑO Y PATIOS

HERRERÍA:

PROTECCIONES EN RECAMARAS Y EN PUERTA DE ACCESO

g) VIDRIERÍA:

CRISTAL DE 5MM EN VIDRIERIA EN GENERAL

h) CERRAJERÍA:

CHAPAS, PERILLAS, PASADORES DE HIERRO

i) FACHADA:

ACABADO A BASE DE CEMENTO ARENA

j) INSTALACIONES ESPECIALES, ELEMENTOS ACCESORIOS Y OBRAS COMPLEMENTARIAS: ( Ver detalle en hoja específica.)

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VII.- DEFINICIONES.

DEFINICIONES: Existen tres enfoques de valuación: el Comparativo de Mercado, de Costos y de Ingresos.

ENFOQUE COMPARATIVO DE MERCADO: Este enfoque involucra la recopilación de información pertinente del mercado de los bienes similares al bien valuado, analizando la oferta y demanda, para poder llegar a un indicador que permita establecer el precio más probable de venta para los bienes que se están valuando. Al resultado obtenido por este enfoque, se le denomina VALOR COMPARATIVO DE MERCADO. ENFOQUE DE COSTOS: Se basa en el costo de reproducción o de reemplazo de un bien similar al analizado a la fecha del avalúo; al resultado de este análisis se le denomina COSTO DE REPOSICIÓN NUEVO (C.R.N.). Si el bien no es nuevo, su valor se afectará por los diversos factores de depreciación y obsolescencia aplicables, según sea el caso. Al resultado obtenido por este enfoque, se le denomina VALOR FÍSICO o COSTO NETO DE REPOSICIÓN. ENFOQUE DE INGRESOS: Este enfoque considera el valor presente de los beneficios futuros, derivados del bien a valuar y es generalmente medido a través de la capitalización de un nivel específico de ingresos. Al resultado obtenido por este enfoque, se le denomina VALOR DE CAPITALIZACIÓN DE RENTAS. VALOR COMERCIAL (Valor Justo de Mercado): Es el resultado del análisis y ponderación de los enfoques valuatorios: Comparativo de Mercado, Ingresos y/o Costos. Es el precio estimado por el cual una propiedad se intercambiaría en la fecha del avalúo entre un comprador y un vendedor actuando por voluntad propia, en una transacción sin intermediarios, con un plazo razonable de exposición, donde ambas partes actúan con conocimiento de los hechos pertinentes, con prudencia y sin compulsión.

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VII a) CONSIDERACIONES PRELIMINARES 1.- El dueño del inmueble proporciono la documentacion requerida para realizar el avaludo los cuales constan de: ESCRITURAS BOLETA PREDIAL PLANOS RECIBO DEL AGUA

2.- Se realizo la visita al inmueble para realizar el reconocimiento y reporte fotografico del interior y exterior de la vivienda 3.- El estudio de mercado se realizo en los alredores de la colonia, asi como en unidades habitacionales de forma similar en terreno como en construcicon algunas de estas colonias y unidades consideradas fueron las siguientes: UNIDAD CTM CULHUACAN LA ESCALERA SAN PEDRO EL CHICO ARAGON GRANJAS MODERNAS SANTA MARIA LA RIBERA DOCTORES XALOSTOC UNIDAD CTM AZCAPOTZALCO UNIDAD CTM RISCO 4.- Despues de realizado el analisis comparativo de terreno se observo que las ofertas 2 y 4 quedan fuera de los rangos del mercado asi que se procedio a eliminarlas para no afectar el valor del inmueble por encontrarse por arriba del promedio de la zona

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VIII.- ENFOQUE COMPARATIVO DE MERCADO. INMUEBLES SIMILARES EN VENTA:

Colonia

No. 1

Calle

DM NACIONAL CDA. PASEO DE LA UNION INTERNACIONAL DEPARTAMENTO DE EXCELENTE UBICACIÓN CON TODOS LOS SERVICIOS

2

No. 23

Teléfono

Informante

399 LA ESCALERA AV. MIGUEL BERNAR DEPARTAMENTO CON BUENA UBICACIÓN EN AV PRINCIPAL CON CENTROS COMERCIALES CERCANOS, TRANSPORTE PUBLICO Y TODOS LOS SERVICIOS

3

ARAGON

ALBERTO HERRERA

34

4

SAN PEDRO EL CHICO

NORTE 84-A

6536

5

GRANJAS MODERNAS

FAISAN

25

Factores de Homologación No.

Oferta

Sup.

$/m²

$/m²

EDO. CONS. NEG.

UBIC.

SUP.

CALID.

FSP

FRe

1

680,000.00

65.00

10,461.54

0.90

1.00

1.05

0.85

1.00

0.95

0.76

7,983.07

2

930,000.00

95.00

9,789.47

0.90

0.95

1.10

0.90

1.00

1.00

0.85

8,286.30

3

985,000.00

103.00

9,563.11

0.90

1.10

1.00

0.90

1.00

1.00

0.89

8,520.73

4

1,049,900.00

105.00

9,999.05

0.90

1.00

1.00

0.85

1.20

1.00

0.92

9,179.13

5

1,100,000.00

93.75

11,733.33

0.90

0.95

1.10

0.90

1.00

0.95

0.80

9,435.10

VALOR HOMOLOGADO: EN N.R. $/m² SUPERFICIE DE CONSTRUCCIÓN:

m2

SUBTOTAL:

$

MONTO ADICIONAL A CONSIDERAR:

$

VALOR COMPARATIVO DE MERCADO:

$

0.10 0.90

Factores utilizados: Negociación Es el facto que a juicio del perito valuador, con base en las observaciones del mercado en operaciones de contado, ajusta al precio de la oferta. Ubicación :

Este factor califica la localización física de la oferta vs. el inmueble valuado, así como el corredor de valor

Superficie

En función de la superficie de la OFERTA con respecto al predio valuado

Calidad

Es el facto que considera las diferencias entre la oferta y el inmueble a valuar, relacionado con el tipo y calidad de construcción.

Edo. Cons.

Considera las diferencias del nivel de deterioro entre la oferta y el inmueble valuado.

FSP

Considera los servicios de transporte publico y avenidas principales

Uso Colonia

del Considera las diferencias en el uso del suelo entre el inmueble a valuar y las ofertas Considera las difefencias que exiten entre la colonioa donde se ubica el inmueble y las colonias de las ofertas

CESAR EDURDO RODRIGUEZ FLORES RIO NEVA No. 5 COL SAN SABASTIAN XHALA, CUAUTITLAN IZCALLI ESTADO DE MEXICO

8,680.86 8,681.00 106.84 8,681.00 927,478.04

VOEC VALUACION, CONSTRUCCION, PROYECTOS Y SUPERVISION S.C.  AVALÚO No.

CERF-001-09

ANÁLISIS COMPARATIVO DE MERCADO DEL TERRENO. TERRENOS SIMILARES EN VENTA:

No. 1

2

3

Colonia Calle Teléfono Informante No. Vale de san lorenzo Río fuerte 57382652 12 EXCELENTE TERRENO,BUENA UBICACION.CUENTA CON UN FRENTE DE 10M2 Y UN FONDO DE 15M2.PRECIO NEGOCIABLE.CONOZCALO Santa maria la ribera 61564356 Manuel carpio 56 BUENA OPORTUNIDAD!!!EXCELENTE TERRENO CON CASA PARA DEMOLER,MUY BUENA UBICACION,CERCA INTERIOR,INSURGENTES,EJE 1 ALZATE.IDEAL PARA DESARROLLO PEQUEÑO YA QUE CUENTA CON TODOS LOS SERVICIOS Blvd. Popocateptl Pirules 17264893 49

4

Doctores Doctor Erazo 18273839 92 TERRENO IDEAL PARA USO HABITACIONAL, RODEADO DE VARIOS DESARROLLOS HABITACIONALES

5

Villa de guadalupe xalostoc EXCELETE BALDIO

No. 1 2 3 4 5

Oferta 750,000.00 900,000.00 829,999.00 1,060,000.00 350,000.00

Sup. 150.00 115.00 198.00 146.00 96.00

calle 76

$/m² 5,000.00 7,826.09 4,191.91 7,260.27 3,645.83

287

CIRCUITO

23678645

Factores de Homologación NEG.

UBIC.

ZONA

FORMA

0.90 0.90 0.90 0.90 0.90

1.05 1.10 1.05 1.10 1.00

1.05 1.05 1.00 1.05 1.00

0.95 0.90 1.05 0.95 1.00

SUP.

F.S.P.

1.00 1.10 1.00 1.10 1.00 1.00 1.00 0.95 1.00 1.00 VALOR HOMOLOGADO: EN N.R. $/m²

FRe 1.04 1.03 0.99 0.94 0.90

Factores Utilizados: Negociación

Es el facto que a juicio del perito valuador, con base en las observaciones del mercado en operaciones de contado, ajusta al precio de la oferta.

Ubicación :

Este factor califica la localización física de la oferta vs. el inmueble valuado

Zona:

Califica el entorno de la oferta vs. el inmueble valuado, así como el corredor de valor

Forma :

Es el resultado de calificar la irregularidad de la oferta respecto al inmueble valuado

Superficie

En función de la superficie de la OFERTA con respecto al predio valuado

FSP

Considera los servicios de transporte publico y avenidas principales

Uso del Suelo Considera las difererencias e el uso del suelo entre el inmueble a valuar y las ofertas Colonia

DEL

Considera las diferencias en el tipo de colonia entre el inmueble a valuar y las ofertas

CESAR EDURDO RODRIGUEZ FLORES RIO NEVA No. 5 COL SAN SABASTIAN XHALA, CUAUTITLAN IZCALLI ESTADO DE MEXICO

$/m² 5,184.51 8,053.87 4,159.43 6,811.22 3,281.25 4,208.39 4,208.00

VOEC VALUACION, CONSTRUCCION, PROYECTOS Y SUPERVISION S.C.  AVALÚO No.

CERF-001-09

ANÁLISIS COMPARATIVO DE MERCADO EN RENTA. INMUEBLES SIMILARES EN RENTA:

No.

Colonia

Calle

No.

Teléfono

1

Acueducto de guadalupe

Residencial acueducto

98

57643564

Informante

BONITO DEPTO, TIENE 2 NIVELES Y SE ENCUENTRA EN EL 3ER PISO. TIENE ACABADOS EN MADERA Y LOS PISOS SON DE DUELA. 2

ORIGINALMENTE ERAN 3 RECS Y SE AMPLIO 1 Y QUEDARON 2 Rinc. Sn Rafael San Juan de Aragon

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Excelente departamento en planta baja, con jardín propio, de 36 m2, muy bien ubicado, cerca de zona comercial y metro martín carrera, a un costado de la 3

clínica 23 del imss. C.T.M. Culhuacan

Andador 3 de cafetales

76

56787876

23

57837373

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En P.B. , totalmente remodelado, excelentes condiciosnes.Buena ubicación. 4

Nonoalco Tlatelolco

Guerrero Edif 1

Muy bonito, pisos de parquet, amplia estancia, muy céntrico 5

C.T.M. Atzacoalco

Reparto Agrario

Departamento bonito con 3 recamaras y un baño

Factores de Homologación

No.

Oferta

Sup.

$/m²

1 2 3 4 5

6,000.00 5,000.00 4,000.00 4,200.00 3,000.00

98.00 60.00 58.00 80.00 80.00

61.22 83.33 68.97 52.50 37.50

NEG.

UBIC.

SUP.

0.90 0.90 0.90 0.90 0.90

0.95 1.05 1.00 1.00 1.00

1.00 1.10 1.10 0.95 1.00

CALID.

Edo Cons

F.S.P

0.95 1.00 1.00 0.90 1.00 1.00 1.00 1.10 1.00 1.00 1.00 1.00 1.00 1.00 1.00 VALOR HOMOLOGADO: EN N.R. $/m²

FRe 0.81 0.94 1.09 0.86 0.90

0.10 0.90

FACTORES UTILIZADOS: Negociación Es el facto que a juicio del perito valuador, con base en las observaciones del mercado en operaciones de contado, ajusta al precio de la oferta. Ubicación :

Este factor califica la localización física de la oferta vs. el inmueble valuado

Superficie

Este factor califica la superficie de la oferta con respecto al inmueble valuado.

Calidad

Es el facto que considera las diferencias entre el inmueble a valuar y la oferta, en relación al tipo y calidad de construcción.

Edo. Cons

Considera las diferencias del nivel de deterioro entre la oferta y el inmueble valuado

FSP

Considera los servicios de transporte publico y avenidas principales

Uso de suelo Considera las difererencias e el uso del suelo entre el inmueble a valuar y las ofertas Considera las diferencias que existen entre la colonia donde se ubica el inmueble y las colonias de las ofertas Colonia

CESAR EDURDO RODRIGUEZ FLORES RIO NEVA No. 5 COL SAN SABASTIAN XHALA, CUAUTITLAN IZCALLI ESTADO DE MEXICO

$/m² 49.73 77.96 75.10 44.89 33.75 56.29 56.00

VOEC VALUACION, CONSTRUCCION, PROYECTOS Y SUPERVISION S.C.  AVALÚO No.

CERF-001-09

j) INSTALACIONES ESPECIALES, ELEMENTOS ACCESORIOS Y OBRAS COMPLEMENTARIAS: p/c

INSTALACIONES ESPECIALES:

Unidad

Cantidad

EDAD

V.R.N. (unitario)

FACTOR DE DEMÉRITO Cons.

Edad

Otro

FRe

V.N.R.

VALOR

(unitario)

PARCIAL

SUMA

p/c

ELEMENTOS ACCESORIOS:

Unidad

Cantidad

EDAD

V.R.N. (unitario)

FACTOR DE DEMÉRITO Cons.

Edad

Otro

FRe

V.N.R.

VALOR

(unitario)

PARCIAL

SUMA p/c

OBRAS COMPLEMENTARIAS:

Unidad

BARDAS COCINAS INTEGRALES HECHA EN OBRA

CONSTANTE CONSTANTE

Cantidad

EDAD

C.R.N.

FACTOR DE DEMÉRITO

(unitario)

Cons.

Edad

Otro

FRe

V.N.R.

VALOR

(unitario)

PARCIAL

M2

13.45

10 AÑOS

$45.00

1.00

1.00

1.00

1.00

$45.00

$605.25

PZA

1.00

10 AÑOS

$12,000.00

1.00

1.00

1.00

1.00

$12,000.00

$12,000.00

0.10 0.90

VIDA UTIL

80.00

EDAD

5.00

SUMA: $

12,605.25

SUBTOTAL PRIVATIVAS:$

735,721.91

SUBTOTAL COMUNES: $

12,605.25

INDIVISO %

24.45%

TOTAL: $

3,081.98

0.94

Nota: Indicar p=privativas; c=comunes

CESAR EDURDO RODRIGUEZ FLORES RIO NEVA No. 5 COL SAN SABASTIAN XHALA, CUAUTITLAN IZCALLI ESTADO DE MEXICO

VOEC VALUACION, CONSTRUCCION, PROYECTOS Y SUPERVISION S.C.  AVALÚO No.

CERF-001-09

IX.- ENFOQUE DE COSTOS. a) DEL TERRENO: M2.

LOTE TIPO

#¡REF!

VALOR COMPARATIVO DE MERCADO:

$/m²

TERRENO

ESTIMACIÓN DEL VALOR DEL TERRENO: FRACCIÓN

TOTAL:

SUPERFICIE:

VALOR UNIT.

m²

$/m²

135.00

4,208.00

MOTIVO COEFICIENTE

COEFICIENTE

VALOR UNITARIO RESULTANTE

PARCIAL: $

4,208.00

568,080.00

SUMA (a): $

568,080.00

1.00

135.00 INDIVISO

VALOR

24.45%

SUBTOTAL $

138,895.56

b) DE LAS CONSTRUCCIONES: ESTIMACIÓN DEL VALOR DE LAS CONSTRUCCIONES: TIPO:

USO o DESTINO DE

ÁREA

V.R.N.

FACTOR DE

V.N.R.

VALOR

LAS CONSTRUCCIONES

m²

(unitario)

DEMÉRITO

(unitario)

PARCIAL: $

1

CASA DUPLEX

70.00

5,919.12

0.94

5,586.17

391,031.87

2

CASA DUPLEX

36.84

5,919.12

0.94

5,586.17

205,794.48

TOTAL

106.84

m²

SUBTOTAL (b): $

596,826.35

SUBTOTAL (c): $

3,081.98

c) INSTALACIONES ESPECIALES, ELEMENTOS ACCESORIOS Y OBRAS COMPLEMENTARIAS: (Ver desglose:)

% DE PARTICIPACIÓN 0% DATOS PARA GRAFICA: Terr. Const. Inst. 51%

568,080.00 49% 596,826.35 3,081.98

VALOR FÍSICO o V.N.R. :

(a+b+c) $

Terr. Const. Inst.

10932.12592

CESAR EDURDO RODRIGUEZ FLORES RIO NEVA No. 5 COL SAN SABASTIAN XHALA, CUAUTITLAN IZCALLI ESTADO DE MEXICO

1,167,988.33

VOEC VALUACION, CONSTRUCCION, PROYECTOS Y SUPERVISION S.C.  AVALÚO No.

CERF-001-09

X.- ENFOQUE DE INGRESOS. a).- IMPORTE DE DEDUCCIONES: VACÍOS

3%

ADMÓN.

IMP. PREDIAL

1%

ENERG. ELÉC.

SERV. DE AGUA

2%

SEGUROS

DEDUCC. FISCALES (ISR) 3.00%

I.S.R OTROS

CONS/ MANT

TOTAL DEDUCCIONES :

9.00%

b).- CALCULO DE TASA: CONCEPTO

T

A

S

A

S

7%

8%

9%

10%

11%

12%

0-5

5 - 20

20-40

40-50

50-60

MAS DE 60

VIDA ÚTIL REMANENTE

MAS DE 60

50-60

40-50

20-40

5 - 20

TERMINADA

calificación

1

ESTADO DE CONSERV.

NUEVA

MUY BUENO

BUENO

REGULAR

MALO

RUINOSO

REGULAR

DEFICIENTE

MALO

Terr = Const.

Terr > Const

Terr > Const

HASTA 3-1

MAYOR 3-1

EDAD (años) calificación

1

calificación

1

PROYECTO

MUY BUENO

BUENO

calificación

ADECUADO 1

REL. SUP. (TERR/CONST)

Const > Terr

Const > Terr

Const > Terr

MAYOR 3-1

HASTA 3-1

HASTA 2-1

calificación

1

USO DEL INMUEBLE

CASA

EDIF. PROD.

DEPTO/CASA

OFNA/LOCAL

OFNA/LOCAL

BODEGA/

INMUEBLE

UNIF.

HAB-COM.

CONDOMINIO

CONDOMINIO

UNIF.

INDUSTRIA

LUJO

1er ORDEN

2o. ORDEN

calificación

1

CLASIF. ZONA calificación

3er ORDEN

PROL. SERV.COM. Proll. SERV/INC.

1

SUMA CALIF.

2

1

4

CAPITALIZACIÓN

1.0000

1.1429

1.2857

TASAS PARCIALES

2.0000

1.1429

5.1429

1.4286

1.5714

1.7143

TASA RESULTANTE:

8.29%

DETERMINACIÓN DEL VALOR POR CAPITALIZACIÓN DE RENTAS: TIPO T-1 T-2

DESTINO: CASA DUPLEX

SUPERFICIE: VALOR/m² 70.00 56.00 36.84

CASA DUPLEX TOTAL:

RENTA MENS. 3,920.00

56.00

2,063.04

106.84

RENTA BRUTA MENSUAL: Red. $ TOTAL DEDUCCIONES: RENTA NETA MENSUAL:

9.00% 5,444.57

RENTA NETA ANUAL:

5,983.04

538.47

65,334.80

CAPITALIZANDO LA RENTA ANUAL AL:

8.29%

TASA DE CAPITALIZACIÓN APLICABLE AL CASO, RESULTA UN VALOR DE: P.U. $/M2.

$

$7,380.41

CESAR EDURDO RODRIGUEZ FLORES RIO NEVA No. 5 COL SAN SABASTIAN XHALA, CUAUTITLAN IZCALLI ESTADO DE MEXICO

788,523.41

VOEC VALUACION, CONSTRUCCION, PROYECTOS Y SUPERVISION S.C. 

AVALÚO No.

CERF-001-09

XI.- RESUMEN DE LOS VALORES OBTENIDOS.

DATOS PARA GRAFICA MERC.

MERC.

927,000

FÍSICO

1,168,000

48% INGRESOS

INGRESOS

789,000

100%

FÍSICO

17%

Valor Comparativo de mercado Valor Físico o C.R.N. Valor de Capitalización de Rentas

927,478.04 1,167,988.33 788,523.41

PONDERADO $

927,478.04

$

1,167,988.33

$

788,523.41

20.00% 50.00% 30.00%

VALOR COMERCIAL

XII.- CONSIDERACIONES PREVIAS A LA CONCLUSIÓN. El valor comercial es el resultado de la ponderacion de los tres analisis con los siguientes porcentajes para el valor comparativo de mercado se tomo el 20%, el valor fisico el 50% y el valor de capitalizacion de rentas el 30%

XIII.- CONCLUSIÓN DEL AVALÚO. Los valores estimados en el presente avalúo, están calculados con cifras al:

VALOR COMERCIAL:

$1,006,046.80 UN MILLON SEIS MIL CUARENA Y SEIS PESOS 80/100 M.N

VALUADOR:

CESAR EDUARDO RODRIGEZ FLORES

CESAR EDURDO RODRIGUEZ FLORES RIO NEVA No. 5 COL SAN SABASTIAN XHALA, CUAUTITLAN IZCALLI ESTADO DE MEXICO

$

185,495.61

$

583,994.17

$

236,557.02

$

1,006,046.80

VOEC VALUACION, CONSTRUCCION, PROYECTOS Y SUPERVISION S.C.  ESTUDIO DE MERCADO TERRENOS EN VENTA

RENTA DE DEPRATAMENTOS

VENTA DE DEPARTAMENTOS

RIO FUERTE , VALLE DE SAN LORENZO

RESIDENCIAL ACUEDUCTO DE GUADALUPE

CDA. PASEO DE LA UNION INTERNACIONAL, DM NACIONAL, DISTRITO FEDERAL

SAN JUAN DE ARAGON, RINC DE SAN RAFEL

AV. MIGUEL BERNARD 399, LA ESCALERA, DISTRITO FEDERAL

BLV. POPOCATEPETL , PIRULES

CTM CULHUACAN

ALBERTO HERRERA, ARAGON, DISTRITO FEDERAL

DOCTOR ERAZO DOCTORES

NONOALCO TLATELOLCO

FAISAN, GRANJAS MODERNAS DISTRITO FEDERAL

VILLA DE GUADALUPE XALOSTOC

CTM ATZACOALCO

NORTE 84-A 6536, SAN PEDRO EL CHICO DISTRITO FEDERAL

MANUEL CARPIO, SANTA MARIA LA RIBERA

CESAR EDURDO RODRIGUEZ FLORES RIO NEVA No. 5 COL SAN SABASTIAN XHALA, CUAUTITLAN IZCALLI ESTADO DE MEXICO

VOEC VALUACION, CONSTRUCCION, PROYECTOS Y SUPERVISION S.C.  FOTOS DEL INMUEBLE SALA

COMEDOR

RECAMARA 1

RECAMARA 2

RECAMARA 3

BAÑO

PATIO DELANTERO

PATIO TRASERO

CESAR EDURDO RODRIGUEZ FLORES RIO NEVA No. 5 COL SAN SABASTIAN XHALA, CUAUTITLAN IZCALLI ESTADO DE MEXICO

AVALÚO No.

COT.09.01

FOTO DEL INMUEBLE

Calle: Número: Colonia: Municipio: Código Postal: Entidad Federativa:

Guadalupe Victoria 111 Loma Bonita Nezahualcoyotl 57940 Estado de méxico.

Fecha del avalúo:

20/08/2009

CONCLUSIÓN DEL AVALÚO:

VALOR COMERCIAL:

1

$1,192,378.09

REPORTE FOTOGRÁFICO

2

AVALÚO No. COT.09.01

II.- DATOS GENERALES. PERITO VALUADOR:

Ruiz Ceballos Eduardo

ESPECIALIDAD

Inmuebles.

REGISTRO DE LA :

20092208

INMUEBLE QUE SE VALÚA:

Casa habitación.

RÉGIMEN DE PROPIEDAD:

Privada.

PROPIETARIO DEL INMUEBLE:

C. Francisco Ruiz Jimenez

USO DEL AVALÚO:

Venta.

PROPÓSITO DEL AVALÚO:

Valor comercial.

Calle: Guadalupe Victoria

UBICACIÓN DEL INMUEBLE:

Número: 111 Colonia: Loma Bonita Municipio: Nezahualcoyotl Código Postal: 57940 Entidad Federativa: Estado de méxico. NÚMERO DE CUENTA PREDIAL:

4545645.00

NÚMERO DE CUENTA DE AGUA:

234353.00

III.- CARACTERÍSTICAS URBANAS. CLASIFICACIÓN DE LA ZONA:

Habitación.

TIPO DE CONSTRUCCIÓN DOMINANTE EN LA CALLE:

Casas habitación de dos niveles tipo medio.

ÍNDICE DE SATURACIÓN EN LA ZONA:

95%.

DENSIDAD DE POBLACIÓN:

Media.

CONTAMINACIÓN AMBIENTAL:

Existen problemas de encharcamiento

USO DEL SUELO:

HB2

VÍAS DE ACCESO, IMPORTANCIA Y CONDICIONES DE Avenida texcoco a una distancia de 1km, av. Tepozanes a una distancia de 250metros y Avenida Pantitlan a una distancia de 2km LAS MISMAS: SERVICIOS PÚBLICOS:

Servicio del agua, drenaje, luz, teléfono son completos.

EQUIPAMIENTO URBANO:

Escuela primaria, kinder, mercado,, transporte público, iglesia, señalización en calles.

3

AVALÚO No. COT.09.01

IV.- TERRENO. TRAMOS DE CALLE, CALLES TRANSVERSALES LIMÍTROFES Y ORIENTACIÓN:

Calle 5 de mayo al norte, calle 20 de noviembre al sur, calle Agustín de Iturbide al oriente, calle Vicente Guerreo al poniente LINDEROS Y COLINDANCIAS SEGÚN: Se trata de un terreno de las cuales se indican sus linderos, colindancias y superficies La primera ORIENTACIÓN NORTE

DISTANCIA 20.000

LOTE 28

COLINDANCIAS

SUR

20.000

LOTE 30

ORIENTE

10.000

LOTE 11

PONIENTE

10.000

CALLE GUADALUPE VICTORIA

200.00

m2

SUPERFICIE DEL TERRENO:

200.00

m2

SUPERFICIE TOTAL DEL TERRENO

200.00

m2

SUPERFICIE DE CONSTRUCCIÓN:

197.00

m2 100.00 %

SUPERFICIE DEL TERRENO: La segunda

INDIVISO: TOPOGRAFÍA Y CONFIGURACIÓN:

Topográfia de forma irregular

NÚMERO DE FRENTES:

un frente

CARACTERÍSTICAS PANORÁMICAS:

Urbana.

DENSIDAD HABITACIONAL:

19,324hab/km2

INTENSIDAD DE CONSTRUCCIÓN:

2.10

SERVIDUMBRES y/o RESTRICCIONES: Ninguno que afecte.

CROQUIS DE LOCALIZACIÓN:

NORTE

4

AVALÚO No. COT.09.01

V.- DESCRIPCIÓN DEL INMUEBLE. USO ACTUAL: CASA-HABITACIÓN DE DOS NIVELES DE CONSTRUCCIÓN CON 4 CAJONES DE ESTACIONAMIENTO, SALA-COMEDOR, COCINA, VESTIBULO, DOS RECAMARAS Y BAÑO COMPLETO EN PLANTA BAJA, EN PLANTA ALTA 5 RECAMARAS Y BAÑO COMPLETO

Mediano moderno

TIPOS DE CONSTRUCCIÓN: CALIDAD Y CLASIFICACIÓN:

TIPO 4

H02 T-1 Construcción casa completa 1985 T-2 Construcción casa incompleta 2000 T-3 Construcción casa incompleta 2006

NÚMERO DE NIVELES:

T-1 Ningún nivel, altura nivel de piso terminado 2.30 metros. T-2 Ningún nivel, altura nivel de piso 2.30 metros.

EDAD APROXIMADA:

Superficie

Edad

T-1 T-2

Clasificaicon 4

98 m2

30

4

98 m2

10

T-1 T-2

50

VIDA ÚTIL REMANENTE: 50 total tabla de la tesoreria

VIDA TOTAL:

80

T-1 T-2

60

ESTADO DE CONSERVACIÓN:

Bueno

CALIDAD DEL PROYECTO:

Bueno una

UNIDADES SUSCEPTIBLES DE RENTARSE:

VI.- ELEMENTOS DE LA CONSTRUCCIÓN. a) OBRA NEGRA O GRUESA: CIMIENTOS:

cimentación de mamposteria y trabes de desplante.

ESTRUCTURA:

castillos y trabes de concreto

MUROS:

Tabique.

ENTREPISOS:

Losa de concreto armado.

TECHOS:

Planos.

AZOTEAS:

Pretil.

BARDAS:

Tabique.

5

AVALÚO No. COT.09.01 b) REVESTIMIENTOS Y ACABADOS INTERIORES: APLANADOS INTERIORES: Aplanado cemento arena acabado fino con pintura vinilica APLANADOS EXTERIORES: Aplanado cemento arena acabado rustico con pintura vinilica PLAFONES:

Yeso con pintrura viniles en estancia, cocina y recamaras 1er. Nivel Tablaroca con pintura vinilica en recamras 2do. Nivel

LAMBRINES: PISOS:

Cemento pulido

ESCALERAS: PINTURA:

vinilica

RECUBRIMIENTOS ESPECIALES:

Ninguno

c) CARPINTERÍA:

Puertas

d) INSTALACIONES HIDRÁULICAS Y SANITARIAS:

Toma de agua, drenaje

MUEBLES DE BAÑO / COCINA:

w.c. lavabos

e) INSTALACIONES ELÉCTRICAS:

Ocultas con poliducto

f) PUERTAS Y VENTANERÍA:

Ventanas de aluminio de 3" en recamras y cristal de 6mm.

HERRERÍA:

Ventanas y puerta de acceso principal

g) VIDRIERÍA:

vidrio de 6mm.

h) CERRAJERÍA: i) FACHADA:

j) INSTALACIONES ESPECIALES, ELEMENTOS ACCESORIOS Y OBRAS COMPLEMENTARIAS: ( Ver detalle en hoja específica.) Cisterna de 3m3 de capacidad, bomba centrifuga de 1/2 H.P.

6

AVALÚO No. COT.09.01

VII.- DEFINICIONES.

DEFINICIONES: Existen tres enfoques de valuación: el Comparativo de Mercado, de Costos y de Ingresos.

ENFOQUE COMPARATIVO DE MERCADO: Este enfoque involucra la recopilación de información pertinente del mercado de los bienes similares al bien valuado, analizando la oferta y demanda, para poder llegar a un indicador que permita establecer el precio más probable de venta para los bienes que se están valuando. Al resultado obtenido por este enfoque, se le denomina VALOR COMPARATIVO DE MERCADO. ENFOQUE DE COSTOS: Se basa en el costo de reproducción o de reemplazo de un bien similar al analizado a la fecha del avalúo; al resultado de este análisis se le denomina COSTO DE REPOSICIÓN NUEVO (C.R.N.). Si el bien no es nuevo, su valor se afectará por los diversos factores de depreciación y obsolescencia aplicables, según sea el caso. Al resultado obtenido por este enfoque, se le denomina VALOR FÍSICO o COSTO NETO DE REPOSICIÓN. ENFOQUE DE INGRESOS: Este enfoque considera el valor presente de los beneficios futuros, derivados del bien a valuar y es generalmente medido a través de la capitalización de un nivel específico de ingresos. Al resultado obtenido por este enfoque, se le denomina VALOR DE CAPITALIZACIÓN DE RENTAS. VALOR COMERCIAL (Valor Justo de Mercado): Es el resultado del análisis y ponderación de los enfoques valuatorios: Comparativo de Mercado, Ingresos y/o Costos. Es el precio estimado por el cual una propiedad se intercambiaría en la fecha del avalúo entre un comprador y un vendedor actuando por voluntad propia, en una transacción sin intermediarios, con un plazo razonable de exposición, donde ambas partes actúan con conocimiento de los hechos pertinentes, con prudencia y sin compulsión.

El inmueble no cuenta con escrituras solo un titulo de propiedad Solo se cuenta con planos arquitectonicos proporcionados por el cliente Se realizo un inspección fisica del inmueble el cual no presenta fallas estructurales ni asentamientos diferenciales Se tomo el indice de costos parámetricos proporcionados por bimsa El municipio de nezahualcoyotl clasifica al inmuebe como HB2 El inmueble no presente gravamenes Vicios ocultos no son posibles detectarlos Se da como verdadera la superficie en base al titulo de propiedad y la inspección fisíca

7

AVALÚO No.

COT.09.01

VIII.- ENFOQUE COMPARATIVO DE MERCADO.

Colonia

No.

Calle

No.

Teléfono

Informante

1

metropolitana 2a. Sección Av. Texcoco 382 Casa con planta baja y dos niveles de construcción y 30 años de antigüedad

2

Benito Juárez Farolito 132 15468574 Casa en dos niveles cuenta con 3 baños completos y 15 años de antigüedad

Antonio Ríos

3

Porvenir Nezahualcoyotl 11 123 15468574 Casa de planta baja y 1er. Nivel con 2 baños completos y 22 años de antigüedad

Antonio Ríos

4

Metropolitana 2a. Sección Torre latinoamericana Casa de dos niveles con 1.5 baños y 8 años de antigüedad

5

Metropolitana 2a. Sección Angel de la independencia 39 42062420 Elías Calderón Reyes Casa con dos nieveles, dos cajones de estacionamiento, 5 baños completos y 20 años de antigüedad

59

Metros cubicos

56344067

Emma Ríos Rivera

Factores de Homologación No.

Oferta

Sup.

$/m² NEG.

UBIC.

SUP.

CALID.

$/m²

EDO. CONS.

EDAD

FRe

1

3,875,000.00

590.00

6,567.80

0.90

1.00

0.90

0.95

1.00

1.15

0.88

5,812.01

2

1,300,000.00

200.00

6,500.00

0.90

1.00

1.00

1.00

0.95

0.90

0.77

5,001.75

3

1,600,000.00

355.00

4,507.04

0.90

1.00

1.00

0.95

1.00

0.90

0.77

3,468.17

4

1,690,000.00

235.00

7,191.49

0.90

1.00

1.00

1.20

1.00

0.90

0.97

6,990.13

5

2,950,000.00

350.00

8,428.57

0.90

1.00

1.00

1.00

0.95

0.90

0.77

6,485.79

VALOR HOMOLOGADO: EN N.R. $/m² m2

5,552.00 197.00

SUBTOTAL:

$

5,552.00

MONTO ADICIONAL A CONSIDERAR:

$

SUPERFICIE DE CONSTRUCCIÓN:

VALOR COMPARATIVO DE MERCADO:

$

Factores utilizados: Negociación Es el facto que a juicio del perito valuador, con base en las observaciones del mercado en operaciones de contado, ajusta al precio de la oferta. Ubicación :

Este factor califica la localización física de la oferta vs. el inmueble valuado, así como el corredor de valor

Superficie

En función de la superficie de la OFERTA con respecto al predio valuado

Calidad

Es el facto que considera las diferencias entre la oferta y el inmueble a valuar, relacionado con el tipo y calidad de construcción.

Edo. Cons. Uso suelo Colonia Edad

Considera las diferencias del nivel de deterioro entre la oferta y el inmueble valuado.

del Considera las diferencias en el uso del suelo entre el inmueble a valuar y las ofertas Considera las difefencias que exiten entre la colonioa donde se ubica el inmueble y las colonias de las ofertas Considera la diferencia de edad entre el inmueble a valuar y las ofertas

8

5,551.57

1,093,744.00

REPORTE FOTOGRÁFICO CROQUIS DE LOCALIZACIÓN

Av. Texococo # 358 col. Metropolitana 2da. sección. Mpo. de Nezahualcoyotl

9

REPORTE FOTOGRÁFICO CROQUIS DE LOCALIZACIÓN

Callle Farolito # 132 coll. Benito Juárez Mpo. de Nezahualcoyotl

10

REPORTE FOTOGRÁFICO CROQUIS DE LOCALIZACIÓN

Calle 11,esq. con calle Iztaccihuatl, col. el Porvenir Mpo. de Nezahualyotl

11

REPORTE FOTOGRÁFICO CROQUIS DE LOCALIZACIÓN

Calle Torre Latinoamericana #59. col. Metropolitana 2da. sección Mpo. de Nezahualcoyotl

12

REPORTE FOTOGRÁFICO CROQUIS DE LOCALIZACIÓN

13

AVALÚO No.

COT.09.01

ANÁLISIS COMPARATIVO DE MERCADO DEL TERRENO. TERRENOS SIMILARES EN VENTA:

No.

Colonia

Calle

No.

Teléfono

Informante

1

vicente villada Lindavista 25 Terreno de un solo frente, bardeado y con piso de concreto en toda su área

2

bosques de aragón bosques de kenia 69 Excelente ubicación en bosques de aragon de solo frente, solo tiene arbustos y malesa

3

Juárez Pantitlan Oaxaca 39 24551166 Terreno de esquina que actualmente tiene locales comerciales de mala construccción

4

Maravillas Trece 48 10546554 Terreno de un solo frente ubicado cerca de calle7 (periferico) tiene construcción de mala calidad

Century 21

5

Vicente Villada Av. Carmelo Perez 155 22241630 Terreno de esquina que se encuentra sobre av. Principal, uso comercial y bodega

Káren Boda

No. 1 2 3 4 5

Oferta 1,050,000.00 2,700,000.00 850,000.00 900,000.00 1,100,000.00

Sup. 215.00 300.00 232.00 204.00 215.00

$/m² 4,883.72 9,000.00 3,663.79 4,411.76 5,116.28

Hector Rodríguez

Factores de Homologación NEG.

UBIC.

ZONA

0.90 0.90 0.90 0.90 0.90

1.00 0.80 0.90 1.00 0.90

0.85 1.00 0.90 0.95 1.00

FORMA

SUP.

COL.

1.00 0.90 1.00 1.00 0.80 0.80 1.00 1.00 1.00 1.00 1.00 0.90 1.00 0.95 1.00 VALOR HOMOLOGADO: EN N.R. $/m²

FRe 0.69 0.46 0.73 0.77 0.77

Factores Utilizados: Negociación

Es el facto que a juicio del perito valuador, con base en las observaciones del mercado en operaciones de contado, ajusta al precio de la oferta.

Ubicación :

Este factor califica la localización física de la oferta vs. el inmueble valuado

Zona:

Califica el entorno de la oferta vs. el inmueble valuado, así como el corredor de valor

Forma :

Es el resultado de calificar la irregularidad de la oferta respecto al inmueble valuado

Superficie

En función de la superficie de la OFERTA con respecto al predio valuado

Uso del Suelo Considera las difererencias e el uso del suelo entre el inmueble a valuar y las ofertas Colonia

Considera las diferencias en el tipo de colonia entre el inmueble a valuar y las ofertas

14

$/m² 3,362.44 4,147.20 2,670.91 3,394.85 3,936.98 3,502.48 3,502.00

REPORTE FOTOGRÁFICO CROQUIS DE LOCALIZACIÓN

Calle Lindavista, col. Vicente Villada. Mpo. de Nezahualcoyotl

15

REPORTE FOTOGRÁFICO CROQUIS DE LOCALIZACIÓN

Bosques de Kenia # 69 col. Bosques de Aragon Mpo. de Nezahualcoyotl

Av. Carmelo Pérez #155 col. Vivente Villada Mpo. de Nezahualcoyotl

16

REPORTE FOTOGRÁFICO CROQUIS DE LOCALIZACIÓN

Calle Oaxaca #39 col. Juárez Pantitlan Mpo.de Nezahualcoyotl

17

REPORTE FOTOGRÁFICO CROQUIS DE LOCALIZACIÓN

Calle 13 #48 col. Maravillas Mpo. de Nezahualcoyotl

18

AVALÚO No. COT.09.01

ANÁLISIS COMPARATIVO DE MERCADO EN RENTA. INMUEBLES SIMILARES EN RENTA:

Colonia

No.

Calle

No.

Teléfono

Informante

1

Jardinez de Santa clara nueve 218 56986468 Salvador Carbó Casa de dos niveles, terreno de 91 m 2 con 22 años de edad, cocina integral , 3 recamaras y 2.5 baños

2

Paseo de San Agustin 2a. Sección San Juan 175 57994284 Yosoy Consultores S.R.L. de C.V. Casa de dos niveles, terreno de 110m2, 35 años de edad, 2 cajones de estacionamiento, cocina integral, 2 recamaras y 1 baño Vicente Guerrero Casimiro del Valle 55110133 Anpro inmobiliaria Casa de dos niveles con 2 cajones de estacionamiento, 2 baños con 20 años de antigüedad

3

4

5

Estrella Culhuacán Bienes Nacionales 8 56033434 Century 21 Felix & Asociados Casa de dos niveles de construcción,dos recamaras, dos y medio baños, dos cajones de estacionamiento, 25 años de antiguedad Mauritania Lomas Estrella 10 56597777 Maricela Camarillo Casa de dos niveles de construcción, tres recamaras, dos baños, un cajón de estacionamiento, 25 años de antiguedad

No.

Oferta

Sup.

$/m²

1 2 3 4 5

3,800.00 4,000.00 4,000.00 7,500.00 9,500.00

150.00 94.00 80.00 150.00 180.00

25.33 42.55 50.00 50.00 52.78

Factores de Homologación NEG.

UBIC.

SUP.

CALID.

0.90 0.90 0.90 0.90 0.90

1.00 1.00 1.00 1.00 1.00

1.10 1.20 1.20 1.10 1.10

0.95 0.95 0.95 0.90 0.90

Edo Cons

0.95 0.95 0.95 1.00 1.00

FRe 1.00 0.89 1.00 0.97 1.00 0.97 1.00 0.89 1.00 0.89 VALOR HOMOLOGADO: EN N.R. $/m² OTRO

0.10 0.90

FACTORES UTILIZADOS: Negociación

Es el facto que a juicio del perito valuador, con base en las observaciones del mercado en operaciones de contado, ajusta al precio de la oferta.

Ubicación :

Este factor califica la localización física de la oferta vs. el inmueble valuado

Superficie

Este factor califica la superficie de la oferta con respecto al inmueble valuado.

Calidad

Es el facto que considera las diferencias entre el inmueble a valuar y la oferta, en relación al tipo y calidad de construcción.

Edo. Cons

Considera las diferencias del nivel de deterioro entre la oferta y el inmueble valuado

Uso de suelo Considera las difererencias e el uso del suelo entre el inmueble a valuar y las ofertas Considera las diferencias que existen entre la colonia donde se ubica el inmueble y las colonias de las ofertas Colonia Edad

Considera la diferencia de edad entre el inmueble a valuar y las ofertas

19

$/m² 22.63 41.48 48.74 44.55 47.03 40.88 41.00

REPORTE FOTOGRÁFICO CROQUIS DE LOCALIZACIÓN

Calle 9 # 318 col. Jardines de Santa Clara Mpo. de Ecatepec de Morelos

20

REPORTE FOTOGRÁFICO CROQUIS DE LOCALIZACIÓN

San Juan # 175 col. Nuevo Paseo de San Agustín Mpo. de Ecatepec de Morelos

21

REPORTE FOTOGRÁFICO CROQUIS DE LOCALIZACIÓN

Calle casimiro del Valle, col. vicente Guerreo Del.Iztapalapa

22

REPORTE FOTOGRÁFICO CROQUIS DE LOCALIZACIÓN

Calle Bienes Nacionaes #8 col. Estrella Culhuacán Del. Iztapalapa

23

REPORTE FOTOGRÁFICO CROQUIS DE LOCALIZACIÓN

Calle Mauritania # 10,col. Lomas Estrella Del. Iztapalapa

24

AVALÚO No.

COT.09.01

j) INSTALACIONES ESPECIALES, ELEMENTOS ACCESORIOS Y OBRAS COMPLEMENTARIAS: p/c

INSTALACIONES ESPECIALES:

Unidad

Cantidad

CIISTERNA

pza

cisterna de 23 m3

102,239.48

1

EDAD

10

V.N.R.

VALOR

(unitario)

C.R.N.

Cons.

Edad

Otro

FRe

(unitario)

PARCIAL

$6,000.00

1.00

1.00

1.00

1.00

$6,000.00

$6,000.00

FACTOR DE DEMÉRITO

SUMA

p/c

ELEMENTOS ACCESORIOS: BOMBA CENTRIFUGA

Unidad

pza

Cantidad

1

EDAD

10

V.R.N.

$6,000.00

V.N.R.

VALOR

(unitario)

Cons.

Edad

Otro

FRe

(unitario)

PARCIAL

$5,500.00

0.90

0.90

1.00

0.81

$4,455.00

$4,455.00

FACTOR DE DEMÉRITO

14840.11

SUMA p/c

OBRAS COMPLEMENTARIAS: BARDA DE COLINDANCIA

Unidad ML

CONSTANTE CONSTANTE

Cantidad 15.00

EDAD 20

V.R.N.

$4,455.00

V.N.R.

VALOR

(unitario)

Cons.

Edad

Otro

FRe

(unitario)

PARCIAL

$380.00

0.90

0.85

1.00

0.77

$290.70

$4,360.50

1.00

1.00

1.00

1.00

1.00

1.00

1.00

1.00

1.00

1.00

1.00

1.00

FACTOR DE DEMÉRITO

0.10

SUMA: $

0.90

VIDA UTIL

80.00

EDAD

5.00

4,360.50

0.94

Nota: Indicar p=privativas; c=comunes

SUBTOTAL PRIVATIVAS:$ SUBTOTAL COMUNES: $

14,815.50

INDIVISO % TOTAL: $

25

14,815.50

AVALÚO No.

COT.09.01

IX.- ENFOQUE DE COSTOS. a) DEL TERRENO: M2.

LOTE TIPO

3,502.00

VALOR COMPARATIVO DE MERCADO:

$/m²

TERRENO

ESTIMACIÓN DEL VALOR DEL TERRENO: FRACCIÓN

SUPERFICIE:

VALOR UNIT.

m²

$/m²

UNICA

200.00

3,502.00

TOTAL:

200.00

COEFICIENTE

MOTIVO COEFICIENTE

VALOR UNITARIO RESULTANTE

PARCIAL: $

3,502.00

700,400.00

SUMA (a): $

700,400.00

intermedio

1.00

INDIVISO

VALOR

100.00%

SUBTOTAL $

700,400.00

b) DE LAS CONSTRUCCIONES: ESTIMACIÓN DEL VALOR DE LAS CONSTRUCCIONES: TIPO:

1

USO o DESTINO DE

ÁREA

V.R.N.

FACTOR DE

V.N.R.

VALOR

LAS CONSTRUCCIONES

m²

(unitario)

DEMÉRITO

(unitario)

PARCIAL: $

197.00

4,000.00

0.80

3,200.00

630,400.00

CASA HABITACIÓN

TOTAL

197.00

m²

SUBTOTAL (b): $

630,400.00

SUBTOTAL (c): $

14,815.50

c) INSTALACIONES ESPECIALES, ELEMENTOS ACCESORIOS Y OBRAS COMPLEMENTARIAS: (Ver desglose:)

% DE PARTICIPACIÓN 1% DATOS PARA GRAFICA: Terr. 47% Const. Inst.

700,400.00 630,400.00 14,815.50

VALOR FÍSICO o V.N.R. : Terr.

52%

Const. Inst.

6830.535533

26

(a+b+c) $

1,345,615.50

AVALÚO No.

COT.09.01

X.- ENFOQUE DE INGRESOS. a).- IMPORTE DE DEDUCCIONES: VACÍOS

4%

ADMÓN.

3.00%

IMP. PREDIAL

2%

ENERG. ELÉC.

3.00%

DEDUCC. FISCALES (ISR) I.S.R

SERV. DE AGUA

3%

SEGUROS

2.00%

OTROS

CONS/ MANT

8%

TOTAL DEDUCCIONES :

25.00%

b).- CALCULO DE TASA: CONCEPTO

T

A

S

9%

10%

11%

12%

0-5

5 - 20

20-40

40-50

50-60

MAS DE 60

MAS DE 60

50-60

40-50

20-40

5 - 20

TERMINADA

BUENO

REGULAR

MALO

RUINOSO

REGULAR

DEFICIENTE

MALO

Terr = Const.

Terr > Const

Terr > Const

HASTA 3-1

MAYOR 3-1

calificación

1

VIDA ÚTIL REMANENTE calificación

1

ESTADO DE CONSERV.

NUEVA

MUY BUENO

calificación

1 MUY BUENO

BUENO

calificación REL. SUP. (TERR/CONST)

S

8%

EDAD (años)

PROYECTO

A

7%

ADECUADO 1

Const > Terr

Const > Terr

Const > Terr

MAYOR 3-1

HASTA 3-1

HASTA 2-1

calificación

1

USO DEL INMUEBLE

CASA

EDIF. PROD.

DEPTO/CASA

OFNA/LOCAL

OFNA/LOCAL

BODEGA/

INMUEBLE

UNIF.

HAB-COM.

CONDOMINIO

CONDOMINIO

UNIF.

INDUSTRIA

1er ORDEN

2o. ORDEN

3er ORDEN

PROL. SERV.COM.

Proll. SERV/INC.

1.5714

1.7143

calificación

1

CLASIF. ZONA

LUJO

calificación

1

SUMA CALIF.

1

1

3

2

CAPITALIZACIÓN

1.0000

1.1429

1.2857

1.4286

TASAS PARCIALES

1.0000

1.1429

3.8571

2.8571

TASA RESULTANTE:

8.86%

DETERMINACIÓN DEL VALOR POR CAPITALIZACIÓN DE RENTAS: TIPO T-1

DESTINO: HABITACIONAL

SUPERFICIE: VALOR/m² 197.00

TOTAL:

RENTA MENS.

41.00

8,077.00

197.00

RENTA BRUTA MENSUAL: Red. $ TOTAL DEDUCCIONES:

25.00%

RENTA NETA MENSUAL:

6,057.75

RENTA NETA ANUAL:

8,077.00

2,019.25

72,693.00

CAPITALIZANDO LA RENTA ANUAL AL:

8.86%

TASA DE CAPITALIZACIÓN APLICABLE AL CASO, RESULTA UN VALOR DE: P.U. $/M2.

27

$4,166.13

$

820,727.42

AVALÚO No.

COT.09.01

Valor Comparativo de mercado Valor Físico o C.R.N. Valor de Capitalización de Rentas

1,093,744.00 1,345,615.50 820,727.42

XI.- RESUMEN DE LOS VALORES OBTENIDOS.

DATOS PARA GRAFICA MERC.

MERC.

1,094,000

FÍSICO

1,346,000

INGRESOS

821,000

33% 64% INGRESOS 100% FÍSICO

PONDERADO 1,093,744.00

40.00%

437,497.60

1,345,615.50

50.00%

672,807.75

10.00% 100.00%

82,072.74

820,727.42 VALOR COMERCIAL

1,192,378.09

XII.- CONSIDERACIONES PREVIAS A LA CONCLUSIÓN. El valor comercial se considera de la ponderación de los tres valores, dandoles 40% al valor comparativo de mercado, 50% al valor fisico y 10% al valor de capitalización dando como resultado 1,159,163.90 pesos

XIII.- CONCLUSIÓN DEL AVALÚO. Los valores estimados en el presente avalúo, están calculados con cifras al: VALOR COMERCIAL:

$1,192,378.09 (UN MILLÓN CIENTO NOVENTA Y DOS MIL TRESCIENTOS SETENTA Y OCHO PESOS 09/100 M.N.)

VALUADOR:

28

1 AVALÚO No.

LALR/001

FOTO DEL INMUEBLE

Calle: Número: Colonia: Delegación: Código Postal: Entidad Federativa:

Tercera cda. Camino a Tlalmimilolpan 17 El arenal ll Chicoloapaan Edo de Mex. 56370 Estado de México

Fecha del avalúo:

20 de Agosto de 2009

CONCLUSIÓN DEL AVALÚO:

VALOR COMERCIAL:

$619,891.00

Cuarta Cerrada de Monera Nº 03, Barrio San Antonio, Chicoloapan de Juarez., C.P. 56370 Tel. 59-21-74-75, Fax. 57-35-96-43

2

AVALÚO No. LALR/001

II.- DATOS GENERALES. PERITO VALUADOR:

Luis Erasto Ruiz Martinez

ESPECIALIDAD

Bienes Inmuebles.

REGISTRO DE LA :

ESIA/ZAC/2004310414

INMUEBLE QUE SE VALÚA:

Casa Habitación

RÉGIMEN DE PROPIEDAD:

Propiedad Privada

PROPIETARIO DEL INMUEBLE:

Sr. Salomon Ruíz Ruíz

USO DEL AVALÚO:

Venta.

PROPÓSITO DEL AVALÚO:

Determinar su Valor Comercial.

Calle: Tercera cda. Camino a Tlalmimilolpan

UBICACIÓN DEL INMUEBLE:

Número: 17 Colonia: El arenal ll Delegación: Chicoloapaan Edo de Mex. Código Postal: 56370 Entidad Federativa: Estado de México NÚMERO DE CUENTA PREDIAL:

23798 U

NÚMERO DE CUENTA DE AGUA:

4001 01 02 01 01 000

III.- CARACTERÍSTICAS URBANAS. CLASIFICACIÓN DE LA ZONA:

Habitacional y Comercial, Mixta.

TIPO DE CONSTRUCCIÓN DOMINANTE EN LA CALLE:

Predomina la Habitacional y Comercial, Mixta, Número de Niveles promedio 2(dos niveles)

ÍNDICE DE SATURACIÓN EN LA ZONA:

95%

DENSIDAD DE POBLACIÓN:

Alta.

CONTAMINACIÓN AMBIENTAL:

Media, Ruido producido por autos principalmente.

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3

USO DEL SUELO:

Habitacional, comercial

VÍAS DE ACCESO, IMPORTANCIA Y CONDICIONES DE A corta distancia vía primarias de intenso flujo vehicular como es: Carrtera Federal Mexico - Texcoco. LAS MISMAS: SERVICIOS PÚBLICOS:

Completos.

Agua: Red de distribución con suministro de tomas domiciliarias. Drenaje y Alcantarillado: Red de recolección de aguas residuales en sistema conjunto. Electricidad: A través de red áerea. Alumbrado Público: Sistema de cableado aereo con posteria de concreto. Calles de: Las calles principales son de concreto asfaltico y las de circulacion secundaria de concreto hidraúlico. Banquetas: con un ancho de 1.30 mts. de Concreto Hidráulico. Guarniciones: de 0.15 mts. De ancho de Concreto Hidráulico. Gas Natural: No cuenta con este servicio Vigilancia: Por Rondas las 24 hrs. Transporte Urbano y Colectivo: A corta distancia y una frecuencia constante. Recolección de Basura: Frecuente (Vehicular y peatonal). Parametros de Vialidad: Señalamientos de Calles, Nomenclatura, Sentidos y Números. EQUIPAMIENTO URBANO:

Cuenta con 3 Centros Comerciales, 8 Escuelas, 3 Mercados, 2 Templos, 4 Gasolinerias, 3 Parques, 4 Canchas Deportivas (1 Polideportivo) en un radio aproximado de 1.5 Km.

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4

AVALÚO No. LALR/001

IV.- TERRENO. TRAMOS DE CALLE, CALLES TRANSVERSALES LIMÍTROFES Y ORIENTACIÓN: Inmueble ubicado en la Tercera cerrada camino a Tlalmimilolpan, con un solo frente a via publica ubicada hacia el Sur, teniendo como referencias: Al Norte está ubicada con la Cuarta Cerrada de la Prolongacion Zaragoza, al Sur con la Avenida Camino a Tlalmimilolpan, al Oriente con la Quinta Cerrada camino a Tlalmimilolpan, al Poniente con la Segunda cerrada camino a Tlalmimilolpan. LINDEROS Y COLINDANCIAS SEGÚN:

Inscrito en el Registro Publico de la Propiedad, Libro 150, Seccion Primera, Bajo la partida número 347, del volumen 130, Texcoco Mexico, a 04 de Abril de 1990

Se trata de una fracción de terreno de las cuales se indican sus linderos, colindancias y superficies COLINDANCIAS

ORIENTACIÓN

DISTANCIA

Norte

7.500

Alfonzo Rios

Sur

7.500

Calle sin nombre

Oriente

17.350

Agustin Silva Gutierrez

Poniente

17.350

Daniel Najera Martinez

SUPERFICIE DEL TERRENO: SUPERFICIE DE CONSTRUCCIÓN:

130.12 m2 55.00 m2 0.000 %

INDIVISO: TOPOGRAFÍA Y CONFIGURACIÓN: NÚMERO DE FRENTES:

Plano a Nivel de Banqueta y de Forma Regular Uno

CARACTERÍSTICAS PANORÁMICAS: DENSIDAD HABITACIONAL:

Urbanas 120.00

INTENSIDAD DE CONSTRUCCIÓN: SERVIDUMBRES y/o RESTRICCIONES:

2.00 Ninguno que Afecte

CROQUIS DE LOCALIZACIÓN:

NORTE UBICACIÓN

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5

AVALÚO No.

LALR/001

V.- DESCRIPCIÓN DEL INMUEBLE. El inmueble se encuentra ubicado en un terreno plano y de forma regular con una superficie de 130 m2, El uso actual es de caracter habitacional.

USO ACTUAL:

ver anexo c-2 TIPOS DE CONSTRUCCIÓN:

Relativamente Nuevo

CALIDAD Y CLASIFICACIÓN: TIPO 1

CLASIFICACION

T-1

Cuatro

NÚMERO DE NIVELES:

Un nivel

EDAD APROXIMADA:

Doce años

VIDA ÚTIL REMANENTE:

74

VIDA TOTAL:

80

ESTADO DE CONSERVACIÓN:

1.1

CALIDAD DEL PROYECTO:

Bueno

SUPERFICIE

EDAD

55

Seis años

UNIDADES SUSCEPTIBLES DE Una RENTARSE:

VI.- ELEMENTOS DE LA CONSTRUCCIÓN. a) OBRA NEGRA O GRUESA: CIMIENTOS:

Zapatas Corridas y contratrabes de concreto armado.

ESTRUCTURA:

Marcos Rígidos a base de Columnas y Trabes y muros de carga con refuerzos de concreto armado.

MUROS:

Tabique de 14 cm. de espesor.

ENTREPISOS:

Losa armada de concreto con refuerzos de acero

TECHOS:

Losa plana de concreto armado.

AZOTEAS:

Impermeabilizado, en buen estado de conservación.

BARDAS:

A base de Muros de tabique rojo recocido con una altura promedio de 3.00 mts.

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6

AVALÚO No. LALR/001

b) REVESTIMIENTOS Y ACABADOS INTERIORES: APLANADOS INTERIORES:

Son de cemento arena y aplanado fino a regla y plomo en buenas condiciones.

APLANADOS EXTERIORES:

Acabado rustico en buenas condiciones.

PLAFONES:

Son de yeso a regla en buenas condiciones.

LAMBRINES:

En baños zona de regadera en cuatro paredes buena calidad a base de loseta de ceramica de 20 x 30 cm.

PISOS:

Son de loseta antiderrapante de 30 x 30 cm. en zona de cocina y baño, piso láminado en zona de estancia, comedor y dos recamaras y zoclo según pisos de buena calidad.

ESCALERAS:

Si hay en el interior del imnueble son de concreto armado, acamado común.

PINTURA:

Vinilica en muros interiores en general y esmalte en zona de cocina en condiones optimas.

RECUBRIMIENTOS ESPECIALES:

Ninguna

c) CARPINTERÍA:

Puertas de madera de pino con bastidor de color cedro, en zona de recamaras, baño, cocina y acceso principal al imnueble.

d) INSTALACIONES HIDRÁULICAS Y SANITARIAS:

Si tiene entubada oculta con tubería de cobre en hidraúicas en salidas y de PVC en bajadas sanitarias.

MUEBLES DE BAÑO / COCINA:

Si tiene completos los muebles de baño wc, lavabo, accesorios de baño, cocina integral con estufa y tarja de buena calidad.

e) INSTALACIONES ELÉCTRICAS:

Salidas ocultas y salidas normales, contactos en todas las áreas del inmueble.

f) PUERTAS Y VENTANERÍA:

A base de Aluminio natural en ventanas y sección comercial.

HERRERÍA:

Puerta de herreria en zona de acceso principal, Un porton en dos hojas en zona de estacionamiento, y tapa para zona de azotea.

g) VIDRIERÍA:

Vidrio transparente de 6 mm y opaco en baño.

h) CERRAJERÍA:

Son de tipo nacional, de intercomunicación de calidad mediana y en exteriores de seguridad marca Phillips.

i) FACHADA:

Al natural de la calidad del tabique rojo recocido, pulido y varnizado

j) INSTALACIONES ESPECIALES, ELEMENTOS ACCESORIOS Y OBRAS COMPLEMENTARIAS: ( No cuenta.)

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7

AVALÚO No. LALR/001

VII.- DEFINICIONES.

DEFINICIONES: Existen tres enfoques de valuación: el Comparativo de Mercado, de Costos y de Ingresos.

ENFOQUE COMPARATIVO DE MERCADO: Este enfoque involucra la recopilación de información pertinente del mercado de los bienes similares al bien valuado, analizando la oferta y demanda, para poder llegar a un indicador que permita establecer el precio más probable de venta para los bienes que se están valuando. Al resultado obtenido por este enfoque, se le denomina VALOR COMPARATIVO DE MERCADO. ENFOQUE DE COSTOS: Se basa en el costo de reproducción o de reemplazo de un bien similar al analizado a la fecha del avalúo; al resultado de este análisis se le denomina COSTO DE REPOSICIÓN NUEVO (C.R.N.). Si el bien no es nuevo, su valor se afectará por los diversos factores de depreciación y obsolescencia aplicables, según sea el caso. Al resultado obtenido por este enfoque, se le denomina VALOR FÍSICO o COSTO NETO DE REPOSICIÓN. ENFOQUE DE INGRESOS: Este enfoque considera el valor presente de los beneficios futuros, derivados del bien a valuar y es generalmente medido a través de la capitalización de un nivel específico de ingresos. Al resultado obtenido por este enfoque, se le denomina VALOR DE CAPITALIZACIÓN DE RENTAS. VALOR COMERCIAL (Valor Justo de Mercado): Es el resultado del análisis y ponderación de los enfoques valuatorios: Comparativo de Mercado, Ingresos y/o Costos. Es el precio estimado por el cual una propiedad se intercambiaría en la fecha del avalúo entre un comprador y un vendedor actuando por voluntad propia, en una transacción sin intermediarios, con un plazo razonable de exposición, donde ambas partes actúan con conocimiento de los hechos pertinentes, con prudencia y sin compulsión.

CONSIDERACIONES DEL AVALUO: 1) Para determinar el valor comercial del inmueble en estudio, se procede a determinar el valor físico ó Directo, el Valor de mercado y el Valor por Capitalización de Rentas. 2) El Valor Físico o Directo: refleja el valor probable de Reposición Nuevo del Inmueble, afectado por ubicación, edad, conservación y obsolescencia del proyecto. 3) El Valor de Mercado: refleja el valor probable que tendría el inmueble dentro del mercado inmobiliario de acuerdo a las condiciones actuales y características propias del bien en estudio. 4) El Valor por Capitalización de Rentas: refleja el valor probable que tendría el inmueble, de acuerdo a su productividad, capitalizando la renta anual real o estimada a una tasa determinada en base a las características propias del inmueble. 5) El Valor Comercial. Refleja el Valor del inmueble en estudio, a la fecha del avalúo, sin considerar ninguna necesidad imperiosa ó apremiante de realizar la comercialización del mismo.

Cuarta Cerrada de Monera Nº 03, Barrio San Antonio, Chicoloapan de Juarez., C.P. 56370 Tel. 59-21-74-75, Fax. 57-35-96-43

8

CONDICIONES DEL AVALUO: 6) La información y antecedentes de propiedad asentados en el presente avalúo es la proporcionada por el cliente, la cual asumimos como correcta, entre la que podemos mencionar lo siguiente: a) Escritura de si propiedad. b)Boleta predial. si c) Recibo de Agua.

si

7) No es propósito del presente avalúo verificar la probable existencia de gravámenes, reserva de dominio, adeudos fiscales o cualquier otro tipo que pudiera afectar el bien que se valúa, amenos que expresamente sean declarados por el solicitante y/o propietario del mismo, por lo menos no asumimos responsabilidad alguna por información omitida en la solicitud del avalúo. 8) Quienes intervenimos en el presente avalúo declaramos bajo protesta de decir verdad que no guardamos ningún tipo de relación o nexo de parentesco o de negocios con el cliente o propietario del bien que se valúa. 9) En la inspección ocular del bien motivo del presente avalúo no es posible detectar todos los vicios ocultos que pudieran existir en la propiedad, los consideramos son el el resultado de la observación o por información expresa del cliente. 10) Toda vez que el objetivo del presente avalúo no es verificar deslindes de propiedad, ni de ocupación irregular o cualquier otra restriccion legal, el valor comercial estimado, al que se concluye solo se considera las expresadas en el propio avalúo, porque se observaron durante la inspección ocular al bien. 11) El presente avalúo es exclusivo del solicitante para el destino o propósito que se expresa, por lo que no podrá ser utilizada para fines distintos a lo indicado en este avalúo. 12. La vigencia de este avalúo esta determinada por su propósito o destino y dependerá básicamente de la temporabilidad que establezca en su caso la institución emisora o autoridad competente. 13. Se da como verdadera la superficie del terreno según documentacion proporcionada escrituras o informacion catastral, ya en este avalúo no se realiza levantamiento topográfico para verificar dicha superficie. SALVEDADES DEL AVALUO: 14) Sobre la documentacion del terreno. Ninguna salvedad. 15) Sobre la inspeccion del terreno. Ninguna salvedad. 16) Sobre la documentación de la construcción. Ninguna salvedad. 17) Sobre la inspección de la construcción. Ninguna salvedad. EXCLUSIONES DEL AVALUO: 18) Sobre la documentacion del terreno. Ninguna salvedad. 19) Sobre la inspeccion del terreno. Ninguna salvedad. 20) Sobre la documentación de la construcción. Ninguna salvedad. 21) Sobre la inspección de la construcción. Ninguna salvedad.

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9 AVALÚO No. LALR/001

VIII.- ENFOQUE COMPARATIVO DE MERCADO. INMUEBLES SIMILARES EN VENTA:

No. 1

Colonia Calle Teléfono Informante No. El Arenal II Cuarta Cerrada 4 59213490 Sra. Nancy Arrieta Casa habitacion de 140 m2 de terreno original y 60 m2 construidos, cuenta con sala, cocina comedor, y tres recamaras

2

Auris II Primer andador 10 58556936 Sr. Pedro Mondragon Casa habitacion 58 m2 de construccion, cuenta con sala, cocina comedor, y dos recamaras area de servicio

3

El Arenal II Segunda Cerrada 7 59212167 Casa habitacion de 65 m2, dos recamaras, un baño, sala, cocina comedor, todos los servicios

4

San Jose Chicoloapan Naranjos 13 58529580 Sr. Oswaldo Ruiz Casa habitacion de 60 m2 cuenta con todos los servicios, sala, comedor, patio de servicio, garage para 2 autos.

5

San Pedro Flor de loto 22 50440072 Sr. Hector Betancur Casa habitacion con 59 m2 cuenta con todos los servicios, cuenta con sala comedor, 2 recamaras, estudio y patio de servicio

No.

Oferta

Sup.

Joaquin Uribe

Factores de Homologación

$/m² NEG.

UBIC.

SUP.

CALID.

EDO. CONS. OTRO

$/m² FRe

1

500,000.00

60.00

8,333.33

0.90

1.00

0.90

1.00

1.10

1.00

0.89

2

535,000.00

58.00

9,224.14

0.90

1.00

1.00

1.10

0.95

1.00

0.94

8,675.30

3

600,000.00

65.00

9,230.77

0.90

1.00

0.85

1.20

1.20

1.00

1.10

10,168.62

4

640,000.00

60.00

10,666.67

0.90

0.90

0.90

1.20

1.00

1.00

0.87

9,331.20

5

600,000.00

59.00

10,169.49

0.90

0.90

0.80

1.00

1.20

1.10

0.86

8,698.58

VALOR HOMOLOGADO: EN N.R. $/m² SUPERFICIE DE CONSTRUCCIÓN:

m2

SUBTOTAL:

$

MONTO ADICIONAL A CONSIDERAR:

$

VALOR COMPARATIVO DE MERCADO:

$

Factores utilizados: Negociación Es el facto que a juicio del perito valuador, con base en las observaciones del mercado en operaciones de contado, ajusta al precio de la oferta. Ubicación :

Este factor califica la localización física de la oferta vs. el inmueble valuado, así como el corredor de valor

Superficie

En función de la superficie de la OFERTA con respecto al predio valuado

Calidad

Es el facto que considera las diferencias entre la oferta y el inmueble a valuar, relacionado con el tipo y calidad de construcción.

Edo. Cons. Uso suelo Colonia Edad

Considera las diferencias del nivel de deterioro entre la oferta y el inmueble valuado.

del Considera las diferencias en el uso del suelo entre el inmueble a valuar y las ofertas Considera las difefencias que exiten entre la colonioa donde se ubica el inmueble y las colonias de las ofertas Considera la diferencia de edad entre el inmueble a valuar y las ofertas

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7,425.00

8,859.74 8,860.00 55.00 8,860.00 487,300.00

10 AVALÚO No. LALR/001

ANÁLISIS COMPARATIVO DE MERCADO DEL TERRENO. TERRENOS SIMILARES EN VENTA: No. 1

Colonia Calle No. Arenal II Segunda Cda. 5 Terreno plano regular con dos frentes, la zona cuenta con todos los servicios publicos

Teléfono 59215250

Informante Sr. Jose Hermandez

2

El Refugio Golondrinas 8 Terreno plano regular con dos frentes, la zona cuenta con todos los servicios publicos

(04455) 24097169

Srita. Laura López

3

San Antonio Monera 3 Terreno plano regular con dos frentes, la zona cuenta con todos los servicios publicos

(04455) 38130741

Sra. Maria Martinez

4

Tolimpa Camino a Tolimpa Terreno plano con un crecimiento a futuro faltan algunos servicios

(4455 24121606)

Sr. Pedro Galicia Garay

5

Sto Domingo Corregidora 15 Terreno plano regular con dos frentes, la zona cuenta con todos los servicios publicos

(04455) 24121606

Sr. Juan Lopez Cornejo

No. 1 2 3 4 5

Oferta

Sup.

300,000.00 240,000.00 450,000.00 200,000.00 220,000.00

120.00 120.00 240.00 120.00 120.00

$/m² 2,500.00 2,000.00 1,875.00 1,666.67 1,833.33

s/n

Factores de Homologación NEG.

UBIC.

ZONA

0.90 0.90 0.90 0.90 0.90

1.15 1.00 1.00 1.00 1.00

1.00 1.00 1.00 1.00 1.00

FORMA

SUP.

OTRO

0.80 0.90 1.20 0.80 0.80 0.95 1.00 1.00 1.00 1.00 0.80 1.20 1.10 0.80 1.10 VALOR HOMOLOGADO: EN N.R. $/m²

FRe 0.89 0.55 0.90 0.86 0.87

Negoc Es el facto que a juicio del perito valuador, con base en las observaciones del mercado en operaciones de contado, ajusta al precio de la oferta. iación Ubica Este factor califica la localización física de la oferta vs. el inmueble valuado ción : Califica el entorno de la oferta vs. el inmueble valuado, así como el corredor de valor Zona: Form Es el resultado de calificar la irregularidad de la oferta respecto al inmueble valuado a : En función de la superficie de la OFERTA con respecto al predio valuado Super ficie delConsidera Uso Suelo las difererencias e el uso del suelo entre el inmueble a valuar y las ofertas ColoniaConsidera las diferencias en el tipo de colonia entre el inmueble a valuar y las ofertas

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$/m² 2,235.60 1,094.40 1,687.50 1,440.00 1,597.20 1,610.94 1,611.00

11 AVALÚO No.

LALR/001

ANÁLISIS COMPARATIVO DE MERCADO EN RENTA. INMUEBLES SIMILARES EN RENTA:

Calle

No.

Teléfono

Informante

1

Cabecera Municipal Casa con todos los servicios

Colonia

Zaragoza

34

51141373

Promotora de Inmuebles

2

Sta Rosa Casa con todos los servicios.

Matamoros

19

58524531

Sra. Nancy Ordoñez

3

San Jose Casa con todos los servicios

Encino

12

58514890

Sr. Efrain Campos

4

Arenal I Casa con todos los servicios

Cobre

26

59217353

Sr. Enrrique Cuenca

5

Sta Rosa Casa con todos los servicios

Agapanto

16

35998763

Sra. Teresa Enciso

No.

No.

Oferta

Sup.

$/m²

1 2 3 4 5

1,500.00 1,800.00 1,200.00 1,500.00 1,200.00

45.00 60.00 65.00 70.00 50.00

33.33 30.00 18.46 21.43 24.00

Factores de Homologación NEG.

UBIC.

SUP.

0.90 0.90 0.90 0.90 0.90

1.00 1.00 1.00 1.00 1.10

0.95 0.95 0.95 0.95 0.90

CALID.

Edo Cons

OTRO

1.00 0.95 1.00 1.15 1.10 1.00 1.15 1.10 1.00 1.15 1.10 1.00 1.15 1.00 1.00 VALOR HOMOLOGADO: EN N.R. $/m²

FRe 0.81 1.08 1.08 1.08 1.02

FACTORES UTILIZADOS: Negociación Es el facto que a juicio del perito valuador, con base en las observaciones del mercado en operaciones de contado, ajusta al precio de la oferta. Ubicación :

Este factor califica la localización física de la oferta vs. el inmueble valuado

Superficie

Este factor califica la superficie de la oferta con respecto al inmueble valuado.

Calidad

Es el facto que considera las diferencias entre el inmueble a valuar y la oferta, en relación al tipo y calidad de construcción.

Edo. Cons

Considera las diferencias del nivel de deterioro entre la oferta y el inmueble valuado

Uso de suelo Considera las difererencias e el uso del suelo entre el inmueble a valuar y las ofertas Considera las diferencias que existen entre la colonia donde se ubica el inmueble y las colonias de las ofertas Colonia Edad

Considera la diferencia de edad entre el inmueble a valuar y las ofertas

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$/m² 27.08 32.45 19.97 23.18 24.59 25.45 25.00

12 AVALÚO No.

LALR/001

j) INSTALACIONES ESPECIALES, ELEMENTOS ACCESORIOS Y OBRAS COMPLEMENTARIAS: p/c

OBRAS COMPLEMENTARIAS:

OC01 BARDA OC03 ANDADOR OC10 CISTERNA OC17 ESCALERAS DE CONCRETO CONSTANTE CONSTANTE

Unidad

Cantidad

EDAD

V.N.R.

VALOR

(unitario)

V.R.N.

Cons.

Edad

Otro

FRe

(unitario)

PARCIAL

FACTOR DE DEMÉRITO

M2

20.00

6

$500.00

1.00

0.90

1.00

0.90

$450.00

$9,000.00

M2

40.00

6

$300.00

1.00

1.00

1.00

1.00

$300.00

$12,000.00

PZA

1.00

6

$25,000.00

1.00

1.00

1.00

1.00

$25,000.00

$25,000.00

PZA

1.00

6

$12,000.00

1.00

1.00

1.00

1.00

$12,000.00

$12,000.00

0.10 0.90

VIDA UTIL

80.00

EDAD

6.00

SUMA: $

58,000.00

SUBTOTAL PRIVATIVAS:$

58,000.00

0.93

Nota: Indicar p=privativas; c=comunes

SUBTOTAL COMUNES: $ INDIVISO % TOTAL: $

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58,000.00

13 AVALÚO No.

LALR/001

IX.- ENFOQUE DE COSTOS. a) DEL TERRENO: M2.

LOTE TIPO

1,611.00

VALOR COMPARATIVO DE MERCADO:

$/m²

TERRENO

ESTIMACIÓN DEL VALOR DEL TERRENO: FRACCIÓN

TOTAL:

SUPERFICIE:

VALOR UNIT.

m²

$/m²

130.12

1,611.00

COEFICIENTE

MOTIVO COEFICIENTE

VALOR UNITARIO RESULTANTE

PARCIAL: $

1,611.00

209,623.32

SUMA (a): $

209,623.32

SUBTOTAL $

209,623.32

1.00

130.12

VALOR

INDIVISO

b) DE LAS CONSTRUCCIONES: ESTIMACIÓN DEL VALOR DE LAS CONSTRUCCIONES: TIPO:

1

USO o DESTINO DE

ÁREA

V.R.N.

FACTOR DE

V.N.R.

VALOR

LAS CONSTRUCCIONES

m²

(unitario)

DEMÉRITO

(unitario)

PARCIAL: $

55.00

8,860.00

0.93

8,261.95

454,407.25

Habitacional

TOTAL

55.00

m²

SUBTOTAL (b): $

454,407.25

SUBTOTAL (c): $

58,000.00

c) INSTALACIONES ESPECIALES, ELEMENTOS ACCESORIOS Y OBRAS COMPLEMENTARIAS: (Ver desglose:)

%PARA DE PARTICIPACIÓN DATOS GRAFICA: Terr. Const. Inst.

8%

209,623.32 454,407.25 58,000.00

VALOR FÍSICO o V.N.R. :

29%

(a+b+c) $

Terr. Const.

63%

Inst.

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722,030.57

14 AVALÚO No.

LALR/001

X.- ENFOQUE DE INGRESOS. a).- IMPORTE DE DEDUCCIONES: VACÍOS

4%

ADMÓN.

1.00%

IMP. PREDIAL

3%

ENERG. ELÉC.

3.00%

SERV. DE AGUA

3%

SEGUROS

CONS/ MANT

5%

DEDUCC. FISCALES (ISR) I.S.R OTROS

TOTAL DEDUCCIONES :

19.00%

b).- CALCULO DE TASA: CONCEPTO

T

A

S

A

S

7%

8%

9%

10%

11%

12%

0-5

5 - 20

20-40

40-50

50-60

MAS DE 60

MAS DE 60

50-60

40-50

20-40

5 - 20

TERMINADA

BUENO

REGULAR

MALO

RUINOSO

ADECUADO

REGULAR

DEFICIENTE

MALO

Terr = Const.

Terr > Const

Terr > Const

HASTA 3-1

MAYOR 3-1

EDAD (años) calificación

1

VIDA ÚTIL REMANENTE calificación

1

ESTADO DE CONSERV.

NUEVA

calificación

MUY BUENO 1

PROYECTO

MUY BUENO

calificación

BUENO 1

REL. SUP. (TERR/CONST)

Const > Terr

Const > Terr

Const > Terr

MAYOR 3-1

HASTA 3-1

HASTA 2-1

calificación

1

USO DEL INMUEBLE

CASA

EDIF. PROD.

DEPTO/CASA

OFNA/LOCAL

OFNA/LOCAL

BODEGA/

INMUEBLE

UNIF.

HAB-COM.

CONDOMINIO

CONDOMINIO

UNIF.

INDUSTRIA

1er ORDEN

2o. ORDEN

3er ORDEN

calificación

1

CLASIF. ZONA

LUJO

calificación

PROL. SERV.COM. Proll. SERV/INC.

1

SUMA CALIF.

2

4

1

CAPITALIZACIÓN

1.0000

1.1429

1.2857

TASAS PARCIALES

2.0000

4.5714

1.2857

1.4286

1.5714

1.7143

TASA RESULTANTE:

7.86%

DETERMINACIÓN DEL VALOR POR CAPITALIZACIÓN DE RENTAS: TIPO T-1

DESTINO: CASA HABITACION

SUPERFICIE: VALOR/m² 55.00

RENTA MENS.

25.00

1,375.00

TOTAL:

RENTA BRUTA MENSUAL: Red. $ TOTAL DEDUCCIONES:

19.00%

RENTA NETA MENSUAL:

1,113.75

RENTA NETA ANUAL: CAPITALIZANDO LA RENTA ANUAL AL:

1,375.00

261.25

13,365.00 7.86%

TASA DE CAPITALIZACIÓN APLICABLE AL CASO, RESULTA UN VALOR DE:

$

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170,100.00

15

AVALÚO No.

LALR/001

XI.- RESUMEN DE LOS VALORES OBTENIDOS.

DATOS PARA GRAFICA MERC.

487,000

FÍSICO

722,000

INGRESOS

170,000

MERC.

186% 325% INGRESOS 100% FÍSICO

Valor Comparativo de mercado Valor Físico o C.R.N. Valor de Capitalización de Rentas

487,300.00 722,030.57 170,100.00

Valor Ponderado

Valor de mercado Valor Físico o C.N.R. Valor de Capitalización

Valor Comercial

20% 70% 10% 100%

$97,460.00 $505,421.40 $17,010.00 $619,891.40

XII.- CONSIDERACIONES PREVIAS A LA CONCLUSIÓN. SE CONCLUYE QUE EL VALOR COMERCIAL ES EL RESULTADO DE LA PONDERACIÓN SE OBTUVO LOS SIGUIENTES PORCENTAJES: 20% VALOR DE MERCADO, EL 70% VALOR FISICO Y 10% DEL VALOR DE CAPITALIZACIÓN.

XIII.- CONCLUSIÓN DEL AVALÚO. Los valores estimados en el presente avalúo, están calculados con cifras al: VALOR COMERCIAL:

$619,891.00 ( SEISCIENTOS DIECINUEVE MIL OCHOCIENTOS NOVENTA Y UN PESOS 00/100 M.N.)

VALUADOR:

RUIZ MARTINEZ LUIS ERASTO ESIA/ZAC/2004310415

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16

AVALÚO No. LALR/001

REPORTE FOTOGRÁFICO

FACHADA PRINCIPAL

FACHADA INTERIOR

ESCALERA EXTERIOR

PATIO

SERVICIOS DE GAS Y AGUA

JARDIN

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17

AVALÚO No. LALR/001

COCINA COMEDOR

ESCALERAS INTERIORES

ESTANCIA

BAÑO EXTERIOR

RECAMARA 01

RECAMARA 02

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18

AVALÚO No. LALR/001

REPORTE FOTOGRÁFICO DE LA INVESTIGACIÓN DE MERCADO VENTA DE INMUEBLES SIMILARES EN LA ZONA Y/O ZONAS SIMILARES

CASO No. 1

CASO No. 2

CASO No. 3

CASO No .4

CASO No.5

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19

AVALÚO No. LALR/001

REPORTE FOTOGRÁFICO DE LA INVESTIGACIÓN DE MERCADO RENTA DE INMUEBLES SIMILARES EN LA ZONA Y/O ZONAS SIMILARES

CASO No. 1

CASO No. 2

CASO No. 3

CASO No .4

CASO No.5

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20

AVALÚO No. LALR/001

REPORTE FOTOGRÁFICO DE LA INVESTIGACIÓN DE MERCADO VENTA DE TERRENOS SIMILARES EN LA ZONA Y/O ZONAS SIMILARES

CASO No. 1

CASO No.2

CASO No. 3

CASO No.4

CASO No. 5

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CONSTRUCCIONES "BASA" S.A. DE C.V. CALLE FRANCISCO BOCANEGRA N. 43 LOCAL 120 - 121 , TECAMAC EDO. DE MEXICO C.P. 57896 TEL. 01 596 92 2578 65

AVALÚO No. VAINM-01

FOTO DEL INMUEBLE

Calle: Número: Colonia: Delegación: Código Postal: Entidad Federativa:

Fresno. 19 Algodonal Ampliación, Gabriel Tepepa. Cuautla, Morelos S/N. Morelos

Fecha del avalúo:

20 de Agosto 2009 VALOR COMERCIAL:

CONCLUSIÓN DEL AVALÚO:

$375,167.00

EL VALOR COMERCIAL ES EL RESULTADO DE LA PONDERACION DE LOS TRES ANALISIS CON LOS SIGUIENTES PORCENTAJES (VALOR FISICO DE 70%, VALOR DE CAPITALIZACION DE 25% Y VALOR DE MERCADO DE 5%) DANDO COMO RESULTADO.

(TRESCIENTOS SETENTA Y CINCO MIL CIENTO SESENTA Y SIETE PESOS 00/100 M.N.) 1

CONSTRUCCIONES "BASA" S.A. DE C.V. CALLE FRANCISCO BOCANEGRA N. 43 LOCAL 120 - 121 , TECAMAC EDO. DE MEXICO C.P. 57896 TEL. 01 596 92 2578 65

AVALÚO No. VAINM-01

II.- DATOS GENERALES. PERITO VALUADOR:

Araceli Salmerón Campos.

ESPECIALIDAD

Inmuebles.

REGISTRO DE LA :

2003390057

INMUEBLE QUE SE VALÚA:

Casa Habitación.

RÉGIMEN DE PROPIEDAD:

Privado.

PROPIETARIO DEL INMUEBLE:

C. Amando Salmerón Camarillo.

USO DEL AVALÚO:

Venta.

PROPÓSITO DEL AVALÚO:

Determinar el valor comercial de la propiedad

:

Calle: Fresno.

UBICACIÓN DEL INMUEBLE:

Número: 19 Colonia: Algodonal Ampliación, Gabriel Tepepa. Delegación: Cuautla, Morelos Código Postal: S/N. Entidad Federativa: Morelos NÚMERO DE CUENTA PREDIAL:

S/N.

NÚMERO DE CUENTA DE AGUA:

12821

III.- CARACTERÍSTICAS URBANAS. CLASIFICACIÓN DE LA ZONA:

Agrícola.

TIPO DE CONSTRUCCIÓN DOMINANTE EN LA CALLE:

Casa Habitación de 2 niveles, Tipo Medio popular , excelente calidad.

ÍNDICE DE SATURACIÓN EN LA ZONA:

70%

DENSIDAD DE POBLACIÓN:

Media.

CONTAMINACIÓN AMBIENTAL:

Baja producción de basura y smog.

USO DEL SUELO:

Agrícola y Habitacional.

VÍAS DE ACCESO, IMPORTANCIA Y CONDICIONES DE Calles Jacarandas y Fresno, Avenida Agua Azul ( Junto al Canal Tenango). LAS MISMAS: SERVICIOS PÚBLICOS:

EQUIPAMIENTO URBANO:

03-08

,

Completos (agua potable, alumbrado, teléfono, telégrafo y red sanitaria). Sitios de combis (Algodonal - Reforma), Escuela Primaria "Francisco Villa", Mercado, tiendas, conasupo, iglesia.

2

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IV.- TERRENO. TRAMOS DE CALLE, CALLES TRANSVERSALES LIMÍTROFES Y ORIENTACIÓN: El Inmueble se encuentra al sur con la calle Fresno, al oeste colinda con el lote 16 y la calle Jarandas, al norte con la avenida agua azul y al este con el lote 18 y la calle 18 de marzo. LINDEROS Y COLINDANCIAS SEGÚN: Conforme a las escrituras con registro No. 3308. La primera ORIENTACIÓN Noroeste

DISTANCIA 11.50

COLINDANCIAS Con lote 14

Sureste

13.20

Con calle fresno

Suroeste

17.90

Con calle jacarandas

Noroeste

9.20

Con lote 17 147.00 m2

SUPERFICIE DEL TERRENO: La segunda

SUPERFICIE DE CONSTRUCCIÓN:

93.80 m2 147.00 m2 53.20 m2

INDIVISO:

100.00 %

SUPERFICIE DEL TERRENO: SUPERFICIE TOTAL DEL TERRENO

Plana e irregular .

TOPOGRAFÍA Y CONFIGURACIÓN:

Dos.

NÚMERO DE FRENTES: CARACTERÍSTICAS PANORÁMICAS: DENSIDAD HABITACIONAL:

Agrícola, forma irregular.

325.80 hab./km² 0.640

INTENSIDAD DE CONSTRUCCIÓN: SERVIDUMBRES y/o RESTRICCIONES:

Ninguno que afecte.

CROQUIS DE LOCALIZACIÓN:

n

o

e

s NORTE

3

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V.- DESCRIPCIÓN DEL INMUEBLE. Terreno irregular uso agrícola, Una planta al centro del terreno, construcción en dos etapas, al frente del terreno están en el acceso, un cajón de estacionamiento y un jardín visualmente independiente del acceso. la etapa constituye la sala-comedor, cocina y un baño completo . iluminados hacia el jardín posterior, la segunda 1 recamara iluminada hacia el jardín que se encuentra a un lado del acceso, además cuenta con un pequeño acceso a un lado del inmueble para el jardín posterior.

USO ACTUAL:

TIPOS DE CONSTRUCCIÓN: Corriente Antiguo (Estilo Tradicional). CALIDAD Y CLASIFICACIÓN: Clasificación según las tablas del manual de la tesorería del Distrito Federal. Uno

T-1 NÚMERO DE NIVELES:

Uno.

EDAD APROXIMADA:

20

VIDA ÚTIL REMANENTE:

10

VIDA TOTAL:

30

ESTADO DE CONSERVACIÓN:

Buena.

CALIDAD DEL PROYECTO:

Bueno.

UNIDADES SUSCEPTIBLES DE RENTARSE:

Edad

Superficie

40

53.20

Una.

VI.- ELEMENTOS DE LA CONSTRUCCIÓN. a) OBRA NEGRA O GRUESA: CIMIENTOS: Construida con piedra bruta o piedra labrada, mezclada con mortero cemento apoyados sobre un terreno firme, uniforme y resistente, con una capa de concreto pobre, supongo que con una profundidad de 40 cm. y zapatas corridas. ESTRUCTURA: Mampostería y mortero cemento, castillos sencillos y las columnas de carga con castillos reforzados.

MUROS: De block de 12x20x40, armado de castillos con refuerzos, acabados sencillos. ENTREPISOS: Concreto armado, losa reticular de block. TECHOS: A dos aguas con pendiente mínima, con relleno de mortero cemento. AZOTEAS: Semiplano, con un contorno de tabique rojo recosido de 7x14x28 cm. BARDAS: En la parte suroeste, noreste y sureste tiene alambrado suspendido con columnas de 0.10x0.10x1.50 mts hechas de cemento, en el noroeste cercada con una barda de block de 2.00 mtrs.

4 03-08

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AVALÚO No. VAINM-01 b) REVESTIMIENTOS Y ACABADOS INTERIORES: APLANADOS INTERIORES:

Yeso, acabado pulido.

APLANADOS EXTERIORES:

Arena cemento, sin ningún acabado rastrillado.

PLAFONES:

Aplanado en cemento fino y rastreado.

LAMBRINES:

Ninguno

PISOS:

Azulejo color arena de 20x30 cm dureza de vidriado.

ESCALERAS:

Ninguna.

PINTURA:

Vinilica de agua para interiores en colores rosa y verde.

RECUBRIMIENTOS ESPECIALES:

No tiene.

c) CARPINTERÍA:

Ninguna.

d) INSTALACIONES HIDRÁULICAS Y SANITARIAS: MUEBLES DE BAÑO / COCINA:

Lavabo redondo , excusado para de 6 litros por descarga color blanco, palanca cromada, regadera en terminado de cromo con juego de 2 llaves en crus y cebolleta.

e) INSTALACIONES ELÉCTRICAS:

Oculta, con salidas normales

f) PUERTAS Y VENTANERÍA:

La puerta es de lamina con dos ventanas de aluminio fijas, las ventanas abatibles de perfil tubulares de aluminio.

HERRERÍA:

Fierro forjado.

g) VIDRIERÍA:

Sencilla y claros cortos.

h) CERRAJERÍA:

Chapas reforzadas de cromo.

i) FACHADA:

Ligera, aplanado de cemento fino rastrillado, sin color, las ventanas tienen herrería de fierro forjado, la puerta tienen otra puerta de protección hecha de fierro forjado.

j) INSTALACIONES ESPECIALES, ELEMENTOS ACCESORIOS Y OBRAS COMPLEMENTARIAS: Dos Huertas una en la parte posterior del inmueble en la cual se tiene un sembradío de milpa, mientras que en la parte de enfrente del inmueble se tienen arboles frutales (guayabo, aguacate, papayo y un platanar), a un lado de casa se tienen a las orillas del pasillo sembradas: Flores de muerto (flor morada terciopelo), Papayos y platanares.

03-08

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VII.- DEFINICIONES. DEFINICIONES: Existen tres enfoques de valuación: el Comparativo de Mercado, de Costos y de Ingresos. ENFOQUE COMPARATIVO DE MERCADO: Este enfoque involucra la recopilación de información pertinente del mercado de los bienes similares al bien valuado, analizando la oferta y demanda, para poder llegar a un indicador que permita establecer el precio más probable de venta para los bienes que se están valuando. Al resultado obtenido por este enfoque, se le denomina VALOR COMPARATIVO DE MERCADO. ENFOQUE DE COSTOS: Se basa en el costo de reproducción o de reemplazo de un bien similar al analizado a la fecha del avalúo; al resultado de este análisis se le denomina COSTO DE REPOSICIÓN NUEVO (C.R.N.). Si el bien no es nuevo, su valor se afectará por los diversos factores de depreciación y obsolescencia aplicables, según sea el caso. Al resultado obtenido por este enfoque, se le denomina VALOR FÍSICO o COSTO NETO DE REPOSICIÓN. ENFOQUE DE INGRESOS: Este enfoque considera el valor presente de los beneficios futuros, derivados del bien a valuar y es generalmente medido a través de la capitalización de un nivel específico de ingresos. Al resultado obtenido por este enfoque, se le denomina VALOR DE CAPITALIZACIÓN DE RENTAS. VALOR COMERCIAL (Valor Justo de Mercado): Es el resultado del análisis y ponderación de los enfoques valuatorios: Comparativo de Mercado, Ingresos y/o Costos. Es el precio estimado por el cual una propiedad se intercambiaría en la fecha del avalúo entre un comprador y un vendedor actuando por voluntad propia, en una transacción sin intermediarios, con un plazo razonable de exposición, donde ambas partes actúan con conocimiento de los hechos pertinentes, con prudencia y sin compulsión.

Dos Huertas una en la parte posterior del inmueble en la cual se tiene un sembradío de milpa, mientras que en la parte de enfrente del inmueble se tienen arboles frutales (guayabo, aguacate, papayo y un platanar), a un lado de casa se tienen a las orillas del pasillo sembradas: Flores de muerto (flor morada terciopelo), Papayos y platanares. no es propósito del presente evaluó verificar la probable existencia de gravámenes, reserva de camino, adeudos fiscales o de cualquier otro tipo que pudiera afectar el bien que se evalúa, a menos que expresamente sean declarados por el solicitante y/o propietario del mismo, por lo que no asumimos responsabilidad alguna por información omitida en la solicitud del avaluó la vigencia de este avaluó esta determinada por su propósito o destino y dependerá básicamente de la temporabilidad que establezca en su caso la institución emisora o autora competente.

03-08

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VIII.- ENFOQUE COMPARATIVO DE MERCADO. INMUEBLES SIMILARES EN VENTA:

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Oferta

Sup.

Factores de Homologación

$/m² NEG.

UBIC.

SUP.

CALID.

EDO. CONS.

$/m² OTRO

FRe

1

1,000,000.00

100.00

10,000.00

0.90

0.80

0.80

0.90

0.90

1.00

0.47

4,665.60

2

990,000.00

190.00

5,210.53

0.80

0.80

0.90

0.80

0.90

1.00

0.41

2,160.91

3

750,000.00

124.00

6,048.39

0.90

0.80

0.80

0.90

0.90

1.00

0.47

2,821.94

4

840,000.00

160.00

5,250.00

0.80

0.80

0.90

1.20

1.20

1.00

0.83

4,354.56

5

900,000.00

105.00

8,571.43

0.90

0.80

0.80

0.80

0.90

1.00

0.41

3,554.74

VALOR HOMOLOGADO: sup de construcción del terreno.

EN N.R. $/m² SUPERFICIE DE CONSTRUCCIÓN:

m2

SUBTOTAL:

$

MONTO ADICIONAL A CONSIDERAR:

$

VALOR COMPARATIVO DE MERCADO:

3,511.55 3,512.00 53.20

$

0.10 0.90

Factores utilizados: Negociación Es el facto que a juicio del perito valuador, con base en las observaciones del mercado en operaciones de contado, ajusta al precio de la oferta. Ubicación :

Este factor califica la localización física de la oferta vs. el inmueble valuado, así como el corredor de valor

Superficie

En función de la superficie de la OFERTA con respecto al predio valuado

Calidad

Es el facto que considera las diferencias entre la oferta y el inmueble a valuar, relacionado con el tipo y calidad de construcción.

Edo. Cons. Uso suelo Colonia Edad

03-08

Considera las diferencias del nivel de deterioro entre la oferta y el inmueble valuado.

del Considera las diferencias en el uso del suelo entre el inmueble a valuar y las ofertas Considera las diferencias que existen entre la colonia donde se ubica el inmueble y las colonias de las ofertas Considera la diferencia de edad entre el inmueble a valuar y las ofertas

7

3,512.00 186,838.40

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ANÁLISIS COMPARATIVO DE MERCADO DEL TERRENO. TERRENOS SIMILARES EN VENTA:

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Oferta 350,000.00 510,000.00 350,000.00 378,000.00 380,000.00

Sup. 165.15 169.00 254.00 126.00 134.00

$/m² 2,119.29 3,017.75 1,377.95 3,000.00 2,835.82

Factores de Homologación NEG.

UBIC.

ZONA

0.90 1.20 1.20 0.80 0.90

0.80 1.00 1.00 0.80 1.00

0.80 1.20 1.20 0.90 1.00

FORMA

SUP.

OTRO

0.90 1.00 1.00 1.00 1.20 1.00 1.00 1.20 1.00 1.00 0.90 1.00 1.00 1.00 1.00 VALOR HOMOLOGADO:

FRe 0.52 1.73 1.73 0.52 0.90

EN N.R. $/m²

Factores Utilizados: Negociación

Es el facto que a juicio del perito valuador, con base en las observaciones del mercado en operaciones de contado, ajusta al precio de la oferta.

Ubicación :

Este factor califica la localización física de la oferta vs. el inmueble valuado

Zona:

Califica el entorno de la oferta vs. el inmueble valuado, así como el corredor de valor

Forma :

Es el resultado de calificar la irregularidad de la oferta respecto al inmueble valuado

Superficie

En función de la superficie de la OFERTA con respecto al predio valuado

Uso del Suelo Considera las difererencias e el uso del suelo entre el inmueble a valuar y las ofertas Colonia

03-08

Considera las diferencias en el tipo de colonia entre el inmueble a valuar y las ofertas

8

$/m² 1,098.64 5,214.67 2,381.10 1,555.20 2,552.24 2,560.37 2,560.00

CONSTRUCCIONES "BASA" S.A. DE C.V. CALLE FRANCISCO BOCANEGRA N. 43 LOCAL 120 - 121 , TECAMAC EDO. DE MEXICO C.P. 57896 TEL. 01 596 92 2578 65 AVALÚO No. VAINM-01

ANÁLISIS COMPARATIVO DE MERCADO EN RENTA. INMUEBLES SIMILARES EN RENTA:

Colonia

Calle

No.

Teléfono

Informante

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Sup.

$/m²

1 2 3 4 5

5,800.00 5,500.00 7,000.00 7,500.00 7,500.00

187.50 200.00 200.00 200.00 200.00

30.93 27.50 35.00 37.50 37.50

NEG.

UBIC.

SUP.

0.90 0.90 0.90 0.90 0.90

1.00 1.00 1.00 1.00 1.00

1.00 1.00 1.00 1.00 1.00

CALID.

Edo Cons

OTRO

0.80 1.00 1.00 0.90 1.00 1.00 0.80 1.10 1.00 0.90 1.00 1.00 0.80 1.00 1.00 VALOR HOMOLOGADO: EN N.R. $/m²

FRe 0.72 0.81 0.79 0.81 0.72

0.10 0.90

FACTORES UTILIZADOS: Negociación Es el facto que a juicio del perito valuador, con base en las observaciones del mercado en operaciones de contado, ajusta al precio de la oferta. Ubicación :

Este factor califica la localización física de la oferta vs. el inmueble valuado

Superficie

Este factor califica la superficie de la oferta con respecto al inmueble valuado.

Calidad

Es el facto que considera las diferencias entre el inmueble a valuar y la oferta, en relación al tipo y calidad de construcción.

Edo. Cons

Considera las diferencias del nivel de deterioro entre la oferta y el inmueble valuado

Uso de suelo Considera las difererencias e el uso del suelo entre el inmueble a valuar y las ofertas Considera las diferencias que existen entre la colonia donde se ubica el inmueble y las colonias de las ofertas Colonia Edad

03-08

Considera la diferencia de edad entre el inmueble a valuar y las ofertas

9

$/m² 22.27 22.28 27.72 30.38 27.00 25.93 26.00

CONSTRUCCIONES "BASA" S.A. DE C.V. CALLE FRANCISCO BOCANEGRA N. 43 LOCAL 120 - 121 , TECAMAC EDO. DE MEXICO C.P. 57896 TEL. 01 596 92 2578 65 AVALÚO No.

VAINM-01

j) INSTALACIONES ESPECIALES, ELEMENTOS ACCESORIOS Y OBRAS COMPLEMENTARIAS: p/c

INSTALACIONES ESPECIALES:

Unidad

Cantidad

EDAD

V.R.N. (unitario)

FACTOR DE DEMÉRITO Cons.

Edad

Otro

FRe

C.R.N.

VALOR

(unitario)

PARCIAL

SUMA

p/c

ELEMENTOS ACCESORIOS:

Unidad

Cantidad

EDAD

V.R.N. (unitario)

FACTOR DE DEMÉRITO Cons.

Edad

Otro

FRe

C.R.N.

VALOR

(unitario)

PARCIAL

SUMA p/c

OBRAS COMPLEMENTARIAS: huerta de arboles frutales sembradio de maiz BARDA CONSTANTE CONSTANTE

Unidad

Cantidad

EDAD

C.R.N.

VALOR

(unitario)

V.R.N.

Cons.

Edad

Otro

FRe

(unitario)

PARCIAL

FACTOR DE DEMÉRITO

m2

78.17

10

$1,100.00

1.00

1.00

1.00

1.00

$1,100.00

$85,987.00

m2

31.27

10

$483.92

1.00

1.00

1.00

1.00

$483.92

$15,132.18

m2

26.45

20

$264.69

1.00

1.00

1.00

1.00

$264.69

$7,001.05

1.00

1.00

1.00

1.00

0.10

SUMA: $

0.90

VIDA UTIL

80.00

EDAD

5.00

108,120.23

0.94

Nota: Indicar p=privativas; c=comunes

SUBTOTAL PRIVATIVAS:$ SUBTOTAL COMUNES: $

108,120.23

INDIVISO % TOTAL: $

03-08

10

108,120.23

CONSTRUCCIONES "BASA" S.A. DE C.V. CALLE FRANCISCO BOCANEGRA N. 43 LOCAL 120 - 121 , TECAMAC EDO. DE MEXICO C.P. 57896 TEL. 01 596 92 2578 65 AVALÚO No. VAINM-01

IX.- ENFOQUE DE COSTOS. a) DEL TERRENO: M2.

LOTE TIPO

2,560.00

VALOR COMPARATIVO DE MERCADO:

$/m²

TERRENO

ESTIMACIÓN DEL VALOR DEL TERRENO: FRACCIÓN

TOTAL:

SUPERFICIE:

VALOR UNIT.

m²

$/m²

147.00

2,560.00

COEFICIENTE

MOTIVO COEFICIENTE

VALOR UNITARIO RESULTANTE

PARCIAL: $

1,500.00

220,500.00

SUMA (a): $

220,500.00

1.00

147.00

VALOR

100.00%

INDIVISO

SUBTOTAL $

220,500.00

b) DE LAS CONSTRUCCIONES: ESTIMACIÓN DEL VALOR DE LAS CONSTRUCCIONES: TIPO:

1

USO o DESTINO DE

ÁREA

C.R.N.

FACTOR DE

C.R.N.

VALOR

LAS CONSTRUCCIONES

m²

(unitario)

DEMÉRITO

(unitario)

PARCIAL: $

53.20

2,591.82

0.94

2,446.03

130,128.80

CASA HABITACIÓN

TOTAL

53.20

m²

SUBTOTAL (b): $

130,128.80

2032558.22 38205.98158

c) INSTALACIONES ESPECIALES, ELEMENTOS

SUBTOTAL (c): $

ACCESORIOS Y OBRAS COMPLEMENTARIAS: (Ver desglose:)

DATOS PARA GRAFICA: Terr. Const. Inst.

VALOR FÍSICO o V.N.R. :

220,500.00 130,128.80 108,120.23

8623.102097

03-08

11

(a+b+c) $

108,120.23

458,749.03

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AVALÚO No. VAINM-01

X.- ENFOQUE DE INGRESOS. a).- IMPORTE DE DEDUCCIONES: VACÍOS

4%

IMP. PREDIAL SERV. DE AGUA

3%

CONS/ MANT

8%

ADMÓN.

3.00%

ENERG. ELÉC.

3.00%

DEDUCC. FISCALES (ISR) I.S.R

SEGUROS

2.00%

OTROS

TOTAL DEDUCCIONES :

23.00%

b).- CALCULO DE TASA: CONCEPTO

T

A

S

A

S

7%

8%

9%

10%

11%

12%

0-5

5 - 20

20-40

40-50

50-60

MAS DE 60

MAS DE 60

50-60

40-50

20-40

5 - 20

TERMINADA

NUEVA

MUY BUENO

BUENO

REGULAR

MALO

RUINOSO

ADECUADO

REGULAR

DEFICIENTE

MALO

Terr = Const.

Terr > Const.

Terr > Const.

HASTA 3-1

MAYOR 3-1

EDAD (años) calificación

1

VIDA ÚTIL REMANENTE calificación

1

ESTADO DE CONSERV. calificación

1

PROYECTO

MUY BUENO

calificación

BUENO 1

REL. SUP. (TERR/CONST)

Const. > Terr

Const. > Terr

Const. > Terr

MAYOR 3-1

HASTA 3-1

HASTA 2-1

calificación

1

USO DEL INMUEBLE

CASA

EDIF. PROD.

DEPTO/CASA

OFNA/LOCAL

OFNA/LOCAL

BODEGA/

INMUEBLE

UNIF.

HAB-COM.

CONDOMINIO

CONDOMINIO

UNIF.

INDUSTRIA

calificación

1

CLASIF. ZONA

LUJO

1er ORDEN

2o. ORDEN

3er ORDEN

PROL. SERV.COM.

Proll. SERV/INC.

1.5714

1.7143

calificación

1

SUMA CALIF.

1

2

2

2

CAPITALIZACIÓN

1.0000

1.1429

1.2857

1.4286

TASAS PARCIALES

1.0000

2.2857

2.5714

2.8571

TASA RESULTANTE:

8.71%

DETERMINACIÓN DEL VALOR POR CAPITALIZACIÓN DE RENTAS: TIPO

DESTINO:

T-1

Casa Habitación TOTAL:

SUPERFICIE: VALOR/m² 53.20

RENTA MENS.

26.00

1,383.20

53.20

RENTA BRUTA MENSUAL: Red. $ TOTAL DEDUCCIONES:

23.00%

RENTA NETA MENSUAL:

1,065.06

RENTA NETA ANUAL:

318.14

12,780.77

CAPITALIZANDO LA RENTA ANUAL AL:

8.71%

TASA DE CAPITALIZACIÓN APLICABLE AL CASO, RESULTA UN VALOR DE: P.U. $/M2.

03-08

1,383.20

12

$2,756.85

$

146,664.55

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AVALÚO No. VAINM-01

XI.- RESUMEN DE LOS VALORES OBTENIDOS.

DATOS PARA GRAFICA MERC.

187,000

FÍSICO

459,000

INGRESOS

147,000

27% MERC. 212% FÍSICO 100%

Valor Comparativo de mercado Valor Físico o C.R.N. Valor de Capitalización de Rentas

INGRESOS

186,838.40 458,749.03 146,664.55

PONDERADO: $186,838.40

25.00%

$46,709.60

$458,749.03

70.00%

$321,124.32

$146,664.55

5.00%

$7,333.23

100.00%

$375,167.15

VALOR COMERCIAL

XII.- CONSIDERACIONES PREVIAS A LA CONCLUSIÓN. Dos Huertas una en la parte posterior del inmueble en la cual se tiene un sembradío de milpa, mientras que en la parte de enfrente del inmueble se tienen arboles frutales (guayabo, aguacate, papayo y un platanar), a un lado de casa se tienen a las orillas del pasillo sembradas: Flores de muerto (flor morada terciopelo), Papayos y platanares. EL VALOR COMERCIAL ES EL RESULTADO DE LA PONDERACION DE LOS TRES ANALISIS CON LOS SIGUIENTES PORCENTAJES (VALOR FISICO DE 70%, VALOR DE CAPITALIZACION DE 25% Y VALOR DE MERCADO DE 5%) DANDO COMO RESULTADO.

XIII.- CONCLUSIÓN DEL AVALÚO. Los valores estimados en el presente avalúo, están calculados con cifras al: VALOR COMERCIAL:

$375,167.00 (TRESCIENTOS SETENTA Y CINCO MIL CIENTO SESENTA Y SIETE PESOS 00/100 M.N.)

VALUADOR:

Araceli Salmerón Campos.

03-08

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1.- BENITO JUAREZ, XOCHITEPEC CENTRO, MORELOS.

2.-ESQ. DURANGO Y OAXACA, PABLO TORRES BURGOS, MORELOS.

3.- BUGAMBILIA, LOMA BONITA. MORELOS.

4.- CUERNAVA, TETELCINGO, MORELOS.

5.- LAS ROSAS, LOS PINOS, MORELOS.

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1.- ANTONIO BARONA, ANTONIO BARONA 1A AMP, MORELOS

2.- TLALTENANGO, TLALTENANGO, MORELOS.

3.- ANTONIO BARONA, ANTONIO BARONA, MORELOS.

4.- CENTRO, CUAUTLA CENTRO, MORELOS.

AV. REFORMA, EMILIANO ZAPATA, MORELOS.

15

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1.- LOMAS DE COCOYOC, LOMAS DE COCOYOC, MORELOS.

2.- LOMAS TRUJILLO, TEMIXCO, MORELOS.

3.- GABRIEL TEPEPAN, EL PORVENIR,MORELOS.

4.- 16 DE SEPTIEMBRE, LOMAS DE ZOMPANTLA, MORELOS.

5.- ZONA DORADA, LAS DELICIAS, MORELOS.

16

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1.- BENITO JUAREZ, XOCHITEPEC CENTRO, MORELOS.

2.-ESQ. DURANGO Y OAXACA, PABLO TORRES BURGOS, MORELOS.

3.- BUGAMBILIA, LOMA BONITA. MORELOS.

4.- CUERNAVA, TETELCINGO, MORELOS.

5.- LAS ROSAS, LOS PINOS, MORELOS.

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AVALÚO No. A-SYA-082009

FOTO DEL INMUEBLE

Calle: Número: Colonia: Delegación: Código Postal: Entidad Federativa:

Andador 663 21 Fovisste Aragón Gustavo A. Madero 07980 Distrito Federal

Fecha del avalúo:

20-ago-09

CONCLUSIÓN DEL AVALÚO:

VALOR COMERCIAL:

$1,552,905.00

1

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II.- DATOS GENERALES. PERITO VALUADOR:

Martín San Juan Hernández

ESPECIALIDAD:

Inmuebles

REGISTRO DE LA :

2004310418

INMUEBLE QUE SE VALÚA:

Casa- habitación

RÉGIMEN DE PROPIEDAD:

Privada

PROPIETARIO DEL INMUEBLE:

José Antonio Hernández Camacho

USO DEL AVALÚO:

Su posible venta

PROPÓSITO DEL AVALÚO:

Valor Comercial

: Calle: Andador 663

UBICACIÓN DEL INMUEBLE:

Número: 21 Colonia: Fovisste Aragón Delegación: Gustavo A. Madero Código Postal: 07980 Entidad Federativa: Distrito Federal 066773021000-3

NÚMERO DE CUENTA PREDIAL: NÚMERO DE CUENTA DE AGUA:

III.- CARACTERÍSTICAS URBANAS. CLASIFICACIÓN DE LA ZONA:

Habitacional

TIPO DE CONSTRUCCIÓN DOMINANTE EN LA CALLE:

Casa habitacion de dos niveles popular

ÍNDICE DE SATURACIÓN EN LA ZONA:

99%

DENSIDAD DE POBLACIÓN:

Media

CONTAMINACIÓN AMBIENTAL:

Ruido producido por los vehiculos

USO DEL SUELO:

Habitacional

VÍAS DE ACCESO, IMPORTANCIA Y CONDICIONES DE A 5 minutos de la Av. 608 LAS MISMAS: SERVICIOS PÚBLICOS

Completo

EQUIPAMIENTO URBANO:

Centros comercial a 5 minutos en dirección Ciudad Azteca, cuenta con escuelas de nivel básico y educación Media Superior a una calle y nivel superior a 20 minutos, parques, mercados.

2

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AVALÚO No. A-SYA-082009

IV.- TERRENO. TRAMOS DE CALLE, CALLES TRANSVERSALES LIMÍTROFES Y ORIENTACIÓN: Al Norte Calle 663 , al este Av. 604, al sur Av. 661, al oeste Av. 606

LINDEROS Y COLINDANCIAS SEGÚN: Se trata de dos fracciónes de terreno de las cuales se indican sus linderos, colindancias y superficies La primera ORIENTACIÓN

DISTANCIA

Norte

15.000

Lote 20

COLINDANCIAS

Este

6m

Andador

Oeste

6m

Lote 2

sur

15m

Lote 22

SUPERFICIE DEL TERRENO:

m2

La segunda

SUPERFICIE DEL TERRENO: SUPERFICIE TOTAL DEL TERRENO SUPERFICIE DE CONSTRUCCIÓN: INDIVISO:

90.00 m2 90.00 m2 250.00 m2 %

TOPOGRAFÍA Y CONFIGURACIÓN:

topografia plana a la vista y ascendente con respecto a la Av. 608

NÚMERO DE FRENTES:

un frente

CARACTERÍSTICAS PANORÁMICAS:

Urbana

DENSIDAD HABITACIONAL:

204 hab/ha

INTENSIDAD DE CONSTRUCCIÓN:

3

SERVIDUMBRES y/o RESTRICCIONES:

Ninguno

CROQUIS DE LOCALIZACIÓN:

NORTE

3

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AVALÚO No. A-SYA-082009

V.- DESCRIPCIÓN DEL INMUEBLE. El terreno es de forma regular, con uso de suelo habitacional,el imueble se compone de tres niveles, en la planta baja nivel 0, consta de garage para un auto, despacho, sala-comedor,cocina,baño completo, patio de servicio, en el nivel 1 tres recamaras y dos baños completos, en el nivel 2 consta de una sala-televisión,baño completo y un cuarto de triques, nivel 3 azotea invernadero y 1 tinaco con capacidad de 1200lts.

USO ACTUAL:

TIPOS DE CONSTRUCCIÓN:

mediano moderno TIPO 1:

CALIDAD Y CLASIFICACIÓN:

media-moderna

NÚMERO DE NIVELES

tres

EDAD APROXIMADA:

20

VIDA ÚTIL REMANENTE:

24

VIDA TOTAL:

60

ESTADO DE CONSERVACIÓN:

bueno

CALIDAD DEL PROYECTO:

bueno

UNIDADES SUSCEPTIBLES DE RENTARSE: una

VI.- ELEMENTOS DE LA CONSTRUCCIÓN. a) OBRA NEGRA O GRUESA: CIMIENTOS:

Losa de cimentación, concreto armado.

ESTRUCTURA:

a base de muros de carga, castillos y trabes, losa de concreto armado y de vigueta y bobedilla

MUROS:

a base de tabique rojo recocido.

ENTREPISOS:

losa de concreto armado plana y losa de vigueta y bobedilla

TECHOS: AZOTEAS:

sin impermeabilizar con pendientes no hay filtración y pretil

BARDAS:

tabique rojo en patio de servicio aplanado mortero cemento-arena

4

SAN JUAN Y ASOCIADOS S.A. DE C.V. INMOVILIARIA CONSTRUCTORA VALUADORA AVALÚO No. A-SYA-082009 b) REVESTIMIENTOS Y ACABADOS INTERIORES: APLANADOS INTERIORES:

mortero cemento-arena

APLANADOS EXTERIORES:

mortero cemento-arena

PLAFONES:

de yeso

LAMBRINES:

si baños y cocina

PISOS:

Loseta interceramica, lambrin de madera, lambrin láminado imitación madera.

ESCALERAS:

forradas con loseta interceramica

PINTURA:

vinilica

RECUBRIMIENTOS ESPECIALES:

no hay

c) CARPINTERÍA:

puertas de madera

d) INSTALACIONES HIDRÁULICAS Y SANITARIAS:

Redes de alimentación y bajadas: galvanizadas en el exterior y de cobre, ocultas en diferentes diámetros para alimentación a muebles; bajadas de aguas negras y aguas pluviales en tubería de Fofo y albañal de asbesto-cemento con registros sanitarios.

MUEBLES DE BAÑO / COCINA:

Blancos de calidad económica

e) INSTALACIONES ELÉCTRICAS:

Ocultas, entubadas, con salidas en plafones, tipo de luz con iluminación de tipo fluorescente, con lámparas de calidad. Apagadores y contactos de buena calidad

f) PUERTAS Y VENTANERÍA: HERRERÍA:

protecciones de celosia

g) VIDRIERÍA:

6mm

h) CERRAJERÍA:

chapas slage

i) FACHADA:

Aplanado fino mortero cemento-arena, pintura vinilica, puerta y zaguan de acceso de herreria, 2 ventanas de aluminio , una ventana con protección tablero de herreria.

j) INSTALACIONES ESPECIALES, ELEMENTOS ACCESORIOS Y OBRAS COMPLEMENTARIAS: ( Ver detalle en hoja específica.)

5

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VII.- DEFINICIONES.

DEFINICIONES: Existen tres enfoques de valuación: el Comparativo de Mercado, de Costos y de Ingresos.

ENFOQUE COMPARATIVO DE MERCADO: Este enfoque involucra la recopilación de información pertinente del mercado de los bienes similares al bien valuado, analizando la oferta y demanda, para poder llegar a un indicador que permita establecer el precio más probable de venta para los bienes que se están valuando. Al resultado obtenido por este enfoque, se le denomina VALOR COMPARATIVO DE MERCADO. ENFOQUE DE COSTOS: Se basa en el costo de reproducción o de reemplazo de un bien similar al analizado a la fecha del avalúo; al resultado de este análisis se le denomina COSTO DE REPOSICIÓN NUEVO (C.R.N.). Si el bien no es nuevo, su valor se afectará por los diversos factores de depreciación y obsolescencia aplicables, según sea el caso. Al resultado obtenido por este enfoque, se le denomina VALOR FÍSICO o COSTO NETO DE REPOSICIÓN. ENFOQUE DE INGRESOS: Este enfoque considera el valor presente de los beneficios futuros, derivados del bien a valuar y es generalmente medido a través de la capitalización de un nivel específico de ingresos. Al resultado obtenido por este enfoque, se le denomina VALOR DE CAPITALIZACIÓN DE RENTAS. VALOR COMERCIAL (Valor Justo de Mercado): Es el resultado del análisis y ponderación de los enfoques valuatorios: Comparativo de Mercado, Ingresos y/o Costos. Es el precio estimado por el cual una propiedad se intercambiaría en la fecha del avalúo entre un comprador y un vendedor actuando por voluntad propia, en una transacción sin intermediarios, con un plazo razonable de exposición, donde ambas partes actúan con conocimiento de los hechos pertinentes, con prudencia y sin compulsión.

Quienes intervenimos en el presente avaluo declaramos bajo protesta de decir la verdad que no guardamos ningun tipo de relación o nexo de parentesco o de negocios con el cliente o propietario

7

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CONSIDERACIONES PREVIAS DEL AVALUO 1) Para determinar el valor comercial del inmueble en estudio, se procede a determinar el valor físico , el Valor de mercado y el Valor por Capitalización de Rentas. 2) El Valor Físico o Directo: refleja el valor probable de Reposición Nuevo del Inmueble, afectado por ubicación, edad, conservación y obsolescencia del proyecto. 3) El Valor de Mercado: refleja el valor probable que tendría el inmueble dentro del mercado inmobiliario de acuerdo a las condiciones actuales y características propias del bien en estudio. 4) El Valor por Capitalización de Rentas: refleja el valor probable que tendría el inmueble, de acuerdo a su productividad, capitalizando la renta anual real o estimada a una tasa determinada en base a las características propias del inmueble. 5) El Valor Comercial. Refleja el Valor del inmueble en estudio, a la fecha del avalúo, sin considerar ninguna necesidad imperiosa ó apremiante de realizar la comercialización del mismo.

CONDICIONES DEL AVALUO 6) La información y antecedentes de propiedad asentados en el presente avalúo es la proporcionada por el cliente, la cual asumimos como correcta, entre la que podemos mencionar lo siguiente: a) Escritura de propiedad. si b)Boleta predial.

si

7) No es propósito del presente avalúo verificar la probable existencia de gravámenes, reserva de dominio, adeudos fiscales o cualquier otro tipo que pudiera afectar el bien que se valúa, amenos que expresamente sean declarados por el solicitante y/o propietario del mismo, por lo menos no asumimos responsabilidad alguna por información omitida en la solicitud del avalúo. 8) Quienes intervenimos en el presente avalúo declaramos bajo protesta de decir verdad que no guardamos ningún tipo de relación o nexo de parentesco o de negocios con el cliente o propietario del bien que se valúa. 9) En la inspección ocular del bien motivo del presente avalúo no es posible detectar todos los vicios ocultos que pudieran existir en la propiedad, los consideramos son el el resultado de la observación o por información expresa del cliente. 10) Toda vez que el objetivo del presente avalúo no es verificar deslindes de propiedad, ni de ocupación irregular o cualquier otra restriccion legal, el valor comercial estimado, al que se concluye solo se considera las expresadas en el propio avalúo, porque se observaron durante la inspección ocular al bien. 11) El presente avalúo es exclusivo del solicitante para el destino o propósito que se expresa, por lo que no podrá ser utilizada para fines distintos a lo indicado en este avalúo. 12. La vigencia de este avalúo esta determinada por su propósito o destino y dependerá básicamente de la temporabilidad que establezca en su caso la institución emisora o autoridad competente. 13. Se da como verdadera la superficie del terreno según documentacion proporcionada escrituras o informacion catastral, ya en este avalúo no se realiza levantamiento topográfico para verificar dicha superficie.

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AVALÚO No.

A-SYA-082009

VIII.- ENFOQUE COMPARATIVO DE MERCADO. INMUEBLES SIMILARES EN VENTA:

Colonia Calle Teléfono Informante No. San juan de Aragón 7a secc. Avenida 412 17 55301380 inmunumedi Recien remodelada, con piso tipo madera en los tres niveles,acabados en carpinteria fina, situada en amplia calle sin problemas de

No. 1

estacionamiento,buena iluminación. San juan de Aragón Avenida 623 Vigilancia las 24 horas, con cuarto de servicio integrado

2

s/n

19423693

Juan Manuel Arellano

3

Moctezuma 1ra secc. 157 casa en buen estado, buenos espacios, bien ubicada.

304

41974975

Bandin haro

4

San Juan de Aragón CTM 1ra Cda. Av.604 ubicación excelente,buena distribución

82

10546554

Century

5

Casas Alemán Amp. Puerto Cozumel s/n 57967908 Casa amplia con 5 recamaras, estudio, sala comedor, 3 baños, cocina equipada.

No.

Oferta

Sup.

RC Bienes y Raices

Factores de Homologación

$/m² NEG.

UBIC.

SUP.

CALID.

EDO. CONS.

$/m² OTRO

FRe

1

1,850,000.00

250.00

7,400.00

0.90

1.20

1.00

0.90

0.90

0.90

0.79

5,826.17

2

2,100,000.00

240.00

8,750.00

0.90

1.00

1.10

0.80

0.90

0.90

0.64

5,613.30

3

1,800,000.00

305.00

5,901.64

0.90

1.20

0.90

1.00

1.00

0.90

0.87

5,162.75

4

1,850,000.00

250.00

7,400.00

0.90

1.00

0.90

1.00

0.90

0.90

0.66

4,855.14

5

1,550,000.00

260.00

5,961.54

0.90

0.80

1.00

1.00

1.00

1.00

0.72

4,292.31

VALOR HOMOLOGADO: EN N.R. $/m² SUPERFICIE DE CONSTRUCCIÓN:

m2

SUBTOTAL:

$

MONTO ADICIONAL A CONSIDERAR:

$

VALOR COMPARATIVO DE MERCADO:

5,149.93 5,150.00 250.00

$

5,150.00 1,287,500.00

0.10 0.90

Factores utilizados: Negociación Es el facto que a juicio del perito valuador, con base en las observaciones del mercado en operaciones de contado, ajusta al precio de la oferta. Ubicación :

Este factor califica la localización física de la oferta vs. el inmueble valuado, así como el corredor de valor

Superficie

En función de la superficie de la OFERTA con respecto al predio valuado

Calidad

Es el facto que considera las diferencias entre la oferta y el inmueble a valuar, relacionado con el tipo y calidad de construcción.

Edo. Cons. Uso suelo Colonia Edad

Considera las diferencias del nivel de deterioro entre la oferta y el inmueble valuado.

del Considera las diferencias en el uso del suelo entre el inmueble a valuar y las ofertas Considera las difefencias que exiten entre la colonia donde se ubica el inmueble y las colonias de las ofertas Considera la diferencia de edad entre el inmueble a valuar y las ofertas

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AVALÚO No. A-SYA-082009

ANÁLISIS COMPARATIVO DE MERCADO DEL TERRENO. TERRENOS SIMILARES EN VENTA:

Colonia Calle Teléfono No. Pantitlán Calle 4 s/n 55206610 Bodega OCN excelente espacio que se vende como terreno, muy buena ubicación. Uso de suelo H05-20

Informante Coldwell Banker City

2

Pantitlán Excelente bodega que se vende como terreno

3

Central de Abasto Ubicado a una cuadra de Liverpool

4

5

No. 1

No. 1 2 3 4 5

Calle 2

s/n

55630101

Gonzáles concepción

Pochtecas

s/n

50375322

Francisco Ramirez

Martín Carrera Martín Carrera Excelente esquina para comercio, banco o habitacional

s/n

56610105

Cravioto Asesores Inmobiliarios

Central de Abasto Ponchecas terreno en esquina con uso de suelo comercial

s/n

56623340

Century 21 Basila-Invercasa

Oferta 1,765,000.00 13,000,000.00 17,478,000.00 2,400,000.00 5,000,000.00

Sup. 464.00 2,577.00 2,913.00 500.00 600.00

$/m² 3,803.88 5,044.63 6,000.00 4,800.00 8,333.33

Factores de Homologación NEG.

UBIC.

ZONA

0.90 0.90 0.90 0.90 0.90

0.80 0.90 0.80 0.80 0.80

0.90 0.90 0.90 0.90 0.90

FORMA

SUP.

OTRO

1.00 0.80 0.90 1.00 0.80 0.90 1.00 0.80 1.00 1.00 0.80 0.90 1.00 0.80 0.90 VALOR HOMOLOGADO: EN N.R. $/m²

FRe 0.47 0.52 0.52 0.47 0.47

$/m² 1,774.74 2,647.82 3,110.40 2,239.49 3,888.00 2,732.09 2,732.00

Factores Utilizados: Negociación

Es el facto que a juicio del perito valuador, con base en las observaciones del mercado en operaciones de contado, ajusta al precio de la oferta.

Ubicación :

Este factor califica la localización física de la oferta vs. el inmueble valuado

Zona:

Califica el entorno de la oferta vs. el inmueble valuado, así como el corredor de valor

Forma :

Es el resultado de calificar la irregularidad de la oferta respecto al inmueble valuado

Superficie

En función de la superficie de la OFERTA con respecto al predio valuado

Uso del Suelo Considera las difererencias e el uso del suelo entre el inmueble a valuar y las ofertas Colonia

Considera las diferencias en el tipo de colonia entre el inmueble a valuar y las ofertas

9

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AVALÚO No. A-SYA-082009

ANÁLISIS COMPARATIVO DE MERCADO EN RENTA. INMUEBLES SIMILARES EN RENTA:

No.

Colonia

Calle

No.

Teléfono

Informante

1

San Juan de Aragón 7a Secc.

Av. 412

s/n

57744440

Ramón Paredes

Sur 115

2271

18113807942

Saúj Rocha Quiñones

Excelente casa para negocio o habitación 2

Juventino Rosas

Excelente ubicación, recamara principal con vestidor, acabados de primera, cimientos de concreto hidráulico armado, patio de servicio trasero 3

Reforma Ixtaccihuatl Norte

Playa Hornos

244

55121530

Chalela Consultores Inmoviliarios

91162694

Altimax inmoviliaria

Pisos de madera en recamaras, cochera con portones eléctricos, escuelas cercanas. 4

Fausto Vega

Escuadron 201

s/n

Cecilio Robelo retorno

48

Cuenta con antecomedor, sala de T.V. y terraza. 5

Jardin balbuena

Casa con excelente iluminación,recien pintada, amplia estancia con piso de marmol, recamaras con granito, balcón y closet.

Factores de Homologación

No.

Oferta

Sup.

$/m²

1 2 3 4 5

7,000.00 12,000.00 13,000.00 9,500.00 11,000.00

250.00 196.00 140.00 180.00 260.00

28.00 61.22 92.86 52.78 42.31

NEG.

UBIC.

SUP.

0.90 0.90 0.90 0.90 0.90

1.00 1.00 1.00 1.00 1.00

1.00 1.00 1.00 1.00 1.00

CALID.

Edo Cons

OTRO

1.00 1.00 1.00 1.00 1.00 1.00 1.00 1.10 1.00 1.00 1.00 1.00 1.00 1.00 1.00 VALOR HOMOLOGADO: EN N.R. $/m²

FRe 0.90 0.90 0.99 0.90 0.90

$/m² 25.20 55.10 91.93 47.50 38.08 51.56 52.00 42.79

0.10 0.90

FACTORES UTILIZADOS: Negociación Es el facto que a juicio del perito valuador, con base en las observaciones del mercado en operaciones de contado, ajusta al precio de la oferta. Ubicación :

Este factor califica la localización física de la oferta vs. el inmueble valuado

Superficie

Este factor califica la superficie de la oferta con respecto al inmueble valuado.

Calidad

Es el facto que considera las diferencias entre el inmueble a valuar y la oferta, en relación al tipo y calidad de construcción.

Edo. Cons

Considera las diferencias del nivel de deterioro entre la oferta y el inmueble valuado

Uso de suelo Considera las difererencias e el uso del suelo entre el inmueble a valuar y las ofertas Considera las diferencias que existen entre la colonia donde se ubica el inmueble y las colonias de las ofertas Colonia Edad

Considera la diferencia de edad entre el inmueble a valuar y las ofertas

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j) INSTALACIONES ESPECIALES, ELEMENTOS ACCESORIOS Y OBRAS COMPLEMENTARIAS: p/c

INSTALACIONES ESPECIALES:

Unidad

Cantidad

EDAD

V.R.N. (unitario)

FACTOR DE DEMÉRITO Cons.

Edad

Otro

FRe

V.N.R.

VALOR

(unitario)

PARCIAL

SUMA

p/c

ELEMENTOS ACCESORIOS:

Unidad

Cantidad

EDAD

V.R.N. (unitario)

FACTOR DE DEMÉRITO Cons.

Edad

Otro

FRe

V.N.R.

VALOR

(unitario)

PARCIAL

SUMA p/c

OBRAS COMPLEMENTARIAS: 1 Cisterna 1 bomba

CONSTANTE CONSTANTE

Unidad

Cantidad

EDAD

V.N.R.

VALOR

(unitario)

V.R.N.

Cons.

Edad

Otro

FRe

(unitario)

PARCIAL

FACTOR DE DEMÉRITO

pza

1.00

20

$14,750.00

0.80

0.90

0.90

0.65

$9,558.00

$9,558.00

pza

1.00

6

$1,450.00

0.80

0.90

1.00

0.72

$1,044.00

$1,044.00

1.00

1.00

1.00

1.00

1.00

1.00

1.00

1.00

0.10

SUMA: $

0.90

VIDA UTIL

60.00

EDAD

5.00

10,602.00

0.93

Nota: Indicar p=privativas; c=comunes

SUBTOTAL PRIVATIVAS:$ SUBTOTAL COMUNES: $ INDIVISO % TOTAL: $

10,602.00 100 10,702.00

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IX.- ENFOQUE DE COSTOS. a) DEL TERRENO: M2.

LOTE TIPO

2,732.00

VALOR COMPARATIVO DE MERCADO:

$/m²

TERRENO

ESTIMACIÓN DEL VALOR DEL TERRENO: FRACCIÓN

TOTAL:

SUPERFICIE:

VALOR UNIT.

m²

$/m²

90.00

2,732.00

COEFICIENTE

MOTIVO COEFICIENTE

VALOR UNITARIO RESULTANTE

PARCIAL: $

2,732.00

245,880.00

SUMA (a): $

245,880.00

1.00

90.00

VALOR

100.00%

INDIVISO

SUBTOTAL $

245,880.00

b) DE LAS CONSTRUCCIONES: ESTIMACIÓN DEL VALOR DE LAS CONSTRUCCIONES: TIPO:

1

USO o DESTINO DE

ÁREA

C.R.N.

FACTOR DE

V.N.R.

VALOR

LAS CONSTRUCCIONES

m²

(unitario)

DEMÉRITO

(unitario)

PARCIAL: $

250.00

6,934.00

0.93

6,413.95

1,603,487.50

CASA HABITACIÓN

TOTAL

250.00

m²

SUBTOTAL (b): $

1,603,487.50

SUBTOTAL (c): $

10,702.00

c) INSTALACIONES ESPECIALES, ELEMENTOS ACCESORIOS Y OBRAS COMPLEMENTARIAS: (Ver desglose:)

%PARA DE PARTICIPACIÓN DATOS GRAFICA: Terr. Const. Inst.

VALOR FÍSICO o V.N.R. :

(a+b+c) $

1,860,069.50

245,880.00 1,603,487.50 1% 10,702.00 13% Terr.

Const.

86%

Inst.

7440.278

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X.- ENFOQUE DE INGRESOS. a).- IMPORTE DE DEDUCCIONES: VACÍOS

4%

ADMÓN.

3.00%

IMP. PREDIAL

2%

ENERG. ELÉC.

3.00%

DEDUCC. FISCALES (ISR) I.S.R

SERV. DE AGUA

3%

SEGUROS

2.00%

OTROS

CONS/ MANT

4%

TOTAL DEDUCCIONES :

21.00%

b).- CALCULO DE TASA: CONCEPTO

T

A

S

9%

10%

11%

12%

0-5

5 - 20

20-40

40-50

50-60

MAS DE 60

MAS DE 60

50-60

40-50

20-40

5 - 20

TERMINADA

NUEVA

MUY BUENO

BUENO

REGULAR

MALO

RUINOSO

ADECUADO

REGULAR

DEFICIENTE

MALO

Terr = Const.

Terr > Const

Terr > Const

HASTA 3-1

MAYOR 3-1

calificación

1

VIDA ÚTIL REMANENTE calificación

1

ESTADO DE CONSERV. calificación

1 MUY BUENO

calificación REL. SUP. (TERR/CONST)

S

8%

EDAD (años)

PROYECTO

A

7%

BUENO 1

Const > Terr

Const > Terr

Const > Terr

MAYOR 3-1

HASTA 3-1

HASTA 2-1

calificación

1

USO DEL INMUEBLE

CASA

EDIF. PROD.

DEPTO/CASA

OFNA/LOCAL

OFNA/LOCAL

BODEGA/

INMUEBLE

UNIF.

HAB-COM.

CONDOMINIO

CONDOMINIO

UNIF.

INDUSTRIA

calificación

1

CLASIF. ZONA

LUJO

1er ORDEN

2o. ORDEN

3er ORDEN

PROL. SERV.COM.

Proll. SERV/INC.

1.5714

1.7143

calificación

1

SUMA CALIF.

2

1

2

2

CAPITALIZACIÓN

1.0000

1.1429

1.2857

1.4286

TASAS PARCIALES

2.0000

1.1429

2.5714

2.8571

TASA RESULTANTE:

8.57%

DETERMINACIÓN DEL VALOR POR CAPITALIZACIÓN DE RENTAS: TIPO T-1

DESTINO: Casa-Habitación

SUPERFICIE: VALOR/m² 250.00

RENTA MENS.

42.79

10,697.12

TOTAL:

RENTA BRUTA MENSUAL: Red. $ TOTAL DEDUCCIONES:

21.00%

RENTA NETA MENSUAL:

8,450.72

RENTA NETA ANUAL:

10,697.12

2,246.39

101,408.65

CAPITALIZANDO LA RENTA ANUAL AL:

8.57%

TASA DE CAPITALIZACIÓN APLICABLE AL CASO, RESULTA UN VALOR DE: P.U. $/M2.

$

1,183,100.96

#¡DIV/0!

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XI.- RESUMEN DE LOS VALORES OBTENIDOS.

DATOS PARA GRAFICA MERC.

1,288,000

FÍSICO

1,860,000

INGRESOS

1,183,000

9% 57% MERC. 100%

FÍSICO

Valor Comparativo de mercado Valor Físico o C.R.N. Valor de Capitalización de Rentas

INGRESOS

1,287,500.00 1,860,069.50 1,183,100.96

PONDERACIÓN DE LOS VALORES Valor Comparativo de mercado 30% Valor Físico o C.R.N. 50% Valor de Capitalización de Rentas 20%

386,250.00 930,034.75 236,620.19 1,552,904.94

XII.- CONSIDERACIONES PREVIAS A LA CONCLUSIÓN. El valor comercial es el valor ponderado del analisis del valor de mercado, fisico y de capitalización ,para el mercado se considero un porcentaje de 30% , valor fisico 50%, valor de capitalización 10%.

XIII.- CONCLUSIÓN DEL AVALÚO. Los valores estimados en el presente avalúo, están calculados con cifras al: VALOR COMERCIAL:

$1,552,905.00 (UN MILLON QUINIENTOS CINCUENTA Y DOS MIL NOVECIENTOS CINCO PESOS 00/100 M.N.)

VALUADOR: MARTIN SAN JUAN HERNANDEZ

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FOTOS DEL SUJETO

15

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FOTOS DEL SUJETO

16

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FOTOS DEL SUJETO

17

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FOTOS DEL SUJETO

18

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FOTOS DEL SUJETO

19

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FOTOS DEL SUJETO

20

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CROQUIS DE LOCALIZACIÓN DEL INMUEBLE

FOTOS DEL SUJETO

21

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OFERTA 1

CASAS QUE SE VENDEN

22

SAN JUAN Y ASOCIADOS S.A. DE C.V. INMOVILIARIA CONSTRUCTORA VALUADORA

OFERTA 2

CASAS QUE SE VENDEN

23

SAN JUAN Y ASOCIADOS S.A. DE C.V. INMOVILIARIA CONSTRUCTORA VALUADORA

OFERTA 3

CASAS QUE SE VENDEN

24

SAN JUAN Y ASOCIADOS S.A. DE C.V. INMOVILIARIA CONSTRUCTORA VALUADORA

OFERTA 4

CASAS QUE SE VENDEN

25

SAN JUAN Y ASOCIADOS S.A. DE C.V. INMOVILIARIA CONSTRUCTORA VALUADORA

OFERTA 5

CASAS QUE SE VENDEN

26

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OFERTA 1

CASAS EN RENTA

27

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OFERTA 2

CASAS EN RENTA

28

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OFERTA 3

CASAS EN RENTA

29

SAN JUAN Y ASOCIADOS S.A. DE C.V. INMOVILIARIA CONSTRUCTORA VALUADORA

OFERTA 4

CASAS EN RENTA

30

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OFERTA 5

CASAS EN RENTA

31

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OFERTA 1

TERRENOS EN VENTA

32

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OFERTA 2

TERRENOS EN VENTA

33

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OFERTA 3

TERRENOS EN VENTA

34

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OFERTA 4

TERRENOS EN VENTA

35

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OFERTA 5

TERRENOS EN VENTA

36

AVALÚO No.

ADC/001/09

VALOR COMERCIAL:

$566,657.00

FOTO DEL INMUEBLE

Calle: Número: Colonia: Municipio: Código Postal: Entidad Federativa: Fecha del avalúo:

Av. Manuel Ávila Camacho, Lote 6, Mza. 8 Edif. F-2 Depto. 101

Villas Cosmos Ecatepec 55243 Estado de México 20/08/09.

CONCLUSIÓN DEL AVALÚO: 20/08/09.

El valor comercial es el resultado poderado de los tres análisis con los siguientes porcentajes, valor comparativo de mercado 30%, valor físico 60%, valor de capitalización de rentas 10%. Dando como resultado la cantidad de $ 566,657.00 (QUINIENTOS SESENTA Y SEIS MIL SEISCIENTOS CINCUENTA Y SIETE PESOS 00/100 M.N.).

Av. Oaxaca No. 92 Col. Roma Del. Cuauhtémoc, México, D.F. C.P. 06520 Tel. y Fax.: 55201534; Nextel: 43328668.

1

AVALÚO No. ADC/001/09

II.- DATOS GENERALES. PERITO VALUADOR:

Sánchez Hernández Manuel Alejandro.

ESPECIALIDAD

Inmuebles.

REGISTRO DE LA :

2003310677

INMUEBLE QUE SE VALÚA:

Departamento en condominio.

RÉGIMEN DE PROPIEDAD:

Condominio.

PROPIETARIO DEL INMUEBLE:

Ing. Javier Nicolás Sánchez Avelizapa.

USO DEL AVALÚO:

Para su venta.

PROPÓSITO DEL AVALÚO:

Determinar su valor comercial.

UBICACIÓN DEL INMUEBLE:

Calle:

Av. Manuel Ávila Camacho, Lote 6, Mza. 8

Número:

Edif. F-2 Depto. 101

Colonia:

Villas Cosmos

Municipio:

Ecatepec

Código Postal:

55243

Entidad Federativa: Estado de México NÚMERO DE CUENTA PREDIAL:

0943828806F20101

NÚMERO DE CUENTA DE AGUA:

8945141100

III.- CARACTERÍSTICAS URBANAS. CLASIFICACIÓN DE LA ZONA:

Departamental y Residencial en tercer orden.

TIPO DE CONSTRUCCIÓN DOMINANTE EN LA CALLE:

Edificios de 2 niveles de departamentos, casas habitacion de 2 niveles y algunos comercios.

ÍNDICE DE SATURACIÓN EN LA ZONA:

90%

DENSIDAD DE POBLACIÓN:

Media

CONTAMINACIÓN AMBIENTAL:

Unicamente se encontro la producida por los vehículos automotores en cuanto a ruido y producción de gases contaminantes.

USO DEL SUELO:

Habitacional

VÍAS DE ACCESO, IMPORTANCIA Y CONDICIONES DE Av. Central (Prof. Carlos Hank González), Av. Manuel Ávila LAS MISMAS: Camacho y Periférico; como vías principales. SERVICIOS PÚBLICOS: EQUIPAMIENTO URBANO:

Servicioscompletos (agua, energía eléctrica, drenaje, pavimento y teléfono). Escuelas (primarias, secundarias, preparatoria, universidad), transporte (metro, bases de camiones, sitios de taxis), alumbrado público, centros comerciales, bancos y hospitales.

Av. Oaxaca No. 92 Col. Roma Del. Cuauhtémoc, México, D.F. C.P. 06520 Tel. y Fax.: 55201534: Nextel: 43328668.

2

AVALÚO No. ADC/001/09

IV.- TERRENO. TRAMOS DE CALLE, CALLES TRANSVERSALES LIMÍTROFES Y ORIENTACIÓN: Predio con vista al Norte con Av. Manuel Ávila Camacho, entre las calles Felipe Angeles al Poniente y Americas al Oriente. LINDEROS Y COLINDANCIAS SEGÚN:

Escritura pública No. 85562

Ante notario publico No. 129 del D.F.

Se trata de un departamento en condominio con cajón de estacionamiento No. 13, de los cuales se indican sus linderos, colindancias y superficies. Departamento Al Norte en

ORIENTACIÓN

DISTANCIA 1.35 m.

Con vacío.

Al Sur en

4.45 m.

Con casa 103.

2.40 m.

Con vacío.

Al Oriente en

4.23 m.

Con casa 08 Mod. E.

Al poniente en

0.55 m.

Con vacío.

3.80 m.

Con casa 102.

Abajo

COLINDANCIAS

Con casa No. 002.

Arriba

Con casa No. 201.

SUPERFICIE DEL TERRENO:

61.72

m2

SUP. TOTAL DEL TERRENO L.#6.

1,095.53

m2

SUPERFICIE DE CONSTRUCCIÓN:

704.65

INDIVISO:

5.060

m2 %

TOPOGRAFÍA Y CONFIGURACIÓN:

Terreno plano de forma regular.

NÚMERO DE FRENTES:

Un sólo frente.

CARACTERÍSTICAS PANORÁMICAS:

Vista a las construcciones similares propias de la zona.

DENSIDAD HABITACIONAL:

Baja

INTENSIDAD DE CONSTRUCCIÓN:

2.1

SERVIDUMBRES y/o RESTRICCIONES:

No existen restricciones de construcción en el terreno.

CROQUIS DE LOCALIZACIÓN:

Plano tomado de guia roji fecha:

NORTE

Av. Oaxaca No. 92 Col. Roma Del. Cuauhtémoc, México, D.F. C.P. 06520 Tel. y Fax.: 55201534; Nextel: 43328668.

3

AVALÚO No.

ADC/001/09

V.- DESCRIPCIÓN DEL INMUEBLE. USO ACTUAL:

Departamento en condominio desarrollado en un piso el cual consta de sala, comedor con acabado en muros de tirol planchado y acabado final de pintura vinilica, cocina, patio de servicio, dos recamaras, baño completo, acabado en pisos de loseta ceramica. En planta baja: garage a descubierto para un auto.

TIPOS DE CONSTRUCCIÓN:

Medio Moderno. Edificio de departamentos y despachos hasta cinco niveles.

CALIDAD Y CLASIFICACIÓN:

T-1

Clasificación : cuatro.

Superficie: 61.717 m ².

T-1 NÚMERO DE NIVELES:

Tres.

EDAD APROXIMADA:

12 años.

VIDA ÚTIL REMANENTE:

60 años.

VIDA TOTAL:

48 años.

ESTADO DE CONSERVACIÓN:

Regular.

CALIDAD DEL PROYECTO:

Adecuado.

CLASIFICACIÓN Cuatro

UNIDADES SUSCEPTIBLES DE RENTARSE: Una.

VI.- ELEMENTOS DE LA CONSTRUCCIÓN. a) OBRA NEGRA O GRUESA: CIMIENTOS:

Se supone cimentacion a base de cajones de cimentación de concreto armado.

ESTRUCTURA:

A base de muros de carga.

MUROS:

De block hueco vidriado.

ENTREPISOS:

Losa de concreto en claros cortos.

TECHOS:

Losa de concreto en claros cortos.

AZOTEAS:

Impermeabilizada, enladrillada y escobillada.

BARDAS:

Las propias de la construcción.

Av. Oaxaca No. 92 Col. Roma Del. Cuauhtémoc, México, D.F. C.P. 06520 Tel. y Fax.: 55201534; Nextel: 43328668.

4

AVALÚO No. ADC/001/09 b) REVESTIMIENTOS Y ACABADOS INTERIORES: APLANADOS INTERIORES:

Tirol planchado con acabado final de pintura vinilica.

APLANADOS EXTERIORES:

Block hueco vidirado barnizado, cadenas de cerramiento pintadas a base de esmalte de color blanco.

PLAFONES:

Yeso a reventon y tirol.

LAMBRINES:

No tiene.

PISOS:

Loseta vinilica, cemento pulido.

ESCALERAS:

Rampa y escalones de concreto.

PINTURA:

Vinilica, de aceite.

RECUBRIMIENTOS ESPECIALES:

No tiene.

c) CARPINTERÍA:

Puertas de tambor con forro de triplay de pino.

d) INSTALACIONES HIDRÁULICAS Y SANITARIAS: MUEBLES DE BAÑO / COCINA:

Tuberia de cobre en alimentaciones, tuberia de fierro galvanizado en alimentaciones, muebles blancos de regular calidad.

e) INSTALACIONES ELÉCTRICAS:

Entubada oculta con número de salidas normales.

f) PUERTAS Y VENTANERÍA:

Perfiles de aluminio natural adonizado.

HERRERÍA:

Protecciones de fierro empotradas en muros, con esmalte blanco.

g) VIDRIERÍA:

Vidrio medio doble, especial opaco en baños.

h) CERRAJERÍA:

De seguridad, de buena calidad, del país.

i) FACHADA:

Aparente.

j) INSTALACIONES ESPECIALES, ELEMENTOS ACCESORIOS Y OBRAS COMPLEMENTARIAS: Ver detalle en hoja No. 10.

Av. Oaxaca No. 92 Col. Roma Del. Cuauhtémoc, México, D.F. C.P. 06520 Tel. y Fax.: 55201534; Nextel: 43328668.

5

AVALÚO No. ADC/001/09

VII.- DEFINICIONES.

DEFINICIONES: Existen tres enfoques de valuación: el Comparativo de Mercado, de Costos y de Ingresos.

ENFOQUE COMPARATIVO DE MERCADO: Este enfoque involucra la recopilación de información pertinente del mercado de los bienes similares al bien valuado, analizando la oferta y demanda, para poder llegar a un indicador que permita establecer el precio más probable de venta para los bienes que se están valuando. Al resultado obtenido por este enfoque, se le denomina VALOR COMPARATIVO DE MERCADO. ENFOQUE DE COSTOS: Se basa en el costo de reproducción o de reemplazo de un bien similar al analizado a la fecha del avalúo; al resultado de este análisis se le denomina COSTO DE REPOSICIÓN NUEVO (C.R.N.). Si el bien no es nuevo, su valor se afectará por los diversos factores de depreciación y obsolescencia aplicables, según sea el caso. Al resultado obtenido por este enfoque, se le denomina VALOR FÍSICO o COSTO NETO DE REPOSICIÓN. ENFOQUE DE INGRESOS: Este enfoque considera el valor presente de los beneficios futuros, derivados del bien a valuar y es generalmente medido a través de la capitalización de un nivel específico de ingresos. Al resultado obtenido por este enfoque, se le denomina VALOR DE CAPITALIZACIÓN DE RENTAS. VALOR COMERCIAL (Valor Justo de Mercado): Es el resultado del análisis y ponderación de los enfoques valuatorios: Comparativo de Mercado, Ingresos y/o Costos. Es el precio estimado por el cual una propiedad se intercambiaría en la fecha del avalúo entre un comprador y un vendedor actuando por voluntad propia, en una transacción sin intermediarios, con un plazo razonable de exposición, donde ambas partes actúan con conocimiento de los hechos pertinentes, con prudencia y sin compulsión.

Departamento en condominio el cual cuenta con todos los servicios, equipamiento urbano y servicios públicos completos, cuenta con linea teléfonica; no hay desabasto de agua en cualquier época del año ya que se cuenta con una cisterna que abastece a los 12 departamentos por medio de tinacos elevados; cuenta con vigilancia las 24 hrs. Área jardinada, Alarma vecinal en caso de sismo, incendio o cualquier otro siniestro. Plazas comerciales, áreas recreativas, hospitales y universidades estan a no mas de cinco minutos,

Av. Oaxaca No. 92 Col. Roma Del. Cuauhtémoc, México, D.F. C.P. 06520 Tel. y Fax.: 55201534; Nextel: 43328668.

6

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VIII.- ENFOQUE COMPARATIVO DE MERCADO. INMUEBLES SIMILARES EN VENTA:

Colonia Calle Teléfono Informante No. Villas Cosmos Av. Manuel Ávila Camacho E-F2 -1 5794-1784 Quality Inmobiliaria 2 Recamaras, sala comedor, muros de ladrillo rojo vidreado, pisos con loseta cerámica, cocina, baño completo con azulejo, cuarto de

No. 1

lavado, cochera. Haciendas de Aragon Bugambilias E4 M-C -101 3688-5275 Sra. Perla González V. 2 Recamaras, sala comedor, muros barnizados, pisos con loseta cerámica, cocina, baño completo, cuarto de lavado, cochera.

2

Haciendas de Aragon Liras E 6. M D. 5959-9087 Sr. Enrique Pérez Beltrán 3 Recamaras, sala comedor, aplanados en muros de tirol planchado, pisos con mármol, cocina con cocineta, baño completo con

3

azulejo, cochera. Haciendas de Aragon Av. Manuel Ávila Camacho E2. ME. 5794-1784 Quality Inmobiliaria 2 Recamaras, sala comedor, muros de ladrillo rojo vidreado, pisos cemento pulido, cocina, baño completo, cochera.

4

Parques de Aragón Sn. Marcos 57773069 Sra. Diana García Mendoza 2 Recamaras, sala comedor, aplanados en muros de tirol planchado, pisos con loseta cerámica, cocina y baño completo con azulejo,

5

cochera, puerta principal de madera brasileña con vitral, canceleria de aluminio, protecciones No.

Oferta

Sup.

Factores de Homologación

$/m² NEG.

UBIC.

SUP.

CALID.

EDO. CONS.

$/m² OTRO

FRe

1

470,000.00

61.00

7,704.92

0.90

1.00

1.00

1.05

1.00

1.00

0.95

7,281.15

2

420,000.00

50.00

8,400.00

0.90

1.10

1.20

1.10

1.00

1.00

1.31

10,977.12

3

460,000.00

50.00

9,200.00

0.90

1.10

1.20

0.95

1.00

1.00

1.13

10,383.12

4

390,000.00

50.00

7,800.00

0.90

1.00

1.20

1.10

1.00

1.00

1.19

9,266.40

5

470,000.00

56.00

8,392.86

0.90

1.10

1.20

0.90

1.00

1.00

1.07

8,973.64

VALOR HOMOLOGADO: EN N.R. $/m² SUPERFICIE DE CONSTRUCCIÓN:

m2

SUBTOTAL:

$

MONTO ADICIONAL A CONSIDERAR:

$

VALOR COMPARATIVO DE MERCADO:

$

9,376.29 9,376.00 61.00 9,376.00 571,936.00

0.10 0.90

Factores utilizados: Negociación Es el facto que a juicio del perito valuador, con base en las observaciones del mercado en operaciones de contado, ajusta al precio de la oferta. Ubicación :

Este factor califica la localización física de la oferta vs. el inmueble valuado, así como el corredor de valor

Superficie

En función de la superficie de la OFERTA con respecto al predio valuado

Calidad

Es el facto que considera las diferencias entre la oferta y el inmueble a valuar, relacionado con el tipo y calidad de construcción.

Edo. Cons. Uso suelo Colonia Edad

Considera las diferencias del nivel de deterioro entre la oferta y el inmueble valuado.

del Considera las diferencias en el uso del suelo entre el inmueble a valuar y las ofertas Considera las difefencias que exiten entre la colonioa donde se ubica el inmueble y las colonias de las ofertas Considera la diferencia de edad entre el inmueble a valuar y las ofertas

Av. Oaxaca No. 92 Col. Roma Del. Cuauhtémoc, México, D.F. C.P. 06520 Tel. y Fax.: 55201534

7

AVALÚO No.

ADC/001/09

ANÁLISIS COMPARATIVO DE MERCADO DEL TERRENO. TERRENOS SIMILARES EN VENTA:

No. 1

2

3

4

5

No. 1 2 3 4 5

Colonia Calle Teléfono Informante No. Jardines de Morelos 5120-3018 Inmobiliaria Colín Vendo terreno con uso de suelo habitacional, con posibilidad de obtener uso de suelo comercial, cuenta con todos los servicios.Bardeado con malla ciclonica y caseta de vigilancia. Forma irregular. Rustica Xalostoc 5544-4871 (noches) Uso de suelo habitacional,forma regular, se puede usar como bodega o para cnstruir departamentos dos cuartos construidos, para vigilante, cuenta con todos los servicios. Sagitario 3 5587-2315 Sra. Margarita Sánchez Terreno con uso de suelo habitacional, se usa actualmente como pención, bardeado sin construcción, caseta de vigilancia provisional, todos los servicios. El chamizal 43321570 Sr. Guadalupe Rosales Vendo terreno con uso de suelo habitacional, cuenta con todos los servicios.Bardeado con muros de tabicon y caseta de vigilancia, funciona actualmente como estacionamiento de camiones. Vergel de Guadalupe Sonora (04455)22134152 Sr. Armando Barragán Terreno de forma irregular con dos cuartos en muy buenas condiciones ideal para tirar y construir edificio a dos cuadras de Av. Central cerca de Bodega Aurrera. Urge. Oferta 3,700,000.00 2,944,000.00 1,690,000.00 3,500,000.00 2,745,000.00

Sup. 900.00 800.00 1,300.00 1,480.00 1,220.00

$/m² 4,111.11 3,680.00 1,300.00 2,364.86 2,250.00

Factores de Homologación NEG.

UBIC.

ZONA

0.90 0.90 0.90 0.90 0.90

1.10 1.05 1.05 0.95 1.05

0.95 0.90 0.90 0.95 0.90

FORMA

SUP.

OTRO

0.90 1.00 1.00 1.00 1.00 1.00 1.00 1.00 1.00 1.00 1.00 1.00 0.90 1.00 1.00 VALOR HOMOLOGADO: EN N.R. $/m²

FRe 0.85 0.85 0.85 0.81 0.77

$/m² 3,479.85 3,129.84 1,105.65 1,920.86 1,722.26 2,271.69 2,272.00

Factores Utilizados: Negociación

Es el facto que a juicio del perito valuador, con base en las observaciones del mercado en operaciones de contado, ajusta al precio de la oferta.

Ubicación :

Este factor califica la localización física de la oferta vs. el inmueble valuado

Zona:

Califica el entorno de la oferta vs. el inmueble valuado, así como el corredor de valor

Forma :

Es el resultado de calificar la irregularidad de la oferta respecto al inmueble valuado

Superficie

En función de la superficie de la OFERTA con respecto al predio valuado

Uso del Suelo Considera las difererencias e el uso del suelo entre el inmueble a valuar y las ofertas Colonia

Considera las diferencias en el tipo de colonia entre el inmueble a valuar y las ofertas

Av. Oaxaca No. 92 Col. Roma Del. Cuauhtémoc, México, D.F. C.P. 06520 Tel. y Fax.: 55201534; Nextel: 43328668.

8

AVALÚO No.

ADC/001/09

ANÁLISIS COMPARATIVO DE MERCADO EN RENTA. INMUEBLES SIMILARES EN RENTA:

No.

Colonia

Calle

No.

1

CROC ARAGON

Vicente Guerrero

EDIF. 4

Teléfono

Informante

Srita. Evelin González

2 Recamaras, sala comedor, cocina, baño completo y cuarto de servicio y cochera. 2

Valle de Aragón 2da. Secc.

Valle de Japura

EDIF. B

5121-6999

Ing. Ricardo Fregoso

2 Recamaras, sala comedor, muros de ladrillo rojo barnizado, pisos con loseta cerámica, cocina, baño completo con azulejo, cuarto de lavado, cochera. 3

4

5

Villas Cosmos

Americas

MC. Edif. E

57324567

Sra. Bertha Millan

2 Recamaras, sala comedor, aplanados en muros de tirol planchado, pisos con loseta ceramica, cocina con cocineta, baño completo con azulejo, cochera, protecciones en ventanas. Haciendas de Aragón Bugambilias 5121-3456 Sr. Estebán Trejo Solís E4 M-C -03 2 Recamaras, sala comedor, muros barnizados, pisos con loseta vinilica, cocina, baño completo, cuarto de lavado, cochera. Parques de Aragón

Americas

MF. Edif. F -02

5711-9911

Sr. José Luis Sánchez

2 Recamaras, sala comedor, aplanados en muros de tirol planchado, pisos con loseta ceramica, cocina con cocineta, baño completo con azulejo, cochera, protecciones en ventanas y linea telefónica. Factores de Homologación

No.

Oferta

Sup.

$/m²

1 2 3 4 5

1,800.00 2,500.00 2,900.00 2,100.00 2,700.00

50.00 56.00 61.00 56.00 56.00

36.00 44.64 47.54 37.50 48.21

NEG.

UBIC.

SUP.

0.90 0.90 0.90 0.90 0.90

1.10 1.05 1.10 1.20 1.05

1.20 1.20 1.00 1.20 1.20

CALID.

Edo Cons

OTRO

1.10 1.10 1.00 1.05 1.10 1.00 0.95 1.00 1.00 0.90 1.05 1.00 0.95 1.00 1.00 VALOR HOMOLOGADO: EN N.R. $/m²

FRe 1.44 1.31 0.94 1.22 1.08

$/m² 51.75 58.47 44.71 45.93 51.94 50.56 51.00

0.10 0.90

FACTORES UTILIZADOS: Negociación

Es el facto que a juicio del perito valuador, con base en las observaciones del mercado en operaciones de contado, ajusta al precio de la oferta.

Ubicación :

Este factor califica la localización física de la oferta vs. el inmueble valuado

Superficie

Este factor califica la superficie de la oferta con respecto al inmueble valuado.

Calidad

Es el facto que considera las diferencias entre el inmueble a valuar y la oferta, en relación al tipo y calidad de construcción.

Edo. Cons

Considera las diferencias del nivel de deterioro entre la oferta y el inmueble valuado

Uso de suelo Considera las difererencias e el uso del suelo entre el inmueble a valuar y las ofertas Considera las diferencias que existen entre la colonia donde se ubica el inmueble y las colonias de las ofertas Colonia Edad

Considera la diferencia de edad entre el inmueble a valuar y las ofertas

Av. Oaxaca No. 92 Col. Roma Del. Cuauhtémoc, México, D.F. C.P. 06520 Tel. y Fax.: 55201534; Nextel: 43328668.

9

AVALÚO No. ADC/001/09

j) INSTALACIONES ESPECIALES, ELEMENTOS ACCESORIOS Y OBRAS COMPLEMENTARIAS: p/c

INSTALACIONES ESPECIALES:

Unidad

Cantidad

EDAD

V.R.N. (unitario)

FACTOR DE DEMÉRITO Cons.

Edad

Otro

FRe

V.N.R.

VALOR

(unitario)

PARCIAL

SUMA

p/c

ELEMENTOS ACCESORIOS:

c Equipo de bombeo c Tanque estacionario de gas

Unidad

Cantidad

EDAD

V.N.R.

VALOR

(unitario)

V.R.N. Cons.

Edad

Otro

FRe

(unitario)

PARCIAL

FACTOR DE DEMÉRITO

pza.

1

2

$13,327.71

1.00

1.00

1.00

1.00

$13,327.71

$13,327.71

pza.

1

3

$50,121.96

1.00

0.90

1.00

0.90

$45,109.76

$45,109.76

SUMA p/c

OBRAS COMPLEMENTARIAS:

Unidad

Cantidad

EDAD

V.R.N.

$58,437.47

V.N.R.

VALOR

(unitario)

Cons.

Edad

Otro

FRe

(unitario)

PARCIAL $32,038.75

FACTOR DE DEMÉRITO

c Cisternas p Rejas

pza.

1.00

12

$35,500.00

0.95

0.95

1.00

0.90

$32,038.75

pza.

1.00

12

$5,784.06

0.90

0.95

1.00

0.86

$4,945.37

$4,945.37

c Jardines

pza.

1.00

12

$13,436.55

1.00

1.00

1.00

1.00

$13,436.55

$13,436.55

1.00

1.00

1.00

1.00

CONSTANTE CONSTANTE

0.10

SUMA: $

0.90

VIDA UTIL

80.00

EDAD

5.00

50,420.67

0.94

Nota: Indicar p=privativas; c=comunes

SUBTOTAL PRIVATIVAS:$ SUBTOTAL COMUNES: $

108,858.15

INDIVISO %

5.06

TOTAL: $

108,863.21

Av. Oaxaca No. 92 Col. Roma Del. Cuauhtémoc, México, D.F. C.P. 06520 Tel. y Fax.: 55201534

10

AVALÚO No.

ADC/001/09

IX.- ENFOQUE DE COSTOS. a) DEL TERRENO: M2.

LOTE TIPO

2,272.00

VALOR COMPARATIVO DE MERCADO:

$/m²

TERRENO

ESTIMACIÓN DEL VALOR DEL TERRENO: FRACCIÓN

TOTAL:

SUPERFICIE:

VALOR UNIT.

m²

$/m²

1,095.53

2,272.00

COEFICIENTE

MOTIVO COEFICIENTE

1.00

VALOR UNITARIO RESULTANTE

PARCIAL: $

2,272.00

2,489,044.16

SUMA (a): $

2,489,044.16

Ninguno

1,095.53

VALOR

5.06%

INDIVISO

SUBTOTAL $

125,945.63

b) DE LAS CONSTRUCCIONES: ESTIMACIÓN DEL VALOR DE LAS CONSTRUCCIONES: TIPO:

1

USO o DESTINO DE

ÁREA

C.R.N.

FACTOR DE

C.N.R.

VALOR

LAS CONSTRUCCIONES

m²

(unitario)

DEMÉRITO

(unitario)

PARCIAL: $

61.72

6,343.00

0.94

5,986.21

369,468.65

Departamento en condominio

TOTAL

61.72

m²

SUBTOTAL (b): $

369,468.65

SUBTOTAL (c): $

108,863.21

c) INSTALACIONES ESPECIALES, ELEMENTOS ACCESORIOS Y OBRAS COMPLEMENTARIAS: (Ver desglose:)

%PARA DE PARTICIPACIÓN DATOS GRAFICA: Terr. Const. Inst. 12%

4%

VALOR FÍSICO o V.N.R. :

(a+b+c) $

604,277.49

2,489,044.16 369,468.65 108,863.21 Terr.

Const.

84%

Inst.

9790.626856

Av. Oaxaca No. 92 Col. Roma Del. Cuauhtémoc, México, D.F. C.P. 06520 Tel. y Fax.: 55201534

11

AVALÚO No.

ADC/001/09

X.- ENFOQUE DE INGRESOS. a).- IMPORTE DE DEDUCCIONES: VACÍOS

4%

ADMÓN.

3.00%

IMP. PREDIAL

2%

ENERG. ELÉC.

3.00%

DEDUCC. FISCALES (ISR) I.S.R

SERV. DE AGUA

3%

SEGUROS

2.00%

OTROS

CONS/ MANT

8%

TOTAL DEDUCCIONES :

25.00%

b).- CALCULO DE TASA: CONCEPTO

T

A

S

A

S

7%

8%

9%

10%

11%

12%

0-5

5 - 20

20-40

40-50

50-60

MAS DE 60

MAS DE 60

50-60

40-50

20-40

5 - 20

TERMINADA

REGULAR

MALO

RUINOSO

REGULAR

DEFICIENTE

MALO

Terr = Const.

Terr > Const

Terr > Const

HASTA 3-1

MAYOR 3-1

EDAD (años) calificación

1

VIDA ÚTIL REMANENTE calificación

1

ESTADO DE CONSERV.

NUEVA

MUY BUENO

BUENO

MUY BUENO

BUENO

ADECUADO

calificación

1

PROYECTO calificación

1

REL. SUP. (TERR/CONST)

Const > Terr

Const > Terr

Const > Terr

MAYOR 3-1

HASTA 3-1

HASTA 2-1

calificación

1

USO DEL INMUEBLE

CASA

EDIF. PROD.

DEPTO/CASA

OFNA/LOCAL

OFNA/LOCAL

BODEGA/

INMUEBLE

UNIF.

HAB-COM.

CONDOMINIO

CONDOMINIO

UNIF.

INDUSTRIA

LUJO

1er ORDEN

2o. ORDEN

3er ORDEN

PROL. SERV.COM.

Proll. SERV/INC.

1.5714

1.7143

calificación

1

CLASIF. ZONA calificación

1

SUMA CALIF. CAPITALIZACIÓN

1.0000

TASAS PARCIALES

3

3

1

1.1429

1.2857

1.4286

3.4286

3.8571

1.4286

TASA RESULTANTE:

8.71%

DETERMINACIÓN DEL VALOR POR CAPITALIZACIÓN DE RENTAS: TIPO T-1

DESTINO: Condominio

SUPERFICIE: VALOR/m² 61.72

RENTA MENS.

51.00

3,147.72

TOTAL:

RENTA BRUTA MENSUAL: Red. $ TOTAL DEDUCCIONES:

25.00%

RENTA NETA MENSUAL:

2,360.79

RENTA NETA ANUAL:

3,147.72

786.93

28,329.48

CAPITALIZANDO LA RENTA ANUAL AL:

8.71%

TASA DE CAPITALIZACIÓN APLICABLE AL CASO, RESULTA UN VALOR DE: P.U. $/M2.

$

325,092.39

#¡DIV/0!

Av. Oaxaca No. 92 Col. Roma Del. Cuauhtémoc, México, D.F. C.P. 06520 Tel. y Fax.: 55201534

12

AVALÚO No.

ADC/001/09

Valor Comparativo de mercado Valor Físico o C.R.N. Valor de Capitalización de Rentas

571,936.00 604,277.49 325,092.39

XI.- RESUMEN DE LOS VALORES OBTENIDOS.

DATOS PARA GRAFICA MERC.

572,000

FÍSICO

604,000

INGRESOS

325,000

MERC. 76% 86% FÍSICO 100%

INGRESOS

571,936.00

30%

171581

604,277.49

60%

362566

325,092.39

10%

32509

Valor Comercial

100%

$566,657.00 $566,656.53

XII.- CONSIDERACIONES PREVIAS A LA CONCLUSIÓN. El valor comercial es el resultado poderado de los tres análisis con los siguientes porcentajes, valor comparativo de mercado 30%, valor físico 60%, valor de capitalización de rentas 10%. Dando como resultado la cantidad de $ 566,657.00 (QUINIENTOS SESENTA Y SEIS MIL SEISCIENTOS CINCUENTA Y SIETE PESOS 00/100 M.N.).

XIII.- CONCLUSIÓN DEL AVALÚO. Los valores estimados en el presente avalúo, están calculados con cifras al: VALOR COMERCIAL:

$566,657.00

(QUINIENTOS SESENTA Y SEIS MIL SEISCIENTOS CINCUENTA Y SIETE PESOS 00/100 M.N.).

VALUADOR:

Sánchez Hernández Manuel Alejandro.

Av. Oaxaca No. 92 Col. Roma Del. Cuauhtémoc, México, D.F. C.P. 06520 Tel. y Fax.: 55201534; Nextel: 43328668.

13

Avalúo No.

ADC/001/09

Álbum Fotográfico del Inmueble Valuado.

1) Panorámica fachada principal.

3) Panorámica Av. M. Á. Camacho de Oriente a Poniente.

2) Panorámica Av. M. Á. Camacho de Poniente a Oriente.

4) Acceso principal.

Av. Oaxaca No. 92 Col. Roma Del. Cuauhtémoc, México, D.F. C.P. 06520 Tel. y Fax: 55201534 Nextel: 43328668

14

Avalúo No.

5) Rampa de escalera y escalones de concreto.

7) Áreas comunes.

ADC/001/09

6) Barandales de perfil de herreria de fierro con esmalte blanco.

8) Puerta de acceso al inmueble valuado.

Av. Oaxaca No. 92 Col. Roma Del. Cuauhtémoc, México, D.F. C.P. 06520 Tel. y Fax: 55201534 Nextel: 43328668

15

Avalúo No.

9) Sala, comedor.

ADC/001/09

9) Sala, comedor.

10) Cajon No. 13 de estacionamiento al descubierto.

Av. Oaxaca No. 92 Col. Roma Del. Cuauhtémoc, México, D.F. C.P. 06520 Tel. y Fax: 55201534 Nextel: 43328668

16

Avalúo No.

ADC/001/09

Álbum Fotográfico de Inmuebles Similares.

Oferta No.1 Calle

No.

Colonia

Av. Manuel Ávila Camacho

F-2

Villas Cosmos

Informante

Oferta

Sup.

Teléfono

Quality Inmov.

$560,000.00

61m².

5664- 3535

Caracteristicas: 2 Recamaras, sala, comedor, cocina,pisos de loseta vinilica, baño completo, cajón de estacionamiento.

Oferta No.2 Calle

No.

Colonia

Bugambilia

E4 MC

Haciendas de Aragón

Informante

Oferta

Sra. Perla Glez. $420,000.00

Sup.

Teléfono

50m².

36885675

Caracteristicas: 2 Recamaras, sala comedor, muros barnizados, cocina,pisos de loseta ceramica, baño completo con azulejo, cajón de estacionamiento.

Oferta No.3 Calle

No.

Colonia

Liras

E6 M.D.

Haciendas de Aragón

Informante

Oferta

Sup.

Teléfono

Sr. Enrique P.

$460,000.00

50m².

5959-9087

Caracteristicas: 3 Recamaras, sala, comedor, muros con tirol planchado, cocina,pisos de loseta ceramica, baño completo, cajón de estacionamiento.

Oferta No.4 Calle

No.

Colonia

Av. Manuel Ávila Camacho

E.2 M.D.

Hdas. De Aragón

Informante

Oferta

Sup.

Teléfono

Quality Inmov.

$390,000.00

50m².

5794-1784

Caracteristicas: 2 Recamaras, sala comedor, muros sin acabados cocina,pisos de cemento pulido, baño completo, cajón de estacionamiento.

Av. Oaxaca No. 92 Col. Roma Del. Cuauhtémoc, México, D.F. C.P. 06520 Tel. y Fax: 55201534 Nextel: 43328668

17

Avalúo No.

ADC/001/09

Álbum Fotográfico de Terrenos en Venta.

Vendo tereno de 900 m2. ubicado en Jardines de Morelos uso de suelo habitacional, con posibilidad de obtener us de suelo comercial, cuenta con todos los servicios. Precio $ 3,700,000.00.

Se vende terreno de 12.50m. De frente y 50.00m. De ancho, en la Colonia Rustica Xalostoc (atrás de jumex), con uso de suelo habitacional, se puede usar como bodega o para construir departamentos. Sup. 625 m2. Precio $ 2'300,000.00.

Vendo terreno con superficie de 1480m2. y 120m2. de construcción, ideal para bodegas, estacionamiento, centro de distribución, etc. A una cuadra de Vía Morelos, actualmente funciona como estacionamiento de camiones. Precio $ 3'500,000.00.

Av. Oaxaca No. 92 Col. Roma Del. Cuauhtémoc, México, D.F. C.P. 06520 Tel. y Fax: 55201534 Nextel: 43328668

18

Empresa valuadora CHARE S.A. DE C.V. Direccion: Calle Pedro Ma. Anaya, Col. 5 de Febrero, Delegacion Gustavo A. Madero , C.P. 05040, México D.F. AVALÚO No. AV-CHAB-09/07-20/

Entidad Federativa:

Guadalupe Victoria 61 15 de Agosto Gustavo A. Madero 07050 Distrito Federal

Fecha del avalúo:

20 de Agosto de 2009

Calle: Número: Colonia: Delegación: Código Postal:

VALOR COMERCIAL:

CONCLUSIÓN DEL AVALÚO:

$1,906,141.00

El valor comercial obtenido en este avalúo fue realizado atreves de la ponderación con tres análisis que son el de Comparativo de Mercado con el 31%, el Físico con el 41% y el de Capitalización de Renta con el 28%, dando como resultado el Valor Comercial de$ 1,906,141.00 (Un Millón Novecientos seis mil Ciento cuarenta y un pesos (00/100 M.N.)

1

Empresa valuadora CHARE S.A. DE C.V. Direccion: Calle Pedro Ma. Anaya, Col. 5 de Febrero, Delegacion Gustavo A. Madero , C.P. 05040, México AVALÚO No.D.F. AV-CHAB-09/07-20/

II.- DATOS GENERALES. PERITO VALUADOR:

Areli Jocabed Sánchez Morales

ESPECIALIDAD

Inmuebles

REGISTRO DE LA :

2004300725

INMUEBLE QUE SE VALÚA:

Habitacional - Comercial

RÉGIMEN DE PROPIEDAD:

Propiedad Privada

PROPIETARIO DEL INMUEBLE:

C. Pablo Morales Valdés

USO DEL AVALÚO:

Para su posible enajenación

PROPÓSITO DEL AVALÚO:

De terminar el valor comercial del inmueble Calle: Guadalupe Victoria

UBICACIÓN DEL INMUEBLE:

Número: 61 Colonia: 15 de Agosto Delegación: Gustavo A. Madero Código Postal: 07050 Entidad Federativa: Distrito Federal 045-196-26-000-9

NÚMERO DE CUENTA PREDIAL: NÚMERO DE CUENTA DE AGUA:

26-49-281-901-01-000-8

III.- CARACTERÍSTICAS URBANAS. CLASIFICACIÓN DE LA ZONA:

Habitacional "Popular"

TIPO DE CONSTRUCCIÓN DOMINANTE EN LA CALLE:

Construcción Dominante en la zona, es de casas habitación, tipo mediano, buena calidad, de 2 a 3 niveles.

ÍNDICE DE SATURACIÓN EN LA ZONA:

98%

DENSIDAD DE POBLACIÓN:

Es densa flotante y su nivel económico es medio.

CONTAMINACIÓN AMBIENTAL:

Alta producida por el transito vehicular

USO DEL SUELO:

H 5/30 (Habitacional, 5 Niveles y 30% de area libre)

VÍAS DE ACCESO, IMPORTANCIA Y CONDICIONES DE Al Norte: Av. General Martin Carrera a 500.00 metros aprox. LAS MISMAS: Completos SERVICIOS PÚBLICOS: EQUIPAMIENTO URBANO:

Mercado, jardín y parques, escuelas, Centros Comerciales y Templos, Nomenclatura de calles y señalización, estación de Camiones, Estación del metro.

2

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AV-CHAB-09/07-20/

IV.- TERRENO. TRAMOS DE CALLE, CALLES TRANSVERSALES LIMÍTROFES Y ORIENTACIÓN: Predio que ve al Poniente, entre la calle de Pedro Maria Anaya al Norte y la Calle de Carlos Salazar al Sur. Linderos y Colindancias según:

Registro publico de las escrituras

Se trata de dos fracciones de terreno de las cuales se indican sus linderos, colindancias y superficies La primera ORIENTACIÓN

DISTANCIA

Norte

17.000

lote 5

COLINDANCIAS

Sur

17.000

loto 8

Este

8.000

lote 18

Oeste

8.000

Guadalupe Victoria 136.00 m2

SUPERFICIE DEL TERRENO: La segunda

136.00 m2 136.00 m2

SUPERFICIE DEL TERRENO: SUPERFICIE TOTAL DEL TERRENO

354.03 m2 100.000 %

SUPERFICIE DE CONSTRUCCIÓN: INDIVISO: TOPOGRAFÍA Y CONFIGURACIÓN:

Terreno Plano de forma regular

NÚMERO DE FRENTES:

Uno

CARACTERÍSTICAS PANORÁMICAS:

A Zona Urbanas, asentamiento regular.

DENSIDAD HABITACIONAL:

257 Habitantes/Ha

INTENSIDAD DE CONSTRUCCIÓN:

3.5 veces el area del Terreno

SERVIDUMBRES y/o RESTRICCIONES:

Ninguno que afecte

CROQUIS DE LOCALIZACIÓN:

N O

E 44.00

Plano tomado de Guía Roji

S 3

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V.- DESCRIPCIÓN DEL INMUEBLE. Inmueble de uso Habitacional y Comercial desarrollado en tres niveles con formado por un local y cuatro

USO ACTUAL:

2

viviendas, con las siguientes areas : Este terreno regular cuenta con 136 m . Su uso es Casa- Habitacion, Su distribucion es la siguientes, cuenta con tres niveles en el primer nivel se tiene una entrada principal cunta con 2 recamaras, un 1/2 baño, 2 baños, 1 habitacion que se utiliza como bodega, un labadero. El segundo Nivel cuenta con dos recamaras, cuarto de juegos, dos baños, sala comedor y cosina. Tercer Nivel cuenta con un patio, tres recamara, sala - comedor, cosina y baño. TIPOS DE CONSTRUCCIÓN: Mediano antiguo CALIDAD Y CLASIFICACIÓN:

T-1,T-2,T-3

Superficie

Clasificaion de tabla de tesoreria T-1:

H05-5

T-2:

H05-4

T-3:

H05-2

edad 177.02 95.11 81.90

50 30 6

354.03 TRES

NÚMERO DE NIVELES: EDAD APROXIMADA:

40 16 T-3: 6 T-1: T-2: VIDA ÚTIL REMANENTE: T-1: 40 T-2: 50 T-3: 54 VIDA TOTAL: T-1: 90 T-2: 80 T-3: 60 ESTADO DE CONSERVACIÓN: CALIDAD DEL PROYECTO: UNIDADES SUSCEPTIBLES DE RENTARSE:

bueno bueno Dos

VI.- ELEMENTOS DE LA CONSTRUCCIÓN. a) OBRA NEGRA O GRUESA: CIMIENTOS:

Se supone, zapara corrida de concreto armado

ESTRUCTURA:

Dalas, castillos y trabes de concreto armado con muros de carga

MUROS:

Tabique rojo de barro recocido de 14cm de espesor

ENTREPISOS:

Losa de concreto armado en claros cortos.

TECHOS:

Losas de concreto armado en claros cortos en T1-T2-T3

AZOTEAS:

Losa de concreto armado en claros cortos en T1-T2-T3.

BARDAS:

De tabique rojo recocido de 14 cm de espesor con una altura de 2.30m, aplanado con mezcla y pintura vinilica.

4

Empresa valuadora CHARE S.A. DE C.V. Direccion: Calle Pedro Ma. Anaya, Col. 5 de Febrero, Delegacion Gustavo A. Madero , C.P. 05040,AVALÚO México No. D.F.AV-CHAB-09/07-20/ b) REVESTIMIENTOS Y ACABADOS INTERIORES: APLANADOS INTERIORES: t-1,t-2,t-3

Yeso a regla y mezcla fina

APLANADOS EXTERIORES: t-1,t-2,t-3

Yeso a regla y mezcla fina

t-1,t-2,t-3

Yeso a regla y mezcla fina

PLAFONES:

Azulejo blanco y de color de 11x11cm. A diferentes alturas de cocina y baños

LAMBRINES: PISOS: t-1,t-2,t-3

Mosaico de pasta loseta de ceramica, loseta de granito, azulejo a cuadros, cemento pulido y firme de concreto

ESCALERAS:

Recta en un tramo rampa y escalones de concreto aparentes y de fierro estructural.

PINTURA:

Vinilica en muros y plafones de aceite en herrera y barniz en carpinteria

RECUBRIMIENTOS ESPECIALES:

No tiene

c) CARPINTERÍA:

Puerta tipo tambor de triplay de pino y closets completos con entrepaños tipo tambor, cajoneras de madera en pino y puertas tipo tambor con triplay de pino corredizas.

d) INSTALACIONES HIDRÁULICAS Y SANITARIAS:

Ocultas con alimentacion a muebles con tuberia de cobre y galvanizada, bajadas

MUEBLES DE BAÑO / COCINA:

Baños completos y medios baños con muebles blancos de color de calidad economica

pluviales en fierro fundido y albañales de tubo de concreto de 15cm de diametro

e) INSTALACIONES ELÉCTRICAS: Entubadas, ocultas con salidas normales f) PUERTAS Y VENTANERÍA HERRERÍA:

A base de perfiles estructurales ligeros

g) VIDRIERÍA:

sencillo de 3 mm de espesor claros cortos

h) CERRAJERÍA:

De calidad economica

Aplanado de mezcla con pintura vinilica, porton de lamina de tablero y cortina metalica i) FACHADA: j) INSTALACIONES ESPECIALES, ELEMENTOS ACCESORIOS Y OBRAS COMPLEMENTARIAS: Bardas, Cisterma con equipo de bombeo y balcon.

5

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AV-CHAB-09/07-20/

VII.- DEFINICIONES. DEFINICIONES:

Existen tres enfoques de valuación: el Comparativo de Mercado, de Costos y de Ingresos. ENFOQUE COMPARATIVO DE MERCADO: Este enfoque involucra la recopilación de información pertinente del mercado de los bienes similares al bien valuado, analizando la oferta y demanda, para poder llegar a un indicador que permita establecer el precio más probable de venta para los bienes que se están valuando. Al resultado obtenido por este enfoque, se le denomina VALOR COMPARATIVO DE ENFOQUE DE COSTOS: Se basa en el costo de reproducción o de reemplazo de un bien similar al analizado a la fecha del avalúo; al resultado de este análisis se le denomina COSTO DE REPOSICIÓN NUEVO (C.R.N.). Si el bien no es nuevo, su valor se afectará por los diversos factores de depreciación y obsolescencia aplicables, según sea el caso. Al resultado obtenido por este enfoque, se le denomina VALOR FÍSICO o COSTO NETO DE REPOSICIÓN. ENFOQUE DE INGRESOS: Este enfoque considera el valor presente de los beneficios futuros, derivados del bien a valuar y es generalmente medido a través de la capitalización de un nivel específico de ingresos. Al resultado obtenido por este enfoque, se le denomina VALOR DE CAPITALIZACIÓN DE RENTAS. VALOR COMERCIAL (Valor Justo de Mercado): Es el resultado del análisis y ponderación de los enfoques valuatorios: Comparativo de Mercado, Ingresos y/o Costos. Es el precio estimado por el cual una propiedad se intercambiaría en la fecha del avalúo entre un comprador y un vendedor actuando por voluntad propia, en una transacción sin intermediarios, con un plazo razonable de exposición, donde ambas partes actúan con conocimiento de los hechos pertinentes, con prudencia y sin compulsión. Capitalización: Técnica de valuación, que se utiliza para convertir en un valor el ingreso que produce una propiedad. Hay dos tipos de capitalización: A) La que estima el valor a partir de un ingreso único, llamada capitalización directa, y B) La que estima el valor a partir de determinar el valor presente de una serie de ingresos que se espera recibir a fututo, llamada capitalización de flujo de efectivo. Costo de reposición nuevo: Es el costo actual de un valuado considerándolo como nuevo, con sus gastos de ingeniería e instalación, en condiciones de operación, a precios de contado. Este costo considera entonces todos los costos necesarios para sustituir o reponer un bien similar al que se esta valuando, en estado nuevo y condiciones similares. Puede ser estimado como costos de reemplazo o bien como Coste de Reposición.

7

Empresa valuadora CHARE S.A. DE C.V.

Costo Neto de Reposición: Valor que tiene un bien a la fecha del avalúo y se determina a partir del costo de reposición nuevo, disminuyéndole los efectos debidos a la vida Direccion: Callerespecto Pedro Ma. Anaya, de Febrero, GustavoalA.grado Madero consumida de su vida Col. útil 5 total, al estadoDelegacion de conservación, de , C.P. 05040, México D.F. obsolescencia y a otros elementos de depreciación. equivale al valor de mercado de un bien usado que proporcione el mismo servicio, instalado y para uso continuado. Consideraciones previas al avalúo No es propósito del presente avalúo verificar la probable existencia de gravámenes, reserva de dominio, adecuados fiscales o de cualquier otro tipo que pudiera afectar el bien que se va a valuar, a menos que expresamente sean declarados por el solicitante y/o propietario del mismo, por lo que no asumimos responsabilidad alguna omitida en la solicitada del avalúo. Quienes intervenimos en el presente avalúo declaramos bajo protesta de decir verdad que no guardamos ningún tipo de relación o nexo de parentesco o de negocios con el cliente o propietario del bien que se valua. En la inspección oculta del bien motivo del presente avalúo, no es posible detectar todos los vicios ocultos que pudieran existir en la propiedad, los consideramos son el resultado de la observación o por informe expreso del cliente La determinación del valor comercial del inmueble se realizo mediante el análisis y ponderación del resultado de los procemidimientos de valuación que a continuación se mencionan: Método Físico se basa en el costo de reproducción o de reemplazo de un bien similar al analizado si el bien no es nuevo, su valor se afectara por los diversos factores aplicables, según sea el caso. Método de Mercado esta basado en la comparación y homologación de ofertas similares al bien valuado. Método por rentabilidad considera que su valor corresponde, al capitalizar la renta neta anual, real o susceptible de producir, a una tasa de capitalización determinada en base a las características propias del bien valuado. Los datos asentados en el presente dictamen valuatorio son proporcionados por el solicitante, el suscrito se deslinda de cualquier responsabilidad civil o penal, al no prejuzgar la propiedad y/o posesión del inmueble de la persona que aparece en el apartado correspondiente, así como los documentos proporcionados para la elaboración del mismo.

7

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VIII.- ENFOQUE COMPARATIVO DE MERCADO. INMUEBLES SIMILARES EN VENTA:

No. 1

Colonia

Calle

Narciso Bassols

Av. 606 Agrupamiento

No. a 66

Teléfono

Informante Lilia Blanco Castro

Preciosa casa en excelente estado de conservacion, pequeño estudio, cuarto de lavado y bodega en azotea, cisterna de 3,000 lt, lista para habitarse, estacionamiento comunitario.

Castillo el Chico

2

20 de Noviembre

7

044 55 3657 9395

Mario Zavala Garcia

Casa amplia muy bien ubicada cerca de todos los servicios, cuenta con area para jardin, amplio estacionamiento

Los Picos INPI

3

Alberto Calmete

4

04455.26.90.51.18

Bertha Gutiérrez

Ubicada entre avenida 604 y 604 a unidad san juan de aragón. Cuenta con gas estacionario, cisterna, calle privada con reja para controlar el acceso y proporcinarle una óptima seguridad.

Agricola Pantitlan

4

Privada Irma Mendoza

15

044 55 22 78 5048

Olga Mercado

Casa muy bonita e iluminada a 5 minutos del aeropuerto, en buenas condiciones lista para entrar. Sala, comedor, cocina integral, estudio, medio baño, tres recamaras, baño completo.

Ticoman

5

No.

Oferta

Av. Rio de los Remedios

Sup.

6

04455.3012.3279

Ma. Gabriela Savala Gomez

Factores de Homologación

$/m² NEG.

UBIC.

SUP.

CALID.

EDO. CONS.

$/m² OTROS

FRe

1

780,000.00

100.50

7,761.19

0.90

1.05

0.80

0.95

0.90

1.00

0.65

5,016.68

2

1,150,000.00

143.00

8,041.96

0.90

0.90

0.80

1.00

1.00

1.00

0.65

5,211.19

3

1,000,000.00

115.00

8,695.65

0.90

0.90

0.80

0.80

0.90

1.00

0.47

4,057.04

4

1,380,000.00

117.00

11,794.87

0.90

0.85

0.80

0.80

0.90

1.00

0.44

5,197.29

5

1,350,000.00

150.00

9,000.00

0.90

1.00

0.80

1.05

1.00

1.00

0.76

6,804.00

VALOR HOMOLOGADO: EN N.R. $/m² SUPERFICIE DE CONSTRUCCIÓN:

m2

SUBTOTAL:

$

MONTO ADICIONAL A CONSIDERAR:

$

VALOR COMPARATIVO DE MERCADO:

$

Factores utilizados: Negociación Es el facto que a juicio del perito valuador, con base en las observaciones del mercado en operaciones de contado, ajusta al precio de la oferta. Ubicación :

Este factor califica la localización física de la oferta vs. el inmueble valuado, así como el corredor de valor

Superficie

En función de la superficie de la OFERTA con respecto al predio valuado

Calidad

Es el facto que considera las diferencias entre la oferta y el inmueble a valuar, relacionado con el tipo y calidad de construcción.

Edo. Cons. Uso suelo Colonia Edad

Considera las diferencias del nivel de deterioro entre la oferta y el inmueble valuado.

del Considera las diferencias en el uso del suelo entre el inmueble a valuar y las ofertas Considera las difefencias que exiten entre la colonioa donde se ubica el inmueble y las colonias de las ofertas Considera la diferencia de edad entre el inmueble a valuar y las ofertas

8

5,257.24 5,257.00 354.03 5,257.00 1,861,135.71

Empresa valuadora CHARE S.A. DE C.V. Direccion: Calle Pedro Ma. Anaya, Col. 5 de Febrero, Delegacion Gustavo A. Madero , C.P. 05040, México D.F. AVALÚO No. AV-CHAB-09/07-20/

ANÁLISIS COMPARATIVO DE MERCADO DEL TERRENO. TERRENOS SIMILARES EN VENTA: Colonia Nueva Tenochithan

No. 1

Calle Norte

No. 86

Teléfono 044 55 181 905 29

Informante Adrian Garfias M.

Uso de suelo habitacional de 4 a 5 niveles construidos con una superficie maxima de entre 434 a 620 m2 con un area libre del 20 al 30 , sujeto al analisis del proyecto. Esta propiedad cuenta con una construccion de 3 niveles y puede ser reutilizada

Magdalena de las Salinas

2

Norte 13

4918

04455 3233 8012

Marta Fernandes

Oporunidad para inversionistas, terreno con 4 viviendas de concreto y techo de lamina, excelente ubicacion, entre Calzada Vallejo y Av Cuitlahuac, a una cuadra del Centro Medico La Raza.

Moctezuma 1a seccion

3

Carlos Santana

0-0

044 55 449105513

Alberto Castillo M.

Terreno con construccion; se vende como terreno. Muy buena ubicacion, facil acceso, todos los servicios

Moctezuma 1a. Seccion

4

Norte 13

151

46 03 32 01

Enrique Morales Reyes

Terreno con 142 m2 de construccion. En planta baja área abierta con un baño. En la planta alta 5 privados y 2 baños

Merced Balbuena

5

1a. Cerrada de Carretones

15

5737 41 88

Elena Herrera Lopez

Excelente terreno, en zona muy comercial, tiene 124 m2 de construccion, en la zona hay bodegas chicas, tiene vista a la calle, estacionamiento. Cerca metro merced.

Factores de Homologación No.

Oferta

1 2 3 4 5

1,050,000.00 1,400,000.00 1,500,000.00 950,000.00 1,000,000.00

OFERTA 1 2 3 4 5

IMPORTE 1,050,000.00 1,400,000.00 1,500,000.00 950,000.00 1,000,000.00

Sup. 150.00 125.00 160.00 147.00 155.00

SUP. COST 450.00 250.00 320.00 294.00 124.00

$/m² 1,656.03 9,018.89 7,426.13 2,311.80 5,711.77

CRN 2,827.50 1,731.04 1,546.72 3,294.27 1,467.94

$/m² NEG.

UBIC.

ZONA

FORMA

0.90 0.90 0.90 0.90 0.90

1.15 0.95 1.05 1.05 1.05

0.80 1.05 0.95 0.95 1.10

1.00 1.00 1.00 1.00 1.00

F EDAD

EDO CONSER

FRET

CNR

0.7 0.7 0.7 0.7 0.7

0.9 0.9 0.9 0.9 0.9

0.63 0.63 0.63 0.63 0.63

SUP.

OTROS

FRe 0.66 0.72 0.72 0.72 0.83

0.80 1.00 0.80 1.00 0.80 1.00 0.80 1.00 0.80 1.00 VALOR HOMOLOGADO: EN N.R. $/m²

1,781.33 1,090.56 974.43 2,075.39 924.80

TERRE NO 150.00 125.00 160.00 147.00 155.00

CONST

TERRENO

%/M2

801,596.25 272,638.80 311,818.75 610,164.69 114,675.47

248,403.75 1,127,361.20 1,188,181.25 339,835.31 885,324.53

1,656.03 9,018.89 7,426.13 2,311.80 5,711.77

Factores Utilizados: Negociaci Es el facto que a juicio del perito valuador, con base en las observaciones del mercado en operaciones de contado, ajusta al precio de la oferta. ón Ubicación Este factor califica la localización física de la oferta vs. el inmueble valuado :Zona: Califica el entorno de la oferta vs. el inmueble valuado, así como el corredor de valor Forma :

Es el resultado de calificar la irregularidad de la oferta respecto al inmueble valuado

Superfici e Uso del Suelo Colonia

En función de la superficie de la OFERTA con respecto al predio valuado Considera las difererencias e el uso del suelo entre el inmueble a valuar y las ofertas Considera las diferencias en el tipo de colonia entre el inmueble a valuar y las ofertas

9

1,096.95 6,477.37 5,333.45 1,660.34 4,749.91 3,863.60 3,864.00

Empresa valuadora CHARE S.A. DE C.V. Direccion: Calle Pedro Ma. Anaya, Col. 5 de Febrero, Delegacion Gustavo A. Madero , C.P. 05040, México D.F. AVALÚO No. AV-CHAB-09/07-20/ ANÁLISIS COMPARATIVO DE MERCADO EN RENTA. INMUEBLES SIMILARES EN RENTA:

No.

Colonia

Calle

No.

1

Acueducto de Guadalupe

Del Golfo

28

Teléfono

Informante

04455 1397 5657

Gabriela Ayala

Preciosa casa con excelente ubicacion,3 recamaras con baño completos, amplios espacios, cocina equipada, cuarto de servicio,1 estacionamiento 2

Jardin Balbuena

Retorno 49 de Cecilio Robledo

13

044 55 18 2304 85

Reyna Templos M.

Casa en dos niveles, sala, comedor, cocina equipada, medio baño, planta alta, 2 recamaras con closet, un baño completo amplio, azotea area de lavado y cuarto de servicio casa en buen estado iluminada y muy amplia 3

Veinte de Nobiembre

Vulcanizacion

186

044 55 352 84177

Ana Lucia Martinez H.

Inmueble construdo en dos niveles independientes, se renta la planta baja, la cual consta de sala, comedor, cocina, equipada, 1 1/2 baño, patio trasero y 1 cajon de estacionamiento 4

Reforma Iztacchualt

Playa Guitarron

s/n

044 355 772 20

Marurico Cordero Avila

Casa contemporánea. P.B.: Garage para 1 auto, sala, comedor, cocina integral, cuarto de servicio, área de lavado. P.A.: Hall con 1 baño, 3 recámaras. Línea telefónica, cisterna. Acabados: ventanería con fierro, muros con tirol, pisos con mosaico 5

No. 1 2 3 4 5

Panamericana

Oferta 8,000.00 11,000.00 5,300.00 14,900.00 18,000.00

Poniente 118

Sup. 135.00 137.00 100.00 195.00 156.00

51

044 55 23 59 9263

Jose Elias Rodrigez Mendoza

Factores de Homologación

$/m² 59.26 80.29 53.00 76.41 115.38

NEG.

UBIC.

SUP.

0.90 0.90 0.90 0.90 0.90

1.05 1.00 0.95 1.05 1.00

0.80 0.80 0.80 0.80 0.80

CALID.

Edo Cons

OTROS

0.85 1.00 1.00 0.90 0.95 1.00 0.95 1.00 1.00 0.95 0.85 1.00 0.90 0.95 1.00 VALOR HOMOLOGADO: EN N.R. $/m²

FRe 0.64 0.62 0.65 0.61 0.62

0.10 0.90

38.08 49.43 34.44 46.65 71.03 47.92 48.00

#¡REF! #¡REF! #¡REF! #¡REF!

FACTORES UTILIZADOS: Negociación Es el facto que a juicio del perito valuador, con base en las observaciones del mercado en operaciones de contado, ajusta al precio de la oferta. Ubicación :

Este factor califica la localización física de la oferta vs. el inmueble valuado

Superficie

Este factor califica la superficie de la oferta con respecto al inmueble valuado.

Calidad

Es el facto que considera las diferencias entre el inmueble a valuar y la oferta, en relación al tipo y calidad de construcción.

Edo. Cons

Considera las diferencias del nivel de deterioro entre la oferta y el inmueble valuado

Uso de suelo Considera las difererencias e el uso del suelo entre el inmueble a valuar y las ofertas Considera las diferencias que existen entre la colonia donde se ubica el inmueble y las colonias de las ofertas Colonia Edad

$/m²

Considera la diferencia de edad entre el inmueble a valuar y las ofertas

10

Empresa valuadora CHARE S.A. DE C.V. Direccion: Calle Pedro Ma. Anaya, Col. 5 de Febrero, Delegacion Gustavo A. Madero , C.P. 05040, México D.F. AVALÚO No. AV-CHAB-09/07-20/ j) INSTALACIONES ESPECIALES, ELEMENTOS ACCESORIOS Y OBRAS COMPLEMENTARIAS: p/c

INSTALACIONES ESPECIALES:

Unidad

Cantidad

EDAD

C.R.N. (unitario)

FACTOR DE DEMÉRITO Cons.

Edad

Otro

FRe

V.N.R.

VALOR

(unitario)

PARCIAL

SUMA

p/c

ELEMENTOS ACCESORIOS: BOMBA GAS ESTACIONARIO COCINA INTEGRALES

Unidad

Cantidad

EDAD

V.R.N.

FACTOR DE DEMÉRITO

(unitario)

Cons.

Edad

Otro

FRe

V.N.R.

VALOR

(unitario)

PARCIAL

PZA

1

15

$1,000.00

0.80

0.95

1.00

0.76

$760.00

$760.00

PZA

1

10

$4,403.55

0.85

1.10

1.00

0.94

$4,117.32

$4,117.32

PZA

1

6

$16,339.14

0.90

1.05

1.00

0.95

$15,440.49

$15,440.49

SUMA p/c

OBRAS COMPLEMENTARIAS: BARDA BALCON CISTERNA CONSTANTE CONSTANTE

Unidad

Cantidad

EDAD

V.R.N.

FACTOR DE DEMÉRITO

(unitario)

Cons.

Edad

Otro

FRe

$20,317.81

V.N.R.

VALOR

(unitario)

PARCIAL

m2

1.00

40

$990.70

1.00

0.95

1.00

0.95

$941.16

$941.16

M2

1.00

17

$3,000.00

1.05

0.85

1.00

0.89

$2,677.50

$2,677.50

M2

1.00

15

$2,194.65

0.95

0.95

1.00

0.90

$1,980.68

$1,980.68

0.10

SUMA: $

0.90

VIDA UTIL

80.00

EDAD

5.00

5,599.34

0.94

Nota: Indicar p=privativas; c=comunes

SUBTOTAL PRIVATIVAS:$ SUBTOTAL COMUNES: $

25,917.15

INDIVISO % TOTAL: $

11

25,917.15

Empresa valuadora CHARE S.A. DE C.V. Direccion: Calle Pedro Ma. Anaya, Col. 5 de Febrero, Delegacion Gustavo A. Madero , C.P. 05040, AVALÚO México D.F. No. AV-CHAB-09/07-20/

IX.- ENFOQUE DE COSTOS. a) DEL TERRENO: M2.

LOTE TIPO

VALOR COMPARATIVO DE MERCADO:

3,864.00

$/m²

TERRENO

ESTIMACIÓN DEL VALOR DEL TERRENO: FRACCIÓN

TOTAL:

SUPERFICIE:

VALOR UNIT.

m²

$/m²

136.00

3,864.00

COEFICIENTE

VALOR UNITARIO RESULTANTE

MOTIVO COEFICIENTE

1.00

136.00 INDIVISO

VALOR PARCIAL: $

3,864.00

525,504.00

SUMA (a): $

525,504.00

100.00%

SUBTOTAL $

525,504.00

b) DE LAS CONSTRUCCIONES: ESTIMACIÓN DEL VALOR DE LAS CONSTRUCCIONES: TIPO:

1

USO o DESTINO DE

ÁREA

C.R.N.

FACTOR DE

C.N.R.

VALOR

LAS CONSTRUCCIONES

m²

(unitario)

DEMÉRITO

(unitario)

PARCIAL: $

H05-5

177.02

4,265.19

0.94

4,025.27

712,553.00

H05-4

95.11

4,237.93

0.94

3,983.66

378,885.53

H05-2

81.90

3,748.99

0.94

3,524.05

288,619.59

TOTAL

354.03

m²

SUBTOTAL (b): $

1,380,058.12

SUBTOTAL (c): $

25,917.15

c) INSTALACIONES ESPECIALES, ELEMENTOS ACCESORIOS Y OBRAS COMPLEMENTARIAS: (Ver desglose:)

DATOS PARA GRAFICA: Terr. Const. Inst.

COSTOS 525,504.00

VALOR FÍSICO o V.N.R. :

1,380,058.12 25,917.15

Inst.

Terr. Const.

5,455.69

12

(a+b+c) $

1,931,479.27

Empresa valuadora CHARE S.A. DE C.V. Direccion: Calle Pedro Ma. Anaya, Col. 5 de Febrero, Delegacion Gustavo A. Madero , C.P. 05040, México D.F. AVALÚO No. AV-CHAB-09/07-20/

X.- ENFOQUE DE INGRESOS. a).- IMPORTE DE DEDUCCIONES: VACÍOS

4%

ADMÓN.

IMP. PREDIAL

ENERG. ELÉC.

SERV. DE AGUA

3%

CONS/ MANT

8%

DEDUCC. FISCALES (ISR) 3.00%

I.S.R

SEGUROS

OTROS

TOTAL DEDUCCIONES :

18.00%

b).- CALCULO DE TASA: CONCEPTO

T

A

S

9%

10%

11%

12%

0-5

5 - 20

20-40

40-50

50-60

MAS DE 60

MAS DE 60

50-60

40-50

20-40

5 - 20

TERMINADA

BUENO

REGULAR

MALO

RUINOSO

REGULAR

DEFICIENTE

MALO

Terr = Const.

Terr > Const

Terr > Const

HASTA 3-1

MAYOR 3-1

calificación

1

VIDA ÚTIL REMANENTE calificación

1

ESTADO DE CONSERV.

NUEVA

MUY BUENO

calificación

1 MUY BUENO

BUENO

calificación REL. SUP. (TERR/CONST)

S

8%

EDAD (años)

PROYECTO

A

7%

ADECUADO 1

Const > Terr

Const > Terr

Const > Terr

MAYOR 3-1

HASTA 3-1

HASTA 2-1

calificación

1

USO DEL INMUEBLE

CASA

EDIF. PROD.

DEPTO/CASA

OFNA/LOCAL

OFNA/LOCAL

BODEGA/

INMUEBLE

UNIF.

HAB-COM.

CONDOMINIO

CONDOMINIO

UNIF.

INDUSTRIA

LUJO

1er ORDEN

2o. ORDEN

3er ORDEN

calificación CLASIF. ZONA

1

calificación SUMA CALIF. CAPITALIZACIÓN

PROL. SERV.COM. Proll. SERV/INC.

1

1.0000

TASAS PARCIALES

3

3

1

1.1429

1.2857

1.4286

3.4286

3.8571

1.4286

1.5714

1.7143

TASA RESULTANTE:

8.71%

DETERMINACIÓN DEL VALOR POR CAPITALIZACIÓN DE RENTAS: TIPO T-1

DESTINO: CASA HABITACIONCOMERCIAL TOTAL:

SUPERFICIE: VALOR/m² 354.03

RENTA MENS.

48.00

16,993.44

354.03

RENTA BRUTA MENSUAL: Red. $ TOTAL DEDUCCIONES:

18.00%

RENTA NETA MENSUAL:

16,993.44

3,058.82

13,934.62

RENTA NETA ANUAL:

167,215.45

CAPITALIZANDO LA RENTA ANUAL AL:

8.71%

TASA DE CAPITALIZACIÓN APLICABLE AL CASO, RESULTA UN VALOR DE: P.U. $/M2.

$5,420.07

13

$

1,918,865.82

Empresa valuadora CHARE S.A. DE C.V. Direccion: Calle Pedro Ma. Anaya, Col. 5 de Febrero, Delegacion Gustavo A. Madero , C.P. 05040, México D.F. AVALÚO No. AV-CHAB-09/07-20/

XI.- RESUMEN DE LOS VALORES OBTENIDOS.

DATOS PARA GRAFICA MERC.

1,861,000

FÍSICO

1,931,000

INGRESOS

1,919,000

-3% 1% 100%MERC.

Valor Comparativo de mercado Valor Físico o C.R.N. Valor de Capitalización de Rentas

1,861,135.71 1,931,479.27 1,918,865.82

FÍSICO PONDERADO

INGRESOS

1,861,135.71 1,931,479.27 1,918,865.82 VALOR COMERCIAL

31.00% 41.00% 28.00%

100.00%

$576,952.07 $791,906.50 $537,282.43 $1,906,141.00

XII.- CONSIDERACIONES PREVIAS A LA CONCLUSIÓN. El valor comercial obtenido en este avalúo fue realizado atreves de la ponderación con tres análisis que son el de Comparativo de Mercado con el 31%, el Físico con el 41% y el de Capitalización de Renta con el 28%, dando como resultado el Valor Comercial de$ 1,906,141.00 (Un Millón Novecientos seis mil Ciento cuarenta y un pesos (00/100 M.N.)

XIII.- CONCLUSIÓN DEL AVALÚO. Los valores estimados en el presente avalúo, están calculados con cifras al: VALOR COMERCIAL:

$1,906,141.00

(UN MILLON NOVECIENTOS SEIS MIL CIENTO CUARENTA Y UN PESOS 00/100 M.N.)

VALUADOR: Areli Jocabed Sánchez Morales

14

Empresa valuadora CHARE S.A. DE C.V. Direccion: Calle Pedro Ma. Anaya, Col. 5 de Febrero, Delegacion Gustavo A. Madero , C.P. 05040,AVALÚO México No. D.F.AV-CHAB-09/07-20/ INMUEBLES SIMILARES EN VENTA:

Av. 606 Agrupamiento a 66

20 de Noviembre 7

Narciso Bassols

Castillo del Chico

Alberto Calmete 4

Privada Irma Mendoza 15

Los Picos INPI

Agricola Pantitlan

Av. Rio de los Remedios 6 Ticoman

15

Empresa valuadora CHARE S.A. DE C.V. Direccion: Calle Pedro Ma. Anaya, Col. 5 de Febrero, Delegacion Gustavo A. Madero , C.P. No. 05040, México D.F. AV-CHAB-09/07-20/ AVALÚO TERRENOS SIMILARES EN VENTA:

Norte 86

Norte 13 4918

Nueva Tenochithan

Magdalena de las Salinas

Carlos Santana 0-0

Norte 13 151

Moctezuma 1a seccion

Moctezuma 1a. Seccion

1a. Cerrada de Carretones 15 Merced Balbuena

16

Empresa valuadora CHARE S.A. DE C.V. Direccion: Calle Pedro Ma. Anaya, Col. 5 de Febrero, Delegacion Gustavo A. Madero ,AVALÚO C.P. 05040, México D.F. No. AV-CHAB-09/07-20/ INMUEBLES SIMILARES EN RENTA:

Acueducto de Guadalupe 28

Retorno 49 de Cecilio Robelo 13

Del Golfo

Jardin Balbuena

Vulcanizacion 186

Playa Guitarron s/n

Veinte de Nobiembre

Reforma Iztacchualt

Poniente 118 51 Panamericana

17

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Av. 606 Agrupamiento a 66

20 de Noviembre 7

Narciso Bassols

Castillo del Chico

Alberto Calmete 4

Privada Irma Mendoza 15

Los Picos INPI

Agricola Pantitlan

Av. Rio de los Remedios 6 Ticoman

INFORMACION OBTENIDA DE GUIA ROJI

18

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TERRENOS SIMILARES EN VENTA:

Norte 86

Norte 13 4918

Nueva Tenochithan

Magdalena de las Salinas

Carlos Santana 0-0

Norte 13 151

Moctezuma 1a seccion

Moctezuma 1a. Seccion

1a. Cerrada de Carretones 15 Merced Balbuena

INFORMACION OBTENIDA DE GUIA ROJI

19

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Acueducto de Guadalupe 28

Retorno 49 de Cecilio Robelo 13

Del Golfo

Jardin Balbuena

Vulcanizacion 186

Playa Guitarron s/n

Veinte de Nobiembre

Reforma Iztacchualt

Poniente 118 51 Panamericana

INFORMACION OBTENIDA DE GUIA ROJI

20

I.S.V. CONSTRUCCIONES AVALÚO No.

Calle: Número: Colonia: Delegación: Código Postal: Entidad Federativa:

Av. Jose Maria Castorena 217 CUAJIMALPA CUAJIMALPA 05000 Distrito Federal.

Fecha del avalúo:

20 de agosto de 2009

CONCLUSIÓN DEL AVALÚO:

VALOR COMERCIAL:

ISAO ENRIQUE SAUCEDO VAZQUEZ

1

ISV0001

$2,495,357.00

I.S.V. CONSTRUCCIONES AVALÚO No. ISV0001

II.- DATOS GENERALES. PERITO VALUADOR:

ISAO ENRIQUE SAUCEDO VAZQUEZ

ESPECIALIDAD

Inmuebles.

REGISTRO DE LA :

98040806

INMUEBLE QUE SE VALÚA:

Casa habitación.

RÉGIMEN DE PROPIEDAD:

Privado.

PROPIETARIO DEL INMUEBLE:

PIEDAD VAZQUEZ CAMACHO

USO DEL AVALÚO:

Venta.

PROPÓSITO DEL AVALÚO:

Determinar el valor comercial.

: Calle: Av. Jose Maria Castorena

UBICACIÓN DEL INMUEBLE:

Número: 217 Colonia: CUAJIMALPA Delegación: CUAJIMALPA Código Postal: 05000 Entidad Federativa: Distrito Federal. NÚMERO DE CUENTA PREDIAL:

No se proporciono éste dato.

NÚMERO DE CUENTA DE AGUA:

No se proporciono éste dato.

III.- CARACTERÍSTICAS URBANAS. CLASIFICACIÓN DE LA ZONA:

Habitacional y comercial

TIPO DE CONSTRUCCIÓN DOMINANTE EN LA CALLE:

Habitacional de 2 a 3 niveles del tipo medio.

ÍNDICE DE SATURACIÓN EN LA ZONA:

100%.

DENSIDAD DE POBLACIÓN:

300

CONTAMINACIÓN AMBIENTAL:

Contaminacion de basura en un nivel bajo, hay ruido por el transito de vehiculos y trafico por los comercios y escuelas

USO DEL SUELO:

H00-02

VÍAS DE ACCESO, IMPORTANCIA Y CONDICIONES DE Av. JUAREZ Y CASTORENA, Importancia alta, En buenas condiciones. LAS MISMAS: SERVICIOS PÚBLICOS:

Completos.

EQUIPAMIENTO URBANO:

Tiendas de abarrotes, refaccionarias, Escuelas, Iglesia, zona de bancos, tiendas de autoservicio, talleres mecanicos, parques, Tortillerias, Señalizacion de calles.

ISAO ENRIQUE SAUCEDO VAZQUEZ

3

I.S.V. CONSTRUCCIONES AVALÚO No. ISV0001

IV.- TERRENO. TRAMOS DE CALLE, CALLES TRANSVERSALES LIMÍTROFES Y ORIENTACIÓN: al norte Av. Tamaulipas, al sur calle tamaulipas al oriente: calle castorena y al poniente: tamaulipas.

Escritura No. , Volumen,Notario LINDEROS Y COLINDANCIAS SEGÚN: terreno de las cuales se indican sus linderos, colindancias y superficies según escrituras La primera ORIENTACIÓN

DISTANCIA

COLINDANCIAS

NE

8.070

PROPIEDAD PRIVADA

SE

17.310

LOTE 32

NE

6.040

LOTE 32

SE

15.180

LOTE 32

NE

3.870

LOTE 32

SE

3.730

CALLEJON CD. VICTORIA

SE

4.990

LOTE 34

SW

3,43

LOTE 34

SW

4.830

LOTE 34

SW

12.510

LOTE 34

NW

38.580

PROPIEDAD PRIVADA

SW

0.820

PROPIEDAD PRIVADA

NW

0.630

PROPIEDAD PRIVADA

SUPERFICIE DEL TERRENO:

547.00 m2

La segunda

SUPERFICIE DEL TERRENO: SUPERFICIE TOTAL DEL TERRENO SUPERFICIE DE CONSTRUCCIÓN: INDIVISO:

547.00 m2 547.00 m2 210.00 m2 100.000 %

TOPOGRAFÍA Y CONFIGURACIÓN: Con pendiente, de forma regular. NÚMERO DE FRENTES:

1

Urbana CARACTERÍSTICAS PANORÁMICAS: PENDIENTE DENSIDAD HABITACIONAL: COS Y CUS CALCULAR INTENSIDAD DE CONSTRUCCIÓN: si SERVIDUMBRES y/o RESTRICCIONES:

CROQUIS DE LOCALIZACIÓN:

ISAO ENRIQUE SAUCEDO VAZQUEZ

4

I.S.V. CONSTRUCCIONES AVALÚO No. ISV0001

V.- DESCRIPCIÓN DEL INMUEBLE. USO ACTUAL:

El terreno donde esta ubicado el inmueble es de forma regular y su uso es habitacional, esta conformado por dos niveles en el primer nivel encontramos la sala, el comedor, la cocina y un baño completo, en el segundo nivel nos encontramos con 3 recamaras, un baño completo y una terraza.

TIPOS DE CONSTRUCCIÓN:

Mediano moderno CASIFICACION

CALIDAD Y CLASIFICACIÓN:

T-1 TRES

NÚMERO DE NIVELES:

2

EDAD APROXIMADA:

7

VIDA ÚTIL REMANENTE:

63

VIDA TOTAL:

70

ESTADO DE CONSERVACIÓN:

Bueno

CALIDAD DEL PROYECTO:

Bueno

SUPERFICIE 210

EDAD 07

UNIDADES SUSCEPTIBLES DE RENTARSE:

VI.- ELEMENTOS DE LA CONSTRUCCIÓN. a) OBRA NEGRA O GRUESA: CIMIENTOS:

De mamposteria con refuerzos horizontales y verticales de concreto armado.

ESTRUCTURA:

Muros de carga y Marcos rígidos.

MUROS:

Tabique

ENTREPISOS:

Losa de concreto armado

TECHOS:

A 2 aguas

AZOTEAS:

Con hilada de tabique, impermeabilizada

BARDAS:

No

ISAO ENRIQUE SAUCEDO VAZQUEZ

5

I.S.V. CONSTRUCCIONES

AVALÚO No. ISV0001 b) REVESTIMIENTOS Y ACABADOS INTERIORES: APLANADOS INTERIORES:

azulejo y tirol

APLANADOS EXTERIORES:

Aplanado fino

PLAFONES:

tirol

LAMBRINES:

loseta

PISOS:

loseta 33*33 cm.

ESCALERAS:

loseta y barandal de madera

PINTURA:

vinilica

RECUBRIMIENTOS ESPECIALES:

c) CARPINTERÍA:

paredes de sala y comedor de madera de pino

d) INSTALACIONES HIDRÁULICAS Y SANITARIAS:

cobre y pvc

MUEBLES DE BAÑO / COCINA:

cocina integral madera con desayunador y muebles de sanitarios w.c. lavabo con mueble regadera.

e) INSTALACIONES ELÉCTRICAS:

Oculta

f) PUERTAS Y VENTANERÍA:

tubular

HERRERÍA:

puertas y ventanas

g) VIDRIERÍA:

sencillo 3 mm

h) CERRAJERÍA:

del pais

i) FACHADA:

fachada con jardin al frente, aplanado fino con pintura vinilica, tres ventanas y puerta principal.

j) INSTALACIONES ESPECIALES, ELEMENTOS ACCESORIOS Y OBRAS COMPLEMENTARIAS: ( Ver detalle en hoja específica.) ver manual

ISAO ENRIQUE SAUCEDO VAZQUEZ

6

I.S.V. CONSTRUCCIONES AVALÚO No. ISV0001

VII.- DEFINICIONES.

DEFINICIONES: Existen tres enfoques de valuación: el Comparativo de Mercado, de Costos y de Ingresos.

ENFOQUE COMPARATIVO DE MERCADO: Este enfoque involucra la recopilación de información pertinente del mercado de los bienes similares al bien valuado, analizando la oferta y demanda, para poder llegar a un indicador que permita establecer el precio más probable de venta para los bienes que se están valuando. Al resultado obtenido por este enfoque, se le denomina VALOR COMPARATIVO DE MERCADO. ENFOQUE DE COSTOS: Se basa en el costo de reproducción o de reemplazo de un bien similar al analizado a la fecha del avalúo; al resultado de este análisis se le denomina COSTO DE REPOSICIÓN NUEVO (C.R.N.). Si el bien no es nuevo, su valor se afectará por los diversos factores de depreciación y obsolescencia aplicables, según sea el caso. Al resultado obtenido por este enfoque, se le denomina VALOR FÍSICO o COSTO NETO DE REPOSICIÓN. ENFOQUE DE INGRESOS: Este enfoque considera el valor presente de los beneficios futuros, derivados del bien a valuar y es generalmente medido a través de la capitalización de un nivel específico de ingresos. Al resultado obtenido por este enfoque, se le denomina VALOR DE CAPITALIZACIÓN DE RENTAS. VALOR COMERCIAL (Valor Justo de Mercado): Es el resultado del análisis y ponderación de los enfoques valuatorios: Comparativo de Mercado, Ingresos y/o Costos. Es el precio estimado por el cual una propiedad se intercambiaría en la fecha del avalúo entre un comprador y un vendedor actuando por voluntad propia, en una transacción sin intermediarios, con un plazo razonable de exposición, donde ambas partes actúan con conocimiento de los hechos pertinentes, con prudencia y sin compulsión. Existe mucho trafico por los negocios que hay en la avenida principal La casa no esta a nivel de calle, los lotes colindantes son de familiares. No existen linderos fisicos Solo hay una servidumbre de paso para los tres lotes. la oferta numero cinco (5) no existen imágenes.

ISAO ENRIQUE SAUCEDO VAZQUEZ

7

I.S.V. CONSTRUCCIONES AVALÚO No.

ISV0001

VIII.- ENFOQUE COMPARATIVO DE MERCADO. INMUEBLES SIMILARES EN VENTA:

Colonia Calle Teléfono Informante No. Cuajimalpa De Morelos coahula s/n (55) 5251 4995 Zertuche y Sinclair S.C RECAMARA CVESTIDOR, SALA, COMEDOR, CALENTADOR, CUARTO SERVICIO CBAÑO, GAS, TIMBRE, INTERFON

No. 1

5ta. PRIVADA DE LA AVENIDA Cuajimalpa De Morelos s/n 5290 0640 Grupo Bandin S.A. de C.V MEXICO CASA ESTILO MEXICANO CON BUENA DISTRIBUCION, ESTUDIO O DESPACHO, PISOS DE DUELA, RECAMARAS CON TAPANCO,

2

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3

4

Cuajimalpa De Morelos JOSE MARIA CASTORENA s/n 5520 6610 Coldwell Banker City BONITA CASA CON 5 AÑOS , EN MUY BUEN ESTADO Y FINOS ACABADOS. TIENE JARDIN COMUN,, SALON DE USOS MULTIPLES, CALEFACCION Y DOBLE CRISTAL. GARAGE PARA 2 AUTOS CON OPCION A 3 AUTOS MAS Cuajimalpa De Morelos LOPEZ MATEOS s/n 04455 1070-9003 Laura López Impecable, excelente vista, calle tranquila, zona segura

5

No.

Oferta

Sup.

Factores de Homologación

$/m² NEG.

UBIC.

SUP.

CALID.

EDO. CONS.

$/m² OTRO

FRe

1

1,950,000.00

140.00

13,928.57

0.90

0.90

1.10

0.90

0.95

1.00

0.76

10,610.86

2

2,900,000.00

320.00

9,062.50

0.90

1.00

0.95

1.10

0.90

1.00

0.85

7,670.95

3

2,900,000.00

270.00

10,740.74

0.90

1.10

0.95

0.95

0.95

1.00

0.85

9,116.75

4

4,400,000.00

275.00

16,000.00

0.90

1.00

0.90

0.90

0.90

1.00

0.66

10,497.60

5

3,500,000.00

200.00

17,500.00

0.90

1.00

1.00

0.95

1.00

1.00

0.86

14,962.50

VALOR HOMOLOGADO: EN N.R. $/m² SUPERFICIE DE CONSTRUCCIÓN:

m2

SUBTOTAL:

$

MONTO ADICIONAL A CONSIDERAR:

$

VALOR COMPARATIVO DE MERCADO:

$

10,571.73 10,572.00 210.00 10,572.00 2,220,120.00

0.10 0.90

Factores utilizados: Negociación Es el facto que a juicio del perito valuador, con base en las observaciones del mercado en operaciones de contado, ajusta al precio de la oferta. Ubicación :

Este factor califica la localización física de la oferta vs. el inmueble valuado, así como el corredor de valor

Superficie

En función de la superficie de la OFERTA con respecto al predio valuado

Calidad

Es el facto que considera las diferencias entre la oferta y el inmueble a valuar, relacionado con el tipo y calidad de construcción.

Edo. Cons. Uso suelo Colonia Edad

Considera las diferencias del nivel de deterioro entre la oferta y el inmueble valuado.

del Considera las diferencias en el uso del suelo entre el inmueble a valuar y las ofertas Considera las difefencias que exiten entre la colonioa donde se ubica el inmueble y las colonias de las ofertas Considera la diferencia de edad entre el inmueble a valuar y las ofertas

ISAO ENRIQUE SAUCEDO VAZQUEZ

8

I.S.V. CONSTRUCCIONES AVALÚO No.

ISV0001

ANÁLISIS COMPARATIVO DE MERCADO DEL TERRENO. TERRENOS SIMILARES EN VENTA:

No. 1

2

3

4

5

No. 1 2 3 4 5

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FORMA

1.00 1.00 1.00 1.00 1.00 1.00 1.00 1.00 1.00 1.00 1.00 1.00 1.00 1.00 1.00 VALOR HOMOLOGADO: EN N.R. $/m²

SUP.

OTRO

FRe 0.73 0.81 1.04 0.65 0.99

$/m² 2,797.70 2,281.60 2,459.38 2,870.89 4,961.25 3,074.16 3,074.00

OFERTA

IMPORTE

SUP. CONSTRUCCION

CRN

Fed

EDO. DE CONSERVA

FRED

CNR

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CONSTRUCC ION

TERRENO

$/M2

1.00

$1,750,000.00

200.00

$6,000.00

0.70

0.9

0.63

$3,780.00

456.00

#######

$994,000.00

$2,179.82

2.00

$1,000,000.00

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$1,000,000.00

$2,808.99

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$1,500,000.00

634.00

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$2,350,000.00

470.00

470.00

$2,350,000.00

$5,000.00

Factores Utilizados: Negociación

Es el facto que a juicio del perito valuador, con base en las observaciones del mercado en operaciones de contado, ajusta al precio de la oferta.

Ubicación :

Este factor califica la localización física de la oferta vs. el inmueble valuado

Zona:

Califica el entorno de la oferta vs. el inmueble valuado, así como el corredor de valor

Forma :

Es el resultado de calificar la irregularidad de la oferta respecto al inmueble valuado

Superficie

En función de la superficie de la OFERTA con respecto al predio valuado

Uso del Suelo Considera las difererencias e el uso del suelo entre el inmueble a valuar y las ofertas Colonia

ISAO

Considera las diferencias en el tipo de colonia entre el inmueble a valuar y las ofertas

ENRIQUE SAUCEDO VAZQUEZ

9

I.S.V. CONSTRUCCIONES AVALÚO No.

ISV0001

ANÁLISIS COMPARATIVO DE MERCADO EN RENTA. INMUEBLES SIMILARES EN RENTA:

No.

Colonia

Calle

No.

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UBIC.

SUP.

0.90 0.90 0.90 0.90 0.90

1.05 0.95 1.10 0.95 1.10

0.80 0.95 0.95 0.95 0.95

CALID.

Edo Cons

OTRO

0.95 1.00 1.00 0.95 1.00 1.00 0.80 1.10 1.00 0.90 1.00 1.00 0.90 1.00 1.00 VALOR HOMOLOGADO: EN N.R. $/m²

FRe 0.72 0.77 0.83 0.73 0.85

0.10 0.90

FACTORES UTILIZADOS: Negociación

Es el facto que a juicio del perito valuador, con base en las observaciones del mercado en operaciones de contado, ajusta al precio de la oferta.

Ubicación :

Este factor califica la localización física de la oferta vs. el inmueble valuado

Superficie

Este factor califica la superficie de la oferta con respecto al inmueble valuado.

Calidad

Es el facto que considera las diferencias entre el inmueble a valuar y la oferta, en relación al tipo y calidad de construcción.

Edo. Cons

Considera las diferencias del nivel de deterioro entre la oferta y el inmueble valuado

Uso de suelo Considera las difererencias e el uso del suelo entre el inmueble a valuar y las ofertas Considera las diferencias que existen entre la colonia donde se ubica el inmueble y las colonias de las ofertas Colonia Edad

Considera la diferencia de edad entre el inmueble a valuar y las ofertas

ISAO ENRIQUE SAUCEDO VAZQUEZ

10

$/m² 39.21 49.10 39.73 42.32 88.49 51.77 52.00

I.S.V. CONSTRUCCIONES AVALÚO No.

ISV0001

j) INSTALACIONES ESPECIALES, ELEMENTOS ACCESORIOS Y OBRAS COMPLEMENTARIAS: p/c

INSTALACIONES ESPECIALES:

Unidad

Cantidad

EDAD

V.R.N. (unitario)

FACTOR DE DEMÉRITO Cons.

Edad

Otro

FRe

V.N.R.

VALOR

(unitario)

PARCIAL

SUMA

p/c

ELEMENTOS ACCESORIOS:

EA09 cocina integral

Unidad

pz

Cantidad

1

EDAD

27

V.N.R.

VALOR

(unitario)

V.R.N.

Cons.

Edad

Otro

FRe

(unitario)

PARCIAL

$10,000.00

1.0

0.9

1.0

0.85

$8,500.00

$8,500.00

FACTOR DE DEMÉRITO

SUMA p/c

OBRAS COMPLEMENTARIAS:

CONSTANTE CONSTANTE

Unidad

Cantidad

EDAD

V.R.N. (unitario)

FACTOR DE DEMÉRITO Cons.

Edad

Otro

FRe

0.95

0.85

1.00

0.81

1.00

1.00

1.00

1.00

1.00

1.00

1.00

1.00

1.00

1.00

1.00

1.00

$8,500.00

V.N.R.

VALOR

(unitario)

PARCIAL

0.10

SUMA: $

0.90

VIDA UTIL

80.00

EDAD

7.00

0.92

Nota: Indicar p=privativas; c=comunes

SUBTOTAL PRIVATIVAS:$ SUBTOTAL COMUNES: $

8,500.00

INDIVISO % TOTAL: $

ISAO ENRIQUE SAUCEDO VAZQUEZ

11

8,500.00

I.S.V. CONSTRUCCIONES AVALÚO No.

ISV0001

IX.- ENFOQUE DE COSTOS. a) DEL TERRENO: LOTE TIPO

M2.

VALOR COMPARATIVO DE MERCADO:

3,074.00

$/m²

TERRENO

ESTIMACIÓN DEL VALOR DEL TERRENO: FRACCIÓN

TOTAL:

SUPERFICIE:

VALOR UNIT.

m²

$/m²

547.00

3,074.00

COEFICIENTE

MOTIVO COEFICIENTE

VALOR UNITARIO RESULTANTE

PARCIAL: $

3,074.00

1,681,478.00

SUMA (a): $

1,681,478.00

1.00

547.00 INDIVISO

VALOR

100.00%

SUBTOTAL $

1,681,478.00

b) DE LAS CONSTRUCCIONES: ESTIMACIÓN DEL VALOR DE LAS CONSTRUCCIONES: TIPO:

1

USO o DESTINO DE

ÁREA

V.R.N.

FACTOR DE

V.N.R.

VALOR

LAS CONSTRUCCIONES

m²

(unitario)

DEMÉRITO

(unitario)

PARCIAL: $

210.00

6,006.13

0.92

5,533.15

1,161,960.93

CASA HABITACIÓN

TOTAL

210.00

m²

SUBTOTAL (b): $

1,161,960.93

SUBTOTAL (c): $

8,500.00

c) INSTALACIONES ESPECIALES, ELEMENTOS ACCESORIOS Y OBRAS COMPLEMENTARIAS: (Ver desglose:)

VALOR FÍSICO o V.N.R. :

DATOS PARA GRAFICA: Terr. Const. Inst.

1,681,478.00 1,161,960.93 8,500.00

% DE PARTICIPACIÓN 0%

ISAO ENRIQUE SAUCEDO VAZQUEZ

13580.66155

12

(a+b+c) $

2,851,938.93

I.S.V. CONSTRUCCIONES AVALÚO No.

ISV0001

X.- ENFOQUE DE INGRESOS. a).- IMPORTE DE DEDUCCIONES: VACÍOS

4%

ADMÓN.

3.00%

IMP. PREDIAL

3%

ENERG. ELÉC.

1.00%

DEDUCC. FISCALES (ISR) I.S.R

SERV. DE AGUA

3%

SEGUROS

2.00%

OTROS

CONS/ MANT

8%

TOTAL DEDUCCIONES :

24.00%

b).- CALCULO DE TASA: CONCEPTO

T

A

S

A

S

7%

8%

9%

10%

11%

12%

0-5

5 - 20

20-40

40-50

50-60

MAS DE 60

VIDA ÚTIL REMANENTE

MAS DE 60

50-60

40-50

20-40

5 - 20

TERMINADA

calificación

1

ESTADO DE CONSERV.

NUEVA

MUY BUENO

BUENO

REGULAR

MALO

RUINOSO

ADECUADO

REGULAR

DEFICIENTE

MALO

Terr = Const.

Terr > Const

Terr > Const

HASTA 3-1

MAYOR 3-1

EDAD (años) calificación

1

calificación

1 MUY BUENO

PROYECTO calificación

BUENO 1

REL. SUP. (TERR/CONST)

Const > Terr

Const > Terr

Const > Terr

MAYOR 3-1

HASTA 3-1

HASTA 2-1

calificación

1

USO DEL INMUEBLE

CASA

EDIF. PROD.

DEPTO/CASA

OFNA/LOCAL

OFNA/LOCAL

BODEGA/

INMUEBLE

UNIF.

HAB-COM.

CONDOMINIO

CONDOMINIO

UNIF.

INDUSTRIA

1er ORDEN

2o. ORDEN

3er ORDEN

calificación

1

CLASIF. ZONA

LUJO

calificación

PROL. SERV.COM. Proll. SERV/INC.

1

SUMA CALIF.

2

3

CAPITALIZACIÓN

1.0000

1.1429

TASAS PARCIALES

2.0000

3.4286

1.2857

1

1

1.4286

1.5714

1.4286

1.5714

1.7143

TASA RESULTANTE:

8.43%

DETERMINACIÓN DEL VALOR POR CAPITALIZACIÓN DE RENTAS: TIPO T-1

DESTINO: casa habitacion

SUPERFICIE: VALOR/m² 210.00

RENTA MENS.

52.00

10,920.00

TOTAL:

RENTA BRUTA MENSUAL: Red. $ TOTAL DEDUCCIONES:

24.00%

RENTA NETA MENSUAL:

8,299.20

RENTA NETA ANUAL:

2,620.80

99,590.40

CAPITALIZANDO LA RENTA ANUAL AL:

8.43%

TASA DE CAPITALIZACIÓN APLICABLE AL CASO, RESULTA UN VALOR DE: P.U. $/M2.

ISAO ENRIQUE SAUCEDO VAZQUEZ

10,920.00

13

#¡DIV/0!

$

1,181,581.02

I.S.V. CONSTRUCCIONES AVALÚO No.

ISV0001

Valor Comparativo de mercado Valor Físico o C.R.N. Valor de Capitalización de Rentas

2,220,120.00 2,851,938.93 1,181,581.02

XI.- RESUMEN DE LOS VALORES OBTENIDOS.

DATOS PARA GRAFICA MERC.

2,220,000

MERC. 88%

FÍSICO

2,852,000

141% FÍSICO

INGRESOS

1,182,000

100% INGRESOS

Valor Comparativo de mercado Valor Físico o C.R.N. Valor de Capitalización de Rentas

30% 60% 10%

666,036.00 1,711,163.36 118,158.10 $2,495,357.46

XII.- CONSIDERACIONES PREVIAS A LA CONCLUSIÓN. EL VALOR COMERCIAL, ES EL RESULTADO DE LA PONDERACION DE LOS TRES ANALISIS CON LOS SIGUIENTES PORCENTAJES PARA VALOR DE MERCADO UN 30%, EL VALOR FISICO DE UN 60% Y EL VALOR DE CAPITALIZACION DEL 10% DANDONOS UN RESULTADO DE $2,495,357..00

XIII.- CONCLUSIÓN DEL AVALÚO. Los valores estimados en el presente avalúo, están calculados con cifras al: VALOR COMERCIAL:

$2,495,357.00 (DOS MILLONES CUATROCIENTOS NOVENTA Y CINCO MIL TRESCIENTOS CINCUENTA Y SIETE PESOS 00/100 M.N.)

VALUADOR:

ISAO ENRIQUE SAUCEDO VAZQUEZ

14

ISV CONSTRUCCIONES INMUEBLE VALUADO CALLE JOSE MARIA CASTORENA 217 CUAJIMALPA

FACHADA

COCINA

COMEDOR

SALA

ESCALERAS

BAÑO

ISAO ENRIQUE SAUCEDO VAZQUEZ

14

ISV CONSTRUCCIONES CASAS EN VENTA PRIMER OFERTA:

CALLE COAHUILA S/N. CUAJIMALPA.

VISITA CAMPO.

ISAO ENRIQUE SAUCEDO VAZQUEZ

15

ISV CONSTRUCCIONES CASAS EN VENTA SEGUNDA OFERTA:

5a. PRIVADA DE AVENIDA MEXICO

SEGÚN VISITA EN CAMPO

ISAO ENRIQUE SAUCEDO VAZQUEZ

16

ISV CONSTRUCCIONES CASAS EN VENTA TERCERA OFERTA:

CALLE COAHUILA S/N. CUAJIMALPA

VISITA CAMPO.

ISAO ENRIQUE SAUCEDO VAZQUEZ

17

ISV CONSTRUCCIONES CASAS EN VENTA CUARTA OFERTA:

JOSE MARIA CASTORENA S/N. CUAJIMALPA

5A. OFERTA

VISTA EN CAMPO

ESTE CROQUIS ES DE LA 5A OFERTA

ISAO ENRIQUE SAUCEDO VAZQUEZ

18

ISV CONSTRUCCIONES TERRENOS EN VENTA PRIMERA OFERTA:

ISAO ENRIQUE SAUCEDO VAZQUEZ

CARRETERA MEXICO TOLUCA S/N CUAJIMALPA

19

ISV CONSTRUCCIONES TERRENOS EN VENTA SEGUNDA OFERTA:

AHUATENCO S/N CUAJIMALPA.

VISITA DE CAMPO

ISAO ENRIQUE SAUCEDO VAZQUEZ

20

ISV CONSTRUCCIONES

TERRENOS EN VENTA TERCERA OFRTA:

ISAO ENRIQUE SAUCEDO VAZQUEZ

AV. JESUS DEL MONTE S/N. HUIXQUILUCAN

21

ISV CONSTRUCCIONES TERRENOS EN VENTA CUARTA OFERTA:

LA HERRADURA S/N. CONTADERO CUAJIMALPA

5A OFERTA AVENIDA SAN MATEO S/N.

VISITA EN CAMPO NO PERMITE FOTOS

ISAO ENRIQUE SAUCEDO VAZQUEZ

22

ISV CONSTRUCCIONES CASAS EN RENTA: PRIMERA OFERTA:

ISAO ENRIQUE SAUCEDO VAZQUEZ

CALLE COAHUILA S/N CUAJIMALPA.

23

ISV CONSTRUCCIONES

CASAS EN RENTA: TERCERA OFERTA:

ISAO ENRIQUE SAUCEDO VAZQUEZ

CALLE XIOVIONI No. 18 SAN LORENZO ACOPILCO. CUAJIMALPA.

24

ISV CONSTRUCCIONES CASAS EN RENTA: CUARTA OFERTA:

ISAO ENRIQUE SAUCEDO VAZQUEZ

ARTEAGA Y SALAZAR S/N CONTADERO CUAJIMALPA.

25

ISV CONSTRUCCIONES CASAS EN RENTA: QUINTA OFERTA:

ISAO ENRIQUE SAUCEDO VAZQUEZ

KM. 15 CARRETERA MEXICO TOLUCA COL. PALO ALTO CUAJIMALPA

26

1

MULTIFACE

AVALÚO No. A-DC-09-0001

FOTO DEL INMUEBLE

Calle: Número: Colonia: Delegación: Código Postal: Entidad Federativa:

Salvador Díaz Mirón. 96 Santa María la Ribera . Cuauhtémoc. 06400 Distrito Federal.

Fecha del avalúo:

20 de Agosto de 2009

CONCLUSIÓN DEL AVALÚO:

VALOR COMERCIAL:

Calle Puebla No.341, B-1, Col. Roma, Delg. Cuauhtémoc, Distrito Federal., C.P. 06700 Tel. 55-53-28-91, Fax. 52-56-39-06

$631,245.00

2

MULTIFACE

AVALÚO No. A-DC-09-0001

II.- DATOS GENERALES. PERITO VALUADOR:

Manuel Silva Tadeo.

ESPECIALIDAD

Bienes Inmuebles. 94310454

REGISTRO DE LA : INMUEBLE QUE SE VALÚA:

Departamento en Condominio.

RÉGIMEN DE PROPIEDAD:

En Condominio.

PROPIETARIO DEL INMUEBLE:

María Guadalupe García Murillo.

USO DEL AVALÚO:

Venta.

PROPÓSITO DEL AVALÚO:

Determinar su Valor Comercial.

Calle: Salvador Díaz Mirón.

UBICACIÓN DEL INMUEBLE:

Número: 96 Colonia: Santa María la Ribera . Delegación: Cuauhtémoc. Código Postal: 06400 Entidad Federativa: Distrito Federal. 012 083 01 003 8

NÚMERO DE CUENTA PREDIAL: NÚMERO DE CUENTA DE AGUA:

20 45 500 997 01 000 6

III.- CARACTERÍSTICAS URBANAS. CLASIFICACIÓN DE LA ZONA:

Habitacional y Comercial, Mixta.

TIPO DE CONSTRUCCIÓN DOMINANTE EN LA CALLE:

Predomina la Habitacional y Comercial, Mixta, Número de Niveles promedio 2(dos niveles), comercios.

ÍNDICE DE SATURACIÓN EN LA ZONA:

95%

DENSIDAD DE POBLACIÓN:

Alta.

CONTAMINACIÓN AMBIENTAL:

Alta, Ruido producido por autos principalmente.

Calle Puebla No.341, B-1, Col. Roma, Delg. Cuauhtémoc, Distrito Federal., C.P. 06700 Tel. 55-53-28-91, Fax. 52-56-39-06

3

MULTIFACE USO DEL SUELO:

HM/4/25/12

VÍAS DE ACCESO, IMPORTANCIA Y CONDICIONES DE A corta distancia de vías primarias de intenso flujo vehicular como son: Circuito Interior y Eje 1 Norte . LAS MISMAS: SERVICIOS PÚBLICOS:

Completos.

Agua: Red de distribución con suministro de tomas domiciliarias. Drenaje y Alcantarillado: Red de recolección de aguas residuales en sistema conjunto. Electricidad: A través de red áerea. Alumbrado Público: Sistema de cableado subterráneo con posteria metálica y de concreto. Calles de: Pavimento Asfáltico. Banquetas: con un ancho de 3.00 mts. de Concreto Hidráulico. Guarniciones: de 0.15 mts. De ancho de Concreto Hidráulico. Gas Natural: Con suministro de tanque estacionario. Vigilancia: Por Rondas Transporte Urbano y Colectivo: A corta distancia y una frecuencia constante. Recolección de Basura: Frecuente (Vehicular y peatonal). Parametros de Vialidad: Señalamientos de Calles, Nomenclatura, Sentidos y Números. EQUIPAMIENTO URBANO:

Centro Comercial, Escuelas, Mercado, Templo, Gasolineria, Parque, Museos, Cancha Deportivas en un radio aproximado de 1 Km.

Calle Puebla No.341, B-1, Col. Roma, Delg. Cuauhtémoc, Distrito Federal., C.P. 06700 Tel. 55-53-28-91, Fax. 52-56-39-06

4

MULTIFACE

AVALÚO No. A-DC-09-0001

IV.- TERRENO. TRAMOS DE CALLE, CALLES TRANSVERSALES LIMÍTROFES Y ORIENTACIÓN: El lote se encuentra en esquina, al Norte está con la calle Salvador Díaz Mirón, al Oriente con la Calle Cedro, al Sur con la Calle Lirio y al Poniente con la Calle Nogal. LINDEROS Y COLINDANCIAS SEGÚN:

Escritura Pública No.37,424 , con fecha 18 de Enero de 2006, ante Lic. Juan Manuel Aspron Pelayo, Notario Público No.186 y 217 del D.F.

Se trata de una fracción de terreno de las cuales se indican sus linderos, colindancias y superficies ORIENTACIÓN Norte

DISTANCIA 14.230

COLINDANCIAS Vía Pública Salvador Díaz Mirón

Sur

14.230

Casa No.186 de la calle Cedro.

Oriente

16.820

Vía Pública Cedro

Poniente

16.820

Casa No.198 de la calle Salvador Díaz Mirón.

SUPERFICIE DEL TERRENO: SUPERFICIE DE CONSTRUCCIÓN:

239.35 m2 55.85 m2 9.960 %

INDIVISO: TOPOGRAFÍA Y CONFIGURACIÓN: NÚMERO DE FRENTES:

Plano a Nivel de Banqueta y de Forma Regular Dos

CARACTERÍSTICAS PANORÁMICAS: DENSIDAD HABITACIONAL:

Urbanas 222.00

INTENSIDAD DE CONSTRUCCIÓN: SERVIDUMBRES y/o RESTRICCIONES:

3.00 Ninguno que Afecte

CROQUIS DE LOCALIZACIÓN:

NORTE UBICACIÓN

Calle Puebla No.341, B-1, Col. Roma, Delg. Cuauhtémoc, Distrito Federal., C.P. 06700 Tel. 55-53-28-91, Fax. 52-56-39-06

5

MULTIFACE

AVALÚO No.

A-DC-09-0001

V.- DESCRIPCIÓN DEL INMUEBLE. El terreno se encuentra ubicado en un terreno plano y de forma regular con una superficie de 239.35 m2, el uso actual son departamentos en condominio con cuatro niveles, de tres departamentos por nivel, escaleras de uso comun, y nueve cajones de estacionamiento.

USO ACTUAL:

ver anexo c-2 TIPOS DE CONSTRUCCIÓN:

Mediano Antiguo

CALIDAD Y CLASIFICACIÓN: TIPO 1

CLASIFICACION

T-1

Cinco

NÚMERO DE NIVELES:

Cuatro Niveles

EDAD APROXIMADA:

Cinco Años

VIDA ÚTIL REMANENTE:

85

VIDA TOTAL:

90

ESTADO DE CONSERVACIÓN:

1.1

CALIDAD DEL PROYECTO:

Bueno

UNIDADES SUSCEPTIBLES DE RENTARSE:

Una

SUPERFICIE

EDAD

55.85

Cinco años

VI.- ELEMENTOS DE LA CONSTRUCCIÓN. a) OBRA NEGRA O GRUESA: CIMIENTOS:

Probablemente Zapatas Aisladas y contratrabes de concreto armado.

ESTRUCTURA:

Marcos Rígidos a base de Columnas y Trabes y muros de carga con refuerzos de concreto armado.

MUROS:

Se supone de tabique rojo recocido de 14 cm. de espesor.

ENTREPISOS:

Se supone de losa aligerada con vigueta y bovedilla

TECHOS:

Se supone losa plana de concreto armado.

AZOTEAS:

Impermeabilizado, con pretil en buen estado de conservación y con una altura de 0.50 mts.

BARDAS:

A base de Muros de block hueco, con una altura promedio de 3.00 mts.

Calle Puebla No.341, B-1, Col. Roma, Delg. Cuauhtémoc, Distrito Federal., C.P. 06700 Tel. 55-53-28-91, Fax. 52-56-39-06

6

MULTIFACE

AVALÚO No. A-DC-09-0001

b) REVESTIMIENTOS Y ACABADOS INTERIORES: APLANADOS INTERIORES:

Son de pasta rayada a regla y plomo en buenas condiciones.

APLANADOS EXTERIORES:

Son de cemento-arena acabado rustico en buenas condiciones.

PLAFONES:

Son de yeso a regla en buenas condiciones.

LAMBRINES:

En baños zona de regadera en tres paredes calidad mediana a base de loseta de ceramica de 20 x 30 cm.

PISOS:

Son de loseta antiderrapante de 30 x 30 cm. en zona de cocina y baño, piso láminado en zona de estancia, comedor y dos recamaras y zoclo según pisos de calidad media.

ESCALERAS:

Si hay en el interior del edifcio son de concreto armado, acamado común.

PINTURA:

Vinilica en muros interiores y exteriores en general y esmalte en zona de baños y cocina en condiones optimas.

RECUBRIMIENTOS ESPECIALES:

Ninguna

c) CARPINTERÍA:

Puerta de madera de pino con bastidor de color blanco, en zona de recamaras, baño, cocina y acceso principal a departamento.

d) INSTALACIONES HIDRÁULICAS Y SANITARIAS:

Si tiene entubada oculta con tubería de cobre en hidraúicas en salidas y de Pvc en bajadas sanitarias.

MUEBLES DE BAÑO / COCINA:

Si tiene completos los muebles de baño wc, lavabo, accesorios de baño, cocina integral con estufa y tarja de mediana calidad.

e) INSTALACIONES ELÉCTRICAS:

Salidas ocultas y salidas normales, contactos en todas las áreas del departamento.

f) PUERTAS Y VENTANERÍA:

A base de Aluminio natural en ventanas y sección comercial.

HERRERÍA:

Puerta de herreria en zona de acceso principal, tres portones en dos hojas en zona de estacionamiento, escalera marina y tapa para zona de azotea.

g) VIDRIERÍA:

Vidrio transparente de 6 mm y opaco en baño.

h) CERRAJERÍA:

Son de tipo nacional, de intercomunicación de calidad mediana y en exteriores de seguridad marca Phillips.

i) FACHADA:

Recubierta de aplanado cemento-arena en todos sus niveles y pintada en color naranja, acabado pulido en buenas condiciones.

j) INSTALACIONES ESPECIALES, ELEMENTOS ACCESORIOS Y OBRAS COMPLEMENTARIAS: ( Ver detalle en hoja específica.) Del edificio: Cisterna, equipo de bombeo, gas estacionario, bardas, interfon, cocina integral movible, patios y andadores.

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7

MULTIFACE

AVALÚO No. A-DC-09-0001

VII.- DEFINICIONES.

DEFINICIONES: Existen tres enfoques de valuación: el Comparativo de Mercado, de Costos y de Ingresos.

ENFOQUE COMPARATIVO DE MERCADO: Este enfoque involucra la recopilación de información pertinente del mercado de los bienes similares al bien valuado, analizando la oferta y demanda, para poder llegar a un indicador que permita establecer el precio más probable de venta para los bienes que se están valuando. Al resultado obtenido por este enfoque, se le denomina VALOR COMPARATIVO DE MERCADO. ENFOQUE DE COSTOS: Se basa en el costo de reproducción o de reemplazo de un bien similar al analizado a la fecha del avalúo; al resultado de este análisis se le denomina COSTO DE REPOSICIÓN NUEVO (C.R.N.). Si el bien no es nuevo, su valor se afectará por los diversos factores de depreciación y obsolescencia aplicables, según sea el caso. Al resultado obtenido por este enfoque, se le denomina VALOR FÍSICO o COSTO NETO DE REPOSICIÓN. ENFOQUE DE INGRESOS: Este enfoque considera el valor presente de los beneficios futuros, derivados del bien a valuar y es generalmente medido a través de la capitalización de un nivel específico de ingresos. Al resultado obtenido por este enfoque, se le denomina VALOR DE CAPITALIZACIÓN DE RENTAS. VALOR COMERCIAL (Valor Justo de Mercado): Es el resultado del análisis y ponderación de los enfoques valuatorios: Comparativo de Mercado, Ingresos y/o Costos. Es el precio estimado por el cual una propiedad se intercambiaría en la fecha del avalúo entre un comprador y un vendedor actuando por voluntad propia, en una transacción sin intermediarios, con un plazo razonable de exposición, donde ambas partes actúan con conocimiento de los hechos pertinentes, con prudencia y sin compulsión.

CONSIDERACIONES DEL AVALUO: 1) Para determinar el valor comercial del inmueble en estudio, se procede a determinar el valor físico ó Directo, el Valor de mercado y el Valor por Capitalización de Rentas. 2) El Valor Físico o Directo: refleja el valor probable de Reposición Nuevo del Inmueble, afectado por ubicación, edad, conservación y obsolescencia del proyecto. 3) El Valor de Mercado: refleja el valor probable que tendría el inmueble dentro del mercado inmobiliario de acuerdo a las condiciones actuales y características propias del bien en estudio. 4) El Valor por Capitalización de Rentas: refleja el valor probable que tendría el inmueble, de acuerdo a su productividad, capitalizando la renta anual real o estimada a una tasa determinada en base a las características propias del inmueble. 5) El Valor Comercial. Refleja el Valor del inmueble en estudio, a la fecha del avalúo, sin considerar ninguna necesidad imperiosa ó apremiante de realizar la comercialización del mismo.

Calle Puebla No.341, B-1, Col. Roma, Delg. Cuauhtémoc, Distrito Federal., C.P. 06700 Tel. 55-53-28-91, Fax. 52-56-39-06

MULTIFACE

8

CONDICIONES DEL AVALUO: 6) La información y antecedentes de propiedad asentados en el presente avalúo es la proporcionada por el cliente, la cual asumimos como correcta, entre la que podemos mencionar lo siguiente: a) Escritura de propiedad. si b)Boleta predial.

si

c) Recibo de Agua.

si

7) No es propósito del presente avalúo verificar la probable existencia de gravámenes, reserva de dominio, adeudos fiscales o cualquier otro tipo que pudiera afectar el bien que se valúa, amenos que expresamente sean declarados por el solicitante y/o propietario del mismo, por lo menos no asumimos responsabilidad alguna por información omitida en la solicitud del avalúo. 8) Quienes intervenimos en el presente avalúo declaramos bajo protesta de decir verdad que no guardamos ningún tipo de relación o nexo de parentesco o de negocios con el cliente o propietario del bien que se valúa. 9) En la inspección ocular del bien motivo del presente avalúo no es posible detectar todos los vicios ocultos que pudieran existir en la propiedad, los consideramos son el el resultado de la observación o por información expresa del cliente. 10) Toda vez que el objetivo del presente avalúo no es verificar deslindes de propiedad, ni de ocupación irregular o cualquier otra restriccion legal, el valor comercial estimado, al que se concluye solo se considera las expresadas en el propio avalúo, porque se observaron durante la inspección ocular al bien. 11) El presente avalúo es exclusivo del solicitante para el destino o propósito que se expresa, por lo que no podrá ser utilizada para fines distintos a lo indicado en este avalúo. 12. La vigencia de este avalúo esta determinada por su propósito o destino y dependerá básicamente de la temporabilidad que establezca en su caso la institución emisora o autoridad competente. 13. Se da como verdadera la superficie del terreno según documentacion proporcionada escrituras o informacion catastral, ya en este avalúo no se realiza levantamiento topográfico para verificar dicha superficie. SALVEDADES DEL AVALUO: 14) Sobre la documentacion del terreno. Ninguna salvedad. 15) Sobre la inspeccion del terreno. Ninguna salvedad. 16) Sobre la documentación de la construcción. Ninguna salvedad. 17) Sobre la inspección de la construcción. Ninguna salvedad. EXCLUSIONES DEL AVALUO: 18) Sobre la documentacion del terreno. Ninguna salvedad. 19) Sobre la inspeccion del terreno. Ninguna salvedad. 20) Sobre la documentación de la construcción. Ninguna salvedad. 21) Sobre la inspección de la construcción. Ninguna salvedad.

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9

MULTIFACE

AVALÚO No.

A-DC-09-0001

VIII.- ENFOQUE COMPARATIVO DE MERCADO. INMUEBLES SIMILARES EN VENTA:

Colonia Calle Teléfono Informante No. Santa María La Ribera Cedro 247 (55)52555521 Century 21 Orión Departamento de 52.82 m2, dos recamaras, un baño, un cajon de estacionamiento, edad 35 años, en el tercer nivel se encuentra. Cuarto de

No. 1

servicio en azotea de 7.18 m2, y cocina integral. Santa María La Ribera Dr. ATL 138 (55)53441030 Promotora de Inmuebles Departamento de 58.57 m2, dos recamaras, un baño, edad 3 años, en el primer nivel se encuentra, una linea telefonica, y un espacio para auto.

2

3

Santa María La Ribera Naranjos 375 cel. (55)14603211 Edith González Martinez Departamento de 65 m2, dos recamaras, un baño, edad 8 años, en el quinto nivel se encuentra, una línea telefonica.

4

Santa María La Ribera Enrique González Martinez 25 59-89-45-26 Departamento de 63 m2, tres recamaras, un baño, edad 4 años, en el cuarto nivel se encuentra.

5

Santa María La Ribera Salvador Díaz Mirón 46 55-63-13-14 Ana María González Departamento de 67.36 m2, dos recamaras, dos baños, edad 11 años, en el cuarto nivel se encuentra, una línea telefonica.

No.

Oferta

Sup.

Dim. Bienes Raices

Factores de Homologación

$/m²

$/m²

NEG.

UBIC.

SUP.

CALID.

EDO. CONS.

OTRO

FRe

1

650,000.00

52.82

12,305.94

0.90

1.00

1.10

1.00

1.10

1.00

1.09

13,401.17

2

750,000.00

58.57

12,805.19

0.90

1.00

0.95

1.10

0.95

1.00

0.89

11,441.12

3

520,000.00

65.00

8,000.00

0.90

1.00

0.85

1.20

1.20

1.00

1.10

8,812.80

4

680,000.00

63.00

10,793.65

0.90

1.00

0.90

1.20

1.00

1.00

0.97

10,491.43

5

930,000.00

67.36

13,806.41

0.90

1.00

0.80

1.00

1.20

1.10

0.95

13,121.62

VALOR HOMOLOGADO: EN N.R. $/m² SUPERFICIE DE CONSTRUCCIÓN:

m2

SUBTOTAL:

$

MONTO ADICIONAL A CONSIDERAR:

$

VALOR COMPARATIVO DE MERCADO:

$

0.10 0.90

Factores utilizados: Negociación Es el facto que a juicio del perito valuador, con base en las observaciones del mercado en operaciones de contado, ajusta al precio de la oferta. Ubicación :

Este factor califica la localización física de la oferta vs. el inmueble valuado, así como el corredor de valor

Superficie

En función de la superficie de la OFERTA con respecto al predio valuado

Calidad

Es el facto que considera las diferencias entre la oferta y el inmueble a valuar, relacionado con el tipo y calidad de construcción.

Edo. Cons. Uso suelo Colonia Edad

Considera las diferencias del nivel de deterioro entre la oferta y el inmueble valuado.

del Considera las diferencias en el uso del suelo entre el inmueble a valuar y las ofertas Considera las difefencias que exiten entre la colonioa donde se ubica el inmueble y las colonias de las ofertas Considera la diferencia de edad entre el inmueble a valuar y las ofertas

Calle Puebla No.341, B-1, Col. Roma, Delg. Cuauhtémoc, Distrito Federal., C.P. 06700 Tel. 55-53-28-91, Fax. 52-56-39-06

11,453.63 11,454.00 55.85 11,454.00 639,705.90

10

MULTIFACE

AVALÚO No. A-DC-09-0001

ANÁLISIS COMPARATIVO DE MERCADO DEL TERRENO. TERRENOS SIMILARES EN VENTA: Colonia Calle No. Santa María La Ribera Cedro s/n Terreno plano irregular con construcción, hay que demoler, 510 m2. un frente a media calle.

Teléfono 53632162

Informante Century 21 Invermax

2

Santa María La Ribera Salvador Díaz Mirón s/n Terreno plano para desarrolladores , uso de suelo H3 30 60, con 647 m2, un frente a media calle

55631314

Juan Contreras

3

Santa María La Ribera Fresno s/n (442) 4 100 599 Inmuebles México Terreno plano para desarrolladores , uso de suelo HC 3 20, con 1167 m2, un frente, poca construccion por demoler.para comercio o bodega.

4

Santa María La Ribera Jaime Torres Bodet s/n 55890229 Su casa Bienes Raices Terreno plano para desarrolladores , uso de suelo HC 3 20, con 598.62 m2, un frente, regular, cuenta con 2 viviendas . Actualmente se rentan las viviendas.

5

Santa María La Ribera Enrique González Martinez s/n (55) 55 14 30 82 TreniñE Negocios Inmobiliarios Terreno plano , un frente regular, 403 m2, uso de suelo H 3 20, respetar fachada primer crujia 50 m2, en mal estado, pero sin daño estructural.

No. 1

No. 1 2 3 4 5

Oferta

Sup.

3,100,000.00 5,176,000.00 5,200,000.00 2,400,000.00 2,800,000.00

510.00 647.00 1,167.00 598.62 403.00

No 1

Oferta

C.N.R.

CONSTRUCCION 416,898.91 Oferta Sup. Terr.

5,211.24

No 3

C.N.R.

6,514.05

No 4

C.N.R.

6,514.05

Sup. Terr.

3,100,000.00

5,200,000.00

510.00

1,167.00

CONSTRUCCION 325,702.28 Oferta Sup. Terr.

2,400,000.00 CONSTRUCCION 325,702.28

598.62

$/m² 5,260.98 8,000.00 4,176.78 3,465.13 6,139.70

Sup. Const.

Factores de Homologación NEG.

UBIC.

ZONA

FORMA

0.90 0.90 0.90 0.90 0.90

1.00 1.00 1.00 1.00 1.00

1.00 1.00 1.00 1.00 1.00

1.20 1.00 1.00 1.00 1.00

CRN

U. Suelo

80.00 $6,856.89

TERRENO 2,683,101.09 Sup. Const.

CRN

50.00 $6,856.89

TERRENO 4,874,297.73 Sup. Const.

CRN

50.00 $6,856.89

TERRENO 2,074,297.73

$/M2 $5,260.98 U. Suelo

$/M2 $4,176.78 U. Suelo

SUP.

OTRO

0.80 1.20 0.80 0.95 0.80 1.05 0.80 1.20 0.80 1.10 VALOR HOMOLOGADO: EN N.R. $/m²

F.ed

E. Conserv.

0.95

0.8

F.ed

E. Conserv.

0.95

1

F.ed

E. Conserv.

0.95

1

fret. 0.76

fret. 0.95

fret. 0.95

$/M2 $3,465.13

Calle Puebla No.341, B-1, Col. Roma, Delg. Cuauhtémoc, Distrito Federal., C.P. 06700 Tel. 55-53-28-91, Fax. 52-56-39-06

FRe 1.04 0.68 0.76 0.86 0.79

$/m² 5,454.59 5,472.00 3,157.64 2,993.87 4,862.64 4,388.15 4,388.00

11

MULTIFACE AVALÚO No. A-DC-09-0001 No 5

Oferta

C.N.R.

CONSTRUCCION 325,702.28

6,514.05

Sup. Terr.

2,800,000.00

403.00

Sup. Const.

CRN

50.00 $6,856.89

TERRENO 2,474,297.73

U. Suelo

F.ed

E. Conserv.

0.95

1

fret. 0.95

$/M2 $6,139.70

Factores Utilizados: Negociación Es el facto que a juicio del perito valuador, con base en las observaciones del mercado en operaciones de contado, ajusta al precio de la oferta. Ubicación : Este factor califica la localización física de la oferta vs. el inmueble valuado Zona:

Califica el entorno de la oferta vs. el inmueble valuado, así como el corredor de valor

Forma :

Es el resultado de calificar la irregularidad de la oferta respecto al inmueble valuado

Superficie

En función de la superficie de la OFERTA con respecto al predio valuado

Uso del Suelo Considera las difererencias e el uso del suelo entre el inmueble a valuar y las ofertas Considera las diferencias en el tipo de colonia entre el inmueble a valuar y las ofertas Colonia

Calle Puebla No.341, B-1, Col. Roma, Delg. Cuauhtémoc, Distrito Federal., C.P. 06700 Tel. 55-53-28-91, Fax. 52-56-39-06

12

MULTIFACE

AVALÚO No. A-DC-09-0001

ANÁLISIS COMPARATIVO DE MERCADO EN RENTA. INMUEBLES SIMILARES EN RENTA:

Colonia

No.

1

2

Calle

No.

Teléfono

Informante

Santa María La Ribera Dr. ATL 138 (55)53441030 Promotora de Inmuebles Departamento de 58.57 m2, dos recamaras, un baño, edad 3 años, en el primer nivel se encuentra, una linea telefonica, y un espacio para auto. Santa María La Ribera Enrique González Martinez 25 59-89-45-26 Dim. Bienes Raices Departamento de 63 m2, tres recamaras, un baño, edad 4 años, en el cuarto nivel se encuentra.

3

Santa María La Ribera Nogal 56640505 Proyecsa Inmobiliaria Lar. Departamento de 67 m2, dos recamaras, un baño, un cajon de estacionamiento, edad 19 años, en el cuarto nivel se encuentra.

4

Santa María La Ribera Santa María La Ribera 151 56166093 Alejandro Tovar Sanchez Departamento de 65 m2, dos recamaras, dos baños, un cajon de estacionamiento, edad 5 años, en el quinto nivel se encuentra.

5

San Rafael Fco. Díaz Covarrubias 24 (55) 52601864 Administración Amsterdam Departamento de 76 m2, dos recamaras, dos baños, un cajon de estacionamiento, edad 4 años, en el tercer nivel se encuentra. Factores de Homologación

No.

Oferta

Sup.

$/m²

1 2 3 4 5

4,500.00 4,500.00 5,000.00 5,000.00 7,700.00

58.57 63.00 67.00 65.00 76.00

76.83 71.43 74.63 76.92 101.32

NEG.

UBIC.

SUP.

0.90 0.90 0.90 0.90 0.90

1.00 1.00 1.00 1.00 1.10

0.95 0.95 0.95 0.95 0.90

CALID.

Edo Cons

OTRO

1.10 0.95 1.00 1.20 1.10 1.00 1.20 1.10 1.00 1.15 1.10 1.00 1.00 1.00 1.00 VALOR HOMOLOGADO: EN N.R. $/m²

FRe 0.89 1.13 1.13 1.08 0.89

0.10 0.90

FACTORES UTILIZADOS: Negociación Es el facto que a juicio del perito valuador, con base en las observaciones del mercado en operaciones de contado, ajusta al precio de la oferta. Ubicación :

Este factor califica la localización física de la oferta vs. el inmueble valuado

Superficie

Este factor califica la superficie de la oferta con respecto al inmueble valuado.

Calidad

Es el facto que considera las diferencias entre el inmueble a valuar y la oferta, en relación al tipo y calidad de construcción.

Edo. Cons

Considera las diferencias del nivel de deterioro entre la oferta y el inmueble valuado

Uso de suelo Considera las difererencias e el uso del suelo entre el inmueble a valuar y las ofertas Considera las diferencias que existen entre la colonia donde se ubica el inmueble y las colonias de las ofertas Colonia Edad

Considera la diferencia de edad entre el inmueble a valuar y las ofertas

Calle Puebla No.341, B-1, Col. Roma, Delg. Cuauhtémoc, Distrito Federal., C.P. 06700 Tel. 55-53-28-91, Fax. 52-56-39-06

$/m² 68.65 80.61 84.22 83.20 90.27 81.39 81.00

13

MULTIFACE

AVALÚO No.

A-DC-09-0001

j) INSTALACIONES ESPECIALES, ELEMENTOS ACCESORIOS Y OBRAS COMPLEMENTARIAS: p/c

INSTALACIONES ESPECIALES:

IE14 INTERFON

Unidad

PZA

Cantidad

1

EDAD

6

C.N.R.

VALOR

(unitario)

C.R.N.

Cons.

Edad

Otro

FRe

(unitario)

PARCIAL

$9,000.00

1.00

1.00

1.00

1.00

$9,000.00

$9,000.00

FACTOR DE DEMÉRITO

SUMA

p/c

ELEMENTOS ACCESORIOS:

EA10 EQUIPO DE BOMBEO EA09 COCINA INTEGRAL MOVIBLE EA11 GAS ESTACIONARIO

Unidad

Cantidad

EDAD

V.R.N.

V.N.R.

VALOR

(unitario)

Cons.

Edad

Otro

FRe

(unitario)

PARCIAL

FACTOR DE DEMÉRITO

PZA

1

6

$15,000.00

1.0

1.0

1.0

1.00

$15,000.00

$15,000.00

PZA

1

6

$10,000.00

1.0

1.0

1.0

1.00

$10,000.00

$10,000.00

PZA

1

6

$4,000.00

1.0

1.0

1.0

1.00

$4,000.00

$4,000.00

SUMA p/c

OBRAS COMPLEMENTARIAS:

OC01 BARDA OC03 ANDADOR OC10 CISTERNA OC17 ESCALERAS DE CONCRETO CONSTANTE CONSTANTE

$9,000.00

Unidad

Cantidad

EDAD

V.R.N.

$29,000.00

V.N.R.

VALOR

(unitario)

Cons.

Edad

Otro

FRe

(unitario)

PARCIAL

FACTOR DE DEMÉRITO

M2

45.00

6

$475.00

1.00

0.90

1.00

0.90

$427.50

$19,237.50

M2

40.00

6

$475.00

1.00

1.00

1.00

1.00

$475.00

$19,000.00

PZA

1.00

6

$30,000.00

1.00

1.00

1.00

1.00

$30,000.00

$30,000.00

PZA

4.00

6

$879.27

1.00

1.00

1.00

1.00

$879.27

$3,517.08

0.10

SUMA: $

0.90

VIDA UTIL

80.00

EDAD

6.00

71,754.58

0.93

Nota: Indicar p=privativas; c=comunes

SUBTOTAL PRIVATIVAS:$ SUBTOTAL COMUNES: $

109,754.58

INDIVISO % TOTAL: $

Calle Puebla No.341, B-1, Col. Roma, Delg. Cuauhtémoc, Distrito Federal., C.P. 06700 Tel. 55-53-28-91, Fax. 52-56-39-06

109,754.58

14

MULTIFACE

AVALÚO No.

A-DC-09-0001

IX.- ENFOQUE DE COSTOS. a) DEL TERRENO: M2.

LOTE TIPO

4,388.00

VALOR COMPARATIVO DE MERCADO:

$/m²

TERRENO

ESTIMACIÓN DEL VALOR DEL TERRENO: FRACCIÓN

TOTAL:

SUPERFICIE:

VALOR UNIT.

m²

$/m²

239.35

4,388.00

COEFICIENTE

MOTIVO COEFICIENTE

VALOR UNITARIO RESULTANTE

PARCIAL: $

4,388.00

1,050,267.80

SUMA (a): $

1,050,267.80

1.00

239.35

VALOR

0.100

INDIVISO

SUBTOTAL $

104,606.67

b) DE LAS CONSTRUCCIONES: ESTIMACIÓN DEL VALOR DE LAS CONSTRUCCIONES: TIPO:

1

USO o DESTINO DE

ÁREA

V.R.N.

FACTOR DE

V.N.R.

VALOR

LAS CONSTRUCCIONES

m²

(unitario)

DEMÉRITO

(unitario)

PARCIAL: $

DEPARTAMENTO EN CONDOMINIO

55.85

8,184.55

0.93

7,632.09

426,252.39

TOTAL

55.85

m²

SUBTOTAL (b): $

426,252.39

SUBTOTAL (c): $

109,754.58

c) INSTALACIONES ESPECIALES, ELEMENTOS ACCESORIOS Y OBRAS COMPLEMENTARIAS: (Ver desglose:)

%PARA DE PARTICIPACIÓN DATOS GRAFICA: Terr. Const. Inst.

7%

VALOR FÍSICO o V.N.R. :

(a+b+c) $

1,050,267.80 426,252.39 109,754.58 Terr.

27%

Const.

66%

Inst.

11470.25318

Calle Puebla No.341, B-1, Col. Roma, Delg. Cuauhtémoc, Distrito Federal., C.P. 06700 Tel. 55-53-28-91, Fax. 52-56-39-06

640,613.64

15

MULTIFACE

AVALÚO No.

A-DC-09-0001

X.- ENFOQUE DE INGRESOS. a).- IMPORTE DE DEDUCCIONES: VACÍOS

4%

ADMÓN.

1.00%

IMP. PREDIAL

3%

ENERG. ELÉC.

3.00%

SERV. DE AGUA

3%

SEGUROS

CONS/ MANT

5%

DEDUCC. FISCALES (ISR) I.S.R OTROS

TOTAL DEDUCCIONES :

19.00%

b).- CALCULO DE TASA: CONCEPTO

T

A

S

A

S

7%

8%

9%

10%

11%

12%

0-5

5 - 20

20-40

40-50

50-60

MAS DE 60

MAS DE 60

50-60

40-50

20-40

5 - 20

TERMINADA

BUENO

REGULAR

MALO

RUINOSO

ADECUADO

REGULAR

DEFICIENTE

MALO

Terr = Const.

Terr > Const

Terr > Const

HASTA 3-1

MAYOR 3-1

EDAD (años) calificación

1

VIDA ÚTIL REMANENTE calificación

1

ESTADO DE CONSERV.

NUEVA

calificación

MUY BUENO 1

PROYECTO

MUY BUENO

calificación

BUENO 1

REL. SUP. (TERR/CONST)

Const > Terr

Const > Terr

Const > Terr

MAYOR 3-1

HASTA 3-1

HASTA 2-1

calificación

1

USO DEL INMUEBLE

CASA

EDIF. PROD.

DEPTO/CASA

OFNA/LOCAL

OFNA/LOCAL

BODEGA/

INMUEBLE

UNIF.

HAB-COM.

CONDOMINIO

CONDOMINIO

UNIF.

INDUSTRIA

LUJO

1er ORDEN

2o. ORDEN

3er ORDEN

calificación

1

CLASIF. ZONA calificación

PROL. SERV.COM. Proll. SERV/INC.

1

SUMA CALIF.

1

5

1

CAPITALIZACIÓN

1.0000

1.1429

1.2857

TASAS PARCIALES

1.0000

5.7143

1.2857

1.4286

1.5714

1.7143

TASA RESULTANTE:

8.00%

DETERMINACIÓN DEL VALOR POR CAPITALIZACIÓN DE RENTAS: TIPO

DESTINO:

T-1

Departamento en Condominio

SUPERFICIE: VALOR/m² 55.85

RENTA MENS.

81.00

4,523.85

TOTAL:

RENTA BRUTA MENSUAL: Red. $ TOTAL DEDUCCIONES:

19.00%

RENTA NETA MENSUAL:

3,664.32

RENTA NETA ANUAL: CAPITALIZANDO LA RENTA ANUAL AL:

4,523.85

859.53

43,971.82 8.00%

TASA DE CAPITALIZACIÓN APLICABLE AL CASO, RESULTA UN VALOR DE:

$

Calle Puebla No.341, B-1, Col. Roma, Delg. Cuauhtémoc, Distrito Federal., C.P. 06700 P.U. $/M2. #¡DIV/0! Tel. 55-53-28-91, Fax. 52-56-39-06

549,647.78

16

MULTIFACE

AVALÚO No. A-DC-09-0001

XI.- RESUMEN DE LOS VALORES OBTENIDOS.

DATOS PARA GRAFICA MERC.

640,000

FÍSICO

641,000

INGRESOS

550,000

MERC.

16% 17% INGRESOS 100% FÍSICO

Valor Comparativo de mercado Valor Físico o C.R.N. Valor de Capitalización de Rentas

639,705.90 640,613.64 549,647.78

Valor Ponderado

Valor de mercado Valor Físico o C.N.R. Valor de Capitalización

Valor Comercial

30% 60% 10% 100%

$191,911.77 $384,368.18 $54,964.78 $631,244.73

XII.- CONSIDERACIONES PREVIAS A LA CONCLUSIÓN. SE CONCLUYE QUE EL VALOR COMERCIAL ES EL RESULTADO DE LA PONDERACIÓN SE OBTUVO LOS SIGUIENTES PORCENTAJES: 30% VALOR DE MERCADO, EL 60% VALOR FISICO Y 10% DEL VALOR DE CAPITALIZACIÓN.

XIII.- CONCLUSIÓN DEL AVALÚO. Los valores estimados en el presente avalúo, están calculados con cifras al: VALOR COMERCIAL:

$631,245.00 ( SEISCIENTOS TREINTA Y UN MIL DOSCIENTOS CUARENTA Y CINCO PESOS 00/100 M.N.)

VALUADOR:

MANUEL SILVA TADEO MATRICULA 94310454

Calle Puebla No.341, B-1, Col. Roma, Delg. Cuauhtémoc, Distrito Federal., C.P. 06700 Tel. 55-53-28-91, Fax. 52-56-39-06

17

MULTIFACE AVALÚO No. A-DC-09-0001

REPORTE FOTOGRÁFICO

Calle Puebla No.341, B-1, Col. Roma, Delg. Cuauhtémoc, Distrito Federal., C.P. 06700 Tel. 55-53-28-91, Fax. 52-56-39-06

18

MULTIFACE AVALÚO No. A-DC-09-0001

REPORTE FOTOGRÁFICO

Calle Puebla No.341, B-1, Col. Roma, Delg. Cuauhtémoc, Distrito Federal., C.P. 06700 Tel. 55-53-28-91, Fax. 52-56-39-06

19

MULTIFACE AVALÚO No. A-DC-09-0001

REPORTE FOTOGRÁFICO

Calle Puebla No.341, B-1, Col. Roma, Delg. Cuauhtémoc, Distrito Federal., C.P. 06700 Tel. 55-53-28-91, Fax. 52-56-39-06

20

MULTIFACE

AVALÚO No. A-DC-09-0001

REPORTE FOTOGRÁFICO DE LA INVESTIGACIÓN DE MERCADO VENTA DE INMUEBLES SIMILARES EN LA ZONA Y/O ZONAS SIMILARES

CASO No. 1

CASO No. 2

CASO No. 3

CASO No .4

CASO No.5

Calle Puebla No.341, B-1, Col. Roma, Delg. Cuauhtémoc, Distrito Federal., C.P. 06700 Tel. 55-53-28-91, Fax. 52-56-39-06

21

MULTIFACE

AVALÚO No. A-DC-09-0001

REPORTE FOTOGRÁFICO DE LA INVESTIGACIÓN DE MERCADO RENTA DE INMUEBLES SIMILARES EN LA ZONA Y/O ZONAS SIMILARES

CASO No. 1

CASO No. 2

CASO No. 3

CASO No .4

CASO No.5

Calle Puebla No.341, B-1, Col. Roma, Delg. Cuauhtémoc, Distrito Federal., C.P. 06700 Tel. 55-53-28-91, Fax. 52-56-39-06

22

MULTIFACE

AVALÚO No. A-DC-09-0001

REPORTE FOTOGRÁFICO DE LA INVESTIGACIÓN DE MERCADO VENTA DE TERRENOS SIMILARES EN LA ZONA Y/O ZONAS SIMILARES

CASO No. 1

Calle Puebla No.341, B-1, Col. Roma, Delg. Cuauhtémoc, Distrito Federal., C.P. 06700 Tel. 55-53-28-91, Fax. 52-56-39-06

AVALÚO No.

VASS-8405

FOTO DEL INMUEBLE

03-08

Calle: Número: Colonia: Municipio: Código Postal: Entidad Federativa:

Rosas de mayo 332 Benito Juárez Nezahualcóyotl 57000 Estado de méxico.

Fecha del avalúo:

20/08/2009

CONCLUSIÓN DEL AVALÚO:

VALOR COMERCIAL:

1

$1,682,748.00

AVALÚO No. VASS-8405

II.- DATOS GENERALES. PERITO VALUADOR:

Valdivia Salgado Sergio Adolfo.

ESPECIALIDAD

Inmuebles.

REGISTRO DE LA :

2004310742

INMUEBLE QUE SE VALÚA:

Casa habitación.

RÉGIMEN DE PROPIEDAD:

Privada.

PROPIETARIO DEL INMUEBLE:

C. Mariano Salgado

USO DEL AVALÚO:

Venta.

PROPÓSITO DEL AVALÚO:

Valor comercial.

: Calle: Rosas de mayo

UBICACIÓN DEL INMUEBLE:

Número: 332 Colonia: Benito Juárez Municipio: Nezahualcóyotl Código Postal: 57000 Entidad Federativa: Estado de méxico. NÚMERO DE CUENTA PREDIAL:

97

NÚMERO DE CUENTA DE AGUA:

84222

III.- CARACTERÍSTICAS URBANAS. CLASIFICACIÓN DE LA ZONA:

Habitación.

TIPO DE CONSTRUCCIÓN DOMINANTE EN LA CALLE:

Casas habitación de 1 niveles tipo medio.

ÍNDICE DE SATURACIÓN EN LA ZONA:

85%.

DENSIDAD DE POBLACIÓN:

Alta.

CONTAMINACIÓN AMBIENTAL:

Contaminación de basura.

USO DEL SUELO:

Habitacional

VÍAS DE ACCESO, IMPORTANCIA Y CONDICIONES DE Av. Vicente Villada. Av. Gustavo Baz. Av. Cuarta Av. Rancho Grande LAS MISMAS: SERVICIOS PÚBLICOS:

Servicio del agua, drenaje, luz, teléfono son completos.

EQUIPAMIENTO URBANO:

Mercado, Iglesias,Centros Comersiales,Centros Deportivos,Bibliotecas.Universidad;preparatoria,Secundaria,Primarias,Bancos,C ines.

03-08

3

AVALÚO No. VASS-8405

IV.- TERRENO. TRAMOS DE CALLE, CALLES TRANSVERSALES LIMÍTROFES Y ORIENTACIÓN: Calle los laureles se encuentra al oeste, al norte la calle mañanitas, al sur madrugada, vicente villada al este.

LINDEROS Y COLINDANCIAS SEGÚN:

Escritura 40219

Se trata de dos fracciónes de terreno de las cuales se indican sus linderos, colindancias y superficies La primera ORIENTACIÓN Norte

DISTANCIA 17.000

Lote 33

COLINDANCIAS

Sur

17.000

Lote 35

Oriente

9.000

Calle rosas de mayo

Poniente

9.000

Lote 8

153.00

m2

SUPERFICIE DEL TERRENO:

153.00

m2

SUPERFICIE TOTAL DEL TERRENO

153.00

m2

SUPERFICIE DE CONSTRUCCIÓN:

197.30

m2 100.000 %

SUPERFICIE DEL TERRENO: La segunda

INDIVISO: TOPOGRAFÍA Y CONFIGURACIÓN:

Topográfia plana forma regular

NÚMERO DE FRENTES:

un frente

CARACTERÍSTICAS PANORÁMICAS:

Urbana.

DENSIDAD HABITACIONAL:

Alta

INTENSIDAD DE CONSTRUCCIÓN:

1.40

SERVIDUMBRES y/o RESTRICCIONES: Ninguno que afecte. USO DEL SUELO:

COS= 70% CUS= 1.4

CROQUIS DE LOCALIZACIÓN:

NORTE

03-08

4

03-08

4

AVALÚO No. VASS-8405

V.- DESCRIPCIÓN DEL INMUEBLE. USO ACTUAL: Cuenta con un patio principal y otro de servicio, tiene un baño completo y medio baño, sala comedor amplio, cocina integral, 2 recamaras en la planta baja, un cuarto de talles o bodega, jardin pequeño en la entrada principal, un enorme arbol cerca de la entrada,una sala de tv. En la planta alta se encuentran 2 recamaras, una con vestidor, estudio y terraza, cuenta don un pasillo que conecta la planta alta con la baja.

Mediano moderno

TIPOS DE CONSTRUCCIÓN: CALIDAD Y CLASIFICACIÓN:

T-1 Construcción 1972 T-2 Construcción 2000 NÚMERO DE NIVELES:

T-1 Ningún nivel, altura nivel de piso terminado 2.20 metros. T-2 Un nivel, altura nivel de piso 2.20 metros. EDAD APROXIMADA:

Clasificaicon

T-1 T-2

Superficie

Edad

4

87.30 m2

37

4

110 m2

9

total - la edad

VIDA ÚTIL REMANENTE:

43

T-1 T-2

71 total tabla de la tesoreria

VIDA TOTAL:

80

T-1 T-2

80

ESTADO DE CONSERVACIÓN:

Bueno

CALIDAD DEL PROYECTO:

Bueno

UNIDADES SUSCEPTIBLES DE RENTARSE: una

VI.- ELEMENTOS DE LA CONSTRUCCIÓN. a) OBRA NEGRA O GRUESA: CIMIENTOS:

Cimentación de zapatas corridas de mamposteria.

ESTRUCTURA:

Marcos rígidos.

MUROS:

Tabique.

ENTREPISOS:

Losa de concreto armado.

TECHOS:

Plano y de dos aguas.

AZOTEAS:

Pretil.

BARDAS:

Tabique.

03-08

5

AVALÚO No. VASS-8405

b) REVESTIMIENTOS Y ACABADOS INTERIORES: APLANADOS INTERIORES: Yeso y mortero-cemento-arena APLANADOS EXTERIORES: Mortero cemento-arena PLAFONES:

Yeso

LAMBRINES:

Baño

PISOS:

Losetas vinilicas, madera

ESCALERAS:

Madera y Herreria

PINTURA:

Vinilica lavable

RECUBRIMIENTOS ESPECIALES:

Nada

c) CARPINTERÍA:

Escalera

d) INSTALACIONES HIDRÁULICAS Y SANITARIAS:

Agua Caliente,Agua Frian,Drenaje

MUEBLES DE BAÑO / COCINA:

Wc,lavabo,regadera,accesorios.

e) INSTALACIONES ELÉCTRICAS:

Timbre,Lamparas,Contactos

f) PUERTAS Y VENTANERÍA:

Aluminio

HERRERÍA:

PTR y Solera

g) VIDRIERÍA:

Ventanales

h) CERRAJERÍA:

Chapas

i) FACHADA:

Mortero cemento Arena, pintada

Fregadero,estufa con horno, alacenas

j) INSTALACIONES ESPECIALES, ELEMENTOS ACCESORIOS Y OBRAS COMPLEMENTARIAS: ( Ver detalle en hoja específica.) Bardas,Patio,Marquesina,Terraza,Cisterna Tinaco y Bomba

03-08

6

VASS-8405

03-08

6

AVALÚO No. VASS-8405

VII.- DEFINICIONES.

DEFINICIONES: Existen tres enfoques de valuación: el Comparativo de Mercado, de Costos y de Ingresos.

ENFOQUE COMPARATIVO DE MERCADO: Este enfoque involucra la recopilación de información pertinente del mercado de los bienes similares al bien valuado, analizando la oferta y demanda, para poder llegar a un indicador que permita establecer el precio más probable de venta para los bienes que se están valuando. Al resultado obtenido por este enfoque, se le denomina VALOR COMPARATIVO DE MERCADO. ENFOQUE DE COSTOS: Se basa en el costo de reproducción o de reemplazo de un bien similar al analizado a la fecha del avalúo; al resultado de este análisis se le denomina COSTO DE REPOSICIÓN NUEVO (C.R.N.). Si el bien no es nuevo, su valor se afectará por los diversos factores de depreciación y obsolescencia aplicables, según sea el caso. Al resultado obtenido por este enfoque, se le denomina VALOR FÍSICO o COSTO NETO DE REPOSICIÓN. ENFOQUE DE INGRESOS: Este enfoque considera el valor presente de los beneficios futuros, derivados del bien a valuar y es generalmente medido a través de la capitalización de un nivel específico de ingresos. Al resultado obtenido por este enfoque, se le denomina VALOR DE CAPITALIZACIÓN DE RENTAS. VALOR COMERCIAL (Valor Justo de Mercado): Es el resultado del análisis y ponderación de los enfoques valuatorios: Comparativo de Mercado, Ingresos y/o Costos. Es el precio estimado por el cual una propiedad se intercambiaría en la fecha del avalúo entre un comprador y un vendedor actuando por voluntad propia, en una transacción sin intermediarios, con un plazo razonable de exposición, donde ambas partes actúan con conocimiento de los hechos pertinentes, con prudencia y sin compulsión.

03-08

7

VASS-8405

03-08

7

AVALÚO No.

VASS-8405

VIII.- ENFOQUE COMPARATIVO DE MERCADO. INMUEBLES SIMILARES EN VENTA:

Colonia

Teléfono

Informante

55198478

Eduardo Chávez Nuñez

2

Bosques de Aragón Bosque de las naciones 105 19412785 Casa con local comercial, tres recámaras, tres baños, estado de conservación excelente.

C.Humberto Castellanos

3

Metropolitana 2a secc. Angel de la independencia 39 42062420 C. Elias Calderon Reyes Casa duplex, seis habitaciones, dos cuartos de servicio, recien remodelada, acabado de lujo, opción a tercer piso.

4

Reforma Oriente 11 41974975 Bandin Haro Casa dividida en cuatro departamentos, dos en planta baja con una recámara, un departament en primer piso con dos recámaras y en

No. 1

Calle

No. s/n

Loma Bonita Jose Ortiz de Domínguez casa con tres recámaras, tres baños, garage para 3 autos.

segundo piso un departamento con una recámara todos con baños completos. Prados de Aragón Prados de Cedros s/n 52644759 Horizontes bienes raices s.a de c.v. Casa con dos lugares de estacionamiento, en la planta alta con balcón, tres recámaras, dos baños y zotehuela.

5

No.

Oferta

Sup.

Factores de Homologación

$/m² NEG.

UBIC.

SUP.

CALID.

EDO. CONS.

$/m² OTRO

FRe

1

990,000.00

200.00

4,950.00

0.90

0.85

1.00

1.00

1.00

1.00

0.77

3,786.75

2

2,300,000.00

160.00

14,375.00

0.90

1.00

1.00

0.95

1.10

1.00

0.94

13,519.69

3

2,950,000.00

170.00

17,352.94

0.90

1.00

1.00

0.85

0.80

1.00

0.61

10,620.00

4

900,000.00

120.00

7,500.00

0.90

1.00

1.00

0.90

0.90

1.00

0.73

5,467.50

5

1,000,000.00

77.00

12,987.01

0.90

1.00

1.00

1.00

1.00

1.00

0.90

11,688.31

VALOR HOMOLOGADO: EN N.R. $/m² SUPERFICIE DE CONSTRUCCIÓN:

m2

SUBTOTAL:

$

MONTO ADICIONAL A CONSIDERAR:

$

VALOR COMPARATIVO DE MERCADO:

$

9,016.45 9,016.00 197.30 9,016.00 1,778,856.80

0.10 0.90

Factores utilizados: Negociación Es el facto que a juicio del perito valuador, con base en las observaciones del mercado en operaciones de contado, ajusta al precio de la oferta. Ubicación :

Este factor califica la localización física de la oferta vs. el inmueble valuado, así como el corredor de valor

Superficie

En función de la superficie de la OFERTA con respecto al predio valuado

Calidad

Es el facto que considera las diferencias entre la oferta y el inmueble a valuar, relacionado con el tipo y calidad de construcción.

Edo. Cons. Uso suelo Colonia Edad

03-08

Considera las diferencias del nivel de deterioro entre la oferta y el inmueble valuado.

del Considera las diferencias en el uso del suelo entre el inmueble a valuar y las ofertas Considera las difefencias que exiten entre la colonioa donde se ubica el inmueble y las colonias de las ofertas Considera la diferencia de edad entre el inmueble a valuar y las ofertas

8

AVALÚO No.

VASS-8405

ANÁLISIS COMPARATIVO DE MERCADO DEL TERRENO. TERRENOS SIMILARES EN VENTA:

No. 1

Colonia Calle Teléfono Informante No. Vicente villada Lindavista S/n 53431555 Century 21 Terreno plano en zona mixta, con uso de suelo industrial, cuenta con un techumbre, piso de concreto y muro perimetral de tabicón.

2

Bosques de aragón Bosques de kenia S/n 55631314 Realty center Terreno bardeado con entrada propia de aluminio para seis autos, tiene salón de fiestas, kiosco, jardín, fuente, bodega y garage cubierto.

3

Ecatepec de Morelos No se proporciona No. Terreno cerca de la central de abastos perfecto para hacer un centro comercial.

56444470

La Campana S.A. de C.V.

4

San Carlos Diagonal 1 21 Remato terreno, excelente ubicación a tan solo 20 min del metro indios verdes.

4597270

Lic. Olmedo Rosales

5

Calle 76 Excelente Baldio.

55252045

Orobrama Bienes Raices S.A de C.V.

No. 1 2 3 4 5

Oferta 1,050,000.00 2,700,000.00 9,077,984.00 290,000.00 350,000.00

Villa de Guadalupe Xalostoc

Sup. 215.00 300.00 2,836.87 145.00 96.00

$/m² 4,883.72 9,000.00 3,200.00 2,000.00 3,645.83

76

Factores de Homologación NEG.

UBIC.

ZONA

0.90 0.90 0.90 0.90 0.90

0.90 0.90 0.80 1.00 0.90

1.00 1.00 0.80 1.00 1.00

FORMA

SUP.

OTRO

1.00 1.00 1.00 1.00 1.00 1.00 1.00 0.80 1.00 1.00 1.00 1.00 1.00 1.00 1.00 VALOR HOMOLOGADO: EN N.R. $/m²

FRe 0.81 0.81 0.46 0.90 0.81

Factores Utilizados: Negociación

Es el facto que a juicio del perito valuador, con base en las observaciones del mercado en operaciones de contado, ajusta al precio de la oferta.

Ubicación :

Este factor califica la localización física de la oferta vs. el inmueble valuado

Zona:

Califica el entorno de la oferta vs. el inmueble valuado, así como el corredor de valor

Forma :

Es el resultado de calificar la irregularidad de la oferta respecto al inmueble valuado

Superficie

En función de la superficie de la OFERTA con respecto al predio valuado

Uso del Suelo Considera las difererencias e el uso del suelo entre el inmueble a valuar y las ofertas Colonia

03-08

Considera las diferencias en el tipo de colonia entre el inmueble a valuar y las ofertas

9

$/m² 3,955.81 7,290.00 1,474.56 1,800.00 2,953.13 3,494.70 3,495.00

AVALÚO No.

VASS-8405

ANÁLISIS COMPARATIVO DE MERCADO EN RENTA. INMUEBLES SIMILARES EN RENTA:

No.

Colonia

Calle

No.

Teléfono

Informante

1

Lomas Estrella

Mauritania

s/n

56597777

Maricela Camarillo

Cuenta con una pequeña bodega, vigilancia en el fraccionamiento, 180m2 de terreno, 180m2 de construcción, 3 recamaras, 2 baños Cacama

2

Sur 83

s/n

56978325

Miriam Figueroa

Muy bien cuidada, closet de blancos, techo doble altura en estancia, puerta automatica, 128m de terreno, 200m2 de construcción, 3 recamaras, 2 baños 3

Valle Dorado

5370

s/n

54872054

Rafael Martinez

s/n

2771000

Mary Hernandez

s/n

7222197964

Noé H. Silva

3 Recamaras, 1.5 baños, 160m2 de terreno, 160m2 de construcción 4

San Mateo Otzacatipan

Nicolas Tolentino

3 Recamaras, 1.5 Baños, 268m2 de terreno, 140m2 de construcción 5

Xinantecatl

Jorullo

250m2 de Terreno, 220m2 de construcción, 4 recamaras, 3.5 baños

Factores de Homologación

No.

Oferta

Sup.

$/m²

1 2 3 4 5

9,500.00 11,000.00 8,000.00 5,500.00 10,000.00

180.00 200.00 160.00 140.00 220.00

52.78 55.00 50.00 39.29 45.45

NEG.

UBIC.

SUP.

0.90 0.90 0.90 0.90 0.90

1.00 0.90 1.00 1.00 1.00

1.00 1.00 1.00 1.00 1.00

CALID.

Edo Cons

OTRO

1.10 1.10 1.10 1.00 1.00 1.10 1.10 1.10 1.00 1.10 1.10 1.20 1.00 1.00 0.80 VALOR HOMOLOGADO: EN N.R. $/m²

FRe 1.20 0.89 1.09 1.31 0.72

0.10 0.90

FACTORES UTILIZADOS: Negociación Es el facto que a juicio del perito valuador, con base en las observaciones del mercado en operaciones de contado, ajusta al precio de la oferta. Ubicación :

Este factor califica la localización física de la oferta vs. el inmueble valuado

Superficie

Este factor califica la superficie de la oferta con respecto al inmueble valuado.

Calidad

Es el facto que considera las diferencias entre el inmueble a valuar y la oferta, en relación al tipo y calidad de construcción.

Edo. Cons

Considera las diferencias del nivel de deterioro entre la oferta y el inmueble valuado

Uso de suelo Considera las difererencias e el uso del suelo entre el inmueble a valuar y las ofertas Considera las diferencias que existen entre la colonia donde se ubica el inmueble y las colonias de las ofertas Colonia Edad

03-08

Considera la diferencia de edad entre el inmueble a valuar y las ofertas

10

$/m² 63.22 49.01 54.45 51.34 32.73 50.15 50.00

AVALÚO No. VASS-8405

j) INSTALACIONES ESPECIALES, ELEMENTOS ACCESORIOS Y OBRAS COMPLEMENTARIAS: p/c

INSTALACIONES ESPECIALES:

Unidad

Cantidad

EDAD

V.R.N. (unitario)

FACTOR DE DEMÉRITO Cons.

Edad

Otro

FRe

V.N.R.

VALOR

(unitario)

PARCIAL

SUMA

p/c

ELEMENTOS ACCESORIOS:

p TINACO Y BOMBA

Unidad

PZA

Cantidad

1

EDAD

8

V.N.R.

VALOR

(unitario)

V.R.N.

Cons.

Edad

Otro

FRe

(unitario)

PARCIAL

$5,550.00

1.0

0.9

1.0

0.90

$4,995.00

$4,995.00

FACTOR DE DEMÉRITO

SUMA p/c

p p p p

OBRAS COMPLEMENTARIAS: Barda Patio Marquecina Cisterna CONSTANTE CONSTANTE

Unidad

Cantidad

EDAD

V.R.N.

$4,995.00

V.N.R.

VALOR

(unitario)

Cons.

Edad

Otro

FRe

(unitario)

PARCIAL

FACTOR DE DEMÉRITO

pza

1.00

18

$20,000.00

1.00

0.90

1.00

0.90

$18,000.00

$18,000.00

pza

1.00

10

$15,000.00

0.90

0.85

1.00

0.77

$11,475.00

$11,475.00

pza

1.00

15

$12,000.00

1.00

0.90

1.00

0.90

$10,800.00

$10,800.00

pza

1.00

10

$10,000.00

1.00

0.88

1.00

0.88

$8,800.00

$8,800.00

0.10

SUMA: $

0.90

VIDA UTIL

80.00

EDAD

5.00

49,075.00

0.94

Nota: Indicar p=privativas; c=comunes

SUBTOTAL PRIVATIVAS:$ SUBTOTAL COMUNES: $

54,070.00

INDIVISO % TOTAL: $

03-08

11

54,070.00

AVALÚO No.

VASS-8405

IX.- ENFOQUE DE COSTOS. a) DEL TERRENO: 153 M2.

LOTE TIPO

3,495.00

VALOR COMPARATIVO DE MERCADO:

$/m²

TERRENO

ESTIMACIÓN DEL VALOR DEL TERRENO: FRACCIÓN

TOTAL:

SUPERFICIE:

VALOR UNIT.

m²

$/m²

153.00

3,495.00

COEFICIENTE

MOTIVO COEFICIENTE

VALOR UNITARIO RESULTANTE

PARCIAL: $

3,495.00

534,735.00

SUMA (a): $

534,735.00

1.00

153.00

VALOR

100.00%

INDIVISO

SUBTOTAL $

534,735.00

b) DE LAS CONSTRUCCIONES: ESTIMACIÓN DEL VALOR DE LAS CONSTRUCCIONES: TIPO:

1

USO o DESTINO DE

ÁREA

V.R.N.

FACTOR DE

V.N.R.

VALOR

LAS CONSTRUCCIONES

m²

(unitario)

DEMÉRITO

(unitario)

PARCIAL: $

197.30

5,919.12

0.94

5,586.17

1,102,151.24

CASA HABITACIÓN

TOTAL

197.30

m²

SUBTOTAL (b): $

1,102,151.24

SUBTOTAL (c): $

54,070.00

c) INSTALACIONES ESPECIALES, ELEMENTOS ACCESORIOS Y OBRAS COMPLEMENTARIAS: (Ver desglose:)

%PARA DE PARTICIPACIÓN DATOS GRAFICA: Terr. Const. Inst.

3%

534,735.00 1,102,151.24 54,070.00

VALOR FÍSICO o V.N.R. :

32%

Terr. Const.

65%

Inst.

8570.482729

03-08

12

(a+b+c) $

1,690,956.24

AVALÚO No.

VASS-8405

X.- ENFOQUE DE INGRESOS. a).- IMPORTE DE DEDUCCIONES: VACÍOS

4%

IMP. PREDIAL SERV. DE AGUA

3%

CONS/ MANT

8%

ADMÓN.

3.00%

ENERG. ELÉC.

3.00%

DEDUCC. FISCALES (ISR) I.S.R

SEGUROS

2.00%

OTROS

TOTAL DEDUCCIONES :

23.00%

b).- CALCULO DE TASA: CONCEPTO

T

A

S

9%

10%

11%

12%

0-5

5 - 20

20-40

40-50

50-60

MAS DE 60

MAS DE 60

50-60

40-50

20-40

5 - 20

TERMINADA

MUY BUENO

BUENO

REGULAR

MALO

RUINOSO

ADECUADO

REGULAR

DEFICIENTE

MALO

Terr = Const.

Terr > Const

Terr > Const

HASTA 3-1

MAYOR 3-1

calificación

1

VIDA ÚTIL REMANENTE calificación

1

ESTADO DE CONSERV.

NUEVA

calificación

1 MUY BUENO

calificación REL. SUP. (TERR/CONST)

S

8%

EDAD (años)

PROYECTO

A

7%

BUENO 1

Const > Terr

Const > Terr

Const > Terr

MAYOR 3-1

HASTA 3-1

HASTA 2-1

calificación

1

USO DEL INMUEBLE

CASA

EDIF. PROD.

DEPTO/CASA

OFNA/LOCAL

OFNA/LOCAL

BODEGA/

INMUEBLE

UNIF.

HAB-COM.

CONDOMINIO

CONDOMINIO

UNIF.

INDUSTRIA

calificación

1

CLASIF. ZONA

LUJO

1er ORDEN

2o. ORDEN

3er ORDEN

PROL. SERV.COM.

Proll. SERV/INC.

1.5714

1.7143

calificación

1

SUMA CALIF.

2

1

3

1

CAPITALIZACIÓN

1.0000

1.1429

1.2857

1.4286

TASAS PARCIALES

2.0000

1.1429

3.8571

1.4286

TASA RESULTANTE:

8.43%

DETERMINACIÓN DEL VALOR POR CAPITALIZACIÓN DE RENTAS: TIPO T-1

DESTINO: HABITACIONAL

SUPERFICIE: VALOR/m² 197.30

RENTA MENS.

50.00

9,865.00

TOTAL:

RENTA BRUTA MENSUAL: Red. $ TOTAL DEDUCCIONES:

23.00%

RENTA NETA MENSUAL:

7,596.05

RENTA NETA ANUAL:

2,268.95

91,152.60

CAPITALIZANDO LA RENTA ANUAL AL:

8.43%

TASA DE CAPITALIZACIÓN APLICABLE AL CASO, RESULTA UN VALOR DE: P.U. $/M2.

03-08

9,865.00

13

#¡DIV/0!

$

1,081,471.53

AVALÚO No.

VASS-8405

Valor Comparativo de mercado Valor Físico o C.R.N. Valor de Capitalización de Rentas

1,778,856.80 1,690,956.24 1,081,471.53

XI.- RESUMEN DE LOS VALORES OBTENIDOS.

DATOS PARA GRAFICA MERC.

1,779,000

FÍSICO

1,691,000

INGRESOS

1,081,000

MERC.

65% 56% INGRESOS 100% FÍSICO

PONDERANDO}

1,778,856.80 60.00% $1,067,314.08 1,690,956.24 30.00% $507,286.87 1,081,471.53 10.00% $108,147.15 $1,682,748.11

XII.- CONSIDERACIONES PREVIAS A LA CONCLUSIÓN. El valor comercial es el resultado de la ponderacion de los 3 analisis con los siguientes porcentajes : Mercado = 60% Valor Fisico = 30% Valor de Capitalizacion = 10%

Valor de

XIII.- CONCLUSIÓN DEL AVALÚO. Los valores estimados se realizarón ami leal saber y entender. VALOR COMERCIAL:

$1,682,748.00 (UN MILLON SEICIENTOS OCHENTA Y DOS MIL SETECIENTOS CUARENTA Y OCHO PESOS 00/100 M.N.)

VALUADOR: Sergio Adolfo Valdivia Salgado

03-08

14

CASA EN COMPRA

Loma Bonita

Bosques de Aragón

Metropolitana 2a secc.

Reforma

Prados de Aragón

TERRENOS EN COMPRA

Vicente villada

Bosques de aragón

Ecatepec de Morelos

San Carlos

Villa de Guadalupe Xalostoc

CASA EN RENTA

Lomas Estrella

Cacama

Valle Dorado

San Mateo Otzacatipan

Xinantecatl

INVALUAC S.A. DE C.V.

AVALÚO No. AVA-SEMI-CAS.HAB-NAN-27082009

Blvd. Bosques de Europa. Calle: 7 Número: Bosques de Aragón. Colonia: Nezahualcoyotl. Municipio: 57170 Código Postal: Entidad Federativa:Estado de México. Fecha del avalúo: 27 de Agosto de 2009

CONCLUSIÓN DEL AVALÚO:

VALOR COMERCIAL:

1

$1,979,103.36

INVALUAC S.A. DE C.V.

AVALÚO No. AVA-SEMI-CAS.HAB-NAN-27082009

2

INVALUAC S.A. DE C.V.

AVALÚO No. AVA-SEMI-CAS.HAB-NAN-27082009 II.- DATOS GENERALES. PERITO VALUADOR:

Nancy Vazquez Vargas.

ESPECIALIDAD:

Inmuebles.

REGISTRO DE LA :

96010433

INMUEBLE QUE SE VALÚA:

Casa habitación.

RÉGIMEN DE PROPIEDAD:

Privada.

PROPIETARIO DEL INMUEBLE: Ing. Isaac Ricardo Vázquez Zenteno e Eleuteria Irma de Jesus Vargas Herrera. USO DEL AVALÚO:

Para Venta o Enajenación.

PROPÓSITO DEL AVALÚO:

Para saber su Valor Comercial. Calle: Blvd. Bosques de Europa.

UBICACIÓN DEL INMUEBLE:

Número: Colonia: Municipio: Código Postal: Entidad Federativa: CLAVE CATASTRAL DEL AGUA: CLAVE CATASTRAL DEL PREDIAL:

7 Bosques de Aragón. Nezahualcoyotl. 57170 Estado de México.

870851607000000 870851607000000

III.- CARACTERÍSTICAS URBANAS. CLASIFICACIÓN DE LA ZONA:

Mixta. Habitacional y comercial.

TIPO DE CONSTRUCCIÓN DOMINANTE EN LA CALLE:

Casas habitación de 2 niveles, dupléx, tipo medio, de buena calidad, predomina el comercio.

ÍNDICE DE SATURACIÓN EN LA ZONA:

97%

DENSIDAD DE POBLACIÓN:

Media.

CONTAMINACIÓN AMBIENTAL:

de tránsito, de ruido y entre 55 y 100 imecas (condición regular)

USO DEL SUELO:

H05

VÍAS DE ACCESO, IMPORTANCIA Y CONDICIONES DE LAS MISMAS:

Av. 412, Av. Texcoco, Av. Central, Av. Taximetros, Av. Prados de Arag

SERVICIOS PÚBLICOS: EQUIPAMIENTO URBANO:

Completos. Escuelas, Bancos, Sitio de Taxis, Mercados, Estaciones del Metro, Sitio de Microbuses,

3

INVALUAC S.A. DE C.V.

AVALÚO No. AVA-SEMI-CAS.HAB-NAN-27082009

IV.- TERRENO. TRAMOS DE CALLE, CALLES TRANSVERSALES LIMÍTROFES Y ORIENTACIÓN: Al Norte con Blvd. Bosques de Mozambique, al sur con Blvd. Bosques de Europa, al Oriente con Blvd. Bosques de Africa, Al Poniente con Blvd. Bosques de los continentes. LINDEROS Y COLINDANCIAS Según Escritura SEGÚN: No. 16,510, Vol. 250, Foja 190, de Fecha. 3/marzo/1986. Notario Publico No. 2 del Distrito de Chalco, Edo. De México. Se trata de dos fracciónes de terreno de las cuales se indican sus linderos, colindancias y superficies La primera ORIENTACIÓN Al Norte Al Sur Al Oriente Al Poniente SUPERFICIE DEL TERRENO:

DISTANCIA 6.88 8.44 20.00 20.00 154.26

COLINDANCIAS Con lote 65 Boulevard Bosques de Europa Con lote 75 Con lote 77 m2

La segunda SUPERFICIE DEL TERRENO: SUPERFICIE TOTAL DEL TERRENO SUPERFICIE DE CONSTRUCCIÓN: INDIVISO: TOPOGRAFÍA Y CONFIGURACIÓN:

154.26 154.26 115.00 100.00 Irregular.

NÚMERO DE FRENTES:

Uno.

CARACTERÍSTICAS PANORÁMICAS:

Urbana.

DENSIDAD HABITACIONAL:

190 hab/ha

INTENSIDAD DE CONSTRUCCIÓN:

2.10

SERVIDUMBRES y/o RESTRICCIONES:

m2 m2 m2 %

Ninguno que afecte. CROQUIS DE LOCALIZACIÓN:

NORTE

se recomienda del programa parcial para mayor referencia carta de uso de suelo

4

INVALUAC S.A. DE C.V.

AVALÚO No. AVA-SEMI-CAS.HAB-NAN-27082009 V.- DESCRIPCIÓN DEL INMUEBLE.

USO ACTUAL:

TIPOS DE CONSTRUCCIÓN:

Terreno irregular, tipo 4 mediano/moderno, con dos pisos y planta baja; donde cuenta con tres recamaras, un cuarto de servicio, tres baños completos y un medio baño, sala, comedor, hall, cocina, patio trasero con asador, cochera, azotea, balcón. La azotea cuenta con una reja para pello y columpios.

T-1

CALIDAD Y CLASIFICACIÓN: TIPO

CLASIFICACION

SUPERFICIE

EDAD (años)

T-1

5

115

25

NÚMERO DE NIVELES:

3

EDAD APROXIMADA:

25

VIDA ÚTIL REMANENTE:

65

VIDA TOTAL:

90

ESTADO DE CONSERVACIÓN:

Normal.

CALIDAD DEL PROYECTO:

Muy Bueno.

UNIDADES SUSCEPTIBLES DE RENTARSE: Ninguna.

VI.- ELEMENTOS DE LA CONSTRUCCIÓN. a) OBRA NEGRA O GRUESA: CIMIENTOS:

Zapatas corridas de concreto armado f´c = 250 kg/cm².

ESTRUCTURA:

Marcos Rigidos y Muros de carga

MUROS:

Tabique Rojo Recocido junteado con cemento-arena

ENTREPISOS:

losa de concreto armado fy´= 4200 kg/cm²

TECHOS:

losa de concreto armado fy´= 4200 kg/cm²

AZOTEAS:

enladrillado e impermeabilizado, con pretil de 1.20 mts

BARDAS:

muro de tabique rojo, con acabado cerroteado

5

INVALUAC S.A. DE C.V.

AVALÚO No. AVA-SEMI-CAS.HAB-NAN-27082009 b) REVESTIMIENTOS Y ACABADOS INTERIORES APLANADOS INTERIORES:

Tirol planchado

APLANADOS EXTERIORES:

Cerroteado

PLAFONES:

Tirol planchado

LAMBRINES: PISOS:

Loseta ceramica y piso de marmol

ESCALERAS:

Pasamanos de Madera y escalones de piso de marmol

PINTURA:

Vinilica y Aceite

RECUBRIMIENTOS ESPECIALES:

Marmol en baño (zona humeda) y en cocina.

c) CARPINTERÍA:

muros de carga cubiertos de madera, cocina integral de madera, puertas de intercomunicación de madera.

d) INSTALACIONES HIDRÁULICAS Y SANITARIAS: MUEBLES DE BAÑO / COCINA:

Lavabos de marmol, wc de color, cocina de madera

e) INSTALACIONES ELÉCTRICAS:

Ocultas con salidas normales

f) PUERTAS Y VENTANERÍA:

Puerta de acceso de madera 5 luces y ventanas de aluminio negro con vidrio polarizado

HERRERÍA: g) VIDRIERÍA:

Vidrios de 3 mm. polarizados

h) CERRAJERÍA: i) FACHADA:

Teja tipo mitla, pretil forrado con marmol, balcon con piso de marmol, marquesina con techumbre de madera, aplanado cerroteado, ventanas con vidrio polarizado y de aluminio negro.

j) INSTALACIONES ESPECIALES, ELEMENTOS ACCESORIOS Y OBRAS COMPLEMENTARIAS: (Ver detalle en hoja específica.)

Sistema de intercomunicación (interfon), gas estacionario, equipo de bombeo, cocinas integrales hechas en obra, chimenea, asador, cisterna de 27 m³, terraza y balcones.

6

INVALUAC S.A. DE C.V.

AVALÚO No. AVA-SEMI-CAS.HAB-NAN-27082009

VII.- DEFINICIONES. DEFINICIONES: Existen tres enfoques de valuación: el Comparativo de Mercado, de Costos y de Ingresos. ENFOQUE COMPARATIVO DE MERCADO: Este enfoque involucra la recopilación de información pertinente del mercado de los bienes similares al bien valuado, analizando la oferta y demanda, para poder llegar a un indicador que permita establecer el precio más probable de venta para los bienes que se están valuando. Al resultado obtenido por este enfoque, se le denomina VALOR COMPARATIVO DE MERCADO. ENFOQUE DE COSTOS: Se basa en el costo de reproducción o de reemplazo de un bien similar al analizado a la fecha del avalúo; al resultado de este análisis se le denomina COSTO DE REPOSICIÓN NUEVO (C.R.N.). Si el bien no es nuevo, su valor se afectará por los diversos factores de depreciación y obsolescencia aplicables, según sea el caso. Al resultado obtenido por este enfoque, se le denomina VALOR FÍSICO o COSTO NETO DE REPOSICIÓN. ENFOQUE DE INGRESOS: Este enfoque considera el valor presente de los beneficios futuros, derivados del bien a valuar y es generalmente medido a través de la capitalización de un nivel específico de ingresos. Al resultado obtenido por este enfoque, se le denomina VALOR DE CAPITALIZACIÓN DE RENTAS. VALOR COMERCIAL (Valor Justo de Mercado): Es el resultado del análisis y ponderación de los enfoques valuatorios: Comparativo de Mercado, Ingresos y/o Costos. Es el precio estimado por el cual una propiedad se intercambiaría en la fecha del avalúo entre un comprador y un vendedor actuando por voluntad propia, en una transacción sin intermediarios, con un plazo razonable de exposición, donde ambas partes actúan con conocimiento de los hechos pertinentes, con prudencia y sin compulsión. EL INMUEBLE A VALUAR, CUENTA CON LA DOCUMENTACIÓN NECESARIA Y ACTUALIZADA, SE MOSTRO LA ESCRITURA No. 16,510; EN DONDE LOS PROPIETARIOS SON ELEUTERIA IRMA DE JESUS VARGAS HERRERA E ISAAC RICARDO VAZQUEZ ZENTENO. LA CLAVE CATASTRAL CONCUERDA CON LAS BOLETAS DE AGUA Y DE PREDIO, LA CUAL ES 0870851607000000. LAS COLINDANCIAS SON: AL NORTE CON LOTE SESENTA Y CINCO, AL SUR CON LA AV. BLVD BOSQUES DE EUROPA, AL ORIENTE CON LOTE SETENTA Y CINCO Y AL PONIENTE CON LOTE SESENTA Y SIETE. LOS PAGOS ESTAN AL CORRIENTE.

7

INVALUAC S.A. DE C.V.

AVALÚO No.

AVA-SEMI-CAS.HAB-NAN-27082009

VIII.- ENFOQUE COMPARATIVO DE MERCADO. INMUEBLES SIMILARES EN VENTA: No. 1

Colonia

Calle

BOSQUES DE ARAGON

HOLANDA

Teléfono

No. s/n

Informante

Excelente propiedad, casa de 2 niveles, sala, comedor, cocina equipada, 1 1/2 baños, estudio, 3 recamaras con closet, hall, terraza, cochera para 2 autos, cuarto de servicio. BOSQUES DE ARAGON

2

RHODESIA

63

Propiedad con 2 niveles y el 3er nivel puede usarse como un departamento independiente, cocina integral, puertas y closets de madera fina, chimenea, vigilancia privada. BOSQUES DE ARAGON

3

EL SALVADOR

s/n

Propiedad ubicada en privada, cuenta con 2 niveles, sala de tv, comedor, cocina con area de desayunador, 2 baños completos, patio trasero, cuarto de servicio, espacio para 3 autos, todos los servicios, cuenta con zonas comerciales cercanas. BOSQUES DE ARAGON

4

GAUNDE

s/n

Excelente propiedad, cuenta con 2 niveles, gym, estudio, 2 1/2 baños, 2 recamaras y una con jacuzzi y sala amplia, espacio para dos autos, amplio jardin. BOSQUES DE ARAGON

5

INGLATERRA

94

Propiedad ubicada en privada, cuenta con 2 niveles, jardin posterior, gas estacionario, vigilancia privada, estudio, 2 1/2 baños, todos los servicios. No.

Oferta

Sup.

Factores de Homologación

$/m² NEG.

UBIC.

SUP.

CALID.

EDO. CONS.

$/m² OTRO

FRe

1

1,300,000.00

120.00

10,833.33

0.90

1.10

1.00

1.20

1.00

1.00

1.19

12,870.00

2

1,650,000.00

215.00

7,674.42

0.90

1.10

0.95

1.20

1.00

1.00

1.13

8,661.35

3

1,950,000.00

160.00

12,187.50

0.90

1.10

1.00

1.20

1.00

1.00

1.19

14,478.75

4

2,300,000.00

246.00

9,349.59

0.90

1.10

0.95

1.20

1.00

1.00

1.13

10,551.95

5

2,000,000.00

186.00

10,752.69

0.90

1.10

1.00

1.20

1.00

1.00

1.19

12,774.19

VALOR HOMOLOGADO:

11,867.25

m2

11,867.00 115.00

SUBTOTAL:

$

13,374.31

MONTO ADICIONAL A CONSIDERAR:

$

EN N.R. $/m² SUPERFICIE DE CONSTRUCCIÓN:

VALOR COMPARATIVO DE MERCADO:

$

1,538,046.17

Factores utilizados: Negociación Ubicación :

Es el facto que a juicio del perito valuador, con base en las observaciones del mercado en operaciones de contado, ajusta al precio de la oferta. Este factor califica la localización física de la oferta vs. el inmueble valuado, así como el corredor de valor

Superficie

En función de la superficie de la OFERTA con respecto al predio valuado

Calidad

Es el facto que considera las diferencias entre la oferta y el inmueble a valuar, relacionado con el tipo y calidad de construcción.

Edo. Cons.

Considera las diferencias del nivel de deterioro entre la oferta y el inmueble valuado.

Uso del suelo Colonia

Considera las diferencias en el uso del suelo entre el inmueble a valuar y las ofertas Considera las difefencias que exiten entre la colonioa donde se ubica el inmueble y las colonias de las ofertas

Edad

Considera la diferencia de edad entre el inmueble a valuar y las ofertas

8

INVALUAC S.A. DE C.V.

AVALÚO No. AVA-SEMI-CAS.HAB-NAN-27082009 OFERTA No. 1

FACHADA PRINCIPAL

FACHADA POSTERIOR

ENTRADA PRINCIPAL

ACABADOS

9

INVALUAC S.A. DE C.V.

AVALÚO No. AVA-SEMI-CAS.HAB-NAN-27082009 OFERTA No. 2

FACHADA PRINCIPAL

ACABADOS

ACABADOS

ACABADOS

10

INVALUAC S.A. DE C.V.

AVALÚO No. AVA-SEMI-CAS.HAB-NAN-27082009 OFERTA No. 3

FACHADA PRINCIPAL

FACHADA POSTERIOR

ACABADOS

ACABADOS

11

INVALUAC S.A. DE C.V.

AVALÚO No. AVA-SEMI-CAS.HAB-NAN-27082009 OFERTA No. 4

FACHADA PRINCIPAL

BAÑO PRINCIPAL

SALA

RECAMARA PRINCIPAL

12

INVALUAC S.A. DE C.V.

AVALÚO No. AVA-SEMI-CAS.HAB-NAN-27082009 OFERTA No. 5

FACHADA PRINCIPAL

13

INVALUAC S.A. DE C.V.

AVALÚO No.

AVA-SEMI-CAS.HAB-NAN-27082009

ANÁLISIS COMPARATIVO DE MERCADO DEL TERRENO. TERRENOS SIMILARES EN VENTA:

No. 1

Colonia

Calle

No.

PROVIDENCIA

ESTADO DE DURANGO

263

Teléfono

Informante

Tiene 98 m² construidos, 3 recamaras y 1 1/2 baños. Forma irregular. SALVADOR DIAZ MIRON

2

AV. FERROCARRIL HIDALGO

s/n

Propiedad con 2 locales independientes, cada uno con baño y patio de servicio. Forma irregular. Con 11.46 m de frente. 3

MOCTEZUMA 2DA. SECC

ORIENTE 176

s/n

Propiedad para remodelar y/o demoler, con 2 cuartos tipo departamento. Forma regular. NUEVA TENOCHTITLAN

4

NORTE 86

s/n

Terreno con uso habitacional, de 3 niveles, la cual no puede ser reutilizadas. Con 10.00 m de frente. 5

044-55-3233-8012 MAGDALENA DE LAS NORTE 13 s/n Martha Fernandez SALINAS Terreno con 4 viviendas,excelente ubicación,forma regular, a una cuadra del centro medico la raza. Con 15.00 m de frente.

No.

Oferta

Sup.

$/m²

1

650,000.00

123.00

2

850,000.00

120.50

3

950,000.00

148.00

4

1,050,000.00

5

1,400,000.00

Factores de Homologación

$/m²

NEG.

UBIC.

ZONA

FORMA

SUP.

OTRO

FRe

5,284.55

0.90

1.05

1.10

1.00

1.00

1.00

1.04

5,493.29

7,053.94

0.90

1.05

1.05

1.00

1.00

1.00

0.99

6,999.27

6,418.92

0.90

1.05

1.05

1.00

1.00

1.00

0.99

6,369.17

150.00

7,000.00

0.90

1.05

1.05

1.00

1.00

1.00

0.99

6,945.75

125.00

11,200.00

0.90

1.05

1.10

1.00

1.00

1.00

1.04

11,642.40

VALOR HOMOLOGADO:

7,489.98

EN N.R. $/m²

7,490.00

Factores Utilizados:

Ubicación :

Es el facto que a juicio del perito valuador, con base en las observaciones del mercado en operaciones de contado, ajusta al precio de la oferta. Este factor califica la localización física de la oferta vs. el inmueble valuado

Zona:

Califica el entorno de la oferta vs. el inmueble valuado, así como el corredor de valor

Forma :

Es el resultado de calificar la irregularidad de la oferta respecto al inmueble valuado

Superficie:

En función de la superficie de la OFERTA con respecto al predio valuado

Uso del Suelo:

Considera las difererencias e el uso del suelo entre el inmueble a valuar y las ofertas

Colonia:

Considera las diferencias en el tipo de colonia entre el inmueble a valuar y las ofertas

Negociación

14

INVALUAC S.A. DE C.V.

AVALÚO No. AVA-SEMI-CAS.HAB-NAN-27082009

OFERTA No. 1

OFERTA No. 2

OFERTA No. 3

15

INVALUAC S.A. DE C.V.

AVALÚO No. AVA-SEMI-CAS.HAB-NAN-27082009

OFERTA No. 4

OFERTA No. 5

16

INVALUAC S.A. DE C.V.

AVALÚO No.

AVA-SEMI-CAS.HAB-NAN-27082009

ANÁLISIS COMPARATIVO DE MERCADO EN RENTA. INMUEBLES SIMILARES EN RENTA: No.

Colonia

Calle

No.

1

SANTA CRUZ

SANTA CRUZ

S/N

2

Teléfono

Informante

Excelente propiedad, ubicada en av. Muy transitada, con 2 locales en PB,Cuenta con 2 recamaras y le falta mantenimiento, con 300 m² de construcción, con 9.17 m de frente, 19.44 m de fondo, 2 baños, ubicación: esquina, con 3 niveles. LOMAS VERDES 3RA. LOMAS VERDES 128 044-55-3331-3391 Lic. Loera SECC. Local ubicado dentro de heliplaza lomas verdes. Plaza que cuenta con elevador, cafetería y vigilancia las 24 hrs, estacionamiento grande, cuenta con baño, vista por dentro y fuera de la plaza. PROVIDENCIA

3

ESTADO DE JALISCO

38

Sanatorio con recepción, consultorios, area de expulsion, quirofano, 1 lugar de estacionamiento,2 niveles, instalación trifasica, con 8.5 m de frente, con 21.00 m de fondo, 4 baños, calidad de construcción: media. ROMERO RUBIO

4

AFRICA

S/N

044-55-1386-0877

Sandra Galeano

Excelente local, ubicado sobre avenida, ideal para optica, tienda o café internet, 1 nivel, 1 baño, con 4.7 m de frente, con 10.00 m de fondo, instalación electrica bifasica. 5

MOCTEZUMA 1ERA. MIGUEL JACINTES S/N SECC. Local en 2 niveles y medio, para tienda, con 3 1/2 baños, instalación electrica: trifasica, con 10.00 m de frente, con 28.00 m de fondo, con 480.00 m² de construcción.

No.

Oferta

Sup.

Factores de Homologación

$/m² NEG.

UBIC.

SUP.

CALID.

Edo Cons

OTRO

FRe

$/m²

1

14,024.46

178.26

78.67

0.90

0.90

0.90

0.85

0.90

0.90

0.50

39.49

2

13,636.36

110.00

123.97

0.90

0.85

0.95

0.90

0.80

0.90

0.47

58.38

3

13,888.89

180.00

77.16

0.90

0.90

0.85

0.90

0.85

0.90

0.47

36.58

4

14,685.02

162.19

90.54

0.90

0.85

0.90

0.90

0.90

0.90

0.50

45.44

5

19,848.77

105.80

187.61

0.90

0.90

0.85

0.80

0.90

0.90

0.45

83.70

VALOR HOMOLOGADO:

52.72

EN N.R. $/m²

53.00

FACTORES UTILIZADOS:

Ubicación :

Es el facto que a juicio del perito valuador, con base en las observaciones del mercado en operaciones de contado, ajusta al precio de la oferta. Este factor califica la localización física de la oferta vs. el inmueble valuado

Superficie

Este factor califica la superficie de la oferta con respecto al inmueble valuado.

Calidad

Es el facto que considera las diferencias entre el inmueble a valuar y la oferta, en relación al tipo y calidad de construcción.

Edo. Cons

Considera las diferencias del nivel de deterioro entre la oferta y el inmueble valuado

Uso de suelo

Considera las difererencias e el uso del suelo entre el inmueble a valuar y las ofertas

Colonia

Considera las diferencias que existen entre la colonia donde se ubica el inmueble y las colonias de las ofertas

Edad

Considera la diferencia de edad entre el inmueble a valuar y las ofertas

Negociación

17

INVALUAC S.A. DE C.V.

AVALÚO No. AVA-SEMI-CAS.HAB-NAN-27082009

OFERTA No. 1

OFERTA No. 2

OFERTA No. 3

18

INVALUAC S.A. DE C.V.

AVALÚO No. AVA-SEMI-CAS.HAB-NAN-27082009

OFERTA No. 4

OFERTA No. 5

19

INVALUAC S.A. DE C.V.

AVALÚO No. AVA-SEMI-CAS.HAB-NAN-27082009 j) INSTALACIONES ESPECIALES, ELEMENTOS ACCESORIOS Y OBRAS COMPLEMENTARIAS:

p/c

INSTALACIONES ESPECIALES:

SISTEMAS DE INTERCOMUNICACION IE14 (INTERFON, PORTERO ELECTRICO)

p/c

ELEMENTOS ACCESORIOS:

EA11 GAS ESTACIONARIO EA10 EQUIPO DE BOMBEO

Unidad

PZA

Cantidad

1.00

EDAD

25

V.R.N.

FACTOR DE DEMÉRITO

(unitario)

Cons.

Edad

Otro

FRe

$10,805.06

0.80

0.90

0.90

0.65

V.R.N.

FACTOR DE DEMÉRITO

V.N.R.

VALOR

(unitario)

PARCIAL

$7,001.68

$7,001.68

SUMA

$7,001.68

V.N.R.

VALOR

(unitario)

PARCIAL

Unidad

Cantidad

EDAD

(unitario)

Cons.

Edad

Otro

FRe

PZA

1.00

25

$50,121.26

0.80

0.90

0.90

0.65

$32,478.58

$32,478.58

PZA

1.00

25

$14,840.11

0.80

0.90

0.90

0.65

$9,616.39

$9,616.39

SUMA

p/c

OBRAS COMPLEMENTARIAS:

OC01 OC02 OC03 OC04 OC06 OC08

BARDAS, CELOSIAS REJAS PATIOS Y ANDADORES MARQUESINAS JARDINES TERRAZAS Y BALCONES COCINAS INTEGRALES OC09 HECHAS EN OBRA OC10 CISTERNAS O ALJIBES CHIMENEA ASADOR CONSTANTE CONSTANTE

Unidad

Cantidad

EDAD

V.R.N.

FACTOR DE DEMÉRITO

(unitario)

Cons.

Edad

Otro

FRe

$42,094.97

V.N.R.

VALOR

(unitario)

PARCIAL

ML

20.00

25

$2,687.74

0.80

0.90

1.00

0.72

$1,935.17

$38,703.46

ML

5.00

25

$2,629.12

0.80

0.90

1.00

0.72

$1,892.97

$9,464.83

M2

47.08

25

$245.15

0.80

0.85

1.00

0.68

$166.70

$7,848.33

M

1.00

25

$5,001.63

0.80

0.90

1.00

0.72

$3,601.17

$3,601.17

M2

20.00

25

$497.65

0.80

0.85

1.00

0.68

$338.40

$6,768.04

M2

2.10

25

$4,414.65

0.80

0.90

1.00

0.72

$3,178.55

$6,674.95

PZA

1.00

25

$15,812.74

0.80

0.85

1.00

0.68

$10,752.66

$10,752.66

PZA

1.00

25

$35,000.00

0.80

0.85

1.00

0.68

$23,800.00

$23,800.00

PZA

1.00

25

$15,438.81

0.80

0.95

1.00

0.76

$11,733.50

$11,733.50

PZA

1.00

25

$1,350.00

0.80

0.95

1.00

0.76

$1,026.00

$1,026.00

0.10

0.90 VIDA UTIL 80.00 EDAD 5.00

SUMA: $

$120,372.94

0.94

Nota: Indicar p=privativas; c=comunes SUBTOTAL PRIVATIVAS:$ SUBTOTAL COMUNES: $

$169,469.59

INDIVISO % TOTAL: $

20

$169,469.59

INVALUAC S.A. DE C.V.

AVALÚO No.

AVA-SEMI-CAS.HAB-NAN-27082009

X.- ENFOQUE DE INGRESOS. a).- IMPORTE DE DEDUCCIONES: 4%

VACÍOS IMP. PREDIAL SERV. DE AGUA

3%

CONS/ MANT

8%

ADMÓN.

3.00%

ENERG. ELÉC.

3.00%

I.S.R

SEGUROS

2.00%

OTROS

DEDUCC. FISCALES (ISR)

TOTAL DEDUCCIONES :

23.00%

b).- CALCULO DE TASA: CONCEPTO

T

EDAD (años)

A

S

A

S

7%

8%

9%

10%

11%

12%

0-5

5 - 20

20-40

40-50

50-60

MAS DE 60

MAS DE 60

50-60

40-50

20-40

5 - 20

TERMINADA

MUY BUENO

BUENO

REGULAR

MALO

RUINOSO

BUENO

ADECUADO

REGULAR

DEFICIENTE

MALO

Terr = Const.

Terr > Const

Terr > Const

HASTA 3-1

MAYOR 3-1

calificación

1

VIDA ÚTIL REMANENTE calificación

1

ESTADO DE CONSERV.

NUEVA

calificación

1

PROYECTO

MUY BUENO

calificación

1

REL. SUP. (TERR/CONST)

Const > Terr

Const > Terr

Const > Terr

MAYOR 3-1

HASTA 3-1

HASTA 2-1

calificación

1

USO DEL INMUEBLE

CASA

EDIF. PROD.

DEPTO/CASA

OFNA/LOCAL

OFNA/LOCAL

BODEGA/

INMUEBLE

UNIF.

HAB-COM.

CONDOMINIO

CONDOMINIO

UNIF.

INDUSTRIA

1er ORDEN

2o. ORDEN

3er ORDEN

PROL. SERV.COM.

Proll. SERV/INC.

1.5714

1.7143

calificación

1

CLASIF. ZONA

LUJO

calificación

1

SUMA CALIF.

3

1

2

1

CAPITALIZACIÓN

1.0000

1.1429

1.2857

1.4286

TASAS PARCIALES

3.0000

1.1429

2.5714

1.4286

TASA RESULTANTE:

8.14%

DETERMINACIÓN DEL VALOR POR CAPITALIZACIÓN DE RENTAS: TIPO

DESTINO:

T-1

CASA-HABITACION TOTAL:

SUPERFICIE: VALOR/m² 115.00

RENTA MENS.

53.00

6,095.00

RENTA BRUTA MENSUAL: Red. $ TOTAL DEDUCCIONES:

23.00%

RENTA NETA MENSUAL:

4,693.15

RENTA NETA ANUAL:

6,095.00

1,401.85

56,317.80

CAPITALIZANDO LA RENTA ANUAL AL:

8.14%

TASA DE CAPITALIZACIÓN APLICABLE AL CASO, RESULTA UN VALOR DE: P.U. $/M2.

#¡DIV/0!

21

$

691,622.11

INVALUAC S.A. DE C.V.

AVALÚO No. AVA-SEMI-CAS.HAB-NAN-27082009

IX.- ENFOQUE DE COSTOS. a) DEL TERRENO: VALOR COMPARATIVO DE MERCADO:

LOTE TIPO

$7,490.00

M2.

$/m² TERRENO

ESTIMACIÓN DEL VALOR DEL TERRENO: FRACCIÓN

SUPERFICIE:

VALOR UNIT.

m²

$/m²

154.26

7,490.00

TOTAL:

COEFICIENTE

MOTIVO COEFICIENTE

PARCIAL: $

7,490.00

1,155,407.40

SUMA (a): $

1,155,407.40

1.00

154.26

VALOR

VALOR UNITARIO RESULTANTE

100.00%

INDIVISO

SUBTOTAL $

1,155,407.40

b) DE LAS CONSTRUCCIONES: ESTIMACIÓN DEL VALOR DE LAS CONSTRUCCIONES: TIPO:

1

USO o DESTINO DE

ÁREA

V.R.N.

FACTOR DE

V.N.R.

VALOR

LAS CONSTRUCCIONES

m²

(unitario)

DEMÉRITO

(unitario)

PARCIAL: $

115.00

$6,028.00

0.94

5,688.93

654,226.38

CASA HABITACIÓN

TOTAL

115.00

m²

SUBTOTAL (b): $

654,226.38

SUBTOTAL (c): $

169,469.59

c) INSTALACIONES ESPECIALES, ELEMENTOS ACCESORIOS Y OBRAS COMPLEMENTARIAS: (Ver desglose:)

% DE PARTICIPACIÓN

DATOS PARA GRAFICA: Terr. Const. Inst.

33%

9%

1,155,407.40 654,226.38 169,469.59

VALOR FÍSICO o V.N.R. :

Terr.

Const. 58%

Inst. 17209.59446

22

(a+b+c) $

1,979,103.36

INVALUAC S.A. DE C.V.

AVALÚO No. AVA-SEMI-CAS.HAB-NAN-27082009

XI.- RESUMEN DE LOS VALORES OBTENIDOS.

DATOS PARA GRAFICA MERC.

1,538,000

FÍSICO

1,979,000

INGRESOS

692,000

MERC.

122%

Valor Comparativo de mercado Valor Físico o C.R.N. Valor de Capitalización de Rentas

FÍSICO 186%

100%

INGRESOS

1,538,046.17 1,979,103.36 691,622.11

PONDERADO MERCADO

$1,538,046.17

30.00%

$461,413.85

FISICO

$1,979,103.36

60.00%

$1,187,462.02

$691,622.11

10.00%

$69,162.21

VALOR COMERCIAL

100.00%

$1,718,038.08

CAPITALIZACION

XII.- CONSIDERACIONES PREVIAS A LA CONCLUSIÓN. EL VALOR FISICO ES EL RESULTADO DEL ANALISIS, CON EL SIGUIENTE PORCENTAJE DE 60%, DANDO LA CANTIDAD DE: $ 1,979,103.36, YA QUE ES EL MAS REPRESENTATIVO DE ACUERDO AL ESTUDIO DE MERCADO Y LAS CARACTERISTICAS DEL INMUEBLE.

XIII.- CONCLUSIÓN DEL AVALÚO. Los valores estimados en el presente avalúo, están calculados con cifras al: VALOR COMERCIAL:

VALUADOR:

$1,979,103.36

(UN MILLON NOVESCIENTOS SETENTA Y NUEVE MIL CIENTO TRES PESOS 36/100 M.N.)

C. NANCY VAZQUEZ VARGAS

23