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AVALUO DE BIENES INMUEBLES LA PAZ-BOLIVIA CONCEPTOS GENERALES. Es un procedimiento que permite conocer el valor real de una propiedad, aplicando métodos racionales de valoración al conjunto de partes que conforman el todo. El valor real es utilizado para diferentes fines, operaciones de compra y venta garantías hipotecarias para préstamos, operaciones bancarias y comerciales, transacciones comerciales, valores imponibles, proyectos urbanos. Z O N A S D E VA L O R A C I O N . -

-

Z O N A S H O M O G E N E A S . - E c o n ó m i c a s Va l o r a b l e s . VA L O R H O M O G E N E O . -

De ubicación del terreno.

T I P O S D E AVA L U O . Para diferentes clientes e instituciones y otros. 1.

Hipotecarios. Instituciones Bancarias Crediticias Mutuales.

2.

Particulares Sociales. Propietarios de Bienes Inmuebles.

3.

Comerciales. Compradores y vendedores de bienes inmuebles.

4.

Judiciales. En proceso especial de interdicto de obra nueva, por judicial o de daño técnico.

5.

Técnicos. Proyectos Urbanos de Planificación.

CLASIFICACION DE INMUEBLES. 1. 2. 3. 4. 5. 6.

Estructura de H.A. acabado de lujo, climatizado v/útil 90 Estructura de H.A. acabados de primera v/útil Estructura de H.A. acabados de seg. estándar v/útil Estructura de ladrillo adobe mad. acab. econom. v/útil 40 Edif. interés social c/o sin revoques piso cemento v/útil 30 Edificaciones con valor histórico importante.

años 300-700. 80 años 280. 60 años 180. años 150. años 80.

CLASIFICACION DE INMUEBLES TERRENOS. 1. 2. 3. 4. 5. 6.

De De De De De De

forma forma forma forma forma forma

geométrica geométrica geométrica geométrica geométrica geométrica

r e g u l a r, r e g u l a r, r e g u l a r, i r r e g u l a r, i r r e g u l a r, i r r e g u l a r,

plano con poca pendiente. topografía irregular media pendiente. topografía irregular alta pendiente. topografía plana poca pendiente. topografía irregular media pendiente. topografía irregular alta pendiente.

CLASIFICACION DE INMUEBLES POR EMPLAZAMIENTOS. -

Acceso al bien. Ve c i n d a r i o v e n t a j a s . Conjunto residencial densidad. Servicios equipamiento. Orientación del bien. Comerciabilidad. Afectaciones. Ve n t a j a s P l u z . Va l o r h i s t ó r i c o . Resistencia de suelo. Clasificación de suelos.

AVA L U O D E I N M U E B L E S REQUERIMIENTO TECNICO LEGAL A.

IDENTIFICACION DEL INMUEBLE. 1.1 1.2 1.3 1.4 1.5 1.6 1.7

B.

Número. Propietario. Solicitante. Fecha. Ubicación. Zona. Ciudad, Provincia.

D O C U M E N TA C I O N L E G A L . 2.1 2.2 2.3 2.4 2.5 2.6

C.

Te s t i m o n i o ( E s c r i t u r a s p ú b l i c a s ) . Anexos Notario Nombre. Inscripción derechos reales. Ta r j e t a d e p r o p i e d a d D . D . R . R . N º . Fecha de inscripción. Partida Nº.

D O C U M E N TA C I O N T E C N I C A . 3.1 3.2 3.3 3.4 3.5 3.6 3.7 3.8 3.9 3.10

D.

A = área del terreno

Formulario Certificado Catastral. Código Catastral. Formulario Municipal Contribuyentes. N º P. M . C . Pago último de impuestos. Planos arquitectónicos aprobados - Patrón de asentamiento. Planos instalación Sanitario aprobados. Planos instalación Eléctrico aprobados. Planos estructurales – Geotécnicos. Otros Documentos.

UBICACIÓN DEL INMUEBLE (Zona Homogenea). 4.1 4.2 4.3

D i r e c c i ó n d e l i n m u e b l e Av. Zona. Ciudad.

4.4

Esquina Medio Coheficiente de ubicación. Zona tributaria, Limites y código tributario.

4.5 4.6

Vz = valor del terreno

C A R A C T E R I S T I C A S D E L T E R R E N O - VA L O R A C I O N COHEFICIENTES DE VALORACION. K1 K2 K3 K4 K5 K6 K7 K8 K9

K1

K1-8 = coheficietes de valoración

Coheficiente de VIAS Y ACCESO. V. Coheficiente de TOPOGRAFIA Y PENDIENTE. P. Coheficiente de FORMA. F. Coheficiente de UBICACIÓN – ORIENTACION. U. Coheficiente de SERVICOS. S. Coheficiente de FRENTE Y ANCHO. FA. Coheficiente de ORIENTACION. O. Coheficiente de NIVEL. N. Coheficientes - RESISTENCIA CLASIFICACION DE SUELOS - TECNICOS AFECTACIONES MUNICIPALES – RIESGOS. - LIMITES DEL TERRENO.

COHEFICIENTE DE VIAS DE ACCESO.(K1) V1 V2 V3 V4 V5 V6

Avenida, Plaza, Parque. Calle. Pasaje Vehicular. Pasaje Peatonal. Callejón. Otros – Senda.

-

1.00 0.90 0.80 0.70 0.60 0.50

K2

COHEFICIENTE DE TOPOGRAFIA Y PENDIENTE.(K2) P1 P2 P3 P4 P5

K3

K4

Plano. Inclinado. Más Inclinado. Muy inclinado. Barranco.

0º 5º 10º 20º 40º

-

5º 10º 20º 40º Adel.

F1

REGULAR.

- 1.00

F2

IRREGULAR.

- 0.90

F3

MUY IRRGULAR. - 0.80

COHEFICIENTE DE UBICACIÓN – ORIENTACION.(K4)

Energía Servicio Servicio Servicio Servicio Servicio Servicio

ELECTRICA. AGUA POTABLE. ALCANTARILLADO. TELEFONO. GAS DOMICILIARIO. ALUMBRADO PUBLICO. TRANSPORTE PUBLICO.

K9

1.20 1.10 1.00 0.90 0.80 0.70

-

0.10 0.10 0.10 0.05 0.05 0.05 0.05

30 - Adelante 20 - 30 10 - 20 6 - 10

COHEFICIENTE DE ORIENTACION. O1 O2 O3 O4

K8

-

COHEFICIENTE DE FRENTE Y ANCHO.(K6) FA1 FA2 FA3 FA4

K7

DOS FRENTES. ESQUINA. MEDIO. PASAJE VEHICULAR. PASAJE PEATONAL. CALLEJON.

COHEFICIENTE DE SERVICIOS.(K5) S1 S2 S3 S4 S5 S6 S7

K6

1.10 1.00 0.90 0.60 0.50

COHEFICIENTE DE FORMA (K3)

U1 U2 U3 U4 U5 U6 K5

-

Frente Frente Frente Frente

-

(K7)

NORTE. OESTE. ESTE. SUR.

-

1.10 1.00 0.90 0.80

COHEFICIENTE DE NIVEL. (K8) N1

A NIVEL de vía.

- 1.10

N2

SOBRE NIVEL de vía.

- 1.00

N3

BAJO NIVEL de vía.

- 0.90

COHEFICIENTES TECNICOS. (K9)

1.10 1.00 0.80 0.60

RESISTENCIA – CLASIFICACION DE SUELOS. AFECTACIONES MUNICIPALES – RIESGOS. LIMITES DEL TERRENO.

CALCULO DE VALOR DEL TERRENO.

(Vt)

A =

Área del terreno M2 - sup. / s. testimonio.

VZ =

Valor del terreno M2 U$ / m2 valor unit. zona homogénea.

K1-n = Coheficientes de valoración. Vt = A x Vz x K1 x K2 x K3 x K4 x K5 x K6 Vt = U$

TIPOS DE EDIFICACION - VALORACION COHEFICIENTES DE VALORACION C1 C2 C3 C4 C1

(C)

SEGÚN TIPO DE EDIFICACION – VALOR HISTORICO. SEGÚN ANTIGÜEDAD DE LA EDIFICACION. SEGÚN ESTADO DE CONSERVACION DE LA EDIFICACION. SEGÚN DESTINO – USO DE LA EDIFICACION.

COHEFICIENTE TIPO DE EDIFICACION - RESIDENCIAL E1 E2 E3 E4 E5 E6

Edificación Lujosa. Edificación Muy buena. Edificación Buena. Edificación Económica. Edificación de Interés Social Edificación Muy Económica.

600.420.250.150.80.40.-

COHEFICIENTE TIPO DE EDIFICACION – MULTIFAMILIAR E7 E8 E9 E10

C2

Edificio Lujoso. Edificio Muy Bueno. Edificio Bueno. Edificio Económico.

800.600.400.200.-

COHEFICIENTE DEPRECIACION POR ANTIGÜEDAD D1 D2 D3 D4 D5 D6 D7 D8 D9 D10 D11

De Más de Más de Más de Más de Más de Más de Más de Más de Más de Más de

0 - 5 5 - 10 10 15 20 25 30 35 40 45 50

años años 15 años 20 años 25 años 30 años 35 años 40 años 45 años 50 años años

1.000.0.975.0.925.0.900.0.850.0.800.0.750.0.700.0.650.0.600.0.550.-

(Vu) Valor unitario según tipo de edificación

C3

COHEFICIENTE DE ESTADO DE CONSERVACION C1 C2 C3 C4 C5 C6

C4

Estado de Conservación Estado de Conservación Estado de Conservación Estado de Conservación Estado de Conservación Estado de Conservación

EXELENTE. MUY BUENO. BUENO. REGULAR. MALO. MUY MALO.

1.20 1.10 1.00 0.90 0.80 0.50

COHEFICIENTE DE USO DESTINO U1 U2 U3 U4 U5 U6

USO COMERCIAL USO OFICINAS USO RESIDENCIAL USO INDUSTRIAL USO SERVICIO PUBLICO USO RECREACION

1.20 1.10 1.00 0.90 0.80 0.70

SUPERFICIES CONSTRUIDAS DE LA EDIFICACION NIVELES SUP.

Nº AMB.

SEMISOTANO PLANTA BAJA PLANTA ALTA ALTILLO

(Ae)

Total.-

M2 SUPERFICIE EDIFICADA

CALCULO DEL VALOR DE LA EDIFICACION

(Vc)

Vc = Ae x Vu x C1 x C2 x C3 x C4 Vc = U$. Ae = Superficie edificada M2. Vu = Valor unitario M2 según tipo edificación. C1 – 4 = Coeficientes de valoración.

VALOR DEL TERRENO Y LA EDIFICACION VE = V t + V c VE = U$. ó Bs. SON:

50

/ 100

DOLARES AMERICANOS. AVALUO PARA

SR.

Nº Lugar y Fecha:

La Paz

Tipo de Cambio a la fecha

7.96 Bs. x 1.00 U$.

2007

TABLA RESUMEN DE VALORES CONCEPTO M2.

PRECIO M2.

TOTAL

TERRENO EDIFICACION TOTAL U$.

VALOR TECNICO 100% valor comercial

SON:

U$.

50

VALOR HIPOTECARIO 85% valor comercial

SON:

50

VALOR CATASTRAL En formulario de Impuestos Municipales.

oo

/ 100 DOLARES AMERICANOS.

U$.

50

oo

/ 100 DOLARES AMERICANOS.

U$.

VALOR LIQUIDACION 75% del valor hipotecario

SON:

oo

/ 100 DOLARES AMERICANOS.

oo