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TASACIONES DE BIENES INMUEBLES

SATIPO, 30 SETIEMBRE Y 1 DE OCTUBRE DEL 2011

CRITERIOS PARA LA ELABORACIÓN DE UN INFORME DE TASACIÓN Expositor: Ing. Martin Muñoz Alegria

¿QUE ES UNA TASACION?

PROCEDIMIENTO

DICTAMINA

FECHA

ESTUDIA

ANALIZA

CUALIDADES Y CARACTERISTICAS

ESTIMAR EL VALOR, JUSTIPRECIO

Se entiende por tasación o valuación al procedimiento mediante el cual el perito tasador estudia el bien, analiza y dictamina sus cualidades y características en determinada fecha para establecer la estimación del valor razonable y justo del bien de acuerdo a las normas del RNT. (ARTICULO I.02)

TASACIONES MUEBLES

INMUEBLES

IMPORTANCIA Y USO Para efectos de Compra – Venta.

Para la determinación de la base imponible para el cálculo del impuesto predial, Expropiaciones.

SISTEMA ECONOMICO

ADMINISTRACION PUBLICA

Revalorizac. de Activos fijos.

Garantías en Operaciones Crediticias

CONTABLE

SISTEMA FINANCIERO

SISTEMA JUDICIAL

En los procesos Judiciales y Conciliatorios

¿QUE ES UN PERITO VALUADOR? PROFESIONAL COLEGIADO

CAPACITADO para efectuar la valuación de un bien

estudios superiores y a su EXPERIENCIA

Se efectúan tasaciones en: MINISTERIOS

REPEJ

EMPRESAS PRIVADAS

NORMATIVIDAD

EL REGLAMENTO NACIONAL DE TASACIONES

R. M. Nº 126 – 2007 - VIVIENDA, 07-05-2007

Resolución Ministerial Nº126-2007-VIVIENDA

ALCANCE

Rige la actividad en toda la República Títulos 6 31 Capítulos 215 Artículos

Criterios, Conceptos, Definiciones y Procedimientos normativos

técnicos

………NORMATIVIDAD EXISTENTE EL REGLAMENTO NACIONAL DE TASACIONES DEL PERU.- Tiene como soporte la siguiente Normatividad Técnico – Legal vigente: (Decreto Supremo EDIFICACIONES.

N°

011-2006-VIVIENDA)

EL

REGLAMENTO

NACIONAL

DE

(Decreto Supremo N° 008-2000-MTC del 16.02.00) REGLAMENTO LEY 27157 DE REGULARIZACION DE EDIFICACIONES, EL PROCEDIMIENTO PARA LA DECLARATORIA DE FABRICA Y DEL REGIMEN DE UNIDADES INMOBILIARIAS DE PROPIEDAD EXCLUSIVA Y DE PROPIEDAD COMÚN Y SUS MODIFICATORIAS (TITULO I). ( Ley Nº 29090 ) LEY y SU REGLAMENTO DE REGULACION DE HABILITACIONES URBANAS Y DE EDIFICACIONES (MODIFICA TITULO II, REGLAMENTO LEY 27157). ( Ley Nº 27117 ) LEY GENERAL DE EXPROPIACIONES. ( Ley Nº 27628 ) LEY QUE FACILITA LA EJECUCION DE OBRAS VIALES. (Ley Nº 28687 y su Reglamento) FORMALIZACION DE LA PROPIEDAD INFORMAL OCUPADO POR POSESIONES INFORMALES. (Ley que modifica el Articulo 21º de la Ley Nº 28687) LEY DE DESARROLLO Y COMPLEMENTARIA DE LA FORMALIZACION DE LA PROPIEDAD INFORMAL, ACCESO AL SUELO Y DOTACION DE SERVICIOS BASICOS. (Ley Nº 26569 y su Reglamento) LEY DE PRIVATIZACION DE MERCADOS PUBLICOS. (Decreto Legislativo N° 295 y sus Modificatorias) CODIGO CIVIL PERUANO.

EL REGLAMENTO NACIONAL DE EDIFICACIONES

TITULO I TITULO II

GENERALIDADES

HABILITACIONES URBANAS (25 NORMAS)

TITULO I GENERALIDADES DEFINICIONES - RNE

TITULO II

HABILITACIONES URBANAS - RNE

CONSIDERACIONES GENERALES DE LAS HABILITACIONES GH.010 ALCANCES Y CONTENIDO GH.020 COMPONENTES DE DISEÑO URBANO II.1 TIPOS DE HABILITACIONES TH.010 HABILITACIONES RESIDENCIALES TH.020 HABILITACIONES COMERCIALES TH.030 HABILITACIONES INDUSTRIALES TH.040 HABILITACIONES PARA USOS ESPECIALES TH.050 HABILITACIONES EN RIBERAS Y LADERAS TH.060 REURBANIZACIONES

Art.28 cap. IV: HABILITACIONES PARA USO DE VIVIENDA TIPO CLUB, TEMPORAL O VACACIONAL

REGLAMENTO NACIONAL DE EDIFICACIONES -RNE

PROCEDIMIENTOS PARA LA EJECUCIÓN DE TASACIÓNES

TASACIONES TASACIONES INMOBILIARIAS INMOBILIAIAS Oficinas

Vivienda Social

Residencial

SECTOR Comercial / Industrial

Terrenos

¿Cómo se ejecutan las valuaciones? 1º FASE: REVISION DE LA DOCUMENTACION TECNICA LEGAL 2º FASE: INSPECCION OCULAR 3º FASE: INFORME TECNICO

¿Cómo se ejecutan las valuaciones? 1º FASE: REVISION DE LA DOCUMENTACION TECNICA LEGAL •

Documento Registral y/o Testimonio y/o Minuta de compra - venta

•

Autovalúo-PU

•

Planos

PREVIO A LA INSPECIÓN OCULAR

Zonificación :

Reconocer la zona

Plantear una estrategia

Complementar información

2º FASE: INSPECCION OCULAR •

Se verifica en el inmueble lo descrito en la ficha registral y documentos que acrediten la existencia de edificaciones, determinando su estado de conservación, antigüedad y material predominante.

•

Deben realizarse tomas fotográficas del ingreso del inmueble e interiores.

•

En caso de tener el área del terreno dimensiones considerables deberá tomarse las fotos de los linderos.

•

Se constata las edificaciones que no se indican en los documentos técnicos, se anota en el rubro de “observaciones” y se valoriza.

•

Se procesa la información obtenida, y los resultados de la inspección ocular verificando la existencia de gravámenes, y situación legal del inmueble.

3º FASE: INFORME TECNICO

• Se determina el valor de tasación requerido. • Se concluye remitiendo el informe técnico de tasación con la firma del perito ejecutor y del supervisor asignado (si la existiera)

TIPOS DE TASACIONES DE INMUEBLES

LA VALUACION DE UN PREDIO URBANO ARTICULO II.A.06 La valuación del predio urbano consiste en la determinación del valor de todos sus componentes, en términos de terreno, edificaciones, obras complementarias e instalaciones fijas y permanentes. A estos valores de los componentes físicos, si corresponden al estado de similar nuevo, se les aplicará, según los casos, los factores de depreciación por antigüedad y estado de conservación que están determinados en el presente reglamento. En el caso de una valuación reglamentaria se utilizará los valores unitarios oficiales de terreno y de edificación aprobados por el dispositivo legal pertinente. Cuando se trata de una valuación comercial se determinará en base a los valores obtenidos en el estudio de mercado con el método utilizado, además si los hubiere, se adicionará aquellos factores que se considere pertinentes, los mismos que deberán ser justificados por el perito.

LA VALUACION

REGLAMENTARIA

COMERCIAL

VALUACIONES REGLAMENTARIAS APROBADOS POR R.M.

VALUACION DE EDIFICACIONES

+

VALUACION DE TERRENOS

+

+ VALUACION DE OBRAS COMPLEMENTARIAS E INSTALACIONES FIJAS Y PERMANENTES

art. II.A.07, RNT

VALORES OFICIALES: TERRENOS, EDIFICACION, FACTOR DE OFICILIZACION

VALUACIONES REGLAMENTARIAS VUO-TERRENOS

VALUACION DE TERRENOS

VALUACIONES REGLAMENTARIAS

VALUACION DE EDIFICACIONES VALUACION DE OBRAS COMPLEMENTARIAS E INSTALACIONES FIJAS Y PERMANENTES

VUE-EDIFICACIÓN ARTICULO I.07 se

distingue

con

reglamentaria,

- PLANOS DE VALORES OFICIALES DE TERRENOS

el

nombre

de

- LISTA DE VALORES OFICIALES DE TERRENOS EN CENTROS POBLADOS MENORES

- CUADRO DE VALORES OFICIALES DE EDIFICACION (COSTA , SIERRA Y SELVA) - ANEXO Nº 01 CUADRO DE VALORES OFICIALES DE EDIFICACION (FACTOR DE OFICIALIZACION)

tasación ó valuación

cuando los valores que se utilizan en la pericia corresponden a los aranceles o valores unitarios oficiales de terrenos y de edificación que son aprobados por los dispositivos legales correspondientes.

VALUACIONES REGLAMENTARIAS Se llama valuación reglamentaria a aquella que utiliza como información de precios los llamados aranceles en el caso de precios de terrenos y valores oficiales de la construcción en el caso de precios de la edificación. (Artículo I.09)

VALUACIONES COMERCIALES

+ VALUACION DE OBRAS COMPLEM. E INST. FIJAS Y PERMANEN.

VALUACION DE

TERRENOS +

+ VALUACION DE EDIFICACIONES

-ESTUDIO DE MERCADO DE VALORES -PRESUPUESTO DE OBRA

VALUACIONES COMERCIALES ARTICULO I.07 ……..

comercial cuando los

Se denomina tasación o valuación valores corresponden a los del libre mercado.

VALUACIONES COMERCIALES

VALUACION DE TERRENOS

- ESTUDIO DE MERCADO VALORES COMERCIALES TERRENOS URBANOS.

DE DE

VALUACION DE EDIFICACIONES

- ESTUDIO DE MERCADO VALORES COMERCIALES EDIFICACIONES.

DE DE

VALUACION DE OBRAS COMPLEMENTARIAS E INSTALACIONES FIJAS Y PERMANENTES

- PRESUPUESTO DE OBRA - ESTUDIO DE MERCADO DE VALORES COMERCIALES DE OC . - PRESUPUESTO DE OBRA

VALUACIONES COMERCIALES

ARTICULO I.07 …….. Se denomina tasación o valuación comercial cuando los valores corresponden a los del libre mercado.

…..VALOR DE MERCADO: Es el precio más alto, expresado en términos de dinero, que una propiedad que ha sido expuesta para la venta pueda producir al haber encontrado al comprador dentro de un tiempo razonable; y de manera tal que el adquiriente del bien tenga conocimiento de todos los usos a los cuales pueda ser destinada la propiedad y sea apta para ello. (Artículo II.A.07)

VALUACION DE TERRENOS

DETERMINACION DE VALORES OFICIALES PARA DIVERSAS CATEGORIAS DE TERRENOS TERRENO URBANO

El valor oficial de terreno urbano (Vou), contenido en los planos básicos arancelarios (residencial, comercio e industria), así como en listados para centros poblados menores de toda la república, se determinan mediante la aplicación de la denominada “Norma para determinar los valores unitarios oficiales de terrenos urbanos” TERRENO RUSTICO EN ZONA DE EXPANSION URBANA

El valor oficial de terrenos rústicos en zona de expansión urbana e islas rústicas, se determina mediante la aplicación de lo establecido en el Reglamento Nacional de Tasaciones del Perú, en su Título III, capítulo J; TERRENO RUSTICO

El valor oficial de terreno rústico (Vor), contenido en listados, se determina mediante la aplicación de la denominada “Norma para determinar los aranceles de terrenos rústicos”

VALOR REGLAMENTARIA DE TERRENO

Es el procedimiento mediante el cual se determina el valor oficial del terreno, tomando como base los valores oficiales de terrenos formulados por el MVCS. La valuación de terrenos, puede ser clasificada de la siguiente manera: 1.- Valuación de terrenos urbanos 2.- Valuación de terrenos en zona de expansión urbana

3.- Valuación de terrenos eriazos 4.- Valuación de terrenos rústicos

Los Valores oficiales de terrenos tienen vigencia de 01 año y son formulados al 31 de octubre del año anterior. Pueden ser obtenidos de los siguientes documentos oficiales: − Planos básicos de valores oficiales de terrenos urbanos. − Listados de valores oficiales de terrenos para centros poblados menores. − Listados de valores oficiales de terrenos rústicos.

VALOR COMERCIAL DE TERRENO obras

+ renta

Mejor uso valor de un terreno valor del terreno urbano siempre está en función de lo que tiene como obras o de las posibilidades de tenerlas.

VALUACION DE EDIFICACIONES

VALOR REGLAMENTARIO Y COMERCIAL DE LAS EDIFICACIONES (VE) En la valuación de las edificaciones (VE), se incluirá la totalidad de las construcciones existentes tanto edificaciones principales como las obras complementarias y las instalaciones fijas y permanentes. Para este efecto se tomará en cuenta siguiente factores: En el caso de la valuación reglamentaria, el Área Techada (AT) y los Valores Unitarios de Edificación (VUE) que, según los casos, serán los valores oficiales que hayan sido aprobados por autoridad competente y que estén vigentes a la fecha de la valuación.

COMO SE CALCULA EL VALOR COMERCIAL DE LA EDIFICACIÓN? el análisis de los costos unitarios directos

Mano de obra, Los materiales y los Equipos

el análisis de los costos unitarios indirectos

Los gastos generales: fijos y variables, la utilidad e impuestos

Medición de los componentesMetrado

VALUACION REGLAMENTARIA Y COMERCIAL DE LAS OBRAS COMPLEMENTARIAS

VALOR DE OBRAS COMPLEMENTARIAS (VOC) E INSTALACIONES FIJAS Y PERMANENTES (VI)

Las edificaciones con características o usos especiales, las obras complementarias, las instalaciones fijas y permanentes, así como las construcciones inconclusas, se valuarán de acuerdo a los elementos que la conforman; y las depreciaciones por antigüedad y estado de conservación serán estimada por el perito en concordancia con las características y vida útil de dichas obras. (ARTICULO II. D.32) En el caso de la valuación reglamentaria, las obras complementarias e instalaciones fijas y permanentes; de estar ubicadas en una edificación techada e incluidas en los cuadros de valores unitarios oficiales de edificación, se valorizará de conformidad a dichos cuadros

De no estar incluidas en los cuadros mencionados o ser exteriores a la edificación techada se deberá efectuar los correspondientes análisis de costos unitarios de las partidas que conforman la obra o instalación, con precios a la fecha de los valores unitarios oficiales de edificación, exclusivamente al costo directo real, es decir sin tomar en cuenta gastos generales, dirección técnica, utilidad e impuestos; y a este resultado se le aplicara el factor de oficialización aprobado por los dispositivos legales correspondientes. EL FACTOR DE OFICIALIZACIÓN es la cantidad por la que hay que multiplicar el costo directo real de las obras complementarias e instalaciones fijas y permanentes. (ARTICULO II. A.07)

VALOR COMERCIAL DE LAS OBRAS COMPLEMENTARIAS

Para determinar el valor de las obras complementarias es necesario operar de la misma manera que las obras de edificación, realizar las mediciones (metrados) y realizar los análisis de costos unitarios respectivos. Obtenido así el valor de reposición.

VALOR TOTAL DEL PREDIO

LA VALUACION DE BIENES INMUEBLES

VTP= VT + VE + VI + VOC

art. II.A.06, RNT

COMO TASAMOS EN PROPIEDAD HORIZONTAL?

VALUACION DE EDIFICACIONES BAJO EL REGIMEN DE UNIDADES INMOBILIARIAS DE PROPIEDAD EXCLUSIVA Y DE PROPIEDAD COMUN VALOR DEL TERRENO

En estos casos, el terreno matriz es un bien común y pertenece a todas las unidades inmobiliarias independizadas. Para su valuación por unidad inmobiliaria se procederá de la siguiente manera: a) Se asignará a cada unidad el valor proporcional del terreno que corresponda al porcentaje de participación que, según los títulos de propiedad o el reglamento interno del inmueble en su conjunto, estén debidamente registrados. b) En caso que en los títulos de propiedad no se indique los porcentajes de participación de cada una de las secciones del bien, se prorrateará el valor total del terreno entre las secciones del edificio o conjunto, proporcionalmente al área de uso exclusivo de cada uno. (ARTICULO II. F.37)

VALOR DE LA EDIFICACION

En los casos de unidades inmobiliarias de propiedad exclusiva y de propiedad común, el valor de la edificación se obtendrá aplicando todas las disposiciones que están fijadas en el Titulo II del RNT. Para el efecto, deberán considerarse tanto las áreas propias de uso privado, cuanto las que le corresponden a la sección por las obras o áreas techadas que son de uso común, de acuerdo con el porcentaje de bienes comunes.

(ARTICULO II. F.38)

ESTUDIO DE MERCADO

ESTUDIO DE MERCADO Es el procedimiento que el perito efectúa con la finalidad de obtener valores de bienes inmuebles ofertados en el entorno del inmueble a valuar y con similares caracteristicas. VISTAS DESDE EL PROGRAMA GOOGLE

De las muestras encontradas se evalúan los siguientes factores: - Valor de oferta - Ubicación - Características del terreno (área, frente, Nº de frentes) - Características de la vía (tipo, estado de conservación, ancho, etc) - Uso y zonificación del terreno . - Factores de entorno (estrato socioeconómico, contaminación ambiental, seguridad, etc) - Servicios Públicos

Luego estos datos son procesados por el perito con la finalidad de determinar el valor comercial de terreno valuado, sustentando debidamente los criterios considerados en la asignación del valor. Las muestras consideradas en el estudio de mercado pasan a formar la base de datos del perito, las misma que será consultada para futuras valuaciones .

A falta de …. mercado inmobiliario en la zona, en el caso de valuaciones comerciales, se adoptará como tal el que se obtenga por comparación con otro terreno que tenga la misma zonificación, que posea similares obras de infraestructura urbana, que corresponda al mismo nivel socioeconómico y que se encuentre ubicado en lugares próximos al terreno materia de valuación; o en su defecto el perito calculará el valor en base a criterios objetivos y técnicos. (ARTICULO II C.21)

FUENTES DE INFORMACIÓN

PERIODICOS

EMPRESAS INMOBILIA RIAS

PAGINAS WEB

NOTARIAS

BASE DE DATOS

INSPECCION OCULAR

PAGINAS WEB http://www.sbs.gob.pe/0/modulos/JER/JER_Interna.aspx?ARE=0&PFL=1&JER=320 http://www.evisos.com.pe/alquiler-inmuebles/clasificados-el-trome.htm http://www.greenblueinmobiliaria.com/index.htm http://www.grupoinmobiliariofox.com/index.php?prod=3 http://www.inmueblesypunto.com/ http://www.colliers.com.pe/inmuebles_cartera.php http://www.planetacasas.com/ http://terrennos.blogspot.com/2009/04/casa-250m2-cusco-santiago.html http://pe.anuncioo.com/inmobiliario/venta/terrenos/apurimac/abancay/venta-deterreno-en-abancay-2362125 http://www.coldwellbankerperu.com/ http://www.penthouseperu.com/index.asp http://www.penthouseperu.com/busqdpto.asp?ID=14 http://www.sgibson.info/lima.htm http://www.telesterio.com/

http://www.scotiabank.com.pe/muebles_inmuebles.shtml http://www.ausonia.com.pe/ http://www.mivivienda.com.pe/portal/Canales/Comprador/Orientación%20al%20Compra dor/Manual%20del%20Postulante%20a%20TP/OfertaActual.aspx http://chiclayo.locanto.com.pe/terrenos-en-venta/352/ http://www.tinsa.com.pe/pagina.php?contenido=4 http://www.upav.org/ http://www.mak.com.pe/res.php http://www.grupoacuario.com.pe/ http://www.munlima.gob.pe/imp/zonificacion.html http://www.propiedades.com.pe/ http://paginasamarillas.com.pe/result.do?status=P&stateId=&suburbId=&cityId=&keywor d=Tasaciones&letterIdFilter=&page=3&stateIdFilter=&suburbIdFilter=&cityIdFilter=&keyw ordId=&brandId=&termId=&seeAlsoId=&seed=68420&maxResultPage=20