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DELL FERNANDO VERA GUERRERO INGENIERO CIVIL VERIFICADOR PERITO TASADOR C.I.P – C.D.C.

C.I.P. N° 103499 SUNARP C.I.V. 006351VCZRII PERITO REPEV N° 1733-2015

TASACIÓN COMERCIAL DE PREDIO AGRICOLA

PROPIETARIO

:

ADRIANO ABAD JIMENEZ

SOLICITANTE

:

CAJA MUNICIPAL DE AHORRO CREDITO DE PIURA S.A.C.

LOCALIZACIÓN

:

PREDIO AGRICOLA “EL PUQUIO” U.C. N° 30340, SECTOR SAN JUAN DEL PUQUIO, DISTRITO DE BELLAVISTA, PROVINCIA DE JAEN, DEPARTAMENTO DE CAJAMARCA. 05 DE FEBRERO DEL 2016.

VALOR COMERCIAL $37,000.00

VALOR DE REALIZACION $29,600.00

TIPO DE CAMBIO: S/. 3.499

Jr. Hospital N°254 - Jaén 976725800 RPM: #832780

 [email protected] RPC: 997543240

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FECHA DE VALUACIÓN:

Y

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INFORME DE VALUACIÓN DE PREDIO AGRICOLA 1. DATOS GENERALES: 1.1. OBJETIVO DE LA VALUACIÓN: Determinar el Valor Comercial y de Realización del Predio Agrícola. 1.2. PROPIETARIO:

ADRIANO ABAD JIMENEZ

1.3. UBICACIÓN DEL BIEN:

El Predio Agrícola, denominado “EL PUQUIO” con Unidad Catastral U.C N° 30340, se encuentra ubicado en el sector San Juan del Puquio, Distrito de Bellavista, Provincia de Jaén, Departamento de Cajamarca.

1.4. DESCRIPCIÓN DETALLADA: El Bien materia de valuación, No cuenta con edificación. El predio agrícola consta de 2.16 Ha Habilitadas con cultivos de arroz. 1.5. INFORME DE LABOR REALIZADA: Inspección in-situ del Bien Inmueble (Predio agrícola), y su evaluación para la determinación del Valor. 1.6. ALCANCES Y LIMITACIONES DEL TRABAJO: No hubo restricción alguna y/o limitaciones de verificación y determinación del Valor del Bien Inmueble. 1.7. FECHA DE ASIGNACIÓN DEL VALOR: 05 DE FEBRERO DEL 2016 1.8. POLIZA DE SEGUROS: SUMA ASEGURADA, RIESGOS CUBIERTOS Y/U OTROS: El Predio Agrícola no cuenta con seguro alguno. CAJA MUNICIPAL DE CREDITO DE PIURA S.A.C.

1.10. FUNCIONARIO RESPONSABLE:

AHORRO

HOMERLI GONZALES

2. VERIFICACIONES EFECTUADAS Jr. Hospital N°254 - Jaén 976725800 RPM: #832780

Y

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1.9. SOLICITA VALUACIÓN:

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1.1. INSPECCIÓN OCULAR DEL BIEN: Se realizó la inspección ocular del Predio Agrícola materia de Valuación, identificando y evaluando los límites de propiedad, ubicación, topografía, afluentes, clases de cultivos, factores importantes para la determinación del Valor del Bien Inmueble. 1.2. VIGENCIA DE INSCRIPCION DE GRAVAMENES EN SUNARP: El Predio Rústico materia de Valuación, SI cuenta con Cargas y gravámenes inscritos en SUNARP, a favor de la CAJA MUNICIPAL DE AHORRO Y CREDITO DE PIURA S.A.C., por el monto de US$ 32,400.00 (TREINTA Y DOS MIL CUATROCIENTOS Y 00/100 DOLARES AMERICANOS), según el Certificado Negativo de Gravámenes y Cargas, de fecha 05/02/2016. 1.3. BLOQUEO REGISTRAL: El Bien inmueble materia de Valuación, NO cuenta con Bloqueo Registral en SUNARP, verificado en dicha Entidad. 3.

METODOLOGÍA APLICADA: 3.1. BASES PARA EL DESARROLLO: Las Bases para el desarrollo a fin de determinar el Valor del Predio agrícola, se plasma en la Metodología a utilizar, así como la inspección y evaluación del bien, a fin de efectuar los cálculos correspondientes y la determinación del Valor del Bien. En el desarrollo del presente informe de valuación se plasma la adecuada formación profesional, experiencia profesional en valuaciones que sirven de bases para determinar el valor real del Bien Inmueble.

3.3. INVESTIGACIÓN DE VALORES COMERCIALES DE REFERENCIA: Se tomó en cuenta los valores de Predios agrícola de transacciones de compra y venta de predios ubicados en las inmediaciones, así como el valor comercial de los cultivos y/o plantaciones presentes en el predio, utilizando como base el Jr. Hospital N°254 - Jaén 976725800 RPM: #832780

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3.2. DESCRIPCIÓN DE LA METODOLOGÍA UTILIZADA:  La presente Valuación se efectúa por el MÉTODO DIRECTO O COMPARATIVO, mediante los resultados de valores de una serie de ventas de predios agrícolas ubicados en las inmediaciones y de bienes similares, inspección ocular, evaluación, muestras fotográficas, así como también de acorde a las clases de cultivos predominantes en el predio, su estado, explotación, accesibilidad.  Se utilizó la Resolución Ministerial Nº 126-2007-Vivienda – Reglamento Nacional de Tasaciones del Perú - Ministerio de Vivienda, Construcción y Saneamiento del 07 de Mayo del 2007 y publicado el 13 de Mayo del 2007 y Resolución Ministerial Nº 266-2012-VIVIENDA, que modifica al Reglamento Nacional de Tasaciones.  Reglamento para la Evaluación y Clasificación del Deudor y la Exigencia de Provisiones – Resolución S.B.S. Nº 11356-2008

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Reglamento Nacional de Tasaciones para los cálculos, a fin de determinar el valor del Bien inmueble y valores agrícolas de los cultivos y/o plantaciones del predio. 3.4. DEDUCCIONES APLICABLES:  Se aplican deducciones como es el Gasto de Valuación, Gasto de Publicidad, Gastos para realizar la venta del Bien, estos gastos se deducen del valor comercial del bien y así determinar el Valor de Realización del Bien Inmueble. 3.5. USO ACTUAL DEL PREDIO: El Predio Rústico es de uso agrícola. Uso Actual: CULTIVOS DE ARROZ Uso Futuro: PRODUCCIÓN AGRÍCOLA 3.6. SUSTENTACIÓN: El Bien Inmueble materia de Valuación, en la determinación del Valor Comercial y Valor de Realización, ha sido debidamente calculada utilizando un criterio técnico, utilizando todos los elementos necesarios según la inspección ocular y evaluación de los aspectos físicos del inmueble, conllevando a la determinación del valor del bien. 4.

CÁLCULOS EFECTUADOS: 4.1. CARACTERÍSTICAS DEL ENTORNO DEL PREDIO: El Predio Agrícola denominado “EL PUQUIO”, su accesibilidad se realiza por la Carretera asfaltada Jaén san Ignacio hasta el Caserío san Agustín (25 min), donde se toma un desvio a la izquierda por un camino vecinal que conduce hacia el sector San Juan del Puquio, luego se camina hasta llegar al predio. La tierra es apta para cultivo en limpio Clase A(*). Predio “El Puquio” San Juan del Puquio Jaén

San Ignacio San Agustín LEYENDA Carretera asfaltada Carretera afirmada

4.2. DESCRIPCIÓN DEL PREDIO AGRICOLA:

Tipo de Suelo Jr. Hospital N°254 - Jaén 976725800 RPM: #832780

: Franco, Arcillo arenoso  [email protected] RPC: 997543240

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El Predio Agrícola es de forma Irregular, de forma poligonal similar a un rectángulo y presenta las siguientes características:

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Topografía : Plana Forma : Irregular Calidad Agrícola : Buena Capacidad del Suelo y Productiva Calidad Edáfica : Buenas Condiciones Físicas y Climáticas Retención de Humedad : Buenas Condiciones de Retención de Humedad hasta 15 días Pedregocidad : Libre Drenaje : muy bueno Erosión : Ligera Salinidad : Libre de Sales Clima : Árido – templado cálido Producción predominante : 2.16 Ha de arroz. Rendimiento y producción: 8,000kg/Ha 4.3. DESCRIPCIÓN DE LA DISTRIBUCIÓN DEL PREDIO RÚSTICO: El Predio Rústico consta de 2.16 Ha de “Arroz”. El Sistema de riego del predio es mediante el canal “TRIUNFO” de la quebrada de SHUMBA en campaña de verano se aplica el sistema de turnos y agua de lluvias que no es tan frecuentes en la zona. La explotación es artesanal y con maquinaria agrícola, sembrado de manera manual con mano de obra calificada, limpieza de maleza, aplicación de fertilizantes, herbicidas, la cosecha es de manera manual con mano de obra calificada y tecnificada con maquinaria agrícola (cosechadora). Riesgos que amenazan el predio: No existen 4.4. DESCRIPCIÓN DE LA EDIFICACIÓN: 4.5. ESTADO DE CONSERVACIÓN:

NO EXISTE EDIFICACIÓN

NO APLICA

4.6. VALOR DE TERRENO (VT):

4.7. VALOR UNITARIO DE EDIFICACIÓN (VUE): NO EXISTE EDIFICACIÓN Jr. Hospital N°254 - Jaén 976725800 RPM: #832780

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El valor Unitario Comercial de terreno, se determinó mediante el estudio del mercado inmobiliario de la zona, de la compra y venta de terrenos similares y entorno rural del predio rústico. Estos precios fluctúan por Ha. de acorde al cultivo predominante del Bien, puesto que para determinar el valor del Terreno, éste se realizará con el cultivo presente en el terreno.

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4.8. VALOR SIMILAR NUEVO (VSN): VSN = AT x VUE; Donde: AT = Área Techada (NO APLICA) 4.9. DEPRECIACIÓN (D): D = (P/100) x AT x VUE = (P %) x VSN P = Porcentaje y estado de conservación de la edificación. (NO APLICA) 4.10. VALOR DE EDIFICACIÓN (VE):

VE = VSN – D

(NO APLICA)

4.11. VALOR TOTAL DEL PREDIO (VTP): VTP = VT + VE

4.12. VALOR DE REALIZACIÓN RESULTANTE VALOR DE REALIZACIÓN DEL INMUEBLE EN EL MERCADO (VRM) (RESOLUCIÓN S.B.S N° 11356-2008 y sus Modificatorias Y R.M. N° 1262007-VIVIENDA y sus Modificatorias). El Valor de Realización inmediata en el mercado, es el Valor Neto del inmueble, que se esperaría recuperar como consecuencia de la eventual venta del bien, en la situación como está, descontando los castigos y cargos por los conceptos indicados a continuación: Deducciones a aplicar: - Gastos de Publicidad 2.00% - Gastos de Tasación para realización 0.20% - Comisiones de ventas 5.00% - Mantenimiento 2.00% - Para realizar el inmueble en un plazo de 180 días, consideramos un ajuste en el valor para poder vender el inmueble en ese plazo de: 10.80% Total de Deducciones 20.00% Por lo tanto:

El valor del Bien determinado y establecidos en el presente informe de valuación son consistentes, estables y sólidos y tienen una vigencia de 180 días calendarios, puesto que la metodología empleada es eficaz para determinar el valor más real del bien. Jr. Hospital N°254 - Jaén 976725800 RPM: #832780

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4.13. ANALISIS DE CONSISTENCIA

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OPINIÓN INTEGRAL DEL PERITO: 5.1. DECLARACIÓN DE INDEPENDENCIA DE CRITERIO: La determinación del Valor del Bien se ha efectuado en absoluta transparencia e independencia, se garantiza que el valor obtenido se ha realizado con criterio, la formación y experiencia profesional y una capacidad analítica del perito, puesto que las pautas y la metodología empleada ha sido la más idónea para establecer el valor más real del bien, y que a criterio del perito se ha establecido los montos redondeados del valor del Bien materia de valuación como sigue: (RESOLUCIÓN S.B.S N° 11356-2008 y sus Modificatorias Y R.M. N° 1262007-VIVIENDA y sus Modificatorias). 

VALOR COMERCIAL (VC): De acorde a la valuación antes señalada, el Perito considera un valor comercial redondeado de: VALOR COMERCIAL (VC) = US$ 37,000.00 ≈ S/. 129,463.00 SON: TREINTA Y SIETE MIL CON 00/100 DOLARES AMERICANOS (T. Cambio = 1 US$ = S/. 3.499)



VALOR DE REALIZACIÓN (VR): De acorde a la valuación antes señalada, el Perito considera un valor de Realización redondeado de: VALOR DE REALIZACIÓN (VR) = US$ 29,600.00 ≈ S/. 103,570.4 SON: VEINTINUEVE MIL SEICIENTOS 00/100 DOLARES AMERICANOS (T. Cambio = 1 US$ = S/. 3.499)

5.2. VIGENCIA DE LA VALUACIÓN:

06 MESES

5.3. RECOMENDACIONES:  Realizar el Bloqueo Registral del Bien en SUNARP.  Realizar el sembrado de arroz del área mecanizada, así como buscar asesoramiento técnico en cédulas de cultivo, de tal manera de optimizar la producción agrícola. DOCUMENTACIÓN SUSTENTATORIA: Se tuvieron los documentos legales: Copia Literal con Partida Electrónica N° 02090799, Mapa de localización del predio con Código Catastral C.C. N° 30340, Plano de Ubicación, Perimétrico, así como la plena disposición de verificar el bien inmueble sin restricción alguna, se tiene un panel fotográfico del predio rústico. Jr. Hospital N°254 - Jaén 976725800 RPM: #832780

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6.1. DE CARÁCTER LEGAL: Se contó con Copia Literal con Partida Electrónica N° 02090799 del Registro de Predios SUNARP, con fecha 05/02/2016. 6.2. DE CARÁCTER TÉCNICO: 6.2.1. LINDEROS Y MEDIDAS PERÍMÉTRICAS: Estas medidas perimétricas que se describen es de acorde a SUNARP, previa verificación del Bien Inmueble. Por el Norte:

Colinda con la parcela de Isabel Neyra Flores en una línea recta y mide 200.00 ml.

Por el Sur:

Colinda con un callejón, en una línea quebrada y mide 370.00 ml.

Por el Este:

Colinda con un callejón, en una línea quebrada y mide 270.00 ml.

Por el Oeste:

la parcela termina en punta.

6.2.2. AREA DEL TERRENO Y PERÍMETRO: Área de Terreno = 2.16 Há. Perímetro = 840.00 Há. 6.2.3. DECLARATÓRIA DE FÁBRICA: NO EXISTE EDIFICACION 6.2.4. SERVIDUMBRE:

No Existen

6.3. DE CARÁCTER ESTADISTICO: A la fecha de la valuación en el Sector de san juan del puquio, hay recesión de demanda en la venta de Predios Rurales, debido a factores económicos correspondiente al precio de mercado del arroz (inestables), producto que dinamiza la economía local, pues los Valores Unitario de Terreno x Hectárea ha bajado su valor (20-25%) con respecto los 24 meses anteriores.

Se posee una serie de Transacciones de Compra y Venta de predios ubicados en las inmediaciones del Bien Inmueble, así como valores de Bienes Inmuebles con similares características del Bien evaluado, datos que han determinado en la obtención del valor del Bien inmueble. Jr. Hospital N°254 - Jaén 976725800 RPM: #832780

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6.4. DE CARÁCTER COMERCIAL:

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6.5. ANEXOS: PANEL FOTOGRÁFICO Fig. 01: Vista del Predio área con cultivo de arroz.

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Fig. 02: Vista del predio y los sembríos de arroz

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Fig. 03: Vista del ingreso al predio

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