• Author / Uploaded
• Jesús Cabrera Cabrera

Citation preview

Universidad Nacional San Luis Gonzaga de Ica Facultad de Ingenieria Civil MEMORIA DESCRIPTIVA 1. Localización : Lote : 5 Manzana : B Sector : Conjunto Habitacional La Angostura Distrito : Subtanjalla Departamento : Ica 2. Propietario : Sra. Nancy De la Torre Bautista .

3. Situación registral del predio : Propiedad registrada en la SUNARP. 4. Objeto de la tasación : Determinar el valor comercial del inmueble .

5. Método y reglamentación empleada : Método de Valuación directa (comparación , costo) previa inspección ocular y toma de vistas fotográficas. 6. Fecha de inspección ocular : 17 de Octubre del 2016 7. Zonificación y uso actual del predio : ZONIFICACIÓN : Vivienda Zonal C3-C5 USO ACTUAL : Vivienda 8. Área de la edificación y Área del terreno : De acuerdo a la inspección ocular y la documentación alcanzada se tiene :  Área del terreno :Ciento ocho metros cudrados con cero de decímetros cuadrados (108.00 m2).  Área Libre : Ochenta y siete metos cuadrados con 15 decímetros cuadrados (87.15 m2 ).

 Área Techada : Cuatrocientos treinta y seis metros cuadrados con ochenta y cuatro decímetros cuadrados ( 236.84 m2 ).

INGENIERIA DE VALUACIONES

Página 1

Universidad Nacional San Luis Gonzaga de Ica Facultad de Ingenieria Civil

9. Linderos y Perímetro : De conformidad con el plano N°U-01 : Ubicación , localización y perímetro , con fecha de Noviembre del 2013 , las áreas de afectación y remanentes son : Por el frente o Norte : Colinda con propiedad de terceros , según una línea de seis metros lineales , con cero centímetros lineales (6.00 ml). Por el costado derecho entrando u Este : Colinda con propiedad de terceros , según una línea de dieciocho metros lineales , con cero centímetos lineales (18.00 ml). Por el costado izquierdo entrando u Oeste : Colinda con propiedad de terceros , según una línea de dieciocho metros lineales , con cero centímetos lineales (18.00 ml). Por el fondo o Sur : Colinda con la Via interna peatonal , según una línea de seis metros lineales , con cero centímetros lineales (6.00 ml).

La línea poligonal que delimita el perímetro del terreno descrito mide cuarenta y ocho metros lineales con cero centímetros (48.oo ml) . 10. Descripción del predio : 10.1Descripción general : El terreno es confinado de forma rectangular , predominando las arcillas orgánicas de alta plasticidad (OH) en las capas superficiales del suelo ; presentando una topografía plana con una pendiente sensible de menos del 1% . El inmueble materia de la presente valuación , se trata de un predio de tres niveles construido con muros de albañilería confinada cuyas unidades son de arcilla cocida , una cimentación corrida de concreto ciclópeo , columnas y vigas de concreto armado ; además de losas aligeradas .

INGENIERIA DE VALUACIONES

Página 2

Universidad Nacional San Luis Gonzaga de Ica Facultad de Ingenieria Civil

10.2 Descripción de la distribución de las plantas : Se trata de un proyecto de vivienda construida en base a planos elaborados por un profesional. Presenta la siguiente distribución:   

Primera planta : 1 cochera , 2 terrazas , 1 cocina , 1 comedor , 1 sala , 1 baño de visitas y una sala de recibo. Segunda planta : 3 dormitorios , 2 baños medios ,1 hall , 1 vestidor. Tercera planta : 1 dormitorio , 1 lavandería , 1 baño , 1 tendal y 1 terraza.

Características técnicas de la edificación : De acuerdo a lo observado durante la inspección ocular efectuada , las características de la edificación son las siguientes : a. Muros y columnas  Cimentación corrida de concreto ciclópeo .  Los muros son de albañilería confinada , de ladrillo King Kong de arcilla cocida en muros portante y pandereta en los no portantes . El asentado de los muros es en amarre de soga con morteros de cemento – arena en proporción 1:5. b. Pisos  Vaciado de falsos pisos de 10 cm con cemento – hormigón.  Vaciado del contrapiso para ambientes que llevan parquet (dormitorios).  Predominan pisos como el terrazo , porcelanato , parquet y cerámico.

c. Puertas y ventanas  Carpinteria de madera : La puerta principal es de madera machihembrado.Las puertas interiores son contraplacadas .  Carpinteria metálica : Los vidrios son semidobles

INGENIERIA DE VALUACIONES

Página 3

Universidad Nacional San Luis Gonzaga de Ica Facultad de Ingenieria Civil

d. Revestimientos     

Tarrajeo de muros es con cemento – arena en proporción 1:5 Los muros interiores y exteriores llevan pintura a látex . Los cielos rasos llevan pintura al temple. Las puertas son barnizadas (barniz marino). Las ventanas llevan anticorrosivo y esmalte.

e. Baños  Un baño de recibo , 2 en dormitorios , 1 en la lavandería.

f. Instalaciones eléctricas , sanitarias y otros  Eléctricas y sanitarias con redes empotradas , red de alcantarillado empotrada.  La red de agua es de tipo PVC con diámetro ½” , ¾” , según planos.  La red de desague es de tipo PVC con diámetro 2” , 3” , según planos.  Tiene tapa de registro , tapon roscado de registro , tubos de ventilación.

11. Obras complementarias e instalaciones fijas y permanentes  Dispone de teléfono  No dispone de calefacción.  No dispone de caldera ni terma eléctrica.  No dispone de instalaciones de seguridad.  Los sanitarios son de calidades medias.  No dispones de aire acondicionado.

12. Antiguedad , estado de conservación y depreciación De acuerdo a la inspección ocular , el estado de conservación , la edificación tiene: DESCRIPCIÓN

ANTIGÜEDAD

Edificación

2 años

INGENIERIA DE VALUACIONES

ESTADO DE CONSERVACION Muy bueno Página 4

Universidad Nacional San Luis Gonzaga de Ica Facultad de Ingenieria Civil

De conformidad con el Reglamento Nacional de Tasaciones del Perú , Tabla N°01 : DESCRIPCIÓN Edificación

ESTADO DE CONSERVACIÓN Bueno

DEPRECIACIÓN % 0

FACTOR DE DEPRECIACIÓN 100

13. Características e Infraestructura de servicios urbanos del entorno del predio El predio se encuentra ubicado en una zona de clase media , frente a una calle S/N, con áreas verdes cercanas . Los terrenos se encuentra casi totalmente urbanizados , los accesos vehiculares , en su mayoría pavimentados y en buen estado , accesos peatonales de igual manera en buen estado de conservación. Pistas : Pavimento Flexible de poco tiempo de construcción , el inmueble se encuentra frente a una calle paviementada y en buen estado. Veredas : Cuenta con veredas de cocnreto. Servicios : La zona cuenta con servicio públicos de agua , desague y alumbrado público.

14. Servidumbres No presenta ninguna. 15. Gravámenes y cargas No presenta ninguno. 16. Fuente y procedencia de la información De acuerdo a la inspección ocular y la documentación alcanzada por el propietario del predio. 17. Observaciones Ninguna.

INGENIERIA DE VALUACIONES

Página 5

Universidad Nacional San Luis Gonzaga de Ica Facultad de Ingenieria Civil VALORIZACIÓN: 

VALOR DEL TERRENO (VT) :

De acuerdo al estudio de mercado efectuado en la zona donde se encuentra el inmueble y teniendo en consideración la obras de infraestructura urbana , con el tipo de suelo , entorno , se considera un valor unitario de terreno de US$ 170.00 VT= AT (m2)X VUT /m2 = 108 m2 x US$ 170/m2= US$18360 

VALOR DE LA EDIFICACIÓN (VE) :

De acuerdo a la distribución y a los materiales descritos , tenemos :  Primera planta :

S/ 74288.32 ANÁLISIS DE PRIMERA PLANTA

DESCRIPCIÓN

AT

VUE

Parcial

Total

Muros y columna

m2

94.32

s//m2

207

19524.24

Techos

m2

94.32

s//m2

152.7

14402.664

Pisos (i)

m2

94.32

s//m2

189.57

17880.242

Puertas y ventanas

m2

94.32

s//m2

75.54

7124.9328

Revestimientos

m2

94.32

s//m2

57.07

5382.8424

Baños

m2

94.32

s//m2

48.56

4580.1792

Instalaciones electricas y sanitarias

m2

94.32

s//m2

57.18

5393.2176

(i)

74288.32

Cálculo del VUE de los pisos de la primera planta : TIPO

VUE (s//m2 )

Area Ocupada (m2)

Parcial

TERRAZA 1

C

98.69

10.99

1084.6031

COCINA

A

250.18

12.32

3082.2176

COMEDOR

A

250.18

17.1

4278.078

SALA

A

250.28

17.63

4412.4364

BAÑO 1

D

87.05

2.32

201.956

RECIBO

A

250.18

6.97

1743.7546

TERRAZA 2

C

98.69

5.64

556.6116

COCHERA

C

98.69

16.8

1657.992

∑=

89.77

17017.6493

INGENIERIA DE VALUACIONES

VUE CALCULADO

S/. 189.57

Página 6

Universidad Nacional San Luis Gonzaga de Ica Facultad de Ingenieria Civil

 Segunda planta : S/ 64610.22 ANÁLISIS DE SEGUNDA PLANTA DESCRIPCIÓN

AT

Muros y columna

m2 89.12

s//m2

207

18447.84

Techos

m2 89.12

s//m2

152.7

13608.624

Pisos (i)

m2 89.12

s//m2

127.93

11401.122

Puertas y ventanas

m2 89.12

s//m2

74.54

6643.0048

Revestimientos

m2 89.12

s//m2

57.07

5086.0784

Baños

m2 89.12

s//m2

48.56

4327.6672

Instalaciones electricas y sanitarias

m2 89.12

s//m2

57.18

5095.8816

(i)

VUE

Parcial

Total

64610.22

Cálculo del VUE de los pisos de la segunda planta :

TIPO

VUE (s//m2 )

Area Ocupada (m2)

Parcial

DORMITORIO 1

D

87.05

16.25

1414.5625

DORMITORIO 2

D

87.05

11.59

1008.9095

BAÑO 2

D

87.05

2.98

259.409

HALL

A

250

15

3750

VESTIDOR

D

87.05

3.67

319.4735

DORMITORIO 3

D

87.05

12.32

1072.456

BALCÓN

A

250.18

2.24

560.4032

BAÑO 3

D

87.05

4.68

407.394

∑=

68.73

8792.6077

INGENIERIA DE VALUACIONES

VUE CALCULADO

S/. 127.93

Página 7

Universidad Nacional San Luis Gonzaga de Ica Facultad de Ingenieria Civil

 Tercera planta : S/35834.6

ANÁLISIS DE TERCERA PLANTA DESCRIPCIÓN

AT

Muros y columna

m2 53.4

s//m2

207

11053.8

Techos

m2 53.4

s//m2

152.7

8154.18

Pisos (i)

m2 53.4

s//m2

74.01

3952.134

Puertas y ventanas

m2 53.4

s//m2

74.54

3980.436

Revestimientos

m2 53.4

s//m2

57.07

3047.538

Baños

m2 53.4

s//m2

48.56

2593.104

Instalaciones electricas y sanitarias

m2 53.4

s//m2

57.18

3053.412

(i)

VUE

Parcial

Total

35834.6

Cálculo del VUE de los pisos de la tercera planta:

TIPO

VUE

(s//m2 )

Area Ocupada

(m2)

Parcial

DORMITORIO 4

D

87.05

11.62

1011.521

TENDAL

H

21.99

12.32

270.9168

LAVANDERÍA

H

21.99

3.64

80.0436

BAÑO 4

D

87.05

2.89

251.5745

TERRAZA 3

C

98.69

25.98

2563.9662

∑=

56.45

4178.0221

INGENIERIA DE VALUACIONES

VUE CALCULADO

S/. 74.01

Página 8

Universidad Nacional San Luis Gonzaga de Ica Facultad de Ingenieria Civil



Valor de la Edificación (VE) : VE = V.Primera planta + V.Segunda planta + V.Tercera planta VE = S/ 74288.32 + S/ 64610.22 + S/35834.6 VE = S/ 174 733.14 VE= US$ 53 272.30



Valor Comercial del Predio (VC) : VC = VT + VE VC= US$18360 + US$ 53 272.30 VC= US$ 71 632.30

SON SETENTA Y UN MIL SEISIENTOS TREINTA Y DOS CON 30/100 DOLARES AMERICANOS (1) VALOR DEL DÓLAR : S/3.28 AL DIA 26/01/17

Ica , 26 de Enero del 2017

..…………………………………. Jesus Cabrera Cabrera

INGENIERIA DE VALUACIONES

Página 9

Universidad Nacional San Luis Gonzaga de Ica Facultad de Ingenieria Civil

INGENIERIA DE VALUACIONES

Página 10

Universidad Nacional San Luis Gonzaga de Ica Facultad de Ingenieria Civil

INGENIERIA DE VALUACIONES

Página 11

Universidad Nacional San Luis Gonzaga de Ica Facultad de Ingenieria Civil

INGENIERIA DE VALUACIONES

Página 12

Universidad Nacional San Luis Gonzaga de Ica Facultad de Ingenieria Civil

INGENIERIA DE VALUACIONES

Página 13