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UNIVERSIDAD NACIONAL PEDRO RUIZ GALLO FACULTAD DE INGENIERÍA CIVIL, SISTEMAS Y ARQUITECTURA ESCUELA PROFESIONAL DE INGENIERIA CIVIL

TASACIÓN DE UNA EDIFICACION UBICADA EN EL CENTRO DEL DISTRITO DE CHICLAYO, PROVINCIA DE CHICLAYO, DEPARTAMENTO DE LAMBAYEQUE Alumno: Chinchay Abad, Joan André Código: 160413B Curso: ingeniería Económica II Docente: Dra. Ing. Rocío del Pilar Blas Rebaza Ciclo: 2020 – I

LAMBAYEQUE – PERÚ

INFORME DE TASACION DE UN INMUEBLE, A VALOR COMERCIAL Y DE REALIZACION DE MERCADO

Casa a tasar

Pasadizo común

CLIENTE: Joan André Chinchay Abad PROPIETARIO: Alejandrina Ibillus Bullon UBICACIÓN: Calle Francisco Cabrera #736, Distrito de Chiclayo, Provincia de Chiclayo, Departamento de Lambayeque. FECHA DE TASACION: 28/08/2020 Descripción

Nuevos Soles

 

Dólares Americanos US$

VALORES DE LA TASACION

 

 

 

VALOR COMERCIAL

S/.204,427.28

 

$57,423.39

VALOR DE LA EDIFICACION

S/.51,805.24

 

$14,552.03

VALOR DEL TERRENO

S/.152,622.04

 

$42,871.36

Tipo de cambio S/.

3.56

 

 

PERITO: Ing. Armando Paredes de las Casas CIP 015241 PERITO INSCRITA EN LA S.B.S HABILITACION VIGENTE PERITO JUDICIAL

INFORME DE VALUACION DE UN INMUEBLE, A VALOR COMERCIAL Y DE REALIZACION DEL MERCADO A. MEMORIA DESCRIPTIVA 1

CLIENTE:

Chinchay Abad Joan André 2

PROPIETARIO:

Ibillus Bullon Alejandrina 3

SOLICITANTE:

Ibillus Bullon Alejandrina 4

SITUACION REGISTRAL DEL INMUEBL

El inmueble se encuentra inscrito en la Partida Registral N° 00001222 del Registro de Propiedad Inmueble Zona Registral N° III -Sede Chiclayo. La titular es la Señora Ibillus

Bullon Alejandrina con DNI 19125439. 5

OBJETO DE TASACION:

Determinar el valor reglamentario y comercial de la vivienda ubicada en la Calle Francisco Cabrera #736, distrito, provincia de Chiclayo y departamento de Lambayeque, para fines requeridos por los solicitantes. 6

METODOLOGIA Y REGLAMENTO EMPLEADO:

Para la presente valuación se ha efectuado por el método de Tasación Directa, la misma que corresponde a la determinación del valor de los componentes físicos del inmueble, inspección ocular del mismo y de su entorno, y toma de muestras fotográficas. Así mismo se ha empleado el Reglamento Nacional de Tasaciones del Perú; aprobado por R. M. Nº172-2016- VIVIENDA de fecha 23-07-2016.

7

FECHA DE INSPECCION OCULAR Y DE TASACION:

El inmueble fue inspeccionado según lo dispuesto en la modificatoria del Reglamento Nacional de Tasaciones RM 124-2020- VIVIENDA y está referida al 28 de Agosto de 2020. 8

UBICACIÓN DEL INMUEBLE:

El bien inmueble, el cual es materia de la presente valuación, está destinado al uso como vivienda, y se halla ubicado en un pasadizo de la calle Francisco Cabrera #736, Distrito de Chiclayo, Provincia de Chiclayo, Departamento de Lambayeque. 9

ZONIFICACION Y USO ACTUAL DEL INMUEBLE:

El inmueble se encuentra ubicado en una zona comercial, perteneciente a centro de Chiclayo. Uso vivienda. 10 AREA DEL TERRENO ACTUAL Y AREA DE LA EDIFICACION: a) El área de terreno y de las áreas de edificación son las siguientes: INFORME DE VALUACIÓN N°01-2020 ÁREA DE LA EDIFICACIÓN ÁREA DEL TERRENO:

40.00 m2 40.00 m2 (1era planta) 38.09 m2 (2da planta) 51.09 m2

11 LINDEROS Y MEDIDAS PERIMETRICAS: Entrando al pasadizo de 2.50 ml de ancho y llegando hasta 27.53 ml de su largo, podemos encontrar la vivienda en el costado izquierdo. Ésta tiene por frente 3.50 metros lineales, colinda con el pasadizo. En su derecha, limita con el lote – en línea recta de 14.60 ml, por el lado izquierdo limita con el lote – en línea recta con 14.60 ml, y al fondo limita con el lote – en línea recta con 3.5 ml.

El perímetro del terreno es de 36.20 ml. COLINDANCIA MEDIDA FRENTE: Pasadizo DERECHA: Propiedad de terceros

3.50 m 14.60 m

IZQUIERDA: FONDO:

14.60 m 3.50 m

Propiedad de terceros Propiedad de terceros

12 DESCRIPCION DEL PREDIO: 12.1.

DESCRIPCION GENERAL:

Se trata de un terreno de forma rectangular ubicado cerca de la parte céntrica de la calle Francisco Cabrera, exactamente es la séptima cuadra de las 15 existentes. En este terreno se ha construido una vivienda unifamiliar de dos pisos. 12.2.

DISTRIBUCION DE LAS PLANTAS

12.3.

CARACTERISTICAS TECNICAS DE LA EDIFICACION

El inmueble ha

sido

construido con

las siguientes

características

técnicas:

-

Cimentación: Cimientos de concreto armado

-

Estructura: Columnas y vigas

de concreto armado.

-

Techos: Losa aligerada, cobertura eternit.

-

Pisos: Cerámico, loseta.

-

Puertas: Madera

-

Ventanas: Vidrio y fierro.

-

Revestimientos: Tarrajeo frotachado.

-

Pintura: Lavable.

-

Aparatos sanitarios: Granito, loza vitrificada.

-

Instalaciones sanitarias: Redes de agua y desagüe empotradas

-

Instalaciones eléctricas: Redes de alumbrado y tomacorrientes empotradas, suministro monofásico

13. ANTIGÜEDAD, ESTADO DE CONSERVACION Y DEPRECIACION Antigüedad

Estado de conservación

Depreciación

1er Piso:

71 años

Bueno

38%

2do Piso:

23 años

Bueno

20%

14. CARACTERISTICAS E INFRAESTRUCTURA DE SERVICIOS URBANOS DEL ENTORNO DEL PREDIO

MUROS Y COLUMNAS TECHOS: PISOS:

Columnas y vigas de concreto armado

PUERTAS:

Madera

Losa aligerada, cobertura eternit Cerámico, loseta

VENTANAS:

Vidrio y fierro

REVESTIMIENTOS :

1ER PISO: Tarrajeo frotachado. 2DO PISO: Sin tarrajeo

BAÑOS:

Blancos y mayólica

INSTALACIONES ELECTRICAS:

Redes de alumbrado y tomacorrientes empotradas

INSTALACIONES SANITARIAS:

Redes de agua y desagüe empotradas

15. SERVIDUMBRES No cuenta con servidumbres dentro del lote. 16. CARGAS Y GRAVEMENES No se conoce 17. FUENTE Y PROCEDENCIA DE LA INFORMACION Con autoevalúo, sin declaración de fábrica. 18. OBSERVACIONES El autoevalúo no considera el pasadizo común. No todas las viviendas colindantes utilizan el pasadizo común.

B. CALCULO DE LA TASASCION

a. VALOR DEL TERRENO (VT) Realizadas las investigaciones en el entorno de la zona del inmueble, los valores de Inmuebles oscilan entre US$ 1000.00/m² y US$ 2000.00/m², en la que la tendencia del mercado a la fecha la oferta es mayor que la demanda; por lo que hemos permitido recomendar razonablemente el valor del terreno en US$ 1130.71/m2 . Tipo de cambio: US$ 1.00 = S/ 3.56

De acuerdo con el análisis de mercado obtuvimos los siguientes datos:  

s/m2

$/m2

T1

3,881.67

1,090.36

T2

3,868.73

1,086.72

T3

3,681.08

1,034.01

 

  PROMEDIO

  3,810.49

1,070.36

Hallando el V 1 (valor de área de dominio exclusivo) 3 ( a )2=3 ( 3.5 )2 =36.75 m2 AT =51.09 m 2 3 ( a )2 < AT , aplicando el articulo 19 V 1=36.75 x 1070.36+ (51.09−36.75 ) x 0.5 x 1070.36 V 1=US $ 47,010.21 Hallando el V 2 (valor de área de dominio común) 2

2

2

3 ( b ) =3 ( 2.5 ) =18.75 m

V 2=18.75 x 1070.36+ ( 92.075−18.75 ) x 0.5 x 1070.36 V 2=US $ 59,311.324 → Del cual solo pertenece :59,311.324 x

51.09 =US $ 6,578.99 460.59

V T =V 1 +V 2 V T =47,010.21+6,578.99=US $ 53,589.20 V T =5 3 ,589 . 20 x 0.8=US $ 42,871.36 V T =¿ S/. 152,622.04

b. VALOR DE LA EDIFICACION (VE=VAT+VOC+VIFP) b.1 Valor del Área Techada (VAT)

Cuenta con área techada por tanto el valor del área techada es igual a: EDIFICACION Primer Nivel Segundo Nivel

AREA TECHADA 40.00 38.09 Monto Total

Valor Unit. Edific. 834.64 911.25

F. Depre. 0.72 0.80

VE(S/.) 24037.632 27767.61 51805.242

b.2 Valor de Obras Complementarias (VOC) No cuenta con obras complementarias, por tanto: VOC1 = S/ 0.00 b.3 Valor de Instalaciones Fijas y Permanentes (VIFP) No cuenta con Instalaciones Fijas y permanentes, por lo tanto: VIFP = S/ 0.00

b.4 Valor Total de la Edificación Luego el valor total de la edificación es igual a: VE = VAT +VOC+VIFP VE = S/ 51 805.24 + S/ 0.00 + S/ 0.00 VE = S/ 51 805.24

c. VALOR TOTAL DE REPOSICION (VR=VT+VE) VR = VT + VE VR = S/ 152 622.04+ S/ 51 805.24 VR = S/ 204 427.28

d. VALOR COMERCIAL DEL INMUEBLE De acuerdo a la evaluación de precios en el entorno, la perito considerara que el valor de reposición calculada SI refleja adecuadamente el valor comercial a la fecha que tiene el inmueble en el mercado, por lo tanto tenemos: VC = S/ 204 427.28 Son: DOSCIENTOS CUATRO MIL CUATROCIENTOS VEINTISIETE CON 28/100 SOLES. Tipo de cambio al 28/08/2020 : 1US $: S/ 3.56 US$ 57 423.39 Son: CINCUENTA Y SIETE MIL CUATROSCIENTOS VEINTITRES CON 39/100 DOLARES AMERICANOS.

e. Valor a nuevo – suma agregada Se considera como valor a nuevo a la edificación sin considerar el factor de Depreciación.

C. ANEXOS a. Cuadro General de la Tasación Valor Unit. Edific. Descripción Nuevos Soles Primer Nivel 40.00 834.64 Segundo Nivel 38.09 VALORES DE LA TASACION   911.25 VALOR DE OBRAS COMPLEMENTARIAS VALOR COMERCIAL S/.204,427.28 Monto Total

F. DólaresVE(S/.) Americanos Depre.   US$ 1.00 33385.60 1.00 34709.51     0.00   $57,423.39 68095.1125

VALOR DE LA EDIFICACION

S/.51,805.24

 

$14,552.03

VALOR DEL TERRENO

S/.152,622.04

 

$42,871.36

Tipo de cambio S/.

3.56

 

EDIFICACION

AREA TECHADA

 

b. Registro Fotográfico

COCINA

BAÑO

PATIO ESCALERA 1ER PISO

PRIMER PISO

Chiclayo, 28 de agosto de 2020