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• Franklin Melgarejo Balcazar

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TASACION COMERCIAL DE UN TERRENO 1.0 MEMORIA DESCRIPTIVA 1.1 JUZGADO QUE SOLICITA LA TASACION Dr. Miguel Ángel Ramos Flores PhD. 1.2 PROPIETARIO El actual titular del predio es el Sr. Juan Carlos Arrunátegui Urbina 1.3 SITUACION REGISTRAL DEL PREDIO El predio se encuentra inscrito en la Partida Registral N° de la SUNARP. 1.4 OBJETO DE LA TASACION Efectuar una nueva tasación del terreno, el cual se encuentra ubicado en la Calle San Augusto, Urbanización Villa Marina, Distrito de Chorrillos, Provincia y Departamento de Lima. 1.5 METODOLOGIA APLICADA La tasación del inmueble, arriba mencionado es de tipo comercial y se efectúa en concordancia con el Reglamento Nacional de Tasaciones del Perú, aprobado por R.M. N° 172-2016-Vivienda de fecha 19/07/2016 y modificado por R.M. N° 424-2017 Vivienda, de fecha 02/11/2017; aplicando el método de la Tasación Directa, que consiste en la determinación del valor del terreno, mediante el acopio de información relacionada, inspección ocular y toma de muestras fotográficas que se adjuntan al presente Informe Pericial. 1.6 FECHA A LA CUAL ESTA REFERIDA LA TASACION La tasación efectuada está referida al 09 de Noviembre del 2019. 1.7 UBICACIÓN El terreno, en materia, se encuentra ubicado en la Calle San Augusto, Urbanización Villa Marina, Distrito de Chorrillos, Provincia y Departamento de Lima. 1.8 ZONIFICACION Y USO ACTUAL DEL PREDIO La zonificación que le corresponde al inmueble, en materia, es de tipo Residencial de Densidad Baja (RDB) y el terreno actualmente está vacío. 1.9 AREA DE TERRENO El área del Terreno es de 446.00 m2.

1.10AREA TECHADA Es un terreno que no cuenta con área techada

1.11LINDEROS Y MEDIDAS PERIMETRICAS El terreno cuenta con los siguientes linderos y medidas perimétricas:  Frente: Calle San Augusto con 8.00 ml.  Derecha: Con propiedad de terceros con 43.25 ml.  Izquierda: Con propiedad de terceros con una línea quebrada en 3, con 16.17 ml, girando 90 grados a la derecha con 4.00 ml y girando nuevamente 90 grados a la izquierda con 27.08 ml  Fondo: Con propiedad de terceros con 12.00 ml.

1.12 DESCRIPCION DEL PREDIO  DESCRIPCIÓN GENERAL: Es un terreno completamente plano, de uso para residencia, con un máximo de 3 pisos según la zonificación. 1.13 CARACTERISTTICAS DE LA EDIFICACION No existe edificación. 1.14 ESTADO DE CONSERVACION Y ANTIGÜEDAD Terreno. 1.15 INFRAESTRUTURAS DE SERVICIOS URBANOS El entorno donde se ubica el predio cuenta con todos los servicios de infraestructura urbana, como son: redes de agua potable, de desagüe, de alumbrado público y domiciliario, redes de teléfono, cable e internet, pistas asfaltadas, veredas de concreto y áreas verdes públicas.

1.16 FUENTES DE INFORMACIÓN ---1.17 OBSERVACION La inspección ocular se llevó a cabo el día Sábado 09 de noviembre del año en curso, en horas de la tarde.

2.0

TASACION 2.1 VALOR DE TERRENO (VT)

Para el terreno antes descrito, se ha realizado la investigación del Mercado Inmobiliario de la zona considerando el valor de los terrenos similares más próximos al predio que se está valorizando; estimándose un Valor Comercial promedio unitario de terreno de S/, conforme de detalla en el siguiente cuadro:

MERCADO INMOBILIARIO DE CHORRILLOS (OCTUBRE - NOVIEMBRE 2019) UBICACIÓN

AREA (m2)

S/ / M2

CONTACTO Aelu corp. Inmobiliaria 946216531 999332295

REFERENCIA

Jr. La Española cuadra 5. Intersección con Jr. Costanera

160.00

3,250.00

Av. Paseo de la Republica 1300

513.75

4,817.52

5,000.00

1,089.00

Choni Espejo Jerufe

Av. Malecón Grau cuadra 3

250.00

8,125.00

Ana María Prieto

adondevivir.com

Calle La Encantada

270.00

3,494.81

ReMax Dreams

urbania.pe

Demetrio Ruiz

168.00

4,031.96

COSIMA

urbania.pe

Av. Pról. Defensores del Morro LT 12 - Mz U

Punto de encuentro inmobiliario

adondevivir.com

adondevivir.com adondevivir.com

Por lo tanto se tiene: Valor del terreno (VT) VT = área de terreno x valor comercial Área de terreno= 446.00 m2 Valor comercial= S/ 4,134.72 VT = 446.00 m2 x S/ 4,134.72 m2 = S/ 1’844,085.12

TASACION COMERCIAL DE UNA CASA DE 2 PISOS CON AZOTEA

1. MEMORIA DESCRIPTIVA

1.1. JUZGADO QUE SOLICITA LA TASACION Dr. Miguel Ángel Ramos Flores PhD. 1.2. PROPIETARIO El actual titular del predio es el Sr. Jheison Hildomaro Barrera Hidalgo 1.3. SITUACION REGISTRAL DEL PREDIO El predio de encuentra inscrito en la partida Registral N° 50822767 de la SUNARP. 1.4. OBJETO DE LA TASACION Efectuar una tasación de un bien inmueble, el cual se encuentra ubicado en el Jr. Cuzco N° 483 Distrito de La Molina, Provincia y Departamento de Lima. 1.5. METODOLOGIA APLICADA La tasación del inmueble, arriba mencionado es de tipo comercial y se efectúa en concordancia con el Reglamento Nacional de Tasaciones del Perú, aprobado por R.M. N° 172-2016-Vivienda de fecha 19/07/2016 y modificado por R.M. N° 424-2017 Vivienda, de fecha 02/11/2017; aplicando el método de la Tasación Directa, que consiste en la determinación del valor del terreno, mediante el acopio de información relacionada, inspección ocular y toma de muestras fotográficas que se adjuntan al presente Informe. 1.6. FECHA A LA CUAL ESTA REFERIDA LA TASACION La tasación efectuada está referida al 10 de Noviembre del 2019. 1.7. UBICACIÓN El terreno, en materia, se encuentra ubicado en el Jr. Cuzco N° 483 Distrito de La Molina, Provincia y Departamento de Lima.

1.8. ZONIFICACION Y USO ACTUAL DEL PREDIO La zonificación que le corresponde al inmueble, en materia. Es de tipo Residencial de Densidad Media (RDM) y el uso actual del predio es de vivienda.

JR. CUZCO N° 483

1.9. AREA DE TERRENO El área del terreno es de 120.08 m2 1.10. AREA TECHADA Las áreas techadas de los dos pisos de la vivienda, teniendo en consideración los datos del plano que nos brindaron, son:  Área techada 1° Piso: 95.00 m2 (estimado)  Área techada 2° Piso: 95.00 m2 (estimado)  Área techada Tota: 190.00 m2 (estimado)

1.11. LINDEROS Y MEDIDAS PERIMETRICAS El inmueble tiene los siguientes linderos y medidas perimétricas: 

Frente



Derecha : Propiedad de terceros, con 15.20 ml



Izquierda : Propiedad de terceros, con 15.20 ml



Fondo

: Jr. Cuzco con 7.90 ml

: Propiedad de terceros, con 7.90 ml

1.12. DESCRIPCION DEL PREDIO 

DESCRIPCIÓN GENERAL El inmueble, es una edificación residencial de 2 pisos, levantada con material noble.



DISTRIBUCIÓN DE LAS PLANTAS Primer Piso: Hall, Sala, Cuarto de Música, Cocina-Comedor de Diario, Comedor Principal, Servicios Higiénicos, Jardín interior, Terraza, Pasadizo, Cochera y Escalera que conduce al Segundo Piso. Segundo Piso: Escalera que llega del Primer Piso, 3 Dormitorios, Cuarto de Estudio, 2 Baños, Pasadizo y 3 Dormitorios, Escalera que conduce a la Azotea. Azotea: Baño, 2 Lavanderías con tendales, azotea.

1.13. CARACTERISTTICAS DE LA EDIFICACION ESTRUCTURAS  Cimientos corridos armados.  Muros de ladrillo con Columnas y Vigas de amarre de concreto armado.  Techos horizontales de concreto aligerado.

ACABADOS 

Pisos de parquet de 2da.



Puertas de madera contraplacada de cedro y Ventanas con vidrio corredizo.



Revestimientos de cemento tarrajeado con pintura.



Baños con aparatos sanitarios blancos y mayólica simple.

INSTALACIONES 

Eléctricas empotradas, corriente monofásica.



Sanitarias empotradas, agua fría y caliente.

1.14. ESTADO DE CONSERVACION Y ANTIGÜEDAD El estado de conservación de la Edificacion se puede considerar de Buena y su antigüedad se estima en 18 años. 1.15. INFRAESTRUTURAS DE SERVICIOS URBANOS El entorno donde se ubica el predio cuenta con todos los servicios de infraestructura urbana, como son: redes de agua potable, de desagüe, de

alumbrado público y domiciliario, redes de teléfono, cable e internet, pistas asfaltadas, veredas de concreto y áreas verdes públicas.

1.16.

FUENTES DE INFORMACION La fuente de información la obtuve del propietario del inmueble en cuestión.

1.17.

OBSERVACION La inspección al inmueble se llevó a cabo el día Domingo 10 de noviembre del año en curso.

2. TASACION 2.1 VALOR DE TERRENO (VT)

Para el terreno antes descrito, se ha realizado la investigación del Mercado Inmobiliario de la zona considerando el valor de los terrenos similares más próximos al predio que se está valorizando; estimándose un Valor Comercial promedio unitario de terreno de S/, conforme de detalla en el siguiente cuadro:

MERCADO INMOBILIARIO DE LA MOLINA

UBICACIÓN

AREA m2

S/ /m2

CONTACTO

REFERENCIA

Jr. San Juan XX (p.r)

214.00 4,881.78 AGENTES EXCELENTES

URBANIA

Calle Los Robles

300.00 5,055.00 AGENTES EXCELENTES

URBANIA

Calle El Horizonte 300 Calle Acapulco Cuadra 8

1,600.00 5,897.50 Equipo Escobedo

URBANIA

511.00 4,583.46 RELUXURY

URBANIA

Al costado del colegio Recoleta 1,025.00 4,011.12 RELUXURY

URBANIA

Calle Ontario cuadra 1

CARLOS BROKER BIENES 304.00 8,535.86 RAICES

URBANIA

Por lo tanto se tiene: Valor del Terreno VT = Área del Terreno x Valor Comercial de Terreno VT = 120.08 m2 x S/ 5,494.12 VT = S/ 659,733.93 2.2 Valor de la edificación Este valor se determina teniendo en cuenta las características constructivas predominantes de la edificación, considerando el valor por m2 que emiten las revistas especializadas en el tema y el Cuadro de Valores Unitarios Oficiales de Edificaciones para la Costa actualizado al mes de noviembre del año en curso; estableciéndose el costo similar nuevo de la edificación en S/ 859.00/m2 para el

Primer Piso y en S/ 817.00/m2 para el Segundo Piso, conforme se detalla en el siguiente cuadro: VALOR UNITARIO DE EDIFICACIÓN S/ / M2 PISOS PARIDAS 1° 2° 35.05 Cimentación 218.32 218.32 Muros y Columnas 166.53 166.53 Techo 63.61 63.61 Pisos 52.92 52.92 Puertas y Ventanas 88.26 88.26 Revestimientos 28.26 28.26 Baños 62.36 62.36 Instalaciones Eléctricas y Sanitarias 715.31 680.26 COSTO DIRECTO 143.06 136.05 Gastos Generales 20% 858.37 816.31 COSTO TOTAL 859.00 817.00 VALOR UNITARIO ASUMIDO

A este costo unitario le aplicamos la depreciación por antigüedad y estado de conservación de inmueble, considerando su uso predominante conforme a la tabla N° 1 del anexo I del RNT del Perú. DREPRECIACIÓN DE LA EDIFICACIÓN Uso Material Predominante Estado de Conservación Antigüedad DEPRECIACIÓN

Casa Ladrillo Bueno 18 17%

Luego se tiene: Valor de Edificación Primer Piso AT = Área Techada = 95.00 m2 VUE = Valor Unitario de Edificación = S/ 859.00/m2 % = Depreciación x 18 años de antigüedad = 17% Ve = 95.00 m2 x S/ 859.00/m2 x (1-0.17) VE = S/ 67,732.15

Valor de Edificación Segundo Piso AT = Área Techada = 95.00 m2 VUE = Valor Unitario de Edificación = S/ 817.00/m2 % = Depreciación x 18 años de antigüedad = 17% Ve = 95.00 m2 x S/ 817.00/m2 x (1-0.17) VE = S/ 64,420.45 Valor de Edificación Total VET = VE 1°, 2° y Azotea VET = S/ 67,732.30 + S/ 64,420.45 + S/ VET = S/ 132,152.75 2.3. VALOR TOTAL DEL PREDIO (VTP) En aplicación y en concordancia con el Artículo 36, del Capítulo V, del RNT del Perú, en Valor Total del Predio (VTP), será igual a la sumatoria del Valor del Terreno (VT) más el valor de la Edificación (VE). VTP = VT + VE VTP = S/ 659,733.93 + S/ 132,152.75 VTP = S/ 791,886.68 Son: SETECIENTOS CINCUENTAIUN MIL OCHOSIENTOS OCHENTA Y SEIS CON 68/100 SOLES (S/ 791,886.68) 2.4 CONCLUSION El valor comercial del inmueble ubicado en Jr. Cuzco N°483, Distrito de La Molina, Provincia y Departamento de Lima, asciende a S/ 791,886.68 (SETECIENTOS CINCUENTAIUN MIL OCHOSIENTOS OCHENTA Y SEIS CON 68/100 SOLES) Lima, 13/11/2019

3.0 ANEXOS PANEL FOTOGRAFICO INMUEBLE UBICADO EN JR CUZCO 483, DISTRITO DE LA MOLINA

SERVICIOS HIGIENICOS SIMPLES

COCINA-COMEDOR

PUERTAS, VENTANAS Y SALA CORTI

CORTINAS Y CIELO RRASO

TERRENO UBICADO EN CHORRILLOS

ESCUELA PROFESIONAL DE INGENIERÍA CIVIL TASACIONES Y VALUACIONES

PROFESOR: DR. MIGUEL ANGEL RAMOS FLORES PhD.

TRABAJO FINAL:

TASACION DE UN PREDIO Y UNA CASA DE 2 PISOS CON AZOTEA

ALUMNO: SALDAÑA SANTILLÁN, PAUL SEBASTHIAN

DNI:

71484418

FIRMA:

FECHA DE ENTREGA: 13/11/19

LA MOLINA – 2019