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UNIVERSIDAD PRIVADA DE TACNA FACULTAD DE DERECHO Y CIENCIAS POLITICAS

REGISTRO DE PREDIOS ASIGNATURA : derecho REGISTRAL DOCENTE

: Dr. MAXIMO CAYETANO CARRASCO

ALUMNO

: -

CICLO

MAYRA GUTIERREZ NEYRA RENZO OSCO BAUTISTA HERNAN CAHUANA ordoño JEANPIERR AYALA condori Richard MANRIQUE VILLA

: Xi

Turno

: Noche TACNA – PERÚ 2019

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DEDICATORIA

Este

trabajo

principalmente

está a

Dios

dedicado porque

gracias a él, podemos hacer posible nuestros sueños, tan solo con tener un gramo de fe.

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INDICE DEDICATORIA ...................................................................................................... 2 INTRODUCCION ................................................................................................... 5 CAPITULO I .......................................................................................................... 6 REGISTRO DE PREDIOS ..................................................................................... 6 1. ANTECEDENTES HISTÓRICOS.................................................................. 6 A. El Registro Predial Urbano ........................................................................ 7 B. La Sección Especial de Predios Rurales .................................................. 7 C. El Registro de la Propiedad Inmueble ....................................................... 8 2.

DEFINICION Y FUNCION DEL REGISTRO DE PREDIOS ...................... 9

3.

CARACTERÍSTICAS .............................................................................. 11

A) Es un Registro Jurídico: .......................................................................... 11 B) Se basa en el sistema de Folio Real ....................................................... 12 C) Tiene por unidad de Objeto el Predio ...................................................... 14 D) Tiene efectos declarativos....................................................................... 14 E) Mantiene el método de Inscripción .......................................................... 15 4.

IMPORTANCIA. ...................................................................................... 15

5.

PARTIDA REGISTRAL: (Art. 4º - RIRP) ................................................. 16

6.

ORGANIZACIÓN INTERNA DE LA PARTIDA REGISTRAL .................. 16

7.

ACTOS INSCRIBIBLES .......................................................................... 17

7.1 ¿QUÉ SE INSCRIBE? ............................................................................ 17 8.

DE LA INSCRIPCION ............................................................................. 19

8.1. Inscripción en mérito a escritura pública: (art. 6º) ................................... 19 8.2. Inscripción en mérito a formulario registral (art. 7º) ................................ 19 8.3. Inscripción en mérito a mandato judicial (art. 8º) .................................... 19 8.4. Inscripción en mérito a laudos arbitrales (art. 9º) ................................... 19 8.5. Inscripción en mérito a acto administrativo (art. 10º) .............................. 20 9.

DE LOS ACTOS INSCRIBIBLES............................................................ 21

9.1. Los que provienen de las relaciones entre los particulares .................... 21 9.2. Actos referentes a la descripción física del predio. ................................. 22 9.3. Actos generados por la adscripción del Predio a un régimen legal ......... 22 9.4. Actos provenientes de los procesos urbanísticos y de saneamiento, normados por leyes especiales. ................................................................... 22 10.

EFECTOS ............................................................................................... 23 3

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11.

CONTENIDO DE LAS INSCRIPCIONES ............................................... 25

12.

DE LOS TÍTULOS .................................................................................. 26

13.

INMATRICULACION .............................................................................. 27

13.1. 14.

DEFINICIÓN .................................................................................... 27

CONTENIDO DEL ASIENTO DE INMATRICULACIÓN ......................... 27

14.1.

¿CÓMO REGISTRO MI PREDIO POR PRIMERA VEZ?................. 28

A) Predios urbanos ...................................................................................... 29 B) Predios rurales ........................................................................................ 29 C) Costo y calculo: ....................................................................................... 31 15.

INDEPENDIZACION. ............................................................................. 31

16.

REQUISITOS DE LA INDEPENDIZACIÓN ............................................ 31

17.

ACUMULACIÓN .................................................................................... 33

CAPITULO II ....................................................................................................... 34 PRECEDENTES DE OBSERVANCIA OBLIGATORIA EN EL REGISTRO DE PREDIOS............................................................................................................. 34 RESOLUCION DEL TRIBUNAL REGISTRAL N° 067-2005-SUNARP-TR-T ... 35 CONCLUSIONES ................................................................................................ 48 BIBLIOGRAFIA .................................................................................................... 49

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INTRODUCCION Los Sistemas Registrales adoptados por los diversos Estados; en cuanto al Registro de la Propiedad Inmueble, se dan de acuerdo a la realidad de cada uno de los Estados y a las diferentes formas de brindar mayor Seguridad Jurídica Registral Inmobiliaria, sea a favor del Transferente, Adquirente o del Estado. Los Registros Públicos Inmobiliarios de carácter jurídico, son instituciones específicas organizadas por el Estado y puestas a su servicio y al de los particulares para consolidar la Seguridad Jurídica, facilitar el tráfico, garantizar el crédito y el cumplimiento de la función social que tiene la propiedad, compatible con la libertad, el progreso y el desarrollo de los pueblos.

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CAPITULO I

REGISTRO DE PREDIOS

1. ANTECEDENTES HISTÓRICOS El Registro de Predios no siempre se denominó de esta manera, vemos a lo largo de su desarrollo que en sus orígenes la denominación utilizada era la misma que en el derecho comparado: Registro de Propiedad Inmueble. El Código Civil de 1852 no se ocupaba de los Registros Públicos, ni del Registro de la Propiedad Inmueble. El oficio de las hipotecas regulado en este Código como su original el español sólo se dedicaba a la publicidad de algunas hipotecas y cargas. La Ley que estableció el Registro de la Propiedad Inmueble fue aprobada por Ley del 2 de enero de 1888 y publicada en el diario Oficial el 20 de enero de 1888. Esta Ley tenía 19 artículos y disponía la inscripción de los contratos de enajenación y también de los gravámenes. El Registro Público fue creado como una dependencia de la Corte Suprema y disponía que se llevara en Lima un Registro General de propiedades radicadas en la República y de los derechos, también registros particulares, en todas las capitales de departamento. El Reglamento fue aprobado por la Corte Suprema por Resolución del 22 de agosto de 1888. El 1 de Julio de 1902 al aprobarse el Código de Comercio, el Registro se denominó Registro de la Propiedad Inmueble y Mercantil. El 11 de marzo de 1905 se aprueba el Reglamento Orgánico del Registro de Propiedad Inmueble.

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El 21 de diciembre de 1936 la Corte Suprema aprueba el “Reglamento de las Inscripciones” que regula el procedimiento registral en el Registro de la Propiedad Inmueble, posteriormente mediante acuerdo de la Corte Suprema del 16 de mayo de 1968 se aprueba el Reglamento General de los Registros Públicos. El Registro de Predios nació oficialmente en el Perú con la promulgación de la Ley 27755, publicada el 15 de Junio del 2002 en “El Peruano”, ley que precisa que el Registro de Predios estará integrado por el Registro de la Propiedad Inmueble, el Registro Predial Urbano y la Sección Especial de Predios Rurales. Cada uno de estos Registros, a su vez, tiene los antecedentes siguientes: A.

El Registro Predial Urbano

Nace con el Decreto Legislativo N° 495, de fecha 15 de Noviembre de 1988 con la denominación de Registro Predial de Pueblos Jóvenes y Urbanizaciones Populares, como un registro paralelo al Registro de la Propiedad Inmueble. Tiene la característica que considera título inscribible al Formulario Registral, firmado por los interesados, un Notario o un Abogado, y cuando corresponda un verificador; termina con el principio de la titulación auténtica (Art. 2010 C.C.), estableciendo que pueden inscribirse títulos que consten en escritura pública o documento privado, reincorpora como acto inscribible la posesión.

B.

La Sección Especial de Predios Rurales

Tiene como base el Registro de Predios Rurales, creado por Decreto Legislativo 667, de fecha 13 de Septiembre de 1991, incorporándose como parte del Registro Predial. Considera igualmente como acto

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inscribible el derecho de posesión, utiliza el Formulario Registral como título inscribible, y genera un mecanismo de prescripción adquisitiva administrativa. Posteriormente, por Decreto Legislativo 860 de fecha 18 de Octubre de 1996, ya creado el SINARP1 se crearon las Secciones Especiales de Predios Rurales del Registro de la Propiedad Inmueble, con competencia para inscripciones de predios rurales en todo el país, excepto en Lima, que se regía por el régimen del Decreto Legislativo 803. Es a ellas a que se refiere la Ley 27755.

C.

El Registro de la Propiedad Inmueble

Con una larga data en el país, se crea por ley de fecha 02 de Enero de 1888, y se reglamenta el 22 de Agosto de 1888, tomando en forma casi textual la primera Ley Hipotecaria Española de 1861. Con el transcurso del tiempo, el antecedente de reformulación más inmediato, se da con la Ley SUNARP, de fecha 16 de Octubre del 2004, que, con más precisión técnica genera un mega registro de Propiedad Inmueble, que a su vez contenía los registros siguientes: Registro de propiedad inmueble, buques, embarcaciones pesqueras, aeronaves, naves, derechos mineros y concesiones, todos estos bienes registrables de naturaleza inmueble, según lo dispuesto por el artículo 885 del Código Civil. El Registro de Propiedad Inmueble, acoge plenamente los principios registrales que legisla el Código Civil (Titulación auténtica, legalidad, rogación, legitimación, publicidad, tracto sucesivo, prioridad preferente, prioridad excluyente), y tiene un numerus clausus de actos inscribibles señalados en el artículo 2019 del Código Civil, excluyéndose expresamente la inscripción de la posesión2 en el art. 2021.

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Sistema Nacional de los Registros Públicos, creado por Ley 26366 Artículo 2021 del Código Civil

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Son estos tres registros, todos de naturaleza predial, con concepciones y legislaciones diferentes, los que dan origen al Registro de Predios. El Registro de Predios ha tenido tres Reglamentos. El primero fue aprobado por la Resolución N° 540-2003-SUNARP/SN, El segundo fue aprobado por Resolución N° 248-2008-SUNARP/SN, y a partir del 14 de junio de 2013 entró en vigencia el Reglamento aprobado por Resolución N° 097-2013SUNARP/SN. En los tres reglamentos se opta por la terminología de “Predio”, para denominar a la base objetiva del Registro, sustituyendo a la terminología “Finca”, que se utilizó durante más de un siglo en la normativa registral. 2.

DEFINICION Y FUNCION DEL REGISTRO DE PREDIOS

El Registro de Predios es el registro jurídico integrante del Registro de Propiedad Inmueble en el que se inscriben los actos o derechos que recaen sobre predios a los que se refiere el artículo 2019º del Código Civil Peruano, normas administrativas y demás normas especiales, respecto de predios urbanos y rurales. El Registro de Predios se encuentra integrado por las partidas registrales provenientes de los registros que le dan origen, así como por los asientos que en él se extiendan, organizadas mediante un sistema automático de procesamiento de datos. Por cada predio se abrirá una partida registral, en la cual se extenderán todas las inscripciones que a éste correspondan. Por cada acto o derecho se extenderá un asiento registral independiente. Los asientos registrales se extenderán unos a continuación de otros asignándoseles una numeración correlativa, de acuerdo a la prioridad en el ingreso al Registro. El artículo 2 del Reglamento del Registro de Predios aprobado por la Resolución N° 097-2013-SUNARP/SN, RIRP lo define como…El registro jurídico integrante del Registro de Propiedad inmueble en el que se inscriben actos o derechos que recaen sobre predios a los que se 9

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refiere el artículo 2019 del Código Civil, normas administrativas y demás normas especiales3. Como organización el Registro de Predios nos brinda una información ordenada por predios y

del contenido de los instrumentos inscritos

(administrativos, notariales o judiciales) relativos a la propiedad inmueble. Aun cuando los legisladores hayan optado por denominar “Registro de Predios”, no se trata propiamente de un registro de predios, sino que se lleva por predios. Como institución jurídica tal como lo define el mencionado artículo 3 del RIRP, tiene por objeto la inscripción de actos o contratos, pero no como fuentes de obligaciones, sino como título para adquirir el dominio o derechos sobre inmuebles. Debemos distinguir el acto material que permite la adquisición del derecho del título formal el cual será el documento notarial u otro instrumento público. Los actos o contratos deben referirse al dominio y demás derechos reales. El motivo es que, dado que estos derechos afectan a todo el mundo, debe posibilitarse que los terceros conozcan su naturaleza u alcance. En cambio, los derechos personales, que constituyen un simple vínculo entre el acreedor y el deudor, no tienen la necesidad de salir al exterior a través del Registro, dada la acotación de sus efectos que normalmente se limitarán a las partes de la relación jurídica. Únicamente con carácter excepcional existen derechos personales susceptibles de ser publicitados en el Registro. Se trata de derechos de los que, por su contenido y duración, se ha dicho que tienen una vocación de derecho real, éste es el caso, por ejemplo del arrendamiento o el derecho de opción. Sin perjuicio de las características que le son propias, es importante resaltar la importante función que compete al Registro de Predios en el devenir socio económico de la sociedad, resaltada por autores de la talla de Jesús López

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Art N° 2 del reglamento de inscripciones del registro de predios RESOLUCION Nº 097-2013SUNARP-SN

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Medel4, según quien el Registro de la Propiedad constituye un “Servicio Social y Público, cuya razón causal, diferencial y motora es la seguridad jurídica inmobiliaria(…) a la que desarrolla y da vida”, así como

Roca

Sastre5, quien dirá que son fines de este Registro “Asegurar la propiedad inmueble, proteger el tráfico jurídico inmobiliario y fomentar el crédito territorial, (…) proteger las titularidades registradas y a los terceros adquirentes, (…) (y) efectuar la publicidad informativa llamada formal, del contenido de los libros del registro” 3.

CARACTERÍSTICAS

A) Es un Registro Jurídico: Varios aspectos caracterizan a los Registros jurídicos, respecto de los registros administrativos: La característica central de los registros jurídicos es que los datos publicitados gozan de eficacia sustantiva; se encuentran amparados por una presunción relativa de exactitud denominada Legitimidad (Art. 2013 del C.C.). Por posición los Registros administrativos son meramente informativos. Están destinados a brindar publicidad registral, es decir están igualmente premunidos de una presunción de cognoscibilidad general, según la cual todos estamos en oportunidad de conocer, y se presume que conocemos, aun cuando no conozcamos (Art. 2012 del C.C.). Los Registros administrativos no tienen esta vocación publicitaria como parte de su esencia. En los Registros jurídicos la publicidad registral es de tal manera nota importante, que por ejemplo el autor Gonzales Barrón opina que la publicidad no es un principio del derecho registral, sino su contenido

Jesús López Medel “Modernas Orientaciones sobre la Institución Registral” Roca Sastre, Ramón “Derecho Hipotecario – Fundamentos de la Publicidad Registral” Octava Edición, Bosch Casa Editorial S.A. – Barcelona – Tomo I 4 5

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ontológico, es decir su propia esencia.6 La doctrina igualmente diferencia la “Publicidad Efecto” propia de los Registros jurídicos de la “Publicidad Noticia” propia de los registros administrativos. Por ser esencialmente distintos, se rigen por sistemas normativos distintos. Los Registros Jurídicos se basan en los principios registrales del Código Civil7

y se rigen administrativamente por un órgano rector único: La

SUNARP8.

En cambio, los Registros administrativos se rigen por la Ley de

Procedimiento Administrativo General (Ley 27444). B) Se basa en el sistema de Folio Real

Básicamente significa que a cada predio corresponde una partida registral en la que se extenderá a través del tiempo la historia jurídica del mismo. El artículo 4° del Reglamento de Registro de Predios dice textualmente: “Por cada predio se abrirá una partida registral, en la cual se extenderán todas las inscripciones que a éste correspondan. Por cada acto o asiento se extenderá un asiento registral independiente…” A su vez el artículo 6 del Reglamento de los Registro Públicos da la definición de “Partida Registral” así: “… La partida registral es la unidad de registro conformada por los asientos de inscripción organizados sobre la base de la determinación del bien o de la persona susceptible de inscripción…”. El Registro de Predios se encuentra conformado por las partidas registrales provenientes de los Registros que le dieron origen (Registro Predial Urbano,

Gonzales Barrón, Gunther, “Tratado de Derecho Registral Inmobiliario”, pág. 65, Jurista Editores E.I.R.L., segunda edición, Lima, diciembre 2004. 7 El Libro IX del Código Civil regula exclusivamente los Registros Jurídicos y no los Administrativos, conforme se explicita en la Exposición de Motivos del Código Civil. 8 La Ley N° 26366 ley de creación de la SUNARP excluye expresamente los Registros Administrativos (art. 2° inc. e) 6

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Sección Especial de Predios Rurales y Registro de la Propiedad Inmueble), y las que genera bajo su propia denominación, desde su fecha de inicio. El término “Predio” por cierto no está referido necesariamente a área de terreno, sino a unidad inmobiliaria independiente e independizada. Esta técnica del folio real tiene algunas excepciones en el denominado “Folio Plural”, por el cual la historia jurídica de un mismo predio se encuentra inscrita en más de una partida registral, si bien existe una vinculación entre ambas. El tema del Folio Plural es importante de ser señalado porque en el caso de calificación registral o estudio de títulos, deberá tenerse en cuenta necesariamente las partidas vinculadas (Art. 2011 del Código Civil). Entre los casos de Folio plural, encontramos los siguientes: La inscripción del Derecho de Superficie (Art. 137° del Reglamento de las Inscripciones), en el que se abre una “Partida Especial”, vinculada a la “Partida principal”: en ella se inscribirá la titularidad de la Superficie, la fábrica, y las modificaciones que afecten el derecho del titular, mientras que ésta, es decir en la principal, el derecho del propietario, y sus posibles transferencias y afectaciones. Con la extinción de la Superficie se cierra la Partida Especial. Las

independizaciones

provenientes

de

regímenes de “Propiedad

Exclusiva y Propiedad Común”. En estos casos, propios de los Edificios, la inscripción del terreno convertido en propiedad común se mantiene en la partida matriz, mientras que la unidad inmobiliaria independizada y sus sucesivas transferencias y afectaciones se inscribirán en una partida registral independiente. •Definitivamente otro caso de Folio Plural, pero esta vez establecido de hecho por defecto de sistema, es el caso de doble inmatriculación de un mismo predio. El supuesto, que desgraciadamente se da en la realidad, quiebra el sistema de folio real y constituye uno de los graves problemas del Registro de Predios. Descubierta la anomalía, en el caso de duplicidad de

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partidas con inscripciones incompatibles y oposición, el Reglamento General de los Registros Públicos dispone en su artículo 60 que se deje constancia de la duplicidad en las partidas duplicadas, quedando expedito el derecho de los titulares de las partidas implicadas para demandar judicialmente la pretensión destinada a rectificar la duplicidad existente. Es decir, estas dos partidas registrales referidas a un mismo predio (total o parcialmente), incompatibles entre sí, quedan vinculadas por esta anotación que publicita la duplicidad, y se mantienen abiertas ambas a posibles inscripciones. C) Tiene por unidad de Objeto el Predio El término “Predio” es técnicamente correcto, en oposición a “inmueble”, concepto que en nuestra legislación alude a 10 clases diferentes de bienes (Art. 885 del C.C.). Es decir “Inmueble” es el género, y “predio” es la especie, y alude directamente al suelo, subsuelo y sobre suelo utilizable (Art. 885, inc 1° del C.C.). También se diferencia del concepto “finca” empleado por la legislación y doctrina española, siendo que en nuestro medio entendemos por “Finca” una unidad inmobiliaria construida, edificada. D) Tiene efectos declarativos Este aspecto atañe al grado de eficacia sustantiva que el sistema jurídico asigna a la inscripción registral: Será “constitutiva” cuando la inscripción registral es requisito necesario para la existencia del acto jurídico (como en el caso de la Hipoteca, artículo 1099 inc. 3° del Código Civil, la inscripción registral excepcionalmente tiene efectos constitutivos), mientras que será “declarativa” cuando el acto se perfecciona antes de la inscripción, pero la publicidad registral reviste al acto de determinados efectos, legalmente previstos. Concretamente, en nuestro sistema, se suma a la inscripción de efectos declarativos el principio de fe pública registral (con protección del tercero

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registral, es decir de quien contrate a título oneroso, de buena fe, y logre la inscripción), y el acto publicitado goza de oponibilidad erga omnes, y presunción de exactitud con la realidad extraregistral (Principio de Legitimación). Adicionalmente, hay que recalcar que se trata de una inscripción que no tiene carácter obligatorio, ni sanea el acto inscrito. E) Mantiene el método de Inscripción

(Artículo 2° del Reglamento de las Inscripciones), por oposición al método de Transcripción: El Registrador hace un resumen del acto presentado a calificación, consignando en el asiento los datos reglamentariamente establecidos (Artículo 11° del Reglamento de las Inscripciones). Doctrinariamente se distingue entre método de transcripción, de extracto y de encasillado.

El sistema español utiliza el extracto, trasladando a la

partida registral textualmente las partes relevantes del título presentado, y, procediendo luego a la devolución del título causal al presentante. En esta diferenciación, correspondería al sistema peruano el método de encasillado. 4.

IMPORTANCIA.  De orden social, por cuanto es necesario que la titularidad de la propiedad y de los derechos reales pueda ser conocida por la comunidad. 

De carácter jurídico. Porque al ser conocidos por todos, deben ser respetados, de tal manera que quien lesiona o viola el derecho no puede alegar que ignoraba su existencia.



De naturaleza jurídico-moral. Favorece la buena fe en las transacciones, impidiendo el fraude y la clandestinidad.



De índole jurídico-económica. Como respuesta a la necesidad de facilitar el crédito territorial y fortalecer la seguridad de las transacciones.

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5.

PARTIDA REGISTRAL: (Art. 4º - RIRP)

Documento donde se encuentra inscrito el inmueble. Puede ser una ficha, tomo o partida electrónica. Se basa en el principio de especialidad y a la técnica del folio real que rige la normatividad y organización registral. 6.

ORGANIZACIÓN INTERNA DE LA PARTIDA REGISTRAL

La partida registral tendrá seis rubros identificados conforme a las letras y contenidos siguientes9: a) Antecedente dominial, en el que se indicará el número de la partida de la cual proviene o la circunstancia de constituir la primera inscripción; b) Descripción

del

predio,

en

el

que

se

extenderán

los

asientos

correspondientes a su ubicación geográfica, área, linderos y demás datos físico materiales del predio, sus modificaciones, así como otras circunstancias conforme a la normativa vigente; c) Títulos de dominio, en el que se extenderán los asientos correspondientes a traslaciones del derecho de propiedad y demás actos que constituyan, modifiquen o extingan la titularidad dominial; d) Cargas y gravámenes, en el que se registrarán, según los casos, los bloqueos, las hipotecas, medidas cautelares y demás cargas y gravámenes; así como los otros actos que por disposición expresa deban inscribirse en este rubro; e) Cancelaciones, en el que se extenderán los asientos que contengan las extinciones de las inscripciones a que se refiere el rubro D); f) Otros, en el que se extenderán los asientos relativos a los actos inscribibles en el Registro de Predios, que por su naturaleza no corresponda extenderse en los demás rubros. Las anotaciones preventivas se extienden en el rubro de cargas y gravámenes, salvo aquellas a que se refieren los literales c) y d) del artículo

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Art 5 del reglamento de Inscripciones

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65 del Reglamento General de los Registros Públicos, las que se extenderán en el rubro que corresponde a la inscripción definitiva. Cuando por error se hubiese extendido un asiento en un rubro distinto de aquél en el que debió practicarse, prevalecerá la naturaleza del acto, sin perjuicio de proceder a su rectificación de conformidad con lo dispuesto en el Reglamento General de los Registros Públicos 7.

ACTOS INSCRIBIBLES

Como ya se ha mencionado, el Registro contiene la historia jurídica de cada predio, con el fin de otorgar a estas situaciones publicidad registral; por ello es necesario que el sistema jurídico predetermine qué actos o negocios jurídicos deben estar en aptitud de acceder al Registro, y cuáles no. Sin esta delimitación, necesaria en nuestro concepto, el Registro terminaría siendo un gran cajón de sastre, lleno de datos mayoritariamente irrelevantes para el cumplimiento de su finalidad (la seguridad jurídica del tráfico predial). Los actos inscribibles constituyen entonces un “numerus clausus”, debiendo establecerse como tales en el Código Civil y leyes especiales. Debemos anotar, sin embargo, que en nuestro medio existen tendencias que sustentan posiciones contrarias, en el sentido que la sola rogatoria de inscripción, sustentado en el interés individual, debería ser suficiente para el acceso al Registro del acto rogado. En la actualidad, la presentación a calificación de un acto no inscribible da lugar a la tacha sustantiva del título, según lo establece el artículo 42 literal b) del Reglamento General de los Registros Públicos.

7.1

¿QUÉ SE INSCRIBE?

Hasta aquí nos hemos venido refiriendo insistentemente a los “actos inscribibles” con esa denominación, es decir como “actos”. Sin embargo, en doctrina se discute si se inscriben actos, títulos o derechos. Se dice que es

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importante determinar qué se inscribe para saber igualmente qué se publicita10. Primera Tesis: Se inscriben Títulos. Tesis postulada por el autor Núñez Lagos, según la cual toda vez que no hay simultaneidad entre el consentimiento de las partes y la inscripción, lo que el Registrador recepciona y califica son Títulos.

Segunda Tesis: Se inscriben Derechos. Tesis postulada por Pau Pedrón y Lacruz Berdejo, quienes aceptan que si bien el Registro recepciona títulos, publicita derechos, o más precisamente, titularidades.

En un avance

posterior de la misma tesis, se argumentará que lo que es objeto de inscripción y publicidad son las “posiciones contractuales”.

Tercera Tesis: Se inscriben Relaciones Jurídicas Registrales. Es la tesis de Amorós Guardiola según quien tiene que haber una necesaria coincidencia entre lo que el Registro recepciona

y lo que el registro

publicita. El derecho inscribible es objeto de inscripción y de publicidad. Pero como no sólo se inscriben “derechos”, sino también resoluciones administrativas, judiciales, etc., es más propia la denominación de Relaciones Jurídicas Registrales.

Cuarta Tesis: Se inscriben Estados Registrales. Tesis postulada por Manzano

Solano.

Según

él

los

derechos

perfeccionados

extra

registralmente, se encontrarían en “estado civil”, y luego del procesamiento registral, estarían estos derechos premunidos del “estado registral”.

Para el desarrollo de este punto, nos hemos basado en el artículo denominado “Objeto de Inscripción en el Registro de Propiedad Inmueble” – Castillo Núñez, Mariela, artículo publicado en “Derecho Registral – Primeras Jornadas Preparatorias del Primer Congreso Registral, Gaceta Jurídica, Lima - 1998 10

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8.

DE LA INSCRIPCION11

8.1. Inscripción en mérito a escritura pública: (art. 6º) Cuando las inscripciones se efectúen en mérito a escritura pública, se presentará el parte expedido por el Notario o Cónsul, o el traslado respectivo extendido por el funcionario que conserva en su poder la matriz. 8.2. Inscripción en mérito a formulario registral (art. 7º) Cuando las inscripciones se realicen en mérito al formulario registral a que se refiere el artículo 7 de la Ley Nº 27755, la legalización notarial se efectuará de conformidad con lo dispuesto en el Decreto Supremo Nº 0232003-JUS. 8.3. Inscripción en mérito a mandato judicial (art. 8º) Cuando las inscripciones se efectúen en mérito a mandato judicial se presentará copia certificada de la resolución que declara o constituye el derecho y de los demás actuados pertinentes, acompañados del correspondiente oficio cursado por el Juez competente. Las inscripciones dispuestas por mandato judicial sólo se efectuarán si la resolución que contiene el acto o derecho inscribible ha adquirido la autoridad de cosa juzgada, salvo que se trate de resoluciones inmediatamente ejecutables. Si el mandato judicial declara derechos inscribibles a favor de una persona casada, deberá señalarse en el título la calidad de bien propio o bien conyugal. Tratándose de bienes conyugales, se indicará el nombre de ambos cónyuges. 8.4. Inscripción en mérito a laudos arbitrales (art. 9º) En el arbitraje institucional o ad hoc, deberá presentarse copia certificada de la resolución arbitral con la constancia de la notificación a que se refiere el

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RESOLUCION DEL SUPERINTENDENTE NACIONAL DE LOS REGISTROS PUBLICOS Nº 097-2013-SUNARP-SN

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artículo 59 del Decreto Legislativo Nº 1071, norma que regula el Arbitraje. Adicionalmente, deberá presentarse copia certificada notarialmente del convenio arbitral para efectos de verificar el sometimiento de las partes a la vía arbitral. Para tales efectos, y de conformidad con la Segunda Disposición Complementaria del Decreto Legislativo Nº 1071, los Jefes Zonales podrán celebrar convenios de colaboración con las instituciones arbitrales. A falta de convenio de colaboración o en el caso de árbitros ad hoc se acompañará copia certificada notarial del documento de identidad de quienes suscriben el laudo y de quien certifica el mismo, de ser el caso. El Registrador no podrá evaluar la competencia del Tribunal Arbitral o Árbitro Único para laudar, el contenido del laudo, ni la capacidad de los árbitros para ejecutarlo. Tampoco podrá calificar la validez del acuerdo arbitral ni su correspondencia con el contenido del laudo.

8.5. Inscripción en mérito a acto administrativo (art. 10º) En los casos de inscripciones que se efectúen en mérito a un acto administrativo, salvo disposición en contrario, se presentará copia autenticada de la resolución administrativa expedida por funcionario autorizado de la institución que conserva en su poder la matriz. Se exceptúan los supuestos en los que tales actos administrativos, conforme a la Ley del Procedimiento Administrativo General, no tengan carácter ejecutorio inmediato. Si la resolución administrativa declara derechos inscribibles a favor de una persona casada, deberá señalarse en el título la calidad de bien propio o bien conyugal. Tratándose de bienes conyugales, se indicará el nombre de ambos cónyuges. Tratándose de acto modificatorio de titularidad dominial, en caso de no acreditarse que la resolución ha quedado firme, se extenderá además una anotación, en el rubro de cargas y gravámenes, en la que se dejará constancia de dicha circunstancia La anotación a que se refiere el párrafo anterior sólo podrá cancelarse en mérito a la

constancia expedida por la autoridad administrativa

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correspondiente o la copia certificada de la resolución emitida en última instancia administrativa. 9.

DE LOS ACTOS INSCRIBIBLES

En el artículo 2° del Reglamento de las Inscripciones, se determina que se inscriben “(…) los actos o derechos que recaen sobre predios a los que se refiere el artículo 2019 del Código Civil, normas administrativas y demás normas especiales, respecto de predios urbanos y rurales”. Para un mejor tratamiento, podemos agrupar los actos inscribibles en el Registro de Predios en las categorías siguientes:

9.1. Los que provienen de las relaciones entre los particulares, y que están determinados por la legislación civil, en el artículo 2019 del Código Civil, y que serían los siguientes:

a) Actos o negocios jurídicos susceptibles de crear, modificar o extinguir un derecho real, que constituyen la categoría principal de actos inscribibles, y que el inciso 1° del artículo 2019 C.C. menciona como “Los actos y contratos que constituyen, declaren, transmitan, extingan,

modifiquen

o

limiten

los

derechos

reales

sobre

inmuebles” Hay que hacer la precisión que en la Ley peruana, a diferencia de otras legislaciones como la española, por ejemplo, los derechos reales constituyen un numerus clausus, por lo que sólo pueden estos actos estar referidos a los derechos reales normados en el código civil o constituidos como tal en leyes especiales. b) Circunstancias o modalizaciones del derecho real inscrito (Art. 2019° C.C. incisos 3, 4 y 5): Se trata de pactos que modalizan el derecho real, pero no llegan a desnaturalizarlo. Se anotaría en este rubro los pactos que pueden integrar la compraventa, la inscripción de

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condiciones suspensivas y resolutorias, pactos restrictivos y similares.

c) Contratos de naturaleza obligacional que de manera excepcional y por expreso mandato legal ingresan al registro. Es el caso del contrato de arrendamiento y el contrato de opción (Artículo 2019 del C.C., incisos 2 y 6). Por ser éstos los únicos dos contratos obligacionales que el legislador ha preceptuado como inscribibles, no son inscribibles el comodato, los contratos preparatorios (excepto el contrato de opción), y el mutuo. A este respecto existe un sostenido y uniforme criterio interpretativo del Tribunal Registral.

9.2.

Actos referentes a la descripción física del predio.

Es el caso de la Declaratoria de fábrica y declaración de demolición, el área y linderos y sus modificaciones, la subdivisión o independización, la acumulación, etc. Se encuentran normados básicamente en el régimen de la Ley 27157, y el Reglamento de las Inscripciones. En algunos casos el título lo constituye un Acto administrativo, como la Resolución de Subdivisión Municipal. 9.3.

Actos generados por la adscripción del Predio a un régimen legal

especial. Son mayoritariamente actos generados en aplicación de los Regímenes de propiedad exclusiva y propiedad común, como el Reglamento Interno y la Junta de Propietarios. 9.4.

Actos provenientes de los procesos urbanísticos y de

saneamiento, normados por leyes especiales. Es el caso de los actos generados en el proceso de Habilitación Urbana, y, opinamos, también la inscripción de la numeración, nomenclatura y jurisdicción, la inscripción de plano perimétrico, planos de trazado y lotización y sus modificaciones, etc.

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En este rubro también debemos hacer referencia a la inscripción de la Posesión. Como se sabe, cuando el Libro de Derechos Reales del Código Civil inicia la Sección referida a Derechos Reales Principales, el primer derecho real en ser mencionado es la posesión; sin embargo, el artículo 2021 del Código Civil excluye expresamente a la Posesión como acto inscribible. Aparentemente el fundamento de esta exclusión sería que “no existe razón alguna para la inscripción de la posesión, por cuanto no va a significar ninguna mejora a este derecho, ni le va a otorgar una publicidad que de por sí tiene”12. Sin embargo, en el Perú los procesos de saneamiento masivos iniciados por COFOPRI y el PETT, consideraron la inscripción de la posesión, y por esta vía llegó la posesión como acto inscribible al Registro de Predios (Arts. 141 y 146 del Reglamento de las Inscripciones).

10.

EFECTOS En cuanto a los efectos de la inscripción, se pueden dividir en tres sistemas:

a) Conforme al sistema sustantivo, la propiedad se adquiere por medio de la inscripción en el Registro Público de la Propiedad. Esto significa que la inscripción es un elemento esencial para la adquisición del dominio del inmueble; de no mediar este requisito, el acto jurídico debe reputarse como inexistente. En este sistema se da el máximo de eficacia a la inscripción, pues ésta opera el cambio del derecho registrado, sin necesidad del acuerdo de transferencia. El Sistema Sustantivo, también es conocido con el nombre de Sistema Australiano o de “Acta Torrens”.

12

GUEVARA MANRIQUE, RUBEN, citado por Elvira Martínez Coco y Guillermo García Montúfar, en el artículo “La Inscripción de la Posesión: La Experiencia Peruana”, en “Temas de Derecho Registral”, Tomo IV, 2000, SUNARP, Lima Perú, pág. 51

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b) En el sistema constitutivo, el derecho nace con el acto jurídico, en este caso el contrato, y se perfecciona con la inscripción en el Registro Público. Podemos equiparar este sistema a la traditio por lo que la inscripción no es potestativa sino obligatoria. Los códigos civiles de Alemania, Suiza y Luxemburgo siguieron este sistema a principios del siglo pasado (siglo XX). La característica de este sistema estriba en que atiende por una parte al título y a la causa de la adquisición que se plasme en el contrato y por otro lado, atiende a la forma en que se trasmite el dominio, lo cual ocurre a través de la inscripción en el Registro Público. Es de señalarse la similitud existente entre el catastro y el registro; esto permite mayor exactitud en los datos que se consignen en el folio real para describir la finca, como sería la superficie, colindancias restricciones, construcciones y otras, amén del mayor control gubernamental para el pago del impuesto predial.

c) En el sistema declarativo la transmisión de la propiedad se realiza por el mero efecto del contrato, sin que se requiera la inscripción en el Registro Público o de traditio. Solo si se desea que el contrato o acto jurídico surta efectos contra terceros deberá hacerse la inscripción.

La eficacia de este sistema radica tan solo en declarar la existencia, transmisión, modificación o extinción de un derecho ocurrido fuera del Registro y contenido en el título o documento que se presenta a dicho Registro.

En el Perú las inscripciones en el Registro de la Propiedad Inmueble tienen efectos declarativos. El Sistema Declarativo también es observado, entre otros países, por Francia y España. Se establece como excepción al Sistema Declarativo, el caso de la hipoteca y del Patrimonio Familiar, que, para que quede válidamente constituida, requiere que el documento sea inscrito en el Registro de la Propiedad Inmueble.

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11.

CONTENIDO DE LAS INSCRIPCIONES

El asiento de inscripción, sin perjuicio de los requisitos especiales que para cada clase determina el Reglamento, contendrá: a) La naturaleza y la extensión o alcances del acto o derecho que se inscribe; b) La existencia de condición, plazo, limitación, cláusula resolutoria expresa, así como los demás datos relevantes para el conocimiento de terceros, cuando consten en el título y siempre que por sí mismos no den lugar a asientos independientes; c) El precio o la valorización, cuando corresponda; d) La designación de la persona a cuyo favor se extiende la inscripción y la de aquélla de quien procede el bien o derecho, cuando corresponda. En los casos en los que se transfiera cuotas ideales deberá precisarse dicha

circunstancia,

así

como

hacerse

mención

expresa

del

transferente. Cuando se trate de persona natural se indicará los nombres y apellidos, nacionalidad en caso de no ser peruana, el estado civil y el número de documento de identidad o la circunstancia de ser menor de edad. Si el adquirente es casado, la indicación de haber adquirido el predio en calidad de propio, de ser el caso. En los casos en que la adquirente es la sociedad conyugal se indicará dicha circunstancia así como los datos de cada cónyuge conforme al párrafo anterior. Tratándose de personas jurídicas, se indicará su denominación o razón social y la partida registral del registro de personas jurídicas donde corre inscrita, de ser el caso e) La indicación precisa del documento en el que consta el acto o derecho materia de inscripción; f) El nombre del juez, funcionario público o notario que autorice el título en mérito del cual se efectúa la inscripción y, cuando corresponda, el del verificador. En los asientos de inscripción relativos a predios ya registrados se omitirán las circunstancias que ya consten en la partida.

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La SUNARP podrá establecer formatos predeterminados que permitan ingresar los datos relevantes del asiento de inscripción en el sistema automático de procesamiento de datos. 12.

DE LOS TÍTULOS

En virtud de los cuales se solicita la inscripción de un acto o derecho que importe la incorporación de un predio al Registro o su modificación física, se inscribirán previo informe técnico del área de Catastro. La SUNARP podrá determinar los casos de modificación física que no requieran dicho informe, en atención a la capacidad operativa de las áreas de Catastro. El área de Catastro verificará los datos técnicos del plano presentado, de conformidad con la normativa vigente sobre la materia, emitiendo un informe referido a aspectos estrictamente técnicos donde se determine la existencia o no de superposición de partidas, así como otros aspectos relevantes, si los hubiere. Dicho informe se realizará sobre la base de la información gráfica con la que cuente el área de catastro, actualizada a la fecha de emisión del informe técnico, bajo responsabilidad. El informe del área de Catastro es vinculante para el Registrador. En su caso, en la esquela de observación o tacha se consignará únicamente los defectos u obstáculos técnicos advertidos por el área de catastro. No obstante, el Registrador no tomará en cuenta aspectos contenidos en el informe de Catastro que no se ciñan a lo establecido en el párrafo anterior. Inscritos los actos a que se refiere el primer párrafo, haya o no mediado informe técnico, se comunicará al área de Catastro a fin de que ésta actualice su base de datos.

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13.

INMATRICULACION

13.1. Definición

La inmatriculación es el acto por el cual se incorpora un predio al Registro. Se realiza con la primera inscripción de dominio, salvo disposición distinta. Para la inmatriculación de un predio se requerirá el informe técnico del área de Catastro a que se refiere el artículo 11 del reglamento de inscripción de predios, donde se determine si el predio a inmatricular se superpone o no a otro ya inscrito, de acuerdo a la base gráfica con la que cuenta el área de Catastro. No impide la inmatriculación el informe técnico que señale la imposibilidad de determinar si el predio se encuentra inscrito o no. Tampoco impide la inmatriculación el informe que determina que el predio ya se encuentra inscrito, siempre que el título presentado tenga mérito suficiente para cancelar la partida anterior. En los casos en los que el predio esté ubicado en el ámbito territorial de más de una Oficina Registral, la inmatriculación se realizará en cualquiera de ellas a solicitud del interesado, salvo que se trate del territorio de Comunidades Campesinas o Nativas, en cuyo caso la inmatriculación se realizará en la Oficina Registral del domicilio de la comunidad. En este supuesto, el Registrador requerirá informe técnico a las áreas de catastro de las oficinas registrales involucradas. 14.

CONTENIDO DEL ASIENTO DE INMATRICULACIÓN

El asiento de inmatriculación contendrá, además de los requisitos señalados en el art 13 del RIRP, los siguientes: a) La naturaleza del predio, indicándose si es urbano o rústico, en este último caso si es rural o eriazo;

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b) El departamento, provincia y distrito donde se encuentra. En el caso que el predio a inmatricular esté ubicado en más de un distrito debe indicarse los nombres de los distritos correspondientes; c) Para el caso de predios urbanos: el área, linderos, medidas perimétricas y colindancias (por el frente, por la derecha entrando, por

la

izquierda

entrando

y

por

el fondo);

su

ubicación

georeferenciada a la Red Geodésica Nacional referida al datum y proyección en coordenadas oficiales, siempre que se cuente con dicho dato; calle y numeración o lote, manzana, etapa, urbanización, sector, zona o grupo; así como cualquier otra circunstancia que sirva para distinguirlo de otro. El área y las medidas perimétricas deberán estar expresadas conforme al Sistema Métrico Decimal; d) Para el caso de predios rurales se indicará: el código de referencia catastral, área expresada en hectáreas (hás.) y con 04 decimales, perímetro expresado en metros (m); centroide y ubicación georeferenciada a la Red Goedésica Nacional referida al datum y proyección en coordenadas oficiales, en caso de contarse con este último dato. Asimismo se consignará el nombre del predio, sector, valle de ser el caso, linderos y medidas perimétricas en el supuesto del tercer párrafo del artículo 20 y cualquier otra información que permita identificar plenamente el predio que se inscribe. 14.1. ¿CÓMO REGISTRO MI PREDIO POR PRIMERA VEZ?

Al inmatricular un predio, se inicia el historial legal de una determinada propiedad, pues da lugar a la apertura de una partida registral. Es importante señalar que la inmatriculación de un predio ante la Sunarp tiene el efecto de lograr la inscripción definitiva de este a favor de las personas naturales y jurídicas. Se pueden inmatricular tanto predios rurales como urbanos de acuerdo a los siguientes requisitos:

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A) Predios urbanos 1. Solicitud de inscripción del título (formulario de distribución gratuita en cualquier oficina registral de la Sunarp) debidamente llenado y firmado por el presentante. 2. Parte notarial de la escritura pública que acredite el dominio sobre el predio con la debida autorización del notario para su presentación ante la Sunarp, y que tenga una antigüedad mínima de cinco años. 3. En el caso de transferencia por sucesión testamentaria solo dará mérito si en la escritura pública se ha individualizado el predio transferido, contabilizándose el plazo a partir de la fecha de fallecimiento del testador. 4. En el caso de predios ubicados en regiones no catastradas, se presentará plano de ubicación y perimétrico del predio, elaborado y suscrito por un verificador competente, y visado por la municipalidad distrital correspondiente. 5. En el caso de predios urbanos ubicados en regiones catastradas o en proceso de levantamiento catastral, se presentará plano catastral emitido por la oficina de catastro distrital debidamente autenticada por el profesional autorizado para el efecto, código catastral en el que se identifica el lote donde se encuentra el predio materia de inscripción, área de del terreno y área construida expresada ambas en metros cuadrados y con aproximación de dos cifras decimales. B) Predios rurales 1. Solicitud de inscripción del título (formulario de distribución gratuita en cualquier oficina registral de la Sunarp) debidamente llenado y firmado por el presentante.

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2. Parte notarial de la escritura pública que acredite el dominio sobre el predio con la debida autorización del notario para su presentación ante la Sunarp, y que tenga una antigüedad mínima de cinco años. 3. En el caso de transferencia por sucesión testamentaria solo dará mérito si en la escritura pública se ha individualizado el predio transferido, contabilizándose el plazo a partir de la fecha de fallecimiento del testador. 4. Si el predio se ubica en zona catastrada, se presentará el certificado de información catastral otorgado por la autoridad competente. 5. Si el predio se ubica en zona no catastrada, presentará certificado negativo de zona catastrada emitido por la autoridad competente y, el plano perimétrico en coordenadas UTM, acompañado de su memoria descriptiva donde se indique el área, linderos y medidas perimétricas, elaborados y firmados por un profesional inscrito en el Índice de Verificadores de la Sunarp. 6. Cabe señalar que en el caso de detectarse superposiciones gráficas o inexactitudes registrales, el interesado podrá eliminar y resolver el conflicto mediante la intervención de un verificador catastral, logrando con ello que el Registro de Predios refleje la realidad física de los inmuebles. 7. Vale precisar que el verificador catastral, quien se encargará de constatar el predio in situ y además elaborará el plano del inmueble, deberá estar inscrito en el Índice de Verificadores de la Sunarp.

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C) COSTO Y CALCULO: 

El pago de los derechos registrales incluye: o

Derecho de presentación: S/ 81.00

o

Derecho de inscripción: Costo del predio x 3 1000



El plazo de calificación es 7 días hábiles (sujeto a la complejidad del título).

15.

INDEPENDIZACION.

Es el acto que consiste en abrir una partida registral para cada unidad inmobiliaria resultante de una desmembración de terreno, con edificación o sin ella; o, como consecuencia de la inscripción de una edificación sujeta al régimen de unidades inmobiliarias de propiedad exclusiva y de propiedad común o régimen de independización y copropiedad. El Registrador, al independizar, señalará que el terreno independizado formó parte de otro inscrito anteriormente. Asimismo, dejará constancia en la partida matriz de la independización realizada. En el caso que el terreno a ser independizado cuente con declaratoria de fábrica inscrita debe describirse la fábrica correspondiente a cada lote a independizar. Tratándose de partidas provenientes de otras, en la partida que se genere se procederá a trasladar las cargas y gravámenes vigentes y aquéllas que pese a haber caducado requieran rogatoria expresa para su cancelación, salvo que no afecten al predio inscrito en dicha partida. 16.

REQUISITOS DE LA INDEPENDIZACIÓN

Todo título que da mérito a la independización debe contener el área de cada uno de los predios que se desmembra y, en su caso, el área

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remanente, con precisión de sus linderos y medidas perimétricas, acompañando los documentos exigidos para cada tipo de predio. Cuando como consecuencia de la independización solicitada se genere un área remanente en la que existan porciones que no guarden continuidad, se entenderá que la rogación comprende también la independización de cada una de dichas porciones, siempre que el dominio de las áreas remanentes corresponda al mismo propietario y no existan restricciones para su independización. Cuando el Área de Catastro, debido a la ausencia de datos técnicos suficientes en los antecedentes registrales, señale que se encuentre imposibilitada de determinar, en forma indubitable, si el área cuya independización se solicita se encuentra comprendida dentro de alguna de las independizaciones anteriormente efectuadas o si aún se encuentra dentro de la partida matriz, ello no impedirá la inscripción de la independización rogada, siempre que el título contenga los requisitos señalados en el primer párrafo que antecede. En este caso, el Registrador independizará el área solicitada de la partida matriz, sin necesidad de requerir plano del área remanente, siempre que la independización efectuada no exceda el área de la partida matriz de la cual se independiza. Sin perjuicio de lo señalado, todo título cuya rogatoria comprenda un acto de independización, en los supuestos a los que se refieren los artículos 61, 62 y 64 del RIRP, deberá contener, necesariamente, desde su presentación e ingreso por el Diario, los planos de independización y localización (ubicación) del área que se desmembra visados por funcionario competente, o de ser el supuesto, firmado por verificador inscrito en el índice de verificadores del Registro de Predios; en caso contrario, el Registrador procederá a tachar sustantivamente el título.

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17.

ACUMULACIÓN

La acumulación es el acto registral que tiene por objeto constituir una nueva unidad inmobiliaria y se efectúa comprendiendo en una sola, dos o más partidas independientes relativas a otros tantos predios. Se realiza abriendo una nueva partida registral y cerrando las partidas de los predios acumulados, mediante anotación que consigne la partida en la cual quedan acumulados. Son requisitos para su procedencia, que: a) Los inmuebles que se pretende acumular constituyan un todo sin solución de continuidad, salvo los casos de las secciones de dominio exclusivo en un régimen de propiedad exclusiva y propiedad común, cuando constituyan una unidad funcional y la falta de continuidad de tales secciones esté determinada por la existencia de dicho régimen; b) Pertenezcan al mismo propietario; c) Sea solicitada por el propietario de los predios en mérito a documento privado con firma certificada notarialmente que contendrá el área, linderos y medidas perimétricas de cada uno de los predios, con indicación de la partida registral donde corren inscritos y el área, linderos y medidas perimétricas del predio resultante, indicándose su nueva denominación, de ser el caso; d) Se presente plano de acumulación autorizado por el profesional competente, salvo que los predios materia de acumulación hayan constituido una sola unidad inmobiliaria y ésta retome su descripción primigenia. Si la fábrica inscrita en alguna de las partidas cuya acumulación se solicita no contase con información gráfica en el Registro, debe graficarse en el plano el área o áreas ocupadas por la fábrica; e) Se presente el plano y código de referencia catastral del predio resultante o la constancia

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CAPITULO II

PRECEDENTES DE OBSERVANCIA OBLIGATORIA EN EL REGISTRO DE PREDIOS

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RESOLUCION DEL TRIBUNAL REGISTRAL N° 067-2005-SUNARP-TR-T TRUJILLO, 25 de abril de 2005.

PROCEDENCIA DE INMATRICULACIÓN “No impide la inmatriculación de un predio el informe del Area de Catastro señalando la imposibilidad de determinar si el mismo se encuentra inscrito o no”.

I.

APELANTE

: MARCO CORCUERA GARCIA

TÍTULO

: N° 27402 del 10 de agosto de 2004

RECURSO

: 177-2004

REGISTRO

: PREDIOS

ACTO

: INMATRICULACION DE PREDIO

ACTO CUYA INSCRIPCIÓN SE SOLICITA Y DOCUMENTACIÓN PRESENTADA.

Mediante el título venido en grado, Marco Corcuera García solicitó la inmatriculación de un predio de 365.80 m2 ubicado en el sector Sun de la Campiña de Moche s/n, intersección del camino a Las Huacas y Las Tapias, distrito de Moche, provincia de Trujillo. Con este objeto presentó los siguientes documentos:  Testimonio de protocolización de escritura imperfecta de división y partición de inmueble celebrado entre Semiramis Huapaya de Granados y Aurora Huapaya de Rebaza el 12.02.1965 ante el Notario Nelson Gamio Vergara.  Escritura Pública de aclaración de linderos y área de casa huerta celebrada entre Aurora Huapaya viuda de Rebaza y las herederas de Semiramis Huapalla de Granados el 22.01.2004 ante el Notario Marco Corcuera García. 35

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 Certificado de Habitabilidad del inmueble de 365.80 m2 expedido por la Municipalidad Distrital de Moche el 29.09.2003.  Certificado de que el inmueble no constituye ejido municipal expedido por la Municipalidad Distrital de Moche el 04.09.2003.  Certificado de Numeración de Finca expedido el 04.09.2003 por la Municipalidad Distrital de Moche.  Certificado de Zonificación y Compatibilidad de Uso expedido por la Municipalidad Distrital de Moche el 04.08.2004 en el que se precisa que el inmueble a inmatricular se encuentra en zona rústica.  Memoria descriptiva del predio suscrita por la Ing. Lucía Sánchez Montoya y visada por el Jefe de Desarrollo Urbano y Obras de la Municipalidad Distrital de Moche.  Planos de ubicación, perimétrico y de localización del inmueble.  Declaraciones juradas de autoevalúo y pago del impuesto predial.  Constancia de no adeudos del impuesto de alcabala.  Con la apelación se acompañó un nuevo certificado de zonificación expedido por la Municipalidad el 26.08.2004 en el que se señala que el inmueble (casa huerta), al tener servicio de agua, luz, colindancia con otras viviendas y centro educativo, tiene la condición de urbano sin formar parte de habilitación urbana.

II.

DECISIÓN IMPUGNADA

El título fue tachado por el Registrador Público David Rubio Bernuy. Los argumentos expuestos son los siguientes: “TACHA” 1. Se tacha el presente título por cuanto revisada la documentación que se alcanza se constata que se trata de un predio rústico que forma parte de otro predio rústico de mayor extensión (léase memoria descriptiva de agosto de 2003 otorgada por la Ing. Lucía Sánchez 36

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Montoya y visado por el Jefe de Desarrollo Urbano de la Municipalidad distrital de Moche, Ing. José Barreto Rojas. El Certificado de Zonificación y Compatibilidad de Uso de fecha 04.08.2004 firmada por el mismo funcionario municipal, declaraciones juradas de autoevaluó y planos que se alcanzan). En ese sentido deberá solicitarse la inmatriculación del presente inmueble como predio rústico y no como urbano.

2. El lote de terreno para ser inmatriculado como urbano, necesita de la respectiva habilitación urbana y la numeración de finca con lo cual es posible la identificación del inmueble urbano.

3. Asimismo se le comunica que deberá tomar en cuenta el Informe Nº 706-2004ZR-VST/OC de fecha 20.08.2004 expedido por el Área de Catastro y cuya copia simple se alcanza, el mismo que de conformidad con el art. 9no. Del Reglamento de Inscripciones del Registro de Predios es vinculante. El Informe 706-2004 del Área de Catastro mencionado por el registrador detectaba diferencias entre los datos consignados en los planos de localización, perimétrico y memoria descriptiva con las cuadrículas de coordenadas de la oficina técnica. Señalaba, por ejemplo, que, por el lado norte, la línea recta entre los vértices 1 y 2 consignaba una distancia de 18.50 ml mientras que del cálculo de las coordenadas la distancia era de 18.03 ml, verificando esta discrepancia en todos los lados y colindancias.

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III.

FUNDAMENTOS DE LA APELACIÓN

Sostiene el apelante lo siguiente en su escrito impugnatorio: El primer punto de la tacha se formula por la sola razón de que el predio es rústico (“se trata de un predio rústico que forma parte de otro de mayor extensión‖). En este extremo el registrador no considera que la Ley 27755 ha unificado los distintos predios (urbano, rústico y R.P.U) en un solo registro y por lo tanto sus registradores son competentes para cualquier materia. Ya no existen registros separados que sean competencia de registradores independientes, de modo que los actuales registradores deben resolver la rogatoria sin importar la calidad que tenga el predio. Sobre el segundo punto de la anotación de tacha de que el predio para ser considerado urbano requiere de habilitación urbana es preciso señalar que esta no es la única condición para determinar la calidad urbana del bien; también lo es, por ejemplo, el certificado de parámetros urbanísticos expedido por la municipalidad respectiva. Tampoco es condición el certificado de numeración de finca pues de lo contrario no se inscribieran inmuebles con manzana y lote y sin número. Al respecto, Antonio Manzano Solano señala: i) Que la clasificación de los bienes en urbanos y rústicos obedece al fin o destino de los mismos y no al lugar donde están ubicados; y, ii) Que se comprende en el grupo de urbanos: los urbanizados y los que no cuentan con número de finca, pero tienen una manera inequívoca de ubicación a través de puntos cardinales. En el caso de autos se han recaudado las certificaciones municipales que acreditan, por expresión de la autoridad municipal, que el inmueble es urbano y no rústico. Para mayor abundamiento se ha adjuntado copia de la declaración jurada de autoevalúo que acredita que desde el año 1981 el inmueble está edificado y desde esa fecha sirve para fines urbanos.

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Respecto del punto tercero de la denegatoria, es preciso oficiar a la Oficina de Catastro, toda vez que su personal ha admitido haber incurrido en error al emitir el Informe 706-2004.

IV.

ANTECEDENTE REGISTRAL

Estando a que la rogatoria del título es la inmatriculación de un inmueble, en principio no existe antecedente dominial. No obstante, ingresado que fue el título a esta Sala, mediante Oficio Nº 260-2004-SUNARP-TR-T se solicitó a la Oficina de Catastro la evaluación técnica del expediente para fines de inmatriculación. Mediante Informe Nº 464- 2005-ZR-V-ST/OC la referida oficina informó que no pudo determinar si el predio en mención está inscrito o no.

V.

PLANTEAMIENTO DE LAS CUESTIONES

Interviene como ponente el Vocal Hugo Echevarría Arellano. Sobre la base de las razones expuestas por el registrador en la denegatoria, los argumentos del interesado en el escrito impugnatorio, los informes técnicos de la municipalidad y el registro y el contenido general del expediente apelado, corresponde dilucidar en la presente apelación los siguientes extremos: Los efectos registrales del informe técnico del área de catastro cuando no ha podido determinar si un predio se encuentra inscrito o no en el registro. Si la conclusión es que bajo esos términos es imposible inmatricular un predio, entonces la presente solicitud debe ser desestimada; en cambio, si la conclusión es que el predio puede ser inmatriculado, corresponderá absolver las subsiguientes cuestiones. La naturaleza rústica o urbana del predio a inmatricular. Si el título, en general, reúne los presupuestos para determinar su inmatriculación. 39

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VI.

ANÁLISIS

1. Mediante el título venido en grado se solicitó la inmatriculación de un predio de 365.80 m2 ubicado en el sector Sun de la Campiña de Moche s/n, intersección del camino a Las Huacas y Las Tapias, distrito de Moche, provincia de Trujillo. El interesado para este fin acreditó títulos de dominio que superan ampliamente el plazo de 5 años previsto en el artículo 2018 del Código Civil, consistentes en: i) Escritura pública del 12.02.1965 otorgada ante el Notario de Trujillo, Nelson Gamio Vergara, mediante la cual se protocolizó la escritura imperfecta de división y partición del 14.11.1952 celebrada ante el Juez Primero en lo Civil de Trujillo, Dr. Guillermo Ormeño de la Cruz. Según aparece del tenor de este instrumento, las hermanas Semiramis Huapaya de Granados y Aurora Huapaya de Rebaza se dividieron un terreno y una casa dejados por su señora madre María L. Huapalla. La partición del terreno fue debidamente delimitada por ambas contratantes; en cambio, respecto de la casa sólo hicieron mención de que quedaba dividida en dos secciones, sin precisar las dimensiones de cada una de ellas. ii) Escritura pública del 22.01.2004 otorgada ante el notario Marco Corcuera García mediante la cual Aurora Huapalla de Rebaza y las herederas de Semiramis Huapalla de Granados (Semiramis Victoria, Elsa Semiramis, María Alicia y Marina Granados Huapalla) aclaran los linderos y el área de la casa huerta y de cada una de las porciones que surgieron luego de la división y partición del referido inmueble. Aparece de la cláusula quinta de esta escritura que la casa huerta se encuentra ubicada en la convergencia del camino carrozable a la Huaca del Sol y de la Luna y camino a Las Tapias, en el ramal Sun de la Campiña de Moche, distrito de Moche, provincia de Trujillo, con un perímetro de 104.75 m y un área de 620.00 m2. Se aclaró también que la porción asignada a Semiramis Huapalla de Granados tiene los siguientes linderos y área: por el frente: camino a las Tapias, 40

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con 20m; por la derecha entrando: con la sección asignada en propiedad a la señora Aurora Huapalla de Rebaza, con 18.50m; por la izquierda entrando, con propiedad del Señor Marcial Rebaza, con 17.40m; y, por el fondo: con centro educativo inicial, antes Colegio de Las Niñas, con 21m, haciendo un área de 365.80 m2. Esta es la sección de la casa que se pretende inmatricular con la presente solicitud.

2.

Respecto del primer extremo en controversia corresponde dilucidar cuál debe ser la posición de las instancias registrales cuando la Oficina de Catastro informe, ante una solicitud de inmatriculación, que no puede determinar si el predio se encuentra inscrito o no en el registro. Algunas voces señalan que en este supuesto el registro no debe dar pase a la inmatriculación en tanto no se ha establecido si el predio se encuentra inscrito o no; no obstante, el sentir de esta Sala es otro. Registro y catastro son distintos. El primero está ligado al mundo de los derechos y sus titulares, a la historia jurídica de cada finca a fin de hacerla pública y cognoscible. Busca la representación jurídica de los bienes y los derechos reales, siendo su objeto la toma de razón de los actos y contratos relativos al dominio y a los demás derechos reales que sobre tales bienes pueden recaer. En cambio, el catastro es la representación gráfica

de

los

inmuebles,

constituyendo

su

básico

objeto

la

individualización y constancia de la existencia. Sin embargo, recayendo ambos sistemas sobre un mismo objeto (bien inmueble), la necesidad de coordinarlos resulta imperativa. El desarrollo del registro en nuestro sistema ha sido mucho mayor que del catastro. La incorporación de bienes inmuebles al registro se ha llevado a cabo en la mayor parte de este tiempo y en la mayoría de casos sobre la base de instrumentos públicos que contienen actos traslaticios de dominio, pero sin determinar si estos bienes tienen correlato descriptivo en la realidad, o en el peor de los casos, si existen. Se generan entonces problemas de inexactitudes registrales, disconformidad entre el registro y la realidad, duplicidades y 41

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otras situaciones anómalas que atentan contra la seguridad jurídica que debe brindar el registro. El catastro, como censo físico de inmuebles, cumple una adecuada función permitiendo la correlación de los derechos consignados en títulos con la realidad física. No olvidemos que el registro no hace más que exteriorizar sostenida e ininterrumpidamente frente a terceros situaciones jurídicas, las mismas que deben tener su correlato en la realidad. La función que cumple entonces el catastro es de ayuda al registro permitiendo relacionar la realidad jurídica de los bienes (derechos) con la realidad física de los mismos. Sin embargo, la implementación del catastro como herramienta coadyuvante en la labor registral no es automática, sino que requiere de un largo proceso de incorporación de áreas y su cotejo con la realidad registral. En nuestro sistema registral la implementación de las oficinas de catastro se viene llevando a cabo paulatinamente. Algunas con un mayor desarrollo y capacidad que otras. Para determinados actos actualmente también se exige el pronunciamiento de este ente técnico como paso previo para su acceso al registro. Pero es común que estas oficinas, especialmente en los casos de inmatriculación de inmuebles, expidan informes señalando que no pueden determinar si un predio se encuentra inscrito o no en el registro. La pregunta que inmediatamente nace entonces es ¿qué se debe hacer en ese caso: inscribir o no inscribir el bien?

3. La pregunta puede merecer diversas respuestas; no obstante, esta Sala entiende que en este supuesto debe inscribirse el bien en atención a las siguientes consideraciones:

i.

El registro, como sistema publicitario, lo es de derechos y situaciones jurídicas, los mismos que para el caso de la inmatriculación son acreditados, entre otras formas, a través de títulos de dominio con una antigüedad de cinco años, conforme con lo previsto por el artículo 2018 del Código Civil. En el presente caso, el interesado ha acreditado 42

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su derecho presentando una escritura de división y partición, así como su aclaratoria que supera ampliamente el plazo dominical establecido en la ley. Si bien el catastro constituye una herramienta de trascendente valor en el ámbito registral a fin de otorgarle contexto físico a los derechos publicitados, la imposibilidad de determinar si un bien inmueble se encuentra inscrito no puede constituirse en impedimento para el ingreso del derecho cuando éste aparece de los títulos presentados. El derecho ha sido acreditado y la imposibilidad de su correlación con el ámbito físico no puede impedir su inscripción. ii.

El levantamiento del catastro es un proceso de largo aliento que en la mayoría de las oficinas registrales no ha sido culminado. Existen grandes avances comparando el momento actual con el pasado; sin embargo, también hay áreas de la cual el catastro no puede dar ninguna información simplemente porque no la tiene. La Directiva Nº 008-2004- SUNARP-SN reconoce la limitada capacidad operativa de áreas de catastro de cada una de las Zonas Registrales. Acreditado que sea el derecho dominical en estos casos, el registro debe proceder a inscribir pues el objeto principal de la publicidad registral (el derecho) ha sido mostrado por el interesado con la titulación correspondiente.

iii.

Los costos de la incapacidad del registro para determinar si un predio se encuentra inscrito no pueden ser trasladados a los administrados cuando éstos han cumplido con adjuntar la titulación requerida que acredita su derecho, objeto de publicidad, así como los planos e información gráfica para que el catastro emita su informe. Si esta área no puede por diversas limitaciones expedir el informe técnico que precise si el bien sobre el cual recae el derecho se encuentra inscrito o no entonces debe procederse a su inscripción. Es más, siempre ésta ha sido la práctica registral hasta antes de la implementación del catastro: el registro asume los costos de las duplicidades e inexactitudes que se deriven por la incorporación de inmuebles. La 43

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posición asumida, además de otorgarle preferencia a los derechos acreditados con títulos, da lugar a que la administración, en cada caso, despliegue su mayor esfuerzo por determinar si un bien se encuentra inscrito o no en el registro, emitiendo un veredicto cierto; de lo contrario, se corre el riesgo de que el catastro emita recurridamente dictámenes sin ningún tipo de compromiso toda vez que ante la imposibilidad de determinar si un bien está inscrito o no, las instancias registrales siempre van a rechazar la inscripción, lo que resulta absurdo. iv.

Los informes técnicos del área de catastro resultan vinculantes para las instancias registrales siempre que contengan pronunciamiento cierto acerca de la inscripción o no de un bien en el registro. Conforme con el artículo 9 del Reglamento del Registro de Predios dicha área verificará los datos técnicos del plano presentado, emitiendo un informe que incluya el análisis de los antecedentes registrales referidos estrictamente a aspectos técnicos, como la existencia o no de superposición con propiedades inscritas de terceros o cualquier otra información relevante para la inscripción registral. En este orden resultan de obligatoria vinculación en la calificación registral determinando el sentido de la misma. Pero cuando el catastro simplemente se limita a señalar que no puede determinar la condición inscrita o no de un bien, no puede de ninguna manera ser vinculante pues simplemente no hay información cierta. Nos preguntamos en este caso ¿a qué tipo de información puede resultar vinculada la actuación del registrador si no hay ningún pronunciamiento de catastro?

4. Habiendo determinado con las razones expuestas que un predio debe inscribirse en el supuesto que el área de catastro emita informe señalando la imposibilidad de determinar si está inscrito o no, corresponde dilucidar la condición urbana o rústica de este inmueble. 44

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El Registrador Rubio observó el título en el primer punto de su esquela porque consideró que el inmueble era rústico, y entendiendo que sólo le correspondía evaluar títulos referidos a inmuebles urbanos (el ex Registro de Propiedad Inmueble, anterior a la unificación del Registro de Predios) sugirió que el presentante solicitara la inmatriculación como predio rústico. Efectivamente, la solicitud del interesado señala como acto rogado primera de dominio de predio urbano, mientras que de los anexos del título aparecía que el predio tenía la condición de rústico. Así lo establecía el Certificado de Zonificación y Compatibilidad de Uso expedido por la Municipalidad Distrital de Moche el 04.08.2004, que en su parte pertinente señalaba que el terreno se encuentra en zona rústica, y la Memoria Descriptiva suscrita por la Ing. Lucía Sánchez Montoya y visada por la Municipalidad Distrital de Moche, que también señalaba que el predio era rústico. Sin embargo, con la apelación se adjuntó un nuevo Certificado de Zonificación y Condición de Predio expedido el 26.08.2004 por la Municipalidad Distrital de Moche en el que se señala que el inmueble (casa huerta), al tener servicio de agua, luz, colindancia con otras viviendas y centro educativo, tiene la condición de urbano dejando constancia que el mismo no forma parte de habilitación urbana alguna.

Cierto es que ambos documentos contienen información distinta pues mientras el primer certificado determina que el predio es rústico, el segundo señala que es urbano. En esta situación esta Sala considera que debemos estar a lo señalado en el último de los certificados expedidos por la Municipalidad en tanto es la información reciente con que cuenta el municipio, enervando los efectos del anterior certificado. En este orden, consideramos, luego de la evaluación realizada por la Municipalidad a través de su Jefatura de Desarrollo Urbano y Obras que el inmueble es urbano. Las razones que ha tenido la administración para considerar el predio como tal, por ser de su competencia, son de su exclusiva responsabilidad, sin posibilidad de que el registro las cuestione. 45

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5. El registrador Rubio consideró que un lote de terreno para ser inmatriculado como urbano requiere de habilitación urbana y de numeración de finca. En cuanto a este asunto es preciso señalar que no todo predio urbano ha transitado por el procedimiento de habilitación urbana para ser considerado como tal. Ejemplo de ello son los cascos urbanos o centros históricos de algunas ciudades. La habilitación urbana es el medio usual por cual un predio rústico adquiere la calidad de urbano en mérito a las obras que se realizan en él; sin embargo, atendiendo a otras consideraciones, un predio puede tener la calidad de urbano y en este caso la Municipalidad de Moche así lo ha establecido. Este criterio no es nuevo, lo podemos encontrar en la Directiva Nº 013-2003SUNARP/SN aprobada por Resolución de Superintendente Nacional de los Registros Públicos Nº 490- 2003-SUNARP/SN del 09.10.2003, la misma que señaló que es procedente la inscripción de la declaración de prescripción adquisitiva de dominio y de formación de títulos supletorios en inmuebles situados en zonas urbanas, aunque no se encuentre inscrita la aprobación de la habilitación urbana, siempre que la Municipalidad correspondiente, a través de la certificación pertinente, establezca que el inmueble materia del asunto no contencioso de competencia notarial, cuenta con zonificación urbana. En este orden se revoca este extremo de la observación.

6. Resta pronunciarse sobre el tercer punto de la esquela denegatoria de inscripción. El registrador señala que también hay que estar a lo dispuesto en el Informe Nº 706-2004- ZR-V-ST/OC del 20.08.2004 expedido por el área de Catastro, en el que se establece la disconformidad en los datos y coordenados de los planos presentados con los que obran en la oficina. No obstante, al solicitar esta Sala el informe correspondiente a la Oficina de Catastro con ocasión de la evaluación de la presente apelación, dicha Oficina señaló mediante 46

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Informe Nº 464-2005-ZR-V-ST/OC del 14.03.2005 que las observaciones hechas en los Informes Nº 0197-2004-ZR-V-ST/OC y Nº 0706-2004-ZRV-ST/OC han sido levantadas en su totalidad encontrándose la información técnica del expediente correcta. Con lo cual se da por subsanado el punto 3 de la esquela de observaciones.

7. Se aprecia, por último, que el presentante del título ha cancelado sólo el monto de la tasa registral correspondiente a la calificación del mismo, restando cancelar el derecho de inscripción ascendente a S/ 9.00.

POR LAS CONSIDERACIONES EXPUESTAS, POR UNANIMIDAD SE ADOPTÓ LA SIGUIENTE DECISIÓN:

VII.

RESOLUCIÓN:

PRIMERO: REVOCAR la observación formulada al título venido en grado y declarar que el mismo es inscribible si se cumple con lo previsto en el sétimo considerando de la presente resolución. Regístrese y comuníquese.

WALTER MORGAN PLAZA Presidente de la Cuarta Sala del Tribunal Registral HUGO ECHEVARRIA ARELLANO Vocal del Tribunal Registral ROLANDO ACOSTA SANCHEZ Vocal del Tribunal Registral

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CONCLUSIONES El Derecho Registral es una especialidad jurídica que se encuentra vinculada con el

Derecho

de Publicidad que

los REGISTROS PUBLICOS,

dado

emana que

una

institución

el registro nos

otorga

denominada certidumbre,

confianza seguridad y verdad en relación con los actos que se emanan de los sujetos legitimados para de ello. El Sistema Registral Peruano, se ha desarrollado de una manera muy apropiada a los tiempos presentes, donde la tecnología y la información van de la mano. Aún faltan muchos aportes más que la SUNARP implementará según la planificación adecuada de su puesta en marcha El Sistema Registral Peruano cuenta con una moderna y segura técnica de inscripción mediante asientos electrónicos, con información de su base de Datos de las inscripciones que están al alcance de los usuarios nacionales e internacionales a través del Portal Web;

portal institucional que cuenta actualmente con una

renovada imagen y un nuevo logotipo institucional, con información completa y actualizada. Cumpliendo de esta manera con garantizar con altos estándares de contenido y calidad que permita el acceso de todos los ciudadanos a la información, trámites, servicios y programas públicos de manera clara y democrática.

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BIBLIOGRAFIA 

Castillo Núñez, Mariela, artículo publicado en “derecho registral – primeras jornadas preparatorias del primer congreso registral, gaceta jurídica, lima – 1998

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

Jorge Luis Gonzales león-“ derecho registral inmobiliario”-doctrina jurisprudencial –anexo registral

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Elena vivar morales –“ la inscripción registral de la propiedad inmueble en el Perú” tomo Iun análisis doctrinario-legislativo y jurisprudencia del proceso de titulación y registro de predios urbanos y rurales- fondo editorial 1998

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