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DERECHO REGISTRAL El derecho registral, es aquella rama del derecho, formada por el conjunto de normas jurídicas y principios regístrales que regulan la organización y funcionamiento de los registros públicos, los derechos inscribibles y medidas precautorias en los diversos registros, en relación con terceros.

PRINCIPIOS DEL DERECHO REGISTRAL Principio de legalidad Por este principio, todo título que se trate de inscribir en el Registro está sometido a un examen previo, también llamado verificación o calificación, con el fin de que solo tengan acceso a los asientos registrales, los títulos válidos y perfectos; en otras palabras es el análisis que realiza el registrador respecto de la licitud del acto o contrato que se desea inscribir o anotar preventivamente así como de la compatibilidad de estos actos con las normas legales vigentes y los asientos registrales ya existentes. Principio de prioridad Referido directamente al tiempo, por cuanto en el reconocimiento de determinados derechos, tienen prioridad los más antiguos sobre los posteriores; se basa en el apotema jurídico "prior tempore, potior iure" (Primero en tiempo, mejor en derecho); así de acuerdo a este Principio, los derechos que otorgan los registros, están determinados por la prioridad en el tiempo de la inscripción, esta prioridad en el tiempo se determina por la

fecha, día, hora y fracción de hora en que determinado título se presenta al registro. Principio de publicidad En virtud de este principio, se presume que toda persona está enterada del contenido de las inscripciones; es decir, nadie puede alegar ignorancia o desconocimiento del contenido de los asientos de inscripción. Principio de legitimación Según este principio, se presume que el contenido de las inscripciones, es cierto y produce todos sus efectos mientras que estas no sean anuladas o rectificadas. Principio de fe pública registral Por este principio, se busca proteger los actos jurídicos que se hayan producido confiando en el contenido del registro; es decir, ampara a los terceros adquirentes de derechos, en base a la información contenida en los Registros. Principio de tracto sucesivo También conocido como de "Tracto Continuo", por este principio, ninguna inscripción, salvo la primera, se llevará a cabo sin que previamente esté inscrito o se inscriba el derecho de donde provenga. Principio de especialidad También llamado de "Determinación", tiene como finalidad individualizar los derechos inscritos en los Registros, en relación a los bienes y a las

personas, por este principio, cada inscripción se efectúa en partidas separadas. Principio de oponibilidad El propósito de este principio es impedir que se inscriban derechos que se opongan o que puedan resultar incompatibles con otro derecho previamente inscrito; aunque el derecho que trata de inscribir sea de fecha anterior al derecho inscrito.

CLASES DE INSCRIPCIÓN Inscripción constitutiva Esta clase de inscripción constituye un requisito indispensable para que la transferencia o constitución de un derecho real tenga lugar. Gracias a esta clase de inscripción, queda perfeccionada la transmisión o constituido el derecho real. Ejemplo de esta clase de inscripción es la Hipoteca, pues si esta no es inscrita en el registro correspondiente, aunque haya sido elevada a Escritura pública, no existe la garantía real.

Inscripción declarativa Esta clase consiste en publicar un cambio ya ocurrido, independientemente del registro. Para esta clase de inscripción, basta la existencia del título para la transmisión del derecho real.

Reconoce la pre-existencia de los derechos reales, de los que se toma nota para su oportuna publicidad y demás efectos que establezca la ley.

FUNCIÓN NOTARIAL. La función notarial puede conferirse concretamente como la actividad que despliega el Notario. La función notarial se configura como la facultad de provocar la actividad del Notario. Es así como se ha identificado la función notarial con las diversas actividades que realiza el Notario, con relación a la doctrina y en el marco de la legislación peruana.

LA FUNCIÓN NOTARIAL EN LA DOCTRINA. En lo que respecta a la doctrina se ha precisado que los autores concuerdan que en un aspecto fundamental sobre la función notarial, y es que opinan que la función notarial configura un conjunto de actividades. No descargan los autores la idea de acciones que realiza el Notario para evidenciar su función; ellos sostienen y discrepan al opinar que las actividades del Notario son de índole diferente.

La función notarial son los actos que practica el Notario, aunque sean de diversa naturaleza. Eminentes tratadistas de la materia han configurado la función notarial, mencionando las diversas actividades de los Notarios. Entre ellos tenemos a Antonio Bellver Cano en su obra "Principios del Régimen Notarial

Comparado". Para este autor la unción notarial comprende cuatro actividades: 1º. Aconsejamiento a los otorgantes respecto a las decisiones y determinaciones de su voluntad. 2º. Redacción de las declaraciones que recibe

de los particulares,

adaptándolas a las exigencias legales. 3º.

Constatación

de

los

actos

jurídicos

(contratos)

extendiéndolos

documentalmente. 4º. Autorización de tales documentos confiriéndoles, plena y definitiva autenticidad y eficacia.

SISTEMAS REGISTRALES En función de los efectos de la inscripción se señala que estas pueden tener efectos constitutivos o declarativos. El primero es cuando la mutación real se genera producto de la inscripción, siendo propio de países Alemania, Austria, Suiza, entre otros. En el Perú podemos tomar como ejemplo la constitución de la hipoteca, dado que su existencia se produce con la inscripción. En cambio, nos referimos a registros con efectos declarativos cuando la mutación de los derechos se realiza extra registralmente; por lo que, a fin de tutelar mejor el derecho por la publicidad –y consecuente oponibilidad- se requiere la inscripción para oponer a terceros la titularidad.

LA FE PÚBLICA PERUANO

EN

EL

SISTEMA

REGISTRAL

NOCIÓN CONCEPTUAL. En líneas generales, la protección que brinda el Registro tiene dos destinatarios perfectamente definidos. Por un lado, el titular registral, esto es, aquél que tiene un derecho inscrito en el Registro. Y, por otro, los terceros, es decir, aquéllos que adquieren un derecho amparados en la publicidad que brinda el Registro. La

protección

del

titular

registral

surge

a

través

del

principio

de legitimación registral en la medida que de la presunción relativa de exactitud que impone, se desprende que aquél no podrá ser despojado de su derecho sin su previo consentimiento o intervención (Art. 2013 del C.C. y Art. VII del NRGRP). Por su parte, la protección de los terceros, además del principio de oponibilidad de lo inscrito, emana del principio de fe pública registral. Este, en líneas generales, establece que, aquéllos no podrán ser perjudicados en sus derechos si las eventuales causas de invalidez o ineficacia que puedan afectarlos, no constaban en el Registro al tiempo de su adquisición (Art. 2014 del C.C. y Art. VIII del NRGRP).

El principio de fe pública registral, como se advierte, adquiere especial importancia dentro de la dinámica de los derechos. Opera en beneficio de los terceros que, dentro del tráfico jurídico-comercial, adquieren un bien de quien, aparentemente, se encontraba facultado para hacerlo, y/o a través de un negocio jurídico desprovisto, también en apariencia, de toda causa que lo pudiera tornar ineficaz. La protección que materializa convirtiendo en inatacable el derecho del tercero.

LA FE PÚBLICA REGISTRAL EN SENTIDO POSITIVO Respecto de terceros, el contenido del Registro debe presumirse exacto e íntegro. Esto es, el tercero hipotecario se convierte en titular del derecho inscrito, en las condiciones reflejadas tabularmente, aunque el anterior titular registral no fuera realmente propietario o titular de cualquier otro derecho real.

LA FE PÚBLICA REGISTRAL EN SENTIDO NEGATIVO Los títulos de dominio o de otros derechos reales sobre bienes inmuebles, que no estén debidamente inscritos o anotados en el Registro de la Propiedad, no perjudican a tercero.

CONCEPTO DE TERCERO HIPOTECARIO El tercero que de buena fe adquiera a título oneroso algún derecho de persona que en el Registro aparezca con facultades para transmitirlo, será mantenido en su adquisición, una vez que haya inscrito su derecho, aunque después se anule o resuelva el del otorgante por virtud de causas que no consten en el mismo Registro.

La inscripción sólo protege con carácter iuris et de iure a los que contrataren a título oneroso mientras no se demuestre haberlo hecho de mala fe.

No obstante, otros autores prefieren hablar de beneficiario o destinatario de la fe pública registral, tercero protegido, adquirente especialmente protegido, etc.

PRESUPUESTOS DE LA CONDICIÓN DE TERCERO Debe reunir los cuatro requisitos:    

Adquisición debidamente inscrita de una titularidad jurídico–real, Conseguida de buena fe A título oneroso Que traiga causa del anterior titular registral.

LA ADQUISICIÓN A TÍTULO ONEROSO El tercero debe haber adquirido mediante contraprestación por su parte, es decir, a título oneroso. Los adquirentes a título gratuito (por ejemplo, mediante donación o herencia) no gozarán de más protección registral que la que tuviese su causante o transferente.

LA ADQUISICIÓN DE BUENA FE La buena fe del tercero se presume siempre, mientras no se pruebe que desconocía la inexactitud del Registro. La buena fe se presume siempre, y al que afirma la mala fe de un poseedor corresponde la prueba. Es iuris tantum.

En los supuestos de doble venta, si el segundo adquiriente inscribe de buena fe, desconociendo la circunstancia de la anterior transmisión, la

presunción de buena fe supone la consolidación de la adquisición por el tercero.

LA ADQUISICIÓN DEL TITULAR REGISTRAL ANTERIOR Consecuencia del propio ordenamiento hipotecario, pues: 

Sólo el titular registral se encuentra legitimado para disponer de los



derechos inscritos Es un corolario imprescindible del tracto sucesivo, en torno al cual se estructura el conjunto de las normas hipotecarias.

Tercero a efectos hipotecarios, es únicamente el tercer adquirente; es decir el causahabiente de un titular registral, por vía onerosa. La fe pública registral se encuentra excluida ab radice en el supuesto de la inmatriculación, pues quien inmatricula e incorpora una finca al elenco de las "propiedades inscritas", desde el punto de vista registral, es obvio que no adquiere de "titular anterior" alguno, sino que él mismo es el primer titular registral. Las

inscripciones

de

dominio

realizadas

a

consecuencia

de

los

procedimientos de inmatriculación, los títulos públicos de adquisición y la certificación de dominio de las Entidades públicas, establece que no surtirán efectos respecto de tercero hasta transcurridos dos años desde su fecha. La invocación de tal tercero lleva a algunos autores a plantear que, entonces, se suspende la eficacia de la fe pública registral durante dicho plazo.

Sin embargo, el tercero al que se refiere en ningún caso puede coincidir del tercer adquirente contemplado en el artículo 34, sino que ha de entenderse por tercero, en relación con el inmatriculante, cualquier persona que pudiera tener alguna titularidad dominical o jurídico-real y que se viera perjudicado por la inmatriculación conseguida a través de los títulos públicos de adquisición complementados por el acta de notoriedad o de la certificación de dominio emitida por las entidades públicas. Los dos años establecidos funcionan, pues, como un período cautelar en relación con tales procedimientos inmatriculadores y no como un plazo de suspensión de la fe pública registral, cuestión que no viene al caso. LA INSCRIPCIÓN DE SU PROPIA ADQUISICIÓN Esta es una exigencia sine qua non para que el sistema registral despliegue los efectos que le son propios, en beneficio del adquirente. Contrario sensu, la inscripción del tercer adquirente priva de eficacia a los actos intermedios de transmisión del bien inmueble que, debiendo o pudiendo haber sido inscritos, no ha llegado a acceder al Registro. ALCANCE Y ÁMBITO DE LA FE PÚBLICA REGISTRAL LA EFICACIA RESPECTO DE TERCEROS Debe quedar claro que la presunción iuris et de iure en que se traduce la fe pública registral es un asunto de terceros y, para nada, juega inter partes.

En efecto, el ultimo adquirente (y titular registral) no goza de la condición de tercero hipotecario respecto de su transmitente. El art. 34 de la Ley

Hipotecaria (Tercero Hipotecario) no otorga garantía alguna al titular inscrito en relación con los posibles defectos de su negocio adquisitivo, sino solamente frente a terceros que pudieran ostentar derechos inscribibles sobre el bien transmitido que no constasen en el Registro de la Propiedad. También ha reiterado el Tribunal Supremo la irrelevancia de lo establecido en el art. 34 respecto del acto adquisitivo del tercero en caso de que sea declarado ineficaz. En tales casos, la norma aplicable es precisamente el art. 33 de la Ley Hipotecaria, con la lógica consecuencia de la exclusión del juego de la fe pública registral, pues el art. 34 sólo protege al adquirente frente a la nulidad del acto adquisitivo anterior, respecto del cual sí puede ser considerado tercero.

CIRCUNSTANCIAS EXCLUIDAS DE LA FE PÚBLICA REGISTRAL La protección registral del tercero hipotecario se circunscribe a las relaciones jurídicas-inmobiliarias que sean susceptibles de inscripción en el Registro de la Propiedad; a la titularidad, existencia, contenido y extensión de los derechos reales inscritos... Por consiguiente la protección del tercero hipotecario no comprende las siguientes circunstancias:



Los datos de hecho o circunstancias materiales relativas a los derechos inscritos (extensión o cabida y linderos de la finca, existencia de construcciones....), por no estar sometidos a la función calificadora del Registrador. Por su parte, la Sentencia de 9 de mayo

de 1989 contempla en concreto la exclusión de la fe pública registral del destino comercial dado a un local.



Los datos relativos al estado civil y a la capacidad dispositiva de las partes y la existencia o inexistencia de vicios del consentimiento en el negocio transmisivo realizado



Las prohibiciones legales de disponer, que despliegan su eficacia pese a no estar inscritas.

REQUISITOS De lo expuesto por el Art. 2014 del C.C. se puede concluir que las exigencias necesarias para que el principio de fe pública registral despliegue sus efectos, son: adquisición válida de un derecho, previa inscripción del derecho transmitido, inexpresividad registral respecto de causales de ineficacia del derecho transmitido, onerosidad en la transmisión del derecho, buena fe del adquirente e inscripción del derecho a favor del adquirente. Estos requisitos son necesarios e indispensables pues, el beneficio que confiere el principio no es poca cosa: convierte en invulnerable el derecho adquirido por el tercero registral.

Adquisición válida de un derecho

La protección que brinda el principio de fe publica se despliega en favor de la adquisición derivada que surge de un negocio jurídico. Precisamente, el Art. VIII del NRGRP despliega los efectos del principio que tratamos a favor de quien "hubiere contratado" sobre la base de los asientos registrales La doctrina ha excluido de la protección a las adquisiciones noderivadas como serían las realizadas por ministerio de la ley, accesión, usucapión, etc., toda vez que el propósito del principio es proteger el tráfico jurídico-comercial inmobiliario que, justamente, se plasma a través de la contratación civil o comercial. Es importante tener en cuenta que la protección que brinda el principio despliega su eficacia, únicamente, respecto del negocio jurídico previamente inscrito. No se hace extensivo al negocio del tercero registral por cuyo mérito adquiere su propio derecho.

Previa inscripción del derecho transmitido. Hemos insistido en que el principio de fe publica registral despliega su eficacia protectora respecto del acto o derecho previamente inscrito en el Registro pues, confiere protección a quien adquirió un derecho de persona que, según el Registro, se encontraba legitimado para transmitirlo. El Art. 2014 del C.C. pone de manifiesto este hecho. Indica: "El tercero que de buena fe adquiere a título oneroso algún derecho de persona que en el registro aparece con facultades para otorgarlo, mantiene su adquisición una vez inscrito su derecho, aunque después se anule..." Igualmente, el Art. VIII, T.P., del N.R.G.R.P. señala: "La inexactitud de los asientos registrales por nulidad, anulación, resolución o rescisión del acto que los origina, no

perjudicará al tercero registral que a título oneroso y de buena fe hubiere contratado sobre la base de aquéllos...". Inexpresividad registral respecto de causales de ineficacia del derecho transmitido. El principio de fe pública registral no sólo requiere la previa inscripción del derecho que le sirve de antecedente. Además, impone el desconocimiento de la inexactitud registral de aquél derecho, esto es, la no-inscripción de las causales que provoquen la invalidez o ineficacia de aquél derecho. Esto se desprende del Art. 2014 del C.C. cuando señala: "por virtud de causa que no consten en los registros públicos". Ya se ha puntualizado que estas causales, que afectan al derecho previamente inscrito y que no deben constar en el Registro, pueden ser de nulidad, anulabilidad, rescisión o resolución del negocio jurídico no obstante que el Art. 2014 del C.C., únicamente, hace referencia literal a los tres últimos. La Exposición de Motivos del Código Civil ha planteado y resuelto el tema precisando que "las causas que atenten contra el derecho del otorgante no tendrán que ser sólo de nulidad (sea absoluta o relativa) sino que también podrán ser causas rescisión o resolución".

Onerosidad en la transmisión del derecho Otro requisito indispensable para que el principio que tratamos despliegue su eficacia protectora en favor del adquirente, sea que el negocio jurídico por el cual adquirió el derecho; se hubiera celebrado a título oneroso, esto es, con prestaciones recíprocas. El Art. 2014 del C.C. expresamente señala: "El tercero que de buena fe adquiere a título oneroso algún derecho..."

Además de los típicos negocios jurídicos onerosos bilaterales como son la compraventa, dación en pago, transacción, etc., quedan comprendidos aquellos otros denominados no-negociales, como es el caso de las adquisiciones inmobiliarias realizadas en remate público pues, también se trata de negocios jurídicos bilaterales celebrados a título oneroso donde el Juez o Ejecutor sustituye la voluntad del transferente.

Buena fe del adquirente Se señala que la doctrina, al conceptualizar la buena fe registral, ha destacado dos aspectos: uno negativo y otro positivo. Desde el punto de vista negativo, ha sido definida como el desconocimiento (o noconocimiento) de la inexactitud registral. Desde el punto de vista positivo, como la creencia en algo más que el desconocimiento de algo: que el transferente es titular del derecho y que puede transmitirlo, que es dueño de la cosa y puede transmitir su dominio, que la titularidad del transferente no adolece de vicio alguno.

Inscripción del derecho a favor del adquirente. El principio de fe pública registral despliega sus efectos a favor de del adquirente, únicamente cuando éste ha inscrito su derecho. Tanto el Art. 2014 del C.C. como el Art. VIII del NRGRP no lo dicen; pero, es indiscutible su necesidad toda vez que el adquirente del derecho sólo será tercero registral cuando hubiera inscrito su derecho.

PRINCIPIO DE PUBLICIDAD

Se considera oficialmente que la Publicidad Registral persigue como fin la seguridad jurídica, sea en forma de preservación o de reforzamiento, entendiendo a la referida publicidad como un Valor de primordial importancia para el ordenamiento jurídico[i]; bajo esa perspectiva resulta de interés público que la misma funcione desde el Estado, ya que interesa a éste que la publicidad registral pueda permitir la verificación de situaciones o relaciones jurídicas, en cuanto a lo que se refiere a la situación de los derechos inscritos en el Registro.

Publicidad Registral como Valor Enfocando el tema que nos ocupa encontramos que no es suficiente saberse propietario de un predio, resulta además necesario oponer el derecho a los terceros, justamente en ese sentido el Tribunal Constitucional señala que “para el pleno desarrollo de la propiedad en los términos que nuestra Constitución le reconoce y promueve, no es suficiente saberse titular del mismo por una cuestión de simple convicción, sino que es imprescindible poder oponer su titularidad frente a terceros y generar, a partir de la seguridad jurídica que la oponibilidad otorga, las consecuencias económicas que a ella le son consustanciales. La Relación: Publicidad – Registro de Predios La Publicidad Registral, en su primer momento servía únicamente respecto de los derechos sobre los predios y no sobre todos los derechos, por ello inicialmente fue entendida como Principio Hipotecario que establece la realidad de las situaciones jurídicas anotadas o asentadas en el Registro de la Propiedad inmueble, por lo que se estructuró la idea de considerar dentro

del ordenamiento jurídico como verdad lo anotado o inscrito, por lo que no afectaría al adquirente que tenga derecho registrado, los hechos que no consten en el Registro. La relación entre la Publicidad registral y la propiedad predial da lugar a muchas preguntas, se podría ensayar con respecto a si la referida publicidad determina la posición del propietario respecto de los terceros frente a un inmueble, dígase se podría entender que sólo ésta hace formal al propietario o digamos que lo perfecciona. También se puede preguntar si el RegistroPublicidad sólo tiene una finalidad de noticia o prueba adicional para saber quién es el propietario. También se puede preguntar si la publicidad puede ser diferente a lo registrado o es que necesariamente tiene que reflejar exactamente lo contenido en éste. LA PUBLICIDAD

FORMAL

Y

MATERIAL

EN

LA LEGISLACIÓN

PERUANA. El derogado Reglamento General de los Registros Públicos peruano, señalaba en su Artículo 185 que para conseguir la manifestación de libros, índices, etc. Bastaba con pagar únicamente los derechos de arancel. La Publicidad es el soporte del Sistema Registral peruano, por lo que no ha sido considerado como un Principio por el Reglamento General de los Registros

Públicos,

entendiendo

como

Principios

a

los

rasgos

o

características de los Registros de seguridad jurídica[iv] , la publicidad no resulta ser sólo el rasgo o característica esencial, es sobre todo el sistema en si mismo. PRINCIPIO DE PUBLICIDAD FORMAL

Este principio determina la forma como los usuarios del Registro vía institucional tienen acceso a la información registral mediante el acceso a los documentos del archivo registral y a las certificaciones que expide el Registro, por lo que es una garantía de acceso efectivo al conocimiento del contenido de todas las partidas regístrales y demás información que obra en el archivo registral.

Características de la Publicidad Formal: 

Se establece la posibilidad de que se solicite la exhibición de títulos



en trámite. Se establece electrónicas,

que se

la

manifestación,

realizará,

también,

tratándose mediante

el

de

partidas

servicio

de

información en línea, a través de los terminales ubicados en las 

Oficinas Regístrales o a través de otros medios informáticos. Se precisa que en caso de solicitud de aclaración de certificado, cuando

la

certificación

fuese

literal,

sólo

procederá,

previa

rectificación de la partida de acuerdo al procedimiento establecido, 

mediante la expedición de un nuevo certificado. Los certificados expedidos (sean literales o compendiosos) acreditan la existencia o inexistencia de inscripciones o anotaciones en el Registro al tiempo de su expedición.

En este punto, debemos decir que la publicidad registral en el Perú opera de dos modos, mediante la registración (o digamos inscripción en el registro) y

en el acceso (incluida la posibilidad) al contenido del Registro. Por la Publicidad Material se impone que el contenido del Registro afecta a todos los terceros, aun cuando no hubieran tenido el conocimiento real de éste, debido justamente a la Publicidad Formal, por la cual se otorga la posibilidad del conocimiento a todas las personas. En tanto el Registro de la Propiedad no sea obligatorio, este principio de Publicidad no podrá hacerse extensivo a todos los derechos registrables. Consideramos que si todos los predios se encuentran catastrados y registrados, podrá ser inscribible la posesión con la finalidad de la prescripción y dentro de un proceso destinado a la declaración de tal derecho. En caso no se admita la Prescripción contra tábula, entonces no se podría admitir la inscripción de la Posesión. Es oportuno señalar que la Publicidad está ligada al efecto principal de la inscripción, que es la Legitimación, que consiste en la afirmación de veracidad y vigencia del contenido de las inscripciones, por tanto lo publicitado es cierto y vigente. Ese valor teórico funciona adecuadamente con registros constitutivos sin embargo también puede hacerlo si es que el Registro declara derechos pues esa información puede ser opuesta a terceros. En nuestro caso funciona sobre una realidad que es distinta a lo estipulado por la norma base civil, ya que la legitimidad se está entendiendo además como verdad oficial de la realidad jurídica del predio. El tránsito es justamente a consolidar que el contenido de las inscripciones es la única verdad y no hay necesidad de oponer a terceros porque sencillamente no existirían estos debido a que los derechos estarían adecuadamente protegidos excluyendo a cualquiera en el derecho inscrito.