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Derecho registral Es un conjunto de normas jurídicas que regulan las relaciones entre personas y cuyo fin es la publicidad registral (que no es más que el derecho que tiene una persona de informarse de los actos de la vida pública), brindando así seguridad jurídica a las personas. El Derecho Registral es el conjunto de sistemas, principios y normas que tienen por objeto regular la estructura orgánica de los entes estatales encargadas de registrar, personas, actos, contratos derechos y obligaciones, así como la forma y modo de practicarse tales inscripciones, sus efectos y consecuencias jurídicas que se derivan de estas, orientado a darles fe y publicidad, otorgando seguridad jurídica al acto inscriptorio.

Antecedentes históricos El registro púbico de la propiedad tiene como origen el Derecho Germánico; sin embargo, en la Roma antigua existían instituciones de gran importancia como la Mancipatio y la In Jure Cesio, en las cuales se ha pretendido encontrar el antecedente remoto del Registro Público. El Licenciado Bernardo Pérez Fernández del Castillo en su tratado Registral nos da el bosquejo histórico sobre esta materia. Orígenes y Evolución Mancipatio, era una forma contractual, caracterizado por un acentuado formalismo complementado por solemnidades que permitían el perfeccionamiento de la operación, para que adquiriera los efectos legales deseados. Existían únicamente respecto a la “Resmancipi” sin importar que se tratase de bienes muebles o inmuebles. Es una forma de contratación esencialmente formalista, porque las frases rituales, los gestos, la actitud general de los intervinientes, son el elemento en el cual las partes no pueden quedar obligadas, ni surtir efecto los actos que celebren. En la Mancipatio existe el “Mancipio Accipiens”, que es el adquirente; el “Mancipio Dans”, el transferente, intervienen también el “Libripens” que es el agente público y los “Testis Clasicis”, que son cinco testigos. El Mancipio Accipiens y el Mancipio Dans ante el Libripens y los Testis Clasicis comparecían para que el primero pronunciara las palabras rituales “Nuncupatio”, a la vez que ponga su mano sobre la cosa que en el acto simbolizaba por ejemplo el predio enajenado y que podía constituir en un puñado de tierra o en otra cosa semejante. La In Jure Cesio, también se usaba solo para la “Resmancipi” para bienes muebles o inmuebles. Era un juicio fingido que encubría un negocio de transferencia de bienes; un simulacro de juicio reivindicatorio, en el cual el demandado confesaba la demanda. La “Injure Cedens” (Transferente), o sea el demandado, ocurría con el “Vidicians” (Adquiriente), o sea el vindicarte, demandante, ante magistrado. Con los ritos procesales de la “Legis Actio Sacramenti In Rem”, el primero aceptaba la demanda del segundo. El magistrado en atención a esta actitud de las partes de la aceptación de la demanda, declaraba que la propiedad pertenecía al vindicante.

La Macipatio y la In Jure Cesio van desapareciendo paulatinamente de la época clásica frente al avance de la formula de la “Traditio” La Traditio era aplicable a toda clase de bienes, y sin la intervención de ritos y formulas, Se trataba de una entrega de la cosa como desapoderamiento. Por eso, en el lenguaje jurídico, tradición también quiere decir entrega. Al principio coexistían la Mancipatio y la In Jure Cesio con la Traditio pero acaban por desaparecer. En Roma no existió la Publicidad y por consiguiente no existió el Registro. El Derecho Germánico, tiene un periodo en el que existen dos formulas equivalentes a la Mancipatio y la In Jure Cesio, la primera el Thinx, y el segundo, la Auflasung. Thinx, es una forma solemne de transmisión de inmuebles, esta forma solemne se lleva a cabo mediante ciertos ritos y simbolismos que se ejecutaban ante la asamblea popular o ante el consejo comunal (Thinx o Mallus) la ceremonia era presidida por el Thinxmann, que era el jefe de la asamblea. El transmitente entregaba simbólicamente al adquirente el inmueble, ante la asamblea o el consejo, y el adquirente quedaba investido de la titularidad de la cosa. Existe otra solemnidad que por su carácter judicial nos recuerda a la In Jure Cesio. Es la entrega (Auflassgun) de la cosa ante el juez. Se trata de un juicio de jurisdicción voluntaria pues el juez únicamente consta públicamente, es decir, autentica la investidura. No existe una entrega simbólica, sino que el transferente abandona el inmueble (Resignatio, Devesti), y el juez la investidura (Auflassung, Veste).Ambas formulas Thinx y Auflassgun fueron primero orales y mas tarde se hicieron por escrito; pero siempre se inscribieron, primero en los archivos judiciales o en los municipales; y segundo, se transcribían en libros especiales, esto fue un principio en el quehacer registral. Al llegar el Derecho Romano, se debilito la publicidad, pero subsistieron las instituciones a través del tiempo; y en el siglo XVII, en Prusia, se restaura el antiguo sistema, y queda definitivamente vigente con el Código Civil de 1896, que es el bastón de la publicidad registral. Roca Sastre divide la evolución de la publicidad registral española en cuatro periodos. Primer Periodo, la publicidad primitiva, como en Alemania, existen formalidades y solemnidades externas en materia de transmisión de inmuebles. La dominación Romana no destruyo por completo el derecho de las costumbres indígenas ya que hicieron que no se impusiese de forma absoluta, su influencia fue lente y coexistieron ambos derechos. Las leyes de los Visigodos a su llegada no destruyeron por completo la influencia Romana, pero si reforzaron el sistema formalista indígena; sin embargo no se conocen leyes que manden publicar las transacciones sobre inmuebles. La invasión Árabe, con la reconquista, robusteció también las costumbres indígenas de publicidad. En España se desarrollan variadas formas de publicidad, entre ellas la más notable es la llamada Robracion, que es la ratificación pública y solemne de la transferencia por carta o escritura de un inmueble. Segundo Periodo, la influencia romana, desaparecen las formas solemnes de publicidad y son substituidas por la Traditio. El requisito de la Traditio se tenia por cumplido con la clausula Constitutum Posesorium.

Esto no satisfizo las necesidades reinantes, pues era evidente que todos los días se vendían como libres de carga, bienes sujetos, prestaciones reales, era el apogeo de la clandestinidad. Se impuso la necesidad de publicidad para todas las enajenaciones de inmuebles, hubo que luchar contra jueces que se aferraron al Derecho Romano. El 31 de enero de 1768 se crearon oficios de hipotecas, de ahí parte la efectividad de la publicidad. Tercer Periodo, De iniciación del régimen de publicidad, todavía se trata de un sistema general de publicidad inmobiliaria, sino solo ciertos actos relacionados con inmuebles, especialmente gravámenes e hipotecas, aunque en Cataluña se incluyo el registro de enajenación de inmuebles. Los oficios de hipotecas eran públicos percibían derechos arancelarios, se llevaban por el sistema de encasillado, y por orden de despacho de documentos. No hubo resistencia a estos oficios de hipotecas, pues pusieron fin a los “estelionatos", pleitos y perjuicios a los compradores e interesados en los bienes hipotecados, por la ocultación y obscuridad de sus cargas. En el año 1892 se da fin a la clandestinidad y el sistema Registral recibe impulsos y esfuerzos con el impuesto de hipotecas después impuesto de derechos reales, que se estableció. Cuarto Periodo, de consolidación del régimen de publicidad registral, se origina con la ley hipotecaria de 1861 en donde se sintetiza la finalidad del derecho registral, dice dicha exposición que aquellas leyes están condenadas por la ciencia y por la razón. Porque ni garantizan suficientemente la propiedad ni ejercen saludable influencia en la prosperidad pública, ni asientan sobre solidas bases de crédito territorial ni dan actividad a la circulación de la riqueza ni moderan el interés del dinero ni facilitan su adquisición a los dueños de la propiedad inmueble , ni aseguran debidamente a los que sobre esta garantía prestan sus capitales para dar certidumbre al dominio y a los demás derechos en la cosa, para poner límite a la mala fe y para liberar al propietario del yugo de usurero despiadados. Los territorios descubiertos por Cristóbal Colón fueron donados para la evangelización de sus habitantes a los reyes de Castilla y Aragón por medio de la Bula Inter Coetera expedida por el Papa Alejandro VI, por esta razón el idioma que hablamos hasta nuestros días es el castellano. Una vez que Hernán Cortes conquisto la gran Tenochtitlán con la derrota de Cuauhtémoc en 1521 las leyes aplicables a la Nueva España fueron las de Castilla; tales como el Fuero Real, Las Siete partidas, la recopilación y Novísima recopilación, disposición que parcialmente fueron sustituidas por leyes locales dictadas posteriormente como las que se encuentran en la Recopilación de autos acordados de la Real Audiencia la Ordenanza de Villar, las de Intendentes s y la Recopilación de Autos acordados de la Real Audiencia y Sala del Crimen de la Nueva España. Una de las primeras disposiciones que regula al oficio de hipótesis la ya transcrita "Instrucciones de los Señores Fiscales de Hacienda" dictada en España el 31 de enero de 1768 es la aplicable en la Nueva España aprobada por la Audiencia el 27 de septiembre de 1784. Posteriormente, por bandos de 16 de Julio de 1789 se publicó una real cedula sobre

anotaciones de hipotecas completándolas “Instrucciones de los Señores Fiscales de Hacienda aplicables a la Nueva España”. En el México independiente, la legislación positiva española y demás leyes y decretos, dados durante la colonia, continuaron aplicándose, así lo dispuso el Reglamento Provisional Político del Imperio Mexicano, de 18 de Diciembre de 1822, sin embargo se fueron dictando nuevas leyes y decretos que paulatinamente separaron al Derecho español del mexicano. Una vez constituido el país en República Centralista y siendo presidente López de Santa Ana, se dicto el 20 de Octubre de 1853, una ley de arancel sobre el oficio de hipotecas. Este ordenamiento, fuera de regular la organización y funcionamiento de la inscripción se refiere la venta del oficio de hipotecas a particulares como oficio vendible y enajenable. Mas tarde, constituido México en República Federal, el 3 de Junio de 1861, se dicto un decreto en el estado de Veracruz, el cual en su artículo 10, menciona los artículos 15 y 16 de la ley del 29 de Septiembre de 1853 y que respectivamente establecen: Artículo 15. Los oficios públicos de escribanos anotadores de hipotecas, deberán estar en las casas capitulares, bajo la guarda y custodia de los respectivos ayuntamientos o jueces o jueces de paz, sin que por eso esas corporaciones puedan sacar los libros de los oficios, ni exigir cantidad alguna por razón de alquiler u otro motivo. De cualquier extravió o perdida de papeles serán únicamente responsables los mismos escribanos y jueces receptores que substituyan a estos. Artículo 16. En todo tiempo y especialmente en el de guerra actual o próxima los gobernadores de los Departamentos Cuidaran de que los archivos de los oficios públicos y de cualquier otra oficina del territorio de su mando se coloque en los lugares que a su juicio sean más seguros con las precauciones convenientes para evitar pérdida con algún instrumento. El Decreto del 4 de Febrero de 1864 establece como oficios vendibles y anegables el de escribanía y de hipotecas que debían estar establecidos en todas las cabeceras de distrito. En el México contemporáneo a diferencia de otros países que cuentan con una ley especial sobre el Registro Público de la Propiedad en la República Mexicana esta Institución se encuentra regulada dentro del Código Civil. En el siglo XIX existieron diferentes proyectos e intentos de codificación algunos incompletos o parciales que culminaron con la elaboración del Código de 1870. El código Civil para el Gobierno del Estado de Oaxaca de 1828, fue el primero que entro en vigor en México, pero no trato el oficio o registro de hipotecas. El primer intento de legislación en materia de registro de hipotecas es el proyecto de Código Civil de Zacatecas de 1829 presentado al "Segundo Congreso Constitucional del Estado Libre de Zacatecas, por la Comisión encargada de redactarlo", que regulo esta institución en el capítulo denominado "Del registro de hipotecas", artículos 1758 al 1761. Este proyecto de Código no fue aprobado por tanto jamás entro en vigor, no obstante en 1832 se establecía un Registro General de Hipotecas. El 24 de Noviembre de 1843, se dicto un decreto por medio del cual se extinguió el referido registro. Para el año 1829, el Licenciado Vicente González Castro, oriundo de Guadalajara, Jalisco, realizo un intento de codificación denominado "Proyecto de Código Civil Mexicano" ordenado sistemáticamente las disposiciones aplicables en esa época. Otro proyecto de código civil existente en el Siglo XIX, es el proyecto de un Código Civil Mexicano Formado de Orden del Supremo Gobierno por el Doctor Justo Sierra. Este

sigue muy de cerca al proyecto de Código Civil de Don Florencio García Goyena en 1851. Cinco años después en 1866 estaba ya preparado el Código Civil del Imperio Mexicano del cual solo fueron aprobados los dos primeros libros, mismos que no tratan la materia registral. La ley Orgánica de Notario y Actuarios de Distrito Federal; fue promulgada por el Licenciado Benito Juárez el 29 de Noviembre, por lo que se refiere al oficio de hipotecas, establecida: Artículo 60.- La oficina de Hipotecas de México, seguirá situada en las casas municipales y despachándose en los mismo términos que hoy se despacha; hasta que se expida una ley especial sobre arreglo de los oficios hipotecas. El 17 de Diciembre de 1868, se aprobó el proyecto de Código Civil de Veracruz, tratándose del Registro Público de la Propiedad, cuenta con los mismos capítulos, y el texto de los artículos, salvo algunas variaciones insignificantes, coincide con aquel. Contempla el tratamiento de esa Institución de la siguiente materia: El titulo denominado "Del Registro Publico" establece en el capítulo Primero, "las disposiciones generales"; en el segundo, regula los "Títulos Sujetos a inscripción"; en el tercero, "De las personas que deben o pueden pedir al inscripción" ; en el cuarto, "Del modo de hacerse la inscripción"; en el quinto "De los efectos de la inscripción", en el sexto " De los modos de extinguirse la inscripción", en el séptimo " De la anotación preventiva", en el octavo, "De la sub inscripciones"; y en el noveno, "De la teneduría del registro". El código Civil del Estado de México, entro en vigor el 21 de Junio de 1870, su capitulado es el mismo, con la novedad de unas disposiciones transitorias por las que el legislador aumento las reglas a seguir para establecer el Registro Publico de la Propiedad. El Código Civil para el Distrito Federal de 1870 producto de una serie de estudios realizados por diferentes comisiones en lo referente al Registro Público de la Propiedad, insistió en el intento de regularlo por una Ley independiente al Código Civil. Esa es la opinión del Notario Licenciado Manuel Borja Martínez. Una vez revisado y aprobado por el Congreso de la Unión por decreto del 8 de Diciembre de 1870, entrando en Vigor el 1º de Marzo de 1871, bajo el Titulo de Código Civil del Distrito Federal y territorio de Baja California. Por consiguiente, el Registro Público de la Propiedad en México, tiene gran relevancia dentro del campo jurídico, en especial por la seguridad que otorga a las transacciones, mismas que representan un volumen considerable de inversión. De este modo, el código Civil del Distrito Federal y territorio de la Baja California de 1970, primero en su género dentro de la Legislación mexicana, viene a proporcionar las bases legales para el establecimiento de “un oficio denominado Registro Público” en toda población donde halla tribunal de primera instancia”, y al año siguiente esta centenaria institución se abrió a ese público a cuyo servicio fue destinado.

Principios regístrales Los principios registrales tienen como fin primordial garantizar un adecuado resguardo y protección a los derechos de las personas contenidos e inscritos en los mismos. Principios regístrales. Son las orientaciones capitales, líneas directrices del sistema. Resultado de la sintetización o condensación jurídica registral. Según Sanz, los principios regístrales son las reglas fundamentales que sirven de base al sistema registral de un país determinado, y que pueden especificarse por inducción o abstracción de los diversos preceptos de su derecho positivo. Roca Sastre, es el resultado conseguido mediante la sintetización técnica de parte del ordenamiento jurídico sobre la materia manifestada en una serie de criterios fundamentales, orientaciones esenciales o líneas directrices del sistema registral. 1. Concepto. Son los juicios, reglas e ideas fundamentales que rigen u orientan un determinado sistema registral. 2. Clases: Principio de Rogación: Llamado también principio de instancia, y significa que las inscripciones en los Registros Públicos se extienden necesariamente a solicitud de la parte interesada, no procediendo las inscripciones de oficio, es decir, a voluntad propia del Registrador; la rogatoria o a la solicitud es necesaria. Este principio está contenida en el Art. 2011cc "Los registradores califican la legalidad de los documentos en CUYA VIRTUD SE SOLICITA la inscripción..." y el Art. 131 del Reglamento General de Registros Públicos: "Toda inscripción se efectuará a instancia de quien adquiera el derecho, del que lo transmite o de quien tenga interés en asegurarlo. Los notarios o sus dependientes expresamente autorizados para ello, pueden ser representantes de títulos, están también facultados para hacer valer los recursos que permitan los reglamentos de los registros". Cualquier persona puede solicitar la inscripción o anotación preventiva de un título, sin necesidad de acreditar legítimo interés o personería. Excepciones: a. b. Cuando se haya incurrido en error material; cuando sin intención de causar daño, se han escrito unas palabras por otras, emitido por la expresión de alguna circunstancia, cuya falta no causa nulidad, o equivocado los nombres propios al copiarlos del título, sin cambiar por eso c. Cuando se trata de la hipoteca legal (Art. 1119 CC) "Las hipotecas legales a que se refiere el artículo se constituyen de pleno derecho y se inscriben de oficio, bajo responsabilidad del Registrador. d. Según el Decreto Ley N° 26135, que para efectos del cobro de deudas laborales que tuviera el empleador, cierre del centro de trabajo sin autorización expresa de la AAT y siempre que no se haya abonado la CTS de sus trabajadores, de tratarse de embargo sobre bienes muebles del empleador, la inscripción en los registros públicos será de oficio y en el día de recibida la notificación pertinente, sin costo alguno para los demandantes. e. En el caso del Art. 1 de la Ley N° 26785, COFOPRI remitirá al Registro Predial Urbano el título rectificatorio con los nuevos planos, para que el Registrador proceda a realizar la inscripción correspondiente.

f.

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En virtud a la Ley N° 26887, Ley General de Sociedad, novena, décima, y décima primera disposición transitorio se presume la extinción de las sociedades inscritas en el Registro cuyo período de duración se encuentra vencido siempre que no se nombren liquidadores en el plazo previsto, la respectiva oficina registral procederá a cancelar de oficio la inscripción de las sociedades extinguidas.

Principio de Prioridad. Se refiere que los derechos que otorgan los registros públicos están determinados por la fecha de su inscripción y, a su vez, la fecha de inscripción está determinada por el día y la hora de su presentación. El apotegma jurídico "prior in tempore in jure" (El primero en el tiempo es el más poderoso en el derecho). Nuestro código civil reconoce este principio y establece dos clases: Prioridad de Rango: Contenido en el artículo 2016, es la posibilidad de concurrencia registral, los derechos inscritos no se excluyen, pero sí se jerarquizan en función de la antigüedad de su inscripción. Son permisibles los siguientes negocios de rango: Reserva de rango: Se hace referencia a lo prescrito en la Ley N° 26481, que se refiere al bloqueo registral. Permuta de Pago: Intercambio de rangos por dos hipotecas ya inscritos. Posposición de Rango: Una sola de las hipotecas esta inscrito, cediendo ésta su lugar a otra, que se constituye recién. Coparticipación: Pluralidad de Derechos hipotecarios de dos formas: Compartida Inicialmente, que esté autorizada la coparticipación. Prioridad excluyente: Contenida en el método 2017, si un título que pretende inscribirse, si es incompatible con otro ya inscrito simplemente no podría inscribirse. Existe un cierre registral y se expresa de 2 modos: erga onmes oportunidad. 1. Si un título está inscrito, el cierre es definitivo, es decir se rechazará la inscripción del título incompatible. 2. Si el título simplemente se ha presentado al registro, el cierre registral, para el título incompatible, es condicional, en el sentido de que está condicionado a la inscripción del primer título. Si el primer título no se inscribe, no se producirá el cierre registral para el segundo y éste podría lograr acceso al registro. Principio de Fe Pública Registral. Este principio esta incorporado en la declaración VIII del Título Preliminar del Reglamento General de los Registros Públicos, y el C.C. en su Art. 2014. Se halla justificados por la necesidad de proteger la seguridad jurídica de la contratación a base de los asientos de inscripción que obran en los registros. Pero, cabe señalar que la protección que brinda se refiere únicamente a los terceros de Buena Fe que adquieren a título oneroso (deben ser concomitantes) por otro lado, la buena fe del tercero se presume, lo que significa que quien lo niega, tiene la obligación de probarla. Si una persona adquiere derechos de otra, que en el registro aparece con derecho a otorgarlo, e inscribirse su adquisición, está en camino, pero sólo en camino de convertirse en tercero registral y por lo tanto de ampararse en el principio de fe pública registral con lo cual logrará hacer a su derecho absolutamente inatacable por todos. Principio de Legalidad. Se refiere que todo título que pretenda su inscripción y/o anotación preventiva, sin excepción, debe estar sometido a una previa calificación registral, a fin de que en los asientos correspondientes solamente tenga acceso los títulos válidos y perfectos. Calificación. Registral, es el análisis minucioso y exhaustivo que debe realizar el Registrador respecto a la licitud del acto, contrato, resolución judicial o administrativa, teniendo en cuenta las normas legales vigentes y los antecedentes que obran en los Registros Públicos, que son

los asientos pre-existentes, índices. La calificación de acuerdo al principio de legalidad, consiste en un juicio de valor, no para declarar un derecho dudoso, sino para incorporar o no al registro una nueva situación jurídico – registral. Según el artículo 2011; el registrador debe calificar lo siguiente: a. Legalidad de Documentos; en caso de documentos notariales, se debe apreciar: La competencia del notario, el cumplimiento de los requisitos de formalización del documento, como el uso del papel adecuado, el pago de los tributos correspondientes, la autenticidad de los tributos correspondientes, la autenticidad del parte notarial así como la pertenencia del tipo de documento del cual se trate con relación al acto. b. c. Capacidad de los Otorgantes d. La Validez del Acto; el registrador debe efectuar la calificación verificando si existe o no razones de nulidad en las manifestaciones de voluntad, conforme lo dispone el artículo 219 C.C. e. Identificación. El registrador debe verificar la identidad entre el titular del Derecho inscrito y la persona que interviene en el acto jurídico de materia de inscripción. Principio de Publicidad. Por este principio se presume, sin admitirse prueba en contrario, de que todos están enterados del contenido de las inscripciones. Esta presunción es "juris et de jure" porque no se admite prueba en contrario nadie podrá alegar desconocimiento o ignorancia de lo que aparece inscrito en las formas y/o fichas de inscripción que constan en los Registros Públicos, ni de los títulos que dieran mérito para su respectiva inscripción, los que se encuentran archivados. Hay dos clases de publicidad. a. Publicidad Material. Es la contenida en el enunciando mismo del principio; está "in re" en el Texto mismo del principio; por lo que nadie puede alegar su desconocimiento. b. Publicidad Formal. la misma que se hace realidad con la obligación de los funcionarios de los Registros Públicos de informar a quien lo solicite del contenido de las inscripciones y títulos archivados; se da dos maneras. b.1) Publicidad Formal Directa. Es decir directamente en las oficinas de los registros públicos a la que se puede acudir cualquier persona y pedir que se exhiban los tomas y/o fichas. b.2) Publicidad formal Indirecta. El usuario puede solicitar cualquier certificado que requiere como son los certificados de gravámenes, copia literal, etc. Previa la presentación de una solicitud y el pago de los derechos correspondientes. Nuestro código incorpora este principio en su artículo 2012. Principio de Legitimación. Conocido en la doctrina como "principio de credibilidad general del asiento", en virtud del cual el asiento produce todos sus efectos mientras no sea declarado inexacto o inválido; su fundamento es esencialmente facilitar la vida jurídica mediante la presunción de que toda apariencia de derecho conlleva a la existencia del mismo. En nuestro ordenamiento jurídico existe cierta uniformidad en el tratamiento de este principio, el artículo 2013 CC. el artículo VII del T.P. del Reglamento General de los Registros Públicos (RGRP) el artículo 3 de la Ley de Creación del Sistema Nacional de los Registros Públicos, y de la SUNARP, Ley N° 26366 que establece como garantías del Sistema Nacional de los Registros Públicos, y el artículo VII del Reglamento de inscripciones del Registro Predial Urbano, D.S. 001-90-VC 18.01.90 (RRPU), que dice en su segundo párrafo: Ninguna inscripción podía ser rectificada o invalidada por resolución administrativa.

Se habla presunción, esta es iures tantum, se extingue en cuanto se demuestre que la situación es, en realidad, distinta de la declarada por la inscripción. Sanz Fernández enumera cinco puntos distintos en los que pueda incidir la prueba contraria a la presunción de exactitud, a saber: a. Nulidad, falsedad o errar del asiento. b. c. Nulidad, o defecto del título d. Falta de conformidad de la inscripción con el título, por recogerse en aquella, de manera erróneo o incompleta, el contenido real de éste. e. Existencia de títulos posteriores que hayan modificado aquél, cuya inscripción está vigente en el Registro. f. Extinción del Derecho Inscrito.  

Existen dos clases de Legitimación: Legitimación activa. El titular registral, por el hecho de serlo está autorizado para ejercer el derecho del cual es titular sin ninguna limitación. Legitimación Pasiva. Es la que protege al tercero que no tiene ningún derecho inscrito a su favor, cuando se relaciona con quien sí lo tiene. Por ejemplo, el dueño de un predio puede ejercer una acción relacionada a los límites con el predio de propiedad de otra persona; en ese caso la legitimidad previa le permitirá dirigir la acción contra quien aparece como titular registral de la finca vecina, a no ser que conozca que el propietario verdadero es un tercero. Principio de Tracto Sucesivo. Llamado también de tracto continuo esta contenido en el artículo 2015 C.C. que a la letra dice: "ninguna inscripción, salvo la primera, se hará sin que esté inscrito, salvo la primera, se hará sin que esté inscrito o se inscriba el derecho de donde emane". Roca Sastre dice: Que el principio de tracto sucesivo tiene carácter formal por estar impuesto por una norma que no es de Derecho Inmobiliario Registral Material, sino formal ya que pertenece al procedimiento de inscripción y se dirige al Registrador, mandándole que cierre el libro de inscripciones a todo título que pretenda su inscripción cuando no cumpla el tracto sucesivo. Este principio no solamente se da en el Registro de Propiedad inmueble, si no también en todos los Registros. Por ejemplo, en el Registro de Mandatos y poderes, no podrá inscribirse una sustitución de poder si previamente no se ha inscrito el poder que se sustituye; en el Registro de Testamentos no se podrá anotar una demanda sobre nulidad de testamento si previamente no esta inscrito el testamento cuya nulidad se pretende, no podrá inscribirse un aumento de capital si previamente no está totalmente pagado el capital suscrito. Existen excepciones: En el registro de propiedad inmueble por ejemplo, procede solicitar la anotación preventiva o cualquier medida cautelar sobre bienes no inmatriculados es decir sobre bienes que no tiene vida registral, para lo cual el Registrador Público deberá abrir una partida o ficha espacial sin tener en cuenta el tracto sucesivo. Tenemos también cuando se trata de sociedades irregulares, es decir de aquellas que funcionan sin estar inscritos en el libro de Sociedades Mercantiles. Dicha sociedad al acordar su disolución, es posible inscribir dicho acuerdo no obstante, no haberse inscrito el acto constitutivo, para lo cual se abrirá partida especial. Principio de Especialidad.

Llamado también de determinación y tiene por objeto individualizar los derechos inscritos en relación a los bienes y a las personas, determina que cada inscripción se haga en partida separada. Roca Sastre afirma que este principio es expresión que denota un criterio singularizador, particularizado y de especificación. Pérez Isola, señala "en sentido lato, el principio de especialidad busca la determinación exacta de los Derechos Reales inscribibles y la organización del Registro Sobre la base de la unidad registral finca. En sentido estricto se circunscribe al segundo aspecto, prescribiendo que a cada finca se le destine una hoja registral propia. Principio de Impenetrabilidad. Tiene como propósito impedir que se inscriban derechos que se opongan o resulten incompatibles con otro, aunque aquellos sean de fecha anterior, estando vigente el asiento de presentación. El artículo 149 del Reglamento General de los Registros Públicos dice "Encontrándose vigente el asiento de presentación, no podrá inscribirse ningún título referente a la misma partida o asiento. Este principio tiene un valor normativo de finalidad inmediata, porque va dirigido al Registrador para que se abstenga de inscribir el titulo o acto registrable que simplemente resulte incompatible con otro, cuyo asiento de presentación esté vigente y que fue presentado con anterioridad al Registro. Por ejemplo: Si A vende un mismo inmueble a B y a C, siendo la venta a C de fecha posterior al de B, pero ingresa la venta hecha a C, en primera instancia, el Registrador no podía inscribir la venta hecha a B, aunque este sea de fecha anterior con respecto a C, precisamente por aplicación del Principio de Impenetrabilidad. Ahora si la vigencia del asiento de presentación de la venta hecha a favor de C, caduca, recién podía inscribirse la venta hecha a favor de B. pero, si se inscribe la venta hecha a favor de C, el otro título referente a la venta hecha a favor de B, tendrá que ser denegada y por consiguiente tachado el título, aunque esta sea de fecha anterior.

Organización de los libros en el registro En el Registro General de la Propiedad se llevan por separado los registros siguientes: de prenda agraria, de testamentos y donaciones por causa de muerte, de propiedad horizontal, de fábricas inmovilizadas, de buques y aeronaves, canales, muelles, ferrocarriles y otras obras públicas de índole semejante, de minas e hidrocarburos de muebles identificables y otros que establezcan leyes especiales.