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• Anni Mayly Acosta Chupayo

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INFORME N°1-PROYECTO DE INVERSION A

:

ING. JUAN ENRIQUE GUTIERREZ WAIDHOFER DOCENTES

DEL

CURSO

DE

FORMULACION

Y

EVALUACION DE PROYECTOS DE INVERSION DE

:         

ASUNTO

:

FECHA

:

CAMASCA TICLLAS, JULIO CUADROS GONZALES HUBERT VILCHEZ DAMIAN, DEYVIS CARBAJAL RAMOS MELECIO ESPINOZA RAMOS ROLY GOMEZ INGA RENATO RUBEN ROMERO MALLQUI JIMMY SAENZ REPUELLO EDISON KLEVER TORPOCO HUMAN EDGAR PROYECTO DE INVERSION Huancayo, 26 de AGOSTO del 2020

Tenemos a bien de dirigirme a Ud. Con la finalidad de saludarle cordialmente a su vez informarle en lo referente a la presentación del trabajo de respecto al proyecto de inversión para su respectiva revisión, del curso del formulación y evaluación de proyecto de inversión. Sin otro particular es cuanto informo a Ud. para su conocimiento y fines del caso pertinentes.

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ATENTAMENTE:

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I.

INTRODUCCION

El proyecto “MERCADO BUENOS AIRES”, se encuentra en el barrio buenos aires, provincia de Chupaca, departamento de Junín, se va analizar el costo preliminar del proyecto con su distribución y el programa de inversiones, la financiación requerida, los recursos de los promotores incluyendo un presupuesto estimado de costo directo de la construcción. Otro estudio que se va realizar es la factibilidad del proyecto, el cual va consistir en la siguiente estructura, resumen del proyecto: Contenidos más importantes de la realización del proyecto, hacer un estudio de mercado, aspectos técnicos y productivos, realizar una estrategia de mercado, aspectos administrativos de inversión, plan de financiamiento y resultado de la operación, instalación y operación del proyecto. Por último, se realizará el estudio de viabilidad, para comprobar si el proyecto va ser viable o no viable.

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II. II.1. 

OBJETIVOS

OBJETIVOS GENERALES

Analizar la prefactibilidad, factibilidad y viabilidad del proyecto de inversión privada “MERCADO LIBRE BUENOS AIRES”

II.2.

OBJETIVOS ESPECIFICOS



Realizar una evaluación de la preinversion, inversión y postinversion del proyecto “mercado libre buenos aires”



Comprobar si el proyecto de inversión privada, será viable o no viable para la empresa encargada.

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III. III.1.

CAPITULO I

ESTUDIO DE PREFACTIBILIDAD

III.1.1.DEFINICIÓN Es el análisis de un anteproyecto preliminar, antes de iniciar con detalles el estudio del proyecto, sin diseños ni planos, donde se revisa si es viable, está basada en fuentes secundarias para definir con cierta aproximación las variables principales referidas al mercado, las alternativas y la capacidad financiera. III.1.2.SE ANALIZA:   

El costo preliminar del proyecto con su distribución y el programa de inversiones. La financiación requerida, los recursos de los promotores. Incluye un presupuesto estimado de costo directo de la construcción.

Este estudio se llevará a cabo para el proyecto de inversión del “MERCADO BUENOS AIRES” el cual debe tener una construcción infraestructura adecuada para los parámetros o lineamientos de la pandemia para que sea factible, se debe tener en cuenta la rentabilidad que generará el mercado. Este tipo de proyectos se caracterizan por requerir inversiones en cortos periodos de tiempo, específicamente durante las etapas de adquisición del lote y de la construcción, por lo cual, para tomar la decisión de realizar la inversión, es necesario que se elabore previamente un estudio riguroso de pre factibilidad con el fin de determinar la conveniencia de ejecutar la obra. Para elaborar un estudio de pre factibilidad para la construcción del mercado de buenos aires debemos realizar lo siguiente:      

Elaborar un estudio de mercado Realizar un estudio técnico Estudio impacto ambiental Elaborar un estudio financiero Generar un estudio legal Análisis de Sensibilidad y Riesgo

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III.1.3.PERFIL DEL PROYECTO La idea del proyecto es la creación de un mercado, bajo lineamientos de salud, en el barrio buenos aires, provincia de Chupaca, dicho proyecto debe tener una construcción de infraestructura adecuada para los parámetros o lineamientos de la pandemia para que sea factible, se debe tener en cuenta la rentabilidad que generará el mercado. III.1.4.ESTUDIO DE MERCADO Al elaborar un estudio de mercado, se busca obtener la información relacionada con los precios de los diferentes productos el mercado construido en las zonas colindantes específicamente en proyectos que son mercados con el fin de aprovechar diferentes productos en un solo mercado. Uno de los factores más críticos en el estudio de proyectos para este estudio se usará la determinación de su mercado, tanto por el hecho de que aquí se define la cuantía de su demanda e ingresos de operación, como por los costos e inversiones implícitos. El Diseño de una estrategia de comercialización, para definir el mercado que puede ser cubierto por el proyecto, a un determinado precio y bajo una política adecuada de ventas. Análisis de la demanda Es un estudio minucioso de los factores y hechos que rodean el consumo de un bien o servicio, el cual permite cuantificar la demanda existente y proyectar la demanda futura. Al realizar un análisis de la demanda se debe determinar cuáles son sus características y su segmentación:    

¿Quiénes consumen y/o usan el producto? ¿Quiénes compran el producto? ¿Dónde se encuentran? ¿Cuántos son?

III.1.5.UBICACIÓN DEL PROYECTO

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Se encuentra en el barrio buenos aires, provincia de Chupaca, departamento de Junín

III.1.6.ESTUDIO TECNICO Se estudiará la localización del proyecto, los diseños, las normas, las características físicas, los costos y los procedimientos de contratación. Adicionalmente se hará la selección de la tecnología a utilizarse, disposición de las maquinarias y equipos que se van a requerir en las áreas de producción, de administración y de ventas de la empresa a constituirse con el proyecto. En este estudio se incluyen el análisis del tamaño del mercado, proyecto, selección de la tecnología a utilizarse, disposición de las instalaciones físicas y el diseño de las maquinarias y equipos que se van a requerir en las áreas de producción, de administración y de ventas de la empresa a constituirse con el proyecto.   

Materia prima Mano de obra Costos indirectos

III.1.7.ESTUDIO ORGANIZACIONAL Para efectos de la comercialización de productos, se realizará acorde con los requerimientos que exija la ejecución del proyecto y la futura operación.

III.1.8.ESTUDIO LEGAL Para realizar la construcción del mercado buenos aires, se tiene que cumplir con 2 áreas importantes Como primer punto es la viabilidad legal, que estudia las Normas y Regulaciones existentes, relacionadas con la naturaleza y actividad Económica del Proyecto Como segundo punto es la constitución y formalización de la empresa, que analiza los aspectos legales que condiciona la operatividad y el manejo económico del proyecto.

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Con el estudio legal busca determinar la viabilidad de un proyecto a la luz de las normas que lo rigen en cuanto a licencia de construcción y prestaciones sociales a demás obligaciones laborales respecto a la localización del proyecto. Tales como:  

Licencias: para la construcción. Formas tributarias: los pagos tributarios del local a construir o del terreno.

III.1.9.EVALUACION FINANCIERA Con el estudio financiero se pretende estimar al nivel de una evaluación financiera básica, el contenido de la misma y los pasos a seguir se muestran en el siguiente esquema:      

Elaborar el flujo de caja. Elaborar el Estado de Pérdidas y Ganancias. Estimar los principales indicadores financieros y contables. Tales como: Valor Actual Neto (VAN) Tasa Interna de Retorno (TIR) Periodo de Recuperación del Capital (PRC) CRONOGRAMA DE AVANCE FISICO ALTERNATIVA I

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III.1.10. ESTUDIO DE IMPACTO AMBIENTAL El análisis de impacto a los medios físicos, biológicos y socioeconómicos como resultado de la ejecución y puesta en servicio de la Inversión Privada permitirá identificar los siguientes impactos Alteración del suelo debido al movimiento de tierras y a las excavaciones para cimientos.

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Alteración del aire por el incremento de emisión de partículas de polvo, por acciones como movimiento de tierras, transporte de materiales, maniobras de vehículos y equipos, entre otros. Dificultades de transitabilidad en la zona donde se ejecutará el proyecto. Perturbación de los usuarios y personal administrativos, por ruidos, maniobra de vehículos y trabajos.

III.1.11. ESTUDIO DE IMPACTO FISICO, BILOGICO Y SOCIAL Se identificará los impactos positivos y negativos que el proyecto seleccionado podría generar en el medio ambiente, así como las acciones de intervención que dichos impactos requerirán si estos fueran negativos.

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III.1.12. ANALISIS Y SENSIBILIDAD DE RIESGO A continuación, se presentan varios escenarios de sensibilidad suponiendo diferentes niveles de demanda. El mayor factor de riesgo se considera tener una menor demanda que la estimada. De acuerdo a esto se realizaron varios estudios que mostraron que mientras la demanda supere el mínimo se tendrá generara una rentabilidad. IV. IV.1.

CAPITULO II

ESTUDIO DE FACTIBILIDAD.

IV.1.1. CONCEPTO DEL CASO EN ESTUDIO La región Junín, está ubicado en el centro del Perú, es la séptima región más poblada a nivel nacional, siendo una cuidad importante por el comercio en sus productos agrícolas y ganaderas. Cabe resaltar que la región y el mundo entero vive tiempos difíciles por la Pandemia originado por el virus La Covid19, por la cual es necesario terminar con la gran afluencia de personas que transitan por los mercados sin cumplir los protocolos impuestos por el Estado Peruano. Para lo cual se encontró las factibilidades de un terreno de 3000 m2, ubicado en la provincia de Chupaca, de la región Junín; el presente estudio tiene como objetivo estudiar la viabilidad del desarrollo de un nuevo Mercado, cumpliendo todas las medidas necesarias para su correcto funcionamiento y desempeño. UBICACIÓN El presente Proyecto se realizará en la Provincia de Chupaca, que está conformada de aproximadamente 52988 habitante, tiene una superficie de 1153.05 km2

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La Provincia de Chupaca está constituido por 9 distritos:         

Chupaca Áhuac Chongos Bajo Huáchac Huamancaca Chico San Juan de Yacos San Juan de Jarpa Tres de Diciembre Yanacancha

IV.1.2. UBICACION DEL TERRENO

Con toda esta situación que estamos atravesando, no debemos recurrir a lugares donde exista gran presencia de personas y tampoco podemos dejar de consumir es por ello que se esta proyectando a la construcción de este nuevo mercado, ya que es un lugar céntrico por ser una intersección de entrada y salida para los distritos de la Provincia de Chupaca. Página 12 FORMULACION Y EVALUACIÓN DE PROYECTOS DE INVERSION

IV.1.3. ANÁLISIS DE SITUACIÓN Y SU PROYECCIÓN TEMPORAL IV.1.3.1. SITUACION ECONOMICA MUNDIAL Si bien el mundo entero está pasando por una recesión económica, se prevé un crecimiento mundial de un 4.2% para el 2021, afirmando que esta situación será revertida en poco tiempo.

IV.1.3.2. SITUACION ECONOMICA NACIONAL En Perú, la erupción de la pandemia, sumado al deterioro el ambiente internacional, ha de trasmitirse a la economía doméstica a través de varios canales. Una caída contundente del consumo y la inversión privada, producto de la cuarentena impuesta por el gobierno peruano desde finales de marzo. Una caída del comercio internacional debido al deterioro económico de nuestros socios comerciales y a la caída en nuestras importaciones de bienes y servicios debido a la parálisis económica. Un estrechamiento en las condiciones financieras globales y un deterioro de términos de intercambio que han de afectar posibles ingresos de capital de largo plazo a la economía peruana, aunque la evidencia reciente demuestra la resiliencia del gobierno peruano en colocar deuda soberana en mercados internacionales a tasas de interés relativamente bajas para estándares internacionales.

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Entonces la situación económica está en recesión y que a pesar de esta crisis la población no deja de consumir los productos de primera necesidad. El estado peruano está tomando medidas para la reactivación de la economía peruana, dándole un impulso por diferentes medios para su realización. La descentralización de los mercados y que estén más cerca a la población seria de beneficioso porque estaría con todo los lineamientos y protocolos para su funcionamiento.

4.1.3.4.

SITUACION ACTUAL DE LA ZONA

La mayoría de la población de abastecen de bodegas las mismas que fueron acondicionadas en las viviendas de dicho Asentamiento, donde ofrecen productos sin los mínimos criterios de expendio de productos alimenticos y/o productos de primera necesidad. Aproximadamente un 20% de los pobladores realizan sus compras en el mercado de CHUPACA en mismo que se encuentra en condiciones inadecuadas y deficientes.

4.1.4. PLAN ESTRATEGICO DE LA EMPRESA PARA EL PROYECTO EN ESTUDIO SITUACIÓN ACTUAL DE LA EMPRESA Se ha constituido una empresa Constructora e Inmobiliaria, denominada MONTESAN SAC, de RUC 20602139469 la cual realizará la gerencia, desarrollo y venta del proyecto inmobiliario. La empresa es de capital peruano y a la fecha ha desarrollado el diseño de Página 14 FORMULACION Y EVALUACIÓN DE PROYECTOS DE INVERSION

proyectos de vivienda, edificios de departamentos, construcción de mercados y centros comerciales. 4.2.

MISION DEFINICION ORIENTADA AL PRODUCTO Construir el MERCADO y vender los puestos para las poblaciones vecinas.

4.3.

DEFINICION ORIENTADA AL MERCADO Alcanzar la satisfacción del cliente a través de la construcción del mercado, de calidad y con valor agregado a través de aspectos de diferenciación como los puestos en buenas condiciones y modernos.

VISION Al final de los 05 primeros años, la empresa deberá ser un referente en el desarrollo de proyectos mercados, supermercados, centros comerciales de alta calidad y exclusividad.

4.4.

OBJETIVOS DEL PLAN ESTRATÉGICO DE MARKETING Serán definidos como los objetivos SMART ya que deben ser específicos, medibles, alcanzables, relevantes y temporales, es decir, que deben cumplirse en un periodo determinado de tiempo. Posicionarnos en el mercado de construcción de supermercados, centros comercial y mercados a nivel nacional, dentro de los primeros 5 años como una marca de productos. Lograr la rentabilidad mínima para el retorno de la inversión. Alcanzar el nivel de pre-ventas dentro de los 4 primeros meses desde el lanzamiento del proyecto.

4.5.

SEGMENTACIÓN Y TARGETING

SEGMENTACIÓN. Si bien el mercado comercial es aún emergente en la ciudad de CHUPACA, los compradores de productos de primera necesidad cada vez están mejor informados, por ende, son más exigentes. Para la segmentación se analiza el mercado de consumidores de

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productos de buena calidad y se elabora considerando como objetivo la venta de los puestos que se construirá en el mercado comercial de la provincia de CHUPACA. TARGETING Definiendo el targeting o mercado meta como: "Aquel segmento de mercado que la empresa decide captar, satisfacer y/o servir, dirigiendo hacia él su programa de marketing; con la finalidad, de obtener una determinada utilidad o beneficio". (Iván Thompson, Mercado Meta © Promonegocios.net, 2012) Y considerando las normas propuestas por los autores Stanton, Etzel y Walker (2004) 6 para la determinación del mercado meta. Primera Norma. - El mercado meta debe ser compatible con los objetivos y la imagen de la empresa u organización. Segunda Norma. - Debe haber concordancia entre la oportunidad de mercado que presenta el mercado meta y los recursos de la empresa u organización. Tercera Norma. - Elegir segmentos de mercado que generen un volumen de ventas suficiente y a un costo lo bastante bajo como para generar ingresos que justifiquen la inversión requerida. (Rentabilidad) Cuarta Norma. - Se debe buscar segmentos de mercado en el que los competidores sean pocos. De ser un mercado saturado buscar una ventaja competitiva de diferenciación. 4.6.

POSICIONAMIENTO 4.6.1. FODA DEL CASO DE ESTUDIO

FORTALEZAS Buena zonificación. Infraestructura moderna Promociones para captar la atención del cliente. OPORTUNIDADES Existencia de buena demanda de productos Proximidad de un centro financiero.

DEBILIDADES Cercanía de las vías de tránsitos. AMENAZAS Competencia de otro mercado.

4.6.2. PROPOSICION DEL POSICIONAMIENTO Se realizó el estudio de mercado, identificando en la Competencia Directa como principales atributos de posicionamiento lo siguiente: Página 16 FORMULACION Y EVALUACIÓN DE PROYECTOS DE INVERSION

Ubicación estratégica en zonas de la ciudad con incremento poblacional que se viene dando año tras año. Que el área a ofertar este entre los 30 m2, 40 m2,50m2 a 70m2 Que el precio del alquiler de los stands sea en promedio de s/. 250.00 a S/. 500.00 mensual según el área y la ubicación del stand. Diseño y buena distribución de los espacios. 4.7. LA RAZON DEL PORQUE E INOVACION 4.7.1. BENEFICIOS OFRECIDOS     

Ubicación estratégica, conectada a las poblaciones vecina y vías de fácil acceso. Localización urbana, zona segura. Zonas de áreas comunes, para el disfrute de los niños Stands modernos. Buena organización de los sectores de comida venta de productos y otros.

4.7.2. POR QUÉ NOS COMPRARÍAN A NOSOTROS ANTES QUE ELEGIR A NUESTRA COMPETENCIA U OTRAS OPCIONES Porque nuestro producto tiene calidad, precios al alcance del cliente, se brinda buen servicio y poseemos una buena organización que diferencia de las competencias. 4.8. MARKETING MIX - CONCEPTOS 4.8.1. CONCEPTO GENERAL DEL PRODUCTO El estudio de mercado nos permitió identificar como características del producto ofertado a nuestro target lo siguiente: stands modernos con áreas de 30 m2 hasta 70 m2, y la mayoría cuenta con los servicios de primera necesidad como agua potable, desagüe, posee un acabado en concreto en las paredes y pintura base de color blanco, en el piso tiene un acabado de concreto pulido, conjuntamente con un baño general para todos. 4.8.2. CONCEPTO GENERAL DEL PRECIO Página 17 FORMULACION Y EVALUACIÓN DE PROYECTOS DE INVERSION

Para la determinación del precio se consideró el área de cada stand y la ubicación de cada uno de estos. El estudio de mercado nos brindó como información base que el precio promedio de alquiler del stand es de S/. 250.00 a S/. 500.00 como base. 4.8.3. CONCEPTO GENERAL DE LA PLAZA Es el lugar donde se da a conocer y distribuye el producto, como es el primer proyecto de la empresa, se considera propicio que la promoción en el stand permita un acercamiento mayor en las oficinas de la empresa donde puedan apreciar el recorrido virtual y ser atendidos de manera personalizada. 4.8.4. CÓMO MAXIMIZAR EL VALOR En una etapa inicial el cerco de obra se convierte en un cartel publicitario, que brindaría información para acercarse a las oficinas de la inmobiliaria y tener una reunión personalizada para crear un vínculo más cordial con el cliente y conforme avance la construcción un mercado.

4.9. MARKETING MIX – EL PRODUCTO 4.9.1. TERRENO El terreno es el resultado de la acumulación de 06 lotes del barrio BUENOS AIRES – CHUPACA generando un total de 3000.00 m2, lo cual se utilizará en su totalidad para la construcción del mercado BUENOS AIRES.

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4.9.2. PROYECTO ARQUITECTÓNICO Bajo el cumplimiento de los parámetros urbanísticos del distrito, el proyecto es una construcción de mercado comercial BUENOS AIRES que será de primer piso, se encuentra al frente de la AV. Argentina y la carretera a SICAYA. EL MERCADO contará con 60 stands y será construido en la totalidad del área del terreno, contando con un baño general y zonas de estacionamientos.

4.9.3. CARACTERÍSTICAS      

Área de los stands es de 30 m2 a 70 m2 Cuenta con 60 stands 1 baños general Estacionamiento Construcción de concreto Techado de calaminas

4.9.4. COSTO DISEÑO ARQUITECTONICO

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4.9.5. COSTOS Y PRESUPUESTO

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4.10. MARKETING 4.10.1. PROMOCION OBJETIVOS la información es la internet, es por ello que se usara la promoción digital y así lograr un primer acercamiento con el cliente para que compren sus productos a precios cómodos MEDIOS Y CAMPAÑA Se creará una cuenta Facebook propia del proyecto que a posterioridad permita informar sobre los avances de obra y terminar siendo la red de clientes del proyecto. Así mismo se contratará anuncios de publicidad en Facebook para crear fans y contribuir a la boca a boca.

4.11. PRESUPUESTO E INVERSIÓN. Página 22 FORMULACION Y EVALUACIÓN DE PROYECTOS DE INVERSION

4.12. VENTAS DIRECTAS Se organiza la venta en dos puntos, el primero será una caseta de ventas ubicada en el centro comercial próximo al proyecto. 4.12.1. MÉTODOS DE VENTA Y SEGUIMIENTO El asesor de venta se encontrará en la caseta del centro comercial brindando información a los clientes y tomando datos de los mismos para la base digital que se usara para dar seguimiento.

4.12.2. VENDEDORES

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4.13. MARKETING – PLAZA 4.13.1. CONVENCIONAL 4.13.2. UBICACIONES FÍSICAS SE ENCUENTRA EN EL BARRIO BUENOS AIRES PROVINCIA DE CHUPACA EN EL OVALO DE LA CARRETERA PARA SICAYA – HUACHA Página 24 FORMULACION Y EVALUACIÓN DE PROYECTOS DE INVERSION

4.13.3. DISEÑO El stand será diseñado bajo los parámetros del centro comercial teniendo las dimensiones de 1,5 x 1,00 mts. Teniendo un espacio para una maqueta física, una tv plasma donde se emita el video promocional del proyecto y que le permita al asistente de ventas mostrar las principales características del proyecto. La oficina central, contara con una sala de 6.00 m2 donde atender a los clientes y cerrar los procesos de compra, esta contara con un proyector y material publicitario del proyecto. 4.14. VIRTUAL O DIGITAL. 4.14.1. UBICACIONES VIRTUALES Como se ha mencionado se tendrá presencia en redes sociales como Facebook, donde también se lanzará publicidad. Así mismo se ha considerado tener anuncios en buscadores de los mercados 4.14.2. DISEÑO Para la página web “Facebook”, se contratará un centro de diseño que se encargue de su configuración y posterior administración. Así también los anuncios digitales serán contratados a un especialista digital por motivo de pandemia covid 19. 4.15. SERVICIO POST VENTA REQUERIDO 4.15.1. ESQUEMA GENERAL El servicio de post venta estará a cargo de un profesional en arquitectura, colaborador que estará desde la etapa de acabados de la construcción para poder tener un mejor control de los acabados y conocimiento para la atención en postventa. 4.15.2. BENEFICIOS El servicio de post-venta es un intangible bien recibido por el cliente, y permite afianzar los vínculos de confianza entre cliente y empresa. 4.15.3. CARACTERÍSTICAS

Página 25 FORMULACION Y EVALUACIÓN DE PROYECTOS DE INVERSION

El servicio de post venta es una extensión del vínculo de venta, que permite crear buenos referentes y satisfacer clientes. Por ello será un servicio que se caracterice por ser:      

Puntual Oportuno Respetuoso Agilidad De trato cordial Confiable

4.15.4. COSTO El costo de post-venta es el equivalente al 1.0% del valor de la construcción y está incluido dentro del presupuesto. Para los acabados la garantía es de 01 año, principio a negociar con los proveedores e instaladores de las subcontratas. 4.15.5. PERSONAL REQUERIDO El profesional de post-venta “arquitecta” contara con un técnico de experiencia que generalmente es un operario que también trabajo en el proyecto y al que se analiza como el más capaz en habilidades técnico - constructivo, así como en sus habilidades blandas. 4.16. FLUJOS DE CAJA Y ANALISIS DE SENSIBILIDAD 4.16.1. PRESUPUESTOS 4.16.1.1. PRESUPUESTO DE EGRESOS Según el cuadro adjunto los egresos se dividen en tres conceptos:

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4.16.2. INGRESOS 4.16.2.1. SITUACIÓN TRIBUTARIA 4.16.2.2. IMPUESTOS Por tratamiento tributario especial del mercado que los puestos son vendidos por primera vez quedan grabadas solo con el 50% del IGV, pero los gastos en construcción como la compra de materiales, servicios de mano de obra o subcontratos se gravan con el 100% del IGV (18%). 4.17. CRONOGRAMA PROYECTADO

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4.18. ESTRUCTURA DE FINANCIAMIENTO 4.18.1. MONTOS NECESARIOS El financiamiento se divide de la siguiente forma:   

Aporte Propio: 30.3% (Terreno+ Pre operativos + Gastos Indirectos) Pre Ventas: 31.1% (Pre ventas solicitadas por el banco) Línea de Crédito de Banco: 36.6% (Línea de crédito teórica que se solicitaría al Banco si el procesa de venta cae o se detiene)

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4. 4.5.

VAPITULO III

ESTUDIO DE VIABILIDAD 

Para el estudio de viabilidad debemos tener en cuenta 5 componentes importantes.

4.5.1. ESTUDIO TECNICO: El proyecto se realizó con los profesionales competentes y alta mente capacitados en sus respectivos campos. Para la presentación de este estudio técnico. El principal objetivo del estudio de mercado es conocer la oferta directa e indirecta de la zona y de sus áreas de influencia para entender la velocidad de ventas y la política de precios en función a las características y campañas publicitarias de cada proyecto. Respecto a La ubicación o localización óptima del proyecto” terreno “es la que contribuye en mayor medida a que se logre la mayor tasa de rentabilidad sobre capital o a obtener el costo unitario mínimo. Dado que nos encontramos en una región céntrica en la localización óptima del proyecto se encuentran dos aspectos muy importantes: la Macro localización (ubicación del mercado de consumo; las fuentes de materias primas y la mano de obra disponible) es la referencia al encontrar un mercado de materiales en la ciudad de Huancayo la cual se encuentra cerca. la Micro localización (cercanía con el mercado consumidor, infraestructura y servicios) son muy optimas generando una mayor viabilidad del proyecto se hace referencia respecto a las formas de acceso tales como la ubicación del terreno tienen pistas y está en un lugar céntrico a la población.

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Publicidad Nosotros nos enteramos del proyecto por medio de los buscadores de vivienda por internet. La caseta de ventas está ubicada en un edificio cercano, con publicidad visible a varios metros de distancia. La caseta es limpia y ordena, cuenta con televisores que reproducen videos de cómo será el proyecto finalizado. Se cuenta con un departamento piloto dentro del mismo edificio, este está decorado, lo cual lo hace más atractivo. El brochure del proyecto está bien elaborado, las imágenes son bien nítidas y el acabado es tipo fotografía. Como promoción en la compra-venta ofrecen un descuento de hasta el 4%,

4.5.2. ESTUDIO LEGAL: Para gestionar y realizar los proyectos inmobiliarios, la Empresa V&V cuenta con el apoyo de bancos como el Banco de Crédito del Perú, el Scotiabank, el Banco Continental, el Banbif y el Interbank, esto se da, dado que la empresa tiene un buen historial crediticio, además que su experiencia de 21 años en proyectos económicamente viables la avalan. Sin embargo, la empresa también está en planes de adquirir financiamiento a través de fondos de inversión por medio de contratos de asociación en participación.

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El presente proyecto se puede realizar en una S.A.C dado que al ser máximo 20 personas inversoras se tendría un mayor dividendo o ganancia respecto al proyecto cuyo capital definido por aportes de cada socio. 

Primera categoría: Es la renta que se genera cada mes y el impuesto hay que pagarlo, aunque la renta no fuera pagada. Generado por el alquiler y/o cesión de bienes muebles o inmuebles, como el alquiler de maquinarias, autos, camiones, casa, departamentos, etc. dado que es un inmueble a construir. Al monto del alquiler por cada predio le debes aplicar la tasa efectiva del 5%, obteniendo con ello el monto a pagar por concepto de impuesto a la renta de primera categoría mensual dado que será un monto muy bajo respecto a los otros tipos de impuestos. 

La empresa conoce los requisitos para las licencias de construcción, así como las de funcionamiento

REQUISITOS PARA OBTENER LAS LICENCIAS DE EDIFICACIONES MODALIDAD “D” Aprobación con Evaluación previa de Comisión Técnica. Las edificaciones para locales comerciales, culturales, centros de diversión y salas de espectáculos que, individualmente o en conjunto, cuenten con más de 30,000 m2 de área construida. REQUISITOS: 1. Fue por triplicado, debidamente suscrito por el solicitante y de ser el caso por os profesionales responsables. 2. Copia literal de dominio, expedida por el registro de predios con una anticipación no mayor a treinta (30) días naturales.

3. Documentación que acredite que cuenta con derecho a edificar y represente al titular, en caso que el solicitante de la licencia de edificación no sea el propietario del predio. 4. Si el solicitante es una persona jurídica se acompañará la respectiva constitución de la empresa y copia literal del poder expedido por el registro de personas jurídicas, vigente al momento de presentación de los documentos. Página 32 FORMULACION Y EVALUACIÓN DE PROYECTOS DE INVERSION

5. Boleta de habilitación de los profesionales que suscriben la documentación técnica. 6. Comprobante de pago del derecho de trámite y de verificación correspondiente. 7. Copia del recibo de pago por revisión Ad Hoc INDECI o CGBVP de corresponder (original y copia)

8. Póliza car (todo riesgo contratista) según las características de la obra ejecutante, con una cobertura de daños materiales y personales a terceros y como complemento al seguro complementario de trabajo de riesgo previsto en la ley nº 26790, ley de modernización de la seguridad social en salud. La póliza debe estar vigente todo el periodo de ejecución de la obra y es exigida por la municipalidad el día previo al inicio de los trabajos.

9. Documentación técnica, por duplicado, la misma que estará compuesta por:  plano de ubicación y localización  planos de arquitectura, estructuras, instalaciones sanitarias, eléctricas y otras, de ser el caso, firmados y sellados por los profesionales responsables del proyecto y por el propietario, acompañando las memorias justificativas por especialidad.  de ser el caso, plano de sostenimiento de excavaciones de acuerdo con lo establecido en la norma e 050 del RNE acompañado de la memoria descriptiva que precise las características de la obra, además de las edificaciones colindantes indicando el número de pisos y sótanos, complementando con fotos.  estudio de mecánica de suelos, según los casos que establece el RNE. LICENCIA DE FUNCIONAMIENTO: MERCADOS DE ABASTOS, GALERÍAS COMERCIALES Y CENTROS COMERCIALES (LICENCIA CORPORATIVA), EN FORMA CONJUNTA CON LA AUTORIZACIÓN DE ANUNCIO PUBLICITARIO (LUMINOSO O ILUMINADO) Y/O TOLDO. (LETREROS, LETRAS RECORTADAS, P 

Costos



Derecho a Tramite

S/.



Pago:

198.10 

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

Base Legal

Constitución Política del Perú:     

Ley Orgánica de Municipalidades, Ley N.º 27972 (27.05.03) Art. 81. numeral 1.8. Ley Marco de Licencia de Funcionamiento Ley N.º 28976 (05.02.07) y sus modificatorias. Ley del Silencio Administrativo, Ley N.º 29060 (07.07.07) Art. 1 y 2. Reglamento de Inspecciones Técnicas de Seguridad en Edificaciones, Decreto Supremo N. º058-2014-PCM (14.09.14) Art. 10. Ley 30230, Ley que establece Medidas Tributarias, Simplificación de Procedimientos y permisos para la promoción y dinamización de la inversión en el país.

REQUISITOS A. Requisitos Generales 1. Presentar Formulario Gratuito de Solicitud Declaración Jurada, consignando número de RUC, Documento de Identidad del solicitante y/o representante y debidamente llenado. 2. Copia de Certificado de Seguridad en Edificaciones en Detalle, o del Informe de ITSE aprobatorio 3. Pago de la tasa correspondiente, indicar número de pago. B. Requisitos Específicos (licencia de funcionamiento) 4. De ser el caso, serán exigibles los siguientes requisitos: 4.1.

Informar en el formato de solicitud de declaración jurada sobre el número de estacionamientos de acuerdo a la normatividad vigente.

4.2.

Copia simple de la autorización expedida por el Ministerio de Cultura, conforme a la Ley N.º 28296, Ley General del Patrimonio Cultural de la Nación. Excepto en los casos en que el Ministerio de Cultura, haya participado en las etapas de remodelación y monitoreo de ejecución de obras previas inmediatas a la solicitud de la licencia del local por el cual se solicita licencia.

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4.5.3. ESTUDIO ECONÓMICO: 4.5.3.1.

SITUACION GLOBAL. Dentro de este entorno los principales factores que influyen a nivel externo son el triunfo de Trump como actual presidente de EEUU y su promesa de construir una nueva política económica estadounidense que está basada en políticas proteccionistas, como el control de la inmigración, el impulso de la industria estadounidense y la rebaja de impuestos, los que impactarán positivamente en el mercado laboral, en los ingresos de las familias y en el desarrollo económico de su país. Trump ha generado rechazo por su personalidad y por sus propuestas rupturistas que pretenden de alguna forma cerrar las fronteras físicas y económicas del país. Entre las promesas que Trump ha cumplido están el retirar a los Estados Unidos del Acuerdo Transpacífico de Cooperación Económica (TPP), en las que se encuentran tres naciones latinoamericanas: Chile, México y Perú, por considerar que este tratado no son prioridades estadounidenses y ponen los intereses comerciales por encima de la generación de empleo que él considera la pieza de su economía. Lo cual fue una gran noticia para China ya que el gigante asiático llenó el eventual vacío que dejó Estados Unidos, señalado que el acceso barato a mercancías. En el aspecto del continente américa del sur El “Caso Lava Jato” es un tema importante en la macroeconomía, ya que ha generado un efecto negativo en el Perú, siendo uno de los más grandes actos de corrupción a nivel internacional de los últimos tiempos, involucrando a centenares de empresas, funcionarios públicos e incluso a presidentes de Estado en toda América Latina y África, incluido Perú que 18 pagaron sobornos a funcionarios públicos por US$29 millones entre los años 2005 al 2014, periodos que comprenden gobiernos de ex presidentes de Alejandro Toledo, Alan García y Ollanta Humala, lapso donde la empresa brasileña Odebrecht ganó US$143 millones.

4.5.3.2.

SITUACION NACIONAL. En este aspecto, Perú ha mostrado una tendencia de crecimiento recuperándonos desde la baja en el 2004, llegado el PBI al punto más alto alcanzado hasta el año 2010 por un crecimiento de 5 años consecutivos ininterrumpido, llegando al valor hasta del 9.1%, como se aprecia en el

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En los últimos años el PBI se redujo y en el año 2016 llego a 3.7% y actualmente en el año 2017 del segundo trimestre llega a 2.4% respecto al mismo trimestre del año anterior, debiendo el aumento del consumo final privado y a las exportaciones de bienes y servicios. En la actualidad el crecimiento del PBI es liderado por actividades económicas de los sectores de Pesca y Acuicultura llegando a 37,7 % crecimiento en 2017, le sigue el sector de Telecomunicaciones y Servicios de Información con 8,6 % seguido del sector de Extracción de petróleo, gas y minerales con 4.1%. También observamos que el sector Construcción registró un mayor decrecimiento con respecto al años anteriores, a pesar de la contracción se estima un mejor desempeño los próximos años. Mientras que en otro el panorama del país en el índice de economía el Fondo Monetario Internacional (FMI) presentó sus proyecciones para las economías del mundo y en el caso del Perú se estima que este año el producto bruto interno (PBI) caería en 4.5%, como consecuencia de la crisis sanitaria producida por el coronavirus (Covid-19). Sin embargo, la expectativa para el 2021 es que la economía peruana tenga un fuerte rebote, pues el FMI estima un crecimiento de 5.2% que junto con el 5.3% estimado para Chile será de las tasas más altas el próximo año. Produciendo una mayor actividad económica e incremento en los ingresos de la población que trabaja.

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4.5.3.3.

SITUACION LOCAL En la localidad de Junín el firme crecimiento del empleo y los ingresos redujo considerablemente las tasas de pobreza. La pobreza (porcentaje de la población que vive con menos de US$ 3.2 al día) cayó de 52.2% en 2018 a 26.1% en 2019, lo que equivale a decir que 6.4 millones de personas dejaron de ser pobres durante ese periodo. La pobreza extrema (aquellos que viven con menos de USD 3.2 al día) disminuyó de 30.9% a 11.4% en ese mismo lapso dando entender que la población tiene una mayor cantidad de ingresos.

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El distrito de Chupaca esta los principales índices de económicos por lo cual la población obtiene sus ingresos son por ganadería, minería, pesca y otros. Página 38 FORMULACION Y EVALUACIÓN DE PROYECTOS DE INVERSION

4.5.4. ESTUDIO GESTION: Como se mencionó líneas arriba, tanto la inmobiliaria como la constructora han crecido a pesar de los problemas económicos actuales. Estas situaciones económicas han demostrado la importancia del control de los costos en la etapa de construcción. Es por eso que la constructora ha empezado a implementar procesos de gestión que le permitan controlar los costos de las diversas obras y a su vez estandarizar estos procesos. Esta gestión repercute de forma positiva a la inmobiliaria permitiéndole un mayor margen en ganancias.

4.5.5. ESTUDIO POLITICO Durante los últimos 20 años el país disfrutaba de una relativa estabilidad política, donde han sucedido varios gobiernos democráticamente elegidos por lo que ha generado en la población una expectativa positiva, a pesar que el poder legislativo y el poder judicial necesita aún incorporación de mecanismos que hagan más transparente y eficiente sus funciones. El progreso económico que se alcanzó hasta el 2015, con la apertura de la economía al mercado globalizado, los programas de apoyo social a los sectores más pobres del país como la salud y la educación, la descentralización política del estado, la inversión de los recursos públicos a los pueblos locales, se ha venido estancando por asuntos de Estado. Seguido por la coyuntura electoral complicada y posteriormente por los conflictos entre los Poderes del Estado la situación se mantiene difícil, lo que representa una debilidad en nuestro país, desde la perspectiva de los inversionistas, es por eso que Perú ha sufrido una gran desaceleración en los últimos años sobre todo en el sector inmobiliario. Normativa: 

La norma legal vigente como es el Decreto Supremo que aprueba los “Lineamientos para la regulación del funcionamiento de mercados de abasto y espacios temporales habilitados para el comercio de alimentos, en el marco de las acciones de prevención y contención del COVID-19”



DECRETO SUPREMO 11-2020-PRODUCE la cual fue publicado el 21 de mayo de 2020. La cual nos manifiesta que Los lineamientos para la gestión de mercados de abasto y espacios temporales habilitados tienen como objetivo reducir la aglomeración de personas y mitigar la propagación del COVID – 19, a través de la

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implementación de protocolos de salubridad, promoviendo el distanciamiento social. La implementación de estos lineamientos es de responsabilidad de los Gobiernos Locales, quienes recibirán el acompañamiento y asistencia técnica desde los ministerios correspondientes, conforme a sus competencias y al ordenamiento jurídico vigente

4.5.6. VIABILIDAD AMBIENTAL Determinación de impactos ambientales En la tabla que se observa la evaluación de impactos ambientales, se realizó mediante la metodología de Leopold Como resultado de la evaluación se obtuvo una magnitud de 3.21, esto indica que es de intensidad y afectación baja; y de importancia 3.37, este expresa que es de duración permanente y de influencia puntual. Por ende, la construcción del mercado de buenos aires no genera impactos ambientales negativos significativos y es viable ambientalmente.

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CONCLUSIONES En resultado a los estudios de análisis y evaluación para comprobar la viabilidad y factibilidad del proyecto de inversión privada para la construcción de un mercado en el distrito de Chupaca, departamento de Junín; se concluye lo siguiente: 1. Existe una gran demanda insatisfecha en el mercado al que se pretende ingresar, en vista de que la oferta actual no cubre las necesidades de la demanda, debido a la reducida cantidad de personas que compraran sus productos ya en el mercado construido, pero a un plazo de un cierto periodo del funcionamiento del mercado se obtendrán ganancias rentables para la empresa que resultaran suficientes para satisfacer las necesidades de la creciente demanda. 2. También se observó que las condiciones de mercado que caracterizan a este tipo de giro o negocio, corresponden a mercados de tipo competitivo, puesto que existen, varios mercados que se encuentran en el mismo distrito, pero sólo pocos establecimientos ofrecen servicios similares a lo que está proyectando a un futuro el proyecto del “mercado buenos aires”, sin que uno en particular domine todo el mercado.

3. La comercialización por su parte, se lleva a cabo de manera similar entre los otros mercados ya establecidos en el distrito de Chupaca, aunque su aplicación suele variar acorde a su propia capacidad de operación; a las estrategias de la competencia; a la cantidad esperada de demanda por temporada; o simplemente a las necesidades, posibilidades y objetivos específicos de cada uno con el único fin de captar y satisfacer las necesidades de una mayor cantidad de demanda. 4. Dadas las condiciones de mercado que presenta el proyecto inversión privada, se concluyó que existe un mercado potencial que sustenta satisfactoriamente la conveniencia de crear un nuevo mercado, desde el punto de vista del estudio de viabilidad. 5. El estudio de campo nos permitió identificar la situación negativa, definiendo el problema central como: “Inadecuado prestación de servicios en la comercialización de productos de primera necesidad en el mercado. Página 41 FORMULACION Y EVALUACIÓN DE PROYECTOS DE INVERSION

6.

El objetivo central se planteó como la situación positiva del problema central y se definió como: “Adecuado prestación de servicios en la comercialización de productos de primera necesidad en el mercado

7.

Para la denominación del proyecto se ha tenido en cuenta la naturaleza del servicio y la ubicación del mismo quedando definido como: “Creación del Mercado Municipal de Abastos en el mercado

8. Las Alternativas planteadas para la solución del problema desde el punto de vista tecnológico son apropiadas por que obedecen a las normas del Sistema Nacional de Construcciones y edificaciones y a los reglamentos normados por el Sector Educación. 9. El monto de la Inversión de la Alternativa Seleccionada es de S/. 1, 454,809.74 Nuevos Soles a Precios Privados y de S/. 1, 236,588.28 Nuevos Soles a Precios Sociales.

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BIBLIOGRAFÍA  

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