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• Gonzalo Rojas Panduro

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RESIDENCIAL VERONA Av. Santo Toribio, No. 341 - 351, San Isidro

DIPLOMADO EN GESTION DE PROYECTOS INMOBILIARIOS V INTEGRANTES    

Marisa Ordoñez Melissa Núñez Karem Orejuela Fernando Peláez

Octubre 2010

INDICE

1.

RESUMEN EJECUTIVO

2.

INTRODUCCION y OBJETIVOS 2.1 Breve descripción y relevancia del tema 2.2 Objetivos

3.

ESTUDIO DE MERCADO 3.1 Análisis Macroeconómico 3.2 Evaluación del país 3.2.1. Análisis del Sector Inmobiliario 3.3 Evaluación de la zona 3.4 Estudio de mercado para el proyecto 3.4.1

Mercado objetivo 3.4.1.1 Nivel socioeconómico

3.4.2

Segmentación del mercado

3.4.3

Proyectos existentes

3.5 Estudio de la oferta y demanda 3.5.1. Demanda efectiva 3.5.2 Oferta efectiva 3.5.3 Cuadro Resumen de la oferta existente 3.6 Análisis de precios 4.

DESCRIPCION DEL PRODUCTO 4.1 Alcances 4.2 Ubicación 4.3 Memoria descriptiva 4.4 Acabados

-2-

4.5 Análisis FODA 5.

PLAN DE MARKETING 5.1 Estrategia 5.1.1 Cuadro de precios 5.1.2 Plan de promoción 5.2

Medios de Publicidad

5.3 Herramientas de publicidad 5.4 Presentación del proyecto 5.4.1 Plantas típicas en 3d y Vistas interiores – exteriores 5.5 Servicio de post Venta 5.5.1 Manual de mantenimiento y garantía 6. ESTUDIO DE FACTIBILIDAD ECONOMICO FINANCIERA 6.1 Perfil del proyecto 6.1.1 Datos del proyecto 6.1.2 Cronograma valorizado de obra 6.1.3 Precio de ventas supuestos 6.1.4 Política de descuentos 6.1.5 Plan de Ventas 6.2 Plan de ingresos 6.3 Plan de egresos 6.4 Impuesto a la renta 6.5 Flujo de caja económico 6.6 Estado de Ganancias y Perdidas 6.7 Flujo de Caja Financiero 6.8 VAN y TIR 6.9 Resumen de Escenarios 6.9.1

Escenario optimista

6.9.2

Escenario pesimista

-3-

7. CONCLUSIONES Y RECOMENDACIONES 8. BIBLIOGRAFÍA 9. ANEXOS 9.1 Certificado de Parámetros 9.2 Contrato de compra y venta 9.3 Planos de Arquitectura 9.4 CD Video virtual

-4-

PROYECTO: “RESIDENCIAL VERONA”

1. RESUMEN EJECUTIVO Nombre del Proyecto: “RESIDENCIAL VERONA” 

Configuración del proyecto: Total 15 departamentos: Semisótano de vivienda………1 Departamento flat (N°101) 1, 2, 3, 4, 5 y 6 Nivel…………..2 Departamentos flat (N°201, N°202) 7 y 8 Nivel……………………….2 Departamentos Dúplex (N°801, N°802)



Total 54 estacionamientos y 15 depósitos: Tres estacionamientos y un depósito por departamento. Siendo 49 estacionamientos para uso de residentes y 5 estacionamientos para uso de visitas. Sótano 1………………………. 26 unidades de estacionamiento y 9 depósitos Sótano 2………………………..28 unidades de estacionamiento y 6 depósitos



Servicios comunes: Sala de usos múltiples, cuarto de basura, cuarto de limpieza.



Los Accesos: Existe 1 acceso peatonal desde la Av. Santo Toribio. Tenemos 1 solo acceso vehicular y se ubica también sobre la misma Avenida Santo Toribio.



Ubicación: El proyecto se desarrolla sobre un terreno de 911.32m2, ubicado en la avenida Santo Toribio, No. 341 - 351, en el distrito de San Isidro.



Duración del proyecto: El proyecto tiene una duración total de 15 meses, los cuales se sub dividen de la siguiente manera: Planificación y preventas 4 meses y Ejecución de obras civiles 11 meses.

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Monto de inversión de socios: Aportes de inversionistas Terreno (US$ 190,000).

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Área Neta: El área techada de este tipo de departamento es de 267m2 en promedio.

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Costo: Precio del departamento: US$ 340,874 en promedio, incluido el IGV. Estacionamiento y Depósitos: Costos: US$10,000por cada unidad en promedio.



Financiamiento: Crédito hipotecario o al contado.



Perfil del Cliente: Preferencias: El predio debe estar ubicado en zona residencial, que sea segura, tranquila de fácil acceso y poca distancia de zona comercial y servicios. Nivel socioeconómico-Cultural: Profesionales dependientes e independientes. Mercado potencial: Sector A, con edades fluctuantes entre 25-45 años. Económico: Ingreso promedio mensual: US$ 9,000 a más. Familiar: Composición familiar: Como máximo de 5 personas



Descripción de unidad inmobiliaria Departamento Típico: Se ingresa de dos formas, uno es por el ascensor que va directo al vestíbulo de ingreso de cada departamento y otro por el ascensor de servicio y escalera común que va al ingreso de servicio de cada departamento. Entrando por el ascensor al vestíbulo de ingreso se llega a la zona social donde están la Sala – comedor y hacia el lado derecho desde el comedor

encontramos la cocina, estando el baño de visita entre los

vestíbulos de ingreso principal y el vestíbulo de ingreso de servicio. La zona social se encuentra conectada a la zona privada del departamento por un corredor que lleva aun hall desde donde se ingresa

la zona privada encontrando hacia la mano derecha el primer

dormitorio de hijos con baño incorporado y closet, y hacia la mano izquierda el dormitorio principal

con baño y walk-in closet incorporado. Encontrando el segundo dormitorio de hijos

hacia el fondo del corredor el cual cuenta con baño y closet incorporado.

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2. INTRODUCCION Y OBJETIVOS 2.1 Breve descripción y relevancia del tema El presente trabajo consiste en la gestión y desarrollo integral de un proyecto inmobiliario residencial ubicado en la Av. Santo Toribio 341 del distrito de San Isidro, se encuentra en una zona tranquila y cerca al Centro Empresarial Real, Lima Golf Club y a zonas comerciales. El proyecto está sobre un lote de 911.32 m2 y consiste en la construcción de un edificio de 7 pisos, con un total de 15 departamentos (13 flats y 2 dúplex). Los departamentos tendrán áreas desde 200m2 hasta 300m2 aprox. El proyecto se orienta hacia un nivel socioeconómico A, destinado a personas mayores o inversionistas. 2.2 Objetivos  Analizar la situación actual del proyecto.  Analizar el estudio de mercado.  Investigar si la segmentación del mercado (Psicografica) va de acuerdo al lugar.  Analizar si el producto inmobiliario a ofrecer va de acuerdo a la segmentación.  Realizar un FODA del proyecto.

 Desarrollar una estrategia de marketing de acuerdo al segmento.  Elaboración de un esquema de pre- inversión, que involucra todos los costos y gastos que se incurrirán en el desarrollo del proyecto.

 Elaboración de un esquema de inversión a nivel de factibilidad ya con el producto a ofrecer definido y con un análisis de todos los posibles costos y gastos, ingresos de ventas, velocidad de ventas, flujos económicos y financieros, para verificar la viabilidad del proyecto.

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3. ESTUDIO DE MERCADO 3.1 Análisis Macroeconómico

Según el informe de Situación Económica y Proyecciones (SEP) producido por APOYO Consultoría, la economía mundial se encuentra en un proceso lento de recuperación, el cual se viene dando desde el segundo semestre del 2009, y recién alcanzo un pico del 4.5% en el primer semestre del 2010, tasa que se dio en el boom del 2008. (Ver grafico Nº1 y 2) Grafico Nº 1

Grafico Nº 2

Fuente: El Comercio

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Este proceso se debe al crecimiento de varios sectores, pero el principal fue el manufacturero debido a un proceso de reacumulación de inventarios. Otro factor

favorable para las

economías fue el aumento del gasto público como parte de programas de estímulos estatales. Sin embargo, ambos efectos se moderaran y recién a partir del 2011 se manifestara la verdadera situación de la economía mundial. (Ver grafico Nº 3) Grafico Nº 3

Los principales problemas que dejo la crisis que dominaran la dinámica de las economías avanzadas son los siguientes: -El alto desempleo, el elevado endeudamiento de familias y empresas, lo cual llevara a menor inversión y consumo. -El endeudamiento de los gobiernos con alto déficit debido a los planes de rescate y estimulo, lo que llevara a recortar gastos y elevar impuestos. Se asume que las economías emergentes sostendrán el crecimiento mundial en los próximos años debido a que estos no sufrirán las secuelas de la crisis. Actualmente estas economías mantienen el 75% del crecimiento mundial.

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América latina mostrara un crecimiento de 4,2%, impulsado por el mercado interno. Los países que demostraran mayor crecimiento serán Brasil, Perú, Chile y Colombia. Según el análisis de Apoyo, se determina que a pesar de un menor dinamismo económico, diversos factores permiten descartar un escenario de recaída mundial. En Estados unidos se han tomado algunas consideraciones, tales como la construcción de la mitad de viviendas de acuerdo a la demanda de hogares, la disminución de inversión en bienes, lo cual demuestra una desaceleración en la inversión pero que ya toco su piso. Y si hubiese una nueva recesión la reserva federal cuenta con todos los instrumentos necesarios para producir liquidez. (Ver grafico Nº 4)

Grafico Nº 4

En el caso de Europa ya se demostró que los bancos están preparados para soportar grandes recesiones sin quebrar. En China a pesar de que tiene un menor crecimiento, este aun es suficiente para mantener la demanda mundial y los precios de commodities en niveles altos.

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Finalmente, todo este panorama económico nos permite determinar que habrá un entorno neutro para el Perú. Según apoyo, la actividad económica mundial pasaría de crecer 4,0% en el 2010 a 3,0% en el 2011. (Ver grafico Nº 5). Todo esto demandara una menor demanda de productos de exportación y limitación en los precios de estos mismos.

Grafico Nº 5 3.2 Evaluación del país Según el diario el Comercio, la economía peruana lleva 12 meses seguidos al alza. Analistas pensaron que la economía iba a desacelerar, sin embargo las cifras del INEI, indicaron una tasa de 9,22% en el mes de agosto Según el INEI, el sector manufacturero mostro un mayor crecimiento debido a la demanda de productos de exportación. Sin embargo, los sectores agropecuarios, pesca, minería e hidrocarburos mostraron una menor tasa. El sector comercio se expandió por el dinamismo de la venta, mantenimiento y reparación de vehículos.

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En cuanto al sector de servicios prestados a empresas lo que dinamizo fueron las campañas electorales, debido al crecimiento de la publicidad, impresión, radio y televisión. (Ver grafico Nº 6).

Grafico Nº 6

Fuente: INEI / COMERCIO

Para el mes de Setiembre, el sector hidrocarburos creció un 38,5% en el noveno mes del año. El subsector electricidad se expandió en 7,8% y el consumo interno de cemento se incremento en 22% a comparación del 13,95% del mes de agosto.

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3.2.1 Sector Construcción e Inmobiliario: Construcción En el mes de Junio el sector de construcción creció un 22,7%, con respecto del mismo mes del 2009. (Ver Grafico Nº 7)

Grafico Nº 7 En el mes de Agosto el sector de construcción creció un 14,15%, debido al incremento del consumo interno de cemento con un 13,95%, y el avance físico de obras en 32,60%. El aumento del avance físico se dio por obras de construcción, rehabilitación o mejoramiento de carreteras. El consumo del cemento se dio por la cantidad de obras como proyectos de transporte masivo, centros comerciales, obras de saneamiento, conjuntos habitacionales, etc. En el mes de Setiembre el cemento se incremento en 22% a comparación del mes de agosto. Inmobiliario Según un informe de la cámara peruana de la construcción (CAPECO) y el boletín SEMANA ECONOMICA del BBVA del 23 de Mayo del 2010, nos describe lo siguiente: “Los

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precios de los terrenos por m2 en algunos distritos han llegado a elevarse, solo durante el primer trimestre del 2010, hasta en 34%”. Asimismo menciona que se prevé que a finales del 2010 los terrenos se elevaran hasta en un 8% en coherencia con el incremento del sector de la construcción. El boletín señala que el mercado ha demostrado tales alzas, por ejemplo en San Isidro, hace dos años atrás alcanzo el precio pico de US$ 2,500 por m2, en los alrededores del Golf de San Isidro, pero este año ya alcanzo topes de US$ 3,000. En zonas cercanas al centro comercial Chacarilla, el valor varía entre US$ 1,200 y US$ 1,400 el m2, y a pesar de que el nivel socioeconómico A Y B+ representan cerca del 10% de la población de Lima, si conforma, según el informe de la consultora inmobiliaria Tinsa, más del 40% el mercado inmobiliario de proyectos multifamiliares, representando la cuarta parte de la oferta inmobiliaria de viviendas ofrecidas en el primer trimestre del 2010. (Ver Grafico Nº 8)

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Fuente: Consultoría Inmobiliaria Tinsa 2T /2010

Grafico Nº 8 En el informe del segundo trimestre de la consultora inmobiliaria Tinsa, nos muestra que la participación del nivel socioeconómico con respecto a la unidades inmobiliarias disponibles es de 19,4% en el nivel A, un 23,9% en el nivel AB y un 45,1% en el nivel B, demostrando así un mayor porcentaje los niveles AB y B. (Ver grafico Nº 9) Grafico Nº 9

Fuente: Consultoría Inmobiliaria Tinsa 2T /2010

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La construcción de lujo, ha logrado mayor dinámica en los últimos meses, con un alto grado de sofisticación en acabados. Todo esto se dio debido a que el segmento A resulto ser un gran resguardo para los inversionistas por el tema de la crisis internacional en la economía peruana. Según Marina Tejeda, directora comercial de Poseidón Investment, nos describe lo siguiente: “Los inversionistas vieron que los bancos o la bolsa solo ofrecían una rentabilidad pequeña, mientras que los bienes inmuebles mantenían un nivel de apreciación cercano al 10%”. Por lo tanto la oferta inmobiliaria del sector A ha crecido considerablemente y seguirá prosperando.

3.3 Evaluación de la zona. La zona objeto de este informe, está enmarcado por las familias pudientes de altos ingresos del NSE A y empresas nacionales e internacionales que cuentan con espacios en la zona para desarrollar sus actividades económicas, financieras, etc. En las cuales laboran personas de distintos niveles socio-económicos y confluyen en la zona. Conforme al crecimiento sostenido del país, se van desarrollando diferentes proyectos en la zona los cuales se analizaran más adelante, por ser competencia directa de nuestro proyecto y lo cual no hace más que confirmar el crecimiento de este tipo de proyectos en la zona.

3.4 Estudio de Mercado para el Proyecto Se analizó la zona circundante a la ubicación del proyecto de tal manera de obtener información más precisa respecto de la oferta, es decir la competencia directa, el nivel socio-económico, socio-cultural de los posibles clientes y sus necesidades, para de esa

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información poder realizar el diseño de un producto acorde a las necesidades y costumbres de los habitantes de la zona.

3.4.1

Mercado Objetivo 3.4.1.1 Nivel Socioeconómico El nivel socio económico de lima esta segmentada de la siguiente forma. (Ver Gráfico Nº 10).

100

NSE A

80

NSE B

60

NSE C

40

NSE D

20

NSE E

0 NSE EN LIMA Gráfico Nº 10 Fuente: Ipsos APOYO Opinión y Mercado S.A

El nivel socioeconómico del distrito de San Isidro, en la zona donde se ubica nuestro proyecto corresponde al NSE A en este segmento el Jefe de Familia tiene en promedio un nivel educativo de Licenciatura o mayor. Los jefes de familia de éste nivel se desempeñan como grandes o medianos empresarios (en el ramo industrial, comercial y de servicios); como gerentes, directores o destacados profesionistas. Normalmente laboran en importantes empresas del país y extranjeras o bien ejercen independientemente su profesión.

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Los hogares de las personas que pertenecen al nivel A son casas o departamentos propios de lujo que en su mayoría cuentan con 6 habitaciones o más, dos 2 ó 3 baños completos, el piso de los cuartos es de materiales especializados distintos al cemento. En este nivel las amas de casa cuentan con una o más personas a su servicio, ya sean de planta o de entrada por salida, los hijos de estas familias asisten a los colegios privados más caros o renombrados del país, o bien a colegios del extranjero. Todos los hogares de nivel A cuentan con al menos un auto propio, regularmente es del año y algunas veces de lujo o importados, y tienden a cambiar sus autos con periodicidad de aproximadamente dos años. Los autos usualmente están asegurados contra siniestros. En lo que se refiere a servicios bancarios, estas personas poseen al menos una cuenta de cheques (usualmente el jefe de familia), y tiene más de 2 tarjetas de crédito, así como seguros de vida y/o de gastos médicos particulares.

3.4.2 Segmentación del Mercado La segmentación del mercado del tipo Psicografica, la cual hace referencia el presente estudio trata sobre estilo de vida, clase social e idiosincrasia de la zona estudiada, nos revela que los habitantes del lugar tienen el siguiente estilo de vida. Las personas de este nivel asisten normalmente a clubes privados. Suelen tener casa de campo o de tiempo compartido. Además, más de la mitad de la gente de nivel alto ha viajado en avión en los últimos 6 meses, y van de vacaciones a lugares turísticos de lujo, visitando al menos una vez al año el extranjero y varias veces el interior de la república. La televisión ocupa parte del tiempo dedicado a los pasatiempos, dedicándole menos de dos horas diarias.

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3.4.3

Proyectos Existentes A continuación se muestran los proyectos existentes aledaños al terreno donde se va a ejecutar el proyecto. UBICACIÓN

B

A

D

C Imagen N°1 A. V&V Jorge Basadre B. San Isidro Club Living C. Edificio Tudela y Varela D. Edificio Santo Domingo

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Edificio A (Ver Imagen N°2) Edificio

: V & V Jorge Basadre

Ubicación

: Av. Jorge Basadre Cuadra 12 San Isidro

Propietario

: V&V Grupo Inmobiliario Constructor

Características : Edificio de 12 pisos en esquina Teléfonos

: 440-3682 811*1014

Imagen N° 2

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Edificio B (Ver Imagen N°3) Edificio

: San Isidro Club Living

Ubicación

: Av. Jorge Basadre 1501 San Isidro

Propietario

: JJC Edificaciones

Características : Edificio de 15 pisos frente a avenida. Teléfonos

: 243-2802

Imagen N° 3

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Edificio C (Ver Imagen N°4) Edificio

: Tudela y Varela

Ubicación

: Av. Tudela y Varela 153 San Isidro

Propietario

: Constructora el Roble

Características : Edificio de 7 pisos frente a avenida Teléfonos

: 314-6916 122*3382

Imagen N° 4

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Edificio D

(Ver Imagen N°5)

Edificio

: Santo Domingo

Ubicación

: Av. Santo Toribio 240

Propietario

: Constructora Rischmoller

Características : Edificio de 9 pisos frente a avenida Teléfonos

: 440-3508

Imagen N° 5

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Cuadro N° 1 Cuadro de Estudio de Mercado

Características

Área Dpto (m2) Precio (S/.) Precio / m2 Cochera (S/.) Pisos N° Dptos. N° Dptos Vendidos N° Dptos Ofertados % Ventas Departamentos N° Cocheras N° Cocheras Vendidas N° Cocheras Ofertadas % Avance Obra % Venta Cochera/Dpto. Aceptación Producto (-1,1,2,3) Tiempo Venta en Meses Fecha Entrega Arq. Edif/Dpto Calidad Zona DEPARTAMENTOS N° Dormitorios N° Baños Cto. SH. Servicio Ascensor Sala Comedor Dorm. Ppal. Dorm. Hijos

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EDIFICIO V&V JORGE BASADRE Av. Jorge Basadre cdra. 12 242.50 1‟111,207.50 4,582.30 12 23 16 7

EDIFICIO SAN ISIDRO CLUB LIVING Av. Jorge Basadre 1501 256.00 1‟151,300.00 4,497.27 14 53 52 1

EDIFICIO TUDELA Y VARELA Av. Tudela y Varela 153 256.50 1‟122,300.00 4,375.44 7 28 7 21

EDIFICIO SANTO DOMINGO Av. Santo Toribio 240 251.00 1‟189,000.00 4,737.05 9 22 4 18

69.56%

98.11%

25.00%

18.18%

69

159

84

66

48

156

21

12

21

3

63

54

45%

100%

20%

10%

69%

98%

25%

18%

3

2

2

2

13

22

20

22

Feb 2011 A A

Nov. 2010 A A

Oct. 2010 A A

Dic. 2011 A A

3 4 Si Si Piso Madera Alfombra Piso Madera

4 4 Si Si Piso Madera Alfombra Piso Madera

3 3 Si Si Piso Madera Alfombra Porcelanato

4 4 Si Si Piso Parquetón Alfombra Alfombra

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SH. Hijos SH. Principal Cocina y Servicios Areas Comunes Grifería Sanitarios Cto. Servicio

Porcelanato Porcelanato Porcelanato Cerámico Italgrif Trébol

Porcelanato Porcelanato Porcelanato Cerámico Italgrif Trébol

Porcelanato Porcelanato Porcelanato Cerámico Italgrif Trébol

Marmol Marmol Porcelanato Cerámico Italgrif Trébol

SI

SI

SI

SI

Madera

Apanelada

Machihembrada

Cedro

Madera

Puertas Principal

Machihembrada

Puertas Interiores Closets

Contraplacadas

Contraplacadas

Contraplacadas

Contraplacadas

Melamina

Melamina

Melamina

Melamina

Tablero de Muebles Cocina

Granito, lavadero de acero

Ventanas

Apanelada Cedro

Tablero de Granito, lavadero de acero

Tablero de Granito, lavadero de acero

Tablero de Granito, lavadero de acero Cristal

Cristal templado

Cristal templado

Cristal templado

Calidad Acabados

A

A

A

A

Atención (A,B,C)

A

A

A

A

Folletos (A,B,C)

A

A

A

A

Aviso en Periodicos

SI

SI

SI

SI

Letrero

SI

SI

SI

SI

Publicidad TV.

No

No

No

No

Caseta

SI

SI

SI

SI

SCOTIABANK

BCP

NO

CONTINENTAL

Consorcio Palo

Constructora el

Alto

Roble

Consorcio Palo

Constructora el

Alto

Roble

B

B

Financiación Bancaria Constructora

V&V Gpo. Const

Inmobiliaria

V&V Gpo. Const

Campaña

B

Publicitaria

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templado

GyM

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B

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3.5. Estudio de la Oferta y de la Demanda

Siendo el objetivo principal de los empresarios de la construcción una rápida colocación de las unidades en el mercado, requisito fundamental para lograr la mejor rentabilidad del capital invertido en el proyecto inmobiliario y que posibilite el inicio de otros proyectos, la presente investigación, constituye un instrumento con base en el cual un inversionista puede predeterminar con mayor margen de acierto que por simple intuición, las condiciones de una demanda variable por la propia dinámica de los diversos factores que la determinan y planificar racionalmente su inversión y la edificación a desarrollar y con ello controlar el fenómeno de saturación y dificultad en la venta así como el de su escasez respecto al desequilibrio que podemos encontrar entre la oferta inmediata y demanda insatisfecha. Conociendo las necesidades del mercado es posible atender en forma más efectiva y dinámica aquellos rangos que por su segmento socioeconómico y preferencia de localización e implementación de servicios, la demanda de vivienda resulta evidente.

3.5.1

Demanda Efectiva Existe un déficit acumulado de 1,200,000 viviendas en el Perú y cada año se forman 100,000 nuevos hogares, incrementándose el déficit . El déficit en lima es de 500,000 viviendas, y la demanda efectiva según CAPECO es de 325,687 hogares en el 2009 (intención de comprar, inicial, capacidad de pago). Según el estudio de niveles socioeconómicos de la gran Lima de Apoyo S.A. los ingresos han aumentado en los últimos 3 años en un 8% aproximadamente.

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Distribución de la Demanda Insatisfecha PRECIO DE LA

Demanda

Oferta

Demanda

Particip.

VIVIENDA EN US

Efectiva

Inmediata

Insatisfecha

Por Rango

DOLARES

Hogares

Viviendas

Hogares

%

Hasta 4,000 4,001 – 8,000 8,000 – 10,000 10,001 – 15,000 15,001 – 20,000 20,001 – 25,000 25,001 – 30,000 30,001 – 40,000 40,001 – 50,000 50,001 – 60,000 60,001 – 70,000 70,001 – 80,000 80,001 – 100,000 100,001 – 120,000 120,001 – 150,000 150,001 – 200,000 200,001 – 250,000 250,001 – 300,000 300,001 – 500,000 Mas de 500,000 TOTAL

15,095 43,273 39,191 36,937 51,607 22,936 35,662 37,419 20,418 12,654 4,625 2,963 1,503 724 521 159 0 0 0 0 325,687

0 0 3 1,152 581 1,465 882 1,319 1,432 1,902 1,258 1,104 1,422 1,080 1,311 958 565 402 544 127 17,507

15,095 43,273 39,188 35,785 51,026 21,471 34,780 36,100 18,986 10,752 3,367 1,859 81 -356 -790 -799 -565 -402 -544 -127 308,180

4.90 14.04 12.72 11.61 16.56 6.97 11.29 11.71 6.16 3.49 1.09 0.60 0.03 -0.12 -0.26 -0.26 -0.18 -0.13 -0.18 -0.04 100 Fuente: CAPECO

Cuadro N° 2

Num ero P Num ero I Precio Pr Area Prom US$ m 2 P

3.5.2. Oferta Efectiva Estructura y Distribución de la Oferta en Lima

Característica

Vivienda

Numero Proyectos Numero Inmuebles Precio Promedio (US$) Area Promedio US$ m2 Promedio

552 9.706 94.209 98 865

Fuente: La Galería Inmobiliaria

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Caracte

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PROYECTO: “RESIDENCIAL VERONA”

Cuadro N° 3 Al concluir el mes de Agosto, se registraron en la ciudad 552 proyectos con 9.706 viviendas para la venta.

Oferta Disponible Vivienda 8.000 7.500 7.000 6.500 6.000 5.500 5.000 4.500 4.000 3.500 3.000

2.500 2.000

Menor US$ 59,2 Mil

Jul. 10

Ago. 10

Jun. 10

Abr. 10

May. 10

Feb. 10

Mar. 10

Dic. 09

Ene. 10

Oct. 09

Nov. 09

Sep. 09

Jul. 09

Ago. 09

Jun. 09

May. 09

Abr. 09

Mar. 09

Feb. 09

Ene. 09

Dic. 08

Oct. 08

Nov. 08

Sep. 08

Ago. 08

Jul. 08

1.500

Mayor US$ 59,2 Mil Fuente: La Galería Inmobiliaria

Grafico Nº11

Fuente: La Galería Inmobiliaria

Cuadro Nº 4

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PROYECTO: “RESIDENCIAL VERONA”

Comparando la oferta actual frente a la de hace 1 año, vemos que se presenta un descenso del 9% en el número de unidades, en tanto que en el número de proyectos la disminución es del 13%. La oferta total se ha venido reduciendo como resultado de la caída que presentan las unidades No VIS, con una disminución del 29% frente a las

ofertadas en

agosto del año anterior, mostrando una caída en todos los rangos considerados. Por su parte, la oferta de unidades con precios inferiores a US$59.200 muestra un ascenso del 35% frente a las ofrecidas hace un año, destacándose el rango de precios entre US$ 16.600 y US$ 35.000 en donde se triplica la oferta y presenta un aumento en el mes de julio por el lanzamiento en el mes anterior de 3 proyectos en este segmento, destacándose por su tamaño Ciudad del Sol de Collique con 1.000 unidades. Analizando la oferta por segmentos, vemos que frente a Junio09, cuando se alcanzó el máximo nivel, con más de 11.000 unidades, la mayoría de los segmentos muestran una caída en la oferta, a excepción de los segmentos más bajos y el A+. Frente al mes anterior, el descenso es del 7% con disminución en todos los segmentos considerados.

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PROYECTO: “RESIDENCIAL VERONA”

Evolución de la Oferta Disponible Por Segmentos

Segmento

jun-09

ago-09

jul-10

ago-10

Var % Ago 10/ Jul 10

Var % Ago 10/ Jun 09

D CC C+ B B+ A A+ A++

218 360 1.477 4.003 1.903 2.251 476 228 111

178 603 1.149 3.741 1.885 2.283 449 226 113

281 709 1.917 3.587 1.514 1.784 286 250 65

248 634 1.718 3.319 1.479 1.751 261 232 64

-12% -11% -10% -7% -2% -2% -9% -7% -2%

14% 76% 16% -17% -22% -22% -45% 2% -42%

Total

11.027

10.627

10.393

9.706

-7%

-12%

Fuente: La Galería Inmobiliaria

Cuadro N° 5

Evolución de La Oferta Disponible por Segmentos Unidades

13.000 12.000

11.000 10.000 9.000 8.000

7.000 6.000 5.000 4.000

3.000 2.000 1.000 0 jun-09

ago-09

D

C-

C

jul-10

C+

B

B+

A

ago-10

A+

A++

Fuente: La Galería Inmobiliaria

Grafico Nº 12

Podemos observar claramente que la evolución de la oferta en el segmento al cual va destinado este producto ha bajado en un 45% .

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PROYECTO: “RESIDENCIAL VERONA”

Estructura y Distribución de la Oferta y las Ventas de Viviendas V. V. Prom. Prom. Mes % Año % Trim Mes Sep 09 - Completo Trim* Ago 10

Precio Miles US$

No Proyectos

Oferta

%

V. Ago 10

0 - 16,6 16,6 - 35,0 35,0 - 59,2 VIS 59,2 - 70 70 - 80 80 - 100 100 - 130 130 - 150 150 - 200 200 - 300 300 - 400 > 400

2 25 125 137 99 81 112 155 114 171 135 50 33

248 1.615 2.634 4.497 1.030 470 756 871 515 747 482 201 137

3% 17% 27% 46% 11% 5% 8% 9% 5% 8% 5% 2% 1%

33 146 410 589 156 74 83 120 73 64 43 11 -1

21 101 369 491 144 64 93 109 62 63 51 17 9

2% 9% 33% 45% 13% 6% 8% 10% 6% 6% 5% 2% 1%

18 130 307 455 134 67 111 123 55 83 49 15 11

No VIS

481

5.209

54%

623

612

55%

Total

552

9.706

100%

1.212

1.103

100%

* Trim Jun 10 - Ago 10

Rot. Trim

Rot. Año

2% 12% 28% 41% 12% 6% 10% 11% 5% 8% 4% 1% 1%

11,8 16,0 7,1 9,2 7,2 7,4 8,1 8,0 8,3 11,8 9,5 11,6 14,7

14,0 12,4 8,6 9,9 7,7 7,0 6,8 7,1 9,3 9,0 9,8 13,3 12,2

649

59%

8,5

8,0

1.104

100%

8,8

8,8

Fuente: La Galería Inmobiliaria

Cuadro N° 6

Las ventas de agosto presentan un aumento del 24% comparado con igual mes del año anterior, con crecimientos tanto en las viviendas VIS (10%) como en las No Vis, siendo más marcado este último segmento con 41%. Frente al mes anterior las ventas aumentan en 19%, mostrando el nivel más alto de los últimos cuatro meses con 1.212 viviendas. Al considerar los primeros 8 meses del año las ventas ascienden a 9.627 frente a 6.339 del 2009, registrando un aumento del 52%, en VIS crecen el 20%, por el aumento en el segmento con precios entre US$ 35.000 y $US 59.000, dado que los más bajos presentan reducciones. En la No VIS la dinámica es mayor con aumentos importantes en todos los rangos. En el año completo a agosto las ventas ascienden a 13.252 unidades, frente a 10.005 del año anterior, con un aumento importante del 60% en aquellas con precios superiores a los $ 59.2 millones, lo que conlleva a que en el monto vendido ascienda a US$ 1.188 millones, frente a US$762.5 del año anterior.

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Propuesta Proyecto en estudio

Promedio

V&V Jorge Basadre San Isidro Club Living Tudela y Varela Santo Domingo

4,329.12

4,548.02

4,737.05

4,375.44

4,497.27

4,582.30

Precio m/2

A

A

A

A

A

A

A

A

A

B+

A

B+

Calidad Calidad Zona Acabados

A

A

A

B+

A

B+

Calidad Edificio

3.5.3.Cuadro resumen de la oferta existente.

A

A

A

B+

A

A

Calidad Dpto.

B+

B

B+

B

B+

B

Campaña Public.

-

-

85.44%

28.57%

88.46%

65.22%

% Ventas

-

-

10

20

100

45

% Avance Obras

Excelente Ubicación, acabados y arquitectura, Precio cercano al promedio de la zona

Buena ubicación, Buena velocidad e ventas. Buenos acabados, Baja Velocidad de Ventas

Buenos acabados, Baja Velocidad de Ventas.

Buena Ubicación, Buena Velocidad de Ventas.

Características

PROYECTO: “RESIDENCIAL VERONA”

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PROYECTO: “RESIDENCIAL VERONA” 3.6. Análisis de Precios

Grafico Nº 13

De acuerdo al grafica anterior, donde se muestran las ventas totales y las aéreas promedio de los departamentos, podemos observar claramente que nuestros precios con respecto al promedio se encuentran por debajo del promedio, lo cual nos da cierta ventaja, respecto de nuestra competencia. Ya que al tener un bajo precio y a su vez un área de departamentos menor al de la competencia, traerá como resultado un mayor costo por metro cuadrado del proyecto, lo que significará una mayor utilidad final para el inversionista.

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PROYECTO: “RESIDENCIAL VERONA” 4. DESCRIPCION DEL PRODUCTO: 4.1 Alcances “El Proyecto multifamiliar Verona” ha sido concebido aprovechando al máximo todas las posibilidades arquitectónicas del terreno, mostrando departamentos preparados para un alto grado de calidad de vida y destacándose por una imagen residencial y moderna. Parámetros normativos que rigen el proyecto (Ver anexo 10.1)

REQUERIMIENTOS DEL PROYECTO PARAMETROS

REGLAMENTO

Usos permitidos

Multifamiliar

Área de Lote

350m2

Área libre

40%

Altura máxima

7 pisos /21m

Retiro Santo Toribio

5.00m

Retiro Lateral para edificios hasta 21 m altura

0m

Retiro Posterior

3.00 m

Densidad Neta 100 hab./ha

91 hab.

Numero de departamento

18(3dorm)

Numero de estacionamientos

45 unid.

Estacionamiento visitas 30%

4.5 unid.

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PROYECTO: “RESIDENCIAL VERONA” 4.2 Ubicación: El terreno sobre el cual se desarrollara el proyecto está ubicado en la avenida Santo Toribio, No. 341 - 351, en el distrito de San Isidro.

MULTIFAMILIAR VERONA

HUACA HUALLAMARCA

GOLF DE SAN ISIDRO

PARQUES

ZONA FINANCIERA CENTRO EMPRESARIAL REAL COLEGIO SANTA URSULA

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PROYECTO: “RESIDENCIAL VERONA” 4.3 Memoria descriptiva: Arquitectura: El proyecto se desarrolla en un terreno de 911.32m2 propiedad de Viviendas del Perú SAC, ubicado en la avenida Santo Toribio, No. 341 - 351, en el distrito de San Isidro. Es un edificio multifamiliar de 7 niveles y un semisótano de vivienda y dos sótanos de estacionamientos, que contienen 15 departamentos y 54 autos respectivamente. La idea rectora del proyecto es crear un edificio espacialmente limpio y transparente, partiendo de la relación urbana entre cada departamento y el exterior. Las líneas simples y esbeltas con la que se ha compuesto el volumen del proyecto, permiten resaltar la permeabilidad del edificio, dándole un énfasis muy especial al adecuado confort interior de las viviendas. La forma rectangular y alargada del terreno ha sido una condicionante fundamental en la concepción del edificio. El equilibrio de la distribución general del proyecto se ha logrado a partir de dos departamentos por piso simétricos, con el área social hacia delante y las áreas íntimas hacia el espacio interior privado. Urbanísticamente, el edificio nace a partir de un área de retiro mayor a la normativa, creando el hall principal a 1.60m por debajo del nivel de la calle. Esto genera un gran espacio abierto de diálogo entre el entrono urbano y el edificio, resaltando la calidad arquitectónica y residencial del proyecto. El planteamiento en general se organiza a partir del hall principal de ingreso peatonal, a 1.60m por debajo del nivel de la calle, al que se desciende por una gran escalera peatonal por el lado izquierdo de la fachada del edificio. Desde el hall principal se accede a un Salón de Usos Múltiples, las áreas de circulación vertical (ascensores y escalera de escape) y a un departamento en el semisótano con sus áreas libres privadas. A partir del nivel 1, se desarrollan 2 departamentos típicos por piso hasta el nivel 7, completándose los 15 departamentos del edificio.

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PROYECTO: “RESIDENCIAL VERONA” Hacia el extremo derecho del terreno se ha proyectado el ingreso vehicular a los dos sótanos de estacionamientos con capacidad total para 54 autos y 15 depósitos. Cada departamento está diseñado con un alto grado de confort en un promedio de 250m2 de área, gozando de todas las comodidades: ascensor directo con vestíbulo previo, comedor, sala, terraza, baño de visita, cocina con comedor de diario, lavandería, baño y cuarto de servicio, dos dormitorios amplios con baño incluido y dormitorio principal con WC y baño privado. En el diseño de cada departamento se han diferenciado claramente las áreas sociales, de servicio e íntimas, sin que las circulaciones perturben el desarrollo de las distintas actividades residenciales. Hacia delante, con vista a la Av. Santo Toribio se desarrollan con gran especialidad e iluminación las áreas sociales (terraza principal, sala y comedor). Hacia el centro equidistante entre las áreas sociales e íntimas, se ubica el área de servicio. Hacia atrás en la zona más tranquila del terreno están todos los dormitorios, iluminado y ventilado por un amplio patio posterior. La circulación general interna sirve además para conectar cada departamento con el hall de servicio de cada piso del edificio, el cual permite acceder al ascensor de servicio y la escalera de evacuación y su vestíbulo ventilado de seguridad, cumpliendo todas las normas exigidas por INDECI y el CGBVP. Los departamentos del último nivel han sido concebidos como dos dúplex, aprovechando el uso exclusivo de sus azoteas como espacios de esparcimiento, respetando los retiros laterales de 3m que exige el reglamento de San Isidro.

Sistema estructural: La estructura planteada es un sistema aporticado de concreto armado, conformado por columnas, placas y una losa especial encasetonada de 35cm de ancho. Esto nos permite el diseño de un planta libre de vigas peraltadas, mejorando la especialidad de cada departamento.

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PROYECTO: “RESIDENCIAL VERONA” Sistema de seguridad: La seguridad del edificio está garantizada por el sistema de agua contra incendio, considerando la capacidad de la cisterna y los gabinetes de agua ubicados en cada vestíbulo de servicio de cada nivel del edificio. Además la escalera de escape se encuentra perfectamente aislada por el vestíbulo previo ventilado y diseñada con puertas metálicas contrafuego, tal y como manda el Reglamento Nacional de Edificaciones.

CUADRO DE AREAS N° DPTO

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AREA CONSTRUIDA(m2)

DPTO. 101

243.40

DPTO. 201

239.75

DPTO. 202 DPTO. TIPICO MODELO X01 DPTO. TIPICO MODELO X02

259.90

DTO.801 DUPLEX

255.80

DTO.802 DUPLEX

300.60

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259.65 257.65

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PROYECTO: “RESIDENCIAL VERONA” Plantas típicas: DEPARTAMENTO 101

DEPARTAMENTO 201

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PROYECTO: “RESIDENCIAL VERONA” DEPARTAMENTO 202

DEPARTAMENTO TIPICO MODELO X01

DEPARTAMENTO TIPICO MODELO X02

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PROYECTO: “RESIDENCIAL DEPARTAMENTO 801 DUPLEX

VERONA”

DEPARTAMENTO 802 DUPLEX

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PROYECTO: “RESIDENCIAL VERONA” 4.4 Memoria de acabados: 

Ingreso:



Sala Comedor: Piso Machimbreado

de madera Shihuahuaco 3”en diferentes

largos 1” a 5”.con acabado final de 3 capas con varathene. Contrazócalo en madera con altura de 10cm.Muros interiores empastados y pintados con pintura lavable. 

Estar: Piso Machimbreado de madera Shihuahuaco 3” en diferentes largos 1” a 5”.con acabado final de 3 capas con varathene. Contrazócalo en madera con altura de 10 cm. Muros interiores empastados y pintados con pintura lavable.



Cocina: Piso de porcelanato importado porcelanix, cementi 44x44cm (color negro, blanco o gris), zócalos

en porcelanato Dakota color blanco tierra 45x30cm.

Muebles de cocina, reposteros altos y bajos en melamine de 18mm con tiradores de acero, tablero en color gris serena .El mueble de cocina incluye lavadero de platos en acero inoxidable de dos pozas marca record o similar y escurridero tallado en granito. La grifería será de 1 mezcladora de sobreponer al mueble (agua fría y caliente) marca Vainsa-modelo Electra tipo mono comando acabado cromo. 

Lavandería: Piso de porcelanato importado porcelanix, cementi

similar a la

cocina. Zócalo de 1.20 m. de altura en la pared donde se ubica el lavadero de ropa, lavadero de ropa, lavadora y/o secadora, será en cerámico blanco de 30x0, laca blanca graiman. Contra zócalo De 10 cm de altura como mínimo del mismo color del piso .Lavadero de ropa trébol amazonas. La grifería será 1 mezcladora (agua fría y agua caliente)- marca Vainsa-modelo Classic avante a la pared. 

de madera Shihuahuaco 3” en diferentes

Baño de visita: Piso Machimbrado

largos 1” a 5”.con acabado final de 3 capas con varathane. Contrazócalo enmadera con altura de 10 cm. Muros interiores empastados y pintados con pintura lavable. Contra zócalo en madera altura 10 cm. Sanitarios: Inodoro –Top piece color blanco o bone. Marca Trébol.

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PROYECTO: “RESIDENCIAL VERONA” Lavatorios: Ovalines de sobreponer –modelo divani- marca Trébol color blanco o bone.Marca trébol. Tablero de mármol o madera. Grifería modelo alta minimalista o similar .Accesorios papelera y toalleros de argolla-cromados de sobreponer. 

Baño principal: Piso pocelanato importado, porcelanix cementi 44x44(color gris o beige).Zócalos cerámico importado blanco brillante 25x30, altura 2.2m o similiar. Sanitarios: Inodoro Top piece color blanco o bone. Marca Trebol.Lavatorios 1 o 2 (según plano)- marca Trébol- Modelo ovalin Maxwell- color blanco. Marca Trébol. Tablero

de mármol crema marfil.Griferia mezcladora nacional-marca Vainsa

Modelo Clasic cruz o similar. Accesorios papelera y toallero de argolla-cromados de sobreponer. Tina de 1.50x80 cm – color blanco o bone. Mueble bajo, con puertas en mdf enchapadas en cedro, interior repisa melamine. 

Baño Secundarios: Piso cerámico Graiman 30x30, Ary bronce. Zócalos en cerámico graiman 30x30 colores según opciones de diseño altura 2.10m (Ary rosse, Ary almond, Laca Blanca , Gresite beige, etc). Sanitarios Inodoro Topo piece color blanco similar.

o bone-marca Trébol. Lavatorios marca Trébol minbell o

Mueble bajo tablero, con puertas en mdf enchapado en Cedro, interior

repisa en melamine. Griferia mezcladora nacional – marca Vainsa modelo classic cruz o similar. Accesorios papelera, jabonera, toallero de barra- cromados de sobreponer. 

Dormitorio y Baño de servicio: Línea granilla, Celima 30x30 o similar. Zócalos enchape paredes de los baños con cerámico laca blanca, graiman, 30x30cm similar .Dormitorios contra zócalos 10cm empastadas con pintura. Sanitarios: Inodoro Sifón jet- marca trébol o similar color blanco-marca Italgrif. Accesorios papelera, jabonera, toallero de barra color blanco o similar de sobreponer de loza.



Dormitorio: Piso alfombra importada 100% nylon antialérgica de alto transito residencial, con contra zócalo en madera con una altura de 10 con puertas de closets en planchas de material aglomerado de MDF enchapadas en cedro natural

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PROYECTO: con “RESIDENCIAL tiradores de acero VERONA” inoxidable, el interior incluye un modulo de cajonería en melamine color madera, con maletera y barra de aluminio. 

Carpintería de madera: Puertas principales en madera MDF enchapada en Cedro o similar- marco de cajón madera Cedro en MDF contra placadas enchapadas en madera Cedro ruteadas-marco de madera de cajón 1” 1/2 ancho del muro. Acabados – laca natural.



Cerrajería: Aluminizada tipo bola marca schlange o similar.



Instalaciones Eléctricas: Todas las tuberías serán UL PVC, cables protegidos, talero particular de interruptores termonagneticos y salidas independientes para iluminación, tomacorrientes y trifásico para cocina eléctrica. Las marcas será BTicino o similar. Salidas para tv/cable en sala comedor, cocina y en todos los dormitorios .Salidas para teléfono en sala comedor, cocina

y en todos los

dormitorios. Salida de intercomunicador en cocina y dormitorio principal. 

Instalaciones Sanitarias: Todas las instalaciones de agua fría y caliente con tubería empotrada PVC clase 10 y conexión independiente de agua para colocación de medidor. Instalación de agua fría y caliente en cocina y baños. Sumidero en cocina, patio, terrazas y baños.



Instalaciones gas: Se dejara instalaciones a gas preparadas para futura conexión a gas natural.



Consideraciones generales: Muros y cielorrasos: Empastados y pintados con pintura látex lavable. Vidrios de ventanas: Vidrios templados incoloros de 6mm, 8mm y 10 mm según dimensiones .Accesorios y perfiles de aluminio natural en ventanas y mamparas. Espejos sobre tableros de pared a pared de 4mm de espesor.

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PROYECTO: VERONA” 4.5 Análisis“RESIDENCIAL FODA del Proyecto: a) Fortalezas 

Excelente distribución, iluminación y ventilación en el diseño arquitectónico



Excelente ubicación, de fácil accesibilidad por la avenida principal y comodidades a pocos minutos ( Centro empresarial real, el lima golf club, restaurantes y comercios)



Buen diseño de la estrategia de ventas



Buena capacidad profesional al servicio del proyecto.



Pre- diseño muy bueno que cuenta con caseta de ventas para mostrar las bondades del producto.

b) Oportunidades 

Mercado todavía insatisfecho de personas de clase A



Existen proyectos exitosos dentro del círculo pero de alta densidad, siendo el proyecto Verona de baja densidad ( 15 departamentos) permitiendo vender el proyecto como exclusivo, marcando la diferencia)



Menos tiempo de espera para la entrega de los nuevos departamentos.

c) Debilidades 

No contar con algún proyecto inmobiliario realizado anteriormente.



Entrar al mercado con un proyecto de envergadura como es el presentado en este estudio.



Posible baja en las ventas por el periodo de incertidumbre política (elecciones 2011).

d) Amenazas 

Posibilidad de que la competencia ingrese con un producto de baja densidad a mejor precio.



La posibilidad que la densificación a causa de proyectos masivos afecte el interés por la zona.

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PROYECTO: “RESIDENCIAL VERONA”

5. PLAN DE MARKETING 5.1

Estrategia

La estrategia de marketing que se desarrollara será comunicando que es un proyecto „exclusivo‟ con sólo 15 departamentos, con muy buena ubicación y con una excelente perspectiva del edificio en el terreno, para poder llegar a los sectores altos utilizando medios especializados. Se alinearan los precios, política de descuentos, publicidad, caseta de ventas, acabados, etc. A. Grupo Objetivo Nivel socioeconómico A. Familias consolidadas de este nivel, inversionistas y extranjeros. B. Posicionamiento El proyecto debe comunicar exclusividad, su ubicación, el buen diseño, con amplios ambientes bien iluminados, excelentes acabados con una arquitectura moderna y limpia. C. Concepto y estilo de comunicación para el proyecto Serio y moderno, empleando carpetas, brochure y CD con paseo virtual de alta calidad. D. Canales de distribución directos 

Sala de ventas: Se colocara una sala de ventas con un buen diseño y amoblado, alineado al producto a ofrecer. Se entregara Brochures, folletos, al vendedor y guardián, asimismo se dejara al guardián un formato de base de datos del proyecto.



Eventos: Se proyecta hacer un coctel de presentación con los empresarios de la zona, buscando los contactos de la base de datos del club empresarial.



Mailing o correo directo de base de datos, según contactos o herramientas sociales.



Ferias: Presentarnos en las ferias próximas a realizarse y hacer seguimiento a los visitantes interesados.



Corredores: Contactar corredores puntuales y se programara reuniones cada 15 días.

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E. Presupuesto estimado Se destina un 3.23% de inversión en el área de marketing, de acuerdo al plan de egresos. El presupuesto estimado para una muy buena difusión en los diferentes medios a utilizar, será el siguiente: GASTO TOTAL PUBLICIDAD

US$ 90,376

Avisos en Diarios Avisos en Revistas Panes y Letreros Dpto. Piloto INFORMACION

US$ 11,654

Perspectivas Folletos Planos para ventas Brochures Copias EVENTOS Atención al cliente

US$ 214

5.1.1

Cuadro de precios (Ver cuadro N°7)

5.1.2

Plan de promoción Se aplicara una política de descuentos a los clientes interesados y se regalara un LCD por el inicio de la pre-venta. También se emitirá una campaña de referidos, el comprador dará un referido y se otorgara un premio especial. A continuación se muestra la política de descuentos. (Ver cuadro N°8)

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PROYECTO: “RESIDENCIAL VERONA” 5.2

Medios de Publicidad



Banner: Se colocara una gigantografía en el frente del lote el cual incluirá toda la información correspondiente al proyecto, perspectiva, áreas, características del proyecto, nombres del arquitecto, constructora, promotora inmobiliaria, teléfonos de informes y pagina Web. Esta se colocara desde el momento que nos entreguen el permiso de banner y caseta y se dejara hasta que concluya la obra.



Brochures: Se elaborara un diseño de brochure acorde al concepto, el cual brindara toda la información de las características que ofrece el proyecto, resaltando el diseño del edificio, las áreas comunes y la ubicación estratégica del inmueble.



Anuncios Publicitarios: Se colocara un anuncio semanal en el diario El Comercio para los días domingo dirigidos a las zonas de nivel A. Revistas especializadas: DEPAS & CASAS, CASAS, Revista de COSAS, INMOBILIA. Se hará un seguimiento a interesados, principalmente a quienes llegan por el diario El Comercio.



Publicidad Virtual: Se publicara en una página Web donde se encontrara toda

la

información

correspondiente

al

proyecto,

ubicación,

áreas,

perspectivas, recorrido virtual, departamentos disponibles, nombres del arquitecto, constructora, promotora inmobiliaria, teléfonos para informes, precios de pre-venta y venta. Otro medio de publicidad será a través de las paginas inmobiliarias y constructoras más prestigiosas y visitadas por el público “A”; además de vía facebook, twitter, etc.

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5.3

Herramientas de publicidad

Anuncios en Revistas

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PROYECTO: “RESIDENCIAL VERONA” 5.4 Presentación del Proyecto: 5.4.1 Plantas típicas en 3d y Vistas interiores - exteriores

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PROYECTO: “RESIDENCIAL VERONA” 5.5 Servicio de post Venta 5.5.1 Manual de mantenimiento y garantía A continuación se anexa el

índice y una breve descripción de los puntos más

relevantes del manual, el cual se le otorgara a cada propietario el día de la entrega de su departamento, que deberá leerlo cuidadosamente.

Contenido Del Manual De Mantenimiento Y Garantía

INDICE 1. Presentación

ANEXO A

1.1 Introducción 1.2 Objetivo del Manual 2. Descripción General del Proyecto 3. Descripción de Áreas Comunes 4. Memoria de Acabados 5. Derecho y Obligaciones de los Propietarios

ANEXO B

6. Recomendaciones para vivir en comunidad 7. Condiciones Generales 8. Uso y Mantenimiento del inmueble.

ANEXO C

9. Recomendaciones ante emergencias.

ANEXO D

10. Saneamiento Legal de la Propiedad.

ANEXO E

11. Servicio Post- Venta

ANEXO F

12. Presentación del Reclamo

ANEXO G

13. Constancia de entrega / recepción y compromiso

ANEXO H

de lectura del manual del usuario

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ANEXO A

Presentación

1.1 Introducción

………………SAC hace entrega del presente MANUAL DEL PROPIETARIO mediante el cual damos a conocer las características técnicas del EDIFICIO VERONA, con información referente al sistema constructivo empleado, el equipamiento y los acabados finales. 1.2 Objetivo del Manual El Manual del Propietario entrega información clara, detallada y consistente con el objetivo de que el cliente adquiera un conocimiento adecuado sobre:



Los derechos, responsabilidades y compromisos de los propietarios de las viviendas.



Las condiciones físicas (materiales, acabados, ambientes, servicios) en que las viviendas son entregadas.



Las condiciones en que se deben usar las áreas comunes, los diferentes ambientes y componentes de las viviendas y los servicios que éstas proveen, así como las recomendaciones para su adecuado mantenimiento.



Las medidas que deben tomarse frente a la ocurrencia de emergencias y a la necesidad de efectuar reparaciones y modificaciones en la vivienda.



Acceso al servicio post-venta.

En tal sentido, les recomendamos leer cuidadosamente el presente manual.

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ANEXO B

Derechos y Obligaciones de los Propietarios Son derechos de los propietarios: 

Ejercer el dominio exclusivo sobre su sección. Asimismo, cuentan con un derecho de copropiedad

sobre los bienes comunes, de acuerdo con los porcentajes fijados en el

reglamento de propiedad horizontal. 

Vender, hipotecar, arrendar, gravar y en general celebrar cualquier acto de disposición de su sección de propiedad exclusiva. en el caso de celebrar actos que importen la cesión del uso o la disposición de la sección, el propietario deberá hacerlo de conocimiento del presidente de la junta o del administrador dentro de los cinco (5) días hábiles siguientes a su celebración.



Ejercer el derecho de uso sobre los bienes y servicios comunes, sin más limitación que el uso legítimo de los demás propietarios sobre dichos bienes y servicios. la junta de propietarios podrá limitar o suspender el derecho de uso y goce de determinados servicios o bienes comunes, no esenciales, destinándolos a otros fines o usos específicos. Esta limitación también podrá aplicarse a aquellos propietarios que hayan sido declarados inhábiles y mientras se mantengan en esta condición.



Formar parte de la junta de propietarios del conjunto residencial; votar, elegir y ser elegido dentro de ella. El ejercicio del derecho al voto sólo puede ser suspendido en los casos de inhabilitación del propietario.



Recurrir ante la junta de propietarios para que actúe en relación con las acciones de otros propietarios perjudiciales a sus intereses o de la edificación en general.



Recurrir ante las autoridades competentes en relación a decisiones o acciones de la junta de propietarios que a su juicio lesionen sus derechos en forma directa o indirecta.

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PROYECTO: “RESIDENCIAL VERONA” Son obligaciones de los propietarios: 

Destinar su sección de propiedad exclusiva, únicamente al uso indicado en el presente reglamento interno (vivienda o estacionamiento).



Pagar puntualmente e íntegramente, a la junta de propietarios o a quien ésta designe, las cuotas que les corresponda para cubrir los gastos comunes y, de ser el caso, aquellas que reciban de los arrendatarios de sus secciones. Esta obligación se mantendrá vigente aún cuando el propietario decida no formar parte de la junta de propietarios, no ocupe o no use su sección.



En caso de que no se pague el consumo de agua, dicho servicio podrá ser cortado o suspendido hasta que se regularice su pago.



Acatar las disposiciones, acuerdos o reglamentos especiales que emita la junta de propietarios o el directorio, así como las resoluciones que expidan los organismos públicos de control.



No ejecutar obra o instalación alguna que afecte el dominio común, el valor de la edificación o su apariencia externa sin la aprobación previa de la junta de propietarios.



No afectar la seguridad o salubridad de la edificación; no perturbar la tranquilidad y normal convivencia de los demás propietarios y vecinos ni atentar contra la moral y las buenas costumbres.



Respetar los derechos de los niños y adolescentes.



Efectuar las reparaciones de su respectiva sección, informando de ello a la administración de la edificación, y asumir la responsabilidad por los daños y perjuicios que cause a las demás secciones o a los bienes de dominio común.



Suscribir pólizas de seguros para garantizar la reconstrucción de los bienes de dominio común que por cualquier motivo puedan ser destruidos o seriamente dañados.

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PROYECTO: “RESIDENCIAL VERONA” 

Permitir el ingreso del administrador o del personal especializado designado por éste o por el presidente de la junta, para la revisión o supervisión del buen funcionamiento de los servicios comunes.



Cumplir todas las demás obligaciones aún cuando su sección se encuentre desocupada cualquiera que sea el tiempo que así permanezca.

Asimismo, se consideran como derechos y obligaciones de los propietarios a cualquier otra disposición que se encuentre prevista como tal en la ley Nº 27157 y su reglamento, así como en cualquier otra norma legal que la complemente. En caso que algún propietario alquile

su sección deberá hacer constar en el contrato de

arrendamiento los respectivos derechos y obligaciones que corresponde a los inquilinos de acuerdo con lo señalado, asimismo, deberá comunicar por escrito tal circunstancia al presidente de la junta de propietarios o al administrador, señalando en dicho documento su domicilio legal para efectos de cualquier comunicación o notificación.

ANEXO C

Uso y Mantenimiento del Inmueble 

Mamparas y Ventanas de aluminio



Puertas



Cerrajería



Muebles de cocina y closet



Grifería



Tableros de polvo de mármol



Piso Laminado



Cerámicos



Pinturas



Cielorrasos



Instalaciones Sanitarias



Instalaciones Eléctricas

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PROYECTO: “RESIDENCIAL VERONA” O

GARANTIAS Y MANTENIMIENTO

DESCRIPCION

GARANTÍA

MANTENIMIENTO

Aparatos sanitarios

1 año

1 año

Alarmas contra incendio

1 año

6 meses

Ascensor

6 meses

1 mes

Fraguas de cerámicos y porcelanatos

6 meses

6 meses

Carpintería metálica (no incluye pintura)

1 año

1 año

Cerraduras

1 año

6 meses

Bisagras

1 año

6 meses

Drywall

6 meses

6 meses

Intercomunicador

1 año

1 año

Sistema eléctrico

1 año

1 año

Griferías

1 año

1 mes

Instalaciones de agua y desagüe

1 año

1 año

Muebles de melamine

1 año

6 meses

Pintura de muros interiores y puertas

6 meses

6 meses

Pintura de carpintería metálica

6 meses

6 meses

Piso estructurado

1 año

1 mes

Piso laminado

1 año

1 mes

Portón levadizo

1 año

3 meses

Puertas

1 año

6 meses

Ventanas

1 año

1 año

Pintura de muros exteriores

1 año

1 año

Atoros del sistema de desagüe

1 mes

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PROYECTO: “RESIDENCIAL VERONA” ANEXO D

Recomendaciones ante emergencias 

Recomendaciones ante sismos Antes del sismo: Durante el sismo:



Recomendaciones ante incendios

ANEXO E

Saneamiento Legal de la Propiedad 

Inscripción de una propiedad en registros públicos

Es importante que se inscriba una propiedad en Registros Públicos porque de esa manera el propietario obtiene seguridad jurídica, pues se presume que quien aparece en el registro como adquiriente del inmueble, es el único que tiene legalmente, todos los derechos sobre aquel. Además, al ser de conocimiento público el Registro, cualquier persona, incluyendo las entidades financieras, pueden reconocer al propietario de los inmuebles facilitando toda clase de operaciones financieras y comerciales. 

Servicios brindados a nuestros clientes

El servicio que brindamos a nuestros clientes cuando éstos adquieren un inmueble a través de créditos hipotecarios, comprende desde la entrega, a la entidad financiera que corresponda, de todos los documentos requeridos para lograr la inscripción del inmueble a nombre del cliente hasta el seguimiento de todo trámite que conlleve a la inscripción definitiva en Registros Públicos de la compra venta y la constitución de la primera y preferente hipoteca a favor de la entidad financiera otorgante del préstamo. Para poder entender mejor el proceso que vamos a seguir, definiremos algunos términos usados con frecuencia y los pasos a seguir:

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PROYECTO: “RESIDENCIAL VERONA” Finalización de Obra.- Es el documento expedido por la Municipalidad correspondiente que declara terminada la obra de acuerdo con el proyecto aprobado inicialmente. Declaración de la Obra.- Una vez obtenido el Certificado de Finalización de Obra, Edifica debe “declarar” la obra en la Oficina de Rentas de la Municipalidad respectiva, a efectos de que ésta proceda a expedir las correspondientes Declaraciones Juradas de Auto avalúo (HR y PU) por cada unidad inmobiliaria. “Cargo” y “Descargo” de las unidades inmobiliarias.- Seguidamente, la empresa deberá de realizar el “descargo” de todas las unidades inmobiliarias vendidas. Los propietarios a su vez, deberán realizar el “cargo” de sus unidades inmobiliarias, es decir, declararán ante la Municipalidad que son los nuevos propietarios (para estos efectos, deberán acercarse a la Municipalidad que corresponda, con su minuta de compraventa, el Acta de Entrega y la copia de su DNI.). El plazo para efectuar esta operación no puede exceder de 30 días calendarios, contados a partir de la expedición de los Auto avalúos (HR y PU) que efectúe la Municipalidad. Inscripción de la Declaratoria de Fábrica, Independización y Reglamento Interno.- Una vez obtenido el Certificado de Finalización de Obra, la empresa debe empezar a tramitar ante la Municipalidad la correspondiente Declaratoria de Fábrica, para luego poder ingresarla a los Registros Públicos, junto con la Independización y el Reglamento Interno. El trámite de inscripción en los Registros Públicos dura aproximadamente 60 días útiles. Levantamiento de la Hipoteca.-

Una vez inscrita la Independización en los Registros

Públicos ……….SAC tramitará el levantamiento de hipoteca constituida a favor de la entidad financiera que financió la obra. (Este trámite dura aproximadamente 60 días útiles)

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PROYECTO: “RESIDENCIAL VERONA” Inscripción de los contratos de Compraventa.- Una vez inscrito el levantamiento de la hipoteca, …………SAC deberá enviar toda la documentación necesaria a los bancos (que otorgaron el financiamiento a los clientes), a efectos de que éstos inscriban las compraventas de sus clientes y constituyan la primera y preferencial hipoteca a su nombre, de acuerdo con lo estipulado en los contratos de préstamo celebrados con los clientes. Simultáneamente, la empresa cursará una carta a todos aquellos clientes que adquirieron unidades inmobiliarias sin financiamiento bancario, a efectos de que éstos procedan a inscribir a su nombre sus propiedades. Para ello, la empresa brindará el asesoramiento necesario y cumplirá con la entrega de todos los documentos requeridos. Todos los gastos y tributos que originen la celebración, formalización, ejecución y saneamiento de los contratos de compra-venta serán asumidos por los propietarios. ANEXO F Servicio Post Venta Nuestro principal interés es garantizar el correcto uso y conservación de nuestros inmuebles entregados, generando satisfacción y bienestar a nuestros clientes. En este afán ponemos a su disposición el “Servicio Técnico de Post Venta” de nuestra empresa. Por medio de este servicio atendemos las necesidades de nuestros clientes después de la entrega de sus unidades inmobiliarias o áreas comunes. Para acceder al servicio técnico de post venta es necesario comunicarse con nosotros haciéndonos llegar el requerimiento según el formato del anexo con atención correspondiente al siguiente correo xxxxxxxx. Presentado el requerimiento por el propietario o por el presidente de la junta de propietarios, se programa la visita de nuestro personal encargado de la post venta, quien los atenderá de acuerdo al siguiente procedimiento. El encargado efectúa la visita y evalúa si los trabajos por efectuarse están dentro de la garantía de acuerdo al presente manual de uso y mantenimiento.

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PROYECTO: “RESIDENCIAL VERONA” Si está dentro de la garantía, se programa la fecha donde se efectuara la reparación sin costo para el cliente. Si no está dentro de la garantía, no se realiza la reparación. De darse el caso, se propone al cliente un presupuesto para la realización de este. Si la visita es injustificada el propietario abonara a la empresa el pago de $ 30.00 (treinta dólares con 00/100 dólares americanos incl. IGV), por los gastos incurridos de la empresa (movilidad del profesional y/o especialista, tiempo empleado para tal labor, etc.). Un típico ejemplo de una visita injustificada es por ejemplo que no suene el timbre de la casa y es porque la llave termo magnética no está conectada o que no haya agua en un ambiente y es porque la válvula está cerrada. También se considera una visita injustificada cuando se haya coordinado una visita y los propietarios no se encuentren. 

Emergencias:

Una situación de emergencia es aquella en la que se tenga que actuar de manera inmediata a causa de acontecimientos imprevisibles que comprometan en forma directa o inminente la continuidad de los servicios básicos de los inmuebles, o su integridad. Se considera como EMERGENCIA a un problema de inundación, ausencia total de electricidad. Si usted tuviera una EMERGENCIA por favor comuníquese con nosotros a los siguientes números: Teléfono: XXXXXXXX Confiamos en que el servicio post venta satisfaga sus necesidades. Nuestro compromiso no termina al venderse la vivienda, estamos a su disposición para cualquier consulta con relación a su vivienda ya adquirida.

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PROYECTO: “RESIDENCIAL VERONA” ANEXO G

PRESENTACIÓN DE RECLAMO

PROYECTO

EDIFICIO VERONA

PROP/FAMIL/OTRO

F. ENTREGA

DPTO./EST.

REINCIDENTE

FECHA Y HORA

VIA SOLICITADA

TELÉFONO

CONTACTO

RECLAMO

..................................................................................................................................................................

.................................................................................................................................................................. OBSERVACIONES

..................................................................................................................................................................

PROGRAMAR INSPECCIÓN PARA:

FECHA: HORA:

PROPIETARIO

EMPRESA

NOMBRE:

NOMBRE:

DNI:

DNI:

ESTE FORMATO SERA ENVIADO CADA VEZ QUE SE ENCUENTRE ALGUN DESPERFECTO EN LA VIVIENDA. SI ES QUE EL RECLAMO ES JUSTIFICADO, SE PROCEDERA A HACER EL REPARO RESPECTIVO EN EL MENOR TIEMPO POSIBLE.

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PROYECTO: “RESIDENCIAL VERONA” ANEXO H

CONSTANCIA DE ENTREGA / RECEPCIÓN Y COMPROMISO DE LECTURA DEL MANUAL DEL USUARIO El presente documento ha sido elaborado para poner a disposición de los usuarios del Edificio Verona, las descripciones necesarias para que puedan CUMPLIR con el adecuado uso y mantenimiento de sus viviendas y edificio por consecuencia poder gozar de una serie de beneficios que implican el uso correcto y el mantenimiento preventivo en sus instalaciones, los mismos que fueron expuestos en los capítulos anteriores, sin embargo ………..SAC no se hace responsable por la mala interpretación o la mala aplicación del contenido del presente Manual del Cliente. Quedando exento de toda responsabilidad por cualquier acción derivada de su deficiente aplicación o interpretación. La suscripción del recortable adjunto es señal de recepción del presente Manual. Asimismo el propietario declara conocer cómo funciona el Servicio Post Venta, es decir que el cliente se compromete a leer cuidadosamente las descripciones para el uso adecuado de su propiedad así como también deberá revisar el cuadro de garantías que se encuentra en nuestro Manual del cliente y que es consciente de no haber realizado un uso inadecuado de los bienes instalados o haber realizado modificaciones en las instalaciones, antes de solicitar nuestra intervención. En

señal

de

conformidad

a

lo

antes

descrito

firmamos

con

fecha:

______________________________________ NOMBRE: ___________________________________________ DNI: ___________________ Propietario del departamento N° ________________ Edificio Verona

_____________________________ FIRMA DEL PROPIETARIO

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PROYECTO: “RESIDENCIAL VERONA”

6.ESTUDIO DE FACTIBILIDAD ECONOMICO FINANCIERO 6.1.PERFIL DEL PROYECTO 6.1.1.DATOS DEL PROYECTO

EDIFICIO DE 7 PISOS Item 1.0 2.0 3.0 4.0 5.0 6.0 7.0

Areas Area de Terreno Número de departamentos Area Construida por dpto. para Venta Areas Comunes por dpto. techado Area de Estacionamiento por vehículo (Area de Patio + Jardin) del 1° piso Area Libre % Area Libre

M2 911.3 260.1 25.1 36.0 364.2 40%

Total Area Techada Construida (No Inc/Estacionamientos)

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Und

M2 15 15 15 54 1

3,901.7 377.1 1,943.8 364.2 4,278.8

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Item 1.0 2.0 3.0 4.0 5.0

6.1.2

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SubTotal

Costo Directo

/

454,727.66

Parcial (Area x PU) 962,717.50 961,509.73 94,431.64 109,992.56 47,079.00 2,175,730.43 217,573.04 2,393,303.48

100.0%

P.U. 225.00 224.71 22.07 25.71 129.26 626.75

Porcentaje de Avance

Area 4,278.80 4,278.80 4,278.80 4,278.80 364.22

2,848,031.14

19%

10.0%

Duracion (Mes) 11 9 11 11 11

Total Presupuesto

IGV (construccion subcontratada)

Gastos Generales (% C.D.)

Estructuras Arquitectura Instalaciones Sanitarias Instalaciones Eléctricas Instalaciones Mecanicas

Descripción

CRONOGRAMA VALORIZADO DE LA OBRA

5.07%

144,492.26 5.07%

144,492.26

23,070.19

8,584.69 9,999.32 4,279.91 110,383.70 11,038.37 121,422.07

8,584.69 9,999.32 4,279.91 110,383.70 11,038.37 121,422.07 23,070.19

mes 2 87,519.77

mes 1 87,519.77

9.98%

284,338.51

45,398.59

mes 3 87,519.77 106,834.41 8,584.69 9,999.32 4,279.91 217,218.11 21,721.81 238,939.93

9.98%

284,338.51

45,398.59

mes 4 87,519.77 106,834.41 8,584.69 9,999.32 4,279.91 217,218.11 21,721.81 238,939.93

9.98%

284,338.51

45,398.59

mes 5 87,519.77 106,834.41 8,584.69 9,999.32 4,279.91 217,218.11 21,721.81 238,939.93

PROYECTO: “RESIDENCIAL VERONA”

K. O r e j u e l a

/

F. P e l á e z

-74-

Item 1.0 2.0 3.0 4.0 5.0

M. O r d o ñ e z

/

SubTotal

Costo Directo

454,727.66

Parcial (Area x PU) 962,717.50 961,509.73 94,431.64 109,992.56 47,079.00 2,175,730.43 217,573.04 2,393,303.48

100.0%

P.U. 225.00 224.71 22.07 25.71 129.26 626.75

Porcentaje de Avance

Area 4,278.80 4,278.80 4,278.80 4,278.80 364.22

2,848,031.14

19%

10.0%

Duracion (Mes) 11 9 11 11 11

Total Presupuesto

IGV (construccion subcontratada)

Gastos Generales (% C.D.)

Estructuras Arquitectura Instalaciones Sanitarias Instalaciones Eléctricas Instalaciones Mecanicas

Descripción

M. N ú ñ e z 9.98%

284,338.51

45,398.59

mes 6 87,519.77 106,834.41 8,584.69 9,999.32 4,279.91 217,218.11 21,721.81 238,939.93

9.98%

284,338.51

45,398.59

mes 7 87,519.77 106,834.41 8,584.69 9,999.32 4,279.91 217,218.11 21,721.81 238,939.93

9.98%

284,338.51

45,398.59

mes 8 87,519.77 106,834.41 8,584.69 9,999.32 4,279.91 217,218.11 21,721.81 238,939.93

9.98%

284,338.51

45,398.59

mes 9 87,519.77 106,834.41 8,584.69 9,999.32 4,279.91 217,218.11 21,721.81 238,939.93

9.98%

284,338.51

45,398.59

mes 10 87,519.77 106,834.41 8,584.69 9,999.32 4,279.91 217,218.11 21,721.81 238,939.93

9.98%

284,338.51

45,398.59

mes 11 87,519.77 106,834.41 8,584.69 9,999.32 4,279.91 217,218.11 21,721.81 238,939.93

100.00%

2,848,031.14

454,727.66

Total 962,717.50 961,509.73 94,431.64 109,992.56 47,079.00 2,175,730.43 217,573.04 2,393,303.48

PROYECTO: “RESIDENCIAL VERONA”

/

K. O r e j u e l a

/

F. P e l á e z

-75-

PROYECTO: “RESIDENCIAL VERONA” 6.1.3. PRECIOS DE VENTA SUPUESTOS 15 Viviendas IGV Piso Area (m2)}

S1 1 2 3 4 5 6 7

9.50% Cant.

243.40 239.75 259.90 259.65 257.65 255.80 255.80 300.60

Area Total de Viviendas = Area promedio (m2) = Precio Estacionamiento =

m2 Tech. Total(m2)

1 2 2 2 2 2 2 2

243.40 479.50 519.80 519.30 515.30 511.60 511.60 601.20

m2 m2 Factor Patio Ingreso de Jardin dpto Altura

243.40 239.75 259.90 259.65 257.65 255.80 255.80 300.60

-

1.00 2.00 3.00 4.00 5.00 6.00 7.00 8.00

-

m2 Tech.

$ $ $ $ $ $ $ $

1,300 1,300 1,300 1,300 1,300 1,300 1,300 1,300

3,901.7 260.1 10,000.0

m2 Patio Jardin

m2 Ingreso dpto

precios propuestos $ - $ $ - $ $ - $ $ - $ $ - $ $ - $ $ - $ $ - $ -

Sin IGV Factor de Altura

$ $ $ $ $ $ $ $

200 450 450 450 450 640 670 690

Total x Dpto US$

$ $ $ $ $ $ $ $

316,620 312,575 339,220 339,345 337,195 336,380 337,230 396,300

Ventas Totales (sin IGV) Precio x Vivienda Promedio (sin IGV) Precio x m2 Promedio (sin IGV)

m2 Tech.

$ $ $ $ $ $ $ $

1,424 1,424 1,424 1,424 1,424 1,424 1,424 1,424

$ $ $ $ $ $ $ $

-

$ $ $ $ $ $ $ $

-

$ $ $ $ $ $ $ $

219 493 493 493 493 701 734 756

$ $ $ $ $ $ $ $

346,699 342,270 371,446 371,583 369,229 368,336 369,267 433,949

IGV / Precio de venta =

/

M. N ú ñ e z

/

K. O r e j u e l a

/

$ $ $ $ $ $ $ $

316,620 625,150 678,440 678,690 674,390 672,760 674,460 792,600

$ $ $

5,113,110 340,874 1,310

Con IGV (9.5% del valor de construcción) m2 m2 Factor Total Patio Ingreso de x Dpto Jardin dpto Altura US$

Ventas Totales (con IGV) Precio x Vivienda Promedio (con IGV) Precio x m2 Promedio (con IGV) IGV

M. O r d o ñ e z

Total x Piso US$

F. P e l á e z

Total x Piso US$

$ $ $ $ $ $ $ $

346,699 684,539 742,892 743,166 738,457 736,672 738,534 867,897

$ $ $ $

5,598,855 373,257 1,434 485,745

Total Por m2

$ $ $ $ $ $ $ $

1,301 1,304 1,305 1,307 1,309 1,315 1,318 1,318

Total Por m2 $ $ $ $ $ $ $ $

1,424 1,428 1,429 1,431 1,433 1,440 1,444 1,444

8.676%

-76-

PROYECTO: “RESIDENCIAL VERONA”

M. O r d o ñ e z

/

M. N ú ñ e z

/

K. O r e j u e l a

/

F. P e l á e z -77-

PROYECTO: “RESIDENCIAL VERONA”

M. O r d o ñ e z

/

M. N ú ñ e z

/

K. O r e j u e l a

/

F. P e l á e z

-78-

PROYECTO: “RESIDENCIAL VERONA”

6.2. PLAN DE INGRESOS Velocidad de Ventas de Unidades por Mes

VIVIENDAS Venta Mensual Venta Acumulada

Ene 1

Feb 2

-

-

Mar 3 1 1

Precio Vivienda - (Dscto)

Ene 13

Abr 4

Feb 14

May 5 1 2

Jun 6 1 3

2 5

2010 - Año 1 Jul Ago Sep Oct 7 8 9 10 Ejecución de Obra 1 2 2 2 6 8 10 12

M-5

M-5

M-5

M-5

M-4

M-3

Mar 15

Abr 16

May 17

Jun 18

2011 - Año 2 Jul Ago 19 20

Nov 11

Dic 12

2 14

M-2

M-1

M

Sep 21

Oct 22

Nov 23

Total

1 15

Dic 24

Acum.

15

Total

15

Acum.

Ejecución de Obra

VIVIENDAS Venta Mensual Venta Acumulada Precio Vivienda - (Dscto) Forma de Pago Inicial Saldo

-

-

-

-

-

-

-

-

-

-

-

-

0

0

(Unidades Equivalentes de acuerdo con la forma de pago) 20% 80% Mediante Crédito Hipotecario Pagadero a los 90 días

M. O r d o ñ e z

/

M. N ú ñ e z

/

K. O r e j u e l a

/

F. P e l á e z

-79-

PROYECTO: “RESIDENCIAL VERONA”

Velocidad de Ventas de Unidades Efectivas por Mes

Ene 1 VENTAS INICIAL SALDO TOTAL UNIDADES

Feb 2 -

Ene 13 VIVIENDAS INICIAL SALDO TOTAL UNIDADES

1.60 1.60

Mar 3 -

Feb 14 1.60 1.60

Abr 4

0.20 0.20

Mar 15

May 5

0.20 0.20

Abr 16

0.80 0.80

M. O r d o ñ e z

0.20 0.20

May 17 -

/

M. N ú ñ e z

0.40 0.80 1.20

K. O r e j u e l a

0.20 0.80 1.00

Sep 9

0.40 0.80 1.20

2011 - Año 2 Jul Ago 19 20

Jun 18 -

/

2010 - Año 1 Jul Ago 7 8

Jun 6

-

/

-

F. P e l á e z

Oct 10

0.40 1.60 2.00

Sep 21 -

Nov 11

0.40 0.80 1.20

Oct 22 -

Dic 12

0.40 1.60 2.00

Nov 23 -

Total

0.20 1.60 1.80

Dic 24 -

Acum.

11.0

Total

-

11.0

Acum.

4.0

15.0

-80-

PROYECTO: “RESIDENCIAL VERONA”

Velocidad de Ventas - Ingreso de Dinero Efectivo por Mes

Ene 1 VENTAS INGRESOS -> INICIAL INGRESOS -> SALDO TOTAL INGRESOS % VENTAS %ACUMULADO

VIVIENDAS INICIAL SALDO TOTAL INGRESOS % VENTAS %ACUMULADO

Feb 2 -

-

Mar 3 M-11

-

-

73,576

73,576

73,576

-

-

73,576 1.37% 1.37%

73,576 1.37% 2.75%

73,576 1.37% 4.12%

Mar 15 0

Abr 16 0

May 17 0

Ene 13 0 572,663 572,663 10.69% 83.97%

Feb 14 0 572,663 572,663 10.69% 94.66%

286,331 286,331 5.34% 100.00%

Abr 4 M-10

May 5 M-9

0.00% 100.00%

/

139,405 294,305 433,710 8.09% 12.21%

M. N ú ñ e z

/

70,177 294,305 364,482 6.80% 19.01%

Sep 9 M-5

141,297 294,305 435,602 8.13% 27.14%

2011 - Año 2 Jul Ago 19 20 0 0

Jun 18 0

0.00% 100.00%

El 100% de las Ventas se Realiza con Crédito Hipotecario Precio de la Vivienda Promedio $ M = Mes de Entregada la Unidad

M. O r d o ñ e z

2010 - Año 1 Jul Ago 7 8 M-7 M-6

Jun 6 M-8

-

Oct 10 M-4

142,234 557,621 699,856 13.06% 40.20%

Sep 21 0

Nov 11 M-3

143,166 280,708 423,874 7.91% 48.11%

Oct 22 0

Dic 12 M-2

143,166 565,187 708,353 13.22% 61.33%

Nov 23 0

Total

71,583 568,936 640,519 11.95% 73.28%

Dic 24 0

3,927,124 73.28%

Total

-

-

-

-

-

-

-

-

-

-

-

-

1,431,657 26.72%

Acum.

3,927,124 73.28%

Acum.

5,358,781 100.00%

373,257

K. O r e j u e l a

/

F. P e l á e z

-81-

PROYECTO: “RESIDENCIAL VERONA” Velocidad de Ventas de Estacionamientos

Ene 1

Feb 2

Mar 3

Abr 4

May 5

2010 - Año 1 Jul Ago 7 8

Jun 6

Sep 9

Oct 10

Nov 11

Dic 12

Total

Acum.

Ejecución de Obra

VIVIENDAS Venta Mensual Venta Acumulada

3

Ene 13

Feb 14

Mar 15

3

Abr 16

3

May 17

3

3

3

2011 - Año 2 Jul Ago 19 20

Jun 18

3

Sep 21

3

Oct 22

3

Nov 23

3

Dic 24

30

Total

30

Acum.

VIVIENDAS Venta Mensual Venta Acumulada

-

Forma de Pago Inicial Saldo

-

-

-

-

-

-

-

-

-

-

-

0

30

Contado 100% 0%

M. O r d o ñ e z

/

M. N ú ñ e z

/

K. O r e j u e l a

/

F. P e l á e z

-82-

PROYECTO: “RESIDENCIAL VERONA” 6.3.PLAN DE EGRESOS P. Unitario US$ 911 930.00 1 100.00 del valor de transferencia 25,083 del valor de transferencia del valor de transferencia

Terreno Costo del Terreno Estudio de Títulos Impuesto de Alcabala Autovaluo Gastos Notariales Gastos Registrales Total

Und m2 hh 3.0%

Proyecto Estudio de Mercado Levantamiento Topográfico Estudio de Suelos Proyecto de Arquitectura Proyecto de Estructuras Proyecto de Inst. Eléctricas Proyecto de Inst. Sanitarias Proyecto de Inst. Mecánicas Total

Und Gbl m2 m2 m2 m2 m2 m2 m2

Cant

Construcción

Und

Cant

0.5% 0.5%

1.- Trabajos prelminares (limpieza terreno, etc) Demolición Movimiento de Tierras Habilitación Urbana 2.- Edificación Estructuras Arquitectura Inst. Sanitarias Inst. Eléctricas Inst. Mecanicas 3.- Obras Exteriores Contrato Obras Exteriores Gastos Generales Adicionales 4.- Equipos Planta de Tratamiento Sub Estación Pozo de Agua Sist. Seguridad - Alarmas Sist. Seguridad - Puertas Total

m2 m2 m2 m2 m3

4,279 4,279 4,279 4,279 364

/

M. N ú ñ e z

/

0.30 1.20 2.00 1.00 0.50 0.50 -

4,000.00 225.00 225 22 26 129

364

2,175,730 2,175,730

-

-

10.0% 3.0%

Cant 2.00%

P. Unitario US$ 2,930,464.71

-

-

Und Und Und Und

15 15 -

50.00 50.00 -

P. Unitario US$

Cant

Gbl Und Und

15 15

50.00 100.00

Gbl Und Gbl Gbl

1 15 -

3,000.00 150.00 -

K. O r e j u e l a

4,238 4,238 881,185.85

4,238 4,238 881,186

/

273.40 1,093.58 7,803.40 3,901.70 1,950.85 1,950.85 16,973.78 Parcial

Gbl Und Und

Und

847,527.60 100.00 25,082.97

Total US$ 847,528 100 25,083

Parcial

P. Unitario US$

1 -

Und %

Servicios Públicos Suministro de Agua y Desagüe Ampliación de Redes Conexión Domiciliaria Medidores Suministro de Energía Eléctrica Ampliación de Carga Medidores Instalaciones de Gas Instalaciones de Comunicaciones Total

M. O r d o ñ e z

1 911 911 3,902 3,902 3,902 3,902 -

Gbl Gbl Gbl Gbl Gbl

Supervisión y Acondicionamiento Supervisión Técnica Acondicionamiento Instalaciones Deportivas Iluminación Paisajismo Amoblamiento Servicio Post Venta Preparación para Entrega Atención a Reclamos Modif. Clientes Supervisión Modificaciones Total

P. Unitario US$

Gbl m3 m2

m2 % %

Parcial

IGV

Cant

4,000.00 962,717.50 961,509.73 94,431.64 109,992.56 47,079.00 217,573.04 65,271.91 2,462,575.39

Parcial 58,609.29 750.00 750.00 60,109.29 Parcial

750.00 1,500.00 3,000.00 2,250.00 7,500.00

IGV

Total US$ 325 1,301 9,286 4,643 2,322 2,322 20,199

51.95 207.78 1,482.65 741.32 370.66 370.66 3,225.02 IGV

760.00 182,916.32 182,686.85 17,942.01 20,898.59 8,945.01 41,338.88 12,401.66 467,889.32

IGV 11,135.77 -

11,135.77 IGV

Total US$

4,760 1,145,633.82 1,144,196.58 112,373.66 130,891.15 56,024.01 258,911.92 77,674 2,930,464.71

Total US$ 69,745 750 750 71,245 Total US$

142.50 285.00 570.00 427.50 1,425.00

893 1,785 3,570 2,678 8,925

F. P e l á e z -83-

PROYECTO: “RESIDENCIAL VERONA”

Permisos y Aspectos Legales Gastos de Constitución Empresa Honorarios Asesoria Legal Licencias y Permisos Revisión Anteproyecto Revisión Proyecto Licencia de Construcción Pistas y Veredas Control de Obra Finalización de Obra Certificado de Numeración Declaratoria de Fábrica Redacción de Minuta Gastos Notariales Gastos Registrales Escritura de Independización Planos de Independización Redacción de Minuta Gastos Notariales Gastos Registrales Copias de Partidas Levantamiento de Hipoteca Gastos Registrales Gastos Notariales Habilitación Urbana Trámites Derechos Serpar Registro de Marcas Total

Und Gbl Gbl

Gastos de Gestión Gerencia de Proyecto Honorarios Asesoria Legal Asesoria en Contratos Contingencias Legales Personal Administrativo Contabilidad Finanzas Secretaria Mensajeria y Movilidad Artículos y Servicios Utiles de Oficina Utiles de Limpieza Copias de Planos Auditoria Licencias Sistemas Seguros Gastos de Representación Gastos Generales Edificación Seguro Edificación Mantenimiento de Edificación Limpieza Manten. Desocup. Gastos Comunes Edificación Consumo de Energia Total

Und Gbl

M. O r d o ñ e z

/

-

Gbl Gbl Gbl Gbl Gbl Gbl Und

0.20% 0.30% 0.50% 0.50% 0.10% 0.20% 15

2,175,730 2,175,730 2,175,730 2,175,730 2,175,730 2,175,730 15

15 15 15

25 20 20

Und Und Und Und Und

15 15 15 15 15

20 20 20 10 5

Gbl Gbl

1 1

500 500

Gbl Gbl Gbl Gbl

1 1 1 1

200 200 200 200

Cant 3.0%

P. Unitario US$ 2,930,465

Und Und Und

15 15 5

25 10 10

Mes Mes Mes Mes

13 13 13 13

800 700 500 150

13 13 150 25.0% 1 13

Año Mes Mes Mes Mes

/

Parcial

Und Und Und

Mes Mes Und Año % Año Mes

M. N ú ñ e z

P. Unitario US$

Cant

K. O r e j u e l a

1 1 1 1

/

50 50 10 3,000 4,000 150 4,000 50 100 100

4,351 6,527 10,879 10,879 2,176 4,351 225 375 300 300 300 300 300 150 75 500 500 200 200 200 200 43,288

Parcial

IGV

Total US$

827 1,240 2,067 2,067 413 827 71 57 57 57 57 57 29 14 95 95 -

38 8,068

IGV

Total US$ 87,914

87,914 375 150 50 10,400 9,100 6,500 1,950 650 650 1,500 750 4,000 1,950 4,000 50 100 100 130,189

5,178 7,767 12,946 12,946 2,589 5,178 225 446 357 357 357 357 357 179 89 595 595 200 200 200 238 51,356

71 29 10 -

446 179 60 10,400 9,100 6,500 2,321 774 774 1,785 893 4,760 1,950 4,760 60 119 119 132,911

371 124 124 285 143 760 760 10 19 19 2,722

F. P e l á e z -84-

PROYECTO: “RESIDENCIAL VERONA”

Gastos de Ventas Personal Movilidad Comisiones Vendedores CTS y Gratificaciones Aportes Patronales Capacitación Vendedores Comisión Corredores Oficina de Ventas Construcción Mobiliario y Equipo Utiles y Materiales de Oficina Servicios Línea Telefónica Consumo Agua Luz Publicidad Avisos en Diarios Avisos en Revistas Panes y Letreros Dpto. Piloto Información Maqueta Perspectivas Folletos Planos para Ventas Brouchures Copias Eventos Auspicio de Eventos Marketing Directo Atención a Clientes Unidad Modelo Mobiliario Artículos de Decoración Total

Und

P. Unitario US$

Cant

Mes % % % Gbl %

13 1.00% 1 -

Parcial

150 5,113,110 100 -

Gbl Gbl Mes

1 1 13

1,964 1,250 29

Und Mes Mes Mes

1 13 13 13

100 100 36 89

Mes Mes Und m2

6 8 1

7,143 1,904 17,857

Und Und Und Und Und Und

2 5,000 1,000 1 1,000

893 0.25 0.10 6,607 0.05

Gbl Gbl Und

60

3

Gbl Gbl

-

-

15 13 -

P. Unitario US$ 250 120 -

-

-

Gastos Bancarios Tasaciones Gastos Bancarios - Mant y Portes Finanzas Inscripción Hipoteca Gastos Notariales Gastos Registrales Total

Und Gbl Mes Und

Impuestos-Servicios Municipales Impuesto Predial Terreno Construcción Masiva Unidades en Venta Tributos Municipales Limpieza Pública Parques y Jardines Relleno Sanitario Serenazgo Total

Und

Cant

Und Und

P. Unitario US$

Cant

Gbl m2 Und Trimestre Trimestre Trimestre Trimestre

0.10 4,278.80 20.00

25,083 0.80 180

2 2 2 2

100 100 100 200

Egresos Totales

Impuesto a la Renta

Total US$

1,950 51,131 100 1,964 1,250 371 100 1,300 464 1,161 42,857 15,232 17,857

371 9,715 19 373 238 71 19 247 88 221 8,143 2,894 3,393

2,321 60,846 119 2,338 1,488 442 119 1,547 553 1,381 51,000 18,126 21,250

1,786 1,250.00 100.00 6,607 50.00 180 145,711

339 237.50 19.00 1,255 9.50 34 27,685

2,125 1,488 119 7,863 60 214 173,396

Parcial 3,750 1,560 5,310

Parcial

IGV 713 296 1,009

IGV

2,508 3,423.04 3,600 200 200 200 400 10,531 3,763,374

P. Unitario Parcial Und Cant US$ 19% Las partidas de egresos incluyen el IGV ya que para el caso de proyectos financiados por el Programa Mivivienda, el IGV es costo. No se considera IGV para las ventas. 30% Según módulo de Impuesto a la Renta

Impuestos Impuesto General a las Ventas

IGV

Total US$ 4,463 1,856 6,319

Total US$

-

2,508 3,423 3,600 200 200 200 400 10,531

523,159

4,286,533

-

IGV

Total US$

Total

M. O r d o ñ e z

/

M. N ú ñ e z

/

K. O r e j u e l a

/

F. P e l á e z -85-

PROYECTO: “RESIDENCIAL VERONA”

6.4.IMPUESTO ALA RENTA

Ene 1

Feb 2

Mar 3

Abr 4

2010- Año 1 Jun 6

May 5

Jul 7

Ago 8

Sep 9

Oct 10

Nov 11

Dic 12

465,602

729,856

453,874

738,353

670,519

INGRESOS

103,576

Ventas totales

103,576

103,576

463,710

394,482

EGRESOS

421,339

Pago a cuenta IR

Anexo 11 Impuesto a la Renta

Ene 13 572,663

Feb 14 572,663

Mar 15

Abr 16

286,331

M. O r d o ñ e z

-

/

M. N ú ñ e z

2011 - Año 2 Jun 18

May 17

/

-

K. O r e j u e l a

/

F. P e l á e z

Jul 19

Ago 20

Sep 21

Oct 22

Nov 23

Dic 24

-

-

-

-

-

-

-

0

-

-

-

-

-

-

-86-

M. O r d o ñ e z

/

M. N ú ñ e z

/

K. O r e j u e l a

/

F. P e l á e z

6,319

Gastos Bancarios

4,707,871

950,909

RESUMEN FLUJO CAJA ECONOMICO FLUJO CAJA ECONOMICO ACUM.

421,339

4,286,533

0

TOTAL EGRESOS INC/ Imp. Renta

IMPUESTOS Impuesto Renta - IR

TOTAL DE EGRESOS (antes de imp.)

IGV por pagar

10,531

173,396

Gastos de Ventas

Impuestos-Servicios Municipales

132,911

51,356

8,925

71,245

Gastos de Gestión

Permisos y Aspectos Legales

Servicios Públicos

Supervisión y Acondicionamiento

2,930,465

20,199

Gastos de Proyecto

Construcción Subtotal de construcción

881,186

5,358,781 300,000 5,658,781

Total

EGRESOS Terreno Subtotal de terreno

INGRESOS Ventas de departamentos Ventas de estacionamientos TOTAL DE INGRESOS

6.5. FLUJO DE CAJA ECONOMICO

100

-

(31,332) (31,332)

31,332

-

31,332

-

486

13,338

10,224

-

-

-

4,760

2,424

Ene 1

-

-

-

-

-

-

(54,862) (86,194)

54,862

-

54,862

-

486

13,338

10,224

30,814

Feb 2

59,120 (27,073)

44,456

-

44,456

2,633

486

13,338

10,224

-

-

-

-

17,775

-

73,576 30,000 103,576

Mar 3

79,528 52,455

24,048

-

24,048

-

486

13,338

10,224

-

-

-

-

-

-

73,576 30,000 103,576

Abr 4

(236,539) (184,085)

340,116

-

340,116

-

486

13,338

10,224

-

-

-

-

-

316,067

73,576 30,000 103,576

2010- Año 1 May 5

285,476 101,391

178,234

-

178,234

2,633

486

13,338

10,224

-

-

-

151,553

-

-

433,710 30,000 463,710

Jun 6

(77,878) 23,513

472,360

-

472,360

-

486

13,338

10,224

-

14,249

151,553

-

282,509

364,482 30,000 394,482

Jul 7

130,769 154,283

334,832

-

334,832

-

486

13,338

10,224

5,136

-

14,249

291,400

-

-

435,602 30,000 465,602

Ago 8

PROYECTO: “RESIDENCIAL VERONA”

-87-

M. O r d o ñ e z

/

M. N ú ñ e z

/

K. O r e j u e l a

/

F. P e l á e z

6,319

Gastos Bancarios

4,707,871

950,909

RESUMEN FLUJO CAJA ECONOMICO FLUJO CAJA ECONOMICO ACUM.

421,339

4,286,533

0

TOTAL EGRESOS INC/ Imp. Renta

IMPUESTOS Impuesto Renta - IR

TOTAL DE EGRESOS (antes de imp.)

IGV por pagar

10,531

173,396

Gastos de Ventas

Impuestos-Servicios Municipales

132,911

51,356

8,925

71,245

Gastos de Gestión

Permisos y Aspectos Legales

Servicios Públicos

Supervisión y Acondicionamiento

2,930,465

20,199

Gastos de Proyecto

Construcción Subtotal de construcción

881,186

5,358,781 300,000 5,658,781

Total

EGRESOS Terreno Subtotal de terreno

INGRESOS Ventas de departamentos Ventas de estacionamientos TOTAL DE INGRESOS

6.5. FLUJO DE CAJA ECONOMICO

115,017 269,299

614,839

-

614,839

2,633

486

13,338

10,224

-

-

14,249

291,400

-

282,509

699,856 30,000 729,856

Sep 9

124,177 393,476

329,697

-

329,697

-

486

13,338

10,224

-

-

14,249

291,400

-

-

423,874 30,000 453,874

Oct 10

395,911 789,387

342,442

-

342,442

-

486

13,338

10,224

15,407

4,463

7,125

291,400

-

-

708,353 30,000 738,353

Nov 11

(80,487) 708,900

751,006

421,339

329,668

2,633

486

13,338

10,224

-

4,463

7,125

291,400

-

-

640,519 30,000 670,519

Dic 12

-

257,215 966,115

315,448

-

315,448

-

486

13,338

10,224

-

-

291,400

-

-

572,663 572,663

Ene 13

-

-

-

-

-

281,263 1,247,378

291,400

-

291,400

-

-

291,400

-

-

572,663 572,663

Feb 14

-

-

-

-

-

-

(5,068) 1,242,309

291,400

-

291,400

-

291,400

-

-

286,331 286,331

Mar 15

-

-

-

-

-

-

-

-

-

(291,400) 950,909

291,400

-

291,400

-

291,400

Abr 16

-

-

-

-

-

-

-

-

-

-

-

-

-

950,909

May 17

PROYECTO: “RESIDENCIAL VERONA”

-88-

M. O r d o ñ e z

/

M. N ú ñ e z

/

K. O r e j u e l a

/

F. P e l á e z

6,319

Gastos Bancarios

4,707,871

950,909

RESUMEN FLUJO CAJA ECONOMICO FLUJO CAJA ECONOMICO ACUM.

421,339

4,286,533

0

TOTAL EGRESOS INC/ Imp. Renta

IMPUESTOS Impuesto Renta - IR

TOTAL DE EGRESOS (antes de imp.)

IGV por pagar

10,531

173,396

Gastos de Ventas

Impuestos-Servicios Municipales

132,911

51,356

8,925

71,245

Gastos de Gestión

Permisos y Aspectos Legales

Servicios Públicos

Supervisión y Acondicionamiento

2,930,465

20,199

Gastos de Proyecto

Construcción Subtotal de construcción

881,186

5,358,781 300,000 5,658,781

Total

EGRESOS Terreno Subtotal de terreno

INGRESOS Ventas de departamentos Ventas de estacionamientos TOTAL DE INGRESOS

6.5. FLUJO DE CAJA ECONOMICO

-

-

-

-

-

-

-

-

-

-

-

-

-

-

950,909

Jun 18

-

-

-

-

-

-

-

-

-

-

-

-

-

-

950,909

Jul 19

-

-

-

-

-

-

-

-

-

-

-

-

-

-

950,909

Ago 20

-

-

-

-

-

-

-

-

-

-

-

-

-

-

950,909

Sep 21

-

-

-

-

-

-

-

-

-

-

-

-

-

-

950,909

Oct 22

-

-

-

-

-

-

-

-

-

-

-

-

-

-

950,909

Nov 23

-

-

-

-

-

-

-

-

-

-

-

-

-

-

950,909

Dic 24

PROYECTO: “RESIDENCIAL VERONA”

-89-

M. O r d o ñ e z

/

M. N ú ñ e z

/

K. O r e j u e l a

/

F. P e l á e z

IGV ventas IGV costos (credito fiscal) IGV por pagar

Gasto Terreno Proyecto Construcción Supervisión y acondicionamiento Servicios Públicos Permisos y Aspectos Legales Gastos de Gestión Gastos de Ventas Gastos Bancarios Impuestos-Servicios Municipales Impuestos

Ingreso

TOTAL

20.6% 0.5% 68.4% 1.7% 0.2% 1.2% 3.1% 4.0% 0.1% 0.2% 0.0%

3,763,374 881,186 16,974 2,462,575 60,109 7,500 43,288 130,189 145,711 5,310 10,531 -

Datos Iniciales para el Cálculo Parcial 5,167,836.26

al 31 de diciembre de 2010 al 31 de diciembre de 2011

Supuesto que el Proyecto se inicia en el mes de enero del 2010

6.6. ESTADO DE GANANCIAS Y PERDIDAS

(490,944.44) 523,158.84 32,214.39

523,158.84 0 3,225 467,889 11,136 1,425 8,068 2,722 27,685 1,009 -

IGV 490,944.44

15 0 15

4,286,533 881,186 20,199 2,930,465 71,245 8,925 51,356 132,911 173,396 6,319 10,531 -

Total 5,658,781

PROYECTO: “RESIDENCIAL VERONA”

-90-

PROYECTO: “RESIDENCIAL VERONA”

Del 1 de enero de 2010 31 de diciembre de 2010 5,167,836 3,763,374 1,404,463 421,339 421,339 983,124

Estado de Ganancias y Perdidas Ventas Costo de ventas Resultado operativo A cuenta IR Pago regularización Total de IR Resultado después de impuestos

Del 1 de enero de 2010 al 31 de diciembre de 2010 -

Estado de Ganancias y Perdidas Ventas Costo de ventas Resultado operativo A cuenta IR Pago regularización Total de IR Resultado después de impuestos

TOTAL DEL PROYECTO 5,167,836 3,763,374

Estado de Ganancias y Perdidas Ventas Costo de ventas Resultado operativo

1,404,463

A cuenta IR Pago regularización

421,339

Total de IR Resultado después de impuestos

421,339 983,124

M. O r d o ñ e z

/

M. N ú ñ e z

/

K. O r e j u e l a

/

F. P e l á e z -91-

PROYECTO: “RESIDENCIAL VERONA”

6.7.FLUJO DE CAJA FINANCIERO

Ene 1 (31,332) (31,332)

FLUJO DE CAJA ECONOMICO Inc/Pago a cuenta IR FLUJO DE CAJA ECONOMICO ACUMULADO

Feb 2 (54,862) (86,194)

Mar 3 59,120 (27,073)

Abr 4 79,528 52,455

May 5 (236,539) (184,085)

2010 - Año 1 Jun Jul 6 7 285,476 (77,878) 101,391 23,513

Ago 8 130,769 154,283

Sep 9 115,017 269,299

FINANCIAMIENTO INGRESOS FINANCIEROS Prestamo bancario

-

-

-

-

-

-

-

-

EGRESOS FINANCIEROS Amortización del préstamo Intereses+comisiones Escudo fiscal

-

-

-

-

-

-

-

-

-

FLUJO DE CAJA FINANCIERO RESULTADO FINANCIERO ACUMULADO APORTES DEL INVERSIONISTA APORTES DEL INVERSIONISTA DEVOLUCION DE APORTES + UTILIDADES RESULTADO DESPUES DE APORTES RESULTADO ACUMULADO SALDO FINAL ACUMULADO DE CAJA FLUJO DE CAJA DEL INVERSIONISTA

SUPUESTOS DEL PRESTAMO Tasa de interes anual Tasa de interes mensual

(31,332) (31,332)

(54,862) (86,194)

59,120 (27,073)

79,528 52,455

(236,539) (184,085)

285,476 101,391

(77,878) 23,513

130,769 154,283

115,017 269,299

50,000 18,668 18,668 18,668

140,000 85,138 103,806 103,806

59,120 162,927 162,927

79,528 242,455 242,455

(236,539) 5,915 5,915

285,476 291,391 291,391

(77,878) 213,513 213,513

(190,000) 130,769 344,283 154,283

115,017 459,299 269,299

(50,000)

(140,000)

-

-

-

-

-

190,000

-

8.00% 0.64%

M. O r d o ñ e z

/

M. N ú ñ e z

/

K. O r e j u e l a

/

F. P e l á e z

-92-

PROYECTO: “RESIDENCIAL VERONA”

2011 - Año 2 6.7.FLUJO DE CAJA FINANCIERO

Oct 10 124,177 393,476

Nov 11 395,911 789,387

FINANCIAMIENTO INGRESOS FINANCIEROS Prestamo bancario

-

-

EGRESOS FINANCIEROS Amortización del préstamo Intereses+comisiones Escudo fiscal

-

-

FLUJO DE CAJA FINANCIERO RESULTADO FINANCIERO ACUMULADO

124,177 393,476

395,911 789,387

APORTES DEL INVERSIONISTA APORTES DEL INVERSIONISTA DEVOLUCION DE APORTES + UTILIDADES RESULTADO DESPUES DE APORTES RESULTADO ACUMULADO SALDO FINAL ACUMULADO DE CAJA

124,177 583,476 393,476

395,911 979,387 789,387

-

-

FLUJO DE CAJA ECONOMICO Inc/Pago a cuenta IR FLUJO DE CAJA ECONOMICO ACUMULADO

FLUJO DE CAJA DEL INVERSIONISTA

SUPUESTOS DEL PRESTAMO Tasa de interes anual Tasa de interes mensual

Dic 12 (80,487) 708,900

Ene 13 257,215 966,115

Feb 14 281,263 1,247,378

-

-

-

-

-

-

-

-

-

-

-

-

257,215 966,115

281,263 1,247,378

-

-

257,215 1,156,115 966,115

281,263 1,437,378 1,247,378

-

-

(80,487) 708,900

(80,487) 898,900 708,900 -

Mar 15 (5,068) 1,242,309

(5,068) 1,242,309

(5,068) 1,432,309 1,242,309 -

Abr 16 (291,400) 950,909

May 17 950,909

(291,400) 950,909

950,909

(950,909) (291,400) 1,140,909 -

1,140,909 -

950,909

-

8.00% 0.64%

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6.7.FLUJO DE CAJA FINANCIERO

Jun 18

FLUJO DE CAJA ECONOMICO Inc/Pago a cuenta IR FLUJO DE CAJA ECONOMICO ACUMULADO

950,909

FINANCIAMIENTO INGRESOS FINANCIEROS Prestamo bancario EGRESOS FINANCIEROS Amortización del préstamo Intereses+comisiones Escudo fiscal FLUJO DE CAJA FINANCIERO RESULTADO FINANCIERO ACUMULADO APORTES DEL INVERSIONISTA APORTES DEL INVERSIONISTA DEVOLUCION DE APORTES + UTILIDADES RESULTADO DESPUES DE APORTES RESULTADO ACUMULADO SALDO FINAL ACUMULADO DE CAJA

Ago 20

Sep 21

Oct 22

Nov 23

Dic 24

950,909

950,909

950,909

950,909

950,909

950,909

-

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950,909

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950,909

950,909

950,909

950,909

1,140,909 -

1,140,909 -

1,140,909 -

1,140,909 -

1,140,909 -

1,140,909 -

1,140,909 -

-

-

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-

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FLUJO DE CAJA DEL INVERSIONISTA

SUPUESTOS DEL PRESTAMO Tasa de interes anual Tasa de interes mensual

Jul 19

8.00% 0.64%

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PROYECTO: “RESIDENCIAL VERONA” 6.9. RESUMEN DE ESCENARIOS 6.9.1.ESCENARIO OPTIMISTA AREAS

Areas de Terreno Area Total Construida Area neta Vendible Area de Estacionamiento Areas Comunes

911 4,279 3,902 1,944 377

M2 M2 M2 M2 M2

PRODUCTO Departamentos Estacionamientos

15 Und 54 Und

INGRESOS

Precio Promedio por Vivienda Precio Promedio por m2 Precio por Estacionamiento

340,874 1,434 10,000

U.S. U.S. U.S.

5,658,781

U.S.

295,027 4,214.67 18,831

U.S. U.S. U.S.

Terreno Proyecto Construcción Supervisión y Acondicionamiento Servicions Públicos Permisos y Aspectos Legales Gastos de Gestión Gastos de Ventas Gastos Bancarios Impuestos y Servicios Municipales Impuestos al Estado

881,186 20,199 2,930,465 71,245 8,925 51,356 132,911 173,396 6,319 10,531 421,339

U.S. U.S. U.S. U.S. U.S. U.S. U.S. U.S. U.S. U.S. U.S.

Egresos Totales

4,707,871

U.S.

3,763,374 190,000 8.00%

U.S. U.S. U.S. U.S.

Ingresos Totales (Considero Dsctos) EGRESOS

Costo Promedio de Vivienda Costo Promedio por m2 - Vivienda 70m2 Costo Promedio por Estacionamiento

FINANCIAMIENTO

Total de Inversión Capital Propio Prestamo Bancario Intereses por Pagar Tasa de Interes Anual del Prestamo INDICADORES DE RENTABILIDAD

Margen neto sobre ingresos Retorno sobre la inversión

950,909 25.27%

COK Anual Inversionista VAN Económico TIR Económico Anual VAN Financiero TIR Financiero Anual VAN del Inversionista TIR del Inversionista Anual

15.0% 845,152 8548.2% 845,152 8548.2% 776,138 490.5%

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20.20%

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PROYECTO: “RESIDENCIAL VERONA” 6.9.2. ESCENARIO PESIMISTA

AREAS

Areas de Terreno Area Total Construida Area neta Vendible Area de Estacionamiento Areas Comunes

911 4,279 3,902 1,944 377

M2 M2 M2 M2 M2

PRODUCTO Departamentos Estacionamientos

15 Und 54 Und

INGRESOS

Precio Promedio por Vivienda Precio Promedio por m2 Precio por Estacionamiento

314,863 U.S. 1,325 U.S. U.S.

Ingresos Totales (Considero Dsctos)

5,051,702 U.S.

EGRESOS

Costo Promedio de Vivienda Costo Promedio por m2 - Vivienda 70m2 Costo Promedio por Estacionamiento

296,686 U.S. 4,238.37 U.S. 18,937 U.S.

Terreno Proyecto Construcción Supervisión y Acondicionamiento Servicions Públicos Permisos y Aspectos Legales Gastos de Gestión Gastos de Ventas Gastos Bancarios Impuestos y Servicios Municipales Impuestos al Estado

881,186 20,199 2,930,465 71,245 8,925 51,356 159,833 266,537 7,890 10,531 326,185

U.S. U.S. U.S. U.S. U.S. U.S. U.S. U.S. U.S. U.S. U.S.

Egresos Totales

4,734,351 U.S.

FINANCIAMIENTO

Total de Inversión Capital Propio Prestamo Bancario Intereses por Pagar Tasa de Interes Anual del Prestamo

6,220,385 262,000 1,750,000 (109,447) 8.00%

U.S. U.S. U.S. U.S.

INDICADORES DE RENTABILIDAD

Margen neto sobre ingresos Retorno sobre la inversión

207,904 3.34%

COK Anual Inversionista VAN Económico TIR Económico Anual VAN Financiero TIR Financiero Anual VAN del Inversionista TIR del Inversionista Anual

15.0% 317,485 47.5% 176,718 142.5% 117,773 42.4%

6.70%

Este escenario nos muestra la sensibilidad del proyecto en relacion al ritmo de ventas. Es decir que al plantear un menor ritmo de ventas se genera un mayor plazo de ejecucion que deriva en un mayor periodo de inversion. Dando como resultante un margen de proyecto no eficiente. M. O r d o ñ e z

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PROYECTO: “RESIDENCIAL VERONA”

7.

CONCLUSIONES Y RECOMENDACIONES



Luego de la evaluación del proyecto inmobiliario planteado, se llega a la conclusión de que el proyecto es viable ya que se logra una rentabilidad de un 20%, superior a la rentabilidad de proyectos orientados a menores niveles socioeconómicos.



Según el análisis del sector inmobiliario, se puede determinar que la inversión en el sector “A”, ha crecido considerablemente en el 2010 debido a que los inversionistas observaron que los bancos o la bolsa ofrecían una menor rentabilidad, mientras que los bienes inmuebles mantenían un buen margen, cercano al 10%.



De acuerdo al estudio de mercado de la competencia se observa que hay un lento ritmo de ventas que se puede mejorar teniendo un precio-producto, es decir un producto de mejor calidad a un precio competitivo.



El producto ofrecido tiene un grado superior al de la competencia en cuanto a ubicación, calidad de acabados y una mejor arquitectura, la cual se refleja en la distribución de los ambientes y espacios logrados.



El precio proyectado de venta de la unidad inmobiliaria está por debajo del que ofrece la competencia directa, al igual que el área vendible, lo cual nos da una cierta ventaja y nos permite tener un mayor precio de venta por metro cuadrado, obteniendo así una mayor utilidad, por lo tanto el proyecto se vuelve más atractivo tanto para el cliente como para el inversionista.



Se ha establecido un nivel de marketing superior al de la competencia directa, el cual nos permitirá llegar a los sectores altos utilizando medios especializados o canales de distribución directo como por ejemplo: Sala de ventas, ferias, eventos de presentación con los empresarios de la zona, mailing o correo directo de los contactos de la base de datos del club empresarial, herramientas sociales, además de los corredores inmobiliarios.

Las herramientas de publicidad deberán reflejar un diseño serio,

moderno y de calidad, lo cual reflejara el alineamiento con el producto ofrecido.

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

Al analizar el flujo económico del proyecto podemos concluir que se vuelve atractivo para el inversionista ya que el desembolso inicial de un porcentaje del valor del terreno se realiza a partir del quinto mes del inicio del proyecto, el cual es cubierto con los ingresos de la pre-venta. Los pagos posteriores se realizaran

de acuerdo al

cronograma de pagos establecido.

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PROYECTO: “RESIDENCIAL VERONA” 8.

BIBLIOGRAFIA

Revistas y Artículos Periodísticos 

Informe - Situación Económica Y Proyecciones - Apoyo Consultoría – Set 2010



Informe de Coyuntura Inmobiliaria , Consultoría Inmobiliaria Tinsa 2º T Año - 2010



Informe CAPECO - Año 2010



Informe Ipsos APOYO Opinión y Mercado S.A - Año 2009



Informe de Estudio de Mercado - La Galería Inmobiliaria - Año 2010



Diario el Comercio 2009-2010



Boletín ECONOMICO del BBVA del 23 de Mayo - Año 2010

Páginas Web 

Instituto Nacional de Estadística e Informática (INEI) www.inei.gob.pe

Datos Estadísticos 

Banco Central De Reserva (BCR)



Fondo Monetario Internacional (FMI)

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ANEXOS

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Señor Notario: Sírvase extender en su registro de escrituras públicas una en la que conste el presente contrato de compraventa de bien futuro, que celebran las siguientes personas: De un lado, • Viviendas del Perú S.A.C., una sociedad constituida y existente de acuerdo con las leyes de la República del Perú, identificada con RUC N° 20512691529, debidamente representada por su gerente general, Andrés Atuesta Maldonado, identificado con carné de extranjería N° 000049819, según poder inscrito en la partida N° 11858158 del Registro de Personas Jurídicas de los Registros Públicos de Lima, con domicilio en Miguel Dasso 117, piso 14, San Isidro, Lima, a quien en adelante se le denominará la “Vendedora”; Y de otro lado, • LUIS FERNANDEZ con D.N.I. N° …………….. …………………………………… con D.N.I .……………….., ambos con domicilio en ………………………………………………………….. Lima, en adelante. (los “Compradores”). El presente contrato se celebra en los términos y condiciones siguientes: Primera.- Antecedentes 1.1 La Vendedora es una empresa que se dedica a la promoción y ejecución de proyectos inmobiliarios de vivienda. En tal sentido, la Vendedora viene promoviendo y desarrollando el proyecto inmobiliario denominado VERONA (el “Proyecto”), que consistirá en la construcción de un edificio de dos sótanos, un semisótano y 7 pisos más azotea (el “Edificio”), de conformidad con la memoria descriptiva que forma parte integrante del presente contrato como Anexo 1. 1.2. El Proyecto se desarrollará sobre el inmueble ubicado en la Av. Santo Toribio Nº 341 -351 del distrito de San Isidro, Provincia y Departamento de Lima, cuyos linderos y medidas perimétricas se encuentran debidamente inscritos en la partida electrónica Nº 49060667 del Registro de Propiedad Inmueble de Lima (en adelante EL INMUEBLE). 1.3 Los Compradores se encuentran interesados en adquirir la propiedad de las siguientes unidades inmobiliarias a ser edificadas por La Vendedora sobre EL INMUEBLE y que formarán parte del Proyecto: (i) El departamento Nº….., con un área aproximada de Departamento);

…….. m2 (el

El estacionamiento doble Nº …. ubicado en el Sótano Nº …. con (ii) una área aproximada de ………….. m2 (el Estacionamiento Doble). (ii)(iii) El estacionamiento simple Nº ….. ubicado en el Sótano Nº ….. con una área aproximada de ……… m2 (el Estacionamiento Simple) (iii)(iv) El Depósito Nº ……….. con un área aproximada de ………. m2, (El Depósito).

1-106-

En adelante, el Departamento, el Estacionamiento Doble, el Estacionamiento Simple y el Depósito, serán denominados de manera conjunta como los “Bienes”. Las partes dejan expresa constancia que se adjuntan además en calidad de Anexo 2 el listado de acabados de los Bienes. Segunda.- Objeto 2.1. El presente contrato tiene por objeto la transferencia de propiedad de los Bienes por parte de la Vendedora a favor de los Compradores, comprendiéndose en la venta además del área de los Bienes, sus usos, costumbres, servidumbres, entradas, salidas y todo cuanto de hecho y por derecho le toca y corresponde, sin limitación alguna, así como el porcentaje correspondiente a la participación en la copropiedad de las áreas de bienes y servicios comunes del Edificio, porcentaje que será establecido en el Reglamento Interno y en la correspondiente Declaratoria de Fábrica, Tercera.- Condición de existencia de los Bienes 3.1 Tratándose de Bienes que ambas partes saben que son futuros, la transferencia de propiedad pactada en la cláusula precedente está sujeta a la condición suspensiva de que los Bienes lleguen a tener existencia, de conformidad con el artículo 1534 del Código Civil. Cuarta.- Precio y forma de pago 4.1. El precio fijado de común acuerdo por la transferencia de propiedad de los Bienes asciende a la suma de S/. ………..(…………y 00/100 Nuevos Soles), incluyendo el Impuesto General a las Venta imputándose S/. …….(………….... y 00/100 nuevos soles) a la transferencia del Departamento; la suma de S/.40,000.00 (………y 00/100 Nuevos Soles), a la transferencia del estacionamiento doble N° ……. , la suma de S/…… (…….y 00/100 Nuevos Soles) a la transferencia del estacionamiento simple N° ….., y S/……. (…..y 00/100 Nuevos Soles) a la transferencia del depósito N°…….. 4.2. El precio establecido en el numeral precedente será pagado de la siguiente forma: (i) S/……. (……00/100 Nuevos Soles), suma que fue cancelada por los Compradores el 27 de julio del 2010, por concepto de reservación de los Bienes, y que se imputa al monto total de la cuota inicial. (ii) S/. …..(…… y un mil y 00/100 Nuevos Soles), que son cancelados por Los Compradores a la Vendedora, al momento de la suscripción del presente contrato, monto de cuya entrega y conformidad se da fe con la firma de las partes en este documento. (iii) S/……. (…….mil y 00/100 Nuevos Soles), que serán cancelados como plazo máximo el 30 de septiembre del 2010 o cuando se haya culminado con la construcción del casco correspondiente a la azotea del edificio, lo que ocurra mas tarde. (iv) S/……… (…… mil y 00/100 Nuevos Soles), que serán cancelados como plazo máximo el 30 de noviembre del 2010 o iniciada la instalación de los revestimientos y acabados del edificio una vez concluida la construcción del casco, lo que ocurra mas tarde (v) S/…… (………mil y 00/100 Nuevos Soles), que serán cancelados como plazo máximo el 30 de enero del 2011 o a la realización de la carpintería de aluminio, madera y pintura del edificio, lo que ocurra más tarde.

2-107-

(vi) S/…… (……..y 00/100 Nuevos Soles), que serán cancelados como plazo máximo el 28 de febrero del 2011 o cuando la obra esté concluida, lo que ocurra mas tarde. 4.3 El atraso en el pago de los montos referidos en esta cláusula cuarta , constituirán a los Compradores de manera inmediata en mora, sin necesidad de intimación por parte de los Vendedores; y como consecuencia, se cobrarán los intereses compensatorios y moratorios más altos permitidos por la ley hasta la fecha en que se haga efectivo el pago, sin perjuicio de lo establecido en éste párrafo, los Compradores con el retraso incurrirá en incumplimiento de las obligaciones del presente contrato al no realizar el pago en la fecha señalada, pudiendo además los Vendedores si lo creen conveniente y siempre que no se haya cancelado el monto vencido, aplicar lo prescrito en la cláusula duodécima de este documento.

Quinta.- Entrega de los Bienes

5.1 Las partes acuerdan que la entrega de los Bienes se realizará cuando se concluya con la ejecución de las obras, momento que se ha proyectado para el 15 de marzo de 2010. No obstante, los Vendedores podrán prorrogar unilateralmente esta fecha hasta un máximo de dos (2) meses, bastando para ello que remitan una comunicación al Compradores indicándoles la nueva fecha prevista para la entrega de bienes, del mismo modo las partes acuerdan que para que se produzca la entrega de los bienes deberá realizarse previamente la cancelación de precio total de la compra venta. 5.2 En caso transcurra el plazo previsto para la entrega de los Bienes y si fuera el caso su correspondiente prorroga y no se hubiera cumplido con lo establecido en el numeral 5.1 de esta cláusula, la Vendedora deberá cancelar a Los Compradores una penalidad ascendente a S/….. (…… y 00/100 Nuevos Soles) por cada día de retraso, siempre que el incumplimiento no se deba a caso fortuito o fuerza mayor debidamente sustentado; hasta el momento en que citen por escrito o medio electrónico a los Compradores para efectuar la entrega de los Bienes . 5.3 La penalidad descrita en párrafo anterior a favor de los compradores, solo se podrá aplicar si hasta la fecha exigible de la entrega de los bienes, los Compradores hayan cancelado totalmente el Precio de Venta. 5.4 La Vendedora citará a Los Compradores por medio escrito u electrónico, para efectuar la entrega de los Bienes. En dicha comunicación se señalará la hora y el lugar de reunión para el acto de entrega, debiendo concurrir necesariamente los Compradores. En dicho acto, las partes levantarán un Acta de Entrega (el “Acta de Entrega”) que será firmada en señal de recepción. 5.4 Si los Compradores no concurrieran a la reunión programada en la fecha pactada, o se rehusara injustificadamente a suscribir el Acta de Entrega, Los Compradores manifiestan mediante este documento su expresa conformidad, para que los Vendedores tengan la posibilidad de proseguir con el acto de la entrega y recepción de los Bienes por medio de un Notario Público de Lima, quien suscribirá el Acta de Entrega en nombre de Los Compradores. 5.5

Suscrita el Acta de Entrega por Los Compradores o el Notario Público, los Compradores asumirán todos los riesgos gastos que se generen a partir de dicha fecha inherentes a los Bienes, incluidos los gastos de mantenimiento de los Bienes, gastos comunes del Edificio, servicios públicos, tributos municipales de arbitrios y demás obligaciones de carácter formal y sustancial que sean atribuibles directa o indirectamente a los Bienes o a su propietario.

5.6

3-108-

Sexta.- Formalidades y gastos 6.1 La elevación de este documento a escritura pública deberá producirse previamente a la entrega de los Bienes y todos los gastos notariales y registrales que se originen referentes a este contrato de compraventa serán de cuenta y cargo de los Compradores, comprometiéndose incluso a proporcionar una copia simple de la escritura pública para la Vendedora. Sétima.- Equivalencia de las prestaciones 7.1 Los contratantes declaran que entre el precio de venta pactado y el valor de los Bienes existe la más justa y perfecta equivalencia, haciéndose mutua gracia y recíproca donación por cualquier exceso o diferencia que a la fecha de la suscripción del presente contrato no se perciba. Octava.- Tributos y servicios 8.1 Los gastos que se generen a partir de la fecha de entrega de los Bienes por concepto de tributos municipales, servicios de agua, energía eléctrica o teléfono relativos a los Bienes, serán asumidos íntegramente por los Compradores. Novena.- Cargas y Gravámenes 9.1 La Vendedora declara que respecto a EL INMUEBLE a la fecha solamente corre inscrito como única carga y/o gravamen la hipoteca a favor del Banco de Crédito, la misma que se encuentra inscrita en el Asiento Nº D-00003 de la partida electrónica Nº 49060667 del Registro de la Propiedad Inmueble de Lima. ; siendo que La Vendedora se obliga a gestionar y obtener el levantamiento de la misma hipoteca antes que se produzca la inscripción en Registros Públicos de la escritura que esta minuta origine. Décima.- Obligaciones de los Compradores Son obligaciones de los Compradores las siguientes: 10.1. Pagar el precio de venta de los Bienes, dentro de los plazos, formas y oportunidades establecidas en el presente contrato. 10.2.

Suscribir la escritura pública que origine la presente minuta.

10.3. Asumir el pago de todos los tributos que afecten a los Bienes después de la entrega de los Bienes, así como de los servicios de electricidad, agua, gas, gastos comunes, gastos de mantenimiento y otros relacionados con los Bienes, incluidas sus áreas y bienes comunes, a partir de la fecha de entrega de los mismos. 10.4. De ser el caso, tramitar, declarar y pagar a su costo y cuenta el impuesto de alcabala hasta obtener la constancia expedida por el Servicio de Administración Tributaria, y entregarla al Notario Público por ser requisito indispensable para formalizar la inscripción de los Bienes en los Registros Públicos. 10.4 Cumplir y someterse estrictamente a lo que se establezca en el Reglamento Interno del Edificio.

futuro

10.5 Asumir íntegramente los gastos notariales, impuestos, derechos y gastos registrales correspondientes a la transferencia de los Bienes, incluyendo una copia simple de la escritura pública para la Vendedora. 10.6 Todas aquéllas otras obligaciones que se encuentren previstas en el presente contrato, sin restricción alguna.

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Undécima.- Obligaciones de La Vendedora 11.1 Son obligaciones de La Vendedora las siguientes: a) Realizar a su propia cuenta, costo y riesgo los correspondientes trámites administrativos, municipales, notariales y registrales, incluida la declaratoria de fábrica, la independización y el Reglamento Interno con el fin de inscribir los Bienes en el Registro de la Propiedad Inmueble de Lima. b) Por el presente documento, los Vendedores se hacen responsables por el desarrollo de los proyectos arquitectónicos, de estructuras, eléctrico y sanitario para la edificación de los Bienes. Asimismo, son responsables de efectuar los trámites para la obtención de la inscripción de la declaratoria de fábrica de las obras civiles realizadas de conformidad a los planos arquitectónicos y especificaciones técnicas, y de obtener su conformidad ante la municipalidad respectiva una vez terminada la declaratoria de fábrica y correspondiente independización en los registros públicos. Duodécima.- Resolución del contrato y penalidades 12.1 En caso que Los Compradores incumplieran cualquiera de las obligaciones previstas en cláusula décima así como cualquier otra obligación proveniente del presente contrato, los Vendedores podrán resolver el mismo, de pleno derecho y de manera automática al amparo del artículo 1430 del Código Civil. Para ejercer la resolución bastará que la parte afectada dirija una carta notarial, en la que le hagan conocer su decisión. 12.2. En caso de resolución del presente contrato en aplicación de lo pactado en el numeral precedente, los Compradores perderán a favor de los Vendedores, y a título de penalidad, el equivalente al 20% del total de pagos que los Compradores hubieran efectuado a la fecha de resolución del contrato. Asimismo, en el caso señalado en el párrafo precedente, el presente contrato quedará automáticamente sin efecto y los Vendedores reasumirán la posesión y el dominio del Departamento, quedando en completa libertad para disponer de ellos en la forma que juzguen conveniente, no teniendo Los Compradores en ese caso, nada que reclamar frente a los Vendedores por concepto de la posesión o propiedad del Departamento, ni por concepto de la penalidad prevista en el párrafo precedente. Décimo Tercera.- Declaraciones de las Partes 13.1. Los Compradores autorizan expresamente a los Vendedores para realizar modificaciones, cambios y/o variaciones, sobre los Bienes en relación a lo previsto en los Anexos 1, 2 mientras los Bienes se encuentren en ejecución, En ningún caso las modificaciones a las que se refiere este numeral podrán suponer variaciones sustanciales de las características de los Bienes, debiendo limitarse a cambios menores que sean razonablemente necesarios y que no perjudiquen el normal funcionamiento u operatividad de los Bienes. 13.2. Las áreas, linderos, medidas perimétricas y porcentajes de participación sobre las áreas y bienes comunes que correspondan a los Bienes, serán los que se establezcan en las partidas registrales que correspondan una vez inscrita la declaratoria de fábrica e independización. Décimo Cuarta.- Domicilio y notificaciones 14.1 Todas las notificaciones, solicitudes y cualquier otra comunicación que sean requeridas o puedan ser enviadas en virtud de este contrato deberán ser por escrito a las direcciones indicadas en la introducción de este contrato. 14.2 La modificación del domicilio o de los datos de cualquiera de las partes solamente producirá efectos en tanto haya sido comunicada notarialmente a la otra parte con una

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anticipación no menor de diez (10) días calendarios a la fecha en que deba producirse el cambio de domicilio. En caso no se cumpliera con cualquiera de los requisitos señalados en el párrafo anterior, el cambio de domicilio o de datos no surtirá ningún efecto y no será oponible a las partes. En este supuesto, todas las comunicaciones y notificaciones deberán remitirse a las direcciones señaladas en la introducción del contrato, considerándose válidas y eficazmente realizadas. Décimo Quinta.- Solución de controversias 15.1 Todo litigio, controversia, desavenencia o reclamación resultante, relacionada o derivada de este acto jurídico o que guarde relación con él, incluidas las relativas a su validez, eficacia o terminación, incluso las del convenio arbitral, serán resueltas mediante arbitraje de derecho ad-hoc, cuyo laudo será definitivo e inapelable. El procedimiento arbitral estará sujeto a los reglamentos del Centro de Conciliación y Arbitraje Nacional e Internacional de la Cámara de Comercio de Lima (el “Centro”) a cuyas normas y jurisdicción se someten las partes. 15.2 El arbitraje será llevado a cabo por un árbitro único, que será designado de común acuerdo por ambas partes dentro del plazo de quince (15) días calendario desde que una de ellas comunique a la otra su voluntad de acogerse a esta cláusula arbitral. En caso de falta de acuerdo entre las partes respecto a la designación del árbitro único, el Centro efectuará la designación correspondiente. Décimo Sexta. -Legislación Aplicable En todo lo no previsto por las partes en el presente contrato, serán de aplicación las normas del Código Civil y demás normas legales vigentes sobre la materia. Lima, ….de ……del ……

Agregue Usted Señor Notario la introducción y cláusulas de ley, y curse los partes correspondientes a los Registros Públicos para su inscripción.

VIVIENDAS DEL PERÚ S.A.C

LUIS FERNANDEZ

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