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MANUAL DE GESTION INMOBILIARIA

UNIVERSIDAD ALAS PERUANAS ESCUELA PROFESIONAL DE ARQUITECTURA

ALUMNOS: • Adelaida Motta • Carlos Acosta • Elizabeth Yataco • Gonzalo Rossell • Jeans Maron • Rosa Torres DOCENTE : Arq. Gisello Vila CURSO: Gerencia de proyectos

INDICE

INTRODUCCION OBJETIVOS DIRIGIDO A CAPITULO III

CAPITULO I CONCEPTOS DE LA GESTION INMOBILIARIA

PLAN DE MARKETING

 Que es la gestión inmobiliaria

•

Marketing en la gestión inmobiliaria

 Tipos de gestión inmobiliaria

•

Análisis e investigación del entorno

 Organigrama de una gestión inmobiliaria

•

Segmentación de mercados

 Agente inmobiliario

•

Cliente potencial

 Conceptos fundamentales

•

Análisis de la oferta y la demanda

 Base legales

•

Estimación de la demanda

•

Plan y estrategia de marketing

Capitulo II

Capitulo IV.

. EL MERCADO INMOBILIARIO

• Análisis de

estudio

de un proyecto

inmobiliario •

El mercado inmobiliario en lima metropolitana y callao

01

•

Características del sector inmobiliario

•

Estudio de la demanda inmobiliaria

•

Necesidades del mercado

• Análisis de financiamiento de una vivienda

Introducción

El presente

manual es un a compilación de

información selecta acerca de la gestión, dentro del ámbito inmobiliario, con el propósito de brindar el conocimiento necesario al

lector en la

gestión

inmobiliaria . este tipo de gestión puede abordarse desde

muchas

perspectivas.

desde

la

visión

estratégica, más generalista, hasta la gestión de las operaciones. Es un sector en el que se involucran tanto profesionales como instituciones, por ello el interés de abordar temas reales. El documento abarcará no solamente conceptos básicos, sino también un análisis de la situación del sector inmobiliario basado en información de libre circulación en la ciudad de lima, en la que nos apoyaremos para determinar los factores sociales, políticos y económicos que tienen influencia en el desarrollo de la gestión inmobiliaria, y finalmente lo que se debe de considerar con la finalidad de tener éxito , de acuerdo a todos los análisis realizados.

03

Objetivos

1.

Definir y establecer las responsabilidades , funciones , relaciones internas y externas y los requisitos establecidos .

2.

Facilitar el desarrollo en las funciones operativas y administrativas.

3.

Servir como instrumento de comunicación, capacitación e información para orientar permanentemente al personal.

4.

Optimizar tiempos y mejorar la productividad dela empresa.

5.

Actuar como instrumento para la orientación e información de los clientes.

ALCANCE El desarrollo de este manual es contribuir a diseñar y validar una herramienta de trabajo que incluyen los procedimientos y procesos para una adecuada gestión inmobiliaria

DIRIGIDO A Profesionales, empresarios y todas aquellas personas vinculadas

al

sector

inmobiliario,

actualizar,

complementar

y

quienes

desarrollar

deseen

habilidades

metodológicas y técnicas para el adecuado manejo del mercado inmobiliario.

04

CAPITULO I

¿Qué es la gestión inmobiliaria ? La gestión inmobiliaria se encuentra estrechamente unida a todos los bienes que están íntimamente ligados al suelo; es decir, todos aquellos que el Estado considera jurídicamente como bienes raíces o -como se los considera en nuestro país- bienes inmuebles. El gestor inmobiliario tiene como principal tarea la gestión operativa de dichos bienes. Es la gestión de los activos físicos, equipamiento e instalaciones de los mismos. El gestor se encarga de los procesos, sistemas y recursos humanos necesarios para gestionar el ciclo de vida de los inmuebles,

incluyendo

su

adquisición,

mantenimiento, utilización y venta

05

control,

Tipos de gestión inmobiliaria

Fondos de inversión inmobiliaria

Servicio inmobiliario

Propiedad y desarrollo inmobiliario

Propiedad y desarrollo inmobiliario Son

aquellas

empresas

que

invierten

directa

o

indirectamente en bienes raíces a través del desarrollo, la inversión o la propiedad de los mismos.

Servicio inmobiliario Se concentran en compañías que se dedican a prestar servicios de gestión a empresas constructoras, que son dueñas del bien inmueble pero que dejan la tarea de la venta y promoción a empresas corredoras, agencias de ventas, leasing, de administración y servicios de asesoría.

Fondos de inversión inmobiliaria Los fondos de inversión o sociedades inmobiliarias son fondos que cotizan en bolsa e invierten dinero comprando bienes raíces. 06

Organigrama gestión inmobiliaria

07

Agente inmobiliario El Agente Inmobiliario es aquella persona natural o jurídica, inscrita en el Registro del Ministerio de Vivienda, Construcción y Saneamiento, que realiza operaciones inmobiliarias de intermediación, con la finalidad de otorgar

seguridad

administración,

jurídica

a

arrendamiento,

la

adquisición,

comercialización,

asesoramiento, consultoría, transferencia, venta, cesión, uso, usufructo, permuta u otra operación inmobiliaria sobre bienes inmuebles a título oneroso que se realicen en el territorio nacional.

FUNCIONES NEGOCIACION

COMERCIALIZACION

Tener dotes para la negociación es una de las cualidades que mas se aprecian a un agente. Saber tratar con ambas partes y conseguir que estas lleguen a acuerdos requiere de mucha táctica, empatía y templanza.

No hay que olvidar que la principal función de un agente inmobiliario es vender. Así que deberá tener bien desarrollado el don para la comercialización de inmuebles.

Comerci alizacion

Atencion personal

08

Negociación AGENTE INMOBILIARIO

asesoramiento

ATENCION PERZONALIZADA

ASESORAMIENTO

En el sector inmobiliario la confianza es una de las clases para conseguir ser un buen profesional . Para ello todo agente inmobiliario debe mostrarse cercano y atento

Para poder ofrecer un buen servicio a los clientes, el agente inmobiliario debe conocer a la perfección el mercado

http://www3.vivienda.gob.pe/dgprvu/dvagenteinmobiliario_norma.html

Conceptos Básicos MERCADO INMOBILIARIO Es la oferta y demanda de bienes inmuebles independientemente de la naturaleza (residencial, comercial, industrial, rústico, urbano...) de los mismos.

GESTION hace referencia a la acción de realizar diligencias conducentes al logro de un negocio.

MARKETING EN LA GESTION INMOBILIARIA Las Empresas Inmobiliarias necesitan diseñar Estrategias de Marketing para actuar con su Gestión Inmobiliaria de una manera totalmente diferente a la tradicional las nuevas tecnologías están generando una evolución extraordinaria en la actividad inmobiliaria, y cada día aumenta el protagonismo de nuestro cliente.

GESTION INMOBILIARIA conjunto de acciones y diligencias que realizamos para que los Clientes Compradores Potenciales se motiven a adquirir las propiedades que los Clientes Propietarios nos han encomendado para su promoción y venta.

AGENTE INMOBILIARIO es la persona que ayuda al público a cumplir sus objetivos de compra o venta de un inmueble en forma segura.

09

hoyos_vertiz_carlos_estudio_viabilidad.pdf

Bases legales

-LEY N° 27333 esta ley faculta a los notario prescripcion adquisitiva de inmuebles

LEYES NOTARIALES

la

LEY N° 26662 ley del notariado para la regularizacion de edificaciones, testimonios, escritura publica, poderes, funcion notarial.

- LEY N° 27895

LEYES TRIBUTARIAS

LEYES DEL AGENTES INMOBILIARIO

10

ley del impuesto a la renta 1era categoria ingresos provenientes del arrendamiento y subarrendamiento de predios y cesiones gratuitas 2da categoria venta de inmuebles, ganancia de capital 3era categoria esto lo pagan las empresas inmobiliarias , constructoras y similares. 4ta categoria es lo pagan los profesionales independientes, en este caso los agentes inmobiliarios

ley n° 29080 ley de creación del registro del agente inmobiliario del ministerio de vivienda, construcción y saneamiento funciones del agente sanciones

https://www.sunarp.gob.pe/index.asp

Bases legales PROCEDIMIENTOS

DECLARATORIA DE EDIFICACION

INDEPENDIZACIONES

PRESCRIPCION ADQUISITIVA

DERECHO DE SUPERFICIE

11

Edificaciones actuales -Ley 29090. Edificaciones construidas hasta el 20 de julio de 1999 - Ley 27157.

Cada sección independizada contará con una Partida Registral única y se consideran como Unidades Inmobiliarias de Propiedad Exclusiva (UIPE)

La propiedad inmueble se adquiere por prescripción mediante la posesión pacífica, permanente y pública por un periodo de 10 años. También se puede entablar juicio para que se le declare propietario, para ello se requiere tener una posesión de 5 años.

El superficiario goza de la facultad de tener temporalmente una construcción en propiedad separada sobre o bajo la superficie del suelo. Plazo de duración: Máximo 99 años.

Fuente: Ley Código Civil Peruano. Decreto legislativo N°295. (1984).16a Ed. Ministerio de Justicia y Derechos Humanos. Recuperado de http://spij.minjus.gob.pe/notificacion/guias/CODIGO-CIVIL.pdf

Declaratoria de Edificación. (Antes Declaratoria de Fábrica) La Declaratoria de Edificación constituye la partida de nacimiento del predio, de la forma como se inscriba será la importancia que tenga en adelante. Un predio tiene una vida muy larga y dinámica: hoy es una edificación, mañana una independización en base a esta, otro día puede ser una tasación, una hipoteca, una herencia, una venta, etc. Si la primera inscripción no es correcta o tiene deficiencias, estas las arrastrará hacia toda su vida en el futuro. Independización Se entiende como el seccionamiento de edificaciones, tiene bienes y áreas comunes, además reglamento interno, así como la composición de junta de propietarios. Cada sección independizada contará con una Partida Registral única y se consideran como Unidades Inmobiliarias de Propiedad Exclusiva (UIPE).Al contar con una independización de manera formal significa tener un inmueble apto para ser comercializado (vender, comprar, hipotecar o alquilar). Prescripción Adquisitiva de Dominio Es un mecanismo legal que permite al poseedor de un bien adquirir la propiedad del mismo, siempre que cumpla con lo requerido por ley y en un periodo de tiempo determinado. La Prescripción Adquisitiva de Dominio se realiza de dos formas: Prescripción Adquisitiva Notarial. La propiedad inmueble se adquiere por prescripción mediante la posesión pacífica y permanente y pública por un periodo de 10 años. Prescripción Adquisitiva Judicial. Quien adquiere un bien por prescripción puede entablar juicio para que se le declare propietario (posesión como propietario por un periodo de 5 años ). La sentencia que accede a la petición es título para la inscripción de la propiedad en Registros Públicos (SUNARP). Derecho de Superficie (Aplicable solo a bienes inmuebles consistentes en predios) El Derecho de Superficie es aquel en virtud del cual el superficiario goza de la facultad de tener temporalmente una construcción en propiedad separada sobre o bajo la superficie del suelo. Este derecho no puede durar más de 99 años. A su vencimiento, la propiedad de lo construido es adquirida por el propietario del predio (del suelo), quien deberá pagar su valor, salvo pacto distinto. Este derecho se extingue por vencimiento del plazo de duración, según lo pactado en el contrato o si hubiera alcanzado el plazo máximo previsto en el Código Civil. No obstante, el Derecho de Superficie no se extingue por la destrucción de lo construido, ya que perdería la propiedad superficiaria, pero el derecho de superficiario permanece, porque aún puede volver a construir sobre el terreno y consecuentemente hacerse propietario de lo construido. Cabe señalar que al extinguirse el derecho de superficie, se extinguen también los derechos otorgados a favor de terceros por parte del superficiario. El artículo 1031 del Código Civil, establece que el Derecho de Superficie puede ser constituido tanto por acto entre vivos como por voluntad testamentaria. Además, es transmisible, salvo que se haya prohibido su transmisión en forma expresa.

12

https://www.sunarp.gob.pe/index.asp

CAPITULO II

MERCADO INMOBILIARIO El mercado inmobiliario es el marco en el cual se desarrollan todas aquellas transacciones económicas que tienen por objeto inmediato la propiedad o el disfrute de un bien inmueble, es decir, tienen como finalidad el derecho a gozar o disponer de un bien que tiene una situación fija en el espacio y no puede desplazarse, como son los terrenos, locales comerciales, viviendas, fincas, etc. En él intervienen un conjunto de compradores potenciales con la necesidad de satisfacer la adquisición, venta o disfrute de un bien inmueble, ya sea mediante una transacción u otro tipo de acuerdo de negocio con el vendedor Actualmente existen dos definiciones para describir geográficamente la extensión de la ciudad. La primera que considera la ciudad en sentido mas amplio y que comúnmente se denomina la Gran Lima que incluye Lima

Metropolitana,

los

balnearios

y

las

áreas

semiurbanizadas que abarcan 49 distritos, 43 en la provincia de Lima y 6 en la Provincia Constitucional del Callao y la segunda que considera propiamente la ciudad de Lima compuesta por Lima Metropolitana y el Callao.

13

SECTOR INMOBILIARIO EN LIMA Y CALLAO (AÑO 2017) PROMEDIO DE PRECIOS POR M2 POR DEPARTAMENTO

1. Lima Top. En el caso de este sector urbano, que incluye los distritos de Miraflores, San Isidro, La Molina, Santiago de Surco, San Borja y Barranco, el precio por metro cuadrado (M2) es de S/ 7,010. 2. Lima Moderna. Este sector incluye a los distritos de Jesús María, Lince, Magdalena del Mar, San Miguel, Pueblo Libre y Surquillo, donde el metro cuadrado se cotiza en S/ 5,187. 3. Lima Centro. En el Cercado de Lima, Breña, La Victoria, Rímac y San Luis el metro cuadrado se ofrece a S/ 4,214 4. Lima Este. En los distritos de Ate, Cieneguilla, Chaclacayo, Lurigancho, Santa Anita y El Agustino, San Juan de Lurigancho el metro cuadrado cuesta S/ 3,125 5. Lima Norte. En Carabayllo, Comas, Independencia, Los Olivos, Puente Piedra, San Martín de Porres, Ancón y Santa Rosa el precio por metro cuadrado es de S/ 2,141. 6. Lima Sur. En los distritos de Chorrillos Lurín, Pachacámac, San Juan de Miraflores, Villa El Salvador, Villa María del Triunfo, Pucusana, Punta Hermosa, Punta Negra, San Bartolo y Santa María del Mar el precio del metro cuadrado asciende a S/ 3,765. 7. Callao. Aquí se incluyen los distritos de Bellavista, Callao, Carmen de la Legua, La Perla, La Punta y Ventanilla, donde el precio por metro cuadrado llega a S/ 3,353 ESTRUCTURA DE LA OFERTA TOTAL DE DEPARTAMENTOS

UNIDADES DE VIVIENDAS VENDIDAS (1996 – 2017)

Según el estudio de Capeco, el precio de venta promedio total de las casas es de S/ 289,955 y por metro cuadrado asciende a S/ 2,642, mientras que para los departamentos el precio promedio total llega a S/ 442,676 y a S/ 4,828 por metro cuadrado.

14 FUENTE

VENTAS POR DISTRITO LIMA-CALLAO ( RANGO ENERO –ABRIL 2018)

2018

Los Olivos

60

Breña

119 La Victoria

San Martin

60

22

Ate

30

Callao

22

La Molina

30

Cercado

140

San Miguel

San Borja

233

30

Magdalena

101

Surquillo

San isidro

45

38 Miraflores

71

Barranco

104

San Miguel es el distrito en el que más viviendas se vendieron entre enero y abril del 2018, con 233 inmuebles adquiridos, y el segundo en montos vendidos por S/78,7 millones, de acuerdo con la base de datos de la Asociación de Empresas Inmobiliarias del Perú, que recoge la data de sus 105 compañías afiliadas.

15 FUENTE

VENTAS POR DISTRITO LIMA-CALLAO POR UNIDADES DE VIVIENDA ( RANGO ENERO –ABRIL 2018) ORDEN DECRECIENTE DE MAYOR A MENOR

(ENERO-FEBRERO Y ABRIL 2018)

Jesús María sigue en la lista, con 223 unidades transferidas en el mismo período. Sin embargo, este distrito no solo concentra la mayor oferta de Lima (1.958, entre proyectos en planos, en construcción y de entrega inmediata), sino también registró el mayor monto total de ventas, por S/91,7 millones. Cercado de Lima (140 viviendas), Pueblo Libre (124) y Breña (119), siguen en la lista, cerrando el 'top 5' de viviendas transferidas El caso de Miraflores resalta en las estadísticas de ASEI, pues solo con 71 inmuebles adjudicados (en el puesto 12), es el tercero en monto vendido, con S/59,3 millones. Algo parecido ocurrió con Magdalena (puesto 8) y San Isidro (15). El primer distrito fue el cuarto en monto facturado, por S/44,6 millones. San Isidro resultó ser el quinto, con S/43,9 millones. VENTAS POR DISTRITO LIMA-CALLAO POR UNIDADES DE VIVIENDA ( RANGO ANUAL 2017)

(RANGO ANUAL 2017)

16 FUENTE

VENTAS POR DISTRITO LIMA-CALLAO POR UNIDADES DE VIVIENDA ( RANGO ANUAL 2 017)

Los Olivos

1203

2017

Breña

1392 La Victoria

San Martin

734

1390

Ate

685

Callao

920

La Molina

Cercado

1305

1349

San Miguel

San Borja

2048

1520 Pueblo Libre

1420

Surquillo

San isidro

781

1200 Miraflores

1879

Chorrillo s

1249

la inversión de Lima es 10 veces más que la que se registra en todas las regiones. “De las 13.113 unidades de viviendas de Lima, tanto en planos, en construcción o para entrega inmediata, el 43.6% de todas ellas se encuentran en los distritos de Jesús María, Lince, Magdalena, Pueblo Libre, San Miguel y Surquillo”, Según un reporte de Asei, se conoció que entre enero y abril, el distrito que registró mayor venta de viviendas fue San Miguel , pero se ubica segundo en montos vendidos (S/78,7 millones). En la lista le sigue el distrito de Jesús María registrando un total de ventas, por S/91,7 millones.

17 FUENTE

VENTAS DE UNIDADES DE VIVIENDA POR AÑO ENTRE 2007 HASTA 2017

Hasta el 2007, la venta de viviendas en Lima y Callao apenas llegaba a los 3,000 viviendas al año y crecieron hasta 22,000 en el 2012. Esto representa un crecimiento acumulado promedio de 19% durante 10 años. ¿POR QUÉ SE DIO ESTE IMPORTANTE CRECIMIENTO? El desarrollo saludable del mercado de viviendas depende principalmente de dos variables: Los factores de oferta y demanda, y el financiamiento hipotecario. En la medida que haya demanda efectiva (familias que necesitan y pueden pagar una vivienda), y financiamiento hipotecario (financiamiento de largo plazo) disponible, las ventas de inmuebles aumentarán. Aquellos que obtuvieron un crédito hipotecario antes del año 2000 recordarán claramente que se trataba de un producto muy exclusivo. Para calificar necesitabas un sueldo en planilla estable y con antigüedad. El inmueble a financiar tenía que ser nuevo y con un precio no menor de US$80,000. Y la tasa de interés rondaban el 14% en dólares. En un país donde más del 70% de la economía de personas era informal, el crédito hipotecario fue en aquel tiempo un producto disponible sólo para unos cuantos. En la medida que no existía un financiamiento hipotecario masivo, la construcción de viviendas se desarrollaba muy lentamente.

Tres factores luego se encontraron para generar un círculo virtuoso para el crecimiento del sector:

•A finales de los años noventa se creó el Fondo Mi vivienda, con el objetivo de que la población pudiera acceder masivamente a una vivienda propia. Si bien demoró en funcionar de manera eficiente, demostró cómo la vivienda propia era una receta políticamente potente y económicamente multiplicadora.

•Durante los primeros años del nuevo siglo, el crecimiento económico del país fue sólido y más familias que necesitaban una vivienda propia ahora podían pagarla.

•Muy relacionado a este crecimiento, el sistema bancario creció. Una vez más solido y globalizado, empezó a ver con mucho interés no sólo la conveniencia de las hipotecas a largo plazo, sino también el enorme potencial hipotecario de los sectores medios, hasta ese momento desatendidos.

18 FUENTE

PRERENCIAS DE LOS PERUANOS (LIMA) A LA HORA DE COMPRAR UN INMUEBLE (AÑO 2017)

En el caso de las viviendas, la mayoría de peruanos optan por buscar y adquirir viviendas con tres dormitorios. Luego aparecen las habitaciones de dos dormitorios, y las de un dormitorio Otro dato relevante es que la mayoría de peruanos están interesados en adquirir viviendas cuya área oscile entre los 66 y 75 metros cuadrados. Luego aparecen las preferencia por departamentos entre 76 y 85 metros cuadrados, y las que tienen entre 51 y 65 metros cuadrados. En menor medida, el interés de los peruanos está en las viviendas entre 151 y 200 metros cuadrados, así como en aquellas viviendas entre 86 y 100 metros cuadrados. Por distritos En el caso de Lima Metropolitana, el interés estuvo muy centrado en los distritos de Comas, Santiago de Surco, Magdalena del Mar, San Miguel y Jesús Maria. En el otro lado de la lista aparecen los distritos de San Isidro, Chaclacayo, Miraflores, Callao, La Perla. DEMANDA EFECTIVA- DISTRITOS DE PREFERENCIA PARA COMPRAR VIVIENDA POR PORCENTAJES ( RANGO ENERO –ABRIL 2017)

19 FUENTE

EVOLUCION DE PRECIOS EN EL TIEMPO (2011-2017-2018) MONEDA EN SOLES

CUADROS ESTADISTICOS

2011 2017 2018

BARRANCO

4438

7729

8663

MIRAFLORES

3819

7341

7766

SAN ISIDRO

4263

7052

8671

SAN BORJA

3314

6959

7012

STGO DE SURCO

3322

6450

6323

3099

6644

LA MOLINA SURQUILLO

2501

5728

6022

JESUS MARIA

2967

5556

6028

LINCE

2934

5549

5959

MAGDALENA

2407

5315

5823

PUEBLO LIBRE

2450

5162

5193

LA VICTORIA

2550

5077

5375

SAN MIGUEL

2235

4929

4724

2899

4706

SAN MARTIN CERCADO

2014

4581

4877

BREÑA

2135

4256

4323

CHORRILOS

1888

4107

3986

ATE VITARTE

1592

2921

3689

COMAS

2889

2304

PUENTE PIEDRA

2342

2615

2292

2386

CARABAYLLO

2286

EVOLUCION DE PRECIOS EN EL TIEMPO 10000 9000 8000 7000 6000 5000 4000 3000 2000 1000 0

BARRANCO MIRAFLORES SAN ISIDRO SAN BORJA STGO DE SURCO LA MOLINA SURQUILLO JESUS MARIA LINCE MAGDALENA PUEBLO LIBRE LA VICTORIA SAN MIGUEL SAN MARTIN CERCADO BREÑA CHORRILOS ATE VITARTE COMAS PUENTE PIEDRA CARABAYLLO

DEP/AÑO

2011

2017

El precio promedio del metro cuadrado en los distritos de Lima Metropolitana varió entre los 2,207.89 soles y los 8,671.39 soles en enero último, según información de la Asociación de Desarrolladores Inmobiliarios del Perú (ADI Perú). los precios promedio de metro cuadrado más altos son San Isidro (8,671.39 soles), Barranco (8,633.41 soles) y Miraflores (7,766.05 soles). Le siguen los distritos de San Borja, La Molina, Surco y Jesús María. En tanto que entre los distritos con los precios promedio de metro cuadrado más bajos se encuentran Comas (2,304.88 soles) y Carabayllo (2,207.89 soles). El precio promedio por metro cuadrado en Lima Metropolitana se ubicó en 4,904.16 soles en Marzo de este año, según información de ADI Perú.

CUADROS ESTADISTICOS

Esta cifra alta que se registra en Jesús María responde a la cantidad de oferta no vendida ahí: 1.936 viviendas. Por su parte, Chorrillos (1.058), La Victoria (896) y Surco (847) continúan en la lista de mayor stock inmobiliario.

Miraflores es el distrito con más proyectos en curso, con 36, mientras que Ate, en el otro extremo, solo cuenta con 4.

20 FUENTE

21 FUENTE

DESARROLLO DE UN PROYECTO INMOBILIARIO

PROCEDIMIENTOS Y PRINCIPALES DOCUMENTOS EN LA COMPRA-VENTA DE INMUEBLES

22

https://www.sunarp.gob.pe/index.asp

Minuta. Documento mediante el cual se transfiere una propiedad , , aquí se indica la ubicación del inmueble , quien es el comprador , quien es el vendedor , es firmada por un abogado. Predio Urbano Hoja Resumen PUHR. (Autoevaluó) •Predio Urbano (PU): consigna los datos relativos a la construcción, instalaciones y valor del terreno, todo ellos se encuentra valorizado. Asimismo, la suma de estos valores da como resultado de la el valor del predio. •La Hoja de Resumen (HR): aca se puede visualizar la ubicación del predio, código catastral, el valor del autoevaluó, el valor afecto, la cual se utilizará para determinar el impuesto predial para dicho año.

Verificación de la ficha registral , inscripción del inmueble en registros públicos (notaria)

Alcabala (lo paga el comprador) Se aplica a todas las operaciones inmobiliarias ejemplo la compra de un terreno , casa o departamento , equivalente al 3% del valor del inmueble , No está afecto al Impuesto de Alcabala, el tramo comprendido por las primeras 10 UIT del valor del inmueble. Pago del impuesto predial del ultimo año (lo paga el vendedor) Siendo el Notario el funcionario público encargado de exigir dicho pago al momento de elevar la Minuta de Compraventa a Escritura Pública; el vendedor puede pagar en el Banco de la Nación, o cualquier otra entidad financiera que tenga convenio con SUNAT– sino además se encuentra obligado a presentar una declaración jurada por dicha renta Dicha declaración la deberá realizar el mes siguiente del día de pago, según el cronograma de SUNAT A veces el banco o comprador pide el bloqueo de la ficha registral para efectuar las operaciones definitivas , se utiliza para evitar la desconfianza ( operación segura)

23

https://www.sunarp.gob.pe/index.asp

CAPITULO III PLAN DE MARKETING INMOBILIARIO

Marketing en la Gestión Inmobiliaria El Marketing en la Gestión Inmobiliario representa el desarrollo de estrategias enfocadas a satisfacer al consumidor de manera rentable y competitiva. Mejorando el binomio rentabilidad/riesgo mediante el entendimiento y comunicación con el mercado.

Análisis de Investigación Es importante que en dicho desarrollo se destaque el orden en el que se dará, se aconseja llevar un calendario para visualizar cual es la situación en la que se encuentra cada etapa para saber cómo y cuándo será el próximo paso a seguir para el cumplimiento de tus objetivos. Con este plan debemos de optimizar etapas y no descuidar ninguna de estas.

PRECIO

PROMOCION

Marketing inmobiliario

PRODUCTO

PLAZA

Grafico de las 4p del marketing inmobiliario

24

http://www.ignacioacostasorge.com/como-hacer-un-plande-marketing-inmobiliario/

Objetivo concretos en el Plan de Marketing

Se refiere a lo que los expertos en el sector inmobiliario han denominado como “objetivos SMART”, es decir, objetivos inteligentes. Estos objetivos inmobiliarios que te planteen deben entonces dar cumplimiento a una serie de parámetros para que realmente el plan marche como debe ser y son los siguientes. Primero que todo deben ser realistas, esta es justamente la base de este proyecto que vas a realizar, siéntate con tu equipo de trabajo para plantear los objetivos que sean posibles de cumplir, si tu empresa inmobiliaria está apenas dando sus primeros pasos no puedes pretender que vendas 100 inmuebles durante el primer mes, ser realistas te permitirá no solo plantearte objetivos verdaderos. Es importante que se establezcan objetivos que sean claros, el tiempo en el que se pretenden cumplir y que sean específicos, ser concreto es fundamental, que cada uno de ellos sea claro y se informe como se lograra. Del mismo modo , es importante que sean factibles, se trata de proyectar objetivos que realmente se puedan cumplir en el tiempo que se han planteado, y por último, deben ser medibles y expuestos en un período de tiempo determinado que se vea reflejado en nuestro calendario. Ya teniendo claro el target y los objetivos del Plan, se concretaran de acuerdo a calendario el inicio de lo que será la planificación de las acciones que se llevaran a cabo, entre las cuales, debes seguir siguientes recomendaciones:

Asistir y participar de las ferias inmobiliarias (FIP) que se desarrollen en Lima y Callao, también te recomendamos asistir a las internacionales, puesto que son de gran importancia ya que ofrecen una proyección real de como va el mercado y cuales son las tendencias. Además de darse a conocer ante clientes extranjeros. En este etapa donde la publicidad en las redes sociales es de gran importancia te recomendamos crear un perfil web el cual te permitirá que lleves a cabo tus acciones en las diferentes redes sociales, es decir, se trata de contar con tu propia marca personal en la web. Es importante que al definir tu publico objetivo (target) se cree el perfil web dirigido a este segmento.

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http://www.ignacioacostasorge.com/como-hacer-un-plande-marketing-inmobiliario/

Segmentación del Marketing inmobiliario

Inversionistas

Clientes

Lo principal entonces es conocer a quien irá dirigido dicho plan:

• Si son inversionistas locales o a extranjeros. • Que tipo de zonas son las solicitadas por los inversionistas. • En qué NSE se ubican los clientes que están interesados en los bienes inmobiliarios.

Entonces, se debe conocer cuál será el target que se manejara, para a saber qué tipo de mensaje se ofrecerá al inversionista o cliente. De acuerdo a esta información se logra atraer al futuro cliente o inversionista. Ahora bien si el público es muy amplio, es decir, se requiere vender inmuebles tanto a los inversores con alto poder adquisitivo como a los que no lo son puedes plantearte la posibilidad de hacer 2 planes diferentes, mientras que si tus opciones son similares o pueden ir de la mano, como por ejemplo, a extranjeros pero que sean adinerados, allí sí se podrá establecer un único plan de marketing inmobiliario

Y es que al momento de hacer lo que conocemos como delimitación o segmentación del público al que queremos llegar no se trata únicamente de que conozcamos cuál es su edad media o si se trata de la mayoría de mujeres o hombres o incluso, parejas quienes están interesados en adquirir tus inmuebles o quienes solicitan de tu ayuda, sino que también será importante que sepan sus gustos y cuáles son sus preferencias y qué es lo que están buscando exactamente en un inmueble. Esta parte es verdaderamente importante y esencial al momento de iniciar el proceso de confección de un plan de marketing inmobiliario.

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http://www.ignacioacostasorge.com/como-hacer-un-plande-marketing-inmobiliario/

Cliente potencial Recuerda que no siempre serán los mismos clientes quienes acudirán en busca de tus servicios, por lo que será necesario evaluar a quien irá dirigida la campaña y por supuesto tomar en cuenta las técnicas de posicionamiento web , con las cuales tu portal inmobiliario aparecerá en los primeros lugares de los buscadores y mas personas ingresarán. Una de las maneras en la que puedes asesorarte al respecto es a través del uso de la lista de clientes, gracias a ello tendrás la opción de hacer una especie de usuario medio que solicita tu asesoría o que adquiere inmuebles, en base a la edad, el lugar en el que viven, sus gustos y por supuesto su poder adquisitivo, con base en ello estarás entonces preparado para dar inicio a tus acciones de publicidad

inmobiliario

a

un

target

previamente

establecido.

Análisis de competencia Es fundamental que el Plan Inmobiliario no se pierda, se debe atender lo que la competencia esta desarrollando, saber qué es lo que está haciendo para promocionar los inmuebles que tiene en venta y como son sus servicios. No solamente debemos fijarnos en qué está haciendo sino en cómo lo hace, es decir, en los medios que utiliza para ello, tales como: paneles, pautas en televisión y la radio, notas de prensa, las redes sociales, etc, de este modo será entonces mucho más sencillo.

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Marketing digital en la Gestión Inmobiliaria

Antes de comenzar a preparar el plan de marketing digital inmobiliario se deberá conocer la situación actual tanto a nivel de marketing digital como tradicional. Debemos conocer cómo es el mercado y la competencia a la que nos enfrentamos y tener claros nuestros objetivos a corto, medio y largo plazo. La mayoría de agencias no tienen establecidas estrategias de marketing digital para inmobiliarias, entonces debemos destacar sin importar cuántos años llevamos en el mercado.

Para ello en nuestro plan de marketing digital inmobiliario se deberá estudiar el entorno en el que trabajamos y en concreto para los principales servicios inmobiliarios en los que estamos especializados: venta de oficinas y locales, venta internacional, alquiler de terrenos industriales, búsqueda de viviendas, etc.

Plan de acción Una vez que hayas elegido las redes sociales con las que contará tu empresa es necesario que las mantengas activas, no se trata simplemente de crearte un perfil en Facebook y que no lo actualices, es importante que también crees un plan de contenidos para estas redes sociales o de ser necesario contratar un community manager que se encargue de desarrollar los contenidos que allí se expondrán.En caso de que seas la misma empresa quien lleve la cuenta, nuestra recomendación es que primero se inaugure el Fanpage con un solo contenido y se mantenga bien actualizada y posteriormente se incorporen otros, según tema y tendencia. Igualmente recuerda que el trabajo en equipo es primordial, si trabajas en conjunto con ellos te garantizamos que los resultados serán visibles en menos tiempo y de una manera más efectiva. 28

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Presencia online Uno de los objetivos principales será desarrollar la marca y aumentar su visibilidad y relevancia en nuestro mercado. Para ello será necesario conocer cuál es nuestra presencia digital actual, saber en qué plataformas se tiene o no relevancia (lo que no es solo abrirse una cuenta en twitter o crear una página de Facebook) , y saber qué importancia tiene para nuestro negocio inmobiliario dicha presencia online.

Lograr una investigación detallada de las estrategias de marketing digital inmobiliario que se han utilizado en el pasado, los resultados que hemos obtenido con anterioridad y qué estrategias de marketing digital para inmobiliarias está siguiendo nuestra competencia.

Para finalizar el análisis de situación debemos hacer un esfuerzo por conocer al detalle cuáles son los objetivos principales del plan de marketing digital inmobiliario, tener en cuenta los plazos y fijar un presupuesto máximo para su ejecución. Es en este primer apartado del plan de marketing digital inmobiliaria cabe destacar la importancia de realizar un análisis FODA (Fortalezas, Oportunidades, Debilidades y Amenazas,). Esta es la mejor herramienta para conocer la situación de nuestra inmobiliaria, nuestras fortalezas y debilidades a nivel interno y oportunidades y amenazas a nivel externo.

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OPORTUNIDADES

FORTALEZAS

Los puntos fuertes (amplia experiencia en el sector, profesionalidad de nuestro equipo, precios competitivos) -Amplia experiencia en el rubro. -Basta experiencia en el tema. -Cartera de clientes satisfechos. -Precios competitivos.

Aun son pocos los profesionales que llevan a cabo estrategias de marketing digital para inmobiliarias, lo que se convierte en la principal oportunidad para desarrollarlas cuanto antes. -Mercado libre de competencia

O

F

A

D DEBILIDADES

AMENAZAS

Los puntos débiles (agencia inmobiliaria de reciente creación, oficina nueva en otra ciudad, baja presencia de nuestra inmobiliaria, equipo de agentes reducido) -Empresa nueva en el mercado -Poco personal -Mercado inexplorado

El entorno (competencia actual y nuevas agencias inmobiliarias, situación financiera, inmobiliarias online, etc.).

De

esta

manera

podemos

determinar

cuáles

son

las acciones que debemos ejecutar para aprovechar las oportunidades detectadas en el sector inmobiliario en nuestra área de actuación, así como estar preparados contra las amenazas y la competencia siendo conscientes de nuestras fortalezas y debilidades Para desarrollar este análisis es muy recomendable el uso de herramientas de marketing digital tanto gratuitas como de pago que nos ayudarán enormemente en nuestra tarea. Herramientas como las redes sociales y herramientas de Google pueden ofrecernos datos clave y ayudar a identificar el estado de nuestra presencia digital.

Para avanzar con el plan de marketing digital inmobiliario debemos conocer datos analíticos como visitas diarias y mensuales, tráfico directo orgánico y de pago, tasa de rebote de nuestra web inmobiliaria. 30

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Objetivos de marketing digital inmobiliario.

Los objetivos están destinados a conseguir que se cumplan los objetivos de negocio. Estos objetivos pueden consistir :

• Mejorar el posicionamiento de nuestra web inmobiliaria. • Aumentar el número de visitantes. • Aumentar el número de prospectos que contactan con nuestra agencia inmobiliaria. Un detalle clave a la hora de establecer los objetivos es seguir las normas básicas para la consecución de objetivos, los criterios SMART (Específicos, Medibles, Alcanzables, Realistas y Temporalmente acotados).

ESPECIFICO Se debe concretar, con el fin de identificar lo que realmente se quiere lograr. Por ejemplo, aumentar el número de propiedades vendidas al año.

REALISTAS Se plantearan objetivos dentro de las posibilidades sin especular con ellos, de lo contrario después será imposible aproximarnos a ellos con el efecto negativo que eso conlleva.

31

MEDIBLES Es fundamental que los objetivos se puedan cuantificar o cualificar de alguna manera, para así comparar el resultado.

TEMPORALMENTE ACOTADOS se deben marcar muy bien los tiempos de ejecución para poder conocer el nivel de cumplimiento del plan de marketing, con un control semanal, mensual y anual que nos permita realizar un seguimiento y comprobar los avances.

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Estrategia marketing inmobiliario. Al tener los objetivos marcados debemos definir qué estrategias o conjunto de acciones vamos a llevar a cabo para la consecución de los mismos: posicionamiento de nuestra web, email marketing, redes sociales, campañas de google adwords para inmobiliarias, campañas en Facebook Ads, nuevo diseño de la web, etc. Se realizara un calendario con las acciones fundamentales que debemos realizar periódicamente. Debemos tener en cuenta la inversión que tenemos que realizar en cada una de estas acciones. La elaboración de un presupuesto es un punto importante a la hora de hacer el plan de marketing digital inmobiliario para determinar qué acciones y en qué magnitud las llevaremos a cabo. Según los objetivos

elaborados se deberán establecer las estrategias y tácticas correspondientes: •Estrategia: Crear un blog corporativo / optimizar el contenido del blog / rediseñar la estructura de nuestra web •Acciones: publicación de artículos educacionales / actualizar los contenidos antiguos.

• Estrategia: Mejorar la experiencia de usuario, el diseño y estructura de la web, etc. • Acciones: Analizar qué páginas generan mayores tasas de rebote, conocer cómo se comportan nuestros visitantes

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• Estrategia: diseñar una campaña en adwords. • Acciones: Diseñar pautas efectivas, diseñar una página de aterrizaje, crear un webinar o ebook gratuito.

Objetivo 1 Mejorar el posicionamiento de nuestra web inmobiliaria.

Objetivo 2 Generar leads cualificados

Objetivo 3 Reducir la tasa de rebote

Objetivo 4 Aumentar la notoriedad de nuestra inmobiliaria

• Estrategia: crear una página en Facebook y un canal de YouTube (lo que también nos ayudará con el posicionamiento de nuestra web inmobiliaria). • Acciones: Crear contenidos educativos, vídeo tutoriales, promociones, etc. • Ejecución del plan de marketing digital inmobiliario.

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Es el momento de llevar a cabo las acciones de la estrategia de marketing digital inmobiliario. Las tareas en esta etapa ya están orientadas para que a la hora de ejecutarlas esté todo preparado y no dejemos nada en manos de la improvisación. Entre las acciones más habituales dentro de un plan de marketing digital inmobiliario se pueden destacar las siguientes:

• Configurar

y diseñar los perfiles en las redes donde

vayamos a tener presencia.

• Mejorar

el

posicionamiento

de

nuestra

web

inmobiliaria.

• Llevar

a

cabo

campañas

de

marketing

digital

inmobiliario en Google Adwords, Facebook Ads u otros medios específicos.

• Realizar campañas de email marketing. • Rediseñar la web inmobiliaria actual. Una vez que hemos preparado el terreno, se deberá ejecutar todo lo elaborado en el plan de marketing digital. Para ello contamos con un calendario con todas las acciones que realizar en cada momento y los detalles de su ejecución.

Conclusiones en el Plan de Marketing No importa si la inmobiliaria cuenta con 50 años en el mercado o si se ha inaugurado este año en el sector inmobiliario, para hacer negocio en este momento se necesita llevar

a cabo estrategias de marketing digital

inmobiliario y dominar de la competencia.

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CAPITULO IV ANALISIS DE ESTUDIO DE UN PROYECTO INMOBILIARIO

Gráfico N°1 Fases de un Proyecto Inmobiliario

Difusión Gestión de Marketing (conquista del mercado existente por medio de la puesta en practica de la estrategia)

Clientes Entrega del producto Satisfacción del cliente.

Planificación Proyecto Inmobiliario

Financiamiento Crédito Bancario, Aporte de los Socios o Accionistas y la Pre Venta.

Desarrollo Gestora inmobiliaria (selección terrenos, factibilidad, definir mercado objetivo, diseñar el producto y obtención de licencias) Constructora (proceso operativo de la construcción)

Fuente: Elaboración propia.

Concepción del Proyecto Inmobiliario Para la Concepción del Proyecto Inmobiliario se requiere disponer de alguno de los siguientes conocimientos:  Terrenos: factor más importante en la toma de decisiones del proyecto inmobiliario. Actualmente debido a la creciente alza de precios de los terrenos, este punto define principalmente la rentabilidad del proyecto.  Recursos Financieros: Depende de la capacidad de capital por parte de la empresa o persona natural para invertir o adquirir financiamiento para la ejecución y elaboración del proyecto inmobiliario.  Conocimientos Técnicos: equipo de individuos con conocimientos en áreas de diseño, planificación, elaboración de presupuestos y construcción vinculados con el alcance del proyecto inmobiliario.  Know How: es un conjunto de conocimientos técnicos y administrativos que son indispensables para conducir el desarrollo de proyectos inmobiliarios según el segmento escogido. Se requiere conocer todo lo relacionado a las gestiones del sector inmobiliario y construcción. 34

Fuente: Cáceres Valcárcel, G.(2017). Desarrollo inmobiliario de oficinas pequeñas y el estudio de viabilidad económica de un proyecto ubicado en el distrito de Santiago de Surco. Tesis de grado previo a la obtención del Titulo de Ingeniero Civil. Pontificia Universidad Católica del Perú. Recuperado de http://tesis.pucp.edu.pe/repositorio/handle/123456789/9783

CASO PRACTICO: FACTIBILIDAD DE UN PROYECTO INMOBILIARIO Tabla N°00. DATOS GENERALES DEL PROYECTO

UBICACIÓN:

TERRENO UBICACIÓN :

Esq. Calle Aricota con Av. Caminos del Inca N°320 – Surco.

ZONIFICACION:

CZ

USOS PERMISIBLES:

Según Índice de Usos

USOS COMPATIBLES:

RDA – RDM Unifamiliar, Multifamiliar, Quinta

ALTURA MAXIMA:

40 ml – 10 pisos

ESTACIONAMIENTO:

1 estac. cada 20 m2 de área techada total

DESCRIPCION GENERAL: Es un edificio de 10 pisos mas una azotea y 6 niveles de sótanos de estacionamientos. Un área de estacionamiento sin techar en el 1er piso, locales comerciales con un nivel adicional de mezzanine y un lobby de doble altura. Las oficinas se encuentran desde el 2do al 10mo piso. La azotea cuenta con áreas comunes. Área Construida: 8.935 m2

Imagen . Ubicación del área para el proyecto.

AREA DEL TERRENO: 629.63 m2 Gráfico N°00. CANTIDAD DE UNIDADES VENDIBLES

[OFICINAS]

[PARKING] [DEPOSITOS] [COMERCIO]

[COMPLEMENTARIO]

Locales Comerciales

2

27

Sala de reuniones

Comedor/Sum

Lobby

Estacionamientos

85

99

35

Total Unidades Vendibles:186

Terraza

Fuente: Cáceres Valcárcel, G.(2017). Desarrollo inmobiliario de oficinas pequeñas y el estudio de viabilidad económica de un proyecto ubicado en el distrito de Santiago de Surco. Tesis de grado previo a la obtención del Titulo de Ingeniero Civil. Pontificia Universidad Católica del Perú. Recuperado de http://tesis.pucp.edu.pe/repositorio/handle/123456789/9783

El Proyecto Arquitectónico.

El planteamiento del edificio toma en consideración los parámetros mencionados anteriormente, el tipo de mercado de la zona y la forma del terreno, en esquina, lo que es primordial para el proyecto comercial y constructivamente. Se construirán 6 sótanos de estacionamientos para cumplir con el número reglamentario requerido por la municipalidad correspondiente para la zona de Comercio Zonal CZ a la cual pertenece el terreno. Se esta considerando una torre de 11 pisos, la cual cumple con la máxima altura permisible que son 40ml. El primer piso y mezzanine serán para 2 locales comerciales y contará con un lobby de ingreso de doble altura. Así mismo tendrá 9 pisos de oficinas y un último nivel de azotea. Para los pisos superiores se plantea un piso típico modular desde el 2do al 10mo piso, con áreas entre 26 y 50 m2, correspondiente al sector al cual deseamos enfocarnos. Además , se plantea una altura libre de 3ml para el interior del proyecto. Se ha planteado para la azotea, ambientes de acuerdo con el tamaño de las empresas o personas que operarán el edificio. Contará con 3 salas pequeñas de reuniones, 4 salas de reuniones de mayor capacidad, una terraza en esquina y un comedor. El área perteneciente al comedor será diseñada modularmente, de manera que se pueda mover la configuración del mobiliario y se pueda acondicionar un Salón de Usos Múltiples con capacidad para 70 personas. Plan de Marketing del Proyecto Se considera una estrategia en base a tres puntos: Comunicación Digital: se empleara publicidad mediante e- mails según datos de grupos profesionales activos, tales como CCL, Colegios profesionales, centros de educación de Posgrado. Además e creará una página de Facebook y Web principal, pues se pueden generar ventas importantes por este medio, además los clientes pueden acceder a la información sobre la variedad de oficinas que se tiene en venta, de tal forma que el único ingreso a la página del proyecto sea a través de la web de la empresa, y redes sociales con información clara y concisa, bien distribuida y con fácil acceso. Planos, vistas interiores, plano de sótanos, la forma de contactar a la promotora, etc. Medios Masivos: se plantea el posicionamiento de puestos de información dentro de los eventos que generen colegios profesionales o centros posgrado. Sala de venta: Esta se implementara en la etapa de preventa, a manera de showroom de una de las oficinas del proyecto, la idea es que los potenciales clientes tengan una idea real de como serán las oficinas.

36

Fuente: Google images. Visto 27/06/18

Tabla N°1. Área construible, vendible y cantidad de estacionamientos. AREA VENIBLE Pisos

AREA CONSTRUIDA (m2)

Cisterna y cta. De bombas

OFICINAS

ESTACIONAMIENTOS Locales Comerciales

Simples

Discapact.

Oficinas del Proyecto

56.00

15

1

Sótano 6

628.19

12

1

Sótano 5

628.19

11

1

Sótano 4

628.19

11

1

Sótano 3

628.19

11

1

Sótano 2

628.19

7

1

Sótano 1

628.19

11

1

Piso 1 y Mezzanine

510.43

349.44

Piso 2

448.69

349.44

11

Piso 3

448.69

349.44

11

Piso 4

448.69

349.44

11

Piso 5

448.69

349.44

11

Piso 6

448.69

349.44

11

Piso 7

448.69

349.44

11

Piso 8

448.69

349.44

11

Piso 9

448.69

349.44

11

Piso 10

448.69

349.44

11

Azotea

448.69

Cto de máquinas - Ascensor

112.17

TOTAL

8,934.64

235.18

3,144.96

235.18

78

7

99

Estructura de financiamiento. Para el financiamiento de un proyecto inmobiliario, generalmente se toma en consideración los siguientes elementos: línea de crédito bancario (30% del costo total del proyecto), un aporte de capital (20% del costo total del proyecto) y un porcentaje mínimo de preventa (50% del costo total del proyecto).este mínimo de prevente es mayor al que se usa en vivienda (30%)debido a que aún no existen productos propiamente establecidos para oficinas, por lo que genera que se tenga una barrera de entrada mas alta por parte de la entidad financiera. CONCEPTO

TOTAL

APORTE

PRE-VENTA

TERRENO

6, 473,692

4,531,584

CONSTRUCCION

17,463,529

-

-

BANCO

1, 942,107

10,298,385

7,165,142

INDIRECTOS

6,420,279

1,455,912

4,954,367

INVERSION TOTAL

30,357,499

5,987,496

15,262,753

9,107,250

100%

20%

50%

30%

%

-

Tabla N°2. Estructura de financiamiento Bancario.

37

Fuente: Cáceres Valcárcel, G.(2017). Desarrollo inmobiliario de oficinas pequeñas y el estudio de viabilidad económica de un proyecto ubicado en el distrito de Santiago de Surco. Tesis de grado previo a la obtención del Titulo de Ingeniero Civil. Pontificia Universidad Católica del Perú. Recuperado de http://tesis.pucp.edu.pe/repositorio/handle/123456789/9783

Factibilidad económica. Se realiza la factibilidad de ingresos y egresos del proyecto del proyecto. Tabla N° 3. Presupuesto Inmobiliario

38

Fuente: Cáceres Valcárcel, G.(2017). Desarrollo inmobiliario de oficinas pequeñas y el estudio de viabilidad económica de un proyecto ubicado en el distrito de Santiago de Surco. Tesis de grado previo a la obtención del Titulo de Ingeniero Civil. Pontificia Universidad Católica del Perú. Recuperado de http://tesis.pucp.edu.pe/repositorio/handle/123456789/9783

Costo Total del Terreno: S/. 6,473,692 Costo Total del Proyecto: S/.30,971,765 Venta Total del Proyecto : S/. 37,239,743 Tabla N°00. Resultados Finales.

Fuente: http://tesis.pucp.edu.pe/repositorio/handle/123456789/9783

Después de considerar el Impuesto a la renta, se tiene una utilidad neta de S/. 4,093,496. Esto nos da un margen neto de 11.98% sobre el valor de venta total haciendo este proyecto rentable. CALCULO DEL VAN Y TIR

• Valor Actual Neto(VAN) Para el calculo del Van se requieren de los siguientes valores: Costo de oportunidad (K): En este caso se utilizarán: . Tasa anual de 7.5% ofrecida por las cajas municipales. . Tasa anual de 12% ofrecida por proyectos del sector inmobiliario. Flujos de Ingresos y Egresos (Fj): mostrado cada mes el total de ingresos y egresos registrados en la proyección del proyecto . Inversión (lo):Aporte total de los inversionistas o socios. Periodos (j): En total el flujo económico tiene una proyección de 49 meses o 4.08 periodos.

• Tasa Interna de Retorno (TIR) En el proyecto propuesto se obtuvo una TIR positiva y mayor al costo de oportunidad, por lo cual se deduce que se generará mayor rentabilidad para el periodo considerado de inversión.

39

Fuente: Cáceres Valcárcel, G.(2017). Desarrollo inmobiliario de oficinas pequeñas y el estudio de viabilidad económica de un proyecto ubicado en el distrito de Santiago de Surco. Tesis de grado previo a la obtención del Titulo de Ingeniero Civil. Pontificia Universidad Católica del Perú. Recuperado de http://tesis.pucp.edu.pe/repositorio/handle/123456789/9783

Gráfico N°3 .TASA DE DESCUENTO VS VAN

Según el gráfico el proyecto sigue siendo rentable hasta llegar a una tasa de 16.42%, punto en el cual el VAN es cero, es decir, la rentabilidad que se obtendría en ambas opciones sería la misma.

ANEXOS Flujo de ingresos, egresos y aportes en nuevos soles

40

Fuente: Cáceres Valcárcel, G.(2017). Desarrollo inmobiliario de oficinas pequeñas y el estudio de viabilidad económica de un proyecto ubicado en el distrito de Santiago de Surco. Tesis de grado previo a la obtención del Titulo de Ingeniero Civil. Pontificia Universidad Católica del Perú. Recuperado de http://tesis.pucp.edu.pe/repositorio/handle/123456789/9783

ANEXOS Planta - 6to Sótano

Planta - 5to Sótano

41

Planta – 2do, 3er, 4to Sótano

Planta - 1er sótano

42

Primer Piso

Planta - 2do al 10mo Nivel – Piso Típico

43

Planta - Azotea

Planta - Azotea

44

Alternativas de Financiamiento para Vivienda Social EL ESTADO ATRAVES DEL MINISTERIO DE VIVIENDA SANEAMIENTO Y CONSTRUCCION CREA EL FONDO MI VIVIENDA QUE POSE VARIOS PROGRAMAS.

1. OBJETIVOS INSTITUCIONALES DEL FONDO MI VIVIENDA

2. CARTERA DE CREDITOS HIPOTECARIOS DEL FMV

Saldo Set-17

Créditos

45

S/ 101 MM

S/ 6,222 MM

S/ 6,323 MM

8,248

82,903

91,151

FUENTE; MINISTERIO DE VIVIENDA SANEAMIENTO Y CONSTRUCCION

3. CARTERA DE CREDITOS HIPOTECARIOS DEL FMV POR REGIONES

PIURA S/ 274 MM (4%)

LAMBAYEQUE S/ 360 MM (6%)

OTROS S/ 355 MM (6%)

LA LIBERTAD S/ 330 MM (5%)

LIMA S/ 4,439 MM (70%)

ICA S/ 310 MM (5%)

AREQUIPA S/ 256 MM (4%)

4. CARTERA DE CREDITOS HIPOTECARIOS DEL FMV POR REGIONES

46

FUENTE; MINISTERIO DE VIVIENDA SANEAMIENTO Y CONSTRUCCION

4. ESQUEMA DE SUBSIDIOS MI VIVIENDA A. NUEVO CREDITO MI VIVIENDA

Programa Anterior Valor de Vivienda

▪

Programa Vigente

Subsidio BBP

Valor de Vivienda

Subsidio BBP

De S/ 56,700 a S/ 81,000

-

De S/ 56,700 a S/ 81,000

S/ 17,000

De S/ 81,000 a S/ 121,500

S/ 14,000

De S/ 81,000 a S/ 121,500

S/ 14,000

De S/ 121,500 a S/ 153,900

S/ 12,500

De S/ 121,500 a S/ 153,900

S/ 12,500

De S/ 153,900 a S/ 202,500

-

De S/ 153,900 a S/ 202,500

De S/ 202,500 a S/ 283,500

S/ 5,000

De S/ 202,500 a S/ 283,500

S/ 6,000

Sustituir la UIT del rango de Valor de Vivienda y utilizar el monto equivalente en moneda corriente

▪

Actualizar el rango del valor de vivienda anualmente por IPC a partir de Enero 2018

▪

Utilizar para el BBP la UIT como indexación

B. NUEVO CREDITO MI VIVIENDA

Programa Anterior Valor de Vivienda

▪

Programa Vigente

Subsidio BFH

Hasta S/ 81,000

S/ 32,400

Hasta S/ 101,250

-

Valor de Vivienda

Subsidio BFH

Hasta S/ 81,000

S/ 32,400

Hasta S/ 101,250 (Edificio)

S/ 32,400

Sustituir la UIT del rango de Valor de Vivienda y utilizar el monto equivalente en moneda corriente

▪

Actualizar el rango del valor de vivienda anualmente por IPC a partir de Enero 2018

▪

Mantener la UIT´s como unidad para el BFH

▪

Incorporar el rango de Valor de Vivienda [hasta 1 0 1 ,250]

y

asignar

un

BFH de S/32,400 sólo para viviendas en proyectos multifamiliares (edificios)

47

FUENTE; MINISTERIO DE VIVIENDA SANEAMIENTO Y CONSTRUCCION

INICIATIVAS DEL MINISTERIO DE VIVIENDA

META AL 2021

48

FUENTE; MINISTERIO DE VIVIENDA SANEAMIENTO Y CONSTRUCCION

5. PARTICIPACION DE FONDOS DE INVERSION

1. FMV entrega línea de crédito para

2. IFI coloca créditos hipotecarios

financiar hipotecas Entrega cobertura de riesgo de crédito

3.

Fondo de Inversión compra la cartera de créditos y obtiene cobertura de riesgo de crédito

Crédito Hipotecario Crédito Hipotecario

Institución Financiera (Bancos, Financieras, Cajas y EDPYMES)

Crédito Hipotecario

Fondo de Inversión

Crédito Hipotecario Crédito Hipotecario Crédito Hipotecario

5.

IFI devuelve fondos de línea de crédito utilizada

6.

4.

Fondo de Inversión realiza transferencia de los fondos por compra de cartera

Fondo de Inversión mantiene cobertura de riesgo de crédito (CRC) a cambio de una comisión a favor del FMV

MI VIVIENDA VERDE Mivivienda Verde es aquella vivienda que incorpora criterios de sostenibilidad en su diseño y construcción, disminuyendo así el impacto sobre el medio ambiente

Con el Bono Mivivienda Verde tienes una cuota mensual más baja que con un crédito convencional. Por ejemplo, para un valor de vivienda de S/ 150,000

49

FUENTE; www.mivivienda.com.pe

REQUISITOS DE PROYECTOS MIVIVIENDA VERDE

Los proyectos deben estar previamente certificados como Sostenibles por el FMV

Obtén tu crédito Mivivienda Verde en solo dos pasos

50

FUENTE; www.mivivienda.com.pe

MI CONSTRUCCION

Para Construir, Mejorar y/o Ampliar

51

FUENTE; MINISTERIO DE VIVIENDA SANEAMIENTO Y CONSTRUCCION

TECHO PROPIO

52

FUENTE; MINISTERIO DE VIVIENDA SANEAMIENTO Y CONSTRUCCION

TECHO PROPIO

53

FUENTE; MINISTERIO DE VIVIENDA SANEAMIENTO Y CONSTRUCCION

ENTREVISTA PRESENCIAL

GERENTE GENERAL DE ELMOR SAC

CAP : 3643 ARQUITECTO RICARDO ELIAS MORAN (UNIVERSIDAD RICARDO PALMA)

SEGÚN SU EXPERIENCIA LABORAL EN EL MERCADO INMOBILIARIO ¿CUANDO ES EL MOMENTO DE COMPRAR / VENDER Y/O ALQUILAR? TODO DEPENDE , EXISTEN 4 FACTORES RELEVANTES QUE PERMITEN IDENTIFICAR CUANDO ES EL MOMENTO , TANTO DE COMPRAR VENDER Y/O ALQUILAR Y SON LOS SIGUIENTES:

VALOR DEL DOLAR

PRODUCTO

UBICACION

PODER ECONOMICO DE LA INMOBILIARIA

VALOR DEL DOLAR EL VALOR DEL DÓLAR INFLUYE EN LA VOLUNTAD DEL MERCADO , ES DECIR SI ESTE SUBE , LA TENDENCIA ES QUE LA GENTE BUSQUE REFUGIO EN SU DINERO , LO CUAL REDUCE LA OPORTUNIDAD DE VENDER PARA NOSOTROS COMO INMOBILIARIA PERO NO IMPOSIBLE , ES EN ESTE MOMENTO QUE EL ALQUILER SE CONVIERTE EN UNA RUTA PARA PERCIBIR INGRESOS DE FORMA INMEDIATA SIENDE ESTE UN MERCADO MAS ESTABLE , SIN EMBARGO CUANDO EXISTE UNA DEPRECIASION DEL DÓLAR LA GENTE SE REFUGIA EN LA PROPIEDAD INMOBIALIARIA LOCALES , TERRENOS ,OFICINAS DEPARTAMENTOS , ETC ,

PRODUCTO LOS INMUEBLES DE MENOR AREA SON MAS COMERCIALES QUE LOS DE MAYOR AREA , UN DUPLEX O TRIPLEX APUNTA A UN MERCADO MAS PEQUEÑO AFECTO LA FLUIDEZ A LA HORA DE VENDER.

UBICACION LA UBICACIÓN DE LOS INMUEBLES EN ZONAS ALTAMENTE COMPETITIVAS LE GENERAN UN ALTO VALOR COMERCIAL TANTO ASI QUE EL VALOR DEL DÓLAR NO LES AFECTA EJEMPLO OFICINAS Y/O DEPARTAMENTOS EN SAN ISIDRO

PODER ECONOMICO DE LA INMOBILIARIA UNA PEQUEÑA EMPRESA NO PUEDE PERDER LA OPORTUNIDAD DE PERCIBIR INGRESOS QUE PODRIA ENCONTRAR EN EL ALQUILER SIN EMBARGO UNA EMPRESA CON RESPALDO Y PODER ECONOMICO PUEDE ESPERAR HASTA ENCONTRAR LA MEJOR OPORTUNIDAD DE VENDER

54

FUENTE; PROPIA

BIBLIOGRAFIA

55



Quequezana Quintana, G. (2016). Saneamiento Físico-Legal de Predios Urbanos. Ley N°27157. Casos aplicativos antes del 20 de julio 1999. Lima: Instituto de la Construcción y Gerencia – ICG.



Ley Código Civil Peruano. Decreto legislativo N°295. (1984).16a Ed. Ministerio de Justicia y Derechos Humanos. Recuperado de http://spij.minjus.gob.pe/notificacion/guias/CODIG O-CIVIL.pdf

•

Northcote Sandoval, C. (2009, Febrero). Alcances sobre el Derecho de Superficie. Actualidad empresarial,N°176. Recuperado de http://aempresarial.com/web/revitem/6_9162_61973 .pdf

•

https://www.sunarp.gob.pe/index.asp

Adelaida Motta Trujillo Estudiante de Arquitectura Edad: 25 años

Carlos, Acosta Rojas Estudiante de arquitectura 29 años

Elizabeth Yataco Estudiante de Arquitectura Edad: 28 años

56

Gonzalo , rossell Estudiante de Arquitectura Edad: 30 años

Rosa, Torres Calmet Estudiante de arquitectura Edad 38 años

Jeans, Maron Estudiante de Arquitectura Edad: 28 años

57