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• Bertha Suarez Hidalgo

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PRINCIPIOS REGISTRALES CLASE N° 10

LOS PRINCIPIOS JURÍDICOS Los Principios Jurídicos son primeros fundamentos y pueden ser de dos clases: Principios Generales del Derecho, que son aplicables a todo el derecho. Principios Generales Específicos, que son aplicables a alguna rama del derecho, y éstos últimos se clasifican en Principios del Derecho Administrativo, Principios del Derecho Procesal Civil y Principios del Derecho Registral, entre otros. A los Principios del Derecho Registral también se les conoce con el nombre de Principios Registrales y no son los mismos Principios que se consagran en otras ramas del derecho.

LOS PRINCIPIOS REGISTRALES los principios Registrales son las reglas fundamentales que sirven de base al sistema registral de un país determinado y que pueden especificarse por inducción o abstracción de los diversos preceptos de su Derecho Positivo.

LOS PRINCIPIOS REGISTRALES

De los conceptos enunciados, podemos decir que principios registrales, son los juicios, reglas e ideas fundamentales que rigen u orientan un determinado sistema registral.

LOS PRINCIPIOS REGISTRALES Son los que determinan o caracterizan el sistema registral de cada Estado. Los Principios Registrales no son consagrados en todos los Estados. En cada Estado se consagran distintos principios registrales y de acuerdo a éstos el sistema registral de cada Estado adopta determinados caracteres, y brinda determinadas soluciones a los problemas que se presentan y que no se encuentren regulados en el derecho positivo registral de cada Estado. Son de mucha importancia en la integración del derecho cuando se presentan lagunas del derecho. Los Principios Registrales no están consagrados exactamente de la misma manera en todos los Estados, ni tampoco en todos los Estados tienen el mismo nombre los Principios Registrales.

LOS PRINCIPIOS REGISTRALES EN LA DOCTRINA:

Para ROCA SASTRE los Principios Registrales son el “resultado conseguido mediante la sintetización técnica de parte del ordenamiento jurídico sobre la materia manifestada en una serie de criterios fundamentales, orientaciones escenciales o líneas directrices del Sistema Registral.

LOS PRINCIPIOS REGISTRALES EN LA DOCTRINA:

Para José Manuel GARCIA GARCIA “podemos definir los principios hipotecarios como las notas, caracteres o rasgos básicos que tiene o debe tener un determinado sistema registra.

LOS PRINCIPIOS REGISTRALES EN LA DOCTRINA: • Para Jerónimo GONZALES

son el “punto de partida o base discursiva que, si es fundamental para las demás verdades estudiadas, no tiene fundamento dialéctico o no lo necesita por su propia evidencia” dice respecto a los principios hipotecarios, que hay “una corriente metódica que busca en los grupos de derecho privado, si no normas absolutas o axiomas que dominen la institución respectiva, por lo menos orientaciones generales o direcciones fundamentales que, jugando a modo de principios, informan la disciplina estudiada y sirven para resolver los problemas concretos.

LOS PRINCIPIOS REGISTRALES EN LA DOCTRINA: SPAIN

CASSO Acierta en la definición de los principios hipotecarios como los “rasgos tìpicos, caracterìsticas o presupuestos de un buen sistema registral” .

Para LA CRUZ son “rasgos fundamentales” .

LOS PRINCIPIOS REGISTRALES-DERECHO COMPARADO En el derecho registral colombiano se regulan los siguientes principios registrales:

1) Principio de inscripción. 2) Principio del consentimiento. 3) Principio de prioridad. 4) Principio de rogaciòn. 5) Principio de tracto sucesivo. 6) Principio de especialidad. 7) Principio de legalidad.

LOS PRINCIPIOS REGISTRALES-DERECHO COMPARADO En el derecho registral español se regulan los siguientes principios registrales: 1) Principio de inscripción. 2) Principio de legitimación registral. 3) Principio de inoponibilidad. 4) Principio de fe pública registral. 5) Principio de prioridad. 6) Principio de usucapión. 7) Principio de exclusión de la usucapión. 8) Principio de rogación. • 9) Principio de voluntariedad. • 10) Principio de negocio causal. • 11) Principio de tracto sucesivo. • 12) Principio de legalidad. • 13) Principio de especialidad.

LOS PRINCIPIOS REGISTRALES-DERECHO COMPARADO En el derecho francés se regulan entre otros los siguientes principios registrales: 1) Principio de legalidad. 2) Principio de titulación auténtica. 3) Principio de inoponibilidad. 4) Principio de publicidad relativa. 5) Principio de legitimación. 6) Principio de especialidad. 7) Principio de prioridad. 8) Principio de tracto sucesivo.

LOS PRINCIPIOS REGISTRALES-DERECHO COMPARADO Por su parte en el derecho portugués se regulan los siguientes principios hipotecarios: 1) 2) 3) 4) 5) 6) 7) 8) 9) 10) 11)

Principio de transmisión por el consentimiento. Principio de inscripción no constitutiva. Principio de legitimación registral. Principio de inopobilidad. Principio de fe pública registral. Principio de prioridad. Principio de rogación. Principio de legalidad. Principio de tracto sucesivo. Principio de especialidad Principio de publicad.

LOS PRINCIPIOS REGISTRALES-DERECHO COMPARADO Los principios registrales en el sistema registral italiano son los siguientes: 1) Principio de especialidad. 2) Principio de oponibilidad. 3) Principio de continuidad.

LOS PRINCIPIOS REGISTRALES-DERECHO COMPARADO En el sistema registral alemán se siguen los siguientes principios registrales: 1) Principio de consentimiento material. 2) Principio de consentimiento formal. 3) Principio de instancia. 4) Principio de previa inscripción. 5) Principio de legitimación. 6) Principio de fe pública registral. 7) Principio de prioridad. 8) Principio de rango. 9) Principio de especialidad. 10) Principio de calificación registral. 11) Principio de inscripción. 12) Principio de tracto continuo. 13) Principio de legalidad.

LOS PRINCIPIOS REGISTRALES-DERECHO COMPARADO El sistema registral suizo consagra los siguientes principios registrales: 1) 2) 3) 4) 5) 6)

Principio de negocio real causal. Principio de legitimación. Principio de fe pública registral. Principio de prioridad. Principio de especialidad. Principio de calificación registral.

LOS PRINCIPIOS REGISTRALES-DERECHO COMPARADO En cuanto al sistema austríaco debe tenerse en cuenta los siguientes principios registrales:

1) Principio de negocio causal. 2) Principio de fe pública registral. 3) Principio de tracto sucesivo. 4) Principio de especialidad. 5) Principio de prioridad.

LOS PRINCIPIOS REGISTRALES-DERECHO COMPARADO El sistema registral de la Unión Soviética consagra los siguientes principios registrales. 1) Principio de tracto sucesivo. 2) Principio de legalidad.

En el sistema registral australiano se consagra los siguientes principios registrales: 1) Principio de inatacabilidad. 2) Principio de tracto sucesivo. 3) Principio de fe pública registral.

LOS PRINCIPIOS REGISTRALES-DERECHO COMPARADO El sistema registral de Estados Unidos de Norteamérica establece los siguientes principios registrales: 1. 2.

En algunos estados se establece el principio de buena fe. Principio de inoponibilidad.

En el sistema registral argentino se consagra los siguientes principios registrales: 1. 2. 3. 4. 5.

Principio de prioridad. Principio de especialidad. Principio de tracto sucesivo. Principio de rogación. Principio de legalidad.

En este sistema registral no se consagra los principios registrales de legitimación y fe pública registral, sin embargo, para otros autores esto se encuentra en discusión o es discutido en la doctrina, pero si observamos el elenco de principios registrales de la legislación registral estos dos principios registrales no aparecen en el derecho positivo argentino, lo cual lo diferencia notoriamente del sistema registral peruano.

LOS PRINCIPIOS REGISTRALES-DERECHO COMPARADO En cuanto al sistema registral brasileño se consagran los siguientes principios registrales: 1) Principio de inscripción. 2) Principio de negocio causal. 3) Principio de legitimación. 4) Principio de prioridad. 5) Principio de especialidad. 6) Principio de continuidad. 7) Principio de instancia. 8) Principio de calificación.

LOS PRINCIPIOS REGISTRALES PERUANO Los principios registrales consagrados expresamente en ordenamiento jurídico peruano, son los que a continuación se enumeran: 1. Principio de Legalidad. 2. Principio de Rogación. 3. Principio de Especialidad. 4. Principio de Titulación Auténtica. 5. Principio de Publicidad. 6. Principio de Legitimación. 7. Principio de Fe Pública Registral. 8. Principio de Tracto Sucesivo. 9. Principio de Prioridad Excluyente. 10. Principio de Prioridad Preferente.

PRINCIPIO DE LEGALIDAD

El Principio Registral de Legalidad se encuentra consagrado en el primer párrafo del artículo 2011 del Código Civil Peruano de 1984, el cual establece: “Los Registradores califican la legalidad de los documentos en cuya virtud se solicita la inscripción, la capacidad de los otorgantes y la validez del acto, por lo que resulte de ellos, de sus antecedentes y de los asientos de los registros públicos.” También se encuentra consagrado en el artículo V del Título Preliminar del Reglamento General de los Registros Públicos de la siguiente manera: “Los Registradores califican la legalidad del título en cuya virtud se solicita la inscripción. La calificación comprende la verificación del cumplimiento de las formalidades propias del Título y la capacidad de los otorgantes, así como la validez del acto que, contenido en aquel, constituye la causa directa e inmediata de la inscripción. La calificación comprende también, la verificación de los obstáculos que pudieran emanar de las partidas registrales y la condición de inscribible del acto o derecho. Se realiza sobre la base del título presentado, de la partida o partidas vinculadas directamente a aquél y, complementariamente, de los antecedentes que obran en el Registro.”

PRINCIPIO DE LEGALIDAD Por el Principio Registral de Legalidad el Registrador efectúa un examen previo de legalidad a los Títulos en sentido formal y sustancial (es decir, califica el acto y el documento), además comprende la revisión minuciosa de si el acto es inscribible, los obstáculos, la partida o partidas registrales con las cuales se vincula o vinculan el acto que se solicita inscribir y de los antecedentes que obran en el Registro, conforme se precisa en las normas indicadas.

PRINCIPIO DE ROGACIÓN

El Principio de Rogación, llamado también Principio de Instancia, significa que las inscripciones en los Registros Públicos, se extienden necesariamente a solicitud de parte interesada, no procediendo de oficio; la rogatoria o la solicitud es necesaria. Ahora bien, si es verdad que para la inscripción de un Título se requiere la rogatoria, esta no hay que confundir con súplica, porque, como dice García Coni, el servicio público registral es inexcusable y sólo en casos muy especiales puede negarse la inscripción.

PRINCIPIO DE ROGACIÓN Este principio registral está contenido en el art. 2011 del Código Civil y en el art. III del Reglamento General de los Registros públicos. Esta regla de la rogatoria tiene sus excepciones en los casos siguientes: 1.- Cuando el Registrador haya incurrido en error material; al respecto tenemos los artículos 81° y 82° del mismo Reglamento General que a la letra dicen: Artículo 81° El error material se presenta en los siguientes supuestos: a) si se han escrito una o más palabras, nombres propios o cifras distintas a los que constan en el título archivado respectivo; b) Si se ha omitido la expresión de algún dato o circunstancia que debe constar en el asiento; c) Si se ha extendido el asiento en partida o rubro diferente al que le corresponde; d) Si se han numerado defectuosamente los asientos o partidas.

PRINCIPIO DE ROGACIÓN

Artículo 82° - Rectificación de error material Las rectificaciones de los errores materiales se harán en mérito del respectivo título archivado, salvo que éste no se encuentre en la Oficina, en cuyo caso se procederá conforme al Capítulo II del Título VIII de este Reglamento, a efecto de que previamente se reconstruya el título archivado correspondiente. 2.-Cuando se trata de la hipoteca legal: Al respecto el Art. 1119 del Código Civil dice: “Las hipotecas legales a que se refiere el Art 1118 se constituyen de pleno derecho y se inscriben de oficio bajo responsabilidad del Registrador, simultáneamente con los contratos de los cuales emanan”.

PRINCIPIO DE PRIORIDAD

Por el Principio de Prioridad, los derechos que otorgan los Registros Públicos, están determinados por la fecha de su inscripción y, a su vez la fecha de inscripción está determinada por el día y hora de su presentación. El apotegma jurídico “prior in tempore potior in jure” (el primero en el tiempo es el más poderoso en el Derecho), que preside a la mecánica registral, tiene particular relevancia en el Derecho, por lo que, de acuerdo a este principio, los derechos que otorgan los Registros están determinados por la prioridad en el tiempo de la inscripción, y la prioridad en el tiempo se determina por la fecha, día, hora y fracción de hora en que el título se presenta al Registro.

PRINCIPIO DE PRIORIDAD

Nuestro Código Civil, con mejor criterio, reconoce este principio, porque establece dos clases de prioridad: Prioridad de Rango y Prioridad Excluyente. Veamos en que consisten. Prioridad de Rango.- contenida en el artículo 2016, cuando dice que “La prioridad en el tiempo de la inscripción determinada la PREFERENCIA de los derechos que otorga el registro”. La exposición de Motivos del Código Civil, dice: Este artículo reconoce el principio de prioridad de rango, que es la que se produce respecto de derechos sucesivamente inscritos, con posibilidad de concurrencia registral. En este caso, los derechos inscritos no se excluyen, pero sí se jerarquizan en función de la antigüedad de su inscripción. Esta prioridad de rango puede ser cedida, teniendo en cuenta que la Ley la permite. Nuestro Código, tratándose de la garantía real de hipoteca, expresamente regula la cesión del rango, que puede ser gratuita u onerosa (artículos 1112 y 1114).

PRINCIPIO DE PRIORIDAD

Esto se produce, por ejemplo, cuando un acreedor hipotecario, sin importar cuando se celebró el contrato de hipoteca, logra su inscripción con una fecha determinada, digamos el 1° de diciembre de 1984, posteriormente el 15 del mismo mes un segundo acreedor hipotecario, también sin importar la fecha del contrato de hipoteca, lo inscribe. Es evidente que el primero tendrá una prioridad de rango sobre el segundo, pero nada impide que se ceda ese rango, para que el segundo acreedor hipotecario adquiera la calidad de preferente a efectos de cobrar previamente con el producto de realización del bien hipotecado.

PRINCIPIO DE PRIORIDAD

Es obvio que es lícito pactar la cesión parcial de rango o la posibilidad de que este sea compartida, en virtud del aforismo “quien puede lo más, puede lo menos”. Naturalmente que el caso de cesión de rango, supone para el cesionario de rango una adquisición de preferencia hasta por el importe del crédito inscrito del cedente y no más.

PRINCIPIO DE PRIORIDAD

Prioridad Excluyente.- Está contenida en el artículo 2017, cuando señala que 4 Derecho Registral Jorge Novoa Miranda “No puede inscribirse un título incompatible con otro ya inscrito, aunque sea de fecha anterior”. La exposición de Motivos dice: Este artículo acoge el principio de prioridad excluyente, el cual tiene efectos respecto de títulos que son incompatibles con otros ya inscritos y que no permiten su inscripción sin importar las fechas en que estos títulos fueron producidos. De este modo se produce el cierre registral. Un título que pretende inscribirse, si es incompatible con otro ya inscrito simplemente no podrá inscribirse.

PRINCIPIO DE PRIORIDAD

Ahora bien, este cierre registral puede expresarse de distintos modos: 1) Si el título está inscrito, el cierre es definitivo, es decir, se rechazará la inscripción del título incompatible. (Esto significa, registralmente hablando, la tacha del título). 2) 2) Si el título simplemente se ha presentado al registro, el cierre registral, para el título incompatible, es condicional, en el sentido de que está condicionado a la inscripción del primer título. Si el primer título no se inscribe, no se producirá el cierre registral para el segundo y éste podrá lograr acceso al registro.

PRINCIPIO DE LEGALIDAD

Por el principio de Legalidad, todo título que pretenda su inscripción y/o anotación preventiva, sin excepción, debe estar sometido a una previa calificación registral, a fin de que en los asientos correspondientes solamente tengan acceso los títulos válidos y perfectos. Entendemos por CALIFICACIÓN REGISTRAL, el análisis minucioso y exhaustivo que debe realizar el Registrador, respecto a la licitud del acto, contrato, resolución judicial o administrativa, teniendo en cuenta las normas legales vigentes y los antecedentes que obran en los Registros Públicos, que son los asientos pre-existentes, índice, etc.

PRINCIPIO DE LEGALIDAD

La calificación registral es el summun de la función registral, siendo Derecho Registral Jorge Novoa Miranda total y absolutamente “intuitu personae”, indelegable; de ahí que hablar de “pre-calificación” de títulos por quienes no son Registradores, es inaceptable. Sólo el Juez puede dictar sentencia; sólo el Registrador puede calificar títulos; salvo, obviamente, en los casos que se hagan valer los recursos impugnatorios de Apelación, en que el Tribunal Registral ejerce la función calificadora. La calificación registral, aparte de ser personalísima, es obligatoria; los Registradores califican bajo su responsabilidad, sin poder delegar en otra persona ni suspender su juicio y consultar con sus superiores; podemos decir, con La Cruz Berdejo, que es un DEBER - DERECHO del Registrador, el calificar los títulos que se les presenta, lo que significa que dicho funcionario no puede eludir calificar los títulos que están dentro de su jurisdicción ni ser obligado a pronunciarse o calificar contra su propio y personal criterio, por cierto dentro del marco legal, ni se le puede impedir calificar los títulos.

PRINCIPIO DE LEGALIDAD

Es obvio, que la calificación registral no es función judicial, pero se ejerce con independencia muy semejante. La calificación, de acuerdo al Principio de Legalidad, consiste en un juicio de valor, no para declarar un derecho dudoso o en litigio, sino para incorporar o no al Registro una nueva situación jurídico-registral. El principio de Legalidad ha sido acogido por nuestro Código Civil, en su artículo 2011, que a la letra dice: “Los registradores califican la legalidad de los documentos en cuya virtud se solicita la inscripción, la capacidad de los otorgantes y la validez del acto, por lo que resulta de ellos, de sus antecedentes y de los asientos de los registros públicos”. La Exposición de Motivos del Código Civil, nos dice:

PRINCIPIO DE LEGALIDAD

Este artículo se refiere al principio de calificación. Permite señalar los criterios que el registrador debe tener en cuenta con el objeto de determinar la legalidad de los títulos que pretenden lograr acogida registral. 6 Derecho Registral Jorge Novoa Miranda a) La Legalidad de los Documentos: En el caso de tratarse de documentos notariales, el registrador debe apreciar: La competencia del notario, el cumplimiento de los requisitos de formalización del documento, como el uso del papel adecuado, el pago de los tributos correspondientes, la autenticidad del parte notarial así como la pertinencia del tipo de documento del cual se trate con relación al acto.

PRINCIPIO DE LEGALIDAD

Si se trata de documentos judiciales, el Registrador debe apreciar la competencia del Juzgado o Tribunal, así como las formalidades del documentos como son la firma del juez o secretario de juzgado y los obstáculos que se puedan presentar en cuanto a la incompatibilidad entre la resolución judicial y lo que es posible inscribir. En este sentido no todo lo que el Juez ordene debe inscribirse, porque si el juzgador decide la inscripción de un acto que según la ley no es inscribible, el Registrador está autorizado por la naturaleza de su función a rechazar la solicitud de inscripción. Se debe agregar que el Registrador jamás debe calificar el fundamento o la adecuación a la ley del contenido de la resolución, sólo debe estar seguro que tal mandamiento judicial efectivamente se ha producido y no padece de vicios que atenten contra su validez (el error judicial de concepto no está incluido en estos vicios)

PRINCIPIO DE LEGALIDAD

En este sentido, se transcribe lo que enseña Cano Tello “el Registrador no examinará nunca si la resolución judicial está bien o mal producida. No hay resolución judicial o mandato sin jurisdicción y no hay jurisdicción sin competencia”. Tratándose de documentos administrativos, es de aplicación todo lo señalado a propósito de los instrumentos judiciales.

PRINCIPIO DE LEGALIDAD

b) La Capacidad de los Otorgantes: En esta parte el artículo no debe ser objeto de una interpretación restrictiva relacionada con la capacidad de ejercicio que debe tener para la realización de los actos que se desea inscribir. La calificación debe referirse también a aspectos relacionados con el estado Derecho Registral Jorge Novoa civil, la nacionalidad, la condición de insolvente y otros factores que pueden limitar la capacidad de la persona que intervino en el acto materia de la inscripción. Por lo tanto, el Registrador deberá apreciar si en el registro correspondiente y en otros registros bajo su jurisdicción aparecen inscritas razones de insolvencia, interdicción, etc.

PRINCIPIO DE LEGALIDAD

c) La Validez del Acto: Aceptando la diferenciación que efectúa el artículo 225 del C.C., el documento es distinto al acto. Ya se trató del documento en el punto (a); toca ahora referirse al acto jurídico. Respecto de él, el Registrador debe efectuar la calificación verificando si existen o no razones de nulidad, en las manifestaciones de voluntad, conforme a lo que dispone el artículo 219 del C.C. d) Identificación: Concordando con la doctrina predominante, debe señalarse que, aun cuando el Código no lo menciona el Registrador debe verificar la identidad entre el titular del derecho inscrito y la persona que interviene en el acto jurídico materia de la inscripción. Del mismo modo debe apreciar que entre el derecho inscrito y el materia de inscripción exista también identidad.

PRINCIPIO DE PUBLICIDAD

Por el Principio de Publicidad se presume, sin admitirse prueba en contrario, de que todos están enterados del contenido de las inscripciones. Esta presunción es “juris et de jure”, porque no se admite prueba en contrario, es decir, que nadie podrá alegar desconocimiento o ignorancia de lo que aparece inscrito en los tomos y/o fichas y partidas de inscripción que constan en los Registros Públicos. Entonces, por imperio de la ley, se presume que todos conocen el contenido de las inscripciones y tal conocimiento se hace realidad, con la obligación que tienen los funcionarios de los Registros Públicos de manifestar, informar a todas las personas, precisamente de ese contenido de las inscripciones.

PRINCIPIO DE PUBLICIDAD

De lo expuesto, podemos apreciar que hay dos clases de publicidad: Material y Formal. 1.-Publicidad Material. Es la contenida en el enunciado mismo del Principio; está “in re” en el texto mismo del Principio, por lo que nadie puede alegar su desconocimiento. Está materialmente ahí, en el enunciado mismo del artículo pertinente (art. 2012 del Código Civil) 2.- Publicidad Formal, la misma que se hace realidad con la obligación de los funcionarios de los Registros Públicos de informar a quién lo solicite del contenido de las inscripciones. En la práctica; la publicidad formal puede darse de dos maneras:

a)

b)

PRINCIPIO DE PUBLICIDAD Publicidad Formal Directa: Es decir, directamente en las oficinas de los Registros Públicos a la que puede acudir cualquier persona y pedir que le exhiban los tomos y/o fichas y partidas, títulos archivados. Esta publicidad se realiza en una sección llamada “De Manifestación de Libros”, con el único requisito de pagar los derechos, según el arancel vigente. En definitiva, cualquier persona puede solicitar este informe o exhibición e incluso, solicitar copia de la ficha respectiva, la que tiene valor referencial y no probatorio. b) Publicidad Formal Indirecta: Es decir, el usuario puede solicitar cualquier certificado que requiere como son los certificados de gravámenes, copia literal, etc. Previa la presentación de una solicitud y el pago de los derechos correspondientes. Estas formas de publicidad están normadas en los Arts. 127° al 141° del Reglamento General de los Registros Públicos.

Nuestro C.C. incorpora este principio en su art. 2012; “Se presume, sin admitirse prueba en contrario, que toda persona tiene conocimiento del contenido de las inscripciones.

PRINCIPIO DE LEGITIMACIÓN

Según el cual el contenido de las inscripciones se presume cierto y produce todos sus efectos, mientras no sean anuladas o rectificadas. Esto significa que en el Perú las inscripciones no sanean el título y generalmente, no son elementos constitutivos de los respectivos actos y contratos; es evidente que la inscripción establece una presunción sujeta a probanza en contrario de exactitud de la misma; de este concepto, que se relaciona con la prohibición de admitir títulos contradictorios surge el Principio de la Legitimación, contenido en el art. VII del Título Preliminar del Reglamento General de lo Registros Públicos. Cabe señalar que este principio ha sido admitido en la jurisprudencia de la Corte Suprema, la que ha declarado que las inscripciones “prima facie”; deben considerarse ciertas, salvo prueba en contrario; de otro lado la jurisprudencia de la Corte Suprema, al declarar, de manera uniforme y reiterada, que solamente en virtud de pruebas y como consecuencia de una acción judicial, puede anularse una inscripción no ha hecha sino reconocer la legitimación.

PRINCIPIO DE LEGITIMACIÓN

El Art. VII del Título Preliminar acotado, expresa: Los asientos registrales se presumen exactos y válidos. Producen todos sus efectos y legitiman al titular Registral para actuar conforme a ellos, mientras no se rectifiquen en los términos establecidos en este Reglamento o se declare judicialmente su invalidez.

PRINCIPIO DE TRACTO SUCESIVO Llamado también el Tracto continuo, que está contenido en el Art. 2015 del Código Civil, según el cual ninguna inscripción, salvo la primera, se hará sin que esté inscrito o se inscriba el derecho de donde emane”. Este principio tiene su antecedente en el art. 20 de la Ley Hipotecaria Española, que en 10 Derecho Registral Jorge Novoa Miranda forma más explícita expresa: “para inscribir o anotar títulos por los que se declaren, transmitan, graven, modifiquen o extingan el dominio y demás derechos reales sobre inmuebles, deberá constar previamente inscrito o anotado el derecho de la persona que otorgue o en cuyo nombre sean otorgados los actos referidos. En el caso de resultar inscrito aquel derecho a favor de persona distinta de la que otorgue la transmisión o gravamen, los Registros denegarán la inscripción solicitada”. Roca Sastre, al comentar este artículo, en su Derecho Hipotecario II Tomo, dice que el principio de tracto sucesivo tiene carácter formal por estar impuesto por una norma que no es de Derecho inmobiliario Registral material, sino formal, ya que pertenece al procedimiento de inscripción y se dirige al Registrador pues, dicho artículo 20, acotado.

PRINCIPIO DE TRACTO SUCESIVO

No predica efectos de las inscripciones que se dirige al Registrador mandándole que cierre el libro de inscripciones a todo título que pretenda su inscripción no cumpla el tracto sucesivo. Por otra parte, el mismo autor dice que el Principio de Tracto Sucesivo tiene aplicación general a toda mutación jurídico real inmobiliaria que pretenda tener acceso al Registro de la propiedad, tanto se deriva de negocio jurídico, aunque éste se produzca a través de procedimientos de premio civil o fiscal, como si tiene lugar por sentencia judicial, expropiación forzosa, accesión, ocupación, etc. Pero, dicho principio no rige para la inscripción de obra nueva.

PRINCIPIO DE TRACTO SUCESIVO

García Coni, en su Derecho Registral Aplicado, manifiesta que se entiende por tracto el espacio que media entre dos lugares o el lapso que transcurre entre dos momentos. Si el recorrido entre ambos puntos del espacio o del tiempo se efectúa ininterrumpidamente, el tracto será continuo. Por otro lado, agrega que si la prioridad impide la inscripción de derechos incompatibles entre sí, el tracto continuo como correlato-se opone a que se acepte “como realidad jurídica extrarregistral” el contenido de documento en que aparezca “como titular del derecho una persona distinta de la que figura en la inscripción precedente”, por cuanto no debe alterarse la secuencia transmitida y “de los asientos existentes en cada folio deberán resultar el perfecto encadenamiento del titular del dominio y de los demás derechos registrados.

PRINCIPIO DE TRACTO SUCESIVO Dentro de este Principio de tracto sucesivo, también cabe referirnos al tracto abreviado. Siguiendo a García Coni, diremos con él que normalmente cada transmisión inmobiliaria origina un asiento inscriptivo, pero puede acontecer que dos transferencias simultáneas se unifiquen en un solo asiento o motiven dos asientos inmediatamente consecutivos. Este último depende de la técnica empleada y cuando tal situación se presenta estamos ante un caso típico de “tracto abreviado”, que constituye un atajo dentro del proceso enajenativo-inscriptivo. El tracto abreviado no es una excepción sino una modalidad del tracto continuo, pues este se cumple partiendo siempre del titular inscrito hasta llegar, directa o indirectamente, al sustituto que será legitimado por el Registro. Cabe señalar qe este Principio de tracto sucesivo no solamente se da en al Registro de la Propiedad Inmueble, como parecería ser de los conceptos de los tratadistas antes referidos; de ningún modo, antes bien, se da en todos los Registros. Así, por ejemplo, en el Registro de Mandatos, no podrá inscribirse una sustitución de poder si previamente no se ha inscrito el poder que se sustituye; en el Registro de Testamentos no se podrá anotar una demanda sobre nulidad de testamento si previamente no está inscrito el testamento cuya nulidad se pretende; en el Registro Mercantil no se podrá inscribir el poder que otorga un Directorio si éste no está previamente inscrito, no podrá inscribirse un aumento de capital, si previamente no está totalmente pagado el capital suscrito, en fin, los ejemplos son numerosos y que se dan en cada caso, por lo que dicho principio debe cumplirse en todos ellos.

PRINCIPIO DE TRACTO SUCESIVO

La excepción a éste principio de tracto sucesivo, es la inscripción primera de dominio o inmatriculación, tratándose del Registro de la propiedad inmueble, que viene a ser el ingreso por primera vez de una unidad inmobiliaria determinada a la vida registral, pero a partir de esta inmatriculación, las posteriores inscripciones deberán cumplir con el Principio de tracto sucesivo. En los demás registros, también se exceptúa este principio tratándose de la inscripción primera o principal; así al inscribirse una Sociedad Mercantil, en esta no cabe aplicar este principio, pero en las inscripciones futuras sí; en fin, en todas las demás, como son las inscripciones de poderes, testamentos, etc.

PRINCIPIO DE ESPECIALIDAD

Llamado también de Determinación y tiene por objeto individualizar los derechos inscritos en relación a los bienes y a las personas, determina que cada inscripción se haga en partida separada. En realidad, la eficacia de un Registro depende en gran medida de la forma en que se cumple con este Principio. Roca Sastre, en su obra citada nos dice que el concepto de Principio de Especialidad es expresión que denota un criterio singularizador o particularizador, que revela un designio de concreción, especificación o determinación. Es en virtud de este Principio que n nuestra técnica registral se abrirá especial para cada bien aunque el propietario sea una misma persona; se abrirá una partida por cada declaratoria de herederos, por cada testador; por cada sociedad que se inscriba, pues, dicho principio determina que cada inscripción se haga por partida separada, con el objeto de individualizar los derechos inscritos en relación a los bienes y a las personas.

PRINCIPIO DE ESPECIALIDAD

El principio de especialidad no está contenido en el Código Civil, en cambio nuestro Reglamento General de los Registros Públicos hace referencia a este Principio de la Declaración IV cuando dice que: “Por cada bien o persona jurídica se abrirá una partida registral independiente, en donde se extenderá la primera inscripción de aquéllas así como los actos o derechos posteriores relativos a cada uno. En el caso del Registro de Personas Naturales, en cada Registro que lo integra, se abrirá una sola partida por cada persona natural en la cual se extenderán los diversos actos inscribibles. Excepcionalmente, podrán establecerse otros elementos que determinan la apertura de una partida registral”

PRINCIPIO DE PUBLICIDAD REGISTRAL

Al analizar el Principio de Prioridad dijimos que los derechos que otorgan los Registros Públicos están determinados por el momento de su presentación; pero a la ley no le es suficiente el solo hecho de la presentación con anticipación; sino, Además, debe reunir otros requisitos, los que están contenidos en el {Principio de Fe Pública Registral que analizaremos a continuación. Este principio está incorporado en la declaración VIII del Título Preliminar del Reglamento General de los Registros Públicos; pero con un criterio más amplio en el artículo 2014 del Código Civil cuando expresa: “El tercero que de buena fe adquiere a título oneroso algún derecho de persona que en le Registro aparece con facultad para otorgarlo, mantiene su adquisición una vez inscrito su derecho, aunque después se anule, rescinda o resuelva el del otorgante por virtud de causas que no consten en los Registros Públicos”.

PRINCIPIO DE PUBLICIDAD REGISTRAL

“La buena fe del tercero se presume mientras no se pruebe que conocía la inexactitud del registro”. Este principio es copia fiel del contenido en el artículo 34 de la Ley Hipotecaria Española de 8 de febrero de 1946, con excepción del tercer párrafo que expresa: “Los adquirentes a título gratuito no gozarán de más protección registral que la que tuviese su causante o transferente”. Este tercer párrafo no se incluye en el referido artículo 2014. El Principio de Fe Pública Registral, se halla justificado por la necesidad de proteger la seguridad jurídica de la contratación a base de los asientos de inscripción que obran en los Registros; no obstante, cabe señalar que la protección que brinda se refiere únicamente a los terceros de BUENA FE que adquieren a TITULO ONEROSO. Es decir que los requisitos de buena fe y onerosidad deben ser concomitantes, no pudiendo faltar ninguno de ellos. Si es de buena fe pero gratuito u oneroso pero de mala fe, el adquirente no podrá acogerse a los beneficios que brinda este principio. Obviamente, el derecho del tercero debe estar inscrito, pues si no inscribe su derecho no es tercero registral.

PRINCIPIO DE PUBLICIDAD REGISTRAL

Por otro lado, la buena fe del tercero se presume, lo que significa que quien la niegue, tiene la obligación de probarlo. En otras palabras, la carga de la prueba corre respecto de aquel que niega la buena fe. El tercero se encuentra en una situación muy cómoda, porque la ley le reputa de buena fe; es decir, que ha contratado bajo la fe del Registro.