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Mantenimiento y Gestión de Edificios Xavier Casanovas y Pedro Tejera

Mantenimiento y Gestión de edificios 

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Sistemas para conocer el Estado Técnico de Edificios Conservación y Mantenimiento

Autores: Xavier Casanovas I Boixereu (Jefe de Servicio de Rehabilitación del Colegio de Aparejados de Barcelona) Pedro Tejera Garófalo (Coordinador del Master en Conservación del Patrimonio Construido)

"El nuevo milenio viene marcado por el signo del mantenimiento. El proyecto la construcción, la explotación y el uso de los edificios ya no pueden hacerse al margen de este concepto"9

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MANTENIMIENTO Y GESTIÓN DE EDIFICIOS. 1.INTRODUCCIÓN 2.CONCEPTO DE MANTENIMIENTO. 2.1 Mantenimiento 2.1.1 Objetivos del mantenimiento 2.2 Reparación 2.3 Reconstrucción 2.4 Remodelación, Renovación o arreglo interior o exterior 2.5 Sistemas fundamentales de mantenimiento 2.5.1 Mantenimiento planificado 2.5.2 Mantenimiento no planificado 2.5.3 Fundamentos operativos 2.5.4 Mantenimiento preventivo 2.5.4.1 Protocolos 2.5.4.2 Emisión de ordenes de trabajo. 2.5.4.3 Partes de Mantenimiento. 2.5.4.4 Mantenimiento Asistido por Ordenador. (M.A.O) 2.5.5 Mantenimiento correctivo. 2.5.5.1 Funcionamiento del mantenimiento correctivo. 2.5.6 Estudio de mejoras. 2.5.7 Otros estudios: 2.5.8 Visitas periódicas objetivos fundamentales 2.5.9 Metodología de trabajo 3. El concepto de Costo Global. 3.1 Costo inicial: 3.2 Costo de mantenimiento: 3.3 Costo indirecto: 3.4 Síndrome de la oferta baja 3.5 Ley de los cinco de Sitter 4. Proyecto Inicial, Vida Util y Construcción. 4.1 Proyecto Inicial. 4.2 Durabilidad y vida útil 4.2.1 Vida útil 4.2.2 Factores que influyen en la durabilidad y vida útil 4.2.3 Conclusiones sobre durabilidad y vida útil.

5. GESTION DE LOS EDIFICIOS. 5.1 Características de la propiedad 5.2 Prevención de la gestión 5.3 Solicitud de mantenimiento

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6. ORGANIZACIÓN DEL MANTENIMIENTO. 6.1 Planificación del mantenimiento 6.2 Responsabilidad en el mantenimiento 6.3 Funciones del técnico en mantenimiento 7. Situación actual del mantenimiento. 7.1 Experiencia europea 7.2 Experiencia cubana 8. INSPECCIÓN DE EDIFICIOS. 8.1 Diagnostico de las edificaciones 8.1.1 Elementos componentes de la diagnosis 8.2 Métodos para la actuación o intervención sobre edificios existentes 8.2.1 Reconocimiento detallado del problema. 8.2.3 Diagnóstico y clasificación de la patología observada. 8.2.4 Tratamiento. 9. LAS HOJAS DE ANÁLISIS Y PROGRAMA INFORMÁTICO PARA EL MANTENIMIENTO. 10. MANUAL DE USO Y MANTENIMIENTO.

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MANTENIMIENTO Y GESTION DE EDIFICIOS. 1- Introducción Aceptamos sin reserva, que un automóvil nuevo debe ser sometido a un mantenimiento previamente establecido, sin embargo, nos resistimos a adoptar idéntica conducta cuando de un edificio se trata. Los edificios tienen una vida limitada y siguen un proceso de envejecimiento desde su construcción hasta su rehabilitación o demolición. "Este proceso se puede sintetizar en las siguientes etapas fundamentales: concepción, ejecución, utilización, mantenimiento, mejora o renovación y rehabilitación o demolición".7

Existe una errónea concepción bastante generalizada a no admitir que periódicamente hay que efectuar unos gastos para lograr la correcta conservación de las edificaciones. "Aceptando que la vida útil de un edificio de construcción reciente esta entre los 50 y 100 años, vemos como el periodo de utilización, explotación, mantenimiento y mejora resulta el más largo y también el de mayor gasto. Racionalizar este periodo de vida con un buen conocimiento del edificio, con un buen mantenimiento y con una gestión adecuada, es imprescindible para poder obtener el mejor servicio con el menor coste". 7 "El mantenimiento de un edificio es un conjunto de trabajos periódicos programados y no programados que se realizan para conservarlo durante el periodo de vida útil en adecuadas condiciones para cubrir las necesidades previstas".7

El mantenimiento no es un concepto nuevo. En nuestro país siempre se cuido el edificio, en aspectos sencillos por parte de los propios usuarios y, cuando era necesario, se pedía la ayuda de un experto, que a menudo era un albañil de confianza, buen conocedor del edificio. Esta cultura del mantenimiento se ha ido perdiendo debido a una serie de circunstancias de las cuales es importante mencionar que en la década del 60 las mayores inversiones que se realizaron en el sector, estuvieron dirigida a la construcción de obras nuevas en todo el país para equilibrar el desarrollo de la capital con respecto al resto de las provincias, además en sentido general se trabajó en el desarrollo de nuevas obras y no en el mantenimiento del fondo construido; todo esto unido a que nuestros edificios y viviendas son totalmente desconocidos por sus propietarios y usuarios, provoca que ese extenso patrimonio construido en la actualidad está poco cuidado y no se es consciente de la importancia de ello, tanto por lo que se refiere a su utilización como a su conservación.

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Mantenimiento y Gestión de Edificios Xavier Casanovas y Pedro Tejera “Por otra parte, los sistemas constructivos han evolucionado, se han incorporado nuevos materiales y nuevas técnicas y se ha incrementado el numero y complejidad de las instalaciones, todo ello con un grado de desconocimiento importante respecto a la duración y comportamiento en el tiempo.”7 “Podríamos afirmar que los edificios actuales son ya unas complejas maquinas que requieren un control y unos cuidados muy estrictos si queremos que funcionen correctamente. Ascensores, gas, electricidad, telefonía, TV por cable, líneas informáticas y muchas otras instalaciones resultan ya imprescindibles para todo edificio moderno."7 "Se hace, pues, necesario recuperar la cultura del mantenimiento como única solución para disponer de edificios mas seguros y confortables, y es necesario introducir los términos económicos y de gestión de los edificios como forma de optimizar los recursos que se inviertan a lo largo de su vida."7

En este sentido resultan esclarecedores los gráficos 1 y 2, en los cuales se puede apreciar la evolución de la calidad en el tiempo, en función de dos parámetros, como son: “La degradación o envejecimiento natural

de los componentes de un edificio y la obsolescencia a causa de la renovación constante de los estándares de servicio que se piden a los edificios.”7

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Figura1 y 2

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Para afrontar la perdida de calidad y de prestaciones, hay dos tipos de intervenciones completamente diferenciadas: El mantenimiento ordinario o conservación, que tiene como objetivo salvaguardar la capacidad inicial de los diferentes componentes de dar el servicio previsto y el mantenimiento extraordinario o mejora, que pretende adaptar a los estándares del momento algunos componentes. Este planteamiento teórico no resulta aplicable de forma precisa a las intervenciones reales en los edificios, ya que generalmente se hacen operaciones de los dos tipos, situándonos en posiciones intermedias del gráfico y solo un buen mantenimiento nos permitirá situarnos en un punto optimo, en equilibrio entre la inversión a realizar y el servicio exigido. 2- CONCEPTO DE MANTENIMIENTO. El mantenimiento en nuestro país, a menudo ha estado solamente dirigido a la reparación de los defectos constructivos que han ido apareciendo en un edificio y han puesto en peligro su utilizacaón o seguridad. Este mantenimiento no puede considerarse como tal, sino tan solo como un conjunto de reparaciones y mejoras sin conexión preventiva entre sí. En 1985 con la creación del Instituto Nacional de la vivienda es que se retoman estos temas, trazándose las políticas al respecto. Se crean las Empresas de Conservación y Servicios a la población y se elaboran los diferentes planes de acción. En la Dirección de Conservación del Instituto Nacional de la Vivienda se manejan dos categorías: 

Conservación: - Mantenimiento - Reparaciones menores



Rehabilitación: - Reparación menor - Reconstrucción o Remodelación

Además también atienden Acciones Emergentes y construcciones de nueva planta por Esfuerzo Propio. Esta división se basa en el alcance de las acciones constructivas:

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Mantenimiento y Gestión de Edificios Xavier Casanovas y Pedro Tejera 2.1 Mantenimiento "Comprende los trabajos de carácter preventivo o planificado que se realizan periódicamente en las edificaciones de viviendas durante su vida útil para conservar las propiedades y capacidades funcionales, subsanar las deficiencias o afectaciones que son provocadas por la acción del uso, agentes atmosféricos o su combinación, sin que sus elementos componentes fundamentales sean objeto de modificación o sustitución parcial o total."4

La programación del mantenimiento de las edificaciones de viviendas se basara en las especificaciones y normas técnicas estatales y del fabricante y proyecto o en su defecto en el estado técnico de sus elementos componentes. Los trabajos de mantenimiento deberán asegurar que las viviendas alcancen su vida útil con la misma seguridad y eficiencia con que fueron proyectadas y construidas. Para los mantenimientos de mayor complejidad será elaborada previamente por los técnicos una memoria descriptiva con las indicaciones técnico-constructivas a cumplir. 2.1.1 Objetivos del mantenimiento  Que nuestros clientes alcancen un óptimo nivel en su mantenimiento, facilitándoles para ello unas herramientas eficaces.  Alcanzar unas cotas de Mantenimiento Preventivo en torno al 75%, quedando el resto para los mantenimientos correctivo y curativo.  Conocimiento por cada nivel de estructuración de los gastos de mantenimiento por tipo y por recursos humanos, repuestos, suministros, etc., comparándolos con presupuestos establecidos para análisis de desviaciones.  Racionalización de la carga de trabajo de los recursos humanos sobre la base de unas planificaciones preventivas eficaces.  Disminución de los Costes de Mantenimiento debido a la disminución de gastos de Recursos Humanos, Prevención y Reparación.  Disminución de Costes de Almacén ya que los materiales solamente deberán estar presentes en el mismo, cuando vaya a producirse la intervención.  Disponer de registros históricos efectivos por lesiones o daños mas frecuentes, que en definitiva nos van a permitir analizar disponibilidades y costos, por los subsistemas componentes de una edificación, que a su vez nos van a permitir reorientar las acciones de intervención futuras. En definitiva, pretendemos que cada edificio realice correctamente y al menor costo posible, las funciones para las que ha sido proyectado 8

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2.2 Reparación "Consiste en los trabajos que se realizan en las edificaciones de viviendas durante su explotación para arreglar o sustituir partes o elementos componentes deteriorados. La reparación según su alcance puede ser parcial (menor o mayor) y según su carácter, normal o urgente."4

El objetivo de esta acción constructiva es evitar el deterioro total de la vivienda, por lo que su planificación estará en correspondencia con el estado técnico de los elementos componentes. En su ejecución se cumplirá con las normas, regulaciones y especificaciones técnicas establecidas, así como lo indicado, específicamente por los especialistas o técnicos en la memoria descriptiva y los planos que se elaboren para los casos que se requieran. En esta acción constructiva se realizaran además, los trabajos de mantenimientos necesarios. 2.3 Reconstrucción "Consiste en los trabajos que se ejecutan en una vivienda o edificio multifamiliar con alto grado de deterioro o ifhabitable para sustituir o construir de nuevo alguno de sus elementos componentes total o parcialmente, con el fin de recuperar su valor de uso y reincorporarla al fondo útil de viviendas."4 En la reconstrucción serán ejecutados además

todos los trabajos de mantenimiento y reparación necesarios, así como la sustitución o reforzamiento de elementos estructurales, la sustitución de pisos, carpintería, sistemas hidrosanitarias y eléctricos, revestimientos y otros elementos componentes de la edificación que lo requieran por su avanzado deterioro o estar próximos al vencimiento de su vida útil. 2.4 Remodelación, Renovación o arreglo interior o exterior

"Cuando en una vivienda o edificio multifamiliar se altera su trazado, aspecto original y le introduzcan cambios estructurales, con el objetivo de dotarla de las condiciones adecuadas de habitabilidad y aumentar su valor de uso."4

En la programación de esta acción constructiva se incluirán los trabajos de mantenimiento, reparación y reconstrucción necesarios, así como la construcción de locales, la ampliación o reducción de locales, modificaciones de la carpintería, las redes hidrosanitarias y eléctricas y otros trabajos constructivos para lograr el objetivo planificado. “En todo edificio hay una serie de componentes que no deben tener ninguna actuación de mantenimiento a lo largo de su vida, si la ejecución ha sido correcta. Hay otros que, por sus propias características, requieren a lo largo del tiempo reparaciones o sustituciones previsibles o a determinar en las inspecciones correspondientes.”7

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Mantenimiento y Gestión de Edificios Xavier Casanovas y Pedro Tejera El concepto de mantenimiento ha ido evolucionando a lo largo de los últimos años. “El concepto de mantenimiento programado surge poco después de la Primera Guerra Mundial, al plantearse la industria la necesidad de organizar el mantenimiento basándose en una metodología científica. Acabada la Segunda Guerra Mundial, se empieza a estudiar la manera de integrar los costos totales y el mantenimiento, y se propone un mantenimiento programado basado en calendarios estrictos de durabilidad de los componentes. No es hasta la década de los 60, que se propone el mantenimiento predictivo, que sustenta las intervenciones en una estimación del estado real de los componentes y su evolución, determinados en inspecciones periódicas de detección y diagnosis.” 7

Actualmente, este planteamiento se ha visto impulsado y reforzado por la mejora de los sistemas de control que justamente con los equipos informáticos están dando una nueva dimensión al mantenimiento de los edificios. 2.5 SISTEMAS FUNDAMENTALES DE MANTENIMIENTO De este modo, mantenimiento:

podemos plantear dos sistemas fundamentales de

2.5.1 Mantenimiento planificado "Consistente en actuaciones periódicas en un edificio con una visión preventiva, que se puede articular sobre la base de un programa preestablecido o rutinario o basándose en una metodología predictiva que establezca el programa en función de un buen conocimiento del estado y evolución del edificio."7

2.5.2 Mantenimiento no planificado "Consistente en actuaciones en un edificio con un objetivo puramente correctivo frente a defectos constructivos que se detectan de forma inesperada o de averías imprevistas."7

Dado que el mantenimiento, según la importancia de la actuación puede obligar a interrumpir el uso previsto del edificio en un periodo de tiempo indeterminado, y teniendo en cuenta las repercusiones de todo tipo que este hecho puede originar, hay que dirigirse hacia un mantenimiento planificado correctamente, que haga casi inexistente el mantenimiento casual o no planificado. 2.5.3 Fundamentos operativos Los fundamentos operativos que se tienen que tener en cuenta para llevar a cabo el mantenimiento y conservación, están basados en la implantación de una ingeniería de mantenimiento, de manera que por su misma aplicación se consiga el correcto control, estado de conservación, funcionamiento y condiciones de servicio de las instalaciones, equipos, elementos componentes y partes, etc., y tendente, asimismo, a la consecución de una serie de objetivos básicos tales como el confort, la seguridad y la economía. Para llevar a cabo lo anterior, se procederá a visitar el inmueble a mantener, y tomando conciencia de sus necesidades, se estudia un 10

Mantenimiento y Gestión de Edificios Xavier Casanovas y Pedro Tejera plan de actuaciones, basado en dos planteamientos diferentes en cuanto a su prestación, pero paralelos en cuanto a su actuación. Estos planteamientos son:  

Mantenimiento preventivo. Mantenimiento correctivo.

2.5.4 Mantenimiento preventivo: Esta modalidad consiste en la ejecución de las operaciones de inspección y revisión del edificio e instalaciones así como la regulación y ajuste de estas, de formas periódica y sistemática, para reducir al mínimo los problemas o fallos futuros, haciendo operaciones de menor envergadura por adelantado. Este tipo de Mantenimiento se realiza mediante una serie de visitas programadas, sobre la base de unos protocolos de mantenimiento preventivo. Para llevar a cabo este tipo de mantenimiento, se han de cumplir varias etapas: 1. Conocer perfectamente la edificación a mantener. 2. Seleccionar las fichas de protocolo de mantenimiento preventivo, diseñadas por la oficina técnica, en función de la edificación. 3. Aplicar las operaciones programadas en dichos protocolos. 2.5.4.1 Protocolos. Los Protocolos son las herramientas básicas en este tipo de mantenimiento. Estos protocolos consisten en unas fichas elaboradas por la oficina técnica, diseñadas para cada edificación (instalación y/o equipo). En estas fichas aparecen: 1. Nombre de la edificación y elementos a inspeccionar. 2. Las operaciones de mantenimiento que se han de realizar. 3. La periodicidad con que se debe efectuar cada operación. Así, mediante los protocolos se confecciona el plan de mantenimiento, donde se indican:  Las visitas a cada inmueble. 11

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  Las operaciones a realizar en cada parte o elemento de la edificación.  Los recursos humanos, especialistas, que deben ejecutar dichas operaciones de mantenimiento. Mediante estos protocolos y con la periodicidad que en ellos se fija, se planifica una programación donde se indica en que días tienen que realizarse las revisiones y a que instalaciones les corresponden, así como de los recursos humanos para ejecutar las operaciones de Mantenimiento. Es imprescindible la coordinación de los distintos equipos de mantenimiento que han de realizar las visitas a los edificios e instalaciones a su cargo. Mediante un plan, en el cual figuran todas las semanas del año y cinco días por semana, se organizan las visitas que tienen que realizar a cada edificio o instalación los equipos de Mantenimiento. 2.5.4.2 Emisión de ordenes de trabajo. Todos los días las cuadrillas de equipos de especialistas harán sus visitas a los centros planificados, portando sus “ordenes de trabajo”. En ellas se les indican las operaciones que han de ejecutar y los mecanismos de su ejecución. La confección de este plan es complicada, ya que para hacerlo correctamente, hay que tener en cuenta todos los condicionantes para cumplir las operaciones del mantenimiento preventivo de todas las instalaciones y en todos los centros. 2.5.4.3 Partes de Mantenimiento. Los especialistas cumplimentaran los partes correspondientes una vez finalizado el trabajo, indicando los tiempos empleados, los materiales colocados y una descripción somera de lo realizado. Estos partes serán firmados tanto por el responsable del centro como por los operarios, dejando en poder del responsable del centro una copia para que conste a los efectos oportunos. 2.5.4.4 Mantenimiento Asistido por Ordenador. M.A.O Efectuadas las visitas programadas, diariamente se recogerán los datos reflejados en los partes siendo introducidos en los sistemas informáticos para procesarlos. 12

Mantenimiento y Gestión de Edificios Xavier Casanovas y Pedro Tejera La     

información del sistema nos permite tener: Mayor control del proceso. Mayor flexibilidad. Mejor optimización de los recursos. Una variada y completa información, prácticamente en tiempo real, de las instalaciones y equipos. Control y gestión de Almacenes.

Luego, la ejecución de este tipo de mantenimiento se realiza de la siguiente manera: 1. 2. 3. 4. 5.

Mantenimiento asistido por ordenador. (M.A.O) Planificación de visitas. Ejecución de la orden de trabajo por los distintos elementos. Partes de mantenimiento de cada centro. Recogida de datos de ejecución en el M.A.O.

La oficina técnica es la que tiene la misión de coordinar, controlar, planificar, etc. los recursos tanto humanos como de equipos, distribuyéndoles convenientemente entre los distintos centros. 2.5.5 Mantenimiento correctivo. Este tipo de mantenimiento consiste en la reparación de las averías producidas en las instalaciones o deterioro de los elementos de la edificación como consecuencia del uso y funcionamiento normal de las mismas. Su misión principal es la de proceder a solucionar dichas averías o deterioros, dejando en perfecto estado de funcionamiento las instalaciones o elementos. 2.5.5.1 Funcionamiento del mantenimiento correctivo El funcionamiento del mantenimiento correctivo es el siguiente: Para llevar a cabo este tipo de mantenimiento anteriormente definido, es conveniente conocer las instalaciones perfectamente. En este caso, la información de lo ocurrido es prioritaria para poder actuar con rapidez y eficacia. Los avisos de averías son recibidos telefónicamente en talleres, o el centro de mantenimiento y desde el mismo, o bien a través de centralitas y por el buscapersonas, se localiza al especialista correspondiente o al equipo de guardia, que se presentaran en el 13

Mantenimiento y Gestión de Edificios Xavier Casanovas y Pedro Tejera menor tiempo posible para atender la avería. Este servicio funciona 24 horas al día y 365 días al año. En caso de elementos o partes componentes de la edificación, se comunica a los especialistas en conservación de edificaciones. 2.5.6 Estudio de mejoras. Una vez que se ha tomado conocimiento completo de las instalaciones y conseguido mantenerlas a pleno rendimiento, podremos tener una visión completa de aquellas áreas susceptibles de mejora. 2.5.7 Otros estudios: También se podrían hacer otros tipos de estudios, tales como: Consumos (agua, energía, etc.) encaminados al ahorro por ese concepto. Control informático del estado de las instalaciones, y su rentabilidad. Cualquier otro que se detectara y que tuviera interés para el mejor funcionamiento. 2.5.8 Visitas periódicas objetivos fundamentales Las visitas periódicas a los edificios orientadas a su mantenimiento, de forma genérica, plantean como aclara Xavier Casanovas 7 unos objetivos que se pueden agrupar en cuatro aspectos fundamentales: 

Inventario

Determinar las características constructivas del edificio. 

Diagnosis

Determinar el estado de conservación de los diferentes componentes. 

Programación

Definir las operaciones a realizar para que el edificio sea capaz de dar una respuesta correcta. 

Control

Seguimiento de las diferentes operaciones de mantenimiento.

2.5.9 Metodología de trabajo Como complemento de estos objetivos hay que definir la metodología de trabajo en cuanto a: 14

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¿Cuando? ¿En que momento y conque periodicidad se inspeccionará el edificio? ¿ En que nivel de degradación decidimos reparar o sustituir? ¿Donde? ¿Que elementos del edificio y conque profundidad analizaremos?

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Mantenimiento y Gestión de Edificios Xavier Casanovas y Pedro Tejera ¿Que? ¿Que respuesta instalaciones?

esperamos

de

cada

uno

de

los

componentes

e

¿Como? ¿Cómo están organizados y planificados los trabajos a realizar? ¿Quién? ¿Existe contrato de mantenimiento o garantía sobre algunos componentes? ¿Cuánto? ¿De que presupuesto disponemos para los trabajos de mantenimiento? Una vez que han tomado todas estas decisiones, puede plantearse un sistema de hacer el seguimiento y la diagnosis de un edificio" 7

3. El concepto de Costo Global. Mantenimiento y costos de mantenimiento son conceptos inseparables. Ya en la fase de la ejecución de la obra se aconseja hacer la selección de los materiales y el equipamiento de las viviendas con vista a sus futuros costos de su manutención. "Si tenemos en cuenta que en nuestro país el tema de mantenimiento aun no ha logrado el papel que le corresponde dentro de la actividad del mundo de la construcción, no es de extrañar que el concepto de “coste global” de momento se haya introducido únicamente de una forma superficial y a un nivel teórico, si baen son ya muchos los países en los que se aplica este concepto para todo el proceso edificatorio de un inmueble." 7

El concepto de costo global significa que no se puede mirar a los sencillos costos de una manera aislada sino verlos como costos totales a lo largo de una vida útil. En el caso de un edificio el costo global es la suma de la compra de la parcela, de la ejecución de la obra, los corrientes gastos de conservación y funcionamiento, que dependen del estándar del edificio y otros costos indirectos de equipamientos colectivos y últimamente los costos de la eliminación de desechos al terminar su vida útil. En un modo de ver todavía más amplio de los costos globales se incluyen costos secundarios de carga del medio ambiente, por ejemplo; edificios que en nuestro clima por falta de ventilación natural causan altos costos energéticos o aquellos que en climas fríos tienen instalaciones de calefacción con el correspondiente impacto negativo ambiental y son gravados con impuestos adicionales. "Este concepto se aplicó en un primer momento en equipamientos militares en EE UU. para introducirlos mas adelanten en la industria y hoy en día se aplica en muchos casos en todo tipo de edificios."7

El costo global hay que considerarlo como la suma de los gastos que genera un edificio a lo largo de su vida, incluyendo la primera 16

Mantenimiento y Gestión de Edificios Xavier Casanovas y Pedro Tejera inversión, los gastos diferidos de mantenimiento y funcionamiento y los costos indirectos de equipamientos colectivos. El costo global = costo inicial + costo de mantenimiento + costo indirecto.

3.1 Costo inicial: Incluye Costo de Costo de Costo de Costo de

terreno y urbanización. proyecto. construcción. tasas de impuestos.

3.2 Costo de mantenimiento: Incluye Costo de Costo de Costo de Costo de

mantenimiento programado. reparaciones no programadas. funcionamiento (explotación). limpieza.

3.3 Costo indirecto: Incluye Equipamientos. Servicios comunitarios. Intervenciones en el entorno. Contribuciones especiales en servicios colectivos. Conseguir reducir el costo global sin disminuir la calidad de los servicios del edificio ha de llevar implícito el hecho de incluir este concepto en el momento de la concepción, proyectando edificios con la calidad necesaria y con una vida prevista. En general, la mejor solución en costo global resulta mas cara en su inversión inicial, pero permite un ahorro sustancial en un largo periodo.

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Mantenimiento y Gestión de Edificios Xavier Casanovas y Pedro Tejera 3.4 Síndrome de la oferta baja "Unos estudios realizados a inicios de los años 70 en Gran Bretaña, pusieron de manifiesto el interés generalizado al efecto de rebajar los costos iniciales de construcción de los edificios, que como se pudo comprobar, se hacían casi siempre a costa de un descenso en la calidad de los componentes y en la ejecución. Este hecho provoca un incremento notable de los costes de mantenimiento de estos edificios en los primeros años de vida, muy superiores al ahorro obtenido en la construcción." 7 "El interés en el descenso de los costos de construcción y la renuncia en algunos aspectos de la calidad es un hecho que podemos generalizar en toda Europa en los últimos años, que ya se conocen como el síndrome de la oferta baja, y que esta causando muchos problemas en los nuevos edificios."7

3.5 Ley de los cinco de Sitter "Existe una reflexión clarificadora en este sentido, que responde a una larga experiencia en la construcción, mantenimiento, reparación y rehabilitación de estructuras de hormigón, que se conoce como la ley de los cinco de Sitter y que estima el diferente costo que representa el corregir los defectos en las diferentes etapas de la vida de un edificio, con el siguiente planteamiento"8 "Buena práctica: 1 dólar invertido en el proyecto de ejecución. Mantenimiento preventivo: 5 dólares invertidos al inicio de la degradación. Reparaciones, mantenimiento correctivo: 25 dólares invertidos en truncar la propagación de degradación. Rehabilitación, reforzamiento o instalaciones: 125 dólares invertidos para corregir daños importantes"8

4. Proyecto Inicial, Vida Util y Construcción. 4.1 Proyecto Inicial. "El proqecto de un edifico es el documento que define la tipología, las técnicas y los materiales a utilizar y es en función de estas opciones que se determinaran las características del uso y las necesidades de mantenimiento tanto en su complejidad y coste como en la programación y gestión."7

En general, el técnico proyectista hasta ahora no ha tenido demasiado en cuenta el mantenimiento posterior y ha olvidado que el proyecto es un paso en todo un proceso y que una visión de conjunto dará siempre mejores resultados. 4.1.1 Manual de uso y mantenimiento "Proyectar con esta óptica requiere, por parte del técnico proyectista, disponer de información respecto al comportamiento en el tiempo, de las diferentes técnicas y materiales, para poder decidir los más idóneos a cada función, poder planificara corto, medio y largo plazo y proponer un manual de uso y mantenimiento adaptado al edificio proyectado."7

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Mantenimiento y Gestión de Edificios Xavier Casanovas y Pedro Tejera Esta información se encuentra hoy poco sistematizada y no hay ningún organismo ni institución en nuestro país, que trabaje para obtenerla y divulgarla, a partir del control periódico de edificios y sistemas, y de su confrontación. En otros países europeos, este tema esta muy trabajado. Existen, por ejemplo un Obsevatoire de l’Entretien en Francia a cargo de la asociación APOGeE y en Gran Bretaña es estudiado entre otros por la Royal Institution of Chartered Surveyors y el Building Maintenance Cost Information Service. La experiencia de otros países en esta línea nos puede resultar muy útil, pero son muchos los factores diferenciales que exigen nuestra propia experimentación y la creación de bancos de datos adaptados y contrastados con nuestra realidad. 4.2 Durabilidad y vida útil Es evidente que las exigencias de comportamiento en términos de tiempo son bastante distintas para un reactor nuclear, una escuela, un puente o una nave de sombra para el ganado. Así, existe una norma ATSM 632 – 81 “Standard practica for developing accelerated tests to aid prediction of the servic life of building components and materials” que describe toda una metodología o “filosofía” de los pasos que hay que dar para definir la vida útil. También es relevante el trabajo efectuado por una comisión conjunta CID- RILEM (W80 CID/CT – 71 PSL RILEM) que trata de abordar todos los aspectos relativos a la predicción de la vida en servicio y no-solo en estructuras de hormigón, sino de todos los elementos de la edificación en general. 4.2.1 Vida útil Como se conoce, la vida útil se define como el periodo mínimo durante el cual se espera que la estructura desarrolle su función para la cual fue diseñada, sin perdida de utilidad y sin requerir demasiado mantenimiento. En el estado actual de nuestro desarrollo, tener en mente siquiera un estimado de vida útil seria un enorme paso de avance, pues no es ningún mérito para la profesión ni servicio alguno para la sociedad construir escuelas de baja calidad o una nave de sombra para ganado de excesiva calidad.

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Mantenimiento y Gestión de Edificios Xavier Casanovas y Pedro Tejera Una razón por la cual la durabilidad y la vida útil deben estar estrechamente ligadas, se muestra en la figura 3, tomada de un trabajo de G. Somerville9:

Figura 3. 1.4

La misma muestra varios puntos que reflejan el estado actual de los conocimientos sobre durabilidad. El autor destaca tres aspectos:  Variación de la durabilidad inherente a la etapa de construcción (que no es cuantificada).  La extensión del comportamiento, representada por el área rayada (necesitamos saber mas al respecto en términos cuantitativos, sobre la extensión misma y los factores que contribuyen a ella).  La necesidad de un plan de comportamiento por el tiempo de vida, que este en algún lugar entre la curva 1 (normalmente demasiado costoso) y la curva 3 (ambas peligrosas en términos de seguridad y costosas en cuanto a reparación; tal vez la solución sea alguna variante de la curva 2.

Si bien es cierto que una estructura no llega al final de su vida en forma repentina (como un apagón de luz), el trabajar por imponer una vida útil nominal evitaría producir algo que dure demasiado, así como 20

Mantenimiento y Gestión de Edificios Xavier Casanovas y Pedro Tejera no alcanzar los estándares generalmente aceptados (ambos aspectos igualmente negativos).

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Mantenimiento y Gestión de Edificios Xavier Casanovas y Pedro Tejera 4.2.2 Factores que influyen en la durabilidad y vida útil "En el estudio de la durabilidad de los materiales y de la vida útil de los edificios, hay que tener en cuenta todo un conjunto de factores que influirán de forma decisiva y que en cualquier variación sobre las previsiones iniciales nos modificará el programa previsto"7. Según aclara Xavier Casanovas7 algunos de estos factores son los siguientes:       

Condiciones de utilización. Exposición a los agentes atmosféricos. Características propias de los componentes. Calidad de los materiales. Calidad de ejecución. Puesta en obra. Exigencias de servicio.

Por otra parte, se pueden clasificar los componentes de un edificio en función de sus expectativas de vida útil. En el articulo "Mantenimiento de edificios"7 se puede leer: 

Elementos que tienen que durar toda la vida del edificio (por ejemplo, cimentaciones - estructura).



Elementos que disponen de una larga vida con pequeñas sustituciones (por ejemplo, cubiertas de teja), a pesar de que pueda llegar un momento en que sea necesario proceder a la sustitución total o parcial.



Elementos que sufren un desgaste mecánico y su vida depende de la intensidad y tipo de uso (por ejemplo, pavimentos).



Elementos que envejecen por motivos de tecnología, funcionalidad o estética (por ejemplo, sanitarios, electricidad).



Elementos que tienen una función de protección de otros (por ejemplo, pintura en madera o hierro)"

" Durante toda la vida útil de un edificio, hay tres parámetros esenciales que vienen definidos en la fase proyecto: La durabilidad o expectativas de que un elemento pueda cumplir las funciones encomendadas; la mantenibilidad, entendida como facilidad para poder realizar las funciones de inspección, limpieza, reparación o sustitución y finalmente los costos de explotación debidos a consumos energéticos."7

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Mantenimiento y Gestión de Edificios Xavier Casanovas y Pedro Tejera 4.2.3 Conclusiones sobre durabilidad y vida útil. a) En la practica de diseño y construcción, la necesidad más apremiante es asegurar que en realidad se apliquen conocimientos existentes. Esto requiere educación, adiestramiento y comunicación mejorados a todos los niveles, tanto en la etapa de diseño como en la obra. No solo comprende como hacer las cosas sino por que deben hacerse. b) El factor humano tiene una importancia vital en la elaboración de buenos detalles, en la realización de buenos controles, en lograr pensar mas conscientemente en durabilidad, en términos de diseño y construcción. c) Existe la necesidad continua de revisar los cambios en materiales y practicas de construcción, y de evaluar la importancia de los mismos. Además, es preciso desarrollar procedimientos para evaluar apropiadamente cualquier innovación paso a paso, mediante pruebas controladas y saber todo antes de su generalización en la practica. d) El concepto de vida útil unido a la conciencia política de que son esenciales los recursos para mantenimiento y reparación, contribuirán a conservar nuestro patrimonio construido. 4.3 Construcción o Ejecución "Por otra parte, el momento de la construcción es también de gran importancia de cara al futuro mantenimiento, ya que un proyecto muy bien resuelto, si no es acompañado de una ejecución correcta puede dar una serie de problemas en la posterior utilización. Por ello, es necesario que la construcción se realice con los niveles de calidad previstos, circunstancia que únicamente se podrá garantizar con un sistemático control de calidad de ejecución. También es importante disponer de una garantía que cubra los costes de la mala ejecución, que nunca se han de incluir en los ya previstos de mantenimiento"7

5. GESTION DE LOS EDIFICIOS. "Gestionar un edificio quiere decir cuidar de la prestación correcta de unos servicios y la optimización de los costos de funcionamiento, mantenimiento y mejora."7

5.1 Características de la propiedad

"Las características de la propiedad y la tipología edificatoria son uno de los factores fundamentales en la definición del tipo de gestión que hay que llevar a cabo en un edificio y fundamentalmente se puede agrupar en los siguientes tipos"7    

Edificios Edificios Edificios Edificios

de servicios de propiedad publica. de servicios de propiedad privada. industriales. de viviendas de propiedad publica. 23

Mantenimiento y Gestión de Edificios Xavier Casanovas y Pedro Tejera  

 Edificios de viviendas privadas, parte comunitaria. Edificios de viviendas privadas, partes de propiedad individual

5.2 Prevención de la gestión En cualquiera de los casos, una buena gestión ha de prever según7     

Exigencias del usuario sobre el edificio. Sistema de mantenimiento a adoptar. Planificar a medio y largo plazo los trabajos a realizar, para estudiar sistemas de financiación. Establecer contactos de mantenimiento con empresas capacitadas y de garantía. Adaptar los planes iniciales a la evolución del edificio por sus propias variaciones y por el mantenimiento realizado

Aspectos que siempre pasaran por una definición inicial por parte del propietario o usuario, son: lo que espera que el edificio le ofrezca como servicios y lo que esta dispuesto a invertir para conseguirlo. Una vez que se disponga de esta definición, son los técnicos especializados en este campo los que han de elaborar propuestas de programación, seguimiento y control basándose en un buen conocimiento del edificio y a unas inspecciones periódicas. Este punto de partida en el caso de los edificios de nueva construcción, puede apoyarse en un documento que recoja la programación de las acciones de mantenimiento, su secuencia y control periódico, y en el caso, actualmente más preocupante, de los edificios existentes deberá crearse un documento de características parecidas que sobre la base de una primera inspección de diagnosis, permita establecer el punto “0” del edificio y organice su seguimiento. "Para poder llevar a cabo este seguimiento, hay que realizar una planificación precisa y en este sentido, nos encontramos con una situación difícil, ya que como antes hemos comentado, no disponemos de suficientes estudios que nos definan la duración de los componentes de los edificios, teniendo en cuenta las múltiples variables que afecten su mantenimiento posterior."7

De todas maneras existen algunas publicaciones que han hecho un intento de introducirse en este tema, proponiendo una periodicidad en las inspecciones e intervenciones, concretando los factores fundamentales a tener presentes y planteando otros aspectos útiles en estas funciones. A partir del análisis de la definición de gestión de los edificios según Xavier Casanovas7, el cual expresa, que es “cuidar de la prestación correcta de unos servicios y de la optimización de los costes de funcionamiento, mantenimiento y mejora. Podemos decir que en nuestro país, el mantenimiento en la vivienda es muy escaso, se realizan acciones aisladas o acciones mas general con intereses especiales de alguna zona priorizada” 24

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Mantenimiento y Gestión de Edificios Xavier Casanovas y Pedro Tejera 5.3 Solicitud de mantenimiento La solicitud de mantenimiento empieza por los habitantes de una edificación y su presidente de Consejo de Vecinos, dirigida al Poder Popular, que tiene su estructura en los Consejos de Administración que se encarga de esto en el ámbito de municipio, existe una dirección en el ámbito de provincia con su estructura y luego esta una dirección que atiende el asunto de la Administración de la Vivienda en el Instituto Nacional de la Vivienda(I.N.V.)1,5 En cada municipio existe un Dirección Municipal de la Vivienda (D.M.V.) y una Unidad Municipal de Inversiones para la Vivienda(U.M.I.V), la entidad de la Microbrigada Social y la entidad de la Microbrigada Estatal. Toda esta compleja estructura funciona de acuerdo al Plan Anual que se planifique por municipio de mantenimiento y reparación y el gobierno municipal orienta un plan de acciones al Dirección Municipal de la Vivienda (D.M.V) en correspondencia con el presupuesto que tiene la U.M.I.V y esta contrata a la Empresa Municipal de Mantenimiento, Reparación y Servicio de la Vivienda (E.M.M.R.S.V.) y al Grupo de proyecto para realizar el levantamiento, la reparación y el mantenimiento de la edificación. Los recursos materiales se asignan por un plan central del estado, principalmente lo que se refiere a cemento y acero, a cada U.P.I.V, por parte de la Dirección de Conservación y Rehabilitación del I.N.V, el resto de los materiales es por parte de los municipios con los materiales alternativos, que es una solución local. La fuerza de trabajo, un importantísimo renglón que se garantiza a través de la E.M.M.R.S.V, la microbrigada social y los organismos, en el caso de programas de acciones prioritarias generalizados a un barrio, ejemplo el Barrio de Cayo Hueso. A nuestra forma de ver el mantenimiento para la vivienda social debe estructurarse de la siguiente forma: El consejo de vecinos funcionara como asociación civil con un representante legal, elegido y nombrado por los vecinos para actuar como representante para todos los tramites(manejo de fondos, contratación), etc. La asociación solicitar un crédito al Banco Popular de Ahorro(B.P.A), de acuerdo con la capacidad de pago de los núcleos familiares que habitan el inmueble. A esto debe sumarse el presupuesto asignado por el gobierno municipal a partir de su plan de acciones. Ese fondo se sitúa en una cuenta que administra el representante legal y este a 26

Mantenimiento y Gestión de Edificios Xavier Casanovas y Pedro Tejera través de la U.M.I.V. efectúa un contrato con la entidad proyectista encargada de hacer el levantamiento del inmueble y con la entidad ejecutora (E.M.M.S.V), además de los suministradores. El crédito personal solicitado al Banco Popular de Ahorro, para el mantenimiento de la vivienda se administrara colectivamente como un fondo único y se amortizara personalmente a cada deudor declarado por vivienda, de acuerdo a los procedimientos actuales del B.P.A. según la ley general de la vivienda. La gestión de edificios es tan importante para la nueva obra como para la existente, deberíamos introducir la experiencia de Barcelona(el libro del edificio), para apoyarnos a la hora de realizar un diagnóstico o mantenimiento ayudando a sus habitantes en el uso del mismo adaptándose a las particularidades de cada edificación. 6. Organización del mantenimiento. Como se ha expresado anteriormente el mantenimiento es un trabajo periódico de carácter preventivo y planificado que se realiza en las construcciones durante su explotación para conservar las propiedades y capacidades funcionales que son afectadas por la acción del uso, los agentes atmosféricos o su combinación. Organizar el mantenimiento, es definir una política, administrarla y aplicarla sobre el terreno, recoger las conclusiones, analizar estas experiencias y reorientar en consecuencia esta política. La parte más sensible de esta cadena es la recogida de datos. 6.1 Planificación del mantenimiento Su planificación se basa en la durabilidad de sus elementos componentes y es importante además la tipología de cada construcción, la calidad y durabilidad de los materiales utilizados, la calidad de ejecución de la obra, el mantenimiento adecuado, las reparaciones inmediatas de los deterioros, el uso adecuado del inmueble acorde siempre con el proyecto y el cuidado correcto de toda la edificación y sus exteriores porque en la medida en que todos estos factores se cumplan, estaremos prolongando la vida útil de la edificación. La vivienda constituye la protagonista del espíritu local y tiene imprescindiblemente que ser sometida a trabajos de mantenimientos periódicos. Es importante la participación de sus habitantes que son quienes conocen realmente las necesidades existentes. Son sus pobladores quienes más afectados se ven por el deterioro, siendo también quienes poseen la voluntad de solucionar el problema con la 27

Mantenimiento y Gestión de Edificios Xavier Casanovas y Pedro Tejera ayuda de un profesional capacitado. Los recursos económicos disponibles para los trabajos de mantenimiento generalmente son aportados también por los habitantes de las viviendas. Por otro lado la carencia de materiales ha afectado considerablemente los niveles que pueden obtenerse en la esfera del mantenimiento constructivo, trayendo esto como resultado un deterioro del estado técnico del fondo habitacional al no ser suficientes los trabajos de rehabilitación. Esta situación exige una organización y una acción rápida, y en mayor escala por parte del estado y la población en la conservación de las edificaciones a fin de dar respuesta a la demanda requerida en este sentido. Con ello se estará garantizando en el tiempo una vida útil mucho más larga de la propia edificación. 6.2 Responsabilidad en el mantenimiento5 Considerando que la principal responsabilidad en el mantenimiento de una vivienda corresponde al habitante de la misma, es importante decir que algunas actividades deben ser asesoradas o ejecutadas por técnicos y profesionales de distinto nivel según la complejidad y peligrosidad de los trabajos. Consideramos que actividades como la pintura, limpieza interior y de áreas exteriores, mantenimiento de cisternas y tanques de agua, por ejemplo, pueden considerar no sólo una participación media del usuario sino incluso ser ejecutadas por él mismo. En otros casos de ejecución de actividades preventivas tales como la revisión de instalaciones técnicas (eléctricas, hidrosanitarias, telefónicas y de gas) es las empresas públicas proveedoras del servicio las más indicadas para realizar dichos trabajos no sólo en las áreas exteriores y hasta los puntos de suministro o acometida sino en el interior de los edificios. Esto permitirá evitar posibles accidentes o el daño de las instalaciones, hecho común que se presenta cuando el personal no está capacitado. Las actividades que impliquen la actuación sobre algún elemento de carácter estructural deben ser ejecutadas por un técnico especializado pero siempre bajo la supervisión de un profesional de la rama, es decir un ingeniero o arquitecto según el caso. El mantenimiento de algunos elementos de terminaciones que incluyen el manejo de materiales reactivos o tóxicos debe ser ejecutado también por técnicos especializados. Los elementos de carpintería en madera o metálicos pueden ser sometidos a algunas tareas de mantenimiento preventivo como limpieza, engrase, etc. Las cuales se ejecutaran por el mismo propietario del inmueble. Trabajos más complejos como la sustitución de alguna pieza o el lacado y pintura de los elementos sería preferible que fueran ejecutados por 28

Mantenimiento y Gestión de Edificios Xavier Casanovas y Pedro Tejera un técnico que disponga de las herramientas adecuadas pero es muy comprensible que normalmente no suceda así, pues para una familia de recursos medios esta inversión en mano de obra adicional puede ser excesiva. En las nuevas construcciones será conveniente plasmar en una memoria descriptiva o un manual no sólo las instrucciones concretas de uso y mantenimiento del propio edificio sino el personal adecuado para realizar las diversas actividades. Es importante incluir además la descripción y composición de cada elemento de la construcción para permitir al técnico en el momento de enfrentarse a los trabajos de valoración, inspección y programación del mantenimiento para su posterior intervención. La responsabilidad del mantenimiento de un edificio, corresponde en primer lugar al usuario, sea propietario o arrendatario, con una buena utilización de los diferentes componentes interiores y exteriores de su vivienda, con la limpieza, trabajos de conservación habituales y fundamentalmente, informando de todos los defectos o anomalías que observe en el edificio a la persona responsable de su mantenimiento. La asociación de vecinos, en la persona de su presidente o en quien este haya delegado, debe cumplir la misma función en lo que a elementos comunes se refiere. "Los operarios especializados en cada campo, deben realizar las operaciones programadas y las reparaciones de las averías que vayan surgiendo a lo largo del tiempo y que por sus características requieren de este personal cualificado"7

6.3 Funciones del técnico en mantenimiento "En esta diversificación de funciones, el técnico debe jugar un papel fundamental como gestor o coordinador, con una visión amplia y compleja del edificio, realizando inspecciones periódicas, diagnosis de problemas complejos y programando y coordinando las operaciones a realizar en todo el edificio, utilizando como soporte el proyecto original, la diagnosis de puesta a cero del edificio y toda la información que el mismo va generando a lo largo del tiempo"7

Lo expresado anteriormente se justifica plenamente si recordamos que durante la vida útil de los edificios, sus elementos sufren una degradación que precisaran de reparaciones adecuadas y oportunas, pero desgraciadamente estas degradaciones, generalmente suelen aparecer con signos que no impiden el correcto funcionamiento del elemento, por lo que se puede retrasar su apreciación por el usuario. Esto conlleva, en ciertos casos, a daños más graves y en ocasiones irreversibles, que obligan a reparaciones cuyo costo es mayor de lo estrictamente necesario en caso de detectarse y tomarse las medidas oportunas con anterioridad.

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Mantenimiento y Gestión de Edificios Xavier Casanovas y Pedro Tejera 7. Situación actual del mantenimiento. 7.1 Experiencia europea "Diferentes países europeos disponen hoy de una larga experiencia en lo que a mantenimiento y conservación de edificios se refiere. Los criterios de mantenimiento que ha ido adelantando el sector industrial, se han introducido en los edificios y hoy se plantean diferentes sistemas, desde el no planificado o correctivo hasta el planificado preventivo, sea programado o predictivo"7

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Mantenimiento y Gestión de Edificios Xavier Casanovas y Pedro Tejera "Una clara muestra de la implantación del mantenimiento en algunos países europeos es la inversión que en el sector de la construcción se dirige a los edificios construidos, que podemos situar por encima del 50% del total durante la ultima década"7 "Por ejemplo, desde hace unos años, el Colegio de Aparejadores y Arquitectos Técnicos de Barcelona ha creado una base de datos que recoge la información de las reclamaciones registradas en los edificios que se encuentran en el periodo de garantía decenal, para extraer conclusiones de los problemas más frecuentes y sus causas"7 Entre estas se encuentran 

Los defectos que se han atribuido a un mal uso por parte de los propietarios y una falta de mantenimiento en este tiempo alcanzan el 14% del total de casos estudiados en estos años, lo que representa una proporción muy alta para edificios recién terminados (entre 0 y 10 años) y que permite extraer conclusiones esclarecedoras.



Existe un mal uso de los edificios, con modificaciones y alteraciones de partes importantes de los mismos, ya desde el momento de su finalización, sin un control por parte de técnicos cualificados.



Siguiendo una cierta lógica, se ve como la falta de mantenimiento va creciendo de forma espectacular a medida que pasa el tiempo desde la finalización del edificio hasta alcanzar el 25% a los diez años, en tanto que va descendiendo la influencia de los errores en la construcción.

"Resumiendo, se puede concluir que el concepto de mantenimiento preventivo de los edificios resulta inexistente e incluso la aparición de los primeros daños no resulta suficiente incentivo para actuar rápidamente en la prevención. Este hecho se produce especialmente en los casos de propiedad horizontal"7 "También parece claro que a medida que el edificio vaya teniendo mas año, los valores a atribuir a esta causa irán creciendo rápidamente y de forma progresiva. Por otra parte, hay que tener en presente que, en muchos casos, la falta de mantenimiento se complementa con alteraciones y mal uso que hacen los problemas mucho más complejos y graves"7 "La opinión de los responsables del parque inmobiliario de diversas administraciones publicas y empresas privadas, así como la de los técnicos que tienen a su cargo la gestión y el mantenimiento de edificios resulta también muy interesante para conocer cual es la situación del mantenimiento de edificios"7 "En cuanto a la tipología de los edificios, resulta interesante constatar que cerca del 40% de las respuestas recogidas, corresponden a edificios de viviendas y más del 60% a otras tipologías, lo cual les ha permitido establecer comparaciones entre dos grandes bloques de características diferentes"7 "El nivel de mantenimiento regular es la opción mas elegida con un 47%, la suma de regular y malo nos da el 64% del total. Los niveles buenos y muy bueno representan solo un 36%. Podemos concluir que el nivel de mantenimiento presenta faltas significativas, que son mucho más importantes en el caso de las viviendas"7 "Como consecuencia del no-mantenimiento, se observa que el aspecto económico es el que más preocupa. Los sobrecostos posteriores y la devaluación del patrimonio acumulan un 70% de las respuestas "7

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Mantenimiento y Gestión de Edificios Xavier Casanovas y Pedro Tejera "En general, vemos como los puntos que requieren mayor atención son las cubiertas, con el 64% de las respuestas, seguidas de las instalaciones del edificio"7 "Las soluciones para mejorar el nivel de mantenimiento se decantan hacia la información a los usuarios y la mejora de la concepción del edificio, con cerca del 50% de las respuestas"7 Los días 15,16 y 17 de junio del 2000 se desarrollaron en Barcelona, España las Jornadas Internacionales sobre Mantenimiento y gestión de los edificios10, de ella se extraen las siguientes conclusiones.

La vida útil

 Debilidad Los edificios y sus componentes tienen una vida útil limitada  Amenaza La vida útil es difícil de precisar ya que existen múltiples factores que la afectan  Fortaleza Para hacer el mantenimiento de los edificios necesitamos la información que nos proporciona el feed back permanente  Oportunidad Conocer la vida útil, nos permite realizar mantenimiento preventivo y reducir costes a medio plazo

La mantenibilidad

 Debilidad Los edificios no se proyectan ni se construyen teniendo en cuenta su mantenimiento futuro  Amenaza La complejidad creciente de materiales y sistemas constructivos complica el mantenimiento  Fortaleza Debe integrarse el mantenimiento en todas y cada una de las etapas del ciclo de vida de los edificios  Oportunidad El mantenimiento de los edificios es más fácil y económico si se ha pensado y planificado desde el proyecto en coste global

La gestión  Debilidad Los responsables de los edificios carecen de los medios económicos y de la información necesaria para una buena gestión  Amenaza Los propietarios y los usuarios no comprenden la importancia de un buen mantenimiento  Fortaleza El camino para una correcta gestión es su profesionalización y la dotación de los recursos necesarios  Oportunidad Una gestión correcta es la garantía de que un edificio dé las prestaciones previstas a un coste razonable

Los usuarios  Debilidad Propietarios y usuarios ven en el mantenimiento unos costes fácilmente soslayables 32

Mantenimiento y Gestión de Edificios Xavier Casanovas y Pedro Tejera   Amenaza Los resultados que comporta un buen mantenimiento no son apreciados por usuarios y propietarios  Fortaleza Debemos sensibilizar y convencer a los propietarios y usuarios de las ventajas de mantener correctamente  Oportunidad Hacer mantenimiento comporta unas mejoras en imagen, en prestaciones y valor, y a medio plazo permite ahorro económico

La inspección técnica de los edificios  Debilidad El parque edificado sigue un proceso de envejecimiento natural  Amenaza Si el envejecimiento de los edificios no se somete a un control periódico, aumentan las situaciones de riesgo  Fortaleza Es imprescindible definir, organizar y programar el seguimiento y control periódico de los edificios  Oportunidad Las inspecciones técnicas de los edificios son operaciones sencillas que permiten un buen conocimiento de su estado

Mantenimiento y Medio Ambiente  Debilidad Los edificios comportan unos impactos muy significativos sobre el medio ambiente, a lo largo de todo su ciclo de vida  Amenaza La falta de mantenimiento hace a los edificios menos durables y más consumidores de recursos no renovables  Fortaleza Pensar el mantenimiento desde el medio ambiente permite revalorizar este concepto desde una visión realmente sostenible  Oportunidad Existe una creciente sensibilidad hacia el medio ambiente, que refuerza la implantación del mantenimiento programado

 El mantenimiento no es un fin en sí mismo El          

mantenimiento es la única garantía de: Preservar el medio ambiente Reducir los consumos Reducir los residuos Mantener el valor inmobiliario Mejorar la calidad de los servicios Controlar los costes Conseguir seguridad Fortalecer la imagen Conseguir edificios más duraderos Aumentar el confort

7.2 Experiencia cubana3 33

Mantenimiento y Gestión de Edificios Xavier Casanovas y Pedro Tejera A partir de 1992 fue necesario implementar en Cuba un nuevo modelo que fuera sustentable para continuar la construcción y frenar el deterioro de las viviendas en la difícil situación de carencias de energías y materiales. En el primer taller sobre políticas de viviendas con la participación de varios factores: Organismos Estatales, Cooperativas, ONGs, Universidades, Centros de Investigación y desarrollo, etc. Se acuerdan como criterios principales: 1. Basar la construcción de nuevas viviendas en Técnicas de Bajo Consumo, utilizando materias primas locales y territorial la producción de materiales en todos los niveles. 2. Priorizar los programas de mantenimientos, reparaciones y rehabilitaciones dirigidos hacia las acciones emergentes que eviten las bajas físicas y el deterioro. 3. Incrementar la participación de la población en la solución de sus problemas habitacionales, tanto en la rehabilitación como en la nueva construcción. 4. Revisar las normativas y regulaciones para ofrecer una mayor flexibilidad incluyendo soluciones progresivas para viviendas y urbanizaciones. Es a partir de este momento que el programa de vivienda considera en su línea de trabajo la actividad de mantenimiento al fondo habitacional existente como una prioridad. COMPORTAMIENTO DEL FONDO DE VIVIENDAS POR SU TIPOLOGIA HABITACIONAL2

TOTAL DE CASAS VIVIENDAS NACION 2.9 2.1 AL Millones Millones

% APARTAMENTOS

%

OTRAS

%

72

18

0.3 Millones

10

0.5 Millones

El 90 % del fondo (2.6 millones) corresponde a viviendas adecuadas, mientras que el resto 0.3 millones a viviendas improvisadas, habitaciones, bohíos. El 37 % de la vivienda existente no se consideran del fondo útil, bien por su mal estado técnico o por malas condiciones de habitabilidad. Se consideran que serán bajas 53 mil viviendas en el período comprendido hasta el año 2000 y la demanda por crecimiento y división de los núcleos será de 611 mil mientras que la proyección de viviendas de nueva construcción es de solo 135 mil, es evidente que en estas condiciones al mantenimiento y la rehabilitación son elementos esenciales para evitar deterioros, pérdidas del patrimonio edificado, alargar la vida útil de la edificación y mantener o incluso aumentar las capacidades de alojamiento.

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Mantenimiento y Gestión de Edificios Xavier Casanovas y Pedro Tejera Como principio sustentable de la estrategia nacional para el balance de la capacidad habitacional, la rehabilitación y la nueva construcción de deben sumar cada año al menos una cantidad de viviendas que compensen las que se pierden por depreciación, derrumbes, demoliciones o inhabitabilidad. En nuestro país no se aplica en la práctica una política de mantenimiento de forma consecuente sino como respuesta al deterioro y a los daños que se presentan. La situación es más compleja porque en el fondo habitacional existen viviendas de la etapa Colonial, Republicana y Revolucionaria a las que se le continúan reparando defectos sin la plena conciencia de lo que constituye la acción preventiva con un mínimo de recursos por parte de la población. Existen lineamientos estatales de trabajo encaminados a realizar acciones emergentes para asegurar la estabilidad de la edificación y la seguridad entre los vecinos, evitar la progresión de los deterioros y dotar a la vivienda de las mínima condiciones de habitabilidad. Pueden ser acciones parciales con carácter transitorio o definitivo pero que en cualquier caso suponen prolongar la vida útil del edificio y evitar la pérdida de la capacidad habitacional en espera de una solución definitiva. De la situación analizada podemos resumir1, 2, 3, 4 y 5. El MANTENIMIENTO PREVENTIVO O PLANIFICADO no existe, los proyectos de nueva ejecución contienen la primera causa del deterioro porque no incluye la solución para el funcionamiento, uso y explotación de las partes componentes de la edificación en un manual con los pasos a seguir para evitar roturas y prolongar su vida útil. Ejemplo: la ubicación de la carpintería sin protección climática, facilidades para la limpieza, reparación y sustitución. El MANTENIMIENTO CORRECTIVO O NO PLANIFICADO no se realiza oportunamente derivando situaciones complejas para reparación. Ejemplo: filtraciones en entrepisos que conducen a afectaciones de muros, derrumbes parciales y totales. Existe desconocimiento en la población para enfrentar el mantenimiento de su propia vivienda, y falta la adecuada orientación técnica para la solución de los problemas. Ejemplo: la rotura de la carpintería se soluciona sin considerar factores higiénicos ambientales, técnicos – económicos y estéticos. La implantación por parte del estado de diferentes programas para el mantenimiento de algunas partes de la edificación (cubiertas y fachadas), ha tenido dificultades en cuanto a prioridad de la solución 35

Mantenimiento y Gestión de Edificios Xavier Casanovas y Pedro Tejera técnica aplicada. Ejemplo: la respuesta a filtraciones en cubiertas se realiza sin un análisis previo de su comportamiento estructural y se utilizan materiales inapropiados para las condiciones climáticas locales. No se dispone de un fondo mercantil para satisfacer las demandas de la población para reparar la vivienda con medios propios. Las acciones emergentes no tienen ciclos para el mantenimiento planificado. Ejemplo: la pintura que se aplica en exteriores no tiene un manual que con los tiempos de duración, tipo de limpieza y su nueva forma de aplicación. La creación de las UPIV(Unidades Presupuestadas Inversionistas de la Vivienda) y las UMIV(Unidades Municipales Inversionistas de la Vivienda) son un paso importante en materia de conservación y rehabilitación y deben contribuir a dar pasos certeros hacia una política de mantenimiento. No existen mecanismos para la implantación y control del mantenimiento desde la etapa de proyecto hasta el uso y explotación de la edificación, aunque se considera una prioridad en la política de la vivienda. Existe un programa nacional de conservación y rehabilitación 4 encaminado a: 

Ejecutar 145 000 acciones: 95 000 de conservación y 50 000 de rehabilitación con la participación de diferentes organismos entre ellos (EMSSV, MINAZ, MINAGRIC, MININT, Y OTROS ORGANISMOS).

A esa estrategia organizada a escala nacional se le debe incorporar el mantenimiento al fondo habitacional existente. 8. INSPECCIÓN DE EDIFICIOS. "Realizar una auditoria completa es una de las fases fundamentales en el complejo proceso de gestión y mantenimiento de un edificio, y llegar a un buen conocimiento con una valoración de su estado requiere profesionales capacitados y experimentados en este tipo de trabajos. En muchos casos resulta necesario proceder a estudios diagnósticos profundos en aspectos estructurales, térmicos, acústicos, de instalaciones u otros, para lo cual se hace imprescindible recurrir a los especialistas en cada tema, con la formación de equipos pluridisciplinarios capaces de dar respuesta fiable a los problemas más complejos"7

Para la realización de las inspecciones técnicas, se dispone actualmente de una amplia gama de medios auxiliares a nuestro alcance, con ensayos no destructivos y pruebas de laboratorio, que permiten llegar a conocer las características, el comportamiento y el estado de los diferentes componentes con el grado de fiabilidad 36

Mantenimiento y Gestión de Edificios Xavier Casanovas y Pedro Tejera requerido, así como tomar decisiones referidas a la durabilidad de los materiales sobre la base de su diagnosis periódica. Se deberá trabajar en el futuro en el desarrollo de las técnicas de monitorización que realizan un control permanente de la alteración de las condiciones y de la evolución de los puntos significativos del edificio. 8.1 Diagnostico de las edificaciones Afrontar esta diagnosis no resulta una tarea fácil, dado que se presenta un gran número de variables a determinar, en aspectos puramente físicos o de comprobación y en aspectos conceptuales. Así pues, todo proceso de diagnosis, requiere establecer previamente los objetivos del mismo, como factor imprescindible para poder orientar y dimensional el trabajo y definir de una forma clara la información que es preciso obtener, en función de que vaya a tener o no una aplicación en el establecimiento de nuestras conclusiones en cada caso concreto. Una buena práctica para afrontar una intervención sobre una edificación existente, consiste en la obtención de la información necesaria para alcanzar un conocimiento suficiente que permita adoptar las soluciones constructivas y de proyecto adecuadas y así evitar las sorpresas desagradables durante el proceso de ejecución de los trabajos previstos. La práctica demuestra que no todos están preparados en este tema, requiriendo en este sentido la necesidad de apropiarse de un método que facilite la labor de inspección e incremente la calidad y fiabilidad del trabajo. 8.1.1 Elementos componentes de la diagnosis Para una diagnosis a un edificio donde se vaya a determinar los problemas fundamentales que lo afectan siempre habrá que tener en cuenta: 1-Características generales de la edificación, tipología arquitectónica, grado de protección, estilo arquitectónico, etc. 2-Materiales de construcción empleados y calidad de estos. 3-Calidad de la ejecución de la obra. 4-Uso, explotación y tiempo de vida útil del inmueble. 5-Daños o afectaciones por deterioro o envejecimiento. 6-Tratamientos periódicos de mantenimiento o reparación. 7-Ubicación de la edificación (agresión del medio). 8-Causas fortuitas (ciclones, terremotos, derrumbes próximos, otros). En Cuba para la aplicación de labores o intervenciones que de respuesta a la conservación de edificios existentes, estas no difieren considerablemente de las prácticas analizadas con anterioridad, por lo 37

Mantenimiento y Gestión de Edificios Xavier Casanovas y Pedro Tejera que su instrumentación debe ser un método de trabajo a desarrollar a todo lo largo del país. 8.2 Métodos para la actuación o intervención sobre edificios existentes6 8.2.1 Reconocimiento detallado del problema. Esta fase del proceso consiste en un primer reconocimiento del edificio para establecer el estado general de conservación. El estudio previo debe hacerse mediante equipos pluridisciplinares perfectamente coordinados, trabajando cada profesional en su especialidad. Toda esta fase es el resultado de una inspección visual organoléptica realizada con la máxima atención e intensidad posible, pero consecuentemente, basada en una recogida de información de los signos externos o aparentes que puedan presentar los diferentes componentes de la edificación. 8.2.2 Reconocimiento del edificio: Este reconocimiento tiene por objeto determinar las partes del edificio que deberán ser examinadas, así como los documentos necesarios para emitir las hipótesis probables sobre la estructura constructiva, elementos arquitectónicos e instalaciones generales del edificio y sobre su estado de degradación. a) Examen del conjunto de la edificación: Esta primera observación global al interior y a los alrededores del edificio busca obtener una primera idea o imagen dado por la posición, tamaño, forma, distribución, complejidad, año de construcción, etc. Es preferible en esta primera visita memorizar las observaciones notables. Evite el uso de croquis o notas. b) Disposición del edificio sobre su parcela: Terminado el examen del conjunto se procede al estudio de la disposición del edificio sobre su parcela, auxiliado de un croquis a escala (5 mm x m) 1:200 se indicaran los puntos siguientes:  Situación de la parcela con relación a la manzana (esquema normal, interior).  Accesibilidad a la parcela (simple, doble), frente a la parcela.  Alineación.  Medianería.  Aislado.  Límites y dimensiones de la parcela (utilizar medidas aproximadas, por ejemplo: pasos).

38

Mantenimiento y Gestión de Edificios Xavier Casanovas y Pedro Tejera



 Levantamiento arquitectónico con dimensionamiento por cada planta en: espesor del cuerpo del edificio, medido por número de piezas o locales transversales (crujías), vanos, etc.

c) Examen de las fachadas: Como su nombre lo indica, la atención de la observación ahora será sobre las fachadas, tanto principal como secundaria para determinar su estilo, época de construcción, sistema constructivo, y estado de conservación. - Se examinará la relación lleno/vacío en las paredes, la disposición regular o no de vanos, uso de balcones, cornisas, pretiles y otros elementos figurativos. Observar las diferencias entre el primer nivel con el resto de los niveles superiores (portal, uso de la planta baja para actividades diferentes a los pisos superiores). Hacer énfasis en las partes que son vulnerables a la acción del agua de lluvia, sol, viento y demás agentes atmosféricos. - Observar la cubierta y su intersección con los muros de fachada. - Se debe determinar o identificar los materiales utilizados en las fachadas. Este examen debe hacerse sobre un croquis a escala 5 mm ó 1 cm x metro (1:200) (1:100), medidas a ojo que nos da la experiencia. Los elementos esenciales a transcribir en el croquis son:  Disposición horizontal de los pisos.  Número de tramos verticales (tramo es la distancia entre los ejes de vanos contiguos).  Disposición de vanos (superposición o no).  Los movimientos de la fachada (portales, los pisos retirados de la fachada, aberturas en techos).  La relación entre lleno/vacío entre ventanas o vanos, entre las dimensiones propias de los vanos.  Materiales utilizados. d) Reconocimiento de los diferentes muros: Terminado el examen de las fachadas, el reconocimiento continuo por la clasificación de los diferentes muros, en función de la especialización funcional de cada uno de ellos. - Muros periféricos: (su función principal es asegurar la protección contra los agentes agresores exteriores). - Muros interiores: (su función principal es reducir la distancia entre dos elementos portantes). - Muros de infraestructura: (muros enterrados, su función principal es lograr la unión entre la cimentación y la superestructura). Todos estos aspectos deben quedar recogidos en el croquis 1 cm x metro (1:100) para cada nivel o planta de la edificación con las anotaciones siguientes:  Disposición de muros exteriores. 39

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  Disposición muros interiores.  Espesores de muros y materiales constructivos.  Disposición de vanos.  Posición de columnas. e) Diferenciación de niveles: Croquis nivel por nivel (cortes) observación cuidadosa. f) Composición de la cubierta: Plano de la cubierta, escala 1 cm x metro (1:100) g) Composición de techos y bóvedas: Croquis de la composición estructural, sentido de trabajo, altura del piso, estudio de los diferentes tipos de techos. Identificación del material estructural. h) Escaleras: La caja de escalera lugar significativo del edificio. Las escaleras son parte del interior del edificio, pero constituyen al mismo tiempo un lugar semipúblico, ella refleja la categoría social de los ocupantes.  Determinar muros donde se apoya nivel horizontal o descanso.  Usar croquis 0.5 a 2 cm por metro.  Posición y número de escaleras y circulación horizontal.  Forma de la caja de la escalera.  Dimensiones.  Barandas. Síntesis de la estructura de conjunto: 1. Utilización de secciones verticales. 2. Identificación del esquema estático. 3. Visualización de la estructura del conjunto. 4. Rol esencial de los cortes verticales. 5. Integridad de la estructura. 6. Monolitismo e indeformabilidad del conjunto. 7. En los cortes, identificar los muros con sus espesores (fachada, medianero, de carga, el resto de los elementos verticales). i) Otros elementos arquitectónicos: - Carpintería: clasificación de acuerdo en: diseño, estilo, material de construcción y estado técnico. - Revestimientos: tipo, material y estado técnico. - Pisos: tipo, material y estado técnico. - Pintura: tipo, material y estado técnico y color. - Acceso de circulación: pasillo, galerías, elevadores, etc. De los cuales evaluar, estado técnico y materiales de construcción. j) Instalaciones: - Instalación hidráulica: (cisterna, motor, tanque, red). Clasificación por estado técnico y materiales empleados.

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- Instalación sanitaria: (red). Clasificación por estado técnico y materiales empleados. Instalación pluvial: (red). Clasificación por estado técnico y materiales empleados. Instalación eléctrica: (red). Clasificación por estado técnico y materiales empleados. Mobiliario sanitario: Clasificación por estado técnico y materiales empleados.

8.2.3 Diagnóstico y clasificación de la patología observada. Todo el proceso de estudio debe culminar en la emisión del correspondiente diagnóstico, que responderá al resultado de analizar la información recogida en el punto 1, estableciendo las interrelaciones convenientes para la obtención de una visión unitaria. Del análisis anterior se debe inferir el origen del problema, elaborar las hipótesis sobre las causas que han podido producir los daños o lesiones o exclusión de fenómenos no relacionados con el proceso patológico del edificio. En virtud de la investigación de las causas de las lesiones, podemos determinar o diagnosticar definitivamente el proceso patológico así como la gravedad o trascendencia del mismo (pronóstico). La comprobación de las hipótesis de las causas de las lesiones, en muchas ocasiones exige investigaciones adicionales para confirmar la exactitud y certeza del diagnóstico del cual dependerá la garantía que ofrecerá la solución técnica que busca la desaparición de los daños que afectan al edificio. Este diagnóstico concluye con una declaración de los niveles de daños pudiéndose clasificar en cinco niveles. NIVEL IDegradación tan importante que la rehabilitación es prácticamente imposible con medios normales; sólo se puede considerar su restauración por motivos de carácter cultural, histórico o artístico. NIVEL II. Degradación importante. Se precisa una urgente y profunda intervención. Generalmente las condiciones no son adecuadas para el uso al que está destinado, es decir, existen afectaciones a la funcionalidad, confort o habitabilidad. NIVEL III. Degradación notable. Requiere una intervención importante aunque las condiciones de uso no son críticas. NIVEL IV.

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Mantenimiento y Gestión de Edificios Xavier Casanovas y Pedro Tejera Estado de conservación aceptable y condiciones de uso tolerables. Requiere una intervención ligera. NIVEL V. Buen estado. No será preciso actuar, siempre mantenimiento sea el adecuado.

y cuando el

8.2.4 Tratamiento. La selección de las soluciones de actuación constructivas, tiene como base el diagnóstico, el cual indicará la dirección sobre el posible y necesario tratamiento. En esta etapa el factor económico es un aspecto a tener en cuenta ya que el mismo acota en algunos casos las posibilidades de actuación. La estimación de los costos del trabajo a realizar es de suma importancia por lo cual se deben recoger los parámetros suficientes para hacer una aproximación económica, bastante fiable en sus resultados. Los niveles de actuación estarán en correspondencia con los niveles de daño. NIVEL I Demolición o mejor dicho, desmontaje parcial o total o restauración del monumento. NIVEL II Rehabilitación pesada. Generalmente implica reconstrucción con sustitución parcial o total en elementos del sistema estructural, reforzamiento estructural y modificaciones del sistema constructivo. NIVEL III Rehabilitación media. Se caracteriza por la reconstrucción con sustituciones parciales de partes de la edificación. NIVEL IV Rehabilitación ligera. Predominan los trabajos de reparación parcial o total. NIVEL V Mantenimiento. Trabajos periódicos con una visión preventiva, que se puede articular sobre la base de un programa preestablecido que establezca las acciones en función de un buen conocimiento del estado y evolución del edificio, se deben incluir también las actuaciones con un objetivo puramente correctivo frente a defectos constructivos que se detectan de forma inesperada o de averías imprevistas.

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Mantenimiento y Gestión de Edificios Xavier Casanovas y Pedro Tejera 9. LAS HOJAS DE ANALALISIS Y PROGRAMA INFORMATICO PARA EL MANTENIMIENTO. Se debe trabajar por lograr un programa informático dirigido a inspecciones de edificios, para definir sus necesidades de intervención, calendario de mantenimiento y un manual de uso y mantenimiento especifico. El aspecto fundamental del trabajo consistirá en la confección de las hojas de análisis, las cuales recogen en un primer apartado descriptivo los aspectos constructivos, en el que se definen todos los parámetros del elemento correspondiente, incluso la vida útil de sus componentes; de un segundo apartado en el que se dispone para cada elemento de cuatro posibles códigos de degradación que unifican cualquier posible situación, en una de las cuatro previstas: completando toda esta información con una previsión de las operaciones a realizar en el futuro y con unas recomendaciones de uso y mantenimiento. El Test de Mantenimiento programa informático elaborado por el servicio de Rehabilitación del Colegio de Aparejadores y Arquitectos Técnicos de Barcelona en España, brinda todas esas facilidades además de dar respuesta a los siguientes aspectos:     

Guía para las visitas de inspección y control. Definición de las operaciones a realizar. Redacción de una puesta a cero del edificio. Redacción de un manual de uso y mantenimiento especifico. Preparación de un calendario de inspecciones y operaciones programadas.

"Desde el punto de vista formal el test de mantenimiento esta constituido por 55 fichas del tipo checklist y un programa informático que facilita los trabajos una vez realizada la inspección. En realidad, el programa Testmant es un editor de base de datos que permite introducir la información recogida durante la inspección del edificio. La información se almacena y posteriormente se puede generar automáticamente el informe de puesta a cero, el Manual de uso y mantenimiento y el Calendario de inspección especifico para el edificio estudiado"8

El curso de tecnología de la arquitectura impartido por el profesor Georgio Ceragioli propone una codificación del deterioro. Para cada objeto deteriorado corresponde de hecho una fase del deterioro. A cada elemento técnico corresponden por ende cuatro códigos. Para cada código definido se explica cual es el grado de conservación o de deterioro de los elementos y cuales son las partes que se deterioran en aquella determinada situación. Así como cual puede ser el grado o tipo de intervención para la intervención requerida. 43

Mantenimiento y Gestión de Edificios Xavier Casanovas y Pedro Tejera Por lo general, los cuatro códigos corresponden a las siguientes situaciones: Código 1: Buen estado, ninguna intervención es requerida. Código 2: Deterioro ligero, en géneros provocado por causas naturales, en un estado todavía no avanzado. Las situaciones típicas de deterioro que clasifican en esta categoría son: rajaduras o grietas corridas, fisuraciones superficiales, oxidación, manchas de humedad, etc. pero en una fase inicial de la evolución del deterioro. De hecho la estabilidad mecánica del elemento no esta todavía perjudicada. La intervención de restauración en este caso será de hecho ligera, esto es, a nivel de mantenimiento ordinario. Siendo por ello el deterioro provocado por causas naturales siempre progresivo es también evidente que por un deterioro de tipo ligero se pueda intervenir con operaciones de restauración más conspicuas para eliminar también de manera definitiva la causa del deterioro. La decisión final toca no obstante al ejecutor. Código 3: Deterioro medio: en géneros provocados por causas accidentales o también por causas naturales pero en avanzado estado de deterioro. En este caso también si no ha sido completamente perjudicada la estabilidad mecánica de los elementos, la situación del deterioro es ya mas grave de la expuesta en el código 2. Si tienen, por ejemplo, fisuras profundas, deformaciones, desplome de partes, etc. La intervención de restauración deberá ser al nivel de mantenimiento extraordinario. Código 4: Deterioro grave: provocado ya sea por factores meramente naturales o de tipo accidental, pero con un avanzado estado de deterioro, de tal magnitud que perjudica la estabilidad mecánica del elemento. Existen lesiones y deformaciones hundimientos o desplomes.

graves,

rotura

de

partes,

Por lo general, es este el tipo de deterioro en el cual no resulta suficiente una intervención al nivel de mantenimiento, sino que se deberán ejecutar reconstrucciones parciales o sustitución de los elementos. El Tests de Mantenimiento anteriormente citado los cuatro códigos de degradación en que se unifican los posibles estados de los diferentes componentes del edificio son los siguientes:  Buen uso: código 4.  Falta de mantenimiento: código 3. 44

Mantenimiento y Gestión de Edificios Xavier Casanovas y Pedro Tejera

 

 Reparación: código 2. Refuerzo o sustitución: código 1.

"Las apreciaciones que el técnico realice y no queden suficientemente reflejadas en los documentos comentados, se introducirán en el informe de conclusiones y recomendaciones y, si se considera conveniente, en el manual de uso y mantenimiento que, a pesar de ser informatizado, una vez elaborado permite la modificación de los aspectos que sean necesarios" 7

El uso de la herramienta informática, debe caracterizarse por:  Una simple y rápida implantación  Realizada para los Técnicos de Mantenimiento y en absoluta colaboración con ellos  Exhaustiva y eficaz Planificación del Mantenimiento Preventivo Sistemático  Total información por partes de la edificación: Características, Elementos, Intervenciones, Mantenimiento Curativo, Presupuestos, Costos, etc.  Simplicidad en la confección de las ordenes de trabajo. 10. MANUAL DE USO Y MANTENIMIENTO. Lo componen las instrucciones de uso y las de mantenimiento unido a la lista de instrucciones hechas por fabricantes, instaladores, así como las que resultan de las inspecciones técnicas generales. Las instrucciones de uso como su nombre lo indica definen el uso y funcionamiento de la edificación en todo el sistema. No se debe olvidar enumerar las evacuaciones y acciones en caso de emergencia o desastre. Las instrucciones de mantenimiento contemplan el plan de mantenimiento donde se describen las operaciones directamente desarrolladas por propietarios o usuarios así como las que corresponden a operarios o técnicos. Las inspecciones técnicas generales permiten percibir las reparaciones necesarias de elementos En mal estado, determinar nuevas construcciones de uso y funcionamiento, modificar el mantenimiento según el desgaste o reformas hechas y hacer recomendaciones sobre rehabilitación o modernización de determinados componentes. BIBLIOGRAFÍA 1. Documentos del INV 2. Programa para el Desarrollo Tecnológico del la Vivienda en el período de 1997 al 2000 Noviembre 1997. 3. La vivienda en Cuba. Política, estrategia y prioridades. Noviembre de 1998. 4. Conservación Rehabilitación. Política, vías y acciones. 1999. 45

Mantenimiento y Gestión de Edificios Xavier Casanovas y Pedro Tejera 5. Metodología para la Elaboración y presentación del programa de Conservación y Rehabilitación del año 2000. 6. Pedro Tejera, Análisis y diagnostico para la intervención sobre edificios existentes. 7. Xavier Casanovas I Boixereu (Jefe de Servicio de Rehabilitación del Colegio de Aparejados de Barcelona), Articulo de la Revista “MONTAJES E INSTALACIONES-MARZO 1996”; El Mantenimiento de edificios”. 8. Xavier Casanovas y Ramón Graus, Articulo de la Revista “MONTAJES E INSTALACIONES-MARZO 1997”; "Herramientas para introducir el mantenimiento en los edificios de viviendas" 9. SOMERVILLE, G. “ La vida útil de las estructuras de concreto”. The structural engineer, vol. 64ª, núm. 2, febrero de 1986. Revista IMCYC, vol. 24, núm. 182, México, julio de 1986. 10. Colegio de aparejadores y arquitectos técnicos de Barcelona "Mantenimiento y gestión de los edificios" Jornadas Internacionales. www.apabcn.es/mantenim

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