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UNIVERSIDAD NACIONAL DEL SANTA Escuela Académica Profesional de Ingeniería Civil Proyectos de Ingeniería

UNIVERSIDAD NACIONAL DEL SANTA FACULTAD DE INGENIERIA ESCUELA ACADEMICO PROFESIONAL INGENIERIA CIVIL

TEMA: VALUACIÓN COMERCIAL DE UN INMUEBLE INTEGRANTES :  ALVAREZ ASTO LUZ E.  ARROYO QUILICHE ZOILA.  CAPUÑAY BAUTISTA SOFIA

DOCENTE: ING. FELIPE VILLAVICENCIO GONZALEZ CURSO

:

PROYECTOS DE INGENIERIA NUEVO CHIMBOTE, OCTUBRE DEL 2010.

UNIVERSIDAD NACIONAL DEL SANTA Escuela Académica Profesional de Ingeniería Civil Proyectos de Ingeniería

VALUACIÓN COMERCIAL DE UN INMUEBLE

1.

MEMORIA DESCRIPTIVA: 1.1. OBJETIVO DE LA PREVIA: El objetivo de la valuación es determinar el valor del inmueble. 1.2. METODOLOGÍA APLICADA: 1.2.1.BASE PARA SU DESARROLLO: Se ha realizado una visita de inspección de campo y a la vez al entorno del previo, a fin de determinar los valores comerciales de compra y venta de inmuebles similares. 1.2.2.DESCRIPCIÓN DE LA METODOLOGÍA UTILIZADA: Se realiza la presente valuación por el método de la tasación directa; la misma que corresponde a la determinación del valor de los componentes físicos del inmueble, teniendo en cuenta:  

R.N.T.P. – RM. Nº 126-2007-VIVIENDA El cuadro de valores unitarios oficiales de edificación para la costa RM. Nº 296-2009-VIVIENDA

1.2.3.INVESTIGACIÓN DE VALORES COMERCIALES DE REFERENCIA: UBICACIÓN

PRECIO/m2

Av. BRASIL

S/. 70.00/m2

Calle 08

S/. 39.00/m2

REFERENCIA Oficina de Rentas de la MUNICIPALIDAD DE NUEVO CHIMBOTE

1.3. ZONIFICACIÓN Y USO DEL PREVIO: En el PLAN DIRECTOR DE CHIMBOTE, establece que el inmueble está ubicado en una zona calificada como OU. En la actualidad, es un RDM, que es el uso identificado con las viviendas o necesidades tratadas individualmente o en conjunto que permite la obtención de una construcción poblacional a través de unidades de

UNIVERSIDAD NACIONAL DEL SANTA Escuela Académica Profesional de Ingeniería Civil Proyectos de Ingeniería vivienda bifamiliares o unifamiliares. Cabe indicar que podrán existir lotes que estén designados al comercio pero que este acorde con la zonificación RDM, nos da como características las siguientes:  Tipo de Zona : RDM  Uso predominante : unifamiliar  Área libre mínima (m2) : 30 %  Área mínima recomendable: 200 m2.  Frente mínimo recomendable: 9 m  Altura máxima (pisos) : 2 + Az  Retiro frontal recomendable: 3m. La clasificación de su densidad residencial es media. 1.4. INFRAESTRUCTURA DE SERVICIOS URBANOS: El entorno donde se ubica el inmueble cuenta con obras de infraestructura urbana, tales como:  Redes de agua potable.  Redes de desagüe.  Instalaciones eléctricas; con redes de alumbrado público y domiciliario.  Líneas telefónicas. 1.5. UBICACIÓN: 

LOCALIDAD :Urb. VILLA AGRARIA Mz. G 2 DISTRITO :Nuevo Chimbote PROVINCIA :Santa DEPARTAMENTO :Ancash REGIÓN :Ancash

     1.6. LINDEROS Y MEDIDAS PERIMÉTRICAS: 1.6.1. LINDEROS:    

Por el frente Por la derecha Por la izquierda Por el fondo

1.6.2. ÁREA DEL TERRENO:

: AV. Brasil : Calle 08 : lote G - 03 con 22.50 ml. : lote G - 01 con 9.00 ml.

Lote Nº

UNIVERSIDAD NACIONAL DEL SANTA Escuela Académica Profesional de Ingeniería Civil Proyectos de Ingeniería El área del terreno encerrado dentro de los linderos y medidas perimétricos antes ubicadas es de 202.5 0m 2. El perímetro total es 63.00 ml. 1.6.3. DESCRIPCIÓN DEL INMUEBLE: El inmueble funciona como vivienda en sus tres niveles. La distribución de la edificación es la siguiente: 

 

Primera planta : Estudio, tienda, ss.hh, jardín, cocina, sala comedor, patio de servicio, ss.hh. dormitorio, terraza, 2 escalera, deposito y cart port,. Segunda planta : Balcón, 6 dormitorios, sala-star, 2 ss.hh. y 1 escalera. Azotea : Dormitorio de servicio, lavandería, 1 ss.hh., tendal y azotea.

1.6.4. CARACTERÍSTICAS TÉCNICAS DE LA EDIFICACIÓN: El inmueble ah sido construido con las siguientes características Técnicas:  Cimiento: cimiento corrido de concreto ciclópeo y concreto armado.  Muros: ladrillos de arcilla tipo k.k.  Elementos estructurales: columnas y vigas de concreto armado.  Techos: losa aligerada de concreto armado horizontal, teja andina, techos inclinados de concreto armado.  Pisos: enchape de cerámica, cemento pulido y parquet.  Puertas y ventanas: puerta de madera, contra placada, ventana de madera con vidrio semidoble sistema directo.  Revestimientos: tarrajeo y pintado.  Baño: aparatos sanitarios y mayólica.  Instalaciones sanitarias: agua fría empotrada.  Instalaciones eléctricas: corriente, monofásico, empotrada. 1.6.5. ÁREA CONSTRUIDA:  Primera planta :175.50 m2.  Segunda planta : 164.76 m2.  Tercera planta : 29.95 m2. 1.6.6. FECHA A LA CUAL SE ESTA REFERIDA LA TASACIÓN: La tasación está referida al mes de octubre del 2010

UNIVERSIDAD NACIONAL DEL SANTA Escuela Académica Profesional de Ingeniería Civil Proyectos de Ingeniería 1.6.7. ANTIGÜEDAD: La construcción del inmueble tiene una antigüedad de: El primer piso: 10 años, con estado de conservación buena. El segundo piso: 10 años, con estado de conservación buena. El tercer piso: 5 años, con estado de conservación buena 1.6.8. ESTADO DE CONSERVACIÓN Y DEPRECIACIÓN: Se estima una depreciación de: 11% para el primer piso, 11 % para el segundo piso, 8 % para el tercer piso. 1.6.9. PROPIETARIO: El inmueble es de propiedad de Sr. WALTER MORILL MORILLO y Sra. 1.7. BASE LEGAL El inmueble se encuentra inscrito en la partida Nº 125 de la oficina registral de Nuevo Chimbote donde se incluye la independización, cancelación del predio, adjudicación, transferencias de dominio, rectificaciones y una hipoteca legal de acciones y derechos.

2.

VALORIZACIÓN: Utilizando el Artículo II. E. 35 del Capitulo E, Titulo II del Reglamento Nacional de Tasaciones del Perú: VTP = VT + VE + VOC Donde: VTP = Valor total del predio. VT = Valor del terreno. VE = Valor de la edificación. VOC = Valor de obras complementarias.

UNIVERSIDAD NACIONAL DEL SANTA Escuela Académica Profesional de Ingeniería Civil Proyectos de Ingeniería 2.1

CONSIDERACIONES GENERALES: Para efectos de la Valorización del inmueble se han tenido en cuenta los Siguientes factores: • Estructura Urbana. • Zonificación. • Redes Viales. • Servicios Comerciales Circundantes. • Equipamiento Urbano adecuado. • Rentabilidad en el Mercado inmobiliario. • Consolidación Urbana en el entorno.

2.2

VALOR DEL TERRENO (V.T): De acuerdo al precio brindado por la CONATA, se le asigna un valor unitario de: S/. 70.00/ m2 y S/. 39.00 m2. Considerando la tendencia actual del mercado inmobiliario y la proyección futura del inmueble, así como el análisis de los valores comerciales de compra y vente de terrenos similares en ubicación, a la fecha se asigna un valor comercial unitario de S/. 70.00/m2 y S/. 39.00 m2.

VT = Área de Terreno x Valor Unitario de Terreno

VT = S/. 14175 nuevos soles.

2.3 VALOR DE LA EDIFICACIÓN : (VE) Teniendo en consideración las características constructivas, los acabados y los materiales predominantes empleados en la edificación, así como los precios actualizados en el mercado de las diferentes

partidas de

la

UNIVERSIDAD NACIONAL DEL SANTA Escuela Académica Profesional de Ingeniería Civil Proyectos de Ingeniería construcción, y además utilizando el articulo II.D.31, Capitulo D, del Titulo II. ; Del Reglamento Nacional de Tasaciones del Perú:

VE = AT x VUE x ( 1-D )

Donde: AT = Área techada. VUE = Valor unitario de edificación. D = Valor de depreciación NOTA: Luego: Aplicando la formula 1° Piso: 175.50 m2 x 585.57 x (1-11%) = S/. 91 463.11 2° Piso: 164.76 m2 x 454.09 x (1-11%) = S/. 66 586.12 Azotea: 29.95 m2 x 333.71 x (1-08%) = S/. 9 056.89

VE = S/. 167 106.12 Nuevos soles.

2.4

VALOR DE OBRAS COMPLEMENTARIAS (VOC): Según el artículo II. A. 04. Del Capitulo A y del articulo II. A. 07. Del mismo Capitulo; dice: Son obras complementarias:  Instalación de la cisterna. Valor obra complementaria de la cisterna: Según el artículo II. A. 07. Del capitulo A; no s dice que el valor de la obra complementaria (Cisterna), se efectuara con los correspondientes análisis de costos unitarios de las partidas que conforman la obra o instalación.

UNIVERSIDAD NACIONAL DEL SANTA Escuela Académica Profesional de Ingeniería Civil Proyectos de Ingeniería Por lo tanto se ha asignado un valor analizando las partidas que implican la instalación de la cisterna, como son: 

Excavación de zanjas.



Eliminación de material excedente.



Encofrado y desencofrado.



Concreto armado (placas de 15cm de espesor).



Tuberías de succión e impulsión.



Rotoplas de 1125 Lt.



Electrobomba.



Mano de obra (operario, oficial, peón).



Equipos y herramientas manuales.

Por tal el análisis de estas partidas dan un precio de instalación de la cisterna de: VOC (Cisterna) = S/. 2 416.02 nuevos soles Por lo tanto:

2.5

VOC = S/. 2 416.02 nuevos soles

VALOR TOTAL DEL INMUEBLE: De la formula anterior: VTP = VT + VE + VOC

Valor del terreno (V.T)

:

S/.

41175

Valor de las Edificaciones (V.E)

:

S/.

167 106.12

Valor de obras complementarias (VOC) :

S/.

2 416.02

VALOR TOTAL DEL INMUEBLE = S/. 183 ,697.14 Nuevos Soles. Son: Ciento ochenta y tres mil seiscientos 14/100 Nuevos Soles.

noventa y siete con

UNIVERSIDAD NACIONAL DEL SANTA Escuela Académica Profesional de Ingeniería Civil Proyectos de Ingeniería 2.6 TIPO DE CAMBIO: El tipo de cambio a la fecha es de US $ 1.00 = S/. 2.8 US $ = 65 606.12

2.7

CONCLUSIÓN: Según

el

análisis

del

mercado

sobre

valores

comerciales

de

edificaciones de esta zona, la situación económica actual, el estado de conservación y características del inmueble, así como el entorno y tipo de edificaciones, se considera que el valor comercial del inmueble se ajusta al valor de reposición por lo tanto se tiene: VALOR TOTAL DE INMUEBLE

= S/. 183 ,697.14 Nuevos

Soles. Son: Ciento ochenta y tres mil seiscientos noventa y siete con 14/100 Nuevos Soles.

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ANEXOS

ANEXO N° 01:

PLANOS DE ARQUITECTURA DEL 1° NIVEL. 2° NIVEL Y AZOTEA

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DEPOSITO NPT +0.10

CAR - PORT NPT +0.1 0

TERRAZA

DORMITORIO PRINCIPAL

DORMITORIO

DORMITORIO CLOSET

CLOSET

CLOSET

SALA ESTAR

SS.HH.

CLOSET

DORMITORIO

PASADIZO

COMEDOR

DORMITORIO

SS.HH. PATIO DE SERVICIO SS.H H.

CLOSET

SALA

CLOSET

NPT +0.10

COCINA NPT +0.10

DORMITORIO DORMITORIO

BALCON

JARDIN

SEGUNDO PISO

SS.HH. NPT +0.10

ESTUDIO

TIENDA NPT +0.1 0

NPT +0.10

PRIMER PISO

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TENDAL

DORMITORIO

CLOSET

LAVANDERIA

DE SERVICIO

SS.HH.

TERRAZA

AZOTEA

UNIVERSIDAD NACIONAL DEL SANTA Escuela Académica Profesional de Ingeniería Civil Proyectos de Ingeniería ANEXOS N° 02: VALORES UNITARIOS DE EDIFICACIÓN (VUE)

UNIVERSIDAD NACIONAL DEL SANTA Escuela Académica Profesional de Ingeniería Civil Proyectos de Ingeniería ANEXOS N° 03: Tabla N° 01 del Reglamento nacional de tasaciones CONATA. Según R.M. N° 469-99-MTC/15.04

ANTIGÜEDAD (EN AÑOS) HASTA 5 AÑOS HASTA 10 AÑOS HASTA 15 AÑOS HASTA 20 AÑOS HASTA 25 AÑOS HASTA 30 AÑOS HASTA 35 AÑOS HASTA 40 AÑOS HASTA 45 AÑOS HASTA 50 AÑOS MAS 50 AÑOS

MATERIAL DE

MUY

CONSTRUCCION

BUENO

PREDOMINANTE

%

CONCRETO LADRILLO ADOBE CONCRETO LADRILLO ADOBE CONCRETO LADRILLO ADOBE CONCRETO LADRILLO ADOBE CONCRETO LADRILLO ADOBE CONCRETO LADRILLO ADOBE CONCRETO LADRILLO ADOBE CONCRETO LADRILLO ADOBE CONCRETO LADRILLO ADOBE CONCRETO LADRILLO ADOBE CONCRETO LADRILLO ADOBE

0 0 5 0 3 10 3 6 15 6 9 20 9 12 25 12 15 30 15 18 35 18 21 40 21 24 45 24 27 50 27 30 35

BUENO

REGULAR

MALO

%

%

%

5 8 15 5 11 20 8 14 25 11 17 30 14 20 35 17 23 40 20 26 45 23 29 50 26 32 55 29 35 60 32 38 65

10 20 30 10 23 35 13 26 40 16 29 45 19 32 50 22 35 35 25 38 60 28 41 65 31 44 70 34 47 75 37 50 80

55 60 65 55 63 70 58 66 75 61 69 80 64 72 85 67 75 90 70 78 -73 81 -76 84 -79 87 -82 90 --

El periodo deberá estimar los porcentajes no tabulados. NOTA: En el caso de la calificación muy mala del estado de conservación, el perito establecerá a su criterio el porcentaje de depreciación.

UNIVERSIDAD NACIONAL DEL SANTA Escuela Académica Profesional de Ingeniería Civil Proyectos de Ingeniería ANEXOS N° 04:

PANEL FOTOGRÁFICO

FOTO N° 01: Se observa la vista principal (fachada) de la vivienda a tazar, en la Urb. Villa Agraria Mz. G Lt. Nº 2 – Nuevo Chimbote – Ancash. FOTO N° 02: Se observa una vista lateral de la vivienda (22.50 x 9.00 m), allí podemos notar la Calle N° 8 que colinda la vivienda.

FOTO N° 03: Se observa una vista frontal de la vivienda (22.50 x 9.00 m), allí podemos notar la Av. Brasil que colinda con la vivienda.

ANEXO 05: Memoria De Cálculos

UNIVERSIDAD NACIONAL DEL SANTA Escuela Académica Profesional de Ingeniería Civil Proyectos de Ingeniería A continuación se procederá a determinar el valor del terreno (V.T): Datos: Frente del terreno (f)

:

9.00 m

Área del terreno (AT)

:

202.50 m2

Valor arancelario Av. Brasil

:

Valor arancelario Calle Nº 08

:

S/ 70.00 / m2 S/ 39.00 / m2

22.50 m

9.00 m

Aplicación del artículo II.C.23 del RNTP – 2007.

Caso a: División en partes proporcionales a c/u de los frentes  Calle Nº 08:(202.50 x 22.5)/(22.5+9) = 144.64 m2  Av. Brasil: (202.50 x 9)/(22.5+9)

=

57.86 m2

Calculo de los valores: Calle Nº 08:3(f2) = 3(22.52) = 1 518.75 m2

AT= 144.64 < 3(f2) = 1 518.75

Entonces tenemos. VT = AT x VCU VT = 144.64 m2 x 39.00 nuevos soles/m2 VT = S/. 5 640.91 nuevos soles.

UNIVERSIDAD NACIONAL DEL SANTA Escuela Académica Profesional de Ingeniería Civil Proyectos de Ingeniería Av. Brasil: 3(f2) = 3(92) = 243.00 m2 AT= 57.86 < 3(f2) = 243.00 Entonces tenemos. VT = AT x VCU VT = 57.86 m2 x 70.00 nuevos soles/m2 VT = S/. 4 050.20 nuevos soles. Por lo tanto tenemos: V.T = 5 640.91 + 4 050.20 = S/.

9 691.11 Nuevos Soles.

Caso b: Como frente único c/u de los frentes del terreno Calculo de los valores: Donde: AT= 202.50 m2 Calle Nº 08:3(f2) = 3(22.52) = 1 518.75 m2

AT= 202.50 < 3(f 2) = 1 518.75

Entonces tenemos. VT = AT x VCU VT = 202.50 m2 x 39.00 nuevos soles/m2 VT = S/. 7897.5 nuevos soles.

Av. Brasil:

3(f2) = 3(92) = 243.00 m2

AT= 202.50 < 3(f2) = 243.00

Entonces tenemos. VT = AT x VCU VT = 202.50 m2 x 70.00 nuevos soles/m2 VT = S/. 14175 nuevos soles. Conclusión como vemos en el artículo II.C.23 del RNTP – 2007 el valor del terreno según caso c será el que resulte mayor de los casos a y b entonces será VT = S/. 14175 nuevos soles.