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CONTRATO DE ARRENDAMIENTO 1. DEFINICIÓN: Para Mario Castillo Freyre1, el contrato de arrendamiento es el contrato a través del cual una parte, denominada arrendadorvendedor se obliga a entregar un bien a otra, denominada arrendatario-comprador. Este último contratante podrá usar y disfrutar del mismo y deberá pagar mensualmente (o en períodos distintos, si ello se conviniera así) a su contraparte una determinada cantidad de dinero, la misma que constituirá, a la vez, renta y pago parcial del precio de una compraventa.2 2. ELEMENTOS3: i. Sujetos: a) ARRENDADOR: El que proporciona el uso y/o goce de la cosa, y recibe el precio a cambio. b) ARRENDATARIO: La que paga el precio y recibe a cambio el uso y/o goce de la cosa. ii.

Bien: se pueden alquilar bienes muebles o inmuebles, que existan al momento del contrato, que su uso debe ser posible, que tenga un valor económico y que sea permitido por la ley o las buenas costumbres. Tratándose de bienes muebles, estos deben ser bienes no fungibles o no consumibles, pues existe la obligación del arrendatario de devolver el mismo bien sin más deterioro que el uso normal y diligente.

iii.

Plazo: Una característica de este contrato es el plazo determinado. El Art. 1688 del C.C. establece que no puede exceder de 10 años; los bienes del Estado no pueden ser arrendados por más de 6 años. Todo plazo mayor se considera nulo en la parte del exceso.

iv.

Pago de una renta.- El arrendador cede el uso de un bien a cambio de percibir una renta, que viene a constituirse en una

1 Mario Castillo Freyre, Magíster y Doctor en Derecho, Abogado en ejercicio, socio del Estudio que llevasu nombre; profesor de Obligaciones y Contratos en la Pontificia Universidad Católica del Perú, en la Universidad Femenina del Sagrado Corazón y en la Universidad de Lima.

2 El Contrato de Arrendamiento-venta [En línea]. CASTILLO FREYRE, Mario. [Consultado el 09-06-2014]. En sitio web: http://www.castillofreyre.com/archivos/pdfs/articulos/el_contrato_de_arrenda miento_venta.pdf 3 El Contrato de Arrendamiento [En línea]. RODRIGUEZ VELARDE. [Consultado el 09-06-2014]. En sitio web: http://www.rodriguezvelarde.com.pe/pdf/libro2_parte2_cap7.pdf

remuneración por el uso del bien que debe pagar el arrendatario. La renta debe consistir en una determinada suma de dinero pactada en moneda nacional o extranjera, pagada por el arrendatario por períodos que pueden ser mensuales, trimestrales, semestrales, anuales o en otros plazos, en forma adelantada o al vencimiento del periodo. v.

Formalidad. - Los contratos pueden ser verbales, escritos o solemnes, es decir, por escritura pública. Sin embargo, el Art. 1670 del C.C.4 establece diferentes preferencias para cuando el mismo bien es arrendado a dos o más personas, teniéndose en estos casos importancia la forma adoptada en el contrato. El orden de dicha preferencia es el siguiente:  El contrato celebrado por escritura pública e inscrita en los Registros Públicos.  El arrendatario que hubiese empezado a poseerlo.  El arrendatario cuyo contrato no se hubiese inscrito, pero que conste de  escritura pública. Si son varios contratos por escritura, prevalece el de fecha anterior.  Si los contratos son privados y por escrito, será preferido el de fecha anterior. La importancia de que el contrato de arrendamiento conste en escritura pública no sólo se da en la preferencia frente a otros contratos, sino también cuando el arrendador vende el bien objeto del contrato, en cuyo caso el Art. 1708 del C.C. establece los siguientes derechos:  Si el contrato de arrendamiento consta de escritura pública y se encuentra inscrito en los Registros, el comprador está obligado a respetar el plazo y las demás condiciones del contrato.  Si el contrato consta de documento privado, el comprador puede darlo por concluido, salvo y por excepción, que expresamente se haya obligado a respetar el contrato de arrendamiento.

3. CARACTERISTICAS: o Es individual: No depende de otro contrato, es autónomo. Puede

o

haber convenciones accesorias como las cláusulas de arrendamiento-venta o subarrendamiento, pero son independientes. Es principal: El arrendador tiene la obligación principal de mantener al inquilino en uso y goce del bien arrendado y el derecho de

4 BENDEZÚ NEYRA, Guillermo. “Nuevo Código Civil”. Tercera Edición. Ediciones “El Carmen”. Lima-2010. Pág. 226

percibir la renta convenida. El arrendatario, en cambio, tiene la obligación de pagar el alquiler en los períodos convenidos y el derecho de usar y ocupar el bien. Es de prestación recíprocas. Es oneroso: Porque existe contraprestación. Es conmutativo: Se va cumpliendo en función del tiempo y del pago de la renta en forma sucesiva continua y periódica. Es típicamente de Tracto Sucesivo: Porque se entrega el bien por cierto tiempo, no en forma indefinida. Supone que el arrendatario solo disfruta del uso, hace suyo los frutos y posee el bien mueble o inmueble durante un determinado tiempo.

o o o o

Es consensual: Porque no se necesita documento alguno, basta el concierto de voluntades sobre la renta para que exista el contrato de arrendamiento.

o

4. OBLIGACIONES DEL ARRENDADOR: 

Efectuar la entrega de la cosa con todos sus accesorios, en el lugar, plazo y estado convenidos (Art. 1678 CC.) El Art. 1680 del Código Civil5, señala otras obligaciones tales como:     







Mantener el arrendatario en uso del bien durante el plazo del contrato y a conservarlo en buen estado el fin del arrendamiento. Realizar durante el arrendamiento todas las reparaciones necesarias, salvo pacto distinto. El arrendador tiene la obligación de efectuar en la casa arrendada, las reparaciones que por pacto o costumbre no sean de cuenta del arrendatario. Las mejoras correrán a cargo del propietario, siempre que por pacto no sean de cuenta del arrendatario. El propietario o arrendador, dada la naturaleza del contrato de arrendamiento, responde no solamente por los vicios ocultos existentes al momento de la entrega, sino también de los que se manifiestan en el curso del arrendamiento. Si las reparaciones impiden el uso parcial del bien, el inquilino tiene derecho a exigir la reducción proporcional del alquiler en relación al tiempo y a la parte que no ha usado según el Art. 1640 del Código Civil. Cuando las reparaciones requieren la exigencia de la desocupación total, procede al aviso de despedida y el inquilino tiene el derecho preferencial para volver a ocupar el predio (Art. 19 del CL. 21939, también aplicable sólo en el caso de la Ley 26400) Aunque el Código civil no lo dice, podemos decir que otra obligación del arrendador es defender el uso del bien arrendado por el arrendatario, contra un tercero que pretenda tener o quiera ejercer algún derecho sobre él.

5. OBLIGACIONES DEL ARRENDATARIO 5 BENDEZÚ NEYRA, Guillermo. Ob. Cit. Pág. 227

Están contenidos en el Art. 1681 del Código Civil 6. A recibir el bien y cuidarlo con diligencia, así como usarlo para el destino que se le concedió en el contrato o que pueda presumirse de las circunstancias. A pagar puntualmente, el alquiler el contrato señala la técnica del pago. A falta de convenio, se paga cada mes en el domicilio del arrendatario. A pagar puntualmente, los servicios públicos suministrados en beneficio del bien. A dar aviso al arrendador de cualquier usurpación, perturbación o imposición de servidumbre que se intente contra el bien. A permitir al arrendador que inspeccione por causa justificada el bien, previo aviso de siete días. A efectuar las reparaciones que le correspondan conforme a ley o al contrato. A no hacer uso imprudente del bien o contrario al orden público o a las buenas costumbres. A no introducir cambios ni modificaciones en el bien, sin asentimiento del arrendador. A no subarrendar el bien, total o parcialmente, ni ceder el contrato, sin consentimiento escrito del arrendador. A devolver el bien al arrendador al vencerse el plazo del contrato en el estado en lo recibió, sin más deterioro que el de su uso ordinario. A cumplir sus demás obligaciones que se establezca la ley o el contrato. El Art. 1683 del Código Civil7, establece que el arrendatario es responsable de la pérdida o deterioro del bien que ocurren en el curso del arrendamiento, aun cuando deriven del incendio, a no ser que provenga de caso fortuito, fuerza mayor o vicio de construcción, es decir, por causas no imputables al arrendatario.

6. SUBARRIENDO Y CESIÓN: La diferencia entre el subarrendamiento y la cesión del arrendamiento, está en que mientras en el subarrendamiento hay dos contratos de arrendamiento superpuestos, en la cesión del arrendamiento es el mismo, solo que esta pasa de un arrendatario a uno nuevo. Según el Art. 1692 del Código Civil, el subarrendamiento es el arrendamiento total o parcial del bien arrendado que celebra el arrendatario a favor de un tercero, a cambio de una renta, con asentimiento escrito del arrendador.8

6 Ibídem. 7 BENDEZÚ NEYRA, Guillermo. Ob. Cit. Pág. 228 8 BENDEZÚ NEYRA, Guillermo. Ob. Cit. Pág. 229

De conformidad con lo previsto en Art. 1696 la cesión de arrendamiento constituye la transmisión de los derechos y obligaciones del arrendatario a favor de un tercero que lo sustituye y se rige por las reglas de la cesión de posición contractual. 9

7. RESOLUCIÓN DEL ARRENDAMIENTO: Las causales de resolución del contrato de arrendamiento se establecen en el Art. 1697 del Código Civil 10 y puede resolverse: 



  

Si el arrendatario no ha pagado la renta del mes anterior y se vence otro mes y además quince días. Si la renta se pacta quince días. Si el alquiler se conviene en periodos menores a un mes, basta que venzan tres períodos. En los casos previstos en el Inc. Primero, si el arrendatario necesitó que hubiese contra él sentencia para pagar todo o parte de la renta y se vence con exceso de quince días el plazo siguiente sin que haya pagado la nueva renta devengada. Si el arrendatario da el bien destino diferente de aquél para el que se le concedió expresa o tácitamente, o permite algún acto contrario al orden público o a las buenas costumbres. Por subarrendar o ceder el arrendamiento contra pacto expreso, o sin asentimiento escrito por el arrendador. Si el arrendador o el arrendatario no cumplen cualquiera de sus obligaciones.

La resolución por falta de pago de la renta se sujeta a lo pactado, pero en ningún caso procede, tratándose de casas-habitación comprendidas en leyes especiales, si no se han cumplido por lo menos dos mensualidades y quince días.

9 Ibídem. 10 Ibídem.