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El Contrato de Arrendamiento Fernando Fernández Acevedo!

© 2012. Fernando Fernández Acevedo. Algunos derechos reservados. Esta obra está bajo una licencia de Creative Commons Reconocimiento-NoComercial-SinObraDerivada 3.0 Chile.

Estructura de la clase

© 2013 - Fernando Fernández Acevedo.

ESQUEMA DE LA CLASE (1) Regulación! (2) Concepto! (3) Características! (4) Diversas Formas de arrendamiento

(4.1.) Arrendamiento de cosas.! - Arrendamiento de predios urbanos y rústicos! (4.2.) Contrato de confección de obra.! (4.3.) Arrendamiento de servicios.! (4.4.) Arrendamiento de transporte.

© 2013 - Fernando Fernández Acevedo.

(1.) Regulación del Arrendamiento - Código Civil: Título XXVI, Libro IV (arts. 1915 − 2021).! - Ley 18.101 sobre arrendamiento de predios urbanos (D.O. 27/01/1982).! - Decreto Ley Nº 993 sobre arrendamiento de predios rústicos, madererías o aparecerías y otras formas de explotación por terceros (D.O. 24/04/1975).! Dicho Decreto Ley viene a complementar el Párrafo 6º del T. XXVI del C.C. que establece reglas particulares relativas al arrendamiento de predios rústicos.! - Código de Comercio, Título V: “del transporte por tierra, lagos, canales o ríos navegables”, Libro II, (arts. 166 − 232)! El Código de Comercio viene a completar la regulación del contrato de arrendamiento de transporte que se hallaba ya reglamentado por el párrafo 10º del Título XXVI del Código Civil.! Debemos recordar que, conforme al art. 3º, número 15, el contrato de transporte marítimo es esencialmente mercantil.

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(1.) Regulación del Arrendamiento - Código del Trabajo ! Al dictarse el Código de Trabajo, se deroga tácitamente el párrafo séptimo del Libro XXVI del Código Civil (§ 7. Del arrendamiento de criados domésticos), toda vez que las relaciones laborales entre empleadores y trabajadores se regulan por el Derecho Laboral.

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ESQUEMA DE LA CLASE (1) Regulación! (2) Concepto! (3) Características! (4) Diversas Formas de arrendamiento

(4.1.) Arrendamiento de cosas.! - Arrendamiento de predios urbanos y rústicos! (4.2.) Contrato de confección de obra.! (4.3.) Arrendamiento de servicios inmateriales.! (4.4.) Arrendamiento de transporte.

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(2.) Concepto Art. 1915. El arrendamiento es un contrato en que las dos partes se obligan recíprocamente, la una a conceder el goce de una cosa, o a ejecutar una obra o prestar un servicio, y la otra a pagar por este goce, obra o servicio un precio determinado.

•

Como podemos observar en la definición de este contrato, el objeto de éste puede ser de tres clases:

1. La concesión del goce de una cosa.

2. La ejecución de una obra.

3. La prestación de un servicio.

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ESQUEMA DE LA CLASE (1) Regulación! (2) Concepto! (3) Características! (4) Diversas Formas de arrendamiento

(4.1.) Arrendamiento de cosas.! - Arrendamiento de predios urbanos y rústicos! (4.2.) Contrato de confección de obra.! (4.3.) Arrendamiento de servicios inmateriales.! (4.4.) Arrendamiento de transporte.

© 2013 - Fernando Fernández Acevedo.

(3.) Características 1. Bilateral.

Tipo de contrato

El que paga el precio como contraprestación de la cosa, obra o servicio

Quien entrega la cosa, encarga la obra o efectúa el servicio

Arrendamiento de cosas

Sobre bienes muebles: arrendatario.

Arrendador.

2. Oneroso.

3. Conmutativo .

4. Principal.

Sobre predios rústicos: colono.

5. De tracto sucesivo.

6. Consensual.

7. En el arrendamiento de cosas, el contrato transforma al arrendatario en mero tenedor de la cosa. El contrato de arrendamiento es un título de mera tenencia.

8. El arrendamiento es un acto de administración y no de enajenación.

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Sobre predios urbanos: inquilino Contrato de confección de obra

Artífice o empresario.

Arrendamiento de servicios cuando recae sobre criados domésticos.

Patrón.

Criado.

Arrendamiento de servicios inmateriales

Empleador.

Empleado.

Arrendamiento de transporte

Consignatario

Acarreador

(3.) Características 1. Bilateral.

2. Oneroso.

3. Conmutativo.

4. Principal.

5. De tracto sucesivo.

6. Consensual.

7. En el arrendamiento de cosas, el contrato transforma al arrendatario en mero tenedor de la cosa. El contrato de arrendamiento es un título de mera tenencia.

8. El arrendamiento es un acto de administración y no de enajenación.

© 2013 - Fernando Fernández Acevedo.

(3.) Características 1. Bilateral.

2. Oneroso.

3. Conmutativo.

4. Principal.

5. De tracto sucesivo.

6. Consensual.

7. En el arrendamiento de cosas, el contrato transforma al arrendatario en mero tenedor de la cosa. El contrato de arrendamiento es un título de mera tenencia.

8. El arrendamiento es un acto de administración y no de enajenación.

© 2013 - Fernando Fernández Acevedo.

(3.) Características 1. Bilateral.

2. Oneroso.

3. Conmutativo.

4. Principal.

5. De tracto sucesivo.

6. Consensual.

7. En el arrendamiento de cosas, el contrato transforma al arrendatario en mero tenedor de la cosa. El contrato de arrendamiento es un título de mera tenencia.

8. El arrendamiento es un acto de administración y no de enajenación.

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(3.) Características 1. Bilateral.

2. Oneroso.

3. Conmutativo.

•

Contratos de tracto sucesivo.

-

“Son aquellos en que los cumplimientos se van escalonando en el tiempo, durante un lapso prolongado” (López Santa María)

-

Hay una permanencia en la relación contractual.

-

Ejemplos: Arriendo, Trabajo, suministro, licencia.

4. Principal.

5. De tracto sucesivo.

6. Consensual.

7. En el arrendamiento de cosas, el contrato transforma al arrendatario en mero tenedor de la cosa. El contrato de arrendamiento es un título de mera tenencia.

8. El arrendamiento es un acto de administración y no de enajenación.

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(3.) Características 1. Bilateral.

2. Oneroso.

3. Conmutativo.

4. Principal.

1. El consentimiento es un elemento esencial del contrato.

2. Por otra parte, si bien es cierto que el contrato se perfecciona por el mero consentimiento, es recomendable efectuar ciertas formalidades:

5. De tracto sucesivo.

2.1. Escrituración: Facilita la prueba del contrato (art. 
 1709 C.C.).

6. Consensual.

2.2. Reducirlo a escritura pública:

7. En el arrendamiento de cosas, el contrato transforma al arrendatario en mero tenedor de la cosa. El contrato de arrendamiento es un título de mera tenencia.

8. El arrendamiento es un acto de administración y no de enajenación.

© 2013 - Fernando Fernández Acevedo.

(a) provee a las partes de un título ejecutivo para 
 reclamar sus respectivas obligaciones.

(b) Los adquirientes a título oneroso de la cosa 
 están obligados a respetar el arrendamiento.

(3.) Características 1. Bilateral.

2. Oneroso.

3. Conmutativo.

4. Principal.

5. De tracto sucesivo.

6. Consensual.

7. En el arrendamiento de cosas, el contrato transforma al arrendatario en mero tenedor de la cosa. El contrato de arrendamiento es un título de mera tenencia.

8. El arrendamiento es un acto de administración y no de enajenación.

© 2013 - Fernando Fernández Acevedo.

2.3. Inscripción en el Registro del Conservador de 
 Bienes Raíces de la escritura pública (el 
 artículo 53 del reglamento lo permite). En este caso, incluso los acreedores hipotecarios en aquellos casos en que el arrendamiento se haya inscrito con anterioridad a la inscripción de la hipoteca.

3. Solemnidades especiales del arrendamiento y solemnidades voluntarias.

(3.) Características 1. Bilateral.

2. Oneroso.

3. Conmutativo.

4. Principal.

5. De tracto sucesivo.

6. Consensual.

7. En el arrendamiento de cosas, el contrato transforma al arrendatario en mero tenedor de la cosa. El contrato de arrendamiento es un título de mera tenencia.

8. El arrendamiento es un acto de administración y no de enajenación.

© 2013 - Fernando Fernández Acevedo.

(3.) Características 1. Bilateral.

2. Oneroso.

3. Conmutativo.

4. Principal.

5. De tracto sucesivo.

6. Consensual.

7. En el arrendamiento de cosas, el contrato transforma al arrendatario en mero tenedor de la cosa. El contrato de arrendamiento es un título de mera tenencia.

8. El arrendamiento es un acto de administración y no de enajenación.

© 2013 - Fernando Fernández Acevedo.

Diversas Formas de arrendamiento

(4.1.) Arrendamiento de cosas.! - Arrendamiento de predios urbanos y rústicos! (4.2.) Contrato de confección de obra.! (4.3.) Arrendamiento de servicios inmateriales.! (4.4.) Arrendamiento de transporte.

(4.1.) Del arriendo de cosas ESQUEMA:

1. Concepto.! 2. Paralelo con el contrato de compraventa y el usufructo! 3. Los elementos esenciales del contrato de arrendamiento. ! 4. Los efectos del contrato de arrendamiento sobre cosas (Obligaciones del arrendador y el arrendatario).! 5. La expiración del contrato de arrendamiento.! 6. Arrendamiento de predios urbanos y rústicos.

(4.1.) Del arriendo de cosas (1) Concepto: • “Aquel en que una de las partes denominada arrendador proporciona a otra, llamada arrendatario, el goce de una cosa, quien paga por ella un precio determinado”.

•

En el arrendamiento de cosas la parte que da el goce de ellas se llama arrendador, y la parte que da el precio arrendatario (Art. 1919 C.C.).

(2) Paralelo con la Compraventa: Similitudes 1. Consensuales, bilaterales, onerosos y conmutativos;! 2. Requieren como elementos esenciales de cosa, precio y consentimiento;! 3. En ambos contratos una parte se obliga a entregar una cosa y garantizar a la otra el goce tranquilo y útil, respondiendo del saneamiento por evicción o por vicios ocultos.

(4.1.) Del arriendo de cosas (2) Paralelo con la Compraventa: Diferencias Arriendo Es un título de mera tenencia.

Compraventa Es un título traslaticio.

El goce que el arrendador se obliga a garantizar El goce que el vendedor se obliga a garantizar es es temporal. definitivo. Es de tracto sucesivo.

Es de ejecución única o diferida.

(4.1.) Del arriendo de cosas (3) Paralelo con el Usufructo: Similitudes • En ambos casos se concede a una persona el derecho a usar y gozar de una cosa ajena. Diferencias Arriendo El derecho que se deriva del arriendo es personal.

Usufructo El derecho de usufructo es real.

(4.1.) Del arriendo de cosas ESQUEMA:

1. Concepto.! 2. Paralelo con el contrato de compraventa y el usufructo! 3. Los elementos esenciales del contrato de arrendamiento. ! 4. Los efectos del contrato de arrendamiento sobre cosas (Obligaciones del arrendador y el arrendatario).! 5. La expiración del contrato de arrendamiento.! 6. Arrendamiento de predios urbanos y rústicos.

(4.1.) Del arriendo de cosas (1) Elementos esenciales del Arriendo: •

Son elementos esenciales del arriendo los siguientes aspectos:

1. La cosa.

2. El precio.

3. El consentimiento de las partes.

Sabemos que el contrato de arrendamiento es consensual.

Dicho consentimiento debe recaer sobre los elementos antes indicados en los puntos 1 y 2 y sobre el hecho de celebrarse el arrendamiento.

➡ Debemos recordar las ventajas de que el contrato de arrendamiento se realice la formalidad de escrituración e inscripción.

(4.1.) Del arriendo de cosas (2) De la cosa arrendada. •

Por regla general, “son susceptibles de arrendamiento todas las cosas corporales o incorporales...” (Art. 1916 C.C.)

•

Sin embargo, la cosa arrendada debe cumplir con una serie de requisitos a fin de que sea susceptible de arrendarse: (a)

Requisitos generales de todo objeto en las obligaciones de dar (Art. 1461 C.C.): (i) La cosa debe ser lícita.

(ii) Ser comerciable.

(iii) Ser determinada o determinable.

(iv) Existir o que se espere que exista (real).

(4.1.) Del arriendo de cosas (2) De la cosa arrendada. (b)

Normas especiales para que la cosa sea susceptible de ser dada en arrendamiento (Art. 1916 C.C.): (i) Que puedan usarse sin consumirse.

(ii) Que no sea de aquellas que no son susceptibles de arrendamiento:

-

Aquellas que la ley prohíbe arrendar. En tal caso, habría objeto ilícito por lo dispuesto en el Art. 1466 C.C.

-

Los derechos estrictamente personales, como los de habitación y uso. Se trata de cosas incomerciables.

(4.1.) Del arriendo de cosas (2) De la cosa arrendada. Del arrendamiento sobre cosa ajena (art. 1916, inciso final C.C.) !

•

Al igual que en la compraventa, es válido el arrendamiento de la cosa ajena. Sin embargo, resulta inoponible al verdadero dueño.!

•

Si el verdadero dueño decide impugnar el arrendamiento, el arrendatario tendrá acción de saneamiento en contra del arrendador si éste estaba de buena fe (*).! (*) La buena fe en este caso es el desconocimiento de ser la cosa ajena

(4.1.) Del arriendo de cosas (3) Del precio. •

De conformidad al Art. 1917 C.C., el precio puede consistir en:

(a) Dinero.

(b) Frutos: Esta es una diferencia respecto de la compraventa, en la que el precio solamente puede ser en dinero.

En esta modalidaduede fijarse una cantidad determinada o una cuota de los frutos de cada cosecha

•

El precio se determina de la misma forma que en la compraventa (Art. 1918 C.C.):

(a) de común acuerdo o bien;

(b) por un tercero con anuencia de las partes.

•

Forma en que se denomina el pago: Si el precio se paga en forma periódica recibe el nombre de “renta”.

(4.1.) Del arriendo de cosas (3) Del precio. •

Suele pensarse que la forma de pago se hace necesariamente por mensualidades. Aquello es completamente falso.

!

•

De conformidad al Art. 1944 C.C., la determinación de la forma de pago puede ser:

1. Puede ser en los lapsos de tiempo que las partes determinen (año, semestres, meses, días).

2. A falta de estipulación, conforme a la costumbre del país.

3. A falta de costumbre, debemos distinguir:

(a) La renta en predios urbanos se pagan por meses y los rústicos, por año.

(b) Si se arrienda una cosa mueble por cierto número de años, meses o días, la renta se deberá inmediatamente después de expirado el respectivo año, mes o día.

(c) Si se arrienda por suma alzada, se deberá ésta luego que termine el arrendamiento.

(4.1.) Del arriendo de cosas ESQUEMA:

1. Concepto.! 2. Paralelo con el contrato de compraventa y el usufructo! 3. Los elementos esenciales del contrato de arrendamiento. ! 4. Los efectos del contrato de arrendamiento sobre cosas (Obligaciones del arrendador y el arrendatario).! 5. La expiración del contrato de arrendamiento.! 6. Arrendamiento de predios urbanos y rústicos.

(4.1.) Del arriendo de cosas EFECTOS DEL CONTRATO DE ARRIENDO • Los efectos del contrato se traducen en los derechos y obligaciones tanto del arrendador como el arrendatario.

Efectos del Arrendamiento

Obligaciones del Arrendador

1. Entregar al arrendatario la cosa dada en arrendamiento. 2. Mantener la cosa arrendada en tal forma que le sirva al 
 arrendatario para el objeto que la arrendó. 3. Evitarle todas las molestias y embarazos que pueda 
 sufrir con la cosa arrendada

Obligaciones del Arrendatario

1. Pagar el precio o renta 2. Usar la cosa según los términos o espíritu del contrato 3. Cuidar la cosa como un buen padre de familia 4. Efectuar reparaciones locativas. 5. Restituir la cosa arrendada.

(4.1.) Del arriendo de cosas EFECTOS DEL CONTRATO DE ARRIENDO Algunas cuestiones previas en torno al (in)cumplimiento de las obligaciones derivadas del Contrato de Arrendamiento.!

•

Se altera levemente las normas de la Condición Resolutoria Tácita (art. 1489 C.C.)! En efecto, para que las partes puedan terminar el contrato, el incumplimiento debe revestir cierta gravedad.! En caso contrario, se debe seguir con el contrato, sin perjuicio de las indemnizaciones que se deban.!

•

Las partes responden de la culpa leve.!

•

El arrendatario tiene como garantía al incumplimiento de las obligaciones el derecho legal de retención (Ver art. 1937 C.C.)! En ciertos casos, también tiene esta garantía el arrendador (en el caso del no pago del precio)

(4.1.) Del arriendo de cosas EFECTOS DEL CONTRATO DE ARRIENDO Efectos del Arrendamiento

Obligaciones del Arrendador

1. Entregar al arrendatario la cosa dada en arrendamiento. 2. Mantener la cosa arrendada en tal forma que le sirva al 
 arrendatario para el objeto que la arrendó. 3. Evitarle todas las molestias y embarazos que pueda 
 sufrir con la cosa arrendada

Obligaciones del Arrendatario

1. Pagar el precio o renta 2. Usar la cosa según los términos o espíritu del contrato 3. Cuidar la cosa como un buen padre de familia 4. Efectuar reparaciones locativas. 5. Restituir la cosa arrendada.

(4.1.) Del arriendo de cosas OBLIGACIONES DEL ARRENDADOR: ! 1. Entregar al arrendatario la cosa en arrendamiento •

Esta es la principal obligación del arrendador. De ella derivan las otras obligaciones de éste.

•

La entrega en este caso no constituye tradición. Sin perjuicio de ello, el Art. 1920 habla, impropiamente, de “tradición”

•

El art. 1920 C.C. señala que podrá hacerse bajo cualquiera de las formas de tradición reconocidas por la ley (art. 684 C.C.).

Sin embargo, no se aplica lo anterior respecto de bienes raíces pues en este caso: la entrega NO se hace por inscripción del arriendo en el Conservador.

(4.1.) Del arriendo de cosas OBLIGACIONES DEL ARRENDADOR: ! 1. Entregar al arrendatario la cosa en arrendamiento •

El artículo 1921 establece una regla especial en el caso que las partes estipulan que el arriendo se estipula perfecto sólo cuando se firma una escritura (solemnidad convencional) o cuando intervienen arras. Art. 1921. Si se pactare que el arrendamiento no se repute perfecto mientras no se firme escritura, podrá cualquiera de las partes arrepentirse hasta que así se haga, o hasta que se haya procedido a la entrega de la cosa arrendada, si intervienen arras, se seguirán bajo este respecto las mismas reglas que en el contrato de compraventa.

(4.1.) Del arriendo de cosas OBLIGACIONES DEL ARRENDADOR: ! 1. Entregar al arrendatario la cosa en arrendamiento •

El momento y lugar de la entrega. Se aplica las reglas generales (arts. 1587, 1588 y 1589 C.C.)

•

Momento: (a) En la época señalada por las partes.

(b) A falta de estipulación, inmediatamente.

•

Lugar: (a) Si se estipuló: En el lugar convenido.

(b) Es una cosa específica: En el lugar en que se encontraba la cosa al tiempo del contrato

(c) Es una cosa genérica: En el domicilio del arrendador.

(4.1.) Del arriendo de cosas OBLIGACIONES DEL ARRENDADOR: ! 1. Entregar al arrendatario la cosa en arrendamiento •

Entrega de la cosa a varias personas. (véase el art. 1922 C.C.)

•

La entrega debe ser completa y en estado de servir para los propósitos que ha sido arrendada (véase el art. 1932, 1933 y 1934 C.C.). Este artículo establece las sanciones en caso de incumplimiento de dicha obligación.

•

¿Qué pasa si el arrendador está imposibilitado de entregar la cosa? (véase el art. 1925 C.C.)

•

Mora del cumplimiento de la obligación de entregar (véase el art. 1926 C.C.)

(4.1.) Del arriendo de cosas EFECTOS DEL CONTRATO DE ARRIENDO Efectos del Arrendamiento

Obligaciones del Arrendador

1. Entregar al arrendatario la cosa dada en arrendamiento. 2. Mantener la cosa arrendada en tal forma que le sirva al 
 arrendatario para el objeto que la arrendó. 3. Evitarle todas las molestias y embarazos que pueda 
 sufrir con la cosa arrendada

Obligaciones del Arrendatario

1. Pagar el precio o renta 2. Usar la cosa según los términos o espíritu del contrato 3. Cuidar la cosa como un buen padre de familia 4. Efectuar reparaciones locativas. 5. Restituir la cosa arrendada.

(4.1.) Del arriendo de cosas OBLIGACIONES DEL ARRENDADOR: ! 2. Mantener la cosa arrendada en tal forma que le sirva al arrendatario para el 
 objeto que la arrendó. •

El arrendador debe mantener la cosa en condiciones de servir al uso para el cual fue arrendada. De esta manera, responde de las reparaciones/mejoras necesarias de conformidad a lo dispuesto en el Art. 1935 C.C.

•

Hablar de mejoras necesarias nos obliga a distinguir entre (i) reparaciones necesarias, (ii) mejoras útiles y (iii) reparaciones locativas.

(4.1.) Del arriendo de cosas OBLIGACIONES DEL ARRENDADOR: ! 2. Mantener la cosa arrendada en tal forma que le sirva al arrendatario para el 
 objeto que la arrendó. (i) Reparaciones necesarias

•

Son las indispensables para mantener la cosa en estado de servir para el objeto que las arrendó.

•

Estas son de cargo del arrendador, en la medida que se cumpla los siguientes requisitos:

(a) Que el arrendatario no las haya hecho indispensables por su culpa.

(b) Que se haya dado pronta noticia al arrendador para que las efectúe, a menos que la noticia no la hubiere podido darse a tiempo.

(c) Que el arrendador no haya tratado de hacerlas oportunamente.

(d) Que el arrendatario pruebe la necesidad de las reparaciones de que se trata.

(4.1.) Del arriendo de cosas OBLIGACIONES DEL ARRENDADOR: ! 2. Mantener la cosa arrendada en tal forma que le sirva al arrendatario para el 
 objeto que la arrendó. (ii) Mejoras útiles

•

Son aquellas que aumentan el valor venal de la cosa (art. 909, inc. 2do).

•

Sobre su reembolso por parte del arrendador, es preciso que se cumpla con los siguientes requisitos (art. 1.936 C.C.):

(a) Que el arrendador le haya autorizado para 
 efectuarlas.

(b) Que el arrendador se haya comprometido 
 expresamente a pagarlas.

En caso de que no se cumplan estos requisitos, el arrendador no está obligado a pagarlos. En dicho caso, el arrendatario tendrá derecho a separar y llevarse los materiales a condición de que el arrendador no esté dispuesto a pagar su valor.

(4.1.) Del arriendo de cosas OBLIGACIONES DEL ARRENDADOR: ! 2. Mantener la cosa arrendada en tal forma que le sirva al arrendatario para el 
 objeto que la arrendó. (iii) Reparaciones locativas

•

“Son aquellas según la costumbre del país son de cargo de los arrendatarios, y en general las de aquellas especies de deterioro que ordinariamente se producen por culpa del arrendatario o de sus dependientes” (Art. 1940 C.C.).

•

En general, tienen por objeto subsanar los deterioros que son consecuencia normal del goce que tiene el arrendatario sobre la cosa.

•

Ejemplos empleado por el C.C.: descalabros de paredes o cercas, albañales y acequias, rotura de cristales, etc.

•

Estas reparaciones son de cargo del arrendatario (de hecho es una de las obligaciones que se enuncia en el esquema).

(4.1.) Del arriendo de cosas EFECTOS DEL CONTRATO DE ARRIENDO Efectos del Arrendamiento

Obligaciones del Arrendador

1. Entregar al arrendatario la cosa dada en arrendamiento. 2. Mantener la cosa arrendada en tal forma que le sirva al 
 arrendatario para el objeto que la arrendó. 3. Evitarle todas las molestias y embarazos que pueda 
 sufrir con la cosa arrendada

Obligaciones del Arrendatario

1. Pagar el precio o renta 2. Usar la cosa según los términos o espíritu del contrato 3. Cuidar la cosa como un buen padre de familia 4. Efectuar reparaciones locativas. 5. Restituir la cosa arrendada.

(4.1.) Del arriendo de cosas OBLIGACIONES DEL ARRENDADOR: ! 3. Evitarle todas las molestias y embarazos que pueda sufrir con la cosa 
 arrendada •

Esto implica:! (a)Que el arrendador debe abstenerse de turbar al arrendatario.! (b)Que el arrendador debe sanear las turbaciones de terceros (solamente las de derecho).


➡ Estudiar el artículo 1928 a 1931 del Código Civil y leer Meza Barros pp. 101 a 104. ! ➡ En términos muy resumidos, estas normas aluden a circunstancias en donde existe una turbación. Los remedios a éstas pasan —dependiendo de la gravedad de la turbación— por la terminación del contrato, rebaja del precio del arrendamiento y/o indemnizaciones.

(4.1.) Del arriendo de cosas Derecho de Retención del Arrendatario para obtener el pago de indemnizaciones •

Tal como lo señalamos anteriormente, el artículo 1937 C.C. otorga el derecho legal de retención con miras a asegurar las diversas indemnizaciones que el arrendador le adeude.

•

Este derecho se traduce en que el arrendatario no puede ser privado de la cosa arrendada, mientras tales indemnizaciones no le sean pagadas por el arrendador o se le asegure debidamente el pago.

(4.1.) Del arriendo de cosas Derecho de Retención del Arrendatario para obtener el pago de indemnizaciones •

El arrendatario puede ser indemnizado, por ejemplo, en las siguientes circunstancias:

(a) De la mutación de forma de la cosa arrendada o de los trabajos o reparaciones que emprenda el arrendador que le turbe o embarace en el goce;

(b) De las turbaciones de que sea víctima a consecuencia de los derechos que terceros justifiquen sobre la cosa arrendada;

(c) Del mal estado de la cosa arrendada;

(d) De las mejoras útiles introducidas en la cosa, con el consentimiento del arrendador, con la expresa condición de abonarlas.

➡ Carece el arrendario del derecho de retención en el “caso de extinción involuntaria del derecho del arrendador sobre la cosa arrendada” (Art. 1937, inc. 2) → Ej.: venta forzada de la cosa arrendada.

(4.1.) Del arriendo de cosas EFECTOS DEL CONTRATO DE ARRIENDO Efectos del Arrendamiento

Obligaciones del Arrendador

1. Entregar al arrendatario la cosa dada en arrendamiento. 2. Mantener la cosa arrendada en tal forma que le sirva al 
 arrendatario para el objeto que la arrendó. 3. Evitarle todas las molestias y embarazos que pueda 
 sufrir con la cosa arrendada

Obligaciones del Arrendatario

1. Pagar el precio o renta 2. Usar la cosa según los términos o espíritu del contrato 3. Cuidar la cosa como un buen padre de familia 4. Efectuar reparaciones locativas. 5. Restituir la cosa arrendada.

(4.1.) Del arriendo de cosas OBLIGACIONES DEL ARRENDATARIO: ! 1. Pagar el precio o renta (Art. 1942 C.C.) • La analizamos a raíz del estudio del precio como elemento esencial.

• Con todo, debemos señalar que el arrendador tiene aquí un derecho legal de retención como garantía del no pago del precio. En efecto, el inciso segundo del Art. 1942 C.C. prescribe lo siguiente: Podrá el arrendador, para seguridad de este pago, y de las indemnizaciones a que tenga derecho, retener todos los frutos existentes de la cosa arrendada, y todos los objetos con que el arrendatario la haya amoblado, guarnecido o provisto, y que le pertenecieren; y se entenderá que le pertenecen, a menos de prueba contraria.

(4.1.) Del arriendo de cosas EFECTOS DEL CONTRATO DE ARRIENDO Efectos del Arrendamiento

Obligaciones del Arrendador

1. Entregar al arrendatario la cosa dada en arrendamiento. 2. Mantener la cosa arrendada en tal forma que le sirva al 
 arrendatario para el objeto que la arrendó. 3. Evitarle todas las molestias y embarazos que pueda 
 sufrir con la cosa arrendada

Obligaciones del Arrendatario

1. Pagar el precio o renta 2. Usar la cosa según los términos o espíritu del contrato 3. Cuidar la cosa como un buen padre de familia 4. Efectuar reparaciones locativas. 5. Restituir la cosa arrendada.

(4.1.) Del arriendo de cosas OBLIGACIONES DEL ARRENDATARIO: ! 2. Usar la cosa según los términos o espíritu del contrato (Art. 1938 C.C.) • El uso de la cosa está dado por tres criterios:

(i) para los cuales la cosa generalmente se destina o;

(ii) que deban presumirse de las circunstancias del contrato o;

(iii) de la costumbre del país.

•

Consecuentemente, el arrendatario no podrá en hacerla servir a otros objetos.

•

Si el arrendatario contraviene a esta regla, podrá el arrendador (1) reclamar la terminación del arriendo con indemnización de perjuicios, o (2) limitarse a esta indemnización, dejando subsistir el arriendo.

(4.1.) Del arriendo de cosas EFECTOS DEL CONTRATO DE ARRIENDO Efectos del Arrendamiento

Obligaciones del Arrendador

1. Entregar al arrendatario la cosa dada en arrendamiento. 2. Mantener la cosa arrendada en tal forma que le sirva al 
 arrendatario para el objeto que la arrendó. 3. Evitarle todas las molestias y embarazos que pueda 
 sufrir con la cosa arrendada

Obligaciones del Arrendatario

1. Pagar el precio o renta 2. Usar la cosa según los términos o espíritu del contrato 3. Cuidar la cosa como un buen padre de familia 4. Efectuar reparaciones locativas. 5. Restituir la cosa arrendada.

(4.1.) Del arriendo de cosas OBLIGACIONES DEL ARRENDATARIO: ! 3. Cuidar la cosa como un buen padre de familia (Art. 1939 C.C.) Art. 1939. El arrendatario empleará en la conservación de la cosa el cuidado de un buen padre de familia.!      Faltando a esta obligación, responderá de los perjuicios; y aun tendrá derecho el arrendador para poner fin al arrendamiento, en el caso de un grave y culpable deterioro.

•

Eso quiere decir que en la conservación de la cosa responde hasta por la culpa leve, i.e., aquella diligencia y cuidado que los hombres emplean ordinariamente en sus negocios propios (Art. 44 C.C.)

•

Sobre el punto cabe destacar que los daños y pérdidas sobrevenidas de la cosa, se presumen culpables. (art. 1947, inc. 4to C.C.)

•

Responde por hechos de terceros: huéspedes, dependientes y subarrendatarios (cuando se acuerde esto último). Ver art. 1941 C.C.

(4.1.) Del arriendo de cosas OBLIGACIONES DEL ARRENDATARIO: ! 3. Cuidar la cosa como un buen padre de familia (Art. 1939 C.C.) •

Como consecuencia de esta obligación, surge la prohibición de subarrendar o ceder el contrato de arriendo a un tercero, a menos que el arrendador lo consienta. Art. 1946. El arrendatario no tiene la facultad de ! ceder el arriendo ni de subarrendar, a menos que se le ! haya expresamente concedido; pero en este caso no podrá ! el cesionario o subarrendatario usar o gozar de la cosa ! en otros términos que los estipulados con el ! arrendatario directo.

(4.1.) Del arriendo de cosas EFECTOS DEL CONTRATO DE ARRIENDO Efectos del Arrendamiento

Obligaciones del Arrendador

1. Entregar al arrendatario la cosa dada en arrendamiento. 2. Mantener la cosa arrendada en tal forma que le sirva al 
 arrendatario para el objeto que la arrendó. 3. Evitarle todas las molestias y embarazos que pueda 
 sufrir con la cosa arrendada

Obligaciones del Arrendatario

1. Pagar el precio o renta 2. Usar la cosa según los términos o espíritu del contrato 3. Cuidar la cosa como un buen padre de familia 4. Efectuar reparaciones locativas. 5. Restituir la cosa arrendada.

(4.1.) Del arriendo de cosas OBLIGACIONES DEL ARRENDATARIO: ! 4. Efectuar reparaciones locativas. •

Ya las vimos a raíz de las reparaciones necesarias y útiles en el contexto de las obligaciones del arrendador.

(4.1.) Del arriendo de cosas EFECTOS DEL CONTRATO DE ARRIENDO Efectos del Arrendamiento

Obligaciones del Arrendador

1. Entregar al arrendatario la cosa dada en arrendamiento. 2. Mantener la cosa arrendada en tal forma que le sirva al 
 arrendatario para el objeto que la arrendó. 3. Evitarle todas las molestias y embarazos que pueda 
 sufrir con la cosa arrendada

Obligaciones del Arrendatario

1. Pagar el precio o renta 2. Usar la cosa según los términos o espíritu del contrato 3. Cuidar la cosa como un buen padre de familia 4. Efectuar reparaciones locativas. 5. Restituir la cosa arrendada.

(4.1.) Del arriendo de cosas OBLIGACIONES DEL ARRENDATARIO: ! 5. Restituir la cosa arrendada. •

De conformidad a lo dispuesto en el artículo 1947, el arrendatario es obligado a restituir la cosa al fin del arrendamiento.

•

 La cosa debe ser restituida en el estado en que le fue entregada, tomándose en consideración el deterioro ocasionado por el uso y goce legítimos.

•

En general, las partes establecerán en el contrato el estado en que la cosa fue entregada, en caso contrario se presumirá que se entregó en regular estado de servicio. Esta presunción es simplemente legal.

•

Respecto de los daños y pérdidas sobrevenidas durante su uso, el arrendatario será responsable, salvo que prueba que no provinieron de su culpa, ni de la culpa de sus huéspedes, dependientes o subarrendatarios.

OJO: Cuando cuando hay un daño, se presume la culpa del arrendatario (Art. 1947, inc. final). Este debe probar lo contrario.

(4.1.) Del arriendo de cosas OBLIGACIONES DEL ARRENDATARIO: ! 5. Restituir la cosa arrendada. La forma de restituir:

•

Debe realizarse poniendo la cosa materialmente a disposición del arrendador.

•

En el caso de los inmuebles esto se hará desocupándolos completamente y entregando las llaves al arrendador (Art. 1948).

(4.1.) Del arriendo de cosas OBLIGACIONES DEL ARRENDATARIO: ! 5. Restituir la cosa arrendada. Cuándo restituir:

•

Salvo estipulación en contrario la restitución debe hacerse inmediatamente después de terminado el contrato.

•

Para que el arrendatario sea constituido en mora de restituir debe ser requerido por el arrendador (Art. 1949 C.C. Esta regla constituye una excepción a la regla del Art. 1551.

•

Constituido en mora, el arrendatario deberá todos los perjuicios que contra él competan como injusto detentador.

(4.1.) Del arriendo de cosas ESQUEMA:

1. Concepto.! 2. Paralelo con el contrato de compraventa y el usufructo! 3. Los elementos esenciales del contrato de arrendamiento. ! 4. Los efectos del contrato de arrendamiento sobre cosas (Obligaciones del arrendador y el arrendatario).! 5. La expiración del contrato de arrendamiento.! 6. Arrendamiento de predios urbanos y rústicos.

(4.1.) Del arriendo de cosas EXPIRACIÓN DEL CONTRATO DE ARRIENDO •

De conformidad al artículo 1950 C.C., el arriendo expira por las siguientes causales.

Expiración del Arriendo

1. Destrucción total de la cosa arrendada 2. Expiración del tiempo estipulado para la duración del arriendo 3. Extinción del derecho del arrendador 4. Sentencia del juez en los casos previstos por la ley. 5. Otras causales.

•

Nota: Sin perjuicio del artículo 1950, el contrato arriendo se extingue por las causales comunes de extinción de los contratos como, por ejemplo, la resciliación.

(4.1.) Del arriendo de cosas EXPIRACIÓN DEL CONTRATO DE ARRIENDO •

De conformidad al artículo 1950 C.C., el arriendo expira por las siguientes causales.

Expiración del Arriendo

1. Destrucción total de la cosa arrendada 2. Expiración del tiempo estipulado para la duración del arriendo 3. Extinción del derecho del arrendador 4. Sentencia del juez en los casos previstos por la ley. 5. Otras causales.

(4.1.) Del arriendo de cosas EXPIRACIÓN DEL ARRIENDO:! 1. Destrucción total de la cosa arrendada •

La pérdida debe ser total, en caso contrario se aplica la regla del Artículo 1932, inc. 2 (leer). El contrato se extingue por carecer de objeto.

•

Esta destrucción puede ser: a) Culpable o dolosa: arrendador para exigir la indemnización

b) Fortuita.

(4.1.) Del arriendo de cosas EXPIRACIÓN DEL CONTRATO DE ARRIENDO •

De conformidad al artículo 1950 C.C., el arriendo expira por las siguientes causales.

Expiración del Arriendo

1. Destrucción total de la cosa arrendada 2. Expiración del tiempo estipulado para la duración del arriendo 3. Extinción del derecho del arrendador 4. Sentencia del juez en los casos previstos por la ley. 5. Otras causales.

(4.1.) Del arriendo de cosas EXPIRACIÓN DEL ARRIENDO:! 2. Expiración del tiempo estipulado para la duración del arriendo •

Los 1951 a 1957 del C.C. regulan esta materia.

•

Para efectos de determinar la expiración del contrato a través de este medio se debe distinguir si el contrato era por tiempo determinado o indeterminado:

(1) Por tiempo determinado: El tiempo es determinado:

(a) Si las partes lo han estipulado;

(b) Si así se deriva de la naturaleza del servicio a que la cosa se destina;

(c) Si la costumbre del país así lo establece.

➡ En estos casos, el transcurso del tiempo establecido extingue el contrato sin necesidad de desahucio (Art. 1954 C.C.)


(4.1.) Del arriendo de cosas EXPIRACIÓN DEL ARRIENDO:! 2. Expiración del tiempo estipulado para la duración del arriendo (2) Por tiempo indeterminado: para extinguir el contrato, las partes deben darse aviso de su voluntad de poner fin al contrato. A este aviso se le denomina desahucio y a él se refiere el artículo 1951 C.C.

-

El desahucio es un acto jurídico unilateral por medio del cual una de las partes da aviso anticipado a la otra de su intención de dar término al contrato.

-

Como consecuencia del carácter unilateral del desahucio, la voluntad de la parte que recibe el aviso es indiferente.

(4.1.) Del arriendo de cosas EXPIRACIÓN DEL ARRIENDO:! 2. Expiración del tiempo estipulado para la duración del arriendo

➡ Del Desahucio. •

Características: (a) Es irrevocable (art. 1952 C.C.)

(b) El desahucio puede ser judicial o extrajudicial, verbal o escrito (Art. 588 C.P.C).

(c) Deberá ser realizado dentro de los plazos establecidos en el artículo 1951 C.C. Ejemplo: Si el arriendo es por meses, la renta pagadera el 1º de cada mes y el arrendador o el arrendatario se proponen darle fin el 1º de abril, el aviso deberá darse antes del 1º de marzo; dado desde el 20 de Febrero, correrá desde el 1º de Marzo.

‣

El art. 1951 no se aplica a los bienes raíces.

(4.1.) Del arriendo de cosas EXPIRACIÓN DEL ARRIENDO:! 2. Expiración del tiempo estipulado para la duración del arriendo

➡ Del Desahucio. •

Reglas especiales:

(a) Si se ha fijado plazo para una de las partes, pero no para la otra: esta última persona para hacer cesar el arrendamiento deberá efectuar el desahucio (art. 1953).

(b) El desahucio puede utilizarse aún en los contratos por tiempo determinado si así lo han pactado las partes.

•

Una vez que expira el plazo del desahucio expira el contrato mismo.

(4.1.) Del arriendo de cosas EXPIRACIÓN DEL ARRIENDO:! 2. Expiración del tiempo estipulado para la duración del arriendo

➡ De la Tácita Reconducción (Art. 1956 C.C.). •

Concepto: Consiste en aquella situación en la cual, una vez terminado el contrato de arrendamiento por cualquier razón, el arrendatario continúe usando y gozando de la cosa arrendada con la aquiescencia del arrendador.

•

El Código Civil la admite en términos restringidos. Para estos efectos, hay que distinguir: (a) Bienes muebles: procederá cuando las partes así lo convengan expresamente.! (b) Bienes inmuebles: acepta si concurren los siguientes requisitos:! (i)

Haya expirado el contrato.!

(ii) El arrendatario conserva la cosa y ha pagado con el beneplácito del arrendador la renta correspondiente a un periodo posterior o las partes hayan ejecutado actos de los cuales se deriva inequívocamente su voluntad de continuar con el contrato

(4.1.) Del arriendo de cosas EXPIRACIÓN DEL ARRIENDO:! 2. Expiración del tiempo estipulado para la duración del arriendo

➡ De la Tácita Reconducción (Art. 1956 C.C.). •

La reconducción importa la celebración de un nuevo contrato, idéntico al anterior en todo, salvo en su duración.!

•

En efecto, el plazo de renovación es:! (a) Predios urbanos: 3 meses.! (b) Predios rústicos: el necesario para utilizar las labores principiadas y coger los frutos pendientes.! Lo anterior es sin perjuicio de que a la expiración de este tiempo vuelva a renovarse el arriendo de la misma manera.!

•

Dado que se trata de un nuevo contrato, las cauciones como las fianzas, prendas o hipotecas constituidas por terceros para garantizar el cumplimiento del primer contrato se extinguen (Art. 1957 C.C.)

(4.1.) Del arriendo de cosas EXPIRACIÓN DEL CONTRATO DE ARRIENDO •

De conformidad al artículo 1950 C.C., el arriendo expira por las siguientes causales.

Expiración del Arriendo

1. Destrucción total de la cosa arrendada 2. Expiración del tiempo estipulado para la duración del arriendo 3. Extinción del derecho del arrendador 4. Sentencia del juez en los casos previstos por la ley. 5. Otras causales.

(4.1.) Del arriendo de cosas EXPIRACIÓN DEL ARRIENDO:! 3. Extinción del derecho del arrendador •

El principio general aquí es que resuelto el derecho del causante, se resuelve el derecho del causahabiente. En el caso del arrendador, extinguido su derecho sobre la cosa, simplemente no puede seguir cumpliendo las obligaciones derivadas del contrato de arrendamiento.

•

Las causas de la extinción son diversas y diversos son los efectos de cada una de ellas. Por lo mismo, se debe distinguir si la extinción es:

(a)

involuntaria.

(b) imputable al arrendador.

(c)

•

imputable a terceros.

Pasamos a ver cada uno de dichos casos.


(a) Extinción del derecho por una causa involuntaria.

(b) Extinción del derecho imputable al arrendador.

(c) Extinción del derecho imputable a terceros.

(4.1.) Del arriendo de cosas EXPIRACIÓN DEL ARRIENDO:! 3. Extinción del derecho del arrendador (a) Extinción del derecho por una causa involuntaria (Art. 1958 C.C.)

•

¿Cuándo estamos frente a una circunstancia de esta naturaleza? El propio Código entrega una serie de ejemplos:!

-

Cuando la cosa era una propiedad fiduciaria y la condición resolutoria aconteció.! También cuando el arrendador era un usufructuario y llegó el plazo o condición que lo extinguía.!

•

En tales casos, de acuerdo al artículo 1958 C.C., el arrendamiento expira aun cuando el plazo de vigencia del mismo no haya transcurrido. !

•

Responsabilidad del arrendador: El arrendador debe o no debe indemnizar dependiendo de la buena o mala fe de éste → Ver Art. 1959 C.C.


(4.1.) Del arriendo de cosas EXPIRACIÓN DEL ARRIENDO:! 3. Extinción del derecho del arrendador ➡ Extinción por causa de expropiación (Art. 1960 C.C.)! Cuando acontece esta circunstancia, el artículo en comento, se señala lo siguiente:! (i) Debe otorgarse al arrendatario el tiempo necesario para utilizar las labores principales y coger los frutos pendientes;! (ii) Si la urgencia de la expropiación no permitiera lo anterior, el Estado o la corporación expropiadora deberá una indemnización de perjuicios al arrendatario;! (iii) Si solo se ha expropiado una parte de la cosa arrendada, tendrá derecho el arrendatario a pedir la terminación del contrato según lo dispuesto en el inciso tercero del artículo 1930 (i.e., podrá exigir el cese del arrendamiento).


(a) Extinción del derecho por una causa involuntaria.

(b) Extinción del derecho imputable al arrendador.

(c) Extinción del derecho imputable a terceros.

(4.1.) Del arriendo de cosas EXPIRACIÓN DEL ARRIENDO:! 3. Extinción del derecho del arrendador (b) Extinción del derecho imputable al arrendador (Art. 1961 C.C.)

•

¿Cuándo estamos frente a una circunstancia de esta naturaleza? El propio Código entrega una serie de ejemplos:!

•

cuando vende la cosa arrendada de que es dueño; ! siendo usufructuario de ella hace cesión del usufructo al propietario;! el arrendador pierde la propiedad por no haber pagado el precio de venta.!

¿Cuándo se extingue el contrato de arrendamiento por estas causas? Para efectos de saber si se extingue el contrato, debe distinguirse según si la persona que adquiere la cosa está o no obligada a respetar los derechos del arrendatario.

(4.1.) Del arriendo de cosas EXPIRACIÓN DEL ARRIENDO:! 3. Extinción del derecho del arrendador (b) Extinción del derecho imputable al arrendador

•

¿La persona que adquiere la cosa está o no obligada a respetar los derechos del arrendatario?

(1) Regla general: El adquiriente no está obligado a respetar el arrendamiento anterior (Art. 1961 C.C.)

→ En tal caso, el arrendador es obligado a indemnizar al arrendatario conforme al Art. 1961 y 
 1963 C.C.

(2) Excepción: El adquiriente sí está obligado a respetar el arrendamiento anterior en los casos señalados en el Art. 1962 C.C.

(4.1.) Del arriendo de cosas EXPIRACIÓN DEL ARRIENDO:! 3. Extinción del derecho del arrendador (b) Extinción del derecho imputable al arrendador

•

Casos en que el tercero que adquiere la cosa está obligado a respetar los derechos del arrendatario de conformidad al Art. 1962 C.C.:

(a) Todo aquel a quien se transfiere el derecho del arrendador a título gratuito → Por ejemplo: el donatario, legatario y herederos (b) Aquellos que han adquirido la cosa a título oneroso, siempre que el arrendamiento haya sido otorgado por escritura pública, excepto los acreedores hipotecarios. (c) Los acreedores hipotecarios: concurriendo los siguientes requisitos: (i) Que el arrendamiento se hubiere otorgado por escritura pública. (ii) Que el arrendamiento haya sido inscrito en el Conservador. (iii) Que dicha inscripción sea anterior a la inscripción hipotecaria.

(4.1.) Del arriendo de cosas EXPIRACIÓN DEL ARRIENDO:! 3. Extinción del derecho del arrendador (b) Extinción del derecho imputable al arrendador

➡ ¿Qué pasa cuando el arrendador y arrendatario pactan que el primero no podrá enajenar la cosa arrendada? El artículo 1964 C.C. se refiere a ese punto (ver).

(a) Extinción del derecho por una causa involuntaria.

(b) Extinción del derecho imputable al arrendador.

(c) Extinción del derecho imputable a terceros.

(4.1.) Del arriendo de cosas EXPIRACIÓN DEL ARRIENDO:! 3. Extinción del derecho del arrendador (c) Extinción del derecho imputable a terceros (Art. 1965 C.C.)

•

Si se trabara embargo sobre la cosa arrendada, subsistirá el arriendo, y se substituirán el o los acreedores en los derechos y obligaciones del arrendador.

•

Si la cosa se adjudica a el o los acreedores tendrá lugar lo dispuesto en el artículo 1962 C.C. (i.e., las normas que determinan cuándo se debe respetar el arriendo).

(4.1.) Del arriendo de cosas EXPIRACIÓN DEL CONTRATO DE ARRIENDO •

De conformidad al artículo 1950 C.C., el arriendo expira por las siguientes causales.

Expiración del Arriendo

1. Destrucción total de la cosa arrendada 2. Expiración del tiempo estipulado para la duración del arriendo 3. Extinción del derecho del arrendador 4. Sentencia del juez en los casos previstos por la ley. 5. Otras causales.

(4.1.) Del arriendo de cosas EXPIRACIÓN DEL ARRIENDO:! 4. Sentencia del juez en los casos previstos por la ley. •

Se refiere al caso en que las partes solicitan la cesación del contrato cuando las partes lo soliciten en razón de incumplimientos contractuales, rescisión o nulidad. 


5. Otras causales. • La insolvencia del arrendatario (Art. 1968 C.C.)

• Reparaciones a la cosa arrendada (Art. 1966 C.C.).

• Arrendamiento de bienes de incapaces (Art. 1969 C.C.)


(4.1.) Del arriendo de cosas ESQUEMA:

1. Concepto.! 2. Paralelo con el contrato de compraventa y el usufructo! 3. Los elementos esenciales del contrato de arrendamiento. ! 4. Los efectos del contrato de arrendamiento sobre cosas (Obligaciones del arrendador y el arrendatario).! 5. La expiración del contrato de arrendamiento.! 6. Arrendamiento de predios urbanos y rústicos.

(4.1.6.) Del arriendo de bienes raíces

PREDIOS URBANOS

(4.1.6.) Del arriendo de bienes raíces PREDIOS URBANOS! 1. Regulación: •

Las reglas del arrendamiento de los predios urbanos se encuentran contenidas en el párrafo 5º del Título XXVI (Arts. 1970 a 1977 del C.C.) y en la Ley 18.101 de 1982.

•

La Ley 18.101 es una regla especial para el arrendamiento de predios urbanos. En lo no regulado por ello, estos se regirán por las reglas contenidas en el Título XXVI entre los artículos 1916 y 1977.

(4.1.6.) Del arriendo de bienes raíces PREDIOS URBANOS! 2. Reglas especiales contenidas en el Código Civil. 1. Se precisa el tema de las reparaciones locativas (Art. 1970-1972 C.C.)

2. El artículo 1973 faculta al arrendador a expeler al inquilino “que empleare la casa o edificio en un objeto ilícito, o que teniendo facultad de subarrendar, subarriende a personas de notoria mala conducta, que, en este caso, podrán ser igualmente expelidas”

3. El artículo 1974 se refiere a la suerte de los muebles cuando el inmueble es arrendado con éstos.

4. El artículo 1975 indica que el que da en arriendo un almacén o tienda, no es responsable de la pérdida de las mercaderías que allí se introduzcan sino en cuanto la pérdida hubiere sido por su culpa.

Sin perjuicio de lo anterior, el arrendador será especialmente responsable del mal estado del edificio; salvo que haya sido manifiesto, o conocido del arrendatario.

(4.1.6.) Del arriendo de bienes raíces PREDIOS URBANOS! 3. Ley 18.101: ¿Qué es un predio urbano? (Art. 1): •

Por predios urbanos se entienden aquellos ubicados dentro del radio urbano respectivo.

•

OJO: No obstante lo anterior, esta Ley también alcanzará a las viviendas ubicadas fuera del radio urbano, aunque incluyan terreno, siempre y cuando este no exceda de una hectárea.

(4.1.6.) Del arriendo de bienes raíces PREDIOS URBANOS! 4. Ley 18.101: Predios urbanos respecto de los que NO se aplica esta ley 
 (Art. 2): •

No se aplica a esta ley los siguientes predios urbanos: 1. Predios de cabida superior a una hectárea y que tengan aptitud agrícola, ganadera o forestal, o estén destinados a ese tipo de explotación.

2. Inmuebles fiscales 3. Viviendas que se arrienden por temporadas no superiores a tres meses, por periodos continuos, siempre que lo sean amobladas y para fines de descanso o turismo

4. Hoteles, residenciales y establecimientos similares, en las relaciones derivadas de hospedaje

5. Estacionamientos de automóviles y vehículos.

(4.1.6.) Del arriendo de bienes raíces PREDIOS URBANOS! 5. Ley 18.101: Algunas características de esta ley. (a) Los derechos que la Ley confiere al arrendatario son irrenunciables (Art. 19).

(b) Si bien el contrato de arrendamiento de predios urbanos continúa siendo consensual, la falta de escrituración hará presumir la renta que señale el arrendatario. La escrituración constituye entonces una formalidad por vía de prueba. Con todo, se trata de una presunción simplemente legal (artículo 20).

(c) Existe un tratamiento especial del pago de rentas morosas o devoluciones de excesos de rentas y garantías.

Dichos pagos deberán hacerse reajustados según la variación de la unidad de fomento durante el lapso que media entre el momento en que la obligación se hizo exigible y aquel en que se cumplió.

En el caso de adeudarse intereses, se calcularán sobre la suma primitivamente adeudada, más el reajuste (ver Art. 1559 C.C.)

→ OJO: el art. 21 se aplica a los arriendos regidos o no por esta ley.

(4.1.6.) Del arriendo de bienes raíces PREDIOS URBANOS! 5. Ley 18.101: Algunas características de esta ley. (d) La negativa del arrendador a recibir la renta (artículo 23).

El arrendatario tiene la opción de realizar el pago por consignación (Párrafo 7º, Título XIV del Libro IV) o bien podrá depositar aquella en la oficina del Servicio de Tesorerías que corresponda al inmueble, indicando el nombre, apellidos y residencia del arrendador.

El pago se considerará hecho para todos los efectos legales, pero su suficiencia será calificada en el juicio que corresponda.

El retiro del pago por parte del arrendador no significará la renuncia a sus derechos ni significará que tácitamente esté manifestando su beneplácito sobre la celebración de un nuevo contrato de arrendamiento.

(4.1.6.) Del arriendo de bienes raíces PREDIOS URBANOS! 5. Ley 18.101: Algunas características de esta ley. (e) Los artículos 7 a 18 de la Ley 18.101 establecen un procedimiento especial para llevar a efecto el (a) Desahucio; (b) Terminación del arrendamiento; (c) Restitución de la propiedad por expiración del tiempo estipulado para la duración del arriendo; (d) Restitución de la propiedad por extinción del derecho del arrendador; (e) indemnización de perjuicios que intente el arrendador o el arrendatario, y (f) Otros que versen sobre las demás cuestiones derivadas de estos contratos (Art. 7).

(f) Los jueces letrados de mayor cuantía serán competentes de conocer estos juicios (Art. 17).

(*) No obstante, en las ciudades compuestas de una o más comunas en que no tenga el asiento de sus funciones un Juez de Letras de Mayor Cuantía, los jueces de Policía Local que sean abogados, conocerán, en única instancia de las causas civiles y de los juicios relativos al contrato de arrendamiento cuya cuantía no exceda de tres mil pesos (sic). Ver Art. 14 Ley 15.231 sobre organización y atribuciones de los Juzgados de Policía Local.

(4.1.6.) Del arriendo de bienes raíces PREDIOS URBANOS! 6. Ley 18.101: Desahucio •

Esta ley tiene normas especiales en lo que concierne a este punto. Se distinguen los siguientes casos:

(a) Contratos en que el plazo se haya pactado mes a mes y en los de duración 
 indefinida (Art. 3)

•

El desahucio dado por el arrendador sólo podrá efectuarse judicialmente o mediante notificación personal efectuada por un notario.

•

Plazo: plazo de desahucio será de dos meses, contado desde su notificación, y se aumentará en un mes por cada año completo que el arrendatario hubiera ocupado el inmueble.

Dicho plazo más el aumento no podrá exceder, en total, de seis meses.

•

El arrendatario desahuciado podrá restituir el bien con anterioridad a este plazo, en cuyo caso deberá la renta únicamente hasta el plazo de restitución.

(4.1.6.) Del arriendo de bienes raíces PREDIOS URBANOS! 6. Ley 18.101: Desahucio (b) En los contratos de plazo fijo que no exceda de un año (Art. 4)

•

El arrendador solo podrá solicitar judicialmente la restitución del inmueble.

•

El arrendatario tendrá dos meses para restituirlo desde la notificación de la demanda.

•

El arrendatario queda obligado a pagar la renta y los servicios y gastos comunes hasta el momento de la restitución.

•

Si el arrendatario abandona el inmueble sin restituirlo, el arrendador podrá solicitar al juez que se lo entregue sin forma de juicio, con la sola certificación del abandono por parte de un ministro de fe, quien levantará acta del estado en que se encuentra la cosa.

(4.1.6.) Del arriendo de bienes raíces PREDIOS URBANOS! 6. Ley 18.101: Desahucio (c) En los demás casos.

•

Cuando el contrato es a un plazo determinado a más de un año. Rigen las reglas generales del Código Civil → el transcurso del tiempo establecido extingue el contrato sin necesidad de desahucio (Art. 1954 C.C.) o se aplica el desahucio de la forma en que las partes hayan pactado.

•

El desahucio del arrendatario, deberá darse de conformidad a lo establecido en el artículo 1976 C.C., i.e., con anticipación de un período entero de los designados por la convención o la ley para el pago de la renta (Art. 1944 C.C.)

(4.1.6.) Del arriendo de bienes raíces PREDIOS URBANOS! 6. Ley 18.101: Del Subarrendamiento •

En términos generales, el arrendatario no tiene la facultad de ceder el arriendo ni de subarrendar, a menos que se le haya expresamente concedido (art. 1946).

•

El artículo 5º, sin embargo, contiene una excepción a lo anterior, disponiendo que, en los contratos destinados a la habitación con el plazo superior a un año, se entenderá siempre implícita la facultad del arrendatario para subarrendar, salvo estipulación en contrario, en cuyo caso, el arrendatario puede dar por terminado el contrato sin que esté obligado a pagar la renta por el tiempo que aún falte para su terminación.

(4.1.6.) Del arriendo de bienes raíces

PREDIOS RÚSTICOS

(4.1.6.) Del arriendo de bienes raíces PREDIOS RÚSTICOS! 1. Regulación: •

El arrendamiento de predios rústicos es regulado por el DL-993 de 1975. El cual refiere al arrendamiento de predios propiamente tal y a otras figuras de explotación de un predio rústico por terceros y en el párrafo 6º del Título XXVI (Arts. 1978 y ss del C.C.)

•

El DL 993 es una regla especial para el arrendamiento de predios urbanos. En lo no regulado por ello, estos se regirán por las reglas contenidas en el Código Civil para el arrendamiento de cosas.

(4.1.6.) Del arriendo de bienes raíces PREDIOS RÚSTICOS! 2. Ámbito de aplicación. •

Por predio rústico se entiende “todo inmueble susceptible de uso agrícola, ganadero o forestal, sea comprendido en zonas rurales o urbanas.” (art. 1º, Ley 16.640).

•

No se aplica, sin embargo, a los siguientes casos (art. 1º):

(a) viviendas situadas en el radio urbano que incluyan una extensión de terreno de una superficie inferior a una hectárea;

(b) terrenos fiscales;

(c) contratos de aparcería y medianería contemplados en la ley 17.729.

(4.1.6.) Del arriendo de bienes raíces PREDIOS RÚSTICOS! 3. Carácter consensual del arriendo (Art. 5). •

El DL exige pactarse por escritura pública o privada. En este último caso, es necesaria la presencia de dos testigos mayores de 18 años.

•

No obstante lo anterior, el artículo 5º dispone que la falta de escrituración impedirá que el documento pueda hacerse valer ante autoridades administrativas o judiciales.

(4.1.6.) Del arriendo de bienes raíces 4. Incapacidades especiales. •

El DL-993 contiene una inhabilidad especial en sus artículo 3, según el cual “En las zonas fronterizas, no podrán celebrarse los contratos a que se refiere el presente decreto ley, con personas naturales o jurídicas extranjeras”.

•

Esto tiene un correlato con el Art. 7 del DL 1939: Artículo 7°.- Por razones de interés nacional se prohíbe adquirir el dominio y otros derechos reales o ejercer la posesión o tenencia de bienes raíces situados total o parcialmente en las zonas del territorio nacional, actualmente declaradas fronterizas en virtud del decreto con fuerza de ley N° 4, de 1967, del Ministerio de Relaciones Exteriores, a los nacionales de países limítrofes salvo que medie la autorización prevista en el inciso tercero del presente artículo. !         La prohibición a que se refiere el inciso anterior se extenderá a las sociedades o personas jurídicas con sede principal en el país limítrofe, o cuyo capital pertenezca en un 40% o más a nacionales del mismo país o cuyo control efectivo se encuentre en manos de nacionales de esos países. Esta disposición no regirá respecto de los bienes raíces a que se refiere el artículo 19 de la ley N° 19.420. !         El Presidente de la República, mediante decreto supremo fundado en razones de interés nacional, podrá eximir, nominativa y expresamente, a nacionales de países limítrofes, de la prohibición precedente y autorizarlos para adquirir o transferir el dominio u otros derechos reales a la posesión o tenencia de uno o más inmuebles determinados, situados en zonas fronterizas.!         El decreto respectivo será expedido por intermedio del Ministerio del Interior y deberá ser suscrito también por los Ministros de Relaciones Exteriores y de Defensa Nacional, debiendo consultar dentro de sus fundamentos, informes del Estado Mayor de la Defensa Nacional y de la Dirección de Fronteras y Límites del Estado.!     Las autorizaciones referidas no conferirán privilegio de ninguna especie, no pudiendo invocarse, bajo pretexto alguno, para sustraerse de las leyes chilenas y de la jurisdicción de los tribunales nacionales.

(4.1.6.) Del arriendo de bienes raíces PREDIOS RÚSTICOS! 5. Obligaciones de las partes. •

Para el arrendador la principal obligación es entregar la cosa, si la cabida es diversa se estará a lo dispuesto en las reglas de la compraventa (Art. 1978).

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El arrendatario está obligado a pagar el precio o renta. Se establece una regla para el caso en que la cosecha merma o perece por caso fortuito según la cual esta situación no da lugar al colono a pedir rebaja del precio (1983).

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Además de la obligación de pagar el precio, el arrendatario debe cuidar de la cosa como un buen padre de familia, en caso de incumplimiento, el artículo 1979 provee de una serie de medidas al arrendador destinadas a evitar el daño (ver además reglas especiales en los artículos 1980 y 1981).

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Finalmente, el artículo 1984 establece ciertas obligaciones especiales en materia de predios que tienen ganados.

(4.1.6.) Del arriendo de bienes raíces PREDIOS RÚSTICOS! 6. Del subarriendo e introducción de mejoras • Según lo dispuesto en el artículo 7 del DL-993 queda prohibido al arrendatario subarrendar el todo o parte del predio o ceder su derecho, o la tenencia total o parcial de los terrenos o introducir mejoras en el predio sin autorización previa y por escrito del propietario.

7. Expiración del contrato. •

Si no se ha fijado plazo cualquiera de las partes puede ponerle término, desahuciándolo de conformidad a lo dispuesto por el Art. 1985.

El caso

Singularización de las partes

Arriendo y singularización de la cosa

Precio y reajustes ¿Tiene importancia para el caso?

Plazos ¿Por qué 13 meses?

!

¿Importa que la notificación que vimos en la primera página se hizo el 20 de octubre?

Desahucio

(a) Contratos en que el plazo se haya pactado mes a mes y en los de duración indefinida 
 (Art. 4)

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El desahucio dado por el arrendador sólo podrá efectuarse judicialmente o mediante notificación personal efectuada por un notario.

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Plazo: plazo de desahucio será de dos meses, contado desde su notificación, y se aumentará en un mes por cada año completo que el arrendatario hubiera ocupado el inmueble.

Dicho plazo más el aumento no podrá exceder, en total, de seis meses.

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El arrendatario desahuciado podrá restituir el bien con anterioridad a este plazo, en cuyo caso deberá la renta únicamente hasta el plazo de restitución.

(4.1.6.) Del arriendo de bienes raíces (b) En los contratos de plazo fijo que no exceda de un año (Art. 5)

•

El arrendador solo podrá solicitar judicialmente la restitución del inmueble.

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El arrendatario tendrá dos meses para restituirlo desde la notificación de la demanda.

•

El arrendatario queda obligado a pagar la renta y los servicios y gastos comunes hasta el momento de la restitución.

•

Si el arrendatario abandona el inmueble sin restituirlo, el arrendador podrá solicitar al juez que se lo entregue sin forma de juicio, con la sola certificación del abandono por parte de un ministro de fe, quien levantará acta del estado en que se encuentra la cosa.

(4.1.6.) Del arriendo de bienes raíces (c) En los demás casos.

•

Cuando el contrato es a un plazo determinado a más de un año. Rigen las reglas generales del Código Civil → el transcurso del tiempo establecido extingue el contrato sin necesidad de desahucio (Art. 1954 C.C.) o se aplica el desahucio de la forma en que las partes hayan pactado.

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El desahucio del arrendatario, deberá darse de conformidad a lo establecido en el artículo 1976 C.C., i.e., con anticipación de un período entero de los designados por la convención o la ley para el pago de la renta (Art. 1944 C.C.)

¿Mora? Revisemos el artículo 1949 C.C.

¿Multas?

¿Inmediato?

¿Qué mejoras hay?

¿A qué obligación del Código se corresponde?

¿Qué mejoras hay? ¿Es esto válido? •

Mejoras necesarias: Aquellas invertidas en la conservación de la cosa (Art. 908)

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Mejoras últiles: Aquellas que hayan aumentado el valor venal de la cosa (Art. 909)

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Mejoras voluptuarias: las que sólo consisten en objetos de lujo y recreo y generalmente aquellas que no aumentan el valor venal de la cosa o sólo lo aumentan en una proporción insignificante (Art. 911)

¿A qué obligación del Código se corresponde?

Estamos hablando de las mejoras necesarias (Art. 1935)

Estamos hablando de un monto de dinero dado en garantía. Este por disposición de la Ley 18.101 no puede exceder el monto de la renta

Se regula la obligación de restitución de la cosa

Se regula la obligación de restitución de la cosa

Mandato del arrendador

¿Es válida esta cláusula?

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Los artículos 7 a 18 de la Ley 18.101 establecen un procedimiento especial para llevar a efecto el (a) Desahucio; (b) Terminación del arrendamiento; (c) Restitución de la propiedad por expiración del tiempo estipulado para la duración del arriendo; (d) Restitución de la propiedad por extinción del derecho del arrendador; (e) indemnización de perjuicios que intente el arrendador o el arrendatario, y (f) Otros que versen sobre las demás cuestiones derivadas de estos contratos (Art. 7).

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Los jueces letrados de mayor cuantía serán competentes de conocer estos juicios (Art. 17).

Acá estamos frente a una garantía adicional: el establecimiento de un codeudor solidario.