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INTRODUCCION

El hombre a lo largo del tiempo se ha visto en la necesidad de celebrar contratos de todo tipo de acuerdo a su ciclo de vida, el antecedente de este asunto se da en Roma con una reglamentación para contratar y dar una formalidad a los contratos clasificándolos desde entonces doctrinaria y jurídicamente.

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Contrato de Arrendamiento

El contrato de arrendamiento es un acuerdo entre dos personas mediante el cual, una de los intervinientes (Arrendador) se compromete a ceder durante un tiempo determinado el derecho a usar y disfrutar un bien. Por otro lado, el otro interviniente (arrendatario) se compromete a realizar los pagos acordados como contraprestación de este derecho de uso. Estos pagos pueden ser tanto monetarios como en especie, aunque lo habitual es que sean entregas monetarias en forma de renta mensual. Es un contrato en virtud del cual las dos partes se obligan recíprocamente la una (arrendador) a conceder temporalmente el uso y/o goce de una cosa, o a prestar su servicio o a ejecutar una obra, y la otra (arrendatario)a pagar por este uso y/o goce, obra o servicio, un precio cierto. Se encuentra regulado en el Art. 1295 del C.C. Por otro lado según su clasificación 1) 2) 3) 4) 5) 6) 7) 8) 9) 10) 11) 12)

Es nominado, es decir regulado por la ley Es principal, por lo que no depende de otro contrato para su existencia jurídica. Es bilateral, porque de él nacen obligaciones para ambas partes. Es oneroso, porque las para cada parte existe prestación de servicio reciproco por la otra parte. Es conmutativo, porque las prestaciones están determinadas al momento de perfeccionarse el contrato, y se consideran equivalentes. Es consensual ya que es suficiente el consentimiento de las partes para la perfección y validez del contrato. Es de tracto sucesivo. Constituye un título de mera tenencia. De él emanan para el arrendatario meros derechos personales, aun cuando se trate de inmuebles y el contrato haya sido inscrito en el Registro Público. (Art. 1764.2,C.C) Es un contrato patrimonial, por lo que no conlleva las características de intuito personae. Es un contrato de naturaleza civil, pero excepcionalmente puede ser mercantil. Por regla general constituye un acto de administración, salvo en los casos dispuestos en los Arts. 1300, C.C. y 450.4, C.F., en donde se reputa un acto de disposición.

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REQUISITOS DEL CONTRATO GENERALES O COMUNES

Consentimiento El arrendamiento de cosas es un contrato consensual y para su perfeccionamiento basta el mero acuerdo de voluntades de las partes (Art. 1295, C.C.). Puede también ser solemne. Vemos que el Art. 1131.2, C.C. dice que “Deberán constar por instrumento público: Los arrendamientos de bienes inmuebles por 6 años o más siempre que deban perjudicar a terceros”. Conviene resaltar que en este caso, la escritura pública no constituye la solemnidad del contrato, sino que es requisito para la inscripción del contrato en el Registro Público, cuyo propósito a su vez lo es la publicidad requerida para poder afectar a terceros. La solemnidad del contrato se obtiene apenas al constar por escrito, conforme establecen los Arts. 1109 y 1130, C.C. Del Art. 1131.2, C.C. podemos deducir que tratándose de arrendamiento de bienes inmuebles por plazos menores de 6 años, no es necesario que el contrato conste por escritura pública. Objeto Lo constituye para el arrendador, la cosa arrendada, siempre que sea lícita, posible y determinada o determinable; para el arrendatario, el precio pagado por el arrendamiento. No pueden ser objetos de arrendamiento: Las cosas que estén fuera del comercio, como lo son los derechos personalísimos de uso y habitación (Art. 508, C.C.) o de alimentos (Art. 385, C.F.). Las cosas consumibles (Art. 1295, C.C.) Las servidumbres con independencia del predio a que pertenecen, dada su naturaleza indivisible (Arts. 516; 517; 1569.5, C.C.). Causa Tratándose de un contrato oneroso, la causa será para cada parte contratante, la prestación o promesa de una cosa para la otra parte (Art. 1125, C.C.). Capacidad En principio aplican las reglas generales relativas a la capacidad, tanto para el arrendatario como para el arrendador. Conviene apuntar que no es necesario que el arrendador sea propietario del bien que da en arriendo. Basta con que tenga el derecho a goce (usufructo) (Art. 466, C.C.). Y en algunos casos apenas el uso (si cuenta con el consentimiento del arrendador originario de la relación).

Requisitos propios o especiales 3

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El uso o goce de un bien ajeno por parte del arrendatario. Que no haya traspaso del dominio de la cosa arrendada. El carácter temporal del contrato. La obligación del arrendatario de restituir en identidad de la cosa arrendada al concluir el término de arrendamiento. 5. El pago del arrendamiento por medio de precio cierto.

Efectos del contrato Perfeccionado el contrato, produce efectos entre las partes contratantes. Para que afecte a terceros, tratándose de inmuebles, debe inscribirse en el Registro Público (Atr. 1301, C.C.). “Se tendrá por fecha cierta de un documento privado, aquella que resulte desde el día en que las firmas de los otorgantes hubieren sido puestas o reconocidas ante notario público que así lo haya certificado en el mismo documento”). Oponibilidad (que afecte) a terceros es la misma situación de derecho o de hecho que obliga a estos al reconocimiento de la existencia de hechos, derechos y actos llamados oponibles si están legalmente probados. El reconocimiento ante notario público de las firmas de un documento privado le otorga fecha cierta al documento, y esto constituye un acto jurídico oponible a terceros que produce la consecuencia de ampliar el efecto obligatorio del acto o negocio jurídico hacia terceras personas que no tuvieron parte en el mismo. El fundamento del requisito de solemnidad (documento escrito) para las obligaciones en general las encontramos en el art. 1103, C.C. “Deberá haber un principio de prueba por escrito para acreditar contratos y obligaciones que valgan más de B/5,000.00. Salvo que se trate de documentos almacenados tecnológicamente, conforme a la ley. Si no hubiere prueba por escrito o prueba de documentos almacenados tecnológicamente, conforme a la ley, no se admitirá prueba de testigos”

OBLIGACIONES DEL ARRENDADOR 4

1. Entregar al arrendatario la cosa objeto del contrato. 2. Mantener la cosa en estado de servir para el fin que fue arrendada, es decir, aquellas necesarias para su conservación. El arrendatario tendrá, respecto de las mejoras útiles y voluntarias, el mismo derecho que se concede al usufructuario (Art. 1325 y 471, C.C.). 3. Mantener al arrendatario en el goce pacifico de la cosa arrendada, o sea, tiene la obligación de saneamiento. No obstante, esta responsabilidad no incluye las perturbaciones de mero hecho, las cuales deberá enfrentar el arrendatario por sí mismo (Art. 1312, C.C.).

DERECHOS DEL ARRENDADOR 1. En el caso de mora en el pago por parte del arrendatario, puede el arrendador solicitar la resolución del contrato por incumplimiento y la indemnización de los daños y perjuicios (Arts. 1308; 1321, C.C.). La prescripción para el cobro de los arriendos es de cinco (5) años (Art. 1704, C.C.). 2. Al solicitar el lanzamiento por falta de pago del precio convenido (2 o más meses Art. 49, Ley 93/73) podrá pedir la retención de los bienes del arrendatario para seguridad de su crédito y del cobro de las otras indemnizaciones a que tenga derecho conforme a lo dispuesto en el Art. 1320, C.C. y el Art. 1412, C.J. De 1974 hasta 1983, el derecho de retención no procedía tratándose de inmuebles destinados a vivienda, (Art. 51 Ley 93/1973). El Decreto No. 5 de 25 de febrero de 1983 y la ley 38 de 1984 dejaron cesante esta última disposición para inmuebles particulares de construcción nueva a partir de esas fechas. Los inmuebles de construcción anterior continúan rigiéndose por la ley 93 de 1973, es decir, no procede la retención en viviendas.

OBLIGACIONES DEL ARRENDATARIO 5

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2. 3.

4. 5.

6.

7. 8.

Pagar el precio del arrendamiento. Si nada se hubiese pactado sobre el lugar y tiempo de pago del arrendamiento, se estará en cuanto al lugar a lo dispuesto en el artículo 1058C.C. (tratándose de cosa determinada, donde existía la misma al constituirse la obligación; en cualquier otro caso, en el domicilio del deudor), y en cuanto al tiempo, según la costumbre del lugar (Art. 1326, C.C.). Usar la cosa arrendada en la forma convenida, según el destino de este, y en su defecto, según la costumbre del lugar. Cuidar de la cosa arrendada con la diligencia de un buen padre de familia. El arrendatario responde, por tanto, en el cuidado de la cosa, en el grado de la culpa leve (Art. 34c, C.C.). Debe pagar los gastos que ocasiona la escritura del contrato. Responde del deterioro o perdida que sufra la cosa arrendada, a no ser que pruebe que esta ocasiono sin culpa suya, ni la de su familia, ni la de las personas que dé el dependen (Art. 1315, C.C.). Debe poner en conocimiento del arrendador oportunamente las reparaciones necesarias que requiera la cosa para su conservación y toda su usurpación y novedad dañosa que otro haya realizado o abiertamente prepare en la cosa arrendada (Art.1311, C.C.). Tolerar las reparaciones urgentes de la finca (Art. 1310, C.C.). Debe restituir la cosa arrendada al final del arriendo, en el estado en que la recibió (Art. 1313, 1314, C.C.).

DERECHOS DEL ARRENDATARIO 1. Tiene un mero derecho personal sobre la cosa arrendada, y no un derecho real. Siendo apenas un derecho personal, no es oponible erga omnes (ante terceros), salvo en el caso del arrendamiento de bienes inmuebles en donde se haya inscrito el contrato en el Registro Público (Art. 1310; 1324; 1764, C.C.). 2. Tiene el derecho de subarrendar en todo o en parte de la cosa arrendada, siempre que esta facultad no le esté prohibido expresamente en el contrato (Art. 1302, C.C.). Sin embargo tratándose de arrendamientos urbanos regidos por la ley 93 de 1973, se consagra un principio distinto: a. En los casos de inmuebles destinados a habitación, deberá constar siempre con el consentimiento previo y expreso del arrendador, y este a su vez, podrá prohibir e subarriendo. b. En los casos de inmuebles destinados a usos comerciales, profesionales, industriales y docentes, será nula la cláusula que prohíbe el subarriendo, estando entonces el arrendatario en libertad de subarrendar el mismo, no obstante será necesario el consentimiento del arrendador conforme señala el Art. 19, Ley 93 de 1973. 3. Ley 93 de 1973 a. Derecho de preferencia en la compra de arrendamientos que se incorporan al régimen de propiedad Horizontal. 6

b. Plazo de un (1) mes por cada doce (12) meses de arrendamiento para desalojar el inmueble ante requerimiento del arrendador. El plazo no puede ser menor de un (1) mes, ni mayor de seis (6) meses a partir de la fecha de notificación por escrito (Art. 47). c. El arrendatario puede optar por permanecer en el inmueble sin obligación de pagar arrendamiento durante todo el tiempo a que tenga derecho en razón de la antigüedad; o podrá optar por abandonar el inmueble y, en este caso, el arrendador deberá pagarle una suma igual a la que corresponda por cada mes a que tenga derecho por este concepto (Art. 48). d. Solo se admite solicitud de lanzamiento por mora cuando el arrendatario dejare de pagar el canon de arrendamiento por dos (2) o más meses (Art. 49). e. El termino de duración y prórroga del contrato destinado a inmuebles para habitación será obligatorio para el arrendador y renunciable para el arrendatario en cualquier tiempo mediante aviso previo no menor de treinta (30) días calendarios previos a la desocupación (Art. 10, reformado por la Ley 55/1976).

Arrendamiento por tiempo determinado Se deduce del Art. 1322, C.C. como existiendo en los siguientes tres casos: a. Cuando su duración sea fijado expresamente por las partes. b. Cuando resulta el termino del servicio especial a que se destina la cosa (Art. 1322,C.CPlazo Tácito) c. Cuando es fijado por la costumbre.

Unilateral, ponerle termino antes de vencido el plazo, debiendo dejarse agotar el plazo establecido. Vencido el término extintivo, el contrato concluye por el solo ministerio de la ley (Art. 1316, C.C.). Si vencido el plazo el arrendatario no desaloja el inmueble, el arrendador puede solicitar directamente su lanzamiento sin tener que acudir al desahucio o requerimiento previo (Art. 1320. 1, C.C.).

Arrendamiento por término indeterminado 7

Se entiende indeterminado el contrato de arrendamiento fuera de los casos antes descrito. En el caso de arrendamiento por tiempo indeterminado, puede el arrendador lograr su término acudiendo a la figura de desahucio o requerimiento, en cuyo caso se entiende que el contrato concluye cuando se vence el termino del desahucio (Art. 1322; 1320.1, C.C). De no darse el desalojo del arrendatario al término del desahucio, podrá solicitar el arrendador su lanzamiento (Art. 1320.1, C.C.).

La ley 93 de 1973 (G.O.17, 456) “Por la cual se dictan medidas sobre los arrendamientos y se crea en el ministerio de vivienda, la Dirección General de Arrendamientos” y su posterior modificación por la Ley 28 de 1974 (G.O. 17,554) y la ley 55 de 1976 (G.O. 18, 186) introduce importantes modificaciones jurídicas al tema de arrendamiento. Es muy importante conocer el Art. 10 de la ley 93 de 1973 con las modificaciones realizadas por las leyes posteriores. Articulo 10 El termino de duración y el de prórroga del contrato de arrendamiento de bienes inmuebles destinado para habitación será obligatorio para el arrendador y renunciable para el arrendatario en cualquier tiempo, sin otra obligación que la de dar al arrendador aviso escrito previo no menor de (30) días calendarios precedentes a la desocupación de la vivienda arrendada. Cuando el arrendatario omita total o parcialmente el aviso previo de que trata este artículo, la Dirección General de Arrendamiento previa investigación y con audiencia del arrendador y el arrendatario, dictara resolución ordenando la entrega al arrendador de la parte del depósito proporcional al número de días dejados de avisar o a la totalidad del depósito si el aviso se omitió completamente.

Otro artículo muy importante en la ley 93 de 1974 es el Art. 11 Modificado por la ley 28 de 1973 Articulo 11 El canon de arrendamiento se pagara por mes vencido. No obstante lo anterior, el arrendatario, a su iniciativa podrá pagar por adelantado, si con ello obtiene un descuento no inferior al 10% del canon establecido. La circunstancia de realizar efectivamente pagos del canon de arrendamiento por adelantado no significa una obligación para el arrendatario y para los efectos de la mora siempre se tomara en cuenta los meses vencidos de acuerdo con la fecha del contrato.

La ley 28 de 1974 modifica el Art. 46 de la ley 93 de 1973 quedando así: Articulo 46

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Solo se admitirá la solicitud de desahucio cuando el propietario necesitara el inmueble arrendado para uso personal o de algún miembro de su familia hasta el tercer grado de consanguinidad, o cunado el inmueble se someta al Régimen de Propiedad Horizontal en los términos del Artículo 16 o para su demolición y construcción posterior de un nuevo edificio, lo cual debe ser debidamente comprobado mediante declaración jurada del solicitante o la presentación en el caso del permiso de demolición, según sea el caso. En caso de que el solicitante o el familiar ocupen el inmueble dentro de los tres (3) meses siguientes a la resolución que decreto el desahucio, el responsable será sancionado con multa hasta de B/. 1,500, sin excluir la indemnización a la cual podrá ser condenado por los daños y perjuicios causados.

Los contratos de arrendamientos que solemos encontrarnos con mayor frecuencia son los contratos de arrendamiento de viviendas, contratos de arrendamiento de locales comerciales, contratos de arrendamiento de garajes, contratos de arrendamiento de negocio, etc. Este contrato se encuentra regulado por la Ley 93/1973 Uno de los problemas con el que una persona se encuentra cuando va a alquilar un inmueble para vivir en el de forma temporal, es el desconocimiento sobre los términos legales incluidos en el contrato, lo que provoca que algunas personas los lleguen a firmar sin haber comprendido cuales son las consecuencias de la aplicación de cada una de las clausulas incluidas en dicho contrato. En algunas ocasiones el arrendador (que es, por norma general, quien redacta el contrato de alquiler) puede llegar a incluir cláusulas que pueden ser consideradas como abusivas. Nos encontramos, por tanto, ante una posible situación de indefensión por parte de la figura del arrendatario

Cláusulas Primera: Objeto del contrato. "A tenor del Artículo 2 de la vigente Ley de Arrendamientos Urbanos se trata del arrendamiento de una vivienda. En dicho arrendamiento se comprende de forma conjunta e indivisible la vivienda reseñada y el uso y disfrute de los servicios comunes del edificio. La parte arrendataria declara conocer las características de la vivienda y la recibe en perfecto estado de conservación. La vivienda es propiedad de la parte arrendadora y deberá ser devuelta, a la finalización del presente contrato, en igual estado de conservación con que lo reciben, salvo el desgaste normal y apropiado del mismo, según lo dispuesto en el Artículo 1561 del Código Civil."

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Esta cláusula sirve para enmarcar el tipo de contrato que se está firmando dentro de la legislación vigente, especificando además en que apartado concreto estaría incluido. Se pone énfasis en que el bien que se alquila se hace en su totalidad, incluyendo el disfrute de las partes comunes que pueda tener el edificio, urbanización, etc. Esto implica que si existiera una piscina comunitaria y pistas de tenis, por ejemplo, el arrendatario también podría hacer uso de las mismas. Por otro lado se hace referencia a que el inmueble está en buenas condiciones de conservación y se obliga al arrendatario a devolverlo en las mismas condiciones, teniendo en cuenta, lógicamente el deterioro normal que pueda producirse por el paso del tiempo. Habría que tener cuidado, por tanto, de comprobar que efectivamente el estado de conservación del inmueble es el adecuado antes de firmar el contrato, para evitar posibles reclamaciones por daños que existieran con anterioridad a la fecha de la firma. Extranjeros tienen derechos ante la ley cuando rentan apartamentos y casas en Panamá. No se han creado nuevas leyes con respecto a alquileres por muchos años, pero existen dos legislaciones que tratan sobre el alquiler de bienes raíces en el país. El Código Civil de 1917 se aplica a los alquileres residenciales de $150 o más por mes, junto con el arrendamiento de propiedades para uso comercial, negocios, industrial y para establecimientos con fines educativos. La Ley 93 de 1973 se aplica a propiedades cuya renta mensual es menos de $150 y cubre cuartos en apartamentos o casas, alquileres en áreas residenciales urbanas, apartamentos amueblados, subarrendamientos, y alquileres de casas vacacionales por más de seis meses, sin importar la cantidad de la renta mensual. Normalmente los extranjeros pagan más de $150 al mes el Código Civil de 1917 aplica. Los inquilinos tienen derecho de entrar en un contrato de arrendamiento especificando la renta mensual que deberá pagar. El código protege los derechos de los extranjeros de entrar en estos acuerdos arrendamiento. La mayoría de los propietarios requieren un depósito para cubrir daños a la propiedad y un mes de renta por adelantado para cubrir el último mes de alquiler, una vez que el contrato haya terminado. No es inusual que se pida una carta de referencia de un panameño y el número de teléfono donde la persona pueda ser contactada. El método preferido para pagar alquiler es efectivo o cheque de un banco local. Los depósitos de seguridad son normales y deben pagarse en el Ministerio de Vivienda, que reembolsará la cantidad completa al inquilino al final del alquiler a menos que el propietario reclame alquiler sin pagar o si el inquilino haya dañado la propiedad. La mayoría de los extranjeros desconocen esta ley y pagan directamente el depósito de seguridad al propietario, lo que hace potencialmente difícil de recuperar. Los acuerdos de arrendamiento escritos deben tener una fecha de terminación. Sin embargo, los inquilinos pueden salirse del contrato dándole al propietario una notificación por escrito al menos 30 días antes del próximo pago. Los contratos deben hacerse en triplicado con una copia para el inquilino, otro propietario y la tercera para el Ministerio de Vivienda. Muchos propietarios ignoran esta disposición debido a que el extranjero desconoce la ley y no le dan una copia al inquilino. 10

La mayoría de los servicios son pagados por el inquilino con excepción de las cuotas de la asociación de propietarios, agua y en muchos casos gas natural. Los contratos de servicio de televisión de cable, Internet, teléfono y electricidad pueden ponerse a nombre del inquilino. Los acuerdos de arrendamiento de propiedades comerciales son diferentes porque el arrendatario debe pagar por el mantenimiento del edificio, agua y servicios públicos (i.e. gas). Las reparaciones del cableado eléctrico, problemas estructurales y plomería son pagadas por el propietario. Los artefactos eléctricos, televisores y muebles que vienen con la propiedad serán reparados por desgaste, pero no si el inquilino lo destruye. La Autoridad de Turismo de Panamá anunció el pasado mes de septiembre que el alquiler de propiedades por menos de 45 días a turistas era ilegal y los propietarios estarían sujetos a pagar multas entre $5,000 y $50,000.

Generalmente, es el arrendador quien determina el contenido de un contrato de arrendamiento, con las limitaciones que imponen las leyes. Un contrato lo protegerá ante posibles incumplimientos y morosidades. Para informarse sobre las leyes que regulan los contratos de arrendamiento puede comunicarse con la Dirección General de Arrendamiento del Ministerio de Vivienda, donde le informarán al respecto. La ley de arrendamiento vigente en nuestro país regula los alquileres hasta los B/.150.00 balboas mensuales. Si su inquilino está moroso, la ley lo faculta para que presente una demanda de lanzamiento en el MIVI y en la corregidora. Su aplicación dependerá del tiempo que les tome a las autoridades ubicar la vivienda y conocer el caso. En caso de desahucios o de que usted quiera rescindir el contrato sea que el inquilino le pague o no, el trámite es más lento y se le puede otorgar al inquilino de 1-6 meses de plazo para que deje su vivienda. Los contratos de arrendamiento generalmente presentan esta información: Nombres y firmas del arrendador y el inquilino. La fecha en que se firmó el contrato de arrendamiento y las fechas de inicio y finalización del período en que el inquilino tiene derecho a alquilar la unidad. La dirección de la unidad que el inquilino está alquilando. La cantidad correspondiente al alquiler que debe pagar el inquilino. La fecha de vencimiento del alquiler, los métodos de cobro y toda política adoptada en cuanto a las tarifas por atraso en el pago o las multas por los cheques devueltos por falta de fondos. La cantidad del depósito en garantía o del anticipo del alquiler que el inquilino debe pagar y las circunstancias en las cuales el arrendador cobrará o devolverá esos pagos. El plazo exigido para dar aviso de la rescisión del contrato de arrendamiento. La dirección a la que deben enviarse los avisos y la forma en que dichos trámites deben realizarse. Muchos contratos también contienen disposiciones sobre: 11

El responsable (arrendadores o inquilinos) del pago de las tarifas correspondientes al agua, electricidad, teléfono y otros servicios públicos. La posibilidad de que el inquilino subalquile la unidad. La cantidad de personas que pueden residir en la unidad al mismo tiempo. El responsable (arrendadores o inquilinos) de la realización de determinadas reparaciones. La posibilidad de que la propiedad se utilice para la realización de operaciones comerciales, reparación de automóviles u otros propósitos. Toda política referente a la tenencia de animales domésticos, al alojamiento de visitantes durante la noche, al estacionamiento u otros temas. Toda clase de modificaciones que el inquilino esté autorizado a realizar y toda restricción a la posibilidad de realizar dichas modificaciones. Las ocasiones en que el arrendador podría ingresar a las instalaciones (de acuerdo con la ley local). Todas las circunstancias en las cuales se puede solicitar al arrendador que otorgue acceso a fumigadores, pintores o técnicos encargados de realizar tareas de mantenimiento. El o los espacios que el inquilino puede usar como depósito y todas las restricciones sobre los elementos que puede almacenar. Las tarifas por atraso en el pago y los honorarios de los abogados contratados en caso de desalojo. Todo contrato de arrendamiento escrito debe incluir las disposiciones que permiten al arrendador aumentar el alquiler, de acuerdo con las leyes estatales o locales. También existe la posibilidad de incluir una cláusula de revisión de precios en el contrato de arrendamiento. Dicha cláusula le permite aumentar el alquiler, ya sea por una cantidad especificada o por un porcentaje establecido, si los impuestos de la vivienda o los costos de los servicios públicos aumentan. En algunas regiones, las leyes permiten que los arrendadores que pagan los costos de los servicios públicos incluyan una cláusula en la que se mencionen las circunstancias en que se producirá automáticamente un aumento del alquiler si aumenta a su vez el costo de los servicios públicos. Es posible que, en algunas ocasiones, usted y su inquilino quieran modificar las disposiciones del contrato de arrendamiento. Por ejemplo, una persona podría, eventualmente, querer compartir la unidad que alquila con otra persona. O un inquilino podría querer subarrendar su unidad antes del vencimiento del contrato para aceptar un traslado a otra ciudad por razones laborales. Generalmente, usted puede modificar el contrato de arrendamiento mediante la realización de un acuerdo por escrito con su inquilino

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TERMINACION DEL CONTRATO

1. Incumplimiento de las partes: Si el arrendador o el arrendatario no cumplieren con las obligaciones que por ley se les impone, podrán pedir la resolución del contrato y la indemnización de daños y perjuicios (Art. 1308; 1321, C.C.) 2. Cumplimiento del termino o plazo a. Si el arrendamiento se ha hecho por tiempo determinado, concluye el día prefijado sin necesidad de requerimiento (Art. 1316, C.C.). b. El arrendamiento de un predio rustico, cuando no se fija duración, se entiende hecho por todo el tiempo necesario para la recolección de los frutos que de toda la finca arrendada diere en un año o pueda dar por una vez, aunque pasen dos o más años para obtenerlos (Art. 1329, C.C.). c. Si no se hubiese fijado plazo al arrendamiento, se entiende hecho por años cuando se ha fijado un alquiler anual, por meses cuando es mensual, por días cuando es diario (Art. 1333, C.C.). 3. La tacita reconducción: Si al terminar el contrato, permanece el arrendatario disfrutando quince (15) días de la cosa arrendada con aquiescencia del arrendador, se entiende que hay tacita reconducción por el término que establecen los artículos 1329 y 1333, a menos que haya procedido requerimiento (Art. 1317, C.C.). En el caso de la tacita reconducción, cesan respecto de ella, las obligaciones otorgadas por un tercero para la seguridad del contrato original, Ej. Fiador (Art. 1318, C.C.). 4. El desahucio o requerimiento: La notificación de aviso anticipado, en un arrendamiento de inmuebles por plazo indeterminado, o en los casos en que la ley lo exige, que le hace el arrendador al arrendatario siempre con carácter judicial (Art. 1322, C.C; Arts. 13951400, C.J.). La ley 93 de 1973 reglamenta en forma especial las figuras de desahucio y lanzamiento en su capítulo VIII, Arts. 40 a 51.

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CONCLUSION

Por medio de este trabajo podemos aclarar y aprender todo lo concerniente al contrato de arrendamiento de bienes inmueble su definición la legislación que existe en panamá acerca de este tema las obligaciones y derechos de las partes que en el intervienen arrendatario y arrendador también conocemos algunas cláusulas y estipulaciones que se deben tener en cuenta cuando es parte de un contrato de arrendamiento.

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BIBLIOGRAFIA

LOS CONTRATOS CIVILES, Kenneth Darlington Ley 93 de 1973 Código Civil, José Martin Moreno Pujol, Editorial Mizrachi & Pujol, S.A. Panamá, 2013

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