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• Erich Walter Wittig

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CASO N° ____

Mario Lira, está interesado en comprar una casa situada en el barrio “Las Golondrinas”, ubicado en la quinta región, ya que se encuentra en un lugar tranquilo, donde el clima es benigno y donde según sus estudios de mercado las casas han duplicado su valor. Lamentablemente después de un año no ha podido encontrar ninguna casa que se venda; por fin se contacta con Hernán Jara quien le señala que él vende su casa, porque se debe ir a vivir al sur de Chile, específicamente Chile Chico por un asunto laboral. Hernán le comenta que él ha sido el único dueño de la casa, hace 8 años cuando la compró a la Constructora “Herodes limitada” que fue quien construyó las casas. Entusiasmado porque su búsqueda ha llegado a su fin, Mario que es abogado, le solicita los títulos a Hernán quien se los hace llegar en forma completa; pero Mario decide que los revisará después de la compra, para que no aparezca otro interesado. Ambos concurren a la Notaría de don Fernando Jadue y suscriben la correspondiente escritura pública de compraventa, en la cual en la cláusula décima se señala que “el comprador renuncia a las acciones de saneamiento” y en la cláusula décima primera se señala que “la propiedad se vende en el estado que se encuentra”. La propiedad queda inscrita a nombre de don Mario en el Registro de Propiedad del Conservador de Bienes Raíces, de la quinta región. El precio de la compraventa se fija en la suma de 60.000.000.- el cual es entregado al vendedor cuando la propiedad está inscrita a nombre del comprador. Don Mario se instala en la casa y después de un mes empieza a recibir las notificaciones por parte del Banco, de que la propiedad será sacada a remate, ya que se encuentra en pleno juicio ejecutivo, por no pago de dividendos hace 3 años. Desesperado, don Mario lee los títulos que Hernán le había entregado, y se encuentra que la propiedad está embargada a favor del Banco Internacional, que tiene dos hipotecas a favor del mismo Banco y una prohibición de celebrar actos y contratos sobre la propiedad, todas estas limitaciones se encuentran debidamente inscritas en los registros de Hipotecas y Gravámenes y de Prohibiciones e Interdicciones del Conservador de Bienes Raíces de la Quinta Región.

PREGUNTAS: 1. A) ¿Puede Don Mario solicitar la nulidad absoluta del contrato de compraventa suscrita entre él y don Hernán?

B) ¿Cambiaría su respuesta si Don Mario celebró un mandato con representación para la celebración de la compraventa y quien debía haber hecho el estudio de títulos y no lo hizo era el mandatario? ¿Podría don Mario pedir la nulidad absoluta? 2.- ¿Puede don Mario anular el contrato de compraventa bajo una causal de nulidad relativa? Fundamente respecto de cada uno de los vicios del consentimiento ¿Debió don Hernán informar del embargo y de las hipotecas? 3.- A don Mario lo notifican del juicio ejecutivo y del remate de la propiedad. ¿Puede citar de evicción a don Hernán, para que lo defienda en el juicio y si éste se pierde le indemnice los conceptos señalados en el Código Civil? 4.- Suponga que el Banco Internacional se encuentra efectuando las gestiones para rematar el inmueble adquirido por Mario, no habiéndose interpuesto excepciones dentro de plazo. Sin embargo, teniendo ya fecha de remate el Banco, solicita un certificado de hipotecas y gravámenes del inmueble. Con este, advierte que existen otros 2 embargos posteriores sobre el mismo inmueble, uno del 13º Juzgado Civil de San Miguel y otro por orden del Servicio de Tesorerías en expediente administrativo por no pago de impuesto territorial. ¿Son válidos los embargos posteriormente trabados? De serlo, ¿Qué deberá hacer el demandante para realizar el inmueble? Indique tramitación 5.- Subsanada la situación anterior, en juicio ejecutivo tramitado ante el 23º Juzgado Civil de Santiago el Banco obtiene nueva fecha de remate y efectúa las diligencias necesarias para el remate, con la salvedad de que el aviso correspondiente sólo es publicado 3 veces en el diario designado por el tribunal (El Mercurio), 2 de ellas un día Lunes y la tercera un día Domingo. El día de la subasta, concurren a ella numerosas personas, varias de las cuales no contaban con el vale vista a la orden del tribunal por el monto mínimo que ordenaban las bases de remate. Sin embargo, por buena voluntad el juez les permite participar a todos, pidiéndoles que al día siguiente traigan el vale vista respectivo. Efectuada la subasta, el inmueble es adjudicado a don Gregorio Cajas, quien tras 3º día a la subasta deposita el vale vista por el 10% del mínimo del precio propuesto para la subasta. Pese a que las bases ordenaban el pago del total del

precio al 10º día de la fecha de la subasta, este es pagado por el adjudicatario al 30º día. Con fecha de ayer el juez pronuncia resolución, ordenando extender la escritura de subasta a nombre del adjudicatario. ¿Qué curso de acción podría tomar el ejecutado? Indique oportunidad para ello, y tramitación 6.- Suponga que en el juicio ejecutivo antes mencionado, el Banco procedió a embargar tras el requerimiento de pago un televisor LED último modelo cuyo costo asciende a $1.000.000.-, y un equipo de música profesional de similar valor. Ambos bienes son de propiedad de Jessica, quien es amiga del ejecutado y se los había prestado mientras ella se iba de vacaciones por un mes al Perú. ¿Qué curso de acción puede adoptar Jessica, frente al embargo de sus equipos?