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• Camilo Quezada

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ESTATUTO JURÍDICO DE LOS BIENES Profesor: Álvaro Morales Marileo LA COPROPIEDAD *** El presente PPT es sólo la columna vertebral a para las clases expositivas y no reemplaza la lectura del texto guía, textos complementarios y principalmente del Código Civil

LA COPROPIEDAD

INDIVISIÓN – COMUNIDAD –

CONDOMINIO – COPROPIEDAD

¿SINÓNIMOS? DESORDEN TERMINOLÓGICO

DOCTRINA DISTINGUE ENTRE TÉRMINOS

VISIÓN 1: 1. INDIVISIÓN: Término más amplio y comprensivo. Sirve para referirse a los restantes 2. COMUNIDAD: Indivisión sobre una universalidad jurídica (Ejs) 3. COPROPIEDAD O CONDOMINIO: Indivisión sobre especies o cuerpos ciertos (Ejs)

DOCTRINA DISTINGUE ENTRE TÉRMINOS VISIÓN 2: 1. INDIVISIÓN: Término más amplio y comprensivo. Sirve para referirse a los restantes

2. COMUNIDAD: Género. Indivisión de cualquier derecho que pertenece a 2 o más sujetos y que se ejerce sobre un mismo objeto. 3. COPROPIEDAD O CONDOMINIO: Especie del género comunidad. Indivisión del derecho de dominio que pertenece a 2 o más sujetos y que se ejerce sobre un mismo objeto

Excepto Claro Solar. Identifica Comunidad y Copropiedad

REQUISITOS COMUNIDAD – COPROPIEDAD- CONDOMINIO i. Dos o más sujetos ii. Ejerciendo un derecho de idéntica naturaleza iii. Sobre la totalidad de un mismo objeto

Comunidades Pro – Indiviso y Pro diviso

1. COMUNIDAD PRO – INDIVISO: Auténtica comunidad. Derecho de los comuneros se extiende a la totalidad de la cosa común 2. COMUNIDAD PRO – DIVISO: Tipo especial de comunidad. Derecho de los comuneros se divide en 2: A) Un derecho exclusivo que recae sobre una parte determinada del objeto; y B) Un derecho común propiamente tal que recae sobre otra parte determinada del objeto.

EJEMPLOS

TEORÍAS/CONCEPCIONES QUE EXPLICAN LA NATURALEZA JURÍDICA DE LA COMUNIDAD EN LA DOCTRINA

1. LA DOCTRINA ROMANA

2. LA DOCTRINA GERMÁNICA

DOCTRINA ROMANA:

Permite a cada cual disponer de su cuota y entrabar a los demás en la utilización de la cosa

reales CADAD°COMUNERO TIENE

D .

R O M A N A

D° de dominio CUOTA-PARTE EN LA COSA COMÚN

CUOTA-PARTE EN LA COSA TOTAL

Cuota en la división intelectual. Cuota abstracta e ideal

Cuota en la cosa material. No hay radicación en parte determinada

Dueño exclusivo de su cuota.

Su derecho a la cosa total está limitado por el derecho del resto

Puede obrar sobre su cuota individualmente

Para obrar sobra la cosa total se requiere unanimidad

Por tanto sobre su cuota los demás no tienen derecho a veto

Por tanto sobre la cosa total los demás tienen derecho a veto

PRIMA EL DERECHO DEL INDIVIDUO

PRIMA EL DERECHO DE LA COLECTIVIDAD

Noción romana asume que la comunidad es una fuente de discordia entre los comuneros y genera incertidumbre sobre el destino de los bienes

Por ello se considera a la comunidad como un estado naturalmente pasivo, transitorio, pronto a liquidarse (2307 CC) En la práctica disminuye ostensiblemente la productividad de los bienes comunes *** Legislaciones cuando adoptan la doctrina romana le insertan modificaciones que tienden a disminuir el poder individual

DOCTRINA GERMÁNICA:

(“Gesamte hand”: De manos juntas o en mano común) Predomina el derecho del grupo sobre el del individuo

D . G E R M Á N I C A

D° reales SON CONSIDERADOS TODOS LOS COMUNEROS CONJUNTAMENTE COMO UN SOLO TITULAR D° de dominio NO HAY DERECHO DE CUOTA. TODOS TIENEN UN DERECHO DE GOCE SOBRE EL OBJETO

Derecho de goce cualitativamente igual, pero parcial Derecho de goce limitado por el derecho de los demás Funciona a través de mecanismo de toma de decisiones por mayoría En ocasiones se llega a negar a los comuneros la acción de partición de la cosa común

PRIMA EL DERECHO DE LA COLECTIVIDAD

Noción germánica considera a la comunidad como un estado permanente, beneficioso para ciertas funciones económicas En la práctica permite una mayor productividad de los bienes comunes

¿QUÉ DOCTRINA ADOPTA EL CÓDIGO CIVIL? D . M A Y O R I T A R I A

DOCTRINA ROMANA ¿PORQUÉ? Historia del código civil y existencia de varios preceptos donde se reconoce expresamente características romanas: EJS: la noción de cuota, que se permita al comunero celebrar actos y contratos sobre ella individualmente, y que se conciba a la comunidad en definitiva como una situación esencialmente transitoria

¿HASTA QUÉ PUNTO SE HA ADOPTADO ESTA DOCTRINA? DISCUTIDO AMPLIAMENTE

¿CUÁL ES EL TRATAMIENTO DE LA COMUNIDAD EN EL SISTEMA CHILENO? Código Civil

Cuasicontrato de Comunidad (2304 y ss)

¿CUASICONTRATO ES EL ÚNICO ORIGEN DE LA COMUNIDAD? Doctrina

No. Ejemplos.

¿EXISTEN MÁS NORMAS EN EL CÓDIGO CIVIL QUE SE REFIERAN A LA COMUNIDAD?

Código Civil

Sí. Son especialmente importantes las normas sobre partición de bienes hereditarios, que se considera un derecho irrenunciable (1317 y ss CC). No obstante su ubicación en el libro III se trata de normas de aplicación general Otras normas en el CC son 1776 (liquidación de sociedad conyugal), 2115 (liquidación de sociedad), y 2313 CC (liquidación del cuasicontrato de comunidad). Se remiten al 1317 y ss

Código de Procedimiento Civil

Artículos 651, 653, 654 y 655 CPC

COMUNIDA EN EL SISTEMA CHILENO ES ESENCIALMENTE TRANSITORIA (1317 CC) ACCIÓN DE PARTICIÓN POR TANTO SERÍA IMPRESCRIPTIBLE (CLARO SOLAR)

ESTIPULACIÓN DE INDIVISIÓN SÓLO SE PERMITE EXCEPCIONALMENTE, POR HASTA UN PLAZO DE 5 AÑOS, RENOVABLES

¿QUÉ REGULA EL CÓDIGO CIVIL EN MATERIA DE CUASICONTRATO DE COMUNIDAD? Código Civil

Derechos, obligaciones y responsabilidades de los comuneros y extinción de la comunidad (2304 y ss CC)

¿QUÉ NO REGULA EL CÓDIGO CIVIL EN MATERIA DE CUASICONTRATO DE COMUNIDAD? Código Civil

La administración de la cosa común. Pensó siempre a la comunidad como una situación transitoria

¿CÓMO SE SUBSANA EL VACÍO DEL CÓDIGO EN MATERIA DE ADMINISTRACIÓN DE LA COSA COMÚN? Posición Doctrinaria

Regla de Administración

Siguiendo a la doctrina romana que considera a cada comunero dueño de su cuota, se ha seguido que ninguno, ni aún la mayoría, pueden adoptar decisiones sobre la administración de la cosa común, porque estarían afectando las cuotas ajenas. Por tanto cualquiera puede oponerse a que se ejecuten actos jurídicos o materiales respecto a la cosa común Por tanto se ha concluido que la regla de administración es que las decisiones se deben tomar de consuno

ESFUERZO DOCTRINARIO PARA SORTEAR EL JUS PROHIBENDI Se han propuesto principalmente 2 doctrinas

DOCTRINA DE LA AGENCIA OFICIOSA

DOCTRINA Del MANDATO TÁCITO Y RECÍPROCO

Art. 2286 y ss CC. Especialmente art. 2290 CC. Es un cuasicontrato. Agente oficioso obra sin poder en nombre de un tercero. Tercero se obliga sólo a condición de que la gestión del agente oficioso sea útil y en la medida de esa utilidad. Cualquiera puede efectuar actos de administración de la cosa común. Fundamento 2081 CC, cuando en la sociedad no se ha conferido la administración a uno o más de los socios; 2078 CC, funciones del administrador de la sociedad; y 2305 CC, que dispone que en el cuasicontrato de comunidad el derecho de cada comunero sobre la cosa común es el mismo que el de los socios en el haber social

Doctrina mayoritaria

Críticas a la Doctrina del Mandato Tácito y Recíproco Se controvierte alcance de la remisión del art. 2305 CC RAZONES (Claro Solar): En la sociedad existe un vínculo voluntario de origen (affectio societatis) que no existe en el cuasicontrato de comunidad El art. 2307 CC expresa que respecto de las deudas que contrae un comunero en beneficio de la comunidad queda obligado sólo el respectivo comunero, lo que excluye la existencia de un mandato

PROPUESTA DE CLARO SOLAR: Cualquier comunero puede ejecutar actos de administración jurídicos y materiales sin recurrir al mandato tácito y recíproco, siempre y cuando tiendan a proteger la cosa común (medidas conservativas, ver 2078 CC), porque de ese modo el comunero esta protegiendo su propio derecho cuotativo

¿QUÉ PUEDE HACER EL COMUNERO CON SU CUOTA EN EL CÓDIGO CIVIL?

Cuota-parte

Comunero puede individual y libremente

Siguiendo la doctrina romana, la cuotaparte es la porción ideal, determinada o determinable, en virtud de la cual cada comunero participa en el derecho respectivo. Pueden ser iguales o desiguales. A falta de prueba en contrario se han de entender iguales (1098, 2307 CC)

Disponer de su cuota por acto entre vivos (1320, 1812, 2417 CC), por causa de muerte (1110 CC), reivindicarla (892 CC), puede ser embargada (524 CPC). Cualquiera puede pedir además el cese del goce gratuito de otro comunero (655 CPC)

Clases de Indivisión según el objeto sobre el que recae A. Sobre una cosa universal B. Sobre una cosa singular

Única clasificación que reconoce el código civil (1317 y 2304 CC)

¿En Chile hay comunidad sobre universalidades jurídicas?

Sí (Somarriva)

No (Enrique Silva Segura)

Se afirman en el art. 2306 CC, que refiere a la universalidad herencia. Añaden la universalidad que existe al terminarse la sociedad conyugal, y una sociedad civil o comercial. Universalidades jurídicas siempre tienen un pasivo. En Chile no hay comunidad sobre universalidades jurídicas porque en virtud del 2306 CC y el 1354 CC, habiendo 2 o más comuneros el pasivo siempre –por ley- esta dividido entre los copartícipes. Solo habrían universalidades jurídicas cuando tienen un solo titular

PROBLEMA DE COMUNICABLIDAD DE LA CUOTA EN LAS COMUNIDADES SOBRE UNIVERSALIDADES ¿Existe comunicación entre la cuota del comunero y los bienes que integran la universalidad?

¿Qué es la comunicabilidad de la Cuota? 1. Cuota de la universalidad se aplica o imprime en cada uno de los bienes que la integran y en cada parte de ellos

2. La naturaleza de los bienes queda impresa o se refleja en la cuota de modo que la naturaleza de ésta será la que tengan aquellos

¿Sucede esto en el Código Civil? No (Posición dominante. Somarriva)

Si (Posición minoritaria. Fernando Cerda Varas)

Fundamento: 1) 1909 CC: El cedente del derecho de herencia no responde de la existencia de bienes determinados, sino sólo de su calidad de heredero; 2) 686 CC: En los derechos inmuebles inscribibles en el CBR no menciona al derecho real de herencia; 3) 718 y 1344 CC: Se reconoce efecto declarativo a la adjudicación Fundamento: 1) 951 inc 2 y 580 CC demuestran que lo que tienen los comuneros son bienes y no una mera abstracción jurídica

CONSECUENCIAS DE QUE NO EXISTA COMUNICABILIDAD DE LA CUOTA A LA UNIVERSALIDAD 1. Cuota no participa del carácter de los bienes que componen la universalidad 2. Cuota escapa a la clasificación de los bienes en muebles o inmuebles

ERGO: i)

Si se enajena la cuota, la tradición no requerirá inscripción conservatoria;

ii) Si el indivisario es incapaz, para enajenar su cuota no se requiere de las formalidades habilitantes para enajenar bienes raíces

Clases de Indivisión según su origen o fuente A. Deriva de un hecho. Ej. Comunidad hereditaria, deriva de la muerte del causante

B. De la voluntad del titular. EJ: 2 o más personas adquieren en común un bien determinado o un propietario enajena una cuota de su dominio C. De la ley. EJ: En la medianería, en las servidumbres, en la copropiedad inmobiliaria

Clases de Indivisión según su duración A. Temporales. Regla general. Excepción parcial en el pacto de indivisión (1317 CC) por un plazo máximo de 5 años, renovables B. Perpetuas. Las establece la ley, aunque en el fondo derivan más bien de la naturaleza misma de las cosas (EJ: copropiedad inmobiliaria, medianería, etc…)

Clases de Indivisión según su funcionamiento A. Activas. Aquellas que funcionan como patrimonios dinámicos, desarrollando una determinada actividad económica (Propias de la Doctrina Germánica) B. Pasivas. Aquellas que permanecen estáticamente esperando la remoción de algún obstáculo para ser divididas por los comuneros (Propias de la Doctrina Romana y del CC)

LA COPROPIEDAD INMOBILIARIA

LA COPROPIEDAD INMOBILIARIA (Comunidad Pro-Diviso) Causa de nacimiento: El desarrollo urbano, la escasez de suelo, la limitación de la excesiva extensión de las ciudades Resultado: La construcción en altura, con modalidades donde distintos titulares ejercen la propiedad sobre un bien, parte en modalidad exclusiva, parte en modalidad comunidad

GENERALIDADES Distintas acepciones

Propiedad urbana, y técnicamente propiedad horizontal –en el pasado- y copropiedad inmobiliaria –hoy-.

Definición o Concepto

Régimen de propiedad en el cual se es titular del dominio exclusivo sobre determinada unidad de un edificio o sector de suelo, y codueño de modo permanente y en principio irrenunciable de elementos comunes indispensables para la existencia y disfrute de aquella

Ventajas/Desventajas prácticas

1. VENTAJAS: Optimización del uso del suelo. Menor costo en la adquisición y mantención de áreas y bienes comunes.

2. DESVENTAJAS: Complejidades de la vida en comunidad. Perdida de libertad y privacidad. Sujeción estricta al Reglamento de Copropiedad y la Ley de Copropiedad Inmobiliaria y su Reglamento.

SISTEMA CHILENO DE COPROPIEDAD INMOBILIARIA

Antes

Hoy

1. Ley Nº 6.071, de 1937, de Propiedad Horizontal. Dispone que los diversos pisos de un edificio y los departamentos en que se divida cada piso podrán pertenecer a distintos propietarios 1. Ley Nº 19.537, de 1997, Sobre Copropiedad Inmobiliaria, y Reglamento por DS 46, de 1998.

Principales características Artículo 1º.- La presente ley regula un régimen especial de propiedad inmobiliaria, con el objeto de establecer condominios integrados por inmuebles divididos en unidades sobre las cuales se pueda constituir dominio exclusivo a favor de distintos propietarios, manteniendo uno o más bienes en el dominio común de todos ellos. Los inmuebles que integran un condominio y sobre los cuales es posible constituir dominio exclusivo, pueden ser viviendas, oficinas, locales comerciales, bodegas, estacionamientos, recintos industriales, sitios y otros. Sólo las unidades que integran condominios acogidos al régimen de copropiedad inmobiliaria que consagra la presente ley podrán pertenecer en dominio exclusivo a distintos propietarios.

Unidades exclusivas / Bienes de dominio común Artículo 2 Nº 2. 2.- Unidades: En esta ley se utilizará la expresión "unidad" para referirse a los inmuebles que forman parte de un condominio y sobre los cuales es posible constituir dominio exclusivo. 3.- Bienes de dominio común: a) Los que pertenezcan a todos los copropietarios por ser necesarios para la existencia, seguridad y conservación del condominio, tales como terrenos de dominio común, cimientos, fachadas, muros exteriores y soportantes, estructura, techumbres, ascensores, tanto verticales como inclinados o funiculares, montacargas y escaleras o rampas mecánicas, así como todo tipo de instalaciones generales y ductos de calefacción, de aire acondicionado, de energía eléctrica, de alcantarillado, de gas, de agua potable y de sistemas de comunicaciones, recintos de calderas y estanques; b) Aquellos que permitan a todos y a cada uno de los copropietarios el uso y goce de las unidades de su dominio exclusivo, tales como…..

Artículo 3º.- Cada copropietario será dueño exclusivo de su unidad y comunero en los bienes de dominio común.

TIPOS DE CONDOMINIO

TIPO A

TIPO B

Los condominios Tipo A son construcciones, divididas en unidades, emplazadas en un terreno de dominio común. EJ: Edificio de departamentos u oficinas en donde el terreno es común, pero las unidades son de dominio individual.

Los condominios Tipo B son los predios, con construcciones o con proyectos de construcción aprobados, en el interior de cuyos deslindes existan simultáneamente sitios que pertenezcan en dominio exclusivo a cada copropietario y terrenos de dominio común de todos ellos. EJ: Complejo habitacional donde las casas son de dominio exclusivo, pero las calles, plazas y otros espacios dentro del complejo, son comunes.

La ley exige que para acogerse al régimen de copropiedad inmobiliaria cada condominio cuente con un reglamento de copropiedad particular, que debe regular diversos aspectos del condominio. En relación a este punto, el artículo 29 de la ley dispone que “El primer reglamento de copropiedad será dictado por la persona natural o jurídica propietaria del condominio, teniendo en consideración las características propias del condominio”.

La unidad se puede transferir, transmitir, hipotecar, gravar o arrendar libremente, sin el consentimiento de los demás propietarios

El derecho sobre los bienes comunes es inseparable del dominio, uso y goce de la respectiva unidad Controversias entre propietarios y entre éstos y el administrador las conoce el Juez de Policía Local El derecho del comunero sobre los bienes comunes se determina por el avalúo fiscal y en la misma proporción debe contribuir a los gastos comunes, salvo acuerdo distinto

OTRAS SITUACIONES DE COPROPIEDAD INMOBILIARIA PRO-DIVISO: CEMENTERIOS: Código Sanitario; Ley 18.906; y DS 357, Reglamento General de Cementerios. Art. 29: Se distinguen diversas clases de sepultura: mausoleos de familia, nichos perpetuos y temporales, sepulturas en tierra perpetuas y temporales

Gracias