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• David Alondra

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El Desarrollo Inmobiliario depende particularmente de las Normas y Planes de Desarrollo Urbano. Para determinar las zonas donde llevar a cabo inversiones en Bienes Raíces y que se ‘puede’ . Estos instrumentos sirven de base para el planteamiento de estrategias .

El conocimiento y el buen manejo de estas Normas, son imprescindibles para poder dar un servicio confiable a los inversionistas y a los propietarios de bienes raíces.

VIABILIDAD LEGAL Y TÉCNICA a los INVERSIONISTAS.

Uso de Suelo = Potencial de Aprovechamiento =

$$$.

—  Los Programas de

Desarrollo Urbano del Distrito Federal son instrumentos de Planeación cuyo objetivo fundamental es elevar la calidad de vida de los capitalinos. —  El fundamento jurídico de estos programas emana de la Constitución Política, la Ley General de asentamientos Humanos, la Ley de Desarrollo Urbano del D.F. del 2010 y

del Programa de Desarrollo Urbano del D.F. version 2003. El cual regula los siguientes aspectos: —  La Planeación del

Desarrollo Urbano. —  El ordenamiento territorial del D.F. —  Establecimiento de los Usos del Suelo, su Zonificación o su clasificación.

• 

versión 1997 •  Cuajimalpa

versión 2010 •  Coyoacan •  Gustavo A. Madero •  Tlalpan

— 

versión 2005

— 

Benito Juárez

— 

Magdalena Contreras

— 

Venustiano Carranza

— 

Xochimilco

•  •  •  •  •  •  • 

versión 2008 Azcapotzalco Cuauhtémoc Iztapalapa Iztacalco Miguel Hidalgo Tláhuac

•  •  • 

versión 2011 Álvaro Obregón Milpa Alta

http://www.seduvi.df.gob.mx/portal/index.php/planes-delegacionales-y-parciales.html El 29 de agosto de 2008 la Asamblea Legislativa del Distrito Federal aprobó los Programas Delegacionales de Desarrollo Urbano en Azcapotzalco, Cuauhtémoc, Iztacalco,Tláhuac, Iztapalapa y Miguel Hidalgo. Los programas delegacionales de Coyoacán,Tlalpan y Gustavo A. Madero, fueron aprobados por la Asamblea Legislativa del Distrito Federal y publicados en la Gaceta Oficial del Distrito Federal y publicados en la Gaceta Oficial del Distrito Federal en 2010. Los Programas Delegacionales de Álvaro Obregón y Milpa Alta se aprobaron en Marzo de 2011 y el de Cuajimalpa de Morelos esta en dictaminación.  

Programas específicos de algunas zonas o colonias. —  Anulan acuerdos y disposiciones anteriores relacionadas con el uso y aprovechamiento. —  No son aplicables las Normas

de Ordenación en estas zonas.

Actual Ley De acuerdo con el Artículo 25 de la Ley de Desarrollo Urbano del Distrito Federal (LDUDF), la revisión de los programas se hará en función de las determinaciones del sistema de información y de evaluación a que se refiere esta ley. Dicha revisión se realizará por lo menos cada 6 años a partir de su publicación, o cuando las condiciones económicas, ambientales y sociales hayan cambiado [LDUDF, Reforma de agosto de 2006].

. Proyectos de Programas Parciales de Desarrollo Urbano

En las Delegaciones Coyoacán, Cuajimalpa de Morelos, 45 Programas Parciales de Desarrollo Urbano: Gustavo A. Madero y Tlalpan se ratifican 15 Programas 29corresponden a suelo urbano. Parciales de Desarrollo Urbano y se integran 14 Programas Parciales de Desarrollo Urbano a la zonificación de los PDDU. 16 corresponden a suelo de conservación.

(Asamblea Legislativa del Distrito Federal).

9 se encuentran vigentes. 27 han concluido su vigencia. 9 no indican temporalidad o vigencia.

Se encuentran en elaboración los siguientes programas: Nápoles, Ampliación Nápoles, Noche Buena y Ciudad de los Deportes. Polanco. Cerro de la Estrella. (Concluyo la etapa de Consulta Pública). Sierra de Santa Catarina. (Concluyo la etapa de Consulta Pública). Lomas de Chapultepec. Centro Histórico de Coyoacán. Jardines del Pedregal de San Ángel, Ampliación Oriente.

—  Los Usos del Suelo

determinan las actividades de los predios o inmuebles. A todos los predios de la Ciudad les corresponde una Zonificación y ésta se encuentra definida en los planos respectivos.

—  Esta mal empleado el

término: “tiene uso de suelo” todos los inmuebles lo tienen.

—  El primer Programa General de

Desarrollo Urbano del Distrito Federal se aprobó en 1976 y se decretó en 1979.

—  Actualizaciones en 1980,1982, y

el actual 2003

—  Los Programas Delegacionales

de Desarrollo Urbano determinan:

1.  2. 

Modalidad de Uso y Ocupación del Suelo. Modalidad de Uso y Ocupación de las construcciones.

LDUDF Artículo 35. Los programas y sus modificaciones serán formulados con base en los resultados que arroje el Sistema de Información y Evaluación del Desarrollo Urbano, a fin de verificar su congruencia con otros instrumentos de planeación y determinar si los factores que determinaron la aprobación de un programa, tales como los económicos, ambientales, sociales, de infraestructura urbana o de riesgo en el Distrito Federal, persisten o han variado de tal manera que sea necesario modificar los programas vigentes, o en su caso, formular unos nuevos.

—  Por ejemplo: la Zonificación —  Es la serie de características

físicas con las que debe contar una zona, siendo parte fundamental de los Programas Delegacionales. —  Se compone por la gama de mezclas de Usos Compatibles.

Industrial se combina con servicios de apoyo como lo son; bancos, fondas, papelerías, etc. —  Los tipos de zonificación se redujeron de 43 a 16. —  Es una información básica para conocer el potencial comercial de un inmueble.

—  H. Habitacional. Zonas

donde predominan las casas unifamiliares o conjuntos plurifamiliares. —  HC. Habitacional con comercio en planta baja. —  HO. Habitacional con Oficinas. Principalmente sobre Ejes Viales. —  HM. Habitacional Mixto. Vivienda, Comercio, Oficinas, Servicios e Industria no contaminante.

—  CB. Centro de Barrio.

Comercios y Servicios Básicos, Mercados, Centros de Salud, Escuelas e Iglesias. —  E. Equipamiento. Todo tipo de instalaciones públicas o privadas. (Salud, Recreación, Cultura, Deportes, Cementerios, Abasto, Seguridad e Infraestructura. —  I. Industria. Todo tipo de Industria, bien sea Ligera o Mediana.

—  EA. Espacios Abiertos.

Deportivos, plazas, parques y jardines (generalmente son propiedad del GDF.) —  AV. Areas verdes de Valor Ambiental. Bosques, barrancas y zonas verdes (generalmente propiedad del GDF ó Zonas Federales). —  RE. Rescate ecológico.

Tipos de Zonificación para Suelo de Conservación: —  RE. Rescate ecológico. Áreas

intermedias entre urbanizadas y boscosas. —  PARA. Producción rural agroindustrial. —  PE. Preservación ecológica.

TIPOS DE ZONIFICACIÓN Tipos de Zonificación para comunidades rurales. —  HRB. Habitacional Rural de

baja densidad: 80% de área libre/lote mínimo de 1000 m2. —  HR. Habitacional Rural: 2 niveles/ 60% de área libre/ lote mínimo de 750 m2. —  HRC. Habitacional Rural con Comercio y Servicios: 2 ó 3 niveles/ 50% de área libre/ lote mínimo de 350 m2.

—  ER. Equipamiento Rural.

Existe un plano específico por Delegación donde se señalan las Tablas de Usos Permitidos.

H

USO PREDOMINANTE

3

NÚMERO DE NIVELES

40%

ÁREA LIBRE 100 % Sup. Total Terreno - 40 % Área Libre

H 3 / 40

= 60% Área de Desplante P.B.

COS= área de desplante 60% de la superficie del predio. CUS= 60% x 3 niveles. Superficie máxima de construcción.

—  COS = Coeficiente de

Ocupación del Suelo. Área del terreno que puede ser ocupada o techada en P.B. (nivel de desplante).

—  CUS = Coeficiente de

Utilización del Suelo. La letra H indica el Tipo de Zonificación: Habitacional, 3 equivale al número de niveles; y 40 es el porcentaje de área libre que debe dejarse sin construir.

Superficie máxima de construcción permitida (a partir del nivel de banqueta).

— 

1. 

2. 

— 

Por lo tanto, los datos necesarios de un predio donde se pretende construir son: La zonificación: para saber el uso permitido (oficinas, comercio,etc.) Area del terreno: saber la superficie máxima de construcción CUS. Ambos, determinarán el valor del terreno.

azotea cuarto nivel tercer nivel segundo nivel primer nivel planta sótano

nivel de banqueta

CÁLCULO DEL NUMERO DE VIVIENDAS PERMITIDAS. El uso de las literales. El número de viviendas que se puede construir depende de la superficie del predio, el número de niveles, el área libre y la literal de densidad que determina el Programa Delegacional de Desarrollo Urbano. El número de viviendas y metros cuadrados de uso no habitacional que se puede construir, depende de la dotación de servicios con que cuenta cada área de la ciudad. Esta condición se identifica en los Programas Delegacionales de Desarrollo Urbano con una literal ubicada al final de la nomenclatura correspondiente a la zonificación, altura y área libre.

H 3/40/ A

H

USO PREDOMINANTE

3

NÚMERO DE NIVELES

40%

ÁREA LIBRE

A

NÚMERO DE VIVIENDAS

La letra H indica el Tipo de Zonificación: Habitacional, 3

equivale al número de niveles;

40 es el porcentaje de área libre que debe dejarse sin construir y A es el número de viviendas que se puede construir.

CÁLCULO DEL NUMERO DE VIVIENDAS PERMITIDAS. El uso de las literales.

•  A.

Densidad Alta. •  1 vivienda cada 33.0 m2 de terreno.

•  M.

•  R.

•  1 vivienda cada 500.0 ó 1,000 m2 de terreno, según lo indique el programa respectivo.

Densidad Media. •  1 vivienda cada 50.0 m2 de terreno.

•  B.

Densidad Baja. •  1 vivienda cada 100.0 m2 de terreno.

•  MB. Densidad Muy Baja. •  1 vivienda cada 200.0 m2 de terreno.

Densidad Restringida.

•  Z.

Zonificación. •  Lo que indique la zonificación del Programa Delegacional o Parcial.

Suelo Urbano Las Normas en Áreas de Actuación contenidas en los Programas Delegacionales tienen como objetivo definir la orientación prioritaria de la Políticas de Desarrollo del D.F.

1.  Con Potencial de Reciclamiento. 2.  Con Potencial de Desarrollo. 3.  Con Potencial de Mejoramiento 4.  De Integración Metropolitana. 5.  De Conservación Patrimonial. La ubicación de estas zonas se encuentra publicada en cada uno de los Programas Delegacionales. http://www.seduvi.df.gob.mx/portal/index.php? option=com_content&view=article&id=152&Itemid =89

Suelo de Conservación 6.  De Rescate Ecológico. 7.  De Preservación Ecológica. 8.  De Producción Rural y Agroindustrial. La ubicación de estas zonas se encuentra publicada en cada uno de los Programas Delegacionales. http://www.seduvi.df.gob.mx/portal/index.php? option=com_content&view=article&id=152&Itemid =89

AREAS CON POTENCIAL DE RECICLAMIENTO O POTENCIAL DE MEJORAMIENTO.

En éstas áreas, se puede incrementar la altura señalada en la zonificación y disminuir el área libre con el fin de fomentar la construcción de vivienda de cualquier tipo de ingreso. Ejemplo: Predio ubicado en la calle de Pocito, entre Mar Adriático y Mar Cantábrico, en la Col. Popotla. Zonificación: H3/30. Área de Potencial de Reciclamiento:

H4/30

En éstas zonas se puede incrementar la altura que señala la zonificación, según la superficie de los predios. Para saber si un predio se encuentra en este tipo de área, lo tiene que señalar el Certificado de Zonificación y consultar la Norma de Ordenación General 10. Ejemplo:

AREAS CON POTENCIAL DE DESARROLLO.

En los lotes con frente a vialidades primarias que colinden con el Edo. Mex., se podrá optar por la zonificación Habitacional Mixto (HM) o Equipamiento (E). Además podrá aplicar la Norma 10 referente a las alturas máximas dependiendo de la superficie del predio. Ejemplo:

AREAS DE INTEGRACIÓN METROPOLITANA

Se permiten nuevas construcciones, siempre y cuando se observen los lineamientos indicados en el croquis.

AREAS DE CONSERVACIÓN PATRIMONIAL.

Las áreas de Conservación Patrimonial son los perímetros en donde aplican normas y restricciones específicas con el objeto de salvaguardar su fisonomía, para conservar y mantener el patrimonio arquitectónico y ambiental, la imagen urbana y la traza y del funcionamiento de los barrios.

ÁREAS DE PRESERVACIÓN ECOLÓGICA Extensiones naturales no alteradas y que requieren medidas para el control del suelo, así como para desarrollar actividades compatibles con su función ambiental. No podrán realizarse obras y acciones de urbanización. ÁREAS DE PRODUCCIÓN RURAL Y AGROINDUSTRIAL Áreas destinadas a la producción agropecuaria, piscícola, turística, forestal y agroindustrial.

ÁREAS DE RESCATE ECOLÓGICO Áreas alteradas por la presencia de usos inconvenientes o por el manejo indebido de recursos naturales y que requieren de acciones para restablecer, en lo posible, su situación original.

http://www.seduvi.df.gob.mx/portal/index.php?

option=com_content&view=article&id=153&Itemid=89

Estas son Normas Complementarias a todas las anteriores, estan indicadas por letras mayúsculas en los Planos de Zonificación. Corredores Urbanos y Vialidades Primarias donde el Uso del Suelo tiene mayor potencial de desarrollo y de negocio, que el que se indica en la zonificación.

Ejemplo: Colonia del Valle. Av. División del Norte Zonificación: H4/20/M- Habitacional / 4 niveles / 20% de área libre / densidad M Norma sobre Vialidad: Av. División del Norte, tramo G-V de Viaducto a Circuito Interior: HO/6/20/Z - Habitacional y Oficinas / 6 niveles / 20% de área libre / densidad Z. Es evidente que el valor de un predio en ésta zona aumenta. Es por eso de gran valor saber identificar e interpretar las NORMAS.

Si los Usos no están permitidos en la zonificación actual, no podrán llevarse a cabo. —  Sin embargo existe el recurso de solicitar una Modificación al Programa de Desarrollo Urbano (Ley de Desarrollo Urbano del DF, Artículos 4, 5, 6, 7, fracción V, 10, 25 y 41. ) y (Reglamento de la Ley de Desarrollo Urbano del D.F., Artículos 8, 10, 11 y 12. ) — 

Es un trámite complejo, ya que para su aprobación intervienen diversas instancias.

En conclusión, para una transacción inmobiliaria sobre usos prohibidos con base en una posible Modificación, su resolución tomaría cerca de 2 años y sin ninguna seguridad de obtenerla. Otros procedimientos especiales ante la SEDUVI: 1.  2.  3. 

Delimitaciones de Usos. Aplicación de Normas de Ordenación. Aplicación de Normas a Barrancas.

El Universal: Noticias de México y el Mundo. México D.F., a 15 de febrero de 2011 | El delegado Eduardo Santillán informa que cuando se indique cuáles construcciones han usado documentos apócrifos se iniciarán los procesos de revocación Robles | El Universal 21:12 La delegación Álvaro Obregón está a la espera de que la Secretaria de Desarrollo Urbano y Vivienda (Seduvi) le indique cuáles son las construcciones en que se ha comprobado el uso de documentos apócrifos para iniciar con los procesos de revocación. El titular de la Seduvi, Felipe Leal, señaló en su momento que se trataba de un grupo de personas que operan en el exterior de dependencias públicas en la cual podrían estar ligados ex funcionarios o directores responsables de obra.

Clausuran obra irregular de Millet 39

 

La Secretaría de Medio Ambiente del Distrito Federal clausuró la obra de Millet 39, luego de quejas de vecinos y recomendaciones de autoridades, debido a violaciones cometidas por la constructora del edificio, Grupo Rouz, a leyes ambientales y de vivienda  

Predios con uso del suelo actualmente prohibido, pero que pueden demostrar un Uso Continuo anterior a la entrada en vigencia del Plan.

—  Por su conocimiento del

Mercado, el Agente Inmobiliario posee un sentido práctico de valuación. Sin embargo consideramos que debe asesorarse de un profesional con el fin de medir todos los elementos valorizantes y demeritantes de un inmueble para definir un justo valor de Mercado y de Potencial de Negocio en Base al Uso de Suelo.

—  Existen elementos

intrínsecos al bien inmueble que pueden reducir su valor en forma considerable e inclusive extinguirlos en algunas ocasiones, entre ellos:

—  —  — 

Físicos: atentan contra la estabilidad del inmueble. Económicos: deseabilidad, versatilidad y obsolesencia. Jurídicos: tenencia de la tierra, la coopropiedad, la inmatriculación, afectaciones, expropiaciones y restricciones o potencialidades de uso del suelo.

ARQ SALVADOR A. VÁZQUEZ BADER COACHING & MENTORING INMOBILIARIO http://svazquezbader.wordpress.com/ [email protected] 56.64.35.35 (04455)13.33.65.53